Μεθοδολογία και τρόποι αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του ηµόσιου τοµέα

Transcript

1 Μεθοδολογία και τρόποι αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του ηµόσιου τοµέα Ι. ΠΑΠΑΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ, Πρόεδρος & ιευθύνων Σύµβουλος Τ.Ε.Ο. Α.Ε. ΙΟΥΛΙΟΣ 2004

2 1. ΠΡΟΣ ΙΟΡΙΣΜΟΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΝΑ ΕΙΞΗ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΩΝ : Η διαχείριση, αξιοποίηση και εκµετάλλευση ακινήτων αποτελεί δραστηριότητα µε σηµαντική και ολοένα αυξανόµενη συµµετοχή και επίδραση στα βασικά µεγέθη της ελληνικής οικονοµίας και στους ρυθµούς ανάπτυξης της χώρας. Στατιστικά εντάσσεται στον κλάδο των κατασκευών, όπου και προσµετράται, σαν απόλυτο µέγεθος, στην ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα, ωστόσο ένα σηµαντικό µέγεθος της παραγόµενης υπεραξίας (διαχείριση και εκµετάλλευση και ειδικότερα η εµπορική δραστηριότητα) δεν προσµετράται στην προαναφερόµενη οικονοµική δραστηριότητα, αλλά εντάσσεται σε άλλους τοµείς της οικονοµικής δραστηριότητας. Ο κλάδος αυτός έχει τρεις βασικούς άξονες ανάπτυξης : την διαχείριση και αξιοποίηση των πάσης φύσης ακινήτων (κατοικιών και συγκροτηµάτων, επαγγελµατικών χώρων και βιοµηχανικών εγκαταστάσεων, τουριστικών εκµεταλλεύσεων, εγκαταστάσεων ψυχαγωγίας και συνάθροισης κοινού, αθλητικών εγκαταστάσεων στεγασµένων και µη, κλπ), την κατασκευή των πάσης φύσης ακινήτων, και την εκµετάλλευση των πάσης φύσης ακινήτων. Η ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα κατά την πενταετία , αυξάνεται µε ρυθµούς της τάξης του 8% και ο όγκος που αντιστοιχεί στις εκδοθείσες οικοδοµικές άδειες ξεπερνά τα 70 εκ. κυβικά µέτρα. Το µέγεθος της αγοράς ιδιωτικών έργων, σύµφωνα µε στοιχεία του Ι.Ο.Κ., προσεγγίζει σε δηλωθείσες αξίες τα 6,5 εκ. ευρώ, ωστόσο το πραγµατικό της µέγεθος δεν είναι εµφανές, κάτι το οποίο οφείλεται στο υφιστάµενο θεσµικό πλαίσιο λειτουργίας της αγοράς και στον τρόπο µε τον οποίο αποτιµάται η αξία των συναλλαγών στα ιδιωτικά έργα. Από εκτιµήσεις του Ι.Ο.Κ. η ιδιωτική οικοδοµική δραστηριότητα ξεπερνά σε αξία τα 10,0 εκ. ευρώ και στη διάρκεια των τελευταίων ετών παρουσιάζει αυξητικές τάσεις. Στο σηµείο αυτό θα πρέπει να διαχωριστεί η ιδιωτική κατασκευαστική δραστηριότητα κτιρίων για οικιστική ή επαγγελµατική χρήση, που κυριαρχεί στην εγχώρια αγορά σε όρους ζήτησης και προσφοράς και αναπτύσσεται στην χώρα µε το σύστηµα της αντιπαροχής ή της πώλησης γης από την γενικότερη διαχείριση, αξιοποίηση και εκµετάλλευση ακινήτων η οποία αποτελεί µια ευρύτερη έννοια για την βέλτιστη δυνατή αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και της παραγωγής υπεραξίας. Ωστόσο η εικόνα της ελληνικής κτηµαταγοράς δεν προσοµοιάζει µε αυτές της υπόλοιπης ΕΕ και έχει σαν βασικό χαρακτηριστικό την διάρθρωση της ιδιοκτησίας. Αναλυτικότερα και σύµφωνα µε µελέτες που έχουν εκπονηθεί από το ΚΕΠΕ, το ΙΟΒΕ και το Ι.Ο.Κ. ο δηµόσιος τοµέας κατέχει το 70% περίπου της συνολικής ακίνητης περιουσίας της χώρας και επιπροσθέτως χαρακτηρίζεται από υψηλούς βαθµούς συγκέντρωσης. Χαρακτηριστικά παραδείγµατα ιδιοκτητών µεγάλης ακίνητης περιουσίας του δηµοσίου τοµέα αποτελούν, η Εκκλησία, οι ασφαλιστικοί φορείς 2

3 (ΙΚΑ, κλπ), οι δηµόσιες επιχειρήσεις (ΚΕ, ΟΣΕ, ΟΤΕ, ΤΕΟ, κλπ), η ΕΤΑ, η Τοπική Αυτοδιοίκησης και αρκετοί άλλοι φορείς που είτε άµεσα είτε έµµεσα έχουν άµεση σχέση και εξάρτηση µε τον δηµόσιο και τον ευρύτερο δηµόσιο τοµέα. Το κύριο χαρακτηριστικό αυτής της αγοράς είναι η έλλειψη προγραµµατισµού και συνεργασίας µεταξύ πολιτείας και ιδιωτών για τη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας. Όπως προαναφέρθηκε το υψηλό ποσοστό συγκέντρωσης της ιδιοκτησίας σε φορείς του δηµόσιου και του ευρύτερου δηµόσιου τοµέα, σε συνδυασµό και µε το υφιστάµενο ασαφές θεσµικό πλαίσιο (πολεοδοµικό και νοµικό) δυσκολεύει σε σηµαντικό βαθµό τη διαδικασία αξιοποίησης των ακινήτων από τους επενδυτές και ειδικά των µεγάλων εκτάσεων. Σε αντίθεση µε τα προαναφερόµενα στην ΕΕ παρατηρούνται ψηλά ποσοστά συγκέντρωσης σε ιδιώτες θεσµικούς επενδυτές, γεγονός το οποίο προσδίδει στην αγορά µεγαλύτερη ευελιξία και αποτελεσµατικότητα. Ορισµένα από τα σηµαντικότερα προβλήµατα που παρουσιάζονται στον κλάδο και αυξάνουν τον βαθµό δυσκολίας αξιοποίησης ακινήτων, είναι τα εξής : η γραφειοκρατία και οι νοµικές δεσµεύσεις των δηµόσιων φορέων, σε ότι αφορά την απαιτούµενη ευελιξία προσέλκυσης ιδιωτικών κεφαλαίων. Για παράδειγµα ελάχιστοι φορείς του δηµοσίου και του ευρύτερου δηµόσιου τοµέα έχουν δηµιουργήσει θυγατρικές εταιρείες διαχείρισης και αξιοποίησης ακινήτων (για παράδειγµα ο ΟΤΕ, ο ΟΣΕ, κλπ), των οποίων το πλαίσιο λειτουργίας προσοµοιάζει µε αυτό του ιδιωτικού τοµέα και έχει την απαιτούµενη ευελιξία. οι αλληλοσυγκρουόµενες διατάξεις µεταξύ των συναρµόδιων υπουργείων (ΥΠΕΧΩ Ε, Γεωργίας, Ανάπτυξης, κλπ), οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις καθιστούν αδύνατη την υλοποίηση ακόµα και υπογεγραµµένων συµβάσεων µεταξύ του δηµοσίου και ιδιωτών αποθαρρύνοντας του επενδυτές, οι οποίοι µέχρι σήµερα τηρούν στάση αναµονής και θεωρούν την εµπλοκή τους σε τέτοιας µορφής δραστηριότητες υψηλού επενδυτικού ρίσκου. οι χρονοβόρες διαδικασίες πολεοδόµησης και αλλαγής των χρήσεων γης, οι οποίες συνήθως έπονται της ζήτησης και δεν εναρµονίζονται µε τις συνθήκες και τα δεδοµένα της κτηµαταγοράς. Αυτό έχει σαν αποτέλεσµα να µην υπάρχει επαρκής ζήτηση και κυρίως αποτελεσµατική προσέγγιση της βέλτιστης δυνατής αξιοποίησης των ακινήτων. οι σηµαντικές καθυστερήσεις της ένταξης ακινήτων σε Σχέδια Πόλης και της έκδοσης των απαιτούµενων Πράξεων Εφαρµογής, εντείνουν τα προβλήµατα και δεν επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες της ακίνητης περιουσίας να προγραµµατίσουν σε µεσοπρόθεσµο ορίζοντα. η έλλειψη σαφούς θεσµικού πλαισίου προσέλκυσης ιδιωτικών κεφαλαίων (διαδικασίες αυτοχρηµατοδότησης και εκµετάλλευσης ακινήτων), λειτουργεί ανασταλτικά κυρίως στους φορείς εκείνους που παρουσιάζουν τα χαµηλότερο βαθµό οργάνωσης και εµπειρίας. 3

4 2. Μεθοδολογία και τρόποι αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του δηµοσίου Η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του δηµόσιου και του ευρύτερου δηµόσιου τοµέα, σύµφωνα µε όλα τα διαθέσιµα στοιχεία, δεν παρουσιάζει την απαιτούµενη ανάπτυξη και δεν παράγει την υπεραξία που αναλογεί στο µέγεθος και την εµπορική της αξία. Θα πρέπει να αναφερθεί ότι η πραγµατικότητα αυτή δεν οφείλεται µόνο στο ασαφές θεσµικό πλαίσιο και στην ολιγωρία της πολιτείας στο να θεσπίσει σαφείς και ενιαίους κανόνες, αλλά σε µεγάλο βαθµό οφείλεται και στην ολιγωρία των διοικήσεων των δηµόσιων φορέων και στην αδυναµία µεγάλου µέρους των ιδιωτών (επιχειρήσεις και πιστωτικά ιδρύµατα) να αντιληφθούν τις εξελίξεις και τις δυνατότητες που δίδει η διαχείριση, ανάπτυξη και εκµετάλλευση των ακινήτων και να αποκτήσουν τους κατάλληλους µηχανισµούς έρευνας αγοράς και επιλογής τοποθέτησης κεφαλαίων. Στο σηµείο αυτό θα αναφέρω συνοπτικά την εµπειρία µου από την προσπάθεια καταγραφής, κατοχύρωσης και αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας της δηµόσιας επιχείρησης στην οποία έχω την θέση του Προέδρου & ιευθύνοντος Συµβούλου. Η Τ.Ε.Ο. Α.Ε. έχει µοναδικό µέτοχο το ηµόσιο και λειτουργεί µε βάση το ν. 2938/2001. Πρόσφατα ολοκλήρωσε την εκπόνηση του τριετούς ( ) Επιχειρησιακού Σχεδίου, το οποίο και υπέβαλε (ΥΠΕΧΩ Ε) και στο (ΥΠΕΘΟ) και ένας από τους βασικούς άξονες των Σχεδίων ράσης που υλοποιεί είναι η εντατική αξιοποίηση και ανάπτυξη των περιουσιακών της στοιχείων. Η ακίνητη περιουσία της Τ.Ε.Ο. Α.Ε. αναφέρεται στις παρόδιες εκτάσεις του Εθνικού Οδικού ικτύου (Πάτρα Αθήνα Κόρινθος Θεσσαλονίκη Εύζωνοι, Κόρινθος Πάτρα, Βόρειος Οδικός Άξονας Κρήτης) της χώρας και προέρχεται από την διαδικασία των απαλλοτριώσεων που έχουν συντελεστεί για την κατασκευή του. Ωστόσο η ακίνητη περιουσία της Εταιρείας εκτείνεται και στο ευτερεύον και Τριτεύον Οδικό ίκτυο της χώρας, σε επιµέρους άξονες όπως για παράδειγµα ο άξονας Θεσσαλονίκη Μουδανιά. Είναι προφανές ότι σε συνολικές εκτάσεις και σε αριθµό ακινήτων η Τ.Ε.Ο. Α.Ε. αποτελεί ένα από τους µεγαλύτερους ιδιοκτήτες ακινήτων στην χώρα και ζητούµενο πλέον είναι η προσέγγιση της συνολικής αξίας αυτής της περιουσίας και η βέλτιστη δυνατή αξιοποίηση της, διαδικασία η οποία θα προσδώσει σηµαντικούς πόρους στην Εταιρεία και κατ επέκταση στο δηµόσιο. Παράλληλα και εξαιτίας της περιφερειακής διάρθρωσης αυτής της περιουσίας είναι επίσης προφανές ότι η αποτελεσµατική της αξιοποίηση θα δηµιουργήσει εστίες ανάπτυξης στην ελληνική περιφέρεια και νέες θέσεις εργασίας. Η απογραφή και κωδικοποίηση της περιουσίας της Τ.Ε.Ο. Α.Ε. αποτέλεσε ένα εξαιρετικά δύσκολο και επίπονο εγχείρηµα και απασχόλησε επισταµένα την ιοίκηση της Εταιρείας, και εκτιµώ ότι η µεθοδολογία που επιλέξαµε είναι προς την σωστή κατεύθυνση και εφόσον ακολουθηθεί συνολικά 4

5 από τον δηµόσιο τοµέα θα έχει σχετικά σύντοµα αποτελέσµατα. Αναλυτικότερα η διαδικασια αυτή βρίσκεται σε εξέλιξη και αφορά : Την πλήρη απογραφή του συνόλου της ακίνητης περιουσίας, µε βάση τις διατάξεις του άρθρου 5, του ν. 2938/2001. την εκκαθάριση του ιδιοκτησιακού καθεστώς της, όπως η συγκέντρωση τίτλων κατοχύρωσης της κυριότητας για τη δυνατότητα αξιοποίησης, η συγκέντρωση πράξεων απαλλοτρίωσης, κλπ. την δηµιουργία πλήρων φακέλων µε τα απαραίτητα στοιχεία, όπως τοπογραφική αποτύπωση, χωροταξικά και πολεοδοµικά χαρακτηριστικά, υπάρχουσες δεσµεύσεις, κλπ, την συγκέντρωση και κωδικοποίηση των οικονοµικών στοιχείων όπως, η λογιστική αξία, η αντικειµενική αξία, και η εµπορική αξία των ακινήτων, την τµηµατική ταξινόµηση και καταγραφή των ανωτέρω ακινήτων, µέσω της δηµιουργίας εξειδικευµένης βάσης δεδοµένων ανά γεωγραφική περιοχή και τοµέα, στην οποία και παρέχεται η δυνατότητα εξαγωγής στατιστικών στοιχείων και κατανοµών για το χαρτοφυλάκιο ακινήτων µε ποικιλία κριτηρίων (γεωγραφικά, οικονοµικά, πολεοδοµικά, είδος χρήσης, κλπ), Για τον λόγο αυτό η Τ.Ε.Ο. Α.Ε. προσπάθησε αρχικά να επενδύσει στην θέσπιση προδιαγραφών για την πλήρη καταγραφή της ακίνητης της περιουσίας, µε σκοπό σε σύντοµο χρονικό διάστηµα να υπάρξει η ωριµότητα αξιοποίησης τους, να αρθούν οι όποιες επιφυλάξεις του ιδιωτικού τοµέα και να είναι σε θέση η Εταιρεία να προβεί στους σχετικούς διαγωνισµούς εύρεσης επενδυτών. Αναλυτικότερα και σε ότι αφορά την µεθοδολογία στοχεύσαµε : στην συγκέντρωση όλων των περιουσιακών στοιχείων της Εταιρείας και στην ταξινόµηση και καταγραφή όλων των ακινήτων µε έκταση µεγαλύτερη των 4 στρεµµάτων. στην δηµιουργία βάσης δεδοµένων, η οποία θα περιλαµβάνει όλα τα περιουσιακά στοιχεία της Εταιρείας, µε τα πληροφοριακά τους στοιχεία (γεωγραφική περιοχή, θέση, τοπογραφικά σχέδια, τυχόν υπάρχοντα κτίσµατα, όροι δόµησης, τίτλοι, νοµικές εκκρεµότητες και δεσµεύσεις κλπ). στην εγκατάσταση του απαιτούµενου εξοπλισµού (hardware,software), προκειµένου να εγκατασταθεί η βάση δεδοµένων (data base) στην Εταιρεία και να χρησιµοποιείται από τις τεχνικές της υπηρεσίες, οι οποίες θα εκπαιδευτούν κατάλληλα. Σε δεύτερο στάδιο ο σχεδιασµός της Τ.Ε.Ο. Α.Ε. στοχεύει : στην ταξινόµηση των σηµαντικότερων ακινήτων της Εταιρίας και στην αρχική αξιολόγηση τους (µε πιθανή οµαδοποίησή τους) των δυνατοτήτων αξιοποίησης και ανάπτυξής τους στην κατάρτιση στρατηγικού σχεδίου αξιοποίησης των περιουσιακών στοιχείων της Εταιρείας βάθους 3-5 ετών, και επιχειρηµατικών σχεδίων αξιοποίησης των προαναφερόµενων 5

6 σηµαντικότερων ακινήτων, µέσω των οποίων θα επιτυγχάνεται η βέλτιστη αξιοποίηση της Ακίνητης Περιουσίας. Τα σχέδια αυτά αποτελούν συγκεκριµένες προτάσεις αξιοποίησης για τις διάφορες οµάδες ακινήτων του χαρτοφυλακίου ή για συγκεκριµένα ακίνητα και εξειδικεύονται σε µια ή περισσότερες εναλλακτικές επενδυτικές προτάσεις. Στην δυναµική αποτίµηση των ακινήτων για τα οποία έχουν εκπονηθεί επιχειρηµατικά σχέδια µε βάση το περιεχόµενο των σχεδίων αυτών. Στην υποστήριξη της Εταιρείας για την υλοποίηση των επιχειρηµατικών σχεδίων αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας της. Εκτιµούµε ότι εντός του 2004 θα έχει ολοκληρωθεί ο αρχικός σχεδιασµός της καταγραφής, κωδικοποίησης και συλλογής των απαραίτητων σχεδίων, ώστε σε δεύτερη φάση να προχωρήσουµε στην τµηµατική αξιοποίηση αυτών των ακινήτων η οποία ωστόσο θα έχει εκ των προτέρων αξιολογήσει προβλήµατα και ιδιαιτερότητες, δεδοµένα τα οποία θα συµβάλλουν στην προσέγγιση σοβαρών επενδυτών. Συµπερασµατικά : η εικόνα της ελληνικής κτηµαταγοράς χαρακτηρίζεται από την διάρθρωση της ιδιοκτησίας η οποία κατά 70% ανήκει στον δηµόσιο και στον ευρύτερο δηµόσιο τοµέα. Η παράµετρος αυτής καθιστά το δηµόσιο σαν βασικό ρυθµιστή για την ανάπτυξη δραστηριοτήτων αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας. το υφιστάµενο ασαφές θεσµικό πλαίσιο (πολεοδοµικό και νοµικό) δυσκολεύει σε µεγάλο βαθµό την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του δηµοσίου από τους επενδυτές, ενώ µεταξύ των συναρµόδιων υπουργείων υπάρχει πλήθος αλληλοσυγκρουόµενων διατάξεων οι οποίες σε αρκετές περιπτώσεις καθιστούν αδύνατη την υλοποίηση ακόµα και υπογεγραµµένων συµβάσεων µεταξύ δηµοσίου και ιδιωτών προερχόµενες από διενέργεια διαγωνισµών. Απαιτείται ο ορθολογικός ανασχεδιασµός του ανωτέρω πλαισίου και κυρίως η κωδικοποίηση της υφιστάµενης νοµοθεσίας στον άξονα της διευκόλυνσης υλοποίησης µιας επένδυσης, η οποία έχει κριθεί ότι είναι συµφέρουσα και βιώσιµη. Οι διαδικασίες πολεοδόµησης και αλλαγής χρήσεων γης είναι εξαιρετικά χρονοβόρες, µε αποτέλεσµα να µην εναρµονίζονται µε την µορφή της ζήτησης για ανάπτυξη δραστηριοτήτων αξιοποίησης ακινήτων. Η παράµετρος αυτής έγκειται στην γραφειοκρατία, αλλά και σε άλλες περισσότερο σύνθετες παραµέτρους της µορφής και της διάρθρωσης της ελληνικής κτηµαταγοράς. Το κύριο πρόβληµα του δηµόσιου τοµέα είναι σε αρκετές περιπτώσεις η αδυναµία των τεχνικών του υπηρεσιών (όχι συνολικά αφού υπάρχουν φορείς που έχουν να παρουσιάσουν σηµαντικές επενδύσεις) να ανταποκριθούν σε τέτοιας µορφής δραστηριότητες που 6

7 απαιτούν τεχνογνωσία, ενώ παρατηρείται αδυναµία στην εκτίµησης της αξίας της ακίνητης περιουσίας και στην µεθοδολογία αξιοποίησης της. Είναι προφανές ότι η συµβολή των συµβούλων είναι απαραίτητη, ωστόσο οι διοικήσεις των δηµόσιων οργανισµών θα πρέπει να την συνδυάζουν και µε την βελτίωση των γνώσεων και των δεξιοτήτων των υπηρεσιών τους. Για παράδειγµα το πλέον κρίσιµο ζήτηµα στην αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας είναι η δηµιουργία πλήρων και επαρκών χαρτοφυλακίων (τίτλοι, κατοχύρωση κυριότητας, χωροταξικά - πολεοδοµικά δεδοµένα, υπάρχουσες δεσµεύσεις, αξίες ακινήτων, κλπ) για το κάθε ακίνητο, γεγονός το οποίο θα πρέπει να γίνεται από κοινού ώστε η κάθε υπηρεσία να είναι σε θέση αφενός να γνωρίζει και αφετέρου να παρακολουθεί την υλοποίηση κάθε έργου. Είναι προφανές ότι ένα ξεκαθαρισµένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων θα οδηγήσει σε µια ξεκάθαρη διακήρυξη και οι σαφείς όροι αυτής θα διευκολύνουν τον επενδυτή στις αποφάσεις του. Είναι απαραίτητο το θεσµικό πλαίσιο για έργα αυτοχρηµατοδοτούµενα, σε ότι αφορά την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων. Μέχρι σήµερα αυτό δεν έχει γίνει εφικτό, γεγονός το οποίο δεν έχει επιτρέψει σε αυτήν την αγορά να αναπτυχθεί στον απαιτούµενο βαθµό. Ωστόσο αν κρίνω από την διάρθρωση της ακίνητης περιουσίας της Τ.Ε.Ο. Α.Ε. εκτιµώ ότι η θέσπιση σαφούς και αποτελεσµατικού θεσµικού πλαισίου σε συνδυασµό και µε τα αναφερόµενα στις προηγούµενες παραγράφους θα αναδείξει σηµαντικές αξίες ακινήτων και το δηµόσιο και έχει σηµαντικά οικονοµικά οφέλη, αλλά και θα δηµιουργηθεί ανάπτυξη και νέες θέσεις εργασίας στην περιφέρεια, κάτι το οποίο είναι ζητούµενο. 7