ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ <Δημοσίων Εκτάσεων με ΑΒΚ , , & 178, ΠΟΡΟΣ, Ν. ΚΕΦΑΛΛΟΝΙΑΣ>

Transcript

1 ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ <Δημοσίων Εκτάσεων με ΑΒΚ , , & 178, ΠΟΡΟΣ, Ν. ΚΕΦΑΛΛΟΝΙΑΣ> Κωδικός / Σύντομη Περιγραφή Ακινήτου: Φορέας Ακινήτου: Δημόσια ακίνητα με ΑΒΚ , , & 178, από τα οποία τα ΑΒΚ (40 οικόπεδα) βρίσκονται στη θέση «Ράγια» στον Πόρο Κεφαλληνίας και αποτελούν τεμάχια των ΟΤ 2, 3, 4, 5 και 6 του σχεδίου πόλεως του Πόρου και τα ΑΒΚ , & 178 (14 οικόπεδα) στη θέση «Λευκιές» στον Πόρο Κεφαλληνίας και αποτελούν τεμάχια των ΟΤ 51, 52 και 54. Περιήλθαν στο Ελληνικό Δημόσιο ως αδιάθετα οικόπεδα, από το σύνολο των οικοπέδων που δημιουργήθηκαν στην θέση "Πόρος" Κεφαλληνίας, από την απαλλοτρίωση ακινήτων για την ανοικοδόμηση μετατιθέμενων οικισμών εξαιτίας των σεισμών της Κεφαλονιάς το (ΦΕΚ 43Β/ ). Ελληνικό Δημόσιο ETAΔ Α.Ε. Τεχνικός Σύμβουλος: Τεχνικός: Savills ΕΛΛΑΣ ΕΠΕ, PLANET AE Δημήτρης Μανουσάκης, Αρχιτέκτων Μηχανικός Ε.Μ.Π, Μέλος Τ.Ε.Ε, MSc (Econ) Urban Planning, Savills ΕΛΛΑΣ Ε.Π.Ε. Αντώνης Παντζέκος, Αρχιτέκτων Μηχανικός Ε.Μ.Π., Μέλος Τ.Ε.Ε, Savills ΕΛΛΑΣ Ε.Π.Ε. Δάφνη Τσαλκαδρά, Χωροτάκτης-Πολεοδόμος Μηχανικός, MSc, Μέλος Τ.Ε.Ε., PLANET A.E. Ημερομηνία Σύνταξης: Σεπτέμβριος 2013

2 Π Ε Ρ Ι Ε Χ Ο Μ Ε Ν Α ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ < Δημοσίων Εκτάσεων με ΑΒΚ , , & 178 Πόρου, Κεφαλονιάς > ΘΕΣΗ ΚΑΙ ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Περιγραφή αυτοψίας και συμμετεχόντων Θέση του ακινήτου- διοικητική υπαγωγή Περιγραφή του ακινήτου Προγραμματιζόμενα ή εν εξελίξει έργα υποδομής Προσβασιμότητα Προσπελασιμότητα ΤΕΧΝΙΚΗ ΥΠΟΔΟΜΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Κτιριακές εγκαταστάσεις Δίκτυα - Λοιπή Τεχνική Υποδομή ΕΥΡΥΤΕΡΗ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Εισαγωγή Θέση Εμπορικότητα Θέσης ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ / ΔΕΣΜΕΥΣΕΙΣ Υπό εκπόνηση ευρύτερες πολεοδομικές ρυθμίσεις Πολεοδομικές ρυθμίσεις Δεσμεύσεις Καταπατήσεις εντός της έκτασης ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Προτάσεις εναλλακτικές και επιλογή σεναρίου Ενέργειες ωρίμανσης...29 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑΤΑ ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α: Φωτογραφική αποτύπωση...30 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Β: Έγγραφα...43 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Γ: Τοπογραφικά Σχέδια...43 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Δ: Μετεωρολογικά Στοιχεία

3 1 ΘΕΣΗ ΚΑΙ ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 1.1 Περιγραφή αυτοψίας και συμμετεχόντων Τα στοιχεία που συλλέχθηκαν για τα Ακίνητα με ΑΒΚ , , & 178 από τους φακέλους που τηρούνται στο αρχείο της πρώην ΚΕΔ και έχουν μεταφερθεί σε κεντρικό επίπεδο στην ΕΤΑΔ Α.Ε, κρίθηκαν ελλειπή ως προς την πληρότητα και το περιεχόμενό τους, οπότε και συμπληρώθηκαν με στοιχεία από την αυτοψία που πραγματοποιήθηκε στις 10 & 11 Σεπτεμβρίου 2013 από τον Αντώνιο Παντζέκο, Αρχιτέκτονα Μηχανικό Ε.Μ.Π, Μέλος ΤΕΕ και την Δάφνη Τσαλκαδρά, Μηχανικό Χωροταξίας και Πολεοδομίας, Μέλος ΤΕΕ. Επίσης, για την πληρέστερη αντίληψη των τεχνικών παραμέτρων που τα διέπουν πραγματοποιήθηκε από τους ίδιους επίσκεψη στην Υπηρεσία Δόμησης Κεφαλονιάς και στην Κτηματική Υπηρεσία Κεφαλονιάς, προκειμένου να διαπιστωθεί η τρέχουσα κατάσταση των ζητημάτων που επηρεάζουν ή αναμένεται να επηρεάσουν τα ακίνητα. Εκ μέρους του Τεχνικού Συμβούλου της Εθνικής Τράπεζας συμμετείχαν οι κάτωθι συνεργάτες: 1. Αντώνης Παντζέκος, Αρχιτέκτων Μηχανικός Ε.Μ.Π., Μέλος Τ.Ε.Ε., από την εταιρεία Savills ΕΛΛΑΣ Ε.Π.Ε., 2. Δάφνη Τσαλκαδρά, Μηχανικός Χωροταξίας Πολεοδομίας & Περ. Ανάπτυξης, Μέλος Τ.Ε.Ε., MSc, από την εταιρεία Planet A.E. 1.1 Θέση των ακινήτων- διοικητική υπαγωγή Τα Ακίνητα με ΑΒΚ , , & 178 βρίσκονται στη Δημοτική κοινότητα Πόρου, της Δημοτικής ενότητας Ελειού-Πρόννων, του Δήμου Κεφαλονιάς, της Περιφέρειας Ιονίων Νήσων. Χάρτης με τους οικισμούς του Δήμου Κεφαλονιάς 3

4 Ο Δήμος Κεφαλονιάς περιλαμβάνει την Κεφαλονιά με τις κοντινές της νησίδες, καθώς και τις Εχινάδες. Δημιουργήθηκε με το Πρόγραμμα Καλλικράτης (Ν ΦΕΚ 87/Α/ ) από την συνένωση των προϋπαρχόντων δήμων και κοινοτήτων του νησιού, των Δήμων Αργοστολίου, Ελειού-Πρόννων, Ερίσου, Λειβαθούς, Παλικής, Σάμης και Πυλαρέων και της Κοινότητας Ομαλών. ΑΒΚ , , &178 Θέση των ακινήτων σε σχέση με το νησί της Κεφαλονιάς Η έκταση του νέου Δήμου είναι τ.χλμ και ο πληθυσμός του κάτοικοι σύμφωνα με την απογραφή του 2011, με την Δημοτική Ενότητα Ελειού Πρόννων να έχει πληθυσμό κατοίκους. Έδρα του νέου Δήμου ορίστηκε το Αργοστόλι. Τα Ακίνητα με ΑΒΚ , , & 178 βρίσκονται στην περιοχή του Πόρου, στην νοτιοανατολική ακτή της νήσου Κεφαλονιάς. 1.2 Περιγραφή των ακινήτων Τα Ακίνητα με ΑΒΚ , , & 178 βρίσκονται στην περιοχή του οικισμού του Πόρου και ως προς την θέση τους σε αυτόν, διακρίνονται σε δύο ομάδες, όπως περιγράφονται αναλυτικότερα παρακάτω. Στο τέλος του παρόντος υποκεφαλαίου παρατίθεται πίνακας με τα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου. Τα Ακίνητα με ΑΒΚ 122 έως και 161, δηλαδή 40 ακίνητα συνολικού εμβαδού ,56 τμ, βρίσκονται στην περιοχή Ράγια στο βόρειο τμήμα του οικισμού του Πόρου και στα Ο.Τ. 2, 3, 4, 5 & 6 του ρυμοτομικού σχεδίου της πόλης. Η περιοχή Ράγια, είναι απομονωμένη σε σχέση με τον υπόλοιπο οικισμό του Πόρου, ενώ οικιστικά δεν είναι ανεπτυγμένη. Η περιοχή είναι παραθαλάσσια με εξαιρετική παραλία, ανατολική, με κλίση και θέα προς τη θάλασσα του Ιονίου. Τα ακίνητα που έχουν μέτωπο στη θάλασσα είναι αυτά με ΑΒΚ 147, 148, 149, 150, 159 και

5 Στην περιοχή των ακινήτων αναπτύσσεται φυσική βλάστηση αποτελούμενη κυρίως από χαμηλούς θάμνους. Κατά την αυτοψία, αλλά και από πληροφορίες της Κτηματικής Υπηρεσίας Κεφαλονιάς διαπιστώθηκε καταπάτηση στο ακίνητο με ΑΒΚ 156 με την ύπαρξη πρόχειρων κατασκευών, οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κοτέτσι. Όμοια και στο ΑΒΚ 165. Πρόχειρες κατασκευές κοτετσιών στα ΑΒΚ 165 και 156 Ακόμη, στην περιοχή των ΑΒΚ 135, 136 διαπιστώθηκε η ύπαρξη παλαιάς συρμάτινης περίφραξης η οποία σύμφωνα με τα στοιχεία που μας δόθηκαν ανήκει σε παραχωρημένο οικόπεδο. Επίσης, τα ακίνητα με ΑΒΚ 151 και 153 χρησιμοποιούνται ως χώρος απόθεσης υλικών παρακείμενης μονάδας με δωμάτια προς ενοικίαση, η οποία βρίσκεται στην φάση της κατασκευής. Για ολόκληρη την περιοχή των ακινήτων υπάρχει εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο, ΒΔ της 1 ης Ιουλίου 1958 (ΦΕΚ 22/Α/1958), το οποίο δεν ρυμοτομεί κανένα από τα εξεταζόμενα ακίνητα. Εντούτοις η χάραξη του οδικού δικτύου, η οποία στην περιοχή Ράγια αποτελείται από ασφαλτοστρωμένους δρόμους και από χωματόδρομο στο παράλιο τμήμα του Ο.Τ.3, έχει γίνει αυθαίρετα, χωρίς εφαρμογή του ρυμοτομικού σχεδίου και χωρίς την διάνοιξη των προβλεπόμενων δρόμων στο τμήμα που μας αφορά, με αποτέλεσμα εντός των ΑΒΚ 122, 124, 126, 128, 130, 161, 151, 152, 154 να διέρχεται τμήμα του οδικού δικτύου της περιοχής. ΑΒΚ 151, 152, 154 Τα Ακίνητα με ΑΒΚ , & 178, δηλαδή 14 ακίνητα συνολικού εμβαδού ,00 τμ, βρίσκονται στην περιοχή Λεύκιες στο νότιο τμήμα του οικισμού Πόρου, το οποίο βρίσκεται άνω του λιμανιού του Πόρου. Η περιοχή έχει έντονες κλίσεις και εξαιρετική θέα προς τα στενά που σχηματίζουν τα νησιά Κεφαλονιάς και Ιθάκης. Η θέα προς το στενό Κεφαλονιάς - Ιθάκης από το ΑΒΚ 166 5

6 Στην περιοχή των ακινήτων αναπτύσσεται φυσική βλάστηση αποτελούμενη κυρίως από χαμηλούς θάμνους, εκτός από τα ακίνητα με ΑΒΚ 162 και 163 που υπάρχει δενδρώδης βλάστηση με πεύκα. Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε καταπάτηση στο ακίνητο με ΑΒΚ 166 με την ύπαρξη πρόχειρων κατασκευών, οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κοτέτσι και με αμπέλια. Ακόμη, στην περιοχή των ΑΒΚ 169 και 172 διαπιστώθηκε η διαμόρφωση μονοπατιών με σκαλοπάτια για την πρόσβαση σε όμορες ιδιοκτησίες με ταβέρνες. Για ολόκληρη την περιοχή των ακινήτων υπάρχει εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο, ΒΔ της 1 ης Ιουλίου 1958 (ΦΕΚ 22/Α/1958), το οποίο δεν ρυμοτομεί κανένα από τα εξεταζόμενα ακίνητα, εντούτοις η χάραξη του οδικού δικτύου, έχει γίνει και εδώ αυθαίρετα, με αποτέλεσμα εντός των ΑΒΚ 162, 163, 164, 165, 166, 173, 174, 175 και 178 να διέρχεται τμήμα του οδικού δικτύου της περιοχής. ΑΒΚ 174, 175, 178 ΑΒΚ 164, 165 Επί του χάρτη του Ρυμοτομικού Σχεδίου του οικισμού Πόρου, τα ακίνητα ΑΒΚ φέρουν τον χαρακτηρισμό "ακατάλληλα", χωρίς όμως να είναι γνωστό στην ΥΔΟΜ Κεφαλονιάς τι ακριβώς σημαίνει αυτός ο χαρακτηρισμός. Κατά την αυτοψία που διενεργήσαμε διαπιστώσαμε ότι επί της ρυμοτομικής γραμμής των ακινήτων ΑΒΚ υπάρχει βραχώδες ανάχωμα μεγάλου ύψους λόγω του οποίου η πρόσβαση στα ακίνητα αυτά είναι δύσκολη. Με τα τεχνικά μέσα του 1955, θα λέγαμε ότι αυτή ήταν αδύνατη και εκεί αποδίδουμε τον χαρακτηρισμό "ακατάλληλα". Η ρυμοτόμηση της περιοχής έγινε χωρίς να ληφθεί υπ' όψιν το φυσικό ανάγλυφο της περιοχής και έτσι όταν έγινε η διανομή των ακινήτων στους δικαιούχους τους δεν ήταν εύκολη η εκ των υστέρων αναδιανομή αυτών και τα ακίνητα χωρίς πρόσβαση χαρακτηρίστηκαν "ακατάλληλα". Σήμερα η κατασκευή πρόσβασης σε αυτά τα οικόπεδα είναι τεχνικά εφικτή, αλλά επίσης, λόγω της γειτνίασης των ΑΒΚ υπάρχει η δυνατότητα εξασφάλισης πρόσβασης από το ένα στο άλλο χωρίς μεγάλες εκσκαφές και κόστος. Στην περιοχή των ακινήτων σύμφωνα με τις υπ. αριθ. Ε27315/ (για την περιοχή βορείως του οικισμού Πόρου) και Ε25703/ (για την περιοχή άνωθεν του Λιμενίσκου Πόρου) Νομάρχη Κεφαλληνίας, έχουν καθοριστεί τα όρια αιγιαλού παραλίας (ΦΕΚ 288Δ/ ). 6

7 ΑΒΚ ΑΒΚ , &178 Θέση των ακινήτων σε σχέση με τον οικισμό και την ευρύτερη περιοχή του Πόρου Τα Ακίνητα περιήλθαν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου δυνάμει αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, η οποία κηρύχθηκε με την υπ αριθμ. Ε 10329/ Κοινή Υπουργική Απόφαση του Υπουργού Οικονομικών και του Υφυπουργού Οικισμού και Σεισμοπλήκτων Νήσων, (ΦΕΚ 44 Β/ ) και η οποία αφορούσε ευρύτερη έκταση τ.μ. Σύμφωνα με την ως άνω απόφαση, κηρύχθηκε αναγκαστικώς απαλλοτριωτέα έκταση τ.μ. στη θέση «Πόρος», για λόγους δημοσίας ωφελείας και συγκεκριμένα για την ανοικοδόμηση των οικισμών Ασπρογέρακα, Αννινάτων και Κορνέλλου Κεφαλληνίας. Σύμφωνα με την με αριθ. πρωτ Ε1958/367/ διαταγή του Υπουργού Δημοσίων Έργων, επειδή αφενός δεν υφίσταντο περιπτώσεις σεισμοπαθών αναγνωρισθέντων υπό της Επιτροπής του άρθρου 13 του ΝΔ 2933/54 οι οποίοι δεν έλαβαν οικόπεδα στον οικισμό Πόρου, αφ ετέρου η διάθεση οικοπέδων για τουριστικούς σκοπούς θα συνέβαλε τα μέγιστα για την ανάπτυξη του Πόρου, κρίθηκε ότι τυγχάνουν ελεύθερα τα παρακάτω οικόπεδα και 7

8 κλήθηκε η Οικονομική Εφορία Κεφαλληνίας να μεριμνήσει για την καταγραφή τους ως δημοσίων κτημάτων: 1) Όλα τα οικόπεδα των οικοδομικών τετραγώνων 51, 52 και 54 2) Τα υπ αριθ. 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12,13,14,15,16 οικόπεδα του Οικοδομικού Τετραγώνου (ΟΤ) 2 3) Τα υπ αριθ. 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,14,16 οικόπεδα του ΟΤ 3 4) Τα υπ αριθ. 2,3,4 οικόπεδα του ΟΤ 4 5) Τα υπ αριθ. 1,2,3 οικόπεδα του ΟΤ 5 6) Τα υπ αριθ. 2,3,4,5 και 7 οικόπεδα του ΟΤ 6 Σημειώνεται ότι, κατόπιν της ανωτέρω απόφασης, ειδικά για τα τεμάχια 5 και 8 του ΟΤ 54 ακολούθησαν αποφάσεις του Νομάρχη Κεφαλληνίας, με τις οποίες αυτά αποχαρακτηρίσθηκαν από δημόσια κτήματα και παραχωρήθηκαν με οριστικά παραχωρητήρια σε δικαιούχους σεισμοπαθείς. Με το Ν. 973/1979 περί συστάσεως Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου (Α, 226), τα ακίνητα του Δημοσίου, αρμοδιότητας του Υπουργείου Οικονομικών, περιήλθαν αυτοδικαίως στη διοίκηση της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου (ΚΕΔ) και ήδη, κατόπιν απορρόφησής της από την ανώνυμη εταιρεία «Ελληνικά Τουριστικά Ακίνητα Ανώνυμη Εταιρεία» δυνάμει της με αριθμό Δ6Α ΕΞ 2011 Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΦΕΚ Β 2779/ ), υπό τη διοίκηση και αξιοποίηση της «Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου Ανώνυμη Εταιρεία» (ΕΤΑΔ Α.Ε.). 8

9 Η έκταση σύμφωνα με το φύλλο καταγραφής του κάθε ακινήτου περιγράφεται στον πίνακα που ακολουθεί. ABK ΕΜΒΑΔΟ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ ΜΕΤΩΠΟ ΣΤΗ ΘΑΛΑΣΣΑ ΟΤ ΑΡΙΘΜΟΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΣΤΟ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ,00 ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ,32 ΣΥΝΟΛΟ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΝΑΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΝΑΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΝΑΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΝΑΙ ΟΤ ,47 ΣΥΝΟΛΟ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ,80 ΣΥΝΟΛΟ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ,33 ΣΥΝΟΛΟ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΝΑΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΟΧΙ ΟΤ ΡΑΓΙΑ ΝΑΙ ΟΤ ,74 ΣΥΝΟΛΟ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΟΤ 6 ΣΥΝΟΛΟ ΡΑΓΙΑ 40 21,

10 ABK ΕΜΒΑΔΟ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ ΜΕΤΩΠΟ ΣΤΗ ΘΑΛΑΣΣΑ ΟΤ ΑΡΙΘΜΟΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΣΤΟ ΟΤ 162 2, ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ ΟΤ , ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ ΟΤ ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ 54 16α ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ 54 15β ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ 54 14γ ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ 54 13δ ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ 54 12ε ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ 54 11στ ,87 ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ 54 10ζ ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ 54 9η ΛΕΥΚΙΕΣ ΟΧΙ 0Τ ,95 ΣΥΝΟΛΟ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑΣ ΟΤ 54 ΣΥΝΟΛΟ ΛΕΥΚΙΕΣ 14 14, ΣΥΝΟΛΟ 54 35, Προγραμματιζόμενα ή εν εξελίξει έργα υποδομής Σύμφωνα με το Τεχνικό Πρόγραμμα του Δήμου Κεφαλονιάς, τα προγραμματιζόμενα έργα που ενδέχεται να επηρεάσουν την άμεση περιοχή των ακινήτων είναι: ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΗ ΠΟΡΟΥ, ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΑΓΩΓΩΝ ΣΥΝΔΕΣΗΣ ΣΤΟ ΔΙΚΤΥΟ ΑΠΟΧΕΤΕΥΣΗΣ ΔΔ ΠΟΡΟΥ ΕΛΕΙΟΥ-ΠΡΟΝΝΩΝ. ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑΣ ΛΥΜΑΤΩΝ ΠΟΡΟΥ ΣΚΑΛΑΣ. ΣΥΝΤΑΞΗ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΩΝ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΩΝ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΠΑΛΑΙΟΥ& ΝΕΟΥ ΛΙΜΕΝΟΣ ΠΟΡΟΥ ΓΙΑ ΚΑΘΟΡΙΣΜΟ ΝΕΟΥ ΑΙΓΙΑΛΟΥ- ΠΑΡΑΛΙΑΣ ΚΑΙ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΟΥ. 1.4 Προσβασιμότητα Η πρόσβαση στην Κεφαλονιά είναι εφικτή αεροπορικώς και ακτοπλοϊκώς. Αεροπορικώς από το αεροδρόμιο Ελευθέριος Βενιζέλος με διάρκεια πτήσης 1 ώρα και 10 λεπτά προς το αεροδρόμιο της Κεφαλονιάς, που απέχει 8χλμ. από το Αργοστόλι. Η Κεφαλονιά επίσης συνδέεται με πολλές πτήσεις με το εξωτερικό κυρίως κατά τη θερινή περίοδο. Τελευταία, επιλέγεται σαν προορισμός και από τις αεροπορικές εταιρίες χαμηλού κόστους που την συνδέουν απευθείας με Ευρωπαϊκές πρωτεύουσες όπως το Λονδίνο, αλλά και άλλες πόλεις. Ακτοπλοικώς, εκτελούνται δρομολόγια από την Πάτρα για τη Σάμη καθ'όλη τη διάρκεια του χρόνου, καθώς επίσης από την Κυλλήνη για τον Πόρο και το Αργοστόλι. Η Κεφαλονιά, συνδέεται επίσης όλο το χρόνο με την Ιθάκη, το Νυδρί, την Βασιλική Λευκάδας και το Σκινάρι της Ζακύνθου. Κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, συνδέεται επίσης με τις Φρικές στην Ιθάκη αλλά και το λιμάνι του Αστακού στην Αιτωλοακαρνανία. 10

11 Η πρόσβαση στην περιοχή των ακινήτων είναι εφικτή είτε δια της θάλασσας, δηλαδή από το λιμάνι του Πόρου, είτε οδικώς από τον επαρχιακό δρόμο που οδηγεί στον Πόρο. Οι αποστάσεις από τα σημαντικότερα σημεία ενδιαφέροντος προς τον Πόρο είναι : Από το Αργοστόλι, μέσω της επαρχιακής οδού Αργοστολιού - Πόρου 39,3 χλμ. Από τη Σάμη, μέσω της επαρχιακής οδού Αργοστολίου Σάμης και επαρχιακής οδού Σάμης Τζανάτα 34,5 χλμ Από το αεροδρόμιο της Κεφαλονιάς, επαρχιακής οδού Αργοστολιού Πόρου 37,9 χλμ Από το Φισκάρδο, μέσω της επαρχιακής οδού Σάμης - Τζανάτα 64,2 χλμ. Η απόσταση από την Αθήνα προς την Πάτρα είναι 211 χλμ., ενώ από Αθήνα για το λιμάνι της Κυλλήνης είναι 285 χλμ. Οδική πρόσβαση περιοχή των ακινήτων (Φισκάρδο - Σάμη Πόρος, Φισκάρδο - Αργοστόλι Πόρος) 1.5 Προσπελασιμότητα Η κύρια προσπέλαση προς τα ΑΒΚ 122 έως και 161, γίνεται μέσω του δρόμου που οδηγεί από τον οικισμό του Πόρου προς την περιοχή Ράγια, ο οποίος από την περιοχή των ακινήτων και έπειτα είναι χωματόδρομος καλής ποιότητας. Το οδικό δίκτυο στην περιοχή των ακινήτων είναι κυρίως ασφαλτοστρωμένοι δρόμοι και λίγοι χωματόδρομοι. Η κύρια προσπέλαση προς τα ΑΒΚ , & 178, γίνεται από τον οικισμό του Πόρου με κατεύθυνση προς το λιμάνι και από εκεί με κατεύθυνση για την περιοχή Λεύκιες. Ο δρόμος είναι ασφαλτοστρωμένος, έως τα ακίνητα ΑΒΚ 162, 163 όπου γίνεται χωματόδρομος και οδηγεί σε αδιέξοδο. 11

12 2 ΤΕΧΝΙΚΗ ΥΠΟΔΟΜΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 2.1 Κτιριακές εγκαταστάσεις Εντός των ακινήτων δεν υπάρχουν κατασκευασμένες κτιριακές εγκαταστάσεις. 2.2 Δίκτυα - Λοιπή Τεχνική Υποδομή Τα ακίνητα βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως και αυτά στην περιοχή Λεύκια, εντάσσονται στον ιστό του οικισμού. Από τις θέσεις των ακινήτων διέρχονται όλα τα αστικά δίκτυα υποδομών (ηλεκτρικό, ύδρευση και αποχέτευση), όπως αυτά προβλέπονται και από το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Πόρου. Φρεάτιο του δικτύου αποχέτευσης μπροστά από τα ΑΒΚ 147,148 στην Ράγια. 12

13 3 ΕΥΡΥΤΕΡΗ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 3.1 Εισαγωγή Πρόκειται για ακίνητα τα οποία τοποθετούνται στην περιοχή του λιμανιού του Πόρου, στην ανατολική ακτή της νήσου Κεφαλονιάς. Τα ακίνητα με ΑΒΚ , και 178 βρίσκονται στην δημοτική κοινότητα Πόρου, της Δημοτικής ενότητας Ελειού-Πρόννων του Δήμου Κεφαλονιάς, της Περιφέρειας Ιονίων Νήσων. Περιφερειακή Ενότητα Κεφαλονιάς-Ιθάκης Η Περιφέρεια Ιονίων Νήσων είναι μία από τις δεκατρείς περιφέρειες της Ελλάδας. Αποτελείται από τους νομούς Κέρκυρας, Κεφαλληνίας, Λευκάδας και Ζακύνθου. Περιλαμβάνει τα περισσότερα από τα νησιά των Επτανήσων, εκτός από τα Κύθηρα και Αντικύθηρα, που ανήκουν διοικητικά στην νομαρχία Πειραιά και κατ' επέκταση στην περιφέρεια Αττικής, και την Ελαφόνησο, που ανήκει στον νομό Λακωνίας. Η έδρα της Περιφέρειας βρίσκεται στην Κέρκυρα. Τα Ιόνια νησιά βρίσκονται κατά μήκος της δυτικής ηπειρωτικής ακτής της Ελλάδας. Ο σημερινός πληθυσμός της περιφέρειας ανέρχεται σε μόνιμους κατοίκους, σύμφωνα με την απογραφή του Δήμος Κεφαλονιάς Ο Δήμος Κεφαλονιάς είναι δήμος της περιφέρειας Ιονίων Νήσων που περιλαμβάνει την Κεφαλονιά με τις κοντινές της νησίδες, καθώς και τις Εχινάδες. Δημιουργήθηκε με το Πρόγραμμα Καλλικράτης από την συνένωση των προϋπαρχόντων δήμων και κοινοτήτων του νησιού, των δήμων Αργοστολίου, Ελειού-Πρόννων, Ερίσου, Λειβαθούς, Παλικής, Σάμης και Πυλαρέων και της Κοινότητας Ομαλών. Η έκταση του νέου Δήμου είναι 788,32 τ.χλμ και ο πληθυσμός του κάτοικοι σύμφωνα με την απογραφή του Έδρα του Δήμου ορίστηκε το Αργοστόλι. Η Κεφαλονιά έχει να επιδείξει μοναδικά γεωλογικά φαινόμενα, όπως οι Καταβόθρες, στα 2,5 χλμ. από το Αργοστόλι όπου το νερό της θάλασσας ρέει προς τη στεριά και εξαφανίζεται στις υπόγειες καταβόθρες διανύοντας απόσταση 17 χλμ πριν επανεμφανιστεί στη θάλασσα, και τα Σπήλαια της Μελισσάνης, με 3,5 χλμ. μήκος και 13 μ. βάθος, και της Δρογκαράτης. Αξιοθέατα κοντά στην πόλη αποτελούν η πέτρινη γέφυρα του Δραπάνου, γνωστή ώς γέφυρα Δεβοσέτου, η πλατεία Μεταξά, ο Φάρος των Αγίων Θεοδώρων, κομψό και λιτό κτίριο που περιβάλλεται από κιονοστοιχία, η αρχαία πόλη της Κράνης, το Σπήλαιο του Αγίου Γεράσιμού καθώς και η Κοργιαλένεια Βιβλιοθήκη, το Αρχαιολογικό και το Ιστορικό Και Λαογραφικό Μουσείο. 13

14 Σημαντικά αξιοθέατα αποτελούν επίσης, η μονή του Αγίου Ανδρέα με το Εκκλησιαστικό- Βυζαντινό Μουσείο στα Περατάτα, οι μυκηναϊκοί τάφοι στα Μαζαρακάτα, το Κάστρο του Αγίου Γεωργίου στα Τραυλιάτα, το μοναστήρι της Παναγίας των Σισίων στα Βλαχάτα, το Ναυτικό και Περιβαλλοντικό μουσείο Φισκάρδου, και το μοναστήρι της Παναγίας των θεμάτων. Με αφετηρία το Ληξούρι αξίζει μία επίσκεψη στη Δημόσια Βιβλιοθληκη και το Μουσείο στο αρχοντικό Ιακωβαίων-Τυπάλδων, στη Μονή Κηπουραίων και στο μυκηναϊκό νεκροταφείο στην περιοχή της Κοντογενάδας. Δημοτική Κοινότητα Πόρου Ο Πόρος είναι μια παραθαλάσσια κωμόπολη μόνιμων κατοίκων (απογραφή 2011) που συνδυάζει βουνό και θάλασσα. Βρίσκεται στη νοτιοανατολική πλευρά της Κεφαλονιάς, ανήκει διοικητικά στη Δημοτική Ενότητα Ελειού Πρόννων και απέχει 39,3 χλμ. από το Αργοστόλι. Τα καταπράσινα τοπία διαδέχονται οι υπέροχες αμμουδιές και δημιουργούν τοπία μοναδικής αισθητικής. Επιπλέον, η παραλία της περιοχής, που θεωρείται μια από τις καλύτερες του νησιού, προσελκύει σημαντικό αριθμό τουριστών. Πρόκειται για κοσμική παραλία που το μήκος της ξεπερνά τα 2 χλμ και περιτριγυρίζεται από μικρά απάνεμα λιμανάκια. Στην περιοχή του Δήμου άκμασε μία από τις τέσσερις αρχαίες πόλεις της Κεφαλονιάς. Σύμφωνα με τις ιστορικές πηγές οι Πρόννοι καταλάμβαναν τη νότια πλευρά του νησιού και ο Πόρος ήταν το λιμάνι τους. Λείψανα της αρχαίας αυτής πόλης έχουν ανασκαφεί σε διάφορες περιοχές του δήμου. ABK ABK , &178 1st Qtr 2nd Qtr 3rd Qtr 4th Qtr East West North Μυκηναϊκός τάφος στον Πόρο Ο Πόρος Κεφαλονιάς Οι πρόσφατες αρχαιολογικές έρευνες έφεραν στο φως ένα θολωτό τάφο της Μυκηναϊκής περιόδου, που ανασκάφηκε στην θέση Μπρούτζι στα Τζανάτα. Ο τάφος είναι ο μεγαλύτερος και ο καλύτερα διατηρημένος από όσους έχουν βρεθεί στο νησί. Έχει διάμετρο 6,80 μέτρα και είναι κτισμένος σε βραχώδες πλάτωμα λόφου. Μέσα στον τάφο βρέθηκαν πολλές ταφές που χρονολογούνται από το μέχρι το π.χ. Ο τάφος αυτός σηματοδοτεί την ύπαρξη ενός ισχυρού Μυκηναϊκού κέντρου, πιθανόν της Ομηρικής Ιθάκης. 14

15 3.2 Θέση Τα ακίνητα με ΑΒΚ , , και 178 βρίσκονται εντός του οικισμού του Πόρου, στις περιοχές Λεύκια (ΑΒΚ , , 178) και Ράγια (ΑΒΚ ). Η περιοχή Λεύκια, Λεύκες ή Λεύκιες καταλαμβάνει τη θέση νότια και νοτιοανατολικά του λιμένα του Πόρου και είναι μια περιοχή με έντονη γεωμορφολογία και απότομες κλίσεις εδάφους, στην οποία παρατηρείται ενδιαφέρουσα οικοδομική δραστηριότητα. Η περιοχή Ράγια βρίσκεται στα βόρεια του λιμανιού και αποτελεί μια λιγότερο ανεπτυγμένη περιοχή. Παρατηρούνται ομαλότερες κλίσεις εδάφους και η περιοχή οριοθετείται στα ανατολικά από μια επιμήκη, αμμουδερή παραλία. Η περιοχή Λεύκια Η περιοχή Ράγια. 3.3 Εμπορικότητα Θέσης Προκειμένου να προσεγγιστεί η εμπορικότητα της θέσης του υπό εξέταση ακινήτου, κρίνεται σκόπιμο να αξιολογηθούν μια σειρά ποιοτικών κριτηρίων που σχετίζονται με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που προκύπτουν από την ανάλυση του άμεσου αλλά και ευρύτερου περιβάλλοντος του ακινήτου που προηγήθηκε σε προηγούμενα κεφάλαια. Η ανάλυση αυτή εστιάζει στις δυνατότητες ανάπτυξης στην περιοχή των ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία από την Ελληνική Στατιστική Αρχή, ο αριθμός των ξενοδοχειακών καταλυμάτων στην Κεφαλονιά αντιστοιχεί περίπου στο 16% του συνόλου της περιφέρειας Ιονίων Νήσων. Σύμφωνα με τα στοιχεία για το 2011 το νησί της Κεφαλονιάς βρίσκεται στην τρίτη θέση όσον αφορά τον αριθμό των κλινών και των καταλυμάτων μετά την Κέρκυρα και την Ζάκυνθο, όπως φαίνεται στον Πίνακα που ακολουθεί: 15

16 Ξενοδοχεία και ομοειδή καταλύματα Αριθμός καταλυμάτων Τουριστικά κάμπινγκ Σύνολο Ξενοδοχεία και ομοειδή καταλύματα Αριθμός κλινών Τουριστικά κάμπινγκ Σύνολο ΕΛΛΑΔΑ 9, , ,668 81, ,217 Ιόνια Νησιά ,793 5,917 94,710 Ζάκυνθος ,888 1,203 30,091 Κέρκυρα ,945 2,160 46,105 Κεφαλλονιά ,504 1,203 11,707 Λευκάδα ,456 1,351 6,807 Πηγή: Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία Επίσης στον ακόλουθο πίνακα φαίνεται η κατανομή του ξενοδοχειακού δυναμικού ανά κατηγορία για το έτος Στον νομό εντοπίζονται 4 από τα 23 ξενοδοχεία 5 αστέρων και το 14% των ξενοδοχείων 4 αστέρων των Ιονίων Νήσων ΠΕΡΙΟΧΗ 5***** 4**** 3*** 2** 1* ΣΥΝΟΛΟ ΣΥΝΟΛΟ ΧΩΡΑΣ 303 1,130 2,185 4,098 1,417 9,133 IONIA ΝΗΣΙΑ ΖΑΚΥΝΘΟΣ ΙΘΑΚΗ ΚΕΡΚΥΡΑ ΚΕΦΑΛΛΟΝΙΑ ΛΕΥΚΑΔΑ ΜΕΓΑΝΗΣΙ ΠΑΞΟΙ Σύμφωνα με παρασχεθέντα στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος, στην περιοχή του Πόρου τοποθετούνται συνολικά 10 ξενοδοχειακές μονάδες από τις 144 του νησιού, ποσοστό αρκετά υψηλό για μια σχετικά μη ανεπτυγμένη τουριστικά περιοχή. Περιοχή Ξενοδοχειακό Δυναμικό Μονάδες Δωμάτια Κλίνες Σύνολο Χώρας 9, , ,668 Ιόνια Νησιά ,392 88,793 Κεφαλονιά 144 5,488 10,504 Πόρος Πηγή: Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος Μελέτη πληθυσμιακών, κοινωνικών και οικονομικών στοιχείων της περιοχής Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της απογραφής πληθυσμού του 2011 ο Δήμος Κεφαλονιάς είχε κατοίκους, αποτελώντας τον τρίτο μεγαλύτερο δήμο της περιφέρειας Ιονίων Νήσων. Η Δημοτική Ενότητα Ελείου-Πρόνων, στην οποία ανήκουν τα ακίνητα, έχει συνολικό πληθυσμό κατοίκους (4 η σε πληθυσμό στο Δήμο). 16

17 ΣΥΝΟΛΟ ΧΩΡΑΣ 10,815,197 ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ ΙΟΝΙΩΝ ΝΗΣΩΝ (Έδρα: Κέρκυρα,η) 207,855 ΔΗΜΟΣ ΚΕΡΚΥΡΑΣ (Έδρα: Κέρκυρα,η) 102,071 ΔΗΜΟΣ ΠΑΞΩΝ (Έδρα: Γάιος,ο) 2,300 ΔΗΜΟΣ ΖΑΚΥΝΘΟΥ (Έδρα: Ζάκυνθος,η) 40,759 ΔΗΜΟΣ ΙΘΑΚΗΣ (Έδρα: Ιθάκη,η) 3,231 ΔΗΜΟΣ ΚΕΦΑΛΟΝΙΑΣ (Έδρα: Αργοστόλιον,το) 35,801 ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΑΡΓΟΣΤΟΛΙΟΥ 13,237 ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΕΛΕΙΟΥ - ΠΡΟΝΩΝ 3,677 ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΕΡΙΣΟΥ 1,472 ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΛΕΙΒΑΘΟΥΣ 5,745 ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΟΜΑΛΩΝ 840 ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΠΑΛΙΚΗΣ 7,098 ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΠΥΛΑΡΕΩΝ 1,391 ΔΗΜΟΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ ΣΑΜΗΣ 2,341 ΔΗΜΟΣ ΛΕΥΚΑΔΑΣ (Έδρα: Λευκάς,η) 22,652 Πηγή: Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία Όπως φαίνεται και στον ακόλουθο πίνακα (απογραφή 2001), επί του συνόλου του νομού, το μεγαλύτερο ποσοστό του πληθυσμού απασχολείται στον κλάδο της γεωργίας και της κτηνοτροφίας με ποσοστό περίπου 14%. Οι κλάδοι του εμπορίου και των κατασκευών έπονται με ποσοστά 14% και 11% αντίστοιχα, ενώ στον κλάδο της εστίασης απασχολείται το 10% του πληθυσμού. Γεωγραφικά διαμερίσματα, νομοί, δήμοι / κοινότητες, δημοτικά / κοινοτικά διαμερίσματα, φύλο, ομάδες κλάδων οικονομικής δραστηριότητας Εργοδότες Εργαζόμενοι για δικό τους λογαριασμό Μισθωτοί Συμβοηθούντα και μη αμειβόμενα νοικοκυριού Γεωργία, κτηνοτροφία, θήρα, δασοκομία. 1, , Αλιεία Ορυχεία και λατομεία Μεταποιητικές βιομηχανίες Παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, φυσικού αερίου και νερού Κατασκευές. 1, , Χονδρικό και λιανικό εμπόριο,επισκευή αυτοκινήτων,οχημάτων,μοτοσυκλετών και ειδών ατομικής και οικιακής χρήσης. 1, Ξενοδοχεία και εστιατόρια. 1, Μεταφορές, αποθήκευση και επικοινωνίες. 1, Ενδιάμεσοι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί Διαχείριση ακίνητης περιουσίας, εκμισθώσεις και επιχειρηματικές δραστηριότητες Δημόσια διοίκηση και άμυνα, υποχρεωτική κοινωνική ασφάλιση Εκπαίδευση Υγεία και κοινωνική μέριμνα Δραστηριότητες παροχής υπηρεσιών υπέρ του κοινωνικού ή ατομικού χαρακτήρα Ιδιωτικά νοικοκυριά που απασχολούν οικιακό προσωπικό Νέοι Δήλωσαν ασαφώς ή δε δήλωσαν κλάδο οικονομικής δραστηριότητας Πηγή: Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία ΝΟΜΟΣ ΚΕΦΑΛΟΝΙΑΣ, 2001 Σύνολο Θ έ σ η σ τ ο ε π ά γ γ ε λ μ α μέλη "Νέοι" 17

18 Ανάλυση της χωρικής κατανομής της οικονομικής δραστηριότητας τόσο στην άμεση, όσο και στην ευρύτερη περιοχή του ακίνητου Ο Πόρος μαζί με την γειτονική Σκάλα, είναι η περιοχή της Κεφαλονιάς με τη μεγαλύτερη τουριστική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια. Εκτός από τη γραφικότητα και τις φυσικές του ομορφιές που συντελούν στην τουριστική ανάπτυξη, ο Πόρος είναι το τρίτο λιμάνι που εξυπηρετεί τις μεγάλες συγκοινωνιακές ανάγκες της Κεφαλονιάς και το πρώτο από πλευράς κίνησης επιβατών. Η μορφολογία του εδάφους, με τους ορεινούς σχηματισμούς στην πλάτη ακριβώς του οικισμού, δεν αφήνουν χώρο για καλλιέργειες και κτηνοτροφία, ενώ το σχέδιο πόλης του οικισμού του Πόρου καταλαμβάνει το σύνολο της "ομαλής γης". Έτσι σήμερα ο Πόρος είναι και αναπτύσσεται ως ένας καθαρά παραθεριστικός οικισμός ντόπιων και τουριστών, με κύρια οικονομική δραστηριότητα των κατοίκων του τις υπηρεσίες γύρω από τον τουρισμό. Η πλατεία του Πόρου Αναγνώριση κύριων χρήσεων γης στην περιοχή Ο Πόρος είναι μια από τις περισσότερο αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές του νησιού. Κάθε χρόνο ολοένα και περισσότεροι παραθεριστές τον προτιμούν ως τόπο διαμονής. Γι αυτό και τα τελευταία χρόνια στον Πόρο έχουν αυξηθεί οι ξενοδοχειακές μονάδες, οι χώροι εστίασης και τα εμπορικά καταστήματα. Εντοπισμός χρήσεων / δυνατοτήτων ανάπτυξης που λείπουν από την περιοχή ή συμπληρώνουν τις υπάρχουσες. Στην ευρύτερη περιοχή των ακινήτων ΑΒΚ , , και 178, στην ευρύτερη περιοχή του Πόρου Κεφαλονιάς και εντός των φυσικών ορίων της περιοχής, με δεδομένη την εικόνα της περιοχής από πλευράς φυσικού περιβάλλοντος, υπαρχουσών υποδομών και δυνατοτήτων ανάπτυξης, μέσα από το πλέγμα των χρήσεων που επικρατούν και των σχέσεων των χρήσεων αυτών μεταξύ τους, θεωρούμε ότι δεν υπάρχει κάποια γενική χρήση που να λείπει από την περιοχή και η οποία θα επηρέαζε την πρόοδο και την ανάπτυξη σε αυτή. Μάλιστα, μια όποια χρήση διαφορετική από τις τουριστικές υπηρεσίες να αλλοίωνε τον χαρακτήρα της περιοχής. 18

19 4 ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ / ΔΕΣΜΕΥΣΕΙΣ 4.1 Υπό εκπόνηση ευρύτερες πολεοδομικές ρυθμίσεις Αναφορικά με τις εν εξελίξει ή και προγραμματιζόμενες μελέτες, που δύνανται να επηρεάσουν το πολεοδομικό καθεστώς των ακινήτων, σημειώνεται πως βρίσκονται σε διαδικασία αναθεώρησης: Το Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΕΠΧΣΑΑ) του Τουρισμού. Το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΠΠΧΣΑΑ) της Περιφέρειας Ιονίων Νήσων. 4.2 Πολεοδομικές ρυθμίσεις Θεσμικό Πλαίσιο Ακινήτων Tα Ακίνητα βρίσκονται στην εντός σχεδίου περιοχή του οικισμού Πόρου Κεφαλονιάς. Το Ρυμοτομικό Σχέδιο του Πόρου εγκρίθηκε με το Βασιλικό Διάταγμα της 1 ης Ιουλίου του 1958 (ΦΕΚ 22 Α/1958). Αποσπάσματα χάρτη που απεικονίζει τα ακίνητα σε σχέση με το εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο και σε σχέση με αδιάθετα ακίνητα του δημοσίου (μπλε χρώμα) 19

20 Οι ισχύοντες όροι δόμησης για το σύνολο των ακινήτων εγκρίθηκαν με την υπ. αριθ. Π.1871/ απόφαση Νομάρχη Κεφαλονιάς (ΦΕΚ 823 Δ/ ). Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ως άνω απόφαση, τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου ορίζονται ως εξής: α) Ελάχιστο πρόσωπο: δεκατέσσερα (14) μέτρα. Ελάχιστο εμβαδό: διακόσια πενήντα (250) τ.μ. Οικόπεδα εκ παραχωρήσεως θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα με όποιες διαστάσεις και εμβαδό παραχωρήθηκαν. β) Μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων εβδομήντα τα εκατό (70%) της επιφάνειάς τους. γ) Συντελεστής Δόμησης: 1,2 δ) Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτιρίων οκτώ (8) μέτρα. Σε περίπτωση προσθήκης καθ ύψος πάνω σε νόμιμα υφιστάμενο κτίριο που έχει κατασκευαστεί με τις προϊσχύουσες του ΓΟΚ /85 διατάξεις, επιτρέπεται η προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους των κτιρίων μέχρι ένα (1) μέτρο. ε) το κτίριο κατά την κύρια όψη αυτού τοποθετείται από τη ρυμοτομική γραμμή σε απόσταση όχι μικρότερη των δύο (2) μέτρων. 2.α) Σε όλο το εγκεκριμένο σχέδιο Πόρου επιτρέπεται η προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους για την κατασκευή αποκλειστικά της υποχρεωτικής στέγης από κεραμίδια μέγιστου ύψους αυτής (3) μέτρων και κλίση από 15 μέχρι 45 μοίρες. β) Κατ εξαίρεση με απόφαση του Νομάρχη και μετά από γνώμη του Συμβουλίου ΧΟΠ και της ΕΠΑΕ δύναται σε ειδικά κτίρια σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 21 του Ν. 1577/85 να μην κατασκευάζεται στέγη, εφόσον λόγοι λειτουργικότητας του κτιρίου δεν επιτρέπουν την κατασκευή τους. γ) Η κατασκευή της υποχρεωτικής στέγης γίνεται σύμφωνα με τα παραδοσιακά πρότυπα. δ) Επιτρέπεται η κατασκευή μέσα στον όγκο της στέγης βοηθητικών χώρων εφόσον αποτελούν ενιαία κατοικία με τον υποκείμενο όροφο. Στην περίπτωση αυτή ο συντελεστής δόμησης δύναται να προσαυξάνεται κατά 35% εφόσον η επιφάνεια που προκύπτει από την προσαύξηση αυτή χρησιμοποιείται μέσα στον όγκο της στέγης. ε) Πάνω σε νόμιμα υφιστάμενα κτίρια που έχουν κατασκευαστεί χωρίς στέγη επιτρέπεται η κατασκευή στέγης επί του δώματος σύμφωνα με τα ανωτέρω εδάφια α,γ και δ. 3. δεν επιτρέπεται η διαμόρφωση του κτιρίου σε υποστηλώματα (PILOTIS) 4. Η μελέτη ανέγερσης ή προσθήκης κτιρίου υπόκειται σε έλεγχο της Ε.Π.Α.Ε. Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης για τον οικισμό του Πόρου, έχουν εγκριθεί με το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Πόρου, Απόφαση υπ. αριθ. 255/ Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ (ΦΕΚ 102/Δ/1996). Με το ΓΠΣ η περιοχή Ράγια, δηλαδή η περιοχή των ακινήτων με ΑΒΚ 122 έως και 161, οργανώνεται με ένα Τοπικό Κέντρο, με τη χωροθέτηση παραθαλάσσιας ζώνης Αστικού Πρασίνου και η υπόλοιπη περιοχή οργανώνεται ως Τουριστική Ζώνη, με την ανάπτυξη του συστήματος των ενοικιαζόμενων δωματίων. Η περιοχή Λεύκιες, δηλαδή η περιοχή των ακινήτων με ΑΒΚ , & 178 οργανώνεται ως περιοχή Γενικής Κατοικίας. Για την περιοχή αυτή, το ΓΠΣ προβλέπει και την εκπόνηση μελέτης Γεωλογικής Καταλληλότητας. Τα ΑΒΚ 162 και 163 αποτελούν περιοχές Αστικού Πρασίνου. Παρόλο που το ΓΠΣ είναι μεταγενέστερο του ρυμοτομικού, οι χρήσεις δεν έχουν εφαρμοστεί στα ΟΤ, αλλά απεικονίζονται γραφιστικά σε ευρύτερες περιοχές. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μην είναι κατανοητό σε ποιά ΟΤ αντιστοιχούν ορισμένες χρήσεις περιορισμένης επιφάνειας όπως το Αστικό Πράσινο της περιοχής Ράγια και η χρήση Τοπικού Κέντρου στα Ράγια που φαίνεται να εμπίπτει στα ακίνητα με ΑΒΚ 137, 138 και 139. Χωροταξικός Σχεδιασμός 20

21 Για την ευρύτερη περιοχή των ακινήτων προβλέπονται οι κάτωθι κατευθύνσεις από τα ανώτερα επίπεδα σχεδιασμού. Σύμφωνα με τον (ενδεικτικό) χάρτη που συνοδεύει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού (ΚΥΑ 24208/2009, ΦΕΚ 1138Β/2009) η περιοχή των ακινήτων εμφανίζεται να εντάσσεται στην κατηγορία Β1, δηλ. σε περιοχές αναπτυσσόμενες τουριστικά με περιθώρια ανάπτυξης μαζικού τουρισμού, όπου ισχύουν οι κατευθύνσεις (άρθρο 5 κατευθύνσεις χωρικής οργάνωσης) : Ανάδειξη στοιχείων ταυτότητας και αναγνωρισιμότητας της περιοχής. Μέτρα βελτίωσης των εισόδων των πόλεων. Μέτρα βελτίωσης της σήμανσης των πόλεων. Ένταξη των αναξιοποίητων τουριστικά πόρων της ενδοχώρας στο προσφερόμενο προϊόν, με παράλληλα προστασία και διαφύλαξη των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών τους. Μέτρα εξυγίανσης και βελτίωσης των περιοχών που συγκεντρώνουν σημαντικό αριθμό σημείων τουριστικού ενδιαφέροντος καθώς και των τουριστικών διαδρομών. Ανάληψη δράσης αναβάθμισης του δομημένου χώρου, με πολεοδομικές παρεμβάσεις, όπως αναπλάσεις κοινοχρήστων και ιδιωτικών χώρων με αύξηση των ελευθέρων χώρων και του πρασίνου. Ανάληψη δράσεων οργάνωσης του άτυπα οικιστικά διαμορφωμένου εξωαστικού χώρου. Προστασία, ανάδειξη και αποκατάσταση του φυσικού περιβάλλοντος. Κατασκευή νέων, συμπλήρωση και αναβάθμιση υφισταμένων τεχνικών, κοινωνικών (περίθαλψης και αθλητισμού), περιβαλλοντικών και πολιτιστικών υποδομών (μουσεία κ.λπ.) Παροχή κινήτρων για ολοκληρωμένο εκσυγχρονισμό τουριστικών υποδομών. Επανάχρηση αξιόλογων κτιρίων ή συνόλων. Παροχή κινήτρων για μερική ή ολική απόσυρση μη αξιόλογων και απαξιωμένων κτιρίων χρήσης τουρισμού συνδυαζόμενη με την διερεύνηση της σκοπιμότητας χορήγησης νέων αδειών. Προσανατολισμός των ιδιωτικών επενδύσεων προς την συμπλήρωση ελλείψεων σε τύπους και τάξεις καταλυμάτων και σε υποδομές που εμπλουτίζουν, αναβαθμίζουν και διαφοροποιούν το προσφερόμενο τουριστικό προϊόν. Προώθηση μέτρων για την βελτίωση της κυκλοφορίας και την ασφάλεια των πεζών. Ανάπτυξη τοπικών προγραμμάτων με στόχο την βελτίωση των παρεχομένων υπηρεσιών με παράλληλη παρακολούθηση και αξιολόγηση της εφαρμογής τους. Λήψη μέτρων για την έγκαιρη πρόληψη φαινομένων υποβάθμισης της ποιότητας των φυσικών και ανθρωπογενών πόρων και συνδυασμένη προβολή τους. Βελτίωση της προσβασιμότητας των δυσπρόσιτων τουριστικών πόρων. Ενθάρρυνση χωροθετήσεων που αξιοποιούν τους εναλλακτικούς πόρους (εκτός ήλιουθάλασσας) κάθε προορισμού. Κατασκευή νέων καταλυμάτων 3, 4 και 5 αστέρων σε κατάλληλες θέσεις κατά προτεραιότητα εντός σχεδίων πόλεων, ορίων οικισμών και ζωνών χρήσεων γης που επιτρέπουν την χωροθέτηση τουριστικών δραστηριοτήτων. 21

22 Επιπλέον, στον βαθμό που τα ακίνητα βρίσκονται σε απόσταση 350 μ. από τη γραμμή αιγιαλού, εμπίπτουν στη ζώνη υπό στοιχείο (Ε), η οποία αφορά κατά το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού την κατηγορία χώρου «Παράκτιες περιοχές και Νησιά» για τις οποίες διακρίνεται ζώνη υψηλής ανταγωνιστικότητας διαφόρων οικονομικών δραστηριοτήτων. Στη ζώνη αυτή, που έχει ιδιαίτερη σημασία για την ανάπτυξη του τουρισμού, παρατηρείται υψηλός ανταγωνισμός χρήσεων γης και δραστηριοτήτων όλων των ειδών, με άμεση ή έμμεση επίπτωση στον τουρισμό. Για την ζώνη αυτή, οι κατευθύνσεις που δίδονται είναι οι εξής: Ο περιορισμός της δημιουργίας νέων εγκαταστάσεων, χρήσεων μη συμβατών με την τουριστική δραστηριότητα. Η κατά προτεραιότητα προώθηση δράσεων αποκατάστασης της αισθητικής του τοπίου και αναβάθμισης της λειτουργίας του χώρου. Η διατήρηση των φυσικών χαρακτηριστικών της ζώνης υψηλής ανταγωνιστικότητας. Περιοχή ακινήτων Απόσπασμα Χάρτη Βασικών Κατευθύνσεων Οργάνωσης του Τουρισμού ΕΠΧΣΑΑΤ (ΦΕΚ 1138/Β/ ) Η Κεφαλονιά εμπίπτει σύμφωνα με το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού στην κατηγορία (ε) Νησιά και Παράκτις περιοχές ομάδα ΙΙ, που περιλαμβάνει 47 νησιά με σημαντική τουριστική δραστηριότητα ή νησιά που αναπτύσσονται τουριστικά, με ή χωρίς άλλη ιδιαίτερα δυναμική παραγωγική δραστηριότητα και εκμεταλλεύσιμους πόρους. Κατά το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού, στα νησιά αυτά πρέπει να δοθεί έμφαση σε δράσεις με σκοπό α) την αντιμετώπιση συγκρούσεων μεταξύ των δραστηριοτήτων, β) τον έλεγχο των περιβαλλοντικών πιέσεων και του είδους ανάπτυξης και γ) την αποτροπή μονόπλευρης εξάρτησής τους από τον τουρισμό. Πέραν των κατευθύνσεων που δίδονται ανά κατηγορία περιοχής (άρθρο 5 του Πλαισίου) και για τη χωρική οργάνωση των ειδικών μορφών τουρισμού, ο σχεδιασμός των χρήσεων γης (Γ.Π.Σ./Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π., Ε.Χ.Μ.) πρέπει να διερευνά α) τη σκοπιμότητα καθορισμού ζωνών τουριστικής ανάπτυξης στις εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών περιοχές και να τις ορίζει κατά περίπτωση και β) τον προσδιορισμό ζωνών προστασίας της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς, των φυσικών πόρων και του τοπίου, στις οποίες θα περιορίζεται ή/και θα απαγορεύεται η δυνατότητα δόμησης. Σε κάθε περίπτωση, λαμβάνεται υπόψη η φέρουσα ικανότητα των περιοχών, με την ιδιαίτερη επισήμανση ότι η ανεπάρκεια και υπέρβαση της αντοχής των πόρων θα πρέπει να αποτελεί απαγορευτικό κριτήριο για τη χωροθέτηση ζωνών ή τουριστικών μονάδων. 22

23 Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού ορίζει ως ανώτατο όριο δυναμικότητας νέων τουριστικών εγκαταστάσεων εντός ορίων οικισμών και σχεδίων πόλεως τις 100 κλίνες, με εξαιρέσεις τις Νήσους Κρήτη, Κέρκυρα και Ρόδο και στα οικιστικά κέντρα των νησιών της ομάδας αυτής με πληθυσμό κατά την τελευταία απογραφή μεγαλύτερο των κατοίκων, εφόσον από τον σχεδιασμό σε τοπικό επίπεδο δεν τίθενται αυστηρότερα όρια. Σε κάθε περίπτωση οι εγκαταστάσεις αυτές ορίζεται ότι πρέπει να προσαρμόζονται στα μορφολογικά πρότυπα και την κλίμακα των οικισμών. Για την περιοχή ισχύουν και οι κατευθύνσεις που απορρέουν από το Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης Ιονίων Νήσων, το οποίο εγκρίθηκε με την υπ. αριθ /2003 απόφαση Υπ. ΠΕΧΩΔΕ και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β' 56/ Για την περιοχή των ακινήτων προτεραιότητα αποτελεί η παράκτια τουριστική ανάπτυξη. Απόσπασμα Χάρτη Προτύπου Χωρικής Οργάνωσης Περιφερειακού Πλαισίου Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης Ιονίων Νήσων (ΦΕΚ Β' 56/ ) Συγκεκριμένα, η κατεύθυνση που δίνεται από το Περιφερειακό Πλαίσιο (παρ. Γ.1.2, παράκτια ζώνη ανάπτυξης τουρισμού και θαλάσσιων μεταφορών) είναι ο ολοκληρωμένος σχεδιασμός της διαχείρισης των ακτών με στόχο: Την ανάδειξη των φυσικών και πολιτιστικών πόρων. Τη διασύνδεση παράκτιων τουριστικών περιοχών μεταξύ τους και με την ενδοχώρα με παράλληλη διαφοροποίηση του τουριστικού προϊόντος των περιοχών αυτών στη βάση της συμπληρωματικότητας των δραστηριοτήτων. Τη σταδιακή κατάργηση/περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης (π.χ. κατάργηση παρεκκλίσεων, απαγόρευση οικιστικής ανάπτυξης έως μια απόσταση από τον αιγιαλό, διαφύλαξη προστατευτέας γεωργικής γης, καθορισμός υποδοχέων για ποιοτική τουριστική ανάπτυξη και λοιπές δραστηριότητες κ.λπ.), με παράλληλη προώθηση ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ στα πλαίσια των διατάξεων του ν. 2508/97. Την απαγόρευση δημιουργίας νέων οδικών αξόνων έως μια απόσταση παράλληλα με την παραλία. Την υλοποίηση παρακάμψεων στους ανεπτυγμένους και επιβαρημένους με μεγάλη τουριστική κίνηση οικισμούς. Την πολεοδόμηση των οικισμών και ανάπλαση των κοινόχρηστων χώρων. 23

24 Την επιβολή κατάλληλων κανόνων δόμησης εντός των υφισταμένων οικισμών κατά προτεραιότητα δε εντός των παραδοσιακών. Την κατασκευή υποδομών επεξεργασίας και διάθεσης αποβλήτων Την καταστολή της αυθαίρετης δόμησης Ως προς τον τριτογενή τομέα (παρ. Γ.3.7.3) και ειδικότερα τον τουρισμό προτείνεται: Βιώσιμη ανάπτυξη παράκτιου τουρισμού με προστασία του πολιτιστικού και φυσικού περιβάλλοντος και των τοπίων της φύσης (π.χ. παραδοσιακοί οικισμοί, αξιόλογοι παράκτιοι γεωλογικοί σχηματισμοί, τοπία φυσικού κάλλους κ.λπ.). Η προώθηση εναλλακτικών, ήπιων μορφών τουρισμού ενταγμένων σε δίκτυα πολιτιστικού οικολογικού ενδιαφέροντος, που δύναται να συμβάλλουν στην επέκταση της τουριστικής περιόδου και τη μερική αποσυμφόρηση των τουριστικά ανεπτυγμένων περιοχών προς όφελος της ανάπτυξης και του αγροτικού χώρου. Να αξιολογηθούν από τους συναρμόδιους φορείς οι επιπτώσεις από τον χαρακτηρισμό περιοχών ως τουριστικά κορεσμένων και να εξεταστεί η ένταξη τους σε καθεστώς Ζωνών Ελέγχου Τουριστικής Ανάπτυξης με συνεκτίμηση και της αντοχής του φυσικού υποδοχέα (πχ. για δημιουργία ξενοδοχειακών μονάδων άνω των 100 κλινών Α' κατηγορίας ή μεγαλύτερης, την αναβάθμιση ή επέκταση των υφιστάμενων μονάδων, τη δημιουργία τουριστικών επαύλεων κ.λπ.). Στα ίδια πλαίσια να επαναξιολογηθεί και το θεσμοθετημένο καθεστώς Ζωνών Ελέγχου Τουριστικής Ανάπτυξης (ΖΕΤΑ). Να προβλεφθούν ζώνες τουρισμού παραθεριστικής κατοικίας στα πλαίσια των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων (σχετικό κεφάλαιο Γ.3.11). Η οργανωμένη τουριστική ανάπτυξη με ΠΟΑΠΔ σε όλα τα νησιά. Επίσης προτείνονται οι εξής παρεμβάσεις για την αναβάθμιση των τουριστικών περιοχών: αναπλάσεις των παραλιακών τουριστικών οικισμών με στόχο την απόδοση ταυτότητας στο δομημένο περιβάλλον κατά προτεραιότητα σε ζώνες σε κρίση (παραλιακοί οικισμοί ευρύτερης παράκτιας περιοχής [ ] νότιας Κεφαλονιάς κ.λπ.). Ειδικότερα προτείνονται παροχή κινήτρων για ανακαινίσεις - αποκαταστάσεις κτιρίων, πεζοδρομήσεις, απομάκρυνση οχλουσών χρήσεων από τις οικιστικές ζώνες, διαμορφώσεις εισόδων πόλεων, διαμορφώσεις παραλίων, αναβάθμιση χερσαίων ζωνών λιμένων). έργα εξυγίανσης - ποιοτικής αναβάθμισης των ακτών στις περιβαλλοντικά επιβαρημένες περιοχές. έργα προστασίας και ανάδειξης του πολιτιστικού και φυσικού περιβάλλοντος». Τέλος, ως προς την παραθεριστική κατοικία, την ιδιωτική πολεοδόμηση και τους συνεταιρισμούς (παρ. Γ.3.11) αναφέρεται οτι στα Ιόνια νησιά υπάρχουν μικτές ζώνες τουρισμού παραθεριστικής κατοικίας. Προτείνεται: Η κατά προτεραιότητα ανάπλαση πολεοδόμηση των περιοχών αυτών και η εξυγίανση των ακτών τους. Η εξέταση της τουριστικής-παραθεριστικής ανάπτυξης υφιστάμενων οικισμών και της χωροθέτησης υποδοχέων μικτών χρήσεων παραθεριστικής κατοικίας και τουρισμού στα πλαίσια των ισχυουσών πολεοδομικών κλπ διατάξεων, δίχως αλλοίωση του φυσικού πολιτιστικού περιβάλλοντος. Παραχωρήσεις Βάσει των στοιχείων των φακέλων του ακινήτου που υπάρχουν στην ΕΤΑΔ ΑΕ και την Κτηματική Υπηρεσία Κεφαλονιάς, δεν προκύπτει να υπάρχει κάποια παραχώρηση που να αφορά τα Ακίνητα. 24

25 4.3 Δεσμεύσεις α) Περιβαλλοντικά θέματα: Τα ακίνητα δεν εμπίπτουν σε περιοχές προστασίας περιβάλλοντος. β) Δασικές εκτάσεις: Εντός της περιοχής των ακινήτων δεν υπάρχουν δασικές εκτάσεις. γ) Αρχαιολογία: Δεν έχουν καταγραφεί χώροι αρχαιολογικού ενδιαφέροντος στη περιοχή εντός των ακινήτων με ΑΒΚ , , & 178. δ) Αιγιαλός παραλία: Στην περιοχή των ακινήτων έχουν καθοριστεί οριογραμμές αιγιαλού και παραλίας με την από τις υπ. αριθ. Ε27315/ (για την περιοχή βορείως του οικισμού Πόρου) και Ε25703/ (για την περιοχή άνωθεν του Λιμενίσκου Πόρου) Νομάρχη Κεφαλληνίας, έχουν καθοριστεί τα όρια αιγιαλού παραλίας (ΦΕΚ 288Δ/ ). 4.4 Καταπατήσεις εντός της έκτασης Κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε καταπάτηση στο ακίνητο με ΑΒΚ 166 με την ύπαρξη πρόχειρων κατασκευών, οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κοτέτσι και με αμπέλια. Ακόμη, στην περιοχή των ΑΒΚ 169 και 172 διαπιστώθηκε η διαμόρφωση μονοπατιών με σκαλοπάτια για την πρόσβαση σε όμορες ιδιοκτησίες με ταβέρνες. Επιπλέον, από πληροφορίες της Κτηματικής Υπηρεσίας Κεφαλονιάς, αλλά και κατά την αυτοψία διαπιστώθηκε καταπάτηση στο ακίνητο με ΑΒΚ 156 με την ύπαρξη πρόχειρων κατασκευών, οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κοτέτσι. Ακόμη, στην περιοχή των ΑΒΚ 135, 136 διαπιστώθηκε η ύπαρξη παλαιάς συρμάτινης περίφραξης. Επίσης, τα ακίνητα με ΑΒΚ 151 και 153 χρησιμοποιούνται ως αύλειος χώρος παρακείμενης μονάδας με δωμάτια προς ενοικίαση. Για ολόκληρη την περιοχή των ακινήτων υπάρχει εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο ΒΔ της 1 ης Ιουλίου 1958 (ΦΕΚ 22/Α/1958), το οποίο δεν ρυμοτομεί κανένα από τα εξεταζόμενα ακίνητα. Εντούτοις η χάραξη του οδικού δικτύου, έχει γίνει αυθαίρετα, με αποτέλεσμα εντός των ΑΒΚ 122, 124, 126, 128, 130, 161, 152, 154 να διέρχεται τμήμα του οδικού δικτύου της περιοχής. Το ίδιο ισχύει και στην περιοχή Λεύκιες, όπου η χάραξη του οδικού δικτύου έχει γίνει αυθαίρετα, με αποτέλεσμα εντός των ΑΒΚ 162, 163, 164, 165, 166, 173, 174, 175 και 178 να διέρχεται τμήμα του οδικού δικτύου της περιοχής. 25

26 5 ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Τα Ακίνητα με ΑΒΚ , , & 178, αποτελούν μία ομάδα 54 δημόσιων αστικών ακινήτων (οικοπέδων), συνολικού εμβαδού καταγραφής ,56 τμ, τα οποία βρίσκονται στην περιοχή εντός του σχεδίου πόλεως του Πόρου της νήσου Κεφαλονιάς και ως προς τη θέση τους στον οικισμό και τα χαρακτηριστικά τους, χωρίζονται σε δύο υποομάδες. Τα Ακίνητα με ΑΒΚ 122 έως και 161, δηλαδή 40 ακίνητα συνολικού εμβαδού ,56 τμ, βρίσκονται στην περιοχή Ράγια στο βόρειο τμήμα του οικισμού του Πόρου και στα ΟΤ 2, 3, 4, 5 & 6. Η περιοχή Ράγια, είναι απομονωμένη σε σχέση με τον υπόλοιπο οικισμό του Πόρου, ενώ οικιστικά δεν είναι ανεπτυγμένη. Η περιοχή είναι παραθαλάσσια με εξαιρετική παραλία, ανατολική, με κλίση και θέα προς τη θάλασσα του Ιονίου. Τα ακίνητα που έχουν μέτωπο στη θάλασσα είναι αυτά με ΑΒΚ 147, 148, 149, 150, 159 και 161. Τα ΑΒΚ είναι τα 15 από τα 16 οικόπεδα του ΟΤ2 επιφανείας 7.611,32 τμ, τα ΑΒΚ είναι τα 14 από τα 16 οικόπεδα του ΟΤ3 επιφανείας 8.053,47 τμ, τα ΑΒΚ είναι τρία όμορα οικόπεδα του ΟΤ4 επιφανείας 1.519,80 τ.μ., τα ΑΒΚ ένια 3 όμορα οικόπεδα του ΟΤ5 επιφανείας 2.037,33 τμ και τα είναι 5 όμορα οικόπεδα του ΟΤ6 επιφανείας 2.710,74 τμ. Τα Ακίνητα με ΑΒΚ , & 178, δηλαδή 14 ακίνητα συνολικού εμβαδού ,00 τμ, βρίσκονται στην περιοχή Λεύκιες στο νότιο τμήμα του οικισμού Πόρου, στα ΟΤ 51, 52 & 54, τα οποία βρίσκονται άνω του λιμανιού του Πόρου. Η περιοχή έχει έντονες κλίσεις και εξαιρετική θέα προς τα στενά που σχηματίζουν τα νησιά Κεφαλονιάς και Ιθάκης. Από τα οικόπεδα αυτά τα ΑΒΚ 162 και 163 είναι χαρακτηρισμένα ως αστικό πράσινο. Τα ΑΒΚ , & 178 είναι 12 όμορα οικόπεδα του ΟΤ 54 επιφανείας 5.603,95 τμ. Τα οικοδομήσιμα ακίνητα και των δύο περιοχών, εκτός αυτών που είναι χαρακτηρισμένα σαν αστικό πράσινο, έχουν συνολική επιφάνεια ,51 τμ. Ο Πόρος είναι μια παραθαλάσσια κωμόπολη, που συνδυάζει βουνό και θάλασσα και αποτελεί μετά την Σάμη και το Αργοστόλι το τρίτο λιμάνι της Κεφαλονιάς. Βρίσκεται στη νοτιοανατολική πλευρά του νησιού, ανήκει διοικητικά στη Δημοτική Ενότητα Ελειού Πρόννων και απέχει 39,3 χλμ. από το Αργοστόλι. Η περιοχή του Πόρου, είναι μια από τις περισσότερο αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές της Κεφαλονιάς. Κάθε χρόνο ολοένα και περισσότεροι παραθεριστές τον προτιμούν ως τόπο διαμονής, γι αυτό και τα τελευταία χρόνια στον Πόρο έχουν αυξηθεί οι ξενοδοχειακές μονάδες, οι χώροι εστίασης και τα εμπορικά καταστήματα. Οι πολεοδομικές ρυθμίσεις της περιοχής ευνοούν την άμεση ανάπτυξή των Ακινήτων, καθώς ο Πόρος διαθέτει εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο και εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Ο ΣΔ για ολόκληρη την ομάδα ακινήτων είναι 1,2 και οι χρήσεις γης στην περιοχή Λεύκιες είναι Γενική Κατοικία, ενώ στην περιοχή Ράγια είναι Τουρισμός και Γενική Κατοικία. Ο τουριστικός χαρακτήρας της περιοχής αναγνωρίζεται και από τα υπερκείμενα επίπεδα σχεδιασμού. Στην περιοχή, σύμφωνα με πληροφορίες της Κτηματικής Υπηρεσίας Κεφαλονιάς, υπάρχουν αδιάθετα ακίνητα του Δημοσίου, τα οποία προορίζονταν για την διανομή τους σε σεισμοπαθείς, σκοπός ο οποίος δεν έχει εκπληρωθεί και έχουν επιστρέψει πίσω στο Δημόσιο (Υπηρεσία Αποκατάστασης Σεισμοπλήκτων, ΥΠΟΜΕΔΙ). Τα ακίνητα αυτά βρίσκονται σε εγγύτητα με τα Ακίνητα με ΑΒΚ , , & 178. Για όλα τα παραπάνω τα δημόσια ακίνητα ΑΒΚ , , & 178 μπορούν να αξιοποιηθούν από το ΤΑΙΠΕΔ σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στα σχετικά άρθρα του ν. 3986/11 (άρθρα 10 & 11). 26

27 6 ΔΥΝΑΤΟΤΗΤΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ 6.1 Προτάσεις εναλλακτικές και επιλογή σεναρίου Όπως επισημάνθηκε και στο Κεφάλαιο των Συμπερασμάτων, τα ακίνητα ΑΒΚ , , & 178 αποτελούν ώριμα για αξιοποίηση δημόσια ακίνητα, εντός σχεδίου πόλεως (οικόπεδα), με εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο και εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, δεν είναι ρυμοτομούμενα, δεν είναι δασικά, και βρίσκονται σε μη προστατευόμενη και χωρίς αρχαιολογικό ενδιαφέρον περιοχή. Οι χρήσεις γης στην περιοχή Λεύκιες είναι Γενική Κατοικία, ενώ στην περιοχή Ράγια είναι Τουρισμός και Γενική Κατοικία, ανήκουν σε μια από τις περισσότερο αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές της Κεφαλονιάς (τόσο στον τομέα της παραθεριστικής κατοικίας, όσο και στις ξενοδοχειακές μονάδες), με τον τουριστικό χαρακτήρα της περιοχής να αναγνωρίζεται και από τα υπερκείμενα επίπεδα σχεδιασμού. Οι όροι δόμησης που ισχύουν για το σύνολο των ακινήτων είναι: α) Ελάχιστο πρόσωπο: 14μ. Ελάχιστο εμβαδό: 250 τ.μ. β) Μέγιστο ποσοστό κάλυψης των οικοπέδων: 70% γ) Συντελεστής Δόμησης: 1,2 δ) Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος: 8,00 μ. + υποχρεωτική στέγη μέγιστου ύψους 3,00 μ. και κλίση από μοίρες. Επιτρέπεται η κατασκευή μέσα στον όγκο της στέγης βοηθητικών χώρων εφόσον αποτελούν ενιαία κατοικία με τον υποκείμενο όροφο. Στην περίπτωση αυτή ο συντελεστής δόμησης δύναται να προσαυξάνεται κατά 35% ε) Πρασιά: (2) μέτρων υποχρεωτική και πλάγιες αποστάσεις: 2,50 μ. Με βάση τα παραπάνω, τα ακίνητα ΑΒΚ , , & 178 δεν προτείνονται για ΕΣΧΑΔΑ, μια που οι ισχύοντες όροι δόμησης είναι σαφώς καλύτεροι από αυτούς που ένα ΕΣΧΑΔΑ μπορεί να δώσει και οι επικρατούσες χρήσεις γης καλύπτουν τις πλέον κατάλληλες για την περιοχή χρήσεις, αυτές του τουρισμού και της παραθεριστικής κατοικίας. Έτσι, τα ακίνητα ΑΒΚ , , & 178 προτείνονται για άμεση αξιοποίηση ως τουριστικά ακίνητα και ακίνητα παραθεριστικής κατοικίας και ως εναλλακτικές μέθοδοι για την αξιοποίηση τους από το ταμείο θα μπορούσαμε να διατυπώσουμε τις εξής: Εναλλακτική 1 - Αξιοποίηση κάθε ακινήτου ξεχωριστά. Με την θεώρηση της "μέσης" επιφανείας των ακίνητων περίπου στα 520,00 τ.μ. (κυμαίνεται από 454,00-807,00 τ.μ.) κάθε ένα από τα 52 ακίνητα θα μπορεί να κτίσει: - Σε κάλυψη: 520,00 χ 70% = 364,00 τ.μ. - Σε δόμηση: 520,00 χ (1,2 χ 1,35) = 842,40 τ.μ. - Με χρήσεις γης: Γενική κατοικία και Τουρισμό κατά περίπτωση. Για το σύνολο των 52 ακινήτων η δυνατή μέγιστη δόμηση είναι περίπου ,39 τ.μ. Η αξιοποίηση των ακινήτων με την πρόταση αυτή είναι άμεση, αλλά θα απαιτήσει χρόνο για την αξιοποίηση του συνόλου των ακινήτων. 27