ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ. Επενδυτικό ακίνητο Νικήτη, Περιφερειακή Ενότητα Χαλκιδικής

Transcript

1 ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Επενδυτικό ακίνητο Νικήτη, Περιφερειακή Ενότητα Χαλκιδικής Ημερομηνία Εκτίμησης: 1 Σεπτεμβρίου 2016 Ημερομηνία Έκθεσης: 1 Σεπτεμβρίου 2016 GRIVALIA ΑΕΕΑΠ ΥΠΟΨΗ: ΚΟΥ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ ΑΡΙΘ. ΠΡΩΤ.: ΕΚ+ΓΓ/ΜΖ/AO-2016/9595 Η εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε., μέλος του διεθνούς δικτύου συνεργατών της CBRE, εκπονεί μελέτες εκτιμήσεων για πελάτες και παρέχει σχετικές συμβουλευτικές υπηρεσίες. Φέρει την αποκλειστική ευθύνη του περιεχομένου της παρούσας μελέτης.

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ Ε ΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ A. ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ B. ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ C. ΚΤΙΡΙΟΛΟΓΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ D. ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ E. ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Μπορούν να κάνουν χρήση της παρούσας έκθεσης αποκλειστικά και μόνο: Ι) Oι αναθέτοντες την παρούσα εκτίμηση την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΙΙ) Τρίτα μέρη (φυσικά ή νομικά πρόσωπα) που έχουν προηγουμένως λάβει γραπτή έγκριση από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε., Μέλους του ιεθνούς ικτύου της CBRE με βάση σχετική επιστολή («Reliance Letter»). Η παρούσα έκθεση πρέπει να ερμηνεύεται ως ενιαίο σύνολο. H ευθύνη της ΑΞΙΕΣ Α.Ε. καθορίζεται αυστηρά σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς που αναφέρονται στη σελίδα 39. Παρακαλείσθε όπως μελετήσετε τα ως άνω πριν προβείτε σε οποιαδήποτε ενέργεια που σχετίζεται με το περιεχόμενο της παρούσας έκθεσης. Σε περίπτωση που τα παραπάνω δεν σας είναι κατανοητά, σας συστήνουμε να αναζητήσετε τη γνώμη ανεξάρτητου νομικού συμβούλου.

3 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Στοιχεία ακινήτου ιεύθυνση: Οδός Νικήτης Σάρτης, Νικήτη, ήμος Σιθωνίας, Π.Ε. Χαλκιδικής Κύρια Χρήση : Υπεραγορά τροφίμων Εξωτερική άποψη ακινήτου Εσωτερική άποψη ακινήτου Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Πηγή: ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Ιδιοκτησιακό καθεστώς εν μας παρασχέθηκαν όλοι οι τίτλοι ιδιοκτησίας που αφορούν στο ακίνητο. Με βάση προφορική πληροφόρηση που είχαμε από την εταιρεία Grivalia το ακίνητο είναι ιδιοκτησίας Eurobank Leasing. Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης ωστόσο υποθέτουμε ότι οι τίτλοι υπάρχουν, ότι το ακίνητο είναι ιδιόκτητο και σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Σελίδα 3 Μισθωτές Το ακίνητο μισθώνεται από την αλυσίδα «ΑΒ Βασιλόπουλος». Μεικτό εισόδημα (την 1 η Σεπτεμβρίου 2016) ανά έτος ( 34,58/μ²/έτος) Μεικτό αγοραίο μίσθωμα ανά έτος ( 34,58/μ²/έτος) Σκοπός εκτίμησης και Κρίσιμη Ημερομηνία Ο σκοπός του έργου είναι η εκτίμηση της Εύλογης αξίας του παραπάνω ακινήτου με κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης την 1 η Σεπτεμβρίου 2016, προκειμένου να αγοραστεί και να εισαχθεί στο χαρτοφυλάκιο της Grivalia, όπως προβλέπεται βάσει του Νόμου 2778/1999.

4 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Σταθμισμένη εύλογη αξία (Οκτακόσιες Τριάντα Επτά Χιλιάδες Ευρώ) Η εκτίμηση είναι σύμφωνη με τις διατάξεις που προβλέπονται από την Ελληνική Νομοθεσία για τις Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Οι διατάξεις αυτές επιτάσσουν συγκεκριμένους κανονισμούς και μεθοδολογική προσέγγιση, όπως καθορίζεται από το υπουργείο Οικονομικών (Απόφαση 26294/Β.1425/19 Ιουλίου), καθώς και τις διατάξεις του Νόμου 2190/1920. Βάσει αυτών και πιο συγκεκριμένα βάσει του ΦΕΚ 949/ σε περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων που απαιτούνται για Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι απαραίτητη η εφαρμογή δυο μεθοδολογιών εκτίμησης, οι οποίες στη συνέχεια σταθμίζονται. Για το σκοπό της συγκεκριμένης εκτίμησης και δεδομένων των χαρακτηριστικών του ακινήτου σταθμίστηκαν με συντελεστές 80%/20% οι μέθοδοι Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος (υπό τη μορφή των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών) και Συγκριτικών Στοιχείων. Θα πρέπει ωστόσο να διευκρινιστεί ότι σύμφωνα με τα ιεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (RICS - Valuation Professional Standards) ο προσδιορισμός της αγοραίας/εύλογης αξίας ενός ακινήτου προκύπτει από την εφαρμογή της πιο ενδεδειγμένης μεθοδολογίας και όχι από τη στάθμιση διαφορετικών μεθοδολογιών. Στη συγκεκριμένη περίπτωση η πλέον κατάλληλη μεθοδολογία είναι η μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος από της εφαρμογή της οποίας προκύπτει αξία Τονίζεται ότι η προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» ουσιαστικά ισούται με την «Αγοραία Αξία». Συντελεστές Απόδοσης Σελίδα 4 ΕΠΙ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ Μεικτή αρχική απόδοση 8,61% Μέση σταθμισμένη απόδοση 8,79% Συντελεστής κεφαλαιοποίησης στη λήξη της μίσθωσης 9,50% Σταθμισμένος συντελεστής προεξόφλησης για το σύνολο της επένδυσης 11,50% Running yield Μεταξύ 8,6% και 9,6% Βασικά κριτήρια καθορισμού της αξίας του ακινήτου (SWOT Analysis) ΘΕΤΙΚΑ Αποτελεί κατασκευή με προδιαγραφές κτιρίου επαγγελματικών χώρων (purpose built) ιαθέτει πρόσωπο επί κεντρικής οδού Είναι μισθωμένο σε μεγάλη αλυσίδα υπεραγορών τροφίμων Χωροθετείται σε σημαντική τουριστική περιοχή Βρίσκεται σε εξαιρετική κατάσταση συντήρησης ΑΡΝΗΤΙΚΑ Υπάρχουν ήδη άλλες τρεις μεγάλες αλυσίδες υπεραγορών τροφίμων στην περιοχή και επί της ίδιας οδού ιαθέτει σχετικά μικρό αριθμό θέσεων στάθμευσης

5 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ Είναι πιθανόν να επεκταθεί η τουριστική περίοδος της περιοχής λόγω της αυξημένης επισκεψιμότητας τουριστών από τις βόρειες χώρες ΚΙΝ ΥΝΟΙ Η κατανάλωση μειώνεται σημαντικά κατά τους χειμερινούς μήνες οπότε και παύει η τουριστική περίοδος Στη Χώρα εξακολουθεί να υπάρχει οικονομική και πολιτική αβεβαιότητα Σελίδα 5

6 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Ημερομηνία έκθεσης 1 Σεπτεμβρίου 2016 Παραλήπτης Ακίνητο Περιγραφή ακινήτου Σκοπός κυριότητας Grivalia ΑΕΕΑΠ Υπόψη: ΚΟΥ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ Υπεραγορά τροφίμων Κτίριο μισθωμένο στην εταιρεία «ΑΒ Βασιλόπουλος» στη Νικήτη Χαλκιδικής. Το ακίνητο αποτελείται από υπόγειο επιφάνειας 928,82μ², ισόγειο επιφάνειας 921,95μ² και 1 ο όροφο επιφάνειας 231,54μ². Επένδυση Εντολή Ανάθεσης Εκτίμηση της εύλογης αξίας του ακινήτου βάσει της από 27/7/2016 εντολής σας Κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης Ιδιότητα Εκτιμητή Σκοπός εκτίμησης 1 Σεπτεμβρίου 2016 Η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε από εκτιμητή της εταιρείας ΑΞΙΕΣ Α.Ε., η οποία αποτελεί ανεξάρτητη εταιρεία Εκτιμητών και Πραγματογνωμόνων Ακινήτων. Αγορά Σελίδα 6 Σταθμισμένη Αξία βάσει της σχετικής Νομοθεσίας και των απαιτήσεων της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Συμμόρφωση με τα εκτιμητικά πρότυπα (Οκτακόσιες Τριάντα Επτά Χιλιάδες Ευρώ), μη συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ. (Βλ. σχόλιο σελ. 20) Τονίζεται ότι η προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» για τους σκοπούς της εκτίμησης ουσιαστικά ισούται με την «Αγοραία Αξία». Η άποψή μας για την Εύλογη Αξία σχετίζεται με τον σκοπό εκτίμησης και τις προϋποθέσεις που παρουσιάζονται στη συνέχεια, και έχει προκύψει από πρόσφατα συγκριτικά στοιχεία. Ο υπολογισμός της αξίας έγινε με βάση συγκεκριμένες οδηγίες και κανόνες που έχουν θεσπισθεί από το Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS Valuation Professional Standards 2014).

7 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, στα οποία βασίζεται η εκτίμηση παρουσιάζονται σε αυτή την έκθεση. Βεβαιώνουμε ότι διαθέτουμε επαρκή γνώση της κτηματαγοράς, τόσο τοπικά όσο και σε εθνικό επίπεδο, καθώς και τις απαραίτητες γνώσεις για την πλήρη και αξιόπιστη εκπόνηση της εκτίμησης. Παραδοχές Για τον σκοπό της παρούσας εκτίμησης έχουν γίνει συγκεκριμένες παραδοχές, όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τις μισθώσεις, το πολεοδομικό καθεστώς και την κατάσταση συντήρησης συμπεριλαμβανομένων θεμάτων μόλυνσης εδάφους, υπόγειων υδάτων και υδροφόρου ορίζοντα οι οποίες παρατίθενται παρακάτω. Παρέκκλιση από παραδοχές Ειδικές παραδοχές Εάν κάποια από τα στοιχεία που μας παρασχέθηκαν και στα οποία βασίστηκε η εν λόγω εκτίμηση αποδειχθούν σε μεταγενέστερη φάση ανακριβή, η εκτιμηθείσα αξία ενδέχεται να αναθεωρηθεί. Καμία Όχι Σελίδα 7 Κατάσταση κτηματαγοράς Οι αξίες που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση αντιπροσωπεύουν την αντικειμενική μας εκτίμηση της Εύλογης Αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται παρακάτω, κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Γίνεται επίσης η παραδοχή ότι κατά την ημερομηνία της εκτίμησης λαμβάνει χώρα ουσιαστικά πράξη αγοραπωλησίας, αφού έχει προηγηθεί προβολή και προώθηση του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. Στη συνέχεια, θα θέλαμε να επιστήσουμε την προσοχή σας στο παρακάτω σχόλιο, αναφορικά με τις τρέχουσες συνθήκες που επικρατούν στην αγορά. Η κατάσταση στην Ελληνική κτηματαγορά παρουσίαζε σημάδια σταθεροποίησης, ωστόσο η αβεβαιότητα που επικρατεί στην πολιτική ζωή της χώρας σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη έλλειψη ρευστότητας, το ασταθές οικονομικό κλίμα και η έλλειψη στοιχείων πραγματικών αγοραπωλησιών καθιστούν δύσκολο να εκτιμηθούν επακριβώς οι κίνδυνοι που σχετίζονται με την εκτίμηση ακίνητης περιουσίας.

8 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Από την άλλη πλευρά η επιβολή υψηλότερων φόρων στα ακίνητα αναμένεται να προκαλέσει περαιτέρω αρνητικά αποτελέσματα στην αγορά, ενώ οι έλεγχοι κεφαλαίων (capital controls) έχουν αυξήσει την εξάρτησή της από την εξωτερική χρηματοδότηση Παρόλα αυτά η παρασχεθείσα εκτίμηση αποτελεί έναν εύλογο προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου, βάσει της γνώσης και εμπειρίας που έχουμε για τη συγκεκριμένη τοπική αγορά αλλά και βάσει των στοιχείων που καταφέραμε να συγκεντρώσουμε. Επισημαίνεται ότι η παρασχεθείσα αξία δεν σχετίζεται με ενδεχόμενη βραχυπρόθεσμη ή αναγκαστική πώληση του ακινήτου ενώ συνιστάται τακτική ανασκόπηση της γενικότερης κατάστασης της κτηματαγοράς καθώς και επανεξέταση των εκθέσεών μας που αφορούν σε εκτιμήσεις ακινήτων. Εκτιμητής Με βάση τα αποτελέσματα του δημοψηφίσματος της 23 ης Ιουνίου 2016 αναφορικά με την παραμονή του Ηνωμένου Βασιλείου στην ΕΕ, αποφασίστηκε η αποχώρηση της χώρας. εν είναι ακόμα ξεκάθαρο σε πιο βαθμό θα επηρεαστούν οι άλλες Ευρωπαϊκές αγορές από αυτό το αποτέλεσμα και κατά συνέπεια θα παρακολουθούμε την εξέλιξη των αγορών πιο προσεκτικά. Για το λόγο αυτό, συστήνουμε όπως η/οι έκθεση/σεις εκτίμησης/σεων να αναθεωρείται/ούνται σε τακτά διαστήματα. Ο εκτιμητής που εκπόνησε την παρούσα εκτίμηση είναι πλήρως καταρτισμένος, σύμφωνα με τα Εκτιμητικά Πρότυπα του RICS (RICS Valuation Professional Standards [The Red Book]). Σελίδα 8 Μη εξαρτημένη παροχή υπηρεσιών Γνωστοποίηση Ασυμβίβαστο Η συνολική αμοιβή της ΑΞΙΕΣ Α.Ε., συμπεριλαμβανομένης της αμοιβής για την εκπόνηση της παρούσας εκτίμησης, είναι χαμηλότερη του 5% του συνολικού εισοδήματός της. Ο υπογράφων την παρούσα έκθεση εκτίμησης δεν έχει υπογράψει επανειλημμένα εκτιμήσεις για τον ίδιο εντολέα και για σκοπό παρόμοιο με αυτόν για τον οποίο εκπονείται η παρούσα εκτίμηση. Με καλή πίστη δηλώνουμε ότι δεν υφίσταται θέμα ασυμβίβαστου σχετικά με την εν λόγω εκτίμηση. Αντίγραφα του σχετικού ελέγχου υπάρχουν στο αρχείο μας.

9 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Εμπιστευτικότητα Δημοσίευση Η παρούσα έκθεση είναι εμπιστευτική και απευθύνεται αποκλειστικά στον παραλήπτη για το συγκεκριμένο σκοπό που καθορίζεται στην εντολή εργασίας. Καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζεται έναντι τρίτων για το σύνολο ή μέρος της παρούσας έκθεσης εκτίμησης. Απαγορεύεται η δημοσίευση της παρούσας έκθεσης εκτίμησης ή μέρους αυτής ή αναφορά σε αυτήν σε οποιοδήποτε μέσο ή έντυπο, χωρίς την προηγούμενη γραπτή έγκρισή μας αναφορικά με το περιεχόμενο και τη μορφή στην οποία θα παρουσιαστεί. Με εκτίμηση, Με εκτίμηση, Σελίδα 9 Νίκος Χατζητσόλης, M.Sc., FRICS, CRE ιευθύνων Σύμβουλος Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE Γιώργος Γκόγκος, M.Sc., MRICS ιευθυντής Γραφείου Θεσσαλονίκης Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE T: T: E: nick.chatzitsolis@cbre.gr E: giorgos.gogos@cbre.gr ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Regulated By RICS T: F: W: Κωδικός Έργου: 3993

10 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Πηγές πληροφοριών H μελέτη έχει βασιστεί σε στοιχεία/πληροφορίες που μας έχουν παρασχεθεί από τον κύριο Κωνσταντίνο Αθανασίου, τα οποία θεωρούμε ότι είναι ακριβή και πλήρη. Πιο συγκεκριμένα μας παρασχέθηκαν τα εξής: Υπ αριθ / Πράξη Πώλησης του συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης Νικόλαου Νάσλα. Υπ αριθ. 403/ Άδεια Οικοδομής της ιεύθυνσης Πολεοδομίας της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Χαλκιδικής. Τοπογραφικό διάγραμμα με χρονολογία 2000 του πολιτικού μηχανικού Μιχάλη Ευσταθίου. Κατόψεις Ισογείου 1 ου ορόφου με χρονολογία 2000 του πολιτικού μηχανικού Μιχάλη Ευσταθίου. Υπ αριθ. 21/ Άδεια Οικοδομής της ιεύθυνσης Πολεοδομίας του ήμου Σιθωνίας. ιάγραμμα Κάλυψης και Τομές Κτιρίου με ημερομηνία του αρχιτέκτονα μηχανικού Βασίλειου Γρηγοριάδη. Κατόψεις Υπογείου - Ισογείου 1 ου ορόφου με ημερομηνία του αρχιτέκτονα μηχανικού Βασίλειου Γρηγοριάδη. Τεχνική έκθεση με χρονολογία 2015 του αρχιτέκτονα μηχανικού Βασίλειου Γρηγοριάδη. Υπ αριθ Ενεργειακό Πιστοποιητικό με ημερομηνία του ενεργειακού επιθεωρητή Παναγιώτη Ζαχαρία. No Βεβαίωση Υπαγωγής του Ν. 4178/2013 με ημερομηνία του πολιτικού μηχανικού Θεόδωρου Αλμετίδη. Ιδιωτικό Συμφωνητικό Μίσθωσης με ημερομηνία Σε περίπτωση που τα παρασχεθέντα έγγραφα αποδειχθούν ανακριβή, διατηρούμε το δικαίωμα αναθεώρησης της έκθεσης. Σελίδα 10 Ακίνητο Η παρούσα έκθεση περιλαμβάνει συνοπτική περιγραφή του ακινήτου, στην οποία βασίσαμε την εκτίμηση μας. Αυτοψία Στο ακίνητο πραγματοποιήθηκε αυτοψία στις 18 Αυγούστου 2016 από τον εκτιμητή Μανόλη Κωτιάδη, MRICS, συνοδεία του κ. Αντώνη Ματούλα, υποδιευθυντή του καταστήματος «ΑΒ Βασιλόπουλος».

11 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Επιφάνειες ακινήτου Περιβαλλοντολογικά θέματα εν έγινε εμβαδομέτρηση του ακινήτου αλλά καταλήξαμε στις επιφάνειές του μελετώντας τα έγγραφα που μας παρασχέθηκαν. εν πραγματοποιήσαμε ούτε έχουμε υπόψη μας κάποιο περιβαλλοντικό έλεγχο ή άλλη περιβαλλοντική έρευνα ή έρευνα του εδάφους που ενδεχομένως πραγματοποιήθηκε στο ακίνητο και πιθανώς επεσήμανε μόλυνση ή την πιθανότητα μόλυνσης. εν έχουμε διεξαγάγει κανενός είδους έρευνα, όσον αφορά την παρούσα ή τυχόν προηγούμενες χρήσεις του υπό μελέτη ακινήτου, ή των παρακείμενων ακινήτων, προκειμένου να πιστοποιηθεί η ύπαρξη πιθανών παραγόντων μόλυνσης. Συνεπώς, και για τον σκοπό της παρούσας εκτίμησης θεωρούμε ότι δεν υφίσταται θέμα εδαφικών ή/και περιβαλλοντικών μολύνσεων. Κατάσταση συντήρησης εν έχουμε εκπονήσει στατικό έλεγχο στατικής επάρκειας του κτιρίου, των εγκαταστάσεων του ή του περιβάλλοντα χώρου του ακινήτου. Ομοίως, δεν διενεργήσαμε έλεγχο σχετικά με τα υλικά κατασκευής. Επιπλέον δεν έχει γίνει διερεύνηση ενδεχόμενης χρήσης επικίνδυνων για την υγεία υλικών κατά την κατασκευή του κτιρίου, καθώς και της χρήσης επικίνδυνων τεχνικών ανέγερσης σε μέρος ή στο σύνολο του ακινήτου. Συνεπώς δεν είμαστε σε θέση να βεβαιώσουμε ότι δεν υπάρχουν στο ακίνητο κακοτεχνίες ή επικίνδυνα υλικά. Σελίδα 11 Πολεοδομικά στοιχεία Τίτλοι, ιδιοκτησιακό καθεστώς, μισθώσεις εν πραγματοποιήσαμε έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας για τις ανάγκες της εκτίμησης, παρά βασιστήκαμε στα όσα αναφέρονται στα παρασχεθέντα στοιχεία. Στην παρούσα έκθεση αναφέρονται στοιχεία που αφορούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, καθώς και τις υφιστάμενες μισθώσεις, όπως αυτά μας γνωστοποιήθηκαν από τον πελάτη. Σε όσα σημεία της έκθεσης γίνεται αναφορά στα παραπάνω στοιχεία, εκφράζεται η άποψη μας σχετικά με το περιεχόμενο των χορηγηθέντων εγγράφων. Τονίζουμε ότι η πλήρης ανάλυση των νομικών εγγράφων αφορά τον υπεύθυνο για αυτή την υπόθεση, νομικό σύμβουλο ή δικηγόρο. Επισημαίνεται ότι δεν έχει διερευνηθεί η οικονομική κατάσταση/φερεγγυότητα του μισθωτή. Κατά συνέπεια η οικονομική κατάστασή τους δε λήφθηκε υπόψη στην εκτίμησή μας.

12 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Εύλογη αξία H εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση την «Εύλογη Αξία», η οποία σύμφωνα με τα ιεθνή Πρότυπα Χρηματοοκονομικής Αναφοράς (IFRS) ορίζεται ως: «Η τιμή που θα λαμβανόταν από την εκποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου ή θα καταβαλλόταν για την μεταβίβαση ενός στοιχείου του παθητικού σε μία ομαλή συναλλαγή μεταξύ παραγόντων της αγοράς κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης.» Η «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του ιεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά ισούται με την «Αγοραία Αξία», η οποία ορίζεται ως: «Το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο μια ιδιοκτησία δύναται να μεταβιβαστεί κατά την ημερομηνία της εκτίμησης, μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή, σε μία ελεύθερη συναλλαγή εντός του πλαισίου της αγοράς και κατόπιν κατάλληλης προώθησης, όπου κάθε ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη έχει ενεργήσει με επίγνωση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.» Σελίδα 12 εν έχουν ληφθεί υπόψη έξοδα που προκύπτουν στην περίπτωση αγοραπωλησίας του ακινήτου, όπως συμβολαιογραφικά και άλλα νομικά έξοδα, φόρος μεταβίβασης κλπ. Ομοίως, δεν έχουν ληφθεί υπόψη ενδοεταιρικά συμβόλαια ή συμφωνίες, ούτε δάνεια ή υποθήκες που ενδεχομένως να υφίστανται σχετικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Μισθωτική αξία Το ακίνητο Οι μισθωτικές αξίες που αναφέρονται στην παρούσα έκθεση εκτίμησης χρησιμοποιούνται προκειμένου να προσδιοριστεί η αγοραία κεφαλαιακή αξία του ακινήτου. εν δύνανται να χρησιμοποιηθούν για άλλο λόγο και δεν συνδέονται απαραίτητα με τον ορισμό του αγοραίου μισθώματος σύμφωνα με τα ιεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα και τα Εκτιμητικά Πρότυπα του RICS. Μόνιμα παρακολουθήματα του κτιρίου, όπως ανελκυστήρες, κεντρική θέρμανση και άλλα, θεωρείται ότι αποτελούν αναπόσπαστα τμήματα του κτιρίου και έχουν συμπεριληφθεί στη συνολική αξία. Η/Μ εξοπλισμός, κινητά παρακολουθήματα και λοιπές προσθήκες του μισθωτή δεν λαμβάνονται υπόψη στην παρούσα εκτίμηση.

13 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Όλες οι επιφάνειες, διαστάσεις, οι ηλικίες των τμημάτων του ακινήτου κλπ. που αναφέρονται στην παρούσα έκθεση, είτε είναι κατά προσέγγιση είτε προκύπτουν από τα παρασχεθέντα έγγραφα. Περιβαλλοντολογικά θέματα εδομένου ότι δεν έχουμε πληροφορίες για κάποια έρευνα ή αναφορά που να υποδεικνύει την παρουσία μολυσματικών ή επικίνδυνων υλικών, η παρούσα εκτίμηση έχει εκπονηθεί βάσει των ακόλουθων παραδοχών: (α) το ακίνητο δεν είναι μολυσμένο και δεν επηρεάζεται από υφιστάμενη ή προτεινόμενη περιβαλλοντική νομοθεσία, και (β) θεωρούμε ότι το ακίνητο διαθέτει όλα τα απαραίτητα ενεργειακά πιστοποιητικά, όπως αυτά ορίζονται από την τρέχουσα νομοθεσία. Κατάσταση συντήρησης εδομένης της έλλειψης σχετικών πληροφοριών που να υποδεικνύουν το αντίθετο, υποθέτουμε ότι: (α) το έδαφος του ακινήτου δεν υπόκειται σε ιδιάζουσες συνθήκες, ούτε έχουν βρεθεί σε αυτό αρχαιολογικά ευρήματα ώστε να επηρεαστεί η τρέχουσα αξία του ή οι ενδεχόμενες προοπτικές αξιοποίησής του, τόσο επί του παρόντος, όσο και μελλοντικά, Σελίδα 13 (β) το ακίνητο είναι ελεύθερο από οξειδώσεις, διάβρωση και άλλα, δομικά ή μη, αφανή ελαττώματα, και (γ) κατά τη διάρκεια της κατασκευής ή της ζωής του ακινήτου δεν χρησιμοποιήθηκαν υλικά που θεωρούνται ανθυγιεινά ή επικίνδυνα ή/και αμφίβολες τεχνικές. Το ίδιο ισχύει και για προσθήκες, επεκτάσεις ή/και ανακατασκευές. Έχει ληφθεί υπόψη η ηλικία, καθώς και η γενικότερη κατάσταση του ακινήτου. Ενδεχόμενα σχόλια που αναφέρονται σε στοιχεία του ακινήτου δεν αποτελούν άποψη ή παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρηθεί ότι τα σχόλια μας αφορούν χώρους στους οποίους δεν κατέστη δυνατή η πρόσβαση.

14 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Τίτλοι, ιδιοκτησιακό καθεστώς, πολεοδομικά θέματα και μισθωτήρια Εκτός κι εάν αναφέρεται διαφορετικά και δεδομένης της απουσίας άλλων στοιχείων, υποθέτουμε ότι: (α) το ακίνητο είναι ελεύθερο από υποθήκες, περιοριστικά μέτρα, καθώς και από οποιαδήποτε άλλη επιβάρυνση ή δέσμευση, (β) όλα τα τμήματα του ακινήτου έχουν ανεγερθεί σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και τους σχετικούς όρους δόμησης και είναι καθόλα νόμιμα, (γ) το ακίνητο δεν επηρεάζεται από τρέχουσες ή ενδεχόμενες μελλοντικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, (δ) όλα τα τμήματα του ακινήτου και οι εγκαταστάσεις τους είναι συμβατά με τον κώδικα πολεοδομικής νομοθεσίας, τον κτιριοδομικό κανονισμό και τους νόμους και διατάξεις της τοπικής αυτοδιοίκησης και διαθέτουν τα απαραίτητα συστήματα πυρασφάλειας, ασφαλείας και υγιεινής, Σελίδα 14 (ε) σε περίπτωση που χρειάζονται τροποποιήσεις προκειμένου το ακίνητο να πληροί τους όρους της σχετικής νομοθεσίας περί ΑΜΚ και ΑΜΕΑ, το σχετικό κόστος είναι ασήμαντο ή αμελητέο, (στ) ο μισθωτής δεν έχει προβεί σε καμία πρόσθετη εργασία, η οποία μπορεί να επηρεάσει την άποψη μας για το μίσθωμα που θα μπορούσε να επιτευχθεί σε περίπτωση ανανέωσης της μισθωτήριας σύμβασης, (ζ) ο μισθωτής θα εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις του βάσει του συμβολαίου του, (η) δεν συντρέχουν περιορισμοί στην υφιστάμενη από τον μισθωτή χρήση του ακινήτου ή άλλοι ανασταλτικοί παράγοντες στη μισθωτήρια σύμβαση, οι οποίοι θα επηρέαζαν την αξία του, (θ) δεν συντρέχουν περιορισμοί για την υπεκμίσθωση ή/και την περαιτέρω εκμετάλλευση του ακινήτου από πλευράς μισθωτή, και

15 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Τοποθεσία Το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται στη Νικήτη, οικισμό στο βορειοανατολικό τμήμα της χερσονήσου της Σιθωνίας στην Περιφερειακή Ενότητα Χαλκιδικής. Η Χαλκιδική και κυρίως οι χερσόνησοι Κασσάνδρας και Σιθωνίας είναι σημαντικοί τουριστικοί προορισμοί, κυρίως για τους κατοίκους της Θεσσαλονίκης αλλά προτιμάται επίσης και από αλλοδαπούς τουρίστες. Η ευρύτερη περιοχή των χερσονήσων Κασσάνδρας και Σιθωνίας προσφέρει ένα μεγάλο εύρος τουριστικών παροχών (ξενοδοχεία όλων των κατηγοριών, μαρίνες, επιπλωμένα διαμερίσματα/ δωμάτια και κάμπινγκ) και διαθέτει πολλές εξοχικές κατοικίες. Το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται επί του εντός σχεδίου οικισμού τμήματος της επαρχιακής οδού Νικήτης - Σάρτης και σε απόσταση περίπου 670 μ από το παραλιακό μέτωπο της Νικήτης. Η εγγύς του ακινήτου περιοχή χαρακτηρίζεται από χαμηλού ύψους κτίρια. Τα περισσότερα από τα ακίνητα με πρόσωπο επί της παραπάνω οδού στεγάζουν εμπορικούς χώρους όπως υπεραγορές τροφίμων, πρατήρια υγρών καυσίμων, καταστήματα ταχείας εστίασης, φαρμακεία και άλλα που αποσκοπούν κυρίως στην εξυπηρέτηση του θερινού τουρισμού. Αυτά που δε διαθέτουν πρόσωπο επί της παραπάνω οδού ή επί άλλων κύριων οδικών αρτηριών του οικισμού είναι κυρίως ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια και εξοχικές κατοικίες. Πρόσβαση από τη Θεσσαλονίκη εξασφαλίζεται μέσω της Ε.Ο. Θεσσαλονίκης Ν. Μουδανιών και στη συνέχεια μέσω του τοπικού επαρχιακού δικτύου που συνδέει όλους τους οικισμούς της Σιθωνίας. Η Νικήτη εξυπηρετείται από μέσα μαζικής μεταφοράς (υπεραστικά λεωφορεία) προς τη Θεσσαλονίκη καθώς και τα Νέα Μουδανιά και τον Πολύγυρο που είναι τα κύρια αστικά κέντρα της Χαλκιδικής. Το πλησιέστερο αεροδρόμιο είναι ο διεθνής αερολιμένας Θεσσαλονίκης «Μακεδονία». Απόσπασμα χάρτη περιοχής περιλαμβάνεται στο σχετικό παράρτημα της έκθεσης. Σελίδα 15 Περιγραφή ακινήτου Πρόκειται για κτίριο το οποίο στην παρούσα φάση στεγάζει υπεραγορά τροφίμων. Οικόπεδο Το οικόπεδο είναι εμβαδού 1.570,49 μ 2 σύμφωνα με το διάγραμμα κάλυψης με ημερομηνία του αρχιτέκτονα μηχανικού Βασίλειου Γρηγοριάδη. Το οικόπεδο είναι ακανόνιστου σχήματος, παρουσιάζει κατωφέρεια προς νοτιανατολικά και συνορεύει: Βορειοανατολικά με την οδό Νικήτης Σάρτης Στις υπόλοιπες πλευρές με ιδιοκτησίες τρίτων. Το τμήμα του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου με πρόσωπο επί της παραπάνω οδού έχει ασφαλτοστρωθεί και περιλαμβάνει 35 υπαίθριες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων.

16 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Κτίριο Το κτίριο αποτελείται από υπόγειο, ισόγειο και πρώτο όροφο και διαθέτει συνολική επιφάνεια 2.082,31 μ². Έχει αναπτυχθεί σύμφωνα με την υπ αριθ. 403/ Άδεια Οικοδομής της ιεύθυνσης Πολεοδομίας Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Πολυγύρου και ανακαινίστηκε βάσει της υπ αριθ. 21/ Άδειας Οικοδομής της ιεύθυνσης Πολεοδομίας του ήμου Σιθωνίας. Το κτίριο κατασκευάστηκε με φέροντα οργανισμό οπλισμένου σκυροδέματος και πλήρωση επιχρισμένης οπτοπλινθοδομής και μεταλλικών διακοσμητικών στοιχείων. Η στέγη είναι τμηματικά οπλισμένου σκυροδέματος και κεραμοσκεπή. Το κτίριο περιλαμβάνει: Χώρο πώλησης και ταμείων σε ενιαία διάταξη στο ισόγειο, υπόγειο χώρο αποθήκης, ψυγείων και λοιπού Η/Μ εξοπλισμού, γραφεία προσωπικού στον α όροφο. Οι χώροι πωλήσεων και γραφείων διαθέτουν ψευδοροφή. Τα δάπεδα σε όλους τους χώρους είναι επενδεδυμένα με κεραμικά πλακίδια εκτός του υπογείου όπου το δάπεδο είναι βιομηχανικού τύπου. Ο φωτισμός εξασφαλίζεται μέσω σωμάτων φθορίου. Το ισόγειο διαθέτει υάλινες επιφάνειες στην πρόσοψή του (βιτρίνα) που εξασφαλίζουν ικανοποιητικό φυσικό φωτισμό. Πρόσβαση στα επίπεδα εξασφαλίζεται μέσω δύο κλιμακοστασίων επενδεδυμένων με μάρμαρο και ενός ανελκυστήρα. ύο υάλινες αυτόματα συρόμενες θύρες επιτρέπουν την είσοδο/ έξοδο στο ισόγειο του κτιρίου. Οι χώροι πωλήσεων διαθέτουν ράφια προϊόντων που διαμορφώνουν διαδρόμους. Κατά τη διάρκεια της αυτοψίας διαπιστώθηκε ότι η κατάσταση συντήρησης του ακινήτου εσωτερικά και εξωτερικά ήταν εξαιρετική. Φωτογραφίες του ακινήτου περιλαμβάνονται στο σχετικό παράρτημα της έκθεσης. Σελίδα 16 Κτιριολογικό πρόγραμμα εν πραγματοποιήθηκε εμβαδομέτρηση στο ακίνητο, αλλά βασιστήκαμε στις επιφάνειες που μας παρασχέθηκαν από τον εντολέα. Πίνακας επιφανειών του ακινήτου επισυνάπτεται στο σχετικό Παράρτημα της παρούσης. ίκτυα και παροχές Το ακίνητο εξυπηρετείται από όλα τα διαθέσιμα βασικά δίκτυα κοινής ωφέλειας. Κλιματισμός και εξαερισμός παρέχονται μέσω κεντρικών συστημάτων. Το κτίριο περιλαμβάνει συστήματα πυρανίχνευσης και πυρόσβεσης μέσω καταιονιστήρων.

17 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Πολεοδομικό καθεστώς Για τις ανάγκες της εκτίμησης δεν πραγματοποιήσαμε έρευνα όρων δόμησης / έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας αλλά βασιστήκαμε στα όσα αναφέρονται στα παρασχεθέντα έγγραφα. Με βάση το προσκομισθέν τοπογραφικό διάγραμμα, το ακίνητο εντάσσεται στο Ο.Τ. υπ αριθ. 52 ενώ οι βασικοί όροι και περιορισμοί δόμησης που το διέπουν είναι οι ακόλουθοι: Ελάχιστο πρόσωπο αρτιότητας 15 μ. Συντελεστής όμησης (Σ ) 0,6 Ποσοστό κάλυψης 70% Αποστάσεις από όρια 2,5μ. Ύψος 7,5μ + στέγη Στέγη υποχρεωτική Επίσης, βάσει των εγγράφων που προσκομίστηκαν, το ακίνητο διαθέτει επιφάνειες που έχουν προκύψει εκτός οικοδομικών αδειών. Σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία, οι χώροι αυτοί δύνανται να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα αφού ακολουθηθεί μία συγκεκριμένη τεχνική και νομική διαδικασία καθώς και κατόπιν της εξόφλησης των σχετικών τελών υπαγωγής. Βάσει των προαναφερόμενων εγγράφων, το ακίνητο έχει υπαχθεί στη σχετική νομοθεσία. Τέλος, δεν έχουν υποπέσει στην αντίληψή μας οποιαδήποτε ζητήματα πολεοδομικής φύσης που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τόσο την τρέχουσα, όσο και τη μελλοντική αξία του ακινήτου. Σελίδα 17

18 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ Ιδιοκτησιακό καθεστώς εν μας παρασχέθηκαν όλοι οι τίτλοι ιδιοκτησίας που αφορούν στο ακίνητο. Με βάση προφορική πληροφόρηση που είχαμε από την εταιρεία Grivalia το ακίνητο είναι ιδιοκτησίας Eurobank Leasing. Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης ωστόσο υποθέτουμε ότι οι τίτλοι υπάρχουν, ότι το ακίνητο είναι ιδιόκτητο και σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Βασικά στοιχεία μίσθωσης Τα κύρια σημεία της μισθωτήριας σύμβασης που μας προσκομίστηκε παραθέτονται στον παρακάτω πίνακα: Εκμισθωτής Eurobank Leasing Μισθωτής ΑΒ Βασιλόπουλος Χρήση ιάρκεια μίσθωσης Κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος λιανικής διάθεσης τροφίμων και για κάθε νόμιμη εμπορική χρήση πώλησης προϊόντων ή παροχής υπηρεσιών, καθώς και αποθηκευτικός χώρος, γραφεία και ότι άλλο είναι αναγκαίο για τη λειτουργία της υπεραγοράς (super market), στο πλαίσιο της σχετικής άδειας λειτουργίας. 12 έτη Σελίδα 18 Έναρξη μίσθωσης 18 Φεβρουαρίου 2015 Όροι διακοπής μίσθωσης Τύπος ενοικίου Τρέχον ενοίκιο Αναπροσαρμογή μισθώματος Μετά την παράδοση-παραλαβή του εκτιμώμενου και εφόσον έχει εκδοθεί η απαραίτητη άδεια λειτουργίας της υπεραγοράς, κανένας ειδικός όρος διακοπής της μίσθωσης δεν αναφέρεται στη μισθωτήρια σύμβαση. Προκαθορισμένο μίσθωμα ή βάσει ποσοστού επί των καθαρών πωλήσεων όποιο είναι υψηλότερο κατ έτος ή μίσθωμα βάσει ποσοστού επί των καθαρών πωλήσεων ανάλογα ποιο είναι υψηλότερο. Ετησίως σε ποσοστό ίσο με την απλή δωδεκάμηνη μεταβολή του είκτη Τιμών Καταναλωτή ( ΤΚ) του μήνα αναπροσαρμογής, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή ανακοινώνεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή. ε μειώνεται σε περίπτωση αρνητικού.τ.κ.

19 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Εργασίες επισκευών Κόστος ασφάλισης Η εκμισθώτρια σε ουδεμία δαπάνη υποχρεούται για το μίσθιο, καθ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Εξαίρεση αποτελούν βλάβες σε δομικά στοιχεία λόγω ανωτέρας βίας, η αποκατάσταση των οποίων απαιτεί περισσότερα από Η μισθώτρια υποχρεούται για το χρονικό διάστημα της μίσθωσης να ασφαλίσει το μίσθιο για αστική ευθύνη έναντι τρίτων που καλύπτει σωματικές βλάβες, θάνατο και υλικές ζημιές. ικαίωμα εκχώρησης/υπεκμίσθωσης μισθίου ΦΠΑ Η μισθώτρια δικαιούται να μεταβιβάσει τη σχέση μίσθωσης σε νομικό πρόσωπο που συνδέεται μετοχικά με αυτή ή σε εταιρεία που ανήκει στον ίδιο όμιλο εταιρειών ή σε εταιρεία που ενδεχομένως την εξαγοράσει ή συγχωνευτεί μαζί της, με τους όρους και συμφωνίες που προκύπτουν από τη μισθωτήρια σύμβαση υπό τον όρο της επίδοσης στην εκμισθώτρια εξώδικης δήλωσης για την υποκατάστασή της. Επίσης, η μισθώτρια έχει το δικαίωμα να παραχωρεί τη χρήση μέρους του μισθίου, με ή χωρίς αντάλλαγμα, για τη διάθεση διάφορων προϊόντων ή υπηρεσιών από τρίτα πρόσωπα που συνεργάζονται με οποιοδήποτε τρόπο με αυτή, χωρίς να μεταβάλλεται η συμφωνημένη στη μισθωτήρια σύμβαση χρήση, πάντα εντός των ορίων της ισχύουσας άδειας λειτουργίας. εν μας έχουν παρασχεθεί πληροφορίες σχετικά με το αν το ακίνητο υπόκειται ή όχι σε ΦΠΑ. Όλες οι αξίες που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση, δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ. Το τρέχον ΦΠΑ στην Ελλάδα είναι της τάξης του 24%. Σελίδα 19

20 ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βάσει της Ελληνικής Νομοθεσίας και πιο συγκεκριμένα του ΦΕΚ 949/ , σε περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων που απαιτούνται για Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι απαραίτητη η εφαρμογή δυο μεθοδολογιών εκτίμησης, οι οποίες στη συνέχεια σταθμίζονται. Για το σκοπό της συγκεκριμένης εκτίμησης και δεδομένων των χαρακτηριστικών του ακινήτου εφαρμόστηκαν και κατόπιν σταθμίστηκαν με συντελεστές 80%/20% (όπως υποδεικνύεται από την Ελληνική Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς) οι μέθοδοι Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος (υπό τη μορφή των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών) και Συγκριτικών Στοιχείων. Θα πρέπει ωστόσο να διευκρινιστεί ότι σύμφωνα με τα ιεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (RICS - Valuation Professional Standards) ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου προκύπτει από την εφαρμογή της πιο ενδεδειγμένης μεθοδολογίας και όχι από τη στάθμιση διαφορετικών μεθοδολογιών. Μέθοδος 1 η : Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος Προεξοφλούμενες Χρηματοοικονομικές Ροές Η Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος στηρίζεται στη λογική ότι η αξία ενός ακινήτου προκύπτει από την κεφαλαιοποιημένη αξία του μισθώματος που μπορεί να αξιώσει ή που αξιώνει, υιοθετώντας τον κατάλληλο συντελεστή κεφαλαιοποίησης, ο οποίος ενσωματώνει όλα τα ρίσκα που σχετίζονται με το μίσθωμα του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό εξάγεται η κεφαλαιακή του αξία. Αναφορικά με την προσέγγιση των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών, βασίζεται στη δημιουργία ενός μοντέλου χρηματοροών, στο οποίο λαμβάνονται υπόψη τα έσοδα και έξοδα που αφορούν το ακίνητο εισοδήματος που εκτιμάται, η αίσθηση του εκτιμητή σχετικά με την παρούσα κατάσταση και την εξέλιξη της αγοράς, καθώς και: κάθε εισοδηματική μεταβολή που μπορεί να προκύψει από ενδεχόμενες ή/και αναμενόμενες αλλαγές της αγοραίας μισθωτικής αξίας, το ενδεχόμενο το ποσό του τρέχοντος μισθώματος να υπερβαίνει το αντίστοιχο αγοραίο μίσθωμα, οι επιπτώσεις των φθορών ενός ακινήτου στο ύψος του ενοικίου ή/και στις κεφαλαιουχικές δαπάνες για μετατροπές μεγάλης κλίμακας, ή για αντικατάσταση εξοπλισμού, οι περίοδοι που το ακίνητο ενδέχεται να παραμένει κενό, άρα να μην αποδίδει κάποιο εισόδημα, τα έξοδα που υπεισέρχονται κατά τις παραπάνω περιόδους, τα έξοδα που αποσκοπούν στην επαναμίσθωση του ακινήτου (διαφήμιση, αμοιβές μεσιτών και δικηγόρων), η ενδεχόμενη ανακαίνιση του ακινήτου καθώς και όλες οι απαραίτητες βελτιώσεις σε αυτό, οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά αλλά και η προβλεπόμενη εξέλιξη του ακινήτου ως επένδυση κατά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης. Σελίδα 20

21 ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Από τα παραπάνω προκύπτουν οι χρηματοροές εσόδων και εξόδων σε τρέχουσες τιμές κατά την περίοδο εκμετάλλευσης του ακινήτου. Το χρονοδιάγραμμα προκύπτει από αυτό που θεωρείται εύλογο από έναν εν δυνάμει επενδυτή για παράδειγμα μέχρι την συμφωνηθείσα λήξη της μισθωτήριας σύμβασης ή ακόμη και νωρίτερα ανάλογα με τις ακριβείς συνθήκες κάθε ακινήτου, τα χαρακτηριστικά του μισθωτή κλπ. Η χρηματοροή που προκύπτει από τα έσοδα και έξοδα του ακινήτου προεξοφλείται (ή ανάγεται σε σημερινές αξίες) βάσει ενός συντελεστή προεξόφλησης, ο οποίος αντικατοπτρίζει το συνολικό ποσοστό απόδοσης στο οποίο στοχεύει ο επενδυτής κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Εδώ τονίζεται ότι, καθώς οι αναμενόμενες αποδόσεις διαφέρουν από επενδυτή σε επενδυτή, η μέθοδος των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών χρησιμοποιείται κυρίως για τον προσδιορισμό της επενδυτικής αξίας ή της αξίας του ακινήτου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή. Εντούτοις, η συγκεκριμένη μέθοδος μπορεί να εφαρμοστεί και για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός οποιοδήποτε ακινήτου που παράγει πρόσοδο, υιοθετώντας τους κατάλληλους όρους, όπως αυτοί προκύπτουν από την έρευνα της κατά περίπτωση αγοράς. Το άθροισμα των προεξοφλούμενων τιμών μας δίνει την Καθαρή Παρούσα Αξία του επενδυτικού ακινήτου και ισούται ουσιαστικά με το ποσό που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ένας δυνητικός αγοραστής για το υπό εκτίμηση ακίνητο, ώστε για τη δεδομένη περίοδο που μελετάται να έχει το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης. Ως εκ τούτου, η Καθαρή Παρούσα Αξία ισούται με την Αγοραία Αξία. Μέθοδος 2 η : Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων ή Κτηματαγοράς Σύμφωνα με την μέθοδο αυτή, ο προσδιορισμός της αξίας γίνεται με βάση τα συμπεράσματα που προκύπτουν από έρευνα και συλλογή συγκριτικών στοιχείων που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη δυνατή ομοιότητα χαρακτηριστικών με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Συνεπώς, για την εφαρμογή της μεθόδου αυτής λαμβάνονται υπ όψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του αντικειμένου εκτίμησης και στη συνέχεια γίνεται επεξεργασία συγκριτικών στοιχείων. Τα ειδικά χαρακτηριστικά, τα οποία λαμβάνονται υπ όψη στην αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων, είναι ενδεικτικά τουλάχιστον τα εξής: Η τοποθεσία του ακινήτου (θέση, χαρακτήρας, φυσιογνωμία γύρω περιοχής, πρόσβαση, γειτονικές χρήσεις, πιθανές οχλήσεις κλπ), που είναι μοναδική για κάθε ακίνητο και αποτελεί σημαντική παράμετρο για τον καθορισμό της αξίας του. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως το μέγεθος, οι κατασκευαστικές προδιαγραφές, η κατάσταση συντήρησης, οι παροχές, κλπ. Το πολεοδομικό καθεστώς που διέπει το ακίνητο, ήτοι οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης, οι επιτρεπόμενες χρήσεις και ο συνδυασμός των δύο, τα οποία αποτελούν σημαντικές παραμέτρους καθορισμού αξίας. Η χρονική στιγμή στην οποία αντιστοιχούν τα συγκριτικά στοιχεία, σε συνδυασμό με την κατάσταση της κτηματαγοράς κατά τη δεδομένη χρονική στιγμή. Η αγορά ακινήτων είναι μια αγορά που χαρακτηρίζεται από έντονη κυκλικότητα προσφοράς και ζήτησης, η οποία αντικατοπτρίζεται αντιστοίχως στις αξίες των διαφόρων ακινήτων. Συνεπώς, η εισαγωγή της χρονικής διάστασης, καθώς και των τάσεων που επικρατούν στους επιμέρους τομείς της κτηματαγοράς κατά την αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων, είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων. Σελίδα 21

22 ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Με βάση τα παραπάνω και λαμβάνοντας υπ όψη τα θετικά και αρνητικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, υιοθετούμε τις πλέον κατάλληλες τιμές μονάδας για να καταλήξουμε στον προσδιορισμό της αξίας του. Με βάση τις διατάξεις των ιεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς ( ΠΧΑ) η εύλογη αξία ενός ακινήτου επιμερίζεται σε αξία οικοπεδικού σκέλους και κόστος αποκατάστασης των κτιρίων. Προκειμένου να προσδιοριστεί η αξία του οικοπεδικού σκέλους του ακινήτου εφαρμόστηκε η Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων. Σελίδα 22

23 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ Επισκόπηση ελληνικής Οικονομίας Η Ελληνική Οικονομία βρίσκεται σε φάση ύφεσης από το 2008, με εξαίρεση το τελευταίο τρίμηνο του 2014 που επέστρεψε σε θετικό ρυθμό ανάπτυξης. Παρά τις τεράστιες μακροοικονομικές προσαρμογές που έχουν γίνει και τη γενικότερη πρόοδο που έχει σημειωθεί η κατάσταση στη Χώρα εξακολουθεί να είναι δύσκολη, καθώς η επιβολή κεφαλαιακών ελέγχων το καλοκαίρι του 2015 ήταν ένα πλήγμα για την πραγματική οικονομία και ξαναγύρισε την οικονομία σε φάση ύφεσης. Στην παρούσα φάση η κατάσταση είναι σαφώς καλύτερη σε σχέση με το καλοκαίρι του 2015, ωστόσο η οικονομία παραμένει ακόμα σε μεταβατική περίοδο μετά την αβεβαιότητα που προέκυψε από την καθυστέρηση της αξιολόγησης του τρίτου προγράμματος προσαρμογής αλλά και των επιπρόσθετων δημοσιονομικών μέτρων που συμφωνήθηκαν. Μετά από εντατικές διαπραγματεύσεις που διήρκεσαν για μεγάλο χρονικό διάστημα το τρίτο πρόγραμμα προσαρμογής ολοκληρώθηκε τον περασμένο Ιούνιο, αφού η κυβέρνηση προχώρησε σε μια σειρά παραχωρήσεων σε ακανθώδη ζητήματα που μέχρι πρόσφατα έθετε κόκκινες γραμμές, όπως της συνταξιοδοτικής μεταρρύθμισης, τις αυξήσεις ΦΠΑ, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, κλπ. Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ) Η ελληνική οικονομία γνώρισε ταχεία ανάπτυξη από το 2000 έως το 2007 με μέσο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης περί το 4% - έναν από τους υψηλότερους στην Ευρωζώνη. Από το 2008 και έπειτα η Ελληνική Οικονομία καταγράφει αρνητικούς ρυθμούς ανάπτυξης έχοντας συρρικνωθεί σε ποσοστό περίπου 30%, ενώ αρνητικό πρόσημο προβλέπεται και για το τρέχον έτος με οριακή ύφεση της τάξης του -0,3%. Σύμφωνα με προβλέψεις ιεθνών Αναλυτών η Οικονομία θα επανέλθει σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης το 2017, οι οποίοι ωστόσο θα διαμορφωθούν περί το 3% ετησίως. Σελίδα 23 Ρυθμός αύξησης ΑΕΠ, % ετήσια μεταβολή όγκου, έτη % 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

24 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Το εθνικό χρέος ως ποσοστό του ΑΕΠ αποτελεί έναν ασφαλή δείκτη μέτρησης της αξιοπιστίας και ικανότητας μιας χώρας να καταβάλει τις μελλοντικές υποχρεώσεις του χρέους της και συνεπώς επηρεάζει σε σημαντικό βαθμό τις αποδόσεις των ομολόγων της και τα επιτόκια δανεισμού της. Όπως αποτυπώνεται στον παρακάτω πίνακα το εθνικό χρέος της Ελλάδας βρίσκεται σε πολύ υψηλά επίπεδα της τάξης του 177,8% του ΑΕΠ και αναμένεται να αρχίσει να μειώνεται από το 2018 και μετά. Σύμφωνα με τις προβλέψεις το χρέος θα φτάσει στα προ κρίσης επίπεδα το Εθνικό χρέος ως ποσοστό του ΑΕΠ Εξέλιξη ετήσιων ποσοστών και πρόβλεψη, έτη % 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 104,70% 107,00% 104,80% 101,50% 102,80% 107,30% 103,50% 103,10% 109,60% 126,70% 145,80% 172,00% 159,40% 178,00% 180,50% 177,30% 177,80% 177,50% 173,70% 168,20% 161,90% 155,20% 148,50% 141,90% 135,40% 129,10% 123,10% 117,40% 112,00% 107,30% 103,20% Σελίδα 24 0% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016) Ανεργία Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσιεύονται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή τα ποσοστά ανεργίας στην Ελλάδα βρίσκονται στην παρούσα φάση στα υψηλότερα επίπεδα της Ευρωζώνης, έχοντας σημειώσει πολύ μεγάλη αύξηση από το Πιο συγκεκριμένα το συνολικό ποσοστό ανεργίας άγγιξε το 27,5% το 2013 από 8% που ήταν το 2008, ενώ στην παρούσα φάση βρίσκεται σε ποσοστό περίπου 24%. Ειδικότερα, η ανεργία των νέων κάτω από 25 ετών είναι της τάξης του 49%, ενώ δεν υπάρχουν θετικά σημάδια για τη μείωση της. Η ανεργία προβλέπεται να διατηρηθεί σε επίπεδα της τάξης περί το 20% μέχρι το 2020 και να μειωθεί κάτω από 10% από το 2026 και έπειτα.

25 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ % Ποσοστά ανεργίας στο σύνολο της χώρας Εξέλιξη ετήσιων ποσοστών και πρόβλεψη, έτη % 25% 20% 15% 10% 5% 0% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016) ΤΚ Από το 2001 που η Ελλάδα εισήλθε στην Ευρωζώνη ο ΤΚ κινούνταν σταθερά περί το 3% ετησίως. Από το 2010 και έπειτα καταγράφεται αποπληθωρισμός, ενώ ο είκτης Τιμών Καταναλωτή αναμένεται να επανέλθει σε θετικά πρόσημα το Βάσει προβλέψεων του Oxford Economics ο δείκτης αναμένεται να σταθεροποιηθεί περί το 2% ετησίως μέχρι το Σελίδα 25 Εξέλιξη και πρόβλεψη ΤΚ Ετήσια μεταβολή ποσοστών, έτη % 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

26 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ είκτης προσφοράς χρήματος, M3 Ο δείκτης προσφοράς χρήματος είναι το συνολικό ποσό των διαθέσιμων νομισματικών στοιχείων σε μια οικονομία σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή, η οποία συνήθως καταγράφεται από την κυβέρνηση ή την κεντρική τράπεζα της χώρας. Η προσφορά χρήματος συνδέεται άμεσα με τον κύκλο της οικονομίας και ως εκ τούτου, με τα επίπεδα των τιμών, τον πληθωρισμό και τη συναλλαγματική ισοτιμία. Μια πιθανή αύξηση στην προσφορά χρήματος μειώνει συνήθως τα επιτόκια, που κατ επέκταση αυξάνει τις επενδύσεις και μέσω αυτών τονώνονται οι καταναλωτικές δαπάνες. Οι επιχειρήσεις ανταποκρίνονται με την παραγγελία περισσότερων πρώτων υλών και την αύξηση της παραγωγής, ενώ η αυξημένη επιχειρηματική δραστηριότητα αυξάνει τη ζήτηση εργατικού δυναμικού. Το αντίθετο μπορεί να συμβεί εάν η προσφορά χρήματος πέφτει ή όταν μειώνεται ο ρυθμός ανάπτυξής της. Οι διάφοροι τύποι δεικτών προσφοράς χρήματος ταξινομούνται ως "Μ" και πιο συγκεκριμένα M0, M1, M2 και M3, αναλόγως της ευκολίας και ταχύτητας ρευστοποίησης, όπου το αριθμητικό «1» εκφράζει τη μεγαλύτερη ταχύτητα ρευστοποίησης της μορφής χρήματος που αντιπροσωπεύει, ενώ το αριθμητικό «3» εκφράζει τη μικρότερη. Το παρακάτω γράφημα απεικονίζει την εξέλιξη και μελλοντική πρόβλεψη του δείκτη Μ3, που περιλαμβάνει τους δείκτες M0, M1 και M2, δηλαδή μετρητά, καταθέσεις όψεως, διαθέσιμα εμπορικών τραπεζών, επιταγές, καταθέσεις ταμιευτηρίου, συμφωνίες επαναγοράς (repos), μερίδια αμοιβαίων κεφαλαίων χρηματαγοράς, τίτλοι χρηματαγοράς και χρεόγραφα διάρκειας έως δυο ετών, τραπεζικά ομόλογα, κλπ. Εξέλιξη και πρόβλεψη είκτης προσφοράς χρήματος Μ3 σε δις. ( ) 300 Σελίδα , Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

27 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ ΑΓΟΡΑΣ ΛΙΑΝΙΚΟΥ ΕΜΠΟΡΙΟΥ Ο κλάδος του λιανικού εμπορίου έχει σημειώσει σημαντική κάμψη κατά την τελευταία διετία. Η ιδιαίτερα περιορισμένη ρευστότητα, τα αυξανόμενα ποσοστά ανεργίας, οι μειώσεις των μισθών και συντάξεων, οι αυξήσεις στην φορολογία ιδιωτών και επιχειρήσεων και οι ανατιμήσεις σε αρκετά προϊόντα έχουν μειώσει σημαντικά την αγοραστική δύναμη και ως εκ τούτου την καταναλωτική δαπάνη. Στη συνέχεια παρουσιάζονται οικονομικοί δείκτες και προβλέψεις σχετικά με τις πωλήσεις των επιχειρήσεων λιανικού εμπορίου, τη μεταβολή του κύκλου εργασιών του λιανικού εμπορίου, την ιδιωτική κατανάλωση και τα επίπεδα του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Πωλήσεις λιανικού εμπορίου Οι πωλήσεις του λιανικού εμπορίου έχει καταγράψει σημαντική πτώση την τελευταία πενταετία ως αποτέλεσμα των δυσμενών οικονομικών συνθηκών και των μέτρων λιτότητας που επεβλήθησαν. Κινούμενος σε αρνητικά επίπεδα από το 2009 έως σήμερα η αξία των συναλλαγών έχει μειωθεί σε ποσοστό 43%, ενώ αναμένεται να συρρικνωθεί σε ποσοστό 3% και το τρέχον έτος. Με βάση τις προβλέψεις οι πωλήσεις θα αρχίσουν να αυξάνονται από το 2017 και έπειτα, ωστόσο η αύξηση σε απόλυτες αξίες δεν αναμένεται να ξεπεράσει το 5% ετησίως μέχρι το Εξέλιξη πωλήσεων λιανικού εμπορίου και πρόβλεψη % ετήσια μεταβολή αξίας, έτη % 10% Σελίδα 27 5% 0% -5% -10% -15% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

28 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Γενικός δείκτης κύκλου εργασιών λιανικού εμπορίου Με βάση τα στοιχεία που δημοσιεύει η ΕΛ.ΣΤΑΤ. η μεταβολή του γενικού δείκτη κύκλου εργασιών στο λιανικό εμπόριο έχει καταγράψει μείωση, σε σταθερές τιμές, σε ποσοστό περίπου 40%. Θα πρέπει ωστόσο να σημειωθεί ότι συγκεκριμένες κατηγορίες παρουσιάζουν καλύτερες επιδόσεις, είτε διότι αφορούν είδη πρώτης ανάγκης, είτε λόγω της αλλαγής του χαρακτήρα του λιανικού εμπορίου γενικότερα. Στο παρακάτω γράφημα παρουσιάζονται στοιχεία αναφορικά με το γενικό δείκτη του κύκλου εργασιών σε διάφορες κατηγορίες του λιανικού εμπορίου, από τα οποία προκύπτει ότι ο κλάδος των υπεραγορών-super market έχει αποδειχθεί ο πιο ανθεκτικός με μείωση σε ποσοστό -24% σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα, ενώ η κλάδος με τη μεγαλύτερη μείωση είναι αυτός των επίπλων και λοιπού οικιακού εξοπλισμού με μείωση που φτάνει το -64%. Γενικός δείκτης κύκλου εργασιών στο λιανικό εμπόριο Έτος βάσης 2010, % ετήσια μεταβολή όγκου, έτη 2008-Μάιος Σελίδα Μάιος 2016 ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΚΤΗΣ (ΕΚΤΟΣ ΚΑΥΣΙΜΩΝ) ΜΕΓΑΛΑ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ ΤΡΟΦΙΜΩΝ (SUPER MARKETS) ΠΟΛΥΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ ΤΡΟΦΙΜΑ, ΠΟΤΑ & ΚΑΠΝΟΣ ΦΑΡΜΑΚΕΥΤΙΚΑ & ΚΑΛΛΥΝΤΙΚΑ ΠΡΟΙΟΝΤΑ ΕΝ ΥΣΗ & ΥΠΟ ΗΣΗ ΕΠΙΠΛΑ, ΗΛΕΚΤΡΙΚΑ ΕΙ Η & ΛΟΙΠΟΣ ΕΞΟΠΛΙΣΜΟΣ Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

29 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Ιδιωτική κατανάλωση Με βάση τα στοιχεία που δημοσιεύει το Oxford Economics η ιδιωτική κατανάλωση επανήλθε σε θετικό ρυθμό ανάπτυξης (ως σύνολο) το 2014 έπειτα από πέντε συναπτά έτη μείωσης, ενώ η ίδια ανοδική πορεία συνεχίστηκε και το 2015, ως αποτέλεσμα της αυξημένης κατανάλωσης υπό το φόβο του κουρέματος των καταθέσεων. Σε γενικές γραμμές, το επίπεδο κατανάλωσης του 2008 δεν προβλέπεται ότι θα επιτευχθεί (σε πραγματικές τιμές) εντός της επόμενης δεκαετίας, καθώς οι προβλέψεις δείχνουν οριακή μείωση το τρέχον έτος και σταθεροποίηση στο 2% ετησίως μέχρι το Ετήσια μεταβολή ιδιωτικής κατανάλωσης, έτη % 10% 5% 0% -5% -10% -15% Σελίδα 29 Ι ΙΩΤΙΚΗ ΚΑΤΑΝΑΛΩΣΗ ΣΤΟ ΣΥΝΟΛΟ Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016) Ι ΙΩΤΙΚΗ ΚΑΤΑΝΑΛΩΣΗ ΣΤΟΝ ΚΛΑ Ο ΤΗΣ ΕΣΤΙΑΣΗΣ Η ιδιωτική κατανάλωση ως ποσοστό του ΑΕΠ επηρεάζεται από το βαθμό οικονομικής μεγέθυνσης και το κόστος δανεισμού. Στην Ελλάδα το ποσοστό αυτό διαμορφωνόταν περί το 65% στα χρόνια πριν την κρίση, ενώ το ποσοστό αυξήθηκε στο 70% εξαιτίας της συνεχιζόμενης συρρίκνωσης του ΑΕΠ, όπως παρουσιάζεται στο παρακάτω γράφημα: Κατανάλωση ως ποσοστό % του ΑΕΠ Έτη, % 70% 68% 66% 64% 62% 60% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

30 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Καταναλωτική δαπάνη και διαθέσιμο εισόδημα νοικοκυριών Οι καταναλωτικές δαπάνες εντός του Νομού Χαλκιδικής έχουν σημειώσει μείωση της τάξης του -22% τα τελευταία έτη, καταγράφοντας μικρότερη μείωση σε σχέση με το σύνολο της χώρας. Το ίδιο παρατηρείται και στη μείωση των διαθέσιμων εισοδημάτων των νοικοκυριών, που στη Χαλκιδική καταγράφουν μείωση της τάξης του -27% ενώ το αντίστοιχο ποσοστό στο σύνολο της Χώρας είναι -40%. Σε ό,τι αφορά τις μελλοντικές προοπτικές, οι δυο δείκτες αναμένεται να αρχίσουν να έχουν θετικά πρόσημα από το 2018 και έπειτα και να σταθεροποιηθούν περί το 3% ετησίως στο άμεσο μέλλον. Εξέλιξη καταναλωτικής δαπάνης και διαθέσιμου εισοδήματος νοικοκυριών εντός του Νομού Χαλκιδικής Ετήσια μεταβολή αξίας %, έτη % 20% 10% 15% 10% 5% 0% 5% 0% -5% Σελίδα 30-5% -10% -10% % ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΙΚΗ ΑΠΑΝΗ ΧΑΛΚΙ ΙΚΗ ΙΑΘΕΣΙΜΟ ΕΙΣΟ ΗΜΑ ΝΟΙΚΟΚΥΡΙΩΝ ΧΑΛΚΙ ΙΚΗ Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

31 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Κλάδος Super Market Ο κλάδος των super market αποδείχτηκε ένας από τους πιο ανθεκτικούς της Ελληνικής Οικονομίας στην περίοδο της οικονομικής κρίσης και σύμφωνα με στοιχεία της κλαδικής μελέτης της Icap αναμένεται να συρρικνωθεί ελαφρώς το Ο κλάδος επηρεάστηκε ως αποτέλεσμα της συνεχιζόμενης ύφεσης της εγχώριας οικονομίας, η οποία οδήγησε σε σημαντική συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος των καταναλωτών και κατ επέκταση σε περιορισμό της αγοραστικής δύναμης. Εκτός βέβαια των ποσοτικών μεταβολών, καταγράφηκε και αλλαγή της καταναλωτικής συμπεριφοράς με στροφή σε λιγότερα και φθηνότερα προϊόντα, όπως για παράδειγμα τα προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας, ενώ σημαντική είναι και η προτίμηση που καταγράφεται σε ελληνικά προϊόντα, δεδομένου ότι οι καταναλωτές φαίνεται να συνεκτιμούν τόσο αγοραστικά κριτήρια (ποιότητα και ασφάλεια προϊόντων), όσο και το γενικό συμφέρον της χώρας, συμβάλλοντας στη μείωση της ανεργίας και στηρίζοντας συνειδητά την ανάπτυξη της παραγωγής. Οι αλλαγές αυτές και ο ανταγωνισμός μεταξύ των εταιρειών για διατήρηση της θέσης τους τις οδήγησε σε αναζήτηση νέων στρατηγικών ανάπτυξης. Ενδεικτικό είναι άλλωστε ότι ο βαθμός συγκέντρωσης στον κλάδο παρουσιάζει αύξηση τα τελευταία χρόνια λόγω τόσο των εξαγορών καταστημάτων/εταιρειών από τις μεγάλες κυρίως αλυσίδες ώστε να δημιουργηθούν μεγαλύτερα και πιο εύρωστα οικονομικά σχήματα, αλλά και το κλείσιμο ορισμένων εταιρειών του κλάδου. Σήμερα οι πέντε μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου καλύπτουν περισσότερο από το 75% της συνολικής αξίας της εγχώριας αγοράς. Αυτές είναι η ΑΒ Βασιλόπουλος του ομίλου Delhaize, η Σκλαβενίτης που ανακοινώθηκε ότι θα εξαγοράσει το χαρτοφυλάκιο της Μαρινόπουλος, η Metro AEBE που εξαγόρασε την Βερόπουλος, η εταιρεία Μασούτης που δραστηριοποιείται στη βόρεια Ελλάδα και η Lidl Hellas. Το γεγονός ότι οι μεγάλες αλυσίδες κατάφεραν να είναι πιο ευέλικτες και να διατηρήσουν ή ακόμη και να αυξήσουν τις πωλήσεις τους, έναντι των μικρότερων επιχειρήσεων που υπέστησαν σημαντικές απώλειες αποδίδεται στην επενδυτική δραστηριότητα των μεγάλων παικτών στον τομέα της οργανικής ανάπτυξης και εξαγορών, στην εκμετάλλευση οικονομιών κλίμακας και στην εφαρμογή στρατηγικών για την άμβλυνση των επιπτώσεων της ύφεσης (πολιτική εκπτώσεων και προσφορών, προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας). Στον τομέα αυτό οι μεγάλες αλυσίδες εμφανίζουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα έναντι των μικρότερων εταιρειών της αγοράς, οι οποίες - μην έχοντας τη δυνατότητα να ανταποκριθούν στον ανταγωνισμό τιμών- βρίσκονται αντιμέτωπες με το ενδεχόμενο είτε παύσης λειτουργίας είτε συγχώνευσης με άλλους ανταγωνιστές. Στο επίκεντρο δεν βρίσκονται μόνο επιχειρήσεις στην Αττική, αλλά κυρίως σε επαρχία και νησιωτικές περιοχές, διαφοροποιώντας έτσι τον χάρτη της αγοράς και εντείνοντας τις τάσεις συγκέντρωσης. Σκοπός των κινήσεων αυτών αποτελεί η αντιμετώπιση του διαρκώς εντεινόμενου ανταγωνισμού και η ενίσχυση των μεριδίων αγοράς έναντι των παικτών που αδυνατούν να αντιμετωπίσουν τη μακροχρόνια ύφεση και τις σημαντικές υποχρεώσεις προς πιστωτές και τράπεζες. Η τακτική αυτή υποστηρίζεται και από τις τράπεζες, οι οποίες εμφανίζονται πρόθυμες να χρηματοδοτήσουν επιχειρηματικά σχήματα που θα εμφανίζουν πιο υγιή οικονομικά μεγέθη σε σχέση με τα υψηλά χρέη που έχουν συσσωρεύσει οι μικρότερες επιχειρήσεις. Σελίδα 31