2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 Dom č.s. 100 na p.č. 10/1 Prízemný, čiastočne podpivničený rodinný dom je osadený v severozápadnom svahu v obytnej zóne mesta Žilina - Budatín. V podzemnom podlaží sa nachádza kotolňa, dielňa a sklad. Podzemné podlažie je prístupné vnútorným schodiskom z prízemia domu a vonkajším schodiskom. Na 1. nadzemnom podlaží (prízemí) sa nachádza závetrie, zádverie, pohotovostný záchod, kuchyňa s jedálenským kútom, obývacia izba, tri spálne, pracovňa, kúpeľňa so saunou a vonkajšia terasa. Technické riešenie: Základy - betónové pásové s vodorovnou izoláciou proti vode, Zvislé nosné konštrukcie - obvodové steny suterénu sú z betónových tvárnic s betónovou zálievkou, prízemia je z tvaroviek HEBEL skladobnej hrúbky 375 mm Vodorovné nosné konštrukcie - strop nad suterénom je prefabrikovaný dielcov s rovným omietaným podhľadom, strop nad prízemím je vytvorený ako zateplený sadrokartónový podhľad nosnej konštrukcie strechy. Schodisko zo suterénu do prízemia je železobetónové monolitické s povrchom obloženým drevom. Strecha - sedlová strecha s nosnou konštrukciou z drevených väzníkov, krytina strechy z vlnitých bitúmenových dosiek ONDULINE, klampiarske konštrukcie z medeného plechu. Úpravy vonkajších povrchov - brizolitové zdrsnené omietky v kombinácii s drevenými a kamennými obkladmi. Vnútorné úpravy povrchov - omietky sú vápenné štukové, v kuchyni a hygienických zariadeniach sú keramické obklady stien. Výplne otvorov - okná drevené s izolačným dvojsklom, dvere zo smrekového masívu v drevených zárubniach. Podlahy - drevené palubové v obytných miestnostiach a keramické dlažby v ostatných miestnostiach. Vnútorné rozvody: vodovod - rozvod studenej aj teplej vody, zdrojom teplej vody je zásobníkový ohrievač kombinovaný s ústredným vykurovaním, kanalizácia - zvody, rozvody a pripojenia z plastových rúr, elektroinštalácia - rozvody 200 a 400 V, rozvadzač umiestnený na prízemí, zemný plyn - prípojka vedená z ulice Horná do kotolne umiestnenej v suteréne domu, vykurovanie - ústredné teplovodné, kotol na zemný plyn, hlavné rozvody z medených rúr sú vedené pod stropom suterénu po rozvadzače, z ktorých cez podlahu prízemia sú vedené plastové rúry v plastových chráničkách. Vykurovacie telesá sú oceľové. Vnútorné vybavenie: kuchyňa - kuchynská linka s dvierkami z dreveného masívu, drez z umelého kameňa, keramická varná doska, elektrická rúra, odsávač pár, umývačka riadu, chladnička obývacia izba - kozub s vyhrievacou vložkou obložený keramickými kachľami kúpeľňa - plastová vaňa s vírivkou, záchod, dve umývadlo, sauna s elektrickým ohrevom pohotovostný záchod - záchod s umývadlom terasa - kozub s otvoreným ohniskom kotolňa v suteréne - plynový kotol so zásobníkom teplej vody, kuchynský kút s nerezovým jednoduchým drezom, ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Životnosť stavby: 100 r. Predpokladaný rok zániku stavby: 2099 Opotrebenie: 9 r. * 100 % / 100 r. = 9,00 % VÝCHODISKOVÁ HODNOTA A TECHNICKÁ HODNOTA PODLAŽÍ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 katalógu. ZP podľa zásad uvedených v použitom Bod Položka 1.PP 1.NP 1 Osadenie do terénu 1.1.a v priemernej hĺbke 2 m a viac so zvislou izoláciou 1055-2 Základy 2.2.a betónové objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou - 520 3 Podmurovka 3.4.b podpivn. do 1/2 ZP - priem. výška do 50 cm omietaná - 165 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm - 735 4.3 z betónu 1250 -
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 2 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečovky) 160 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové 400 400 7 Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové prefabrikované 1040 - s rovným pohľadom drevené trámové porovnateľné hodnotenie pre zateplený sadrokartónový 7.1.b podhľad - 760 8 Krovy 8.3 väznicové sedlové - 575 10 Krytiny strechy na krove 10.6.c lepenkové lepenkový šindel porovnateľné vyhotovenie pre krytinu ONDULINE - 955 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.1.a z medeného plechu úplné strechy - 220 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.1 z medeného plechu 45 45 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit nad 2/3-260 15. Obklady fasád 15.3.b obkladové murivo z prírodného kameňa nad 1/3 do 1/2 170-15.4.b obkladové murivo z prírodného kameňa do 1/3 55-16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástup. 16.3 tvrdé drevo 200-17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135-17.4 rámové s výplňou - 515 18 Okná 18.1 drevené typu EURO 690 690 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky - 185 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 150 150 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. - oceľové vykurovacie telesá 480 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 280 26 Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka - 80 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka - 80 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovanéko potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 55 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod zemného plynu 35 - Spolu 6200 7310 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete 33.2 plastové potrubie (4 ks) 20 20 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65-35 Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotle (1 ks) 335-36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) - 200 36.5 umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) - 150 36.6 chladnička alebo mraznička (zabudovaná) (1 ks) - 125 36.7 odsávač pár (1 ks) - 30 36.9 drezové umývadlo nerezové (1 ks) 30-36.10 drezové umývadlo plastové s ovládaním uzáveru sifónu alebo odkvapkávačom na zeleninu (1 ks) - 90 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.2 bm) 66-36.12 kuchynská linka z prírodného dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (6.6 bm) - 594 37 Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová s vírivkou (1 ks) - 115 37.5 umývadlo (2 ks) - 20
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 3 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) - 35 38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (6 ks) 30 150 39 Záchod 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) - 80 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) - 35 40 Vnútorné obklady 40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) - 60 40.4 vane (1 ks) - 15 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) - 30 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (2 ks) 15 15 42 Kozub 42.1 s otvoreným ohniskom (1 ks) - 180 42.3 s vyhrievacou vložkou (1 ks) - 280 43 Sauna 43.1 (1 ks) - 460 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) - 240 Spolu 561 2924 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Zastavaná plocha: 7,70*7,90 = 60,83 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120 / 60,83 = 1,973 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: (6200 + 561 * 1,973)/30,1260 = 242,54 EUR/m 2 Východisková hodnota: 60,83 m 2 *242,54 EUR/m 2 *2,083*1,1 33 805,17 EUR Technický stav: 100 % - 9,00 % 91,00 % Technická hodnota: 91,00 % z 33 805,17 EUR 30 762,70 EUR 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Zastavaná plocha: 13,40*6,90+8,0*7,30+1,70*(10,30-6,90)+1,10*1,60+2,05*2,88 = 164,30 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 120 / 164,3 = 0,730 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: (7310 + 2924 * 0,730)/30,1260 = 313,50 EUR/m 2 Východisková hodnota: 164,30 m 2 *313,50 EUR/m 2 *2,083*1,1 118 020,40 EUR Technický stav: 100 % - 9,00 % 91,00 % Technická hodnota: 91,00 % z 118 020,40 EUR 107 398,56 EUR VYHODNOTENIE Podlažie Východisková hodnota Technická hodnota [EUR] [EUR] 1. podzemné podlažie 33 805,17 30 762,70 1. nadzemné podlažie 118 020,40 107 398,56 Spolu 151 825,57 138 161,26
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 4 2.2 GARÁŽ na p.č. 10/2 Jednoduchá prízemná stavba osadená vo svahovitom teréne. Obvodové murivo z keramických tvaroviek, v podzemnej časti so zvislou izoláciou proti vode. Strop nie je vyhotovený. Strecha sedlová, drevený hambálkový krov, krytina z bitumenovej vlnovky ONDULINE, klampiarske konštrukcie z medeného plechu. Vnútorné omietky hladké, vonkajšie brizolitové, kamenný a drevený obklad. Podlaha betónová s cementovým poterom. Rozvod studenej vody, kanalizácie, elektriny 200 a 400 V. ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Životnosť stavby: 80 r. Opotrebenie: 9 r. * 100 % / 80 r. = 11,25 % VÝCHODISKOVÁ HODNOTA A TECHNICKÁ HODNOTA PODLAŽÍ: Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 katalógu. ZP podľa zásad uvedených v použitom 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 1.NP 1 Osadenie do terénu v priemernej hĺbke nad 1 m 1.1 so zvislou izoláciou 435 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 5 Krov 5.2 hambálkové 470 6 Krytina strechy na krove 6.5 z asfaltových pásov porovnateľné vyhotovenie 710 8 Klampiarske konštrukcie 8.3 z plastov 160 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.1 brizolit 480 10 Vnútorná úprava povrchov 10.1 vápenná omietka 250 14 Podlahy 14.5 cementový poter 185 14.7 vodorovná izolácia 50 16 Rozvod vody 16.2 len studenej 25 18 Elektroinštalácia 18.1 svetelná a motorická - poistkové automaty 270 Spolu 4295 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.6 automatické otváranie s diaľkovým ovládaním (1 ks) 1010 23 Kanalizácia 23.3 z garáže (1 ks) 40 Spolu 1050 Zastavaná plocha: 6,20*7,5 = 46,50 m 2 Koeficient vplyvu zastavanej plochy: 18 / 46,5 = 0,387 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: (4295 + 1050 * 0,387)/30,1260 = 154,56 EUR/m 2 Východisková hodnota: 46,50 m 2 *154,56 EUR /m 2 *2,083*1,1 16 467,66 EUR Technický stav: 100 % - 11,25 % 88,75 % Technická hodnota: 88,75 % z 16 467,66 EUR 14 615,05 EUR
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 5 2.3 PRÍSLUŠENSTVO 2.3.1 Plot na p.č. 10/2 Plot je murovaný z travertínových kvádrov hrúbky 300 mm, čiastočne z betónových tvárnic s omietaným povrchom. Základy sú betónové pásové. V plote sú osadené plotové vráta rozmeru 2900/1250 mm (oceľový rám s doskovou výplňou). Začiatok užívania: 2001 Vek: 2009-2001 = 8 r. Životnosť: 50 r. Opotrebenie: 8 * 100 / 50 = 16 % Dĺžka plotu: 2,70+0,95+0,70+0,45+1,20+16,0 = 22,00 m Pohľadová plocha výplne: 22,0*1,25 = 27,50 m 2 Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 22,00 m 700 23,24 EUR/m Spolu: 23,24 EUR/m 3. Výplň plotu: murovaný do hrúbky 30 cm 27,50 m 2 940 31,20 EUR/m 2 4. Plotové vráta: c) drevené stolárske 1 ks 5185 171,21 EUR/ks Východisková hodnota: (22,00m*23,24 EUR/m + 27,50m 2 *31,20 EUR/m 2 + 1ks*171,21 EUR/ks)*2,083*1,1 3 529,71 EUR Technický stav: 100 % - 16,00 % 84,00 % Technická hodnota: 84,00 % z 3 529,71 EUR 2 964,96 EUR 2.3.2 Spevnené plochy na p.č. 10/3 z kamenných kociek Prístupový chodník od ulice smerom k domu, osadený vo svahu. Vyhotovený z kamenných kociek. Začiatok užívania: 2001 Vek: 2009-2001 = 8 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 8 * 100 / 50 = 16,00 % 1,0*(2,35+2,53+2,42+2,73)+(1,43+2,10)/2*2,56+0,80*(11,70+3,25)+ 1,70*2,20+1,10*0,60+1,65*1,70 = 33,71 m 2 ZP Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.4. Plochy s povrchom dláždeným - kamenným Položka: 8.4.d) Dlažobné kocky - mozaika, 60 mm - kladené do malty 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 490,00/30,1260 = 16,27 EUR/m 2 ZP Východisková hodnota: 33,71 m 2 ZP* 16,27 EUR /m 2 ZP*2,083*1,1 1 256,69 EUR Technický stav: 100 % - 16,00 % 84,00 % Technická hodnota: 84,00 % z 1 256,69 EUR 1 055,62 EUR 2.3.3 Schody hlavného vstupu na p.č. 10/1 Schodisko je vyhotovené z monolitického betónu s povrchom obkladaným prírodnou žulou. 9*1,10 = 9,9 bm stupňa
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 6 Kategória: 10. Vonkajšie a predložné schody (JKSO 822 2) 10.9. Na železobet. doske s povrchom z dosiek z prír. terazza 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 830,00/30,1260 = 27,55 EUR/bm stupňa Východisková hodnota: 9,9 bm stupňa* 27,55 EUR/bm stupňa*2,083*1,1 624,94 EUR Technická hodnota: 82,00 % z 624,94 EUR 512,45 EUR 2.3.4 Vonkajšie schody do suterénu na p.č.10/1 Schodisko je vyhotovené z monolitického betónu s povrchom zatreným cementovým poterom. 8*1,40 = 11,2 bm stupňa Kategória: 10. Vonkajšie a predložné schody (JKSO 822 2) 10.2. Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215,00 / 30,1260 = 7,14 EUR/bm stupňa Východisková hodnota: 11,2 bm stupňa* 7,14 EUR /bm stupňa*2,083*1,1 183,23 EUR Technická hodnota: 82,00 % z 183,23 EUR 150,25 EUR 2.3.5 Oporná stena vstupu do suterénu na p.č. 10/1 Oporná stena vstupu do suterénu je vyhotovená z monolitického betónu. 0,30*(1,35+0,60)*1,80 = 1,05 m 3 OP Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4) 9.3. Betónové - monolitické 2ex Inžinierske stavby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1 300,00 / 30,1260 = 43,15 EUR/m 3 OP Východisková hodnota: 1,05 m 3 OP* 43,15 EUR /m 3 OP*2,083*1,1 103,81 EUR Technická hodnota: 82,00 % z 103,81 EUR 85,13 EUR
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 7 2.3.6 Vodomerná šachta na p.č. 10/3 Vodomerná šachta je umiestnená pred vjazdom na pozemok. Vyhotovená je z betónových skruží. π*0,50 2 *1,50 = 1,18 m 3 OP Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7 660,00 / 30,1260 = 254,27 EUR/m 3 OP Východisková hodnota: 1,18 m 3 OP* 254,27 EUR /m 3 OP*2,083*1,1 687,48 EUR Technická hodnota: 82,00 % z 687,48 EUR 563,73 EUR 2.3.7 Prípojka vody na p.č. 10/3 Vodovodná prípojka vedie od vodomernej šachty do suterénu rodinného domu. Vyhotovená je z potrubia rpe 32 mm, DN 25 mm. 20,20 bm Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu 2222 Miestne rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1 250,00 / 30,1260 = 41,49 EUR/bm Východisková hodnota: 20,2 bm* 41,49 EUR /bm*2,083*1,1 1 920,33 EUR Technická hodnota: 82,00 % z 1 920,33 EUR 1 574,67 EUR 2.3.8 Prípojka kanalizácie na p.č. 10/3 Prípojka vedie od domu cez dve kanalizačné (vyrovnávacie) šachty do zberača umiestneného v ulici. Vyhotovená je plastových rúr. 20,20 bm Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.c) Prípojka kanalizácie DN 200 mm 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1 010,00 / 30,1260 = 33,53 EUR/bm Východisková hodnota: 20,2 bm* 33,53 EUR /bm*2,083*1,1 1 551,91 EUR Technická hodnota: 82,00 % z 1 551,91 EUR 1 272,57 EUR
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 8 2.3.9 Kanalizačné šachty na p.č. 10/3 Kanalizačné šachty sú vyhotovené z prefabrikovaných skruží. 2 Ks Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.4. Kanalizačné šachty Položka: 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN 200-300 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 9 150,00 / 30,1260 = 303,72 EUR/Ks Východisková hodnota: 2 Ks* 303,72 EUR /Ks*2,083*1,1 1 391,83 EUR Technická hodnota: 82,00 % z 1 391,83 EUR 1 141,30 EUR 2.3.10 Prípojka zemného plynu na p.č. 10/3 Prípojka vedie od plynomeru osadeného na fasáde garáže do plynovej kotolne domu. Vyhotovená je z oceľového potrubia. Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: ľ,083 17,7 bm Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460,00 / 30,1260 = 15,27 EUR/bm Východisková hodnota: 17,7 bm * 15,27 EUR /bm*2,083*1,1 619,29 EUR Technická hodnota: 82,00 % z 619,29 EUR 507,82 EUR 2.3.11 Prípojka elektriny na p.č. 10/3 Prípojka vedie od elektromera osadeného vo fasáde na garáži káblom v zemi do rozvádzača v dome. Základná životnosť: 40 r. Opotrebenie vonkajšej úpravy: 9 * 100 / 40 = 22,50 % 17,70 bm Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.x) kábelová prípojka zemná Cu 4*35 mm 2 2223 Miestne telekomunikačné siete a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610,00 / 30,1260 = 20,25 EUR/bm Východisková hodnota: 17,7 bm* 20,25 EUR /bm *2,083;*1,1 821,26 EUR Technický stav: 100 % - 22,50 % 77,50 % Technická hodnota: 77,50 % z 821,26 EUR 636,48 EUR
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 9 2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota [EUR] [EUR] Dom č.s. 100 na p.č. 10/1 151 825,57 138 161,26 Garáž na p.č. 10/2 16 467,66 14 615,05 Príslušenstvo Plot na p.č. 10/2 3 529,71 2 964,96 Spevnené plochy na p.č. 10/3 z kamenných kociek 1 055,62 1 256,69 Schody hlavného vstupu na p.č. 10/1 624,94 512,45 Vonkajšie schody do suterénu na p.č.10/1 183,23 150,25 Oporná stena vstupu do suterénu na p.č. 10/1 103,81 85,13 Vodomerná šachta na p.č. 10/3 687,48 563,73 Prípojka vody na p.č. 10/3 1 920,33 1 574,67 Prípojka kanalizácie na p.č. 10/3 1 551,91 1 272,57 Kanalizačné šachty na p.č. 10/3 1 391,83 1 141,30 Prípojka zemného plynu na p.č. 10/3 619,29 507,82 Prípojka elektriny na p.č. 10/3 821,26 636,48 Príslušenstvo spolu 12 489,41 10 666,05 Spolu: 180 782,64 163 442,36 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom sa nachádza na ulici Cesta k vodojemu v miestnej časti Budatín krajského mesta Žilina. Dom je samostatne stojaci, má jedno podzemné a jedno nadzemné podlažie. Od centra krajského mesta je dom vzdialený približne 2,0 km a dopravné spojenie je mestskou hromadnou autobusovou dopravou, pričom čas jazdy je približne min. 5-10 min. Lokalita je vyhľadávaným obytným satelitom mesta. V okolí domu sú situované prevažne rodinné domy. Orientácia obytných miestností je prevažne v smere na juh a západ. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Neboli zistené.
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 10 3.1 Dom č.s. 100 na p.č. 10/1 s príslušenstvom Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie s použitím metódy výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je zvolený na úrovni 0,50, ktorá zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty rodinných domov meste Žilina. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v nasledujúcej tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 1,500 III. trieda + 200 % = (0,500+1,000) II. trieda = 1,000 Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 0,500 IV. trieda = 0,275 Aritm. priemer V. a III. triedy V. trieda = 0,050 III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: č. Popis Trieda Kpdi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Váha Vi Výsledok Kpdi*Vi Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,500 13 6,5000 Poloha nehnuteľnosti v danej obci vzťah k centru obce mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 1,000 30 30,0000 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,000 8 8,0000 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu I. 1,500 7 10,5000 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na II. 1,000 6 6,0000 celkovej cene je menší ako 20% Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a I. 1,500 10 15,0000 ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % I. 1,500 9 13,5000 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1,500 6 9,0000 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ JV II. 1,000 5 5,0000 Konfigurácia terénu západný svah o sklone 5% - 25% III. 0,500 6 3,0000 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón II. 1,000 7 7,0000 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus a miestna doprava II. 1,000 7 7,0000 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť I. 1,500 10 15,0000 obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park II. 1,000 8 8,0000 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,000 9 9,0000 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,500 8 4,0000 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu IV. 0,275 7 1,9250 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0,500 4 2,0000 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 1,000 20 20,0000 Spolu 180 180,43 Koeficient polohovej diferenciácie: k PD = 180,43/ 180 = 1,002 Všeobecná hodnota stavieb vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: VŠH S = TH*k PD = 163 442,36 EUR * 1,002 = 163 769,24 EUR
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 11 3.2 Pozemky Pozemky sa nachádzajú v zastavanom území mesta Žilina, v miestnej časti a katastrálnom území Budatín. Evidované sú na liste vlastníctva č. 1000 k.ú. Budatín. V mieste je možnosť napojenia na rozvody vody, kanalizácie, elektriny, oznamovacie rozvody a rozvody zemného plynu. Prístup k pozemkom je z ul. Horná. Pozemky sa v zmysle územného plánu nachádzajú v obytnej zóne. Dochádzková vzdialenosť do centra mesta je približne 2 km po miestnych komunikáciách. Pozemky sú umiestnené na západnom svahu s výhľadom na sútok riek Kysuca a Váh a panorámu Budatínskeho zámku. Predmetom ohodnotenia sú tieto pozemky: parc.č. 10/1 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 899 m 2 parc.č. 10/2 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 196 m 2 parc.č. 10/3 - záhrady o výmere 62 m 2 Obec: Žilina Východisková hodnota: 26,56 EUR/m 2 Určenie koeficientu polohovej diferenciácie: Označenie Názov a hodnotenie koeficientu Koeficient všeobecnej situácie: k S 4. obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov mimo centra mesta Koeficient intenzity využitia: k V 3. rodinné domy so štandardným vybavením Koeficient dopravných vzťahov: k D 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: k P 3. obytná poloha Koeficient druhu pozemku: k I zastavaná plocha, nádvoria veľmi dobrá vybavenosť (rozvody vody, elektriny, kanalizácie zemného plynu) Koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov: k Z svahovitosť sťažené zakladacie podmienky Hodnota koeficientu 1,30 1,00 0,90 1,20 1,50 0,90 Koeficient polohovej diferenciácie: k PD = 1,30*1,00*0,90*1,20*1,50*0,90=1,8954 Jednotková hodnota pozemku: VŠH MJ = k PD * VH MJ = 1,8954 * 26,56 EUR/m 2 = 50,34 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku: VŠH P = M * VŠH MJ = 1 157,00 m 2 * 50,34 EUR /m 2 = 58 243,38 EUR VYHODNOTENIE Parcela Druh pozemku Výmera Všeobecná hodnota [m 2 ] [EUR] 10/1 zastavaná plocha a nádvorie 899,00 45 255,66 10/2 zastavaná plocha a nádvorie 196,00 9 866,64 10/3 záhrada 62,00 3 121,08 Spolu výmera 1 157,00 58 243,38
Znalecký posudok č. 0/2008 List č. 12 III. ZÁVER Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty domu č.s. 100 na parc.č. 10/1, garáže na parc.č. 10/2, príslušenstva a pozemkov parc.č. 10/1, 10/2 a 10/3 v k.ú. Budatín, obec Žilina, okres Žilina. Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu 01. 01. 2009, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [EUR] STAVBY Dom č.s. 100 na p.č. 10/1 138437,58 Garáž na p.č. 10/2 14644,28 Spolu stavby 153081,86 PRÍSLUŠENSTVO Plot na p.č. 10/2 2970,89 Spevnené plochy na p.č. 10/3 z kamenných kociek 1259,2 Schody hlavného vstupu na p.č. 10/1 513,47 Vonkajšie schody do suterénu na p.č.10/1 150,55 Oporná stena vstupu do suterénu na p.č. 10/1 85,3 Vodomerná šachta na p.č. 10/3 564,86 Prípojka vody na p.č. 10/3 1577,82 Prípojka kanalizácie na p.č. 10/3 1275,12 Kanalizačné šachty na p.č. 10/3 1143,58 Prípojka zemného plynu na p.č. 10/3 508,84 Prípojka elektriny na p.č. 10/3 637,75 Príslušenstvo spolu 10687,38 POZEMKY LV č. 1000 k.ú. Budatín - parc. č. 10/1 45 255,66 LV č. 1000 k.ú. Budatín - parc. č. 10/2 9 866,64 LV č. 1000 k.ú. Budatín - parc. č. 10/3 3 121,08 Spolu pozemky 58 243,38 Všeobecná hodnota celkom 222 012,62 Všeobecná hodnota zaokrúhlene 222 000,00 Všeobecná hodnota prepočítaná na SKK 6 687 972,00 Konverzný kurz SKK\EUR 30,1260 Slovom: Dvestodvadsaťdvatisíc eur. Žilina; dňa 01.01.2009 Ing. Znalec