Επιβλέπουσα Kαθ. : Γιάννα Καρύμπαλη Τσίπτσιου

ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗ ΝΟΜΙΚΩΝ, ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ Τομέας Αστικού, Αστικού Δικονομικού και Εργατικού Δικαίου ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ της Λισγάρα Σωσάννας Θέμα Οριστικοποίηση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών & ζητήματα από την εφαρμογή του Κτηματολογίου στο πεδίο της Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας Επιβλέπουσα Kαθ. : Γιάννα Καρύμπαλη Τσίπτσιου ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ 2009

ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΕΣ Αδημ. : Αδημοσίευτη Α.Ε. : Ανώνυμη Εταιρία ΑΚ : Αστικός Κώδικας ΑΠ : Άρειος Πάγος Άρθρ. : Άρθρο Αριθμ. : Αριθμός Αρμ. : Αρμενόπουλος ΑρχΝ. : Αρχείο Νομολογίας Βλ. : Βλέπε ΕΕ : ίκαιο Επιχειρήσεων και Εταιριών ικ/φια : ικογραφία ικον. : ικονομικό Εγχειρ. : Εγχειρίδιο Εδ. : Εδάφιο Ε Πολ : Επιθεώρηση ικαίου Πολυκατοικίας ΕρμΑΚ : Ερμηνεία Αστικού Κώδικα ΕΝΗΜΕΜΠΡ ΙΚ : Ενημέρωση Εμπραγμάτου ικαίου Ειρ : Ειρηνοδικείο Έκδ. : Εκδόσεις Ελλ /νη : Ελληνική ικαιοσύνη Επ. : Επόμενο ΕτΚ : Εφημερίδα της Κυβέρνησης Εφ. : Εφετείο Κ.ά. : και άλλα ΚΑΕΚ : Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου Κλπ : Και λοιπά ΚΠολ : Κώδικας Πολιτικής ικονομίας ΜονΠρ : Μονομελές Πρωτοδικείο Ν. : Νόμος Ν.δ. : Νομοθετικό ιάταγμα ΝοΒ : Νομικό Βήμα ΟΚΧΕ : Οργανισμός Κτηματολογίου Χαρτογραφήσεων Ελλάδος - 1 -

ΟλΑΠ : Ολομέλεια Αρείου Πάγου Π.δ. : Προεδρικό ιάταγμα ΠολΠρ : Πολυμελές Πρωτοδικείο Πρβλ. : Παράβαλε Σ. : Σελίδα ΣτΕ : Συμβούλιο της Επικρατείας Σχ. : Σχετικά Τ. : Τόμος Τμ. : Τμήμα υ.α. : Υπουργική Απόφαση υποσ. : Υποσημείωση - 2 -

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ Συντομογραφίες..1 Περιεχόμενα.... 3 Εισαγωγή...8 Ι. Προδιάθεση...8 ΙΙ. ιάγραμμα μελέτης.. 10 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α : Η ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ 1. Το Κτηματολόγιο...11 Ι. Ιστορικά στοιχεία...11 ΙΙ. Η έννοια του Κτηματολογίου...13 ΙΙΙ. Οι αρχές που διέπουν το Κτηματολόγιο..15 2. Οι πρώτες κτηματολογικές εγγραφές. 15 Ι. Η έννοια των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών...15 ΙΙ. Η νομική φύση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών... 17 3. Η οριστικοποίηση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών.18 Ι. Εισαγωγικές παρατηρήσεις..18 ΙΙ. Οι προϋποθέσεις της οριστικοποίησης.18 ΙV. Η Νομική Φύση του αμάχητου τεκμηρίου των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών... 19 4. ικαιώματα των πραγματικών δικαιούχων μετά την οριστικοποίηση...21 Ι. Η ενοχική αξίωση απόδοσης του πλουτισμού.. 22 ΙΙ. Η αξίωση αποζημίωσης κατ άρθρο 914 ΑΚ 24 ΙΙΙ. Η in natura αποκατάσταση της ζημίας με αυτούσια απόδοση του ακινήτου...25 ΙV. Λοιπές ενοχικές αξιώσεις.. 26 V. Τα άρθρα 6 2 και 7 1, 2 του ν. 2664/1998 υπό το πρίσμα του Συντάγματος..27-3 -

5. Η οριστικοποίηση της εγγραφής στην περίπτωση καταχώρισης «αγνώστου ιδιοκτήτη».. 28 I. Η ρύθμιση του νόμου. 28 II. Απόκτηση κυριότητας από το ημόσιο.29 III. Αξιώσεις κατά του ημοσίου.31 6. Μεταγενέστερες εγγραφές μέχρι την οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής κατά τη διάταξη του άρθρου 8 του ν. 2664/1998 32 Ι. Η ρύθμιση του νόμου. 32 ΙΙ. Η σημασία του μαχητού τεκμηρίου του άρθρου 8 του ν. 2664/1998.33 7. Η χρησικτησία στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές... 34 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β : Η ΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ 8. Η δικαστική αμφισβήτηση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών..38 Ι. Εισαγωγικές παρατηρήσεις. 38 ΙΙ. Η διόρθωση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών κατ άρθρο 6 2 του ν. 2664/1998. 39 Α. Ενεργητική και παθητική νομιμοποίηση..40 Β. Προθεσμία άσκησης της αγωγής..41 Γ. Καθ ύλην και κατά τόπο αρμοδιότητα.42. Αίτημα της αγωγής..44 Ε. Προϋποθέσεις παραδεκτού...46 ΣΤ. Αποτελέσματα συνέπειες από την άσκηση της αγωγής..47 ΙΙΙ. Η διόρθωση των πρώτων εγγραφών στην περίπτωση αναγραφής ιδιοκτήτη» κατ άρθρο 6 3 του ν. 2664/1998 48 Α. Η ρύθμιση του νόμου.49 Β. Ενεργητική και παθητική νομιμοποίηση προθεσμία..49 Γ. Αντικείμενο της δίκης και αίτημα της αίτησης..50. Προϋποθέσεις παραδεκτού της αίτησης.52 Ε. Αποτελέσματα συνέπειες από την αίτηση 53-4 -

9. Η διόρθωση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών χωρίς δικαστική απόφαση..54 Ι. Η διόρθωση κατ άρθρο 6 4 του ν. 2664/1998. 54 Α. Η νομοθετική ρύθμιση 54 Β. Ποιος νομιμοποιείται να υποβάλει την αίτηση 55 Γ. Η διαδικασία διόρθωσης 56. Προϋποθέσεις.. 57 Ε. Η υποβολή αντιρρήσεων 58 ΣΤ. Η περίπτωση αίτησης καταχώρισης εγγραφής ασυμβίβαστης με την ήδη καταχωρισμένη.. 59 ΙΙ. Η διόρθωση του πρόδηλου σφάλματος.60 Α. Η νομοθετική ρύθμιση 60 Β. Οι περιπτώσεις προδήλου σφάλματος....61 Γ. Η διαδικασία διόρθωσης. 63. Η υποβολή αντιρρήσεων...64 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ : ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΣΤΟ ΠΕ ΙΟ ΤΗΣ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ & ΚΑΘΕΤΗΣ Ι ΙΟΚΤΗΣΙΑΣ 10. Η Οριζόντια και Κάθετη Ιδιοκτησία.. 66 Ι. Εισαγωγικές παρατηρήσεις Έννοια.. 66 11. Η σύσταση της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας... 68 Ι. Εισαγωγικές παρατηρήσεις..68 ΙΙ. Οι τρόποι σύστασης..69 12. Ζητήματα υποβολής δήλωσης που αφορά Οριζόντια ή Κάθετη ιδιοκτησία στο Κτηματολόγιο.72 Ι. Γενικά 72 ΙΙ. Ειδικότερα ζητήματα.73 Α. Η ύπαρξη βοηθητικών χώρων..73 Β. Οικοδομή που πρόκειται να ανεγερθεί.. 74 Γ. Οι εργολαβικές συμβάσεις 75-5 -

13. Το ζήτημα της αποτύπωσης των καθέτων ιδιοκτησιών ενώπιον του Κτηματολογίου...76 Ι. Εισαγωγικές παρατηρήσεις..76 ΙΙ. Η αποτύπωση των καθέτων ιδιοκτησιών..77 14. Ζητήματα οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές 79 Ι. Εισαγωγικές παρατηρήσεις..79 ΙΙ. Περιπτώσεις ασυμφωνίας μεταξύ δηλωθέντος δικαιώματος και πρώτης εγγραφής.80 ΙΙΙ. Επίλυση των ανωτέρω προβλημάτων..81 ΙV. Συνέπειες μη επίλυσης των ανωτέρω ζητημάτων..83 ΚΕΦΑΛΑΙΟ : ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑΣ ΣΤΗ ΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ 15. Νομολογιακά ζητήματα...86 Ι. Εισαγωγικές παρατηρήσεις..86 ΙΙ. ιόρθωση πρώτων κτηματολογικών εγγραφών λόγω αναγραφής ως δικαιούχου κυριότητας διαφορετικού προσώπου από τον πραγματικό κύριο.87 ΙΙΙ. ιόρθωση εγγραφής ακινήτου σε περίπτωση «άγνωστου ιδιοκτήτη»..89 ΙV. Η διαδικασία του άρθρου 6 4 του ν. 2664/1998 χωρίς δικαστική απόφαση.92 Α. Γενική επισκόπηση..92 Β. Η δυνατότητα υποβολής της αίτησης του άρθρου 6 4 του ν. 2664/1998 όταν είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη» ειδικότερα.95 V. Η περίπτωση αρχικής εγγραφής ακινήτου ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» με την παρατήρηση «εκκρεμεί αποδοχή κληρονομίας»...97 VI. Αναγνώριση κυριότητας έναντι του Ελληνικού ημοσίου...100 VII. Η περίπτωση μη ύπαρξης συμβολαίου συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας 104 VIII. Παράλειψη εγγραφής κατάσχεσης στο κτηματολογικό φύλλο.106-6 -

ΙΧ. Η περίπτωση μη καταχωρηθέντος ποσοστού συγκυριότητας ακινήτου στο οικόπεδο, το οποίο εμφανίζεται ως αδιάθετο ποσοστό σε ξεχωριστό ΚΑΕΚ γνωστό ως «κουβάς» ή «καλάθι» ή «υποδοχέας» 108 X. Η περίπτωση εγγραφής από τον ΟΚΧΕ ενός ακινήτου ως οριζόντιας ιδιοκτησίας επί καθέτου αντί του ορθού της ξεχωριστής καθέτου ιδιοκτησίας 109 XI. Το ζήτημα της αποκλειστικής χρήσης των κοινοκτήτων μερών της συνιδιοκτησίας στα κτηματολογικά φύλλα...110 ΧΙΙ. Η περίπτωση διόρθωσης που αφορά οριζόντιες ιδιοκτησίες που αναγράφονται στα κτηματολογικά βιβλία ως κάθετες 114 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Επίλογος. 116 Ο ν. 2664/1998 με τις τροποποιήσεις που επέφεραν οι ν. 3127/2003 και 3481/2006 118 Βιβλιογραφία. 170 Στους Γονείς μου - 7 -

ΕΙΣΑΓΩΓΗ Ι. Προδιάθεση Το σύνολο των νομικών και τεχνικών πληροφοριών αναφορικά με ένα ακίνητο, μέχρι σήμερα, υφίστατο καταχωρημένο στα Βιβλία Μεταγραφών και Υποθηκών των κατά τόπους Υποθηκοφυλακείων της χώρας μας. Ακόμη και σήμερα, σε πολλές περιοχές της Ελλάδας το Υποθηκοφυλακείο είναι αυτό που αναλαμβάνει να μας διαφωτίσει αναφορικά με την νομική κατάσταση των ακινήτων, καθώς και για την περιουσιακή κατάσταση φυσικών και νομικών προσώπων. Σήμερα, διανύουμε μία εποχή μετάβασης από τον θεσμό του Υποθηκοφυλακείου στον θεσμό του Κτηματολογίου, δηλαδή από το προσωποκεντρικό σύστημα στο κτηματοκεντρικό σύστημα. Ο θεσμός του Κτηματολογίου έχει εδώ και αρκετά χρόνια «ξεκινήσει την πορεία του», ώστε να βρισκόμαστε σε μία φάση, όπου οι περισσότεροι νομοί της χώρας μας έχουν κηρυχθεί υπό κτηματογράφηση και έχουν κληθεί όσοι έχουν εμπράγματο ή άλλο εγγραπτέο δικαίωμα σε ακίνητα της υπό κτηματογράφησης περιοχής να υποβάλουν σχετική δήλωση με την οποία περιγράφουν το δικαίωμά τους καθώς και την αιτία κτήσης του. Μετά από αρκετά χρόνια προσπαθειών από μέρους της πολιτείας προκειμένου να υλοποιηθεί το σύστημα του Εθνικού Κτηματολογίου, ο νόμος 2308/1995 «Κτηματογράφηση και ημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου. ιαδικασία έως τις πρώτες εγγραφές στα Κτηματολογικά Βιβλία και άλλες διατάξεις», αποτέλεσε το πρώτο ουσιαστικό βήμα στην επίτευξη του ως άνω σκοπού. Ακολούθησαν οι νόμοι 2508/1997 για την «Βιώσιμη οικιστική ανάπτυξη των πόλεων και οικισμών της χώρας και άλλες διατάξεις» καθώς και ο νόμος 2664/1998 για το «Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις», με τους οποίους πλέον η έναρξη λειτουργίας κτηματολογικών γραφείων άρχισε «να λαμβάνει σάρκα και οστά». Το έτος 2008 κηρύχθηκαν υπό Κτηματογράφηση ήμοι από τους δύο μεγαλύτερους και όχι μόνον νομούς της χώρας μας, των Αθηνών και της Θεσσαλονίκης, συνολικά δη κηρύχθηκαν υπό Κτηματογράφηση 107 νέες - 8 -

περιοχές. Παρόλο όμως, που μέχρι σήμερα υπάρχουν Κτηματολογικά Γραφεία που λειτουργούν πλήρως και στα οποία έχει ολοκληρωθεί όλη η διαδικασία της Κτηματογράφησης, στους μήνες του καλοκαιριού του έτους 2008 το βλέμμα της επικαιρότητας και οι πολίτες άρχισαν να αντιλαμβάνονται την εισαγωγή του θεσμού του Εθνικού Κτηματολογίου στη χώρα μας. Ήταν απόλυτα, πιστεύω δικαιολογημένος ο, θα τολμούσε να ειπωθεί, πανικός που επικράτησε στα κατά τόπους γραφεία των νέων υπό Κτηματογράφηση περιοχών και ιδίως των μεγάλων αστικών κέντρων. Ας μην ξεχνάμε άλλωστε ότι η ιδιοκτησία και τα εμπράγματα δικαιώματα των φυσικών και νομικών προσώπων έχουν τεράστια αξία, ενώ και για πολλούς αποτελούν ακόμη και το μοναδικό ίσως μέσω βιοπορισμού. Η ενημέρωση όλου αυτού του πλήθους πολιτών δεν ήταν εύκολο έργο, δεδομένου μάλιστα ότι η έννοια του θεσμού του Κτηματολογίου εκτός από την νομική της διάσταση, η οποία και επόμενο είναι να μην κατανοείται πλήρως από μη νομικούς, έχει και κοινωνική διάσταση αφού αφορά σχεδόν καθέναν από μας. Θα ήταν σχεδόν ακατόρθωτο η όλη διαδικασία να λάβει χώρα χωρίς την ύπαρξη προβλημάτων τόσο νομικών όσο και καθαρά διαδικαστικών. Από τα ήδη υπάρχοντα και πλήρως λειτουργούντα Κτηματολογικά Γραφεία σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας, εμφαίνονται τα προβλήματα που δημιουργούνται. Ενώ δεν είναι αρκετά τα χρόνια κατά τα οποία αυτά λειτουργούν, η νομολογία έχει ήδη να μας αναδείξει τα προκύπτοντα προβλήματα, τα οποία γίνονται όλο και περισσότερα και πιο περίπλοκα. Τα επόμενα χρόνια, όταν όλες οι περιοχές της χώρας μας θα έχουν τεθεί υπό Κτηματογράφηση και θα αρχίσουν να λειτουργούν τα Κτηματολογικά Γραφεία πλήρως, πιστεύω ότι τα δικαστήρια θα έχουν να εκπονήσουν δύσκολο έργο, και μάλιστα για ένα ζήτημα που νομολογιακά αντιμετωπίζεται ουσιαστικά τα τελευταία πέντε χρόνια. Τα προβλήματα που προκύπτουν είναι ποικίλα και αντίστοιχα ποικίλοι είναι και οι τρόποι επίλυσής τους. Κάθε νομικός έχει να αντιμετωπίσει ένα πρόβλημα που ενδεχομένως να εμφανίζεται πρώτη φορά, δεδομένου ότι αφορά ένα θεσμό που μόλις έχει αρχίσει να λειτουργεί και ίσως να ανασύρει στην επιφάνεια τα μειονεκτήματά του. - 9 -

ΙΙ. ιάγραμμα μελέτης Η παρούσα μελέτη επιχειρεί να συμβάλλει στη διερεύνηση του θεσμού του Κτηματολογίου τόσο διαμέσου των απόψεων που έχουν διατυπωθεί στη θεωρία όσο και υπό το πρίσμα της ελληνικής νομολογίας. Ειδικότερα, στο πρώτο κεφάλαιο και ξεκινώντας από την έννοια του Κτηματολογίου και των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών αναλύονται οι προϋποθέσεις της οριστικοποίησης των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών. Στο πλαίσιο της ανάλυσης αυτής, θίγονται ειδικότερα ζητήματα οριστικοποίησης (οριστικοποίηση εγγραφής σε περίπτωση εγγραφής ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», οι μεταγενέστερες εγγραφές από την οριστικοποίηση) και αναλύονται τα δικαιώματα του πραγματικού δικαιούχου μετά την οριστικοποίηση της πρώτης κτηματολογικής εγγραφής. Στο δεύτερο κεφάλαιο επιχειρείται η ανάλυση του τρόπου διόρθωσης των ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών. Ειδικότερα, στο πλαίσιο αυτό εξειδικεύονται οι περιπτώσεις πρώτον δικαστικής διόρθωσης, οπότε και με την έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης επέρχεται η οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής και δεύτερον διόρθωσης δίχως δικαστική απόφαση. Το τρίτο κεφάλαιο της μελέτης αυτής, πραγματεύεται ζητήματα που προκύπτουν από την εφαρμογή του θεσμού του Κτηματολογίου στο πεδίο της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας. Έτσι, αρχικά, προσεγγίζοντας την έννοια του θεσμού της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, καθώς και τους τρόπους σύστασης αυτών, θίγονται ζητήματα υποβολής της δήλωσης ενώπιον του Κτηματολογίου για οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες, ζητήματα αποτύπωσης των καθέτων ιδιοκτησιών και τέλος ζητήματα που σχετίζονται με τις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές στην οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία. Τέλος, το τέταρτο κεφάλαιο της παρούσης πραγματεύεται κάποια από τα πιο καίρια προβλήματα που έχουν ανακύψει μέχρι σήμερα και έχουν αντιμετωπιστεί από τα ελληνικά δικαστήρια, επιχειρώντας ουσιαστικά την πλήρη διερεύνηση των ανωτέρω ζητημάτων και υπό το καθοριστικό πρίσμα της νομολογίας. - 10 -

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α : Η ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ. 1. Το Κτηματολόγιο Ι. Ιστορικά στοιχεία Στις περισσότερες περιοχές της χώρας μας μέχρι και σήμερα ισχύει το γαλλικής προέλευσης σύστημα των «Βιβλίων Μεταγραφών και Υποθηκών», με βάση το οποίο για τη δημοσιοποίηση των εννόμων σχέσεων επί ακινήτων χρησιμοποιούνται α) το γενικό βιβλίο εκθέσεων β) το ειδικό αλφαβητικό ευρετήριο γ) Το ειδικό ευρετήριο μεταγραφών (Ευρετήριο μεριδών) και δ) το βιβλίο μεταγραφών. Στην Κ /18-11-1998 συνεδρίαση της Ολομέλειας της Βουλής ψηφίστηκε το σχέδιο για το νόμο για το Εθνικό Κτηματολόγιο μετά από μακροχρόνια επεξεργασία και δημόσιες συζητήσεις με επαγγελματικούς, επιστημονικούς και πολιτικούς φορείς. Με την έκδοση του ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο συμπληρώνεται η βασική νομοθεσία για τον εκσυγχρονισμό του υφιστάμενου στη χώρα μας συστήματος δημοσιότητας για τα ακίνητα όλης της επικράτειας το οποίο επί 140 και πλέον χρόνια είναι το ανωτέρω απαρχαιωμένο σύστημα μεταγραφών και υποθηκών. Εξαίρεση αποτελούν οι περιοχές της Ρόδου 1, της 1 Ο κτηματολογικός κανονισμός ωδεκανήσου, Κω και Λέρου εγκρίθηκε με το υπ αριθμ. 132/1-9-1929 Κυβερνητικό ιάταγμα «Περί της βεβαίωσης και διατήρησης των δικαιωμάτων επί των ακινήτων των νήσων του Αιγαίου», ( Norme per lo accertamento e la conservazione dei diritti fontiarii nelle Isole dell Egeo ) που είχε εκδοθεί από τον κυβερνήτη της ωδεκανήσου Mario Lago. Σχετικά με τον Κτηματολογικό κανονισμό ωδεκανήσου, ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 8 2 του ν. 5101947 «Περί της εν ωδεκανήσω εφαρμοστέας δικαστικής νομοθεσίας, βλ. Φ. ρακίδη, «Κτηματολογικός Κανονισμός Ρόδου», ΝοΒ 1985.1688, Π. Θεοδωρόπουλου, «Το ισχύον εν ωδεκανήσω ίκαιον», Αθήνα 1964, Ι. Σόντη, «Η καλή πίστις κατά το εν ωδεκανήσω ισχύον σ τστημα του Κτηματικού Βιβλίου», Νο.Β 1972.1385, Ι. Σπυριδάκη, «Σχόλιο στην υπ αριθμ. 748/1971 απόφαση του γ τμ. Του ΑΠ σχετικά με τη πλήρη απόδειξη έναντι πάντων των εγγράφων που - 11 -

Κω και του οικισμού Λακκίου (Porto Lago) στις οποίες υφίσταται Κτηματολόγιο 2. Η έκδοση του ν. 2664/1998 δεν αποτελεί την πρώτη νομοθετική προσπάθεια εισαγωγής του θεσμού του Κτηματολογίου στη χώρα μας. Ωστόσο, οι προηγούμενες προσπάθειες είχαν αποσπασματικό χαρακτήρα και αφορούσαν κυρίως ειδικές κατηγορίες περιοχών και ακινήτων, καθώς και επιμέρους ζητήματα Κτηματολογίου 3. Η ίδρυση του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος (ΟΚΧΕ) με το ν. 1647/1986 ως νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου, με σκοπό «τη σύνταξη, τήρηση και ενημέρωση του ενιαίου αποδεικτικού κτηματολογίου της χώρας, την απογραφή και χαρτογράφηση των φυσικών διαθεσίμων της και τη δημιουργία τράπεζας στοιχείων γης και περιβάλλοντος» κατέστησαν αμετάκλητοι στο Κτηματολόγιο ωδεκανήσου (τεκμήριο ακρίβειας και δημόσια πίστη του κτηματικού βιβλίου)», ΝοΒ 1972.600, Φ. Φραράκη, «Πενήντα χρόνια διοικητικής εφαρμογής του Κτηματολογικού Κανονισμού ωδεκανήσου», ΝοΒ 1999.354. 2 Χ. Κούσουλα, «Το ίκαιο του Κτηματολογίου», 2001, σ. 3. 3 Στις προσπάθειες αυτές συγκαταλέγονται μεταξύ άλλων, νομοθετήματα που αφορούν τη κτηματογράφηση κυρίως των αστικών ακινήτων της χώρας μας, ειδικότερα: ο ν. ΓΝΧΖ /1910 «Περί κτηματικού χάρτου και οριοθεσίας των ακινήτων κτημάτων», όπως τροποποιήθηκε με το νόμο του 1911, ν.δ. 5/22 Σεπτεμβρίου 1923 «Περί κωδικοποιήσεως των περί κτηματογραφήσεως αστικών ακινήτων διατάξεων τροποποιημένων», βάσει του οποίου λειτουργεί και το γραφείο Κτηματολογίου Πρωτευούσης, όπως τροποποιήθηκε με το ν. 4351/1929, αλλά και νομοθετήματα που αφορούν την κτηματογράφηση ακινήτων στο πλαίσιο π.χ. του αναδασμού ή της πολεοδόμησης μιας περιοχής: π.δ. της 14/271999 «Κώδικας Βασικής πολεοδομικής ΝΟμοθεσίας», νομοθετήματα που αφορούν στο Κτηματολόγιο των ΟΤΑ της χώρας μας : π.δ. της 15 Μαΐου 1931 «Περί δημοτικών και κοινοτικών κτηματολογίων, β.δ. 14 Μαΐου 1955 «Περί δημοτικού και κοινοτικού Κτηματολογίου», νομοθετήματα επίσης που αφορούν ειδικά θέματα κτηματολογίου: ν. 1512/1985 άρθρο 4 για την τήρηση κτηματογραφικών στοιχείων, το π.δ. 49 της 16-2-1987 «Τήρηση κτηματογραφικών στοιχείων και λειτουργία γραφείων κτηματογράφησης», υ.α. 71613/37117/23-11-1987 «Καθορισμός περιοχών για τήρηση κτηματογραφικών στοιχείων», υ.α. 102005/7753/17-12-1992 «Καθορισμός τύπου αποσπάσματος κτηματογραφικών στοιχείων που τηρούνται στα γραφεία κτηματογράφησης» κ.ά. - 12 -

αποτέλεσε το πρώτο βήμα μιας περισσότερο συγκροτημένης προσπάθειας οργάνωσης και λειτουργίας του θεσμού του Κτηματολογίου και η έκδοση του ν. 2308/1995 και του ν. 2664/1998 τα πιο καθοριστικά βήματα ολοκλήρωσης της προσπάθειας αυτής. ΙΙ. Η έννοια του Κτηματολογίου Πριν προβούμε στον εννοιολογικό προσδιορισμό της έννοιας των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών θα προσδιορίσουμε την ίδια την έννοια του Κτηματολογίου. Ειδικότερα, ως Κτηματολόγιο ορίζεται το ενιαίο σύστημα των κτηματολογικών βιβλίων και κτηματολογικών διαγραμμάτων στα οποία περιέχεται το σύνολο της νομικής και τεχνικής πληροφορίας που αφορά το ακίνητο 4. Σύμφωνα με το άρθρο 1 2 του ν. 2664/1998, στο Κτηματολόγιο καταχωρίζονται νομικές και τεχνικές πληροφορίες που αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ορίων των ακινήτων και στη δημοσιότητα των εγγραπτέων στα κτηματολογικά βιβλία δικαιωμάτων και βαρών, με τρόπο που διασφαλίζει τη δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές. 4 Λ. Κιτσαρά, «Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο», 2001, σ. 7. Επίσης, σύμφωνα με την Εισηγητική Έκθεση του ν. 2664/1998, ορίζεται ότι «το νέο θεσμικό πλαίσιο αποτελεί ενιαίο σύστημα οργανωμένων σε κτηματοκεντρική βάση νομικών τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της Επικράτειας, που αποσκοπούν στον ακριβή καθορισμό των ακινήτων, ως υποκειμένων σε δημοσιότητα ιδιοκτησιακών αντικειμένων, και των επ αυτών δικαιωμάτων και βαρών με τρόπο που να διασφαλίζει τη δημόσια πίστη, προστατεύοντας κάθε καλόπιστο συναλλασσόμενο που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές». - 13 -

Το Εθνικό Κτηματολόγιο 5 εξατομικεύει κατά μονάδα (parcelle) κάθε ακίνητο, κατά την έννοια του Αστικού Κώδικα, και ειδικότερα των άρθρων 948 σε συνδυασμό με τα άρθρα 953 και 954, απεικονίζει την ιστορία του ακινήτου από την πρώτη εγγραφή. Συγκεκριμένα, εξατομικεύει σε εθνικό επίπεδο, ενάριθμα με κωδικό αριθμό (ΚΑΕΚ), τα ακίνητα από πλευράς αντικειμενικής (όρια, εμβαδόν, χρήση, ιδιότητα κλπ), και υποκειμενικής (φορέας δικαιώματος, νομική κατάσταση κλπ), επιτυγχάνοντας και επιδιώκοντας έτσι, την ελαχιστοποίηση των διενέξεων στα ακίνητα με την εξασφάλιση δημόσιας πίστης των κτηματολογικών εγγραφών του. Με το θεσμό του Κτηματολογίου εισάγεται πλέον το Κτηματοκεντρικό σύστημα, αντικαθιστώντας το προσωποκεντρικό των Υποθηκοφυλακείων, που ισχύει και συνεχίζεται να εφαρμόζεται σε αρκετές περιοχές της χώρας μας. Το κτηματοκεντρικό σύστημα έχει ως βάση του τα συγκεκριμένα ακίνητα. Στο πλαίσιο αυτό, κάθε ακίνητο έχει τη δική του μερίδα και στη μερίδα αυτή του κάθε συγκεκριμένου ακινήτου είναι δυνατό να παρακολουθούνται όλες οι μεταβολές που επέρχονται. Αυτές, μπορεί να αφορούν σε σύσταση, μετάθεση, αλλοίωση ή κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων καθώς και σε κάθε επιβάρυνση ή κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Με τον ίδιο τρόπο παρακολουθούνται και όλες οι υπόλοιπες έννομες σχέσεις που αφορούν ορισμένο ακίνητο και ο νομοθέτης έχει κρίνει ότι πρέπει να υποβάλλονται σε δημοσιότητα π.χ. μακροχρόνιες μισθώσεις του ν. 1652/1986 (άρθρο 618 ΑΚ, άρθρο 12 1 περ. ιδ του ν. 2664/1998). 5 A cadastre (also spelt cadaster), using a cadastral survey or cadastral map, is a comprehensive register of the metes-and-bounds real property of a country. A cadastre commonly includes details of the ownership, the tenure, the precise location (some include GPS coordinates), the dimensions (and area), the cultivations if rural, and the value of individual parcels of land. Cadastres are used by many nations around the world, [1] some in conjunction with other records, such as a title register, Wikipedia. - 14 -

ΙΙΙ) Οι αρχές που διέπουν το Κτηματολόγιο Είναι ιδιαίτερα σημαντικό, να αναφέρουμε τις βασικές αρχές, από τις οποίες διέπεται η λειτουργία Κτηματολογίου. Οι θεμελιώδεις αρχές σύνταξης και λειτουργίας του κτηματολογίου προβλέπονται στο άρθρο 2 του ν. 2664/1998 και είναι οι κάτωθι: 1) η αρχή της κτηματοκεντρικής οργάνωσης των κτηματολογικών πληροφοριών, η οποία απαιτεί τη σύνταξη, τήρηση και διαρκή ενημέρωση κτηματολογικών διαγραμμάτων, 2) η αρχή του ελέγχου της νομιμότητας των τίτλων και λοιπών αναγκαίων στοιχείων για την αποδοχή της αίτησης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία, 3) η αρχή της διασφάλισης της τάξης των κτηματολογικών εγγραφών, ανάλογα με το χρόνο υποβολής της σχετικής αίτησης (αρχή της χρονικής προτεραιότητας), 4) η αρχή της δημοσιότητας των κτηματολογικών βιβλίων, 5) την αρχή της διασφάλισης της δημόσιας πίστης, ώστε να προστατεύεται κάθε καλόπιστος συναλλασσόμενος που στηρίζεται στις κτηματολογικές εγγραφές και 6) η αρχή της καταλληλότητας του Κτηματολογίου ως συστήματος δεκτικού καταχώρισης και πρόσθετων κατηγοριών πληροφοριών σε οποιονδήποτε χρόνο στο μέλλον (αρχή του ανοικτού Κτηματολογίου) 6. 2. Οι πρώτες κτηματολογικές εγγραφές Ι) Η έννοια των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών Ως πρώτες κτηματολογικές εγγραφές νοούνται σύμφωνα με το άρθρο 6 1 του ν. 2664/1998, εκείνες οι οποίες καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες. 6 Ειδικότερα για τις αρχές που διέπουν το Κτηματολόγιο βλ. Χ. Κούσουλα, «Το ίκαιο του Κτηματολογίου», 2001, σ. 23 επ., καθώς και. Παπαστερίου «Η αρχή της νομιμότητας στο Εθνικό Κτηματολόγιο», Ελλ /νη 1999.40. - 15 -

Οι πρώτες εγγραφές αποτελούν πράξεις της δημόσιας αρχής, του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος (ΟΚΧΕ) με διαπιστωτικό κατ αρχήν χαρακτήρα από την οποία αναδύονται σε περίπτωση ανακρίβειάς τους επιζήμιες για τον πραγματικό δικαιούχο του δικαιώματος 7. Κατά άλλη διατύπωση, πρώτες εγγραφές είναι αυτές που θα γίνουν στο κτηματολογικό φύλλο που θα συνταχθεί για πρώτη φορά έπειτα από την ολοκλήρωση της διαδικασίας της κτηματογράφησης, κατά τη μεταφορά των στοιχείων από τους αρχικούς τελικούς πίνακες 8. Οι πρώτες εγγραφές στα κτηματογραφικά βιβλία αποτελούν το τελικό προϊόν μιας διαδικασίας, η οποία αρχίζει με την κτηματογράφηση μιας περιοχής και ολοκληρώνεται με την έκδοση από τον ΟΚΧΕ της διαπιστωτικής πράξης, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 11-12 του ν. 2308/1998 και τη μετάβαση από το προσωποκεντρικό σύστημα των μεταγραφών και υποθηκών, στο κτηματοκεντρικό σύστημα του Κτηματολογίου 9. Οι πρώτες αρχικές εγγραφές αποτελούν διοικητικές πράξεις διαπίστωσης των εγγεγραμμένων δικαιωμάτων και οι πρώτες εγγραφές, η ακρίβεια των οποίων δεν αμφισβητήθηκε μέσα στην ταχθείσα από το άρθρο 6 2 του ν. 2664/1998 προθεσμία, καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο 7 Λ. Κιτσαρά, «Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο», 2001, σ. 71. 8 Χ. Κούσουλα, «Το ίκαιο του Κτηματολογίου», 2001, σ. 251. 9 Σύμφωνα με την άποψη που διατυπώθηκε στο Conference on Land Tenure and Cadastral Infrastructures for Sustainable Development, Melbourne, Australia 25-27 October 1999, the International Federation of Surveyors (FIG, 1995), defines a cadastre as a parcel based and up-to-date land information system containing a record of interests in land (e.g. rights, restrictions and responsibilities). It usually includes a geometric description of land parcels linked to other records describing the nature of the interests, ownership or control of those interests, and often the value of the parcel and its improvements. It may be established for fiscal purposes (valuation and taxation), legal purposes (conveyancing), to assist in the management of land and land-use planning (planning and administration), and enables sustainable development and environmental improvement. - 16 -

υπέρ των φερομένων ως δικαιούχων κατά τις πρώτες εγγραφές και για τα δικαιώματα τα οποία και αφορούν (άρθρο 7 του ν. 2664/1998) 10. Εξ αντιδιαστολής λοιπόν, προκύπτει ότι, χωρίς την ανωτέρω οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών δεν παράγεται το αμάχητο τεκμήριο του άρθρου 7 του ν. 2664/1998, και η οριστικοποίησή τους τελεί υπό τις προϋποθέσεις του προβλέπει ο νόμος στο άρθρο 7, οι οποίες και θα αναλυθούν σε επόμενη παράγραφο ( 3.ΙΙ) ΙΙ. Η νομική φύση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών Αναφορικά με τη νομική φύση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών, αυτές δεν έχουν διαπλαστικό διαθετικό χαρακτήρα, ούτε δημιουργούν τεκμήριο από την ύπαρξή τους. Οι πρώτες εγγραφές μέχρι την οριστικοποίησή τους δεν παράγουν ούτε μαχητό, αλλά ούτε και αμάχητο τεκμήριο 11, καθόσον στο άρθρο 6 2 του ν. 2664/1998 δεν προβλέπεται διάταξη ανάλογη με εκείνη του άρθρου 13 3 εδ. β του ίδιου νόμου. Επομένως, πριν από την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών κατά το άρθρο 7 του ν. 2664/1998, η εγγραφή στα βιβλία κτηματολογίου έχει απλώς διαπιστωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελούν τίτλους εγγεγραμμένων δικαιωμάτων. Το γεγονός ότι δεν παράγεται τεκμήριο υπέρ του εγγεγραμμένου με την πρώτη εγγραφή ως δικαιούχου έχει ως συνέπεια ότι καθιστά αυτόν υπόχρεο, είτε ως ενάγοντα, είτε ως εναγόμενο στην απόδειξη της κυριότητάς του 12. Η πρώτη εγγραφή δεν ισχύει σύμφωνα με τα παραπάνω erga omnes, καθόσον δεν είναι εξοπλισμένη με τεκμήριο ακρίβειας, αλλά αποτελεί απλή διοικητική διαδικαστική πράξη της πολιτείας μέχρι να εξοπλιστεί με τεκμήριο 10 ΜονΠρΘεσ 26833/2008, ΝΟΜΟΣ, ΜονΠρΘεσ 39370/2006, ΝΟΜΟΣ. 11 Γ. Καρύμπαλη Τσίπτσιου, «Τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών και δημόσια πίστη», Ελλ /νη 1999.1481. 12 Αν επομένως ο ενάγων είναι εκείνος που αμφισβητεί την ορθότητα της πρώτης εγγραφής, είναι αυτός ο οποίος και φέρει το βάρος απόδειξης, Αθανασόπουλος Τ., «Το ίκαιο του Κτηματολογίου στη Θεωρία και Πράξη», 2008, σ. 25. - 17 -

ακρίβειας (μαχητό ή αμάχητο). Υπάρχει ακόμη και η άποψη 13 με την οποία χαρακτηρίζεται τόσο η διαπιστωτική πράξη του ΟΚΧΕ ως διοικητική ενέργεια, όσο και η ίδια η πρώτη εγγραφή ως πόρισμα της διοικητικής ενέργειας αυτής, ως πολιτειακής πράξης. 3. Η οριστικοποίηση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών Ι. Εισαγωγικές παρατηρήσεις Οι πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία έχουν ιδιαίτερη σημασία για την ασφαλή λειτουργία του όλου συστήματος του κτηματολογίου. Η ασφάλεια αυτή επιτυγχάνεται με τη δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου ορθότητας των πρώτων εγγραφών, όπως αυτό καθιερώνεται από τη διάταξη του άρθρου 7 του ν. 2664/1998. Εξάλλου, το αμάχητο τεκμήριο των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών δημιουργείται όταν αυτές καταστούν οριστικές και σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7 1 του ν. 2664/1998, οι πρώτες εγγραφές, των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβεια ενώπιον των δικαστηρίων μέσα στην προθεσμία της παραγράφου 2 του άρθρου 6, καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν. Ειδικότερα: ΙΙ. Οι προϋποθέσεις τις οριστικοποίησης Η οριστικοποίηση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών επέρχεται, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 7 1 και 3 του ν. 2664/1998 με δύο τρόπους: 1) Πρώτον, είτε με την παρέλευση της προθεσμίας για την άσκηση της αγωγής του άρθρου 6 2 του ν. 2664/1998. Ειδικότερα, στη διάταξη του άρθρου 7 1 ορίζεται ότι, οι πρώτες εγγραφές, των οποίων δεν 13 Λ. Κιτσαρά, «Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο», 2001, σ. 45. - 18 -

αμφισβητήθηκε η ακρίβεια ενώπιον των δικαστηρίων μέσα στην προθεσμία της 2 του άρθρου 6, καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν. 2) Είτε δεύτερον με την έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης επί της αγωγής αυτής 14. Ειδικότερα, στη διάταξη του άρθρο 7 3 του ν. 2664/1998 ορίζεται ότι, οι πρώτες εγγραφές των οποίων αμφισβητήθηκε με αγωγή η ακρίβεια μέσα στην κατά το άρθρο 6 2 προθεσμία, οριστικοποιούνται μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που κατέστη αμετάκλητη δέχεται ολικά ή μερικά την αγωγή, διορθώνεται η αρχική εγγραφή σύμφωνα με το διατακτικό της αμετάκλητης απόφασης. Η διορθωμένη αυτή εγγραφή είναι οριστική, κατά την έννοια της 1 του άρθρου 7, και παράγει το προβλεπόμενο στην παράγραφο αυτή αμάχητο τεκμήριο. ΙΙΙ. Η Νομική Φύση του αμάχητου τεκμηρίου των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών 14 Σύμφωνα με τον Κωτούλα (Ι. Κωτούλας, «Ο νέος θεσμός του Κτηματολογίου μετά το ν. 3127/2003», Άμεση πληροφόρηση σε θέματα Εμπραγμάτου ικαίου, 2003.78), η έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης υπέρ του εγγεγραμμένου ως δικαιούχου είτε η οριστικοποίηση της εγγραφής του ίδιου με την παρέλευση άπρακτης της αποσβεστικής προθεσμίας για τη δικαστική αμφισβήτησή της, καθιστούν ομοίως και ισοδυνάμως απρόσβλητη την εγγραφή και επομένως, υποστατό erga omnes το εγγεγραμμένο δικαίωμα, ως ανήκον δηλαδή στο φερόμενο στον αναγραφόμενο κτηματολογικό βιβλίο ως δικαιούχο και αδιάφορα αν πρόκειται για ανακριβή ή ακριβή εγγραφή. Υπάρχει όμως, σύμφωνα με την άποψη του ιδίου, μια διαφορά: ενώ στην περίπτωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής που οριστικοποιήθηκε με τη παρέλευση της νόμιμης αποσβεστικής προθεσμίας, η οριστικοποίηση καθιστά απρόσβλητη την εγγραφή γιατί έτσι το θέλει ο νομοθέτης Αντίθετα, στην περίπτωση της οριστικοποίησης της πρώτης εγγραφής μετά την έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης, καθίσταται λόγω του δεδικασμένου από την απόφαση αυτή, εκτός από την εγγραφή, υποστατό και αδιαφιλονίκητο και το ίδιο το δικαίωμα της κυριότητας, αλλά μόνο έναντι του ενάγοντος και των ειδικών και καθολικών διαδόχων του. - 19 -

Αναφορικά με τη νομική φύση του αμάχητου τεκμηρίου το οποίο δημιουργείται έπειτα από την οριστικοποίηση του εγγραπτέου δικαιώματος, έχει διατυπωθεί η άποψη 15 ότι το αμάχητο τεκμήριο των οριστικοποιημένων πρώτων εγγραφών αναδύεται από μια πολιτειακή πράξη (την πρώτη εγγραφή), η οποία αποτελεί το επιστέγασμα μιας sui generis διοικητικής διαδικασίας ελέγχου νομιμότητας προς το σκοπό της μετάβασης από το σύστημα μεταγραφών ενώπιον του Υποθηκοφυλακείου στο σύστημα του Κτηματολογίου και ότι περαιτέρω εξαρτάται και από το δικαστικό επανέλεγχο με πρωτοβουλία του δικαιούχου ή από την παράλειψη άσκησης του ελέγχου αυτού. Συνεπώς, και σύμφωνα με την άποψη αυτή, η φύση της πρώτης εγγραφής ως πορίσματος μιας διοικητικής ενέργειας που εμπεριέχεται στην τελική διοικητική πράξη, όσο και η εξάρτηση του τεκμηρίου από τη δικαστική κρίση, οδηγούν στο συμπέρασμα ότι το αμάχητο τεκμήριο αποτελεί αρχή του δημοσίου δικαίου, με τη οποία επιβάλλεται υπακοή προς την πράξη και υποχρεωτική συμμόρφωση προς το περιεχόμενο της ως εκ της νομοθετικής αυθεντίας και ανεξάρτητα από την ορθότητα ή μη του περιεχομένου της. Η άποψη αυτή, η θεώρηση δηλαδή της erga omnes ισχύος της εγγραφής συνεπεία της αυθεντίας της νομοθετικής επιβολής, είναι η πλέον πρόσφορη να εξηγήσει την ισχύ των δύο νομικών θεσμών οι οποίοι συνδέονται με τη διάταξη του άρθρου 7 1 του ν. 2664/1998 και στους οποίους αναφερθήκαμε ανωτέρω, ήτοι το θεσμό του δεδικασμένου των δικαστικών αποφάσεων και του «τεκμηρίου νομιμότητας» των διοικητικών πράξεων μετά την παρέλευση της προθεσμίας ακύρωσής τους. Επειδή ο λόγος που επέβαλλε στον νομοθέτη την άσκηση αυθεντικής παρέμβαση είναι η ασφάλεια των συναλλαγών, κατά την άποψη αυτή θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι το τεκμήριο του άρθρου 7 1 του ν. 2664/1998 αναπτύσσει δικονομική νομιμοποιητική ενέργεια υπέρ και κατά του φερόμενου ως δικαιούχου, έτσι ώστε ο αναγραφόμενος να νομιμοποιείται 15 Κιτσαράς Λ., «Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο», ίκαιο & Οικονομία, Π. Σάκκουλας, Αθήνα, 2001, σ. 45. - 20 -

δίχως άλλω ενεργητικώς ή παθητικώς σε δίκες σχετικές με το σχετικό ακίνητο 16. Σύμφωνα λοιπόν, με την προσέγγιση αυτή, οι οριστικές πρώτες εγγραφές δεν έχουν διαπλαστικό διαθετικό χαρακτήρα αλλά λειτουργούν κατ αρχήν μόνο ως τίτλος νομιμοποίησης υπέρ και κατά του εγγεγραμμένου ως δικαιούχου. Ο μεγαλύτερος βέβαια, προβληματισμός έγκειται στην διερεύνηση του τι ακριβώς έπεται αναφορικά με το εγγραπτέο δικαίωμα στην περίπτωση της ανακριβούς εγγραφής μετά την οριστικοποίησή της. Έχει διατυπωθεί τέλος, και η άποψη 17 η οποία υποστηρίζει τον διαπλαστικό χαρακτήρα των οριστικοποιημένων πρώτων εγγραφών σε περίπτωση ανακρίβειάς τους. 4. ικαιώματα των πραγματικών δικαιούχων μετά την οριστικοποίηση Όπως έχει ήδη αναφερθεί, με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών και την δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου υπέρ του φερόμενου ως δικαιούχου, ο αληθινός κύριος χάνει τις εμπράγματες αξιώσεις του, αναφορικά με την διεκδίκηση του ακινήτου. Όπως σημειώθηκε βέβαια, αυτό δεν συνεπάγεται και την απώλεια της κυριότητάς του, εκτός και αν ο εγγεγραμμένος και φερόμενος ως δικαιούχος προβεί σε περαιτέρω μεταβίβαση του ακινήτου σε κάποιον τρίτο από επαχθή αιτία ή ο ίδιος αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου αν συντρέχουν στο πρόσωπό του οι προϋποθέσεις της χρησικτησίας. Κατ αρχήν λοιπόν, αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή του περιεχομένου των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών μετά την οριστικοποίησή τους. Αυτό 16 Κιτσαράς Λ., «Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο», ίκαιο & Οικονομία, Π. Σάκκουλας, Αθήνα, 2001, σ. 45. Εδώ αναπτύσσονται και αντικρούονται οι λοιπές θέσεις της θεωρίες αναφορικά με τη νομική φύση του αμάχητου τεκμηρίου, δηλαδή των θέσεων περί νομικού πλάσματος ή κανόνος αποδεικτικής φύσεως. 17 Χορομίδης Κ., «Το Εθνικό Κτηματολόγιο και ο έλεγχος της νομιμότητας των προσκομιζόμενων σε αυτό τίτλων», Εισήγηση στο 3 ο Ένωσης Αστικολόγων στη Ρόδο, σ. 9. Πανελλήνιο Συνέδριο της - 21 -

όμως δεν συνεπάγεται και την απώλεια των ενοχικών αξιώσεων του αληθινού κυρίου, οι οποίες διατηρούνται και ρυθμίζονται από τις διατάξεις του άρθρου 7 2 του ν. 2664/1998. Ειδικότερα: Ι. Η ενοχική αξίωση απόδοσης του πλουτισμού Αντικείμενο της εν λόγω αξίωσης, αποτελεί σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7 2 του ν. 2664/1998, η κατά το χρόνο δημιουργίας του αμάχητου τεκμηρίου αξία του ακινήτου με το οποίο σχετίζεται η ανακριβής εγγραφή. Το χρονικό σημείο επιλογής για τον καθορισμό της χρηματικής αξίας του ακινήτου όλου ή μέρους (ο χρόνος δημιουργίας του τεκμηρίου) είναι αντικειμενικό και δίκαιο. Εναρμονίζεται με τις γενικότερες αρχές του δικαίου του πλουτισμού και της αποκατάστασης της ζημίας, ενώ αποτρέπει συμπεριφορές για την άσκηση σχετικών αγωγών από τον αληθινό δικαιούχο, ο οποίος, π.χ. ο συγκύριος, κατ εκτίμησή του μπορεί να αναμένει την αύξηση των τιμών της περιοχής για την προστασία των δικαιωμάτων του. Επίσης, καθιστά επιμελέστερους τους ιδιοκτήτες ακινήτων, επιβάλλοντας τους εμμέσως την μη καθυστέρηση άσκησης της αγωγής προσβολής της πρώτης εγγραφής και την οποία αμφισβητούν, εφόσον εκ των προτέρων είναι βέβαιοι ότι θα αποζημιωθούν με ποσό το οποίο καθορίζεται με συγκεκριμένο τρόπο και ενδεχομένως θα απολέσουν το ακίνητό τους, η αξία του οποίου συνεχώς θα αυξάνεται. Στην περίπτωση αυτή, της αξίωσης του πλουτισμού, ο πραγματικός δικαιούχος του εγγραπτέου δικαιώματος θα ενάγει τον εμφαινόμενο ως δικαιούχο στο κτηματολογικό φύλλο. Με την αγωγή του θα διεκδικεί την απόδοση σε αυτόν την χρηματική αξία στην οποία αντιστοιχεί το ακίνητο το οποίο αφορά η ανακριβής εγγραφή, με χρόνο υπολογισμού της αξίας αυτόν της δημιουργίας του αμάχητου τεκμηρίου, δηλαδή κατά τη συμπλήρωση της προθεσμίας των οκτώ ή δέκα ετών για την άσκηση της αγωγής του άρθρου 6 2 του ν. 2664/1998. Αν λοιπόν, το αποτέλεσμα της δίκης που θα ανοιχτεί με την άσκηση της ως άνω αγωγής είναι θετικό για τον ενάγοντα (αληθινό κύριο), τότε αυτός φέρεται πια ως δικαιούχος της νέας εγγραφής, και εάν έχει παρέλθει η προθεσμία των οκτώ ετών. Εννοείται ότι δεν πρέπει να αποκλεισθεί η άσκηση - 22 -

κύριας παρέμβασης εκ μέρους κάποιου τρίτου, ο οποίος θα ισχυρίζεται ότι αυτός είναι ο πραγματικός κύριος του ακινήτου και θα διεκδικεί με την άσκηση της κύριας παρέμβασης χρηματική αποζημίωση 18. Στη περίπτωση δε, που η έκβαση της δίκης θα είναι θετική υπέρ του εναγομένου, οπότε θα απορριφθεί η αγωγή διόρθωσης της πρώτης εγγραφής, τότε ο προσδιορισμός της αξίας του ακινήτου και αντίστοιχα ο προσδιορισμός της αποζημίωσης του εμφανισθέντος ως τρίτου αληθινού κυρίου θα γίνει με βάση το χρόνο οριστικοποίησης της αρχικής εγγραφής, κατά τη συμπλήρωση των οκτώ ή δέκα ετών αντίστοιχα, και όχι με βάση την αξία που θα έχει το ακίνητο κατά την έκδοση της αμετάκλητης δικαστικής απόφασης επί της αγωγής διόρθωσης της πρώτης κτηματολογικής εγγραφής κατ άρθρο 6 2 του ν. 2664/1998. Νομική βάση της αγωγής απόδοσης του πλουτισμού του πραγματικού δικαιούχου από τον εμφαινόμενο ως δικαιούχο στο κτηματολογικό φύλλο, είναι οι διατάξεις των άρθρων 908 εδ. β 19 και 909 20 του ΑΚ. Με τις οποίες ρυθμίζεται, αφενός η υποχρέωση του λήπτη του πλουτισμού να αποδώσει εκτός από το πράγμα που έλαβε ή το τυχόν αντάλλαγμα, και τους καρπούς που συνέλεξε καθώς και οτιδήποτε απέκτησε από το πράγμα και αφετέρου η απόσβεση της ως άνω συνολικής του υποχρέωσης, στην περίπτωση που δεν είναι πια πλουσιότερος κατά το χρόνο επίδοσης της αγωγής. 21 Σύμφωνα, με τη διάταξη του άρθρου 913 ΑΚ η οποία μπορεί επίσης να εφαρμοστεί, εφόσον ο λήπτης δεν ευθύνεται σε απόδοση, επειδή ότι περιήλθε σε αυτόν χωρίς αιτία το προσπόρισε σε τρίτο με χαριστική πράξη, ο δότης, μπορεί να αναζητήσει από τον τρίτο ότι περιήλθε σε αυτόν. Στην περίπτωση 18 Αργυρίου., «Το ίκαιο του Κτηματολογίου», β έκδοση, Νομική Βιβλιοθήκη, 2008, σ. 185. 19 Σύμφωνα με το άρθρο αυτό, ο λήπτης οφείλει να αποδώσει το πράγμα που έλαβε ή το αντάλλαγμα που τυχόν έλαβε από αυτό. Οφείλει επίσης να αποδώσει τους καρπούς που συνέλεξε καθώς και οτιδήποτε απέκτησε από το πράγμα. 20 Σύμφωνα με το άρθρο αυτό, η υποχρέωση κατά το προηγούμενο άρθρο αποσβήνεται, εφόσον ο λήπτης δεν είναι πια πλουσιότερος κατά το χρόνο επίδοσης ης αγωγής. 21 Αργυρίου., «Το ίκαιο του Κτηματολογίου», β έκδοση, Νομική Βιβλιοθήκη, 2008, σ. 186. - 23 -

λοιπόν, διάθεσης του ακινήτου με χαριστική πράξη σε κάποιον τρίτο, ο πραγματικός δικαιούχος του ακινήτου δύναται να στραφεί απευθείας κατά του τρίτου που απέκτησε το ακίνητο αιτία της ανωτέρω χαριστικής πράξης. Ο λήπτης της ωφέλειας θα απαλλάσσεται από την υποχρέωση απόδοσης του πλουτισμού, όταν δεν υπέχει ευθύνη σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 909-912 του ΑΚ ή δεν θα διατηρεί τον πλουτισμό με τη μορφή της εξοικονόμησης δαπάνης 22. Αν το ακίνητο μεταβιβάστηκε σε τρίτο με επαχθή αιτία, τότε μπορεί να απαλλάσσεται από την υποχρέωση αυτούσιας απόδοσης του ακινήτου, ωστόσο διατηρείται ακέραιη η ευθύνη του προς απόδοση στον πραγματικό δικαιούχο της χρηματικής αξίας που είχε το ακίνητο κατά το χρόνο δημιουργίας του αμάχητου τεκμηρίου. ΙΙ. Η αξίωση αποζημίωσης κατ άρθρο 914 ΑΚ Στην περίπτωση που συντρέχουν οι προϋποθέσεις ευθύνης από αδικοπραξία κατ άρθρο 914 ΑΚ, ο πραγματικός δικαιούχος και σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7 2 του ν. 2664/1998 έχει δικαίωμα να αξιώσει την εν λόγω αποζημίωση. Αν λοιπόν, η εγγραφή στα κτηματολογικά φύλλα του φερόμενου ως δικαιούχου του δικαιώματος επί ακινήτου ήταν αποτέλεσμα παράνομης πράξης, με τη χρήση αθέμιτων μέσων και με συνέπεια την πρόκληση περιουσιακής ζημίας στον πραγματικό δικαιούχο του δικαιώματος επί του εν λόγω ακινήτου, λόγω της απώλειας του δικαιώματος αυτού, αυτός δικαιούται να αξιώσει την αποκατάσταση της περιουσιακής του ζημίας, έχοντας ως νομική βάση της αγωγής του τις διατάξεις για την αδικοπραξία, δηλαδή τις διατάξεις των άρθρων 914 και 934 ΑΚ. Ας σημειωθεί στο σημείο αυτό, ότι σε περίπτωση που κάποιος με πρόθεση προκαλεί την με οποιοδήποτε τρόπο ανακριβή εγγραφή στα κτηματολογικά βιβλία, τιμωρείται με φυλάκιση τουλάχιστον τριών μηνών, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7 4 του ν. 2664/1998. 22 Βαθρακοκοίλης, ΕρμΑΚ, άρθρο 913 αρ. 5. - 24 -

ΙΙΙ. Η in natura αποκατάσταση της ζημίας με αυτούσια απόδοση του ακινήτου Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 7 2 εδ. ε του ν. 2664/1998, απόδοση αυτουσίως ή είτε όλου είτε μέρους του ακινήτου στο οποίο αφορά η ανακριβής πρώτη εγγραφή, κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, καθώς επίσης αποκατάσταση της προηγούμενης κατάστασης κατ άρθρο 297 ΑΚ σε περίπτωση αξίωσης αποζημίωσης είναι δυνατή, ύστερα από σχετικό αίτημα του δικαιούχου, μόνον όταν για το ακίνητο στο οποίο αφορά η ανακριβής εγγραφή δεν έχει χωρίσει ήδη ειδική διαδοχή από επαχθή αιτία και εγγραφή αυτής στο κτηματολογικό φύλλο. Όπως περαιτέρω ορίζεται στο ίδιο άρθρο, η εκπλήρωση τυχόν υποχρέωσης αυτούσιας απόδοσης γίνεται με σύμβαση μεταξύ υπόχρεου και δικαιούχου και εγγραφή αυτής στο κτηματολογικό βιβλίο, που δε συνιστά διόρθωση της αρχικής εγγραφής αλλά επιγενόμενη εγγραφή, κατά την έννοια των άρθρων 12 και 13 του ν. 2664/1998. Η σύμβαση αυτή και η εγγραφή της στο Κτηματολόγιο δεν υπόκειται σε οποιοδήποτε φόρο ή τέλος και η δαπάνη για το δικαίωμα του συμβολαιογράφου βαρύνει τον υπόχρεο σε απόδοση. Ο νομοθέτης με τη ρύθμιση αυτή, δηλαδή με την παροχή της αυτούσιας δυνατότητας απόδοσης του ακινήτου στον πραγματικό δικαιούχο του δικαιώματος της κυριότητας, ουσιαστικά κάνει σαφή την επιθυμία του η οποία έγκειται στην διατήρηση της κυριότητας του ακινήτου από τον αληθινό δικαιούχο, έως ότου το ακίνητο μεταβιβασθεί με επαχθή αιτία σε τρίτο και καταχωρηθεί η μεταβιβαστική πράξη στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου ή έως ότου ο φερόμενος και εγγεγραμμένος ως δικαιούχος του δικαιώματος επί του ακινήτου αποκτήσει την κυριότητα με τα προσόντα στο πρόσωπό και της προϋποθέσεις της χρησικτησίας. Έτσι, ακόμη και μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών παρέχεται η δυνατότητα στον αληθινό κύριο δικαιούχο του δικαιώματος αξίωσης της in natura αποκατάστασης της ζημίας του και να μη περιοριστεί στη λήψη της χρηματικής αξίας του ακινήτου. - 25 -

Επιπλέον, έχει διατυπωθεί και η άποψη 23 ότι ο αποκλεισμός της δυνατότητας αυτούσιας απόδοσης του ακινήτου στον αληθινό κύριο που προβλέπεται στην περίπτωση της ειδικής διαδοχής με επαχθή αιτία, περιλαμβάνει και την περίπτωση κτήσης ακινήτου μέσω πλειστηριασμού. Και αυτό διότι, σκοπός της διάταξης του άρθρου 7 2 του ν. 2664/1998 είναι κατά την άποψη αυτή να διακρίνει μεταξύ επαχθούς και χαριστικής αιτίας και όχι μεταξύ επαχθούς δικαιοπρακτικής και επαχθούς «διαδικαστικής» κτήσεως. Η ανωτέρω άποψη συμβαδίζει και με τη νομική φύση του δημόσιου αναγκαστικού πλειστηριασμού, ως ιδιόρρυθμης σύμβασης πώλησης, όπου ο υπερθεματιστής με την καταβολή του πλειστηριάσματος και την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης αποκτά με παράγωγο τρόπο την κυριότητα του ακινήτου από τον οφειλέτη. Άρα, στη περίπτωση του πλειστηριασμού, όπου ο υπερθεματιστής κατέβαλε το πλειστηρίασμα και μετέγραψε την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης, ο πραγματικός κύριος του ακινήτου δεν θα μπορεί να αξιώσει την αυτούσια απόδοση του ακινήτου από τον υπερθεματιστή και θα περιορισθεί στην χρηματική αποκατάσταση της ζημίας που έχει υποστεί. Αυτό άλλωστε είναι και δικαιολογημένο, προκειμένου να έχει προστασία και ο υπερθεματιστής στον εν λόγω πλειστηριασμό και να μην είναι «εκτεθειμένη» η μεταβίβαση στο πρόσωπό του η κυριότητα του ακινήτου που πλειστηριάζεται. ΙV. Λοιπές ενοχικές αξιώσεις εν θα πρέπει σύμφωνα με μια άποψη 24, να αποκλεισθεί και η δυνατότητα στήριξης της αγωγής σε άλλες νομικές βάσεις που άπτονται ενοχικού χαρακτήρα π.χ. όπως στην 739 ΑΚ για τη μη γνήσια διοίκηση αλλοτρίων. Τόσο η αξίωση για αποζημίωση με βάση τις διατάξεις περί 23 Κιτσαράς Λ., «Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο», ίκαιο & Οικονομία, Π. Σάκκουλας, Αθήνα, 2001, σ. 31-32. 24 Κιτσαράς Λ., «Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο», ίκαιο & Οικονομία, Π. Σάκκουλας, Αθήνα, 2001, σ. 29. - 26 -

αδικοπραξιών όσο και η αξίωση που απορρέει με βάση τις διατάξεις για τη μη γνήσια διοίκηση αλλοτρίων παραγράφονται σε πέντε (5) έτη. Σύμφωνα λοιπόν, με την άποψη αυτή, θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι και μετά την οριστικοποίηση της εγγραφής είναι δυνατή η άσκηση εμπράγματης αγωγής περί διορθώσεως της εγγραφής, εφόσον αυτή στηρίζεται σε κτήση κυριότητας με πρωτότυπο τρόπο, όπως είναι η χρησικτησία που συντελέσθηκε μετά την οριστικοποίηση της εγγραφής. Στην περίπτωση αυτή, δεν αμφισβητείται η ακρίβεια της εγγραφής κατά το χρονικό διάστημα που καλύπτει η προθεσμία που προβλέπεται στο άρθρο 6 2 του ν. 2664/1998. Ο ενάγων, ισχυρίζεται ότι η εγγραφή που ναι μεν αρχικώς ήταν ακριβής, στη συνέχεια και εκ των υστέρων κατέστη ανακριβής λόγω της συμπλήρωσης στο πρόσωπό του των προϋποθέσεων της χρησικτησίας. Σύμφωνα με τη άποψη αυτή, η εμπράγματη αγωγή που ασκεί αυτός εμπίπτει στο άρθρο 13 2 του ν. 2664/1998 και όχι σε αυτό του άρθρου 6 2 του ίδιο νόμου. V. Τα άρθρα 6 2 και 7 1, 2 του ν. 2664/1998 υπό το πρίσμα του Συντάγματος Θα πρέπει στο σημείο αυτό να επισημανθεί ότι το δικαίωμα δικαστικής αμφισβήτησης των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών, τηρουμένων των προϋποθέσεων και προθεσμιών που τάσσει ο νόμος, καθώς και το δικαίωμα προβολής των, όπως ανωτέρω αναφέρθηκαν, ενοχικών αξιώσεων από τον πραγματικό δικαιούχου του δικαιώματος κατά του ανακριβώς αναγραφέντος, μετά την επέλευση του αμάχητου τεκμηρίου ορθότητας της πρώτης εγγραφής, καθιστά το τεκμήριο αυτό και συνταγματικά ανεκτό, και σύμφωνο με τα οριζόμενα στις διατάξεις των άρθρων 17 και 20 του Συντάγματος αναφορικά με το δικαίωμα προστασίας της ιδιοκτησίας και του δικαιώματος δικαστικής προστασίας αντίστοιχα. Συνεπώς, οι διατάξεις των άρθρων 6 2 και 7 1 και 2 του ν. 2664/1998 φαίνεται κατ αρχήν να μην παρουσιάζουν ζήτημα αντισυνταγματικότητας, δεδομένου μάλιστα ότι τόσο στην περίπτωση της πενταετούς αποκλειστικής προθεσμίας διεκδίκησης ακινήτου μετά τον πλειστηριασμό σύμφωνα με το άρθρο 1020 του ΚΠολ, όσο και στην - 27 -

περίπτωση του Αγροτικού Αναδασμού σύμφωνα με τα άρθρα 21 4 και 22 4 του ν. 674/1977, δεν έχουν δημιουργηθεί ανάλογα προβλήματα αντισυνταγματικότητας των εν λόγω διατάξεων, των οποίων το περιεχόμενο ομοιάζει με αυτό των 6 2 και 7 του ν. 2664/1998. Από την ερμηνεία δε των ανωτέρω διατάξεων, επιτυγχάνεται συγκερασμός της ανάγκης προστασία του αληθινού κυρίου με την ανάγκη ασφάλειας των συναλλαγών (η οποία απαιτεί π.χ. να μην αμφισβητούνται οι εμπράγματες σχέσεις πάνω στα αγροτεμάχια που σχηματίστηκαν με τον αναδασμό) 25. 5. Η οριστικοποίηση της εγγραφής στην περίπτωση καταχώρισης «αγνώστου ιδιοκτήτη» I. Η ρύθμιση του νόμου Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 9 1 του ν. 2664/1998, ακίνητα που δεν έχουν εγγραφεί ως ανήκοντα σε ορισμένο πρόσωπο και φέρονται στα κτηματολογικά βιβλία ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θεωρείται ότι ανήκουν στη κυριότητα του Ελληνικού ημοσίου, μόλις καταστεί οριστική η πρώτη εγγραφή, για το οποίο δεν θα έχει υποβληθεί δήλωση κυριότητας. ηλαδή μετά την παρέλευση της προθεσμίας του άρθρου 6 2 του ν. 2664/1998, η οποία είναι οκτώ (8) χρόνια για τους κατοίκους της Ελλάδος και δέκα (10) χρόνια για τους κατοίκους εξωτερικού. Στην περίπτωση αυτή λοιπόν, και σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 9 1 εδ. β του ίδιου νόμου, δημιουργείται υπέρ του ημοσίου το κατά την 1 του άρθρου 7 αμάχητο τεκμήριο και ισχύουν όσα ορίζονται στην 2 του άρθρου αυτού. Παρόλο που οι διατάξεις των ως άνω άρθρων παραπέμπουν και στο αμάχητο τεκμήριο του άρθρου 7 του ν. 2664/1998, για το οποίο όπως έγινε ανωτέρω δεκτό, δεν αποτελεί τρόπο κτήσης της κυριότητας, στην περίπτωση των πρώτων εγγραφών των ακινήτων που φέρονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη η οριστικοποίηση της εγγραφής επενεργεί πράγματι διαπλαστικά επί του 25 Ματθαίου Π., «Το Εθνικό Κτηματολόγιο, Νομικές ιαστάσεις», Εκδόσεις Αντ. Σάκκουλα, Αθήνα- Κομοτηνή, 2000, σ. 202-203. - 28 -

δικαιώματος, και συνεπώς αποτελεί τρόπο κτήσης κυριότητας υπέρ του ημοσίου 26. Σύμφωνα δε, με την εισηγητική έκθεση του ν. 2664/1998, η εν λόγω ρύθμιση του άρθρου 9, δεν αποτελεί τίποτε άλλο παρά συνεπή υιοθέτηση της νομοθετικής σκέψης που ενυπάρχει ήδη στη διάταξη του άρθρου 972 του ΑΚ, σύμφωνα με την οποία τα αδέσποτα ανήκουν στο ημόσιο. Με το ίδιο άρθρο βέβαια, εξαιρετικά και μόνο επί ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη, η οριστικοποίηση της εγγραφής αποτελεί πρωτότυπο τρόπο κτήσης του εμπραγμάτου δικαιώματος της κυριότητας. II. Απόκτηση κυριότητας από το ημόσιο Πρόκειται λοιπόν, για πρωτότυπο τρόπο κτήσης υπέρ του ημοσίου και κατ αναλογία των όσων γίνονται δεκτά στο πλαίσιο της ερμηνείας του άρθρου 972 του ΑΚ 27 θα πρέπει εν προκειμένω να γίνει δεκτό ότι ο πρωτότυπος τρόπος κτήσης της κυριότητας υπέρ του ημοσίου δεν προκαλεί την απόσβεση τυχόν εγγραφέντων και οριστικοποιημένων περιορισμένων εμπραγμάτων δικαιωμάτων, όπως για παράδειγμα τυχόν ύπαρξη δουλείας διόδου, αλλά το ακίνητο περιέρχεται στην κυριότητα του ημοσίου βεβαρημένο με τα δικαιώματα αυτά. Η παραπομπή του άρθρου 9 του ν. 2664/1998, στα ισχύοντα επί του αμάχητου τεκμηρίου του άρθρου 7 2 του ίδιου νόμου, ενόψει και της νομοθετικής επιδίωξης να αποτελεί η οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία επί των «αδέσποτων» ακινήτων τρόπο κτήσης κυριότητας υπέρ του ημοσίου ανάλογο με αυτό που προκύπτει από τις διατάξεις του άρθρου 972 του ΑΚ, δεν μας αποδίδει τις σαφείς προθέσεις του νομοθέτη. ιότι κατ εφαρμογή του άρθρου 7 2 ο πραγματικός δικαιούχος του δικαιώματος θα μπορεί να ζητήσει την αυτούσια- in natura ικανοποίηση της 26 Κιτσαράς Λ., «Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο», ίκαιο & Οικονομία, Π. Σάκκουλας, Αθήνα, 2001, σ. 64. 27 Βλ. Γεωργιάδης Σταθόπουλος, «Ερμηνεία Αστικού Κώδικα», άρθρο 972. - 29 -

αξίωσης του αδικαιολόγητου πλουτισμού που θα έχει κατά του ημοσίου και να επιτύχει με τον τρόπο αυτό τη διόρθωση της εγγραφής 28. Όμως, με δεδομένο ότι το ημόσιο δεν θα έχει κατά το πιο πιθανό ενδεχόμενο, προβεί σε μεταβιβάσεις και εκποιήσεις προς τρίτους, η ως άνω δυνατότητα θα παραμένει ενεργός μέχρι την παραγραφή της ενοχικής αξίωσης. Εφόσον όμως, ο σκοπός του νομοθέτη υπήρξε η θέσπιση πρωτότυπου τρόπου κτήσης κυριότητας υπέρ του ημοσίου, οσάκις ο πραγματικός δικαιούχος έχει «παραιτηθεί»του δικαιώματός του, εφόσον δεν συμμετέχει στη διαδικασία της κτηματογράφησης, δεν φαίνεται συνεπές να διατηρεί ο δικαιούχος την ως άνω περιγραφόμενη δυνατότητα. Η αντιμετώπιση των περιπτώσεων αυτών, όπου το ημόσιο αποκτά κατά πρωτότυπο τρόπο την κυριότητα επί των ακινήτων που εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, κρίνεται και ως αμήχανη από πλευράς του νομοθέτη 29. Και αυτό διότι, οι τρομακτικές συνέπειες της ρύθμισης του άρθρου 9 του ν. 2664/1998, με την οποία ουσιαστικά επιχειρείται η υφαρπαγή της ακίνητης περιουσίας των ιδιοκτητών που αμέλησαν να προβούν στην δήλωση των δικαιωμάτων τους ενόψει της διαδικασίας κτηματογράφησης, εκ μέρους του Ελληνικού ημοσίου και αυτό ως ποινή για την αμέλειά τους. Αποτέλεσμα όλων αυτών, είναι ο τρόπος δικαστικής αμφισβήτησης των εγγραφών να διαφοροποιείται. Αυτό διαφαίνεται και με το πέρας των χρόνων και την εφαρμογή του νόμου, και ειδικότερα από το ότι ενώ η διάταξη του άρθρου 6 3 του ν. 2664/1998 προέβλεπε ότι για τις περιπτώσεις αυτές ασκείται η αγωγή του άρθρου 6 2 και απευθύνεται κατά του Ελληνικού ημοσίου, η οποία ρύθμιση σήμερα είναι διαφοροποιημένη (μετά τον ν. 3481/2006) και προβλέπεται ότι δεν ασκείται πλέον αγωγή αλλά αίτηση κατά τη διαδικασία της Εκουσίας ικαιοδοσίας, η οποία στη πράξη αποδείχθηκε ότι είναι πιο πρόσφορη για τη να αντιμετώπιση αυτής της ειδικής κατηγορίας εγγραφών, δεδομένου ότι απλουστεύεται η σχετική διαδικασία. 28 Κιτσαράς Λ., «Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο», ίκαιο & Οικονομία, Π. Σάκκουλας, Αθήνα, 2001, σ. 67. 29 Μαγουλάς Γ., ««Κτηματολογικές Εγγραφές, η διόρθωση των πρώτων ανακριβών εγγραφών», β έκδοση, Εκδόσεις Σάκκουλα, Αθήνα Θεσσαλονίκη, 2008, σ. 67. - 30 -