Ζητήµατα από την οριζόντια & κάθετη ιδιοκτησία στο θεσµό του Εθνικού Κτηµατολογίου

Transcript

1 ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟ ΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε. ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΤΟΜΕΑΣ Α' Ι ΙΩΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΡΌΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ ΩΝ ΑΣΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΑΚΟ ΕΤΟΣ: ΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ της Μαρίας Γεωργίου Κανέλλη ΑΜ 1050 ΠΜΣ Ζητήµατα από την οριζόντια & κάθετη ιδιοκτησία στο θεσµό του Εθνικού Κτηµατολογίου Επιβλέπoντες Ζαφείριος Τσολακίδης Ευγενία ακορώνια Αντώνιος Καραµπατζός Αθήνα, Φεβρουάριος 2012

2 Copyright Μαρία Γ. Κανέλλη, 2012 Με επιφύλαξη παντός δικαιώµατος. Allrightsreserved. Απαγορεύεται η αντιγραφή, αποθήκευση και διανοµή της παρούσας εργασίας, εξ ολοκλήρου ή τµήµατος αυτής, για εµπορικό σκοπό. Επιτρέπεται η ανατύπωση, αποθήκευση και διανοµή για σκοπό µη κερδοσκοπικό, εκπαιδευτικής ή ερευνητικής φύσης, υπό την προϋπόθεση να αναφέρεται η πηγή προέλευσης και να διατηρείται το παρόν µήνυµα. Οι απόψεις και θέσεις που περιέχονται σε αυτήν την εργασία εκφράζουν τον συγγραφέα και δεν πρέπει να ερµηνευθεί ότι αντιπροσωπεύουν τις επίσηµες θέσεις του Εθνικού και Καποδιστριακού Πανεπιστηµίου Αθηνών. 2

3 Ζητήµατα από την οριζόντια & κάθετη ιδιοκτησία στο θεσµό του Εθνικού Κτηµατολογίου 3

4 Ένα µεγάλο ευχαριστώ στη µητέρα µου Χωρίς την πολύτιµη βοήθειά της µε τη φροντίδα των παιδιών µου η παρακολούθηση τουπμσ Αστικού ικαίου θα παρέµενε ένα απραγµατοποίητο όνειρο 4

5 Π Ε Ρ Ι Ε Χ Ο Μ Ε Ν Α Εισαγωγήσ. 9 Ι. Μορφές διαιρεµένης ιδιοκτησίαςσ.11 Α) Σύντοµη ιστορική αναδροµήσ.11 Β) Οριζόντια Ιδιοκτησίασ.12 Γ) Κάθετη Ιδιοκτησίασ.14 ) Η εθιµική χωριστή ιδιοκτησία νησιωτικών περιοχών της Ελλάδαςσ.16 ΙΙ. Ιδιαιτερότητες στη δήλωση εγγραπτέου δικαιώµατος επί διαιρεµένης ιδιοκτησίας κατά το στάδιο της Κτηµατογράφησηςσ.18 Α) Υπόχρεοι σ.18 Β) Νοµιµοποιητικά έγγραφασ.20 Γ) ικαίωµα επέκτασης της οικοδοµήςσ.24 ) Παρακολουθήµατα ή αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες;σ.25 Ε) Ειδικά ιδιοκτησιακά αντικείµενασ.26 ΙΙΙ. Καταχωριστέες πράξεις στα κτηµατολογικά φύλλα σχετιζόµενες µε διαιρεµένες ιδιοκτησίες σ.27 Α) Πράξεις αφορώσες στη σύσταση διαιρεµένων ιδιοκτησιών, καθώς και σε τροποποίηση κατάργηση αυτής.σ Τρόποι σύστασηςσ.27 5

6 α) Μονοµερής δικαιοπραξία εν ζωήσ.27 β) Σύµβαση περισσοτέρων ιδιοκτητών σ.28 γ) Σύµβαση κυρίου µε αποκτώντασ.29 δ) ιανοµή (480 Α ΚΠολ )σ.31 ε) 65% δικαστική απόφαση σ.33 στ) ιαθήκησ.34 ζ) ωρεά αιτία θανάτουσ.38 η) Σύσταση χωριστών ιδιοκτησιών κατοικιών Ο.Ε.Κ.σ.39 θ) Σύσταση µε καταδίκη σε δήλωση βούλησηςσ.39 ι) Εκούσιος & αναγκαστικός πλειστηριασµόςσ.41 ια) Χρησικτησία (;)σ.42 ιβ) Αναγκαστική Απαλλοτρίωσησ Τροποποίησησ Το δικαίωµα επέκτασης σε κάθετη και οριζόντια ιδιοκτησίασ Κατάργηση-λύσησ.51 α) Σύµβαση όλων των συγκυρίωνσ.51 β) Μονοµερής δήλωση µοναδικού κυρίουσ.52 γ) Ολική ή κατά τα ¾ της αξίας της καταστροφή της οικοδοµήςσ.52 δ) Αναγκαστική απαλλοτρίωση Ρυµοτοµίασ.54 ε) Σύγχυση (;)σ.55 στ) ικαστική απόφαση(;)σ.56 Β) Kανονισµός πολυκατοικίαςσ Κατάρτιση- Τροποποίησησ Φύση συµφωνιών κανονισµού - Συνέπειες από τη µη καταχώριση κανονισµού στα κτηµατολογικά φύλλασ Αποκλειστικές χρήσεις σ.64 α) Πυλωτή σ.67 β) ώµασ.69 6

7 γ) Αυλή - Κήπος Πρασιά- Λοιποί ακάλυπτοι χώροισ.70 Γ) Καταχώριση αγωγών& αποφάσεων σχετικών µε διαιρεµένη ιδιοκτησίασ ιαφορές συνιδιοκτητών 17 2 ΚΠολ σ Αγωγή & απόφαση άρθρου 8 3 του ν. 3741/1929σ Η κατά το άρθρο 3 του ν. 1562/1985 αγωγή συγκυρίων οικοπέδου κατά ποσοστό 65% περί παροχής αδείας οικοδοµήσεως κατά το σύστηµα της αντιπαροχήςσ Η κατ άρθρο άρθρο 9 ν. 1562/85 αγωγή ποσοστού 60% & 65% των συγκυρίων για κατάρτιση ή τροποποίηση κανονισµού σ Αγωγή διανοµής σ Αγωγή περί καταδίκης σε δήλωση βουλήσεωςσ.78 ) Παράγωγη πρωτότυπη κτήσηδιαιρεµένων ιδιοκτησιών σ Σύµβασησ Καταδίκη σε δήλωση βούλησηςσ Χρησικτησία σ Παραχωρητήριο σ Αποδοχή κληρονοµίαςσ Εκούσιος ή αναγκαστικός πλειστηριασµόςσ Αναγκαστική απαλλοτρίωσησ.85 Ε) ήλωση του ν. 1221/1981σ.85 ΙV. ιόρθωση εγγραφών οριζοντίων & καθέτων ιδιοκτησιώνσ.87 Α) Γενικά περί της εξωδικαστικής και δικαστικής διαδικασίας διόρθωσης εγγραφών στα κτηµατολογικά φύλλασ Εξωδικαστική διόρθωση σ ικαστική διόρθωσησ.89 7

8 Β) Η προβληµατική σχετικά µε το δικαίωµα επιλογής ανάµεσα σε εξωδικαστική και δικαστική διαδικασία διορθώσεωςσ.90 Γ) Επισκόπηση νοµολογίας - Ιδίως η διόρθωση προδήλου σφάλµατος σε εγγραφές οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας σ Εισαγωγικές παρατηρήσειςσ Περιπτωσιολογία εσφαλµένων εγγραφών από τη νοµολογίασ.95 α. Αποκλειστική χρήση χώρου στάθµευσηςσ.95 β. Εµφάνιση λιγότερων ή περισσότερων καθέτων ιδιοκτησιώνσ.100 γ. Κάθετη ιδιοκτησία εµφανίζεται ως οριζόντια (ή αντιστρόφως)σ.104 δ. Μη καταχώριση οριζοντίου ιδιοκτησίας σ.109 ε. Ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου σ.111 στ. Λανθασµένη αναγραφή ορόφου σ.115 ζ. Τίτλος κτήσης σ.115 η. Κατάργηση ΚΑΕΚ οριζόντιας ιδιοκτησίαςσ.116 θ. ιόρθωση εµβαδούσ.117 ι. Αδιάθετο ποσοστό συνιδιοκτησίας («κουβάς»)σ.118 Επίµετρο σ.123 Βιβλιογραφίασ.125 Πίνακας νοµολογίαςσ.129 8

9 Εισαγωγή Στις 107 περιοχές της Ελλάδας, για τις οποίες ξεκίνησε η υποβολή των δηλώσεων ακίνητης περιουσίας στις 17 Ιουνίου 2008 και οι οποίες έχουν ήδη εισέλθει στη λεγόµενη β φάση της κτηµατογράφησης,συµπεριλαµβάνεται οκύριος όγκος των µεγαλύτερωναστικών κέντρων της χώρας, και δη πρωτεύουσες νοµών, περιοχές του λεκανοπεδίου της Αττικής και ήµοι της Θεσσαλονίκης που δεν είχαν ενταχθεί ήδη στο Εθνικό Κτηµατολόγιο. Καθώς οι πολυώροφες οικοδοµές δεσπόζουν στον πολεοδοµικό αστικό ιστό, είναι προφανές ότι στο πρόγραµµα Κτηµατογράφησης που βρίσκεται σε εξέλιξη καταχωρήθηκαν σε ακόµη ευρύτερη κλίµακα, σε σχέση µε την πρώτη «γενιά» κτηµατογράφησης, δικαιώµατα που αφορούν σε διαιρεµένες ιδιοκτησίες (οριζόντιες και κάθετες). Τα δείγµατα από τις µέχρι στιγµής αναρτήσεις παρουσιάζονται πάντως θετικά, υπό την έννοια ότι το ποσοστό των αιτήσεων διόρθωσης και των ενστάσεων υπολείπεται κατά πολύ του ποσοστού της αντίστοιχης πρώτης ανάρτησης των περιοχών που κτηµατογραφήθηκαν αρχικά, γεγονός που εκτιµάται ότι οφείλεται είτε στην εν τω µεταξύ κτηθείσα εµπειρία των διενεργούντων την Κτηµατογράφηση είτε στην καλύτερη ενηµέρωση των δικαιούχων εγγραπτέων δικαιωµάτων, που είχε ως αποτέλεσµα την ορθή καταγραφή αυτών. Όσον αφορά στα ήδη λειτουργούντα Κτηµατολογικά Γραφεία, η τροποποίηση του άρθρου 18 τουν. 2664/1998 από το άρθρο 28 του ν. 3728/2008έχει συντελέσει στην αποσυµφόρηση των δικαστηρίων και έχει µειώσει την ταλαιπωρία των δικαιούχων, καθώς πλέον η πλειονότητα σφαλµάτων σε εγγραφές αφορώσες οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες µπορούν να διορθωθούν απλά, γρήγορα και ανέξοδα δια της εξωδικαστικής οδού µε τη διαδικασία της διόρθωσης προδήλου σφάλµατος ενώπιον του Προϊσταµένου του αρµόδιου Κτηµατολογικού Γραφείου. Αξίζει ωστόσο εκ προοιµίου να σηµειωθεί ότι την πρωτοκαθεδρία στο σύνολο των εν γένει εκδοθεισών αποφάσεων του Κτηµατολογικού ικαστή κατέχουν περιπτώσεις διόρθωσης σφαλµάτων σε διαιρεµένες ιδιοκτησίες, ιδία δε στις λεγόµενες σύνθετες κάθετες, περί ων [περιπτώσεων] θα γίνει εκτενώς λόγος στη συνέχεια. Σαφώς λόγω και της ιστορικής συνέχειας του Κτηµατολογίου κατά τη µετάβαση από το σύστηµα των µεταγραφών και υποθηκών, καταχωριστέες πράξειςπαραµένουνεκείνες που ήταν µεταγραπτέες/εγγραπτέες και στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου και συνεπώς ο προβληµατισµός σχετικά µε κάποιες αµφισβητούµενες περιπτώσεις µεταγραφής µεταφέρεται κατ αρχήν αυτούσιος και στο πεδίο του Κτηµατολογίου. Ο κτηµατοκεντρικός χαρακτήρας του 9

10 τελευταίουπλεονεκτεί ωστόσο έναντι του παλαιού συστήµατος καθώς αφ ενός επιλύει στην πράξη ορισµένα τουλάχιστον διφορούµενα ζητήµατα που είχαν απασχολήσει τη θεωρία αλλά και τη νοµολογία ιδίως ως προς τη (χωριστή) µεταγραφή τηςπράξης σύστασης οριζόντιας (ή κάθετης) ιδιοκτησίας και του Κανονισµού και αφ ετέρου, η µορφολογική διάρθρωση των πεδίων του Κωδικού Αριθµού Εθνικού Κτηµατολογίου (ΚΑΕΚ), η µεθοδολογία της (νοµικής) αποτύπωσης των οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών στα κτηµατολογικά φύλλα αλλά ακόµη και η αντιστοίχησή τους µε ενδεχόµενα παρακολουθήµατα - αποκλειστικές χρήσεις, προσφέρουνεποπτεία του όλου οικοδοµήµατος ή οικοδοµηµάτων επί συγκεκριµένου γεωτεµαχίου,σαφήνεια στην απεικόνιση της νοµικής και υλικής κατάστασης αυτούκαι εν τέλει διευκολύνουν τον έλεγχο των τίτλων του ακινήτου και την ασφάλεια και ταχύτητα των συναλλαγών. Στην παρούσα εργασία θα θιγούν συνεπώς κατά κύριο λόγο ζητήµατα που κινούνται σε δύο βασικούς θεµατικούς άξονες: Πρώτον, τον προσδιορισµό όλων εκείνων των δυνάµει εγγραπτέων πράξεων που σχετίζονται άµεσα ή έµµεσα µε το θεσµό της διαιρεµένης ιδιοκτησίας καιτην αναγκαιότητα ή µη της καταχώρισης αυτών στο Κτηµατολόγιοκαι δεύτερον, τη διόρθωση σφαλµάτων που έχουν εµφιλοχωρήσει σε εγγραφές οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιώνστα κτηµατολογικά φύλλα, µε παράθεση και σχολιασµό της σχετικής νοµολογίας. 10

11 Ι. Μορφές διαιρεµένης ιδιοκτησίας Α) Σύντοµη ιστορική αναδροµή Ο θεσµός της οριζόντιας ιδιοκτησίας εξυπηρετεί την ανάγκηεξεύρεσης στέγης στα µεγάλα αστικά κέντρα από όσους δεν έχουν την οικονοµική δυνατότητα ανέγερσης οικοδοµής σε οικόπεδο ιδιοκτησίας τους καθώς και την αποφυγή υπερβολικής επέκτασης της πόλης σε πλάτος. Ιστορικά, ενόψει των στεγαστικών αναγκών που δηµιουργήθηκαν εξαιτίας της µικρασιατικής καταστροφής και της συρροής των προσφύγων στις µεγάλες πόλεις, ο θεσµός της οριζόντιας ιδιοκτησίας προβλέφθηκε νοµοθετικά σε εθνικό επίπεδο για πρώτη φορά 1 µε το από ν.δ. «περί της κατ ορόφους ιδιοκτησίας», το οποίο ρύθµισε την οριζόντια ιδιοκτησία στις προσφυγικές πολυκατοικίες που ανεγέρθηκαν από το ηµόσιο υπέρ των προσφύγων. Το νοµοθετικό αυτό διάταγµα εν συνεχεία καταργήθηκε µε το άρθρο 15 του ν. 3741/1929, ο οποίος δυνάµει του άρθρου 54ΕισΝΑΚ διατηρήθηκε σε ισχύ και µετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (που ρυθµίζει την οροφοκτησία στις διατάξεις των άρθρων ΑΚ 1002 και 1117) και εξακολουθεί ως τις µέρες µας να είναι το βασικό νοµοθέτηµα «περί της ιδιοκτησίας κατ ορόφους», όπως είναι και ο τίτλος που φέρει. Ο νόµος αυτός συµπληρώθηκε µε το ν.δ. 1024/1971 "περί διηρηµένης ιδιοκτησίας επί οικοδοµηµάτων ανεγειροµένων επί ενιαίου οικοπέδου" που καθιέρωσε και τον έως τότε αµφισβητούµενου κύρους θεσµό της κάθετης ιδιοκτησίας 2 και στη συνέχεια ειδικότερα θέµατα ρυθµίστηκαν µε το ν. 1562/1985, που µεταξύ άλλων εισήγαγε µε ανάλογη τροποποίηση του ΚΠολ τη δυνατότητα διανοµής ακινήτου µε σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ιδίως η µετακίνηση πληθυσµών στο εσωτερικό της χώρας από την ύπαιθρο προς τις πόλεις και η συνακόλουθη άνθηση του θεσµού της ανέγερσης οριζοντίων ιδιοκτησιών επί οικοπέδου µε το σύστηµα της αντιπαροχής κατά τη δεκαετία του 60 οδήγησαν στην επικράτηση του οικιστικού αυτού µοντέλου στα αστικά κέντραµε συνέπεια η ιδιαίτερη αυτή µορφή κυριότητας, που συνιστά εξαίρεση του κανόνα του ρωµαϊκούδικαίου «τα υπερκείµενα είκει τοις υποκειµένοις» που ισχύει και στο δίκαιο του Αστικού µας Κώδικα, να εµφανίζεται µε 1 Η οριζόντια ιδιοκτησία µε τη µορφή που τη γνωρίζουµε σήµερα ρυθµιζόταν σε τοπικούς Κώδικες, όπως τον Ιόνιο, τον Κρητικό και το Σαµιακό Κώδικα, οι σχετικές διατάξεις των οποίων καταργήθηκαν µε το άρθρο 15 ν. 3741/1929. Ιδιότυπες µορφές χωριστής ιδιοκτησίας χωρίς συνιδιοκτησία επί του εδάφους απαντώνται ήδη νωρίτερα κατ εθιµικό δίκαιο ιδίως στη νησιωτική Ελλάδα βλ. παρακ. σ. 16 υπό στοιχ.. 2 Προποµπός του νοµοθετήµατος αυτού υπήρξε το ν.δ. 1003/1971 «περί ενεργού πολεοδοµίας» αλλά µόνο για τις καλούµενες «ζώνες ενεργού πολεοδοµίας». 11

12 συντριπτικά µεγαλύτερη συχνότητα απ ό,τι η συνήθης κυριότητα στην κλασσική της µορφήαντιστρέφοντας τρόπον τινά την εξαίρεση, σε κανόνα. Β) Οριζόντια Ιδιοκτησία Οριζόντια (συν)ιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατ ορόφους ή οροφοκτησία είναι η ιδιαίτερη µορφή κυριότητας πάνω σε ακίνητο, η οποία αποτελείται από δύο στοιχεία: την αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδοµής ή σε διαµέρισµά του και την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά µέρη του όλου ακινήτου (οικόπεδο, θεµέλια, εξωτερικοί τοίχοι, κλιµακοστάσιο κλπ) 3. ιίστανται οι απόψεις σχετικά µε το αν τα δύο αυτά στοιχεία είναι ισοδύναµα και ισάξια ή εάν υπερέχει κάποιο 4, χωρίς όµως η σχετική διχογνωµία να έχει πρακτική σηµασία, αφού δεν υφίσταται αµφιβολία ότι αφενός δεν αποκτάται κυριότητα ή συγκυριότητα σε διαµέρισµα ή όροφο οικοδοµής χωρίς τη συµµετοχή του στο έδαφος και τα κοινά µέρη του ακινήτου και αφετέρου δεν µπορεί ο ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας να µεταβιβάσει ποσοστό οικοπέδου, χωρίς αυτό να αντιστοιχεί σε οριζόντια ιδιοκτησία ή ποσοστό αυτής 5. Εάν το ποσοστό συµµετοχής της οριζόντιας ιδιοκτησίας στο έδαφος και τα κοινά µέρη δεν έχει οριστεί στη συστατική πράξη, η σύσταση δεν πάσχει ακυρότητα καθώς εάν δεν υπάρχει σχετική πρόβλεψη ισχύει ο κανόνας του άρθρου 5 εδ. β του ν. 3741/29 σύµφωνα µε τον οποίο «έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρει στα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαµερίσµατος, ου είναι κύριος». Τουτέστιν, ανάλογο µε την αξία της οριζόντιας ιδιοκτησίας θα είναι συνακόλουθα και το ποσοστό συµµετοχής αυτής στο έδαφος και τα κοινά µέρη 6. εν απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων κατά τη δήλωση της βούλησης των συστηνόντων την οριζόντια ιδιοκτησία, αρκεί να προκύπτει σαφώς η δικαιοπρακτική τους βούληση προς σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας 7. 3 Απ. Γεωργιάδης, Εµπράγµατο ίκαιο Ι, Αθήνα 1991, σ Στη νοµολογία επικρατεί η άποψη περί κυρίου δικαιώµατος (χωριστή ιδιοκτησία σε όροφο οικοδοµής ή διαµέρισµα ορόφου) και παρεποµένου (αναγκαστική συγκυριότητα επί του οικοπέδου και των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων µερών) βλ. ενδεικτικά ΑΠ 478/2011 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ. 5 Γ. Μπαλής, Εµπράγµατον ίκαιον, Αθήνα 1950, σ. 270 παρ. 121 & 124, Π. Ζέπος, Ιδιοκτησία κατ ορόφους, Αθήνα 1931, σ. 60, Π. Κωνσταντόπουλος, Η οροφοκτησία εν Ελλάδι, Αθήνα 1974, σ. 209, Χ. Κανέλλος, Η Οροφοκτησία, Αθήνα Θεσ/κη 1985, σ. 44, Α. Μπουρνιάς, Έννοια, θεωρία, ίδρυσις, περιεχόµενον και αντικείµενον της οριζοντίου ιδιοκτησίας, σ Α. Μπουρνιάς, ό.π., σ Μ. Καλλιµόπουλος,, σε Ερµηνεία του Αστικού Κώδικος, τόµος IV, Εµπράγµατο ίκαιο, Τµήµα δεύτερο, τεύχ. Α/2 υπό το άρθρο 1002 αρ 45, Ι. Σπυριδάκης, ίκαιο Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας, Αθήνα Κοµοτηνή 12

13 Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας µπορεί να γίνει και σε µέλλουσα να ανεγερθεί οικοδοµή, είναι όµως απαραίτητο η µέλλουσα να κατασκευαστεί οικοδοµή να είναι καθορισµένη κατά το χρόνο της σχετικής πράξης. Σύµφωνα µε την κρατούσα άποψη στη νοµολογία, η ακριβής περιγραφή των διαιρεµένων ιδιοκτησιών ή η σύνταξη σχεδιαγραµµάτων δεν είναι κατά νόµο υποχρεωτική, διότι στις δικαιοπραξίες που περιέχουν κτήση κυριότητας και υποβάλλονται σε µεταγραφή, πρέπει να περιέχονται µόνο τα απαραίτητα στοιχεία (θέση, όρια, έκταση, όγκος κλπ) του διαµερίσµατος για να προκύπτει ή να γίνεται ασφαλής η ταυτότητα αυτού και του ακινήτου, στο οποίο βρίσκεται, καθώς και της οικοδοµής, ώστε να είναι δυνατή η µεταγραφή στα βιβλία µεταγραφών ή η καταχώριση στο κτηµατολόγιο 8. Υποστηρίζεται πάντως σθεναρά και η άποψη ότι η µη πλήρης και λεπτοµερής περιγραφή των µελλοντικών διαιρεµένων ιδιοκτησιών και/ή η µη αποτύπωση σε αρχιτεκτονικά σχέδια έρχεται σε αντίθεση µε την αρχή της ειδικότητας που διέπει το εµπράγµατο δίκαιο 9.Hδιαιρεµένη ιδιοκτησία υπάρχει από τη µεταγραφή ή καταχώριση της σχετικής συµβολαιογραφικής πράξης ως προς το ποσοστό συγκυριότητας στο έδαφος, του δικαιώµατος αποκλειστικής κυριότητας στον όροφο ή διαµέρισµα αποτελούντος κατά την κρατούσα γνώµη δικαίωµα προσδοκίας, ως την ανοικοδόµησή του 10.Οριζόντια ιδιοκτησία µπορεί εξάλλου να συσταθείσε οποιοδήποτε ακίνητο είτε αυτό βρίσκεται εντός είτε εκτός σχεδίου. 1996, σ. 93 & 102, Φ. Τσετσέκος,Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία (Χωριστή Ιδιοκτησία) Αθήνα 2002, σ. 84, AΠ 56/2011 Ε ΙΚΠΟΛ 2011 σ. 15, ΑΠ 16/2004 ΝοΒ 2004 σ. 1201, ΑΠ 306/2004 ΧρΙ 2004 σ. 708, ΑΠ 1226/2003 ΧρΙ 2004, σ. 710, ΕφΠατρ 1155/2007 ΑχαΝοµ 2008 σ Έτσι Τ. Αθανασόπουλος, Συµβολαιογραφικό ίκαιο & Εθνικό Κτηµατολόγιο, τ. Β σ. 7, Χ. Κανέλλος,ό.π., σ. 144 επ., Κ. Βασιλείου, Οριζόντια Ιδιοκτησία και Κάθετη Συνιδιοκτησία, έκδοση, Αθήνα 2010, σ. 603 επ. (όπου και περιληπτική πλην µεστή παράθεση των διαφόρων απόψεων επί του θέµατος στη θεωρία και νοµολογία). 9 Απ. Γεωργιάδης, ό.π. σ. 661, Απ. Μπουρνιάς, Έννοια οριζοντίου ιδιοκτησίας, σ. 242,. Χριστοφιλόπουλος,Κάθετος Συνιδιοκτησία, Αθήνα 1976, σ. 120,. Μπόσδας, Οροφοκτησία, ΑρχΝ 1988 σ. 102, Π. Κωνσταντόπουλος, ό.π., σ. 105, Μ. Καράσης, σε Γεωργιάδη-Σταθόπουλου Ερµ. κατ άρθρο ΑΚ, τόµος V, Εµπράγµατο ίκαιο, υπό άρθρο 1117 σ. 718, βλ. και µετριοπαθέστερη άποψη Φ. Τσετσέκου, ό.π., σ Π. Κωνσταντόπουλος, ό.π., σ. 151, Ν. Λιβάνης, Ιδιοκτησία κατ όροφον, Αθήνα 1973, σ. 69 (κατά τον οποίο όµως ενόσω δεν υφίσταται το δικαίωµα της αποκλειστικής κυριότητας, δεν υπάρχει οριζόντια ιδιοκτησία, έστω και αν υφίσταται η εξ αδιαιρέτου κυριότητα επί του εδάφους), Φ. Τσετσέκος, ό.π., σ. 99, Μ. Καλλιµόπουλος, ο.π. αρ ,Ι. Σπυριδάκης, ό.π., σ. 146 επ. Ετσι και η κρατούσα άποψη στη Γερµανία βλ. P. Bassenge σε PalandtBGBMόναχο 2009, 2 (WEG) αρ. 10,F. Schmidtσε Βärmann/Seuss, PraxisdesWohnungseigentums, Mόναχο 1997, σ. 28 αρ 68.Κατά παρεµφερή άποψη, το δικαίωµα αποκλειστικής κυριότητας οικοδοµήµατος, ορόφου, διαµερίσµατος τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής του βλ. Γ. Μπαλή, Εµπράγµατο ίκαιο, ό.π., παρ

14 Γ) Κάθετη Ιδιοκτησία Με τη διάταξη του άρθρου 1 1 του ν.δ. 1024/1971 "περί διηρηµένης ιδιοκτησίας επί οικοδοµηµάτων ανεγειροµένων επί ενιαίου οικοπέδου" ορίζεται ότι "εν τη εννοία του άρθρου 1 του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικος δύναται να συσταθεί διηρηµένη ιδιοκτησία και επί πλειόνων αυτοτελών οικοδοµηµάτων ανεγειροµένων επί ενιαίου οικοπέδου ανήκοντος εις ένα ή πλείονας, ως και επί ορόφων ή µερών των οικοδοµηµάτων τούτων, επιφυλασσοµένων των πολεοδοµικών διατάξεων". Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι προϋπόθεση για τη σύσταση τής κατά τη διάταξη αυτή διαιρεµένης ιδιοκτησίας, της λεγόµενης κάθετης ιδιοκτησίας 11, είναι η ύπαρξη δύο ή περισσότερων αυτοτελών οικοδοµηµάτων είτε ανεγερθέντων ή µελλόντων να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο που ανήκει σε ένα ή περισσότερους κυρίους, οπότε µπορεί να συσταθεί τέτοια χωριστή ιδιοκτησία είτε σε ολόκληρο το αυτοτελές οικοδόµηµα (απλή ή αµιγής κάθετη συνιδιοκτησία), είτε σε ορόφους ή διαµερίσµατα ορόφων των αυτοτελών τούτων οικοδοµηµάτων, οπότε συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία (σύνθετη 12 ή µη αµιγής κάθετη συνιδιοκτησία) 13. Και στις δύο περιπτώσεις, απλή ή σύνθετη, η κάθετη συνιδιοκτησία διέπεται κατά τα λοιπά από τις διατάξεις των άρθρων 1 επ. του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, οι οποίες ισχύουν και επί της κάθετης ιδιοκτησίας, διότι ο ανωτέρω ν. 1024/1971 δεν επέφερε καµία µεταβολή στη νοµική κατασκευή του θεσµού της οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως διαµορφώθηκε µε τις ανωτέρω διατάξεις 14.Επίσης, όσα αναφέρθηκαν παραπάνω π.χ. για τη σύσταση σε µέλλουσα να ανεγερθεί οικοδοµή 15 ή για τη µη αναγκαιότητα χρήσης πανηγυρικών εκφράσεων στη συστατική πράξη, ισχύουν mutatismutandisκαι για την κάθετη ιδιοκτησία. Μία ουσιώδης διαφορά ωστόσο της κάθετης ιδιοκτησίας από την οριζόντια, εκπορευόµενη από την πολεοδοµική νοµοθεσία και δη το ν. 2052/92, είναι το µη επιτρεπτό της σύστασης αυτής σε περιοχές εκτός σχεδίου 16. Noµολογιακά έχει κριθεί ως νόµιµη η άρνηση του 11 Ο όρος «κάθετη ιδιοκτησία» απαντάται στην εισηγητική έκθεση του ν.δ. 1024/ «Σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία» και «οριζόντια ιδιοκτησία επί καθέτου» είναι όροι που επικράτησαν στο Κτηµατολόγιο. 13 ΑΠ 116/2011 Ε ΙΚΠΟΛ 2011 σ Β. Τσούµας, Οριζόντια & Κάθετη Ιδιοκτησία, 2009, σ Ειδικά για την κάθετη ιδιοκτησία επί µελλόντων οικοδοµηµάτων βλ.. Χριστοφιλόπουλο, Κάθετος Συνιδιοκτησία, Αθήνα 1976, σ Και πιο συγκεκριµένα: α) Σε περιοχές εκτός ορίων οικισµού και ρυµοτοµικού σχεδίου β) Εντός των ορίων των οικισµών, έστω και µε πληθυσµό πάνω από 2000 κατοίκους, όταν το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδοµήσιµο, 14

15 Υποθηκοφύλακα να µεταγράψει 17 ή του Προϊσταµένου του Κτηµατολογικού Γραφείου να καταχωρίσει 18 σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας (έστω και υπό το προκάλυµµα της «οριζοντίου») σε ακίνητο που βρίσκεται εκτός σχεδίου. Η απόλυτη ακυρότητα, την οποία έχει ως συνέπεια κατ άρθρο ΑΚ 174 η σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας κατά παράβαση των ως άνω πολεοδοµικών διατάξεων, είναι εκείνη η µορφή ελαττωµατικότητας η οποία, εξ ορισµού, είναι αντικείµενο ελέγχου νοµιµότητας από τον Προϊστάµενο του Κτηµατολογικού Γραφείου σύµφωνα µε το άρθρο 16 1γ του ν. 2664/98 19, αλλά και αντικείµενο του παρεµπίπτοντος διοικητικού ελέγχου νοµιµότητας στο στάδιο της Κτηµατογράφησης 20. Το έδαφος στην κάθετη ιδιοκτησία βάσει του άρθρου 1117 ΑΚ ανήκει στα µέρη αναγκαστικής συγκυριότητας του ακινήτου και συνεπώς δεν µπορεί να αποτελεί αντικείµενο χωριστής κυριότητας. Κατ ακολουθίαν αυτού και τµήµατα του εδάφους απαγορεύεται να αποτελούν αντικείµενα χωριστής κυριότητας στη κάθετη ιδιοκτησία, αφενός διότι δεν εµπίπτουν στην έννοια του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 και αφετέρου διότι το έδαφος, βάσει του άρθρου 1 του ν.δ. 1024/1971 και του άρθρου 1117 ΑΚ, καλυµµένο και ακάλυπτο, είναι ενιαίο, κοινόκτητο και αδιαίρετο, όσο χρόνο διαρκεί η κάθετη ιδιοκτησία στο ακίνητο και δεν µπορεί να χωριστεί σε τµήµατα, καθένα των οποίων να αποτελεί αντικείµενο χωριστής κυριότητας και να ονοµάζεται κάθετη ιδιοκτησία. Άλλωστε δεν είναι νοητό και αντίκειται στη λογική να υπάρχει αναγκαστική συγκυριότητα σε ολόκληρο το ενιαίο και αδιαίρετο έδαφος και ταυτόχρονα να υπάρχει και αποκλειστική κυριότητα σε τµήµα του εδάφους αυτού. Το µόνο που επιτρέπεται να γίνει µε διάταξη του κανονισµού των συνιδιοκτητών ακινήτου που έχει υπαχθεί σε κάθετη ιδιοκτησία είναι να οριστεί ότι τµήµατα του οικοπέδου ή γηπέδου για τις περιπτώσεις της διάταξης του άρθρου 27 παρ. 2 του ν. 2831/2000, µπορεί να ανήκουν κατ αποκλειστική και µόνο χρήση σε κυρίους ορισµένων καθέτων ιδιοκτησιών του σύµφωνα µε τους όρους δόµησης που ορίζονται από το Π.. του 1981 γ) Εκτός των ορίων των παραπάνω οικισµών, που προϋφίστανται του ν.δ. της 17.7/ , έστω και αν το συγκεκριµένο οικόπεδο συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις αρτιότητας, που καθορίζονται µε το άρθρο 1 του Π.. της 24/ (δηλ. ελάχιστο εµβαδόν τ.µ. ή τ.µ.) δ) Εντός ορίων οικισµών µέχρι 2000 κατοίκων, όταν το οικόπεδο είτε έχει εµβαδόν µικρότερο των 300 τ.µ. είτε δεν είναι οικοδοµήσιµο και τέλος ε) Σε οικόπεδο που βρίσκεται σε δάση, δασικές εκτάσεις, αναδασωτέες περιοχές, ιστορικούς και αρχαιολογικούς τόπους, λατοµικές ζώνες κλπ., έστω και αν εµπίπτουν µέσα στα όρια των οικισµών των 2000 κατοίκων βλ. Τ. Αθανασόπουλο, ό.π., τόµος Β σ ΕφΑθ 7451/2005 Ελλ νη τ. 48 σ ΜονΠρΣυρ 131/2006 ΝοΒ 2007 σ Π. Μαντή, Ο έλεγχος της νοµιµότητας των υποκείµενων σε δηµοσιότητα πράξεων από τα Υποθηκοφυλακεία και τα Κτηµατολογικά Γραφεία, Αθήνα Κοµοτηνή 2006, σ. 159 & Λ. Κιτσαράς, Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηµατολόγιο, Αθήνα 2001, σ

16 ακινήτου, εφ όσον όµως αυτό δεν αντίκειται σε πολεοδοµικές διατάξεις και στη φύση και λειτουργία της κάθετης ιδιοκτησίας στο ακίνητο. Απαγορεύεται όµως τα τµήµατα αυτά να αποτελούν αντικείµενα χωριστήςκυριότητας και να κατανέµονται σ αυτά ποσοστά εξ αδιαιρέτου του όλου οικοπέδου ή γηπέδου και να ονοµάζονται κάθετες ιδιοκτησίες. Η δηµιουργία τµηµάτων αποκλειστικής χρήσης στο έδαφος δεν αποτελεί προϋπόθεση, ούτε είναι αναγκαίο στοιχείο για τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε ακίνητο. Προϋπόθεση και αναγκαίο στοιχείο για τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε ακίνητο είναι να οριστούν σε συγκεκριµένα µέρη του εδάφους τµήµατα, τα οποία θα καλυφθούν σε όλες τους τις διαστάσεις από τα αυτοτελή οικοδοµήµατα τα οποία θα αποτελούν τα αντικείµενα χωριστής κυριότητας. Τα τµήµατα αυτά του οικοπέδου που θα καταληφθούν από αυτοτελή οικοδοµήµατα δεν ανεξαρτητοποιούνται από το ενιαίο οικόπεδο και ανήκουν ως µέρος του ενιαίου και αδιαιρέτου οικοπέδου κατά συγκυριότητα σε όλους τους συνιδιοκτήτες του ακινήτου 21. Η κάθετη ιδιοκτησία λόγω της ιδιαιτερότητάςτης ιδίως όσον αφορά στη φύση του δικαιώµατος επί των διακριτών τµηµάτων εδάφους(είτε αυτών που καλύπτονται από έκαστο χωριστό οικοδόµηµα είτε αυτών που ορίζονται ως αποκλειστικής χρήσης) αποτελεί όχι µόνο για τους συναλλασσοµένους αλλά ακόµη και για τους νοµικούς έναν µάλλον µη πλήρως διασαφηνισµένο θεσµό, γεγονός που επιτείνεται καιαπό τη συγκεχυµένη διατύπωση ορισµένων, κατά κανόνα παλαιότερων, συµβολαίων µε φυσικό επακόλουθο, όπως απεδείχθη στην πράξη, την εσφαλµένη καταχώρισή της κατά το στάδιο της κτηµατογράφησης και εν συνεχεία την επίσης εσφαλµένη µεταφορά της στα κτηµατολογικά φύλλα κατά τις πρώτες εγγραφές, έχει δε κατ επανάληψη ιδίως στη σύνθετη µορφή της- αποτελέσει αντικείµενο αιτήσεων διόρθωσης, εξωδικαστικώς και δικαστικώς. ) Η εθιµική χωριστή ιδιοκτησία νησιωτικών περιοχών της Ελλάδας Στον ελλαδικό νησιωτικό χώρο και δη στις Κυκλάδες και την Κρήτη 22 δεν ήταν άγνωστη 21 Η. Κωτσάκης, Θέµατα Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας, Digesta 2003, σ. 97 επ., αντίθ. Τ. Αθανασόπουλος, ό.π., τόµ. Β, σ & Προβλήµατα στην οριζόντια και κάθετη συνιδιοκτησία στο νέο θεσµό του Εθνικού Κτηµατολογίου, ΑΜΕΝΕΜΠΡ σ. 5 επ. 22 Αλλά εν µέρει και στην ηπειρωτική Ελλάδα, π.χ. Ευρυτανία και σε άλλα νησιά του Αιγαίου. Για λεπτοµερή παράθεση των περιπτώσεων αυτών -που αν και εξαιρετικά γοητευτική, εκφεύγει δυστυχώς του πλαισίου της παρούσας εργασίας- βλ. Α. Μπουρνιά, Ιστορία της Οριζοντίου Ιδιοκτησίας, Αθήνα 1982 σ. 136 επ., Π. Ζέπο, ό.π., σ. 34 επ., Φ. Τσετσέκο, ό.π., σ. 29 επ., Α. ρακάκη, Η οριζόντιος ιδιοκτησία εις τας Κυκλάδας, ΕΕΝ 26 σ. 246, Ν. ακαναλάκη, Το «κυκλαδικόν» έθιµον περί του δικαιώµατος «αέρος» και το νέον σύστηµα οριζοντίου ιδιοκτησίας ΝοΒ 20 σ. 1368, Κ. Βασιλείου, ό.π., σ. 42 επ. 16

17 από παλαιοτάτων ετών η έννοια της χωριστής ιδιοκτησίας(επονοµαζόµενη και «κατά πατώµατα») που ίσχυε κατ εθιµικό δίκαιο. Χαρακτηριστικά παραδείγµατα τα υπόσκαφα της Σαντορίνης, τα ανώγεια στα Χανιά, ή τα σύρµατα 23 στη Μήλο. Ως δικαιολογητικοί λόγοι ανάπτυξης του ως άνω εθίµου αναφέρονται αφ ενός το γεγονός ότι λόγω πειρατικών επιδροµών κλπ. οι κάτοικοι αποσύρονταν σε περιορισµένες ή εντός τειχών πόλεις («κάστρα») ή λόγοι γεωφυσικής διαµόρφωσης των νησιών που εµπόδιζαν την σε πλάτος ανάπτυξη των οικισµών, αφ ετέρου λόγοι οικογενειακής διανοµής ή προικίσεως.oι απόψεις σχετικά µε το εάν τα ως άνω έθιµα είχαν ήδη καταργηθεί δυνάµει του άρθρου 15 του ν. 3741/29διίστανται, σε κάθε περίπτωση µετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα στις καταργήθηκαν µε το άρθρο 1 ΕισΝΑΚ. Στα οικοδοµήµατα αυτά, η γη του ακινήτου ανήκει στον ιδιοκτήτη του ισογείου. Οι ύπερθεν του ισογείου όροφοι δεν έχουν χιλιοστά επί του εδάφους. Ο «αέρας» είναι ιδιοκτησία όχι κοινή όλων των επιµέρους ιδιοκτητών του οικοδοµήµατος, αλλά µόνο του ιδιοκτήτη του ανωτέρου ορόφου ή τρίτου. Οι τοίχοι, τα πατώµατα, η στέγη και γενικά όλα τα µέρη της οικοδοµής είναι κατανεµηµένα στην αποκλειστική κυριότητα καθενός των ιδιοκτητών. Υπάρχει εποµένως τέλειος χωρισµός των διαφόρων επί των ορόφων ιδιοκτησιών, χωρίς διάκριση κοινών και αποκλειστικής ιδιοκτησίας πραγµάτων. Λόγω του αυστηρού αυτού διαχωρισµού των ιδιοκτησιών κατ ανάγκη οι ιδιοκτήτες προσέφευγαν σε σύσταση δουλειών 24. Σε αντίθεση µε την κρατούσα άποψη περί µη συστάσεως οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας δια χρησικτησίας, η σύσταση της ξεχωριστής κυριότητας επί του δώµατος και του επ αυτού ορόφου, καθώς και όλων των προς τα επάνω ορόφων µπορούσε να γίνει τόσο µε σύµβαση, όσο και µε χρησικτησία 25. Οι περιπτώσεις αυτές διαφοροποιούνται ριζικά από τη νοµοθετικά προβλεπόµενη και ρυθµιζόµενη διαιρεµένη ιδιοκτησία, καθώς είναι προφανές ότι λείπει απ αυτές µία απαραίτητη εννοιολογική και ουσιαστική προϋπόθεση, conditiosinequanon για την τελευταία: Η αναγκαία συγκυριότητα επί του εδάφους Μικρά οικοδοµήµατα σε παραθαλάσσιους οικισµούς βοηθητικά για το δέσιµο των βαρκών. 24 Π. Ζέπος, ό.π., σ ΑΠ 1702/2009 Ελλ νη 2010 σ Βλ. όµως N. Λεµπέση, Το έθιµον οριζοντίου ιδιοκτησίας Κυκλάδων, ΕΕΝ 38, σ , ο οποίος υποστηρίζει ότι ο θεσµός της οριζοντίου ιδιοκτησίας στις Κυκλάδες διέπεται καθ όλοκληρίαν από τον ν. 3471/29 χωρίς να δηµιουργείται ιδιότυπη παρέκκλιση από τούτου. 17

18 ΙΙ. Ιδιαιτερότητες στη δήλωση εγγραπτέου δικαιώµατος επί διαιρεµένης ιδιοκτησίαςκατά το στάδιο της Κτηµατογράφησης Α) Υπόχρεοι Υπόχρεοι προς υποβολή δήλωσης είναι όλοι όσοι έχουν πλήρη ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία, δικαίωµα οίκησης ή άλλο εµπράγµατο δικαίωµα ή κατάσχεση επί οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, καθώς και όσοι έχουν κάποια από τα κατ εξαίρεση εγγραπτέα ενοχικά δικαιώµατα ή έχουν ασκήσει εγγραπτέα αγωγή σχετική µε διαιρεµένη ιδιοκτησία. Καµία διαφορά δεν υφίσταται εν προκειµένω σε σχέση µε τη δήλωση δικαιώµατος επί οιουδήποτε άλλου ακινήτου. Ιδιαίτερη αναφορά όµως πρέπει να γίνει στην εξαιρετικά συνήθη περίπτωση ανέγερσης πολυκατοικίας και κατασκευής διαιρεµένων ιδιοκτησιών µε το σύστηµα της αντιπαροχής, όπου έχει υπογραφεί εργολαβικό προσύµφωνο ανάµεσα στον οικοπεδούχο και τον εργολάβο. Εν προκειµένω είναι πρόδηλο ότι πριν από τη µεταβίβαση των οριζόντιων ιδιοκτησιών η κυριότητα αυτών εξακολουθεί να ανήκει στον οικοπεδούχο και εποµένως, αυτός υποχρεούται σύµφωνα µε το ν. 2308/1995 στην υποβολή δήλωσης στο Κτηµατολόγιο. Πλην όµως παρέχεται η δυνατότητα, όπως προκύπτει σαφώς από το άρθρο 3 1 του ν. 2308/1995, να καταγράφονται υφιστάµενα εγγραπτέα δικαιώµατα, όταν αυτά προκύπτουν από τα στοιχεία που αναγράφονται στις διατάξεις αυτές. Υπό το πρίσµα αυτό, είναι δυνατόν να υπάρξει καταγραφή εγγραπτέου δικαιώµατος και χωρίς δήλωση, όταν από τα προαναφερόµενα στοιχεία προκύπτει ότι το δικαίωµα αυτό υφίσταται. Τέτοια στοιχεία, για παράδειγµα, µπορεί να προκύπτουν από έγγραφα, καθώς και από υποδείξεις τρίτων, όπως των όµορων ή των συνιδιοκτητών ή των εργολάβων 27. Κατά συνέπεια, ο εργολάβος έχει την ευχέρεια να επισηµαίνει στο γραφείο κτηµατογράφησης την ύπαρξη οριζόντιων ιδιοκτησιών, που τυχόν δεν έχει δηλώσει ο οικοπεδούχος, ως οριζοντίων ιδιοκτησιών που ανήκουν στον οικοπεδούχο, ώστε να µην καταχωρηθούν αυτές, λόγω παράλειψης υποβολής της προβλεπόµενης στο άρθρο 2 του ν. 2308/1995 σχετικής βεβαίωσης, ως οριζόντιες ιδιοκτησίες αγνώστου ιδιοκτήτη. Η προαναφερόµενη επισήµανση δεν έχει τη µορφή δήλωσης του άρθρου 2 του παραπάνω νόµου, αλλά αίτησης για καταγραφή των οριζοντίων ιδιοκτησιών ως ιδιοκτησιών του οικοπεδούχου 28. Στις περιπτώσεις αυτές χωρεί µεν καταχώριση του φερόµενου δικαιούχου στους προσωρινούς κτηµατολογικούς πίνακες, µε παρατήρηση όµως ότι για το αναγραφόµενο δικαίωµα δεν έχει υποβληθεί δήλωση. Κατά µία άποψη, η εµφάνιση του 27 Π. Ματθαίου, Το Εθνικό Κτηµατολόγιο, Αθήνα 2000, σ Π. Ματθαίου, ό.π., σ

19 φερόµενου δικαιούχου κατά τις πρώτες εγγραφές θα εξαρτηθεί από την εν τω µεταξύ υποβολή δήλωσης 29. Αµφίβολο είναι αν η αίτηση αυτή µπορεί να λάβει τη µορφή πλαγιαστικής άσκησης των δικαιωµάτων του οικοπεδούχου για συµµετοχή στη διαδικασία κτηµατογράφησης, κατ ανάλογη εφαρµογή του άρθρου 72 ΚΠολ. Ο εργολάβος δεν µπορεί να θεωρηθεί ότι έχει ούτε µεταγραπτέο δικαίωµα προσδοκίας (ως προς το εργολαβικο αντάλλαγµα), ανάλογο του δωρεοδόχου στη δωρεά αιτία θανάτου ή του αγοραστή ακινήτου µε αναβλητική αίρεση.η δηµοσιότητα των δικαιωµάτων προσδοκίας που γεννώνται από µεταγεγραµµένες συµβάσεις υπό αίρεση δικαιολογείται από την ανάγκη ενεργοποίησης του άρθρου 206 ΑΚ, καθώς και από το γεγονός ότι πρόκειται για συµβάσεις που ήδη σήµερα εµφαίνονται στα βιβλία των υποθηκοφυλακείων και συνεπώς για καταχωριστέες στο κτηµατολόγιο πράξεις 30 :Το εργολαβικό προσύµφωνο κατά την απολύτως κρατούσα άποψη δεν είναι όµως µεταγραπτέα σύµβαση 31. Κατά µία ευρύτερη θεώρηση της έννοιας του «υπόχρεου» υποβολής δήλωσης, ο τρίτος π.χ. εργολάβος ή εκ προσυµφώνου αγοραστής µπορεί να µην έχει µεν υποχρέωση υποβολής δήλωσης για το ακίνητο, έχει όµως το δικαίωµα, την ευχέρεια, να προβεί στη δήλωση αυτή 32. Περαιτέρω, σύµφωνα µε τα ως άνω άρθρα 2 και 3 του ν. 2308/1995 πρέπει να γίνει δεκτό ότι στοιχεία για υφιστάµενες µη δηλωθείσες διαιρεµένες ιδιοκτησίες µπορεί να αντλήσει το γραφείο κτηµατογράφησης και από προσαγόµενα - εξ αφορµής υποβαλλόµενης δήλωσης άλλου συνιδιοκτήτη συµβόλαια, ιδία δε πράξεις σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών. Η 29 Π. Ματθαίου, ό.π., σ. 43, βλ. όµως παρακ. σ Βλ. Λ. Κιτσαρά, ό.π., σ. 119, όπου επιχειρηµατολογεί όµως για ένα διαφορετικό θέµα και δη κατά της δυνατότητας υποβολής δήλωσης από εκείνον που νέµεται το ακίνητο µε τα προσόντα της µη συµπληρωθείσας χρησικτησίας. 31 Αντίθ. ο Π. Μακρογιάννης, Νοµικά ζητήµατα πάνω σε συµφωνία οικοπεδούχου και εργολάβου για τη συνέχιση ηµιτελούς κατασκευής της πολυκατοικίας από τον οικοπεδούχο, Ε ΙΚΠΟΛ 1986 σ. 96, ο οποίος υποστηρίζει ότι η εργολαβική σύµβαση υπόκειται σε µεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο. Σύµφωνα µε τη θέση αυτή, µε την εργολαβική σύµβαση συστήνεται υπέρ του εργολάβου περιορισµένη προσωπική δουλεία ανέγερσης κτίσµατος σε βάρος του οικοπέδου του εργοδότη. Αυτό, κατά την ίδια άποψη, προσδίδει στην εργολαβική σύµβαση πέρα από ενοχική και εµπράγµατη ισχύ, γι αυτό και απαιτείται η µεταγραφή της. Είναι, δηλαδή, ζήτηµα δηµοσιότητας της σύµβασης εργολαβίας ακινήτου που ενδιαφέρει αµέσως τους τρίτους για τα βάρη που αναλήφθηκαν επί του ακινήτου. Τέτοιο βάρος είναι η υποχρέωση του οικοπεδούχου να δεχθεί την ανέγερση της οικοδοµής χωρίς να έχει την απεριόριστη εξουσία διάθεσης του οικοπέδου ανεπηρέαστη από τους όρους του εργολαβικού. Η δηµοσιότητα αυτή στοχεύει να εµποδίσει τη µεταβίβαση του οικοπέδου χωρίς τα βάρη του. 32 Χ. Κουσούλας, Το δίκαιο του Κτηµατολογίου (Η Νοµική Θεώρηση της Κτηµατογράφησης ν. 2308/1995), Αθήνα Θεσσαλονίκη 2001, σ. 129 και

20 εµφάνιση κατά τις πρώτες εγγραφές του ονόµατος του ιδιοκτήτη, ο οποίος έστω ότι δεν προέβη τελικά ο ίδιος σε δήλωση του δικαιώµατός του επί της διαιρεµένης ιδιοκτησίας, θα εξαρτηθεί τότε ενδεχοµένως από την επαλήθευση των συλλεγέντων στοιχείων από το υποθηκοφυλακείο, προκειµένου να εξακριβωθεί αν αυτός εξακολουθεί να έχει δικαίωµα επί του ακινήτου. Τα περιθώρια αυτονοµίας που παρέχει ο ν. 2308/95 πάντως στον ΟΚΧΕ ως προς τα δικαιώµατα που θα καταχωριστούν τελικά κατά τις αρχικές εγγραφές, ιδίωςεάν δεν συνδυαστούν µε διασταύρωση στοιχείων µε το αρµόδιο υποθηκοφυλακείο, µπορεί να εγκυµονούν και κινδύνους. Ως χαρακτηριστικό παράδειγµα εσφαλµένης «αυτεπαγγέλτου» καταχώρισης εκ µέρους του ΟΚΧΕ αναφέρεται η περίπτωση που ορισµένες από τις οριζόντιες ιδιοκτησίες πολυκατοικίας δεν δηλώθηκαν από τους ιδιοκτήτες τους µε συνέπεια ο ΟΚΧΕ να τις καταχωρίσει ως ιδιοκτησίες του οικοπεδούχου µε βάση τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας την οποία ο τελευταίος συνυπέβαλε µε τη δήλωσή του ως τίτλο για τις δικές του οριζόντιες ιδιοκτησίες 33. Β) Νοµιµοποιητικά έγγραφα Ως νοµιµοποιητικό έγγραφο προσκοµίζεται ο τίτλος κτήσης του δικαιούχου, ο οποίος µπορεί να είναι κατά κύριο λόγο α) η συστατική πράξη της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, στην περίπτωση που δικαιούχος είναι αρχικός οικοπεδούχος -ή κύριος οικοδοµής- στην κυριότητα του οποίου περιήλθε δια της συστάσεως συγκεκριµένη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, β) σύµβαση κυρίου µε αποκτώντα που αποτελεί ταυτόχρονα και σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας σε περίπτωση που αποχωρίζεται διαµέρισµα ή όροφος από οικοδοµή (ή ένα εκ των δύο ή περισσοτέρων οικοδοµηµάτων, σε περίπτωση κάθετης ιδιοκτησίας) δια της µεταβίβασης αυτής, γ) συµβόλαιο αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχή,δωρεάς αιτία θανάτου 34,ανταλλαγής κλπ. σε περίπτωση που στην κυριότητα (πλήρη ή ψιλή) του δικαιούχου περιήλθε ήδη συνεστηµένη διαιρεµένη ιδιοκτησία ή απέκτησε επικαρπία ή οίκηση δια του ως άνω συµβολαίου (στην περίπτωση αυτή προσκοµίζεται προαιρετικά η συστατική πράξη) καιδ) παραχωρητήριο, 33 Π. Πυλαρινός, Ερµηνευτικές δυσχέρειες και προβλήµατα στην εφαρµογή κοµβικών διατάξεων του ν. 2664/1998,Ελλ νη 2011 σ Στην περίπτωση κτήσης της κυριότητας ή άλλου εµπράγµατου δικαιώµατος επί διαιρεµένης ιδιοκτησίας δυνάµει δωρεάς αιτία θανάτου, ο δωρεοδόχος έχει δικαίωµα υπό την αναβλητική αίρεση της προαποβίωσης του δωρητή, δηλαδή ένα ιδιότυπο δικαίωµα προσδοκίας, µετακλητό από το δωρητή ή µη, πάντως υπαρκτό, µεταγραπτέο δικαίωµα και συνεπώς η υποχρέωση υποβολής δήλωσης στο Κτηµατολόγιο συντρέχει στο πρόσωπο του δικαιούχου αυτού (δωρεοδόχου). Η δήλωση πρέπει να συνοδεύεται από αντίγραφο της σχετικής σύµβασης. Όσον αφορά στο δωρητή, αυτός θα υποβάλει δήλωση για το δικαίωµά του επί της διαιρεµένης ιδιοκτησίας, µε σηµείωση ότι για το ίδιο ακίνητο υφίσταται δωρεά αιτία θανάτου, που έχει µεταγραφεί. 20

21 περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης, δικαστική απόφαση, πράξη αποδοχής κληρονοµίας και εν γένει πράξεις δυνάµει των οποίων ο δικαιούχος έχει νοµίµως αποκτήσει εµπράγµατο δικαίωµα επί οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας 35. Ευνόητο τυγχάνει ότι και όποιος τυχόν έχει εγγράψει στο Υποθηκοφυλακείο βάρος επί διαιρεµένης ιδιοκτησίας 36, κατάσχεση 37 ή αγωγή (διεκδικητική κλπ.) σχετική µε αυτήν ή κάποιο από τα µεταγραπτέα ενοχικό δικαίωµα (µακροχρόνια µίσθωση, leasingκλπ), θα προσκοµίσει τα αντίστοιχα νοµιµοποιητικά του έγγραφα. ιευκρινίζεται ότι ο δικαιούχος εµπράγµατου δικαιώµατος επί διαιρεµένης ιδιοκτησίας υποχρεούται να προσκοµίσει µόνο τα νοµιµοποιητικά έγγραφα που αποδεικνύουν το αντίστοιχο δικαίωµά του και ουδόλως υποχρεούται να αναγράψει στην υποβαλλόµενη δήλωση τυχόν βάρη ή διεκδικήσεις τρίτων επί της ιδιοκτησίας του που είναι εγγεγραµµένα στα βιβλία υποθηκών, κατασχέσεων ή αγωγών του οικείου υποθηκοφυλακείου. Σε περίπτωση που υπάρχει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας σε µη οικοδοµηµένο ακίνητο, το δικαίωµα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας σε µέλλουσα να ανεγερθεί οικοδοµή είναι δεκτικό µεταβίβασης, επιβάρυνσης, κατάσχεσης κ.ο.κ., ακριβώς όπως και επί υφισταµένης οικοδοµής, υπό τον όρο βεβαίως ότι περιλαµβάνεται και το ανάλογο ποσοστό συγκυριότητας επί του οικοπέδου 38. Για το δικαίωµα αυτό πρέπει να υποβληθεί δήλωση στο Κτηµατολόγιο, συνοδευόµενη από αντίγραφο της πράξης σύστασης και των αρχιτεκτονικών σχεδίων 39. Τα στοιχεία της µέλλουσας οικοδοµής αναγράφονται στα αντίστοιχα πεδία της δήλωσης που αφορούν στις διαιρεµένες ιδιοκτησίες, µε την παρατήρηση ότι εκκρεµεί η ανέγερση της οικοδοµής Βλ. παρακ. κεφ. ΙΙΙ. 36 Σύµφωνα µε το άρθρο 10 ν. 3741/1929 σε κάθε χωριστή ιδιοκτησία είναι δυνατή η εγγραφή υποθήκης, η οποία επεκτείνεται και στο εξ αδιαιρέτου ποσοστό της αναγκαίας συνιδιοκτησίας στο έδαφος και τα άλλα κοινά µέρη που της αναλογεί. Για το ζήτηµα της τύχης υποθηκών και άλλων εµπράγµατων δικαιωµάτων υφισταµένων επί του ακινήτου προ της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας βλ. Κ. Βασιλείου, ό.π., σ. 281, για την τύχη των υποθηκών µετά από τυχόν κατάργηση της σύστασης βλ. Φ. Τσετσέκο, ό.π., σ Αν κάποιος έχει εγγράψει κατάσχεση σε ολόκληρο το ακίνητο, αυτή εξακολουθεί να το καταλαµβάνει και µετά τη σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, αν όµως η κατάσχεση καταλαµβάνει µόνο ποσοστό συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου, τότε από της σύστασης καταλαµβάνει το µέρος που περιήλθε στον καθ ου η κατάσχεση µετά του αναλόγου ποσοστού αναγκαστικής συγκυριότητας βλ. Π. Ματθαίου, ό.π., σ Βλ. άρθρο 10 2 ν. 3741/ Η συνυποβολή κατόψεων και λοιπών σχεδιαγραµµάτων συντελεί στην ασφαλέστερη περιγραφή των µελλοντκών διαιρεµένων ιδιοκτησιών και εν γένει υπηρετεί την αρχή της ειδικότητας, είναι αµφίβολο όµως εάν είναι υποχρεωτική, βλ. παραπ. υποσ Π. Ματθαίου, ό.π., σ

22 εδοµένου ότι τα νοµιµοποιητικά έγγραφα από τα οποία αποδεικνύεται εγγραπτέο δικαίωµα κατά την υποβολή και επεξεργασία των δηλώσεων του άρθρου 2 ν. 2308/1995 ταυτίζονται στην ουσία µε τις εγγραπτέες πράξεις του άρθρου 12 ν. 2664/1998, διεξοδική παράθεση και ανάλυση των προβληµάτων που ανακύπτουν ανά περίπτωση επιχειρείται κατωτέρω στο οικείο κεφάλαιο. Σκόπιµο είναι όµως να επισηµανθούν δύο εξαιρέσεις, όσον αφορά i) στηχρησικτησία και ii) την κληρονοµική διαδοχή, καθώς στο στάδιο υποβολής δηλώσεων επιτρέπεται, κατ εξαίρεση, η υποβολή δήλωσης συνοδευοµένη από έγγραφα και στοιχεία που δεν πληρούν τους όρους της καταχωριστέας πράξης.ειδικότερα: i) Όπως προαναφέρθηκε, κατά την κρατούσα στη θεωρία και νοµολογία γνώµη, σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας δια χρησικτησίας αποκλείεται. ιαφορετικό όµως είναι το ζήτηµα ότι επί νοµίµως συσταθείσης διαιρεµένης ιδιοκτησίας χωρεί κτήση κυριότητος µε χρησικτησία επί του ορόφου ή διαµερίσµατος ορόφου (ή, σε περίπτωση καθέτου, του οικοδοµήµατος). Στη περίπτωση αυτή µπορεί κάποιος να χρησιδεσπόσει µε τα προσόντα της τακτικής ή εκτάκτου χρησικτησίας και να γίνει κύριος του διακεκριµένου τµήµατος της οικοδοµής 41.Ως προς την έκτακτη χρησικτησία, ο χρησιδεσπόσας προσκοµίζει κατ αρχήν µεταγεγραµµένη στα βιβλία µεταγραφών του οικείου Υποθηκοφυλακείου κατ άρθρο 1192 αρ. 5 ΑΚ σχετική τελεσίδικη δικαστική απόφαση, η οποία πάντως είναι απλώς αναγνωριστική της πρωτοτύπως και αυτοδικαίως χωρήσασας δια χρησικτησίας κτήσης της κυριότητας (ή άλλου εµπράγµατου δικαιώµατος) και παράγει δεδικασµένο µόνο µεταξύ των συγκεκριµένων διαδίκων. Πώς δηλώνεται όµως η κτήση κυριότητας (ή δουλείας) εάν δεν υπάρχει η ως άνω απόφαση; Σύµφωνα µε τις ερµηνευτικές οδηγίες για την εφαρµογή του ν. 2308/95, «δεν αρκεί µόνο η δήλωση του δικαιούχου, µε την οποία αυτός επικαλείται έκτακτη χρησικτησία, για να αναγραφεί αυτός στους κτηµατολογικούς πίνακες ως δικαιούχος. Χρειάζεται να συνοδεύεται η δήλωσή του µε στοιχεία, από τα οποία να µπορεί να προκύπτει, έστω και έµµεσα, η συνδροµή των προϋποθέσεων του άρθρου 1045 ΑΚ, εκτός βέβαια αν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση που έχει αναγνωρίσει τελεσιδίκως την κτήση κυριότητας (ή κάποιας δουλείας) µε έκτακτη χρησικτησία, οπότε αρκεί η προσκόµιση αντιγράφου της µαζί µε το πιστοποιητικό µεταγραφής της (1192 αριθµ. 5 ΑΚ)».Στοιχεία τα οποία ελλείψει τελεσίδικης κατά τα ως άνω δικαστικής απόφασηςαποτελούν ένδειξη για την άσκηση πράξεων νοµής και παρέχουν έρεισµα αν καλύπτουν χρονική περίοδο είκοσι ετών- για την αναγραφή του δηλούντος ως κατ αρχήν κυρίου δυνάµει έκτακτης χρησικτησίας είναι ιδίως τα ακόλουθα: υποθήκες και εν γένει βάρη στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως αιτία κτήσης η χρησικτησία, συµβολαιογραφικό προσύµφωνο µεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νοµής στον εκ του προσυµφώνου δικαιούχο, 41 ΕφΠατρ 472/2004 ΑχαϊκΝοµ 2005 σ

23 συµβόλαια που αφορούν όµορα ακίνητα και αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούµενου ακινήτου, συµβολαιογραφική πράξη αναγνώρισης ορίων, µισθωτήρια που φέρουν βέβαιη χρονολογία και εµφανίζουν ως εκµισθωτή τον δηλούντα, δηλώσεις ενώπιον δηµόσιων αρχών, ιδίως φορολογικών, αποδείξεις καταβολής φόρων και τελών για το ακίνητο, έγγραφα χορήγησης επιδότησης, από τα οποία προκύπτει ότι ο δηλών αντιµετωπίστηκε ως κύριος του δηλούµενου ακινήτου, αποδείξεις που φέρουν βέβαιη χρονολογία για εργασίες που έγιναν στο ακίνητο, παλαιά τοπογραφικά διαγράµµατα που συντάχθηκαν µε εντολή του δηλούντα και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο, παλαιές αναγγελίες στον τύπο για πώληση του ακινήτου, βεβαιώσεις από ΟΤΑ ή ένορκες βεβαιώσεις µαρτύρων για δικαιώµατα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή της άσκησης νοµής επ αυτού για διάστηµα µιας τουλάχιστον εικοσαετίας κλπ. Σύµφωνα άλλωστε µε το άρθρο 1046 ΑΚ αρκεί η απόδειξη πράξεων νοµής κατά την έναρξη και λήξη της εικοσαετούς περιόδου, οπότε η ύπαρξη νοµής για τον ενδιάµεσο χρόνο τεκµαίρεται. ηλώσεις ιδιοκτησίας, µε τις οποίες οι δηλούντες επικαλούνται έκτακτη χρησικτησία ως τίτλο κτήσης, χωρίς να προσκοµίζουν κάποια αποδεικτικά στοιχεία, θεωρούνται ανεπαρκείς για την αναγραφή του δηλούντος και του δηλούµενου δικαιώµατος στους κτηµατολογικούς πίνακες 42. Στην τακτική χρησικτησία τόσο η κτήση της νοµής ακινήτου, δεκτικού χρησικτησίας, όσο και η καλή πίστη, για την απόκτηση κυριότητας, πρέπει να συνδυάζονται µε ελαττωµατικό νόµιµο ή νοµιζόµενο τίτλο, ο οποίος πρέπει να είναι µεταγεγραµµένος. Αντίγραφο του τίτλου αυτού και του πιστοποιητικού µεταγραφής του πρέπει να συνοδεύει τη δήλωση του άρθρου 2 του ν. 2308/95, εκτός εάν έχει εκδοθεί απόφαση που αναγνωρίζει την κυριότητα, οπότε επισυνάπτεται µεταγεγραµµένο αντίγραφό της. Θα πρέπει επίσης να προσκοµίζονται αποδείξεις για την άσκηση της νοµής επί δεκαετία, µε τη χρήση και του ως άνω σύµφωνα µε το άρθρο 1046 ΑΚ τεκµηρίου νοµής του ενδιάµεσου χρόνου 43. Στην περίπτωση της τακτικής χρησικτησίας ο χρησιδεσπόζων έχει µεν µια µεταγεγραµµένη πράξη που αποτελεί τον νόµιµο ή νοµιζόµενο τίτλο, δεν έχει όµως πριν από τη συµπλήρωση του χρόνου ιδιοκτησίας κάποιο εγγραπτέο δικαίωµα για να δηλώσει, ακριβώς επειδή ο τίτλος είναι ελαττωµατικός και δεν οδηγεί στην κτήση κυριότητας µε παράγωγο τρόπο. Άλλο το ζήτηµα ότι στην περίπτωση της µη συµπληρωθείσης τακτικής χρησικτησίας ο χρησιδεσπόζων µπορεί να ασκήσει πουβλικιανή αγωγή και να υποβάλει δήλωση του ν. 2308/95 για την εν λόγω αγωγή ζητώντας την 42 Π. Ματθαίου, ό.π., σ Π. Ματθαίου, ό.π., σ

24 καταχώρισή της στο κτηµατολόγιο ως εγγραπτέο δικαίωµα 44. ii) Σε περίπτωση κληρονοµικής διαδοχής, κατ αρχήν πρέπει να προσκοµίζεται η πράξη αποδοχής της κληρονοµίας, είτε η σύσταση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας γίνεται το πρώτον µε τη διαθήκη, είτε πρόκειται για αποδοχή ήδη προ του θανάτου του κληρονοµουµένου υφισταµένης χωριστής ιδιοκτησίας. Ο κληρονόµος, µπορεί να προσκοµίσει αντίγραφο κληρονοµητηρίου ή δήλωση περί µη αποποίησης της κληρονοµίας, που τυχόν έχει µεταγραφείαντί της συµβολαιογραφικής πράξης αποδοχής της κληρονοµίας 45. Κατ εξαίρεση στη φάση της κτηµατογράφησης, σύµφωνα µε το άρθρο 3 περ. β του ν. 2308/1995 µπορεί να δηλωθεί και δικαίωµα του κληρονόµου, ο οποίος δεν έχει αποδεχθείτην κληρονοµία ή δεν έχει µεταγράψει ακόµη την πράξη αποδοχής της κληρονοµίας (ή άλλη ισοδύναµη µε αυτήν πράξη), συνυποβάλλοντας ορισµένα έγγραφα, στην ουσία τα πιστοποιητικά που εκδίδονται ενόψει υποβολής δήλωσης φόρου κληρονοµίας ή αποδοχής αυτής (ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό µη δηµοσίευσης ή µη δηµοσίευσης άλλης- διαθήκης, µη προσβολής κληρονοµικού δικαιώµατος κ.ο.κ.). Στην περίπτωση αυτή, το εγγραπτέο δικαίωµα καταχωρίζεται µεν στους κτηµατολογικούς πίνακες της ανάρτησης, καθώς επίσης στις πρώτες εγγραφές στα κτηµατολογικά βιβλία, πλην όµως ο δικαιούχος δεν µπορεί να επιχειρήσει εγκύρως καµία πράξη ασκήσεώς του πριν από την πλήρωση των προϋποθέσεων των άρθρων 1193 επ. ΑΚ. Γ) ικαίωµα επέκτασης της οικοδοµής Το αν υφίσταται υποχρέωση υποβολής δήλωσης για το δικαίωµα επέκτασης της οικοδοµής (συνήθως καθ ύψος, το επονοµαζόµενο και «δικαίωµα υψούν») ήταν ένα από τα συχνότερα ερωτήµατα που υποβάλλονταν από τους δικαιούχους αυτού κατά το στάδιο της Κτηµατογράφησης. Η σχετική οδηγία προβλέπει ότι το δικαίωµα του υψούν δηλώνεται στο Κτηµατολόγιο από εκείνον στον οποίο ανήκει, µόνο αν προβλέπεται ως µελλοντική αυτοτελής διαιρεµένη ιδιοκτησία (µε το αντίστοιχο ποσοστό συγκυριότητας επί του οικοπέδου και επί των κοινοχρήστων χώρων) στην πράξη σύστασης. Στην περίπτωση αυτή συµπληρώνεται το αντίστοιχο πεδίο της δήλωσης που αφορά τη διαιρεµένη ιδιοκτησία και συνυποβάλλεται αντίγραφο της πράξης σύστασης. Το δικαίωµα αυτό είναι µεταβιβάσιµο και κληρονοµητό και 44 Λ. Κιτσαράς, ό.π., σ Μάλλον θεωρητικώς πλέον αναφέρεται και η περίπτωση δυνατότητας µεταγραφής δήλωσης αποδοχής κληρονοµίας ενώπιον του Γραµµατέα του Πρωτοδικείου (Γνωµ. Εισ. Α.Π. αριθ. 18/1960 Ελλ νη 18 σ. 1159). 24

25 επιδέχεται εγγραφή υποθήκης και κατάσχεση 46. ) Παρακολουθήµατα ή αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες; Το έτερο ζήτηµα, πέραν του δικαιώµατος υψούν, που προβληµάτισε τους υποχρέους, ήταν το κατά πόσον θα έπρεπε να υποβληθεί ξεχωριστή δήλωση, σε άλλο δηλ. έντυπο, για αποθηκευτικούς χώρους και θέσεις στάθµευσης. Οι βοηθητικοί αυτοί χώροι (τµήµατα υπόγειων χώρων, αποθήκες κλπ) µπορεί να περιγράφονται ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες στην πράξη σύστασηςµε το αντίστοιχο ποσοστό συγκυριότητας επί του οικοπέδου και επί των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων χώρων, για καθένα από τους οποίους υποβάλλεται χωριστή δήλωση στο Κτηµατολόγιο και καταβάλλεται τέλος, µειωµένο πάντως εν σχέση προς τη δήλωση χώρων κύριας χρήσης, π.χ. διαµερίσµατος ή καταστήµατος 47. Εάν όµως ο βοηθητικός χώρος δεν αποτελεί σύµφωνα µε τη σύσταση χωριστή οριζόντια ιδιοκτησία µε ποσοστό συγκυριότητας εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, θα πρόκειται κατ αρχήν για κοινόχρηστο χώρο, για τον οποίο υπό προϋποθέσεις ενδεχοµένως να υπάρχουν δικαιώµατα αποκλειστικής χρήσης (όχι ιδιοκτησίας), οπότε και δηλώνεται στο ίδιο έντυπο µαζί µε την οριζόντια ιδιοκτησία, π.χ. διαµέρισµα, της οποίας αποτελεί παρακολούθηµα. Το ίδιο ισχύει και για τους λοιπούς χώρους που τυχόν έχουν συµφωνηθεί ότι ανήκουν στην αποκλειστική χρήση συγκεκριµένης οριζόντιας ιδιοκτησίας, π.χ. προκήπιο, δώµα. Το σηµαντικότερο ζήτηµα που ανέκυψε στην πράξη, όπως αναγνωρίζουν και οι οδηγίες, ήταν ο τρόπος δήλωσης των θέσεων στάθµευσης στην πυλωτή πολυκατοικίας, για τις οποίες σύµφωνα µε πάγια πλέον νοµολογία του Αρείου Πάγου δεν µπορεί να συσταθεί αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία, αλλά µόνο δικαίωµα αποκλειστικής χρήσης υπέρ ιδιοκτήτη ορόφου ή διαµερίσµατος της ίδιας οικοδοµής 48. Κατά συνέπεια, η θέση στάθµευσης στην πυλωτή θα πρέπει να δηλώνεται πάντα ως παρακολούθηµα στο ίδιο έντυπο µε εκείνο που δηλώνεται το δικαίωµα επί του διαµερίσµατος στο οποίο αντιστοιχεί. Σε περίπτωση που κατά το στάδιο υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας προσαχθεί πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή συµβόλαιο µεταβίβασης ως τίτλος «κυριότητας» τέτοιας ακύρως συσταθείσας «οριζόντιας ιδιοκτησίας» - θέσης στάθµευσης, δεδοµένου ότι πρόκειται για απόλυτη ακυρότητα (ΑΚ174), καθώς παραβιάζονται τόσο πολεοδοµικές διατάξεις όσο και οι επίσης αναγκαστικού δικαίου σχετικές διατάξεις του ν. 46 Π. Ματθαίου, ό.π., σ. 128 Για τη φύση του δικαιώµατος αυτού βλ. αντί πολλών Κ. Βασιλείου, ό.π. σ. 563, βλ. και παρακάτω υπό στοιχ. ΙΙΙ/Α/3 σ Το τέλος για την υποβολή κάθε εγγραπτέου δικαιώµατος επί διαιρεµένης ιδιοκτησίας βοηθητικής χρήσης ανήρχετο στο ποσό των 20,00 ευρώ έναντι του ποσού των 35,00 ευρώ που προβλεπόταν για χώρους κύριας χρήσης. 48 Βλ. παρακ. σ

26 3741/29, πρέπει να γίνει δεκτό ότι η ακυρότητα αυτή εµπίπτει στα πλαίσια του διενεργούµενου από τα όργανα της Κτηµατογράφησης ελέγχου και το σχετικό δικαίωµα δεν πρέπει να καταγραφεί 49. Ε) Ειδικά ιδιοκτησιακά αντικείµενα Ως ειδικά ιδιοκτησιακά αντικείµενα από έποψη δικαίου του Κτηµατολογίου και σύµφωνα µε τις σχετικές οδηγίες συµπλήρωσης της δήλωσης του άρθρου 2 του ν. 2308/1995 που εξέδωσε το (τότε επονοµαζόµενο) Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και ηµοσίων Έργων θεωρούνται «οι εξ εθιµικού δικαίου δηµιουργούµενες ιδιότυπες σχέσεις χωριστής ιδιοκτησίας, σύµφωνα µε τις οποίες ο κύριος επί του εδάφους δεν είναι αναγκαία και κύριος των επ αυτών κτισµάτων, τα οποία συνιστούν αυτοτελή ιδιοκτησιακά αντικείµενα.από τα ανωτέρω συνάγεται ότι στις περιπτώσεις αυτές η έκταση του ειδικού ιδιοκτησιακού αντικειµένου δεν ακολουθεί τα όρια του γεωτεµαχίου που είναι υλοποιηµένα στην επιφάνεια της γης.τα ιδιοκτησιακά αντικείµενα που διέπονται από το ανωτέρω δίκαιο, είτε εκτείνονται πάνω από άλλο γεωτεµάχιο (ανώγεια), είτε άνωθεν δρόµου (καµάρες), είτε κάτω από άλλο γεωτεµάχιο ή δρόµο (υπόσκαφα) ή σε αιγιαλό (σύρµατα) και έχουν δικαίωµα 0% επί του εδάφους. Τα κατώγεια (ακίνητα που ο αέρας τους, όλος ή τµήµα, αποτελεί ξένη ιδιοκτησία δηλ. ανώγειο) έχουν δικαίωµα 100% επί του εδάφους.» Κατά την υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας κατά την Κτηµατογράφηση κυρίως των Κυκλάδων και της Κρήτης, όπου κατ εθιµικό δίκαιο υφίστανται οι ως άνω ιδιότυπες µορφές χωριστής ιδιοκτησίας, διάφορης προς τη νοµοθετικά ρυθµιζόµενη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία 50,το πρόβληµα αντιµετωπίστηκε λοιπόν ως εξής: Οι δικαιούχοι όφειλαν να συµπληρώσουν στο έντυπο 2 της σχετικής δήλωσής τους ειδικά πεδία και κωδικούς αναγράφοντας ενδεχοµένως στις «παρατηρήσεις» διευκρινιστικά στοιχεία σχετικά µε τη θέση και τις ιδιαιτερότητες του ιδιοκτησιακού τους αντικειµένου. 49 Λ. Κιτσαράς, ό.π., σ Βλ. παραπ. υπό στοιχ. Ι/ σ