ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗ ΝΟΜΙΚΩΝ, ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ

ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΣΧΟΛΗ ΝΟΜΙΚΩΝ, ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΕΠΙΣΤΗΜΩΝ Διατμηματικό ΠΜΣ: «Κτηματολόγιο: Νομικές, Τεχνικές και Περιβαλλοντικές Διαστάσεις» Διπλωματική εργασία με θέμα: «Η ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΤΟ ΑΜΑΧΗΤΟ ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΑΚΡΙΒΕΙΑΣ ΤΟΥΣ» Άρθρο 7 του ν. 2664/1998 Επιβλέπουσα Καθηγήτρια : Γιάννα Καρύμπαλη-Τσίπτσιου Εισηγήτρια: Αγγελική Γ. Παπαδοπούλου Σεπτέμβριος 2017

Περιεχόμενα ΠΡΟΔΙΑΘΕΣΗ... 5 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α : ΟΙ ΠΡΩΤΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ - ΕΝΝΟΙΑ - ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ -ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ... 7 I. Εννοιολογική προσέγγιση των πρώτων εγγραφών... 7 II. Η νομική φύση των πρώτων εγγραφών έως την οριστικοποίησή τους... 8 III. Διόρθωση μη οριστικών πρώτων εγγραφών... 11 α. Δικαστική διόρθωση ανακριβούς πρώτη εγγραφή που φέρει ορισμένο πρόσωπο ως δικαιούχο... 12 β. Δικαστική διόρθωση ανακριβούς πρώτη εγγραφή που φέρει την ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης»... 13 γ. Εξωδικαστική διόρθωση ανακριβών πρώτων εγγραφών... 15 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β : Η ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΤΟ ΑΜΑΧΗΤΟ ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΑΚΡΙΒΕΙΑΣ -ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ ΤΟΥ ΑΜΑΧΗΤΟΥ ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ... 16 Ι. Οι τρόποι οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών... 16 α. Παρέλευση προθεσμίας αμφισβήτησης της ακρίβειας των πρώτων εγγραφών ενώπιον Δικαστηρίου... 17 β. H έκδοση αμετάκλητης απόφασης επί της αγωγής του άρθρου 6 παρ.2 ΕθνΚτημ.... 18 ΙΙ. Η παραγωγή του αμάχητου τεκμηρίου ορθότητας της πρώτης εγγραφής... 22 ΙΙΙ. Η νομική φύση του αμάχητου τεκμηρίου... 22 α. Το αμάχητο τεκμήριο ως γνήσιος κανόνας ουσιαστικού δικαίου... 23 β. Το αμάχητο τεκμήριο ως νομικό πλάσμα... 24 γ. Το αμάχητο τεκμήριο ως αρχή του δημοσίου δικαίου... 25 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ : ΤΑ ΕΝΝΟΜΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΤΟΥ ΑΜΑΧΗΤΟΥ ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ.. 27 Ι. Τα έννομα αποτελέσματα του αμάχητου τεκμηρίου ως προς τις εμπράγματες αξιώσεις του αληθούς δικαιούχου ο οποίος δεν εμφανίζεται στις οριστικές πρώτες εγγραφές.... 27 α. Ενοχική αξίωση του αληθούς δικαιούχου για απόδοση του πλουτισμού... 28 β. Ενοχική αξίωση καταβολής αποζημίωσης λόγω αδικοπραξίας... 30 γ. Η αυτούσια απόδοση του ακινήτου στον αληθή δικαιούχο ή η αποκατάσταση της προηγούμενης κατάστασης κατά το άρθρο 297 του Αστικού Κώδικα... 31 ΙΙ. Τα έννομα αποτελέσματα του αμάχητου τεκμηρίου ως προς το εμπράγματο δικαίωμα του αληθούς δικαιούχου ο οποίος δεν εμφανίζεται στις οριστικές πρώτες εγγραφές... 34 β. Η άποψη που υποστηρίζει την κτήση του εμπραγμάτου δικαιώματος από το φερόμενο στις οριστικές πρώτες εγγραφές ως δικαιούχο... 37 γ. Σύγκριση των ανωτέρω απόψεων και συναγωγή συμπερασμάτων... 40 ΙΙΙ. Η περιέλευση της κυριότητας των ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Ελληνικό Δημόσιο... 42

ΙV. Η συνταγματικότητα του αμάχητου τεκμηρίου ορθότητας των κτηματολογικών εγγραφών... 44 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ : Η ΔΗΜΟΣΙΑ ΠΙΣΤΗ ΣΤΙΣ ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΜΕΝΕΣ ΠΡΩΤΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ-ΤΑ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΑ ΟΡΙΑ ΤΟΥ ΑΜΑΧΗΤΟΥ ΤΕΚΜΗΡΊΟΥ... 49 I. Ειδικότερα η διασφάλιση της δημόσιας πίστης μέσω των τεκμηρίων των άρθρων 7 και 13 του ν. 2664/1998... 49 II. Αντικειμενικά όρια του αμάχητου τεκμηρίου-η έννοια της δημόσιας πίστης... 50 III. Το ζήτημα της κάλυψης από το αμάχητο τεκμήριο των πραγματικών περιστατικών.. 53 IV. To αμάχητο τεκμήριο και η έκτακτη χρησικτησία... 55 ΕΠΙΜΕΤΡΟ... 58 ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ- ΑΡΘΡΟΓΡΑΦΙΑ... 60

ΠΡΟΔΙΑΘΕΣΗ Η έναρξη της διαδικασίας σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου, σηματοδοτήθηκε με την θέσπιση του ν. 2308/1995, ο οποίος αποτέλεσε το νομοθετικό υπόβαθρο της διαδικασίας κτηματογράφησης σε εθνικό επίπεδο και το ακροτελεύτιο επανειλημμένων προσπαθειών, να μεταβεί το Ελληνικό κράτος από το προσωποκεντρικό σύστημα δημοσιότητας των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, επί ακινήτων, σε κτηματοκεντρικό σύστημα δημοσιότητας. Η μετάβαση αυτή από το σύστημα των βιβλίων μεταγραφών και υποθηκών στο κτηματοκεντρικό σύστημα οργάνωσης, ολοκληρώθηκε νομοθετικά, με το ν. 2664/1998, ο οποίος ρυθμίζει την τήρηση και λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου. Η διασφάλιση της αρχής της δημοσιότητας των εμπραγμάτων δικαιωμάτων και εννόμων σχέσεων, επί των ακινήτων, η οποία ικανοποιείται πλήρως, τόσο από τυπική, όσο δε και από ουσιαστική άποψη μέσω του κτηματοκεντρικού συστήματος, οδήγησε στην πρόκριση αυτού του συστήματος δημοσιότητας έναντι του προσωποκεντρικού. Ειδικότερα, το κτηματοκεντρικό σύστημα δημοσιότητας, αποτελεί ένα ολοκληρωμένο σύστημα τυπικής δημοσιότητας, καθώς περικλείει ένα σύνολο πληροφοριών με κεντρικό σημείο αναφοράς το ίδιο το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων τόσο των νομικών, όσο δε και των τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών, που αφορούν σε αυτό. Περαιτέρω δε, μόνον μέσω του ως άνω κτηματοκεντρικού συστήματος δημοσιότητας ικανοποιείται η ουσιαστική δημοσιότητα, η οποία αποβλέπει στην ασφάλεια των συναλλαγών, την προστασία των τρίτων, που συναλλάσσονται δείχνοντας εμπιστοσύνη στις πληροφορίες που είναι καταχωρισμένες στο σύστημα δημοσιότητας και στη δημόσια πίστη στα τηρούμενα βιβλία. Στη διασφάλιση της αρχής της δημοσιότητας από ουσιαστική άποψη, θεμελιώδη ρόλο επιτελούν οι πρώτες εγγραφές, οι οποίες μετά την οριστικοποίησή τους παράγουν αμάχητο τεκμήριο ακρίβειάς τους.

Το ενδιαφέρον της παρούσας μελέτης, θα επικεντρωθεί στο ανωτέρω ζήτημα των πρώτων εγγραφών και στην οριστικοποίησή τους, με έμφαση στην επιδίωξη δημιουργίας ενός ασφαλούς και σταθερού υποβάθρου για τη λειτουργία του Κτηματολογίου. Ειδικότερα, στο πρώτο μέρος της παρούσας, παρατίθεται η έννοια και νομική φύση των πρώτων εγγραφών, προκειμένου να καταστεί σαφέστερη η έννοια της οριστικοποίησής τους και των εννόμων αποτελεσμάτων της, καθώς και οι τρόποι διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής μέχρι την οριστικοποίησή της. Στο δεύτερο μέρος, παρουσιάζεται ο τρόπος, που επέρχεται η οριστικοποίηση, καθώς και η παραγωγή του αμάχητου τεκμηρίου και η νομική φύση αυτού, ενώ στο τρίτο κεφάλαιο παρατίθεται το σύνολο των εννόμων αποτελεσμάτων από την επέλευση του αμάχητου τεκμηρίου, τόσο ως προς την ακριβή, όσο και ως προς την ανακριβή πρώτη εγγραφή. Στο τέταρτο και τελευταίο κεφάλαιο, αναλύεται η έννοια της δημόσιας πίστης στις οριστικοποιημένες πρώτες εγγραφές και τα αντικειμενικά όρια που καταλαμβάνει το αμάχητο τεκμήριο σε αυτές, ενώ ακολουθεί το επίμετρο, στο οποίο παρατίθενται τα βασικά συμπεράσματα της παρούσας διπλωματικής εργασίας. Η ανάλυση και διασαφήνιση των ανωτέρω ζητημάτων καθίσταται, σήμερα πιο επίκαιρη από ποτέ, καθώς περνούμε πλέον από τη θεωρητική προσέγγιση των ανωτέρω όρων στην πράξη, με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, μόλις πριν από δύο μήνες, την 1.08.2017 στα Δημοτικά Διαμερίσματα Πολυκάστρου και Πευκοδάσους του Ν. Κιλκίς 1. Η οριστικοποίηση αυτή των πρώτων εγγραφών ολοκληρώθηκε ήδη, εντός του μηνός Σεπτεμβρίου 2017 και στην περιοχή του Άστρους Κυνουρίας της Αρκαδίας 2, όπως και του Μαρτίνου Φθιώτιδας 3, ενώ την 3.10.2017 ολοκληρώθηκε η οριστικοποίηση των πρώτων εγγράφων στο Καλαμπάκι Δράμας και στο Μ. Αλέξανδρο Δράμας 4, ενώ επίκειται η οριστικοποίηση και σε άλλες περιοχές της Ελλάδας 5. 1 Βλ. Υπό ημερομηνία 3.08.2017 έγγραφο της Νομικής Διεύθυνσης του Λειτουργούντος Κτηματολογίου της Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε. 2 Βλ. ΦΕΚ Περαίωσης Κτηματογράφησης & Έναρξης Λειτουργίας: 1301/Β /12.09.2003 3 Βλ. ΦΕΚ Περαίωσης Κτηματογράφησης & Έναρξης Λειτουργίας: 1351/Β /19.09.2003 4 Βλ. ΦΕΚ Περαίωσης Κτηματογράφησης & Έναρξης Λειτουργίας: 1443/Β /03.10.2003 5 Βλ. ΦΕΚ Περαίωσης Κτηματογράφησης & Έναρξης Λειτουργίας: 1544/Β /17.10.2003 για την περιοχή της Αγίας Βαρβάρας Ημαθίας.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α : ΟΙ ΠΡΩΤΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ - ΕΝΝΟΙΑ - ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ - ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ Οι πρώτες εγγραφές αποτελούν το θεμέλιο λίθο της λειτουργίας του Εθνικού Κτηματολογίου. Χρονικά, συνιστούν το λειτουργικό επίλογο της διαδικασίας Κτηματογράφησης και την αφετηρία της λειτουργίας των Κτηματολογικών Βιβλίων, με συνέπεια να εμφανίζονται σε πληθώρα διατάξεων των δύο βασικών νομοθετημάτων που διέπουν τις ως άνω φάσεις του Εθνικού Κτηματολογίου, δηλαδή του Ν. 2308/1995 και του Ν. 2664/1998 περί ΕθνΚτημ αντίστοιχα. I. Εννοιολογική προσέγγιση των πρώτων εγγραφών Ο ορισμός των πρώτων εγγραφών δίδεται στη διάταξη του άρθρου 6 παρ. 1 ΕθνΚτημ, με παράτιτλο «Οι πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία», σύμφωνα με την οποία ορίζεται ότι: «Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρίζονται, ως αρχικές εγγραφές στο Κτηματολογικό βιβλίο, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες, σύμφωνα με την παράγραφο 2 περίπτωση β` του άρθρου 3. Οι πρώτες εγγραφές, επί των οποίων στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή, υπόκεινται στις ρυθμίσεις του παρόντος κεφαλαίου». Από την ανωτέρω διάταξη προκύπτει καταρχήν, ότι ως πρώτες εγγραφές, νοούνται μόνον εκείνες οι εγγραφές που καταχωρίζονται στο κτηματολογικό βιβλίο και ακριβέστερα στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Χωρίς την καταχώριση αυτή δεν υφίσταται πρώτη εγγραφή 6. Περαιτέρω, όπως προβλέπεται από το άρθρο 12 του ν. 2308/1995, το περιεχόμενο των κτηματολογικών εγγραφών στηρίζεται στο περιεχόμενο των κτηματολογικών πινάκων, όπως αυτοί έχουν διαμορφωθεί κατά το πέρας της προβλεπόμενης, στο ν. 2308/1995, διαδικασίας κτηματογράφησης, με την έκδοση της διαπιστωτικής πράξης περαίωσης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οπότε το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο προβαίνει στις πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία για τα ακίνητα που περιλαμβάνονται στην πράξη αυτή 7. 6 Παπαστερίου Δ., Κτηματολογικό Δίκαιο- Κατ άρθρο ερμηνεία (2013), σ. 736. 7 Βλ. παρ.1 του άρθρου 12 ν. 2308/1995.

Ως πρώτες εγγραφές, επομένως, χαρακτηρίζονται οι εγγραφές που καταχωρίζονται στο κτηματολογικό βιβλίο ως «αρχικές», κατά μεταφορά τους από τους (αναμορφωμένους) κτηματολογικούς πίνακες, μετά την περαίωση της διαδικασίας της κτηματογράφησης και την έκδοση της σχετικής διαπιστωτικής πράξης 8. Οι πρώτες εγγραφές, συνιστούν το πέρας της διαδικασίας Κτηματογράφησης και την αφετηρία της λειτουργίας των Κτηματολογικών Βιβλίων, σηματοδοτώντας κατά τον τρόπο αυτό και τη μετάβαση από το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών, στο σύστημα του Κτηματολογίου. Το γεγονός της ουσιαστικής μετάβασης στο καθεστώς του λειτουργούντος κτηματολογίου με την καταχώριση των πρώτων εγγραφών, μαρτυρείται, άλλωστε και από την επιλογή του νόμου 2308/1995, στη διάταξη του άρθρου 12, να ορίσει, ως αρμόδιο όργανο, να προβεί στις πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία το Κτηματολογικό Γραφείο και όχι το Γραφείο Κτηματογράφησης. Παρατηρείται, πάντως, ότι στο ν. 2664/1998 αναφέρεται ο όρος «αρχική» προς επεξήγηση του όρου «πρώτη» εγγραφή, γεγονός το οποίο επιτρέπει τη διατύπωση της άποψης ότι οι όροι αυτοί χρησιμοποιούνται, ως συνώνυμοι, για να προσδιορίσουν τις ίδιες εγγραφές, δικαιολογώντας έτσι την εναλλακτική χρήση των ως άνω όρων στο ν. 2664/1998 9. Αντίθετα, από την ως άνω έννοια των πρώτων εγγραφών, διακρίνονται σαφώς, οι μεταγενέστερες εγγραφές, οι οποίες αποτελούν εγγραφές που καταχωρίζονται στα κτηματολογικά φύλλα, μετά τις πρώτες εγγραφές, στο στάδιο του λειτουργούντος κτηματολογίου και στηρίζονται είτε στις πρώτες εγγραφές, είτε σε άλλες προηγηθείσες «μεταγενέστερες εγγραφές» και συνεπιφέρουν μεταβολή, ή, έστω, διευκρίνιση της μέχρι τότε, νομικής κατάστασης του ακινήτου 10. II. Η νομική φύση των πρώτων εγγραφών έως την οριστικοποίησή τους Ο χαρακτήρας των πρώτων εγγραφών απασχόλησε ιδιαιτέρως τη θεωρία και αποτέλεσε αντικείμενο νομολογιακής έρευνας. Καταρχήν, ως προς τη νομική φύση των πρώτων εγγραφών διατυπώθηκε η άποψη, ότι αυτές αποτελούν πράξεις δημόσιας 8 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου Γ., Ένδικη προστασία των εμπράγματων δικαιωμάτων σπί ακινήτων υπό το πρίσμα του Κτηματολογικού Δικαίου, σε Τιμητικό Τόμο Ελ. Αλεξανδρίδου (2016), σ. 230. 9 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, ο.π, σ.230, αντίθετα κατά τον Παπαστερίου, (ό.π. σ.728 επ.), «αρχική εγγραφή και πρώτη είναι έννοιες διάφορες, που άλλοτε συμπίπτουν, κατά το περιεχόμενό τους στη συγκεκριμένη περίπτωση, και άλλοτε όχι». 10 Παπαστερίου, σ. 734, Κούσουλα Α., Η Δημόσια Πίστη του Κτηματολογίου (2010), σ. 12.

αρχής με διαπιστωτικό χαρακτήρα των, υφισταμένων κατά το χρόνο έναρξης της κτηματογράφησης, εγγραπτέων δικαιωμάτων 11. Η άποψη αυτή εκκινεί από τη βάση ότι, κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης, αποτυπώνονται και καταγράφονται μεταξύ άλλων, πληροφορίες που αφορούν στις έννομες σχέσεις και δικαιώματα στα ακίνητα της υπό κτηματογράφηση περιοχής, χωρίς όμως να διενεργείται έλεγχος της ουσιαστικής νομιμότητας του προσκομιζομένου τίτλου. Κατά την κτηματογράφηση, διαπιστώνεται, μέσω του ελέγχου νομιμότητας που διενεργείται από τα αρμόδια όργανα της κτηματογράφησης, η προσφορότητα του τίτλου για την κτήση του δικαιώματος ή της έννομης σχέσης, χωρίς ο έλεγχος αυτός να φτάνει έως του σημείου διακρίβωσης της ουσιαστικής αλήθειας της δήλωσης και της διάγνωσης του, ιδιωτικού δικαίου, δικαιώματος 12. Λαμβάνοντας επομένως, υπόψη, ότι όλη η διαδικασία της κτηματογράφησης φέρει διαπιστωτικό χαρακτήρα, οι πρώτες εγγραφές, οι οποίες αποτελούν το τελικό προϊόν και επιστέγασμα της ανωτέρω διαδικασίας, δεν μπορούν να φέρουν διαφορετικό χαρακτήρα από αυτή 13. Κατά άλλη άποψη, που επίσης υποστηρίχθηκε στη θεωρία, οι πρώτες εγγραφές, μετά το χρόνο έκδοσης της διαπιστωτικής πράξης του άρθρου 11 του ν. 2308/1995, τείνουν να προσλάβουν διαπλαστικό χαρακτήρα 14. Ειδικότερα, η άποψη αυτή εκκινεί από την παραδοχή ότι, οι πρώτες εγγραφές κατάγονται από μια διαδικασία κτηματογράφησης, επομένως, φέρουν, καταρχήν, στοιχεία διοικητικής πράξης, στη συνέχεια όμως αυτές εντάσσονται σε ιδιαίτερο νομικό καθεστώς που τις απομακρύνει από το γνήσιο διοικητικό χαρακτήρα και τις εξοπλίζει με έντονα χαρακτηριστικά πράξεων ιδιωτικού δικαίου 15. Σε συνέχεια της άποψης αυτής, οι πρώτες εγγραφές είναι προτιμότερο να χαρακτηρίζονται ως κτηματολογικές εγγραφές καταγόμενες από την κτηματογράφηση, με χαρακτήρα κατά βάση διαπιστωτικό και κατ εξαίρεση διαπλαστικό. Τέλος, υποστηρίχθηκε, σε σχέση με τη νομική φύση των πρώτων εγγραφών και η άποψη ότι, οι πρώτες εγγραφές φέρουν χαρακτήρα πράξεων οιονεί δικαστικού οργάνου, καθώς αρμόδιο όργανο για την καταχώρισή τους στα Κτηματολογικά βιβλία 11 Κιτσαράς Λ., Πρώτες Εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο (2001), σ. 26 και 71, Αθανασόπουλος Τ., Το δίκαιο του Κτηματολογίου στη θεωρία και την πράξη (2008), σ. 24 ο ίδιος, Η Διόρθωση των Πρώτων και μεταγενέστερων εγγραφών μετά το ν. 4164/2013, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, Αργυρίου Δ, Το δίκαιο του Κτηματολογίου ( 2013), σ. 160, Μαγουλάς Γ., Κτηματολογικές εγγραφές (2015), σ.15. 12 Κιτσαράς, ο.π., σ. 123 επ. 13 Αργυρίου, σ. 160. 14 Παπαστερίου, σ.544. 15 Παπαστερίου, σ. 544.

ορίζεται ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου, ο οποίος ως δημόσιος λειτουργός διενεργεί πλήρη έλεγχο νομιμότητάς τους, προτού προβεί στην εγγραφή αυτή 16. Από τις ως άνω παρατιθέμενες απόψεις, η πρώτη άποψη είναι αυτή που κρατεί σήμερα σε θεωρία και νομολογία 17, προκρίνοντας τη διαπιστωτική φύση των πρώτων εγγραφών. Με την καταχώριση, επομένως, των πρώτων εγγραφών στα Κτηματολογικά βιβλία, κατά την κρατούσα άποψη, δεν κρίνεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς επί του ακινήτου ή η έκτασή του ή άλλα στοιχεία του κατά τρόπο οριστικό, απλά αποτυπώνεται το σύνολο των πληροφοριών που συνελέγησαν από το στάδιο της κτηματογράφησης σχετικά με την υφιστάμενη κατάσταση επί του ακινήτου. Περαιτέρω, ο ν. 2664/1998, διαβλέποντας ότι, παρά τις όποιες εγγυήσεις της διαδικασίας της κτηματογράφησης, οι πρώτες εγγραφές ενδέχεται, εξαιτίας της ανωτέρω αναφερόμενης, έλλειψης ουσιαστικού ελέγχου νομιμότητας, να είναι ανακριβείς, δεν τις εφοδιάζει με τεκμήριο ορθότητας 18. Το γεγονός αυτό συνάγεται τόσο από τη διατύπωση του άρθρου 7 ΕθνΚτημ, σύμφωνα με το οποίο οι πρώτες εγγραφές παράγουν αμάχητο τεκμήριο μετά την οριστικοποίησή τους, όσο δε και από την απουσία οποιασδήποτε αναφοράς στο άρθρο 6 ΕθνΚτημ σχετικά με την παραγωγή τεκμηρίου ορθότητας των πρώτων εγγραφών, έστω και μαχητού- σε αντίθεση με το άρθρο 8 περί μεταγενέστερων εγγραφών 19. Συμπερασματικά επομένως, η καταχώριση των πρώτων εγγραφών στα Κτηματολογικά βιβλία, δεν επιφέρει άμεσα κάποια ουσιαστικού δικαίου συνέπεια, ούτε και περιβάλλει αυτές με κάποιο τεκμήριο ορθότητας. Το γεγονός βέβαια αυτό, δεν καθιστά την καταχώριση των πρώτων εγγραφών άνευ σημασίας. Οι πρώτες εγγραφές, κατά τη νομοθετική πρόβλεψη του άρθρου 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ, αποτελούν τη βάση επί της οποίας στηρίζεται κάθε μεταγενέστερη εγγραφή. Κατά δε το άρθρο 8 ΕθνΚτημ, οι μεταγενέστερες εγγραφές, που καταχωρίζονται στα Κτηματολογικά 16 Κιτσαράς, σ. 151. 17 Βλ. ενδεικτικά από τη Νομολογία: ΑΠ 1342/2015, ΑΠ 2048/2009, ΑΠ 226/2012 και ΕφΠατρ227/2012, ΕφΛαρ 179/2012 όλες δημοσιευμένες σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ. 18 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, ο.π., σ. 230. 19 Αθανασόπουλος, ο.π. σ. 25, Αργυρίου, ο.π. σ. 160 και εκεί παραπομπή σε Κωτούλας Ι., Άμεση πληροφόρηση σε θέματα εμπραγμάτου δικαίου (2003), σ. 78 όπου αναφέρεται ότι «οι πρώτες εγγραφές μέχρι την οριστικοποίησή τους δεν παράγουν ούτε μαχητό ούτε αμάχητο τεκμήριο, καθόσον στο άρθρ.6 παρ. 2 του ν.2664/1998 δεν προβλέπεται διάταξη ανάλογη με εκείνη του άρθρου 13 παρ.3 εδ. β»

βιβλία έως την κατά το προηγούμενο άρθρο οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής, δημιουργούν, όπως προαναφέρθηκε, το μαχητό τεκμήριο του άρθρου 13 ΕθνΚτημ, δηλαδή τεκμαίρονται ορθές και ακριβείς, για την ανατροπή τους δε, ο αληθής δικαιούχος οφείλει να επιτύχει την έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης. Αλλά και σε κάθε περίπτωση, οι ανακριβείς πρώτες εγγραφές επιφέρουν επιζήμιες συνέπειες για τον πραγματικό δικαιούχο, υπό την έννοια ότι καταρχήν, αυτός θα κληθεί να διορθώσει, τις περισσότερες φορές και δια της δικαστικής οδού, την υφιστάμενη ανακρίβεια, αποδεικνύοντας μάλιστα ο ίδιος, σε περίπτωση αμφισβήτησης, το δικαίωμά του 20. Κυρίως όμως, στην περίπτωση κατά την οποία η διόρθωση αυτή δεν επιτευχθεί, είτε γιατί ο αληθής κύριος παρέλειψε, είτε γιατί απέτυχε να διορθώσει την ανακριβή πρώτη εγγραφή και να καταχωρίσει το δικαίωμά του στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, η οριστικοποίηση της αρχικής πρώτης εγγραφής, όπως θα αναλυθεί ειδικότερα στα επόμενα κεφάλαια, θα επιφέρει σημαντικές έννομες συνέπειες τόσο στον τρόπο άσκησης του δικαιώματος 21, όσο δε και κατ άλλη ορθότερη άποψη και στο ίδιο το δικαίωμα, στου οποίου την απώλεια από μέρους του αληθούς δικαιούχου, μπορεί να οδηγήσει 22. III. Διόρθωση μη οριστικών πρώτων εγγραφών Από τα ανωτέρω εκτεθέντα, κατέστη σαφές ότι ο διενεργούμενος έλεγχος από τα αρμόδια όργανα της κτηματογράφησης, ενδέχεται να μην αποτρέψει την καταχώριση πρώτων εγγραφών, το περιεχόμενο των οποίων να μην ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Για το λόγο αυτό, από το χρονικό σημείο της καταχώρισης των πρώτων εγγραφών, προβλέπονται κατά το ν. 2664/1998 ένδικα βοηθήματα, προκειμένου να προστατευθεί ο αληθής δικαιούχος του δικαιώματος ή της έννομης σχέσης, αμφισβητώντας την ακρίβεια των πρώτων εγγραφών. Ανακριβής μπορεί άλλωστε να είναι η εγγραφή, είτε διότι ο εμφανιζόμενος ως δικαιούχος διαφέρει από τον πραγματικό φορέα του δικαιώματος, είτε διότι ένα εγγραπτέο δικαίωμα ή άλλη 20 Αθανασόπουλος, ο.π. σ. 25 όπου ορίζεται ότι «Η μη παραγωγή τεκμηρίου υπέρ του εγγεγραμμένου ως δικαιούχου, έχει ως συνέπεια ότι αυτός καθίσταται υπόχρεος είτε ως ενάγων είτε ως εναγόμενος στην απόδειξη της κυριότητάς του σε περίπτωση αμφισβητήσεώς της». 21 Κούσουλα Χρ., Το δίκαιο του κτηματολογίου- η Νομική Θεώρηση της Κτηματογράφησης, σ. 256-257. 22 Ορ. κατωτέρω υπό κεφάλαιο Γ.2. για τις ειδικότερες έννομες συνέπειες από την επέλευση του αμάχητου τεκμηρίου

εγγραπτέα πράξη δεν εμφανίζονται καθόλου στα Κτηματολογικά βιβλία 23. Στο θιγόμενο πρόσωπο από την ανακρίβεια, παρέχονται δυνατότητες δικαστικής και εξώδικης διόρθωσης των πρώτων εγγραφών. α. Δικαστική διόρθωση ανακριβούς πρώτη εγγραφή που φέρει ορισμένο πρόσωπο ως δικαιούχο Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες ως δικαιούχος του ακινήτου φέρεται ανακριβώς κατά την πρώτη εγγραφή, πρόσωπο άλλο από τον αληθή δικαιούχο, τότε παρέχεται στον τελευταίο το δικαίωμα να αιτηθεί και να επιτύχει, με αγωγή η οποία προβλέπεται στην παρ. 2 του άρθρου 6 ΕθνΚτημ, αφενός την αναγνώριση του προσβαλλόμενου, μέσω της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, δικαιώματος ή και την απόδοση του ακινήτου, εάν αυτό εξουσιάζεται από τον φερόμενο στις πρώτες εγγραφές ως δικαιούχο, αφετέρου δε, τη διόρθωση, ολικά ή μερικά, της ανακριβούς πρώτης εγγραφής 24. Η διόρθωση αυτή πραγματοποιείται, όπως ορίζεται στο άρθρο 17 ΕθνΚτημ, στα Κτηματολογικά βιβλία, αφότου καταστεί αμετάκλητη η απόφαση που δέχεται, ολικά ή εν μέρει την αγωγή και διατάσσει τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής. Η ανωτέρω αγωγή που προβλέπεται στη διάταξη της παρ. 2 του άρθρου 6 ΕθνΚτημ ασκείται από όποιον έχει έννομο συμφέρον, εντός της προβλεπόμενης στο ως άνω άρθρο αποκλειστικής προθεσμίας 25. Περαιτέρω, από τη διάταξη του ανωτέρω άρθρου 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ προκύπτει ότι αποκλειστικά αρμόδιο για την εκδίκαση της ως άνω αγωγής διόρθωσης είναι το Πρωτοδικείο, Μονομελές ή Πολυμελές, ανάλογα με την αξία του αντικειμένου της διαφοράς, κατ αποκλεισμό της καθ ύλη αρμοδιότητας του Ειρηνοδικείου, ενώ κατά τόπο αρμόδιο δικαστήριο είναι το Πρωτοδικείου της Περιφέρειας, όπου βρίσκεται η τοποθεσία του ακινήτου 26. Κατά την εκδίκαση της ως άνω αγωγής εφαρμόζεται η τακτική διαδικασία των άρθρων 23 Τσολακίδης Ζ., Το αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ΧρΙΔ ΙΒ/2012, σ. 10. 24 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, ο.π., σ.230-231. 25 Ειδικότερα, ως προς την προθεσμία άσκησης της αγωγής του άρθρου 6 παρ.2 ΕθνΚτημ, βλ. κατωτέρω στο Κεφάλαιο Β περί οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών. 26 Βλ. ΕφΑθ 3159/2011 ΕλλΔνη 2012,161 με την οποία κρίθηκε η κατά τόπο αναρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου που δίκασε την υπόθεση σε πρώτο βαθμό.

226επ. ΚΠολΔ. Παθητικά νομιμοποιούμενος, είναι ο, ανακριβώς, αναγραφόμενος ως δικαιούχος του δικαιώματος ή οι καθολικοί του διάδοχοι, ενώ σε περίπτωση ειδικής διαδοχής στο δικαίωμα στο οποίο αφορά η πρώτη εγγραφή, η αγωγή πρέπει να στραφεί τόσο κατά του φερόμενου με την πρώτη εγγραφή ως δικαιούχου ή των καθολικών του διαδόχων, όσο και κατά των ειδικών διαδόχων αυτού, κατά τη ρητή επιταγή του εδ. ε και στ της παρ. 2 ΕθνΚτημ 27. Περαιτέρω, η αγωγή επί ποινή απαραδέκτου, εγγράφεται με επιμέλεια του ενάγοντα, στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου στο οποίο αφορά η ανακριβής εγγραφή, εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από την κατάθεσή της 28. β. Δικαστική διόρθωση ανακριβούς πρώτη εγγραφή που φέρει την ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης» Διαφορετικά, διαμορφώνεται η κατάσταση για τα ακίνητα, τα οποία φέρεται να ανήκουν σε «άγνωστο ιδιοκτήτη». Η ένδειξη αυτή μπορεί να αφορά σε ακίνητα, τα οποία είτε ανήκουν ήδη στο Δημόσιο, πριν από τις πρώτες εγγραφές, για τα οποία όμως παρέλειψε να υποβάλει δήλωση, λαμβανομένου υπόψη και του γεγονότος ότι μέχρι το έτος 2013 το Δημόσιο δεν υποχρεούνταν σε υποβολή δήλωσης στα πλαίσια της κτηματογράφησης για τα ακίνητα που του ανήκουν 29, είτε δεν ανήκαν μεν στο Δημόσιο πριν τις πρώτες εγγραφές, αλλά δεν υποβλήθηκε από το δικαιούχο του ακινήτου δήλωση του ν. 2308/1994. Με την ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης» καταχωρίζονται και τα ακίνητα για τα οποία ο δικαιούχος τους, προέβη σε δήλωση ιδιοκτησίας, πλην όμως, η δήλωση αυτή δεν οδήγησε μετά τον έλεγχο νομιμότητας σε εγγραφή, στο οικείο κτηματολογικό φύλλο. Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 6 παρ. 3 ΕθνΚτημ, στις περιπτώσεις των ακινήτων που εμφανίζονται στις πρώτες εγγραφές με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», η διόρθωση μπορεί να ζητηθεί με αίτηση εκείνου που ισχυρίζεται ότι έχει εγγραπτέο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα, η οποία υποβάλλεται ενώπιον του 27 Στην περίπτωση αυτή δημιουργείται εκ του νόμου σχέση αναγκαστικής ομοδικίας μεταξύ των εναγομένων -καθολικών και ειδικών διαδόχων, διότι προβλέπεται η υποχρεωτική κοινή παθητική νομιμοποίηση τους (βλ. ΕφΠατρ 226/2012 δημοσιευμένη σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2048/2009 ΧΡΙΔ 2010.700, ΕΑ 753/2012 ΤΝΠ ΔΣΑ, ΕΦΘΕΣ 1067/2010 ΑΡΜ 2011.600). 28 Άρθρ. 12 παρ. 1 περ. ιβ ν. 2664/1998 και παρ. 5 σε συνδυασμό με 220ΚΠολΔ. 29 Όπως τροποποιήθηκε το άρθρο 2 παρ.2 του ν. 2308/1995 με τον ν.4164/2013,φεκ Α 156/9.7.2013.

Κτηματολογικού Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου και, μέχρις ότου ορισθεί αυτός, στο Μονομελές Πρωτοδικείο της τοποθεσίας του ακινήτου, που δικάζει κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας. Η ανωτέρω αίτηση, πρέπει να κοινοποιείται, επί ποινή απαραδέκτου, εντός προθεσμίας 20 ημερών, από την κατάθεση της αίτησης στο Ελληνικό Δημόσιο και να εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Για τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής στην περίπτωση αυτή, σε αντίθεση με την περίπτωση των αποφάσεων που εκδίδονται μετά την άσκηση της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ, αρκεί η απόφαση δέχεται την αίτηση και διατάσσει τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής, να καταστεί τελεσίδικη σύμφωνα με όσα ορίζονται στο εδ. στ της παρ.3 του άρθρου 6 ΕθνΚτημ. Εάν αντιθέτως η αίτηση απορριφθεί, ως νόμω ή ουσία αβάσιμη, ο αιτών μπορεί να ασκήσει κατά του Ελληνικού Δημοσίου την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ. Στην περίπτωση αυτή, η κατάθεση και κοινοποίηση, της αίτησης για τη διόρθωση της εγγραφής διακόπτει την προθεσμία για την έγερση της αγωγής της παραγράφου 2, ενώ η προθεσμία που διακόπηκε θεωρείται σαν να μη διακόπηκε, αν ο αιτών παραιτηθεί από την αίτηση ή αν αυτή απορριφθεί τελεσιδίκως για οποιονδήποτε λόγο, σύμφωνα με τα οριζόμενα στα εδ. ζ και η της παρ. 3 του άρθρου 6 ΕθνΚτημ. Αλλά και κάθε τρίτος που αμφισβητεί την ακρίβεια της διορθωμένης πρώτης εγγραφής, μπορεί να ζητήσει τη διόρθωση της εγγραφής αυτής με αγωγή, κατά του υπέρ ου, η διόρθωση υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 6 παρ. 2 του ίδιου ως άνω νόμου. Περαιτέρω, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην περ. αα της παρ. 3 του άρθρου 6 ΕθνΚτημ, στις περιπτώσεις όπου η διόρθωση αφορά σε ανακριβή αρχική εγγραφή δικαιώματος που έχει καταχωριστεί μερικά με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και μερικά υπέρ τρίτου προσώπου που αναγράφεται ως δικαιούχος, τότε ασκείται η αγωγή της παραγράφου 2, που απευθύνεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου και κατά του αναγραφόμενου ως δικαιούχου του δικαιώματος στο οποίο αφορά η εγγραφή κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στην παράγραφο αυτή. Το ίδιο ισχύει και για τη διόρθωση αρχικών εγγραφών επί ακινήτου, που τμήματα του έχουν καταχωριστεί με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και υπέρ τρίτου προσώπου που αναγράφεται ως δικαιούχος. Κατ εξαίρεση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην περ. ββ της παρ. 3 του άρθρου 6, όπως αυτή προστέθηκε με το ν. 4164/2013, η αγωγή της παρ. 2 του

άρθρου 6 ΕθνΚτημ, αντί της αίτησης της παρ. 3 του ως άνω άρθρου, ασκείται και όταν πρόκειται για διόρθωση αρχικής εγγραφής επί γεωτεμαχίου με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» κατά την έννοια της παραγράφου 1 του άρθρου 9 και ο δικαιούχος επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία. γ. Εξωδικαστική διόρθωση ανακριβών πρώτων εγγραφών Πέραν της δικαστικής διόρθωσης των πρώτων εγγραφών, προβλέπονται στο ν. 2664/1998 και περιπτώσεις διόρθωσης που διενεργούνται με απόφαση του Προϊστάμενου του Κτηματολογικού Γραφείου, είτε αυτεπαγγέλτως, είτε ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον. Η πρόβλεψη του νόμου στις περιπτώσεις αυτές, είναι περιπτωσιολογική. Κατά τη διάταξη της παρ. 4 του άρθρου 6 ΕθνΚτημ προβλέπονται περιπτώσεις διόρθωσης της πρώτης εγγραφής όπου το δικαίωμα που εμφανίζεται στο κτηματολογικό φύλλο, είχε μεταβιβαστεί, αλλοιωθεί, επιβαρυνθεί ή καταργηθεί δυνάμει δικαιοπραξίας, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης, που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου, πριν από την ημερομηνία καταχώρισης των πρώτων εγγραφών. Στην περίπτωση αυτή, δεν απαιτείται να εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική προκειμένου να διορθωθεί η πρώτη εγγραφή, αλλά αρκεί αίτηση του δικαιούχου ή και κάθε τρίτου, που έχει έννομο συμφέρον προς τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού γραφείου, υπό την προϋπόθεση βέβαια, ότι δεν έχει στο μεταξύ μεσολαβήσει άλλη, ασυμβίβαστη κατά περιεχόμενο, εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο. Επίσης, με τον ίδιο τρόπο γίνεται η διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων που προβλέπονται στην παρ. 1 του άρθρου 18 ΕθνΚτημ, καθώς και η διόρθωση ληξιαρχικών στοιχείων των καταχωρισμένων ως δικαιούχων και εσφαλμένων γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου που προβλέπονται στο άρθρο 19 ΕθνΚτημ σε συνδυασμό με άρθρο 20α.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β : Η ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΡΩΤΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΚΑΙ ΤΟ ΑΜΑΧΗΤΟ ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΑΚΡΙΒΕΙΑΣ -ΕΝΝΟΙΑ ΚΑΙ ΝΟΜΙΚΗ ΦΥΣΗ ΤΟΥ ΑΜΑΧΗΤΟΥ ΤΕΚΜΗΡΙΟΥ Οι πρώτες εγγραφές, παρά το γεγονός ότι μέχρι την οριστικοποίησή τους δεν παράγουν τεκμήριο ορθότητάς τους, η ακρίβεια αυτών παραμένει σημαντική καθώς, αποτελούν τη στέρεη βάση επί της οποίας θα καταχωρισθεί κάθε μεταγενέστερη εγγραφή. Οι σημαντικότερες ωστόσο, έννομες συνέπειες που επηρεάζουν τόσο τον φερόμενο ως δικαιούχο στις πρώτες εγγραφές, όσο δε και τον αληθή κύριο, ο οποίος δεν εμφανίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, επέρχονται μετά την οριστικοποίησή τους. Οι πρώτες εγγραφές, ακριβείς ή ανακριβείς, τείνουν από τη γέννεσή τους να οριστικοποιηθούν και να περιβληθούν του αμάχητου τεκμηρίου ορθότητας. Κατά το άρθρο 7 ΕθνΚτημ ορίζονται οι τρόποι οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών καθώς και η παραγωγή του αμάχητου τεκμήριο υπέρ των φερόμενων με τις οριστικές πρώτες εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν. Από τη δημιουργία του αμάχητου τεκμηρίου αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή του περιεχομένου των πρώτων εγγραφών, όπως διευκρινίζεται στην δεύτερη παράγραφο του ανωτέρω άρθρου. Στο παρόν κεφάλαιο επιχειρείται μία προσέγγιση των ανωτέρω ζητημάτων της οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών καθώς και της νομικής φύσης και λειτουργίας του αμάχητου τεκμηρίου του άρθρου 7 ΕθνΚτημ. Ι. Οι τρόποι οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών Στο άρθρο 7 ΕθνΚτημ προβλέπονται δύο τρόποι οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών. Κατά την πρώτη παράγραφο του ανωτέρω άρθρου, προβλέπεται ότι οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές, αν δεν αμφισβητηθεί η ακρίβειά τους εντός της προβλεπόμενης στην παρ. 2 του άρθρου 6 ΕθνΚτημ προθεσμίας, ενώ κατά την τρίτη παράγραφο του ανωτέρω άρθρου 7 ΕθνΚτημ, προβλέπεται η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών μετά την έκδοση αμετάκλητης απόφασης επί αγωγής που ασκήθηκε εντός των νομίμων προθεσμιών. Ειδικότερα, σε ότι αφορά στους τρόπους οριστικοποίησης της πρώτης εγγραφής αναφέρονται τα εξής:

α. Παρέλευση προθεσμίας αμφισβήτησης της ακρίβειας των πρώτων εγγραφών ενώπιον Δικαστηρίου Στην παρ. 1 του άρθρου 7 Εθν Κτημ ορίζεται ότι: «Οι πρώτες εγγραφές, των οποίων δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβεια ενώπιον των Δικαστηρίων μέσα στην προθεσμία της παρ. 2 του άρθρου 6, καθίστανται οριστικές..». Επομένως, η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών επέρχεται, καταρχήν, με την άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας που προβλέπεται στην παρ. 2 του άρθρου 6, όπως η παράγραφος αυτή τροποποιήθηκε με το άρθρο 37 του ν. 4361/2016 (Α 10) και ισχύει. Πιο συγκεκριμένα, από όσα εκτέθηκαν και ανωτέρω στο πρώτο κεφάλαιο, κατά την παρ. 2 του άρθρου 6, προβλέπεται ότι, δύναται όποιος δικαιολογεί έννομο συμφέρον, να αιτηθεί τη διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, ενώπιον του αρμοδίου Δικαστηρίου, εντός αποκλειστικής προθεσμίας. Η προθεσμία αυτή, για όσες περιοχές κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση, μετά την έναρξη ισχύος του ν. 3481/2006, είναι επτά (7) έτη, ενώ για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση, πριν την έναρξη ισχύος του ανωτέρω νόμου εκτείνεται σε δεκατέσσερα (14) έτη 30. Η χρονική, αυτή, διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν και μετά την έναρξη ισχύος του ν. 3481/2006, ήτοι πριν από την 2.08.2006, χαρακτηρίσθηκε ως «υφέρπουσα τάση του νόμου να αποφύγει την οριστικοποίηση όσο και το αμάχητο τεκμήριο» 31, πλην όμως υπήρξε δικαιολογημένη και επιβαλλόμενη από λόγους επιείκειας, προκειμένου να χορηγηθεί ένα εύλογο χρονικό διάστημα προσαρμογής των πολιτών και των αρμοδίων οργάνων στον τρόπο 30 Οι ανωτέρω προθεσμίες αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 37 Ν.4361/2016, ΦΕΚ Α 10/1.2.2016. Πριν την αντικατάσταση των ως άνω προθεσμιών, η παρ.2 του άρθρου 6 διέκρινε δύο διαφορετικές προθεσμίες αμφισβήτησης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής ως εξής: για τους δικαιολογούντες έννομο συμφέρον η αποκλειστική προθεσμία αμφισβήτησης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής ήταν πέντε έτη, ενώ προβλεπόταν παράταση της ως άνω προθεσμίας για άλλα δύο έτη για κατοίκους εξωτερικού, εργαζομένους μόνιμα στο εξωτερικό και για το Ελληνικό δημόσιο. Αντίστοιχα η περίπτωση β της προϊσχύουσας παρ.2 του άρθρου 6 προέβλεπε για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν τη δημοσίευση και έναρξη ισχύος του ν. 3481/2006 την αμφισβήτηση της ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής εντός χρονικού διαστήματος 12 ετών για τους δικαιολογούντες έννομο συμφέρον και 14 ετών για όσους από αυτούς ήταν κάτοικοι εξωτερικού ή εργαζόμενοι μόνιμα στο εξωτερικό και για το Ελληνικό Δημόσιο. 31 Παπαστερίου, ο.π. σ. 992.

λειτουργίας και στις επιπτώσεις του νεοεισαχθέντος θεσμού του εθνικού κτηματολογίου. Σε κάθε περίπτωση πάντως, το χρονικό σημείο εκκίνησης των ως άνω αποκλειστικών προθεσμιών άρχεται από την ημερομηνία δημοσίευσης στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης του Υπουργού Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής για την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου σε κάθε κτηματογραφημένη περιοχή. Μετά την πάροδο της κατά περίπτωση οριζόμενης προθεσμίας, η οποία, κατά τη ρητή αναφορά του άρθρου 6 ΕθνΚτημ είναι αποκλειστική, η εγγραφή αυτή καθίσταται οριστική και αποκλείεται, όπως θα αναλυθεί κατωτέρω η μεταβολή του περιεχομένου της. β. H έκδοση αμετάκλητης απόφασης επί της αγωγής του άρθρου 6 παρ.2 ΕθνΚτημ. Στο άρθρο 7 παρ. 3 ΕθνΚτημ, προβλέπεται ο τρόπος οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών, σε περίπτωση που αμφισβητηθεί εντός της προβλεπόμενης από το άρθρο 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ αποκλειστικής προθεσμίας, η ακρίβειά τους. Ειδικότερα, κατά την ανωτέρω παράγραφο, παρ. 3 του άρθρου 7 ΕθνΚτημ, ορίζεται ότι οι πρώτες εγγραφές καθίστανται οριστικές, μόλις καταστεί αμετάκλητη η δικαστική απόφαση που απορρίπτει την αγωγή. Σε περίπτωση δε, που η απόφαση κάνει δεκτή την αγωγή, ολικά ή εν μέρει, η αρχική εγγραφή καθίσταται οριστική και διορθώνεται σύμφωνα με το διατακτικό της ανωτέρω απόφασης, παράγοντας αμάχητο τεκμήριο. Προβλέπεται επομένως, από πρώτη άποψη, σύμφωνα με τη γραμματική διατύπωση της ανωτέρω παραγράφου, να επιχειρείται η εισαγωγή ενός επιπλέον τρόπου οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών, ο οποίος μάλιστα αφορά σε δύο ειδικότερες, διακριτές, μεταξύ τους, περιπτώσεις: α) την περίπτωση κατά την οποία η πρώτη εγγραφή οριστικοποιείται με το περιεχόμενο που είχε εξ αρχής, αφού η έκδοση απόφασης, η οποία κατέστη αμετάκλητη, απορρίπτει την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ για διόρθωση αυτής και β) την περίπτωση κατά την οποία, η πρώτη εγγραφή μεταβάλλεται κατά περιεχόμενο μετά την αποδοχή της αγωγής διόρθωσης του άρθρου 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ και η «διορθωμένη» αυτή, η πρώτη εγγραφή, καθίσταται οριστική με περιεχόμενο σύμφωνο με το διατακτικό της αμετακλήτου αποφάσεως.

Ως προς την οριστικοποίηση, πάντως, της πρώτης εγγραφής μετά την έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης, δημιουργήθηκε, έντονη συζήτηση στους θεωρητικούς κύκλους για το εάν η οριστικοποίηση αυτή μπορούσε να επέλθει πριν την εκπνοή της προθεσμίας αμφισβήτησης της πρώτης εγγραφής σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ. Κατά την πρώτη από τις υποστηριχθείσες απόψεις, η οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής με την έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης, επέρχεται ανεξάρτητα από τον εάν έχει εκπνεύσει η προθεσμία αμφισβήτησης της ακρίβειάς της 32. Επομένως, κατά την άποψη αυτή, εάν λάβει χώρα έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης ακόμη και πριν την εκπνοή της προθεσμίας του άρθρου 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ, η πρώτη εγγραφή οριστικοποιείται, η οριστικοποίηση δε αυτή ισχύει έναντι πάντων 33. Η άποψη αυτή στηρίζεται στη γραμματική ερμηνεία της παρ. 3 του άρθρου 7 ΕθνΚτημ, η οποία φαίνεται να μη θέτει καμία επιπλέον προϋπόθεση ως προς την οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής, πλην της έκδοσης δικαστικής αποφάσεως, η οποία κατέστη αμετάκλητη. Είναι μάλιστα αληθές, ότι η ανωτέρω διάταξη, ουδέποτε τροποποιήθηκε από την έναρξη ισχύος του ν. 2664/1998 μέχρι και σήμερα. 32 Βλ. υπό ημερομηνία 3.08.2017 έγγραφο της Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε. σχετικά με την παρέλευση προθεσμίας Διόρθωσης αρχικών εγγραφών στα δημοτικά διαμερίσματα Πολυκάστρου και Πευκόδασους Κιλκίς όπου αναφέρεται ότι «οριστικές εγγραφές καθίστανται εκ του νόμου: α) οι αρχικές εγγραφές των οποίων το περιεχόμενο δεν αμφισβητήθηκε εντός της οριζόμενης προθεσμίας και β) οι αρχικές εγγραφές των οποίων το περιεχόμενο διορθώθηκε εντός της νόμιμης προθεσμίας με αμετάκλητη ή τελεσίδικη, κατά περίπτωση, δικαστική απόφαση, ή με απόφαση του Προϊσταμένου του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου, στο πλαίσιο της εξωδικαστικής διαδικασίας διόρθωσης κατά τις διατάξεις του ν. 2664/1998.Από τη δημιουργία του αμαχήτου τεκμηρίου για το περιεχόμενο των αρχικών εγγραφών σύμφωνα με την προηγούμενη διάκριση, αποκλείεται οποιαδήποτε μεταβολή λόγω διόρθωσης τους που αφορά στους δικαιούχους και τα καταχωρισθέντα δικαιώματα». 33 Αργυρίου, ο.π., σ. 308 και εκεί παραπομπή σε Κωτούλα, Ο νέος θεσμός του Κτηματολογίου μετά τον Ν. 3127/2003, σε Άμεση Πληροφόρηση σε θέματα ΕμπρΔικ, 2003.79, κατά τον οποίο «Η έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης υπέρ του εγγεγραμμένου ως δικαιούχου είτε η οριστικοποίηση της εγγραφής του ιδίου με την παρέλευση άπρακτης της αποσβεστικής προθεσμίας για τη δικαστική αμφισβήτησή της, καθιστούν ομοίως και ισοδυνάμως απρόσβλητη της εγγραφή και επομένως, υποστατό erga omnes το εγγεγραμμένο δικαίωμα ως ανήκον δηλ. στο φερόμενο..ως δικαιούχο. Υπάρχει όμως μια διαφορά: ότι ενώ στην περίπτωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής που οριστικοποιήθηκε με την παρέλευση της νόμιμης αποσβεστικής προθεσμίας, η οριστικοποίηση καθιστά απρόσβλητη την εγγραφή γιατί έτσι το θέλει ο νομοθέτης αντίθετα στην περίπτωση της οριστικοποίησης..μετά την έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης, καθίσταται λόγω δεδικασμένου από την απόφαση αυτή, εκτός από την εγγραφή, υποστατό και αδιαφιλονίκητο και το ίδιο το δικαίωμα της κυριότητας, αλλά μόνο έναντι του ενάγοντος και των ειδικών ή καθολικών του διαδόχων, όχι έναντι του αληθινού δικαιούχου».

Κατά τη δεύτερη από τις υποστηριχθείσες απόψεις 34, η πρώτη εγγραφή καθίσταται οριστική με την αμετάκλητη απόρριψη ή αποδοχή της και τη συνακόλουθη διόρθωση της εγγραφής, μόνο, όμως, εφόσον το αμετάκλητο επήλθε μετά την εκπνοή της σχετικής προθεσμίας που προβλέπεται στο άρθρο 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ. Κατά την άποψη αυτή, η γραμματική διατύπωση της διάταξης του άρθρου 7 παρ. 3 ΕθνΚτημ δεν είναι ακριβής και αυτό διότι, στις περιπτώσεις έκδοσης αμετάκλητης δικαστικής αποφάσεως, για να επέλθουν οι έννομες συνέπειες της οριστικοποίησης, απαιτείται να έχει εξαντληθεί η προθεσμία αμφισβήτησης της πρώτης εγγραφής, καθώς δεν αποκλείεται, διαρκούσης της ανωτέρω προθεσμίας, να ασκηθεί νέα αγωγή, είτε από πρόσωπο που δε συμμετείχε στη δίκη επί της οποίας εκδόθηκε η αμετάκλητη απόφαση και επομένως δε δεσμεύεται από το δεδικασμένο της ανωτέρω αποφάσεως, είτε και από τον ίδιο τον ηττηθέντα στην αρχική δίκη διάδικο, ο οποίος όμως μπορεί να επανέλθει με νέα αγωγή υπό την προϋπόθεση μη δέσμευσής του από τους κανόνες του δεδικασμένου 35. Μόνον μετά την πάροδο της προθεσμίας που ορίζεται από την παρ. 1 του άρθρου 7, δύναται η πρώτη εγγραφή να παράξει αμάχητο τεκμήριο ορθότητας, το οποίο να μπορεί να αντιταχθεί έναντι πάντων. Αντίθετα, κατά την άποψη αυτή, η οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής στα πλαίσια του άρθρου 7 παρ. 3 ΕθνΚτημ, πριν την πάροδο της προθεσμίας αμφισβήτησης της ακρίβειάς της, αφορά σε οριστικοποίηση inter partes, δηλαδή η εγγραφή καθίσταται οριστική μόνο μεταξύ των διαδίκων που μετείχαν στη δίκη και υπό την προϋπόθεση ότι ο ηττηθείς διάδικος δε θα επανέλθει νομίμως με την άσκηση νέας αγωγής. Ως εκ τούτου, ο αληθής δικαιούχος του δικαιώματος ή της έννομης σχέσης, για την οποία έχει καταχωρισθεί ανακριβής πρώτη εγγραφή, δύναται μέχρι την παρέλευση της προθεσμίας διόρθωσης της ανακριβούς εγγραφής της παρ. 1 του άρθρου 7 να ασκήσει την αγωγή του άρθρου 2 παρ. 6 του ν. 2664/1998 και να αιτηθεί τη διόρθωση αυτής, χωρίς να δεσμεύεται από τυχόν εκδοθείσα μεταξύ άλλων διαδίκων δικαστική απόφαση με το ίδιο αντικείμενο. Κατά μια τρίτη άποψη που υποστηρίχθηκε στη θεωρία, 36 η πρώτη εγγραφή οριστικοποιείται μετά την έκδοση αμετάκλητης δικαστικής αποφάσεως που απορρίπτει την αγωγή, υπό την αναβλητική αίρεση ότι δεν θα ασκηθεί εντός της 34 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου, ο.π., σ. 232-233, Κιτσαράς, ο.π., σ. 208 και 209, Παπαστερίου, ο.π. σ. 1006 επ., Τσολακίδης, ο.π., σ. 10. 35 Για παράδειγμα σε περίπτωση που ο ηττηθείς διάδικος επανέλθει με νέα αγωγή του άρθρου 6 παρ.2 η οποία στηρίζεται σε νέα πραγματικά περιστατικά. 36 Αθανασόπουλος, ο.π., σ. 5.

προθεσμίας του άρθρου 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ νέα αγωγή από τρίτο. Αντίστοιχα, σε περίπτωση αμετάκλητης αποδοχής της αγωγής, η οριστικοποίηση τελεί υπό τη διαλυτική αίρεση ότι ο τρίτος που θα ασκήσει την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ, μέσα στη νόμιμη προθεσμία, κατά του οριστικά καταχωρισμένου δικαιούχου θα εγγραφεί αυτός ως δικαιούχος με αμετάκλητη απόφαση διορθώνοντας την πρώτη εγγραφή. Σε κάθε πάντως περίπτωση και κατά την θεωρητική αυτή προσέγγιση, η οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής στις ανωτέρω περιπτώσεις ισχύει, καταρχήν, μεταξύ των διαδίκων που μετείχαν στην δίκη, επί της οποίας εξεδόθη η απόφαση που κατέστη αμετάκλητη, ενώ erga omnes η οριστικοποίηση θα ισχύει και θα παραχθεί αμάχητο τεκμήριο ορθότητάς της με την παρέλευση άπρακτης της προθεσμίας του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998. Από τις ως άνω παρατιθέμενες απόψεις, αυτή που γίνεται δεκτή σήμερα, από το μεγαλύτερο μέρος της θεωρίας, είναι η άποψη κατά την οποία, η αμετάκλητη αποδοχή ή απόρριψη της αγωγής επιφέρει οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής μόνο μετά την εκπνοή της προθεσμίας αμφισβήτησής της. Η αποδοχή οποιασδήποτε άλλης άποψης, θα επέφερε, άλλωστε μια αδικαιολόγητη, διεύρυνση των υποκειμενικών ορίων του δεδικασμένου, υπό την έννοια ότι ουδείς τρίτος, ακόμη και μη διάδικος στην αρχική δίκη, δε θα μπορούσε να αιτηθεί (ξανά) τη διόρθωση της πρώτης εγγραφής ενώπιον Δικαστηρίου, παρά το γεγονός ότι για τον ίδιο δε θα είχε εκπνεύσει η προθεσμία που θέτει ο νόμος στο άρθρο 6 παρ. 2 ΕθνΚτημ. Αυτή η υπέρμετρη δέσμευση του τρίτου, ο οποίος μπορεί να είναι και ο αληθής δικαιούχος του δικαιώματος που εμφανίζεται ανακριβώς στην πρώτη εγγραφή και μάλιστα σε χρονικό διάστημα πριν την εκπνοή των προβλεπομένων προθεσμιών, δε συνάδει άλλωστε με το σκοπό της διάταξης του άρθρου 7 ΕθνΚτημ, ο οποίος δεν συνάδει με την πρόθεση του νομοθέτη να αποσαφηνίσει την κατάσταση των εμπραγμάτων δικαιώματων επί των ακινήτων και να διαφυλάξει την ασφάλεια των συναλλαγών, αλλά αντίθετα θα μπορούσε να οδηγήσει στην υιοθέτηση πρακτικών συμπαιγνίας σε βάρος του αληθούς δικαιούχου.

ΙΙ. Η παραγωγή του αμάχητου τεκμηρίου ορθότητας της πρώτης εγγραφής Από το χρονικό σημείο της οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών, κατά τους τρόπους που εκτέθηκαν ανωτέρω, παράγεται, κατά τη ρητή διατύπωση της παρ. 1 του άρθρου 7 ΕθνΚτημ, το νόμιμο αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν. Η καταχωρισθείσα στα Κτηματολογικά βιβλία οριστική πρώτη εγγραφή, ακόμη και ανακριβής ούσα, εξοπλίζεται με το πέπλο της ακρίβειας, καθίσταται, αμάχητα πλέον, ακριβής και δεν είναι δυνατή η προσβολή της, ως ανακριβούς, ακόμη και από τον αληθή δικαιούχο του δικαιώματος ή της έννομης σχέσης. Ο φερόμενος επομένως δικαιούχος στα κτηματολογικά φύλλα του ακινήτου είναι πράγματι δικαιούχος, αλλά και αντίστροφα και κατ αμάχητο τεκμήριο, εκείνος που φερόταν ως δικαιούχος στην εγγραφή που εξαλείφθηκε, δεν είναι πλέον δικαιούχος 37. Η οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής επιτελεί, έτσι, τη νομοθετική επιταγή να εκλαμβάνεται το περιεχόμενό της, ως αληθές και οι εμπράγματες σχέσεις που αυτή απεικονίζει, ως πράγματι υφιστάμενες 38. Αποτελεί επομένως, η οριστική πρώτη εγγραφή μια σταθερή βάση στην οποία στηρίζεται η λειτουργία του Κτηματολογίου ως συστήματος δημοσιότητας που κατοχυρώνει τη δημόσια πίστη. Η επιδίωξη αυτή του νομοθέτη, δηλαδή, το να επιτυγχάνεται η ύπαρξη μιας σταθερής βάσης που να ενισχύει την ασφάλεια των συναλλαγών και να επιστηρίζεται σ αυτή η επιγενόμενη εγγραφή, προκειμένου να διαμορφωθεί μια «απρόσβλητη έσχατη αναγωγή» 39, δικαιολογεί τον αποκλεισμό της μεταβολής της πρώτης εγγραφής μετά την οριστικοποίησή της και την παραγωγή του αμάχητου τεκμηρίου. ΙΙΙ. Η νομική φύση του αμάχητου τεκμηρίου Παρά το γεγονός ότι ο ανωτέρω αναφερόμενος σκοπός του νομοθέτη για τη δημιουργία ασφάλειας στις συναλλαγές από την οριστικοποίηση των πρώτων 37 Καρύμπαλη-Τσίπτσιου Γ., Τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών και δημόσια πίστη, ΕλλΔνη 40.1481. 38 Τσολακίδης, σ. 10. 39 Τσολακίδης, ο.π. Ι, σ. 11.

εγγραφών, παρίσταται αρκετά σαφής στο νομικό κόσμο, αντίθετα, ζήτημα ιδιαίτερης θεωρητικής συζήτησης αποτέλεσε η νομική φύση του αμάχητου τεκμηρίου. Προς τη δημιουργία πολυφωνίας στη θεωρία οδήγησε, αδιαμφισβήτητα, το γεγονός ότι καταρχήν, κατά το άρθρο 7 ΕθνΚτημ δεν καθίστανται σαφείς οι προεκτάσεις του αμάχητου τεκμηρίου, αντίθετα μάλιστα από ότι συμβαίνει στην περίπτωση του μαχητού τεκμηρίου του άρθρου 13 ΕθνΚτημ. Έτι περαιτέρω, κατά την εισηγητική έκθεση του ν. 2664/1998, ο όρος αμάχητο τεκμήριο προσδιορίσθηκε ως «η αποσβεστική των εμπραγμάτων δικαιωμάτων προθεσμία» κατά του αναγραφομένου με την πρώτη εγγραφή ως δικαιούχου, με αποτέλεσμα, από πρώτη, τουλάχιστον, άποψη, να «μη δίδεται επαρκές έρεισμα» 40 για να συναχθεί ένα απόλυτα ασφαλές συμπέρασμα για τη νομική φύση αυτού. Η νομική φύση άλλωστε, του αμάχητου τεκμηρίου σχετίζεται άμεσα και με τις έννομες συνέπειες που θα επιφέρει η επέλευσή του στα δικαιώματα και τις έννομες σχέσεις μεταξύ του αληθούς και του ανακριβώς αναγραφομένου, ως δικαιούχου, στην πρώτη εγγραφή η οποία οριστικοποιείται. Κάτωθι αναλύονται οι κυριότερες απόψεις που εμφανίστηκαν στη θεωρία σχετικά με το ως άνω ζήτημα της νομικής φύσης του αμαχήτου τεκμηρίου, καθώς και των εννόμων συνεπειών που συνδέονται με την επέλευσή του. α. Το αμάχητο τεκμήριο ως γνήσιος κανόνας ουσιαστικού δικαίου Κατά μια πρώτη θεωρητική προσέγγιση 41, υποστηρίχθηκε ότι το αμάχητο τεκμήριο αποτελεί μεν, νόμιμο τεκμήριο, το οποίο όμως αποσυνδέεται από την έννοια της κατανομής του βάρους απόδειξης και αντιμετωπίζεται ως γνήσιος κανόνας ουσιαστικού δικαίου. Γενικά, τα νόμιμα τεκμήρια, αποτελούν, καταρχήν, κανόνες κατανομής του βάρους απόδειξης, καθώς είναι συμπεράσματα που συνάγει ο νομοθέτης αναφορικά με άγνωστα περιστατικά, από άλλα γνωστά, με σκοπό να διευκολύνει τον δικαστή να διαπιστώσει την αλήθεια ή την αναλήθεια ισχυρισμών των διαδίκων, των οποίων άλλως, η απόδειξη είναι αδύνατη ή πολύ δύσκολη 42. Πλην όμως, στην περίπτωση των αμάχητων τεκμηρίων, όπως αυτό του άρθρου 7 ΕθνΚτημ, και σε αντίθεση με τα 40 Κιτσαράς, ο.π. σ. 42. 41 Τσολακίδης, ο.π. σ. 12 I, Παπαστερίου, ο.π. σ. 1018, Κούσουλα Α., όπ, σ. 24. 42 Γεωργιάδης Α, ΓενΑρχ παρ. 5, αρ. 26.

μαχητά τεκμήρια, αποκλείεται εκ προοιμίου η απόδειξη της αντίθεσης του συμπεράσματος του νομοθέτη με την πραγματικότητα. Το γεγονός αυτό, οδήγησε την επιστήμη στη διατύπωση της άποψης ότι γενικότερα, τα αμάχητα τεκμήρια, εκφεύγουν, από το πλαίσιο των κανόνων του βάρους κατανομής και αποτελούν επί της ουσίας ουσιαστικούς κανόνες δικαίου, με τους οποίους εκδηλώνεται η βούληση του νομοθέτη για την παραγωγή εννόμων αποτελεσμάτων 43. Έχοντας, λοιπόν, ως βάση την ανωτέρω γενικότερη προσέγγιση της θέσπισης των νόμιμων αμάχητων τεκμηρίων, ως νομοτεχνικής μεθόδου θέσπισης κανόνων δικαίου, η ανωτέρω θέση, αντιμετωπίζει το αμάχητο τεκμήριο του άρθρου 7 ΕθνΚτημ, ως κανόνα ουσιαστικού δικαίου, από τον οποίο παράγονται ειδικότερες έννομες συνέπειες 44 και εν προκειμένω, η πρόθεση του νόμου συνίσταται, από το αποδεδειγμένο-γνωστό γεγονός της οριστικοποίησης των πρώτων εγγραφών και του αναγραφομένου στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχου, να συνάγεται το συμπέρασμα ότι αυτός είναι και ο πραγματικός δικαιούχος του δικαιώματος στο οποίο αφορά η κτηματολογική εγγραφή με την παραγωγή ειδικότερων εννόμων συνεπειών, για τις οποίες γίνεται λόγος κατωτέρω. β. Το αμάχητο τεκμήριο ως νομικό πλάσμα Κατά άλλη θεωρητική προσέγγιση, το αμάχητο τεκμήριο ταυτίζεται με το νομικό πλάσμα 45. Τα νομικά πλάσματα, σε αντίθεση με τα τεκμήρια, έχουν την έννοια της εξίσωσης περιστατικών τα οποία δεν είναι όμοια μεταξύ τους. Με την νομοτεχνική μορφή των νομικών πλασμάτων, δηλαδή, ο νομοθέτης δέχεται την ύπαρξη ενός νομικού γεγονότος ή νομικής κατάστασης, χωρίς αυτό να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα, με σκοπό την επέλευση έννομων αποτελεσμάτων 46. Ωστόσο, η θεωρητική αυτή προσέγγιση δεν έτυχε ιδιαίτερης υποστήριξης από μεγαλύτερη μερίδα των θεωρητικών, με το επιχείρημα ότι ο κανόνας δικαίου που περιέχει το νομικό πλάσμα, θα προϋπέθετε ότι το σύνολο των 43 Το ως άνω ζήτημα συνδέεται με τη γενικότερη αμφισβήτηση της φύσης των αμάχητων τεκμηρίων που απασχόλησε την επιστήμη ως κανόνων κατανομής του βάρους απόδειξης ή γνήσιων κανόνων ουσιαστικού δικαίου για το οποίο ορ. σχετικά Τσολακίδης, ο.π. σ. 12 I, και σε παραπομπές στην υποσημ. 14,15, ομοίως σε Παπαστερίου, ο.π. σ. 1018 με παραπομπές στην υποσημ.9 6. 45 Χορομίδης Κ., Εθνικό Κτηματολόγιο, Ο νόμος 2664/98, Νόμος και Φύση (1999), σ. 19. 46 Γεωργιάδης, ο.π. παρ. 5, αρ. 27.

πρώτων εγγραφών που οριστικοποιήθηκαν είναι ανακριβείς, με την επέλευση δε του αμάχητου τεκμηρίου αυτές καθίστανται ακριβείς 47. γ. Το αμάχητο τεκμήριο ως αρχή του δημοσίου δικαίου Τέλος, διατυπώθηκε στη θεωρία 48 η άποψη, ότι το αμάχητο τεκμήριο αποτελεί αρχή του δημοσίου δικαίου, η οποία επιβάλλει την υπακοή προς αυτή και την υποχρέωση συμμόρφωσης με το περιεχόμενό της, ανεξάρτητα από την ορθότητά του, συνεπεία νομοθετικής αυθεντίας. Προς το συμπέρασμα αυτό καταλήγει η ως άνω θεωρητική προσέγγιση, λαμβάνοντας υπόψη ότι η παραγωγή του αμάχητου τεκμηρίου προκύπτει αφενός μεν, από την πρώτη εγγραφή, η οποία αποτελεί πολιτειακή πράξη και το επιστέγασμα «μιας sui generis (διοικητικής) διαδικασίας ελέγχου νομιμότητας», αφετέρου δε, από το γεγονός ότι το αμάχητο τεκμήριο εξαρτάται από το δικαστικό επανέλεγχο της πολιτειακής αυτής πράξης (του περιεχομένου δηλαδή της πρώτης εγγραφής) αν ασκηθεί εντός των νομίμων προθεσμιών το προσήκον ένδικο βοήθημα, άλλως δε, από την αδικαιολόγητη παράλειψη του έχοντος έννομο συμφέρον να προσβάλλει την πράξη αυτή 49. Με το χαρακτηρισμό λοιπόν, του αμάχητου τεκμηρίου ως αρχής του δημοσίου δικαίου, δικαιολογείται, κατά τους υποστηρικτές της άποψης αυτής, η σύνδεση του άρθρου 7 ΕθνΚτημ, με τους θεσμούς του τεκμηρίου νομιμότητας των διοικητικών πράξεων, καθώς η πρώτη εγγραφή ως πολιτειακή πράξη διέρχεται της διοικητικής διαδικασίας κατά τα ανωτέρω και περιβάλλεται με το ως άνω τεκμήριο νομιμότητας, όσο δε και του θεσμού του δεδικασμένου, όταν η πρώτη εγγραφή διέρχεται από τον επανέλεγχο του δικαστηρίου. Σε συνέχεια της θεωρητικής αυτής προσέγγισης, η αυθεντική παρέμβαση του νομοθέτη με τη θέσπιση της ανωτέρω δημόσιας αρχής του αμάχητου τεκμηρίου είναι ο λόγος που καθιστά πλέον απρόσβλητες τις πρώτες εγγραφές μετά την οριστικοποίησή τους, θέτοντας αυτές ως στέρεη βάση της λειτουργίας του κτηματολογίου 50. 47 Κιτσαράς, ο.π. σ 43, ομοίως Παπαστερίου, παρ. 105, ii με παραπομπή σε Κιτσαρά. 48 Κιτσαράς, ο.π. σ. 45, ομοίως και Αργυρίου, ο.π. σ. 310-311. 49 Κιτσαράς, ο.π. σ. 45. 50 Σε αντίθεση με τη θεωρητική προσέγγιση που δέχεται ότι το αμάχητο τεκμήριο έχει διαπλαστικό χαρακτήρα και εξ αυτού του λόγου, δεν είναι δυνατή η αμφισβήτηση και δικαστική προσβολή των πρώτων εγγραφών, ορ. ειδικότερα σε Κιτσαρά, ο.π. σ. 47.