Κεφάλαιο 1 Η αγορά Το συμβατικό πρώτο κεφάλαιο ενός βιβλίου μικροοικονομικής αποτελεί μια πραγμάτευση των «ορίων και των μεθόδων» της Οικονομικής. Παρόλο που το αντικείμενο αυτό μπορεί να είναι πολύ ενδιαφέρον, φαίνεται μάλλον ακατάλληλο για να ξεκινήσετε τη μελέτη της Οικονομικής Επιστήμης. Η αξιολόγηση μιας τέτοιας πραγμάτευσης φαίνεται δύσκολη αν δεν έχετε δει προηγουμένως μερικά παραδείγματα εφαρμογής της οικονομικής ανάλυσης. Αντ αυτού, λοιπόν, θα ξεκινήσουμε αυτό το βιβλίο μ ένα παράδειγμα οικονομικής ανάλυσης. Στο κεφάλαιο αυτό θα εξετάσουμε ένα υπόδειγμα μίας συγκεκριμένης αγοράς, της αγοράς διαμερισμάτων. Μην ανησυχήσετε από τον σχετικά ταχύ ρυθμό της ανάπτυξης. Ο μόνος στόχος του κεφαλαίου αυτού είναι να προσφέρει μια σύντομη επισκόπηση των πιθανών τρόπων χρήσης αυτών των ιδεών. Αργότερα, θα τις μελετήσουμε λεπτομερέστερα. 1.1 Κατασκευή ενός υποδείγματος Η μέθοδος της Οικονομικής συνίσταται στην ανάπτυξη υποδειγμάτων των κοινωνικών φαινομένων. Με τον όρο υπόδειγμα εννοούμε μια απλουστευμένη απεικόνιση της πραγματικότητας. Η έμφαση εδώ δίνεται στη λέξη «απλός». Σκεφθείτε πόσο άχρηστος θα ήταν ένα χάρτης σε κλίμακα 1:1. Το ίδιο ισχύει για ένα οικονομικό υπόδειγμα το οποίο επιχειρεί να περιγράψει όλες τις πλευρές της πραγματικότητας. Η δύναμη ενός υποδείγματος απορρέει από την απόρριψη των άσχετων λεπτομερειών, απόρριψη που επιτρέπει στον οικονομολόγο να εστιάσει την προσοχή του στα ουσιαστικά χαρακτηριστικά της οικονομικής πραγματικότητας, την οποία προσπαθεί να κατανοήσει. Εδώ ενδιαφερόμαστε να δούμε ποιοι παράγοντες προσδιορίζουν την τιμή των διαμερισμάτων, και γι αυτό θέλουμε να έχουμε μια απλουστευμένη περιγραφή της αγοράς διαμερισμάτων. Η επιλογή των ορθών απλουστεύσεων για την κατασκευή ενός υποδείγματος απαιτεί μια κάποια δεξιοτεχνία. Γενικά, θέλουμε να χρησιμοποιήσουμε το απλούστερο υπόδειγμα που είναι ικανό να περιγράψει την εξεταζόμενη οικονομική πραγματικότητα. Στη συνέχεια, μπορούμε να προσθέτουμε περιπλοκές, τη μια μετά την άλλη, καθιστώντας το υπόδειγμά μας πιο σύνθετο και, ελπίζουμε, πιο ρεαλιστικό. Το συγκεκριμένο παράδειγμα που θα εξετάσουμε είναι η αγορά διαμερισμάτων σε μια μέσου μεγέθους πανεπιστημιούπολη. Στην πόλη αυτή υπάρχουν δύο είδη διαμερισμάτων. Υπάρχουν μερικά γειτονικά προς το Πανεπιστήμιο και άλλα πιο απομακρυσμένα. Σε γενικές γραμμές, τα γειτονικά διαμερίσματα θεωρούνται πιο επιθυμητά από τους σπουδαστές, καθώς επιτρέπουν την ευκολότερη πρόσβαση στο Πανεπιστήμιο. Τα πιο απομακρυσμένα διαμερίσματα απαιτούν μετάβαση στο Πανεπιστήμιο με λεωφορείο, ή μια μακριά διαδρομή με ποδήλατο μέσα στο κρύο. Κατά συνέπεια, οι περισσότεροι σπουδαστές θα προτιμούσαν ένα από 1
2 ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ: ΜΙΑ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ τα γειτονικά διαμερίσματα... αν μπορούν να ξοδέψουν τα χρήματα για το κόστος ενοικίασής του. Θα θεωρήσουμε ότι τα διαμερίσματα κατανέμονται σε δύο μεγάλους δακτυλίους που περιβάλλουν το Πανεπιστήμιο. Τα γειτονικά διαμερίσματα βρίσκονται στον εσωτερικό δακτύλιο και τα υπόλοιπα στον εξωτερικό δακτύλιο. Θα εστιάσουμε την προσοχή μας αποκλειστικά στην αγορά διαμερισμάτων στον εσωτερικό δακτύλιο. Στον εξωτερικό δακτύλιο θα υποθέσουμε ότι πηγαίνουν εκείνοι που δεν μπορούν να βρουν κάποιο από τα κοντινά διαμερίσματα. Θα υποθέσουμε ακόμη ότι υπάρχει μια πλειάδα διαθέσιμων διαμερισμάτων στον εξωτερικό δακτύλιο και ότι η τιμή τους έχει καθοριστεί σε κάποιο δεδομένο επίπεδο. Στην ανάλυσή μας θα ασχοληθούμε μόνο με τον προσδιορισμό της τιμής των διαμερισμάτων του εσωτερικού δακτυλίου και με το ποιος θα μείνει εκεί. Ένας οικονομολόγος θα περιέγραφε τη διαφορά των τιμών μεταξύ των δύο ειδών διαμερισμάτων σε αυτό το υπόδειγμα λέγοντας ότι η τιμή των διαμερισμάτων του εξωτερικού δακτυλίου είναι μια εξωγενής μεταβλητή, ενώ η τιμή των διαμερισμάτων του εσωτερικού δακτυλίου είναι μια ενδογενής μεταβλητή. Αυτό σημαίνει ότι η τιμή των διαμερισμάτων του εξωτερικού δακτυλίου θεωρείται ότι καθορίζεται από παράγοντες που δεν εξετάζονται στο συγκεκριμένο υπόδειγμα, ενώ η τιμή των διαμερισμάτων του εσωτερικού δακτυλίου καθορίζεται από δυνάμεις που περιγράφονται στο υπόδειγμα. Η πρώτη απλούστευση που θα κάνουμε στο υπόδειγμά μας είναι ότι όλα τα διαμερίσματα είναι τα ίδια από κάθε άλλη άποψη, εκτός από την τοποθεσία τους. Έχει νόημα, επομένως, να μιλάμε για την «τιμή» των διαμερισμάτων χωρίς να ενδιαφερόμαστε για το αν τα διαμερίσματα έχουν ένα υπνοδωμάτιο, δύο υπνοδωμάτια, ή οτιδήποτε άλλο. Τι όμως καθορίζει την τιμή; Τι καθορίζει ποιος θα μείνει στα διαμερίσματα του εσωτερικού δακτυλίου και ποιος έξω απ αυτόν; Τι μπορεί να λεχθεί για το ποιος οικονομικός μηχανισμός, είναι επιθυμητός για την κατανομή των διαμερισμάτων; Ποιες έννοιες μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε για να κρίνουμε την αξία της παροχής διαμερισμάτων στα άτομα; Όλα αυτά αποτελούν ερωτήματα στα οποία θέλουμε να απαντήσει το υπόδειγμά μας. 1.2 Αριστοποίηση και ισορροπία Κάθε φορά που επιχειρούμε να εξηγήσουμε την ανθρώπινη συμπεριφορά, χρειαζόμαστε ένα πλαίσιο στο οποίο θα βασιστεί η ανάλυσή μας. Σ ένα μεγάλο μέρος της Οικονομικής επιστήμης χρησιμοποιούμε ένα πλαίσιο στηριζόμενο στις ακόλουθες δύο απλές αρχές. Η αρχή της αριστοποίησης: Οι άνθρωποι προσπαθούν να επιλέξουν τα άριστα πρότυπα κατανάλωσης μεταξύ των προτύπων που τους είναι οικονομικά εφικτά. Η αρχή της ισορροπίας: Οι τιμές προσαρμόζονται μέχρις ότου το σύνολο της ζητούμενης ποσότητας ενός αγαθού να είναι ίσο με την προσφερόμενη ποσότητα. Ας εξετάσουμε τις δύο αυτές αρχές. Η πρώτη είναι σχεδόν ταυτολογική. Εάν οι άνθρωποι είναι ελεύθεροι να επιλέξουν τις ενέργειές τους, είναι λογικό να υποθέσουμε ότι προσπαθούν να επιλέγουν πράγματα που θέλουν και όχι πράγματα που δεν θέλουν. Υπάρχουν, βεβαίως, εξαιρέσεις σ αυτή τη γενική αρχή, οι οποίες, όμως, βρίσκονται εξ ορισμού εκτός της σφαίρας της οικονομικής συμπεριφοράς.
Η ΑΓΟΡΑ 3 Η δεύτερη έννοια είναι περισσότερο προβληματική. Αντιλαμβανόμαστε, τουλάχιστον, ότι σε μια δεδομένη στιγμή η ζήτηση και η προσφορά δεν είναι συμβατές, και ότι κάτι πρέπει να αλλάξει. Οι μεταβολές αυτές πιθανόν να χρειαστούν πολύ χρόνο για να να δώσουν αποτελέσματα και, το χειρότερο, πιθανόν να επιφέρουν άλλες μεταβολές που θα μπορούσαν να «αποσταθεροποιήσουν» το όλο σύστημα. Κάτι τέτοιο θα μπορούσε να συμβεί..., αλλά συνήθως δεν συμβαίνει. Στην περίπτωση των διαμερισμάτων βλέπουμε γενικά μια περίπου σταθερή τιμή ενοικίου από μήνα σε μήνα. Γι αυτήν ακριβώς την τιμή ισορροπίας ενδιαφερόμαστε, και όχι για το πώς η αγορά φτάνει σ αυτή την ισορροπία, ή για το πώς αυτή θα μπορούσε να μεταβληθεί η τιμή αυτή στη διάρκεια μεγάλων χρονικών περιόδων. Αξίζει να σημειωθεί ότι ο χρησιμοποιούμενος για την ισορροπία ορισμός πιθανόν να διαφέρει ανάλογα με το υπόδειγμα. Στην περίπτωση της απλής αγοράς που εξετάζεται σ αυτό το κεφάλαιο, η ιδέα της ισορροπίας μεταξύ ζήτησης και προσφοράς θα είναι επαρκής για τις ανάγκες μας. Σε γενικότερα, όμως, υποδείγματα θα χρειαστούμε πιο γενικούς ορισμούς της έννοιας της ισορροπίας. Γενικά, η ισορροπία απαιτεί οι ενέργειες των οικονομικών παραγόντων να είναι συνεπείς μεταξύ τους. Πώς χρησιμοποιούμε αυτές τις δύο αρχές για να ορίσουμε τις απαντήσεις στα ερωτήματα που θέσαμε προηγουμένως; Είναι καιρός να εισαγάγουμε μερικές οικονομικές έννοιες. 1.3 Η καμπύλη ζήτησης Ας υποθέσουμε ότι εξετάζουμε τους πιθανούς ενοικιαστές των διαμερισμάτων και ότι ρωτάμε τον καθέναν από αυτούς ποιο είναι το μέγιστο ποσό που θα μπορούσε να διαθέσει για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος. Ας ξεκινήσουμε από την κορυφή. Θα υπάρχει πάντοτε κάποιος που διατίθεται να πληρώσει την υψηλότερη τιμή. Ίσως αυτό το άτομο διαθέτει πολλά χρήματα, ίσως είναι πολύ οκνηρός και δεν θέλει να περπατά μεγάλες αποστάσεις... ή οτιδήποτε άλλο. Ας υποθέσουμε ότι αυτό το άτομο διατίθεται να πληρώσει $500 το μήνα για ένα διαμέρισμα. Αν υπάρχει μόνον ένα άτομο που προτίθεται να πληρώσει $500 το μήνα για την ενοικίαση ενός διαμερίσματος, τότε εάν η τιμή των διαμερισμάτων ήταν $500 το μήνα, θα ενοικιαζόταν μόνο ένα διαμέρισμα - στο μοναδικό άτομο που είναι πρόθυμο να πληρώσει αυτή την τιμή. Ας υποθέσουμε ότι η επόμενη υψηλότερη τιμή που προσφέρεται από κάποιον είναι $490. Τότε, εάν η τιμή ήταν $499, θα ενοικιαζόταν και πάλι ένα μόνο διαμέρισμα. Το άτομο που ήταν πρόθυμο να πληρώσει $500 θα ενοικίαζε ένα διαμέρισμα, το άτομο, όμως, που ήταν πρόθυμο να πληρώσει $490 δεν θα ενοικίαζε. Εάν η τιμή ήταν $498, $497, $496, κ.ο.κ., θα ενοικιαζόταν μόνον ένα διαμέρισμα... μέχρις ότου φτάσουμε στην τιμή των $490. Στην τιμή αυτή θα ενοικιάζονταν δύο διαμερίσματα: ένα στο άτομο των $500 και ένα στο άτομο των $490. Κατά παρόμοιο τρόπο, θα ενοικιάζονταν δύο διαμερίσματα μέχρις ότου φτάσουμε στη μέγιστη τιμή την οποία ήταν διατεθειμένο να πληρώσει το επόμενο άτομο κ.ο.κ. Οι οικονομολόγοι σχετίζουν την τιμή επιφύλαξης με τη μέγιστη προθυμία ενός δεδομένου ατόμου να πληρώσει για κάτι. Η τιμή επιφύλαξης είναι η μέγιστη τιμή την οποία ένα άτομο θα αποδεχτεί για να αγοράσει ένα συγκεκριμένο αγαθό. Με άλλα λόγια, η τιμή επιφύλαξης ενός ατόμου είναι η τιμή στην οποία αυτό είναι απλά αδιάφορο μεταξύ της αγοράς και της
4 ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ: ΜΙΑ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ μη αγοράς του αγαθού. Στο παράδειγμά μας, εάν ένα άτομο έχει μια τιμή επιφύλαξης p, αυτό σημαίνει ότι το άτομο θα είναι απλά αδιάφορο μεταξύ τού να ζει στον εσωτερικό δακτύλιο και να πληρώσει μια τιμή p, και του να ζει στον εξωτερικό δακτύλιο. Σχήμα 1.1: Η καμπύλη ζήτησης διαμερισμάτων: ο κατακόρυφος άξονας αποτυπώνει την τιμή αγοράς και ο οριζόντιος άξονας τα διαμερίσματα που θα ενοικιαστούν σε κάθε τιμή. Επομένως, ο αριθμός των διαμερισμάτων που θα ενοικιαστούν σε μια δεδομένη τιμή p θα είναι απλά ο αριθμός των ατόμων που έχουν τιμή επιφύλαξης μεγαλύτερη ή ίση με την p. Διότι, εάν η τιμή της αγοράς είναι p, τότε όσοι είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν τουλάχιστον p για ένα διαμέρισμα, θα επιθυμούν να έχουν ένα διαμέρισμα στον εσωτερικό δακτύλιο, και όσοι δεν είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν p, θα προτιμήσουν να μένουν στον εξωτερικό δακτύλιο. Τις τιμές επιφύλαξης μπορούμε να τις απεικονίσουμε σ ένα διάγραμμα όπως αυτό του Σχήματος 1.1 Εδώ, στον κατακόρυφο άξονα αποτυπώνονται οι τιμές και στον οριζόντιο άξονα οι άνθρωποι που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν αυτή την τιμή ή και περισσότερο. Ένας άλλος τρόπος ανάγνωσης του Σχήματος 1.1 είναι να το δει κανείς σαν έναν τρόπο μέτρησης του αριθμού των ανθρώπων που επιθυμούν να ενοικιάσουν διαμερίσματα σε κάθε συγκεκριμένη τιμή. Μια τέτοια καμπύλη είναι ένα παράδειγμα μιας καμπύλης ζήτησης - καμπύλης που συσχετίζει τη ζητούμενη ποσότητα με την τιμή. Εάν η τιμή της αγοράς είναι πάνω από $500, δεν θα ενοικιαστεί κανένα διαμέρισμα. Εάν η τιμή της αγοράς είναι μεταξύ $500 και $490, θα ενοικιαστεί ένα διαμέρισμα. Εάν είναι μεταξύ $490 και της τρίτης υψηλότερης τιμής επιφύλαξης, θα ενοικιαστούν δύο διαμερίσματα, και ούτω καθεξής. Η καμπύλη ζήτησης προσδιορίζει τη ζητούμενη ποσότητα σε καθεμιά από τις δυνατές τιμές. Η καμπύλη ζήτησης για διαμερίσματα έχει κλίση προς τα κάτω: καθώς μειώνεται η τιμή των διαμερισμάτων, περισσότεροι άνθρωποι θα θέλουν να ενοικιάσουν διαμερίσματα. Εάν ο αριθμός των ανθρώπων είναι μεγάλος και οι τιμές επιφύλαξης διαφέρουν ελάχιστα από άτομο σε
Η ΑΓΟΡΑ 5 άτομο, είναι λογικό να σκεφτούμε ότι η καμπύλη ζήτησης θα έχει ομαλή κλίση προς τα κάτω, όπως στο Σχήμα 1.2. Η καμπύλη του Σχήματος 1.2 είναι αυτή με την οποία θα έμοιαζε η καμπύλη ζήτησης του Σχήματος 1.1 εάν υπήρχαν πολλοί άνθρωποι που ήθελαν να ενοικιάσουν διαμερίσματα. Τα «άλματα» που φαίνονται στο Σχήμα 1.1 είναι τόσο μικρά σε σχέση με το μέγεθος της αγοράς, ώστε να μπορούμε άφοβα να τα αγνοήσουμε στη χάραξη της καμπύλης ζήτησης της αγοράς. Σχήμα 1.2: Καμπύλη ζήτησης για διαμερίσματα με πολλούς επίδοξους ενοικιαστές. Λόγω του μεγάλου αριθμού των επίδοξων αγοραστών, τα άλματα μεταξύ των τιμών θα είναι μικρά και η καμπύλη ζήτησης θα έχει το συμβατικό ομαλό σχήμα. 1.4 Η καμπύλη προσφοράς Εφόσον έχουμε τώρα μια καλή γραφική απεικόνιση της συμπεριφοράς της ζήτησης, ας στραφούμε στη συμπεριφορά της προσφοράς. Εδώ θα πρέπει να σκεφτούμε τη φύση της αγοράς που εξετάζουμε. Η περίπτωση που εξετάζουμε είναι αυτή όπου υπάρχουν πολλοί ανεξάρτητοι ιδιοκτήτες που φιλοδοξούν να ενοικιάσουν τα διαμερίσματά τους στην υψηλότερη τιμή που μπορεί να δεχτεί η αγορά. Η περίπτωση αυτή θα αναφέρεται ως ανταγωνιστική αγορά. Άλλα είδη αγοράς είναι βεβαίως πιθανά και μερικά απ αυτά θα εξεταστούν στη συνέχεια. Προς το παρόν, ας εξετάσουμε την περίπτωση όπου υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες που λειτουργούν όλοι ανεξάρτητα. Είναι σαφές ότι, αν όλοι οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να επιτύχουν το καλύτερο δυνατό και οι ενοικιαστές είναι πλήρως ενημερωμένοι για τις τιμές με τις οποίες οι ιδιοκτήτες χρεώνουν την ενοικίαση των διαμερισμάτων τους, τότε η τιμή ισορροπίας για όλα
6 ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ: ΜΙΑ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ τα διαμερίσματα του εσωτερικού δακτυλίου πρέπει να είναι ίδια. Ο συλλογισμός δεν είναι δύσκολος. Ας υποθέσουμε ότι, αντ αυτού, μερικά διαμερίσματα χρεώνονται με μια υψηλή τιμή p h και μερικά με μια χαμηλότερη τιμή p l. Οι ενοικιαστές των διαμερισμάτων με την υψηλή τιμή θα μπορούσαν να βρουν έναν ιδιοκτήτη χαμηλού μισθώματος και να του προτείνουν να ενοικιάσουν το διαμέρισμά του με μια τιμή μεταξύ p h και p l. Η συμφωνία σε μια τέτοια τιμή θα ήταν επωφελής τόσο για τους ενοικιαστές όσο και για τον ιδιοκτήτη. Στο βαθμό που όλα τα μέρη επιζητούν να εξυπηρετήσουν τα συμφέροντα τους και είναι ενήμερα των εναλλακτικών τιμών, μια κατάσταση στην οποία θα χρεώνονται διαφορετικές τιμές για το ίδιο αγαθό δεν μπορεί να παραμένει σε καθεστώς ισορροπίας. Ποια, όμως, θα είναι αυτή η μοναδική τιμή ισορροπίας; Ας δοκιμάσουμε τη μέθοδο που χρησιμοποιήσαμε στην κατασκευή της καμπύλης ζήτησης. Θα επιλέξουμε μια τιμή και θα αναρωτηθούμε πόσα διαμερίσματα προσφέρονται σ αυτή την τιμή. Η απάντηση εξαρτάται σ ένα βαθμό από τη χρονική περίοδο στην οποία εξετάζουμε την αγορά. Εάν θεωρήσουμε μια περίοδο μερικών ετών, ώστε να είναι δυνατή η κατασκευή νέων κατοικιών, ο αριθμός των διαμερισμάτων θα αντιστοιχεί σίγουρα στην τιμή που χρεώνεται. Αλλά, «βραχυπρόθεσμα», ας πούμε, μέσα σ ένα έτος, ο αριθμός των διαμερισμάτων είναι σχεδόν σταθερός. Αν πάρουμε μόνον αυτή τη βραχυχρόνια περίπτωση, η προσφορά διαμερισμάτων θα είναι σταθερή σε κάποιο προκαθορισμένο επίπεδο. Η καμπύλη προσφοράς σ αυτή την αγορά απεικονίζεται στο Σχήμα 1.3 ως μια κατακόρυφη γραμμή. Όποια και αν είναι η τιμή χρέωσης, ο ίδιος αριθμός διαμερισμάτων θα προσφέρεται για ενοικίαση, δηλαδή όλα τα διαθέσιμα τη στιγμή εκείνη διαμερίσματα. Σχήμα 1.3: Βραχυχρόνια καμπύλη προσφοράς. Η προσφορά των διαμερισμάτων είναι σταθερή σε βραχυχρόνιο επίπεδο.
Η ΑΓΟΡΑ 7 1.5 Ισορροπία αγοράς Έχουμε τώρα έναν τρόπο απεικόνισης της αγοράς διαμερισμάτων, τόσο από την πλευρά της ζήτησης όσο και της προσφοράς. Ας τις συνδυάσουμε και ας αναρωτηθούμε ποια θα είναι η ισορροπία. Το κάνουμε αυτό σχεδιάζοντας τόσο την καμπύλη ζήτησης όσο και την καμπύλη προσφοράς στο ίδιο Σχήμα 1.4. Στο διάγραμμα αυτό έχουμε συμβολίζουμε με p την τιμή στην οποία η ποσότητα των ζητούμενων διαμερισμάτων είναι ίση με την προσφερόμενη ποσότητα. Αυτή είναι η τιμή ισορροπίας των διαμερισμάτων. Στην τιμή αυτή, κάθε καταναλωτής που προτίθεται να πληρώσει τουλάχιστον p είναι σε θέση να βρει ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση και κάθε ιδιοκτήτης θα είναι σε θέση να ενοικιάσει το διαμέρισμά του στην τρέχουσα τιμή της αγοράς. Ούτε οι καταναλωτές ούτε οι ιδιοκτήτες έχουν κανένα λόγο να μεταβάλουν τη συμπεριφορά τους. Γι αυτό ακριβώς αναφέρουμε την κατάσταση αυτή ως ισορροπία: καμία μεταβολή συμπεριφοράς δεν θα παρατηρηθεί. Σχήμα 1.4: Ισορροπία της αγοράς διαμερισμάτων. Η τιμή ισορροπίας p καθορίζεται από το σημείο τομής των καμπυλών προσφοράς και ζήτησης. Για να αντιληφθούμε καλύτερα το σημείο αυτό, ας δούμε τι θα συνέβαινε σε μια τιμή διαφορετική της p. Ας θεωρήσουμε, για παράδειγμα, μια τιμή p < p, όπου η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά. Μπορεί αυτή η τιμή να διατηρηθεί; Στην τιμή αυτή, μερικοί τουλάχιστον από τους ιδιοκτήτες θα έχουν περισσότερους ενοικιαστές απ όσους μπορούν να ικανοποιήσουν. Θα υπάρχουν ουρές ανθρώπων που θα ελπίζουν να βρουν ένα διαμέρισμα σ αυτή την τιμή, αφού οι άνθρωποι που προτίθενται να πληρώσουν την τιμή p είναι περισσότεροι από τα διαμερίσματα. Σίγουρα, μερικοί από τους ιδιοκτήτες θα δουν ότι είναι προς το συμφέρον τους να αυξήσουν την τιμή των διαμερισμάτων που προσφέρουν. Κατά παρόμοιο τρόπο, ας υποθέσουμε ότι η τιμή των διαμερισμάτων είναι p που είναι μεγαλύτερη της p. Σ αυτή την περίπτωση, μερικά από τα διαμερίσματα θα μένουν κενά: οι άν-
8 ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ: ΜΙΑ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ θρωποι που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν p είναι λιγότεροι από τα διαμερίσματα. Μερικοί ιδιοκτήτες διατρέχουν τώρα τον κίνδυνο να μην εισπράξουν κανένα ενοίκιο για τα διαμερίσματά τους. Θα έχουν επομένως ένα κίνητρο να μειώσουν την τιμή τους, προκειμένου να προσελκύσουν περισσότερους ενοικιαστές. Εάν η τιμή υπερβαίνει το p, οι ενοικιαστές είναι πολύ λίγοι ενώ εάν υπολείπεται του p, οι ενοικιαστές είναι υπερβολικά πολλοί. Μόνο για την τιμή p ο αριθμός των ανθρώπων που προτίθενται να ενοικιάσουν σ αυτήν την τιμή είναι ίσος με τον αριθμό των διαμερισμάτων που προσφέρουν οι ιδιοκτήτες. Μόνο σ αυτήν την τιμή η ζήτηση και η προσφορά είναι ίσες. Στην τιμή p, η συμπεριφορά των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών είναι συμβατές, υπό την έννοια ότι ο αριθμός των διαμερισμάτων που ζητείται από τους ενοικιαστές στην τιμή p είναι ίσος με τον αριθμό των διαμερισμάτων που προσφέρουν οι ιδιοκτήτες. Αυτή είναι η τιμή ισορροπίας στην αγορά διαμερισμάτων. Από τη στιγμή που έχουμε προσδιορίσει την τιμή αγοράς για τα διαμερίσματα του εσωτερικού δακτυλίου, μπορούμε να αναρωτηθούμε ποιοι τα αποκτούν και ποιοι ενοικιάζουν στα διαμερίσματα του εξωτερικού δακτυλίου. Στο υπόδειγμά μας υπάρχει μια πολύ απλή απάντηση σ αυτό το ερώτημα: στην ισορροπία όποιος προτίθεται να πληρώσει p, ή και περισσότερο, βρίσκει διαμέρισμα στον εσωτερικό δακτύλιο, και όποιος προτίθεται να πληρώσει λιγότερο από p, βρίσκει διαμέρισμα στον εξωτερικό δακτύλιο. Τα άτομα που έχουν τιμή επιφύλαξης ίση με p είναι απλά αδιάφορα μεταξύ τού να ενοικιάσουν ένα διαμέρισμα στον εσωτερικό ή στον εξωτερικό δακτύλιο. Τα υπόλοιπα άτομα στον εσωτερικό δακτύλιο ενοικιάζουν διαμερίσματα σε τιμή χαμηλότερη από την ανώτατη τιμή που θα ήταν διατεθειμένα να πληρώσουν γι αυτά. Συνεπώς, η κατανομή διαμερισμάτων στους ενοικιαστές καθορίζεται από το πόσο είναι αυτοί διατεθειμένοι να πληρώσουν. 1.6 Συγκριτική στατική Τώρα που έχουμε ένα οικονομικό υπόδειγμα για την αγορά διαμερισμάτων, μπορούμε να αρχίσουμε να το χρησιμοποιούμε για την ανάλυση της συμπεριφοράς της τιμής ισορροπίας. Για παράδειγμα, μπορούμε να αναρωτηθούμε πώς μεταβάλλεται η τιμή των διαμερισμάτων όταν μεταβάλλονται διάφορες πλευρές της αγοράς. Αυτό το είδος άσκησης είναι γνωστό ως συγκριτική στατική, διότι συνεπάγεται τη σύγκριση δύο «στατικών» ισορροπιών, χωρίς να μας απασχολεί ιδιαίτερα το πώς η αγορά κινείται από τη μια ισορροπία στην άλλη. Η μετάβαση από τη μια ισορροπία στην άλλη μπορεί να πάρει πολύ χρόνο, και τα ερωτήματα για το πώς λαμβάνει χώρα μια τέτοια μετάβαση μπορούν να είναι πολύ ενδιαφέροντα και σημαντικά. Πρέπει, όμως, να μάθουμε να βαδίζουμε πριν αρχίσουμε να τρέχουμε, και γι αυτό θα αγνοήσουμε προς το παρόν τέτοια δυναμικά ερωτήματα. Η συγκριτική στατική ανάλυση ασχολείται μόνο με τη σύγκριση ισορροπιών και σ αυτό το πλαίσιο θα υπάρξουν πολλά ερωτήματα προς απάντηση. Ας αρχίσουμε με μια απλή περίπτωση. Ας υποθέσουμε ότι η προσφορά διαμερισμάτων αυξάνεται, όπως στο Σχήμα 1.5. Είναι εύκολο να δει κανείς από το διάγραμμα ότι η τιμή ισορροπίας θα μειωθεί. Ομοίως, αν η προσφορά διαμερισμάτων μειωνόταν, η τιμή ισορροπίας θα αυξανόταν.
Η ΑΓΟΡΑ 9 Σχήμα 1.5: Αύξηση της προσφοράς διαμερισμάτων. Καθώς η προσφορά διαμερισμάτων αυξάνεται, η τιμή ισορροπίας μειώνεται. Ας δοκιμάσουμε τώρα μια πιο σύνθετη και πιο ενδιαφέρουσα περίπτωση: Ας υποθέσουμε ότι ένας κατασκευαστής αποφασίζει να μετατρέψει μερικά από τα διαμερίσματα σε ανεξάρτητες κατοικίες. Τι θα συμβεί με την τιμή των υπόλοιπων διαμερισμάτων; Η πρώτη αντίδρασή σας είναι πιθανώς ότι η τιμή των διαμερισμάτων θα αυξηθεί εφόσον η προσφορά μειώθηκε. Αυτό όμως δεν είναι κατ ανάγκην σωστό. Το ότι η προσφορά τών προς ενοικίαση διαμερισμάτων μειώθηκε, είναι αληθές. Αλλά και η ζήτηση διαμερισμάτων μειώθηκε επίσης, εφόσον μερικοί απ αυτούς που ενοικίαζαν διαμερίσματα πιθανώς να αποφασίσουν να αγοράσουν τις νέες ανεξάρτητες κατοικίες. Είναι φυσικό να υποθέσουμε ότι οι αγοραστές ανεξάρτητων κατοικιών προέρχονται απ αυτούς που ήδη διαμένουν στα διαμερίσματα του εσωτερικού δακτυλίου - αυτούς που προτίθενται να πληρώσουν περισσότερο από p για ένα διαμέρισμα. Έστω λοιπόν ότι, για παράδειγμα, οι καταναλωτές με τις 10 υψηλότερες τιμές επιφύλαξης αποφασίζουν να αγοράσουν ανεξάρτητες κατοικίες και όχι να ενοικιάζουν διαμερίσματα. Τότε η νέα καμπύλη ζήτησης είναι ακριβώς η παλαιά καμπύλη ζήτησης με 10 λιγότερους καταναλωτές για κάθε τιμή. Επειδή υπάρχουν επίσης 10 λιγότερα διαμερίσματα προς ενοικίαση, η νέα τιμή ισορροπίας είναι ακριβώς ίδια με την προηγούμενη, και ακριβώς οι ίδιοι άνθρωποι καταλήγουν να διαμένουν στα διαμερίσματα του εσωτερικού δακτυλίου. Η κατάσταση απεικονίζεται στο Σχήμα 1.6. Τόσο η καμπύλη ζήτησης όσο και η καμπύλη προσφοράς μετατοπίζονται αριστερά κατά 10 διαμερίσματα, και η τιμή ισορροπίας παραμένει αμετάβλητη. Ο περισσότερος κόσμος βρίσκει αυτό το αποτέλεσμα παράδοξο. Τείνει να βλέπει μόνο τη μείωση της προσφοράς διαμερισμάτων και δεν σκέφτεται τη μείωση της ζήτησης. Η περίπτωση που εξετάσαμε είναι ακραία: όλοι οι αγοραστές ανεξάρτητων κατοικιών είναι πρώην ενοικιαστές διαμερισμάτων. Η άλλη όμως περίπτωση -όπου κανένας από τους αγοραστές ανεξάρτητων κατοικιών δεν είναι πρώην ενοικιαστής διαμερίσματος- είναι ακόμη περισσότερο ακραία.
10 ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ: ΜΙΑ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ Σχήμα 1.6: Αποτέλεσμα της δημιουργίας ανεξάρτητων κατοικιών. Αν η προσφορά και η ζήτηση μετατοπιστούν και οι δύο κατά την ίδια ποσότητα, η τιμή ισορροπίας θα παραμείνει αμετάβλητη. Το υπόδειγμα, παρόλο που είναι απλό, μας οδήγησε στην κατανόηση του προβλήματος. Εάν θέλουμε να προσδιορίσουμε το πώς επηρεάζει η μετατροπή σε ανεξάρτητες κατοικίες την αγορά διαμερισμάτων, πρέπει να εξετάσουμε όχι μόνο την επίδραση στην προσφορά διαμερισμάτων αλλά και την επίδραση στη ζήτηση διαμερισμάτων. Ας εξετάσουμε ένα άλλο παράδειγμα συγκριτικής στατικής ανάλυσης που μπορεί να προκαλέσει έκπληξη: την επίδραση ενός φόρου επί των διαμερισμάτων. Ας υποθέσουμε ότι το Δημοτικό Συμβούλιο αποφασίζει μια αύξηση των φόρων επί των διαμερισμάτων κατά $50 το χρόνο. Σ αυτή την περίπτωση, κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να πληρώσει $50 το χρόνο στη δημοτική αρχή για κάθε διαμέρισμα που κατέχει. Πώς αυτό θα επηρεάσει την τιμή των διαμερισμάτων; Ο περισσότερος κόσμος πιστεύει ότι τουλάχιστον ένα μέρος του φόρου θα μετακυλιστεί τελικά στους ενοικιαστές. Αλλά μάλλον παραδόξως, αυτό δεν συμβαίνει. Στην πραγματικότητα, η τιμή ισορροπίας των διαμερισμάτων θα παραμείνει αμετάβλητη! Προς επαλήθευση, ας αναρωτηθούμε τι συμβαίνει με την καμπύλη ζήτησης και την καμπύλη προσφοράς. Η καμπύλη προσφοράς δεν αλλάζει - υπάρχουν ακριβώς τόσα διαμερίσματα μετά το φόρο όσα και πριν απ αυτόν. Αλλά ούτε και η καμπύλη ζήτησης αλλάζει, εφόσον ο αριθμός των διαμερισμάτων που θα ενοικιαστούν σε κάθε διαφορετική τιμή θα είναι επίσης ο ίδιος. Αν ούτε η καμπύλη ζήτησης ούτε η καμπύλη προσφοράς μετατοπίζεται, η τιμή δεν είναι δυνατόν να αλλάξει εξαιτίας της φορολογίας. Να πώς μπορούμε να εξετάσουμε την επίδραση αυτού του φόρου. Προ της επιβολής του φόρου, κάθε ιδιοκτήτης χρεώνει το διαμέρισμά του με την υψηλότερη δυνατή τιμή που θα το κρατήσει ενοικιασμένο. Η τιμή ισορροπίας p είναι η υψηλότερη δυνατή τιμή χρέωσης που
Η ΑΓΟΡΑ 11 είναι συμβατή με όλα τα προς ενοικίαση διαμερίσματα. Μετά την επιβολή του φόρου, μπορούν οι ιδιοκτήτες να αυξήσουν τις τιμές τους ώστε να αντισταθμίσουν το φόρο; Η απάντηση είναι όχι: αν μπορούσαν να αυξήσουν την τιμή και να κρατήσουν τα διαμερίσματά τους ενοικιασμένα, θα το είχαν ήδη κάνει. Αν έχουν χρεώσει τη μέγιστη δυνατή τιμή, οι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούσαν να αυξήσουν επιπλέον τις τιμές τους. Κανένα μέρος του φόρου δεν μπορεί να περάσει στους ενοικιαστές. Οι ιδιοκτήτες πρέπει να καταβάλουν το σύνολο του φόρου. Η ανάλυση αυτή εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την παραδοχή ότι η προσφορά διαμερισμάτων παραμένει σταθερή. Αν ο αριθμός των διαμερισμάτων μπορεί να μεταβάλλεται καθώς αλλάζει το ύψος του φόρου, τότε η τιμή που θα πληρώνουν οι ενοικιαστές γενικά θα αλλάζει. Θα εξετάσουμε αυτό το είδος συμπεριφοράς αργότερα, αφού έχουμε προηγουμένως δημιουργήσει μερικά ισχυρά εργαλεία για την ανάλυση τέτοιων προβλημάτων. 1.7 Άλλοι τρόποι κατανομής διαμερισμάτων Στην προηγούμενη ενότητα περιγράψαμε την ισορροπία για τα διαμερίσματα σε μια ανταγωνιστική αγορά. Αυτός, όμως, είναι μόνον ένας από τους πολλούς τρόπους κατανομής πόρων και στην ενότητα αυτή θα δούμε μερικούς ακόμη τρόπους. Κάποιοι απ αυτούς πιθανώς να ηχούν παράδοξα, όλοι, όμως, διασαφηνίζουν ένα σημαντικό οικονομικό ζήτημα. Ο μονοπωλητής με πολιτική διάκρισης τιμών Ας θεωρήσουμε, κατ αρχάς, την περίπτωση όπου υπάρχει ένας μόνον ιδιοκτήτης που κατέχει όλα τα διαμερίσματα ή εναλλακτικά, μπορούμε να θεωρήσουμε την περίπτωση ενός αριθμού μεμονωμένων ιδιοκτητών που συγκεντρώνονται και συντονίζουν τις ενέργειές τους, ώστε να ενεργούν ενιαία. Η κατάσταση κατά την οποία η αγορά κυριαρχείται από ένα μοναδικό πωλητή προϊόντος είναι γνωστή ως μονοπώλιο. Ο ιδιοκτήτης που εκμισθώνει τα διαμερίσματα, θα μπορούσε να αποφασίσει να τα παραχωρήσει ένα ένα μετά από πλειστηριασμό, στον κάθε φορά πλειοδότη. Εφόσον αυτό σημαίνει ότι διαφορετικοί άνθρωποι θα κατέληγαν να πληρώνουν διαφορετικές τιμές για κάθε διαμέρισμα, θα αναφέρουμε αυτή την περίπτωση ως μονοπώλιο με πολιτική διάκρισης τιμών. Ας υποθέσουμε, για απλούστευση, ότι ο μονοπωλητής με πολιτική διάκρισης τιμών γνωρίζει την τιμή επιφύλαξης του κάθε ατόμου. (Αυτό δεν είναι και πολύ ρεαλιστικό, θα μας φανεί, όμως, χρήσιμο στη διευκρίνιση ενός σημαντικού ζητήματος.) Αυτό σημαίνει ότι θα ενοικίαζε το πρώτο διαμέρισμα σ εκείνον που θα πλήρωνε τα περισσότερα γι αυτό, στην περίπτωσή μας $500. Το επόμενο διαμέρισμα θα ενοικιαζόταν για $490 και ούτω καθεξής, καθώς κατερχόμαστε την καμπύλη ζήτησης. Κάθε διαμέρισμα θα ενοικιαζόταν στο άτομο που θα ήταν διατεθειμένο να πληρώσει τα περισσότερα γι αυτό. Εδώ βρίσκεται το ενδιαφέρον χαρακτηριστικό του μονοπωλητή με πολιτική διάκρισης τιμών: Ακριβώς οι ίδιοι άνθρωποι θα πάρουν τα διαμερίσματα, όπως στην περίπτωση της ανταγωνιστικής αγοράς, και πιο συγκεκριμένα, όλοι όσοι αξιολογούν ένα διαμέρισμα περισσότερο από p. Το τελευταίο άτομο που θα ενοικιάσει διαμέρισμα θα πληρώνει p, ακριβώς όση είναι η τιμή ισορροπίας σε μια ανταγωνιστική αγορά. Η προσπάθεια του μονοπωλητή με πολιτική διάκρισης τιμών να μεγιστοποιήσει τα κέρδη του, οδηγεί στην ίδια κατανομή διαμερισμάτων
12 ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ: ΜΙΑ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ στην οποία οδηγεί και ο μηχανισμός προσφοράς και ζήτησης στην ανταγωνιστική αγορά. Το ποσό που πληρώνουν οι ενοικιαστές διαφέρει, το ποιος όμως παίρνει τα διαμερίσματα είναι το ίδιο. Αποδεικνύεται ότι αυτό δεν είναι τυχαίο, θα πρέπει όμως να περιμένουμε μέχρις ότου εξηγήσουμε τους λόγους κάπου στη συνέχεια. Ο κοινός μονοπωλητής Δεχτήκαμε ότι ο μονοπωλητής με πολιτική διάκρισης τιμών ήταν σε θέση να ενοικιάσει κάθε διαμέρισμα σε μια διαφορετική τιμή. Τι θα γινόταν όμως εάν, ήταν υποχρεωμένος να ενοικιάσει όλα τα διαμερίσματα στην ίδια τιμή; Στην περίπτωση αυτή, ο μονοπωλητής αντιμετωπίζει ένα δίλημμα: εάν επιλέξει μια χαμηλή τιμή, θα ενοικιάσει περισσότερα διαμερίσματα, πιθανόν, όμως, να καταλήξει να κερδίσει λιγότερα χρήματα απ ό,τι αν καθορίσει μια υψηλότερη τιμή. Ας συμβολίσουμε με D(p) τη συνάρτηση ζήτησης - τον αριθμό των ζητούμενων διαμερισμάτων σε τιμή p. Τότε, εάν ο μονοπωλητής επιβάλλει μια τιμή p, θα ενοικιάσει D(p) διαμερίσματα, και επομένως θα έχει ένα εισόδημα pd(p). Τα έσοδα του μονοπωλητή μπορούν να παρασταθούν ως το εμβαδόν ενός ορθογώνιου παραλληλογράμμου: το ύψος του οποίου είναι η τιμή p και το πλάτος του ο αριθμός των διαμερισμάτων D(p). Επομένως, το γινόμενο του ύψους επί το πλάτος -το εμβαδόν του ορθογώνιου παραλληλογράμμου- παριστά τα έσοδα του μονοπωλητή και παρουσιάζεται στο Σχήμα 1.7. Σχήμα 1.7: Κουτί εσόδων. Τα έσοδα που λαμβάνει ο μονοπωλητής είναι ακριβώς ίσα με την τιμή πολλαπλασιασμένη με την ποσότητα, το οποίο μπορεί να ερμηνευθεί ως το εμβαδόν του κουτιού που απεικονίζεται στο σχήμα. Εάν ο μονοπωλητής δεν έχει κανένα κόστος συνδεόμενο με την ενοικίαση ενός διαμερίσματος, θα επιθυμεί να επιλέξει μια τιμή που θα μεγιστοποιεί τα έσοδά του από ενοίκια - δηλ.
Η ΑΓΟΡΑ 13 θα επιλέξει μια τιμή που θα αντιστοιχεί στο μεγαλύτερο ορθογώνιο παραλληλόγραμμο στο Σχήμα 1.7 που αντιστοιχεί στην τιμή ˆp. Στην περίπτωση αυτή, ο μονοπωλητής θα ανακαλύψει ότι είναι προς το συμφέρον του να μην ενοικιάσει όλα του τα διαμερίσματα. Στην πραγματικότητα, αυτή θα είναι η συνήθης περίπτωση για έναν μονοπωλητή. Ο μονοπωλητής θα θέλει να περιορίσει το διαθέσιμο προϊόν, προκειμένου να μεγιστοποιήσει το κέρδος του. Αυτό σημαίνει ότι ο μονοπωλητής θα θέλει να ενοικιάσει τα διαμερίσματά του σε μια τιμή υψηλότερη από αυτήν της ισορροπίας, p, σε μια ανταγωνιστική αγορά. Στην περίπτωση ενός κοινού μονοπωλητή, θα ενοικιαστούν λιγότερα διαμερίσματα και κάθε διαμέρισμα θα ενοικιαστεί σε μια υψηλότερη τιμή απ ό,τι στην ανταγωνιστική αγορά. Έλεγχος ενοικίου Μια τρίτη και τελευταία περίπτωση, που θα εξετάσουμε εδώ, είναι η περίπτωση του ελέγχου του ενοικίου. Ας υποθέσουμε ότι η δημοτική αρχή αποφασίζει να επιβάλει ένα ανώτατο όριο στο ενοίκιο για τα προς ενοικίαση διαμερίσματα, έστω p max. Υποθέτουμε ότι η τιμή p max είναι μικρότερη από την τιμή ισορροπίας p στην ανταγωνιστική αγορά. Σ αυτήν την περίπτωση θα έχουμε μια κατάσταση υπερβάλλουσας ζήτησης όπου υπάρχουν περισσότεροι άνθρωποι που είναι διατεθειμένοι να ενοικιάσουν διαμερίσματα σε τιμή p max από τα διαθέσιμα διαμερίσματα. Ποιοι απ όλους θα έχουν στο τέλος ένα διαμέρισμα; Η θεωρία που έχουμε μέχρι τώρα περιγράψει δεν δίνει απάντηση σ αυτό το ερώτημα. Μπορούμε να περιγράψουμε τι θα συμβεί αν η προσφορά είναι ίση με τη ζήτηση, το υπόδειγμά μας όμως δεν είναι αρκετά λεπτομερές για να περιγράψει τι θα συμβεί αν η προσφορά δεν είναι ίση με τη ζήτηση. Η απάντηση στο ποιος θα αποκτήσει διαμέρισμα όταν υπάρχει έλεγχος ενοικίου εξαρτάται από το ποιος έχει τον περισσότερο χρόνο να αναλώσει στην αναζήτηση διαμερίσματος, από το ποιος γνωρίζει τους σημερινούς ενοικιαστές κ.λπ. Όλα αυτά τα πράγματα είναι έξω από τα όρια του απλού υποδείγματος που αναπτύξαμε. Ενδέχεται οι ίδιοι ακριβώς άνθρωποι να καταλάβουν τα διαμερίσματα στην περίπτωση ελέγχου του ενοικίου όπως και στην περίπτωση της ανταγωνιστικής αγοράς. Αυτό, όμως, είναι ένα εξαιρετικά απίθανο ενδεχόμενο. Είναι πολύ πιθανότερο μερικοί από τους ανθρώπους που μέχρι τώρα βρίσκονταν στον εξωτερικό δακτύλιο να καταλήξουν σε διαμερίσματα του εσωτερικού δακτυλίου, εκτοπίζοντας έτσι αυτούς που θα έμεναν εκεί υπό συνθήκες ανταγωνιστικής αγοράς. Επομένως, στην περίπτωση ελέγχου του ενοικίου, ο ίδιος αριθμός διαμερισμάτων θα ενοικιάζεται στην τιμή του ελεγχόμενου ενοικίου όπως και εάν ενοικιάζοταν στην ανταγωνιστική τιμή: θα ενοικιάζονται απλώς σε διαφορετικούς ανθρώπους. 1.8 Ποιος τρόπος είναι ο καλύτερος; Έχουμε, λοιπόν, περιγράψει τέσσερις δυνατούς τρόπους κατανομής διαμερισμάτων στους ανθρώπους Την ανταγωνιστική αγορά. Το μονοπωλητή με πολιτική διάκρισης τιμών.
14 ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ: ΜΙΑ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ Τον κοινό μονοπωλητή. Τον έλεγχο του ενοικίου. Είναι τέσσερις διαφορετικοί οικονομικοί θεσμοί κατανομής διαμερισμάτων. Κάθε μέθοδος θα καταλήξει στο να κατανεμηθούν τα διαμερίσματα σε διαφορετικούς ανθρώπους και να χρεωθούν με διαφορετικές τιμές. Μπορούμε κάλλιστα να αναρωτηθούμε ποιος οικονομικός θεσμός είναι ο άριστος. Πρώτα, όμως, θα πρέπει να ορίσουμε το «άριστος». Ποια κριτήρια θα μπορούσαμε να χρησιμοποιήσουμε για να συγκρίνουμε αυτούς τους τρόπους κατανομής διαμερισμάτων; Το πρώτο που μπορούμε να κάνουμε είναι να κοιτάξουμε την οικονομική κατάσταση αυτών που συμμετέχουν στη διαδικασία. Είναι σχεδόν προφανές ότι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων θα καρπωθούν τα περισσότερα χρήματα, εάν μπορούν να ενεργήσουν ως μονοπωλητές με πολιτική διάκρισης τιμών. Αυτό θα δημιουργούσε τη μέγιστη πρόσοδο για τον ή τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Αντίστοιχα, η λύση του ελέγχου των ενοικίων είναι πιθανότατα η χειρότερη λύση για τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Τι γίνεται με τους ενοικιαστές; Αυτοί βρίσκονται πιθανότατα, κατά μέσο όρο, σε χειρότερη θέση στην περίπτωση ενός μονοπωλητή με πολιτική διάκρισης τιμών - οι περισσότεροι απ αυτούς θα πληρώνουν υψηλότερη τιμή από αυτή που θα πλήρωναν με τους άλλους τρόπους κατανομής διαμερισμάτων. Είναι οι καταναλωτές σε καλύτερη θέση στην περίπτωση του ελέγχου των ενοικίων; Μερικοί απ αυτούς είναι: οι καταναλωτές που καταλήγουν να αποκτήσουν διαμέρισμα είναι σε καλύτερη θέση απ ό,τι θα ήταν με τη λύση της ανταγωνιστικής αγοράς. Αυτοί, όμως, που δεν παίρνουν το διαμέρισμα, είναι σε χειρότερη θέση απ ό,τι θα ήταν με τη λύση της ανταγωνιστικής αγοράς. Αυτό που χρειαζόμαστε εδώ είναι ένας τρόπος θεώρησης της οικονομικής θέσης όλων των συμμετεχόντων - όλων των ενοικιαστών και όλων των ιδιοκτητών. Πώς μπορούμε να εξετάσουμε ποιος είναι ο πιο επιθυμητός από τους διάφορους τρόπους κατανομής διαμερισμάτων, αφού τους λάβουμε όλους υπόψη μας; Τι θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί ως κριτήριο για έναν «καλό» τρόπο κατανομής των διαμερισμάτων λαμβάνοντας υπόψη όλα τα συμβαλόμμενα μέρη; 1.9 Αποτελεσματικότητα κατά Pareto Ένα χρήσιμο κριτήριο για τη σύγκριση των αποτελεσμάτων των διαφορετικών οικονομικών θεσμών είναι μια έννοια η οποία είναι γνωστή ως αποτελεσματικότητα κατά Pareto ή οικονομική αποτελεσματικότητα.1 Θα ξεκινήσουμε με τον ακόλουθο ορισμό: αν μπορούμε να βρούμε έναν τρόπο για να βελτιώσουμε τη θέση ορισμένων ατόμων χωρίς να επιδεινώσουμε τη θέση κάποιων άλλων, τότε έχουμε βελτίωση κατά Pareto. Αν μια κατανομή δίνει τη δυνατότητα για μία βελτίωση κατά Pareto, τότε η κατανομή αυτή λέγεται μη αποτελεσματική κατά Pareto. Αν η κατανομή είναι τέτοια που δεν επιτρέπει την κατά Pareto βελτίωση, τότε αυτή ονομάζεται αποτελεσματική κατά Pareto. Μία αναποτελεσματική κατά Pareto κατανομή έχει το ανεπιθύμητο χαρακτηριστικό ότι υπάρχει τρόπος να βελτιωθεί η θέση κάποιου χωρίς να ζημιωθεί κάποιος άλλος. Η κατανομή
Η ΑΓΟΡΑ 15 αυτή πιθανόν να διακρίνεται από άλλα θετικά στοιχεία, το γεγονός, όμως, ότι είναι μη αποτελεσματική κατά Pareto, είναι σίγουρα ένα μειονέκτημα. Εάν υπάρχει ένας τρόπος βελτίωσης της θέσης κάποιου χωρίς να ζημιωθεί οποιοσδήποτε άλλος, τότε γιατί να μη γίνει αυτό; Η ιδέα της αποτελεσματικότητας κατά Pareto είναι σημαντική στην Οικονομική και θα την εξετάσουμε λεπτομερέστερα παρακάτω. Έχει πολλές επιπτώσεις τις οποίες θα πρέπει να διερευνήσουμε βήμα-βήμα, μπορούμε, όμως, από τώρα να πάρουμε μια αμυδρή ιδέα τού τι αυτή συνεπάγεται. Να ένας χρήσιμος τρόπος να σκεφτούμε την ιδέα της αποτελεσματικότητας κατά Pareto. Ας υποθέσουμε ότι κατανέμουμε τους ενοικιαστές στα διαμερίσματα του εσωτερικού και εξωτερικού δακτυλίου με τυχαίο τρόπο, αλλά τους επιτρέπουμε να υπενοικιάσουν τα διαμερίσματά τους ο ένας στον άλλο. Μερικοί απ αυτούς που επιθυμούσαν πραγματικά να βρίσκονται κοντά στο Πανεπιστήμιο, θα βρεθούν, από κακή τύχη, σ ένα διαμέρισμα του εξωτερικού δακτυλίου. Τότε, όμως, μπορούν να υπενοικιάσουν ένα διαμέρισμα του εσωτερικού δακτυλίου από κάποιον που του έτυχε ένα τέτοιο διαμέρισμα, αλλά δεν το επιθυμεί τόσο πολύ όσο ο πρώτος. Αν τα άτομα κατανεμηθούν με τυχαίο τρόπο στα διαμερίσματα, γενικά θα υπάρχουν μερικοί οι οποίοι θα θέλουν να ανταλλάξουν διαμερίσματα, αν αποζημιωθούν επαρκώς γι αυτό. Ας υποθέσουμε, λοιπόν, ότι στο άτομο Α αποδίδεται ένα διαμέρισμα του εσωτερικού δακτυλίου, το οποίο εκτιμά ότι αξίζει $200, και ότι υπάρχει ένα άτομο Β στον εξωτερικό δακτύλιο, το οποίο θα ήταν διατεθειμένο να πληρώσει $300 για το διαμέρισμα του Α. Σε μια τέτοια περίπτωση, υπάρχει «όφελος από την ανταλλαγή», αν αυτά τα δύο άτομα ανταλλάξουν διαμερίσματα και ορίσουν ως παράπλευρη πληρωμή από τον Β στον Α κάποιο χρηματικό ποσό μεταξύ $200 και $300. Το ακριβές ποσό της συμφωνίας δεν έχει μεγάλη σημασία. Αυτό που είναι σημαντικό είναι ότι αυτός που είναι διατεθειμένος να πληρώσει τα περισσότερα για ένα διαμέρισμα θα το πάρει - διαφορετικά, θα υπάρχει ένα κίνητρο για κάποιον ο οποίος αποδίδει χαμηλή αξία σ ένα διαμέρισμα του εσωτερικού δακτυλίου, να προβεί σε ανταλλαγή με κάποιον ο οποίος αποδίδει υψηλή αξία σ αυτό. Ας υποθέσουμε ότι όλες οι εθελούσιες ανταλλαγές έχουν πραγματοποιηθεί ώστε να εξαντληθούν όλα τα αντίστοιχα οφέλη. Η προκύπτουσα κατανομή πρέπει να είναι αποτελεσματική κατά Pareto. Αν δεν ήταν, θα υπήρχαν κάποιες ανταλλαγές που θα βελτίωναν τη θέση δύο ανθρώπων χωρίς να ζημιώνεται οποιοσδήποτε άλλος - αυτό, όμως, θα ήταν αντίθετο προς την παραδοχή μας ότι όλες οι εθελούσιες ανταλλαγές έχουν ήδη πραγματοποιηθεί. Μια κατανομή όπου έχουν πραγματοποιηθεί όλες οι εθελούσιες ανταλλαγές είναι μια κατανομή αποτελεσματική κατά Pareto. 1.10 Σύγκριση τρόπων κατανομής διαμερισμάτων Η διαδικασία ανταλλαγών, που περιγράψαμε παραπάνω, είναι τόσο γενική, που θα σκεφτόσασταν ότι δεν μπορούν να ειπωθούν πολλά για την κατάληξή της. Υπάρχει, όμως, ένα πολύ σημαντικό σημείο που πρέπει να σημειώσουμε. Ας αναρωτηθούμε ποιοι θα αποκτήσουν στο τέλος διαμερίσματα σε μια κατανομή όπου έχουν εξαντληθεί όλα τα οφέλη από τις ανταλλαγές.
16 ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ: ΜΙΑ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ Για να απαντήσετε, σημειώστε μόνον ότι όλοι όσοι έχουν διαμέρισμα στον εσωτερικό δακτύλιο, θα πρέπει να έχουν μια υψηλότερη τιμή επιφύλαξης από οποιονδήποτε άλλον που έχει διαμέρισμα στον εξωτερικό δακτύλιο - διαφορετικά, θα μπορούσαν να προχωρήσουν σε μια αμοιβαίως επωφελή ανταλλαγή. Επομένως, αν υπάρχουν S διαμερίσματα προς ενοικίαση, τότε τα S άτομα με τις υψηλότερες τιμές επιφύλαξης θα καταλήξουν σε διαμερίσματα του εσωτερικού δακτυλίου. Η κατανομή αυτή είναι αποτελεσματική κατά Pareto - οποιαδήποτε άλλη δεν θα ήταν, αφού οποιαδήποτε άλλη κατανομή διαμερισμάτων θα αφήνει περιθώρια για ανταλλαγές οι οποίες θα βελτιώνουν τη θέση τουλάχιστον δύο ανθρώπων χωρίς να ζημιώνουν κανέναν άλλον. Ας προσπαθήσουμε να εφαρμόσουμε αυτό το κριτήριο της αποτελεσματικότητας κατά Pareto στην έκβαση των διαφόρων μηχανισμών κατανομής των πόρων, που αναφέραμε παραπάνω. Ας αρχίσουμε με το μηχανισμό της αγοράς. Εύκολα αντιλαμβάνεται κανείς ότι ο μηχανισμός της αγοράς αποδίδει τα διαμερίσματα του εσωτερικού δακτυλίου στα άτομα με τις S υψηλότερες τιμές επιφύλαξης - συγκεκριμένα, στα άτομα που είναι διατεθειμένα να πληρώσουν περισσότερο από την τιμή ισορροπίας, p, για το διαμέρισμά τους. Επομένως, δεν θα υπάρχουν επιπλέον οφέλη από ανταλλαγές, από τη στιγμή που τα διαμερίσματα έχουν ενοικιαστεί σε μια ανταγωνιστική αγορά. Η έκβαση της ανταγωνιστικής αγοράς είναι αποτελεσματική κατά Pareto. Τι γίνεται με το μονοπωλητή με πολιτική διάκρισης τιμών; Είναι η κατανομή αυτή αποτελεσματική κατά Pareto; Για να απαντήσετε σ αυτό το ερώτημα, παρατηρήστε ότι ο μονοπωλητής με πολιτική διάκρισης τιμών κατανέμει τα διαμερίσματα ακριβώς στα ίδια άτομα με αυτά που αποκτούν διαμερίσματα στην περίπτωση της ανταγωνιστικής αγοράς. Και στα δύο συστήματα, όποιoς είναι διατεθειμένος να πληρώσει περισσότερο από p για ένα διαμέρισμα, μπορεί να το αποκτήσει. Επομένως, ο μονοπωλητής με πολιτική διάκρισης τιμών οδηγεί επίσης σε αποτελεσματική κατά Pareto κατανομή. Παρότι η ανταγωνιστική αγορά και ο μονοπωλητής με πολιτική διάκρισης τιμών οδηγούν σε αποτελεσματικές κατά Pareto κατανομές, υπό την έννοια ότι δεν θα υπάρχει επιθυμία για περαιτέρω ανταλλαγές, τα δύο αυτά συστήματα οδηγούν σε εντελώς διαφορετική διανομή του εισοδήματος. Μετά βεβαιότητας, οι καταναλωτές είναι σε πολύ χειρότερη θέση στην περίπτωση του μονοπωλητή με πολιτική διάκρισης τιμών απ ό,τι στην περίπτωση της ανταγωνιστικής αγοράς, ενώ όλοι οι ιδιοκτήτες είναι σε πολύ καλύτερη θέση. Γενικά, η αποτελεσματικότητα κατά Pareto δεν σχετίζεται με τη διανομή των ωφελειών από τις ανταλλαγές. Ασχολείται μόνο με την αποτελεσματικότητα των ανταλλαγών και με το κατά πόσο έχουν πραγματοποιηθεί όλες οι δυνατές ανταλλαγές. Τι γίνεται με τον κοινό μονοπωλητή που είναι υποχρεωμένος να χρεώσει μια ενιαία τιμή; Η κατάσταση αυτή αποδεικνύεται ότι δεν είναι αποτελεσματική κατά Pareto. Το μόνο που έχουμε να κάνουμε προκειμένου να το επαληθεύσουμε είναι να σημειώσουμε ότι, εφόσον δεν θα ενοικιαστούν όλα τα διαμερίσματα από τον κοινό μονοπωλητή, θα μπορεί αυτός να αυξήσει τα κέρδη του ενοικιάζοντας ένα διαμέρισμα σε κάποιον που δεν έχει, σε οποιαδήποτε θετική τιμή. Υπάρχει επομένως κάποια τιμή στην οποία τόσο ο μονοπωλητής όσο και ο ενοικιαστής βελτιώνουν τη θέση τους. Στο βαθμό που ο μονοπωλητής δεν μεταβάλλει την τιμή την οποία καταβάλλουν οι άλλοι ενοικιαστές, οι τελευταίοι βρίσκονται στην ίδια ευνοϊκή θέση όπως προηγουμένως. Έχουμε βρει έτσι μια βελτίωση κατά Pareto - έναν τρόπο βελτίωσης της θέσης δύο πλευρών χωρίς να χειροτερεύσει η θέση οποιουδήποτε άλλου. Η τελευταία περίπτωση είναι αυτή του ελέγχου των ενοικίων. Αποδεικνύεται ότι και αυτή δεν είναι αποτελεσματική κατά Pareto. Ο συλλογισμός εδώ βασίζεται στο γεγονός ότι μια αυ-
Η ΑΓΟΡΑ 17 θαίρετη κατανομή των διαμερισμάτων στους ενοικιαστές έχει ως συνέπεια γενικά να διαμένει στον εσωτερικό δακτύλιο κάποιος (ας πούμε ο κ. Εντός) που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει για ένα διαμέρισμα λιγότερα από κάποιον που καλείται να διαμείνει στον εξωτερικό δακτύλιο (ας πούμε η Κα Εκτός). Ας υποθέσουμε ότι η τιμή επιφύλαξης του κ. Εντός είναι $300 και της Κας Εκτός $500. Πρέπει να βρούμε μια βελτίωση κατά Pareto - έναν τρόπο βελτίωσης της θέσης του κ. Εντός και της Κας Εκτός χωρίς να ζημιωθεί κανένας άλλος. Αυτό, όμως, μπορεί να επιτευχθεί εύκολα: Ας αφήσουμε απλά τον κ. Εντός να υπενοικιάσει το διαμέρισμά του στην Κα Εκτός. Για την Κα Εκτός, το να ζει κοντά στο Πανεπιστήμιο αξίζει $500, ενώ για τον κ. Εντός αξίζει μόνο $300. Εάν η Κα Εκτός πληρώσει, ας πούμε, $400 στον κ. Εντός, θα βελτιώσουν αμφότεροι τη θέση τους: Η Κα Εκτός θα αποκτήσει ένα διαμέρισμα, το οποίο αξιολογεί για περισσότερο από $400, και ο κ. Εντός θα αποκτήσει $400, τα οποία αξίζουν περισσότερο από ένα διαμέρισμα στον εσωτερικό δακτύλιο. Το παράδειγμα αυτό δείχνει ότι η αγορά του ελεγχόμενου ενοικίου δεν θα οδηγήσει σε μια αποτελεσματική κατά Pareto κατανομή, αφού θα παραμένουν κάποιες ανταλλαγές που θα μπορούσαν να γίνουν μετά τη λειτουργία της αγοράς. Όσο θα υπάρχουν διαμερίσματα του εσωτερικού δακτυλίου που θα κατέχονται από άτομα που τα αξιολογούν λιγότερο απ όσο άλλα άτομα που δεν τα αποκτούν, θα υπάρχουν περιθώρια για όφελος από ανταλλαγές. 1.11 Μακροχρόνια ισορροπία Αναλύσαμε την τιμή ισορροπίας των διαμερισμάτων βραχυχρόνια - όπου έχουμε μια δεδομένη προσφορά διαμερισμάτων. Μακροχρόνια, όμως, η προσφορά διαμερισμάτων μπορεί να αλλάξει. Όπως η καμπύλη ζήτησης αποτυπώνει τον αριθμό των διαμερισμάτων που ζητούνται στις διάφορες τιμές, η καμπύλη προσφοράς αποτυπώνει τον αριθμό των διαμερισμάτων που θα προσφέρονται στις διάφορες τιμές. Ο τελικός προσδιορισμός της τιμής ενοικίασης των διαμερισμάτων θα εξαρτηθεί από την αλληλεπίδραση της προσφοράς και της ζήτησης. Και τι είναι αυτό που καθορίζει τη συμπεριφορά της προσφοράς; Γενικά, ο αριθμός των νέων διαμερισμάτων που θα προσφερθούν από τον ιδιωτικό τομέα θα εξαρτηθεί από το πόσο επικερδής είναι η παροχή διαμερισμάτων, που κι αυτό εξαρτάται, εν μέρει, από την τιμή που οι ιδιοκτήτες μπορούν να ενοικιάζουν τα διαμερίσματά τους. Προκειμένου να αναλύσουμε τη μακροχρόνια συμπεριφορά της αγοράς των διαμερισμάτων, πρέπει να εξετάσουμε τη συμπεριφορά, τόσο αυτών που ζητούν όσο και αυτών που προσφέρουν, κάτι που τελικά θα κάνουμε. Όταν η προσφορά μεταβάλλεται, μπορούμε να αναρωτηθούμε όχι μόνο για το ποιος παίρνει τα διαμερίσματα, αλλά και πόσα θα προσφερθούν υπό τις διάφορες μορφές θεσμών της αγοράς. Ένας μονοπωλητής θα παράσχει περισσότερα ή λιγότερα διαμερίσματα απ όσα μια ανταγωνιστική αγορά; Ο έλεγχος των ενοικίων θα αυξήσει ή θα μειώσει την ποσότητα ισορροπίας των διαμερισμάτων; Ποιοι θεσμοί θα προσφέρουν έναν αποτελεσματικό κατά Pareto αριθμό διαμερισμάτων; Για να απαντήσουμε σ όλα αυτά και σε παρόμοια ερωτήματα, πρέπει να αναπτύξουμε πιο συστηματικά και πιο ισχυρά εργαλεία οικονομικής ανάλυσης.
18 ΜΙΚΡΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ: ΜΙΑ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ Περίληψη 1. Η μέθοδος της Οικονομικής συνίσταται στη δημιουργία υποδειγμάτων των κοινωνικών φαινομένων, που αποτελούν απλουστευμένες αναπαραστάσεις της πραγματικότητας. 2. Στο έργο αυτό, η Οικονομική καθοδηγείται από την αρχή της αριστοποίησης, που υποστηρίζει ότι οι άνθρωποι γενικά προσπαθούν να επιλέξουν ό,τι είναι άριστο γι αυτούς, και της ισορροπίας, που υποστηρίζει ότι οι τιμές θα προσαρμόζονται μέχρις ότου προσφορά και ζήτηση εξισωθούν. 3. Η καμπύλη ζήτησης εκφράζει το πόσο οι άνθρωποι επιθυμούν να ζητήσουν σε κάθε τιμή και η καμπύλη προσφοράς εκφράζει το πόσο οι άνθρωποι επιθυμούν να προσφέρουν σε κάθε τιμή. Η τιμή ισορροπίας είναι αυτή για την οποία η ζητούμενη ποσότητα είναι ίση με την προσφερόμενη ποσότητα. 4. Η μελέτη τού πώς μεταβάλλονται οι τιμές και οι ποσότητες ισορροπίας όταν μεταβάλλονται οι συνθήκες είναι γνωστή ως συγκριτική στατική. 5. Μια οικονομική κατάσταση είναι αποτελεσματική κατά Pareto όταν δεν υπάρχει κανένας τρόπος βελτίωσης της θέσης κάποιων ανθρώπων χωρίς να χειροτερεύσει η θέση κάποιων άλλων. Η έννοια της αποτελεσματικότητας κατά Pareto μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να αξιολογηθούν διάφοροι τύποι κατανομής των οικονομικών αγαθών. Ερωτήσεις 1. Ας υποθέσουμε ότι υπάρχουν 25 άτομα με τιμή επιφύλαξης $500, και το 26ο άτομο έχει τιμή επιφύλαξης $200. Ποια μορφή θα έχει η καμπύλη ζήτησης; 2. Στο παραπάνω παράδειγμα, ποια θα ήταν η τιμή ισορροπίας εάν υπήρχαν 24 διαμερίσματα προς ενοικίαση; Ποια θα ήταν εάν υπήρχαν 26 διαμερίσματα προς ενοικίαση και ποια εάν υπήρχαν 25; 3. Εάν οι άνθρωποι έχουν διαφορετικές τιμές επιφύλαξης, γιατί η καμπύλη ζήτησης της αγοράς έχει κλίση προς τα κάτω; 4. Υποθέσαμε στο κείμενο ότι οι αγοραστές ανεξάρτητων κατοικιών προέρχονται από τους ανθρώπους του εσωτερικού δακτυλίου - ανθρώπους που ήταν ήδη ενοικιαστές διαμερισμάτων. Τι θα συνέβαινε στην τιμή των διαμερισμάτων του εσωτερικού δακτυλίου αν όλοι οι αγοραστές των ανεξάρτητων κατοικιών προέρχονταν από τους ανθρώπους του εξωτερικού δακτυλίου - τους ανθρώπους που τη στιγμή εκείνη δεν διέθεταν διαμέρισμα στον εσωτερικό δακτύλιο; 5. Ας υποθέσουμε τώρα ότι οι αγοραστές διαμερισμάτων είναι όλοι ένοικοι του εσωτερικού δακτυλίου και ότι κάθε ανεξάρτητη κατοικία κατασκευάστηκε από δύο διαμερίσματα. Τι θα συμβεί στην τιμή των διαμερισμάτων; 6. Ποια νομίζετε ότι θα ήταν η επίπτωση ενός φόρου στον αριθμό των διαμερισμάτων που θα κατασκευαστούν μακροπρόθεσμα;
Η ΑΓΟΡΑ 19 7. Έστω ότι η καμπύλη ζήτησης είναι D(p) = 100 2p. Ποια τιμή θα επέβαλλε ο μονοπωλητής εάν είχε 60 διαμερίσματα; Πόσα θα ενοικιάζονταν; Ποια τιμή θα επέβαλλε εάν είχε 40 διαμερίσματα; Πόσα διαμερίσματα θα ενοικιάζονταν; 8. Αν το υπόδειγμά μας για τον έλεγχο των ενοικίων προέβλεπε το δικαίωμα της άνευ περιορισμών υπενοικίασης, ποιοι θα αποκτούσαν τελικά διαμέρισμα στον εσωτερικό δακτύλιο; Το αποτέλεσμα αυτό θα ήταν αποτελεσματικό κατά Pareto;