ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ. Επενδυτικό ακίνητο Βασιλίσσης Σοφίας 23Α & Νεοφύτου Βάμβα, Κολωνάκι, Αθήνα, Ελλάδα

Transcript

1 ΕΚΘΕΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Επενδυτικό ακίνητο Βασιλίσσης Σοφίας 23Α & Νεοφύτου Βάμβα, Κολωνάκι, Αθήνα, Ελλάδα Ημερομηνία Εκτίμησης: 1 Σεπτεμβρίου 2016 Ημερομηνία Έκθεσης: 1 Σεπτεμβρίου 2016 GRIVALIA ΑΕΕΑΠ ΥΠΟΨΗ: ΚΟΥ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ ΑΡΙΘ. ΠΡΩΤ.: KZ/ΜΖ/AO-2016/9594 Η εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε., μέλος του διεθνούς δικτύου συνεργατών της CBRE, εκπονεί μελέτες εκτιμήσεων για πελάτες και παρέχει σχετικές συμβουλευτικές υπηρεσίες. Φέρει την αποκλειστική ευθύνη του περιεχομένου της παρούσας μελέτης.

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ 1. ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ Ε ΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ A. ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ B. ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ C. ΚΤΙΡΙΟΛΟΓΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ D. ΠΙΝΑΚΕΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ E. ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Μπορούν να κάνουν χρήση της παρούσας έκθεσης αποκλειστικά και μόνο: Ι) Oι αναθέτοντες την παρούσα εκτίμηση την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. ΙΙ) Τρίτα μέρη (φυσικά ή νομικά πρόσωπα) που έχουν προηγουμένως λάβει γραπτή έγκριση από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε., Μέλους του ιεθνούς ικτύου της CBRE με βάση σχετική επιστολή ( Reliance Letter ). Η παρούσα έκθεση πρέπει να ερμηνεύεται ως ενιαίο σύνολο. H ευθύνη της ΑΞΙΕΣ Α.Ε. καθορίζεται αυστηρά σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς που αναφέρονται στη σελίδα 36. Παρακαλείσθε όπως μελετήσετε τα ως άνω πριν προβείτε σε οποιαδήποτε ενέργεια που σχετίζεται με το περιεχόμενο της παρούσας έκθεσης. Σε περίπτωση που τα παραπάνω δεν σας είναι κατανοητά, σας συστήνουμε να αναζητήσετε τη γνώμη ανεξάρτητου νομικού συμβούλου.

3 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Στοιχεία ακινήτου ιεύθυνση: Βασιλίσσης Σοφίας 23 Α & Νεοφύτου Βάμβα, Κολωνάκι, Αθήνα, Ελλάδα Κύρια Χρήση : Χώρος εστίασης Εσωτερική άποψη ακινήτου Εξωτερική άποψη ακινήτου Πηγή: CBRE/Αξίες Πηγή: CBRE/Αξίες Ιδιοκτησιακό καθεστώς εν μας παρασχέθηκαν όλοι οι τίτλοι ιδιοκτησίας που αφορούν στο ακίνητο. Με βάση προφορική πληροφόρηση που είχαμε από την εταιρεία Grivalia το ακίνητο είναι ιδιοκτησίας Eurobank Leasing. Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης ωστόσο υποθέτουμε ότι οι τίτλοι υπάρχουν, ότι το ακίνητο είναι ιδιόκτητο και σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Μισθωτές Με βάση τα προσκομισθέντα έγγραφα το ακίνητο είναι μισθωμένο στην εταιρεία Friday s Κολωνάκι Α.Ε., στο μεγαλύτερο τμήμα του, τρεις θέσεις στάθμευσης είναι μισθωμένες στους μισθωτές Καράλης Α.Ε., Τάραντον Α.Τ.Ε και Σέρκος αντίστοιχα, ενώ υπάρχουν και τρεις κενές θέσεις στάθμευσης. Σελίδα 3 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Μεικτό εισόδημα (την 1 η Σεπτεμβρίου 2016) ανά έτος ( 140,21/μ²/έτος) - Έσοδα από Friday s: (97%) - Έσοδα από θέσεις στάθμευσης: (3%) Μεικτό αγοραίο μίσθωμα ανά έτος ( 156,38/μ²/έτος) Υποθέτοντας ότι το ακίνητο είναι μισθωμένο σε ποσοστό 100%.

4 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Σκοπός εκτίμησης και Κρίσιμη Ημερομηνία Ο σκοπός του έργου είναι η εκτίμηση της Εύλογης αξίας του παραπάνω ακινήτου με κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης την 1 η Σεπτεμβρίου 2016, προκειμένου να αγοραστεί και να εισαχθεί στο χαρτοφυλάκιο της Grivalia, όπως προβλέπεται βάσει του Νόμου 2778/1999. Σταθμισμένη εύλογη αξία ( ύο εκατομμύρια Οκτακόσιες Πενήντα Τρείς Χιλιάδες Ευρώ) Η εκτίμηση είναι σύμφωνη με τις διατάξεις που προβλέπονται από την Ελληνική Νομοθεσία για τις Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Οι διατάξεις αυτές επιτάσσουν συγκεκριμένους κανονισμούς και μεθοδολογική προσέγγιση, όπως καθορίζεται από το υπουργείο Οικονομικών (Απόφαση 26294/Β.1425/19 Ιουλίου), καθώς και τις διατάξεις του Νόμου 2190/1920. Βάσει αυτών και πιο συγκεκριμένα βάσει του ΦΕΚ 949/ σε περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων που απαιτούνται για Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι απαραίτητη η εφαρμογή δυο μεθοδολογιών εκτίμησης, οι οποίες στη συνέχεια σταθμίζονται. Για το σκοπό της συγκεκριμένης εκτίμησης και δεδομένων των χαρακτηριστικών του ακινήτου σταθμίστηκαν με συντελεστές 80%/20% οι μέθοδοι Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος (υπό τη μορφή των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών) και Συγκριτικών Στοιχείων. Θα πρέπει ωστόσο να διευκρινιστεί ότι σύμφωνα με τα ιεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (RICS - Valuation Professional Standards) ο προσδιορισμός της αγοραίας/εύλογης αξίας ενός ακινήτου προκύπτει από την εφαρμογή της πιο ενδεδειγμένης μεθοδολογίας και όχι από τη στάθμιση διαφορετικών μεθοδολογιών. Στη συγκεκριμένη περίπτωση η πλέον κατάλληλη μεθοδολογία είναι η μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος από της εφαρμογή της οποίας προκύπτει αξία Τονίζεται ότι η προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» ουσιαστικά ισούται με την «Αγοραία Αξία». Σελίδα 4 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Συντελεστές Απόδοσης ΕΠΙ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ Μεικτή αρχική απόδοση 7,15% Μέση σταθμισμένη απόδοση 7,81% Συντελεστής κεφαλαιοποίησης στη λήξη της μίσθωσης 7,75% Σταθμισμένος συντελεστής προεξόφλησης για το 11,50% σύνολο της επένδυσης Running yield Μεταξύ 7,33% και 10,14%

5 ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βασικά κριτήρια καθορισμού της αξίας του ακινήτου (SWOT Analysis) ΘΕΤΙΚΑ Περιορισμένη προσφορά ακινήτων μεγάλης επιφάνειας Εύκολη πρόσβαση μέσω ιδιωτικών και δημόσιων μέσων μεταφοράς Μεγάλη συγκέντρωση πληθυσμού υψηλών εισοδημάτων Καλή κατάσταση συντήρησης ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ Πολύ καλή περιοχή τόσο για οικιστικές όσο και για επαγγελματικές χρήσεις ΑΡΝΗΤΙΚΑ Έλλειψη χώρων ελεύθερης στάθμευσης στην περιοχή Θέση δευτερεύουσας εμπορικότητας της ευρύτερης περιοχής του Κολωνακίου ΚΙΝ ΥΝΟΙ O κύκλος εργασιών του συγκεκριμένου κλάδου έχει καταγράψει μείωση της τάξης του 40% Στη Χώρα εξακολουθεί να υπάρχει οικονομική και πολιτική αβεβαιότητα ΠΕΡΙΛΗΨΗ ΕΚΘΕΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Σελίδα 5

6 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Ημερομηνία έκθεσης 1 Σεπτεμβρίου 2016 Παραλήπτης Ακίνητο Περιγραφή ακινήτου Σκοπός κυριότητας Εντολή Ανάθεσης Κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης Grivalia ΑΕΕΑΠ Υπόψη: ΚΟΥ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ ΑΘΑΝΑΣΙΟΥ Εστιατόριο με την επωνυμία Friday s στο Κολωνάκι Κατάστημα που αποτελείται από ισόγειο, ημιώροφο και υπόγειο και οκτώ θέσεις στάθμευσης Επένδυση Εκτίμηση της εύλογης αξίας του ακινήτου βάσει της από 27/7/2016 εντολής σας 1 Σεπτεμβρίου 2016 Ιδιότητα Εκτιμητή Σκοπός εκτίμησης Σταθμισμένη Αξία βάσει της σχετικής Νομοθεσίας και των απαιτήσεων της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς Η εκτίμηση πραγματοποιήθηκε από εκτιμητή της εταιρείας ΑΞΙΕΣ Α.Ε., η οποία αποτελεί ανεξάρτητη εταιρεία Εκτιμητών και Πραγματογνωμόνων Ακινήτων. Αγορά ( ύο Εκατομμύρια Οκτακόσιες Πενήντα Τρεις Χιλιάδες Ευρώ), μη συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ. (Βλ. σχόλιο σελ. 19) Σελίδα 6 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Συμμόρφωση με τα εκτιμητικά πρότυπα Τονίζεται ότι η προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» για τους σκοπούς της εκτίμησης ουσιαστικά ισούται με την «Αγοραία Αξία». Η άποψή μας για την Εύλογη Αξία σχετίζεται με τον σκοπό εκτίμησης και τις προϋποθέσεις που παρουσιάζονται στη συνέχεια, και έχει προκύψει από πρόσφατα συγκριτικά στοιχεία. Ο υπολογισμός της αξίας έγινε με βάση συγκεκριμένες οδηγίες και κανόνες που έχουν θεσπισθεί από το RICS Valuation Professional Standards Τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, στα οποία βασίζεται η εκτίμηση παρουσιάζονται σε αυτή την έκθεση.

7 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βεβαιώνουμε ότι διαθέτουμε επαρκή γνώση της κτηματαγοράς, τόσο τοπικά όσο και σε εθνικό επίπεδο, καθώς και τις απαραίτητες γνώσεις για την πλήρη και αξιόπιστη εκπόνηση της εκτίμησης. Παραδοχές Για τον σκοπό της παρούσας εκτίμησης έχουν γίνει συγκεκριμένες παραδοχές, όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τις μισθώσεις, το πολεοδομικό καθεστώς και την κατάσταση συντήρησης συμπεριλαμβανομένων θεμάτων μόλυνσης εδάφους, υπόγειων υδάτων και υδροφόρου ορίζοντα οι οποίες παρατίθενται παρακάτω. Εάν κάποια από τα στοιχεία που μας παρασχέθηκαν και στα οποία βασίστηκε η εν λόγω εκτίμηση αποδειχθούν σε μεταγενέστερη φάση ανακριβή, η εκτιμηθείσα αξία ενδέχεται να αναθεωρηθεί. Παρέκκλιση από παραδοχές Ειδικές παραδοχές Κατάσταση κτηματαγοράς Καμία Όχι Οι αξίες που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση αντιπροσωπεύουν την αντικειμενική μας εκτίμηση της Εύλογης Αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται παρακάτω, κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Γίνεται επίσης η παραδοχή ότι κατά την ημερομηνία της εκτίμησης λαμβάνει χώρα ουσιαστικά πράξη αγοραπωλησίας, αφού έχει προηγηθεί προβολή και προώθηση του ακινήτου στην ελεύθερη αγορά. Στη συνέχεια, θα θέλαμε να επιστήσουμε την προσοχή σας στο παρακάτω σχόλιο, αναφορικά με τις τρέχουσες συνθήκες που επικρατούν στην αγορά. Η κατάσταση στην Ελληνική κτηματαγορά παρουσίαζε σημάδια σταθεροποίησης, ωστόσο η αβεβαιότητα που επικρατεί στην πολιτική ζωή της χώρας σε συνδυασμό με τη συνεχιζόμενη έλλειψη ρευστότητας, το ασταθές οικονομικό κλίμα και η έλλειψη στοιχείων πραγματικών αγοραπωλησιών καθιστούν δύσκολο να εκτιμηθούν επακριβώς οι κίνδυνοι που σχετίζονται με την εκτίμηση ακίνητης περιουσίας. Από την άλλη πλευρά η επιβολή υψηλότερων φόρων στα ακίνητα αναμένεται να προκαλέσει περαιτέρω αρνητικά αποτελέσματα στην αγορά, ενώ οι έλεγχοι κεφαλαίων (capital controls) έχουν αυξήσει την εξάρτησή της από την εξωτερική χρηματοδότηση. Σελίδα 7 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

8 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Παρόλα αυτά η παρασχεθείσα εκτίμηση αποτελεί έναν εύλογο προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου, βάσει της γνώσης και εμπειρίας που έχουμε για τη συγκεκριμένη τοπική αγορά αλλά και βάσει των στοιχείων που καταφέραμε να συγκεντρώσουμε. Επισημαίνεται ότι η παρασχεθείσα αξία δεν σχετίζεται με ενδεχόμενη βραχυπρόθεσμη ή αναγκαστική πώληση του ακινήτου ενώ συνιστάται τακτική ανασκόπηση της γενικότερης κατάστασης της κτηματαγοράς καθώς και επανεξέταση των εκθέσεών μας που αφορούν σε εκτιμήσεις ακινήτων. Εκτιμητής Μη εξαρτημένη παροχή υπηρεσιών Με βάση τα αποτελέσματα του δημοψηφίσματος της 23 ης Ιουνίου 2016 αναφορικά με την παραμονή του Ηνωμένου Βασιλείου στην ΕΕ, αποφασίστηκε η αποχώρηση της χώρας. εν είναι ακόμα ξεκάθαρο σε πιο βαθμό θα επηρεαστούν οι άλλες Ευρωπαϊκές αγορές από αυτό το αποτέλεσμα και κατά συνέπεια θα παρακολουθούμε την εξέλιξη των αγορών πιο προσεκτικά. Για το λόγο αυτό, συστήνουμε όπως η/οι έκθεση/σεις εκτίμησης/σεων να αναθεωρείται/ούνται σε τακτά διαστήματα. Ο εκτιμητής που εκπόνησε την παρούσα εκτίμηση είναι πλήρως καταρτισμένος, σύμφωνα με τα Εκτιμητικά Πρότυπα του RICS (RICS Valuation Professional Standards). Η συνολική αμοιβή της ΑΞΙΕΣ Α.Ε., συμπεριλαμβανομένης της αμοιβής για την εκπόνηση της παρούσας εκτίμησης, είναι χαμηλότερη του 5% του συνολικού εισοδήματός της. Σελίδα 8 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Γνωστοποίηση Ασυμβίβαστο Εμπιστευτικότητα Ο υπογράφων την παρούσα έκθεση εκτίμησης δεν έχει υπογράψει επανειλημμένα εκτιμήσεις για τον ίδιο εντολέα και για σκοπό παρόμοιο με αυτόν για τον οποίο εκπονείται η παρούσα εκτίμηση. Με καλή πίστη δηλώνουμε ότι δεν υφίσταται θέμα ασυμβίβαστου σχετικά με την εν λόγω εκτίμηση. Αντίγραφα του σχετικού ελέγχου υπάρχουν στο αρχείο μας. Η παρούσα έκθεση είναι εμπιστευτική και απευθύνεται αποκλειστικά στον παραλήπτη για το συγκεκριμένο σκοπό που καθορίζεται στην εντολή εργασίας. Καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζεται έναντι τρίτων για το σύνολο ή μέρος της παρούσας έκθεσης εκτίμησης.

9 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Δημοσίευση Με εκτίμηση, Απαγορεύεται η δημοσίευση της παρούσας έκθεσης εκτίμησης ή μέρους αυτής ή αναφορά σε αυτήν σε οποιοδήποτε μέσο ή έντυπο, χωρίς την προηγούμενη γραπτή έγκρισή μας αναφορικά με το περιεχόμενο και τη μορφή στην οποία θα παρουσιαστεί. Με εκτίμηση, Νίκος Χατζητσόλης, M.Sc., FRICS, CRE ιευθύνων Σύμβουλος Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE Κέλλυ Ζολώτα, M.Sc., ΜRICS Manager Retail Για την εταιρεία ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Μέλος του διεθνούς δικτύου της CBRE Σελίδα 9 T: T: E: nick.chatzitsolis@cbre.gr E: kelly.zolota@cbre.gr ΑΞΙΕΣ Α.Ε. Regulated By RICS ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ T: F: W: Κωδικός Έργου: 3993

10 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Πηγές πληροφοριών H μελέτη έχει βασιστεί σε στοιχεία/πληροφορίες που μας έχουν παρασχεθεί από τον κύριο Κωνσταντίνο Αθανασίου, τα οποία θεωρούμε ότι είναι ακριβή και πλήρη. Πιο συγκεκριμένα μας παρασχέθηκαν τα εξής: Οικοδομική άδεια υπ αριθ. 711/2000, κατόψεις και τοπογραφικό διάγραμμα με ημερομηνία Ιανουάριος 2000 υπογεγραμμένο από τον αρχιτέκτονα Ιωάννη Βικέλα Οικοδομική άδεια υπ αριθ. 779/2004 και κατόψεις με ημερομηνία εκέμβριος 2004 υπογεγραμμένες από τον αρχιτέκτονα Βασίλη Φιρύλλα Μισθωτήρια σύμβαση μεταξύ της Eurobank Leasing και της Friday s Κολωνάκι A.E. με ημερομηνία και ανανεώσεις με ημερομηνίες , , , και Μισθωτήρια σύμβαση μεταξύ της EFG Leasing και του «Serkos» με ημερομηνία και ανανέωση με ημερομηνία Μισθωτήρια σύμβαση μεταξύ της Eurobank Leasing και της εταιρείας Τάραντον Α.Τ.Ε. με ημερομηνία και ανανέωση με ημερομηνία Μισθωτήρια σύμβαση μεταξύ της Eurobank Leasing και της εταιρείας Καράλης Α.Ε. με ημερομηνία και ανανέωση με ημερομηνία Έγγραφα υπαγωγής στο Ν. 4178/2013 Τίτλοι ιδιοκτησίας υπ αριθ /2001 και 15780/2001 της συμβολαιογράφου Αθηνών Ζάμπια Μπιτούνη Κουδουναράκη, 23626/2004 και 23640/2004 του συμβολαιογράφου Αθηνών Χρήστου Στύρου Σε περίπτωση που τα παρασχεθέντα έγγραφα αποδειχθούν ανακριβή, διατηρούμε το δικαίωμα αναθεώρησης της έκθεσης. Σελίδα 10 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Ακίνητο Η παρούσα έκθεση περιλαμβάνει συνοπτική περιγραφή του ακινήτου, στην οποία βασίσαμε την εκτίμηση μας. Αυτοψία Στο ακίνητο πραγματοποιήθηκε αυτοψία στις 3 Αυγούστου 2016 από την Εκτιμήτρια Κέλλυ Ζολώτα, MRICS, συνοδεία υπαλλήλου του καταστήματος Friday s. Επιφάνειες ακινήτου εν έγινε εμβαδομέτρηση του ακινήτου αλλά βασιστήκαμε στις επιφάνειές που προκύπτουν από τα έγγραφα που μας παρασχέθηκαν.

11 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Περιβαλλοντολογικά θέματα εν πραγματοποιήσαμε ούτε έχουμε υπόψη μας κάποιο περιβαλλοντικό έλεγχο ή άλλη περιβαλλοντική έρευνα ή έρευνα του εδάφους που ενδεχομένως πραγματοποιήθηκε στο ακίνητο και πιθανώς επεσήμανε μόλυνση ή την πιθανότητα μόλυνσης. εν έχουμε διεξαγάγει κανενός είδους έρευνα, όσον αφορά την παρούσα ή τυχόν προηγούμενες χρήσεις του υπό μελέτη ακινήτου, ή των παρακείμενων ακινήτων, προκειμένου να πιστοποιηθεί η ύπαρξη πιθανών παραγόντων μόλυνσης. Συνεπώς, και για τον σκοπό της παρούσας εκτίμησης θεωρούμε ότι δεν υφίσταται θέμα εδαφικών ή/και περιβαλλοντικών μολύνσεων. Κατάσταση συντήρησης Πολεοδομικά στοιχεία Τίτλοι, ιδιοκτησιακό καθεστώς, μισθώσεις εν έχουμε εκπονήσει στατικό έλεγχο στατικής επάρκειας του κτιρίου, των εγκαταστάσεων του ή του περιβάλλοντα χώρου του ακινήτου. Ομοίως, δεν διενεργήσαμε έλεγχο σχετικά με τα υλικά κατασκευής. Επιπλέον δεν έχει γίνει διερεύνηση ενδεχόμενης χρήσης επικίνδυνων για την υγεία υλικών κατά την κατασκευή του κτιρίου, καθώς και της χρήσης επικίνδυνων τεχνικών ανέγερσης σε μέρος ή στο σύνολο του ακινήτου. Συνεπώς δεν είμαστε σε θέση να βεβαιώσουμε ότι δεν υπάρχουν στο ακίνητο κακοτεχνίες ή επικίνδυνα υλικά. εν πραγματοποιήσαμε έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας για τις ανάγκες της εκτίμησης, παρά βασιστήκαμε στα όσα αναφέρονται στα παρασχεθέντα στοιχεία. Στην παρούσα έκθεση αναφέρονται στοιχεία που αφορούν το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, καθώς και τις υφιστάμενες μισθώσεις, όπως αυτά μας γνωστοποιήθηκαν από τον πελάτη. Σε όσα σημεία της έκθεσης γίνεται αναφορά στα παραπάνω στοιχεία, εκφράζεται η άποψη μας σχετικά με το περιεχόμενο των χορηγηθέντων εγγράφων. Τονίζουμε ότι η πλήρης ανάλυση των νομικών εγγράφων αφορά τον υπεύθυνο για αυτή την υπόθεση, νομικό σύμβουλο ή δικηγόρο. Σελίδα 11 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Εύλογη αξία Επισημαίνεται ότι δεν έχει διερευνηθεί η οικονομική κατάσταση/φερεγγυότητα των μισθωτών. Κατά συνέπεια η οικονομική κατάστασή τους δε λήφθηκε υπόψη στην εκτίμησή μας. H εκτίμηση πραγματοποιήθηκε με βάση την «Εύλογη Αξία», η οποία σύμφωνα με τα ιεθνή Πρότυπα Χρηματοοκονομικής Αναφοράς (IFRS) ορίζεται ως:

12 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ «Η τιμή που θα λαμβανόταν από την εκποίηση ενός περιουσιακού στοιχείου ή θα καταβαλλόταν για την μεταβίβαση ενός στοιχείου του παθητικού σε μία ομαλή συναλλαγή μεταξύ παραγόντων της αγοράς κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης.» Η «Εύλογη Αξία» για σκοπούς λογιστικής απεικόνισης βάσει του ιεθνούς Προτύπου Χρηματοοικονομικής Αναφοράς 13 ουσιαστικά ισούται με την «Αγοραία Αξία», η οποία ορίζεται ως: «Το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο μια ιδιοκτησία δύναται να μεταβιβαστεί κατά την ημερομηνία της εκτίμησης, μεταξύ ενός προτιθέμενου αγοραστή και ενός προτιθέμενου πωλητή, σε μία ελεύθερη συναλλαγή εντός του πλαισίου της αγοράς και κατόπιν κατάλληλης προώθησης, όπου κάθε ένα από τα συμβαλλόμενα μέρη έχει ενεργήσει με επίγνωση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό.» Μισθωτική αξία εν έχουν ληφθεί υπόψη έξοδα που προκύπτουν στην περίπτωση αγοραπωλησίας του ακινήτου, όπως συμβολαιογραφικά και άλλα νομικά έξοδα, φόρος μεταβίβασης κλπ. Ομοίως, δεν έχουν ληφθεί υπόψη ενδοεταιρικά συμβόλαια ή συμφωνίες, ούτε δάνεια ή υποθήκες που ενδεχομένως να υφίστανται σχετικά με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Οι μισθωτικές αξίες που αναφέρονται στην παρούσα έκθεση εκτίμησης χρησιμοποιούνται προκειμένου να προσδιοριστεί η αγοραία κεφαλαιακή αξία του ακινήτου. εν δύνανται να χρησιμοποιηθούν για άλλο λόγο και δεν συνδέονται απαραίτητα με τον ορισμό του αγοραίου μισθώματος σύμφωνα με τα ιεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα και τα Εκτιμητικά Πρότυπα του RICS. Σελίδα 12 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Το ακίνητο Μόνιμα παρακολουθήματα του κτιρίου, όπως ανελκυστήρες, κεντρική θέρμανση και άλλα, θεωρείται ότι αποτελούν αναπόσπαστα τμήματα του κτιρίου και έχουν συμπεριληφθεί στη συνολική αξία. Η/Μ εξοπλισμός, κινητά παρακολουθήματα και λοιπές προσθήκες των μισθωτών δεν λαμβάνονται υπόψη στην παρούσα εκτίμηση. Όλες οι επιφάνειες, διαστάσεις, οι ηλικίες των τμημάτων του ακινήτου κλπ. που αναφέρονται στην παρούσα έκθεση, είτε είναι κατά προσέγγιση είτε προκύπτουν από τα παρασχεθέντα έγγραφα.

13 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Περιβαλλοντολογικά θέματα εδομένου ότι δεν έχουμε πληροφορίες για κάποια έρευνα ή αναφορά που να υποδεικνύει την παρουσία μολυσματικών ή επικίνδυνων υλικών, η παρούσα εκτίμηση έχει εκπονηθεί βάσει των ακόλουθων παραδοχών: (α) το ακίνητο δεν είναι μολυσμένο και δεν επηρεάζεται από υφιστάμενη ή προτεινόμενη περιβαλλοντική νομοθεσία, και (β) θεωρούμε ότι το ακίνητο διαθέτει όλα τα απαραίτητα ενεργειακά πιστοποιητικά, όπως αυτά ορίζονται από την τρέχουσα νομοθεσία. Κατάσταση συντήρησης εδομένης της έλλειψης σχετικών πληροφοριών που να υποδεικνύουν το αντίθετο, υποθέτουμε ότι: (α) το έδαφος του ακινήτου δεν υπόκειται σε ιδιάζουσες συνθήκες, ούτε έχουν βρεθεί σε αυτό αρχαιολογικά ευρήματα ώστε να επηρεαστεί η τρέχουσα αξία του ή οι ενδεχόμενες προοπτικές αξιοποίησής του, τόσο επί του παρόντος, όσο και μελλοντικά, Σελίδα 13 (β) το ακίνητο είναι ελεύθερο από οξειδώσεις, διάβρωση και άλλα, δομικά ή μη, αφανή ελαττώματα, και (γ) κατά τη διάρκεια της κατασκευής ή της ζωής του ακινήτου δεν χρησιμοποιήθηκαν υλικά που θεωρούνται ανθυγιεινά ή επικίνδυνα ή/και αμφίβολες τεχνικές. Το ίδιο ισχύει και για προσθήκες, επεκτάσεις ή/και ανακατασκευές. ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Έχει ληφθεί υπόψη η ηλικία, καθώς και η γενικότερη κατάσταση του ακινήτου. Ενδεχόμενα σχόλια που αναφέρονται σε στοιχεία του ακινήτου δεν αποτελούν άποψη ή παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να θεωρηθεί ότι τα σχόλια μας αφορούν χώρους στους οποίους δεν κατέστη δυνατή η πρόσβαση. Τίτλοι, ιδιοκτησιακό καθεστώς, πολεοδομικά θέματα και μισθωτήρια Εκτός κι εάν αναφέρεται διαφορετικά και δεδομένης της απουσίας άλλων στοιχείων, υποθέτουμε ότι: (α) το ακίνητο είναι ελεύθερο από υποθήκες, περιοριστικά μέτρα, καθώς και από οποιαδήποτε άλλη επιβάρυνση ή δέσμευση,

14 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑ ΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ (β) όλα τα τμήματα του ακινήτου έχουν ανεγερθεί σύμφωνα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και τους σχετικούς όρους δόμησης και είναι καθόλα νόμιμα, (γ) το ακίνητο δεν επηρεάζεται από τρέχουσες ή ενδεχόμενες μελλοντικές πολεοδομικές ρυθμίσεις, (δ) όλα τα τμήματα του ακινήτου και οι εγκαταστάσεις τους είναι συμβατά με τον κώδικα πολεοδομικής νομοθεσίας, τον κτιριοδομικό κανονισμό και τους νόμους και διατάξεις της τοπικής αυτοδιοίκησης και διαθέτουν τα απαραίτητα συστήματα πυρασφάλειας, ασφαλείας και υγιεινής, (ε) σε περίπτωση που χρειάζονται τροποποιήσεις προκειμένου το ακίνητο να πληροί τους όρους της σχετικής νομοθεσίας περί ΑΜΚ και ΑΜΕΑ, το σχετικό κόστος είναι ασήμαντο ή αμελητέο, (στ) ο κάθε μισθωτής δεν έχει προβεί σε καμία πρόσθετη εργασία, η οποία μπορεί να επηρεάσει την άποψη μας για το μίσθωμα που θα μπορούσε να επιτευχθεί σε περίπτωση ανανέωσης της μισθωτήριας σύμβασης, (ζ) ο κάθε μισθωτής θα εκπληρώσει τις οικονομικές υποχρεώσεις του βάσει του συμβολαίου του, (η) δεν συντρέχουν περιορισμοί στην υφιστάμενη από τον κάθε μισθωτή χρήση του ακινήτου ή άλλοι ανασταλτικοί παράγοντες στη μισθωτήρια σύμβαση, οι οποίοι θα επηρέαζαν την αξία του, Σελίδα 14 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΝΑΘΕΣΗΣ, ΑΡΧΕΣ ΚΑΙ ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ (θ) δεν συντρέχουν περιορισμοί για την υπεκμίσθωση ή/και την περαιτέρω εκμετάλλευση του ακινήτου από πλευράς εκάστοτε μισθωτή, και (ι) όλα τα τμήματα του ακινήτου, τα οποία δεν έχουν μισθωθεί με βάση μισθωτήρια σύμβαση ή άλλης μορφής συμβόλαιο είναι ελεύθερα προς εκμετάλλευση.

15 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Τοποθεσία Το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται στη συμβολή της οδού Νεοφύτου Βάμβα με τη λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας, στην περιοχή του Κολωνακίου, στο ήμο Αθηναίων. Η εν λόγω περιοχή χαρακτηρίζεται από έντονη εμπορική και επιχειρηματική δραστηριότητα. Πολυώροφα κτίρια κατοικιών παλαιάς κατασκευής έχουν ανακαινιστεί/ανακατασκευαστεί και στεγάζουν εμπορικά καταστήματα στο ισόγειο τμήμα τους αλλά και γραφεία ή διαμερίσματα στους ορόφους. Τα τελευταία έτη παρατηρούνται και χρήσεις υγειονομικού ενδιαφέροντος σε πολύ εμπορικές θέσεις όπως επί της πλατείας Κολωνακίου, γεγονός που δεν ήταν σύνηθες παλαιότερα. Σε ότι αφορά την ειδικότερη θέση του ακινήτου θα μπορούσαμε να τη χαρακτηρίσουμε ως θέση μειωμένης εμπορικότητας, καθώς βρίσκεται μεν σε πολύ κοντινή απόσταση από την πλατεία Κολωνακίου, δεν χαρακτηρίζεται ωστόσο από έντονη ροή πεζών. Η πρόσβαση στο Κολωνάκι επιτυγχάνεται εύκολα καθώς εξυπηρετείται από το δίκτυο αστικών συγκοινωνιών, το οποίο περιλαμβάνει γραμμές τρόλεϊ και λεωφορείων που διέρχονται από τη λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας και τους σταθμούς του Μετρό «Σύνταγμα» και «Ευαγγελισμός». Απόσπασμα χάρτη περιοχής περιλαμβάνεται στο σχετικό παράρτημα της έκθεσης. Περιγραφή ακινήτου Κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος που λειτουργεί με τον διακριτικό τίτλο «TGI Friday s», τρεις μισθωμένες θέσεις στάθμευσης, καθώς και τρεις κενές θέσεις στάθμευσης, τα οποία βρίσκονται σε επαγγελματικό κτίριο στη συμβολή της οδού Νεοφύτου Βάμβα με τη λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας 23α, στο Κολωνάκι, εντός του ήμου Αθηναίων. Το ακίνητο αποτελεί τμήμα πολυώροφου επαγγελματικού κτιρίου που έχει ανεγερθεί σύμφωνα με την υπ αριθ. 711/2000 οικοδομική άδεια και την υπ αριθ. 779/2004 αναθεώρηση της, επί οικοπέδου εμβαδού 1.129,25 μ². Το οικόπεδο συνορεύει νότια επί προσώπου 17,57 μ. με τη Λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας, δυτικά επί προσώπου 50,95 μ. με την οδό Νεοφύτου Βάμβα και προς λοιπές κατευθύνσεις με όμορες ιδιοκτησίες. Σελίδα 15 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Κατάστημα Friday s Το κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος που λειτουργεί με τον διακριτικό τίτλο «TGI Fridays» καταλαμβάνει το μεγαλύτερο τμήμα του υπό εκτίμηση ακινήτου, δηλ. όλα τα τμήματα της ανωδομής και δύο από τις οκτώ υπόγειες θέσεις στάθμευσης. Τα τραπεζοκαθίσματα καταλαμβάνουν το μεγαλύτερο τμήμα του ισογείου, καθώς και της εσωτερικής και εξωτερικής αυλής και του ημιωρόφου, ενώ το υπόγειο και το πίσω τμήμα του ισογείου έχουν βοηθητική χρήση, όπως χώρο κουζίνας, αποδυτήρια προσωπικού, αποθήκες, κλπ. Στο εσωτερικό του το εστιατόριο έχει την τυπική διακόσμηση των εστιατορίων της αλυσίδας TGI Friday s. Η είσοδος του εστιατορίου βρίσκεται επί της οδού Νεοφύτου Βάμβα, ενώ η πρόσβαση στον ημιώροφο και το υπόγειο γίνεται μέσω δύο εσωτερικών κλιμακοστασίων. Η κλίμακα επικοινωνίας με τον ημιώροφο βρίσκεται στην είσοδο του καταστήματος, ενώ η κλίμακα καθόδου προς το υπόγειο βρίσκεται στο πίσω τμήμα του ισογείου, όπου βρίσκεται η κουζίνα.

16 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Θέσεις στάθμευσης Οι οκτώ θέσεις μισθωμένες (μισθωμένες και κενές) βρίσκονται στο 2 ο υπόγειο του κτιρίου. Η πρόσβαση σε αυτό το επίπεδο επιτυγχάνεται μέσω ράμπας που βρίσκεται επί της οδού Νεοφύτου Βάμβα. Κατά τη διάρκεια της αυτοψίας παρατηρήθηκε ότι το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται σε καλή κατάσταση συντήρησης. Φωτογραφίες του ακινήτου περιλαμβάνονται στο σχετικό παράρτημα της έκθεσης. Επιφάνειες ακινήτου εν πραγματοποιήθηκε εμβαδομέτρηση στο ακίνητο, αλλά κατόπιν εντολής, βασιστήκαμε στις επιφάνειες που μας παρασχέθηκαν από τη Grivalia. Ανάλυση επιφανειών και τα επιμέρους ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, περιλαμβάνονται στoν πίνακα του σχετικού παραρτήματος. ίκτυα και παροχές Το ακίνητο εξυπηρετείται από όλα τα βασικά δίκτυα κοινής ωφέλειας (ηλεκτροδότησης, υδροδότησης, αποχέτευσης και σταθερής τηλεφωνίας). ιαθέτει επίσης κεντρικό σύστημα ψύξης/θέρμανσης και πυροσβεστήρες. Πολεοδομικό καθεστώς Για τις ανάγκες της εκτίμησης δεν πραγματοποιήσαμε έρευνα όρων δόμησης / έλεγχο πολεοδομικής νομιμότητας αλλά βασιστήκαμε στα όσα αναφέρονται στα παρασχεθέντα έγγραφα. Με βάση το προσκομισθέν τοπογραφικό διάγραμμα, οι βασικοί όροι και περιορισμοί δόμησης που ίσχυαν κατά την περίοδο κατασκευής του κτιρίου είναι οι ακόλουθοι: Ελάχιστο εμβαδό αρτιότητας: 200 μ 2 Ελάχιστο πρόσωπο αρτιότητας: 10 μ. Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 70% Συντελεστής όμησης (Σ ): 4.20 Garage: Ζώνη Α Ύψος: ως ΓΟΚ 1985 Χρήσεις γης: ΦΕΚ 215 /1975 και 213 /1968 Σύμφωνα με το ΦΕΚ 215 /1975, η κατά κανόνα επιτρεπόμενη χρήση γης στην περιοχή είναι οικιστική και για πρεσβείες/προξενεία, ενώ η αμιγώς γραφειακή χρήση δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του συνολικού κτιριακού όγκου. Τέλος, δεν έχουν υποπέσει στην αντίληψή μας οποιαδήποτε ζητήματα πολεοδομικής φύσης που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τόσο την τρέχουσα, όσο και τη μελλοντική αξία του ακινήτου. Σελίδα 16 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

17 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ Ιδιοκτησιακό καθεστώς εν μας παρασχέθηκαν όλοι οι τίτλοι ιδιοκτησίας που αφορούν στο ακίνητο. Με βάση προφορική πληροφόρηση που είχαμε από την εταιρεία Grivalia το ακίνητο είναι ιδιοκτησίας Eurobank Leasing. Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης ωστόσο υποθέτουμε ότι οι τίτλοι υπάρχουν, ότι το ακίνητο είναι ιδιόκτητο και σε περίπτωση πώλησης δεν θα υπάρξει οποιοδήποτε νομικό κώλυμα. Βασικά στοιχεία μισθώσεων Κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης το ακίνητο ήταν μισθωμένο σε τέσσερις διαφορετικούς μισθωτές οι οποίοι μπορούσαν να ασκήσουν δικαίωμα διακοπής της μισθωτήριας σύμβασης, ενώ υπήρχαν και τρεις κενές και διαθέσιμες προς μίσθωση θέσεις στάθμευσης. Με εξαίρεση την Friday s Κολωνάκι Α.Ε. που αποτελεί τον κύριο μισθωτή του ακινήτου, υπάρχουν και τρεις θέσεις στάθμευσης που μισθώνονται σε τρεις ανεξάρτητους μισθωτές. Τα κύρια σημεία των μισθωτήριων συμβάσεων που μας προσκομίστηκαν παρατίθενται στον παρακάτω πίνακα: Friday's ΜΙΣΘΩΤΗΣ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ I1, Y1, θέσεις στάθμευσης «10» και «14» ΕΝΑΡΞΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΛΗΞΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΚΕΝΗ ΠΕΡΙΟ ΟΣ (ΤΡΕΧΟΥΣΑ) 1/11/ /10/ ΚΕΝΗ ΠΕΡΙΟ ΟΣ (ΣΤΗ ΛΗΞΗ ΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ) ΤΡΕΧΟΝ ΕΝΟΙΚΙΟ ( /ΕΤΟΣ) ΑΓΟΡΑΙΑ ΜΙΣΘΩΤΙΚΗ ΑΞΙΑ ( /ΕΤΟΣ) ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (M²) Σελίδα 17 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Τάραντον Α.Τ.Ε. Θέση στάθμευσης «13» 1/1/ /12/ Κενό χρήσης Θέση στάθμευσης «15» 1/12/ /11/ Καράλης Α.Ε. Θέση στάθμευσης «16» 1/1/ /12/ Κενό χρήσης Θέση στάθμευσης «17» 1/3/ /2/ Serkos Θέση στάθμευσης «18» 1/3/ /2/ Κενό χρήσης Θέση στάθμευσης «19» 1/6/ /5/ Σύνολο

18 ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΦΠΑ εν μας έχουν παρασχεθεί πληροφορίες σχετικά με το αν το ακίνητο υπόκειται ή όχι σε ΦΠΑ. Όλες οι αξίες που παρουσιάζονται στην παρούσα έκθεση, δεν περιλαμβάνουν ΦΠΑ. Το τρέχον ΦΠΑ στην Ελλάδα είναι της τάξης του 24%. ΠΑΡΟΥΣΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 18

19 ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Βάσει της Ελληνικής Νομοθεσίας και πιο συγκεκριμένα του ΦΕΚ 949/ , σε περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων που απαιτούνται για Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι απαραίτητη η εφαρμογή δυο μεθοδολογιών εκτίμησης, οι οποίες στη συνέχεια σταθμίζονται. Για το σκοπό της συγκεκριμένης εκτίμησης και δεδομένων των χαρακτηριστικών του ακινήτου εφαρμόστηκαν και κατόπιν σταθμίστηκαν με συντελεστές 80%/20% (όπως υποδεικνύεται από την Ελληνική Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς) οι μέθοδοι Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος (υπό τη μορφή των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών) και Συγκριτικών Στοιχείων. Θα πρέπει ωστόσο να διευκρινιστεί ότι σύμφωνα με τα ιεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (RICS - Valuation Professional Standards) ο προσδιορισμός της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου προκύπτει από την εφαρμογή της πιο ενδεδειγμένης μεθοδολογίας και όχι από τη στάθμιση διαφορετικών μεθοδολογιών. Μέθοδος 1 η : Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος Προεξοφλούμενες Χρηματοοικονομικές Ροές Η Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος στηρίζεται στη λογική ότι η αξία ενός ακινήτου προκύπτει από την κεφαλαιοποιημένη αξία του μισθώματος που μπορεί να αξιώσει ή που αξιώνει, υιοθετώντας τον κατάλληλο συντελεστή κεφαλαιοποίησης, ο οποίος ενσωματώνει όλα τα ρίσκα που σχετίζονται με το μίσθωμα του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό εξάγεται η κεφαλαιακή του αξία. Αναφορικά με την προσέγγιση των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών, βασίζεται στη δημιουργία ενός μοντέλου χρηματοροών, στο οποίο λαμβάνονται υπόψη τα έσοδα και έξοδα που αφορούν το ακίνητο εισοδήματος που εκτιμάται, η αίσθηση του εκτιμητή σχετικά με την παρούσα κατάσταση και την εξέλιξη της αγοράς, καθώς και: κάθε εισοδηματική μεταβολή που μπορεί να προκύψει από ενδεχόμενες ή/και αναμενόμενες αλλαγές της αγοραίας μισθωτικής αξίας, το ενδεχόμενο το ποσό του τρέχοντος μισθώματος να υπερβαίνει το αντίστοιχο αγοραίο μίσθωμα, οι επιπτώσεις των φθορών ενός ακινήτου στο ύψος του ενοικίου ή/και στις κεφαλαιουχικές δαπάνες για μετατροπές μεγάλης κλίμακας, ή για αντικατάσταση εξοπλισμού, οι περίοδοι που το ακίνητο ενδέχεται να παραμένει κενό, άρα να μην αποδίδει κάποιο εισόδημα, τα έξοδα που υπεισέρχονται κατά τις παραπάνω περιόδους, τα έξοδα που αποσκοπούν στην επαναμίσθωση του ακινήτου (διαφήμιση, αμοιβές μεσιτών και δικηγόρων), η ενδεχόμενη ανακαίνιση του ακινήτου καθώς και όλες οι απαραίτητες βελτιώσεις σε αυτό, οι συνθήκες που επικρατούν στην αγορά αλλά και η προβλεπόμενη εξέλιξη του ακινήτου ως επένδυση κατά τη λήξη της περιόδου μίσθωσης. Σελίδα 19 ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

20 ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Από τα παραπάνω προκύπτουν οι χρηματοροές εσόδων και εξόδων σε τρέχουσες τιμές κατά την περίοδο εκμετάλλευσης του ακινήτου. Το χρονοδιάγραμμα προκύπτει από αυτό που θεωρείται εύλογο από έναν εν δυνάμει επενδυτή για παράδειγμα μέχρι την συμφωνηθείσα λήξη της μισθωτήριας σύμβασης ή ακόμη και νωρίτερα ανάλογα με τις ακριβείς συνθήκες κάθε ακινήτου, τα χαρακτηριστικά του μισθωτή κλπ. Η χρηματοροή που προκύπτει από τα έσοδα και έξοδα του ακινήτου προεξοφλείται (ή ανάγεται σε σημερινές αξίες) βάσει ενός συντελεστή προεξόφλησης, ο οποίος αντικατοπτρίζει το συνολικό ποσοστό απόδοσης στο οποίο στοχεύει ο επενδυτής κατά την κρίσιμη ημερομηνία εκτίμησης. Εδώ τονίζεται ότι, καθώς οι αναμενόμενες αποδόσεις διαφέρουν από επενδυτή σε επενδυτή, η μέθοδος των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών χρησιμοποιείται κυρίως για τον προσδιορισμό της επενδυτικής αξίας ή της αξίας του ακινήτου για έναν συγκεκριμένο επενδυτή. Εντούτοις, η συγκεκριμένη μέθοδος μπορεί να εφαρμοστεί και για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας ενός οποιοδήποτε ακινήτου που παράγει πρόσοδο, υιοθετώντας τους κατάλληλους όρους, όπως αυτοί προκύπτουν από την έρευνα της κατά περίπτωση αγοράς. Το άθροισμα των προεξοφλούμενων τιμών μας δίνει την Καθαρή Παρούσα Αξία του επενδυτικού ακινήτου και ισούται ουσιαστικά με το ποσό που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ένας δυνητικός αγοραστής για το υπό εκτίμηση ακίνητο, ώστε για τη δεδομένη περίοδο που μελετάται να έχει το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης. Ως εκ τούτου, η Καθαρή Παρούσα Αξία ισούται με την Αγοραία Αξία. Μέθοδος 2 η : Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων ή Κτηματαγοράς Σύμφωνα με την μέθοδο αυτή, ο προσδιορισμός της αξίας γίνεται με βάση τα συμπεράσματα που προκύπτουν από έρευνα και συλλογή συγκριτικών στοιχείων που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη δυνατή ομοιότητα χαρακτηριστικών με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Συνεπώς, για την εφαρμογή της μεθόδου αυτής λαμβάνονται υπ όψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του αντικειμένου εκτίμησης και στη συνέχεια γίνεται επεξεργασία συγκριτικών στοιχείων. Τα ειδικά χαρακτηριστικά, τα οποία λαμβάνονται υπ όψη στην αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων, είναι ενδεικτικά τουλάχιστον τα εξής: Η τοποθεσία του ακινήτου (θέση, χαρακτήρας, φυσιογνωμία γύρω περιοχής, πρόσβαση, γειτονικές χρήσεις, πιθανές οχλήσεις κλπ), που είναι μοναδική για κάθε ακίνητο και αποτελεί σημαντική παράμετρο για τον καθορισμό της αξίας του. Τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως το μέγεθος, οι κατασκευαστικές προδιαγραφές, η κατάσταση συντήρησης, οι παροχές, κλπ. Το πολεοδομικό καθεστώς που διέπει το ακίνητο, ήτοι οι όροι και οι περιορισμοί δόμησης, οι επιτρεπόμενες χρήσεις και ο συνδυασμός των δύο, τα οποία αποτελούν σημαντικές παραμέτρους καθορισμού αξίας. Η χρονική στιγμή στην οποία αντιστοιχούν τα συγκριτικά στοιχεία, σε συνδυασμό με την κατάσταση της κτηματαγοράς κατά τη δεδομένη χρονική στιγμή. Η αγορά ακινήτων είναι μια αγορά που χαρακτηρίζεται από έντονη κυκλικότητα προσφοράς και ζήτησης, η οποία αντικατοπτρίζεται αντιστοίχως στις αξίες των διαφόρων ακινήτων. Συνεπώς, η εισαγωγή της χρονικής διάστασης, καθώς και των τάσεων που επικρατούν στους επιμέρους τομείς της κτηματαγοράς κατά την αξιολόγηση των συγκριτικών στοιχείων, είναι απαραίτητη προϋπόθεση για την εξαγωγή ορθών συμπερασμάτων. Σελίδα 20 ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

21 ΜΕΘΟ ΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Με βάση τα παραπάνω και λαμβάνοντας υπ όψη τα θετικά και αρνητικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, υιοθετούμε τις πλέον κατάλληλες τιμές μονάδας για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου. Με βάση τις διατάξεις των ιεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς ( ΠΧΑ) η εύλογη αξία ενός ακινήτου επιμερίζεται σε αξία οικοπεδικού σκέλους και κόστος αποκατάστασης κτιρίων. ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Σελίδα 21

22 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ Επισκόπηση ελληνικής Οικονομίας Η Ελληνική Οικονομία βρίσκεται σε φάση ύφεσης από το 2008, με εξαίρεση το τελευταίο τρίμηνο του 2014 που επέστρεψε σε θετικό ρυθμό ανάπτυξης. Παρά τις τεράστιες μακροοικονομικές προσαρμογές που έχουν γίνει και τη γενικότερη πρόοδο που έχει σημειωθεί η κατάσταση στη Χώρα εξακολουθεί να είναι δύσκολη, καθώς η επιβολή κεφαλαιακών ελέγχων το καλοκαίρι του 2015 ήταν ένα πλήγμα για την πραγματική οικονομία και ξαναγύρισε την οικονομία σε φάση ύφεσης. Στην παρούσα φάση η κατάσταση είναι σαφώς καλύτερη σε σχέση με το καλοκαίρι του 2015, ωστόσο η οικονομία παραμένει ακόμα σε μεταβατική περίοδο μετά την αβεβαιότητα που προέκυψε από την καθυστέρηση της αξιολόγησης του τρίτου προγράμματος προσαρμογής αλλά και των επιπρόσθετων δημοσιονομικών μέτρων που συμφωνήθηκαν. Μετά από εντατικές διαπραγματεύσεις που διήρκεσαν για μεγάλο χρονικό διάστημα το τρίτο πρόγραμμα προσαρμογής ολοκληρώθηκε τον περασμένο Ιούνιο, αφού η κυβέρνηση προχώρησε σε μια σειρά παραχωρήσεων σε ακανθώδη ζητήματα που μέχρι πρόσφατα έθετε κόκκινες γραμμές, όπως της συνταξιοδοτικής μεταρρύθμισης, τις αυξήσεις ΦΠΑ, τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, κλπ. Ακαθάριστο Εγχώριο Προϊόν (ΑΕΠ) Η ελληνική οικονομία γνώρισε ταχεία ανάπτυξη από το 2000 έως το 2007 με μέσο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης περί το 4% - έναν από τους υψηλότερους στην Ευρωζώνη. Από το 2008 και έπειτα η Ελληνική Οικονομία καταγράφει αρνητικούς ρυθμούς ανάπτυξης έχοντας συρρικνωθεί σε ποσοστό περίπου 30%, ενώ αρνητικό πρόσημο προβλέπεται και για το τρέχον έτος με οριακή ύφεση της τάξης του -0,3%. Σύμφωνα με προβλέψεις ιεθνών Αναλυτών η Οικονομία θα επανέλθει σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης το 2017, οι οποίοι ωστόσο θα διαμορφωθούν περί το 3% ετησίως. Ρυθμός αύξησης ΑΕΠ, % ετήσια μεταβολή όγκου, έτη Σελίδα 22 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

23 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Το εθνικό χρέος ως ποσοστό του ΑΕΠ αποτελεί έναν ασφαλή δείκτη μέτρησης της αξιοπιστίας και ικανότητας μιας χώρας να καταβάλει τις μελλοντικές υποχρεώσεις του χρέους της και συνεπώς επηρεάζει σε σημαντικό βαθμό τις αποδόσεις των ομολόγων της και τα επιτόκια δανεισμού της. Όπως αποτυπώνεται στον παρακάτω πίνακα το εθνικό χρέος της Ελλάδας βρίσκεται σε πολύ υψηλά επίπεδα της τάξης του 177,8% του ΑΕΠ και αναμένεται να αρχίσει να μειώνεται από το 2018 και μετά. Σύμφωνα με τις προβλέψεις το χρέος θα φτάσει στα προ κρίσης επίπεδα το Εθνικό χρέος ως ποσοστό του ΑΕΠ Εξέλιξη ετήσιων ποσοστών και πρόβλεψη, έτη % 180% 160% 140% 120% 100% 80% 104,70% 107,00% 104,80% 101,50% 102,80% 107,30% 103,50% 103,10% 109,60% 126,70% 145,80% 172,00% 159,40% 178,00% 180,50% 177,30% 177,80% 177,50% 173,70% 168,20% 161,90% 155,20% 148,50% 141,90% 135,40% 129,10% 123,10% 117,40% 112,00% 107,30% 103,20% Σελίδα 23 60% 40% 20% 0% ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016) Ανεργία Σύμφωνα με τα στοιχεία που δημοσιεύονται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή τα ποσοστά ανεργίας στην Ελλάδα βρίσκονται στην παρούσα φάση στα υψηλότερα επίπεδα της Ευρωζώνης, έχοντας σημειώσει πολύ μεγάλη αύξηση από το Πιο συγκεκριμένα το συνολικό ποσοστό ανεργίας άγγιξε το 27,5% το 2013 από 8% που ήταν το 2008, ενώ στην παρούσα φάση βρίσκεται σε ποσοστό περίπου 24%. Ειδικότερα, η ανεργία των νέων κάτω από 25 ετών είναι της τάξης του 49%, ενώ δεν υπάρχουν θετικά σημάδια για τη μείωση της. Η ανεργία προβλέπεται να διατηρηθεί σε επίπεδα της τάξης περί το 20% μέχρι το 2020 και να μειωθεί κάτω από 10% από το 2026 και έπειτα.

24 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ % Ποσοστά ανεργίας στο σύνολο της χώρας Εξέλιξη ετήσιων ποσοστών και πρόβλεψη, έτη % 25% 20% 15% 10% 5% 0% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016) ΤΚ Από το 2001 που η Ελλάδα εισήλθε στην Ευρωζώνη ο ΤΚ κινούνταν σταθερά περί το 3% ετησίως. Από το 2010 και έπειτα καταγράφεται αποπληθωρισμός, ενώ ο είκτης Τιμών Καταναλωτή αναμένεται να επανέλθει σε θετικά πρόσημα το Βάσει προβλέψεων του Oxford Economics ο δείκτης αναμένεται να σταθεροποιηθεί περί το 2% ετησίως μέχρι το Εξέλιξη και πρόβλεψη ΤΚ Ετήσια μεταβολή ποσοστών, έτη Σελίδα 24 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

25 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ είκτης προσφοράς χρήματος, M3 Ο δείκτης προσφοράς χρήματος είναι το συνολικό ποσό των διαθέσιμων νομισματικών στοιχείων σε μια οικονομία σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή, η οποία συνήθως καταγράφεται από την κυβέρνηση ή την κεντρική τράπεζα της χώρας. Η προσφορά χρήματος συνδέεται άμεσα με τον κύκλο της οικονομίας και ως εκ τούτου, με τα επίπεδα των τιμών, τον πληθωρισμό και τη συναλλαγματική ισοτιμία. Μια πιθανή αύξηση στην προσφορά χρήματος μειώνει συνήθως τα επιτόκια, που κατ επέκταση αυξάνει τις επενδύσεις και μέσω αυτών τονώνονται οι καταναλωτικές δαπάνες. Οι επιχειρήσεις ανταποκρίνονται με την παραγγελία περισσότερων πρώτων υλών και την αύξηση της παραγωγής, ενώ η αυξημένη επιχειρηματική δραστηριότητα αυξάνει τη ζήτηση εργατικού δυναμικού. Το αντίθετο μπορεί να συμβεί εάν η προσφορά χρήματος πέφτει ή όταν μειώνεται ο ρυθμός ανάπτυξής της. Οι διάφοροι τύποι δεικτών προσφοράς χρήματος ταξινομούνται ως "Μ" και πιο συγκεκριμένα M0, M1, M2 και M3, αναλόγως της ευκολίας και ταχύτητας ρευστοποίησης, όπου το αριθμητικό «1» εκφράζει τη μεγαλύτερη ταχύτητα ρευστοποίησης της μορφής χρήματος που αντιπροσωπεύει, ενώ το αριθμητικό «3» εκφράζει τη μικρότερη. Το παρακάτω γράφημα απεικονίζει την εξέλιξη και μελλοντική πρόβλεψη του δείκτη Μ3, που περιλαμβάνει τους δείκτες M0, M1 και M2, δηλαδή μετρητά, καταθέσεις όψεως, διαθέσιμα εμπορικών τραπεζών, επιταγές, καταθέσεις ταμιευτηρίου, συμφωνίες επαναγοράς (repos), μερίδια αμοιβαίων κεφαλαίων χρηματαγοράς, τίτλοι χρηματαγοράς και χρεόγραφα διάρκειας έως δυο ετών, τραπεζικά ομόλογα, κλπ. Εξέλιξη και πρόβλεψη είκτης προσφοράς χρήματος Μ3 σε δις. ( ) Σελίδα 25 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ , Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

26 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ ΑΓΟΡΑΣ ΛΙΑΝΙΚΟΥ ΕΜΠΟΡΙΟΥ Ο κλάδος του λιανικού εμπορίου έχει σημειώσει σημαντική κάμψη κατά την τελευταία διετία. Η ιδιαίτερα περιορισμένη ρευστότητα, τα αυξανόμενα ποσοστά ανεργίας, οι μειώσεις των μισθών και συντάξεων, οι αυξήσεις στην φορολογία ιδιωτών και επιχειρήσεων και οι ανατιμήσεις σε αρκετά προϊόντα έχουν μειώσει σημαντικά την αγοραστική δύναμη και ως εκ τούτου την καταναλωτική δαπάνη. Στη συνέχεια παρουσιάζονται οικονομικοί δείκτες και προβλέψεις σχετικά με τις πωλήσεις των επιχειρήσεων λιανικού εμπορίου, τη μεταβολή του κύκλου εργασιών του λιανικού εμπορίου, την ιδιωτική κατανάλωση και τα επίπεδα του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Πωλήσεις λιανικού εμπορίου Οι πωλήσεις του λιανικού εμπορίου έχει καταγράψει σημαντική πτώση την τελευταία πενταετία ως αποτέλεσμα των δυσμενών οικονομικών συνθηκών και των μέτρων λιτότητας που επεβλήθησαν. Κινούμενος σε αρνητικά επίπεδα από το 2009 έως σήμερα η αξία των συναλλαγών έχει μειωθεί σε ποσοστό 43%, ενώ αναμένεται να συρρικνωθεί σε ποσοστό 3% και το τρέχον έτος. Με βάση τις προβλέψεις οι πωλήσεις θα αρχίσουν να αυξάνονται από το 2017 και έπειτα, ωστόσο η αύξηση σε απόλυτες αξίες δεν αναμένεται να ξεπεράσει το 5% ετησίως μέχρι το Εξέλιξη πωλήσεων λιανικού εμπορίου και πρόβλεψη % ετήσια μεταβολή αξίας, έτη % 10% 5% Σελίδα 26 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ 0% -5% -10% -15% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

27 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Γενικός δείκτης κύκλου εργασιών λιανικού εμπορίου Με βάση τα στοιχεία που δημοσιεύει η ΕΛ.ΣΤΑΤ. η μεταβολή του γενικού δείκτη κύκλου εργασιών στο λιανικό εμπόριο έχει καταγράψει μείωση, σε σταθερές τιμές, σε ποσοστό περίπου 40%. Θα πρέπει ωστόσο να σημειωθεί ότι συγκεκριμένες κατηγορίες παρουσιάζουν καλύτερες επιδόσεις, είτε διότι αφορούν είδη πρώτης ανάγκης, είτε λόγω της αλλαγής του χαρακτήρα του λιανικού εμπορίου γενικότερα. Στο παρακάτω γράφημα παρουσιάζονται στοιχεία αναφορικά με το γενικό δείκτη του κύκλου εργασιών σε διάφορες κατηγορίες του λιανικού εμπορίου, από τα οποία προκύπτει ότι ο κλάδος των υπεραγορών-super market έχει αποδειχθεί ο πιο ανθεκτικός με μείωση σε ποσοστό -24% σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα, ενώ η κλάδος με τη μεγαλύτερη μείωση είναι αυτός των επίπλων και λοιπού οικιακού εξοπλισμού με μείωση που φτάνει το -64%. Γενικός δείκτης κύκλου εργασιών στο λιανικό εμπόριο Έτος βάσης 2010, % ετήσια μεταβολή όγκου, έτη 2008-Μάιος Σελίδα ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Μάιος 2016 ΓΕΝΙΚΟΣ ΕΙΚΤΗΣ (ΕΚΤΟΣ ΚΑΥΣΙΜΩΝ) ΜΕΓΑΛΑ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ ΤΡΟΦΙΜΩΝ (SUPER MARKETS) ΠΟΛΥΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ ΤΡΟΦΙΜΑ, ΠΟΤΑ & ΚΑΠΝΟΣ ΦΑΡΜΑΚΕΥΤΙΚΑ & ΚΑΛΛΥΝΤΙΚΑ ΠΡΟΙΟΝΤΑ ΕΝ ΥΣΗ & ΥΠΟ ΗΣΗ ΕΠΙΠΛΑ, ΗΛΕΚΤΡΙΚΑ ΕΙ Η & ΛΟΙΠΟΣ ΕΞΟΠΛΙΣΜΟΣ Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

28 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Ιδιωτική κατανάλωση Με βάση τα στοιχεία που δημοσιεύει το Oxford Economics η ιδιωτική κατανάλωση επανήλθε σε θετικό ρυθμό ανάπτυξης (ως σύνολο) το 2014 έπειτα από πέντε συναπτά έτη μείωσης, ενώ η ίδια ανοδική πορεία συνεχίστηκε και το 2015, ως αποτέλεσμα της αυξημένης κατανάλωσης υπό το φόβο του κουρέματος των καταθέσεων. Σε γενικές γραμμές, το επίπεδο κατανάλωσης του 2008 δεν προβλέπεται ότι θα επιτευχθεί (σε πραγματικές τιμές) εντός της επόμενης δεκαετίας, καθώς οι προβλέψεις δείχνουν οριακή μείωση το τρέχον έτος και σταθεροποίηση στο 2% ετησίως μέχρι το Ετήσια μεταβολή ιδιωτικής κατανάλωσης, έτη % 10% 5% 0% -5% -10% -15% Σελίδα 28 Ι ΙΩΤΙΚΗ ΚΑΤΑΝΑΛΩΣΗ ΣΤΟ ΣΥΝΟΛΟ Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016) Ι ΙΩΤΙΚΗ ΚΑΤΑΝΑΛΩΣΗ ΣΤΟΝ ΚΛΑ Ο ΤΗΣ ΕΣΤΙΑΣΗΣ Η ιδιωτική κατανάλωση ως ποσοστό του ΑΕΠ επηρεάζεται από το βαθμό οικονομικής μεγέθυνσης και το κόστος δανεισμού. Στην Ελλάδα το ποσοστό αυτό διαμορφωνόταν περί το 65% στα χρόνια πριν την κρίση, ενώ το ποσοστό αυξήθηκε στο 70% εξαιτίας της συνεχιζόμενης συρρίκνωσης του ΑΕΠ, όπως παρουσιάζεται στο παρακάτω γράφημα: ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Κατανάλωση ως ποσοστό % του ΑΕΠ Έτη, % 70% 68% 66% 64% 62% 60% Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

29 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Καταναλωτική δαπάνη και διαθέσιμο εισόδημα νοικοκυριών Οι καταναλωτικές δαπάνες σχετίζονται άμεσα με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και συνεπώς ακολουθούν την ίδια πορεία. Τα τελευταία χρόνια οι δυο δείκτες έχουν καταγράψει αρνητική πορεία, σημειώνοντας μειώσεις -31% και -40%, αντίστοιχα. Παρόλο που οι προβλέψεις για το άμεσο μέλλον δεν είναι ιδιαιτέρως ευνοϊκές, οι δυο δείκτες προβλέπεται να αρχίσουν να βελτιώνονται και να σταθεροποιηθούν στο ποσοστό του 2%- 3% ετησίως. Εξέλιξη καταναλωτικής δαπάνης και διαθέσιμου εισοδήματος νοικοκυριών εντός του Νομού Αττικής Ετήσια μεταβολή αξίας %, έτη % 15% 5% 10% 5% 0% -5% -10% -15% % -5% -10% -15% -20% Σελίδα 29 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΚΑΤΑΝΑΛΩΤΙΚΗ ΑΠΑΝΗ ΑΤΤΙΚΗΣ ΙΑΘΕΣΙΜΟ ΕΙΣΟ ΗΜΑ ΝΟΙΚΟΚΥΡΙΩΝ ΑΤΤΙΚΗΣ Πηγή: Oxford Economics (Αύγουστος 2016)

30 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Γενικά χαρακτηριστικά Η ευρύτερη περιοχή του Κολωνακίου θεωρείται από τις πλέον καλές της Αθήνας, με τις τιμές των ακινήτων όλων των χρήσεων να διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα. Σε ότι αφορά τα εμπορικά καταστήματα, η περιοχή περιλαμβάνει ζώνες διαφορετικής εμπορικότητας, με το άμεσα γειτνιάζον με την Πλατεία Κολωνακίου τμήμα παρουσιάζει τη μεγαλύτερη. Κατά τα λοιπά, οι βασικότεροι εμπορικοί άξονες του Κολωνακίου, σημεία δηλαδή όπου καταγράφονται οι υψηλότερες μισθωτικές αξίες καταστημάτων είναι οι οδοί Τσακάλωφ, Πατριάρχου Ιωακείμ και Κανάρη, ενώ οι οδοί Καψάλη, Σκουφά, Σέκερη, Μηλιώνη, Αναγνωστοπούλου, Νεοφύτου Βάμβα, Σόλωνος, Ηροδότου, Ηρακλείτου και οι λοιποί δρόμοι χαρακτηρίζονται ως ζώνες χαμηλότερης εμπορικότητας. Παρά το γεγονός ότι η πτώση της κατανάλωσης εξαιτίας της τρέχουσας οικονομικής ύφεσης αλλά και η λειτουργία πολυτελών εμπορικών κέντρων όπως το Golden Hall έχουν επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό τη συγκεκριμένη κτηματαγορά με αποτέλεσμα την πτώση των τιμών των ενοικίων κατά περίπου 50%, την αύξηση του αριθμού κενών καταστημάτων και την αύξηση του βαθμού απορρόφησης, το Κολωνάκι έχει καταφέρει να διατηρήσει την προνομιούχα θέση του και συνεχίζει να αποτελεί μία από τις πιο ακριβές εμπορικές αγορές της χώρας. Στοιχεία μισθωμάτων Για το σκοπό της παρούσας εκτίμησης πραγματοποιήσαμε εκτεταμένη έρευνα της τοπικής κτηματαγοράς. Βάσει των στοιχείων που συλλέξαμε διαπιστώθηκε ότι η υπό μελέτη περιοχή χαρακτηρίζεται από επαρκή εμπορική δραστηριότητα και: τα ενοίκια των καταστημάτων επί της πλατείας Κολωνακίου αλλά και σε κεντρικές θέσεις όπως είναι τα πρώτα οικοδομικά τετράγωνα των οδών Πατριάρχου Ιωακείμ, Κανάρη και Τσακάλωφ κυμαίνονται μεταξύ 70/μ²/μήνα και 100/μ²/μήνα, τα ενοίκια για καταστήματα σε θέσεις δευτερεύουσας εμπορικότητας και σε μεγαλύτερη απόσταση από την πλατεία Κολωνακίου κυμαίνονται σε χαμηλότερα επίπεδα της τάξης των 50/μ²/μηνα με 70/μ²/μήνα, ενώ, στα υπόλοιπα σημεία της περιοχής όπου χαρακτηρίζονται από χαμηλή εμπορικότητα, οι τιμές μίσθωσης καταστημάτων δεν ξεπερνούν τα 40/μ²/μηνα. Σε κάθε περίπτωση ωστόσο, οι διακυμάνσεις οφείλονται στη διαφοροποίηση της προβολής και το μήκος της πρόσοψης, την επιφάνεια ανά επίπεδο και χρήση, την διάταξη των χώρων, την ακριβή θέση του εκάστοτε ακινήτου, από τους όρους μίσθωσης αλλά και από την διαπραγματευτική ικανότητα των συμβαλλόμενων μερών. Στις περισσότερες περιπτώσεις οι προαναφερθείσες τιμές αφορούν στη Ζώνη Α, ήτοι στην πρόσοψη του καταστήματος (βιτρίνα), που αποτελεί το τμήμα που αξιώνει την υψηλότερη τιμή. Σε περιπτώσεις ωστόσο ακινήτων μεγάλης επιφάνειας, όπου το βάθος τους ξεπερνάει τα 6 με 9 μέτρα, η επιφάνεια είθισται να επιμερίζεται σε περισσότερες ζώνες. Σχετικά με τις θέσεις στάθμευσης, τα μηνιαία ενοίκια κυμαίνονται μεταξύ 180/θέση/μήνα και 220/θέση/μήνα, εξαρτώμενα κυρίως από τα χαρακτηριστικά του κτιρίου όπου βρίσκονται και από την ακριβή θέση τους. Σελίδα 30 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ

31 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ Οι τυπικοί όροι μίσθωσης της αγοράς που ισχύουν για αντίστοιχα ακίνητα σε αντίστοιχες περιοχές είναι οι ακόλουθοι: Κατάσταση ακινήτου ιάρκεια μίσθωσης Αναπροσαρμογή Εγγύηση Κόστος επισκευών Κόστος ασφάλισης Θερμό κέλυφος, μη συμπεριλαμβανομένων κινητών παρακολουθημάτων και λοιπών προσθηκών των μισθωτών 6 έτη, μη εγγυημένη (δυνατότητα διακοπής υπάρχει από το 1 ο έτος μίσθωσης κατόπιν ενημέρωσης προ 3 μηνών και καταβολής ενός μηνιαίου μισθώματος) Ετήσια, συνήθως μόνο προς τα πάνω, με βάσει τον ΤΚ Σταθερό για τα πρώτα δύο έτη 2 μηνιαία μισθώματα Καταβάλλονται από τον ιδιοκτήτη ή το μισθωτή ανάλογα το είδος της ζημιάς Καταβάλλονται από το μισθωτή Πίνακας με συγκριτικά στοιχεία επισυνάπτεται στο σχετικό παράρτημα της έκθεσης. Στοιχεία αποδόσεων επενδυτικών ακινήτων Σε ό,τι αφορά τις αποδόσεις θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο κλάδος των επενδυτικών ακινήτων έχει υποστεί πιέσεις ως αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης που πλήττει τη χώρα τα τελευταία επτά χρόνια, με τα βασικότερα προβλήματα του κλάδου να είναι: η ελλιπής χρηματοδότηση, τα υψηλά επιτόκια δανεισμού, η συνεχής επιδείνωση του φορολογικού καθεστώτος αναφορικά και με τα ακίνητα, οι μέχρι προσφάτως συνεχείς μειώσεις στα μισθώματα όλων των τύπων ακινήτων, η αρνητική εικόνα των επενδυτών για τη χώρα, λόγω των υψηλών επιπέδων δημόσιου χρέους. Ως αποτέλεσμα των ανωτέρω πολύ λίγες πράξεις έχουν λάβει χώρα την τελευταία πενταετία, εξαιρουμένων των επενδύσεων σε ακίνητα μέσω της διαδικασίας αποκρατικοποιήσεων του Ταμείου Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του ημοσίου αλλά και επενδύσεων των δυο βασικών Ελληνικών Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητα (ΑΕΕΑΠ) της ΠΑΝΓΑΙΑ που ελέγχεται από τον Όμιλο της Εθνικής Τράπεζας (INVEL) και της Grivalia που ελέγχεται από τον Όμιλο Eurobank (FAIRFAX). Ως γενική ένδειξη θα μπορούσαμε πάντως να πούμε ότι οι αποδόσεις για αντίστοιχου τύπου εμπορικά ακίνητα κυμαίνονται μεταξύ 7,25% και 7,75%. Στο σχετικό παράρτημα επισυνάπτονται πίνακες με πράξεις αγοραπωλησίας επενδυτικών ακινήτων. Σελίδα 31 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ

32 ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ Ε ΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ Ε ΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Συνοπτική παρουσίαση εισοδημάτων από μισθώσεις Τα μεικτά έσοδα του ακινήτου για το 1 ο έτος της χρηματοροής υπολογίστηκαν σε και προκύπτουν ως εξής: ΠΗΓΗ ΕΣΟ ΟΥ ΣΧΟΛΙΑ ΕΣΟ Α 1 ΟΥ ΕΤΟΥΣ ( ) Friday's Τάραντον Α.Τ.Ε Κενός χώρος στάθμευσης «15» Υποθέτουμε 3 μήνες κενή περίοδο Καράλης Α.Ε Κενός χώρος στάθμευσης «17» Υποθέτουμε 6 μήνες κενή περίοδο Serkos Κενός χώρος στάθμευσης «19» Υποθέτουμε 9 μήνες κενή περίοδο 582 Λειτουργικά και άλλα κόστη Κατόπιν εντολής σας δεν λήφθηκαν υπόψη κόστη που βαρύνουν τον ιδιοκτήτη, όπως φόρος ακινήτου (ΕΝΦΙΑ), κόστος ασφάλισης και λοιπά έκτακτα έξοδα/κόστη. Προσδιορισμός αγοραίου μισθώματος Λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως τη θέση του, την προβολή του, το μέγεθος, τη χρήση καθώς επίσης και τα επίπεδα προσφοράς αντίστοιχων ακινήτων στην περιοχή, υιοθετήθηκαν μισθωτικές τιμές μονάδας της τάξης των 20/μ²/μήνα για το σύνολο του ισογείου του καταστήματος, τιμή μονάδος της τάξης των 10/μ²/μήνα για τον ημιώροφο και την εσωτερική και εξωτερική αυλή λόγω της κύριας χρήσης τους, 5/μ²/μήνα για τους βοηθητικούς χώρους του υπογείου και τιμή μονάδος της τάξης των 190/θέση/μήνα για τις θέσεις στάθμευσης. Σελίδα 32 ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ ΔΕΔΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Προσδιορισμός αγοραίας τιμής μονάδας για την εφαρμογή της μεθόδου Συγκριτικών στοιχείων ή Κτηματαγοράς Λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του υπό μελέτη ακινήτου και κυρίως την επιφάνεια του και τη θέση του, καθώς επίσης και τα επίπεδα προσφοράς και ζήτησης για πωλήσεις καταστημάτων στο Κολωνάκι, υιοθετήθηκαν αγοραίες τιμές μονάδας της τάξης των 3.000/μ² για το σύνολο του ισογείου του καταστήματος, 1.500/μ² για τον ημιώροφο και την εσωτερική και εξωτερική αυλή λόγω της κύριας χρήσης τους, 750/μ² για τους βοηθητικούς χώρους του υπογείου και τιμή μονάδος της τάξης των /θέση για τις θέσεις στάθμευσης. Προσδιορισμός τιμής οικοπέδου Προκειμένου να γίνει διαχωρισμός σε αξία εδαφικού σκέλους και κόστος αποκατάστασης κτιρίου, υπολογίστηκε για το οικόπεδο τιμή μονάδας της τάξης των 6.000/μ².

33 ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ Ε ΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Κενές περίοδοι και επαναμίσθωση Λαμβάνοντας υπόψη τη χρήση του ακινήτου και τις επικρατούσες οικονομικές συνθήκες θεωρούμε ότι μία εύλογη περίοδος για τη μίσθωση των κενών θέσεων στάθμευσης είναι 3-9 μήνες, ενώ στη λήξη της διάρκειας της μίσθωσης έχουμε υποθέσει κενή περίοδο (expiry void) 1 μήνα για τις θέσεις στάθμευσης και 3 μήνες για το εστιατόριο. Συντελεστές αναπροσαρμογών Οι αναπροσαρμογές του τρέχοντος ενοικίου έγιναν με βάση τα όσα προβλέπονται στις μισθωτήριες συμβάσεις. Οι αναπροσαρμογές είναι ετήσιες με βάση τον ΤΚ+1%. Για το αγοραίο μίσθωμα έχουμε θεωρήσει μια μέση ετήσια αναπροσαρμογή για το σύνολο της περιόδου ίση με 2,7% για την εναπομείνασα περίοδο μίσθωσης (που προκύπτει υιοθετώντας σταθερό ενοίκιο για τα πρώτα δύο έτη, αναπροσαρμογή ΤΚ+1% για τα επόμενα τρία έτη και ΤΚ+2% για την υπόλοιπη περίοδο. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζεται η εξέλιξη του ΤΚ βάσει των προβλέψεων του Oxford Economics (Αύγουστος 2016): ΕΤΟΣ ΠΡΟΒΛΕΨΗ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΤΚ ,7% ,3% ,8% ,5% ,8% ,0% ετησίως Συντελεστής απόδοσης στη λήξη της περιόδου (Exit Yield) Λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, τη χρήση και τη θέση του, τους μισθωτές και τα χαρακτηριστικά των μισθωτήριων συμβάσεων τους και τις προβλέψεις για την πορεία της οικονομίας μακροπρόθεσμα όπως αυτές ανακοινώνονται από έγκριτους Οικονομικούς Αναλυτές, υιοθετήθηκε συντελεστής κεφαλαιοποίησης του αγοραίου μισθώματος στη λήξη της περιόδου ίσος με 7,75%. Σελίδα 33 ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ ΔΕΔΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Συντελεστής προεξόφλησης (Discount Rate) Ο συντελεστής προεξόφλησης ή συντελεστής παρούσας αξίας αποτελεί την απαιτούμενη απόδοση που θα επιθυμούσε να λάβει ένας επενδυτής από το δικαίωμα αξιοποίησης ενός ακινήτου για συμφωνημένο διάστημα. Το μέγεθος αυτό υπολογίζεται με βάση το άθροισμα της σταθερότερης απόδοσης με το πιο περιορισμένο ρίσκο (Risk Free Rate country risk), πλέον πρόσθετου ποσοστού ρίσκου που σχετίζεται με την συγκεκριμένη επένδυση (Risk Premium). Στο τελευταίο ενσωματώνονται τόσο το ρίσκο που αφορά στη συγκεκριμένη αγορά (market risk), όσο και το ρίσκο που αφορά στο συγκεκριμένο ακίνητο (property risk). εδομένων των ρευστών οικονομικών συνθηκών που επικρατούν στην Ελλάδα και της σημαντικής μεταβλητότητας της απόδοσης του Ελληνικού Ομολόγου, ο συντελεστής προεξόφλησης υπολογίστηκε με βάση την αίσθηση που έχουμε από τη γνώση της αγοράς και με βάση στοιχεία που προέκυψαν από συζητήσεις με εν δυνάμει επενδυτές.

34 ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ Ε ΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Σε ό,τι αφορά το risk premium του ακινήτου, θεωρούμε ότι δεν υπάρχει αυξημένο ρίσκο, δεδομένου ότι το ποσό του μισθώματος βρίσκεται εντός των ορών της αγοράς, καθώς επίσης και του γεγονότος ότι το ακίνητο βρίσκεται σε μια από τις πιο καθιερωμένες εμπορικές αγοράς της Αθήνας. Καταλήξαμε συνεπώς σε σταθμισμένο συντελεστή (Blended Discount Rate) της τάξης του 11,50% για όλη τη διάρκεια της δεκαετίας. Έξοδα προώθησης Τα έξοδα προώθησης στη λήξη της περιόδου των 10 ετών έχουν υπολογιστεί σε ποσοστό 1,5% της αξίας και περιλαμβάνουν νομική και μεσιτική αμοιβή. Βασικά κριτήρια καθορισμού της αξίας του ακινήτου (SWOT Analysis) ΘΕΤΙΚΑ Περιορισμένη προσφορά ακινήτων μεγάλης επιφάνειας Εύκολη πρόσβαση μέσω ιδιωτικών και δημόσιων μέσων μεταφοράς Μεγάλη συγκέντρωση πληθυσμού υψηλών εισοδημάτων Καλή κατάσταση συντήρησης ΕΥΚΑΙΡΙΕΣ Πολύ καλή περιοχή τόσο για οικιστικές όσο και για επαγγελματικές χρήσεις ΑΡΝΗΤΙΚΑ Έλλειψη χώρων ελεύθερης στάθμευσης στην περιοχή Θέση δευτερεύουσας εμπορικότητας της ευρύτερης περιοχής του Κολωνακίου ΚΙΝ ΥΝΟΙ Η εν λόγω κτηματαγορά έχει επηρεαστεί από την οικονομική ύφεση, με τον κύκλο εργασιών του συγκεκριμένου κλάδου επιχειρήσεων να έχει καταγράψει μείωση της τάξης του 40% Στη Χώρα εξακολουθεί να υπάρχει οικονομική και πολιτική αβεβαιότητα Σελίδα 34 ΒΑΣΙΚΕΣ ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΚΑΙ ΔΕΔΟΜΕΝΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ

35 ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ Σταθμισμένη εύλογη αξία Εκτιμούμε ότι η Σταθμισμένη εύλογη αξία του ακινήτου που βρίσκεται στη συμβολή της Λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας 23Α & Νεοφύτου Βάμβα, στην περιοχή του Κολωνακίου στην Αθήνα, την 1 η Σεπτεμβρίου 2016 είναι: ( ύο Εκατομμύρια Οκτακόσιες Πενήντα Τρείς Χιλιάδες Ευρώ) Ε ΟΜΕΝΑ ΚΑΙ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟ ΣΤΟ ΚΟΛΩΝΑΚΙ Τρέχον μεικτό ενοίκιο ( /έτος) Αγοραίο μίσθωμα ( /έτος) - υποθέτοντας ότι είναι μισθωμένο 100% Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος (μέθοδος 1 η ) Εύλογη αξία με βάση την 1 η μέθοδο ( ) Μεικτή αρχική απόδοση 7,15% Συντελεστής απόδοσης στη λήξη της μίσθωσης (Exit Yield) 7,75% Σταθμισμένος συντελεστής προεξόφλησης για το σύνολο της επένδυσης (Blended Discount Rate) 11,50% Μέση σταθμισμένη απόδοση (Equivalent Yield) 7,81% Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων (μέθοδος 2 η ) Εύλογη αξία με βάση τη 2 η μέθοδο ( ) Μεικτή αρχική απόδοση 7,08% Σταθμισμένη αξία βάσει σχετικών απαιτήσεων Εύλογη αξία κατόπιν στάθμισης ( ) Μεικτή αρχική απόδοση 7,13% Σελίδα 35 Βάσει αυτών και πιο συγκεκριμένα βάσει του ΦΕΚ 949/ σε περιπτώσεις εκτίμησης ακινήτων που απαιτούνται για Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) είναι απαραίτητη η εφαρμογή δυο μεθοδολογιών εκτίμησης, οι οποίες στη συνέχεια σταθμίζονται. Για το σκοπό της συγκεκριμένης εκτίμησης και δεδομένων των χαρακτηριστικών του ακινήτου σταθμίστηκαν με συντελεστές 80%/20% οι μέθοδοι Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος (υπό τη μορφή των Προεξοφλούμενων Χρηματοοικονομικών Ροών) και Συγκριτικών Στοιχείων. Θα πρέπει ωστόσο να διευκρινιστεί ότι σύμφωνα με τα ιεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (RICS - Valuation Professional Standards) ο προσδιορισμός της αγοραίας/εύλογης αξίας ενός ακινήτου προκύπτει από την εφαρμογή της πιο ενδεδειγμένης μεθοδολογίας και όχι από τη στάθμιση διαφορετικών μεθοδολογιών. Στη συγκεκριμένη περίπτωση η πλέον κατάλληλη μεθοδολογία είναι η μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος. Τονίζεται ότι η προαναφερθείσα «Εύλογη Αξία» ουσιαστικά ισούται με την «Αγοραία Αξία».

36 ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ Η αξία επιμερίζεται σε αξία οικοπεδικού σκέλους και κόστος αποκατάστασης κτιρίων ως εξής: ΣΚΕΛΟΣ ΑΞΙΑ ( ) Οικοπεδικό Κτιριακό Σύνολο Τονίζεται ότι ο διαχωρισμός της σταθμισμένης εύλογης αξίας σε αξία εδαφικού σκέλους και κόστος αποκατάστασης κτιρίου γίνεται με σκοπό την εξυπηρέτηση των λογιστικών καταστάσεων και δεν ταυτίζεται κατ ανάγκη με το πραγματικό επενδυθέν κεφάλαιο υπό τη μορφή του κατασκευαστικού κόστους. Ανάλυση ευαισθησίας (Sensitivity analysis) ΕΞΕΛΙΞΗ ΑΓΟΡΑΙΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΑΠΟ ΟΣΗ ΕΞΟ ΟΥ -20% -10% 0% 10% 20% -20% % % % % Οι πλήρεις πίνακες υπολογισμών επισυνάπτονται στο σχετικό παράρτημα της παρούσης. ήλωση Περιορισμένης Ευθύνης Η παρούσα έκθεση εκτίμησης (η «Έκθεση») έχει συνταχθεί από την ΑΞΙΕΣ Α.Ε. («ΑΞΙΕΣ») αποκλειστικά για την Grivalia ΑΕΕΑΠ (ο «Πελάτης») σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης ανάθεσης με ημερομηνία 27/7/2016 (η «Σύμβαση Ανάθεσης»). Η παρούσα Έκθεση είναι εμπιστευτική. εν επιτρέπεται να αποκαλύψετε μέρος ή όλη την Έκθεση χωρίς την έγγραφη συναίνεσή μας. Η ΑΞΙΕΣ παρείχε την παρούσα έκθεση με την προϋπόθεση της αποκλειστικής χρήσης από τον πελάτη και κανένα τρίτο πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) δε μπορεί να τη χρησιμοποιήσει καθ οιονδήποτε τρόπο, εκτός αν έχουμε δώσει τη γραπτή συγκατάθεσή μας. Σε οποιαδήποτε περίπτωση έχουμε σαφώς συναινέσει στη χρήση της παρούσας Έκθεσης από τρίτα μέρη, εκτός του Πελάτη, τότε δεν αναλαμβάνουμε μεγαλύτερη ευθύνη απέναντί σε οποιονδήποτε, από αυτήν που θα είχαμε αν ήταν ο πελάτης μας (ή ένας από τους πελάτες μας) στην Σύμβαση Ανάθεσης. Η μέγιστη συνολική ευθύνη απέναντι σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη που απορρέει με οποιονδήποτε τρόπο από ή σε σχέση με την Έκθεση και ανεξάρτητα από το αν αυτή προκύπτει από σύμβαση, αδικοπραξία, αμέλεια ή άλλη αιτία, δεν θα ξεπερνάει το ελάχιστο ενός εκ των παρακάτω: Σελίδα 36 ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΞΙΑΣ i) το 10% της αξίας του ακινήτου, στο οποίο αναφέρεται η Σύμβαση Ανάθεσης κατά την ημερομηνία της Σύμβασης Ανάθεσης ή ii) το ποσό της συμφωνηθείσας αμοιβής, όπως αναγράφεται στη Σύμβαση ε φέρουμε καμία ευθύνη για οποιαδήποτε έμμεση ή αποθετική ζημία, διαφυγόντα κέρδη ή παρεπόμενη απώλεια εσόδων προερχόμενη με οποιοδήποτε τρόπο, είτε από σύμβαση, αδικοπραξία ή αμέλεια είτε από οποιαδήποτε άλλη αιτία. Κανένα σημείο της παρούσας έκθεσης δεν μας απαλλάσσει από οποιαδήποτε ευθύνη για την οποία υπάρχει πρόβλεψη από το νόμο.

37 ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Σελίδα 37 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

38 ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Απόσπασμα χάρτη περιοχής ακινήτου και εντοπισμός της θέσης του Πηγή: Bing maps Σελίδα 38 ΧΑΡΤΗΣ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

39 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ Μερική άποψη χώρου κύριας χρήσης ισογείου Μερική άποψη χώρου κύριας χρήσης ισογείου Πηγή: CBRE/Αξίες Πηγή: CBRE/Αξίες Μερική άποψη εξωτερικού χώρου τραπεζοκαθισμάτων Μερική άποψη χώρου κύριας χρήσης ημιωρόφου ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ Σελίδα 39 Πηγή: CBRE/Αξίες Πηγή: CBRE/Αξίες Μερική άποψη χώρου κύριας χρήσης ημιωρόφου Άποψη χώρου αναμονής εστιατορίου Πηγή: CBRE/Αξίες Πηγή: CBRE/Αξίες

40 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ Μερική άποψη βοηθητικών χώρων ισογείου Μερική άποψη βοηθητικών χώρων υπογείου Πηγή: CBRE/Αξίες Πηγή: CBRE/Αξίες Μερική άποψη χώρου στάθμευσης Μερική άποψη χώρου στάθμευσης ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ Σελίδα 40 Πηγή: CBRE/Αξίες Πηγή: CBRE/Αξίες Εξωτερική άποψη εισόδου στο χώρο στάθμευσης Εξωτερική άποψη εισόδου εστιατορίου Πηγή: CBRE/Αξίες Πηγή: CBRE/Αξίες

41 ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ Εξωτερική άποψη κτιρίου ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ Σελίδα 41 Πηγή: CBRE/Αξίες