Ο έλεγχος νοµιµότητας στο στάδιο της προδικασίας πριν τις πρώτες εγγραφές

Transcript

1 ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟ ΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε. ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΤΟΜΕΑΣ Α' Ι ΙΩΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΡOΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ ΩΝ ΑΣΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΑΚΟ ΕΤΟΣ: ΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ της Αικατερίνης Σ. Φαρδή Α.Μ. 462 ΤΙΤΛΟΣ Ο έλεγχος νοµιµότητας στο στάδιο της προδικασίας πριν τις πρώτες εγγραφές Επιβλέπoντες A επιβλέπων: Καθηγητής κ. Φ. ωρής Β επιβλέπων: Λέκτορας κ. Κ. Χριστοδούλου Αθήνα, Μάρτιος 2004

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ι Α. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Β. Η ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΑΡΧΗΣ ΤΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ Η ΣΧΕΣΗ ΤΗΣ ΜΕ ΤΗΝ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΗΜΟΣΙΑΣ ΠΙΣΤΗΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙΙ Α. ΕΝΝΟΙΑ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ... 9 Β. ΟΡΙΟΘΕΤΗΣΗ ΤΗΣ ΠΡΟ ΙΚΑΣΙΑΣ Ενότητα πρώτη: Συλλογή και επεξεργασία των στοιχείων προ της πρώτης αναρτήσεως και πρώτη ανάρτηση α) Κήρυξη περιοχής υπό κτηµατογράφηση β) ηλώσεις εγγραπτέων δικαιωµάτων γ) Σύνταξη προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων δ) Πρώτη ανάρτηση των στοιχείων της κτηµατογράφησης Συνέπειες Ενότητα δεύτερη: Υποβολή αιτήσεων διόρθωσης, αναµόρφωση προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων και δεύτερη ανάρτηση α)Υποβολή αιτήσεων διόρθωσης Αναµόρφωση προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων µετά την εξέταση των αιτήσεων διόρθωσης.18 2.β) εύτερη ανάρτηση των στοιχείων της κτηµατογράφησης Ενότητα τρίτη: Υποβολή ενστάσεων, εξέταση αυτών, τελική αναµόρφωση των κτηµατολογικών πινάκων και διαγραµµάτων και περαίωση της κτηµατογράφησης α) Υποβολή ενστάσεων β) Τελική αναµόρφωση των κτηµατολογικών πινάκων και διαγραµµάτων Περαίωση της κτηµατογράφησης Γ. ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ - ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ ΤΟΥ ΑΚΥΡΩΤΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΑΥΤΗΣ

3 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙΙΙ Α. ΕΝΝΟΙΟΛΟΓΙΚΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ ΤOΥ EΛΕΓΧΟΥ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ.29 Β. ΑΝΑΦΟΡΑ ΣΤΟΝ ΕΛΕΓΧΟ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΣΤΟ ΣΤΑ ΙΟ ΤΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥΝΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ...30 Γ. ΤΟ ΘΕΜΕΛΙΟ ΤΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ Η ΑΡΧΗ ΤΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΣΤΟ ΣΥΣΤΗΜΑ ΜΕΤΑΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΩΝ Η ΑΡΧΗ ΤΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΣΤΟΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟ Ω ΕΚΑΝΗΣΟΥ Ε. ΤΟ ΕΥΡΟΣ ΤΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΚΑΘΟΡΙΖΟΥΝ ΤΟ ΕΥΡΟΣ ΤΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΚΑΤΑ ΤΗ ΦΑΣΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ 1.Α) Η διοικητική φύση της διαδικασίας Β) Το τεκµήριο ακρίβειας των επιγενόµενων εγγραφών που στηρίζονται στις πρώτες εγγραφές ΣΤ. ΤΟ ΦΑΣΜΑ ΤΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ Z. ΠΕΡΙΠΤΩΣΙΟΛΟΓΙΑ α) ΕΙ ΙΚΟΤΕΡΑ Η ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΗΣ ΑΚΥΡΟΤΗΤΑΣ β) ΕΙ ΙΚΟΤΕΡΑ Η ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΤΟΥ ΤΙΤΛΟΥ ΚΤΗΣΗΣ ΤΗΣ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑΣ...63 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙV ΕΥΘΥΝΗ ΤΩΝ ΑΡΜΟ ΙΩΝ ΟΡΓΑΝΩΝ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΜΗ ΙΑΠΙΣΤΩΣΕΩΣ ΠΡΟ ΗΛΟΥ ΝΟΜΙΚΟΥ ΕΛΑΤΤΩΜΑΤΟΣ ΚΑΤΑ ΤΗ ΦΑΣΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ ΚΕΦΑΛΑΙΟ V ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

4 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ι Α. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Η αντικατάσταση του ισχύοντος σήµερα συστήµατος Μεταγραφών και Υποθηκών από το σύστηµα του Κτηµατολογίου προϋποθέτει τη διέλευση από ένα µεταβατικό στάδιο, κατά το οποίο καταγράφονται τα υπάρχοντα ακίνητα και οι έννοµες σχέσεις -ιδίως οι εµπράγµατες- που υφίστανται επί των καταγραφόµενων ακινήτων. Η αναγκαία αυτή προετοιµασία, µε τη διενέργεια κτηµατογραφήσεων, που αποσκοπεί στη διαµόρφωση κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων για την πραγµατοποίηση των πρώτων εγγραφών στα κτηµατολογικά βιβλία 1, αποτελεί τη φάση της προδικασίας. Το προκαταρκτικό στάδιο της κτηµατογράφησης σκοπεί στην ακριβή και ασφαλή αποτύπωση της ακίνητης ιδιοκτησίας και αποτελεί προϋπόθεση για την επιτυχή εισαγωγή του Κτηµατολογίου και τη βάση για τη λειτουργία του νέου συστήµατος. Η διαδικασία της κτηµατογράφησης ρυθµίζεται στο Νόµο 2308/1995 «Κτηµατογράφηση για τη δηµιουργία Εθνικού Κτηµατολογίου. ιαδικασία έως τις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία και άλλες διατάξεις», όπως τροποποιήθηκε αρχικά µε το Νόµο 2508/1997 «Βιώσιµη οικιστική ανάπτυξη των πόλεων και οικισµών της χώρας και άλλες διατάξεις», στη συνέχεια µε το Νόµο 2664/1998 «Εθνικό Κτηµατολόγιο και άλλες διατάξεις», και, εν τέλει, µε το Νόµο 3127/2003 «Τροποποίηση και συµπλήρωση των νόµων 2308/1995 και 2664/1998 για την Κτηµατογράφηση και το Εθνικό Κτηµατολόγιο και άλλες διατάξεις». Όπως αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση, «ο βασικός στόχος είναι τόσο η ασφάλεια δικαίου σε ό,τι αφορά την ακίνητη ιδιοκτησία, µε την κατοχύρωση τυπικής και ουσιαστικής δηµοσιότητας και τη διασφάλιση της δηµόσιας πίστης, όσο και η εξυπηρέτηση προγραµµάτων διοίκησης και ανάπτυξης». Ο Νόµος 2308/1995 έχει εποµένως διαδικαστικό χαρακτήρα και στοχεύει στην κατάρτιση οριστικών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων για τη 1 Οι όροι «κτηµατικά βιβλία», «κτηµατολογικά βιβλία», «Κτηµατολόγιο» χρησιµοποιούνται στην παρούσα εργασία αδιακρίτως. 4

5 διενέργεια των πρώτων εγγραφών, οι οποίες αποτελούν την απόληξη της προδικασίας. Οι ρυθµίσεις του Νόµου γίνονται καλύτερα αντιληπτές µέσα από τη διάσταση της προοπτικής τους, δηλαδή της λειτουργίας του Κτηµατολογίου κατά τις διατάξεις του Νόµου 2664/1998. Η λειτουργία αυτή έχει ως θεµέλιο τις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία, οι οποίες δηµιουργούν αµάχητο τεκµήριο µετά την οριστικοποίησή τους. Θα πρέπει, εποµένως, να εξασφαλισθεί η µέγιστη δυνατή ασφάλεια ως προς την ακρίβεια αυτών των πρώτων εγγραφών. Η δηµιουργία του συστήµατος του «νοµικού» Κτηµατολογίου προϋποθέτει το λεγόµενο «τεχνικό» Κτηµατολόγιο, δηλαδή αποτύπωση και ευρετηρίαση όλων των ακινήτων σε πανελλήνια κλίµακα. Αλλά και η καταχώριση των ακινήτων σε «τεχνικό» Κτηµατολόγιο δεν νοείται πριν από τη διαπίστωση της «νοµικής υπόστασης» αυτών. Η εγγραφή στα κτηµατολογικά βιβλία προϋποθέτει προηγούµενο ουσιαστικό, τεχνικό και νοµικό έλεγχο από τα αρµόδια όργανα. Ο έλεγχος της νοµιµότητας των προσκοµιζόµενων τίτλων κλπ αποτελεί κεντρική έννοια στο σύστηµα του Κτηµατολογίου. Χαρακτηρίζεται µάλιστα ως η ανώτατη κτηµατολογική αρχή 2. Κι αυτό γιατί χωρίς τον ουσιαστικό έλεγχο της νοµιµότητας κανένα κτηµατοκεντρικό σύστηµα δεν µπορεί να ικανοποιήσει τους στόχους του, τη θεµελίωση της δηµόσιας πίστης, την ασφάλεια των συναλλαγών, την ασφάλεια δικαίου. Στα πλαίσια της παρούσας εργασίας, µετά από µία επισκόπηση των σταδίων από τα οποία διέρχεται η διαδικασία της κτηµατογράφησης, µε έµφαση στις αλλαγές που επήλθαν µε το Νόµο 3127/2003, επιχειρείται µία εννοιολογική προσέγγιση της αρχής του ελέγχου της νοµιµότητας και ερευνάται το εύρος του ελέγχου αυτού µε προσπάθεια χάραξης των απώτατων ορίων. Σηµαντικό βοήθηµα αποτελούν οι διατάξεις του Κτηµατολογικού Κανονισµού ωδεκανήσου και η µακρόχρονη νοµολογία, που έχει διαµορφωθεί αναφορικά µε την υπό εξέταση αρχή στα πλαίσια του ισχύοντος στη ωδεκάνησο συστήµατος του Κτηµατικού Βιβλίου. Συγκριτικά εξετάζεται ο διενεργούµενος από τα Υποθηκοφυλακεία έλεγχος καθώς και η αρχή της νοµιµότητας σε λειτουργούν Κτηµατολόγιο. Τέλος, 2 Βλ. Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηµατολόγιο, Νοµική φύση, έλεγχος νοµιµότητας και δηµόσια πίστη Ερµηνευτική προσέγγιση των νόµων 2308/1995 και 2664/1998, σελ. 81 και υποσηµείωση υπ αριθµ

6 ερευνάται η ευθύνη των αρµόδιων για την κτηµατογράφηση οργάνων εξαιτίας ανακριβών πρώτων εγγραφών λόγω λαθών που εµφιλοχώρησαν κατά το στάδιο της προδικασίας. Β. Η ΣΗΜΑΣΙΑ ΤΗΣ ΑΡΧΗΣ ΤΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ Η ΣΧΕΣΗ ΤΗΣ ΜΕ ΤΗΝ ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΗΜΟΣΙΑΣ ΠΙΣΤΗΣ Το προσωποκεντρικό σύστηµα των Μεταγραφών και Υποθηκών αποτελεί απλή απεικόνιση των εµπράγµατων -κυρίως- δικαιωµάτων. Υπό το σύστηµα αυτό υπάρχει µόνο η λεγόµενη «τυπική» δηµοσιότητα, δηλαδή δίνεται σε κάθε ενδιαφερόµενο η δυνατότητα να πληροφορηθεί για τις εµπράγµατες σχέσεις στα ακίνητα, χωρίς, ωστόσο, να παρέχεται εγγύηση ούτε για την ακρίβεια και την πληρότητα των καταγραφέντων δικαιωµάτων ούτε για το πρόσωπο των φορέων τους. Ακόµα και η τυπική δηµοσιότητα είναι ατελής, αφού δεν αποκλείεται η µεταγραφή αλληλοσυγκρουόµενων δικαιοπραξιών, ενώ συχνά η κατάσταση των δικαιωµάτων επί των ακινήτων, όπως εµφανίζεται στα βιβλία Μεταγραφών, απέχει κατά πολύ από την πραγµατική (λόγω του θεσµού της χρησικτησίας ή λόγω της αναδροµικής κτήσης της κυριότητας επί των κληρονοµιαίων ακινήτων κατά τη διάταξη του άρθρου 1199 ΑΚ από το χρόνο επαγωγής της κληρονοµιάς 3 ). Ο καλόπιστος συναλλασσόµενος δεν προστατεύεται παρά µόνο υποτυπωδώς 4, όπως, για παράδειγµα, αν απέκτησε εµπράγµατα δικαιώµατα από µεταγεγραµµένη σύµβαση για ακίνητο, πριν από τη σηµείωση στα οικεία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου της ακύρωσης αυτής λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής (άρθρα 1203 και 1204 ΑΚ) ή σύµφωνα µε το άρθρο 139 ΑΚ, αν συναλλάχθηκε µε τον εικονικό κύριο ακινήτου αγνοώντας την εικονικότητα. 3 Κούσουλας, Το ίκαιο του Κτηµατολογίου, η νοµική θεώρηση της «κτηµατογράφησης» (Ν.2308/1995), σελ Βλ. σχετικά Τσολακίδη, Ακύρωση δικαιοπραξίας µε αντικείµενο ακίνητο και προστασία των τρίτων κατά το σύστηµα µεταγραφών και κατά το Εθνικό Κτηµατολόγιο,

7 Κύριο χαρακτηριστικό γνώρισµα του θεσµού των κτηµατολογικών βιβλίων και ειδοποιός διαφορά του από το ισχύον σήµερα σύστηµα Μεταγραφών και Υποθηκών αποτελεί η δηµόσια πίστη που αυτά παρέχουν. Στο σύστηµα του Κτηµατολογίου διασφαλίζεται η λεγόµενη «ουσιαστική» δηµοσιότητα: η εµπιστοσύνη που σχηµάτισε ο συµβουλευόµενος τις εγγραφές προστατεύεται 5. Οι εγγραφές και οι πράξεις που συγκροτούν το περιεχόµενό τους καλύπτονται από τεκµήριο ακρίβειας 6, το οποίο καταλήγει σε τεκµήριο υπέρ του φερόµενου ως δικαιούχου ότι είναι πράγµατι δικαιούχος και αντίστροφα σε τεκµήριο υπέρ του ότι δεν είναι πια δικαιούχος εκείνος που φερόταν ως δικαιούχος σε εγγραφή που εξαλείφθηκε 7. Αν αργότερα η εγγραφή αποδειχθεί ανακριβής, ο συναλλασσόµενος µε τον ανακριβώς αναγραφόµενο ως δικαιούχο δεν κινδυνεύει να απολέσει το δικαίωµα που απέκτησε. Το τεκµήριο αυτό λειτουργεί πολλές φορές σε βάρος του αληθινού δικαιούχου. ικαιοπολιτικά επικρατέστερο θεωρείται το συµφέρον του καλόπιστου τρίτου για χάρη της ασφάλειας των συναλλαγών. Η διασφάλιση της δηµόσιας πίστης 8 και η θυσία του συµφέροντος του αληθινού κυρίου 9 δικαιολογούνται από την αρχή του ελέγχου της νοµιµότητας, αλλά και επιτάσσουν τη διενέργεια του ελέγχου αυτού 10. Οι δύο αρχές τελούν σε άρρηκτο αιτιώδη σύνδεσµο µεταξύ τους, βρίσκονται σε σχέση αιτίου αιτιατού 11 : Η δηµόσια πίστη αντλεί τη δικαιοπολιτική της θεµελίωση από τον έλεγχο της νοµιµότητας, ο οποίος διεξάγεται ακριβώς επειδή τα βιβλία πρέπει να περιέχουν εγγραφές άξιες της δηµόσιας εµπιστοσύνης. Ο αρµόδιος υπάλληλος πρέπει, προς το σκοπό της πραγµατοποίησης εγγραφών µε ακριβές περιεχόµενο, να διαπιστώσει τη 5 Βλ. Φ. ωρή, «Βασικές επιλογές νοµοθετικής πολιτικής στο σχέδιο νόµου για το Εθνικό Κτηµατολόγιο», εισήγηση στο 3 ο Πανελλήνιο Συνέδριο Ένωσης Αστικολόγων στη Ρόδο µε θέµα «Το Κτηµατολόγιο», Ιουνίου 1998, σελ. 27 επ. 6 Το τεκµήριο αυτό είναι για τις επιγενόµενες (της πρώτης) εγγραφές µαχητό (άρθρο 13 του Νόµου 2664/1998). 7 Βλ. Γεωργιάδη, Εµπράγµατο ίκαιο ΙΙ, παρ. 95 IV 2, αρ. 30, σελ. 279 (για το σχετικό ζήτηµα στο πλαίσιο του Κτηµατολογίου ωδεκανήσου). 8 Καρύµπαλη Τσίπτσιου, Τεκµήριο ακρίβειας των κτηµατολογικών εγγραφών και δηµόσια πίστη, Ελλ νη 40 (1999), 1480 επ. 9 Σπυριδάκης, Ακύρωση εµπράγµατης δικαιοπραξίας και εµπράγµατα δικαιώµατα τρίτων, 1981, σελ. 99 επ. 10 Σπυριδάκης, ό.π., σελ Κιτσαράς, ό.π., σελ

8 συνδροµή όλων των προϋποθέσεων, τυπικών και ουσιαστικών, για την εγκυρότητα του τίτλου και τη νοµιµότητα της καταχώρισης. Προκειµένου να πραγµατωθούν οι αρχές αυτές, που διέπουν το σύστηµα του Κτηµατολογίου, αναγκαία είναι η διέλευση από τη διαδικασία της κτηµατογράφησης, η οποία θα οδηγήσει στην πρώτη εγγραφή των ακινήτων στα κτηµατολογικά βιβλία. 8

9 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΙΙ Α. ΕΝΝΟΙΑ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ Ως «κτηµατογράφηση» δεν νοείται µόνο η απλή τοπογραφική ή κατ άλλο τρόπο αποτύπωση υφιστάµενων ακινήτων και εγγραπτέων δικαιωµάτων. Η κτηµατογράφηση περιλαµβάνει τόσο εξατοµίκευση των υφιστάµενων ακινήτων ως αντικείµενων κυρίως εµπράγµατων σχέσεων όσο και προσδιορισµό των έννοµων σχέσεων, που υφίστανται επί κάθε συγκεκριµένου ακινήτου και υπόκεινται σε δηµοσιοποίηση, καθώς και προσδιορισµό των δικαιούχων και υπόχρεων βαρυνοµένων από τις κατ αυτόν τον τρόπο δηµοσιοποιούµενες (ιδίως τις εµπράγµατες) έννοµες σχέσεις 12. Περιλαµβάνει δηλαδή δύο διαδικασίες διακριτές µεταξύ τους, που βαίνουν παράλληλα και αλληλεξαρτώνται, αυτήν της τοπογραφικής αποτύπωσης των ακινήτων και αυτήν της διαπιστώσεως και καταγραφής των εγγραπτέων δικαιωµάτων 13. Β. ΟΡΙΟΘΕΤΗΣΗ ΤΗΣ ΠΡΟ ΙΚΑΣΙΑΣ Ο µηχανισµός καταγραφής των εγγραπτέων δικαιωµάτων είναι ένας πολυεπίπεδος µηχανισµός, που διέρχεται από περισσότερα στάδια. Η προδικασία αρχίζει µε την κήρυξη µίας περιοχής υπό κτηµατογράφηση και ολοκληρώνεται µε την εκ µέρους του Οργανισµού Κτηµατολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος (εφεξής Ο.Κ.Χ.Ε.) έκδοση διαπιστωτικής πράξης περαίωσης της όλης διαδικασίας κτηµατογράφησης 14 (άρθρο 11 του Νόµου 2308/1995). Αποτελείται από τρεις 12 Κούσουλας, ό.π., σελ. 38, παρ Θεοδωρόπουλος, Το ισχύον εν ωδεκανήσω δίκαιον, σελ Κούσουλας, ό.π., σελ. 226, παρ και σελ. 244, παρ. 703, όπου σηµειώνει: «τα σηµεία έναρξης και ολοκλήρωσης της σύνθετης διοικητικής ενέργειας της «κτηµατογράφησης» είναι τόσο σαφώς νοµοθετικά προσδιορισµένα, ώστε δεν επιδέχονται καµία αµφισβήτηση. Ειδικά δε το ότι η σύνθετη διοικητική ενέργεια της «κτηµατογράφησης» ολοκληρώνεται µε την εκ µέρους του Ο.Κ.Χ.Ε. έκδοση αντίστοιχης διαπιστωτικής πράξης είναι τόσο σαφώς διατυπωµένο στο άρθρο 11 εδάφιο β του Νόµου 2308/1995, µάλιστα δε τόσο λεκτικά στο περιεχόµενο αυτής της 9

10 ευρύτερες ενότητες, καθεµία από τις οποίες τελειώνει µε τη δηµοσιότητα των πορισµάτων που προκύπτουν από τα επιµέρους στάδια που εντάσσονται σε αυτή. 1. Ενότητα πρώτη: Συλλογή και επεξεργασία των στοιχείων προ της πρώτης αναρτήσεως και πρώτη ανάρτηση 1.α) Κήρυξη περιοχής υπό κτηµατογράφηση Πρώτη φάση της διαδικασίας αποτελεί η κήρυξη συγκεκριµένης περιοχής υπό κτηµατογράφηση (άρθρο 1 του Νόµου 2308/1995) µε απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων, ύστερα από εισήγηση του Ο.Κ.Χ.Ε. Η κτηµατογράφηση γίνεται βαθµιαία και υλοποιείται σταδιακά σε ολόκληρη τη χώρα. Η απόφαση αυτή δηµοσιεύεται σε µία ηµερήσια εφηµερίδα πανελλαδικής κυκλοφορίας και σε δύο εφηµερίδες του νοµού ή της περιφέρειας και κοινοποιείται στα Υπουργεία Εξωτερικών, Οικονοµίας και Οικονοµικών και Γεωργίας, στους οικείους οργανισµούς τοπικής αυτοδιοίκησης πρώτου και δεύτερου βαθµού, καθώς και στους συµβολαιογραφικούς συλλόγους διάταξης όσο και στον παράτιτλο αυτής, ώστε µόνο µε (απαγορευµένη) contra legem ερµηνεία θα µπορούσε να φθάσει κανείς σε αντίθετο συµπέρασµα». Αντίθετος ο Χοροµίδης, «Το Εθνικό (Ελληνικό) Κτηµατολόγιο. Ο έλεγχος της νοµιµότητας των προσκοµιζοµένων τίτλων», εισήγηση στο 3 ο Πανελλήνιο Συνέδριο Ένωσης Αστικολόγων στη Ρόδο, µε θέµα «Το Κτηµατολόγιο», Ιουνίου 1998, σελ. 67 επ., 98, ο οποίος αναφέρει, χωρίς ειδικότερη αιτιολογία, ότι «η περαίωση της διοικητικής διαδικασίας επέρχεται µε την απόφαση της ευτεροβάθµιας Επιτροπής», (ήδη αντικατασταθείσα από την Επιτροπή Ενστάσεων, σύµφωνα µε το άρθρο 1, παρ. 22 του Νόµου 3127/2003). Ο Ματθαίου, Το Εθνικό Κτηµατολόγιο, Νοµικές διαστάσεις, σελ. 84, δέχεται ότι η διαπιστωτική πράξη περαίωσης της όλης διαδικασίας κτηµατογράφησης αποτελεί το τέλος της σύνθετης διοικητικής ενέργειας της κτηµατογράφησης. Ωστόσο, στη συνέχεια (σελ. 194), σηµειώνει ως τελική πράξη τις πρώτες εγγραφές, αντίφαση που θα µπορούσε ίσως να αποδοθεί σε παραδροµή. Ενδιαφέρουσα η ανάλυση του Κιτσαρά, ό.π., σελ. 149 επ., όπου ως πιθανές πράξεις που ολοκληρώνουν τη σύνθετη διαδικασία της κτηµατογράφησης σηµειώνονται η έκδοση της διαπιστωτικής πράξης του Ο.Κ.Χ.Ε., η διενέργεια των πρώτων εγγραφών ή η έκδοση της απόφασης του Ο.Κ.Χ.Ε., που σηµατοδοτεί την έναρξη λειτουργίας των κτηµατολογικών γραφείων. Ως καθοριστική για την περαίωση της κτηµατογράφησης προκρίνεται η πρώτη, καθώς «οι πρώτες εγγραφές αποτελούν κατά κάποιον τρόπο την «εκτέλεση» των διαπιστουµένων µε την κτηµατογράφηση, δηλαδή την καταγραφή των ακινήτων και των δικαιούχων των εγγραπτέων δικαιωµάτων, όπως τα στοιχεία αυτά αναδείχθηκαν µέσα από τη διαδικασία της κτηµατογράφησης», ενώ η τελευταία εντάσσεται στην µετέπειτα φάση της λειτουργίας του Κτηµατολογίου. 10

11 όλης της χώρας (άρθρο 1 παρ. 2 του Νόµου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε µε το άρθρο 1 παρ. 1 του Νόµου 3127/2003). Έτσι, εξασφαλίζεται η µέγιστη δυνατή δηµοσιότητα στους κατοίκους της ηµεδαπής, στους οµογενείς της αλλοδαπής, στους αλλοδαπούς και γενικά σε όσους έχουν περιουσιακό δικαίωµα στην υπό κτηµατογράφηση περιοχή. 1.β) ηλώσεις εγγραπτέων δικαιωµάτων Στο δεύτερο στάδιο υποβάλλονται στο αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης οι δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωµάτων (άρθρο 2 του Νόµου 2308/1995). Όσοι έχουν εµπράγµατο ή άλλο εγγραπτέο στα κτηµατολογικά βιβλία δικαίωµα σε ακίνητα της υπό κτηµατογράφηση περιοχής καλούνται µε απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. να υποβάλουν δήλωση µε περιγραφή του δικαιώµατος και αναφορά στην αιτία κτήσης του. Από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης εξαιρείται το ηµόσιο (άρθρο 2 παρ. 2 του Νόµου 2308/1995). Ο λόγος της απόκλισης αυτής εξηγείται στην αιτιολογική έκθεση του Νόµου: «Βασική τοµή είναι, ειδικότερα, η απαλλαγή του ηµοσίου από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης. Εγγενείς δυσκολίες στις υπηρεσίες τις αρµόδιες για τα δηµόσια κτήµατα επιβάλλουν να µη βρεθεί το Ελληνικό ηµόσιο µπροστά σε ανυπέρβλητες πιεστικές δυσκολίες. Εκτιµήθηκε συγκεκριµένα ότι η προστασία του θα είναι πληρέστερη όταν αυτό το ίδιο εκτιµά κάθε φορά µε τις αρµόδιες υπηρεσίες του πότε θα υποβάλει δήλωση των δικαιωµάτων του και όταν του παρέχεται η δυνατότητα υποβολής ενστάσεων και προσφυγών (πλέον αίτησης διόρθωσης ή ένστασης κατόπιν της τροποποίησης που επήλθε µε το άρθρο 1, παρ. 16 και 22 του Νόµου 3127/2003) σε κάθε περίπτωση δηλώσεων εκ µέρους ιδιωτών, τις οποίες αυτό αµφισβητεί. Άλλωστε, στις περιπτώσεις που δεν θα υποβληθούν δηλώσεις ιδιοκτησίας από ιδιώτες, θα προβλεφθεί, µε νοµοσχέδιο που θα καλύπτει τη δεύτερη φάση (από τις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία και ύστερα) τρόπος κτήσεως κυριότητας των αδήλωτων εκτάσεων, υπό τις προϋποθέσεις που θα ορίζει το νοµοσχέδιο αυτό, εκ µέρους του ηµοσίου». Με το άρθρο 9 του Νόµου 2664/1998 ορίζεται ότι 11

12 ακίνητα που δεν έχουν εγγραφεί ως ανήκοντα σε ορισµένο πρόσωπο και φέρονται στα κτηµατολογικά βιβλία ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», θεωρείται ότι ανήκουν στην κυριότητα του Ελληνικού ηµοσίου µόλις καταστεί οριστική η πρώτη εγγραφή. Η ρύθµιση αυτή σχετίζεται µε το άρθρο 972 ΑΚ, κατά το οποίο τα αδέσποτα ακίνητα ανήκουν στο ηµόσιο. Έτσι, επιτυγχάνεται και ο βασικός στόχος της διαδικασίας της κτηµατογράφησης, που είναι η σύνταξη πινάκων και διαγραµµάτων χωρίς κενά. Μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών θα δίνεται µε ασφάλεια απάντηση στο ερώτηµα «τί ανήκει σε ποιόν». Τα δικαιώµατα για τα οποία υπάρχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης στο στάδιο της κτηµατογράφησης, είναι αυτά στα οποία αφορούν οι εγγραπτέες σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηµατολογίου πράξεις, σύµφωνα µε το άρθρο 12 του Νόµου 2664/1998. Πρόκειται για τα δικαιώµατα που εγγράφονται και σήµερα στα βιβλία που τηρούνται στα Υποθηκοφυλακεία, µε την προσθήκη -κατ απόκλιση από τα ισχύοντα στο σύστηµα Μεταγραφών και Υποθηκών- της πράξης παραχώρησης από την αρµόδια αρχή της νοµής ακινήτων σε δικαιούχους από αναδασµό µετά την περάτωση των εργασιών του αναδασµού και πριν από την κύρωσή του (άρθρο 12 παρ. 1 περίπτωση γ του Νόµου 2664/1998). Η προσθήκη αυτή κρίθηκε σκόπιµη, καθώς µετά την περάτωση του αναδασµού το ιδιοκτησιακό καθεστώς παρουσιάζει εντελώς διαφορετική εικόνα από την προϋπάρχουσα, ενώ αποµένει µόνο η τυπική πράξη της κύρωσης του αναδασµού. Το άρθρο 1 παρ. 5 του Νόµου 3127/2003, το οποίο τροποποίησε την παρ. 3 του άρθρου 2 του Νόµου 2308/1995, ορίζει ότι επιτρέπεται η υποβολή δήλωσης εγγραπτέου δικαιώµατος µε αιτία κτήσης την κληρονοµική διαδοχή και πριν από τη σύνταξη και µεταγραφή της πράξης αποδοχής κληρονοµιάς ή άλλης ισοδύναµης µε αυτήν πράξης. Στην περίπτωση αυτή το εγγραπτέο δικαίωµα καταχωρίζεται µεν στους κτηµατολογικούς πίνακες της πρώτης και δεύτερης ανάρτησης καθώς επίσης στις πρώτες εγγραφές στο κτηµατολογικό βιβλίο, ο δικαιούχος όµως δεν µπορεί να επιχειρήσει εγκύρως καµιά πράξη ασκήσεώς του πριν από την πλήρωση των προϋποθέσεων του άρθρου 1193 ΑΚ. Η δήλωση υποβάλλεται στο αρµόδιο γραφείο κτηµατογράφησης (άρθρο 2 παρ. 4 του Νόµου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε µε το άρθρο 1 παρ. 6 του 12

13 Νόµου 3127/2003) µέσα σε προθεσµία τριών µηνών για τους κατοίκους της ηµεδαπής και έξι µηνών για τους κατοίκους της αλλοδαπής. Σε περίπτωση κληρονοµικής διαδοχής κατά το διάστηµα που τρέχει η προθεσµία, επέρχεται διακοπή αυτής, που διαρκεί όλο το διάστηµα κατά το οποίο οι κληρονόµοι έχουν δικαίωµα να αποποιηθούν την κληρονοµιά 15. Η υποχρέωση των εχόντων εγγραπτέο δικαίωµα δεν εξαντλείται µε την εφάπαξ υποβολή δήλωσης. Προκειµένου να διασφαλισθεί η ορθότητα των πρώτων εγγραφών, υποχρεούνται, σε περίπτωση µεταβολής των δικαιωµάτων τους που επέρχεται από την εποµένη της υποβολής της αρχικής δήλωσης έως την έναρξη της κατά το άρθρο 5 παρ. 1 προθεσµίας, να υποβάλουν δήλωση. Μάλιστα, µε την παρ. 7 του άρθρου 1 του Νόµου 3127/2003, που τροποποίησε την παρ. 6 του άρθρου 2 του Νόµου 2308/1995, ο αποκτών εγγραπτέο δικαίωµα υποχρεούται να επισυνάπτει στην αίτηση που υποβάλλει προς τον υποθηκοφύλακα για τη µεταγραφή, την εγγραφή ή τη σηµείωση της οικείας πράξης, δήλωση εγγραπτέου δικαιώµατος απευθυνόµενη προς τον αρµόδιο για την κτηµατογράφηση φορέα. Η αλλαγή αυτή επήλθε καθώς, όπως επισηµαίνεται στην εισηγητική έκθεση του Νόµου 3127/2003 «αφού λήφθηκε υπόψη ότι το ισχύον σήµερα σύστηµα ενηµέρωσης της κτηµατολογικής βάσης µέσω των περιλήψεων που αποστέλλουν οι υποθηκοφύλακες κατά το άρθρο 5 παρ. 3 δεν λειτουργεί απολύτως ικανοποιητικά ούτε και µπορεί να λειτουργήσει απολύτως ικανοποιητικά στο µέλλον, θεωρήθηκε ως πλέον ικανός να αποφέρει τα επιθυµητά αποτελέσµατα ένας µηχανισµός που θα στηρίζεται στην υποχρέωση του πολίτη να υποβάλει δήλωση απευθυνόµενη προς το Κτηµατολόγιο για οποιαδήποτε µεταβολή του δικαιώµατός του, έτσι ώστε η δήλωση αυτή να αποστέλλεται από τον αρµόδιο υποθηκοφύλακα στο Κτηµατολόγιο αµέσως µετά τη µεταγραφή, εγγραφή ή σηµείωση στο Υποθηκοφυλακείο και να υπάρχει βεβαιότητα ότι δεν θα παραλείψει ο πολίτης να την υποβάλει». Οι συνέπειες της παράλειψης υποβολής δήλωσης προβλέπονται στην παρ. 8 του άρθρου 2 του Νόµου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε µε την παρ. 8 του 15 Μπέης, Το σχέδιο νόµου για το Εθνικό Κτηµατολόγιο και ο νόµος για τη διαδικασία ως τις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία, 28,

14 άρθρου 1 του Νόµου 3127/2003. Καταρχήν προβλέπεται η απαγόρευση κατάρτισης εµπράγµατης δικαιοπραξίας για το δικαίωµα που δεν δηλώθηκε, καθώς και απαγόρευση χορήγησης άδειας οικοδοµής στο όνοµα εκείνου που παρέλειψε να υποβάλει τη δήλωση, ενώ µε απόφαση του διοικητικού συµβουλίου του Ο.Κ.Χ.Ε. µπορεί επίσης να επιβληθεί πρόστιµο, που κυµαίνεται από 50 έως ευρώ. Βέβαια, οι προβλεπόµενες απαγορεύσεις και η ακυρότητα που επέρχεται συνεπεία της πρώτης από αυτές, αίρεται µε την εκ των υστέρων υποβολή δήλωσης είτε από εκείνον που παρέλειψε να την υποβάλει εµπροθέσµως είτε από εκείνον που αποκτά εγγραπτέο δικαίωµα µε την παραπάνω δικαιοπραξία. Η ηµεροµηνία µέχρι την οποία είναι δυνατή η υποβολή εκπροθέσµων δηλώσεων καθορίζεται µε απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε., που δηµοσιεύεται στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως και της οποίας το περιεχόµενο περιλαµβάνεται στην ανακοίνωση για τη δεύτερη ανάρτηση που προβλέπεται στο άρθρο 9. Στο σηµείο αυτό θα πρέπει να αναφερθεί η σηµαντική προσθήκη της παραγράφου 9 στο άρθρο 2 του Νόµου 2308/1995 (άρθρο 1 παρ. 9 του Νόµου 3127/2003), µε την οποία εισάγεται εξαίρεση από τη δυνατότητα υποβολής εκπρόθεσµης δήλωσης έκτακτης χρησικτησίας της δήλωσης που υποβάλλεται µετά την πρώτη ανάρτηση, εφόσον αφορά σε ακίνητο που καταχωρίσθηκε ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Με τη διάταξη αυτή επιχειρείται να ενισχυθεί το καθεστώς διαφάνειας, υπό το οποίο διενεργείται η επεξεργασία της συλλεγόµενης από την κτηµατογραφούσα αρχή πληροφορίας. Όπως αναφέρεται στην εισηγητική έκθεση του Νόµου 3127/2003, «αποκόπτεται κάθε δυνατότητα στους επιτήδειους να υποβάλουν δήλωση κυριότητας µε τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία σε ακίνητα που κατά την πρώτη ανάρτηση καταχωρίσθηκαν στους κτηµατολογικούς πίνακες ως αγνώστου ιδιοκτήτη». Στην περίπτωση αυτή, αντί της δήλωσης, µπορεί να υποβληθεί αίτηση διόρθωσης των στοιχείων της πρώτης ανάρτησης ή ένσταση ως προς το περιεχόµενο των στοιχείων της δεύτερης ανάρτησης, που -µε ποινή απαραδέκτου- κοινοποιείται στο Ελληνικό ηµόσιο, το έννοµο συµφέρον του οποίου είναι προφανές, καθώς σύµφωνα µε το άρθρο 9 του Νόµου 2664/1998 αποκτά κυριότητα στα ακίνητα που καταγράφονται στις πρώτες εγγραφές στο Κτηµατολόγιο ως αγνώστου ιδιοκτήτη. 14

15 1.γ) Σύνταξη προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων Η σύνταξη των προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων είναι το τρίτο στάδιο της προδικασίας. Ο Νόµος 2308/1995 (άρθρο 3 παρ. 1) αναφέρει ενδεικτικώς ως βάση για τη σύνταξή τους τα τοπογραφικά υπόβαθρα που διαθέτει ο Ο.Κ.Χ.Ε., τις δηλώσεις των δικαιούχων εγγραπτέων δικαιωµάτων, τους συνυποβαλλόµενους µε αυτές τίτλους, τα στοιχεία και τις πληροφορίες που συλλέγει ο Ο.Κ.Χ.Ε. από άλλες υπηρεσίες και από τους οριοδείκτες ή µε επιτόπια έρευνα ή µε οποιονδήποτε άλλο τρόπο. Η σηµασία της συγκεκριµένης διάταξης είναι πολύ µεγάλη, γιατί παρέχει ευχέρεια συλλογής στοιχείων και πληροφοριών για τη νοµική κατάσταση και ταυτότητα των ακινήτων και αποσκοπεί στην πληρότητα της καταγραφής των εγγραπτέων δικαιωµάτων. Με την αξιοποίηση κάθε στοιχείου, το αρµόδιο όργανο θα µπορέσει να προβεί σε σύνταξη πλήρων κατά το δυνατόν- κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων. Έτσι, παρά την παράλειψη υποβολής δήλωσης από δικαιούχο, το δικαίωµά του θα καταχωρισθεί αν η ταυτότητά του προκύπτει από άλλα έγγραφα, όπως, για παράδειγµα, διανεµητήριο συµβόλαιο που προσκοµίζει συγκύριος ή δήλωση ενυπόθηκης απαίτησης. Πρόκειται για έναν πολυεπίπεδο µηχανισµό συλλογής πληροφοριών, τον οποίο υποχρεούται να υποβοηθήσει κάθε δηµόσια, δηµοτική ή κοινοτική υπηρεσία, παρέχοντας κάθε δυνατή συνδροµή για την εκτέλεση των έργων της κτηµατογράφησης (άρθρο 3 παρ. 2 του Νόµου 2308/1995). 1.δ) Πρώτη ανάρτηση των στοιχείων της κτηµατογράφησης Συνέπειες Ακολουθεί η πρώτη ανάρτηση των κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων στο Γραφείο Κτηµατογράφησης (άρθρο 4 παρ. 1 εδάφιο α του Νόµου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 1 παρ. 13 του Νόµου 3127/2003) και η σχετική ανακοίνωση του Ο.Κ.Χ.Ε., µε αναφορά στον τόπο και χρόνο της ανάρτησης και µνεία του δικαιώµατος υποβολής αίτησης διόρθωσης κατά της 15

16 εγγραφής καθώς επίσης και της ηµεροµηνίας έναρξης υπολογισµού των προθεσµιών που προβλέπονται στα άρθρα 5 παρ. 1, 6 παρ. 1 και 10 παρ. 1 του Νόµου 2308/1995 (αναφορικά µε τις διατυπώσεις για τη σύνταξη συµβολαίων, για τη διεξαγωγή δικών, για τις εγγραφές στα βιβλία Μεταγραφών και Υποθηκών και αναφορικά µε το δικαίωµα υποβολής αίτησης διόρθωσης και ενστάσεων αντίστοιχα). Η ανακοίνωση του Ο.Κ.Χ.Ε. δηµοσιεύεται σε δύο εφηµερίδες του νοµού ή της περιφέρειας καθώς και σε µία τουλάχιστον ηµερήσια εφηµερίδα πανελλαδικής κυκλοφορίας, αναρτάται στο οικείο δηµοτικό ή κοινοτικό κατάστηµα και κοινοποιείται στα Υπουργεία Εξωτερικών, Οικονοµίας και Οικονοµικών, ικαιοσύνης και Γεωργίας, στους οικείους οργανισµούς τοπικής αυτοδιοίκησης πρώτου και δεύτερου βαθµού, στα κατά τόπον αρµόδια Υποθηκοφυλακεία, στον κατά τόπον αρµόδιο δικηγορικό σύλλογο και στους συµβολαιογραφικούς συλλόγους όλης της χώρας. Τα διαγράµµατα και οι πίνακες παραµένουν αναρτηµένα επί δύο µήνες από την έναρξη υπολογισµού της προθεσµίας υποβολής ενστάσεων κλπ, προκειµένου να δοθεί ο αναγκαίος χρόνος για τη µελέτη και τον έλεγχο αυτών. ικαιολογητικός λόγος της γνωστοποίησης είναι η πλήρης και ακριβής ενηµέρωση των δικαιούχων και όσων έχουν έννοµο συµφέρον για τις έννοµες σχέσεις επί των ακινήτων και τους φορείς των σχετικών δικαιωµάτων. Όπως παρατηρείται 16, «η διαδικασία των αναρτήσεων λειτουργεί ως διαδικασία δηµόσιου ελέγχου της νοµιµότητας των στοιχείων της κτηµατογράφησης». Μάλιστα, µε την προσθήκη στο άρθρο 4 του Νόµου 2308/1995 τελευταίου εδαφίου («Με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. µπορεί να προβλεφθεί η αποστολή αποσπασµάτων από τους κτηµατολογικούς πίνακες και τα διαγράµµατα της πρώτης και δεύτερης ανάρτησης σε ορισµένες κατηγορίες προσώπων») προβλέπεται πλέον και νοµοθετικά η στην πράξη ακολουθούµενη από τον Ο.Κ.Χ.Ε., πριν από την έκδοση του Νόµου 3127/2003, διαδικασία ατοµικής γνωστοποίησης αποσπασµάτων από τα προσωρινώς τηρούµενα κτηµατολογικά στοιχεία προς τους πολίτες, που φέρονταν ότι έχουν εγγραπτέο δικαίωµα, ανεξάρτητα από το αν είχαν υποβάλει δήλωση ή αν είχαν αναγραφεί ως φερόµενοι ως δικαιούχοι στους προσωρινούς κτηµατολογικούς πίνακες. 16 Ματθαίου, ό.π., σελ

17 Περιορισµοί στη σύνταξη συµβολαίων, στη διεξαγωγή δικών και στις εγγραφές στα βιβλία Μεταγραφών και Υποθηκών µετά την πρώτη ανάρτηση προβλέπονται στο άρθρο 5 του Νόµου 2308/1995. Ειδικότερα, ένα µήνα µετά την κατά τα ανωτέρω ηµεροµηνία έναρξης υπολογισµού προθεσµίας και έως τις πρώτες εγγραφές απαγορεύεται, µε ποινή ακυρότητας, η σύνταξη συµβολαίων για τη σύσταση, µετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εµπραγµάτων δικαιωµάτων ή άλλων εγγραπτέων στα κτηµατολογικά βιβλία δικαιωµάτων σε ακίνητα της περιοχής, στην οποία αφορούν τα αναρτηµένα στοιχεία, αν δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό υποβολής δήλωσης, που µνηµονεύεται στο συµβόλαιο και εκδίδεται από το αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης (άρθρο 5 παρ. 1 του Νόµου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 1 παρ. 15 του Νόµου 3127/2003). Το πιστοποιητικό υποβολής δήλωσης αντικατέστησε το κτηµατογραφικό απόσπασµα, η έκδοση του οποίου, λόγω του περιεχοµένου του και της έγκρισής του από τον Ο.Κ.Χ.Ε., δηµιουργούσε δυσχέρειες και καθυστερήσεις στις συναλλαγές. Κατά την εισηγητική έκθεση του Νόµου 3127/2003, «το πιστοποιητικό αυτό επιλέχθηκε να εκδίδεται µετά την πρώτη ανάρτηση (ή λίγο πριν από αυτή), ούτως ώστε να περιέχει, εφόσον είναι δυνατόν, τον Κωδικό Αριθµό Εθνικού Κτηµατολογίου (Κ.Α.Ε.Κ.) του ακινήτου». Σύµφωνα µε την παρ. 2 του άρθρου 5 του Νόµου 2308/1995, δεν επιτρέπεται η συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου υπόθεσης που έχει ως αντικείµενο εµπράγµατο ή άλλο εγγραπτέο στα κτηµατολογικά βιβλία δικαίωµα σε ακίνητο της περιοχής, χωρίς προσκόµιση του εν λόγω πιστοποιητικού, εφόσον τη συζήτηση της υπόθεσης επισπεύδει ο υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης. Πρόκειται για δικονοµική ρύθµιση, µε την οποία καθιερώνεται εκ του νόµου απαράδεκτο της συζήτησης της σχετικής αγωγής 17. Η υποχρέωση επισύναψης του πιστοποιητικού υποβολής δήλωσης υπάρχει και για την καταχώριση στα βιβλία Μεταγραφών και Υποθηκών οποιασδήποτε δικαιοπραξίας, στην οποία είναι συµβαλλόµενο µέρος ο υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται να επισυνάπτεται στη σχετική αίτηση προς τον υποθηκοφύλακα και η δήλωση που προβλέπεται στο τρίτο εδάφιο της παρ. 6 του άρθρου 2 του Νόµου 2308/1995. Οι φύλακες µεταγραφών και 17 Βλ. σχετικά Μπέη, ό.π.,

18 υποθηκών οφείλουν να διαβιβάζουν τη δήλωση αυτή, µαζί µε το αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράµµατος που τη συνοδεύει (αν στη µεταγραπτέα πράξη έχει επισυναφθεί), στο Γραφείο Κτηµατογράφησης, το οποίο ενηµερώνει βάσει των νέων στοιχείων, χωρίς υπαίτια καθυστέρηση, τους κτηµατολογικούς πίνακες και τα διαγράµµατα. 2. Ενότητα δεύτερη: Υποβολή αιτήσεων διόρθωσης, αναµόρφωση προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων και δεύτερη ανάρτηση 2.α) Υποβολή αιτήσεων διόρθωσης Αναµόρφωση προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων µετά την εξέταση των αιτήσεων διόρθωσης Με την παρ. 16 του άρθρου 1 του Νόµου 3127/2003 αντικαταστάθηκε η προβλεπόµενη από το παλιό άρθρο 6 του Νόµου 2308/1995 διαδικασία της υποβολής ενστάσεων και της εξέτασής τους από πρωτοβάθµια επιτροπή µε το θεσµό της υποβολής αιτήσεως διόρθωσης της κτηµατολογικής εγγραφής. Η αλλαγή αυτή αποσκοπεί στη συντόµευση της διαδικασίας κτηµατογράφησης και στη µείωση του κόστους της. Αίτηµα της αίτησης διόρθωσης θα είναι η συγκεκριµένη διόρθωση των ενδεχόµενων ανακριβών καταχωρίσεων. Η ανακρίβεια µπορεί να οφείλεται είτε σε εσφαλµένη ερµηνεία και εφαρµογή του νόµου είτε σε µη λήψη υπόψη ή σε εσφαλµένη εκτίµηση στοιχείων που προσκοµίσθηκαν από τους ενδιαφερόµενους ή περιήλθαν µε άλλο τρόπο εν γνώσει των αρµοδίων οργάνων. Η αίτηση διόρθωσης, µαζί µε όλα τα απαραίτητα έγγραφα που τη θεµελιώνουν, υποβάλλεται από όποιον έχει έννοµο συµφέρον στο αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης µέσα σε προθεσµία δύο µηνών για τους κατοίκους της ηµεδαπής και τεσσάρων µηνών για τους κατοίκους της αλλοδαπής, η οποία υπολογίζεται σύµφωνα µε όσα ορίζονται στην παρ. 1 του άρθρου 4 του Νόµου 18

19 2308/1995 (άρθρο 6 παρ. 3 του Νόµου 2308/1995) και µπορεί να παραταθεί µέχρι δύο µήνες µε απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. Η αίτηση διόρθωσης πρόδηλων σφαλµάτων, όπως η λανθασµένη αναγραφή των στοιχείων που προκύπτουν από την αστυνοµική ταυτότητα ή αυτών που προκύπτουν από ληξιαρχικές πράξεις και τα οποία διορθώθηκαν µε αµετάκλητη δικαστική απόφαση, δεν υπόκειται σε προθεσµία και µπορεί να αναφέρεται στη διόρθωση των στοιχείων και της δεύτερης ανάρτησης. Το Γραφείο Κτηµατογράφησης, αφού εξετάσει την αίτηση διόρθωσης, συντάσσει υπόµνηµα, το οποίο περιέχει και αιτιολογία για την αποδοχή ή την απόρριψή της. Πρόκειται για µια µορφή αιτήσεως θεραπείας 18, µε την οποία ο διοικούµενος ασκεί το δικαίωµα που του παρέχει το άρθρο 10 του Συντάγµατος, να υποβάλει στις διοικητικές αρχές έγγραφες αναφορές που περιέχουν αιτιάσεις κατά ενεργειών ή παραλείψεών τους. Η απλή διοικητική προσφυγή, που ονοµάζεται αίτηση θεραπείας ή χαριστική προσφυγή 19, υποβάλλεται στην αρχή που εξέδωσε την πράξη (άρθρο 24 Κώδικα ιοικητικής ιαδικασίας) και έχει ως αντικείµενο την ανάκληση ή την τροποποίηση ατοµικής διοικητικής πράξης. Το διοικητικό όργανο, στο οποίο υποβάλλεται η προσφυγή, µπορεί να επανεξετάσει την υπόθεση από την άποψη και της νοµιµότητας και της σκοπιµότητας. Υπό την έννοια ότι την αίτηση επεξεργάζεται το Γραφείο Κτηµατογράφησης, το οποίο υποχρεούται και να απαντήσει σχετικά, η αναφορά αυτή έχει το χαρακτήρα αιτήσεως θεραπείας. Μετά την ολοκλήρωση της κατά την προηγούµενη παράγραφο διαδικασίας, το Γραφείο Κτηµατογράφησης προβαίνει στις αναγκαίες αναµορφώσεις των προσωρινών διαγραµµάτων και πινάκων, λαµβάνοντας προς το σκοπό αυτό υπόψη τα πιστοποιητικά και τις πληροφορίες που χορηγούνται από τον αρµόδιο φύλακα µεταγραφών και υποθηκών, κατόπιν σχετικής αίτησης, τις δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωµάτων και κάθε άλλο στοιχείο που συλλέχθηκε εν τω µεταξύ. Οι κτηµατογραφήσεις δεν έχουν στατικό χαρακτήρα. Εντάσσονται σε 18 Εισηγητική έκθεση του Νόµου 3127/2003, άρθρο 1 παρ Σπηλιωτόπουλος, Εγχειρίδιο ιοικητικού ικαίου, σελ. 254, παρ

20 έναν µηχανισµό διαρκούς παρακολούθησης των εγγραπτέων δικαιωµάτων 20. Η σηµαντική αυτή συνεργασία µε τους υποθηκοφύλακες και η συνεκτίµηση όλων των νέων πληροφοριών συντελεί στη διασφάλιση της ορθότητας και πληρότητας των πρώτων κτηµατολογικών εγγραφών, που συνιστούν απαραίτητες προϋποθέσεις για ένα ασφαλές Κτηµατολόγιο. Προς το σκοπό αυτό, το νέο άρθρο 8 α του Νόµου 2308/1995 (όπως αντικαταστάθηκε σύµφωνα µε τα οριζόµενα στην παρ. 19 του άρθρου 1 του Νόµου 3127/2003) προβλέπει τη δυνατότητα του Γραφείου Κτηµατογράφησης να ζητήσει, µέσω του Ο.Κ.Χ.Ε. ή της εταιρείας «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.», και πριν από το χρόνο αυτό, τη χορήγηση πιστοποιητικών και άλλων στοιχείων από τον αρµόδιο φύλακα µεταγραφών και υποθηκών. Όλα τα θέµατα σχετικά µε την παροχή υπηρεσιών από τους υποθηκοφύλακες ρυθµίζονται µε κοινή υπουργική απόφαση, ύστερα από εισήγηση του Ο.Κ.Χ.Ε. (άρθρο 8β του Νόµου 2308/1995, όπως αντικαταστάθηκε κατά τα οριζόµενα στην παρ. 20 του άρθρου 1 του Νόµου 3127/2003). 2.β) εύτερη ανάρτηση των στοιχείων της κτηµατογράφησης Μετά την αναµόρφωση των προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων έπεται νέα γνωστοποίησή τους, µε ανάρτηση αυτών για δεύτερη φορά. 3. Ενότητα τρίτη: Υποβολή ενστάσεων, εξέταση αυτών, τελική αναµόρφωση των κτηµατολογικών πινάκων και διαγραµµάτων και περαίωση της κτηµατογράφησης 3.α) Υποβολή ενστάσεων Η ανάρτηση των προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων συνοδεύεται από σχετική ανακοίνωση του Ο.Κ.Χ.Ε. µε µνεία του δικαιώµατος 20 Φ. ωρής, «Σύντοµη αναφορά στο Ισχύον Νοµικό Πλαίσιο. Προοπτικές Συµπλήρωσης Επέκτασης», εισήγηση στο ιήµερο µε θέµα «Το Εθνικό Κτηµατολόγιο στην Πράξη , Εµπειρίες - ιαπιστώσεις Προτάσεις», Θεσσαλονίκη, Φεβρουάριος 2000, σελ

21 υποβολής ένστασης από όποιον έχει έννοµο συµφέρον ενώπιον της Επιτροπής Ενστάσεων (άρθρο 9 εδάφιο β του Νόµου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε µε την παρ. 21 του άρθρου 1 του Νόµου 3127/2003). Αναλόγως εφαρµόζονται οι διατάξεις που ισχύουν για την πρώτη ανάρτηση των προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων (άρθρα 4 και 6 παρ. 3 και 6 του Νόµου 2308/1995). Η πρώην δευτεροβάθµια επιτροπή του άρθρου 10 του Νόµου 2308/1995 παραµένει ως η µόνη αρµόδια διοικητική επιτροπή, η οποία εξετάζει τις ενστάσεις που υποβάλλονται κατά των στοιχείων της κτηµατογράφησης. Οι ενστάσεις υποβάλλονται στο κατά τόπον αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης εντός δύο µηνών για τους κατοίκους της ηµεδαπής και τεσσάρων µηνών για τους κατοίκους της αλλοδαπής, που υπολογίζεται σύµφωνα µε όσα ορίζονται στην παρ. 1 του άρθρου 4 του Νόµου 2308/1995 σε συνδυασµό µε το άρθρο 9. Η Επιτροπή Ενστάσεων είναι τριµελές διοικητικό όργανο, συγκροτείται µε απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. και λειτουργεί µε τη σύνθεση και τον τρόπο που παρατίθενται αναλυτικά στο άρθρο 10 παρ. 2-5 του Νόµου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε σύµφωνα µε την παρ. 22 του άρθρου 1 του Νόµου 3127/ «Η Eπιτροπή Ενστάσεων αποτελείται από: α) έναν από τους ακολούθως κατονοµαζόµενους νοµικούς, ως πρόεδρο, µε τη σειρά που αυτοί αναγράφονται στο κείµενο της παρούσας διάταξης, δηλαδή είτε έναν πρωτοδίκη ή ειρηνοδίκη µε τριετή τουλάχιστον προϋπηρεσία, οριζόµενο κατά την κείµενη για τους δικαστικούς λειτουργούς νοµοθεσία, είτε έναν δικηγόρο παρ εφέταις µε πενταετή τουλάχιστον υπηρεσία, υποδεικνυόµενο από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο, είτε έναν φύλακα µεταγραφών και υποθηκών, υποδεικνυόµενο από τον οικείο σύλλογο µε πενταετή τουλάχιστον υπηρεσία, είτε έναν συµβολαιογράφο µε πενταετή τουλάχιστον υπηρεσία, υποδεικνυόµενο από τον οικείο συµβολαιογραφικό σύλλογο, β) έναν αγρονόµο τοπογράφο µηχανικό µε πενταετή τουλάχιστον υπηρεσία, υποδεικνυόµενο από τον οικείο νοµάρχη, γ) έναν από τους ακολούθως κατονοµαζόµενους νοµικούς, δηλαδή έναν δικηγόρο παρ εφέταις, υποδεικνυόµενο από τον οικείο δικηγορικό σύλλογο, ή έναν φύλακα µεταγραφών και υπoθηκών, υποδεικνυόµενο από τον οικείο σύλλογο µε τριετή τουλάχιστον υπηρεσία, ή έναν συµβολαιογράφο µε τριετή τουλάχιστον υπηρεσία, υποδεικνυόµενο από τον οικείο συµβoλαιoγραφικό σύλλογο. 3. Για καθένα από τα κατά την παράγραφο 2 τακτικά µέλη της επιτροπής ορίζεται, κατά τον προβλεπόµενο στην παράγραφο 2 τρόπο, νόµιµος αναπληρωτής του. 4. Ο κατά τις παραγράφους 2 και 3 ορισµός των τακτικών και αναπληρωµατικών µελών της επιτροπής πρέπει να πραγµατοποιείται µέσα σε δεκαπέντε (15) ηµέρες από την υποβολή σχετικού αιτήµατος από µέρους του Οργανισµού Κτηµατολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος. Αν παρέλθει αυτή, ο Οργανισµός Κτηµατολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος έχει δικαίωµα να ορίσει αυτός το µη υποδεικνυόµενο εµπροθέσµως µέλος, το οποίο, για µεν τη θέση του προέδρου πρέπει να είναι είτε δικηγόρος παρ εφέταις είτε φύλακας µεταγραφών και υποθηκών είτε συµβολαιογράφος µε πενταετή υπηρεσία στο εν λόγω λειτούργηµα, για δε τη θέση των υπόλοιπων µελών πρέπει να είναι ένας αγρονόµος - τοπογράφος µηχανικός µε πενταετή 21

22 Η Επιτροπή αποφαίνεται για τις ενστάσεις εφαρµόζοντας τις εκάστοτε κείµενες διατάξεις και πιθανολογώντας τα τιθέµενα ενώπιόν της πραγµατικά περιστατικά µε βάση: α) όλα τα νόµιµα αποδεικτικά µέσα, τα οποία προαποδεικτικώς προσκοµίζουν τα µέρη, β) τις πληροφορίες που έχει υποχρέωση να παρέχει σ αυτήν το αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης µε τη µορφή υποµνήµατος ή κατ άλλο τρόπο 22 (άρθρο 10 παρ. 6, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ. 24 του άρθρου 1 του Νόµου 3127/2003). Η Επιτροπή αποφαίνεται εντός δύο µηνών από την παράδοση σ αυτήν από το αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης των φακέλων των ενστάσεων, που µπορεί να παραταθεί για δύο ακόµη µήνες µε απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. 3.β) Τελική αναµόρφωση των κτηµατολογικών πινάκων και διαγραµµάτων Περαίωση της κτηµατογράφησης Βάσει των αποφάσεων της Επιτροπής Ενστάσεων, καθώς και κάθε άλλου στοιχείου που έχει εν τω µεταξύ συλλεγεί, το αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης υπηρεσία και ένας ακόµη από τους αµέσως προηγουµένως αναφερόµενους νοµικούς µε τριετή υπηρεσία, µε τη σειρά που αυτοί αναγράφονται στο κείµενο της παρούσας διάταξης. 4 α. Σε περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγο δεν καταστεί δυνατή η συγκρότηση της Επιτροπής στην υπό κτηµατογράφηση περιοxή σύµφωνα µε τις διατάξεις των παραγράφων 2, 3 και 4, ο Ο.Κ.Χ.Ε. µπορεί µε αιτιολογηµένη απόφασή του να συγκροτήσει την Eπιτροπή και οπουδήποτε αλλού εκτός από την υπό κτηµατογράφηση περιοxή, ζητώντας εκ νέου την υπόδειξη όλων των µελών της από αντίστοιχους φορείς της περιοχής, όπου πρόκειται να λειτουργήσει, και σε κάθε περίπτωση από αντίστοιχους φορείς της Αθήνας. 5. Με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. και µε την επιφύλαξη όσων ορίζονται στην παράγραφο 6, ρυθµίζονται η κατά τόπo αρµοδιότητα της Επιτροπής και ο τρόπος λειτουργίας της, η γραµµατειακή της υποστήριξη, η αµοιβή των µελών και του γραµµατέα της, η οποία µπορεί να καθορίζεται κατά παρέκκλιση από τις κείµενες διατάξεις, καθώς και κάθε άλλη σχετική λεπτοµέρεια. 7. Ενώπιον των Επιτροπών οι ενδιαφερόµενοι µπορούν να παρίστανται είτε αυτοπροσώπως είτε µετά ή διά πληρεξουσίου δικηγόρου. Στη διαδικασία αυτή επιτρέπεται η συµµετοχή τεχνικών συµβούλων των παρισταµένων. 8. Θέµατα σχετικά µε την υποβολή και εξέταση των ενστάσεων, τον τρόπο µε τον οποίο ενηµερώνονται όσοι έχουν έννοµο συµφέρον, καθώς και κάθε σχετικό ζήτηµα τεχνικού και λεπτοµερειακού χαρακτήρα, ρυθµίζονται µε απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε., η οποία δηµοσιεύεται στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως». 22 Βλ. Κούσουλα, ό.π., σελ. 223, παρ. 659 και σελ. 209, παρ. 605 επ., αναφορικά µε τα ερµηνευτικά -κατά τον συγγραφέα- προβλήµατα της εν λόγω διάταξης και την κρίση περί «ατυχούς ρύθµισης, στην έκταση που µ αυτήν τίθενται σε ίση µοίρα τα νόµιµα αποδεικτικά µέσα µε τις οποιασδήποτε µορφής, προέλευσης και σκοπιµότητας πληροφορίες που ενδέχεται να παράσχει ο Ο.Κ.Χ.Ε.». 22

23 αναµορφώνει τα κτηµατολογικά διαγράµµατα και τους κτηµατολογικούς πίνακες, καταχωρίζοντας, σε κάθε περίπτωση, στο πεδίο των παρατηρήσεων του κτηµατολογικού πίνακα, σύντοµη αιτιολόγηση για τις µεταβολές που επέρχονται σε σχέση µε τον αντίστοιχο κτηµατολογικό πίνακα της δεύτερης ανάρτησης (άρθρο 11 παρ. 1 του Νόµου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε µε την παρ. 26 του άρθρου 1 του Νόµου 3127/2003). Αν είχε υποβληθεί εκπρόθεσµη δήλωση (άρθρο 2 παρ. 8 του Νόµου 2308/1995) µετά τη δεύτερη ανάρτηση, το εγγραπτέο δικαίωµα στο οποίο αφορά δεν καταχωρίζεται στον κτηµατολογικό πίνακα, εφόσον η καταχώρισή του θα συνεπαγόταν εκτοπισµό δικαιώµατος, που είχε περιληφθεί στον κτηµατολογικό πίνακα της δεύτερης ανάρτησης. Ο περιορισµός αυτός δεν ισχύει στις περιπτώσεις της ειδικής και καθολικής διαδοχής στο δικαίωµα που είχε περιληφθεί στους κτηµατολογικούς πίνακες της δεύτερης ανάρτησης ούτε στις περιπτώσεις που προσκοµίζεται δικαστική απόφαση, µε την οποία επιλύεται η διαφορά µεταξύ των δηλούντων. Αµέσως µετά το πέρας της αναµόρφωσης εκδίδεται από τον Ο.Κ.Χ.Ε. διαπιστωτική πράξη περαίωσης της όλης διαδικασίας κτηµατογράφησης. Αυτή αποτελεί την τελική διοικητική πράξη της σύνθετης διοικητικής ενέργειας που αποτελεί η όλη κτηµατογράφηση. Οποιαδήποτε περαιτέρω µεταβολή χρειάζεται δικαστική απόφαση. Μετά την έκδοση της διαπιστωτικής πράξης το αρµόδιο Κτηµατολογικό Γραφείο, που προβλέπεται στο Νόµο 2664/1998, προβαίνει στις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία για όλα τα ακίνητα της περιοχής που κτηµατογραφήθηκε. Η ηµεροµηνία καταχώρισης των πρώτων εγγραφών στα κτηµατολογικά βιβλία σηµειώνεται στα βιβλία αυτά (άρθρο 12 παρ. 1 του Νόµου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκε από την παρ. 27 του άρθρου 1 του Νόµου 3127/2003). Στους αναγραφόµενους στα κτηµατολογικά βιβλία ως δικαιούχους των εγγραπτέων σε αυτά δικαιωµάτων χορηγούνται βεβαιώσεις από το Γραφείο Κτηµατολογίου, κατόπιν καταβολής ανταποδοτικού τέλους κατά τα οριζόµενα στις παρ. 3-7 του άρθρου 12 του Νόµου 2308/1995, όπως τροποποιήθηκαν µε την παρ. 29 του άρθρου 1 του Νόµου 3127/2003. Οι βεβαιώσεις δεν αποτελούν τίτλους των εγγεγραµµένων δικαιωµάτων και δεν δηµιουργούν τεκµήριο γι αυτά. 23

24 Πιστοποιούν απλώς, ως προς το ακίνητο στο οποίο αναφέρονται, την πρώτη εγγραφή στα κτηµατολογικά βιβλία, την ηµεροµηνία αυτής και τα λοιπά ουσιώδη της στοιχεία. Πρέπει να υπογραµµισθεί στο σηµείο αυτό ότι η µετάβαση από την προπαρασκευαστική φάση σύνταξης Κτηµατολογίου στη φάση της τήρησης ενός ήδη λειτουργούντος Κτηµατολογίου γίνεται σε µία λογική στιγµή 23. Σύµφωνα µε το άρθρο 6 παρ. 1 του Νόµου 2664/1998, «Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στο κτηµατολογικό βιβλίο, κατά µεταφορά από τους κτηµατολογικούς πίνακες», ενώ κατά το άρθρο 3 παρ. 2 του ίδιου Νόµου «Το περιεχόµενο των κτηµατολογικών πινάκων αποτελεί περιεχόµενο και των πρώτων εγγραφών στα φύλλα του κτηµατολογικού βιβλίου, που τηρείται στο οικείο Γραφείο Κτηµατολογίου». Έτσι, αποφεύγεται ο κίνδυνος να υπάρξουν µεταβολές στα εγγραπτέα δικαιώµατα που να µην καλύπτονται από τις πρώτες εγγραφές. Η µετάβαση από το σύστηµα Μεταγραφών και Υποθηκών στο σύστηµα των κτηµατολογικών βιβλίων συντελείται µε την έκδοση της απόφασης του Ο.Κ.Χ.Ε., µε την οποία ορίζεται η ηµεροµηνία έναρξης ισχύος του Κτηµατολογίου στην κτηµατογραφηθείσα περιοχή 24 (άρθρο 1 παρ. 3 του Νόµου 2664/1998). Γ. ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ - ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ ΤΟΥ ΑΚΥΡΩΤΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΑΥΤΗΣ Η κτηµατογράφηση είναι µια διοικητική διαδικασία, που απαρτίζεται από µια σειρά πράξεων και ενεργειών εκ µέρους της διοίκησης. Πρόκειται για µία 23 Φ. ωρής, Κτηµατογράφηση για τη δηµιουργία Εθνικού Κτηµατολογίου. ιαδικασία έως τις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία, Ανάτυπο από την «ΙΟΝΙΟ ΕΠΙΘΕΩΡΗΣΗ ΤΟΥ ΙΚΑΙΟΥ», Τεύχος 1/ εκέµβριος 2001, σελ Πανταζόπουλος, Η µετάβαση από το σύστηµα των βιβλίων µεταγραφών στο σύστηµα του Κτηµατολογίου, Ελλ νη 39 (1998),

25 σύνθετη διοικητική ενέργεια 25, καθώς για την επέλευση του τελικού έννοµου αποτελέσµατος, που είναι η διαπίστωση και καταγραφή των εγγραπτέων δικαιωµάτων, απαιτούνται περισσότερες διαδοχικές πράξεις, η έκδοση καθεµιάς από τις οποίες είναι προϋπόθεση για την έκδοση της επόµενης, η δε τελευταία πράξη ενσωµατώνει όλες τις προηγούµενες, οι οποίες έτσι αποβάλλουν την αυτοτέλειά τους. Το κύρος της καθεµιάς πράξης αποτελεί προϋπόθεση για το κύρος της επόµενης. Το νοµικό ελάττωµα µιας προπαρασκευαστικής πράξης συµπαρασύρει στην ακυρωσία όχι µόνο όλες τις επόµενες πράξεις, συµπεριλαµβανοµένης και της τελικής, αλλά κατά κανόνα την όλη διοικητική ενέργεια 26. Η σύνθετη διοικητική ενέργεια αποτελεί µια ενότητα, µια ενιαία διαδικασία, µετά το πέρας της οποίας µόνο η τελική πράξη µπορεί να προσβληθεί. Βέβαια, µαζί µε την τελική συµπροσβάλλονται και εκείνες που έχουν προηγηθεί 27, οι οποίες δεν είναι (από µόνες τους) εκτελεστές. Ως τελική νοείται πάντοτε η τελευταία διοικητική πράξη, δηλαδή εν προκειµένω η διαπιστωτική πράξη του Ο.Κ.Χ.Ε. για την περαίωση της όλης διαδικασίας κτηµατογράφησης. Κατά συνέπεια, µόνο αυτή θα µπορούσε να προσβληθεί µε αίτηση ακύρωσης, καθώς οι λοιπές πράξεις δεν παράγουν καµιά εξωτερική έννοµη συνέπεια µέχρι την έκδοση της τελευταίας, ενώ µετά την έκδοσή της ενσωµατώνονται σ αυτή. Η διαπιστωτική πράξη του Ο.Κ.Χ.Ε. αποτελεί ατοµική διοικητική πράξη γενικού περιεχοµένου 28. Πρόκειται στην ουσία για σύνολο ατοµικών πράξεων, καθώς απευθύνεται σε µεγάλο αριθµό αποδεκτών, που αφορά, ωστόσο, µια συγκεκριµένη περίπτωση, δηλαδή από συγκεκριµένη αφορµή επιβάλλει µια συγκεκριµένη µοναδική υποχρέωση. Περαιτέρω, είναι διαπιστωτική διοικητική πράξη, καθώς περιλαµβάνει δεσµευτικές διαπιστώσεις νοµικών σηµαντικών ιδιοτήτων προσώπων και 25 Αγγελίδης, Σύνθετος διοικητική πράξις εξ απόψεως ουσιαστικού δικαίου, ΕΕΑΝ 1958, 425, Σπηλιωτόπουλος, ό.π., σελ. 160, παρ αγτόγλου, Γενικό ιοικητικό ίκαιο, σελ. 263, παρ Σπηλιωτόπουλος, ό.π., σελ. 499, παρ Έννοια που έχει διαµορφωθεί από τη νοµολογία του Συµβουλίου της Επικρατείας (βλ. ΣτΕ 2281/1992, ΤοΣ 1992, 593, ΣτΕ 488/1991, Αρµ 1991, 299, Ελλ νη 1992, 446, ΝοΒ 1991, 624). 25

26 πραγµάτων 29. Μετά το πέρας της κτηµατογράφησης θα έχει απλώς διαπιστωθεί η υπαγωγή των σχετιζοµένων προσώπων στους συγκεκριµένους κανόνες δικαίου, υπαγωγή που έχει ήδη συντελεσθεί 30. Η διαπιστωτική πράξη είναι και εκτελεστή 31, καθώς παράγει άµεσο έννοµο αποτέλεσµα έναντι των ιδιωτών. Η συµπεριφορά που καθορίζει και γενικότερα η ρύθµιση, την οποία θεσπίζει, είναι υποχρεωτική χωρίς άλλο. Ο Προϊστάµενος του Κτηµατολογικού Γραφείου οφείλει να καταχωρίσει στα κτηµατολογικά βιβλία τα εγγραπτέα δικαιώµατα, προκειµένου να προχωρήσει εν συνεχεία στις πρώτες εγγραφές. Η φύση, εποµένως, της εν λόγω πράξης, ως διοικητικής που έχει το χαρακτηριστικό της εκτελεστότητας, την καθιστά υποκείµενη στον ακυρωτικό έλεγχο του Συµβουλίου της Επικρατείας 32. Ωστόσο, προϋπόθεση του παραδεκτού της αίτησης ακύρωσης αποτελεί η έλλειψη παράλληλης προσφυγής. Ερευνητέο είναι αν τέτοιο χαρακτήρα έχει η αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του Νόµου 2664/1998 για την αναγνώριση του δικαιώµατος, που προσβάλλεται µε την ανακριβή εγγραφή και τη διόρθωση, ολικά ή µερικά, της πρώτης εγγραφής. Η παράλληλη προσφυγή πρέπει να έχει χαρακτήρα ένδικου βοηθήµατος και να οδηγεί στο ίδιο ή ισοδύναµο αποτέλεσµα, το οποίο έχει και η αίτηση 29 αγτόγλου, ό.π., σελ. 258, παρ. 559 και Σπηλιωτόπουλος, ό.π., σελ. 117, παρ Το Εθνικό Κτηµατολόγιο αποτελεί, άλλωστε, σύστηµα διαρκούς απεικόνισης των εκάστοτε εµπραγµάτων σχέσεων στα ακίνητα. Η σύνταξή του έχει διαπιστωτική και µόνο ενέργεια. ιαπλαστική ενέργεια αναπτύσσεται µετά την παρέλευση της πενταετίας ή της εφταετίας για τους κατοίκους της ηµεδαπής και της αλλοδαπής αντίστοιχα, αν δεν έχει ασκηθεί η αγωγή του άρθρου 6 του Νόµου 2664/1998 και µόνο στην περίπτωση οριστικοποίησης ανακριβούς εγγραφής. Ενδιαφέρον προβάλλεται στο σηµείο αυτό το ερώτηµα αν ο ανακριβώς εγγεγραµµένος αποκτά πρωτοτύπως από το χρόνο της δηµιουργίας του αµάχητου τεκµηρίου, µε την έννοια της νοµοθετικής διαπλάσεως, αν δηλαδή ο νοµοθέτης δηµιουργεί σε τελική ανάλυση δικαίωµα ή αν αντίθετα εµποδίζει απλώς την άσκηση των εµπράγµατων αγωγών εκ µέρους του πραγµατικού δικαιούχου. Θα µπορούσε να υποστηριχθεί ότι υπάρχει πρωτότυπη κτήση υπό τη σκέψη ότι πρέπει να υπάρχει αντιστοιχία µεταξύ του χρόνου παραγραφής και του χρόνου χρησικτησίας. Η λεγόµενη «αποσβεστική» και η λεγόµενη «κτητική» παραγραφή πρέπει να ταυτίζονται ως προς τα χρονικά τους όρια. Η ανάγκη ύπαρξης ενότητας στο σύστηµα µας οδηγεί προς την κατεύθυνση αυτή. Άλλωστε, ο νοµοθέτης του Νόµου 2664/1998 κάνει λόγο για αναµεταβίβαση ήδη κτηθείσας κυριότητας στην περίπτωση αυτή (άρθρο 7 παρ. 2) και όχι για αναγνώριση του προσβαλλόµενου µε την ανακριβή εγγραφή δικαιώµατος και τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής. 31 Σπηλιωτόπουλος, ό.π., σελ. 118, παρ. 108,. Παπανικολαΐδης, Η συµβολή της νοµολογίας του ΣτΕ εις τον καθορισµόν της έννοιας της εκτελεστής διοικητικής πράξης, Τιµητικός τόµος ΣτΕ Ι, 1979, σελ. 147 επ. 32 Κούσουλας, ό.π., σελ. 246, παρ. 707 επ. 26