Επιβλέπoντες. ΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Της ΜΑΡΙΑΣ ΗΜΑΚΗ του Παναγιώτη ΑΜ: 574 ΤΙΤΛΟΣ ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ. ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΗΜΟΣΙΟ ΚΑΙ ΙΑ ΙΚΑΣΙΑ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ.

Transcript

1 ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟ ΙΣΤΡΙΑΚΟ : ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε. ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΤΟΜΕΑΣ Α Ι ΙΩΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΡΌΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ ΩΝ ΑΣΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΑΚΟ ΕΤΟΣ: ΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Της ΜΑΡΙΑΣ ΗΜΑΚΗ του Παναγιώτη ΑΜ: 574 ΤΙΤΛΟΣ ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ. ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΗΜΟΣΙΟ ΚΑΙ ΙΑ ΙΚΑΣΙΑ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ. Επιβλέπoντες Ελισάβετ Πούλου Καλλιόπη Χριστακάκου Αθήνα, Ιανουάριος 2008

2 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ ΕΙΣΑΓΩΓΗ 5 Ι. ΓΕΝΙΚΑ ΙΙ. ΙΣΤΟΡΙΚΗ ΑΝΑ ΡΟΜΗ Η ΠΟΡΕΙΑ ΤΟΥ ΣΥΣΤΗΜΑΤΟΣ ΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΟΝ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΧΩΡΟ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΕΟΤΕΡΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΙΚΑΙΟ...7 IΙΙ. ΤΟ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΥΠΟΒΑΘΡΟ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ...13 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΥΤΕΡΟ Ο ΘΕΣΜΟΣ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ.. 17 Ι. ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΩΣ ΕΝΙΑΙΟ ΣΥΣΤΗΜΑ ΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑΣ ΓΙΑ ΟΛΑ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ...17 ΙΙ. Η ΙΑ ΙΚΑΣΙΑ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ IΙΙ. Η ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΚΑΤΑ ΤΗ ΙΑ ΙΚΑΣΙΑ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ.26 ΙV. Ο ΙΑΠΙΣΤΩΤΙΚΟΣ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΗΣ ΣΥΝΤΑΞΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ - ΤΟ ΑΜΕΤΑΒΛΗΤΟ ΤΩΝ ΤΡΟΠΩΝ ΚΤΗΣΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΑΣΤΙΚΟ ΚΩ ΙΚΑ.. 32 V. ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΤΟΥ ΣΥΣΤΗΜΑΤΟΣ ΜΕΤΑΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΩΝ ΜΕ ΤΟ ΣΥΣΤΗΜΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ

3 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΙΑΚΡΙΣΕΙΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ. Ο Ι ΙΩΤΙΚΟΣ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΩΝ Ι ΙΟΚΤΗΣΙΑΚΩΝ ΙΑΦΟΡΩΝ.. 47 Ι. Η ΗΜΟΣΙΑ ΚΑΙ Ι ΙΩΤΙΚΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ ΙΙ. ΠΡΑΓΜΑΤΑ ΕΚΤΟΣ ΣΥΝΑΛΛΑΓΗΣ.. 52 Α. ΓΕΝΙΚΑ Β. ΚΟΙΝΑ ΣΕ ΟΛΟΥΣ Γ. ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΑ ΠΟΥ ΕΞΥΠΗΡΕΤΟΥΝ ΗΜΟΣΙΟΛΟΓΙΚΟΥΣ ΣΚΟΠΟΥΣ.55 III. Ο Ι ΙΩΤΙΚΟΣ ΧΑΡΑΚΤΗΡΑΣ ΤΩΝ ΙΑΦΟΡΩΝ ΠΟΥ ΑΝΑΚΥΠΤΟΥΝ ΣΤΑ ΠΛΑΙΣΙΑ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΣΧΕΤΙΖΟΝΤΑΙ ΜΕ ΤΗΝ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ...56 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΕΤΑΡΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΗΜΟΣΙΟ ΚΑΙ ΙΑ ΙΚΑΣΙΑ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ..60 I. Η ΓΕΝΙΚΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΗΛΩΣΗΣ ΕΓΓΡΑΠΤΕΟΥ ΣΤΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΑ ΒΙΒΛΙΑ ΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ...60 ΙΙ. Η ΡΥΘΜΙΣΗ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 2 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 2 ΤΟΥ Ν. 2308/1995 ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΛΛΕΙΨΗ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΗΛΩΣΗΣ ΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΕΚ ΜΕΡΟΥΣ ΤΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ.65 Α. ΓΕΝΙΚΑ Β. ΑΡΘΡΟ 2 ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ 2 ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ 2308/ Γ. Η ΙΣΤΟΡΙΑ ΤΗΣ ΙΑΤΑΞΗΣ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 2 ΠΑΡ.2 Ν. 2308/1995 ΠΟΥ ΑΠΑΛΛΑΣΣΕΙ ΤΟ ΗΜΟΣΙΟ ΑΠΟ ΤΗΝ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΗΛΩΣΗΣ ΕΓΓΡΑΠΤΕΟΥ ΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΚΑΙ ΟΙ ΛΟΓΟΙ ΠΟΥ Ο ΗΓΗΣΑΝ ΣΤΗ ΘΕΣΠΙΣΗ ΤΗΣ..72. ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΤΗΣ ΕΛΛΕΙΨΗΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗΣ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΗΛΩΣΗΣ ΑΠΟ ΤΟ ΗΜΟΣΙΟ 74 ΙΙΙ. ΕΛΛΕΙΨΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗΣ ΤΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ ΓΙΑ ΥΠΟΒΟΛΗ ΗΛΩΣΗΣ ΕΓΓΡΑΠΤΕΟΥ ΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ

4 Α. ΥΠΑΡΞΗ ΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΤΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ ΓΙΑ ΥΠΟΒΟΛΗ ΗΛΩΣΗΣ ΕΓΓΡΑΠΤΕΟΥ ΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ. ΑΚΙΝΗΤΑ ΠΟΥ Η ΗΛΩΣΗ ΕΝ ΕΙΚΝΥΤΑΙ ΝΑ ΑΦΟΡΑ.77 Β. ΛΟΓΟΙ ΥΠΕΡ ΤΗΣ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΗΛΩΣΗΣ ΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΛΕΥΡΑ ΤΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ..79 Γ. ΑΚΙΝΗΤΑ «ΕΙΚΑΖΟΜΕΝΟΥ Ι ΙΟΚΤΗΤΗ».80 ΙV. ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΤΗΣ ΗΛΩΣΗΣ ΙΚΑΙΩΜΑΤΟΣ ΕΚ ΜΕΡΟΥΣ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ 83 V. ΕΙ ΙΚΕΣ ΙΑΤΑΞΕΙΣ ΠΟΥ ΘΕΣΠΙΖΟΥΝ ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΥΠΕΡ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ...91 Α. ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΗΜΟΣΙΟ ΚΑΙ ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΣΤΑ ΑΣΗ ΚΑΙ ΤΙΣ ΑΣΙΚΕΣ ΕΚΤΑΣΕΙΣ ΓΕΝΙΚΑ ΟΙ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΤΩΝ ΑΡΘΡΩΝ 27 ΚΑΙ 28 ΤΟΥ ΝΟΜΟΥ 2664/ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΠΟΥ ΕΧΕΙ ΚΥΡΩΘΕΙ Ο ΑΣΙΚΟΣ ΧΑΡΤΗΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΠΟΥ ΕΝ ΕΧΕΙ ΚΥΡΩΘΕΙ Ο ΑΣΙΚΟΣ ΧΑΡΤΗΣ 105 Β. ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΗΜΟΣΙΟ ΚΑΙ ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΣΤΑ ΑΙΤΙΑ ΠΟΛΕΜΟΥ ΚΤΗΘΕΝΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ.106 VI. ΥΠΟΒΟΛΗ ΑΙΤΗΣΗΣ ΙΟΡΘΩΣΗΣ ΚΑΙ ΕΝΣΤΑΣΗΣ ΑΠΟ ΤΗΝ ΠΛΕΥΡΑ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ Α. ΕΛΛΕΙΨΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΗΣ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ ΓΙΑ ΥΠΟΒΟΛΗ ΑΙΤΗΣΗΣ ΙΟΡΘΩΣΗΣ ΚΑΙ ΕΝΣΤΑΣΗΣ Β. ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΤΗΣ ΑΙΤΗΣΗΣ ΙΟΡΘΩΣΗΣ ΚΑΙ ΤΗΣ ΕΝΣΤΑΣΗΣ ΕΚ ΜΕΡΟΥΣ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΗΜΟΣΙΟΥ. 112 ΣΥΝΟΨΗ ΠΟΡΙΣΜΑΤΩΝ.120 ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ.131 4

5 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Ι. ΓΕΝΙΚΑ Τα εµπράγµατα δικαιώµατα παρέχουν εξουσία άµεση, απόλυτη, στρεφόµενη κατά παντός, για το λόγο αυτό θα πρέπει να µην καταλείπεται καµία αµφιβολία για την ύπαρξη, το είδος και την έκταση των εµπραγµάτων σχέσεων. Αναφορικά µε τα ακίνητα, αυτό επιτυγχάνεται µέσω της δηµοσιότητας των εµπραγµάτων σχέσεων επ αυτών, η οποία συµβάλλει στην προστασία τόσο των συναλλαγών στα ακίνητα όσο και των δικαιωµάτων κάθε ατόµου επ αυτών. Ο όρος δηµοσιότητα περιλαµβάνει τόσο τη λεγόµενη τυπική δηµοσιότητα, τη δυνατότητα δηλαδή κάθε ενδιαφεροµένου να πληροφορηθεί την ύπαρξη εµπραγµάτων σχέσεων στα ακίνητα, η οποία αποτελεί και όρο του ενεργού κάθε εµπράγµατης µεταβολής σ αυτά, όσο και την ουσιαστική δηµοσιότητα, η οποία αποσκοπεί στην προστασία του καλόπιστου τρίτου που συναλλάσσεται εµπιστευόµενος την πληροφόρηση που λαµβάνει. Το υφιστάµενο µέχρι τώρα σύστηµα δηµοσιότητας των εµπραγµάτων σχέσεων στα ακίνητα που βρίσκονται στην Ελληνική Επικράτεια, µε εξαίρεση την Ρόδο και την Κω, είναι το σύστηµα µεταγραφών και υποθηκών. Πρόκειται 5

6 για ένα σύστηµα προσωποκεντρικό, τυπικής δηµοσιότητας, στο οποίο καταχωρίζονται νοµικές και µόνο πληροφορίες, µε αποτέλεσµα όχι µόνο να µην αποτρέπεται ο κίνδυνος σύγχυσης ως προς την ταυτότητα των ακινήτων, αλλά σε πολλές περιπτώσεις να αποτελεί πηγή αντιδικίας και µακρών δικαστικών διενέξεων και να οδηγεί σε καταπατήσεις κυρίως σε βάρος του Ελληνικού ηµοσίου. Κύρια αιτία αυτού είναι η δυσκολία που υπάρχει στην πράξη για ασφαλή εφαρµογή στο έδαφος ενός τοπογραφικού διαγράµµατος, όπου αυτό υπάρχει, καθώς δεν είναι λίγες οι εκτάσεις εκείνες για τις οποίες δεν υπάρχει τοπογραφική αποτύπωση, αλλά και η δυσκολία ακριβούς προσδιορισµού ενός ακινήτου, η οποία γίνεται µε ατελή µέσα, όπως µε αναφορά της περιοχής και της θέσης στην οποία βρίσκεται, των πλευρικών του διαστάσεων και των όµορων ιδιοκτητών, µε συνέπεια να µην κατοχυρώνεται, µε ελάχιστες εξαιρέσεις, ο καλόπιστος συναλλασσόµενος, που για να αποκτήσει δικαίωµα σε ακίνητο, στηρίζεται στις εγγραφές που έχουν γίνει από τον άµεσο και τους απώτερους δικαιοπαρόχους του στα βιβλία που τηρούνται στο οικείο Υποθηκοφυλακείο. Κατέστη λοιπόν επιτακτική η ανάγκη αντικατάστασης του συστήµατος αυτού, από ένα σύστηµα που θα συνέβαλε αποφασιστικά στην ασφάλεια των συναλλαγών. Πρόκειται για το Κτηµατολόγιο, ένα σύστηµα κτηµατοκεντρικό, ουσιαστικής δηµοσιότητας, που κατοχυρώνει ευρύτερα τη δηµόσια πίστη και συµβάλλει στην ασφάλεια του δικαίου, καθώς προστατεύει τον καλόπιστο που συναλλάσσεται εµπιστευόµενος τις κτηµατολογικές εγγραφές αλλά και ένα σύστηµα στο οποίο καταχωρίζονται όχι µόνο νοµικές αλλά και πρόσθετες πληροφορίες, κυρίως για τη χρήση και την αξία των ακινήτων. Οι νοµικές και τεχνικές πληροφορίες αποσκοπούν στον ακριβή καθορισµό των ακινήτων, ως υποκειµένων σε δηµοσιότητα ιδιοκτησιακών αντικειµένων και των επ αυτών δικαιωµάτων και βαρών, µε τρόπο που να διασφαλίζεται η δηµόσια πίστη, παρέχοντας ταυτόχρονα µια σταθερή, εύχρηστη και αξιόπιστη βάση για την άσκηση πολιτικής ορθολογικού σχεδιασµού, περιβαλλοντικής, οικονοµικής, κοινωνικής κτλ, που θα συµβάλει αποφασιστικά στην γενικότερη αναπτυξιακή πολιτική της Χώρας. Η δε αποτύπωση του ακινήτου στο σύστηµα του 6

7 Κτηµατολογίου γίνεται σε ευρύτερο κτηµατολογικό διάγραµµα, όχι µεµονωµένα αλλά σε συσχετισµό µε τα υπόλοιπα ακίνητα της ευρύτερης περιοχής, οπότε δηµιουργείται ασφάλεια αναφορικά µε την έκταση, την ταυτότητά του και την ακριβή του θέση σε σχέση µε τα άλλα ακίνητα. ΙΙ. ΙΣΤΟΡΙΚΗ ΑΝΑ ΡΟΜΗ Η ΠΟΡΕΙΑ ΤΟΥ ΣΥΣΤΗΜΑΤΟΣ ΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΟΝ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΧΩΡΟ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΕΟΤΕΡΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΙΚΑΙΟ Στον ελληνικό χώρο επικράτησε το σύστηµα των µεταγραφών και υποθηκών, 1 ως σύστηµα δηµοσιότητας επί των ακινήτων, έναντι εκείνου του κτηµατολογίου. Ο λόγος ήταν κυρίως πρακτικός, καθώς δεν υπήρχε τοπογραφική αποτύπωση των ακινήτων της ελληνικής επικράτειας, στη βάση της οποίας θα στηριζόταν η σύνταξη των κτηµατολογικών βιβλίων. Παρ όλα αυτά η Ελλάδα ανήκει στις χώρες εκείνες της Ευρώπης που από νωρίς είχαν αντιληφθεί τη σηµασία του και για το λόγο αυτό ακολούθησαν στην πορεία πολλές προσπάθειες θέσπισης του Κτηµατολογίου, που όλες όµως έµειναν χωρίς αποτέλεσµα, µέχρι πρόσφατα 2. Μια πρώτη απόπειρα εισαγωγής στον ελληνικό χώρο του συστήµατος του κτηµατολογίου έγινε το 1836 µε την έκδοση του β.δ της 2ας εκεµβρίου «περί κτηµατολογίου». Πρόκειται για µια προσπάθεια των Βαυαρών 1 Το ελληνικό δίκαιο εισήγαγε το γαλλικό σύστηµα µεταγραφών και υποθηκών µε τους νόµους 11/23 Αυγούστου 1839 περί Υποθηκών και ΤΖ περί Μεταγραφής, παράλληλα µε τα ειδικότερα, εκτελεστικά κατά βάση, διατάγµατα που περιλαµβάνουν ρυθµίσεις σχετικά µε τη λειτουργία των υποθηκοφυλακείων και τις εγγραφές στα τηρούµενα βιβλία. Ο Αστικός Κώδικας (άρθρα ) επανέλαβε τις διατάξεις του νόµου περί µεταγραφής, µε ελάχιστες τροποποιήσεις (ιδίως άρθρα 1196, 1203, 1204, 1206, 618, 1208). Το άρθρο 66 ΕισΝΑΚ κατήργησε τους νόµους περί µεταγραφών και υποθηκών, διατηρήθηκαν όµως σε ισχύ τα εκτελεστικά αυτών διατάγµατα, µε κάποιες προσαρµογές στα στις νέες διατάξεις του ΑΚ. Ο ΑΚ µάλιστα µε το άρθρο 1033 καθιερώνει το αιτιώδες της εµπράγµατης σύµβασης για τη µεταβίβαση των ακινήτων, εισάγοντας έτσι τοµή στο δίκαιο για τη µεταβίβαση των ακινήτων. 2 Καρούσος, Περί εισαγωγής του συστήµατος των κτηµατικών βιβλίων, σ

8 νοµοθετών να µεταφέρουν στο ελληνικό δίκαιο το γερµανικό σύστηµα του κτηµατολογίου. Το β.δ όµως δεν ίσχυσε ποτέ καθώς ποτέ δεν εκδόθηκαν τα σχετικά εκτελεστικά διατάγµατα. Η πρώτη σοβαρή προσπάθεια σύνταξης Κτηµατολογίου έγινε επί Χαριλάου Τρικούπη 3, οπότε και συντάσσεται το νοµοσχέδιο της 16 ης εκεµβρίου 1888 «περί συστάσεως Τµήµατος χαρτογραφίας παρά τω Υπουργείω Στρατιωτικών», που σκοπό είχε τη σύνταξη κτηµατολογικού χάρτη των δηµοσίων γαιών και τη διαβεβαίωση ότι αυτό θα ήταν η αφετηρία για τη σύνταξη γενικού κτηµατολογίου. Το νοµοσχέδιο όµως εγκαταλείφθηκε. Τον επόµενο χρόνο ο Χαρίλαος Τρικούπης έστειλε στη Βιέννη τον µηχανικό Κ..Καρούσο 4, για να µελετήσει το θέµα της κτηµατογράφησης της χώρας. Αυτός µέσα από µελέτες και άρθρα του προσπαθούσε να τονίσει την ανάγκη εισαγωγής του «αποδεικτικού κτηµατολογίου», όπως το ονόµαζε, και να πείσει τους ιθύνοντες να προβούν ση σύνταξή του. Ο Καρούσος προετοίµασε τον ερχοµό στην Ελλάδα αυστριακής αποστολής, που θα συνέβαλε στις προσπάθειες κατάρτισης Κτηµατολογίου. Πράγµατι η αυστριακή αποστολή ήλθε στην Ελλάδα το 1889 και παρέµεινε για εννέα χρόνια. Αποτέλεσµα των εργασιών της ήταν να τεθούν οι βάσεις των χαρτογραφικών υπηρεσιών του στρατού που δηµιουργήθηκαν αργότερα και η ίδρυση της σηµερινής Γ.Υ.Σ 5. Κοινωνός των ιδεών του Καρούσο για σύνταξη κτηµατολογίου έγινε και ο Ελευθέριος Βενιζέλος, ο οποίος µε τη σειρά του ανέθεσε στον καθηγητή του ρωµαϊκού δικαίου ηµήτριο Παππούλια να συντάξει µε τη συνδροµή του Καρούσου πλήρη νοµοθεσία. Συντάχθηκε λοιπόν ο ν.γχνζ του 1910 «περί του κτηµατικού χάρτου και οροθεσίας ακινήτων κτηµάτων» και νοµοσχέδιο περί κτηµατικών βιβλίων και κτηµατολογίου βασισµένο στο γερµανικό και ελβετικό δίκαιο. Η Χαρτογραφική Υπηρεσία Στρατού στηριζόµενη στο νόµο αυτό, ξεκίνησε χαρτογραφικές εργασίες στην Αθήνα. Το 1914 µάλιστα το 3 Γαζής, Το κτηµατολόγιο και τα κτηµατικά βιβλία, ΝοΒ 1992, τόµος 40, σ 1170 επ, Βαρβαρέσος, Ο θεσµός των κτηµατικών βιβλίων, σ 147 επ 4 Γαζής, Το κτηµατολόγιο και τα κτηµατικά βιβλία, ΝοΒ 1992, τόµος 40, σ 1170 επ, Βαρβαρέσος, Ο θεσµός των κτηµατικών βιβλίων, σ 147 επ, Καρούσος, Περί εισαγωγής του συστήµατος των κτηµατικών βιβλίων, σ.1 επ, 5 ονάτος, Η συµβολή του πολυσήµαντου κτηµατολογίου, σ 38, Βαρβαρέσος, Ο θεσµός των κτηµατικών βιβλίων, σ

9 Πολυτεχνείο απέστειλε τον ηµήτριο Λαµπαδάριο στη Γερµανία και την Ελβετία, ως υπότροφο, για σπουδές στον τοµέα του Κτηµατολόγιου. Μόλις επέστρεψε ανέλαβε την εποπτεία των εργασιών του Κτηµατολογίου της Θεσσαλονίκης και συµµετείχε µε τους Θ.Πετιµεζά και Π.Αγαθονίκου σε επιτροπή, που σκοπό είχε τη σύνταξη νοµοσχεδίου περί κτηµατολογίου ολόκληρης της ελληνικής επικράτειας. Κάθε προσπάθεια όµως διεκόπη µε τον πρώτο παγκόσµιο πόλεµο. Μόλις έληξε ο πόλεµος άρχισε από το Υπουργείο Συντονισµού η κτηµατογράφηση της Αθήνας και της περιφέρειάς της και εκδόθηκε το ν.δ. της 8/ , όπως αργότερα συµπληρώθηκε, µε το οποίο καθιερώνονται τα κτηµατολογικά βιβλία, τα οποία εισήχθησαν στο Παλαιό Φάληρο και την Καλλιθέα. Η Τοπογραφική Υπηρεσία του Υπουργείου Γεωργίας µάλιστα, που ιδρύθηκε το 1918, είχε ήδη προβεί σε µεγάλης έκτασης κτηµατολογικές τοπογραφήσεις για τις περιοχές όπου έγιναν αποκαταστάσεις ακτηµόνων και προσφύγων. 6 Το θέµα του κτηµατολογίου όπως είναι επόµενο απασχόλησε και τους Συντάκτες του Αστικού Κώδικα. Ο Θηβαίος στην εισηγητική του έκθεση επί του διαγράµµατος για το Εµπράγµατο ίκαιο πρότεινε να περιληφθεί στον Α.Κ. από την εισαγωγή του, κεφάλαιο «περί κτηµατολογικών βιβλίων», του οποίου οι διατάξεις θα ενεργοποιούνταν σύµφωνα µε σχετικές διατάξεις του ΕισΝΑΚ σε κάθε περιοχή τη χώρας, από τη στιγµή που θα καταρτιζόταν εκεί κτηµατολόγιο. 7 Την πρότασή του αυτή υιοθέτησε και η Αναθεωρητική Επιτροπή στη συνεδρίαση της 21 ης Νοεµβρίου 1930, τελικά όµως δεν περιελήφθησαν σχετικές διατάξεις στον Α.Κ., που τέθηκε σε ισχύ τον Φεβρουάριο του Γενικό Κτηµατολόγιο όµως είχε ήδη καταρτισθεί και λειτουργούσε στη Ρόδο, την Κω και στο ήµο Πόρτο-Λάγο της Λέρου, από την εποχή της ιταλοκρατίας. Το 1947, µετά την προσάρτηση των ωδεκανήσων στην Ελλάδα, παρά το γεγονός ότι ο Έλληνας νοµοθέτης, εισήγαγε και εκεί τον Α.Κ. 6 Βαρβαρέσος, οπ,σ153 επ, Γαζής,οπ, ΝοΒ 40, σ ΣχΑΚ, Εµπρ, σ

10 και τον Εισαγωγικό του Νόµου, διατήρησε σε ισχύ σε τοπικό επίπεδο το πλεονεκτούν σε σχέση µε το σύστηµα µεταγραφών, σύστηµα του κτηµατολογίου. Προβλέπεται δηλαδή συγκεκριµένα στο άρθρο 8 παρ.2 του ν. 510/1947 «περί της εν ωδεκανήσω εφαρµοστέας αστικής νοµοθεσίας» ότι «αι περί κτηµατολογίου ισχύουσαι ήδη εν ωδεκανήσω διατάξεις διατηρούνται εν ισχύει». Πρόκειται για το ιάταγµα 132/1929 του τότε Ιταλού Κυβερνήτη της ωδεκανήσου περί εγκρίσεως του Κτηµατολογικού Κανονισµού, µε τον οποίο κωδικοποιήθηκε η έως τότε διάσπαρτη σε επιµέρους νοµοθετήµατα κτηµατολογική νοµοθεσία. Σε ένα µικρό λοιπόν τµήµα της ελληνικής επικράτειας εφαρµόζεται το ασφαλές σύστηµα δηµοσιότητας των εµπραγµάτων σχέσεων επί ακινήτων, πολύ νωρίτερα από την υπόλοιπη Ελλάδα, το οποίο και αποτέλεσε οδηγό για τις προσπάθειες εισαγωγής κτηµατολογίου στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας, που ακολούθησαν. Το Υπουργείο ικαιοσύνης, το 1939, συγκρότησε επιτροπή µε εισηγητή τον Ανδρέα Γαζή, προκειµένου να µελετήσει το ζήτηµα της τµηµατικής εισαγωγής του συστήµατος των κτηµατολογικών βιβλίων µε αξιοποίηση των υφισταµένων κτηµατογραφήσεων. Το πόρισµα της επιτροπής προέτρεπε τους αρµοδίους να προβούν στις αναγκαίες ενέργειες για αντικατάσταση των βιβλίων µεταγραφών µε τα κτηµατολογικά βιβλία. Ο δεύτερος παγκόσµιος πόλεµος όµως διέκοψε και πάλι κάθε εργασία. Μετά την απελευθέρωση το ζήτηµα ανέκυψε πολλές φορές και κατά καιρούς συστάθηκαν πολλές επιτροπές. 8 Σηµαντικότερη είναι η προσπάθεια της επιτροπής που συστήθηκε από το Υπουργείο ικαιοσύνης το 1958, µε εισηγητή τον Γαζή. Σκοπός της η µεταρρύθµιση του ισχύοντος συστήµατος των δηµοσίων βιβλίων για τα ακίνητα. Οι εργασίες της επιτροπής κατέληξαν στους ν. 4189/1961 άρθρο 13, ν. 4201/1961 και το β.δ. 533/1963, που επέφεραν βελτιώσεις στο ισχύον σύστηµα της εµπράγµατης δηµοσιότητας, όσον αφορά στα βιβλία κ.λ.π. Λόγω της αντίδρασης όµως των άµισθων υποθηκοφυλάκων, η µεταρρύθµιση δεν 8 αναλυτικά Γαζή, οπ, ΝοΒ 40, σ 1172 επ 10

11 προχώρησε στην πράξη. 9 Η επταετής δικτατορία που ακολούθησε µαταίωσε κάθε σκέψη µεταρρύθµισης, όπως και την πλήρη εφαρµογή των νοµοθετηθέντων. Το 1975, µετά την αποκατάσταση της ηµοκρατίας, η πρώτη µετεκλογική κυβέρνηση συνέστησε νέα Επιτροπή υπό την προεδρία του Γαζή, για να µελετήσει την κατάρτιση κτηµατολογίου και την εισαγωγή των κτηµατικών βιβλίων. Η Επιτροπή είχε στη διάθεσή της αρκετό υλικό λόγω της ευρύτατης κτηµατογράφησης που είχε γίνει ήδη, ύστερα από αεροφωτογραφήσεις, από την αρµόδια ιεύθυνση του Υπουργείου ικαιοσύνης. Η απογραφή µάλιστα των κτηµάτων που είχε γίνει, ήταν ικανοποιητική για την εισαγωγή των κτηµατικών βιβλίων και το µόνο που απέµενε ήταν η σύστασή τους. Οι υπηρεσίες όµως του Υπουργείου ικαιοσύνης δεν αναλάµβαναν τη σύνταξη των φύλλων των κτηµατικών βιβλίων και για το λόγο αυτό έπρεπε να συσταθεί ειδική υπηρεσία, κάτι που απαιτούσε δαπάνες, που το σίγουρο ήταν ότι δεν έπρεπε να επιβληθούν στα, ήδη επιβεβαρηµένα µε µεγάλα βάρη, ακίνητα. 10 Το γεγονός αυτό σε συνδυασµό µε την αντίθεση των τεχνικών, µελών της επιτροπής, στην εισαγωγή του θεσµού των κτηµατικών βιβλίων, ανάγκασαν τον Ανδρέα Γαζή να παραιτηθεί και να σταµατήσει για µια ακόµη φορά το έργο της εισαγωγής του συστήµατος του κτηµατολογίου 11. Το 1982 ο Αντώνης Τρίτσης, Υπουργός τότε ΠΕΧΩ Ε, συνέστησε νέα Επιτροπή, αποτελούµενη από καθηγητές της νοµικής, δικαστικούς και στελέχη του Υπουργείου, µε σκοπό την ολοκλήρωση του κτηµατολογίου και την εισαγωγή των κτηµατικών βιβλίων. Στη διάρκεια του 1983, η Επιτροπή πραγµατοποίησε κάποιες λίγες συνεδριάσεις, για τις εργασίες της όµως δεν ενδιαφέρθηκε ο διάδοχος του Τρίτση στο Υπουργείο ΠΕΧΩ Ε 12. Ο τελευταίος κύκλος σοβαρών προσπαθειών κατάρτισης Εθνικού Κτηµατολογίου άρχισε το 1986, οπότε και ψηφίστηκε ο νόµος 1647/ Γαζής, οπ, ΝοΒ 40, σ Ανδρέας Γαζής, Η φορολογία επί αστικών ακινήτων εν γένει, άρθρο στο ΦΝ 1950, σ.442επ 11 Α. Γαζής,ο.π., ΝοΒ 40, σ Α. Γαζής, ο.π., ΝοΒ 40,σ

12 (ΦΕΚ Α 141/ ). Με το νόµο αυτό συστάθηκε νοµικό πρόσωπο δηµοσίου δικαίου µε την «επωνυµία» Οργανισµός Κτηµατολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος (ΟΚΧΕ), µε έδρα την Αθήνα και αποκεντρωµένη ανάπτυξη, που εποπτεύεται από τον Υπουργό Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων. Σκοπός του Οργανισµού αυτού µεταξύ άλλων είναι, σύµφωνα µε το άρθρο 1 παρ 2 του ίδιου νόµου, η σύνταξη, τήρηση και ενηµέρωση του ενιαίου αποδεικτικού κτηµατολογίου της Ελλάδας (χωρίς όµως να διευκρινίζεται τι σηµαίνει αποδεικτικό κτηµατολόγιο), η γεωδαιτική κάλυψη της και η χαρτογράφηση της Χώρας, η απογραφή και χαρτογράφηση των φυσικών διαθεσίµων της και η δηµιουργία τράπεζας στοιχείων γης και περιβάλλοντος. Μετά από εννέα χρόνια αδικαιολόγητης αδράνειας και καθυστέρησης, ακολούθησε η ψήφιση δύο νόµων. Πρόκειται για τον ν. 2308/1995: «Κτηµατογράφηση για τη δηµιουργία Εθνικού Κτηµατολογίου. ιαδικασία έως τις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία και άλλες διατάξεις», ο οποίος περιέχει κανονιστικές διατάξεις για τη σύνταξη του Κτηµατολογίου, αναφέρεται στην πρώτη φάση της διαδικασίας της κτηµατογράφησης και αποτελεί το αναγκαίο υπόβαθρο και προστάδιο για τη δηµιουργία του συστήµατος του Κτηµατολογίου. Η φάση αυτή ξεκινά από την κήρυξη µιας ορισµένης περιοχής υπό κτηµατογράφηση και φθάνει ως τις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία. Καθώς και για τον ν.2664/1998: «Εθνικό Κτηµατολόγιο και άλλες διατάξεις», ο οποίος καλύπτει τη δεύτερη φάση, της τήρησης και λειτουργίας του Εθνικού Κτηµατολογίου από τις πρώτες εγγραφές και ύστερα, ρυθµίζοντας τη λειτουργία του Κτηµατολογίου µετά από το πέρας των κτηµατογραφήσεων. 13 Πρόκειται για δύο άρτια νοµοθετήµατα, τα οποία συµβάλλουν και εξασφαλίζουν την ασφαλή µετάβαση της ελληνικής έννοµης τάξης, από το µέχρι τώρα ισχύον σύστηµα µεταγραφών και υποθηκών στο σύστηµα του Κτηµατολογίου. Φορέας δε του Εθνικού Κτηµατολογίου είναι ο Ο.Κ.Χ.Ε., ο οποίος κατά τη φάση της σύνταξης του Κτηµατολογίου συνεπικουρείται στο έργο του αυτό, 13 ΕισΕκθ Ν.2308/1995, Α6 12

13 από την ανώνυµη εταιρία µε την επωνυµία «Κτηµατολόγιο Α.Ε.», η οποία συστάθηκε για το σκοπό αυτό. Στην αρµοδιότητα του Ο.Κ.Χ.Ε. ανήκει, µεταξύ άλλων, η σύνταξη, τήρηση και ενηµέρωση του Κτηµατολογίου (άρθρο 1 παρ.3 ν.2308/1995). Στο νόµο αυτό υπάρχουν διατάξεις που υποχρεώνουν τις δηµόσιες υπηρεσίες και τους φύλακες µεταγραφών και υποθηκών να συνεργάζονται µε τον Ο.Κ.Χ.Ε., µε σκοπό την ενηµέρωση των στοιχείων που τηρούνται από αυτόν σχετικά µε τις όποιες µεταβολές επέρχονται στα δικαιώµατα επί των ακινήτων (άρθρα 3,5,8 α,8β ν.2308/1995). ΙIΙ. ΤΟ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΥΠΟΒΑΘΡΟ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ Το Εθνικό Κτηµατολόγιο οργανώνεται στη βάση δύο νοµοθετηµάτων, του νόµου 2308/1995 και του νόµου 2664/1998. Οι νόµοι αυτοί διέπουν δύο διακριτές µεταξύ τους φάσεις του θεσµού: τη φάση της σύνταξης και τη φάση της τήρησης και λειτουργίας του Εθνικού Κτηµατολογίου. Ο ν.2308/ , που φέρει τον τίτλο «Κτηµατογράφηση για τη δηµιουργία Εθνικού Κτηµατολογίου- ιαδικασία έως τις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία και άλλες διατάξεις», διέπει την πρώτη φάση της διαδικασίας για τη δηµιουργία του Εθνικού Κτηµατολογίου, τη λεγόµενη προδικασία και ρυθµίζει τα σχετικά µε τη σύνταξη του Εθνικού Κτηµατολογίου. Η φάση αυτή αρχίζει µε την κήρυξη µιας περιοχής υπό κτηµατογράφηση και φθάνει έως τις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία. Ο νόµος αυτός περιέχει κανονιστικού περιεχοµένου διατάξεις (άρθρα 1-12), που ρυθµίζουν τη διοικητική διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί για την κτηµατογράφηση της χώρας. 14 Όπως ισχύει µετά τις τροποποιήσεις του µε τους ν.2508/1997 και 2664/

14 Κρίθηκε σκόπιµο µάλιστα να προηγηθεί της όλης νοµοθετικής εργασίας ο ν.2308/1995, που αφορά στην αρχική φάση της κτηµατογράφησης, καθώς αυτή αποτελεί την αναγκαία προϋπόθεση για τη δηµιουργία των κτηµατολογικών στοιχείων, που αποτελούν τη βάση και το αναγκαίο υπόβαθρο της λειτουργίας του Κτηµατολογίου 15. Πρόκειται συγκεκριµένα, για τη δηµιουργία των κτηµατολογικών διαγραµµάτων και των κτηµατολογικών πινάκων, που ουσιαστικά έχουν το ίδιο περιεχόµενο µε το περιεχόµενο των φύλλων των κτηµατολογικών βιβλίων. Ο ν.2664/1998, που τιτλοφορείται «Εθνικό Κτηµατολόγιο και άλλες διατάξεις», ρυθµίζει τα σχετικά µε την τήρηση και τη λειτουργία του Κτηµατολογίου. Περιέχει διατάξεις (άρθρα 1-23) για την τήρηση του Εθνικού Κτηµατολογίου, τη λειτουργία των κτηµατολογικών γραφείων στις κτηµατογραφηµένες περιοχές, αλλά και για τη µετάβαση από το ισχύον σήµερα σύστηµα µεταγραφών και υποθηκών στο σύστηµα του κτηµατολογίου, µε αφετηρία τις «πρώτες εγγραφές» (άρθρο 6). Πρόκειται για δύο νόµους που ενώ κατ αρχήν ρυθµίζουν διαφορετικές αλλά αναγκαίες φάσεις του θεσµού - ο ν.2308/1995 τη σύνταξη και ο ν.2664/1998 τη λειτουργία του Κτηµατολογίου - εντούτοις αποτελούν δύο διαδοχικά στάδια που έχουν τον ίδιο δικαιοπολιτικό στόχο, τη µετάβαση από το σύστηµα µεταγραφών και υποθηκών, στο σύστηµα του Κτηµατολογίου και των κτηµατολογικών βιβλίων. Το σηµείο στο οποίο τέµνονται οι δύο αυτές φάσεις είναι οι πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία. Έτσι ο ν.2308/1995 ρυθµίζει τη διαδικασία της κτηµατογράφησης, που οδηγεί στις πρώτες εγγραφές, ενώ ο ν.2664/1998 αφορά τη λειτουργία των κτηµατολογικών βιβλίων και διέπει τα σχετικά µε τις πρώτες και τις µεταγενέστερες εγγραφές. Ενόψει των ανωτέρω µάλιστα, οδηγούµαστε στο συµπέρασµα ότι παρά το γεγονός ότι τα δύο αυτά νοµοθετήµατα αφορούν διαφορετικές φάσεις της πορείας προς την καθιέρωση του συστήµατος του Κτηµατολογίου, αυτό σε καµία περίπτωση δεν αποκλείει την αναλογική ή και ευθεία εφαρµογή των διατάξεων του ν.2664/1998, ως κανονιστικά 15 ΕισΕκθ Ν.2308/1995, Α6. ΕισΕκθ Ν.2664/1998, Α14 14

15 πληρέστερου νόµου, για την κάλυψη κενών του ν.2308/1995. Άλλωστε, όπως ρητά αναφέρεται στην εισηγητική έκθεση του ν.2308/ , ο νόµος αυτός έχει διαδικαστικό χαρακτήρα και αποσκοπεί στην εξυπηρέτηση αναγκών του ουσιαστικού κτηµατολογικού δικαίου. Θα πρέπει λοιπόν ο εφαρµοστής του δικαίου να προβαίνει σε µια σύµφωνη µε το ουσιαστικό κτηµατολογικό δίκαιο, ερµηνεία των διατάξεων του διαδικαστικού δικαίου. Μάλιστα και το άρθρο 3 εδ.α ν.2308/1995, σχετικά µε τα δικαιώµατα για τα οποία υπάρχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης στο στάδιο της κτηµατογράφησης, παραπέµπει στο άρθρο 12 ν.2664/1998 που ρυθµίζει τα σχετικά µε τα δικαιώµατα στα οποία αφορούν οι εγγραπτέες στα κτηµατολογικά βιβλία πράξεις, σε καθεστώς λειτουργούντος κτηµατολογίου, αλλά και το άρθρο 4 ν.2664/1998, αναφέρεται στο αντικείµενο των κτηµατολογικών εγγραφών και καλύπτει έτσι το κενό του ν.2308/1995. Ο ν.2664/1998 άλλωστε ρυθµίζει τα σχετικά µε τη σύσταση και λειτουργία των κτηµατολογικών γραφείων και περιέχει µεταβατικές διατάξεις για την οµαλή µετάβαση από το σύστηµα µεταγραφών και υποθηκών στο σύστηµα του Κτηµατολογίου. Οι νόµοι 2308/1995(ΦΕΚ 114 Α/ ), που αφορά τη διαδικασία της κτηµατογράφησης και 2664/1998 (ΦΕΚ 275 Α/ ), που σχετίζεται µε τη λειτουργία του Εθνικού Κτηµατολογίου, τροποποιήθηκαν διαδοχικά από τους νόµους 2508/1997 (ΦΕΚ 124 Α/ ), 2664/1998, 3208/2003, 3127/2003 (ΦΕΚ 67 Α/2003), 3212/2003 (ΦΕΚ 308 Α/2003), 3481/2006 και 3559/ Με τις διαδοχικές αυτές τροποποιήσεις επιχειρήθηκε σταδιακά η προσαρµογή της νοµοθεσίας για το εθνικό κτηµατολόγιο στις απαιτήσεις της πράξης, όπως αυτές αναδείχθηκαν από την εµπειρία της εφαρµογής του θεσµού. Με το νόµο 3481/2006, µάλιστα επιδιώκεται η ουσιαστική περαιτέρω βελτίωση του συστήµατος του Κτηµατολογίου, τόσο σε επίπεδο κτηµατογράφησης όσο και σε επίπεδο λειτουργίας του, προκειµένου να αντιµετωπιστούν οι υπάρχουσες ατέλειές του, όπως αυτές προέκυψαν µέσα 16 ΕισΕκθ Ν.2308/1995, Α9 17 Κώδικας Νοµικού Βήµατος 55, Μάϊος 2007, σελ. 913,

16 στα πλαίσια της εφαρµογής του στην πράξη και διαπιστώθηκαν από όλους τους εµπλεκόµενους φορείς αλλά και από τις εποπτικές για το κτηµατολόγιο Αρχές Όσον αφορά λοιπόν τη διαδικασία κτηµατογράφησης διαπιστώνεται η ανάγκη απλούστευσης και επιτάχυνσής της, ούτως ώστε να διασφαλίζεται η ασφάλεια των εγγραφών, να επιτυγχάνεται η λειτουργικότητα της διαδικασίας, και κατ επέκταση να αποφεύγεται η άσκοπη ταλαιπωρία των πολιτών και η αδικαιολόγητη επιβάρυνση του προϋπολογισµού του έργου. Στο δε στάδιο της λειτουργίας του Κτηµατολογίου, διαπιστώνεται η ανάγκη για περαιτέρω βελτιώσεις της νοµοθεσίας για το εθνικό κτηµατολόγιο, όπως αυτή προκύπτει µέσα από την εµπειρία που δηµιουργεί η λειτουργία στην πράξη των µεταβατικών κτηµατολογικών γραφείων, τα οποία τίθενται σταδιακά σε λειτουργία µέχρι την ολοκλήρωση όλων των τρεχουσών µελετών κτηµατογράφησης. Ο νόµος 3481/2006 περιέχει ρυθµίσεις που επιδιώκουν να επιφέρουν τις βελτιώσεις αυτές και ως κύριο στόχο έχουν την απλοποίηση της διαδικασίας διορθώσεως των πρώτων εγγραφών, όπου αυτό είναι εφικτό, ανάλογα µε τις ιδιαιτερότητες τις κάθε περιπτώσεως. Με τις ρυθµίσεις αυτές υλοποιείται σε ρεαλιστική βάση η ήδη προβλεπόµενη στον νόµο χρηµατοδότηση του έργου µε την επιβολή τέλους κτηµατογράφησης, ενώ παράλληλα λαµβάνεται µέριµνα για τη χρηµατοδότηση της λειτουργίας του κτηµατολογίου, έτσι ώστε να καταστεί εφικτή η οργάνωση και στελέχωση των κτηµατολογικών γραφείων, τα οποία θα είναι σε θέση να αξιοποιήσουν στον µέγιστο βαθµό το παραγόµενο κατά την κτηµατογράφηση έργο και να εξυπηρετήσουν τον Έλληνα πολίτη µε τρόπο που αρµόζει σε µια σύγχρονη ευρωπαϊκή χώρα Αιτιολογική Έκθεση του Ν.3481/2006, Τροποποιήσεις στη νοµοθεσία για το Εθνικό Κτηµατολόγιο και άλλες διατάξεις, Ι Γενικά 16

17 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΕΥΤΕΡΟ Ο ΘΕΣΜΟΣ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ Ι. ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΩΣ ΕΝΙΑΙΟ ΣΥΣΤΗΜΑ ΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑΣ ΓΙΑ ΟΛΑ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ Το Εθνικό Κτηµατολόγιο αποτελεί ένα ενιαίο (µε τις ίδιες προδιαγραφές και τα ίδια κριτήρια) σύστηµα οργανωµένων σε κτηµατοκεντρική βάση νοµικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της Επικράτειας ( άρθρο 1 παρ.1α ν.2664/1998). Αφορά δηλαδή τόσο τα ακίνητα που ανήκουν στο ηµόσιο, στους Ο.Τ.Α. και στα λοιπά Ν.Π... όσο και αυτά που ανήκουν σε ιδιώτες, φυσικά και νοµικά πρόσωπα 19. Οι νοµικές και τεχνικές πληροφορίες που καταχωρίζονται σε αυτό στόχο έχουν τον ακριβή καθορισµό των ακινήτων, ως ιδιοκτησιακά αντικείµενα που υπόκεινται σε δηµοσιότητα και των επ αυτών δικαιωµάτων και των βαρών, µε τρόπο που να διασφαλίζεται η δηµόσια πίστη, προστατεύοντας έτσι τον καλόπιστο τρίτο που συναλλάσσεται εµπιστευόµενος τις κτηµατολογικές εγγραφές 20 και κατ επέκταση παρέχοντας ασφάλεια 19 ΕισΕκθ Ν.2664/1998, Α15 20 Εισαγωγική Έκθεση Ν. 2664/1998, Α15 και άρθρο 1 παρ.2 α ν.2664/

18 δικαίου στο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Πέραν των νοµικών και τεχνικών πληροφοριών, προβλέπεται η καταχώρηση στα κτηµατολογικά βιβλία και πρόσθετων πληροφοριών, που σχετίζονται µε το χαρακτήρα, τη χρήση, την αξία των ακινήτων, και που είναι ιδιαίτερα σηµαντικές για το σχεδιασµό και την εφαρµογή προγραµµάτων πολιτικής γης (περιβαλλοντικής, οικονοµικής, κοινωνικής κλπ) και τη γενικότερη άσκηση της αναπτυξιακής πολιτικής. Χαρακτηριστική λοιπόν είναι η διάκριση του Κτηµατολογίου σε τεχνικό και νοµικό. Το τεχνικό Κτηµατολόγιο συνδέεται µε την απογραφή του συνόλου των ακινήτων της Ελληνικής Επικράτειας, προκειµένου να παρουσιάζεται ανάγλυφα η εικόνα της πραγµατικής κτηµατικής κατάστασης της χώρας. Η απογραφή περιλαµβάνει την έκταση, τα όρια, το είδος, τη χρήση και τον δικαιούχο εµπραγµάτου δικαιώµατος κάθε ακινήτου 21. Αποτελεί δε την αναγκαία προϋπόθεση της σύνταξης του νοµικού κτηµατολογίου και των κτηµατικών βιβλίων. Το νοµικό Κτηµατολόγιο σχετίζεται µε την τήρηση και τη διαρκή ενηµέρωση, από την αρµόδια δηµόσια αρχή, των κτηµατικών βιβλίων, τα οποία εξασφαλίζουν τη δηµοσιότητα των ιδιοκτησιακών σχέσεων επί των ακινήτων, των καταστάσεων και των δικαιωµάτων που σχετίζονται µε αυτά, µε στόχο την ασφάλεια των συναλλαγών, µέσω της προστασίας του προσώπου που προβαίνει σε συναλλαγή, εµπιστευόµενο το περιεχόµενό τους. Η τήρηση των κτηµατολογικών βιβλίων αφορά κάθε ακίνητο, όπως αυτό έχει προσδιοριστεί µε το τεχνικό κτηµατολόγιο και η αναζήτηση γίνεται µε βάση όχι τον ιδιοκτήτη αλλά το ακίνητο, αν και υπάρχουν και αλφαβητικά ευρετήρια ιδιοκτητών 22. Να σηµειωθεί ότι το Κτηµατολόγιο εξατοµικεύει κάθε ακίνητο, προσδίδοντας σε κάθε ιδιοκτησιακό αντικείµενο έναν ιδιαίτερο, µοναδικό και αποκλειστικό αριθµό, ενώ αποτυπώνει τη συνολική εικόνα των υφισταµένων ιδιοκτησιακών και λοιπών εγγραπτέων δικαιωµάτων, βαρών και δεσµεύσεων επί των ακινήτων. Με τον τρόπο αυτό αλλά και τη δηµόσια πίστη που 21 Λ.Γεωρακόπουλος, Το πρόβληµα του Κτηµατολογίου, ΝοΒ 39,σ Λ.Γεωρακόπουλος, ο.π 18

19 παρέχουν οι κτηµατολογικές εγγραφές, συµβάλλει στην ασφάλεια δικαίου, περιορίζοντας τις διαφορές και τις διενέξεις σχετικά µε την ταυτότητα και τα όρια των ακινήτων. Η δε καταγραφή των δεδοµένων και των στοιχείων σε αυτό γίνεται όχι µόνο σε έντυπη αλλά και σε ηλεκτρονική µορφή, προκειµένου να διευκολύνεται η πρόσβαση σε αυτά. Σηµείο τοµή στο σύστηµα του Κτηµατολογίου είναι η δηµιουργία αµάχητου τεκµηρίου για τις πρώτες εγγραφές, µετά την πάροδο οκταετίας ή δεκαετίας για το Ελληνικό ηµόσιο και για αυτούς που κατοικούν ή εργάζονται µόνιµα στα εξωτερικό, και µαχητό για τις µεταγενέστερες της πρώτης εγγραφής καταχωρίσεις στα κτηµατολογικά βιβλία. Ο συµβατικός χαρακτήρας της εµπράγµατης δικαιοπραξίας που καταχωρίζεται στα κτηµατολογικά βιβλία παραµένει, η οποία εξακολουθεί να είναι αιτιώδης και να περιβάλλεται τον τύπο του συµβολαιογραφικού εγγράφου, ενώ η καταχώριση της πράξης γίνεται µετά από έλεγχο του τύπου και της ουσίας των τίτλων, από τον Προϊστάµενο του Κτηµατολογικού Γραφείου. ΙΙ. Η ΙΑ ΙΚΑΣΙΑ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ Η διοικητική διαδικασία της κτηµατογράφησης ξεκινά µε την έκδοση απόφασης από τον Υπουργό ΠΕΧΩ Ε, ύστερα από εισήγηση του Οργανισµού Κτηµατολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος (Ο.Κ.Χ.Ε.) 23, που δηµοσιεύεται στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως, µε την οποία η 23 Με τον ν. 1647/1986(ΦΕΚ Α 141) συνεστήθη ο Οργανισµός Κτηµατολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδας (Ο.Κ.Χ.Ε.), ως νοµικό πρόσωπο δηµόσιου δικαίου, εποπτευόµενο από τον Υπουργό Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Εργων, µε σκοπό, κατά το άρθρο 2 του ως άνω νόµου, την σύνταξη, τήρηση και ενηµέρωση του ενιαίου αποδεικτικού κτηµατολογίου της Ελλάδας, την γεωδαιτική κάλυψη και την χαρτογράφηση της Χώρας, τη απογραφή και χαρτογράφηση των φυσικών διαθεσίµων της και την δηµιουργία τράπεζας στοιχείων γης και περιβάλλοντος. Κατά το άρθρο 3 του ιδίου νόµου στην αρµοδιότητα του Οργανισµού ανήκει, µεταξύ άλλων, «η σύνταξη, τήρηση και ενηµέρωση του κτηµατολογίου, η οργάνωση και τήρηση τράπεζας στοιχείων γης και περιβάλλοντος» (εδαφ.δ ). 19

20 οριοθετούµενη µε την απόφαση αυτή περιοχή κηρύσσεται υπό κτηµατογράφηση (άρθρο 1 παρ.1 ν.2308/1995). Η απόφαση αυτή δηµοσιεύεται σε µια ηµερήσια εφηµερίδα πανελλαδικής κυκλοφορίας και σε δύο εφηµερίδες του νοµού ή της περιφέρειας, µε κοινοποίηση στους φορείς που αναφέρονται στο άρθρο 1 παρ.2 ν.2308/1995, καθώς και στο Ελληνικό ηµόσιο, εκπροσωπούµενο από τον Υπουργό Οικονοµικών και στους Οργανισµούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης πρώτου και δεύτερου βαθµού, κατά το άρθρο 9 α ν.2308/1995, όπως αντικαταστάθηκε από την παρ.16 του άρθρου 1 ν.3481/2006 και ισχύει. Ακολουθεί η σύνταξη τοπογραφικών υποβάθρων, µε την τοπογραφική αποτύπωση των ακινήτων της περιοχής. Πρόκειται για την αναγκαία προπαρασκευαστική διαδικασία καταγραφής του συγκεκριµένου κάθε φορά ακινήτου ή και ολόκληρης της υπό κτηµατογράφηση περιοχής για τη δηµιουργία κτηµατολογικών υποβάθρων (άρθρο 3 ν.2308/1995). Για τον ακριβή προσδιορισµό του κάθε γεωτεµαχίου µάλιστα, είναι αναγκαία η συνδροµή και άλλων φορέων του δηµοσίου, όπως της πολεοδοµίας, της κτηµατικής υπηρεσίας, της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού κ.α., ενώ γίνεται χρήση αεροφωτογραφιών, φωτογραµµετρικών µεθόδων και ορθοφωτοχαρτών. Στη φάση αυτή δεν είναι υποχρεωτική η συµµετοχή εκείνου που έχει εγγραπτέο δικαίωµα, ούτε απαιτείται η προσκόµιση από αυτόν τοπογραφικού διαγράµµατος ή τίτλου ιδιοκτησίας, από τον οποίο να προκύπτει η ακριβής θέση και τα όρια του ακινήτου. Το επόµενο βήµα είναι η συλλογή και επεξεργασία των δηλώσεων (άρθρο 2 ν.2308/1995). Στη φάση αυτή καλούνται, µε απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε., όσοι έχουν εµπράγµατο ή άλλο εγγραπτέο στα κτηµατολογικά βιβλία δικαίωµα σε ακίνητα της υπό κτηµατογράφηση περιοχής, να υποβάλουν δήλωση στο αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης, µε περιγραφή του δικαιώµατός τους και αναφορά στην αιτία κτήσης του (άρθρο 2 παρ.1 ν.2308/1995). Η απόφαση αυτή δηµοσιεύεται σε µια ηµερήσια εφηµερίδα πανελλαδικής κυκλοφορίας και σε δύο του νοµού ή της περιφέρειας, κοινοποιείται δε στο Υπουργείο Εξωτερικών, στους οικείους οργανισµούς τοπικής αυτοδιοίκησης, στη 20

21 νοµαρχία, αλλά και στο Ελληνικό ηµόσιο, εκπροσωπούµενο από τον Υπουργό Οικονοµικών, κατά τα άρθρα 2 παρ.1 β, γ και 9 α ν.2308/1995, όπως το τελευταίο αντικαταστάθηκε από την παρ.16 του άρθρου 1 ν.3481/2006 και ισχύει. Οι δηλώσεις υποβάλλονται µέσα στην προθεσµία που προβλέπεται στο άρθρο 2 παρ.5 ν.2308/1995 και είναι τρεις µήνες για τους κατοίκους της ηµεδαπής και έξι µήνες για τους κατοίκους της αλλοδαπής., η έναρξη της οποίας ορίζεται µε την απόφαση της παρ.1 του άρθρου 2 του ν.2308/1995, ενώ προβλέπεται και η δυνατότητα παράτασής της έως τρεις µήνες. Στο στάδιο αυτό είναι υποχρεωτική η συµµετοχή εκείνων που έχουν εγγραπτέα δικαιώµατα, καθώς από τις πληροφορίες αυτές εξαρτάται και η ακρίβεια των δηλώσεων. Από την υποχρέωση συµµετοχής στην διαδικασία υποβολής δηλώσεων εξαιρείται µόνο το Ελληνικό ηµόσιο, µε σχετική διάταξη νόµου. Στη συνέχεια, τα στοιχεία που ο Ο.Κ.Χ.Ε. έχει στη διάθεσή του, όπως είναι τα τοπογραφικά υπόβαθρα, οι δηλώσεις των δικαιούχων, οι συνυποβαλλόµενοι µε αυτές τίτλοι καθώς και τα λοιπά στοιχεία και οι πληροφορίες που συλλέγει ο Ο.Κ.Χ.Ε. από άλλες υπηρεσίες, από τους οριοδείκτες, από επιτόπια έρευνα και µε οποιονδήποτε άλλο τρόπο, διασταυρώνονται, ελέγχονται, τυγχάνουν νοµικής και τεχνικής επεξεργασίας και συντάσσονται τα προσωρινά κτηµατολογικά διαγράµµατα και οι προσωρινοί κτηµατολογικοί πίνακες (άρθρο 3 ν.2308/1995). Ακολουθεί η ανάρτηση των προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων για µια µόνο φορά, στο Γραφείο Κτηµατογράφησης και οι αναγκαίες δηµοσιεύσεις στον τύπο από τον Ο.Κ.Χ.Ε., προκειµένου να ενηµερωθούν οι δικαιούχοι εγγραπτέων δικαιωµάτων και να µπορέσουν να υποβάλουν είτε αιτήσεις διόρθωσης για απλά (πρόδηλα) σφάλµατα, είτε αιτήσεις διορθώσεως γεωµετρικών στοιχείων είτε ενστάσεις ενώπιον επιτροπής, στην οποία προϊσταται δικαστικός 21

22 λειτουργός (άρθρο 4 ν.2308/1995, όπως αυτό τροποποιήθηκε µε το άρθρο 1 παρ.9-11 ν. 3481/2006 και ισχύει) 24. Είναι η εµφανές ότι ο ν.3481/2006 επιδιώκει να απλουστεύσει τη διαδικασία της κτηµατογράφησης όπως αυτή ρυθµιζόταν στο ν.2308/1995, η οποία ήταν ιδιαιτέρως χρονοβόρα καθώς διερχόταν πολλών σταδίων, αλλά και ιδιαιτέρως δαπανηρή, χωρίς αυτό να αποβαίνει σε όφελος της ακρίβειας των πρώτων εγγραφών, του αποτελέσµατος δηλαδή της κτηµατογράφησης. Με τον ν.3481/2006 επιτυγχάνεται σύντµηση του χρόνου και του κόστους της διαδικασίας αυτής, µε την κατάργηση της δεύτερης ανάρτησης και τη συγχώνευση των σχετικών διαδικασιών στο πλαίσιο µίας και µοναδικής, πλέον, ανάρτησης 25. ( Πρόκειται για τις παραγράφους 9, 10, 14, 15, 17 και 18 του άρθρου 1 του ν.3481/2006, ενώ µε τις παραγράφους 1, 3, 4, 7, 11, 16 και 24 Ο ν.2308/19995, πριν την τροποποίησή του από τις παρ.9-11 του άρθρου 1 του ν. 3481/2006, προέβλεπε τη διεξαγωγή δύο αναρτήσεων των προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων. Έτσι το άρθρο 4 ν.2308/1995, ρύθµιζε τα σχετικά µε την πρώτη ανάρτηση των προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων από το Γραφείο Κτηµατογράφησης και τη διενέργεια των αναγκαίων δηµοσιεύσεων στον τύπο από τον Ο.Κ.Χ.Ε., προκειµένου να ενηµερωθούν οι δικαιούχοι εγγραπτέων δικαιωµάτων και να υποβληθούν, από εκείνους που έχουν έννοµο συµφέρον, τυχόν αιτήσεις διόρθωσης κατά των αναρτήσεων, µέσα σε προθεσµία δύο (2) µηνών (και 4 µηνών για τους κατοίκους της αλλοδαπής), εάν η αίτηση δεν αφορά τη διόρθωση πρόδηλου σφάλµατος και χωρίς προθεσµία εάν η αίτηση αφορά τη διόρθωση πρόδηλου σφάλµατος (άρθρο 6 ν.2308/2803). Η εξέταση των αιτήσεων διόρθωσης πραγµατοποιείται από το Γραφείο Κτηµατογράφησης, το οποίο για κάθε αίτηση συντάσσει αιτιολογηµένο υπόµνηµα για την αποδοχή ή την απόρριψή της (άρθρο 6 παρ.7 ν.2308/1995). Μετά την εξέταση των αιτήσεων διόρθωσης, ακολουθεί η αναµόρφωση των προσωρινών κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων, µε αναφορά της αιτίας της αναµόρφωσης, στο πεδίο των παρατηρήσεων του κτηµατολογικού πίνακα (άρθρο 8 ν.2308/1995). Στη συνέχεια, µετά την ολοκλήρωση της αναµόρφωσης, ακολουθούσε δεύτερη ανάρτηση των στοιχείων της κτηµατογράφησης, µε ρητή αναφορά του δικαιώµατος υποβολής ένστασης, ενώπιον της Επιτροπής Ενστάσεων του άρθρου 10 ν.2308/1995, από όποιον έχει έννοµο συµφέρον (άρθρο 9 ν.2308/1995). Σύµφωνα µε το προηγούµενο άρθρο 10 ν.2308/1995, ακολουθούσε η υποβολή ενστάσεων από εκείνον που έχει έννοµο συµφέρον, στην Επιτροπή Ενστάσεων, κατά των στοιχείων της κτηµατογράφησης της δεύτερης ανάρτησης. Αντικείµενο ένστασης δεν επιτρεπόταν να αποτελούν αµφισβητήσεις ως προς το εµβαδόν του ακινήτου που καταχωρίσθηκε στον κτηµατολογικό πίνακα. Η ένσταση υποβαλλόταν στο Γραφείο Κτηµατογράφησης εντός προθεσµίας δύο (2) µηνών (και τεσσάρων (4) µηνών για τους κατοίκους της αλλοδαπής). Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας εκδίκασης των ενστάσεων, το αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης προέβαινε στην αναµόρφωση των κτηµατολογικών διαγραµµάτων και των κτηµατολογικών πινάκων, αφού προηγουµένως είχε λάβει υπόψη του τις αποφάσεις που εξέδωσε η Επιτροπή Ενστάσεων αναφορικά µε τις ενστάσεις που ασκήθηκαν από τους έχοντες έννοµο συµφέρον, καθώς και κάθε άλλο χρήσιµο στοιχείο που είχε συλλεγεί στο µεσοδιάστηµα αυτό (άρθρο 11 εδ.α ν.2308/1995). Παράλληλα προβλεπόταν η καταχώριση σύντοµης αιτιολογίας, στο πεδίο παρατηρήσεων του κτηµατολογικού πίνακα, για τις µεταβολές που επέρχονται σε σχέση µε τον αντίστοιχο κτηµατολογικό πίνακα της δεύτερης ανάρτησης (άρθρο 11 εδ.δ ν.2308/1995). 25 ΕισΕκθ Ν.3481/2006, ΙΙ, άρθρο 1, Αναφέρεται συγκεκριµένα ότι, η διαδικασία της κτηµατογράφησης όπως προβλέπεται σήµερα στον τροποποιηθέντα πολλάκις ν. 2308/1995, παραµένει «πολυτελής», υπό την έννοια ότι διέρχεται πολλών σταδίων και απαιτεί πολύ χρόνο (παράλληλα δε συνεπάγεται µεγάλη δαπάνη), χωρίς αυτό να αποβαίνει σε όφελος της ακρίβειας των πρώτων εγγραφών, δηλαδή του αποτελέσµατος της κτηµατογράφησης. 22

23 19 του ίδιου άρθρου προσαρµόζονται οι διατάξεις του ν. 2308/1995 στο νέο αυτό δεδοµένο, χωρίς σηµαντικές, κατά τα λοιπά, τροποποιήσεις) 26. Στο πλαίσιο της απλουστευµένης αυτής διαδικασίας τα στοιχεία που συλλέγονται θα διασταυρώνονται, θα ελέγχονται και θα τυγχάνουν νοµικής και τεχνικής επεξεργασίας, ενώ στη συνέχεια θα αναρτώνται µία φορά, προκειµένου οι ενδιαφερόµενοι να µπορούν να υποβάλουν είτε αιτήσεις διορθώσεως για απλά (πρόδηλα) σφάλµατα, είτε αιτήσεις διορθώσεως γεωµετρικών στοιχείων είτε ενστάσεις ενώπιον Επιτροπής, στην οποία θα προϊσταται δικαστικός λειτουργός. Παράλληλα, βελτιώνονται εκείνες οι διαδικασίες (π.χ. διαδικασία ενστάσεων, διαδικασία υποβολής δήλωσης όταν ελλείπουν τα αποδεικτικά µεταγραφής, διαδικασία συλλογής στοιχείων για µεταγραφόµενες πράξεις πριν από την ανάρτηση κλπ.), οι οποίες εµφανίζουν προβλήµατα. Με τις δε παραγράφους 2, 5, 8, 12, 13 και 20 του άρθρου 1 του ν.3481/2006 επιδιώκεται η ενίσχυση της διαδικασίας του ελέγχου νοµιµότητας αλλά και τεχνικού ελέγχου, µέσω της οποίας θα οδηγηθούµε σε άρτιες ως προς το αποτέλεσµα µελέτες κτηµατογράφησης 27. Οι έχοντες λοιπόν έννοµο συµφέρον, µπορούν να υποβάλουν αίτηση διόρθωσης κατά των στοιχείων που έχουν αναρτηθεί. Η προθεσµία για την υποβολή αίτησης διόρθωσης είναι δύο (2) µήνες (και 4 µήνες για τους κατοίκους της αλλοδαπής) εάν η αίτηση δεν αφορά τη διόρθωση πρόδηλου σφάλµατος και χωρίς προθεσµία εάν η αίτηση αφορά τη διόρθωση πρόδηλου σφάλµατος 28 (άρθρο 6 ν.2308/2803). Η εξέταση των αιτήσεων διόρθωσης 26 Αιτιολογική Έκθεση του Ν.3481/2006, Τροποποιήσεις στη νοµοθεσία για το Εθνικό Κτηµατολόγιο και άλλες διατάξεις, ΙΙ, Άρθρο Αιτιολογική Έκθεση του Ν.3481/2006, Τροποποιήσεις στη νοµοθεσία για το Εθνικό Κτηµατολόγιο και άλλες διατάξεις, ΙΙ, Άρθρο Σύµφωνα µε το άρθρο 6 παρ.4 ν.2308/1995, µετά την τροποποίησή του από το άρθρο 1παρ 12 ν.3481/2006, «ως πρόδηλο σφάλµα θεωρείται ιδίως η λανθασµένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου του καταχωρισθέντος στην ανάρτηση δικαιώµατος, η λανθασµένη αναγραφή του είδους του καταχωρισθέντος στην ανάρτηση δικαιώµατος και η λανθασµένη αναγραφή του καταχωρισθέντος στην ανάρτηση τίτλου κτήσεως. Με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. µπορεί, για τη διευκόλυνση των ενδιαφεροµένων, να εξειδικεύεται περαιτέρω η έννοια του πρόδηλου σφάλµατος». Ενώ σύµφωνα µε το άρθρο 4 α ν.2308/1995, «δεν αποτελούν αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλµατος και υπόκεινται στην προθεσµία της παραγράφου 3 η αίτηση διόρθωσης γεωµετρικών στοιχείων του ακινήτου (θέση, σχήµα, όρια, εµβαδόν), καθώς επίσης η αίτηση µε την οποία ζητείται εν όλω ή εν µέρει η αντικατάσταση (ο εκτοπισµός) από τους κτηµατολογικούς πίνακες δικαιώµατος άλλου δικαιούχου. Στις περιπτώσεις αυτές υποχρεωτικά, προαιρετικά δε σε κάθε άλλη περίπτωση κατά την οποία το αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης κρίνει ότι συντρέχει λόγος να επιληφθεί η Επιτροπή Ενστάσεων του άρθρου 7, η 23

24 πραγµατοποιείται από το Γραφείο Κτηµατογράφησης, το οποίο για κάθε αίτηση συντάσσει αιτιολογηµένο υπόµνηµα για την αποδοχή ή την απόρριψή της 29 (άρθρο 6 παρ.7 ν.2308/1995). Στη θέση του καταργηθέντος µε την παράγραφο 17 του άρθρου 1 του ν. 3127/2003, άρθρου 7 του ν. 2308/1995, προστίθεται νέο άρθρο 7, το οποίο δίνει το δικαίωµα σε όποιον έχει έννοµο συµφέρον, να υποβάλει εγγράφως, στο κατά τόπον αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης, ένσταση, κατά των στοιχείων της ανάρτησης, ενώπιον της Επιτροπής Ενστάσεων, µέσα σε προθεσµία δύο (2) µηνών (η οποία υπολογίζεται σύµφωνα µε όσα ορίζονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 4) και σε τέσσερις (4) µήνες για τους κατοίκους της αλλοδαπής. Η Επιτροπή αποφαίνεται αιτιολογηµένα για τις ενστάσεις, αφού λάβει υπόψη της όλα τα νόµιµα αποδεικτικά µέσα, τα οποία προαποδεικτικώς προσκοµίζουν τα µέρη, αλλά και τις πληροφορίες που έχει υποχρέωση να παρέχει σε αυτήν το αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης, εντός προθεσµίας δύο (2) µηνών από την παράδοση σε αυτήν από το αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης των φακέλων των ενστάσεων. Η προθεσµία αυτή µπορεί να παρατείνεται για δύο (2) ακόµη µήνες µε απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. Μετά την ολοκλήρωση των ανωτέρω διαδικασιών που προβλέπονται στα άρθρα 6, 7, 8, 8 α και 8β ν.3481/2006, το αρµόδιο Γραφείο Κτηµατογράφησης αναµορφώνει τα κτηµατολογικά διαγράµµατα και τους κτηµατολογικούς πίνακες λαµβάνοντας υπόψη και κάθε άλλο στοιχείο που έχει συλλεγεί στο µεσοδιάστηµα αυτό (άρθρο 11 ν,2308/1995, όπως τροποποιήθηκε µε την παρ.18 άρθρο 1 ν.3481/2006 και ισχύει) 30. Παράλληλα αίτηση παραπέµπεται αυτεπαγγέλτως στην Επιτροπή προς κρίση, αφού συνταχθεί υπόµνηµα σύµφωνα µε τα οριζόµενα στην παράγραφο 7 του εν λόγω άρθρου. Κατ εξαίρεση δεν παραπέµπονται στην Επιτροπή Ενστάσεων οι αιτήσεις διόρθωσης γεωµετρικών στοιχείων, εφόσον πρόκειται για διορθώσεις που βρίσκονται σωρευτικά εντός της «ζώνης κανονισµού ορίων» και εντός της «αποδεκτής αποκλίσεως», όπως αυτές ορίζονται στο άρθρο 13α του ν. 2664/1998». 29 Κατά το καταργηθέν, µε την παρ.17 του άρθρου 1 ν.3127/2003,άρθρο 7 ν.2308/1995 οι ενστάσεις (αντί αιτήσεων διόρθωσης) εκδικάζονταν από πρωτοβάθµιες τριµελείς επιτροπές. Κατά το άρθρο 4 παρ.3 ν.3127/2003 οι αποφάσεις των επιτροπών αυτών µε τις οποίες αναγνωρίστηκαν δικαιώµατα του ηµοσίου σε ακίνητα που βρίσκονται µέσα σε σχέδιο πόλεως ή µέσα σε οικισµό που προϋφίσταται του έτους 1923 ή µέσα σε οικισµό κάτω των κατοίκων, που έχει οριοθετηθεί, επανεξετάζονται από το Γραφείο Κτηµατογράφησης µέσα σε προθεσµία 3 µηνών από την έναρξη ισχύος του ν.3127/ Eγγραπτέο δικαίωµα, για το οποίο υποβλήθηκε εκπρόθεσµη δήλωση της παραγράφου 8 του άρθρου 2 µετά την ανάρτηση, δεν καταχωρίζεται στον κτηµατoλογικό πίνακα, εφόσον η καταχώρισή του θα 24

25 στη στήλη των παρατηρήσεων του κτηµατολογικού πίνακα καταχωρίζεται σύντοµη αιτιολόγηση για τις µεταβολές που επέρχονται σε σχέση µε τον αντίστοιχο κτηµατολογικό πίνακα της ανάρτησης. Αµέσως µετά το πέρας της αναµόρφωσης αυτής των κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων, εκδίδεται από τον Ο.Κ.Χ.Ε. διαπιστωτική πράξη περαίωσης της όλης διαδικασίας κτηµατογράφησης (άρθρο 11 ν.2308/1995, όπως τροποποιήθηκε από το ν.3481/2006 και ισχύει). Μετά την έκδοση της διαπιστωτικής αυτής πράξης, το αρµόδιο Κτηµατολογικό Γραφείο, που προβλέπεται στο ν.2664/1998, προβαίνει στις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία για όλα τα ακίνητα της περιοχής που κτηµατογραφήθηκε, µε σηµείωση στα βιβλία αυτά της ηµεροµηνίας καταχώρησης των πρώτων εγγραφών στα κτηµατολογικά βιβλία (άρθρο 12 ν.2308/1995) 31. Για τη µελέτη, σύνταξη και λειτουργία του Εθνικού Κτηµατολογίου συνεστήθη παραλλήλως, κατ εξουσιοδότηση του άρθρου 14 παρ.1 και 2 του ν. 2308/1995, ανώνυµη εταιρία µε την επωνυµία «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.», στην οποία και µεταφέρθηκαν αρµοδιότητες του Ο.Κ.Χ.Ε. σχετικές µε το Εθνικό Κτηµατολόγιο (βλ. υπ` αριθµ /6085/ κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονοµίας, Οικονοµικώνν και ΠΕ.ΧΩ..Ε., ΦΕΚ Β 872). Τέλος, σύµφωνα µε το άρθρο 1 παρ.3 ν.2664/1998, ο Ο.Κ.Χ.Ε. προβαίνει στην έκδοση απόφασης, µε την οποία ορίζεται η ηµεροµηνία έναρξης ισχύος του Κτηµατολογίου στην κτηµατογραφηθείσα περιοχή, η οποία δηµοσιεύεται στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως και κοινοποιείται στο ηµόσιο και στους λοιπούς φορείς που αναφέρονται στο άρθρο αυτό. Η συνεπαγόταν την αντικατάσταση (τον εκτοπισµό) δικαιώµατος που είχε περιληφθεί στον κτηµατολογικό πίνακα της ανάρτησης. Ο περιορισµός αυτός δεν ισχύει στις περιπτώσεις της ειδικής και καθολικής διαδοχής στο δικαίωµα που είχε περιληφθεί στους κτηµατολογικούς πίνακες της ανάρτησης ούτε στις περιπτώσεις που προσκοµίζεται δικαστική απόφαση, µε την οποία επιλύεται διαφορά µεταξύ των δηλούντων. 31 Κατά το άρθρο 12 παρ.2 ν.2308/1995, το Γραφείο Κτηµατολογίου χορηγεί, στους αναγραφόµενους στα κτηµατολογικά βιβλία ως δικαιούχους µε τις πρώτες εγγραφές, βεβαιώσεις των εγγραπτέων σε αυτά δικαιωµάτων. Οι βεβαιώσεις αυτές δεν αποτελούν τίτλους εκτελεστούς των εγγεγραµµένων δικαιωµάτων και δεν δηµιουργούν τεκµήριο για αυτά, απλώς πιστοποιούν, ως προς το ακίνητο στο οποίο αναφέρονται, την πρώτη εγγραφή στα κτηµατολογικά, την ηµεροµηνία της πρώτης εγγραφής και τα λοιπά ουσιώδη στοιχεία της. 25

26 απόφαση αυτή σηµατοδοτεί τη µετάβαση από το υφιστάµενο σύστηµα µεταγραφών και υποθηκών στο σύστηµα του Κτηµατολογίου, την αντικατάσταση του συστήµατος δηµοσιότητας των Υποθηκοφυλακείων µε το σύστηµα των κτηµατολογικών βιβλίων και την έναρξη λειτουργίας του κτηµατολογικού γραφείου. Με τη λήξη της διοικητικής διαδικασίας της κτηµατογράφησης ουσιαστικά καταργείται και οποιαδήποτε αρµοδιότητα της διοίκησης να επιφέρει τροποποιήσεις στα καταχωρηθέντα στους κτηµατολογικούς πίνακες και στα κτηµατολογικά διαγράµµατα στοιχεία. Οποιαδήποτε τροποποίηση των στοιχείων αυτών, που αποτελούν τις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία, µπορεί να επιχειρηθεί µόνο επί τη βάσει αµετάκλητης δικαστικής απόφασης που εκδίδεται σε δίκη που ανοίγει µε πρωτοβουλία όποιου έχει έννοµο συµφέρον, κατά τα οριζόµενα στα άρθρα 6 και 7 του ν.2664/ IΙΙ. Η ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΚΑΤΑ ΤΗ ΙΑ ΙΚΑΣΙΑ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ Μέσα στα πλαίσια του συστήµατος του Κτηµατολογίου έλεγχος νοµιµότητας των υποβαλλόµενων τίτλων διενεργείται σε δύο στάδια. Αφενός στο στάδιο σύνταξης του Κτηµατολογίου, οπότε και υποβάλλονται οι δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωµάτων, αφετέρου στο στάδιο της λειτουργίας του Κτηµατολογίου, που αρχίζει µετά τις πρώτες εγγραφές και αφορά κατά βάση τις επιγενόµενες της πρώτης εγγραφές. Πραγµατοποιείται δε τόσο σε διοικητικό όσο και σε δικαστικό επίπεδο. Ο έλεγχος νοµιµότητας αφορά τα ελαττώµατα εκείνα του τίτλου που αν εµφιλοχωρήσουν στην εγγραφή θα την καταστήσουν ανακριβή. Ανακρίβεια 32 Εισηγητική Έκθεση Ν.3127/2003, «Τροποποίηση και συµπλήρωση των νόµων 2308/1995 και 2664/1998 για την Κτηµατογράφηση και το Εθνικό Κτηµατολόγιο». Ι. Οι γενικές κατευθύνσεις. 26

27 από την οποία ο τρίτος-αποκτών δεν ζηµιώνεται, εφόσον η καλή του πίστη είναι ικανή να θεραπεύσει το ελάττωµα 33. Στο στάδιο της λειτουργίας του Κτηµατολογίου ο έλεγχος της νοµιµότητας των προσκοµιζόµενων τίτλων που συνοδεύουν τις δηλώσεις εγγραπτέων δικαιωµάτων, πριν από κάθε εγγραφή στα κτηµατολογικά βιβλία 34, είναι αναµφισβήτητα επιβεβληµένος ενόψει της δηµόσιας πίστης που παρέχουν τα κτηµατολογικά βιβλία. Η δηµόσια πίστη των εγγραφών και η θυσία του συµφέροντος του µη εγγεγραµµένου αληθούς δικαιούχου, θεµελιώνονται δικαιοπολιτικά στον έλεγχο νοµιµότητας, που διενεργείται επειδή τα κτηµατολογικά βιβλία πρέπει να περιέχουν ακριβείς εγγραφές, άξιες της δηµόσιας εµπιστοσύνης. Άλλωστε ο νόµος προβλέπει ότι η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, που συνεπάγεται για τους δικαιούχους στέρηση των εµπραγµάτων αξιώσεών τους, επέρχεται µετά την πάροδο µιας ορισµένης (εύλογης) προθεσµίας, οκταετίας ή δεκαετίας, µέσα στην οποία δίνεται η δυνατότητα στους έχοντες έννοµο συµφέρον να προσφύγουν στα πολιτικά δικαστήρια. Ουσιαστικά ο έλεγχος νοµιµότητας που είναι απαραίτητος προκειµένου να περιβληθούν οι πρώτες εγγραφές µε αµάχητο τεκµήριο ακρίβειας θα είναι εν τέλει δικαστικός και σε κάθε περίπτωση θα βαρύνονται µε αµέλεια οι ίδιοι οι ενδιαφερόµενοι για τη µη διενέργειά του. Κατά συνέπεια ο έλεγχος νοµιµότητας που πραγµατοποιείται από τον προϊστάµενο του Κτηµατολογικού Γραφείου συµπληρώνεται από τον έλεγχο της ορθότητας της εγγραφής που διενεργείται από τα δικαστήρια σε περίπτωση που αµφισβητείται η ορθότητα της εγγραφής 35. Μέσα λοιπόν στα πλαίσια του συστήµατος του Κτηµατολογίου ο καλόπιστος που συναλλάσσεται εµπιστευόµενος την κτηµατολογική εγγραφή προστατεύεται και δεν διατρέχει τον κίνδυνο να απολέσει το δικαίωµά του εάν 33 Λάµπρος Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηµατολόγιο, 2001, σ Σπυριδάκης, Ακύρωση εµπράγµατης δικαιοπραξίας και εµπράγµατα δικαιώµατα τρίτων, 1981, σελ.88, 99. Σόντης, Η καλή πίστις κατά τον εν ωδεκανήσω ισχύον σύστηµα του κτηµατολογικού βιβλίου, Γνωµοδότηση, Συµβολαί εις την θεωρίαν του εµπράγµατου δικαίου, 1986, σελ Λάµπρος Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηµατολόγιο, 2001, σ