ΕΙΣΗΓΗΣΗ. ΘΕΜΑ: «Η συµµετοχή δικηγόρων στα συµπράττοντα σχήµατα για. τις µελέτες κτηµατογράφησης Νοµικές εργασίες. κτηµατογράφησης από δικηγόρους»

Transcript

1 Προς το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδος Τµήµα Κεντρικής Μακεδονίας Θεσσαλονίκη 15 Ιουνίου 2005 ΕΙΣΗΓΗΣΗ ΘΕΜΑ: «Η συµµετοχή δικηγόρων στα συµπράττοντα σχήµατα για τις µελέτες κτηµατογράφησης Νοµικές εργασίες κτηµατογράφησης από δικηγόρους» Αξιότιµοι πρόεδροι των φορέων και µέλη αυτών, Αγαπητοί συνάδελφοι, Με ικανοποίηση ο ικηγορικός Σύλλογος Θεσσαλονίκης ανταποκρίνεται στην πρόσκλησή Σας για συµµετοχή στην ηµερίδα µε θέµα «2005, Εθνικό Κτηµατολόγιο, Εµπειρίες και προοπτικές». Η ικανοποίηση αυτή πηγάζει από το γεγονός της ανάδειξης του Κτηµατολογίου ως ενός µείζονος σηµασίας ζητήµατος για το νοµικό και τεχνικό κόσµο της χώρας. Άλλωστε, πρόκειται για θεσµό κατοχυρωµένο πλέον Συνταγµατικά (αρθρ. 24 Σ). Τα πιλοτικά προγράµµατα του Κτηµατολογίου, έδωσαν πολύτιµες πληροφορίες σχετικά µε τις διαδικασίες σύνταξής του, παράλληλα δε ανέδειξαν τις πολύµορφες δυσκολίες που συναντά η εισαγωγή του Εθνικού Κτηµατολογίου σε διάφορα επίπεδα εφαρµογής του, χωρίς βέβαια αυτές να µπορούν να µειώσουν την τεράστια αναπτυξιακή σηµασία του θεσµού. Επιπρόσθετα η πιλοτική εφαρµογή ανέδειξε τις

2 2 αδυναµίες της διοίκησης και την ανάγκη δηµιουργίας Εθνικού Κτηµατολογίου το οποίο θα προστατεύσει δηµόσια και ιδιωτική περιουσία, θα οριοθετήσει δάση, αιγιαλό και παράλια και ιδιαίτερα θα παύσουν οι αµφισβητήσεις περί του εµβαδού και ορίων αυτών. Τα πιλοτικά προγράµµατα παρουσίασαν καθυστερήσεις στην υλοποίησή τους εξαιτίας της εµπλοκής της χρηµατοδότησης του προγράµµατος στην Ε.Ε., στην καθυστερηµένη δήλωση της περιουσίας του Ελληνικού ηµοσίου και των ασαρχείων, την δυστροπία των δασαρχείων να προβούν στην κύρωση των παραδοθέντων σε αυτά δασικών χαρτών, στην ολιγωρία των πολιτών να φροντίσουν έγκαιρα για την τακτοποίηση των ιδιοκτησιακών τίτλων και δικαιωµάτων τους και στις αδυναµίες ορισµένων υποθηκοφυλακείων να ανταποκριθούν στο ρόλο τους κατά τη διάρκεια των κτηµατογραφήσεων. Επίσης παρουσίασαν και υπερβάσεις στους προϋπολογισµούς τους καθ όσον οι ανάδοχοι έπρεπε να εκτελέσουν ένα ευρύ έργο και δραστηριότητες, για τις οποίες απιτούντο νοµικές και τεχνικές πληροφορίες, για κάθε κτηµατογράφηση, το µέγεθος του οποίου δεν ήταν δυνατόν να εκτιµηθεί εκ των προτέρων µε συνέπεια να µην είναι δυνατόν να επιτευχθούν οικονοµίες κλίµακας και να υφίσταται µεγάλη αβεβαιότητα ως προς το µέγεθος του έργου και την κοστολόγησή του, αλλά και στην καθυστέρηση παραδόσεως του έργου στο σύνολό του από αρκετούς ανάδοχους του Κτηµατολογίου. Έτσι κρίθηκε απαραίτητη η συµµετοχή των δικηγόρων σε συµπράττοντα σχήµατα σε µελέτες κτηµατογράφησης και καθορίσθηκαν οι νοµικές εργασίες κτηµατογράφησης έως τις πρώτες εγγραφές για τη δηµιουργία του Εθνικού Κτηµατολογίου που εκτελούνται από δικηγόρους. Ειδικότερα ο βασικός Ν. 2664/1998 «περί Εθνικού Κτηµατολογίου» ορίζει στο άρθρο 1 ότι «Το Εθνικό Κτηµατολόγιο αποτελεί σύστηµα

3 3 οργανωµένων σε κτηµατοκεντρική βάση νοµικών, τεχνικών και άλλων προσθέτων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της επικράτειας» και το άρθρο 2 ότι «Στο Κτηµατολόγιο καταχωρίζονται νοµικές και τεχνικές πληροφορίες». Με το άρθρο 1 παρ. 3 Ν. 3127/2003 ορίζεται ότι «Σε συµπράττοντα σχήµατα στα οποία ανατίθενται µελέτες κτηµατογράφησης, επιτρέπεται να συµµετάσχουν και δικηγόροι. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονοµίας και Οικονοµικών, Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων και ικαιοσύνης ρυθµίζονται όλα τα θέµατα που αφορούν τη συµµετοχή των δικηγόρων στις συµπράξεις αυτές, ο τρόπος επιµερισµού των φορολογικών υποχρεώσεων µεταξύ των συµπραττόντων και κάθε άλλη αναγκαία λεπτοµέρεια». Με το άρθρο 1 παρ. 12 Ν. 3127/2003 ορίζεται ότι «τα στοιχεία που έχουν συλλεγεί αποτελούν αντικείµενο ελέγχου νοµιµότητας, ο οποίος διενεργείται υποχρεωτικά από τους νοµικούς του Γραφείου Κτηµατογράφησης. Στο πλαίσιο του ελέγχου αυτού εξετάζεται αν το τίτλος που προσκοµίζεται από τον δηλούντα είναι πρόσφορος για την κτήση του δικαιώµατος που δηλώθηκε. Σε περίπτωση δηλώσεων που είναι αντίθετες µεταξύ τους και προκειµένου να διαπιστωθεί ποιο από τα δικαιώµατα που δηλώθηκαν θα καταχωρισθεί στα κτηµατολογικά διαγράµµατα και στους κτηµατολογικούς πίνακες, καθώς επίσης σε κάθε άλλη περίπτωση που από τα στοιχεία που συλλέχθηκαν και υποβλήθηκαν σε επεξεργασία παρίσταται ανάγκη να ληφθούν υπόψη και οι απώτεροι τίτλοι, ο έλεγχος καταλαµβάνει και τους τίτλους αυτούς». Με τις παραπάνω διατάξεις και την υπ αιρθ /4677/2001 κοινή Υπουργική Απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων και ικαιοσύνης θεσµοθετήθηκε και είναι πλέον υποχρεωτική η διαδικασία του νοµικού ελέγχου των εγγραπτέων

4 4 δικαιωµάτων που θα περιληφθούν στις δηλώσεις µε τα συνυποβαλλόµενα έγγραφα στις πρώτες εγγραφές από τους δικηγόρους. Επίσης κρίθηκε απαραίτητο ότι οι εκθέσεις που συντάσσουν και υπογράφουν οι δικηγόροι των µελετών κτηµατογράφησης, για το νοµικό τους έργο και επεξεργασία των εγγραπτέων δικαιωµάτων, ενστάσεων κ.λ.π., αποτελούν αναπόσπαστο µέρος των υποβαλλοµένων µελετών κτηµατογράφησης. Επιπρόσθετα µε τις αυτές διατάξεις δόθηκε η δυνατότητα να µπορούν οι δικηγόροι µε τους τοπογράφους µηχανικούς να συµµετέχουν σε προκηρύξεις προς κτηµατογράφηση περιοχών έτσι ώστε να συµπράξουν σε διαγωνιστική διαδικασία και να αναλαµβάνουν ως ανάδοχοι το νοµικό τµήµα της µελέτης κτηµατογράφησης, µε δική τους ευθύνη και αµοιβή. Τα παραπάνω κρίθηκαν απαραίτητα καθ όσον µε τα άρθρα 1 παρ. 1 και 2 και 27 παρ. 1 απαιτούνται, νοµικές και τεχνικές πληροφορίες σε συνάρτηση µε τους δασικούς χάρτες για τον προσδιορισµό της ταυτότητος του ακινήτου και των επί αυτού υφισταµένων εγγραπτέων δικαιωµάτων. ηλαδή πρόκειται περί συνθέτου µελέτης στην οποία πρέπει να συµµετάσχουν δικηγόροι και τοπογράφοι µηχανικοί. Συνεπώς η µελέτη θα είναι ενιαία πλην όµως, η κάθε κατηγορία των επιστηµόνων αυτών, θα αναλάβει την εκτέλεση του τµήµατος της µελέτης που της αντιστοιχεί, έχοντας ως βάση την σύµβαση ανάθεσης από την «Κτηµατολόγιο ΑΕ». Όπως, ενιαία θα είναι και η ευθύνη για την εµπρόθεσµη και ορθή εκτέλεση της µελέτης ως προς τις νοµικές και τεχνικές προδιαγραφές εκτέλεσής της, που θα θέτει κάθε φορά η Κτηµατολόγιο Α.Ε. ως αντισυµβαλλόµενη και επιβλέπουσα Αρχή. ηλαδή η ευθύνη είναι ευρύτερη και αφορά στην ορθή εκτέλεση του όλου έργου και δεν περιορίζεται µόνον στην ακρίβεια της µελέτης. Με

5 5 άλλα λόγια η «Κτηµατολόγιο ΑΕ» θέλει την εις ολόκληρο ευθύνη των συµµετασχόντων φορέων οι οποίοι θα συµβάλλονται π.χ. υπό µορφή κοινοπραξίας για να έχει απέναντί της έναν ενιαίο φορέα. Όµως, σε λίγες συναντήσεις των δικηγόρων ( ΣΑ) µε τους εκπροσώπους των µηχανικών διαπιστώθηκε κατ αρχήν η αναγκαία σύµπραξη µηχανικών και δικηγόρων στις µελέτες κτηµατογράφησης. Σε αυτές συζητήθηκε, η µορφή της αιτούµενης σύµπραξης τοπογράφων δικηγόρων. Επικράτησε η άποψη ότι η σύµπραξη αυτή να είναι η ίδια όπως και στους µέχρι σήµερα διαγωνισµούς χωρίς να επιβληθεί η σύσταση κοινοπραξίας µεταξύ των µελών της σύµπραξης (δηλαδή σύµπραξη εταιριών και φυσικών προσώπων µε διακριτό ποσοστό καθενός µέλους επί του έργου και της αµοιβής). Συζητήθηκε και το θέµα της εις ολόκληρον ευθύνης και της ασφάλισης έναντι του επαγγελµατικού αυτού κινδύνου. Η συνεργασία αυτή δεν προχώρησε διότι εν τω µεταξύ ατόνησε το πρόγραµµα της προκήρυξης νέων διαγωνισµών, µετά την γνωστή εµπλοκή του Κτηµατολογίου στην Ε.Ε. Από τα παραπάνω είναι απαραίτητη η συνεργασία των τοπογράφων µηχανικών µε τους δικηγόρους ώστε να υπάρξει εµπεριστατωµένη επεξεργασία της νοµικής πληροφορίας µέσω εµπείρων νοµικών καθ όλα τα στάδια από της κατάθεσης των δηλώσεων µέχρι και των πρώτων εγγραφών έτσι άλλωστε θα υπάρξει ασφάλεια ως προς την διεξαγωγή του έργου µε την ορθή, υπεύθυνη και ταχεία επεξεργασία των νοµικών και τεχνικών πληροφοριών από εξειδικευµένους επιστήµονες και ο εκ των προτέρων ακριβής καθορισµός του κόστους των προς κτηµατογράφηση εγγραπτέων δικαιωµάτων όπως αυτά προσδιορίζονται από την προκήρυξη και µε ασφάλεια συµµετοχής σε αυτόν.

6 6 Τέλος γίνεται αντιληπτό ότι είναι απόλυτα απαραίτητο στις τεχνικές προδιαγραφές των κτηµατογραφήσεων να περιλαµβάνεται και αναλυτική περιγραφή των παραδοτέων νοµικών εργασιών και εν πάση περιπτώσει µία µελέτη κτηµατογράφησης δεν µπορεί να πληρωθεί και παραδοθεί χωρίς την αποδεδειγµένη συµµετοχή ικανού αριθµού δικηγόρων εν σχέσει µε τον αριθµό των δικαιωµάτων. Είναι άπειρα τα παραδείγµατα της εσφαλµένης εγγραφής ή µη εγγραφής δικαιωµάτων από συµπράττοντες στην διαδικασία κτηµατογράφησης µη νοµικούς. Είναι βέβαιον ότι ανέκυψαν κατά την πιλοτική εφαρµογή του κτηµατολογίου σωρεία προβληµάτων και θα εξακολουθήσουν να ανακύπτουν, όπως παρατηρήθηκαν και κατά την κατάρτισή του, συγκεκριµένες αδυναµίες και παραλείψεις αναφορικά µε την διασφάλιση των δικαιωµάτων των πολιτών. Για αυτό θα πρέπει να συσταθεί κοινή επιτροπή από εκπροσώπους των φορέων µας έτσι ώστε να αναζητήσει και εξεύρει λύσεις επί των παραπάνω θεµάτων, που µε διάταξη Νόµου θα δίνει διέξοδο σε αυτά. Θεσσαλονίκη Γεώργιος Βρεττάς ικηγόρος Μέλος του.σ. του.σ.θ.