ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΝΤΟΛΕΑ ΕΚΘΕΣΗΣ ΛΕΠΤΟΜΕΡΕΙΕΣ ΕΝΤΟΛΗΣ Στοιχεία Πελάτη: 9057579 NG MOTORS ΚΩΔ. ΑΚΙΝΗΤΟΥ: 552491 Στοιχεία Ιδιοκτήτη: ΦΥΝΤΑΝΙΔΟΥ ΑΓΑΘΗ ΚΩΔ. ΣΥΜΒΑΣΗΣ: Εντολέας: ΑΘΑΝΑΣΙΟΣ ΒΑΚΑΛΟΥΔΗΣ (Δικαστικός Επιμελητής) Ημερομηνία Εντολής: 30072021 Φορέας: PAN Περιφερ. Γραφείο: ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Σχόλια: ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Τύπος Εκτίμησης: ΕΞΩΤΕΡΙΚΗ Ημερομηνία Εκτίμησης: 05082021 ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΕΚΤΙΜΗΤΗ Ονοματεπώνυμο Εκτιμητή: Φρανσουί Γιαννακοπούλου Φορέας Πιστοποίησης Εκτιμητή: Πιστοποίηση Valuer ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΥΠΟΘΕΣΗΣ / ΠΕΡΙΟΧΗΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΥΠΟΘΕΣΗΣ Εκτίμηση Ακινήτου: Διαμέρισμα στην περιοχή του Βαρδάρη, Θεσσαλονίκη ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΘΕΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Περιφέρεια: ΚΕΝΤΡΙΚΗ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ Δήμος: Θεσσαλονίκης Περιοχή/Τοπωνύμιο: Βαρδάρης, ΟΣΕ Όνομα Διανομής/ Αρ. Κληροτεμαχίου: / Περιφερειακή Ενότητα (πρ. Νομός): Δημοτική Ενότητα: ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Πόλη/Οικισμός: Θεσσαλονίκη Διεύθυνση: Αισώπου 48 Π.Ε. ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Τ.Κ.: 54627 Οδοί που περικλείουν το Ο.Τ.: ΜΟΝΑΣΤΗΡΙΟΥ / ΑΙΣΩΠΟΥ / ΓΙΑΝΝΙΤΣΩΝ / ΤΑΝΤΑΛΟΥ Αριθμός Ο.Τ./Αρ. Γηπέδου: / Συντεταγμένη Χ (ΕΓΣΑ): 409387,82 Συντεταγμένη Φ: 40,642370 Συντεταγμένη Υ (ΕΓΣΑ): 4499321,90 Συντεταγμένη λ: 22,930143 1
ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΠΕΡΙΟΧΗΣ Όσον αφορά στην περιοχή στην οποία βρίσκεται το προς εκτίμηση ακίνητο (Δήμος: Θεσσαλονίκης, Δημοτική Ενότητα ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ) και τα στατιστικά γραφήματα που επισυνάπτονται, προκύπτει ότι το μέσο κατά κεφαλή εισόδημα της περιοχής εμπίπτει στην κατηγορία περιοχή μεσαίων τιμών (20%) (15000 έως 30000 ευρώ), οι τρεις πρώτες κατηγορίες απασχόλησης του πληθυσμού κατά σειρά είναι: ΧΟΝΔΡΙΚΟ ΚΑΙ ΛΙΑΝΙΚΟ ΕΜΠΟΡΙΟ ΕΠΙΣΚΕΥΗ ΜΗΧΑΝΟΚΙΝΗΤΩΝ ΟΧΗΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΜΟΤΟΣΥΚΛΕΤΩΝ (19,64%), ΕΚΠΑΙΔΕΥΣΗ (12,88%), ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ, ΕΠΙΣΤΗΜΟΝΙΚΕΣ ΚΑΙ ΤΕΧΝΙΚΕΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΕΣ (9,14%). Το ποσοστό του οικονομικά ενεργού πληθυσμού (ηλικία από 2059 ετών) είναι ΚΑΤΩ από το Μ.Ο. της Ελλάδας. Το κτιριακό απόθεμα δημιουργήθηκε κυρίως στις περιόδους 19711980 19611970 19461960. Το ποσοστό των οικοδομών μέχρι 2 ορόφους είναι 28,09% και το ποσοστό των οικοδομών άνω των 4 ορόφων είναι 52,36%. Η 1η κύρια χρήση των οικοδομών είναι ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ με ποσοστό 88,42%, η 2η κύρια χρήση είναι ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ/ΓΡΑΦΕΙΑ με ποσοστό 7,39%. Εξ αυτών το ποσοστό της Πρώτης κατοικίας είναι 71,59%, της δεύτερης κατοικίας είναι 9,09% και των προς ενοικίαση 12,82%. Στοιχεία εγγύτερης περιοχής Η τιμή ζώνης του αντικειμενικού προσδιορισμού τιμών για το έτος 2018 είναι 1050,00. Η Δημοτική ενότητα ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ως προς την πληθυσμιακή πυκνότητα ανήκει στην περιοχή μεσαίων τιμών (20%). Στην περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο έχει εγκριθεί Γενικό πολεοδομικό σχέδιο ΓΠΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ 420/Δ/27041993 ΓΕΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ. Οικιστική και εμπορική περιοχή, σχετικά υποβαθμισμένη ΕΓΓΡΑΦΑ ΦΥΣΙΚΟΥ ΦΑΚΕΛΟΥ Είδος Ιδιοκτησία Στοιχεία Εγγράφου Πολεοδομικό Γραφείο Εκδότης/Έδρα Συντάξας Μηχανικός Εκθεση Ερευνας Ακίνητης Περιουσίας Διαμέρισμα στην περιοχή του Βαρδάρη, Σχόλια: / 2862021 ΜπάτοςΓαλιλαίας & Συνεργάτες Εντολή Ανάθεσης Δ.Ε. Διαμέρισμα στην περιοχή του Βαρδάρη, Σχόλια: / Ιούλιος 2021 Αθανάσιος Βακαλούδης ΓΕΝΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΕΜΒΑΔΟ ΓΗΠΕΔΟΥ Βάσει Συμβολαίου: 257,70 ΕΠΙΜΕΡΟΥΣ ΟΙΚΟΠΕΔΑ / ΚΑΘΕΤΕΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ Ονομασία: Βάσει Συμβολαίου: Διαμέρισμα στην περιοχή του Βαρδάρη, Θεσσαλονίκη Νομικό Καθεστώς: Απλή οριζόντια Βάσει Αποτύπωσης: Βάσει Αυτοψίας/Άλλο: Αναλογία Γηπέδου: Ποσοστό Γηπέδου: 2
ΛΕΠΤΟΜΕΡΕΙΕΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ Εντός Σχεδίου Πόλης: Εντός Ζώνης: Εντός Οικισμού: ΝΑΙ Άρτιο: ΝΑΙ Οικοδομήσιμο: ΝΑΙ Περίφραξη/Οριοθέτηση: Υπόκειται σε Ρυμοτόμηση: Κύρωση Πράξης Εφαρμογής: Οφείλει Εισφορά σε Γη: Οφείλει Εισφορά σε Χρήμα: Υπό Ένταξη: Άλλο: Μορφολογία Οικοπέδου (Κλίση): Συντελεστής Κάλυψης: Σε ποιους δρόμους έχει πρόσοψη: <10% Αισώπου Συντελεστής Δόμησης ή ΣΑΟ: Μέγιστο Επιτρεπόμενο ύψος: ΛΕΠΤΟΜΕΡΕΙΕΣ ΚΤΗΡΙΟΥ / ΓΗΠΕΔΟΥ Κατάσταση Ολοκλήρωσης Οικοδομής: 100% Ολοκληρωμένο Ποιότητα Κατασκευής: ΤΥΠΙΚΗ Ύπαρξη Θέσεων Στάθμευσης: OXI Επίπεδο Συντήρησης: Τύπος Θέσεων Στάθμευσης: Ύπαρξη Αποθήκης: Ανελκυστήρας: Πυλωτή: Πυλωτή Ως Χώρος Στάθμευσης: Αριθμός Ορόφων της οικοδομής πάνω από το ισόγειο: Σχόλια: Ύπαρξη ισόγειων καταστημάτων: ΝΑΙ ΕΙΔΙΚΗ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ Το ακίνητο βρίσκεται στην Περιφέρεια ΚΕΝΤΡΙΚΗ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑ στην Π.Ε. ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ και στον Καλλικρατικό Δήμο Θεσσαλονίκης. Πιο συγκεκριμένα πρόκειται για Διαμέρισμα που βρίσκεται στην οδό Αισώπου 48 με συνολικό εμβαδόν για εκτίμηση 26,24 τ.μ. Τμήματα Ακινήτου Τμήμα Έτος Κατασκευής Τύπος Κατασκευής ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ 1971 Οπλισμένο σκυρόδεμα Όροφος Υφιστάμενη Χρήση Άδειας Εμβαδόν Βάσει Τίτλου Κλειστών Ημ/θριων Υφιστάμενης Κατάστασης ΟΡΟΦΟΣ 2 Κατοικία 26,24 Σύνολα Εμβαδών: 26,24 Αναλογία Οικοπέδου: 22,08 / 1000,00 Εμβαδόν Αναλογίας Οικοπέδου: 5,69 3
Αρ. Οικ. Άδειας: 423 / 1969 Περιγραφή Ακινήτου / Παρατηρήσεις: Το προς εκτίμηση ακίνητο βάσει των προσκομισθέντων στοιχείων αφορά διαμέρισμα που βρίσκεται στην περιοχή του Βαρδάρη Ο.Σ.Ε. στο κέντρο της Θεσσαλονίκης επί της οδού Αισώπου 48, στην Δημοτική Ενότητα, Δήμο και Νομό Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για το υπό στοιχεία Δ3 διαμέρισμα του 2ου ορόφου, συνολικού καθαρού εμβαδού 26,24 τ.μ. και μεικτού εμβαδού 31,49 τ.μ. το οποίο αποτελείται από ένα ενιαίο χώρο (σαλοκουζίνα) και WC ενώ έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 22,08/1000. Βρίσκεται σε οικοδομή με πρόσωπο επί της οδού Αισώπου, η οποία έχει κατασκευαστεί βάσει της υπ αριθμόν 423/2621969 Οικοδομική Άδειας όπως έχει αναετηθεί στο φάκελο του ακινήτου στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Συνορεύει γύρω με την οδό Αισώπου, με το υπό στοιχεία Δ2 όμορο διαμέρισμα του ιδίου ορόφου και με το υπό στοιχείο Δ4 όμορο διαμέρισμα του ιδίου ορόφου και με τον κοινόχρηστο διάδρομο της οικοδομής. Εμπίπτει στις διατάξεις του Εθνικού Κτηματολογίου και φέρει Κ.Α.Ε.Κ. 190440428065/0/9. Για την παρούσα εκτίμηση βάσει της θέσης του ακινήτου λαμβάνονται υπόψιν οι παρακάτω παράγοντες: 1. το έτος κατασκευής είναι το 1971 2. το διαμέρισμα δεν έχει πρόσωπο σε κεντρική οδό 3. η θέα είναι τυπική 4. η θέση του σε σχέση με την παραλία λαμβάνεται ως «χωρίς παραλία» 5. η ποιότητα κατασκευής είναι τυπική 6. δεν έχει πραγματοποιηθεί ανακαίνιση κατά την τελευταία δεκαετία 7. δεν υπάρχει αποθήκη ως παρακολούθημα 8. δεν υπάρχει θέση στάθμευσης ως παρακολούθημα 9. δεν υπάρχει πισίνα 10. θεωρούμε ότι δεν υπάρχουν/έχουν τακτοποιηθεί, αυθαιρεσίες/πολεοδομικές παραβάσεις Η εκτίμηση βασίζεται στις παραδοχές που έχουν γίνει και στα στοιχεία που μας παρασχέθηκαν από τον εντολέα και ουδεμία ευθύνη φέρει ο εκτιμητής για αυτά σε περίπτωση που αποδειχθούν αναληθή. Σε αυτήν την περίπτωση χρειάζεται επανεκτίμηση του ακινήτου λαμβάνοντας υπόψιν τα νέα δεδομένα. Είναι Αποπερατωμένο: ΝΑΙ Επίπεδο Συντήρησης: Κ.Α.Ε.Κ.: 190440428065/0/9 Μήκος πρόσοψης: (μόνο για καταστήματα): Σε ποιους δρόμους έχει πρόσοψη: Αισώπου Είναι Διαμπερές: Καταλαμβάνει ολόκληρο τον όροφο: Κατοικείται/Αξιοποιείται: Κατοικείται Έχει αυθαίρετα τμήματα: Εμπορευσιμότητα: 4 Χαμηλή ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑΣ ΚΑΙ ΠΟΣΟΣΤΑ ΣΤΑΘΜΙΣΗΣ Το προς εκτίμηση ακίνητο έχει χρήση: Κατοικία και βρίσκεται στην κατηγορία περιοχής: ΜΕΓΑΛΑ ΑΣΤΙΚΑ ΕΝΤΟΣ. Η μέθοδος εκτίμησης που χρησιμοποιήθηκε είναι η συγκριτική επιλέγοντας τρία συγκριτικά. Τα κριτήρια επιρροής στην αξία και οι αντίστοιχοι συντελεστές αναγωγής, βρίσκονται στο επισυναπτόμενο παράρτημα με τις παραδοχές εκτίμησης. ΑΝΑΛΥΣΗ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ 1. Διαμέρισμα επί της Αναγνωσταρά στον Βαρδάρη θεσσαλονίκης, κατασκευής του 1970, με αποθήκη, στον 1ο όροφο, εμβαδού 78 τ.μ. μεικτά και 66,3 τ.μ. καθαρά, διατίθεται προς πώληση έναντι 50.000 ευρώ. (RE/MAX Gold τηλ: 2310670590). Έγινε απομείωση του εμβαδού κατά ποσοστό 15% καθώς τεκμαίρεται ότι το εμβαδόν που εμφανίζεται στις αγγελίες της Βόρειας Ελλάδας είναι μεικτό., 50.000, 754,15, https://www.spitogatos.gr/aggelia/1111263032 ΕΜΒΑΔΟΝ: 66 τ.μ., ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ: 50.000, ΤΙΜΗ ΑΝΑ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΟ: 754,15 /τμ 4
2. Διαμέρισμα 1ου ορόφου επί της Μοναστηρίου 64 στη Θεσσαλονίκη, κατασκευής του 1975, εμβαδού 83 τ.μ. μεικτά και 70,55 τ.μ. καθαρά, διατίθεται προς πώληση έναντι 54.000 ευρώ. (TZEMIS REAL ESTATE τηλ: 2310273747). Έγινε απομείωση του εμβαδού κατά ποσοστό 15% καθώς τεκμαίρεται ότι το εμβαδόν που εμφανίζεται στις αγγελίες της Βόρειας Ελλάδας είναι μεικτό., 54.000, 765,41, https://www.spitogatos.gr/aggelia/1110823682 ΕΜΒΑΔΟΝ: 71 τ.μ., ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ: 54.000, ΤΙΜΗ ΑΝΑ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΟ: 765,41 /τμ 3. Διαμέρισμα εμβαδού 65 τ.μ. μεικτά και 55,25 τ.μ. καθαρά, κατασκευής του 1977, στον 2ο όροφο, στην περιοχή του City Gate στην Θεσσαλονίκη, διατίθεται προς πώληση έναντι 43.000 ευρώ. (Απ Οίκο Real Estate τηλ: 2310268080, κιν: 6980268080). Έγινε απομείωση του εμβαδού κατά ποσοστό 15% καθώς τεκμαίρεται ότι το εμβαδόν που εμφανίζεται στις αγγελίες της Βόρειας Ελλάδας είναι μεικτό., 43.000, 778,28, https://www.spitogatos.gr/aggelia/1110827972 ΕΜΒΑΔΟΝ: 55 τ.μ., ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ: 43.000, ΤΙΜΗ ΑΝΑ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΟ: 778,28 /τμ Περιγραφή Τύπος Ακινήτου Ακίνητο προς Εκτίμηση Κατοικία / Διαμέρισμα Στάθμιση συγκριτικών στοιχείων Συγκριτικό Στοιχείο 1 Συγκριτικό Στοιχείο 2 Διαμέρισμα Διαμέρισμα Συγκριτικό Στοιχείο 3 Διαμέρισμα Κατηγορία Περιοχής Περιοχή/Τοπωνύμ ιο Μήνας/Έτος ΜΕΓΑΛΑ ΑΣΤΙΚΑ ΕΝΤΟΣ Θεσσαλονίκη 08/2021 ΜΕΓΑΛΑ ΑΣΤΙΚΑ ΕΝΤΟΣ Σταθμός ΟΣΕ, Βαρδάρης 08/2021 ΜΕΓΑΛΑ ΑΣΤΙΚΑ ΕΝΤΟΣ Σταθμός ΟΣΕ, Βαρδάρης 08/2021 ΜΕΓΑΛΑ ΑΣΤΙΚΑ ΕΝΤΟΣ Σταθμός ΟΣΕ, Βαρδάρης 08/2021 Εμπορικότητα Περιοχής Πρόσωπο σε κεντρικό δρόμο Γωνιακό ΝΑΙ 1,11 Θέα Τυπική Τυπική Τυπική Τυπική Πρόσοψη Θέση ως προς την παραλία Προσβασιμότητα Χωρίς παραλία Χωρίς παραλία Χωρίς παραλία Χωρίς παραλία Έτος Κατασκευής 1971 1970 1,02 1975 0,92 1977 0,89 Εμβαδόν γηπέδου / Συντελεστής Δόμησης 257,70 Αρτιότητα / Οικοδομησιμότητ α Κλίση Εδάφους Ανηγμένη Επιφάνεια Όροφος 26,24 ΟΡΟΦΟΣ 2 66 ΟΡΟΦΟΣ 1 1,07 1,03 71 ΟΡΟΦΟΣ 1 1,08 1,03 55 ΟΡΟΦΟΣ 2 1,05 Ποσοστό Ολοκλήρωσης Ποιότητα Κατασκευής ΤΥΠΙΚΗ ΤΥΠΙΚΗ ΤΥΠΙΚΗ ΤΥΠΙΚΗ 5
Επίπεδο Συντήρησης Χωρίς ανακαίνιση Χωρίς ανακαίνιση Χωρίς ανακαίνιση Χωρίς ανακαίνιση Ύπαρξη Εξοπλισμού Ύπαρξη Θ.Σ. / Τύπος Θ.Σ. Ύπαρξη Αποθήκης Ύπαρξη Πισίνας Συμβατή Θέση Βιομηχανίας Πρόσβαση σε σιδ. γραμμές (Βιομηχανία) Χαρακτηρι σμός Αξίας Ειδικά Χαρακτηριστικά (Περιγραφή) Συνολική Στάθμιση Μισθωτική Αξία ( /Μήνα) / Μισθωτική Αξία ( /τμ/μήνα) Σταθμισμένη Μισθωτική Αξία ( /τμ/μήνα) Αγοραία Αξία ( ) / Αγοραία Αξία ( /τμ) Χωρίς θ.σ. Χωρίς θ.σ. ΝΑΙ ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ 0,97 0,940 ΜΙΣΘΩΤΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ Χωρίς θ.σ. ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ 0,940 Χωρίς θ.σ. ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ 0,940 1,02 1,07 0,88 50.000 / 754,15 54.000 / 765,41 43.000 / 778,28 Σταθμισμένη Αγοραία Αξία ( /τμ) 757,70 769,23 818,99 684,89 ΜΕΘΟΔΟΣ ΑΠΟΣΒΕΣΜΕΝΟΥ ΚΟΣΤΟΥΣ ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ Τμήμα Σύνολο Κατασκευών Αντιστοιχία Γηπέδου ΣΥΝΟΛΟ Ανηγμένη Επιφάνεια Μοναδιαίο Κόστος Κατασκευής Νεόδμητου /τμ Απαξίωση Παλαιότητας (%) Λειτουργική και Οικονομική Απαξίωση (%) Μοναδιαίο Απαξιωμένο Κόστος Κατασκευής /τμ Τιμή Μονάδας Οικοπέδου /τμ Κόστος Αντικατάστασης ( ) 6
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΙΔΙΑΙΤΕΡΑ ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΑΓΟΡΑΙΑΣ ΑΞΙΑΣ ΜΕΘΟΔΟΥ ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ Τμήμα Τιμή Πώλησης /τμ Ανηγμένη Επιφάνεια Συντελεστής ιδιαίτερων χαρ/κών ακινήτου Εκτίμηση Διαμέρισμα στην περιοχή του Βαρδάρη, 757,70 26,24 19882,05 Θεσσαλονίκη Σύνολα ΛΟΙΠΕΣ ΜΕΘΟΔΟΙ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ ΣΤΑΘΜΙΣΗ ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΩΝ ΜΕΘΟΔΩΝ Μέθοδος Συγκριτικών Στοιχείων Εισοδήματος Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (DCF) Υπολειμματική ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣΠΑΡΑΔΟΧΕΣ Αξία Βαρύτητα Σταθμισμένη Αξία 19882,05 100% 19882,05 Σύνολα: 19882,05 Η παρούσα εκτίμηση συντάσσεται σε περιβάλλον παγκόσμιας κρίσης λόγω της πανδημίας, γεγονός το οποίο έχει ήδη προκαλέσει αρνητικές επιπτώσεις τόσο στην εγχώρια όσο και την παγκόσμια οικονομία διαμορφώνοντας νέες συνθήκες, με ενδεχομένως αξιοσημείωτες, βραχυπρόθεσμα τουλάχιστον, επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Οι επιπτώσεις αυτού του γεγονότος στην κτηματαγορά δεν μπορούν να αποτιμηθούν,καθότι το φαινόμενο ευρίσκεται σε εξέλιξη. Τούτο έχει ως αποτέλεσμα οι αποτιμώμενες αξίες να ενέχουν μεγαλύτερο ποσοστό αβεβαιότητας. Βάσει των πρόσφατων οδηγιών του RICS και της TEGOVA, εφιστάται ιδιαίτερα η προσοχή των χρηστών της έκθεσης αυτής στην εν λόγω παρατήρηση και συνιστάται η επανεκτίμηση του ακινήτου σε σύντομο χρονικό διάστημα. ΣΥΝΟΛΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ ΥΠΟΘΕΣΗΣ Αγοραία Αξία: Οικοπεδική Αξία: Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης Κατασκευών: Αποσβεσμένο Κόστος Αντικατάστασης Ακινήτου: Ασφαλιστέα Αξία: Τελική Αγοραία Αξία: 19882,05 19882,05 7
Επιβεβαιώνω ότι δεν έχω σχέση με το εκτιμώμενο ακίνητο. Ελέγχθηκε από την εταιρεία MTC. Ημερομηνία Εκτίμησης: 05082021 Εκτιμητής: Φρανσουί Γιαννακοπούλου Υπογραφή: Υπογραφή Εκτιμητή 8
9
10
11
12
13
14
ΣΚΟΠΟΣ ΤΗΣ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Σκοπός της εκτίμησης είναι ο προσδιορισμός της Αγοραίας Αξίας του περιγραφόμενου στην έκθεση ακινήτου με σκοπό τη λήψη επιχειρηματικών αποφάσεων από τον Εντολέα. ΒΑΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ (basis of value) Η παρούσα μελέτη υιοθετεί την Αγοραία Αξία (Market Value) ως Βάση Εκτίμησης, όπως αυτή ορίζεται από τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα (EVS 2020, TEGoVA). Ορισμοί Αξιών Αγοραία Αξία (Market Value) Το αποτιμηθέν ποσό στο οποίο πρέπει να ανταλλάσσεται ένα πάγιο στοιχείο κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή μετά από έναν λογικό χρόνο διαδικασίας αγοραπωλησίας σε συνήθη συναλλακτική κίνηση, όπου κάθε πλευρά ενεργεί με γνώση, σύνεση και χωρίς πίεση. Αγοραίο Μίσθωμα (Market Rent) Το αποτιμηθέν ποσό μισθώματος στο οποίο πρέπει να μισθωθεί το ακίνητο κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ ενός πρόθυμου εκμισθωτή και ενός πρόθυμου μισθωτή σύμφωνα με τους όρους του συμφωνητικού μίσθωσης σε συνήθη συναλλακτική κίνηση, μετά από εύλογο χρόνο προώθησης, όπου τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν, το καθένα ξεχωριστά, ενεργήσει με γνώση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό. Ο όρος «Μισθωτική Αξία» στην παρούσα έκθεση εκτίμησης ταυτίζεται με την έννοια του όρου «Αγοραίο Μίσθωμα», όπως ορίζεται από τα Εκτιμητικά Πρότυπα. ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ Η εκπόνηση της μελέτης εκτίμησης συντάσσεται σύμφωνα με τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα (EVS 2020) (EVS 2020, TEGoVA). Για την εκτίμηση των ακινήτων, οι διεθνώς αποδεκτές μεθοδολογίες που εφαρμόζονται κατά την κρίση του εκτιμητή και ανάλογα με το αντικείμενο, είναι οι Μέθοδος των Συγκριτικών Στοιχείων (Comparative Method), Μέθοδος Εισοδήματος (Income Method), Μέθοδος Υπολειμματικής Αξίας (Residual Method), Μέθοδος Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης (Depreciated Replacement Cost Method). Το σύνολο της ελληνικής επικράτειας έχει χωριστεί σε οκτώ κατηγορίες περιοχής, για λόγους ομαδοποίησης της εμπορικότητας των ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα, οι κατηγορίες περιοχής είναι οι εξής: Μεγάλα Αστικά Εντός (πολεοδομικός ιστός Αθηνών & Θεσσαλονίκης) Μεγάλα Αστικά Εκτός (περιαστικά Αθηνών & Θεσσαλονίκης) Πόλεις Εντός (πολεοδομικός ιστός μεγάλων πόλεων) Πόλεις Εκτός (περιαστικά μεγάλων πόλεων) Τουριστικά Εντός (εντός σχεδίου περιοχές με τουριστικό ενδιαφέρον) Τουριστικά Εκτός (εκτός σχεδίου περιοχές με τουριστικό ενδιαφέρον) Λοιπά Εντός (εντός σχεδίου το υπόλοιπο της χώρας) Λοιπά Εκτός (εκτός σχεδίου το υπόλοιπο της χώρας) *Σημειώνεται ότι η χρήση των όρων εντός/εκτός στον παραπάνω διαχωρισμό δεν είναι αυστηρά πολεοδομική. Η τελική αγοραία αξία του ακινήτου προκύπτει από τη χρήση συγκεκριμένων συντελεστών αναγωγής αξίας γεωτεμαχίων, οι οποίοι είναι διαφορετικοί για κάθε κατηγορία περιοχής. Στην εν λόγω εκτίμηση, το προς εκτίμηση ακίνητο, καθώς επίσης και τα συγκριτικά στοιχεία που επιλέχθηκαν, ανήκουν στην κατηγορία περιοχής ΜΕΓΑΛΑ ΑΣΤΙΚΑ ΕΝΤΟΣ. Οι συντελεστές αναγωγής αξίας για την εκάστοτε κατηγορία περιοχής παρουσιάζονται στον πίνακα που παρατίθεται και στην παράγραφο ΜΕΘΟΔΟΛΟΓΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ. Οι συντελεστές χρησιμοποιούνται με τον παρακάτω μαθηματικό τύπο, για να προκύπει ο σταθμισμένος συντελεστής του συγκριτικού στοιχείου: Σταθμισμένος Συντελεστής Συγκριτικού = Συντελεστής του Προς Εκτίμηση Ακινήτου / Συντελεστής του Συγκριτικού Στοιχείου Ως εκ τούτου, όπου ο σταθμισμένος συντελεστής αναγωγής αξίας στον πίνακα στάθμισης λαμβάνει την τιμή, αυτό σημαίνει ότι το προς εκτίμηση ακίνητο και το συγκριτικό στοιχείο έχουν το ίδιο ποιοτικό χαρακτηριστικό. Όπου ο σταθμισμένος συντελεστής αναγωγής αξίας λαμβάνει τιμή διάφορη του, τότε η στάθμιση του συγκριτικού στοιχείου ως προς το εκτίμηση ακίνητο είναι αποτέλεσμα της παραπάνω διαίρεσης. Η μέθοδος που χρησιμοποιήθηκε στην εν λόγω εκτίμηση είναι η μέθοδος των συγκριτικών. Μέθοδος των Συγκριτικών Στοιχείων (Comparative Method) 15
Η Μέθοδος των Συγκριτικών Στοιχείων χρησιμοποιείται σε κάθε περίπτωση που μπορούν να υπάρχουν σε ικανοποιητική ποσότητα αξιόπιστα συγκριτικά στοιχεία δικαιοπραξιών ή και ζητούμενων τιμών ελεύθερης αγοράς, για των πώληση αντίστοιχων ακινήτων στην εγγύς περιοχή των εκτιμώμενων. Καταλήγει στην εκτίμηση των ακινήτων μέσα από την άμεση σύγκρισή τους με άλλα γνωστής αξίας παρόμοια ακίνητα, εφαρμόζοντας διάφορες προσαρμογές/αναγωγές που αφορούν στην ακριβή θέση, τη δυνατότητα πρόσβασης, τις υποδομές, την προβολή, τη χρήση, κλπ. Οι συντελεστές που χρησιμοποιήθηκαν για την εν λόγω εκτίμηση είναι οι ακόλουθοι: ΠΑΡΑΔΟΧΕΣ Για την περίπτωση που η εντολή απαιτεί εκτίμηση χωρίς αυτοψία (Desktop) ή και εκτίμηση με εξωτερική αυτοψία ο Εκτιμητής πρέπει να προβεί σε παραδοχές προκειμένου να ολοκληρώσει αποτελεσματικά την εκτίμησή του, συχνά απουσία συγκεκριμένων πληροφοριών. Σε κάθε περίπτωση, αυτές οι παραδοχές πρέπει να αναφέρονται με σαφήνεια. Οι παραδοχές χωρίζονται στις εξής κατηγορίες: Γενικές Παραδοχές: Πρόκειται υποθέσεις που γίνονται από τον εκτιμητή (μπορεί και ύστερα από σχετική εντολή) και επηρεάζουν το πάγιο, προκειμένου να δεχτεί ότι κάτι είναι αληθές, χωρίς την επαλήθευση μέσω συγκεκριμένης έρευνας. Ειδικές παραδοχές: Πρόκειται για γεγονότα ή καταστάσεις που αφορούν το πάγιο στοιχείο και που ο εκτιμητής έχει αποδεχθεί ή εντέλλεται να αποδεχθεί και είναι διαφορετικές από αυτές που μπορούν να επιβεβαιωθούν την ημερομηνία της εκτίμησης. Γενικές Παραδοχές Σε όλες τις περιπτώσεις ανεξαρτήτως του τρόπου εκτίμησης τον οποίο επιλέγει: Η ημερομηνία εκτίμησης καθορίζεται με σαφήνεια στην έκθεση και η αξία που δίνεται λαμβάνει υπόψη την κατάσταση της οικονομίας την δεδομένη χρονική στιγμή. Εκτιμάται το δικαίωμα 100% πλήρους κυριότητας επί του ακινήτου ή το ποσοστό συνιδιοκτησίας, όπως αυτό προκύπτει από τα στοιχεία, τα οποία έχουν τεθεί υπόψη του εκτιμητή, εκτός αν αλλιώς ρητά αναφέρεται στην έκθεση εκτίμησης. Η Αγοραία Αξία είναι η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου και δεν λαμβάνει υπόψη της πρόσθετα κόστη τα οποία συνδέονται με αγοραπωλησία του όπως και τυχόν φόρους που συνεπάγεται μια συναλλαγή επί του ακινήτου. Το ακίνητο έχει εμπορεύσιμο τίτλο και είναι ελεύθερο από νομικά βάρη (υποθήκες, περιοριστικά μέτρα, κλπ), καθώς και από οποιαδήποτε άλλη επιβάρυνση ή δέσμευση που θα επηρέαζε την αξία του (αρχαιολογική υπηρεσία, δασαρχείο, αεροπορία κλπ.), εκτός αν στην Έκθεση αναφέρεται ρητά διαφορετικά. Το έδαφος και το υπέδαφος της ιδιοκτησίας που αποτιμάται δεν έχει υποστεί χημική μόλυνση και δεν απαιτείται η εξυγίανση 16
της με οποιοδήποτε τρόπο. Γενικές Παραδοχές για υποθέσεις με εξωτερική αυτοψία Στο ακίνητο πραγματοποιήθηκε μόνον εξωτερική αυτοψία. Η εκτίμηση της Αγοραίας Αξίας δίνεται με επιφύλαξη, αφού συντάχθηκε με ελλιπή στοιχεία και εξωτερική αυτοψία και δεδομένης της εν εξελίξει οικονομικής συγκυρίας. Το δικαίωμα που αποτιμάται αφορά το 100% της πλήρους κυριότητας της εκάστοτε ιδιοκτησίας ή το εκάστοτε ποσοστό συνιδιοκτησίας που προκύπτει από τα παρασχεθέντα στοιχεία. Οι υποθέσεις διεκπεραιώνονται χωρίς τη δυνατότητα ελέγχου της ταύτισης τεχνικής και χωρίς πάντοτε τη δυνατότητα ελέγχου του πολεοδομικού καθεστώτος. Ο έλεγχος του πολεοδομικού καθεστώτος βασίζεται στα διαθέσιμα ανακτηθέντα έγγραφα. Η ημερομηνία εκτίμησης είναι αυτή της διενέργειας της εξωτερικής αυτοψίας και η αξία που δίνεται λαμβάνει υπ όψη την κατάσταση της οικονομίας την δεδομένη χρονική στιγμή. Το έδαφος και το υπέδαφος της ιδιοκτησίας που αποτιμάται δεν έχει υποστεί χημική μόλυνση και δεν απαιτείται η εξυγίανση της με οποιοδήποτε τρόπο. Η Αγοραία Αξία είναι η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου μη συμπεριλαμβανομένων πρόσθετων κοστών που μπορεί να συνδέονται με την πώληση ή την αγορά του καθώς και με οποιονδήποτε φόρο επί της συναλλαγής. Στις περιπτώσεις ημιτελών ακινήτων, δίνεται αξία βάσει του ποσοστού αποπεράτωσης που προκύπτει από το πιο πρόσφατο παρασχεθέν έγγραφο. Αν κατά την αυτοψία διαπιστωθεί διαφορά στην πρόοδο εργασιών σε σχέση με την υφιστάμενη πληροφόρηση, τότε αναφέρεται το στάδιο των έργων που διαπιστώθηκε στην εξωτερική αυτοψία και προσδιορίζεται αντίστοιχα η αξία. Η Αγοραία Αξία είναι η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου μη συμπεριλαμβανομένων πρόσθετων κοστών που μπορεί να συνδέονται με την πώληση ή την αγορά του καθώς και με οποιονδήποτε φόρο επί της συναλλαγής. Στις περιπτώσεις ημιτελών ακινήτων, δίνεται αξία βάσει του ποσοστού αποπεράτωσης που προκύπτει από το πιο πρόσφατο παρασχεθέν έγγραφο. Αν κατά την αυτοψία διαπιστωθεί διαφορά στην πρόοδο εργασιών σε σχέση με την υφιστάμενη πληροφόρηση, τότε αναφέρεται το στάδιο των έργων που διαπιστώθηκε στην εξωτερική αυτοψία και προσδιορίζεται αντίστοιχα η αξία. Το ακίνητο έχει εμπορεύσιμο τίτλο και είναι ελεύθερο από νομικά βάρη (υποθήκες, περιοριστικά μέτρα, κλπ), καθώς και από οποιαδήποτε άλλη επιβάρυνση ή δέσμευση που θα επηρέαζε την αξία του (αρχαιολογική υπηρεσία, δασαρχείο, αεροπορία κλπ.). Η εκτίμηση διεκπεραιώνεται με την παραδοχή ότι πρόκειται για νομίμως υφιστάμενο ακίνητο, που δεν διαθέτει αυθαίρετα τμήματα που ενδέχεται να δημιουργήσουν αρνητική αξία και δύναται να μεταβιβαστεί χωρίς πρόβλημα. Σε κάθε περίπτωση, οι αξίες δίνονται προϋποθέτοντας ότι τυχόν χώροι που εμπίπτουν στο 4495/2017, έχουν τακτοποιηθεί κατά την ημερομηνία εκτίμησης. Η αξία δίνεται με την προϋπόθεση ότι η εσωτερική συντήρησής του ακινήτου είναι αντίστοιχη της εξωτερικής που διαπιστώνεται κατά την εξωτερική αυτοψία και ανάλογη και του έτους κατασκευής του. Η ποιότητα κατασκευής του εσωτερικά θεωρείται συνήθης και γενικά εναρμονισμένη με τα βασικά δεδομένα της περιοχής. Η εσωτερική διαρρύθμιση θεωρείται ότι είναι λειτουργική και δεν παρουσιάζει δυσλειτουργίες, προβλήματα χρήσης, προβλήματα φωτισμού, αερισμού και ηλιασμού (πχ εσωτερικά διαμερίσματα, διαμερίσματα σε ακάλυπτους, κ.λ.π.), που επηρεάζουν αρνητικά την Αγοραία Αξία. Τα οικόπεδα εντός σχεδίου πόλεως και εντός οικισμού, λαμβάνονται υπόψη ως άρτια και οικοδομήσιμα, δεν οφείλουν εισφορές και δε βρίσκονται υπό ρυμοτόμηση. Σε περίπτωση που από τα προσκομισθέντα στοιχεία δεν προκύπτει η επιφάνεια αυτών, τότε λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη απαιτούμενη για την αρτιότητα στην περιοχή, ή εναλλακτικά, αυτή που προκύπτει κατ εκτίμηση από την αυτοψία. Τα αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλεως, εκτός οικισμού: α) με επιφάνεια μικρότερη των 4.000 μ² λαμβάνονται υπόψη ως μη άρτια οικοδομήσιμα β) με επιφάνεια μεγαλύτερη των 4.000 μ², λαμβάνονται υπόψη ως άρτια & οικοδομήσιμα, μη δασικά, σε μη προστατευόμενες περιοχές (π.χ. natura 2000) και άνευ ειδικών περιορισμών ως προς την δόμησή τους. Σε περίπτωση που από τα προσκομισθέντα στοιχεία δεν προκύπτει η επιφάνεια αυτών, τότε λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη απαιτούμενη για την κατά κανόνα αρτιότητα στην ευρύτερη περιοχή. Τα οικόπεδα εκτός σχεδίου πόλεως και εντός ζώνης: α) με επιφάνεια μικρότερη των 2.000 μ2 λαμβάνονται υπόψη ως μη άρτια και μη οικοδομήσιμα β) με επιφάνεια μεγαλύτερη των 2.000 μ2 λαμβάνονται υπόψη ως άρτια & οικοδομήσιμα, μη δασικά, σε μη προστατευόμενες περιοχές (π.χ. natura 2000) και άνευ ειδικών περιορισμών ως προς την δόμησή τους. Σε περίπτωση που από τα προσκομισθέντα στοιχεία δεν προκύπτει η επιφάνεια αυτών, τότε λαμβάνεται υπόψη η ελάχιστη απαιτούμενη για την κατά κανόνα αρτιότητα στην ευρύτερη περιοχή. Τα κτίσματα των οποίων η ηλικία δεν αναφέρεται και δεν μπορεί να προκύψει από τα προσκομισθέντα έγγραφα, υπολογίζονται βάσει της εξωτερικής αυτοψίας και την κρίση του Εκτιμητή. Οι κύριοι χώροι κτισμάτων, των οποίων δεν διασαφηνίζεται η χρήση (κατάστημα, διαμέρισμα, κλπ) και αυτή δεν είναι εφικτό να διαπιστωθεί κατά την αυτοψία λαμβάνονται υπόψη ως χώροι κατοικίας. Η ύπαρξη θέας, εξωτερικών διαμορφώσεων (πχ πέργκολες, barbeque, κλπ) και πρόσθετων εγκαταστάσεων (πχ αέριο) θα αξιολογούνται μόνο εφόσον διαπιστώνονται από την εξωτερική αυτοψία στο ακίνητο. Στις περιπτώσεις μεζονετών, μονοκατοικιών και γενικότερα ακινήτων που αναπτύσσονται σε περισσότερα από ένα επίπεδα / 17
ορόφους αλλά ως διαθέσιμη πληροφόρηση παρέχεται αυτή του συνόλου της επιφάνειας και όχι των επί μέρους επιφανειών για κάθε επίπεδο / όροφο, η συνολική επιφάνεια θα κατανέμεται στα επίπεδα του ακινήτου βάσει της εξωτερικής αυτοψίας και της κρίσης του Εκτιμητή. Για τις τουριστικές εγκαταστάσεις θεωρούμε ότι εφόσον δεν προκύπτει κάτι διαφορετικό από τα στοιχεία λειτουργούν πλήρως, ότι έχουν εν ισχύ σήμα ΕΟΤ το οποίο δεν έχει ανακληθεί και ότι δεν έχει γίνει οποιαδήποτε αλλαγή στη δυναμικότητα ή στην κατηγορία τους. Ειδικές Παραδοχές Οι ειδικές παραδοχές χρησιμοποιούνται κατά περίπτωση στο κείμενο της έκθεσης εκτίμησης. Επιπλέον Παραδοχές ΔΗΛΩΣΗ ΥΙΟΘΕΤΗΣΗΣ ΤΩΝ ΕΚΤΙΜΗΤΙΚΩΝ ΠΡΟΤΥΠΩΝ Η MTC δηλώνει ανεπιφύλακτα πως η μελέτη εκτίμησης του ως άνω ακινήτου πραγματοποιήθηκε ακολουθώντας τους ηθικούς και επαγγελματικούς κανόνες και τις μεθόδους που προβλέπονται από τον κώδικα δεοντολογίας των Ευρωπαϊκών Εκτιμητικών Προτύπων (TEGoVA). Πιο συγκεκριμένα: Τα στοιχεία που χρησιμοποιήθηκαν για την εκπόνηση της μελέτης είναι εκείνα που παρασχέθηκαν στην MTC από τον Εντολέα. Η ανάλυση και τα συμπεράσματα της μελέτης ισχύουν μόνο υπό τις παραδοχές και τις υποθέσεις που αναφέρονται σε αυτή. Η MTC τα μέλη της ομάδας έργου ή πελάτες της, δεν έλκουν συμφέροντα από την εκτιμώμενη ιδιοκτησία. Η MTC και τα μέλη της ομάδας έργου, απέκτησαν την απαραίτητη γνώση της τοπικής κτηματαγοράς, μέσω της έρευνας πεδίου που πραγματοποίησαν. Κάθε μέλος της ομάδας έργου διαθέτει την απαιτούμενη ακαδημαϊκή επάρκεια και επαγγελματική εμπειρία για να ανταπεξέλθει στις απαιτήσεις του έργου. Εκτός των μελών της ομάδας έργου στη μελέτη δεν υπήρξε επαγγελματική συμμετοχή άλλου φορέα ή φυσικού προσώπου. ΕΜΠΙΣΤΕΥΤΙΚΟΤΗΤΑ Η παρούσα έκθεση απευθύνεται αποκλειστικά και μόνο στον παραλήπτη για το συγκεκριμένο σκοπό, που έχει οριστεί στην εντολή εργασίας και είναι εμπιστευτική. Καμία αρμοδιότητα δεν εκχωρείται σε άλλο φυσικό ή νομικό πρόσωπο για ολόκληρο ή μέρος των περιεχομένων αυτής της μελέτης. Απαγορεύεται η αναπαραγωγή και η διάθεση της εκτίμησης χωρίς την έγγραφη συγκατάθεσή της MTC. 18