Μεηά ζαξάληα έηε: Τν πξφβιεκα ηεο ζπληαγκαηηθφηεηαο ηεο «λνκηκνπνίεζεο» απζαηξέησλ θαηαζθεπψλ 1

Μεηά ζαξάληα έηε: Τν πξφβιεκα ηεο ζπληαγκαηηθφηεηαο ηεο «λνκηκνπνίεζεο» απζαηξέησλ θαηαζθεπψλ 1 (πξνδεκνζίεπζε απφ ηνλ ηηκεηηθφ επηζηεκνληθφ ηφκν Εήζε Παπαδεκεηξίνπ, ππφ έθδνζε, 2011) Κσλζηαληίλνο Γψγνο Δπίθνπξνο Καζεγεηήο Ννκηθήο Α.Π.Θ. 1. Ζ πξντζηνξία ηεο «λνκηκνπνίεζεο» ησλ απζαίξεησλ θαηαζθεπψλ Ζ ηδέα ηεο «λνκηκνπνίεζεο» ησλ απζαηξέησλ θηηζκάησλ 2, δειαδή ηεο εμαίξεζήο ηνπο απφ ηελ θαηεδάθηζε, θαηφπηλ δήισζεο ηνπ ηδηνθηήηε θαη έλαληη νηθνλνκηθνχ αληαιιάγκαηνο, «ρξεκαηηθήο εηζθνξάο», πνπ ζα εληζρχζεη ηα ηακεία ηνπ θξάηνπο δελ είλαη πιένλ λέα, εθφζνλ εθαξκφζζεθε γηα πξψηε θνξά ζηνλ α.λ. 410/1968 3. Τν λνκνζέηεκα εθείλν πξνέβιεπε ηελ εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε ζπιιήβδελ φισλ ησλ απζαίξεησλ θαηαζθεπψλ εληφο ζρεδίνπ πφιεσο, κε κνλαδηθή εμαίξεζε θηίζκαηα ζε θνηλφρξεζηνπο ρψξνπο, θαη ππφ ηνλ φξν φηη ε θαηαζθεπή δελ ζα έπξεπε λα ζέηεη ζε θίλδπλν ηελ αζθάιεηα ηεο νηθνδνκήο, νχηε λα «απνβαίλεη ππεξκέηξσο εηο βάξνο ηεο πφιεσο» ν ηδηνθηήηεο φθεηιε λα ππνβάιεη ζρεηηθή δήισζε ζηελ νηθνλνκηθή εθνξία εληφο εμάκελεο πξνζεζκίαο, ε νπνία παξαηάζεθε δηαδνρηθά ηνπιάρηζηνλ γηα 11 ρξφληα (!) 4, ε δε εηζθνξά ππνινγηδφηαλ ζε πνζνζηφ επί ηνηο εθαηφ ηεο αμίαο ηνπ θηίζκαηνο. Πξηλ παξέιζεη δεθαεηία, αθνινχζεζε ν λνκνζέηεο ηνπ άξζξνπ 1 λ. 720/1977, ν νπνίνο επίζεο πξνέβιεςε ηε γεληθή εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε απζαηξέησλ εληφο - αιιά θαη εθηφο απηή ηε θνξά- ζρεδίνπ θαη πάιη θαηφπηλ ζρεηηθήο δήισζεο ζηελ αξκφδηα πνιενδνκηθή ππεξεζία θαη έλαληη νηθνλνκηθήο εηζθνξάο, ε νπνία πξνζδηνξηδφηαλ ζε νξηζκέλν πνζφ αλά η.κ., θιηκαθσηά απμαλφκελε αλάινγα κε ην κέγεζνο ηνπ απζαηξέηνπ. Πέξαλ ησλ θηηζκάησλ ζε θνηλφρξεζηνπο ρψξνπο, δελ 1 Πξνδεκνζίεπζε απφ ηνλ Τηκεηηθφ Τφκν Εήζε Παπαδεκεηξίνπ. 2 Γηα ηελ ηζηνξία ηεο απζαίξεηεο δφκεζεο ζηελ Διιάδα θαη ηεο λνκηθήο ηεο αληηκεηψπηζεο βι. Γ. Χξηζηνθηιφπνπινπ, Τν δίθαην ηεο δφκεζεο, η. Β, Απζαίξεηε δφκεζε, Π.Ν. Σάθθνπιαο, 1999, ζ. 18 επ., Α. Σδίθα-Χαηδνπνχινπ, Πνιενδνκηθφ δίθαην, Δζληθφ Μεηζφβην Πνιπηερλείν 1998, ζ. 176 επ. 3 ΦΔΚ Α 110. 4 Τνπιάρηζηνλ κέρξη ηνλ Ηνχιην 1979 βι. άξζξν 8 λ. 651/1977, ΦΔΚ Α 207. 1

πεξηειήθζεζαλ ζηελ επλντθή ξχζκηζε ηνπ λφκνπ απηνχ απζαίξεηα πνπ είραλ θηηζηεί ζηνλ αηγηαιφ ή ηελ παξαιία, ζε αξραηνινγηθνχο ρψξνπο, ζε δεκφζηα θηήκαηα, ζε δαζηθέο ή αλαδαζσηέεο εθηάζεηο, θαζψο θαη ζηηο δψλεο αζθαιείαο ησλ δηεζλψλ, εζληθψλ, επαξρηαθψλ θαη Γεκνηηθψλ ή Κνηλνηηθψλ νδψλ. Ζ απηφκαηε, βάζεη απιήο δήισζεο ηνπ ηδηνθηήηε, εμαίξεζε φισλ ησλ απζαηξέησλ απφ ηελ θαηεδάθηζε ζχκθσλα κε ηνλ λ. 720/1977, θξίζεθε σο αληηζπληαγκαηηθή απφ ηελ Οινκέιεηα ηνπ Σπκβνπιίνπ ηεο Δπηθξαηείαο 5, ζε κία απφθαζε ηνπ έηνπο 1980 πνπ ζπληζηά έλα απφ ηα ζεκεία αθεηεξίαο ηεο πεξηβαιινληηθήο λνκνινγίαο ηνπ δηθαζηεξίνπ θαη ζέηεη έσο ζήκεξα ην ζπληαγκαηηθφ πιαίζην ηνπ πξνβιήκαηνο ηεο απζαίξεηεο δφκεζεο ζηελ Διιάδα. Ζ πξνζπάζεηα ηνπ λ. 1337/1983 λα ζέζεη ζε λέεο βάζεηο ην ειιεληθφ πνιενδνκηθφ δίθαην, ζπλνδεχηεθε θαη απφ εθηεηακέλεο ξπζκίζεηο σο πξνο ηελ ηχρε ησλ απζαηξέησλ 6. Πέξα απφ δηαηάμεηο πνπ πξνέβιεςαλ πξνλνκηαθέο δπλαηφηεηεο πνιενδφκεζεο ήδε ππθλνδνκεκέλσλ πεξηνρψλ, ν λ. 1337/1983 εηζήγαγε εθ λένπ ξπζκίζεηο γηα ηε λνκηκνπνίεζε κεκνλσκέλσλ απζαίξεησλ θαηαζθεπψλ, απνθεχγνληαο πάλησο ηελ απηφκαηε θαη γεληθή εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε πνπ είρε πξνβιέςεη ν λ. 720/1977. Δηδηθφηεξα, ν λφκνο δηέθξηλε κεηαμχ λέσλ θαη παιαηψλ απζαηξέησλ, ήηνη εθείλσλ πνπ αλεγέξζεθαλ πξν θαη κεηά ηελ 31.1.1983, πξνέβιεςε δε γηα ηα παιαηά ηε γεληθή αλαζηνιή θαηεδάθηζεο, ππφ ηνλ φξν ηεο εκπξφζεζκεο ππνβνιήο ζρεηηθήο δήισζεο, ε νπνία ζπλνδεπφηαλ απφ εηζθνξά χςνπο 10% ηεο αμίαο ηνπ απζαηξέηνπ, θαη ππφ ηελ επηθχιαμε ηεο πξνζηαζίαο ησλ επαίζζεησλ πεξηνρψλ πνπ ζέιεζε λα πξνζηαηεχζεη ήδε ν λνκνζέηεο ηνπ λ. 720/1977. Ζ απηφκαηε αλαζηνιή δηαξθεί κέρξη ηελ νξηζηηθή θξίζε ηεο δηνίθεζεο πεξί ηεο θαηεδάθηζεο ή κε ηνπ απζαηξέηνπ. Ωο αζθαιηζηηθή δηθιείδα ν λ. 1337/ 1983 πξνέβιεςε δπλαηφηεηα εμαίξεζεο απφ ηελ επεξγεηηθή ξχζκηζε πξνθεηκέλνπ γηα κεκνλσκέλα απζαίξεηα ή γηα νιφθιεξεο πεξηνρέο, φηαλ ε απζαίξεηε δφκεζε δεκηνπξγνχζε θηλδχλνπο αζθάιεηαο, ή ζα απέβαηλε ζε βάξνο ηνπ πνιηηηζηηθνχ ή θπζηθνχ πεξηβάιινληνο ηεο πφιεο ή ηνπ νηθηζκνχ ή ζηνηρείνπ ηεο πφιεο ή ηνπ νηθηζκνχ κε ηδηάδνπζα ζεκαζία. Δπηπιένλ, ην 5 ΣηΔ Οινκ. 1876/1980, ΤνΣ 1980, ζ. 649 επ. κε παξαηεξήζεηο Β. Ρψηε, ΤνΣ 1980, ζ. 640 επ. Σην ζπκπέξαζκα ηεο αληηζπληαγκαηηθφηεηαο ηεο ξχζκηζεο ηνπ άξζξνπ 1 λ. 720/1977 θαηέιεμαλ ήδε ε παξαπεκπηηθή ΣηΔ 247/1980, ΤνΣ 1980, ζ. 653, θαζψο θαη ην ΠΔ ΣηΔ 585/1978 ζρεηηθά κε ην ηειεπηαίν βι. Ν. Παπαζπχξνπ, Ζ λνκηκνπνίεζε ηεο απζαηξεζίαο: Σπληαγκαηηθά φξηα θαη δηθνλνκηθέο πεξηπινθέο, ΔθΓΓ 2007, ζ. 610 επ. (613). 6 Γηα κηα ζπλνιηθή απνηίκεζε ησλ ξπζκίζεσλ ηνπ λ. 1337/1983 γηα ηελ απζαίξεηε δφκεζε βι.. Ρίδνπ, Τν πνιενδνκηθφ δίθαην ηεο Βεληδειηθήο πεξηφδνπ θαη ε ζχγρξνλε κεηάιιαμή ηνπ, ΠεξΓηθ 2006, ζ. 194 επ. (198), ν νπνίνο αζθεί έληνλε θξηηηθή, ζεκεηψλνληαο φηη «πξφθεηηαη πεξί ηεο πην επηκειεκέλεο επηρεηξήζεσο γηα λνκηκνπνίεζε απζαηξέησλ κεγάιεο εθηάζεσο». 2

άξζξν 16 ηνπ λ. 1337/1983 ζα κπνξνχζε ελδερνκέλσο λα επηηξέπεη ηελ νξηζηηθή εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε απζαηξέησλ πνπ θηίζηεθαλ θαη ζε εθηφο ζρεδίνπ πεξηνρέο, εάλ ε δηνξζσηηθή εξκελεία ηεο λνκνινγίαο ηνπ ΣηΔ δελ θαηέιεγε ζην ζπκπέξαζκα φηη ε ξχζκηζε πξνυπνζέηεη φηη ε νηθεία πεξηνρή έρεη εληαρζεί ζε πνιενδνκηθφ ζρέδην 7. Καηαιεθηηθφ ζεκείν ηεο δηαδηθαζίαο «λνκηκνπνίεζεο» ησλ παιαηψλ απζαηξέησλ ζηε ζπζηεκαηηθή ηνπ λ. 1337/1983 απνηεινχζε ε απφθαζε ηνπ λνκάξρε πεξί νξηζηηθήο ή κε εμαίξεζεο ηνπ απζαηξέηνπ απφ ηελ θαηεδάθηζε. Ζ αξκνδηφηεηα νξηζηηθήο εμαίξεζεο ηνπ απζαηξέηνπ απφ ηελ θαηεδάθηζε δνκείηαη απφ ηνλ λνκνζέηε σο νπζηαζηηθή θξίζε ηεο δηνίθεζεο, ε νπνία ρνξεγεί ηελ εμαίξεζε κφλνλ εάλ εθηηκήζεη, ζχκθσλα κε ην άξζξν 16 παξ. 1 λ. 1337/1983, φηη (ζσξεπηηθά): α) ε θαηαζθεπή δελ παξαβιάπηεη ππέξκεηξα ηελ πφιε ή ηνλ νηθηζκφ ή ζηνηρείν απηψλ πνπ έρεη ηδηάδνπζα ζεκαζία, κε ζεκαληηθή ππέξβαζε ηνπ ζπληειεζηή δφκεζεο θαη ησλ αθάιππησλ ρψξσλ ή κε αχμεζε ηνπ χςνπο, β) δελ παξαβιάπηεη ην άκεζν ή επξχηεξν πεξηβάιινλ γεληθά ή κε ηελ εηδηθή ρξήζε πνπ έρεη θαη γ) δελ είλαη επηθίλδπλε απφ ζηαηηθή άπνςε. Οη ξπζκίζεηο απηέο ζπκπιεξψζεθαλ απφ δηαηάμεηο ηνπ λ. 1512/1985 8, νη νπνίεο πξνέβιεςαλ θαηαξράο ηελ ππφ φξνπο δπλαηφηεηα εμαίξεζεο απφ ηελ θαηεδάθηζε θαη λέσλ θαηαζθεπψλ πνπ ελέρνπλ «κηθξέο παξαβάζεηο» (άξζξν 9 παξ. 8), δπλαηφηεηα ε νπνία πξνβιεπφηαλ θαη ζην άξζξν 124 παξ. 3 ηνπ ΓΟΚ/1973 9. Πεξαηηέξσ, ην άξζξν 8 παξ. 7 λ. 1512/1985 πξφζζεζε ζην άξζξν 15 λ. 1337/1983 εδάθην πνπ πξνέβιεπε ηελ αλαζηνιή θαηεδάθηζεο θηηζκάησλ πνπ αλεγείξνληαη κε νηθνδνκηθή άδεηα, ε νπνία αξγφηεξα αλαθιήζεθε, είρε φκσο εθδνζεί κεηά απφ έιεγρν ηεο αξκφδηαο πνιενδνκηθήο αξρήο, εθηφο αλ ε αλάθιεζε νθείιεηαη ζε αλαιεζή ζηνηρεία ή ζε αλαθξηβείο απνηππψζεηο ηεο ππάξρνπζαο πξαγκαηηθήο θαηάζηαζεο πνπ είρε ππνβάιεη ν επσθεινχκελνο ηδηψηεο ε ελ ιφγσ αλαζηνιή δηαξθεί θαηά ηε δηάηαμε κέρξηο φηνπ θξηζεί πεξί ηεο νξηζηηθήο δηαηήξεζεο ηνπ θηίζκαηνο κε απφθαζε ηνπ νηθείνπ λνκάξρε. Ζ ελ ιφγσ δηάηαμε αθνινπζεί αλάινγεο πξνβιέςεηο ησλ άξζξσλ 9 παξ. 3 λ. 720/1977 θαη 124 παξ. 5 ΓΟΚ/1973, νη νπνίεο αθνξνχζαλ ηελ νξηζηηθή εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε θηηζκάησλ κε νηθνδνκηθή άδεηα πνπ είρε εθδνζεί κέρξη ηε δεκνζίεπζε ησλ λφκσλ απηψλ. Αλ θαη ε δηαηχπσζε ηεο ξχζκηζεο δελ πεξηφξηδε ην πεδίν εθαξκνγήο ηεο ζηα απζαίξεηα πνπ θαηαζθεπάζζεθαλ πξηλ απφ ηε ζέζε ζε ηζρχ 7 Βι. ΣηΔ 3610/2007, 3356/2005, 3777/2004. 8 ΦΔΚ Α 4. 9 Ν.Γ. 8/1973, ΦΔΚ Α 124. 3

ηνπ λφκνπ 1337/1983, επηρεηξεκαηνινγψληαο βάζεη ηεο ζέζεο ηεο δηάηαμεο ζηνλ ελ ιφγσ λφκν, ε λνκνινγία ηνπ ΣηΔ πνπ ηειηθψο επηθξάηεζε πεξηφξηζε ηελ ηζρχ ηεο ξχζκηζεο ζηα παιαηά απζαίξεηα, δειαδή εθείλα πνπ αλεγέξζεθαλ πξηλ ηελ 31.1.1983 10. Σηα ρξφληα πνπ αθνινχζεζαλ, ν λνκνζέηεο δελ έπαπζε λα επηδηψθεη δηαθξηηηθφηεξα ίζσο- ηελ εμνκάιπλζε ηεο θαηάζηαζεο ησλ απζαίξεησλ θαηαζθεπψλ. Καηά ηελ δεθαεηία ηνπ 1990 ε πξνζπάζεηα λνκηκνπνίεζεο ησλ απζαηξέησλ επηθεληξψζεθε ζηηο εθηφο ζρεδίνπ πεξηνρέο, φπνπ ε απζαίξεηε δφκεζε εμππεξεηεί θπξίσο αλάγθεο δεχηεξεο θαηνηθίαο. Με Πξνεδξηθφ Γηάηαγκα επηδηψρζεθε ε ηαρχξξπζκε «άκεζε πνιενδνκηθή νξγάλσζε» πεξηνρψλ δεχηεξεο θαηνηθίαο πνπ βξίζθνληαλ ζε Εψλεο Οηθηζηηθνχ Διέγρνπ κέζσ νκψλπκσλ ζρεδίσλ (Σρεδίσλ Άκεζεο Πνιενδνκηθήο Οξγάλσζεο, «Σ.Α.Π.Ο.»), ζηα νπνία νη ξπκνηνκηθέο γξακκέο θαζνξίδνληαλ απφ ηα «πινπνηεκέλα φξηα ησλ ηδηνθηεζηψλ» κε πξφζσπν ζηνπο ρψξνπο, ηνπο νπνίνπο νη ηδηνθηήηεο είραλ νηθεηνζειψο θαηαζηήζεη θνηλνρξήζηνπο. Σηηο πεξηνρέο πνπ ππέθεηλην ζε άκεζε πνιενδνκηθή νξγάλσζε πξνβιέθζεθε κάιηζηα ππφ φξνπο ε έθδνζε νηθνδνκηθήο άδεηαο πξηλ απφ ηελ θχξσζε ηεο ζρεηηθήο πξάμεο εθαξκνγήο. Ζ πξνζπάζεηα εθείλε απέηπρε, θαζψο ην ΣηΔ έθξηλε ηελ επηρεηξεζείζα ξχζκηζε σο αληίζεηε ζην Σχληαγκα 11 θαίλεηαη πάλησο φηη ε δηνίθεζε ζπλέρηζε λα πξνζπαζεί λα επηηχρεη ηε λνκηκνπνίεζε ησλ απζαηξέησλ ζηηο πεξηνρέο εθηφο ζρεδίνπ κε πνιενδνκηθέο κειέηεο νη νπνίεο δελ δηακνξθψλνληαη κε επηζηεκνληθά-πνιενδνκηθά θξηηήξηα, αιιά ξπκνπιθνχληαη απφ ηελ πθηζηάκελε απζαίξεηε δφκεζε 12. Αθνινχζσο, ν λνκνζέηεο ηνπ άξζξνπ 8 παξ. 5 λ. 3044/2002 13 ζέιεζε λα επεθηείλεη ηελ θαη άξζξνλ 8 παξ. 7 λ. 1512/1985 δπλαηφηεηα εμαίξεζεο απζαηξέησλ, ηα νπνία θαηαζθεπάζζεθαλ βάζεη άδεηαο πνπ εθδφζεθε κεηά απφ έιεγρν ηεο αξκφδηαο πνιενδνκηθήο αξρήο θαη κεηαγελέζηεξα αλαθιήζεθε, θαη ζηα λέα απζαίξεηα, ήηνη 10 ΣηΔ 1543/2007, ΓηΓηθ 20 (2008), ζ. 1224, ΣηΔ 2565/2004, 2580/2001, 4291/1999, 3210/1998. Αληίζεηα φκσο ΣηΔ 3925/1997, 3105/1990, θαηά ηηο νπνίεο ε ελ ιφγσ δηάηαμε αθνξά ηφζν ηα παιαηά, φζν θαη ηα λέα απζαίξεηα. 11 ΣηΔ Πξαθηηθφ δηαζθέςεσο 92/1993, Νφκνο θαη Φχζε 1994, ζ. 504, ΣηΔ ΠΔ 621/1993, Νφκνο θαη Φχζε 1994, ζ. 525 επ., ΣηΔ ΠΔ 587/1993, ΔιιΓλε 1994, ζ. 205 =Νφκνο θαη Φχζε 1994, ζ. 514, ΣηΔ ΠΔ 498/1993, ΔΓΓΓ 1993, ζ. 372=ΔιιΓλε 1994, ζ. 201. Γηα ηελ πξνβιεκαηηθή ηεο «άκεζεο πνιενδνκηθήο νξγάλσζεο» βι. Κ. Μελνπδάθνπ, Ζ αξρή θαη ην ηέινο ηεο άκεζεο πνιενδφκεζεο, Νφκνο θαη Φχζε 1994, ζ. 399 επ., Γ. Χξηζηνθηιφπνπινπ, Πνιενδφκεζε πεξηνρψλ δεχηεξεο θαηνηθίαο, Νφκνο θαη Φχζε 1994, ζ. 413 επ. 12 Βι. Π.Μ. Δπζηξαηίνπ, Ζ αλαίξεζε ηνπ ζρεδίνπ πφιεσο ζηελ ειιεληθή δηνηθεηηθή πξαθηηθή, (Σεπηέκβξηνο 2003), www.nomosphysis.org.gr, κε ηα εθεί παξαπεκπφκελα πνιπάξηζκα ζρεηηθά Πξαθηηθά Δπεμεξγαζίαο ΣηΔ. 13 ΦΔΚ Α 197. 4

εθείλα πνπ θαηαζθεπάζζεθαλ κεηά ηελ 31.1.1983. Πξφζθαηε απφθαζε ηνπ Δ Τκήκαηνο θξίλεη ηε δηάηαμε απηή σο αληηζπληαγκαηηθή θαη παξαπέκπεη ην δήηεκα ζηελ Οινκέιεηα ηνπ Γηθαζηεξίνπ 14. Αμηνζεκείσηε ηέινο είλαη ε επλντθή γηα ηνπο ηδηνθηήηεο απζαηξέησλ ξχζκηζε ηνπ άξζξνπ 9 παξ. 6 λ. 3212/2003 15, ε νπνία επέηξεςε πιένλ, ππφ νξηζκέλεο πξνυπνζέζεηο, ηε ζχλδεζε ησλ απζαηξέησλ κε ηα δίθηπα ειεθηξηθήο ελέξγεηαο θαη πδάησλ 16. 2. Ζ ζεκαζία ηεο νηθνδνκηθήο άδεηαο θαη ε έλλνηα ηνπ απζαηξέηνπ Σην επίθεληξν ηεο έλλνηαο ηεο απζαίξεηεο θαηαζθεπήο θαη ηεο λνκηθήο ηεο κεηαρείξηζεο βξίζθεηαη ε νηθνδνκηθή άδεηα, άιισο «άδεηα δφκεζεο» θαηά ηελ νξνινγία ηνπ (θαηαξγεζέληνο) άξζξνπ 1 λ. 3212/2003 17. Πξφθεηηαη γηα κηα δηνηθεηηθή πξάμε, ε νπνία εθδίδεηαη θαηά δεζκία αξκνδηφηεηα 18, θαη ε νπνία επηηξέπεη ηηο εξγαζίεο δφκεζεο πνπ πεξηγξάθνληαη ζηα ζρέδηα θαη ηηο κειέηεο πνπ ηε ζπλνδεχνπλ θαη θξίζεθαλ απφ ηε δηνίθεζε φηη πιεξνχλ ηηο απαηηήζεηο ησλ ηζρπνπζψλ δηαηάμεσλ δεκνζίνπ δηθαίνπ 19. Ζ νηθνδνκηθή άδεηα πεξηιακβάλεη θαηαξράο ηε δηαπίζησζε φηη νη εξγαζίεο πνπ πεξηγξάθνληαη ζηα ζπλνδεπηηθά ηεο αίηεζεο ηνπ ελδηαθεξφκελνπ ζηνηρεία αληαπνθξίλνληαη πξνο ηνπο θαλφλεο ηφζν ηνπ πνιενδνκηθνχ, φζν θαη ηνπ νηθνδνκηθνχ δηθαίνπ γη απηφλ ηνλ ιφγν, φπσο επηζεκαίλεηαη ζπλαθψο, ε νηθνδνκηθή άδεηα απνηειεί ζεκείν δηαζηαχξσζεο ηνπ πνιενδνκηθνχ κε ην νηθνδνκηθφ δίθαην 20. Απνηειεί πάλησο ελδηαθέξνπζα ηδηαηηεξφηεηα ηνπ ειιεληθνχ δηθαίνπ φηη ζηελ νηθνδνκηθή άδεηα δηαπηζηψλεηαη θαη ε θαηαβνιή ηεο ακνηβήο ησλ κεραληθψλ θαη ησλ πάζεο θχζεσο θφξσλ θαη εηζθνξψλ. Τν θχξην πεξηερφκελν ηεο νηθνδνκηθήο άδεηαο δελ είλαη φκσο ην βεβαησηηθφ, αιιά ην δηαπιαζηηθφ, θαζψο επηηξέπεη λα πξαγκαηνπνηεζνχλ νη εξγαζίεο πνπ θξίζεθαλ σο λφκηκεο. 14 ΣηΔ 3610/2007. Γηα ηε ζπληαγκαηηθφηεηα ηεο ξχζκηζεο ακθηβάιιεη θαη ε Αγγ. Μίληδηα, Απζαίξεηε δφκεζε. Δξκελεπηηθνί πξνβιεκαηηζκνί ζην πιαίζην ησλ δηαηάμεσλ γηα ηελ λνκηκνπνίεζε ησλ απζαίξεησλ θαηαζθεπψλ, ΓηΓηθ 20 (2008), ζ. 1 επ. (9). 15 ΦΔΚ Α 308. 16 Βι. ζπλαθψο ηηο θξηηηθέο παξαηεξήζεηο ηνπ Ρίδνπ, ΠεξΓηθ 2006, ζ. 199. 17 Τα άξζξα 1, 2, 3, 4 θαη 23 παξ. 1 λ. 3212/2003, πνπ αλαθέξνληαη ζηελ νηθνδνκηθή άδεηα νπδέπνηε εθαξκφζηεθαλ θαη θαηαξγήζεθαλ κε ην άξζξν 22 λ. 3399/2005, ΦΔΚ Α 205. 18 Πάγηα λνκνινγία: ΣηΔ 2840/2008, 1401/2001, 2563/2000, 4865/1995, θ.ά. Απφ ηε ζεσξία θνπξήο, Φσξνηαμηθφ θαη πνιενδνκηθφ δίθαην, Θεζζαινλίθε 1991, ζ. 190. Γ. Χξηζηνθηιφπνπινο, Τν δίθαην ηεο δφκεζεο, ηφκνο Α, Άδεηα νηθνδνκήο, Π.Ν. Σάθθνπιαο, 1998, ζ. 42. 19 Βι. ηνλ ηζρχνληα νξηζκφ ηνπ άξζξνπ 1 Π.Γ./ηνο ηεο 8/13.7.1993, ΦΔΚ Γ 795. 20 θνπξήο, Φσξνηαμηθφ θαη πνιενδνκηθφ δίθαην, ζ. 190. 5

Μέζσ ηεο νηθνδνκηθήο άδεηαο ν λνκνζέηεο επηβάιιεη ζηε δφκεζε απζηεξφ πξνιεπηηθφ έιεγρν λνκηκφηεηαο 21, ν νπνίνο απνζθνπεί ζηελ απνθπγή θηλδχλσλ, πξσηίζησο γηα ην ελ γέλεη θνηλσληθφ ζχλνιν, αιιά θαη εηδηθφηεξα γηα ηνπο ελνίθνπο θαη ρξήζηεο ηεο νηθνδνκήο: Καη ελψ παιαηφηεξα δέζπνδαλ θίλδπλνη πνπ ζρεηίδνληαλ κε ηε ζηαηηθφηεηα θαη ηελ πγηεηλή ηεο θαηαζθεπήο, ζην επίθεληξν βξίζθεηαη πιένλ ε δηαζθάιηζε δσηηθψλ ζπκθεξφλησλ ηνπ θνηλσληθνχ ζπλφινπ ζε ζρέζε κε ηνπο φξνπο δηαβίσζεο ηνπ αζηηθνχ πιεζπζκνχ θαη ηελ πξνζηαζία ησλ πεξηβαιινληηθψλ πφξσλ. Έηζη, ε νηθνδνκηθή άδεηα απνηειεί κηα δηνηθεηηθή πξάμε κε έληνλα ραξαθηεξηζηηθά δεκφζηαο ηάμεο 22, ε δε θαηαζθεπή ελφο θηίζκαηνο ρσξίο νηθνδνκηθή άδεηα ελέρεη έλα αδηεπθξίληζην δπλακηθφ θηλδχλνπ, αλεμαξηήησο ηεο νπζηαζηηθήο ηνπ λνκηκφηεηαο, θαζψο δελ έρνπλ ειεγρζεί εθ ησλ πξνηέξσλ ηα ραξαθηεξηζηηθά ηνπ έξγνπ θαη νη ζπλέπεηέο ηνπ ζην νηθηζηηθφ θαη θπζηθφ πεξηβάιινλ. Σην πιαίζην απηφ είλαη ινηπφλ θαηαλνεηφ γηαηί ην άξζξν 22 παξ. 3 ηζρχνληνο ΓΟΚ (λ. 1577/1985) αληηκεησπίδεη σο απζαίξεην νπνηνδήπνηε θηίζκα ζηεξείηαη νηθνδνκηθήο άδεηαο (ή θαηαζθεπάζζεθε θαζ ππέξβαζή ηεο), αθφκε θαη αλ νη νηθνδνκηθέο εξγαζίεο πιεξνχλ ηνπο νπζηαζηηθνχο φξνπο ηνπ λφκνπ θαη ζα κπνξνχζαλ λα αδεηνδνηεζνχλ ελ πξνθεηκέλσ νκηινχκε γηα θαηαζθεπέο πνπ είλαη γηα ηππηθνχο ιφγνπο απζαίξεηεο. Αληηζέησο, απφ νπζηαζηηθή άπνςε απζαίξεηεο είλαη νη νηθνδνκηθέο εξγαζίεο, νη νπνίεο παξαβηάδνπλ ηηο ηζρχνπζεο δηαηάμεηο πνιενδνκηθνχ θαη νηθνδνκηθνχ δηθαίνπ 23, φπσο πξνθχπηεη δε απφ ην άξζξν 22 παξ. 3 εδ. α) ΓΟΚ νη ελ ιφγσ εξγαζίεο ππάγνληαη ζην λνκηθφ θαζεζηψο ησλ απζαηξέησλ, αθφκε θαη εάλ έρεη εθδνζεί γη απηέο νηθνδνκηθή άδεηα 24, ε νπνία ελδερνκέλσο αξγφηεξα αλαθιήζεθε. Ηδίσο απζαίξεηα είλαη ηα θηίζκαηα ησλ νπνίσλ ε νηθνδνκηθή άδεηα αθπξψζεθε απφ ηα αξκφδηα δηνηθεηηθά δηθαζηήξηα 25. Δάλ ζηα απζαίξεηα ηεο πξψηεο θαηεγνξίαο ε παξάιεηςε ηνπ πξνιεπηηθνχ ειέγρνπ λνκηκφηεηαο παξάγεη ζε αθεξεκέλν κφλνλ επίπεδν θηλδχλνπο, νη νπνίνη αίξνληαη φηαλ ην απφ ηππηθή αιιά 21 Βι. Α. Σάρνπ, Απζαίξεηα θηίζκαηα πξν ηνπ έηνπο 1980 Ννκηκνπνίεζε (ΓΟΚ, άξζξν 22 3) ΠΓ 267/1998- Δθαξκνζηέν δίθαην γηα ηελ εθηίκεζε ηεο αμίαο θαη ηνλ θαζνξηζκφ ηνπ χςνπο ησλ πξνζηίκσλ, Τν ΠΓ 3/8.9.1983, Αξκ 2003, ζ. 151 επ. (154). 22 Βι. ζρεηηθά Δπ. Κνπηνχπα-Ρεγθάθνπ, Γίθαην ηνπ Πεξηβάιινληνο, 2 ε έθδ. 2007, ζ. 75, ε νπνία παξαηεξεί φηη ε δηνηθεηηθή άδεηα απνηειεί ραξαθηεξηζηηθφ ζηνηρείν ηνπ δηθαίνπ ηεο δεκφζηαο ηάμεο, απφ ην νπνίν πξνέξρεηαη θαη ην ελ επξεία ελλνία δίθαην πξνζηαζίαο ηνπ πεξηβάιινληνο. 23 Γηα ηε δηάθξηζε ησλ απζαηξέησλ αλάινγα κε ηελ ηππηθή ή νπζηαζηηθή παξαλνκία βι. Μίληδηα, ΓηΓηθ 20 (2008), ζ. 3, Β. θνπξή, Φσξνηαμηθφ θαη πνιενδνκηθφ δίθαην, ζ. 214 επ., Σάρν, Αξκ 2003, ζ. 155. 24 θνπξήο, Φσξνηαμηθφ θαη πνιενδνκηθφ δίθαην, ζ. 215 επ., Χξηζηνθηιφπνπινο, Τν δίθαην ηεο δφκεζεο, η. Β, Απζαίξεηε δφκεζε, ζ. 37, 40. 25 ΣηΔ 3058/1996. 6

φρη απφ νπζηαζηηθή- άπνςε απζαίξεην θηίζκα ππαρζεί ζηε δηαδηθαζία ηνπ δηνηθεηηθνχ ειέγρνπ, ηα απζαίξεηα κε ηελ νπζηαζηηθή έλλνηα ζπλεπάγνληαη επζέσο πξνζβνιή ησλ πεξηβαιινληηθψλ θαη άιισλ αγαζψλ, ηα νπνία πξνζηαηεχνπλ νη δηαηάμεηο πνπ παξαβηάδνληαη κε ηελ αλέγεξζή ηνπο. Γη απηφλ ην ιφγν, ην άξζξν 22 παξ. 3 εδ. β) ΓΟΚ θαζηζηά δπλαηή ηελ νξηζηηθή εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε κφλν ησλ απφ ηππηθή άπνςε απζαηξέησλ θηηζκάησλ, εθφζνλ ηνπο δνζεί νηθνδνκηθή άδεηα, έζησ θαη εθ ησλ πζηέξσλ 26 : Σηα ηππηθψο κελ απζαίξεηα, αιιά απφ ηελ άπνςε ηνπ νπζηαζηηθνχ δηθαίνπ λφκηκα θηίζκαηα, ε δηαηήξεζε ηεο θαηαζθεπήο δελ πιήηηεη ηα αγαζά πνπ πξνζηαηεχεη ην πνιενδνκηθφ δίθαην. Αληηζέησο, ηα απφ νπζηαζηηθή άπνςε απζαίξεηα θηίζκαηα είλαη θαηαξρήλ θαηεδαθηζηέα πξφθεηηαη γηα έλαλ γεληθφ θαλφλα ν νπνίνο ππνλνείηαη ζην άξζξν 22 ηνπ ΓΟΚ, δηαηππψλεηαη δε παλεγπξηθά ζην άξζξν 17 παξ. 1 ηνπ λ. 1337/1983. 3. Ο ζπληαγκαηηθφο θαλφλαο ηεο θαηεδάθηζεο ησλ απζαηξέησλ Ωζηφζν, ζαξάληα έηε επλντθψλ παξεκβάζεσλ ηνπ λνκνζέηε ππέξ ηεο απζαίξεηεο δφκεζεο δεκηνχξγεζαλ ζε ζεκαληηθφ ηκήκα ηεο θνηλσλίαο ηελ εληχπσζε φηη ε θαηαζθεπή ελφο απζαηξέηνπ απνηειεί αδίθεκα ρσξίο ζχκαηα θαη δηθαηνχηαη λα ειπίδεη ζηελ αλνρή ηεο πνιηηείαο 27. Γελ πξέπεη ινηπφλ λα παξαμελεχεη ην γεγνλφο φηη ην Σπκβνχιην ηεο Δπηθξαηείαο ρξεηάζηεθε λα επηζεκάλεη επαλεηιεκκέλσο φηη ν γεληθφο θαλφλαο ζπλίζηαηαη ζηελ θαηεδάθηζε ησλ απζαηξέησλ θαηαζθεπψλ, νη δε ξπζκίζεηο πνπ επηηξέπνπλ ηελ εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε ζπληζηνχλ παξεθθιίζεηο, νη νπνίεο πξέπεη λα εξκελεχνληαη ζπζηαιηηθά 28. Ζ ζέζε απηή δηαηππψζεθε ήδε ην 1975 ζε ζρέζε κε ηελ θαη άξζξνλ 124 παξ. 3 ΓΟΚ/1973 δπλαηφηεηα εμαίξεζεο απφ ηελ θαηεδάθηζε θηηζκάησλ πνπ ελείραλ κηθξέο κφλνλ παξαβάζεηο, θαζψο ην ΣηΔ δέρζεθε φηη ε άξλεζε ηεο δηνίθεζεο λα εθδψζεη πξάμε εμαίξεζεο απφ ηελ θαηεδάθηζε δελ έρξεδε εηδηθήο αηηηνινγίαο, αιιά αξθνχζε απιψο λα πεξηγξάθεη ην θηίζκα θαη λα δηαπηζηψλεη ηελ έιιεηςε ησλ λνκίκσλ πξνυπνζέζεσλ 29. Ζ λνκνινγία απηή δηαηεξήζεθε έθηνηε θαη εθαξκφδεηαη ζηηο απνθάζεηο πεξί εμαίξεζεο ή κε απφ 26 Γηα ηα λνκηθά δεηήκαηα πνπ αλαθχνληαη θαηά ηελ εθαξκνγή ηεο δηάηαμεο απηήο βι. Μίληδηα, ΓηΓηθ 20 (2008), ζ. 5 επ. 27 Βι. θνπξή, Φσξνηαμηθφ θαη πνιενδνκηθφ δίθαην, ζ. 224. 28 ΣηΔ 3610/2007, 3356/2005, 3777/2004, 1700/1995, 3632/1992 θ.ά. 29 ΣηΔ 3342/1975. 7

ηελ θαηεδάθηζε πνπ ιακβάλνληαη θαη εθαξκνγή ησλ άξζξσλ 15 θαη 16 λ. 1337/1983 30. Με ηε ζεκειηψδε απφθαζε ηεο Οινκέιεηαο ΣηΔ 1876/1980 ν θαλφλαο ηεο θαηαξρήλ θαηεδάθηζεο ησλ απζαίξεησλ θαηαζθεπψλ πεξηβιήζεθε ζπληαγκαηηθφ θχξνο 31. Ζ απφθαζε εθείλε αθνξνχζε ηε ζπληαγκαηηθφηεηα ηνπ άξζξνπ 1 λ. 720/1977, ην νπνίν πξνέβιεπε ηελ απηφκαηε εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε φισλ ησλ απζαηξέησλ πνπ είραλ θαηαζθεπαζζεί κέρξη ηε δεκνζίεπζε ηνπ λφκνπ, κε κφλε ηελ ππνβνιή ζρεηηθήο δήισζεο θαη ηελ θαηαβνιή νηθνλνκηθήο εηζθνξάο. Σχκθσλα κε ηελ Οινκέιεηα ηνπ Γηθαζηεξίνπ, ην άξζξν 24 παξ. 2 ηνπ Σπληάγκαηνο ζέηεη ηε ρσξνηαμηθή θαηαλνκή ζε νηθηζηηθέο θαη κε πεξηνρέο θαη ηελ ελ γέλεη δφκεζε «ππφ ηελ απφιπηνλ ξπζκηζηηθήλ εμνπζίαλ θαη ηνλ έιεγρνλ ηεο Πνιηηείαο» νη ζρεηηθνί θαλφλεο πξέπεη λα ηίζεληαη απφ ηνλ λνκνζέηε κε θξηηήξην ηε ιεηηνπξγηθφηεηα, ηελ νκαιή αλάπηπμε ησλ νηθηζκψλ θαη ηελ θαιχηεξε δπλαηή δηαβίσζε ησλ πνιηηψλ. Ωο εθ ηνχηνπ, ν θνηλφο λνκνζέηεο δελ κπνξεί, ζχκθσλα κε ηελ Οινκέιεηα ηνπ ΣηΔ, λα πξνρσξήζεη ζηε γεληθή εμαίξεζε φισλ ησλ απζαηξέησλ απφ ηελ θαηεδάθηζε, ηδίσο δε απαγνξεχεηαη ζπληαγκαηηθά θαηά ην Γηθαζηήξην ε εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε ησλ θαηαζθεπψλ πνπ ελέρνπλ ζνβαξέο παξαβάζεηο ησλ ηζρπφλησλ φξσλ θαη πεξηνξηζκψλ δφκεζεο. Ζ χπαξμε κηα ζπληαγκαηηθήο επηηαγήο θαηαξρήλ θαηεδάθηζεο ησλ απζαηξέησλ θηηζκάησλ κλεκνλεχεηαη έθηνηε ζε πνιιέο απνθάζεηο ηνπ Σπκβνπιίνπ 32, ηέζεθε δε εθ λένπ ζην επίθεληξν ηνπ δηθαληθνχ ζπιινγηζκνχ ζηε ζρεηηθά πξφζθαηε απφθαζε 3610/2007 ηνπ Δ Τκήκαηνο 33, παξαπεκπηηθή ζηελ Οινκέιεηα. Ζ εξκελεία πνπ επηρεηξεί ην Γηθαζηήξην ζηελ απφθαζε απηή εκπινπηίδεη ηε ζπληαγκαηηθή επηηαγή θαηεδάθηζεο ησλ απζαηξέησλ. Καηά ηελ απφθαζε, ην άξζξν 24 παξ. 2 ηνπ Σπληάγκαηνο δελ επηβάιιεη ζηνλ θνηλφ λνκνζέηε κφλνλ ηελ ππνρξέσζε λα βειηηψλεη ηνπο νηθηζηηθνχο φξνπο δηαβίσζεο ησλ πνιηηψλ θαη λα κελ επηηξέπεη ηε βιάβε ηνπ θπζηθνχ, πνιηηηζηηθνχ θαη νηθηζηηθνχ πεξηβάιινληνο, αιιά εκπεξηέρεη αθφκε θαη ηελ αμίσζε λα επηβάιιεηαη ε ηήξεζε ησλ πνιενδνκηθψλ θαλφλσλ πνπ έζεζε ε Πνιηηεία θαη λα κελ απνδπλακψλεηαη νπζησδψο ε απνηειεζκαηηθφηεηά ηνπο. Καηά ηνλ ηξφπν απηφ ην Δ Τκήκα επαλέξρεηαη ζε ζθέςεηο πνπ είραλ ήδε δηαηππσζεί ζηελ ππ αξηζκ. 30 ΣηΔ 1700/1995, 3632/1992, 4236/1987. Βι. επίζεο ΓΔθΑζ 1489/2007, ΓΔθΛαξ 767/2003. 31 Β. Ρψηεο, Ζ αληηζπληαγκαηηθή λνκηκνπνίεζε ησλ απζαηξέησλ (ΣΔ 247/80 θαη 1876/80), ΤνΣ 1980, ζ. 640 επ. (646). 32 Φαξαθηεξηζηηθά βι. ΣηΔ 3258/2003, 3925/1997, 6319, 215/1996, 2730/1993, 3210/1998 θ.ά. 33 ΠεξΓηθ 2008, ζ. 284. 8

247/1980 παξαπεκπηηθή απφθαζε 34, επί ηεο νπνία είρε εθδνζεί ε 1876/1980 απφθαζε ηεο Οινκέιεηαο: Τν πξφβιεκα ηεο λνκηκνπνίεζεο ησλ απζαηξέησλ δελ έγθεηηαη κφλνλ ζηελ νπζηαζηηθή επηδείλσζε ηνπ νηθηζηηθνχ θαη θπζηθνχ πεξηβάιινληνο πνπ απηά επηθέξνπλ πξφθεηηαη γηα έλα ζεκειησδέζηεξν πξφβιεκα αλνρήο απφ ηελ πνιηηεία ηεο παξαβίαζεο ησλ θαλφλσλ ηνπ πνιενδνκηθνχ δηθαίνπ 35, αλνρή ε νπνία βάιιεη αθελφο κε θαηά ηνπ ίδηνπ ηνπ θξάηνπο δηθαίνπ, φπσο δηαπίζησζε ε ΣηΔ 247/1980, αθεηέξνπ δε θαηά ηνπ ππξήλα ηεο εγγχεζεο πνπ πεξηέρεη ην άξζξν 24 παξ. 2 ηνπ Σπληάγκαηνο ν θαλφλαο απηφο ζπλίζηαηαη ζηε βαζηθή αξρή φηη ε δφκεζε, κεκνλσκέλε ή θαη νξγαλσκέλε, ππαθνχεη ζε θαλφλεο δηθαίνπ πνπ ζέηεη ε πνιηηεία θαη ζεζπίδνληαη κε επηζηεκνληθά-πνιενδνκηθά θξηηήξηα. 4. Οη ζπληαγκαηηθά αλεθηέο εμαηξέζεηο απφ ηελ θαηεδάθηζε Πξέπεη λα επηζεκαλζεί, φηη ελψ έρεη θξηζεί σο αληηζπληαγκαηηθή ε ζπιιήβδελ εμαίξεζε ησλ απζαηξέησλ απφ ηελ θαηεδάθηζε, δελ εκθαλίδνληαη πξνβιήκαηα ίδηαο έληαζεο πξνθεηκέλνπ γηα ηελ εθ ηνπ λφκνπ απηφκαηε αλαζηνιή θαηεδάθηζήο ηνπο βάζεη δήισζεο ηνπ ηδηνθηήηε, θαη άξζξνλ 15 παξ. 1 λ. 1337/1983. Ζ αλαζηνιή δηαηεξεί κελ ηελ πθηζηάκελε θαηάζηαζε, σζηφζν ηα απνηειέζκαηά ηεο είλαη θαηά λφκνλ κφλνλ πξνζσξηλά, κέρξη ηε ιήςε ηεο απφθαζεο πεξί ηεο νξηζηηθήο θαηεδάθηζεο ηνπ απζαηξέηνπ. Δάλ ε απφθαζε απηή είλαη απνξξηπηηθή, ηφηε ε παξάλνκε θαηαζθεπή θαζίζηαηαη πάιη θαηεδαθηζηέα. Ζ νξηζηηθή εμαίξεζε ησλ απζαηξέησλ απφ ηελ θαηεδάθηζε απαγνξεχεηαη κελ θαηά γεληθφ θαλφλα, ε λνκνινγία αθήλεη φκσο λα δηαθαλνχλ θαη πεξηπηψζεηο φπνπ θαηά παξέθθιηζε γίλεηαη αλεθηή. Ο ΓΟΚ/1973, ζηνπο θαλφλεο ηνπ νπνίνπ πεξί θαηεδάθηζεο απζαηξέησλ αλαθέξεηαη ε απφθαζε ηεο Οινκέιεηαο ΣηΔ 1876/1980, δελ επέβαιε αδηαθξίησο ηελ θαηεδάθηζε φισλ ησλ απζαίξεησλ θαηαζθεπψλ, αιιά κφλνλ εθείλσλ πνπ παξαβίαδαλ ηζρχνπζεο δηαηάμεηο σο πξνο ηελ αξηηφηεηα ηνπ νηθνπέδνπ, ην πνζνζηφ θάιπςεο, ηα φξηα ηεο νηθνδνκήζηκεο επηθαλείαο ηνπ νηθνπέδνπ, ηνλ ζπληειεζηή δφκεζεο, ην επηηξεπφκελν χςνο ησλ θηηξίσλ θαη ηηο πξνεμνρέο πέξαλ ησλ γξακκψλ δφκεζεο ή πξνο ηα αθάιππηα ηκήκαηα ηνπ νηθνπέδνπ θαη ηηο δηαζηάζεηο ησλ πεξηθξαγκάησλ. Ο ίδηνο ΓΟΚ αλαγλψξηδε επίζεο ππφ φξνπο ηε δπλαηφηεηα ηεο δηνίθεζεο λα εμαηξέζεη απφ ηελ θαηεδάθηζε θηίζκαηα κε «κηθξέο παξαβάζεηο», 34 ΤνΣ 1980, ζ. 653. 35 θνπξήο, Φσξνηαμηθφ θαη πνιενδνκηθφ δίθαην, ζ. 226. 9

θαζψο θαη θηίξηα πνπ θαηαζθεπάζζεθαλ βάζεη αλαθιεζείζαο νηθνδνκηθήο άδεηαο πνπ είρε εθδνζεί θαηφπηλ ειέγρνπ απφ ηα αξκφδηα δηνηθεηηθά φξγαλα. Ο ΓΟΚ 1973 επέβαιε ινηπφλ ηελ θαηεδάθηζε σο θχξσζε κφλνλ γηα ηελ παξαβίαζε φξσλ θαη πεξηνξηζκψλ δφκεζεο, αιιά θαη γη απηέο ηηο παξαβάζεηο πξνέβιεπε δπλαηφηεηεο εμαίξεζεο. Σχκθσλα κε ηελ Οινκέιεηα ΣηΔ 1876/1980, ην άξζξν 24 παξ. 2 ηνπ Σπληάγκαηνο αλέρεηαη θαηαξρήλ ηελ εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε θαηαζθεπψλ ζχκθσλα κε ηηο δηαηάμεηο ηνπ ΓΟΚ 1973, αθφκε θαη αλ παξαβηάδνληαη φξνη θαη πεξηνξηζκνί δφκεζεο, εθφζνλ φκσο ε παξαλνκία ζπλίζηαηαη ζε «αζεκάληνπο απφ πνιενδνκηθήο απφςεσο παξαβάζεηο, αίηηλεο, σο εθ ηνπ κεγέζνπο, ηεο κνξθήο θαη ησλ επηπηψζεψλ ησλ, δελ αζθνχλ ζνβαξάλ επηξξνήλ επί ηεο ιεηηνπξγηθφηεηνο ησλ νηθηζκψλ, κε παξεκπνδίδνπζαη ηελ νκαιήλ αλάπηπμηλ απηψλ, νπδ` επηδξψζαη δπζκελψο επί ησλ φξσλ δηαβηψζεσο, ψζηε λα θαηαζηνχλ ζπληαγκαηηθψο αλεπίηξεπηνη». Έθηνηε ην θνηλφ δίθαην έρεη θαηαζηεί απζηεξφηεξν, θαζψο βάζεη ηνπ άξζξνπ 17 παξ. 1 λ. 1337/1983 ε θαηεδάθηζε δελ επηβάιιεηαη πιένλ κφλνλ ζηηο πεξηπηψζεηο πνπ παξαβηάδνληαη φξνη θαη πεξηνξηζκνί δφκεζεο, αιιά ζε φια ηα απζαίξεηα, αθφκε θαη φηαλ ππάξρεη ηππηθή κφλνλ παξαλνκία, ε νπνία δελ ζεξαπεχηεθε κε ηελ έθδνζε νηθνδνκηθήο άδεηαο. Ωζηφζν δηαηεξείηαη ε εμαίξεζε γηα ηηο κηθξέο πνιενδνκηθέο παξαβάζεηο 36 ηελ νπνία εηζήγαγε εθ λένπ ην άξζξν 9 παξ. 8 λ. 1512/1985 ε εμαίξεζε κπνξεί λα ρνξεγεζεί κε απφθαζε ηνπ λνκάξρε, θαηφπηλ ζχκθσλεο γλψκεο ηνπ νηθείνπ Σ.Φ.Ο.Π., εθφζνλ ε θαηεδάθηζε ηεο παξάλνκεο θαηαζθεπήο ζα θαηέιεγε ζε ππέξκεηξε βιάβε ηνπ θηηξίνπ ή ζα έζεηε ζε θίλδπλν ηε θέξνπζα θαηαζθεπή απηνχ ή ζα παξάβιαπηε ηελ αηζζεηηθή εκθάληζε ησλ θηηξίσλ ή ζα απαηηνχζε ππέξκεηξεο δαπάλεο γηα ηελ απνθαηάζηαζε ηεο αηζζεηηθήο θαη εθφζνλ ε δηαηήξεζή ηεο ελ πάζε πεξηπηψζεη δελ ζα έζεηε ζε θίλδπλν ηελ αζθάιεηα ηεο θαηαζθεπήο, νχηε ζα απέβαηλε ζε βάξνο ηεο πφιεο. Ζ δηάηαμε δελ έρεη θξηζεί σο αληηζπληαγκαηηθή απφ ηε λνκνινγία ηνπ ΣηΔ, ε νπνία φκσο ηελ εξκελεχεη απνιχησο ζπζηαιηηθά, ελφςεη ηνπ ζπληαγκαηηθνχ θαλφλα ηεο θαηαξρήλ θαηεδάθηζεο ησλ απζαηξέησλ: Τνλίδεηαη έηζη φηη εάλ κελ εγθξίλεηαη ε εμαίξεζε, ηφηε ε ζρεηηθή πξάμε πξέπεη λα αηηηνινγείηαη εηδηθά σο πξνο ηε ζσξεπηηθή ζπλδξνκή φισλ ησλ πξνυπνζέζεσλ πνπ ηάζζεη ν λφκνο, ελψ ζε πεξίπησζε απφξξηςεο ηνπ ζρεηηθνχ αηηήκαηνο θαηαξρήλ δελ απαηηείηαη εηδηθή αηηηνινγία, παξά κφλνλ πεξηγξαθή ησλ απζαίξεησλ εξγαζηψλ θαη ε δηαπίζησζε φηη 36 Ωο «κηθξέο» νξίδνληαη νη παξαβάζεηο ησλ θηηζκάησλ πνπ παξαβηάδνπλ ζε κηθξή θιίκαθα ηα κεγέζε ηζρχνπζαο νηθνδνκηθήο άδεηαο ή ηα κεγέζε πνπ επηηξέπνληαη απφ ηηο ηζρχνπζεο πνιενδνκηθέο δηαηάμεηο βι. ΥΑ ΠΔΦΩΓΔ νηθ7587/12.2.2004, ΦΔΚ Β 372. 10

δελ ζπληξέρεη λφκηκε πξνυπφζεζε 37 δηαθνξεηηθά είλαη ηα πξάγκαηα κφλνλ εθφζνλ ην ΣΦΟΠ ζηε γλσκνδφηεζή ηνπ έρεη παξάζρεη εηδηθή θαη πιήξε αηηηνινγία ππέξ ηεο εμαίξεζεο ηνπ απζαηξέηνπ απφ ηελ θαηεδάθηζε 38. Απηή θαίλεηαη λα είλαη ε θαηαξρήλ κφλε δπλαηφηεηα νξηζηηθήο εμαίξεζεο απφ ηελ θαηεδάθηζε απζαηξέησλ πνπ θαηαζθεπάζηεθαλ κεηά ηελ 31.1.1983 πνπ γίλεηαη πιένλ δεθηή ζηε λνκνινγία. Ζ εκεξνκελία απηή, ε νπνία ηέζεθε σο φξην απφ ηνλ λνκνζέηε ηνπ λ. 1337/1983, θαζίζηαηαη ζηαδηαθά έλα ρξνληθφ νξφζεκν ζπληαγκαηηθήο πεξησπήο φζνλ αθνξά ηε «λνκηκνπνίεζε» ησλ απζαηξέησλ. Σε πξψηε θάζε -θαη κεηά απφ νξηζκέλεο αληίζεηεο θξίζεηο 39 - ε λνκνινγία θαηέιεμε εξκελεπηηθά ζην ζπκπέξαζκα φηη ε δπλαηφηεηα αλαζηνιήο ηεο θαηεδάθηζεο θαη ζηε ζπλέρεηα εμαίξεζεο απφ απηήλ θαη άξζξνλ 8 παξ. 7 λ. 1512/1985, ην νπνίν αλαθέξεηαη ζε εξγαζίεο πνπ γίλνληαη βάζεη νηθνδνκηθήο άδεηαο ε νπνία ειέγρζεθε απφ αξκφδην φξγαλν θαη δελ ζηεξίδεηαη ζε αλαιεζή ζηνηρεία ή αλαθξηβείο απνηππψζεηο, ζα κπνξνχζε λα αθνξά κφλνλ ηα απζαίξεηα πνπ θαηαζθεπάζζεθαλ πξηλ ηελ 31.1.1983 40, ελψ ε πξφζθαηε απφθαζε ΣηΔ 3610/2007 γεληθεχεη θαη αθήλεη λα ελλνεζεί φηη γηα ηα απζαίξεηα πνπ θαηαζθεπάζζεθαλ κεηά ηελ εκεξνκελία απηή ην άξζξν 24 παξ. 2 ηνπ Σπληάγκαηνο απαγνξεχεη ηελ νξηζηηθή εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε. Σχκθσλα κε ηελ ηειεπηαία απηή απφθαζε, ε ζπληαγκαηηθή απαγφξεπζε ηεο επηδείλσζεο ησλ φξσλ δηαβίσζεο ησλ θαηνίθσλ (απνθαινχκελν «πνιενδνκηθφ θεθηεκέλν» 41 ) νδεγεί ζε κία δηάθξηζε κεηαμχ ησλ απζαηξέησλ πνπ αλεγέξζεθαλ πξηλ ηεζνχλ γηα πξψηε θνξά ππφ ηελ ηζρχ ηνπ Σπληάγκαηνο 1975 νη βαζηθνί θαλφλεο πνιενδφκεζεο θαη ησλ λεφηεξσλ απζαηξέησλ: Δλψ γηα ηα πξψηα είλαη δπλαηή ε δηαηήξεζή ηνπο, έζησ θαη θαηά παξέθθιηζε απφ ηνλ γεληθφ θαλφλα θαη ππφ ηνπο φξνπο φηη δελ πξνθαιείηαη βιάβε ζε πξνζηαηεπηέα ζηνηρεία ηνπ θπζηθνχ θαη πνιηηηζηηθνχ πεξηβάιινληνο θαη φηη δελ ππνλνκεχεηαη ε απνηειεζκαηηθφηεηα ησλ πνιενδνκηθψλ θαλφλσλ, γηα ηα λέα απζαίξεηα ην άξζξν 24 παξ. 2 Σπληάγκαηνο δελ αλέρεηαη εμαίξεζε απφ ηνλ θαλφλα ηεο θαηεδάθηζεο, δηφηη θαηά ηνλ ηξφπν απηφ ζα επέξρνληαλ λφζεπζε θαη ζπλερήο αλαηξνπή ηνπ πνιενδνκηθνχ ζρεδηαζκνχ, θαη σο εθ ηνχηνπ ε ρεηξνηέξεπζε ησλ ζπλζεθψλ δηαβίσζεο. Ωο βαζηθνί δε θαλφλεο πνιενδφκεζεο ππφ ηελ ηζρχ ηνπ άξζξνπ 37 ΣηΔ 564/2005, 3258/2003, 3925/1997, 6319, 3058, 215/1996, 2730/1993, 3042/ 1992 θ.ά. 38 ΣηΔ 564/2005, 3925/1997. 39 ΣηΔ 3925/1997, 3105/1990. 40 ΣηΔ 1543/2007, ΓηΓηθ 20 (2008), ζ. 1224, ΣηΔ 2565/2004, 2580/2001, 4291/1999, 3210/1998. 41 Γηα ηελ έλλνηα απηή βι. αληί πνιιψλ Κ. Χξπζφγνλνπ, Αηνκηθά θαη θνηλσληθά δηθαηψκαηα, γ έθδ. Αζήλα 2006, ζ. 41. 11

24 παξ. 2 ηνπ Σπληάγκαηνο 1975 ζεσξνχληαη εθείλνη πνπ έζεζε ν λ. 1337/1983 θαη - θαηά ζπλέπεηα- θξίζηκν ρξνληθφ ζεκείν γηα ηε δηάθξηζε κεηαμχ παιαηψλ θαη λέσλ απζαηξέησλ εθείλν πνπ έζεζε ν λφκνο απηφο, δειαδή ε 31.1.1983. Με βάζε ηε ζπιινγηζηηθή απηή ε ΣηΔ 3610/2007 θαηαιήγεη ζε θξίζε πεξί αληηζπληαγκαηηθφηεηαο ηνπ άξζξνπ 8 παξ. 5 λ. 3044/2002, ην νπνίν ζε κηα πξνζπάζεηα αλαηξνπήο ηεο λνκνινγίαο ΣηΔ πνπ αλαθέξζεθε- ζέιεζε λα επεθηείλεη ηελ θαη άξζξνλ 8 παξ. 7 λ. 1512/1985 δπλαηφηεηα εμαίξεζεο απφ ηελ θαηεδάθηζε θαη ζηα απζαίξεηα πνπ θαηαζθεπάζζεθαλ κεηά ηελ 31.1.1983. Σεκαληηθφ είλαη ζπλαθψο, ζχκθσλα κε ηελ ΣηΔ 3610/2007, ην γεγνλφο φηη ν λνκνζέηεο ζπλαξηά ηε δπλαηφηεηα εμαίξεζεο απφ ηελ θαηεδάθηζε κε ηελ επίπησζε ηνπ κεκνλσκέλνπ απζαίξεηνπ θηίζκαηνο ζηελ νηθεία πεξηνρή θαη φρη ηνπ ζπλφινπ ησλ απζαίξεησλ θηηζκάησλ πνπ ππάξρνπλ εθεί θαη εμαηξέζεθαλ -ή πξφθεηηαη λα εμαηξεζνχλ- απφ ηελ θαηεδάθηζε. Ο ηειεπηαίνο απηφο ζπιινγηζκφο ηνπ Γηθαζηεξίνπ απνθαιχπηεη έλα ζεκαληηθφ παξάγνληα πνπ επηδξά ζηελ εξκελεία ησλ δηαηάμεσλ ηνπ Σπληάγκαηνο θαη ηεο θνηλήο πνιενδνκηθήο λνκνζεζίαο απφ ηε λνκνινγία ηνπ Σπκβνπιίνπ ηεο Δπηθξαηείαο. Με ηελ πάξνδν ησλ δεθαεηηψλ ηα θάζε ινγήο απζαίξεηα θηίζκαηα έρνπλ πιεζχλεη ηφζν πνιχ ζε αξηζκφ, ελφςεη θαη ηεο απνρήο ηεο δηνίθεζεο απφ ηελ θαηεδάθηζή ηνπο, ψζηε ε ρψξα λα έρεη πεξηέιζεη απφ πνιενδνκηθή άπνςε ζε θαηάζηαζε αλάγθεο, ε νπνία δελ κπνξεί λα αθήλεη αδηάθνξν ηνλ εξκελεπηή ηνπ δηθαίνπ. Τείλνπλ λα εθιείςνπλ ηα πξαγκαηηθά πεξηζψξηα γηα ζπκβηβαζηηθέο ιχζεηο, νη νπνίεο λα ιακβάλνπλ ππφςε θαη άιιεο δηθαηηθέο αξρέο πνπ ζπλεγνξνχλ ππέξ ησλ ηδηνθηεηψλ ηεο παξάλνκεο δφκεζεο, θαη θαηαηείλνπκε ζε κηα απφιπηε πιένλ εθ ηνπ Σπληάγκαηνο επηηαγή θαηεδάθηζεο φισλ ησλ απζαηξέησλ πνπ θαηαζθεπάζζεθαλ κεηά ηελ 31.1.1983. Άιιεο έλλνκεο ηάμεηο, ζηηο νπνίεο ε δηνίθεζε θαηαζηέιιεη απνηειεζκαηηθά ηελ απζαίξεηε δφκεζε, έρνπλ ηελ πνιπηέιεηα λα αληηκεησπίδνπλ κε κεγαιχηεξε ςπρξαηκία ην εξψηεκα πεξί ηεο θαηεδάθηζεο ησλ παξάλνκσλ θηηζκάησλ. Σην γεξκαληθφ δίθαην ε ζρεηηθή λνκνζεζία ησλ θξαηηδίσλ αθήλεη δηαθξηηηθή επρέξεηα 42 ζηελ αξκφδηα πνιενδνκηθή αξρή λα δηαηάμεη ηελ νιηθή ή κεξηθή θαηεδάθηζε. Καηεδάθηζε κάιηζηα κπνξεί λα δηαηαρζεί κφλν ππφ ηνλ φξν φηη ε θαηαζθεπή είλαη 42 U. Battis, Öffentliches Baurecht und Bauordnungsrecht, 2. Aufl., Stuttgart-Berlin-Köln-Mainz, 1987, ζ. 259, K. Finkelnburg/K.-M. Ortloff, Öffentliches Baurecht, 2. Aufl., München 1990, ζ. 199, F. Stollmann, Öffentliches Baurecht, München 1998, ζ. 236. 12

απζαίξεηε κε ηελ νπζηαζηηθή έλλνηα ηνπ φξνπ, δειαδή δελ ζηεξείηαη απιψο άδεηαο, αιιά παξαβηάδεη θαη θαλφλεο ηνπ νπζηαζηηθνχ δηθαίνπ 43, θαη εθφζνλ δελ κπνξεί λα επηηεπρζεί κε άιινλ ηξφπν ε απνθαηάζηαζε ηεο λνκηκφηεηαο 44. Ζ δηαθξηηηθή απηή επρέξεηα ηεο δηνίθεζεο πεξηνξίδεηαη ζην κεδέλ θαη απηή ππνρξενχηαη λα δηαηάμεη ηελ θαηεδάθηζε ηνπ απζαηξέηνπ ζε πεξίπησζε παξαβάζεσλ πνπ πξνθαινχλ ζνβαξέο βιάβεο ή ζέηνπλ ζε θίλδπλν νπζηψδε έλλνκα αγαζά, ηδίσο ησλ πεξηνίθσλ θαη άιισλ ηξίησλ απηφ ζπκβαίλεη ηδίσο φηαλ νη θαλφλεο πνπ παξαβηάδνληαη απνζθνπνχλ έζησ θαη ελ κέξεη- ζηελ πξνζηαζία ησλ πεξηνίθσλ 45. Παξνκνίσο, ζην γαιιηθφ δίθαην δηαηαγή θαηεδάθηζεο απζαηξέηνπ ρνξεγείηαη θαηά ηελ ειεχζεξε θξίζε ησλ αξκνδίσλ πνιηηηθψλ δηθαζηεξίσλ 46, ελψ ε δηνίθεζε δελ δηαζέηεη ηελ αξκνδηφηεηα λα δηαηάμεη ηελ θαηεδάθηζε 47. Αθφκε θαη αλ ε θαηεδάθηζε απζαίξεηνπ θηίζκαηνο επηβάιιεηαη θαηά εηδηθφ ηξφπν απφ ην άξζξν 24 παξ. 2 Σπληάγκαηνο, ζα πξέπεη λα ιακβάλνληαη ππφςε ηπρφλ αληηθείκελεο αξρέο πνπ απνιαχνπλ ζπληαγκαηηθήο θαηνρχξσζεο πξνπάλησλ, ε αξρή ηεο αλαινγηθφηεηαο ζέηεη νξηζκέλα αθξαία φξηα ζηελ επηηαγή θαηεδάθηζεο ησλ απζαηξέησλ 48. Μηα ζεκαληηθή έθθξαζε απηήο ηεο αξρήο βξίζθεη θαλείο ζην άξζξν 9 παξ. 8 λ. 1512/1985, ην νπνίν επηηξέπεη ηελ εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε θηηζκάησλ πνπ ελέρνπλ κηθξέο κφλνλ παξαβάζεηο, νη νπνίεο δελ πξνθαινχλ επξχηεξεο βιάβεο ζην νηθηζηηθφ πεξηβάιινλ. Πεξαηηέξσ, δελ ζα έπξεπε λα είλαη επηηξεπηή ε θαηεδάθηζε ζε πεξηπηψζεηο ηππηθήο κφλνλ παξαλνκίαο, φηαλ δειαδή νη θαλφλεο ηνπ νπζηαζηηθνχ δηθαίνπ δελ απαγνξεχνπλ ηηο νηθνδνκηθέο εξγαζίεο πνπ πξαγκαηνπνηήζεθαλ: Ζ θαηεδάθηζε ηνπ θηίζκαηνο ζα ήηαλ παξάινγε, θαζψο ν ηδηνθηήηεο έρεη ελ πξνθεηκέλσ αμίσζε γηα ηελ πξαγκαηνπνίεζε ηνπ ζπγθεθξηκέλνπ νηθνδνκηθνχ έξγνπ, ε δε δηνίθεζε ππνρξενχηαη λα εθδψζεη ζρεηηθή νηθνδνκηθή άδεηα 49. 43 Battis, Öffentliches Baurecht und Bauordnungsrecht, 2. Aufl., ζ. 257, Stollmann, Öffentliches Baurecht, ζ. 231. 44 Δλδεηθηηθά βι. 65 Landesbauordnung Baden-Württemberg, άξζξν 76 Bayerische Bauordnung. 45 Finkelnburg/Ortloff, Öffentliches Baurecht, ζ. 199-200. Πξβι. επίζεο Stollmann, Öffentliches Baurecht, ζ. 239. 46 J.-B. Auby/H.Périnet, Droit de l urbanisme et de la construction, 6e édition, Paris 2001, αξ. πεξ. 990, ζ. 491. 47 CE 6.9.1993, Mme Laverlochère, Petites Affiches, 5.1.1994, ζ. 2, παξαηεξήζεηο J. Morand-Deviller θαη D. Moreno. 48 Κ. Γηαλλαθφπνπινο, Απφ ηελ απζαίξεηε δφκεζε ζηελ απζαίξεηε λνκνζέηεζε. Σθέςεηο γχξσ απφ ηε ζπκβνιή ηνπ δηνηθεηηθνχ δηθαζηή ζηνλ εμνξζνινγηζκφ ηεο θξαηηθήο δξάζεο κε αθνξκή ηελ απφθαζε ΣηΔ (Δ ) 3610/2007 (Φεβξνπάξηνο 2008), www.nomosphysis.org.gr. 49 Battis, Öffentliches Baurecht und Bauordnungsrecht, ζ. 256. 13

Μνηξαία ηίζεηαη ζην επίθεληξν ην εξψηεκα εάλ ρξήδεη πξνζηαζίαο ε εκπηζηνζχλε ηνπ θαιφπηζηνπ ηδηνθηήηε 50 ζηε δηαηήξεζε ηεο παξάλνκεο θαηαζθεπήο, φηαλ ε ίδηα ε δηνίθεζε ζπλέβαιε ζηε δεκηνπξγία ηεο πεπνίζεζεο φηη νη ζρεδηαδφκελεο νηθνδνκηθέο εξγαζίεο είλαη λφκηκεο, εθδίδνληαο κεηά απφ έιεγρν νηθνδνκηθή άδεηα, ε νπνία απνδεηθλχεηαη ηειηθά παξάλνκε θαη αλαθαιείηαη ή αθπξψλεηαη απφ δηνηθεηηθφ δηθαζηήξην. Ζ ζρεηηθή πξφβιεςε ηνπ άξζξνπ 8 παξ. 7 λ. 1512/1985 απνηέιεζε αληηθείκελν ζπζηαιηηθήο εξκελείαο ζηε λνκνινγία ηνπ ΣηΔ 51, ελψ ε λνκνζεηηθή επέθηαζε ηεο εθαξκνγήο ηεο ζηα απζαίξεηα πνπ θαηαζθεπάζζεθαλ κεηά ηελ 31.1.1983 ραξαθηεξίδεηαη σο αληηζπληαγκαηηθή ζηελ πξφζθαηε ΣηΔ 3610/2007. Οη απνθάζεηο απηέο δελ αληηκεησπίδνπλ ζε βάζνο ην πξφβιεκα ηεο ηζνξξνπίαο ζπκθεξφλησλ κεηαμχ ηνπ θαιφπηζηνπ ηδηψηε θαη θνηλσληθνχ ζπλφινπ, παξά ην γεγνλφο φηη ε ζρεηηθή κε ηελ αλάθιεζε νηθνδνκηθψλ αδεηψλ λνκνινγία ηνπ Γηθαζηεξίνπ έρεη απνδψζεη νπζηψδε ζεκαζία ζηελ αξρή απηή 52. Καη λαη κελ δελ κπνξεί λα γίλεη δεθηφ φηη πξνζηαηεχεηαη ν ηδηνθηήηεο θαηαζθεπήο, ε νπνία πξαγκαηνπνηήζεθε ρσξίο νηθνδνκηθή άδεηα ή θαζ ππέξβαζή ηεο φκσο ηα πξάγκαηα αιιάδνπλ φηαλ πθίζηαηαη δηνηθεηηθή πξάμε, ε νπνία έζησ θαη παξάλνκα, ρσξίο φκσο δφιηα ελέξγεηα ηνπ αηηνχληνο, επηηξέπεη νηθνδνκηθέο εξγαζίεο: Ο ηδηψηεο πνπ επελδχεη εμαηηίαο αθξηβψο απηήο ηεο δηνηθεηηθήο πξάμεο πξνζσπηθφ θαη νηθνλνκηθφ θεθάιαην είλαη έλα πξφζσπν άμην πξνζηαζίαο απφ ηελ έλλνκε ηάμε ελφο θξάηνπο δηθαίνπ 53. Υπάξρνπλ πεξηπηψζεηο, ζηηο νπνίεο επεηδή δελ παξήιζε ηθαλφο ρξφλνο απφ ηελ έθδνζε ηεο νηθνδνκηθήο άδεηαο, νη ζρεηηθνί λνκνινγηαθνί θαλφλεο επηηξέπνπλ ηελ αλάθιεζή ηεο 54 ζε ηέηνηεο πεξηπηψζεηο είλαη δπλαηφλ ε θαηεδάθηζε ηνπ θηίζκαηνο λα ελέρεη ππέξκεηξε απζηεξφηεηα, φηαλ ι.ρ. ζα νδεγνχζε ζε ππέξκεηξε βιάβε έλαληη πνιχ κηθξνχ νθέινπο γηα ηελ πφιε, απζηεξφηεηα ε νπνία δχζθνια 50 Γηα ηελ αξρή απηή βι. Χ. Γεηζαξίδε, Οη αξρέο ηεο δηθαηνινγεκέλεο εκπηζηνζχλεο θαη ηεο θαιήο πίζηεο ζην δηνηθεηηθφ δίθαην, Αζήλα-Θεζζαινλίθε 2003, Γ. Καηξνχγθαινπ, Ζ πξνζηαζία ηεο εκπηζηνζχλεο ηνπ πνιίηε πξνο ην θξάηνο, ΓηΓηθ 5 (1993), ζ. 940 επ., Δπ. Κνπηνχπα-Ρεγθάθνπ, Ζ αξρή ηεο δηθαηνινγεκέλεο εκπηζηνζχλεο ηνπ δηνηθνχκελνπ, Αξκ 1995, ζ. 1380 επ., Π. Μνπδνπξάθε, Ζ αξρή ηεο πξνζηαηεπφκελεο εκπηζηνζχλεο ζηελ πξφζθαηε λνκνινγία ηνπ Σπκβνπιίνπ ηεο Δπηθξαηείαο, ζηνλ Τφκν Τηκεηηθφ ηνπ Σπκβνπιίνπ ηεο Δπηθξαηείαο - 75 ρξφληα, ζ. 363 επ. 51 Βι. αλσηέξσ ππνζεκ. 39. 52 Βι. ελδεηθηηθά ΣηΔ 420/2005, 3047/2002, 2595/2001, 2051/1999, 6428/1995, 1974, 869/1994 θ.ά. 53 Βι. Σάρν, Αξκ 2003, ζ. 156 επ. Γηα ηελ εθαξκνγή ηεο αξρήο ηεο δηθαηνινγεκέλεο εκπηζηνζχλεο ζην πνιενδνκηθφ δίθαην βι. επίζεο Η. Μαζηνπδάθε, Σπληαγκαηηθνί θαη ινηπνί θξαγκνί θαηά ηνλ θαζνξηζκφ θαη ηε κεηαβνιή ησλ ρξήζεσλ γεο, Αξκ 2008, ζ. 1016 επ. (1033). 54 Βι. Γηαλλαθφπνπινπ, Απφ ηελ απζαίξεηε δφκεζε ζηελ απζαίξεηε λνκνζέηεζε. Σθέςεηο γχξσ απφ ηε ζπκβνιή ηνπ δηνηθεηηθνχ δηθαζηή ζηνλ εμνξζνινγηζκφ ηεο θξαηηθήο δξάζεο κε αθνξκή ηελ απφθαζε ΣηΔ (Δ ) 3610/2007 (Φεβξνπάξηνο 2008), www.nomosphysis.org.gr., ν νπνίνο δέρεηαη φηη δελ είλαη πξνζηαηεπηένο ηδηνθηήηεο απζαηξέηνπ πνπ δηαζέηεη νηθνδνκηθή άδεηα, δηφηη απηή εθφζνλ αξγφηεξα αλαθιήζεθε ή αθπξψζεθε- δελ έρεη θαηαζηεί νξηζηηθή. 14

γίλεηαη αλεθηή απφ ηηο αξρέο ηεο αλαινγηθφηεηαο θαη ηεο πξνζηαζίαο ηεο δηθαηνινγεκέλεο εκπηζηνζχλεο. 5. Δπίινγνο - Ζ εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε ησλ θαηαζθεπψλ ζηνπο εκηυπαίζξηνπο ρψξνπο: έλα έιαζζνλ δήηεκα; Δλφςεη ηεο λνκνινγίαο ηνπ ΣηΔ, ε εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε ησλ απζαίξεησλ θαηαζθεπψλ κε ηηο νπνίεο εμψζηεο θαη εκηππαίζξηνη ρψξνη πεξηθιείνληαη θαη θαζίζηαληαη δσκάηηα ησλ θαηνηθηψλ εκθαλίδεηαη πξνβιεκαηηθή, ζην κέηξν πνπ πξφθεηηαη γηα θαηαζθεπέο νη νπνίεο πξαγκαηνπνηήζεθαλ κεηά ηελ 31.1.1983. Πξέπεη λα ζεκεησζεί φηη ζηηο πεξηζζφηεξεο πεξηπηψζεηο νη ελ ιφγσ θαηαζθεπέο δελ είλαη κφλνλ απφ ηππηθή άπνςε απζαίξεηεο, ζηεξνχληαη δειαδή νηθνδνκηθήο άδεηαο, αιιά θαη νπζηαζηηθά παξάλνκεο. Μπνξεί λα ηεζεί φκσο ην εξψηεκα: Σε κία έλλνκε ηάμε, ε νπνία ελ ηνηο πξάγκαζη αλέρεηαη ηελ θαηαζθεπή θαη ηε δηαηήξεζε νιφθιεξσλ απζαίξεησλ θηηξίσλ, αθφκε θαη παξά ηηο πιεζχλνπζεο ζρεηηθέο θαηαδίθεο απφ ην Δπξσπατθφ Γηθαζηήξην Γηθαησκάησλ ηνπ Αλζξψπνπ 55, ζε ηη βιάπηεη άξαγε λα επηηξαπεί ζηνπο ηδηνθηήηεο λα δηαηεξήζνπλ πεξίθιεηζηνπο νξηζκέλνπο εκηυπαίζξηνπο ρψξνπο, απφ ηε ζηηγκή κάιηζηα πνπ ην δεκφζην ηακείν ρξεηάδεηαη επεηγφλησο ηα έζνδα πνπ ζα πξνθχςνπλ απφ ηε ζρεηηθή εηζθνξά; Σχκθσλα κε ην άξζξν 7 παξ. 1 Β εδ. ε) ζε ζπλδπαζκφ κε ην άξζξν 11 παξ. 2 ηνπ ηζρχνληνο ΓΟΚ νη εκηππαίζξηνη ρψξνη ησλ θηηξίσλ δελ πξνζκεηξψληαη ζηνλ ζπληειεζηή δφκεζεο, δελ επηηξέπεηαη δε λα ππεξβαίλνπλ ην 20% ηνπ ζπληειεζηή. Απηφ ζεκαίλεη φηη ζε φιεο ηηο νηθνδνκέο, νη νπνίεο ιίγν ή πνιχ εμαληινχλ ηνλ ηζρχνληα ζηελ πεξηνρή ζπληειεζηή δφκεζεο, ε κεηαηξνπή ησλ εκηππαίζξησλ ζε πεξίθιεηζηνπο ρψξνπο, νη νπνίνη θαλνληθά πξνζκεηξψληαη ζηνλ ζπληειεζηή, ζα ζπληζηά απηνκάησο θαη ππέξβαζή ηνπ, ελδερνκέλσο κέρξη θαη ζε πνζνζηφ 20%. Όκσο, ε ππέξβαζε ηνπ ζπληειεζηή δφκεζεο ζπληζηά βαξεηά κνξθή παξαλνκίαο, ε νπνία ήδε ππφ ην θαζεζηψο ηνπ ΓΟΚ 1973 ζα νδεγνχζε ζηελ θαηεδάθηζε ηεο απζαίξεηεο θαηαζθεπήο. Δίλαη πξνθαλέο φηη ε γεληθεπκέλε εμαίξεζε απφ ηελ θαηεδάθηζε φισλ ησλ θαηαζθεπψλ πνπ πεξηθιείνπλ ηνπο ρψξνπο απηνχο ζα ζεκαίλεη πξαθηηθά κηα θαζνιηθή αχμεζε ηνπ ζπληειεζηή δφκεζεο ζε νιφθιεξε ηε ρψξα, αχμεζε ε νπνία ελδερνκέλσο δελ είλαη πνζνηηθά θαζφινπ ακειεηέα. Με άιιεο 55 ΔΓΓΑ απφθαζε ηεο 9.7.2003, Γαθηπιίδε θαηά Διιάδνο (πξνζθπγή 52903/1999), απφθαζε ηεο 22.8.2003, Κπξηάηνο θαηά Διιάδνο, (πξνζθπγή 41666/1998). 15

ιέμεηο, ε λνκηκνπνίεζε, εάλ απηή έρεη ηελ έλλνηα ηεο εμαίξεζεο ησλ εκηππαίζξησλ ρψξσλ απφ ηελ θαηεδάθηζε, δελ είλαη έλα έιαζζνλ δήηεκα απφ ηελ άπνςε ησλ επηπηψζεσλ ζην νηθηζηηθφ πεξηβάιινλ. Κνηλή δηαπίζησζε είλαη φηη ε λνκηκνπνίεζε ησλ απζαηξέησλ δελ πιήηηεη κφλνλ ην νηθηζηηθφ πεξηβάιινλ, αιιά πξνζβάιιεη επζέσο ηελ έλλνηα ηνπ θξάηνπο δηθαίνπ 56. Καη ελψ ην θξάηνο δηθαίνπ εκπεξηέρεη ηελ αμίσζε θπξηαξρίαο ηνπ λφκνπ 57, ηελ ππεξνρή ηεο λνκηκφηεηαο έλαληη ηεο απζαηξεζίαο, ε λνκηκνπνίεζε ησλ απζαηξέησλ ζεκαίλεη, αθξηβψο αληίζεηα, φηη ηνλ πξψηνλ ιφγν έρεη ε απζαηξεζία, ηελ νπνία αθνινπζεί θαη επηδνθηκάδεη ν λνκνζέηεο. Ηδηαηηέξσο πξνβιεκαηίδεη φηη ε πνιηηεία πξνηείλεη ζηνπο παξαλνκνχληεο κηα ζπλαιιαγή, πξνζθέξνληαο ηελ ππνρψξεζε ηνπ δηθαίνπ έλαληη νηθνλνκηθνχ αληαιιάγκαηνο. Πξφθεηηαη γηα έλα κνηίβν δξάζεο, ην νπνίν έρεη απφ θαηξφ δηαβεί ηα φξηα ηνπ πνιενδνκηθνχ δηθαίνπ, εηζρσξψληαο θαη ζην θνξνινγηθφ δίθαην, κέζσ ηνπ ζεζκνχ ηεο «πεξαίσζεο» εθθξεκψλ θνξνινγηθψλ ππνζέζεσλ 58. Φαίλεηαη φηη ε κνξθή απηή ηεο δνζνιεςίαο κεηαμχ πνιηηείαο θαη ηδησηψλ, παξά ηε ζπζηεκαηηθή αληίδξαζε ηεο λνκνινγίαο ηνπ ΣηΔ, ηείλεη πιένλ λα εδξαησζεί θαη λα ραξαθηεξίζεη ην ειιεληθφ πνιίηεπκα.- 56 Βι. ηε ζρεηηθή θξηηηθή ησλ Γηαλλαθφπνπινπ, Απφ ηελ απζαίξεηε δφκεζε ζηελ απζαίξεηε λνκνζέηεζε. Σθέςεηο γχξσ απφ ηε ζπκβνιή ηνπ δηνηθεηηθνχ δηθαζηή ζηνλ εμνξζνινγηζκφ ηεο θξαηηθήο δξάζεο κε αθνξκή ηελ απφθαζε ΣηΔ (Δ ) 3610/2007 (Φεβξνπάξηνο 2008), www.nomosphysis.org.gr,. Ρίδνπ, Τφκνο Τηκεηηθφο ηνπ Σπκβνπιίνπ ηεο Δπηθξαηείαο 75 ρξφληα, Αζήλα-Θεζζαινλίθε 2004, Ζ απηναλαίξεζε ηνπ ειιεληθνχ πνιενδνκηθνχ δηθαίνπ, ζ. 1191 επ. (1194 επ.), Β. Ρψηε, ΤνΣ 1980, ζ. 640 επ., θνπξή, Φσξνηαμηθφ θαη Πνιενδνκηθφ δίθαην, ζ. 227, θαη Γ. Χξηζηνθηιφπνπινπ, Πνιηηηζηηθφ Πεξηβάιινλ ρσξηθφο ζρεδηαζκφο θαη βηψζηκε αλάπηπμε, Αζήλα 2002, ζ. 439, 57 Α. Μαληηάθεο, Κξάηνο δηθαίνπ θαη δηθαζηηθφο έιεγρνο ηεο ζπληαγκαηηθφηεηαο, Θεζζαινλίθε 1994, ζ. 82. 58 Σρεηηθά ΣηΔ Οινκ. 1262/2005, ΓηΓηθ 17 (2005), ζ. 1237 πεξί αληηζπληαγκαηηθφηεηαο ηνπ ζπζηήκαηνο ηεο «πεξαίσζεο» θνξνινγηθψλ ππνζέζεσλ. 16