Το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας στην κτηματογράφηση & το λειτουργούν κτηματολόγιο

σελ 1 ΑΡΙΣΤΟΤΕ ΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑ ΛΟΝΙΚΗΣ ΔΙΑΤΜΗΜΑΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤ Υ ΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ με θέμα Κτηματολόγιο : Νομικές, Τεχνικές & Περιβαλλοντικές Διαστάσεις Ακαδημαϊκό Έτος 2016-2017 Διπλωματική εργασία Επιβλέπουσα Καθηγήτρια Γιάννα Καρύμπαλη - Τσίπτσιου Το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας στην κτηματογράφηση & το λειτουργούν κτηματολόγιο Αστέριος Νικόλαος Αντ. Λιόντας, Δ.Ν., Δικηγόρος

σελ 2 Πίνακας περιεχομένων 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ... 4 Ι. Η ΕΝΝΟΙΑ ΤΟΥ ΣΥΜΦΩΝΟΥ ΕΠΙΦΥΛΑΞΗΣ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ...4 ΙΙ. ΟΙ ΜΟΡΦΕΣ ΕΜΦΑΝΙΣΗΣ ΤΟΥ ΣΥΜΦΩΝΟΥ...6 Α. Ως αναβλητική αίρεση... 6 1. Το σύμφωνο ως αναβλητική αίρεση στην εμπράγματη δικαιοπραξία...6 2. Το σύμφωνο ως αναβλητική αίρεση και στην ενοχική δικαιοπραξία...7 Β. Ως διαλυτική αίρεση... 8 1. Το σύμφωνο ως διαλυτική αίρεση στην εμπράγματη δικαιοπραξία...9 2. Το σύμφωνο ως διαλυτική αίρεση και στην ενοχική και την εμπράγματη δικαιοπραξία...10 3. Το σύμφωνο ως διαλυτική αίρεση μόνο στην ενοχική δικαιοπραξία...11 ΙΙΙ. ΤΟ ΣΤΟΙΧΕΙΟ ΤΟΥ ΧΡΟΝΟΥ ΣΤΗΝ ΠΩΛΗΣΗ ΜΕ ΕΠΙΦΥΛΑΞΗ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ...12 IV. Η ΑΡΧΗ ΤΟΥ ΑΝΟΙΚΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ...13 V. Η ΔΙΑΡΘΡΩΣΗ ΤΗΣ ΕΡΓΑΣΙΑΣ... 15 2. ΣΥΜΦΩΝΟ ΕΠΙΦΥΛΑΞΗΣ & ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗ...16 Ι. ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΗΡΥΞΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ ΜΕΧΡΙ ΤΟ ΠΕΡΑΣ ΤΗΣ ΣΥΛΛΟΓΗΣ ΔΗΛΩΣΕΩΝ... 16 Α. Ο αγοραστής και ο πωλητής ως δικαιούχοι υποβολής εγγραπτέων δικαιωμάτων...16 Β. Ο αγοραστής ως φορέας δικαιώματος προσδοκίας...17 ΙΙ. ΑΠΟ ΤΟ ΠΕΡΑΣ ΤΗΣ ΣΥΛΛΟΓΗΣ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΜΕΧΡΙ ΤΗΝ ΠΕΡΑΙΩΣΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ... 19 Α. Ομαλή εξέλιξη του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας...19 1. Απόσβεση του συμφώνου λόγω αποπληρωμής του τιμήματος...19 2. Έννομο συμφέρον για υποβολή συμπληρωματικής δήλωσης...19 3. Έννομο συμφέρον για την υποβολή αίτησης διόρθωσης ή ένστασης...21 Β. Ανώμαλη εξέλιξη του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας...22 Γ. Αλλοιώσεις του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας...24 1. Εκχώρηση της απαίτησης του πωλητή για το τίμημα...24 2. Παραγραφή της αξίωσης για το τίμημα...27 3. Παραίτηση από το σύμφωνο... 28 ΙΙΙ. ΠΟΡΙΣΜΑΤΑ... 29 3. ΣΥΜΦΩΝΟ ΕΠΙΦΥΛΑΞΗΣ & ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ...33 I. ΑΚΡΙΒΗΣ ΠΡΩΤΗ ΕΓΓΡΑΦΗ... 33 Α. Ομαλή εξέλιξη του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας...33 Β. Ανώμαλη εξέλιξη του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας...33 Γ. Αλλοιώσεις του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας...34 ΙΙ. ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΑΝΑΚΡΙΒΟΥΣ ΠΡΩΤΗΣ ΕΓΓΡΑΦΗΣ...34

σελ 3 Α. Αγωγή διόρθωσης κατ άρθρο 6 2...35 1. Το σύμφωνο ως αναβλητική αίρεση...35 2. Το σύμφωνο ως διαλυτική αίρεση...38 Β. Αίτηση διόρθωσης κατ άρθρο 6 3...39 Γ. Εξωδικαστική διόρθωση... 40 ΙΙΙ. ΟΡΙΣΤΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΠΡΩΤΗΣ ΕΓΓΡΑΦΗΣ...41 Α. Λειτουργία του αμάχητου τεκμηρίου...42 Β. Αντικειμενικά όρια εφαρμογής του τεκμηρίου...43 IV. ΜΕΤΑΓΕΝΕΣΤΕΡΗ ΕΓΓΡΑΦΗ & ΚΤΗΣΗ ΑΠΟ ΚΑΛΟΠΙΣΤΟ ΤΡΙΤΟ...45 Α. Λειτουργία και αντικειμενικά όρια του μαχητού τεκμηρίου...45 Β. Ανατροπή του τεκμηρίου... 46 Γ. Κτήση κυριότητας από καλόπιστο τρίτο, ειδικότερα...47 V. ΠΟΡΙΣΜΑΤΑ... 50 Πίνακας βιβλιογραφίας... 52 Παράρτημα... 55

σελ 4 1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ Ι. Η ΕΝΝΟΙΑ ΤΟΥ ΣΥΜΦΩΝΟΥ ΕΠΙΦΥΛΑΞΗΣ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Η εξασφάλιση της απαίτησης του πωλητή για είσπραξη του τιμήματος, με τη διατήρηση του δικαιώματος κυριότητας του πωλούμενου πράγματος, απασχόλησε το δίκαιο διαχρονικά. Τόσο το αρχαίο ελληνικό1, όσο και το βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο2, επέλεξαν τη λύση της εκ του νόμου ex lege διατήρησης του δικαιώματος κυριότητας μέχρι την ολοσχερή καταβολή του συμφωνημένου τιμήματος (ο κανόνας). Αν τα συμβαλλόμενα μέρη συμφωνούσαν να πιστώσουν το τίμημα, το δικαίωμα της κυριότητας μεταβιβαζόταν άμεσα στον αγοραστή και ο πωλητής περιοριζόταν στην επιδίωξη είσπραξης του τιμήματος (η απόκλιση από τον κανόνα). Αν, όμως, τα συμβαλλόμενα μέρη συνο- μολογούσαν την παρακράτηση της κυριότητας, τότε, παρά την πίστωση του τιμήματος, η κυριότητα δεν μεταβιβαζόταν στον αγοραστή προτού ολοκληρωθεί η αποπληρωμή του τιμήματος (η επαναφορά στον κανόνα)3. Οι διατάξεις του δέκατου τέταρτου κεφαλαίου του Αστικού Κώδικα για την πώληση (και την ανταλλαγή) δεν περιέχουν διάταξη για την ex lege διατήρηση του δικαιώματος κυριότητας από τον πωλητή μέχρι την ολοσχερή καταβολή του συμφωνημένου τιμήματος 4. Απεναντίας, στον ΑΚ υπάρχουν διατάξεις που ρυθμίζουν αφενός την απόκλιση από τον κανόνα της ex lege διατήρησης του δικαιώματος κυριότητας και αφετέρου την επαναφορά στον κανόνα. Πράγματι, η ΑΚ 531 ορίζει, αν ο πωλητής εκπλήρωσε εξ ολοκλήρου τη σύμβαση και πίστωσε το τίμημα, δεν δικαιούται να υπαναχωρήσει παρά το γεγονός ότι ο αγοραστής καθυστερεί την καταβολή του τιμήματος (η απόκλιση από τον κανόνα). Ακόμη, η ΑΚ 532 1 θέτει δύο κανόνες ερμηνευτικούς της βούλησης των μερών, όταν συνομολογούν όρο σύμφωνα με τον οποίο ο πωλητής διατηρεί την κυριότητα μέχρι ο αγοραστής να εξοφλήσει ολοσχερώς το συμφωνημένο τίμημα (η επαναφορά στον κανόνα). 1 2 3 4 Κυρία η ωνή και η πράσις εις μεν κτήσιν, όταν η τιμή δοθή και τα εκ των νόμων ποιήσωσιν, οίον ανα γραφήν ή όρκον ή τοις γείτοσι το γιγνόμενον..., Θεόφραστος : Περί Συμβολαίων Όπερ επώλησα ού γίνεται του λαβόντος, ει μη δοθή το τίμημα ή ικανοδοσία, ή χωρίς ικανοδοσίας καταπιστεύσω τω αγοραστή..., Βασιλικά : 19.1.18 Για τα ισχύοντα στο αρχαίο ελληνικό και το βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο βλ. Μπόσδα (Δ) : Διατήρησις της κυριότητος υπό του πωλητού, ΕΕΝ 1979, σελ. 5 και 6, τον ίδιο : Παράδοσις υπό αίρεσιν, ΝΔικ 1972, σελ. 232, τον ίδιο : Παρατηρήσεις στην ΑΠ 361/1960, ΝοΒ 1960, σελ. 1201, Ράμμο (Γ) : Η επίδρασις του ΑΚ εις το δίκαιον της αναγκαστικής εκτελέσεως, Αρμ 1951, σελ. 16, Παπανικολάου (Π) : Ερμηνεία Ενοχικού Δικαίου, Πώλησις και ανταλλαγή, αρ. 513 573 ΑΚ, 1950, 72 σελ. 156, Σακελλαρόπουλο (Α) : Επιφύλαξις της κυριότητος και τμηματική καταβολή του τιμήματος, 1940, σελ. 25 επ., ΑΠ 162/1949 ΕΕΝ 1949/550 Αντίθετα, η νομοθεσία για την παραχώρηση κοινόχρηστων εποικιστικών εκτάσεων προέβλεπε ex lege παρακράτηση της κυριότητας υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου μέχρι την αποπληρωμή του τιμήματος (άρθρα 12 10 α.ν. 1832/1951 και 3 7 ν. 666/1977).

σελ 5 Συνεπώς, στο πλαίσιο του ΑΚ, τον κανόνα αποτελεί η διατήρηση από τον πωλητή του δικαιώματος κυριότητας ως περιεχόμενο σχετικού συμβατικού όρου. Για τον λόγο αυτό, προκρίνεται η χρησιμοποίηση του όρου σ ύ μ φ ω ν ο επιφύλαξης της κυριότητας, προκειμένου να αποδοθεί με σαφήνεια ο συμβατικός χαρακτήρας της συμφωνίας διατήρησης της κυριότητας5. Η χρήση των λέξεων όρος ή ρήτρα δεν υπηρετεί τη ζητούμενη σαφήνεια, καθώς παραπέμπουν νοηματικά σε μονομερή προσπάθεια του πωλητή να διατηρήσει την κυριότητα του αντικειμένου της πώλησης. Εξάλλου, η χρήση του όρου σύμφωνο ε π ι φ ύ λ α ξ η ς της κυριότητας πλεονεκτεί έναντι των σχεδόν ταυτόσημων όρων παρακράτηση ή διατήρηση της κυριότητας, διότι οι όροι αυτοί ταιριάζουν περισσότερο στην περίπτωση που τα συμβαλλόμενα μέρη υλοποιούν το σύμφωνο με τη μορφή της αναβλητικής αίρεσης ολοσχερούς καταβολής του τιμήματος. Πράγματι, οι όροι παρακράτηση ή διατήρηση μόνο στην περίπτωση της αναβλητικής αίρεσης κυριολεκτούν, καθώς σ αυτήν ο πωλητής παραμένει κύριος (και νομέας) του αντικειμένου της πώλησης. Αντίθετα, ο όρος επιφύλαξη καλύπτει, όχι μόνο την υλοποίηση του συμφώνου με τη συνομολόγηση αναβλητικής αίρεσης, αλλά και τη συνομολόγηση διαλυτικής αίρεσης μη αποπληρωμής και συνηθέστερα μη εμπρόθεσμης αποπληρωμής του συμφωνημένου τιμήματος. Και τούτο, διότι, σε περίπτωση μη εμπρόθεσμης εκπλήρωσης της υποχρέωσης του αγοραστή για καταβολή του τιμήματος, ο πωλητής επιφυλάσσεται να ασκήσει τα δικαιώματα που απορρέουν από την κυριότητά του, αφού προηγηθεί, είτε η ματαίωση της αναβλητικής αίρεσης με την άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης 6, είτε η πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης και η αυτοδίκαιη επιστροφή του δικαιώματος κυριότητας στην περιουσία του 7. Το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας ασφαλίζει ά μ ε σ α την αξίωση του πωλητή για ανάληψη του αντικειμένου της πώλησης σε περίπτωση μη εκπλήρωσης της υπο5 6 7 Πρβλ. χαρακτηριστικά τις ΜονΠρΔραμ 4/2002 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ και ΕιρΑθ 2049/2000 ΑρχΝ 2003/546, οι οποίες χαρακτηρίζουν το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας ως ειδικότερη σύμβαση, καθώς και την ΕιρΑθ 1296/1986 ΕλλΔνη 1987/1364, η οποία χαρακτηρίζει την επιφύλαξη της κυριότητας ως πρόσθετο σύμφωνο. Για τη ματαίωση της αναβλητικής αίρεσης αποπληρωμής του τιμήματος απαιτείται άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης εκ μέρους του πωλητή βλ. Κορνηλάκη (Π) : Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο Ι2, 2012, 56 αρ. 25, Φίλιο (Π) : Ενοχικό Δίκαιο Ειδικό Μερος 10, 2011, 14 αρ. 95, Γεωργιάδη (Απ) : Ενοχικό Δίκαιο Ειδικό Μέρος Ι, 2004, 17 αρ. 2, τον ίδιο : Η εξασφάλιση των πιστώσεων2, 2008, 27 αρ. 3, Παπανικολάου (Π) : ΕρμΕνοχΔικ, 78 σελ. 172, ΑΠ 165/2006 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 403/1967 ΑρχΝ 1967/647, ΠρΑθ 24821/1965 ΕλλΔνη 1966/460, ΜονΠρΛαμ 1010/1970 ΑρχΝ 1970/765, ΕιρΑθ 1296/1986 ΕλλΔνη 1987/1364, ΕιρΑθ 292/1986 ΕλλΔνη 1987/1363 Για την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης μη αποπληρωμής του τιμήματος αρκεί η περιέλευση του αγοραστή σε υπερημερία οφειλέτη και, μόνο μετά από συμφωνία των συμβαλλόμενων μερών, μπορεί να αναγορευθεί η υπαναχώρηση του πωλητή σε γεγονός πληρωτικό της διαλυτικής αίρεσης βλ. Κορνηλάκη (Π) : ΕιδΕνοχΔικ Ι2, 56 αρ. 13, ΑΠ 637/2003 ΕΕΝ 2004/116, ΑΠ 1491/2002 ΕλλΔνη 2004/804 πρβλ., όμως, Γεωργιάδη (Απ) : ΕνοχΔικ ΕιδΜερ Ι, 17 αρ. 2, τον ίδιο : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 3, ο οποίος δέχεται ότι, σε περίπτωση αμφιβολίας, η πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης επέρχεται με την άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης λόγω της υπερημερίας του αγοραστή.

σελ 6 χρέωσης του αγοραστή για καταβολή του τιμήματος 8. Έ μ μ ε σ α, όμως, ασφαλίζει, ως μέσο πίεσης, και την απαίτηση του πωλητή για καταβολή του τιμήματος, αφού, αν ο αγοραστής δεν εκπληρώσει την υποχρέωσή του, ο πωλητής δικαιούται να αφαιρέσει από την κατοχή του αγοραστή το αντικείμενο της πώλησης 9. Έτσι, το σύμφωνο επιφύλαξης ικανοποιεί ταυτόχρονα, τόσο την απαίτηση του αγοραστή για πίστωση του τιμήματος, όσο και την απαίτηση του πωλητή για εξασφάλιση της αξίωσης να το εισπράξει 10. Ενόψει αυτών, το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας χαρακτηρίζεται ι δ ι ά ζ ο υ σ α μορφή εμπράγματης ασφάλειας11 ή, σύμφωνα με άλλη διατύπωση, εξασφαλιστικό μόρφωμα με οιονεί εμπράγματη ενέργεια12. Η ενέργεια αυτή του συμφώνου θα μπορούσε να θεωρηθεί ως διάσπαση της αρχής του κλειστού αριθμού των εμπράγματων ασφαλειών. Ωστόσο, η διάσπαση αυτή είναι μόνο φαινομενική, διότι η αξιοποίηση δυνατοτήτων που, ούτως ή άλλως, παρέχονται από το δίκαιο δεν συνιστά δημιουργία νέας εμπράγματης ασφάλειας, ακόμη και αν αυτές χρησιμοποιούνται με σκοπό την εξασφάλιση απαιτήσεων 13. Το ιδιάζον του συμφώνου επιφύλαξης έγκειται στην αξιοποίηση των αιρέσεων από τα συμβαλλόμενα μέρη με στόχο την τροποποίηση της αρχής της ταυτόχρονης εκπλήρωσης των παροχών (πρβλ. ΑΚ 374 & 513) και, τελικά, την εξασφάλιση της απαίτησης του πωλητή για καταβολή του τιμήματος. ΙΙ. ΟΙ ΜΟΡΦΕΣ ΕΜΦΑΝΙΣΗΣ ΤΟΥ ΣΥΜΦΩΝΟΥ Α. Ως αναβλητική αίρεση 1. Το σύμφωνο ως αναβλητική αίρεση στην εμπράγματη δικαιοπραξία Πρόκειται για εκείνη τη μορφή του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας που απαντάται συνηθέστερα στην πράξη. Με την πλήρωση της αναβλητικής αίρεσης, δηλαδή την εξόφληση του τιμήματος της πώλησης, εκλείπει πλέον η αιτία για την οποία ο πωλητής παρακράτησε το δικαίωμα της κυριότητας και αυτό μεταβιβάζεται αυτοδίκαια και χωρίς άλλη διατύπωση στον αγοραστή14. Η εμπράγματη δικαιοπραξία είναι άμεσα συνυφασμένη με 8 9 10 11 12 13 14 Βλ. Φίλιο (Π) : ΕνοχΔικ ΕιδΜερ10, 14 αρ. 88, Serick (R) : Eigentumsvorbehalt und Sicherungsubertragung, Band I Der einfacher Eigentumsvorbehalt, 1963, σελ. 206 Βλ. Κορνηλάκη (Π) : ΕιδΕνοχΔικ Ι2, 56 αρ. 2, Γεωργιάδη (Απ) : ΕνοχΔικ ΕιδΜερ Ι, 17 αρ. 3 Έτσι Κορνηλάκης (Π) : ΕιδΕνοχΔικ Ι2, 56 αρ. 1, Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 1 Βλ. Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 1, τον ίδιο, Παρατηρήσεις στην ΠολΠρΘεσ 11581/1973, ΝοΒ 1974, σελ. 89, τον ίδιο, Die Eigentumsanwartschaft beim Vorbehaltskauf : zur Theorie der dinglichen Anwartschaften, 1963, σελ. 148, Σακελλαρόπουλο (Α) : Επιφύλαξις, σελ. 107 Βλ. Μπεχρή-Κεχαγιόγλου (Γ) : Η ευρωπαϊκή πτώχευση και τα εμπράγματα δικαιώματα τρίτων σύμφωνα με τον Κανονισμό 1346/2000, ΕΕμπΔ 2004, σελ. 25 Βλ. Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 18 αρ. 10, Μπεχρή-Κεχαγιόγλου (Γ) : Η ευρωπαϊκή πτώχευση..., ΕΕμπΔ 2004, σελ. 25 Βλ. ενδεικτικά ΕφΑθ 610/2007 ΑχΝομ 2008/93, ΜονΠρΡοδ 47/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 5714/1994 ΕλλΔνη 1997/931, ΕφΑθ 208/1975 ΝΔικ 1975/324, ΠολΠρΛαρ 141/1972 Αρμ 1972/531, ΠρΘεσ 1437/1967 ΝΔικ 1968/358

σελ 7 την ενοχική της πώλησης15, με την έννοια ότι, όταν εκπληρωθεί η παροχή του αγοραστή, πραγματοποιείται και η μεταβίβαση του δικαιώματος κυριότητας (ΑΚ 201)16. Σύμφωνα, μάλιστα, με τον πρώτο ερμηνευτικό κανόνα της ΑΚ 532 1, σε περίπτωση αμφιβολίας για την πραγματική βούληση των συμβαλλόμενων μερών, αυτή ακριβώς η μορφή του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας καλείται σε εφαρμογή 17. Περίπτωση αμφιβολίας συντρέχει, όταν, παρά την προσφυγή στα ερμηνευτικά κριτήρια των ΑΚ 173 και 200, δεν καθίσταται δυνατόν να σχηματισθεί σαφής εικόνα για την πραγματική βούληση των συμβαλλόμενων μερών18. 2. Το σύμφωνο ως αναβλητική αίρεση και στην ενοχική δικαιοπραξία Κατά μία άποψη19, το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας πρέπει να υπάρχει, τόσο στην ενοχική σύμβαση της πώλησης, όσο και την εμπράγματη σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας. Σύμφωνα, όμως, με άλλη άποψη 20, η ενοχική σύμβαση της πώλησης δεν μπορεί να τελεί υπό την αναβλητική αίρεση καταβολής του τιμήματος, διότι είναι καταφανές ότι ο αγοραστής υποχρεούται, από την κατάρτιση της υποσχετικής δικαιοπραξίας, να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα. Ενώ, αν γίνει δεκτή η πρώτη άποψη και η ενοχική σύμβαση της πώλησης πρέπει να τελεί υπό αναβλητική αίρεση, οι υποχρεώσεις που πηγάζουν απ αυτήν άρα και η υποχρέωση καταβολής του τιμήματος θα ενεργοποιηθούν μόνο μετά την πλήρωση της αίρεσης, δηλαδή την καταβολή του τιμήματος. Έτσι, όμως, η υποχρέωση για καταβολή του τιμήματος θα μεταβληθεί, από αντικειμενικά ουσιώδες στοιχείο της πώλησης, σε όρο του ενεργού αυτής21. Η αιτία παρακράτησης του δικαιώματος κυριότητας δεν ενυπάρχει στην ενοχική σύμβαση της πώλησης αλλά εντοπίζεται στο σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας. Αυτό αποτελεί μία επιπρόσθετη συμφωνία που εμπλουτίζει το συμβατικό πλαίσιο μέσα στο οποίο θα κινηθούν τα συμβαλλόμενα μέρη22. Επομένως, η σύμβαση της πώλησης διατηρεί ενεργά όλα τα ουσιώδη στοιχεία της, όπως την υποχρέωση καταβολής τιμήματος, ει15 16 17 18 19 20 21 22 Έτσι Serick (R) : Eigentumsvorbehalt I, σελ. 206 Βλ. Γεωργιάδη (Απ) : Η παραίτηση από αίρεση, ΧρΙΔ 2014, σελ. 4 Βλ. ΕφΠειρ 1131/2002 ΠειρΝομ 2003/95, ΠολΠρΠειρ 1914/2003 ΔΕΕ 2004/678 Έτσι Καχριμάνης (Ι) : Παρακράτηση κυριότητας, Θεωρία Νομολογία Πράξη, 2004, σελ. 38 Βλ. Γεωργιάδη (Απ) : ΕνοχΔικ ΕιδΜερ Ι, 17 αρ. 8, τον ίδιο : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 5 Βλ. Κορνηλάκη (Π) : ΕιδΕνοχΔικ Ι2, 56 αρ. 12 υποσημ. 13, Σακελλαρόπουλο (Α) : Επιφύλαξις, σελ. 72 73 Βλ. Κιτσαρά (Λ) : Επιφύλαξη της κυριότητας στην πώληση και παραγραφή της ασφαλιζόμενης με αυτήν αξίωσης του πωλητή για το τίμημα, Γενέθλιον Απόστολου Γεωργιάδη Ι, 2006, σελ. 355 υποσημ. 3 Βλ. χαρακτηριστικά τις ΜονΠρΔραμ 4/2002 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ και ΕιρΑθ 2049/2000 ΑρχΝ 2003/546, οι οποίες χαρακτηρίζουν το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας ως ειδικότερη σύμβαση, καθώς και την ΕιρΑθ 1296/1986 ΕλλΔνη 1987/1364, η οποία χαρακτηρίζει την επιφύλαξη της κυριότητας ως πρόσθετο σύμφωνο.

σελ 8 δάλλως θα απέβαλε τον χαρακτήρα της αμφοτεροβαρούς σύμβασης και θα λάμβανε τη μορφή ετεροβαρούς σύμβασης. Τα προβλήματα, που δημιουργεί η αποδοχή της πρώτης άποψης, αναδεικνύονται στο ζήτημα της κατανομής του κινδύνου. Κατ ΑΚ 523, αν η αίρεση είναι αναβλητική τον κίνδυνο φέρει ο πωλητής, ακόμη και αν το πράγμα παραδόθηκε στον αγοραστή ενώ, κατ ΑΚ 532 2, σε περίπτωση αναβλητικής αίρεσης, από την παράδοση του πράγματος τον κίνδυνο φέρει ο αγοραστής. Το συμπέρασμα, ότι η ενοχική σύμβαση της πώλησης δεν μπορεί να τελεί υπό την αναβλητική αίρεση αποπληρωμής του τιμήματος, ενισχύεται από τη διαπίστωση ότι η κατάρτιση του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας δεν είναι απαραίτητο να συμπίπτει χρονικά με την κατάρτιση της πώλησης αλλά μπορεί να συνομολογηθεί μέχρι την κατάρτιση της εμπράγματης δικαιοπραξίας23. Αν, παρόλα αυτά, τα συμβαλλόμενα μέρη θέσουν την καταβολή του τιμήματος ως αναβλητική αίρεση, τόσο στην ενοχική σύμβαση της πώλησης, όσο και την εμπράγματη σύμβαση, θα πρέπει να αναζητηθεί η αληθινή βούλησή τους με βάση τους γενικούς ερμηνευτικούς κανόνες των ΑΚ 173 & 200 και, επικουρικά, με τον ειδικότερο κανόνα της ΑΚ 532 1. Μία τέτοια προσέγγιση θα καταδείξει ότι, στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, η πραγματική βούληση πωλητή και αγοραστή είναι η εξάρτηση της μεταβίβασης της κυριότητας από την εξόφληση του τιμήματος ενώ η προσθήκη αναβλητικής αίρεσης και στην πώληση αποδίδεται στον υπερβάλλοντα ζήλο τους να εξασφαλίζουν την αξίωση του πωλητή για την καταβολή του τιμήματος. Β. Ως διαλυτική αίρεση Όπως σημειώθηκε, η ΑΚ 532 1 εισάγει κανόνα ερμηνευτικό της βούλησης των συμβαλλόμενων μερών, σύμφωνα με τον οποίο το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας τίθεται, σε περίπτωση αμφιβολίας, ως αναβλητική αίρεση στην εκποιητική δικαιοπραξία. Τα συμβαλλόμενα μέρη, όμως, μπορούν, στο πλαίσιο της συμβατικής ελευθερίας κατ ΑΚ 361, να προσδώσουν στο σύμφωνο τη μορφή διαλυτικής αίρεσης, θέτοντάς την, ως όρο του (αν)ενεργού, είτε αποκλειστικά στην εκποιητική δικαιοπραξία24, είτε και στην υποσχετική και την εκποιητική δικαιοπραξία25. Τέλος, είναι δυνατή και η προσθήκη διαλυτικής αίρεσης αποκλειστικά στην υποσχετική δικαιοπραξία. 23 24 25 Βλ. Γεωργιάδη (Απ) : ΕνοχΔικ ΕιδΜερ Ι, 17 αρ. 8, τον ίδιο : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 6, Σακελλαρόπουλο (Α) : Επιφύλαξις, σελ. 48, Serick (R) : Eigentumsvorbehalt I, σελ. 97 Βλ. ΑΠ 749/1978 ΕΕΝ 1978/771 Βλ. ΑΠ 637/2003 ΕλλΔνη 2004/1055, ΕφΘεσ 1844/2003 Αρμ 2004/1451, ΕιρΑθ 292/1986 ΕλλΔνη 1987/1363

σελ 9 1. Το σύμφωνο ως διαλυτική αίρεση στην εμπράγματη δικαιοπραξία Κατά τις προπαρασκευαστικές εργασίες σύνταξης του ΑΚ, διαγνώστηκε η συνήθεια των συμβαλλόμενων μερών να θέτουν το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας ως διαλυτική αίρεση στην εκποιητική δικαιοπραξία και επιδιώχθηκε, κατά τη διατύπωση της ΑΚ 532 η ομογενοποίηση των συνεπειών, τόσο σε περίπτωση αναβλητικής, όσο και σε περίπτωση διαλυτικής αίρεσης26. Σε αντίθεση με την περίπτωση της αναβλητικής αίρεσης, η πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης δεν συνεπάγεται τη μεταβίβαση της κυριότητας στον αγοραστή, διότι εδώ η μεταβίβαση της κυριότητας έχει ολοκληρωθεί με την παράδοση του πωλούμενου πράγματος. Απλώς, η κυριότητα που αποκτά ο αγοραστής με την παράδοση του πράγματος είναι μ ε τ α κ λ η τ ή, με την έννοια ότι τελεί υπό διαλυτική αίρεση. Έτσι, με την πλήρωση της αίρεσης ανατρέπονται αυτοδίκαια τα αποτελέσματα της δικαιοπραξίας και, ανεξάρτητα από τη βούληση των συμβαλλόμενων μερών, η κυριότητα επανακάμπτει στην περιουσία του πωλητή (ΑΚ 202) 27. Υποστηρίχθηκε, συναφώς, ότι προϋπόθεση για την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης είναι η άσκηση από τον πωλητή του δικαιώματος υπαναχώρησης, διότι μόνο από την άσκηση του δικαιώματος αυτού λύεται αναδρομικά η σύμβαση της πώλησης και το δικαίωμα κυριότητας επανακάμπτει αυτοδίκαια στην περιουσία του πωλητή 28. Η άποψη αυτή, όπως επισημαίνεται29, δεν συμβιβάζεται με τη φύση και τη λειτουργία της διαλυτικής αίρεσης: μόνη η περιέλευση του αγοραστή σε υπερημερία οφειλέτη αρκεί για την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης και την αυτοδίκαιη ανατροπή των αποτελεσμάτων της εκποιητικής δικαιοπραξίας και μόνο με συμφωνία των συμβαλλόμενων μερών είναι δυνατόν να αναχθεί η υπαναχώρηση του πωλητή σε πρόσθετο γεγονός πληρωτικό της αίρεσης. Ενόψει, μάλιστα, της κατ ΑΚ 361 συμβατικής ελευθερίας είναι δυνατή και ιδιαίτερα συνηθισμένη στην πράξη η συνομολόγηση της διαλυτικής αίρεσης ως εξουσιαστικής, δηλαδή με την ειδικότερη συμφωνία πως η πλήρωση της αίρεσης επέρχεται με και από τη δήλωση του πωλητή ότι επιθυμεί την επέλευση των αποτελεσμάτων της διαλυτικής αίρεσης30. 26 27 28 29 30 Βλ. Τριανταφυλλόπουλο (Κ) : Άρθρο 213 ΠροσχΑΚ, Σχέδιον Αστικού Κώδικος, ΙΙ. Ενοχικόν Δίκαιον, σελ. 100, τον ίδιο, Αιτιολογική Έκθεση, Τμήμα ΙΙΙ αρ. 51, σελ. 214, Παπανικολάου (Π) : ΕρμΕνοχΔικ, 72 σελ. 157, ΠρΚερκ 310/1959 ΕΕΝ 1960/209 Βλ. Βλ. Γεωργιάδη (Απ) : Η παραίτηση..., ΧρΙΔ 2014, σελ. 4, Ράμμο (Γ), σε ΕρμΑΚ, 202 αρ. 14 Έτσι Γεωργιάδης (Απ) : ΕνοχΔικ ΕιδΜερ Ι, 17 αρ. 2, ο ίδιος : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 3 Μπόσδας (Δ) : Διατήρησις της κυριότητος..., ΕΕΝ 1979, σελ. 19, Παπανικολάου (Π) : ΕρμΕνοχΔικ, 79 σελ. 177 & 80 σελ. 179 Βλ. Κορνηλάκη (Π) : ΕιδΕνοχΔικ Ι2, 56 αρ. 13, ΑΠ 637/2003 ΕΕΝ 2004/116, ΑΠ 1491/2002 ΕλλΔνη 2004/804 Βλ. ΑΠ 637/2003 ΕλλΔνη 2004/1055

σελ 10 Ωστόσο, η άσκηση του δικαιώματος της υπαναχώρησης είναι απαραίτητη προκειμένου να ευδοκιμήσει η διεκδικητική αγωγή του πωλητή κυρίου, διότι το δικαίωμα κατοχής του αγοραστή, το οποίο αντιτάσσεται κατά του πωλητή σύμφωνα με την ΑΚ 1095, απορρέει από την υποσχετική σύμβαση της πώλησης 31. Η πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης, που καταλαμβάνει μόνο την εκποιητική δικαιοπραξία, συνεπάγεται ασφαλώς την αυτοδίκαιη ανάκτηση του δικαιώματος κυριότητας και της νομής από τον πωλητή, ο αγοραστής, όμως, εξακολουθεί να δικαιούται να κατέχει το πράγμα έναντι του πωλητή κυρίου και διατηρεί κατ αυτού την ένσταση της ΑΚ 109532. Για να ευδοκιμήσει, λοιπόν, η διεκδικητική αγωγή του πωλητή κυρίου κατά του αγοραστή, θα πρέπει προηγουμένως ο πωλητής να υπαναχωρήσει από την υποσχετική σύμβαση της πώλησης, ώστε να στερήσει από τον αγοραστή τη νόμιμη βάση του δικαιώματος κατοχής33. 2. Το σύμφωνο ως διαλυτική αίρεση και στην ενοχική και την εμπράγματη δικαιοπραξία Η άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης μπορεί να αποφευχθεί με την κατάλληλη διαμόρφωση του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας. Αυτό επιτυγχάνεται με την προσθήκη διαλυτικής αίρεσης, τόσο στην υποσχετική, όσο και την εκποιητική δικαιοπραξία. Ορισμένες φορές τα συμβαλλόμενα μέρη θέτουν το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας ως διαλυτική αίρεση, χρησιμοποιώντας και λεκτικά τον όρο αυτόν για να υποδηλώσουν τη βούλησή τους34. Συχνότερα, όμως, χρησιμοποιούν ιδιώνυμες ρήτρες και όρους, που χρήζουν ερμηνείας από τα δικαστήρια. Έτσι, η νομολογία ασχολήθηκε, κατ επανάληψη, τόσο με την ερμηνεία του όρου αναγόραστον, όσο και μάλιστα πολύ περισσότερο με την ερμηνεία του διαλυτικού ή καταπιστευτέου όρου ή, κατ άλλη διατύπωση, της lex commissoria 35. Κρίθηκε, λοιπόν, ότι ο όρος που προβλέπει πως, σε περί31 32 33 34 35 Βλ. Κιτσαρά (Λ) : Η ατελής κυριότητα Η επίδραση του χρόνου στην κυριότητα και η προστασία με την condition possessionis, 2013, σελ. 295, Γεωργιάδη (Απ) : Εμπράγματο Δίκαιο2, 2010, 26 αρ. 8, Κρητικό (Α) : Παρατηρήσεις στην ΕφΑθ 734/1995 ΕλλΔνη 1997, σελ. 143, Ποδηματά (Ε) : Ζητήματα εφαρμογής των άρθρων 933 και 936 ΚΠολΔ, 1991, σελ. 100 101, Παπανικολάου (Π) : ΕρμΕνοχΔικ, 76 σελ. 165, Σακελλαρόπουλο (Α) : Επιφύλαξις, σελ. 33, ΑΠ 165/2006 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ Βλ. Κορνηλάκη (Π) : ΕιδΕνοχΔικ Ι2, 56 αρ. 17, Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 23, Σχινά (Ι), στον ΑΚ Γεωργιάδη Σταθόπουλου, άρθρ. 532 αρ. 64, Serick (R) : Eigentumsvorbehalt I, σελ. 131 Έτσι Κορνηλάκης (Π) : ΕιδΕνοχΔικ Ι2, 56 αρ. 29, Γεωργιάδης (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 3, Σχινάς (Ι), στον ΑΚ Γεωργιάδη Σταθόπουλου, άρθρ. 532 αρ. 64, Παπανικολάου (Π) : ΕρμΕνοχΔικ, 78 σελ. 172, Μπόσδας (Δ) : Διατήρησις της κυριότητος..., ΕΕΝ 1979, σελ. 19, Reinicke (D) Tiedke (K), Kaufrecht, 3. Auflage, 1987, σελ. 245, Serick (R) : Eigentumsvorbehalt I, σελ. 131, ΠρΑθ 24821/1965 ΕλλΔνη 1966/460, ΜονΠρΛαμ 1010/1970 ΑρχΝ 1970/765, ΕιρΑθ 1296/1986 ΕλλΔνη 1987/1364, ΕιρΑθ 292/1986 ΕλλΔνη 1987/1363 Βλ. ΑΠ 1017/1989 ΕΕΝ 1990/365 = ΕλλΔνη 1990/518, ΕφΘεσ 3185/1990 ΕλλΔνη 1992/1272 Για την ερμηνεία του διαλυτικού ή καταπιστευτεόυ όρου και της lex commissoria υπό το καθεστώς του προϊσχύσαντος βυζαντινορωμαϊκού δικαίου βλ. ενδεικτικά Ζέπο (Ι) : Ανασκόπησις της επί του Αστικού Δικαίου Νομολογίας κατά το 1933, ΑΙΔ 1934, σελ. 438, ΑΠ 50/1945 ΕΕΝ 1945/310, ΑΠ 16/1931 Θεμ. 1931/193, ΕφΛαρ 78/1935 ΕΕΝ 1936/357, ΕφΑθ 1004/1928 Θεμ. 1929/281, ΕφΑθ 1743/1902 Θεμ. 1903-1904/378 για την ερμηνεία των σχετικών όρων μετά την εισαγωγή του ΑΚ βλ. ΑΠ 348/1976 ΑρχΝ 1976/738, ΑΠ 628/1968 ΑρχΝ 1969/141, ΑΠ 363/1969 ΕΕΝ 1969/712, ΑΠ 212/1966 ΑρχΝ

σελ 11 πτωση μη πληρωμής ή καθυστέρησης πληρωμής μέρους του τιμήματος, το πράγμα καθίσταται αναγόραστον, ενέχει συνομολόγηση διαλυτικής αίρεσης και στην υποσχετική και την εκποιητική δικαιοπραξία36. Η δε προσθήκη διαλυτικού ή καταπιστευτέου όρου στην όλη συναλλαγή κρίθηκε ότι αποτελεί διαλυτική αίρεση που καταλαμβάνει και την υποσχετική και την εκποιητική δικαιοπραξία37. Η σημασία της διαφοροποίησης ανάμεσα στην ερευνόμενη περίπτωση, όπου η διαλυτική αίρεση καταλαμβάνει και την υποσχετική και την εκποιητική δικαιοπραξία, και σ εκείνη, όπου υπό αίρεση τελεί μόνο η εκποιητική δικαιοπραξία, έγκειται στην αναγκαιότητα άσκησης του διαπλαστικού δικαιώματος της υπαναχώρησης. Όταν η διαλυτική αίρεση έχει τεθεί ως όρος του (αν)ενεργού, τόσο της υποσχετικής, όσο και της εκποιητικής δικαιοπραξίας, δεν απαιτείται δήλωση υπαναχώρησης εκ μέρους του πωλητή κυρίου38, διότι η πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης συνεπάγεται την ανατροπή των αποτελεσμάτων και των δύο δικαιοπραξιών και ο πωλητής δικαιούται να ασκήσει τη διεκδικητική αγωγή κατά του αγοραστή, χωρίς να μπορεί να αποκρουστεί με την κατ ΑΚ 1095 ένσταση δικαιωματικής κατοχής, η οποία απορρέει από την υποσχετική σύμβαση της πώλησης39. Η διάκριση αυτή, όμως, καταλήγει να έχει μόνο θεωρητική και όχι πρακτική αξία στο μέτρο που γίνεται δεκτό ότι η άσκηση της διεκδικητικής αγωγής εμπεριέχει και δήλωση υπαναχώρησης40. Συνεπώς, η άσκηση της διεκδικητικής αγωγής από τον πωλητή κατά του αγοραστή δεν μπορεί να αποκρουστεί από τον τελευταίο με προσφυγή στην ΑΚ 1095, εφόσον έχει πληρωθεί η διαλυτική αίρεση ανεξάρτητα αν είχε τεθεί στην υποσχετική ή την εκποιητική δικαιοπραξία. 3. Το σύμφωνο ως διαλυτική αίρεση μόνο στην ενοχική δικαιοπραξία Όταν τα συμβαλλόμενα μέρη θέτουν τη διαλυτική αίρεση ως όρο του (αν)ενεργού της υποσχετικής δικαιοπραξίας, η πλήρωση της αίρεσης δεν θίγει τη μεταβίβαση της κυ- 36 37 38 39 40 1966/407, ΑΠ 213/1966 ΝοΒ 1967/4, Γνωμ ΟλΝΣΚ 623/1958 ΑρχΝ 1959/76 Βλ. ΕφΝαυπλ 316/2001 ΕλλΔνη 2002/243, ΕφΑθ 5983/1987 ΕλλΔνη 1989/1359, ΕφΘεσ 413/1964 Αρμ 1965/50 Βλ. ΑΠ 1773/1987 ΕλλΔνη 1988/905, ΑΠ 418/1973 ΑρχΝ 1973/723, ΕφΑθ 2881/1993 ΕλλΔνη 1994/489, 491, ΕφΑθ 6175/1983 ΑρχΝ 1984/23, ΕφΑθ 10779/1978 ΝοΒ 1979/1509 Έτσι Καχριμάνης (Ι) : Παρακράτηση κυριότητας..., σελ. 38 Βλ. Κρητικό (Α) : Παρατηρήσεις στην ΕφΑθ 734/1995 ΕλλΔνη 1997, σελ. 143, Ποδηματά (Ε) : Ζητήματα εφαρμογής..., σελ. 100 101, Παπανικολάου (Π) : ΕρμΕνοχΔικ, 76 σελ. 165, Σακελλαρόπουλο (Α) : Επιφύλαξις, σελ. 33 Βλ. Κρεμαλή (Κ) : Περί του συμφώνου επιφυλάξεως της κυριότητος (άρθρο 532 ΑΚ), 1972, σελ. 33, Καυκά (Κ) : Ενοχικόν Δίκαιον Ειδικόν Μέρος Ι 4, 1965, σελ. 133, ΑΠ 165/2006 ΧρΙΔ 2006/506, ΕφΠειρ 580/1995 ΕΕμπΔ 1995/485, ΠολΠρΠειρ 353/1985 ΠειρΝομ 1985/511, ΠολΠρΘεσ 854/1983 ΝοΒ 1984/1249, ΠρΒολ 1265/1962 ΑρχΝ 1963/120, ΠρΑθ 2645/1958 ΑρχΝ 1958/334, ΠρΚαλαμών 216/1957 ΑρχΝ 1957/696, ΠρΠρΑθ 17876/1963 ΑρχΝ 1964/136

σελ 12 ριότητας αλλά συνεπάγεται την ανατροπή της πώλησης. Ο πωλητής δικαιούται να ασκήσει, λόγω του αιτιώδους χαρακτήρα της μεταβίβασης ακινήτων, διεκδικητική αγωγή κατά του αγοραστή. Ο αγοραστής δεν δικαιούται να αντιτάξει την ένσταση της δικαιωματικής κατοχής, διότι, με την πλήρωση της αίρεσης, ο ενοχικός δεσμός έχει εξαφανισθεί. ΙΙΙ. ΤΟ ΣΤΟΙΧΕΙΟ ΤΟΥ ΧΡΟΝΟΥ ΣΤΗΝ ΠΩΛΗΣΗ ΜΕ ΕΠΙΦΥΛΑΞΗ ΤΗΣ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ Η θέση του πωλητή καθίσταται επισφαλέστερη λόγω της επιρροής που ασκεί στην πώληση με σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας το στοιχείο του χρόνου. Υποστηρίχθηκε, σχετικά, πως η σχέση που διαμορφώνεται συνιστά διαρκή ενοχή, καθώς η παροχή του πωλητή και η αντιπαροχή του αγοραστή κλιμακώνονται στον χρόνο41. Η διαπίστωση, όμως, αυτή ανταποκρίνεται εν μέρει μόνο στην πραγματικότητα. Διαρκής χαρακτηρίζεται μία παροχή, όταν η εκπλήρωσή της γίνεται με συνεχή ενέργεια ή παράλειψη του οφειλέτη. Αντίθετα, παροδική ή στιγμιαία χαρακτηρίζεται εκείνη η παροχή η οποία γίνεται με μία στιγμιαία ή έστω σύντομης διάρκειας πράξη και ενδιαφέρει πρώτιστα για το αποτέλεσμα και όχι για τη διάρκειά της42. Μία παροχή, η οποία από τη φύση της είναι στιγμιαία αλλά τα συμβαλλόμενα μέρη συμφωνούν τη σταδιακή εκπλήρωσή της, όπως λ.χ. η καταβολή του τιμήματος της πώλησης σε δόσεις, παραμένει παροδική, διότι αποφασιστικό κριτήριο είναι ο σκοπός της παροχής και όχι η διάπλασή της από τα συμβαλλόμενα μέρη43. Συνεπώς, η πώληση πράγματος με σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας μέχρι την ολοσχερή εξόφληση του τιμήματος, η καταβολή του οποίου συμφωνήθηκε να πραγματοποιηθεί σε δόσεις, δεν είναι μορφή διαρκούς ενοχής, διότι η παροχή του πωλητή και η αντιπαροχή του αγοραστή δεν συγκεντρώνουν τα χαρακτηριστικά στοιχεία των διαρκών παροχών. Η παροχή του πωλητή, η οποία κατευθύνεται στη μεταβίβαση της κυριότητας του πωλούμενου πράγματος, δεν συνδέεται με τη σταδιακή αποπληρωμή του τιμήματος, με την έννοια ότι η σταδιακή καταβολή του οφειλόμενου τιμήματος δεν συνεπάγεται και τη σταδιακή μεταβίβαση του δικαιώματος της κυριότητας από τον πωλητή στον αγοραστή, αφού η πλήρωση της αίρεσης λειτουργεί αδιαίρετα 44. Εξάλλου, και η αντιπαροχή του αγοραστή δεν μπορεί να χαρακτηριστεί, σύμφωνα με όσα αναφέρθηκαν παραπάνω, ως 41 42 43 44 Έτσι Σχινάς (Ι), στον ΑΚ Γεωργιάδη Σταθόπουλου, άρθρ. 531 αρ. 11 Βλ. Σταθόπουλο (Μ) : Γενικό Ενοχικό Δίκαιο, 2004, 3 αρ. 20, Γεωργιάδη (Αστ) : Ενοχικό Δίκαιο Γενικό Μέρος6, 3 αρ. 13 & 14, Σταθόπουλο (Μ), στον ΑΚ Γεωργιάδη Σταθόπουλου, εισαγ. παρατ. 361 373 αρ. 20 Βλ. Σταθόπουλο (Μ) : ΓενΕνοχΔικ, 3 αρ. 20, ο οποίος κάνει λόγο για συνδυασμό πρόσκαιρης παροχής με ενοχή μεγάλης διάρκειας στην περίπτωση που έχει συμφωνηθεί προθεσμία για την εκπλήρωση, Γεωργιάδη (Αστ) : ΕνοχΔικ ΓενΜερ6, 3 αρ. 13, Σταθόπουλο (Μ), στον ΑΚ Γεωργιάδη Σταθόπουλου, εισαγ. παρατ. 361 373 αρ. 22 Βλ. Μπόσδα (Δ) : Διατήρησις της κυριότητος..., ΕΕΝ 1979, σελ. 17, Κρεμαλή (Κ) : Περί του συμφώνου επιφυλάξεως..., σελ. 35, Γαζή (Α), στην ΕρμΑΚ, 532 αρ. 36, Σακελλαρόπουλο (Α) : Επιφύλαξις, σελ. 369, ΕφΑθ 7925/2002 ΝοΒ 2003/477, ΠρΑθ 2645/1958 ΑρχΝ 1958/334

σελ 13 διαρκής από μόνο το γεγονός ότι τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν διαπλάσει μία (στιγμιαία κατά τον σκοπό της) παροχή σε διαρκή. Ωστόσο, η παρατήρηση ότι η πώληση πράγματος με σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας είναι διαρκής ενοχή είναι ορθή στο μέτρο που αποτυπώνει την οικονομική λειτουργία της45. Ενώ, κάτω από κανονικές συνθήκες η πώληση και η μεταβίβαση θα ολοκληρώνονταν με μία πράξη, δηλαδή ο αγοραστής θα κατέβαλε το τίμημα και ο πωλητής θα προέβαινε στη μεταβίβαση της κυριότητας, στην πώληση με σύμφωνο επιφύλαξης η υποχρέωση του πωλητή για μεταβίβαση της κυριότητας αναβάλλεται μέχρι να ολοκληρωθεί η αποπληρωμή του τιμήματος. Αντίστοιχα, αν τα συμβαλλόμενα μέρη επιλέξουν την υλοποίηση του συμφώνου με τη μορφή της διαλυτικής αίρεσης, η οριστικοποίηση της μεταβίβασης της κυριότητας επέρχεται μόλις ολοκληρωθεί η αποπληρωμή του τιμήματος. Η σπουδαιότητα της παραμέτρου του χρόνου αναδεικνύεται και στην πώληση ακινήτου με σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας. Στο χρονικό διάστημα, που μεσολαβεί από την κατάρτιση του συμφώνου μέχρι την πλήρωση της αίρεσης, τα σύμφωνο μπορεί να διέλθει από το στάδιο της κτηματογράφησης σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου ενώ, ταυτόχρονα, ενδέχεται να υποστεί μία σειρά από αλλοιώσεις, όπως λ.χ. απόσβεση του συμφώνου, εκχώρηση ή παραγραφή της απαίτησης για το τίμημα, που ενδιαφέρουν την κτηματολογική έννομη τάξη. Επιπλέον, δεν αποκλείεται, σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου, να συγκρουστεί το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας με τα τεκμήρια ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών. Τέλος, το γεγονός ότι, είτε ο αγοραστής (σε περίπτωση αναβλητικής αίρεσης), είτε ο πωλητής (σε περίπτωση διαλυτικής αίρεσης), είναι δικαιούχοι υπό αίρεση, καθιστά αναγκαία την έρευνα για την ύπαρξη έννομου συμφέροντος εκ μέρους τους προκειμένου να υποβάλουν δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος, αίτηση διόρθωσης ή ένσταση κατά την κτηματογράφηση ή να επιδιώξουν τη διόρθωση ανακριβών αρχικών εγγραφών ή πρόδηλων σφαλμάτων. IV. Η ΑΡΧΗ ΤΟΥ ΑΝΟΙΚΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ Κατά το άρθρο 2 αρ. 6 του ν. 2664/1998, το Εθνικό κτηματολόγιο διέπεται, μεταξύ άλλων, από την αρχή του α ν ο ι κ τ ο ύ κ τ η μ α τ ο λ ο γ ί ο υ, δηλαδή είναι ένα σύστημα δεκτικό καταχώρισης και πρόσθετων πληροφοριών σε οποιαδήποτε χρονική στιγμή στο μέλλον. Σύμφωνα με την εισηγητική έκθεση του ν. 2664/1998, στόχος του κτηματολογίου εί45 Άλλωστε, ο χαρακτηρισμός μίας παροχής ως πρόσκαιρης ή διαρκούς δεν έχει απόλυτο χαρακτήρα αλλά εξαρτάται από τις ιδιαιτερότητες της συγκεκριμένης σύμβασης σε συνδυασμό με τη βούληση των συμβαλλόμενων μερών βλ. Σταθόπουλο (Μ) : ΓενΕνοχΔικ, 3 αρ. 24

σελ 14 ναι, όχι μόνο η τυπική δημοσιότητα, απλώς ως όρος του ενεργού για την εμπράγματη μεταβολή (sic), αλλά η ουσιαστική δημοσιότητα, η οποία κατατείνει στην προστασία του καλόπιστου τρίτου που εμπιστεύεται τις κτηματολογικές εγγραφές (σημείο Α16.β)46. Η ουσιαστική δημοσιότητα ερείδεται σε δύο άξονες : αφενός στο τεκμήριο ορθότητας των κτηματολογικών εγγραφών και αφετέρου στην ικανοποίηση μέσω της αρχής του ανοικτού κτηματολογίου της ανάγκης καταχώρισης πληροφοριών για τον χαρακτήρα, τη χρήση ή την αξία των ακινήτων47, στοιχείων ιδιαίτερα χρήσιμων για την άσκηση πολιτικής ορθολογικού σχεδιασμού πάνω σε μία σταθερή, εύχρηστη και αξιόπιστη βάση (σημείο Β2 άρθρο 2)48. Αποσπασματικές ρυθμίσεις για την αρχή του ανοικτού κτηματολογίου περιλαμβάνονται σε επιμέρους διατάξεις του ν. 2664/1998. Συγκεκριμένα, το άρθρο 1 2 εδ. β προβλέπει ότι καταχωρίζονται εκείνες οι πρόσθετες πληροφορίες που αποτελούν μέσο για την επίτευξη σκοπών, όπως, ενδεικτικά, η ορθολογική οργάνωση και η ανάπτυξη της χώρας. Εξάλλου, το άρθρο 11 4 εδ. γ του ν. 2664/1998 ορίζει ρητά ότι, μεταξύ των ελάχιστων στοιχείων που πρέπει να καταχωρίζονται στο κτηματολογικό φύλλο, συγκαταλέγονται οι πρόσθετες πληροφορίες του άρθρου 2 1 του ν. 2664/1998 49. Τέλος, το άρθρο 11 του ν. 2664/1998 προβλέπει, τόσο την έκδοση απόφασης του Ο.Κ.Χ.Ε. για τη διάρθρωση του κτηματολογικού φύλλου, όσο και την έκδοση υπουργικής απόφασης για τη ρύθμιση όλων των ειδικότερων ζητημάτων που αφορούν το είδος, τον τρόπο συλλογής και την καταχώριση των πρόσθετων πληροφοριών. Σχετικά έχει εκδοθεί η απόφαση του Δ.Σ. του Ο.Κ.Χ.Ε. 168/3α/17.07.200350, η οποία προβλέπει την εμφάνιση του κτηματολογικού φύλλου και κάνει μία γενικόλογη αναφορά σε ενδεχόμενες πρόσθετες πληροφορίες (άρθρο 1). Μέχρι σήμερα, όμως, δεν έχει εκδοθεί η ΥΑ για τη ρύθμιση όλων των ειδικότερων ζητημάτων, που άπτονται της καταχώρισης των πρόσθετων πληροφοριών. Μπορεί η αρχή του ανοικτού κτηματολογίου να έχει εισαχθεί με το ν. 2664/1998 αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι η ρυθμιστική της εμβέλεια εξαντλείται μόνο σε καθεστώς λει- 46 47 48 49 50 Βλ. ΚΝοΒ 1998, σελ. 2320 Βλ. Αργυρίου (Δ) : Το δίκαιο του Κτηματολογίου3, 2013, σελ. 133 υποσημ. 30 Βλ. Γαζή (Α) : Το κτηματολόγιο και τα κτηματικά βιβλία, ΝοΒ 1992, σελ. 1174 Υποστηρίζεται, πάντως, και η άποψη ότι το τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών δεν καλύπτει τις πρόσθετες πληροφορίες, συνάγοντας επιχείρημα από τη γραμματική διατύπωση του άρθρο 1 2 του ν. 2664/1998 βλ. Χριστοδούλου (Κ) : Δίκαιο Κτηματολογίου Ι, 2013, σελ. 10, Τσολακίδη (Ζ) : Η δημοσιότητα των πράξεων και των δικαιωμάτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο, 2013, σελ. 139 υποσημ. 271 contra Παπαστερίου (Δ) : Κτηματολογικό Δίκαιο, 2013, Γ 15 αρ. 193 Βλ. ΦΕΚ Β 1042/28.07.2003

σελ 15 τουργούντος κτηματολογίου51. Ενδιαφέρει, εξίσου, και το στάδιο της κτηματογράφησης52 με την έννοια ότι κατευθύνει τον σχεδιασμό των κτηματολογικών βιβλίων και, ιδιαίτερα, της ηλεκτρονικής βάσης των κτηματολογικών δεδομένων53, ώστε να συμπεριληφθούν πεδία για τις πρόσθετες πληροφορίες, που ναι μεν αφορούν το ακίνητο αλλά δεν συνιστούν απαραίτητα εγγραπτέο δικαίωμα, με στόχο να δηλωθούν οι σχετικές πληροφορίες κατά τη συλλογή των δηλώσεων και να αποτελέσουν έτσι περιεχόμενο των αντίστοιχων πεδίων των κτηματολογικών φύλλων. V. Η ΔΙΑΡΘΡΩΣΗ ΤΗΣ ΕΡΓΑΣΙΑΣ Ενοψει όλων αυτών, αντικείμενο της εργασίας αποτελεί η μετάβαση του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας από την κτηματογράφηση στο λειτουργούν κτηματολόγιο. Συγκεκριμένα, στην 2, με τίτλο Σύμφωνο επιφύλαξης & κτηματογράφηση, εξετάζεται η πορεία του συμφώνου από την κήρυξη της κτηματογράφησης και την υποβολή αρχικών ή συμπληρωματικών δηλώσεων μέχρι τις αιτήσεις διόρθωσης ή τις ενστάσεις και την περαίωση της διαδικασίας κτηματογράφησης. Στην 3, με τίτλο Σύμφωνο επιφύλαξης & λειτουργούν κτηματολόγιο εξετάζονται ειδικότερα ζητήματα που μπορεί να ανακύψουν σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου, όπως η διόρθωση ανακριβών πρώτων εγγραφών, η λειτουργία των τεκμηρίων των κτηματολογικών εγγραφών και η περαιτέρω μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου σε καλόπιστο τρίτο. 51 52 53 Η αρχή του ανοικτού κτηματολογίου και η δυνατότητα καταχώρησης πρόσθετων πληροφοριών στα κτηματολογικά φύλλα χρησιμοποιήθηκε στο πλαίσιο του λειτουργούντος κτηματολογίου για να καταχωρισθεί σ αυτά το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης των ανοικτών θέσεων θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή και τον ακάλυπτο χώρο οικοδομών βλ. ΜονΠρΘεσ 27524/2009 Αρμ 2009/1858, ΜονΠρΘεσ 4313/2009 Αρμ 2009/1852. Βλ. Κούσουλα (Χ) : Το δίκαιο του κτηματολογίου - Η νομική θεώρηση της κτηματογράφησης (ν. 2308/1995), 2001, σελ. 27 αρ. 68 Βλ. Κιτσαρά (Λ) : Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο, 2001, σελ. 23

σελ 16 2. ΣΥΜΦΩΝΟ ΕΠΙΦΥΛΑΞΗΣ & ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗ Ι. ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΗΡΥΞΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ ΜΕΧΡΙ ΤΟ ΠΕΡΑΣ ΤΗΣ ΣΥΛΛΟΓΗΣ ΔΗΛΩΣΕΩΝ Α. Ο αγοραστής και ο πωλητής ως δικαιούχοι υποβολής εγγραπτέων δικαιωμάτων Κατ άρθρο 2 1 εδ. α του ν. 2308/1995, δικαίωμα υποβολής δήλωσης στο στάδιο της κτηματογράφησης έχει κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που είναι δικαιούχος εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου στα κτηματολογικά βιβλία δικαιώματος. Η αναφορά του νόμου σε δικαιούχους εμπράγματων ή άλλων εγγραπτέων δικαιωμάτων κρίθηκε αρκετά περιοριστική, αφού φαίνεται να αποκλείει τη δυνατότητα του αγοραστή με προσύμφωνο πώλησης να δηλώσει το δικαίωμα κυριότητας του πωλητή ή του ενυπόθηκου δανειστή να δηλώσει την κυριότητα του οφειλέτη ή τρίτου. Έτσι, προτείνεται η διεύρυνση του κύκλου, όσων δικαιούνται να υποβάλουν δήλωση, με την αναγνώριση του σχετικού δικαιώματος σε όλους όσοι έχουν έννομο συμφέρον για να υποβάλουν δήλωση 54. Επιχείρημα υπέρ της διεύρυνσης των προσώπων που δικαιούνται να υποβάλουν δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος αντλείται από τις διατάξεις της ΑΚ 1194 2 55 και των άρθρων 6 1 εδ. α και 7 1 περ. α του ν. 2308/1995 56. Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές, αίτηση διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής ή ένσταση κατά των στοιχείων της ανάρτησης μπορεί να υποβάλει, όχι μόνο όποιος υπέβαλε δήλωση ή επικαλείται την ύπαρξη ίδιου εγγραπτέου δικαιώματος, αλλά και όποιος θεμελιώνει έννομο συμφέρον. Όταν το σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας έχει υλοποιηθεί με τη μορφή αναβλητικής αίρεσης, υποχρεούται καταρχήν να υποβάλει δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος ο πωλητής που διατηρεί την κυριότητα57. Με βάση, όμως, την παραπάνω προσέγγιση του έννομου συμφέροντος, και ο αγοραστής έχει έννομο συμφέρον, χωρίς να είναι αυτός δικαιούχος του εγγραπτέου δικαιώματος, να υποβάλει πλαγιαστικά58 δήλωση για το δικαίωμα του πωλητή, αφού, μετά την αποπληρωμή του τιμήματος και την πλήρωση της 54 55 56 57 58 Βλ. Παπαστερίου (Δ) : ΚτημΔικ, Β 2 αρ. 67, Βλ. Κούσουλα (Χ) : ΔικΚτημ, σελ. 129 αρ. 354 contra Ματθαίου (Π) : Το Εθνικό Κτηματολόγιο Νομικές διαστάσεις, 2000, σελ. 13, σύμφωνα με τον οποίο δικαίωμα υποβολής δήλωσης έχει μόνο ο δικαιούχος του εγγραπτέου δικαιώματος. Βλ. Χριστοδούλου (Κ) : ΔικΚτημ Ι, σελ. 40 Βλ. Κούσουλα (Χ) : ΔικΚτημ, σελ. 129 αρ. 356 Βλ. σημείο 4.1.1.1.2.5 των ερμηνευτικών οδηγιών για την εφαρμογή του ν. 2308/1995 που εξέδωσε το 2000 η νομική υπηρεσία της (τότε) Κτηματολόγιο Α.Ε. Βλ. Κιτσαρά (Λ) : ΠρωτΕγγρ, σελ. 118

σελ 17 αίρεσης, το δικαίωμα κυριότητας του πωλητή θα μεταβιβασθεί αυτοδίκαια και δίχως άλλη διατύπωση σ αυτόν59. Αν το σύμφωνο επιφύλαξης έχει λάβει τη μορφή διαλυτικής αίρεσης, ο αγοραστής δικαιούται αναμφίβολα να υποβάλει δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος για τη (μετακλητή) κυριότητα που έχει αποκτήσει60, αφού η εμπράγματη δικαιοπραξία παράγει άμεσα έννομες συνέπειες και, ως εκ τούτου, υπόκειται σε μεταγραφή ή καταχώριση 61. Αν αμελήσει να το πράξει, έννομο συμφέρον να υποβάλει δήλωση για τη μετακλητή αυτή κυριότητα έχει ο πωλητής, αφού μετά την πλήρωση της διαλυτικής αίρεσης το δικαίωμα της κυριότητας επανακάμπτει στην περιουσία του62. Β. Ο αγοραστής ως φορέας δικαιώματος προσδοκίας Με τον όρο προσδοκία δικαιώματος νοείται εκείνη η νομική κατάσταση του δικαιώματος, στο πλαίσιο της οποίας, ενώ αυτό ακόμη διανύει το μεταβατικό στάδιο της σύστασής του, επιτρέπει την ασφαλή πρόβλεψη ότι θα ολοκληρωθεί και, ταυτόχρονα, κρίνεται άξια νομικής ρύθμισης και προστασίας 63. Ως κριτήρια για την κατάφαση του δικαιώματος προσδοκίας προτείνονται64 η αναγνώριση στο πρόσωπο του φορέα ορισμένων εξουσιών με αντίστοιχη δέσμευση του αντισυμβαλλόμενου, ιδιαίτερα ως προς την εξουσία διάθεσης, και η παρεχόμενη από το νόμο προστασία για το στάδιο αυτό. Η πιθανότητα ολοκλήρωσης του δικαιώματος στηρίζεται στο γεγονός ότι αυτή εντάσσεται στη σφαίρα εξουσίας του αποκτώντος και δεν μπορεί να ματαιωθεί από άλλο πρόσωπο και, κυρίως, τον αντισυμβαλλόμενό του65 προστατεύεται, μάλιστα, με τη διάταξη της ΑΚ 206, αφού ενδεχόμενη μεταβίβαση του δικαιώματος κυριότητας από τον τελευταίο καθίσταται αυτοδίκαια άκυρη μόλις πληρωθεί η αίρεση66. Χαρακτηριστική περίπτωση δικαιώματος προσδοκίας αποτελεί το δικαίωμα προσδοκίας του αγοραστή με σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας για το χρονικό μέχρι την αποπληρωμή του τιμήματος 67. 59 60 61 62 63 64 65 66 67 Έτσι, όταν το Βλ. Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 37 & 41, ΕφΑθ 5714/1994 ΕλλΔνη 1997/931, ΕφΑθ 208/1975 ΝΔικ 1975/324, ΠολΠρΛαρ 141/1972 Αρμ 1972/531, ΠρΘεσ 1437/1967 ΝΔικ 1968/358 Βλ. σημείο 4.1.1.1.2.5 των ερμηνευτικών οδηγιών για την εφαρμογή του ν. 2308/1995 που εξέδωσε το 2000 η νομική υπηρεσία της (τότε) Κτηματολόγιο Α.Ε. Βλ. ΜονΠρΘεσ 27524//2009 Αρμ 2009/1858 Η περίπτωση υποβολής δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος, όσο είναι ηρτημένη διαλυτική αίρεση, διαφέρει από την περίπτωση που η αίρεση είχε πληρωθεί πριν τη συλλογή των δηλώσεων εγγραπτέων δικαιωμάτων. Στην τελευταία περίπτωση, απαιτείται η προσκόμιση της συμβολαιογραφικής πράξης εξόφλησης και άρσης της βλ. 4.2.1 της ΥΑ 15649/31.03.3016 για την έγκριση των τεχνικών προδιαγραφών για τις μελέτες κτηματογράφησης στο υπόλοιπο της χώρας (ΦΕΚ Β 923/05.04.2016). Βλ. Παπαστερίου (Δ) : Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου2, 2009, 16 αρ. 49 Βλ. Λαδά (Π) : Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου Ι, 2007, 11 αρ. 51 Βλ. Λαδά (Π) : ΓενΑρχΑστΔικ Ι, 11 αρ. 54-55 Βλ. Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 21 Βλ. Παντελίδου (Κ) : Γενικές Αρχές Αστικού Δικαίου, 2016, 4 αρ. 36

σελ 18 σύμφωνο επιφύλαξης έχει τη μορφή αναβλητικής αίρεσης, γεννιέται προσδοκία δικαιώματος με φορέα τον αγοραστή, αφού η αναβάθμιση της προσδοκίας δικαιώματος σε κυριότητα εξαρτάται αποκλειστικά από τις δικές τους ενέργειες, δηλαδή την εκπλήρωση της υποχρέωσής του για καταβολή του τιμήματος. Η οικονομική αξία της προσδοκίας δικαιώματος αυξάνεται όσο μειώνεται η απόσταση από τη μετατροπή της σε ολοκληρωμένο δικαίωμα68. Με την έννοια αυτή, η προσδοκία δικαιώματος μπορεί να αποτιμηθεί σε χρήμα, κατάσχεται ως ειδικό περιουσιακό στοιχείο (ΚΠολΔ 1022 επ.) 69 και περιλαμβάνεται στην πτωχευτική περιουσία του αγοραστή κατά την ΠτΚ 22 2. Προστατεύεται με την άσκηση αναγνωριστικής αγωγής, τη λήψη ασφαλιστικών μέτρων ή ειδικές διατάξεις, όπως οι ΑΚ 204, 206, 998, 1095, η ΚΠολΔ 936 1 περ. β ή ΠτΚ 35 1 70. Η αντιμετώπιση της προσδοκίας ως π ρ ο β α θ μ ί δ α ς 7 1 ή ομοούσιου ελάσσονος 7 2 του ολοκληρωμένου δικαιώματος συνεπάγεται και τη δυνατότητα μεταβίβασής της σύμφωνα με τους κανόνες (λ.χ. τύπος, μεταγραφή ή καταχώριση) που απαιτούνται για τη μεταβίβαση του ολοκληρωμένου δικαιώματος73. Στο μέτρο, λοιπόν, που η προσδοκία δικαιώματος του αγοραστή συνιστά προβαθμίδα του δικαιώματος κυριότητας, μεταβιβάζεται όπως αυτό (ΑΚ 1034) και απολαμβάνει προστασίας με ειδικές διατάξεις, αναγνωρίζεται στον αγοραστή με σύμφωνο επιφύλαξης της κυριότητας το δικαίωμα να υποβάλει δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος με αντικείμενο την προσδοκία κτήσης της κυριότητας του ακινήτου74, αφού στηρίζεται σε μεταγεγραμμένη σύμβαση που τελεί υπό αναβλητική αίρεση 75. Επιχείρημα υπέρ της προσέγγισης αυτής παρέχουν τα άρθρα 2 3 εδ. α του ν. 2308/1995 και 12 1 περ. ιστ του ν. 2664/1998 76. Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές, τα δικαιώματα, για τα οποία υπάρχει υποχρέωση υποβολής δήλωσης στο στάδιο της κτηματογράφησης, είναι αυτά στα οποία αφορούν οι καταχωριστέες σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου πράξεις ενώ, μεταξύ των πράξεων 68 69 70 71 72 73 74 75 76 Βλ. Παντελίδου (Κ) : ΓενΑρχΑστΔικ, 4 αρ. 37, Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 35 Βλ. ΜονΠρΖακυνθ 62/2014 ΕφΑΔ 2014/781 Βλ. Παπαστερίου (Δ) : ΓενΑρχΑστΔικ2, 16 αρ. 56, Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 53-58 Έτσι Βλ. Γεωργιάδη (Απ) : Η παραίτηση..., ΧρΙΔ 2014, σελ. 4, ο ίδιος : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 36 Έτσι Φίλιος (Π) : ΕνοχΔικ ΕιδΜερ10, 14 αρ. 90 Βλ. Παντελίδου (Κ) : ΓενΑρχΑστΔικ, 4 αρ. 37, Παπαστερίου (Δ) : ΓενΑρχΑστΔικ2, 16 αρ. 52, Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 40, Τσολακίδη (Ζ) : Ακύρωση δικαιοπραξίας με αντικείμενο ακίνητο και προστασία των τρίτων κατά το σύστημα μεταγραφών και κατά το Εθνικό Κτηματολόγιο, 2003, σελ. 184 Βλ. σημείο 4.1.1.1.2.5 των ερμηνευτικών οδηγιών για την εφαρμογή του ν. 2308/1995 που εξέδωσε το 2000 η νομική υπηρεσία της (τότε) Κτηματολόγιο Α.Ε. Βλ. Παπαστερίου (Δ) : ΚτημΔικ, Α 8 αρ. 183, Κιτσαρά (Λ) : ΠρωτΕγγρ, σελ. 118, Ματθαίου (Π) : ΕθνΚτημ, σελ. 19 Ρητή αναφορά σε δικαιώματα που τελούν υπό αναβλητική αίρεση υπήρχε στο άρθρο 12 4 του ν. 2308/1995 και αφορούσε την είσπραξη του ανταποδοτικού τέλους της κτηματογράφησης. Η διάταξη αυτή προστέθηκε με το άρθρο 1 29 του ν. 3127/2003 αλλά καταργήθηκε με το άρθρο 3 24 του ν. 4164/2013.

σελ 19 που καταχωρίζονται στα κτηματολογικά φύλλα, περιλαμβάνονται, τελικά, όλες οι δικαιοπραξίες που εγγράφονται στα βιβλία των υποθηκοφυλακείων σύμφωνα με τη γενική ρήτρα του άρθρου 12 1 περ. ιστ του ν. 2664/199877. Οι δικαιοπραξίες που τελούν υπό αναβλητική αίρεση μεταγράφονται στα βιβλία μεταγραφών και καταχωρίζονται στα κτηματολογικά φύλλα από την κατάρτισή τους, αφού έχουν συντρέξει όλα τα στοιχεία του πραγματικού τους78. Άλλωστε, περίπτωση προσδοκίας που καταχωρίζεται στα κτηματολογικά φύλλα αποτελεί το δικαίωμα του δικαιούχου από σύμβαση δωρεάς αιτία θανάτου, που μπορεί να καταχωρισθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου πριν την πλήρωση της αίρεσης, δηλαδή τον θάνατο του δωρητή (άρθρο 12 1 περ. α ν. 2664/1998)79. ΙΙ. ΑΠΟ ΤΟ ΠΕΡΑΣ ΤΗΣ ΣΥΛΛΟΓΗΣ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΜΕΧΡΙ ΤΗΝ ΠΕΡΑΙΩΣΗ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ Α. Ομαλή εξέλιξη του συμφώνου επιφύλαξης της κυριότητας 1. Απόσβεση του συμφώνου λόγω αποπληρωμής του τιμήματος Η αποπληρωμή του τιμήματος από τον αγοραστή οδηγεί στην απόσβεση του συμφώνου επιφύλαξης ανεξάρτητα από τη μορφή (αναβλητική ή διαλυτική αίρεση) που του έχουν προσδώσει τα συμβαλλόμενα μέρη. Συγκεκριμένα, η αποπληρωμή του τιμήματος συνεπάγεται την πλήρωση της αναβλητικής αίρεσης, με αποτέλεσμα την αυτοδίκαιη ενδυνάμωση της προσδοκίας του αγοραστή σε δικαίωμα κυριότητας και της κατοχής σε νομή 80, ενώ ενδεχόμενη διάθεση που επιχείρησε στο μεταξύ ο πωλητής καθίσταται αυτοδίκαια άκυρη μετά την πλήρωση της αίρεσης81. Αν το σύμφωνο επιφύλαξης έχει τη μορφή της διαλυτικής αίρεσης, με την ολοσχερή αποπληρωμή του τιμήματος οριστικοποιείται η μεταβίβαση του δικαιώματος της κυριότητας, η οποία παύει στο εξής να είναι μετακλητή. 2. Έννομο συμφέρον για υποβολή συμπληρωματικής δήλωσης Κατά το άρθρο 2 6 εδ. α του ν. 2308/1995, για κάθε μεταβολή που επέρχεται σε εγγραπτέο δικαίωμα, από την υποβολή των αρχικών δηλώσεων μέχρι την ημερομηνία 77 78 79 80 81 Βλ. Χριστοδούλου (Κ) : ΔικΚτημ Ι, σελ. 26 Βλ. Παπαστερίου (Δ) : ΚτημΔικ, Γ 14 αρ. 46, Τσολακίδη (Ζ) : Δημοσιότητα, σελ. 73 Έτσι Κιτσαράς (Λ) : ΠρωτΕγγρ, σελ. 119, ΕφΘεσ 2044/2012 Εφαρμογές Δικαίου Κτηματολογίου, Βιβλιοθήκη Δικαίου Κτηματολογίου 3, 2015, σελ. 109 αρ. 214, ΜονΠρΘεσ 5972/2013 Αρμ 2013/1471 = ΕλλΔνη 2014/239 Βλ. Φίλιο (Π) : ΕνοχΔικ ΕιδΜερ10, 14 αρ. 90, ΕφΑθ 5714/1994 ΕλλΔνη 1997/931, ΕφΑθ 208/1975 ΝΔικ 1975/324, ΠολΠρΛαρ 141/1972 Αρμ 1972/531, ΠρΘεσ 1437/1967 ΝΔικ 1968/358 Βλ. Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 37

σελ 20 έναρξης της ανάρτησης των προσωρινών κτηματολογικών πινάκων 82, υποχρεούται όποιος το αποκτά να υποβάλει (συμπληρωματική) δήλωση. Αλλά, και μετά την έναρξη της ανάρτησης, η μεταγραφή, εγγραφή ή σημείωση κάθε πράξης που απευθύνεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο πρέπει να συνοδεύεται από (μεταγενέστερη αρχική ή συμπληρωματική) δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος (άρθρο 2 6 εδ. ε του ν. 2308/1995)83. Όταν τα συμβαλλόμενα μέρη συμφώνησαν στην προσθήκη διαλυτικής αίρεσης, είτε μόνο στην εμπράγματη84, είτε και στην ενοχική και την εμπράγματη δικαιοπραξία 85, η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης του τιμήματος και άρσης της διαλυτικής αίρεσης αποτελεί πράξη που τροποποιεί την εμπράγματη δικαιοπραξία και, ως τέτοια, μεταγράφεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο86. Άρα, αποτελεί και πράξη που καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο με την έννοια του άρθρου 12 1 περ. α του ν. 2664/1998 87. Ο αγοραστής, του οποίου η κυριότητα παύει να είναι μετακλητή, δικαιούται να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος με σκοπό να ενημερωθεί η κτηματολογική βάση. Στην περίπτωση της αναβλητικής αίρεσης88 ή της διαλυτικής αίρεσης που έχει τεθεί μόνο στην ενοχική σύμβαση της πώλησης 89, η συμβολαιογραφική πράξη εξόφλησης, που συντάσσεται μετά την αποπληρωμή του τιμήματος, δεν τροποποιεί την εμπράγματη δικαιοπραξία και, ως εκ τούτου, δεν μπορεί να μεταγραφεί90 ούτε να καταχωρισθεί στο κτηματολογικό φύλλο με την έννοια του άρθρου 12 1 περ. ιστ του ν. 2664/1998. Ειδικά, όμως, στην περίπτωση της αναβλητικής αίρεσης, η αποπληρωμή του τιμήματος συνδέεται άρρηκτα με την οικονομική αξία της προσδοκίας δικαιώματος. Όπως χαρακτηριστικά υποστηρίζεται91, η οικονομική αξία της προσδοκίας δικαιώματος αυξάνεται όσο μειώνεται η 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 Ο χρονικός αυτός περιορισμός επικρίθηκε ως αδικαιολόγητος, αφού λ.χ. η αναβλητική αίρεση αποπληρωμής του τιμήματος μπορεί να πληρωθεί μετά την πάροδο της προθεσμίας του άρθρου 5 1 του ν. 2308/1995 βλ. Κούσουλα (Χ) : ΔικΚτημ, σελ. 147 αρ. 400, ο οποίος προτείνει τη δυνατότητα υποβολής συμπληρωματικών δηλώσεων μέχρι την ουσιαστική ολοκλήρωση της διαδικασίας της κτηματογράφησης. Η διάταξη του εδ. ε προστέθηκε με το άρθρο 1 7 του ν. 3127/2003 μετριάζοντας τον αδικαιολόγητο περιορισμό της δυνατότητας υποβολής συμπληρωματικών δηλώσεων μέχρι την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών πινάκων Βλ. π.π. 1 ΙΙ Β 1 Βλ. π.π. 1 ΙΙ Β 2 Έτσι Τσολακίδης (Ζ) : Δημοσιότητα, σελ. 73 υποσημ. 108 Το άρθρο 12 1 περ. α του ν. 2664/1998 αναφέρεται μεν σε δικαιοπραξίες με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα, συμπεριλαμβάνονται, όμως, και εκείνες με τις τροποποιούνται καταχωριστέες δικαιοπραξίες και αλλοιώνονται εμπράγματα δικαιώματα βλ. Τσολακίδη (Ζ), Δημοσιότητα, σελ. 72, ΜονΠρΘεσ 27524/2009 Αρμ 2009/1858 Βλ. π.π. 1 ΙΙ Α 1 Βλ. π.π. 1 ΙΙ Β 3 Βλ. Τσολακίδη (Ζ) : Δημοσιότητα, σελ. 73 υποσημ. 108 Βλ. Παντελίδου (Κ) : ΓενΑρχΑστΔικ, 4 αρ. 37, Γεωργιάδη (Απ) : Εξασφάλιση2, 27 αρ. 35