ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΑΠΛΑΣΗ ΤΗΣ ΛΙΜΕΝΟΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗΣ ΖΩΝΗΣ ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑΣ-ΚΕΡΑΤΣΙΝΙΟΥ

ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΝΑΠΛΑΣΗ ΤΗΣ ΛΙΜΕΝΟΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΗΣ ΖΩΝΗΣ ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑΣ-ΚΕΡΑΤΣΙΝΙΟΥ ΕΙΣΑΓΩΓΗ Συχνά οι περισσότεροι κάτοικοι του ευρύτερου Πειραιά, συγχέουν τον χώρο της ανάπλασης των Λιπασμάτων, με τον χώρο της ανάπλασης τη Λιμενοβιομηχανικής Ζώνη Δραπετσώνας-Κερατσινίου. Ο χώρος της ανάπλασης προσδιορίστηκε από τον Οργανισμό Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας την περίοδο 1998-2004, και σε αυτό το πλαίσιο αναπτύχθηκαν από τότε οι συζητήσεις αλλά και οι διεκδικήσεις φορέων, ΟΤΑ και κινήσεων πολιτών. 1 Πρόκειται το σύνολο των πρώην βιομηχανικών χώρων της ακτής του Δήμου από την είσοδο του Προλιμένα έως τον Ακροκέραμο. Ένα τμήμα αυτής έκτασης είναι τα Λιπάσματα. Είναι ανάγκη να γίνει κατανοητό ότι το πρώτο, τα Λιπάσματα, είναι το μεγάλο κενό οικόπεδο το οποίο δεσπόζει στα δυτικά της Δραπετσώνας μετά την κατεδάφιση του εργοστασίου. Το δεύτερο, η Λιμενοβιομηχανική Ζώνη, περιλαμβάνει τα Λιπάσματα, αλλά και ένα σύνολο ιδιοκτησιών και χρήσεων. Διασχίζεται από την περιφερειακή λεωφόρο ΟΛΠ, Άλλες από τις ιδιοκτησίες αγγίζουν τη θάλασσα άλλες βρίσκονται στην ενδοχώρα, άλλες τελούν υπό δημόσιο έλεγχο, άλλες είναι αμιγώς ιδιωτικές, άλλες έχουν χρήση και άλλες όχι. Ο σχεδιασμός της ανάπλασης προφανώς θα περιλάβει αυτές τις διαφορετικές ποιότητες και χαρακτηριστικά. Είναι όμως σχεδόν αδύνατον να αντιμετωπίσει τον χώρο, ως μία ομοιογενή έκταση με ίδιες δυνατότητες και ίδια προβλήματα. Είναι επίσης αδύνατον, να θεωρείται ότι η ανάπλαση μπορεί να έχει την ίδια ταχύτητα εφαρμογής σε όλους τους χώρους που θα περιλάβει. ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ Το οικόπεδο του πρώην εργοστασίου των Λιπασμάτων Δραπετσώνας, δηλαδή της πρώην ΑΕΕΧΠΛ, αποτελεί μεν τη ναυαρχίδα μίας μελλοντικής ανάπλασης, αλλά καταλαμβάνει μόνο το 53% του συνολικού χώρου. Το 100%, δηλαδή η "μεγάλη" έκταση της προς ανάπλαση Λιμενοβιομηχανικής Ζώνης, συμπεριλαμβάνει το πιό πάνω οικόπεδο, έχει συνολική έκταση 618 περίπου στρεμμάτων και καλύπτει ένα μήκος 3 χλμ της ακτογραμμής. Το μέτωπο των Λιπασμάτων προς τη θάλασσα έχει ακριβώς το μισό μήκος, δηλαδή 1,5 χλμ. 2 Η ζώνη εκτείνεται από το τέλος του επιβατηγού λιμένα Πειραιά (Πύλη 1 ΟΛΠ) στον λιμενοβραχίονα Κράκαρη στα νοτιοανατολικά και φθάνει στα δυτικά έως την έκταση της ΕΥΔΑΠ στον Ακροκέραμο. Στα βόρεια η ζώνη διεισδύει σε δύο οικιστικές περιοχές στη Δραπετσώνα (Λιπάσματα, Τσιμεντάδικο) και μία στο Κερατσίνι (Χαραυγή). Από το Τσιμεντάδικο έως τον Ακροκέραμο, η έκταση διακόπτεται από την επίγεια ή 1 Ο προσδιορισμός της έκτασης της Λιμενοβιομηχανικής Ζώνης Κερατσινίου - Δραπετσώνας και το θεσμικό καθεστώς των επιμέρους οικοπέδων, έχουν περιγραφεί στα: Ο. Κλουτσινιώτη, Ν. Παπαγεωργίου-Τορτοπίδη, Τεχνική και Επιστημονική Υποστήριξη του Προγράμματος Terra Posidonia, Λιμενοβιομηχανική Ζώνη Δραπετσώνας-Κερατσινίου, Οργανισμός Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας, Φάση Α, Αθήνα 1999 και ΟΡΣΑ 15.6.2001, Πρόγραμμα Ανάπλασης Λιμενοβιομηχανικής Ζώνης Δραπετσώνας-Κερατσινίου, Αθήνα 2001. Το πληρέστερο όλων, ιστορικό της υπόθεσης της ανάπλασης που καλύπτει τις εξελίξεις των τελευταίων δύο δεκαετιών έχει γραφτεί στο: Γιώργος Θ. Τσιρίδης, Η δική μας Ανάπλαση. Η τέως βιομηχανική ζώνη Δραπετσώνας-Κερατσινίου τελευταία ελπίδα του Πειραιά για ένα καλύτερο αύριο. Πειραιάς 2010. 2 Τα μεγέθη των ιδιοκτησιών είναι ενδεικτικά. Αυτό έχει σχέση με την ανυπαρξία σύγχρονης συνολικής τοπογράφησης και ενιαίου κτηματολογικού διαγράμματος. Οι πίνακες και οι επιφάνειες προκύπτουν από τους πίνακες του ΟΡΣΑ και σύγχρονη (4/2015) επαλήθευση των μεγεθών από τις δορυφορικές εικόνες του Εθνικού Κτηματολογίου. 1

υπερυψωμένη περιφερειακή λεωφόρο ταχείας κυκλοφορίας του ΟΛΠ. Στα ανατολικά η λεωφόρος διέρχεται υπόγεια, κάτω από το οικόπεδο των Λιπασμάτων. Διασχίζεται επίσης από τοπικές, αστικής ή βιομηχανικής χρήσης οδούς. Η Λιμενοβιομηχανική Ζώνη Κερατσινίου-Δραπετσώνας περιλαμβάνει με τη σειρά από ανατολικά προς δυτικά: Τον ιστορικό λιμενοβραχίονα Κράκαρη με τον ταινιόδρομο Λιπασμάτων (βόρειος λιμενοβραχίονας στην είσοδο του Προλιμένα)- ο οποίος δεν έχει περιληφθεί μέχρι σήμερα στους σχεδιασμούς της ανάπλασης. Ολόκληρο το οικόπεδο και τις εναπομείνασες εγκαταστάσεις του πρώην εργοστασίου Λιπασμάτων με συνιδιοκτήτες των ΟΛΠ, την Πρότυπο Κτηματική-Τουριστική ΑΕ (θυγατρική της Εθνικής Τράπεζας) και τον Δήμο Κερατσινίου-Δραπετσώνας. Το οικόπεδο και τις εγκαταστάσεις πετρελαιοειδών Mobil στην ανατολική ακτή του Λιμένα Φωρών. Τα οικόπεδα και τις εγκαταστάσεις του εργοστασίου τσιμέντων ΑΓΕΤ Ηρακλής (Lafarge) σε δύο περιοχές. Η μία είναι το κυρίως οικόπεδο του Τσιμεντάδικου και η άλλη είναι μία έκταση βρίσκεται στα δυτικά του, μετά την έξοδο της κοιλάδας του Γυψάδικου στη θάλασσα. Το κοινόχρηστο δημοτικό οικόπεδο της κοιλάδας με τις εγκαταστάσεις του πρώην Γυψάδικου που φθάνει έως την ακτή. Το οικόπεδο και τις εγκαταστάσεις πετρελαιοειδών BP στη βόρεια ακτή του Λιμένα Φωρών. Το κοινόχρηστο δημοτικό οικόπεδο της Χαραυγής, επάνω από τις εγκαταστάσεις της ΒP. Το οικόπεδο και τις εγκαταστάσεις της ΕΥΔΑΠ στον Ακροκέραμο. Την ιδιοκτησία ΟΛΠ η οποία ακολουθεί την ακτογραμμή σε όλο το μήκος των 3 χλμ με κυμαινόμενο βάθος, από τον προβλήτα Κράκαρη έως τον Ακροκέραμο. Το διάγραμμα των ιδιοκτησιών της Λιμενοβιομηχανικής Ζώνης Δραπετσώνας-Κερατσινίου, σύμφωνα με τη μελέτη της Ουρανίας Κλουτσινιώτη και Νίκης Τορτοπίδη (ΟΡΣΑ 2004). 2

ΟΙ ΑΝΑΛΟΓΙΕΣ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΚΑΙ ΙΔΙΩΤΙΚΩΝ ΕΚΤΑΣΕΩΝ Οι αμιγώς ιδιωτικές εκτάσεις (Πρότυπος Κτηματική-Τουριστική ΑΕ, Mobil, BP, ΑΓΕΤ Ηρακλής) έχουν συνολικά επιφάνεια 408 περίπου στρεμμάτων και αναλογούν στο 66% περίπου της συνολικής έκτασης. Οι υπό πλήρη ή μερικό δημόσιο έλεγχο ή αμιγώς δημόσιες εκτάσεις (ΟΛΠ, ΕΥΔΑΠ-Ελληνικό Δημόσιο, Δήμος Κερατσινίου-Δραπετσώνας) έχουν συνολικά επιφάνεια 211 περίπου στρεμμάτων και αναλογούν στο 34% της συνολικής έκτασης. ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ Τ.Μ. ΕΚΤΑΣΕΙΣ ΥΠΟ ΔΗΜΟΣΙΟ ΕΛΕΓΧΟ 210.835 ΕΚΤΑΣΕΙΣ ΥΠΟ ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΕΛΕΓΧΟ 407.590 ΣΥΝΟΛΟ 618.425 407.590 66% 210.835 34% ΕΚΤΑΣΕΙΣ ΥΠΟ ΔΗΜΟΣΙΟ ΕΛΕΓΧΟ ΕΚΤΑΣΕΙΣ ΥΠΟ ΙΔΙΩΤΙΚΟ ΕΛΕΓΧΟ Πίνακες μεγεθών και αναλογιών ιδιοκτησιών υπό πλήρη ή μερικό δημόσιο έλεγχο ή αμιγώς δημοτικό έλεγχο. ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ Τ.Μ. ΠΡΟΤΥΠΟΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ (ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ) 241.750 MOBIL 33.700 ΑΓΕΤ ΗΡΑΚΛΗΣ (LAFARGE) 94.090 BP 38.050 ΣΥΝΟΛΟ 407.590 94.090 23% 33.700 8% 38.050 10% 241.750 59% ΠΡΟΤΥΠΟΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ (ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ) Πίνακες μεγεθών και αναλογιών ιδιοκτησιών υπό ιδιωτικό έλεγχο. 3

Ο ΠΙΝΑΚΑΣ ΤΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΕΚΤΑΣΗ Α/Α ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΛΙΠΑΣΜΑΤΑ ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑΣ Α.1 Α.2 Α.3 2.1 2.2 ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ Τ.Μ. (ΤΜΗΜΑ) ΠΡΟΤΥΠΟΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ (ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ) 191.450 ΠΡΟΤΥΠΟΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ (ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ) 18.000 ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ Τ.Μ. (ΥΠΟΣΥΝΟΛΑ) ΠΡΟΤΥΠΟΣ ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ (ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ) 32.300 241.750 ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ (ΣΥΝΟΛΑ) 1.1 ΟΛΠ 46.775 46.775 328.275 MOBIL Β MOBIL 33.700 33.700 1.1 ΟΛΠ 3.950 3.950 37.650 Τ.Μ. ΤΣΙΜΕΝΤΑΔΙΚΟ Γ.3 ΑΓΕΤ ΗΡΑΚΛΗΣ (LAFARGE) 39.590 Γ.4 ΑΓΕΤ ΗΡΑΚΛΗΣ (LAFARGE) 19.500 ΤΣΙΜΕΝΤΑΔΙΚΟ Γ.1 ΑΓΕΤ ΗΡΑΚΛΗΣ (LAFARGE) 21.000 ΔΗΜΟΣ ΚΕΡΑΤΣΙΝΙΟΥ- ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑΣ 18.000 ΔΗΜΟΣ ΚΕΡΑΤΣΙΝΙΟΥ- ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑΣ 21.750 39.750 Γ.2 ΑΓΕΤ ΗΡΑΚΛΗΣ (LAFARGE) 14.000 94.090 1.1 ΟΛΠ 8.060 8.060 102.150 ΔΗΜΟΣ ΚΕΡΑΤΣΙΝΙΟΥ- ΑΣΒΕΣΤΑΔΙΚΟ 2.b ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑΣ 18.000 18.000 ΟΛΠ 6.225 6.225 24.225 BP Δ.1 BP 10.050 Δ.2 BP 28.000 38.050 ΟΛΠ 11.400 11.400 ΔΗΜΟΣ ΚΕΡΑΤΣΙΝΙΟΥ- 2.a ΔΡΑΠΕΤΣΩΝΑΣ 10.600 10.600 60.050 ΕΥΔΑΠ 3 ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΔΗΜΟΣΙΟ 52.750 52.750 1.1 ΟΛΠ 13.325 13.325 66.075 ΣΥΝΟΛΟ 618.425 618.425 Πίνακας του συνόλου των ιδιοκτησιών της Λιμενοβιομηχανικής Ζώνης Δραπετσώνας-Κερατσινίου. ΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΤΩΝ ΛΙΠΑΣΜΑΤΩΝ Η έκταση του πρώην εργοστασίου Λιπασμάτων καλύπτει τη δυτική χερσόνησο της Δραπετσώνας, από τον προβλήτα Κράκαρη έως την περιφερειακή ΟΛΠ στα βόρεια και τις εγκαταστάσεις MOBIL στα δυτικά. Ανήκει σε τρεις ιδιοκτήτες: Στην Πρότυπο Κτηματική-Τουριστική ΑΕ (θυγατρική της Εθνικής Τράπεζας), στον ΟΛΠ και στον Δήμο Κερατσινίου-Δραπετσώνας. 4

Η Πρότυπος κατέχει 242 περίπου στρέμματα, ο Δήμος Κερατσινίου-Δραπετσώνας 40 περίπου στρέμματα και ο ΟΛΠ όλη τη παράκτια ζώνη με κυμαινόμενο βάθος και έκταση 47 στρεμμάτων περίπου. Περιλαμβάνει επίσης τα διατηρητέα κτίρια Υαλουργείο, Ηλεκτρικός Σταθμός, Ινστιτούτο Κανελλόπουλου, Υδατόπυργος και τα ιστορικά κτίρια Σφαγεία και Οίκημα Εργατικού Οικισμού Λιπασμάτων όπως και τον μικρό αρχαιολογικό χώρο περί το αρχαίο λιμενικό κτίσμα στα νοτιοδυτικά της έκτασης. Η ΙΔΕΑ ΚΑΙ Η ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΗΣ ΑΝΑΠΛΑΣΗΣ Η ανάπλαση της λιμενοβιομηχανικής ζώνης αφορά εκτάσεις διαφορετικής ποιότητας, έκτασης, ιδιοκτησίας και χρήσης. Υπάρχουν κενές εκτάσεις με διατηρητέα ή σημαντικά ιστορικά βιομηχανικά κτίρια όπως τα Λιπάσματα και το Γυψάδικο, ενεργές ή ημιενεργές εκτάσεις όπως οι εγκαταστάσεις πετρελαιοειδών και το εργοστάσιο τσιμέντων, εκτάσεις δημοτικές όπως το γήπεδο των Λιπασμάτων και ο δημοτικός χώρος της Χαραυγής, εκτάσεις με ανελαστική χρήση όπως οι εγκαταστάσεις της ΕΥΔΑΠ. Τέλος υπάρχει η μεγάλη λιμενική-αιγιαλίτιδα ζώνη του ΟΛΠ η οποία σε άλλα σημεία δεν έχει πλέον χρήση (Λιπάσματα) και σε άλλες έχει (BP, Mobil, ΕΥΔΑΠ). Όποια ιδέα και αν προκριθεί (πάρκο, κοινωνικές χρήσεις, ιδιωτικές χρήσεις υπηρεσιών ή εμπορίου, τουρισμού κ.α.) η τακτοποίηση του ιδιοκτησιακού αποτελεί ένα σημαντικό σκέλος της διαδικασίας. Με ότι τρόπο και αν γίνει με ανταλλαγές, απαλλοτριώσεις, συμπράξεις ή όποιες άλλες μεθόδους επιλεγούν, η θεσμική πολεοδόμηση θα χρειαστεί χρόνο. Ταυτόχρονα ο σχεδιασμός, η εφαρμογή του σε όλη την έκταση, η κατασκευή νέων υπαίθριων χώρων, χώρων πρασίνου και οδοποιίας, οι αποκαταστάσεις ιστορικών κτιρίων, η κατασκευή αν προκριθεί νέων κτιρίων και ότι άλλο απαιτείται για να ολοκληρωθεί μία τέτοιας έκτασης ανάπλαση απαιτεί και αυτό μεγάλο βάθος χρόνου. Η διάρκεια της συνολικής διαδικασίες, με τους πλέον εντατικούς ρυθμούς θα υπερβεί τη δεκαετία. Δεν είναι δε διόλου σίγουρο ότι θα πετύχει στο σύνολο των χώρων καθώς υπάρχουν δεσμεύσεις χρήσεων (λχ ΕΥΔΑΠ) που είναι δύσκολο να αρθούν. Για να γίνουν αντιληπτά τα χρονικά μεγέθη, σημειώνεται ότι η απομάκρυνση του εργοστασίου Λιπασμάτων δρομολογήθηκε το 1992, πριν από 24 χρόνια. Η κατεδάφιση του έγινε το 2003, πριν από 13 χρόνια. Θεμελιώδη στοιχεία επιτυχίας του εγχειρήματος για την ανάπλαση είναι: Μία ενιαία ιδέα που θα έχει διαφορετικές ποιότητες και εντάσεις χρήσεων. Ένα καλάθι δηλαδή χρήσεων που θα αντιστοιχούν σε ανάγκες και σε χαρακτηριστικά του χώρου. Ένα ενιαίο επιχειρησιακό σχέδιο σε στάδια άμεσης εφαρμογής (ορίζοντας 5ετίας), μεσοπρόθεσμης διευθέτησης (ορίζοντας 10ετίας), μακροπρόθεσμης διευθέτησης (ορίζοντας 20ετίας). Οι χώροι στους οποίους είναι δυνατή μία σχετικά σύντομη εφαρμογή της ανάπλασης είναι το οικόπεδο των Λιπασμάτων, μεγάλα τμήματα της ζώνης του ΟΛΠ και όλα τα δημοτικά οικόπεδα. Αυτό καλύπτει σημαντικό ποσοστό, σχεδόν το 50% της συνολικής έκτασης. Δίπλα σε αυτά, τα οικόπεδα BP, Mobil, ΑΓΕΤ Ηρακλής καταλαμβάνουν 166 στρέμματα περίπου. Για αυτά πρέπει να υπάρξουν χρονοβόρες ρυθμίσεις και διαδικασίες μετεγκατάστασης κλπ. Τούτο δεν σημαίνει ότι δεν σχεδιάζεται το μέλλον τους και δεν δρομολογούνται διαδικασίες υλοποίησης της ανάπλασης. Όμως αυτές θα ολοκληρωθούν σε μεταγενέστερο στάδιο από αυτές των Λιπασμάτων, του Γυψάδικου, τμημάτων του αιγιαλού. Το ίδιο ισχύει και με το οικόπεδο ΕΥΔΑΠ - σε περίπτωση που και αυτό ενταχθεί στην ανάπλαση. Τέλος πρέπει να διερευνηθεί η δυνατότητα ένταξης του ιστορικού Προβλήτα Κράκαρη (ιδιοκτησίας ΟΛΠ) σε όποιους προγραμματισμούς. 5

ΟΙ ΣΥΜΒΑΤΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ Σήμερα είναι δυνατόν να περιγραφούν συνοπτικά-και έχει γίνει ήδη σε κάποιο βαθμό με την απόφαση του Δήμου Κερατσινίου-Δραπετσώνας- οι χρήσεις που είναι επιθυμητές και συμβατές με την ανάπλαση. Καθώς προχωράει ο σχεδιασμός αυτές θα γίνονται όλο και πιο συγκεκριμένες. Ενδεικτικά αναφέρονται χρήσεις τέτοιου τύπου: Δημόσιος χώρος υψηλού πρασίνου και ανοικτός δημόσιος αιγιαλός. Ως χώροι υψηλού πρασίνου νοούνται εκτάσεις με υψίκορμα δένδρα και θαμνώδεις εκτάσεις με φυτοκάλυψη μεγαλύτερη του 50% της έκτασης και σε ενιαίες μάζες πρασίνου. Δεν νοούνται ως τέτοιοι χώροι με γήπεδα, κτίρια, ακάλυπτοι και προαύλια κτιρίων ούτε οι οδοί και οι παρόδιες φυτεύσεις-δενδροστοιχίες. Στην κλίμακα της ζώνης της ανάπλασης, αυτοί οι χώροι υψηλού πρασίνου μπορούν να αναπτυχθούν σε ενιαίες επιφάνειες χωρίς κτίρια με μεγέθη που μπορούν να κυμανθούν από 200-250 στρέμματα (στο οικόπεδο των Λιπασμάτων η πράσινη επιφάνεια μπορεί να καταλάβει το μεγαλύτερο τμήμα του χώρου) έως 5 στρέμματα) ανάλογα με το μέγεθος του οικοπέδου. Οι χώροι υψηλού πρασίνου δεν ενδείκνυται να δημιουργηθούν σε επαφή με τη θάλασσα. Λιμενικές χρήσεις μικρής έντασης (μικρή θαλάσσια επιβατική συγκοινωνία από και προς λιμάνι Πειραιά ή/και Αργοσαρωνικό, ναυταθλητισμός και ελλιμενισμός σκαφών συλλόγων ερασιτεχνών αλιέων) κ.α. Αρχαιολογικές, ιστορικές, μουσειακές, πολιτιστικές χρήσεις, (χώροι συναυλιών, μουσικής, θέατρα, κλειστοί κινηματογράφοι - έως 2, θερινοί κινηματογράφοι - έως 2), χρήσεις εκπαίδευσης, σεμιναρίων, συνεδρίων, βιβλιοθήκες, ιστορικά αρχεία κ.α. Αθλητικές χρήσεις με ελαχιστοποιημένες κτιριακές υποδομές (γήπεδα, στίβος, κολυμβητήρια) χωρίς κατασκευή περιφραγμένων και κλειστών σταδίων. Χρήσης εμπορίου χαμηλής έντασης (μικρό τοπικό ή ειδικό εμπόριο σε μεγέθη και μονάδες 100-500 τ.μ.) χωρίς συγκέντρωση σε μορφή υπεραγορών. Χρήσεις αναψυχής και τουρισμού χαμηλής έντασης (εστιατόρια, καφέ, αναψυκτήρια σε μεγέθη και μονάδες 100-500 τ.μ.) χωρίς συγκέντρωση σε μορφή υπερ-κέντρων αναψυχής. Ο ΕΠΙΘΥΜΗΤΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ Ο Δήμος Κερατσινίου-Δραπετσώνας προτείνει ενδεικτικά ως σημείο εκκίνησης του σχεδιασμού συντελεστή δόμησης 0,1. Τούτο σημαίνει δόμηση περίπου 62.000 τ.μ. Η Εθνική Τράπεζα, την περίοδο 2004-2010, διεκδικούσε συντελεστή δόμησης 0,6 και ο Οργανισμός Ρυθμιστικού Σχεδίου Αθήνας πρότεινε το 2004, συντελεστή δόμησης 0,4, δόμηση κτιρίων δηλαδή που θα έφθανε στα 247.000 τ.μ. Οι αριθμοί και οι συντελεστές αυτοί δείχνουν μία τάση, αλλά δεν δείχνουν με κανέναν τρόπο την τελική μορφή της ανάπλασης. Για παράδειγμα, αν κτιστούν ενιαία τα 62.000 τ.μ. θα προκύψει ένα κτίριο μεγαλύτερο από το Mall στο Μαρούσι. Αν διασπαρθούν σε μικρότερα κτίρια στον χώρο η εικόνα είναι τελείως διαφορετική. Αν αποκλειστεί το θαλάσσιο μέτωπο με ζώνη κτιρίων ακόμη και διωρόφων είναι διαφορετικό από το να υπάρξουν κτίρια στο εσωτερικό και δημόσιο πάρκο στη θάλασσα. Οι τεράστιες διαφορές δε από οικόπεδο σε οικόπεδο καθιστούν πολύ πιό περίπλοκη την εικόνα και εξαιρετικά δύσκολο να γίνει αντιληπτό το μέγεθος του συντελεστή δόμησης 0,1 σε όλη την έκταση της ζώνης. Για παράδειγμα: 1. Εντός του οικοπέδου των Λιπασμάτων υπάρχουν διατηρητέα κτίρια (Υαλουργείο, Ηλεκτρικός Σταθμός, 6

Σφαγεία, Ινστιτούτο, Οίκημα, Υδατόπυργος). Αυτά έχουν υπάρχουσα δόμηση 18.000 τ.μ. περίπου. Αν στο οικόπεδο αυτό εφαρμοστεί σ.δ 0,1, τότε η επιτρεπόμενη δόμηση θα φθάσει στα 24.000 τ.μ. περίπου, επομένως απομένουν 8.000 τ.μ. για νέα δόμηση. Δηλαδή ένα κτίριο ίσο περίπου με το υπάρχον Υαλουργείο, ή πολλά μικρότερα ισοδύναμης επιφάνειας. 2. Εντός του οικοπέδου του Τσιμεντάδικου τα υπάρχοντα κτίρια έχουν δόμηση 36.000 τ.μ. περίπου. Αν στο οικόπεδο αυτό εφαρμοστεί σ.δ 0,1 τότε η επιτρεπόμενη δόμηση θα φθάσει στα 6.000 τ.μ. περίπου, επομένως θα πρέπει να κατεδαφιστούν 30.000 τ.μ., δηλαδή όλα τα ιστορικά βιομηχανικά κτίρια του Τσιμεντάδικου. Αυτό δεν είναι η καλύτερη λύση. Αντίθετα η επανάχρηση του μνημειακού συνόλου του Τσιμεντάδικου θα ήταν ιδανική λύση. Από τα διαφορετικά μεγέθη αυτά φαίνεται πως η αποσπασματική συζήτηση περί συντελεστή δόμησης, χωρίς το ενιαίο σχέδιο για το σύνολο, αλλά και τα επιμέρους τμήματα του χώρου της ανάπλασης, χωρίς την πολεοδομική σύνθεση των χρήσεων, την αρχιτεκτονική σύνθεση των όγκων και την κατανομή τους στον χώρο, χωρίς τη μορφή του πράσινου πάρκου ή πάρκων, δεν έχει νόημα. Αντίθετα έχει νόημα ο κατ'αρχήν ορισμός ενός συντελεστή που δείχνει τις προθέσεις του Δήμου Κερατσινίου-Δραπετσώνας και που είναι ιδιαίτερα περιορισμένος. ΜΙΑ ΧΡΗΣΗ "ΑΤΜΟΜΗΧΑΝΗ" Τα προηγούμενα χρόνια επιδιώχθηκε η χωροθέτηση τέτοιων χρήσεων, υψηλής δόμησης και εμπορικότητας, με σκοπό τη μεγάλη κερδοφορία και την προσέλκυση επενδύσεων. Ήταν το σχέδιο για το ναυτιλιακό κέντρο με ουρανοξύστες όπως και το σχέδιο για τη "Φόρμουλα 1". Αυτά οδηγούσαν σε μία υπερεντατική εκμετάλλευση του χώρου, με στόχο τη μεγιστοποίηση της υπεραξίας κυρίως μέσω της κτηματαγοράς. Καμία από τις δύο προτάσεις δεν αντιστοιχούσε στις πραγματικές κοινωνικές, οικονομικές και περιβαλλοντικές ανάγκες του ευρύτερου Πειραιά, στα χαρακτηριστικά και την ιστορικότητα του χώρου, αλλά και ούτε στην πραγματική ζήτηση της αγοράς. Αντίθετα η εγκατάσταση μίας μεγάλης χρήσης, κοινωνικά απαραίτητης, συμβατής με τον χώρο που θα εξασφαλίζει τη ροή επισκεπτών, χρηστών και κατοίκων θα αποτελέσει ίσως έναν ισχυρό πόλο "ατμομηχανή" ο οποίος θα παρασύρει μπροστά την ανάπλαση και θα εξασφαλίσει τη βιωσιμότητα και την επισκεψιμότητα του συνόλου του χώρου. Τέτοια χρήση φαίνεται να είναι ένα μεγάλο δημόσιο νοσοκομειακό συγκρότημα με πρώτη ανάγκη ένα παιδιατρικό τμήμα μητροπολιτικής εμβέλειας, για τις ανάγκες του πληθυσμού του μισού εκατομμυρίου που κατοικεί στον ευρύτερο Πειραιά, ή/και μία μεγάλη μονάδα εκπαίδευσης με πιθανή τέτοια το Πανεπιστήμιο Πειραιά. Οι επιτυχείς χωροθετήσεις και λειτουργίες του Θριάσιου Νοσοκομείου στην Μάνδρα, όπως και της Ανωτάτης Σχολής Καλών Τεχνών στην οδό Πειραιώς, δείχνουν πως είναι δυνατή τέτοια χρήση και λειτουργία ακόμη και σε brown-fields ή σε χώρους όπου λειτουργεί βιομηχανία. Μία τέτοια χρήση σε βάθος χρόνου θα ενισχύσει την τάση συνολικής απομάκρυνσης των ρυπογόνων χρήσεων. Είναι δε από τις πλέον συμβατές χρήσεις με πάρκα υψηλού πρασίνου. Τα ζητήματα της ανάπλασης όμως δεν τελειώνουν εδώ. Μία σειρά επιμέρους θεμάτων όπως η ρύπανση υπάρχουσα ή παρελθούσα, η απορρύπανση και το κόστος που οφείλουν οι ιδιοκτήτες γης των πρώην βιομηχανιών σύμφωνα με τις διεθνείς πρακτικές, η διατήρηση ή όχι παραγωγικών χρήσεων εντός του αστικού ιστού, η μελλοντική χρήση του λιμενικού χώρου σε σχέση με τους προγραμματισμούς του ΟΛΠ και του ρόλου του λιμανιού του Πειραιά, τα θεσμικά-πολεοδομικά ζητήματα (ΡΣΑ και ΓΠΣ), δεν αναπτύχθηκαν εδώ για λόγους οικονομίας του σημειώματος. Είναι όμως ιδιαίτερα σημαντικά 7

θέματα που επίσης εντάσσονται στους προβληματισμούς για το μέλλον της ζώνης της ανάπλασης. ΕΠΙΛΟΓΟΣ Η συζήτηση για την ανάπλαση της λιμενοβιομηχανικής ζώνης στην πραγματικότητα μόλις ανοίγει. Ως τώρα το όραμα για μία ανάπλαση για το καλό της πόλης, αφορούσε μόνο τα κινήματα πολιτών. Για πρώτη φορά στα πλαίσια της τοπικής αυτοδιοίκησης η συζήτηση ξεκίνησε με όρους που καθορίζονται από τις ανάγκες των κατοίκων των δήμων του Πειραιά αλλά και του Λεκανοπεδίου. Οι πρόσφατες πρωτοβουλίες του Δήμου Κερατσινίου-Δραπετσώνας και της Αντιπεριφέρειας Πειραιά κινούνται σε αυτή την κατεύθυνση και ανοίγουν εξαιρετικά καλές προοπτικές. Είναι ανάγκη, στους βηματισμούς αυτής της πορείας, προς τη διαμόρφωση ενός "πράσινου" μετώπου, στην πρώην βιομηχανική ακτή του Πειραιά, να συνυπάρξουν τα κοινωνικά, τα περιβαλλοντικά οράματα για τη μορφή του χώρου, με τον αναγκαίο πραγματισμό για την επιτυχή εφαρμογή τους. Αυτή η εφαρμογή θα πάρει πολύ χρόνο. Για αυτό είναι ανάγκη να θωρακίζεται συνεχώς, θεσμικά, επιστημονικά αλλά και με τη συναίνεση και τη στήριξη των τοπικών κοινωνιών, ώστε να ολοκληρωθεί χωρίς να αποκλίνει από τις αρχικές ιδέες. Νίκος Μπελαβίλας Πειραιάς, 15 Απριλίου 2015 8