ΑΝΩΤΑΤΟ ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΚΟ ΕΚΠΑΙΔΕΥΤΙΚΟ ΙΔΡΥΜΑ ΚΑΛΑΜΑΤΑΣ ΣΧΟΛΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΤΜΗΜΑ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΑΙ ΕΛΕΓΚΤΙΚΗΣ <ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ>

ΑΝΩΤΑΤΟ ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΚΟ ΕΚΠΑΙΔΕΥΤΙΚΟ ΙΔΡΥΜΑ ΚΑΛΑΜΑΤΑΣ ΣΧΟΛΗ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΣ ΤΜΗΜΑ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΑΙ ΕΛΕΓΚΤΙΚΗΣ <ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ> ΠΤΥΧΙΑΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ Εισήγηση: Κ αλλιρρόη Κλεφ τόγιαννη,α.μ 2005207 Εττιβλέπων: Αλέξανδρος Λυγγίτσος, Καθηγητής Εφ αρμ.λογιστικής 2012

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ιο ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΣΤΗ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ 1.1 Ορισμός... 7 1.2 Ιστορική Αναδρομή - Εξέλιξη...8 1.3 Τρόποι εφαρμογής του Leasing και ανάγκες που καλύπτουν...9 1.3.1 Εννοιολογικό πλαίσιο ανάλυσης του Leasing...14 1.4 Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα από τη χρήση του Leasing...19 1.5 Το Ελληνικό νομοθετικό πλαίσιο του Leasing... 21 1.6 Η εξέλιξη της αγοράς Leasing στην Ελλάδα... 22 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2ο ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 2.1 Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα...25 2.2. Μορφές χρηματοδότησης ακινήτων... 34 2.3. To Leasing στην Ελληνική αγορά...34 2.4. Αντίστροφη χρηματοδοτική μίσθωση (Sale and Lease Back)...39 2.5 Στατιστικά στοιχεία του leasing στην Ελλάδα 40

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 3 ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΚΑΙ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ 3.1. Νομικό πλαίσιο του Leasing ακινήτων...46 3.2. Χρηματοοικονομική προσέγγιση των μισθώσεων... 47 3.3. Φορολογική μεταχείριση μισθώσεων ακινήτων...49 3.4 Παράδειγμα φορολογικών πλεονεκτημάτων... 51 3.5 Σύγκριση κόστους Leasing με κόστος χρηματοδότησης και αγοράς με ίδια διαθέσιμα... 53 3.6. Σύγκριση τραπεζικού δανεισμού - Leasing...54 3.7. Φορολογία ακινήτων - Σύγχρονες φορολογικές ρυθμίσεις... 55 3.8. Φορολογικές ρυθμίσεις για το sale and lease back...60 3.9. Χρηματοοικονομική εικόνα...61 3.10. Παράγοντες οι οποίοι αποτελούν τα κριτήρια επιλογής του καλύτερου τρόπου πιστοδότησης μιας νέας επένδυσης... 62 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 4ο 4.1 Κίνητρα ανάπτυξης της χρηματοδοτικής μίσθωσης... 65 4.2 Πλεονεκτήματα της συμβάσεως χρηματοδοτικής μίσθωσης... 65 4.2.1 Πλεονεκτήματα για την εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης...67 4.2.2 Πλεονεκτήματα για τον πωλητή του πράγματος...68 4.2.3 Πλεονεκτήματα για την Εθνική Οικονομία... 68 4.3 Μειονεκτήματα της συμβάσεως χρηματοδοτικής μίσθωσης...69

4.3.1 Μειονεκτήματα για την εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης... 70 4.4 Σύγκριση Leasing - Τραπεζικός δανεισμός... 70 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 5ο 5.1 Γενικά συμπεράσματα...73 5.2 Πρόταση για βελτίωση του leasing... 74 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 6 Βιβλιογραφία... 77

ΠΕΡΙΛΗΨΗ Ο θεσμός της χρηματοδοτικής μίσθωσης αναφέρεται σε μία τεχνική χρηματοδότησης σύμφωνα με την οποία μία επιχείρηση ή ένας επαγγελματίας μισθώνει είναι πράγμα για επαγγελματική χρήση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, μετά τη πάροδο το οποίου ο μισθωτής μπορεί ή να ανανεώσει τη μίσθωση ή να αγοράσει το πράγμα, έναντι ενός συμβολικού τιμήματος ή να επιστρέφει το πράγμα στον εκμισθωτή. Ως ειδή Leasing θα μπορούσαν να αναφερθούν η πώληση και η επαναμίσθωση. το διασυνοριακό Leasing, το Big-Ticket Leasing, το Συμμετοχικό Leasing, το Vendor Leasing, κ.α. Τα σημαντικότερα πλεονεκτήματα της σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης για το μισθωτή είναι η εξοικονόμηση κεφαλαίων, η εξάλειψη των αρνητικών επιπτώσεων στην παραγωγικότητα από την οικονομική απαξίωση του εξοπλισμού, ο προγραμματισμός δαπανών, καθώς και φορολογικά και οικονομικά πλεονεκτήματα. Το σημαντικότερο πλεονέκτημα για την εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι ότι η ίδια σύμβαση συνιστά ταυτόχρονα και την ασφάλεια της και συνεπώς ενέχει μειωμένο κίνδυνο. Ως μειονέκτημα της χρηματοδοτικής μίσθωσης θα μπορούσαν να αναφερθούν για τον μισθωτή το υψηλό ονομαστικό κόστος, καθώς και η μετάθεση στον μισθωτή ευρύτερου κύκλου ευθυνών. Για την εταιρία χρηματοδοτικής μίσθωσης μπορεί να αποδειχθεί μειονέκτημα, σε ορισμένες περιπτώσεις, η φύση του μισθωμένου εξοπλισμού, αλλά και η κακή οργάνωση της μισθώτριας εταιρίας. Στην Ελλάδα ο θεσμός της χρηματοδοτικής μίσθωσης εισήχθη με το Νόμο 1665/1986 με τον οποίο τέθηκε το βασικό νομικό πλαίσιο για την χρηματοδοτική μίσθωση κινητών ενώ με το άρθρο 27 του Νόμου 2682/1999 εισήχθη ο θεσμός του «sale and leaseback» και στα ακίνητα. Με τους ίδιους νόμους θεσπίστηκε σειρά φορολογικών κινήτρων και για τους δυο συμβαλλόμενους (εκμισθωτή και μισθωτή) για την επέκταση του θεσμού στην Ελληνική αγορά. Μερικές από τις μεγαλύτερες ελληνικές εταιρίες χρηματοδοτικής μίσθωσης είναι η EURO Leasing, η ALPHA Leasing, η Κύπρου Leasing, κα.

SUMMARY The Financial Leasing refers to a technique of financial, according to which an enterprise or a professional leases objects for a professional use and for a specific period of time and after this period the leasee can or renew the Leasing, or buy the object at a typical price, or return it to the lessor. There are several types of leasing such as the Sale and Leaseback Leasing, the Cross Boarder Leasing, the Big-Ticket Leasing, the Leveraged Leasing, the Vendor Leasing, etc. The most important advantages of the financial Leasing foe the lease are the saving of capitals, the limitation of the negative effects due to the financial deterioration of the equipment, the effective planning of expenses, as well as economical and tax motivations. The most significant advantage for the lessor is that the contract itself constitutes the lessor s real guarantee and consequently includes less risk. The main disadvantages of the financial leasing are for the lease the high nominal cost and the undertaking of various responsibilities and for the lessor the type - in some occasions of the leasing equipment and the bad organization of the lease s business. In Greece the financial leasing was introduced by Law 1665/1986, which put into effect the basic legal frame for the leasing of mobile equipment, and, later, by the article 27 of Law 2682/1999 was enacted the sale and leaseback of the real estate. By the same laws were introduced various tax motivations for both the contractors (lessor and lease) in order to establish the financial leasing in the Greek market. Some of the major Greek leasing companies are the Euro Leasing, the Alpha Leasing, the Cuprous Leasing, etc.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1

ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΣΤΗ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ 1.1 Ορισμός Ο όρος leasing έχει αποδοθεί στα Ελληνικά ως χρηματοδοτική μίσθωση. Το ρήμα lease προέρχεται από το λατινικό laxare που σημαίνει λύω. Πρόκειται για τη σύμβαση μιας εταιρείας ειδικού σκοπού (εκμισθωτής) και μιας επιχείρησης ή ενός επαγγελματία (μισθωτής) με την οποία η πρώτη παραχωρεί για ορισμένο χρόνο και έναντι μισθώματος στον δεύτερο τη χρήση επιχειρησιακού ή επαγγελματικού εξοπλισμού. Συγχρόνως ο μισθωτής έχει το δικαίωμα είτε να αγοράσει το πράγμα μετά την πάροδο ορισμένου χρόνου είτε να ανανεώσει τη μίσθωση. Στην ουσία η χρηματοδοτική μίσθωση αποτελεί ένα χρηματοδοτικό μηχανισμό ο οποίος επιτρέπει στην επιχείρηση να ανανεώσει, εκσυγχρονίσει και επεκτείνει τις παραγωγικές της εγκαταστάσεις χωρίς να απαιτείται η διάθεση ιδίων κεφαλαίων ή η προσφυγή σε δανεισμό. Δηλαδή η εταιρεία leasing αγοράζει το συγκεκριμένο πάγιο στοιχείο σύμφωναμε τις οδηγίες του μελλοντικού μισθωτή και στη συνέχεια του το εκμισθώνει. Η όλη διαδικασία του leasing εμπλέκει τρεις οντότητες. Μία από αυτές είναι η επιχείρηση, η οποία επιθυμεί να αυξήσει τα παραγωγικά της μέσα και αποδέχεται να έχει τη χρήση αυτών και όχι την ιδιοκτησία τους. Δεύτερον, ο προμηθευτής ο οποίος επιδιώκει την πώληση των αγαθών. Τέλος, η εταιρεία leasing η οποία προβαίνει σε αγορά των παραγωγικών μέσων για να τα διαθέσει στην επιχείρηση μέσω ενός προκαθορισμένου συμβολαίου. Ο νέος αυτός χρηματοδοτικός μηχανισμός έχει βρει την ευρύτερη εφαρμογή του στη βιομηχανία, στις εμπορικές επιχειρήσεις καθώς και τους επαγγελματίες. Τα είδη στα οποία έχει εφαρμοστεί το leasing αρχίζουν από μηχανές γραφείου και τεχνικό εξοπλισμό γιατρών, μέχρι οδοποιητικά μηχανήματα, αεροπλάνα και ολόκληρα εργοστασιακά συγκροτήματα.

1.2 Ιστορική Αναδρομή - Εξέλιξη Υποστηρίζεται η άποψη ότι οι πρώτες μορφές leasing βρίσκονται πολύ παλιά, ακόμη και στα αρχαία δίκαια των Σουμερίων, της Αιγύπτου, Βαβυλώνας και Ελλάδας. Κατά τον Μεσαίωνα η μίσθωση περιελάμβανε κυρίως γεωργικά εργαλεία και άλογα. Στην Αγγλία ειδικότερα, η εκμίσθωση κτιρίων και γεωργικών εκτάσεων είχε πάρει σημαντική έκταση και οφειλόταν στους νομικούς περιορισμούς που ίσχυαν για τη μεταβίβαση της γης. Κατά τον 19 αιώνα η πρακτική της εκμίσθωσης επεκτάθηκε ταχύτατα και στο τομέα των σιδηροδρόμων. Συχνά αντί για συγχώνευση ή εξαγορά, οι ισχυρότερες σιδηροδρομικές εταιρείες κατέφευγαν στην μίσθωση των γραμμών και των εξοπλισμών των πιο αδύναμων ανταγωνιστών τους. Χαρακτηριστική περίπτωση είναι αυτή το 1844 της μίσθωσης για 999 χρόνια του σιδηροδρόμου London and Greenwich από το σιδηρόδρομο South Eastern Railway. Στις Η.Π.Α. η μίσθωση σιδηροδρομικού εξοπλισμού αποτέλεσε ένα έμμεσο τρόπο χρηματοδότησης του διευρυνόμενου σιδηροδρομικού δικτύου της χώρας. Ήδη την πρώτη δεκαετία του αιώνα ομάδες κεφαλαιούχων, στις οποίες δόθηκε το όνομα car trusts, αγόραζαν βαγόνια τα οποία εκμίσθωναν μακροχρόνια στους σιδηροδρόμους. Στη συνέχεια εμφανίστηκε σε σημαντικ ή κλίμακα η μίσθωση μηχανημάτων, ως μέσο περιορισμού του ανταγωνισμού. Με αυτό τον τρόπο εξασφαλίζεται καλύτερα ο έλεγχος της αγοράς και αποφεύγεται η δευτερογενής αγορά των μεταχειρισμένων μηχανημάτων. Στην Αγγλία το 1919 υπολογίζεται ότι το 80% των κατασκευαστών υποδημάτων ήταν ουσιαστικά δέσμιο των κατασκευαστών μηχανημάτων. Την ίδια τακτική χρησιμοποίησε την δεκαετία του 1930 η μεγαλύτερη αγγλική εταιρεία μεταλλικών κουτιών, η Metal Blx Company, στην περίπτωση των μηχανημάτων κατασκευής τους. Η σύγχρονη φάση της χρηματοδοτικής μίσθωσης αρχίζει το 1952 όταν ο Henry Schoenfeld ίδρυσε την United States Leasing International Inc., με κεφάλαιο 20000 δολάριο και δάνειο από την Bank O f America 500000 δολαρίων. Το παράδειγμα του Schoenfeld το ακολούθησαν σύντομα μεγάλες βιομηχανικές επιχειρήσεις κεφαλαιουχικών αγαθών, που χρησιμοποίησαν τη χρηματοδοτική μίσθωση ως μέσο προώθησης των πωλήσεών τους. Στη συνέχεια το νέο θεσμό εφάρμοσαν τράπεζες και άλλοι χρηματοδοτικοί

οργανισμοί που είχαν επαρκείς πηγές διαθέσιμων κεφαλαίων, κατορθώνοντας με αυτόν τον τρόπο να διευρύνουν τις εργασίες τους. Η διεθνοποίηση του θεσμού άρχισε μια δεκαετία, περίπου, μετά την πρώτη εμφάνισή του στις Η.Π.Α.. Στην περίοδο 1960-1962 εταιρείες χρηματοδοτικής μισθώσεως δημιουργήθηκαν εκτός από την Μεγάλη Βρετανία, και στον Καναδά, την Σουηδία, την Ελβετία και τη Γαλλία. Το 1963 στην Ιαπωνία, το Βέλγιο, τη Φιλανδία, την Ισπανία και την Ιταλία. Αργότερα έκαναν την εμφάνισή τους στη Αατινική Αμερική, στην Ασία, στην Αυστραλία και στις γαλλόφωνες χώρες της Αφρικής. Η γενική τάση που επικρατεί διεθνώς σήμερα είναι να ταυτίζεται η χρηματοδοτική μίσθωση με τη τραπεζική δραστηριότητα. Τα κύρια χαρακτηριστικά της χρηματοδοτικής μισθώσεως σε αντιδιαστολή με την απλή μίσθωση δημιουργούν μια σχέση μεταξύ εκμισθωτή - μισθωτή που έχει κοινά οικονομικά χαρακτηριστικά με τη σχέση δανειστή - δανειολήπτη. Αυτά τα κύρια χαρακτηριστικά είναι η επιλογή του παγίου στοιχείου από τον μισθωτή όλων των κινδύνων που έχουν σχέση με την ιδιοκτησία του παγίου στοιχείου. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία φαίνεται ότι στην Ελλάδα υπάρχουν πολλά περιθώρια ανάπτυξης του θεσμού του leasing δεδομένου ότι ένα μεγάλο μέρος των πελατών προς τους οποίους απευθύνεται το προϊόν δεν το γνωρίζουν επαρκώς με αποτέλεσμα να μην έχουν προβεί μέχρι τώρα σε χρησιμοποίηση της χρηματοδοτικής μίσθωσης. Συγκεκριμένα, στην Ελλάδα με το θεσμό του leasing καλύπτονται μόνο το 7% των επενδύσεων παγίου κεφαλαίου, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρώπη κυμαίνεται από 10% - 30%, στις Η.Π.Α. και στην Αυστραλία 20%. Με το Ν. 1665/1986 τέθηκε σε εφαρμογή η μέθοδος της χρηματοδοτικής μίσθωσης στην Ελλάδα. Πρώτες εταιρείες που λειτούργησαν ήταν η ΕΤΒΑ LEASING, θυγατρική της ΕΤΒΑ, CITILEASING, θυγατρική της Citibank και η ALPHA LEASING, θυγατρική τράπεζας Alpha. 1.3 Τρόποι εφαρμογής του Leasing και ανάγκες που καλύπτουν Η δυνατότητα επιλογών στις διαδοχικές φάσεις διεκπεραίωσης μίας πράξης χρηματοδοτικής μίσθωσης διαμορφώνει τα ακόλουθα σχήματα εφαρμογής της I. ΑΜΕΣΗ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ (DIRECT LEASING) Πρόκειται για τεχνική μεγάλων βιομηχανικών επιχειρήσεων, που χρησιμοποιείται με σκοπό την προώθηση των πωλήσεων τους, ενώ τη ρύθμιση του χρηματοδοτικού σκέλους την αναλαμβάνει

εξειδικευμένη θυγατρική εταιρεία τους. Στην περίπτωση αυτή, ο κατασκευαστής αναλαμβάνει συνήθως και την παροχή πρόσθετων υπηρεσιών, όπως λ.χ. τη συντήρηση, την εκπαίδευση του προσωπικού κ.α. Είναι μια σύγχρονη τεχνική που προσφέρει τη δυνατότητα στις επιχειρήσεις και τους ελεύθερους επαγγελματίες να αποκτήσουν α. Κινητό Εξοπλισμό Καινούριο ή μεταχειρισμένο εξοπλισμό από την Ελλάδα ή το εξωτερικό, όπως μηχανήματα κάθε είδους, οχήματα επιβατηγό και φορτηγά, έπιπλα, ηλεκτρονικό εξοπλισμό, τηλεφωνικά κέντρα και δίκτυα, κλιματιστικά, εξοπλισμό ιατρείων, ξενοδοχείων και εστιατορίων, αγροτικά και οδοποιητικά μηχανήματα κ.λπ. β. Επαγγελματική στέγη Γραφεία, καταστήματα, βιομηχανικά και βιοτεχνικά κτίρια, εμπορικά και εκθεσιακά κέντρα, αποθήκες και άλλα ακίνητα για επαγγελματική χρήση. Η επαγγελματική στέγη μπορεί να αποτελείται από αυτοτελή ακίνητα, αλλά και οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες. Έτσι οι επιχειρήσεις και οι ελεύθεροι επαγγελματίες αποκτούν τα μέσα για την άσκηση της δραστηριότητάς τους και συγχρόνως εκμεταλλεύονται όλα τα φορολογικά και λοιπά πλεονεκτήματα της χρηματοδοτικής μίσθωσης, χωρίς να δεσμεύουν πλέον σημαντικά ίδια κεφάλαια. II. ΜΙΣΘΩΣΗ ΜΕ ΠΑΡΟΧΗ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ (SERVICE LEASING) Είναι η περίπτωση που προαναφέρθηκε και κατά την οποία ο κατασκευαστής αναλαμβάνει συνήθως και την παροχή πρόσθετων υπηρεσιών, όπως λ.χ. τη συντήρηση, την εκπαίδευση του προσωπικού κ.α. Αυτή η περίπτωση συνήθως εντάσσεται στη σύμβαση άμεσης χρηματοδοτικής μίσθωσης, μπορεί όμως να αποτελεί και αυτοτελή σύμβαση.

III. ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ - ΠΩΛΗΣΗ (VENDOR LEASING) Είναι μία τεχνική προώθησης των πωλήσεων, κατά την οποία ένας προμηθευτής εξοπλισμού υπογράφει μία σύμβαση-πλαίσιο με μία εταιρεία leasing και στη συνέχεια προσκομίζει πελάτες για τελική αγορά μέσω της μακροπρόθεσμης ενοικίασης, που προσφέρει η εταιρεία leasing. Από την εταιρεία αυτή ο προμηθευτής εισπράττει ολόκληρο το τίμημα κατά την υπογραφή της σύμβασης ενοικίασης με τον πελάτη. Διάφοροι όροι υπεισέρχονται στην τελική σύμβαση, ανάλογα με τις επιθυμίες των πελατών, οπότε γίνεται λόγος για μίσθωση κατά παραγγελία (λ.χ. εποχιακή διακύμανση, ανάλογα με τις πωλήσεις του τελικού προϊόντος, στην πληρωμή των ενοικίων κ.α.) Η συνεργασία μεταξύ της εταιρίας leasing και του προμηθευτή εξοπλισμού, με διάφορα σχήματα, συμβάλλει στην αύξηση των πωλήσεων και των δύο μερών. IV. ΕΙΔΙΚΗ ΜΟΡΦΗ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ (MASTER LEASE LINE) Μεταξύ εταιρείας leasing και πελάτη μπορεί να υπογραφεί μία σύμβαση-πλαίσιο, η οποία να εφαρμόζεται κατά τη σταδιακή απόκτηση περισσότερων προγραμμάτων. V. ΣΥΜΜΕΤΟΧΙΚΗ ή ΕΞΙΣΟΡΡΟΠΗΤΙΚΗ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ (LEVERAGED LEASING) Η περίπτωση αυτή εφαρμόζεται σε πράγματα πολύ μεγάλης αξίας (πλοία, αεροπλάνα, τραίνα κ.α.) και προϋποθέτει τη σύμπραξη τεσσάρων μερών του πελάτη, του βιομηχανικού κατασκευαστή, της εταιρείας leasing και ενός τραπεζικού οργανισμού. Η τράπεζα διαθέτει αμέσως το τίμημα στη βιομηχανία και εισπράττει ένα μερίδιο των ενοικίων από την εταιρεία leasing, η οποία δρα ως μεσάζων για την τοποθέτηση του εξοπλισμού.

VI. ΠΩΛΗΣΗ ΚΑΙ ΕΠΑΝΑΜΙΣΘΩΣΗ ΠΑΓΙΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ (SALE&LEASE BACK) Ο ενοικιαστής αγοράζει το πράγμα και στη συνέχεια το πωλεί στην εταιρεία εκμίσθωσης, από την οποία το ενοικιάζει. Αυτός ο τρόπος επιλέγεται για την αντιμετώπιση εκτάκτων αναγκών ρευστότητας εκ μέρους του ενοικιαστή. Επίσης, δίνεται η δυνατότητα στην επιχείρηση να βελτιώσει την εικόνα του ισολογισμού της μέσω της εξόφλησης τυχόν βραχυχρόνιου δανεισμού τηςπου χρηματοδότησε την απόκτηση των παγίων. Οι ελεύθεροι επαγγελματίες δεν επιτρέπεται να πωλήσουν στην εταιρία leasing τα επαγγελματικά τους ακίνητα και στη συνέχεια να τα μισθώσουν, επιτρέπεται όμως να πωλήσουν τον εξοπλισμό τους. VII. ΔΙΑΣΥΝΟΡΙΑΚΗ ή ΔΙΕΘΝΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗ (CROSS-BORDER ή OFFSHORE LEASING) Η περίπτωση αυτή διαφοροποιείται από τις προηγούμενες κατά το στοιχείο της πληρωμής των μισθωμάτων σε συνάλλαγμα, γεγονός που περικλείει πρόσθετους κινδύνους. VIII. ΜΕΙΚΤΗ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ / ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΗ Ή ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ (OPERATING LEASING) 12 Σε αυτή τη μορφή leasing ο εκμισθωτής, εκτός από την προσφορά χρήσης του αγαθού, αναλαμβάνει και την τεχνική συντήρησή του, τις επιδιορθώσεις και την ασφάλισή του. Με άλλα λόγια, αναλαμβάνει και την υποχρέωση να διατηρεί το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε. Το κόστος της συντήρησης ενσωματώνεται στις πληρωμές τηςμίσθωσης. Ένα χαρακτηριστικό των μισθώσεων αυτού του είδους είναι ότι δεν αποσβένονται πλήρως, καθώς οι πληρωμές βάσει του συμβολαίου δεν είναι αρκετές για να καλύψουν το πλήρες κόστος του περιουσιακού στοιχείου. Ο εκμισθωτής προσδοκά να καλύψει όλο το κόστος είτε με μεταγενέστερες επαναλαμβανόμενες μισθώσεις είτε με τη διάθεση του μισθωθέντος περιουσιακού στοιχείου. Η διαφορά με την απλή χρηματοδοτική μίσθωση είναι ότι σε αυτή την περίπτωση τον επενδυτικό κίνδυνο φέρει αποκλειστικά ο εκμισθωτής, ο οποίος επιδιώκει τη διαδοχική εκμίσθωση του πράγματος σε διάφορους ενδιαφερομένους και όχι την παράδοσή του για το σύνολο της οικονομικής του ζωής σε έναν μισθωτή και την επίτευξη του επιχειρηματικού του κέρδους μόνο από αυτόν.

Η μεικτή μίσθωση χρησιμοποιείται κυρίως για αυτοκίνητα αλλά και για ηλεκτρονικούς υπολογιστές, γεωργικά μηχανήματα, ιατρικό εξοπλισμό και μηχανήματα που χρησιμοποιούνται για τεχνικά έργα. Η μακροχρόνια μίσθωση ενός καινούριου αυτοκινήτου αποτελεί ένα πακέτο υπηρεσιών που περιλαμβάνει ένα πρόγραμμα χρηματοδότησης και υπηρεσίες αυτοκινήτου, όπως τέλη κυκλοφορίας, ασφάλιστρα, οδική βοήθεια κλπ. ώστε ουσιαστικά ο πελάτης να πληρώνει μόνο τα καύσιμα και τα τυχόν πρόστιμα. Η συμβολή της μακροχρόνιας μίσθωσης είναι ιδιαίτερα σημαντική για μια επιχείρηση στην περίπτωση της συνολικής μίσθωσης εταιρικών αυτοκινήτων. Στην Ελλάδα αυτό άρχισε να λειτουργεί από το 1989. Στην περίπτωση αυτή ο εκμισθωτής προσφέρει και εγγυάται ένα στόλο αυτοκινήτων σε πλήρη και συνεχή ετοιμότητα, ενώ ο μισθωτής δεν ασχολείται με τίποτα σχετικά με το απαιτούμενο στόλο του και απλώς καταβάλλει ένα προσυμφωνημένο μίσθωμα. IX. ΧΡΗΜΑΤΟΔΩΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ (REAL ESTATE LEASING) Η χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων παρουσιάζει ουσιαστικές διαφορές από τη χρηματοδοτική μίσθωση κινητών, οι οποίες οφείλονται στη διαφορετική φύση του παγίου στοιχείου. Δηλαδή, ενώ στην περίπτωση των κινητών, κύριο χαρακτηριστικό είναι η συσχέτιση της διάρκειας της συμβάσεως με την οικονομική ζωή του παγίου στοιχείου, στην περίπτωση του ακίνητου η κατάσταση είναι διαφορετική. Οι ιδιομορφίες που χαρακτηρίζουν την χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων είναι οι εξής Πολύ μεγάλη διάρκεια εκμισθώσεως, ενδεχόμενη σημαντική αύξηση της αξίας του εκμισθωμένου στοιχείου, υπολειμματική αξία που δεν μπορεί να προσδιοριστεί από πριν και αυξημένος κίνδυνος για τον εκμισθωτή. Δηλαδή, ενώ υπό ομαλές συνθήκες η αξία του εκμισθωμένου ακινήτου θα παρουσίαζε ανατιμητική τάση, υπάρχουν περιπτώσεις που συνέβη το αντίθετο. Η χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων είναι δυνατόν να λειτουργήσει τόσο υπό τη μορφή άμεσης μίσθωσης όσο και αυτής της πώλησης και μίσθωσης.

1.3.1 Εννοιολογικό πλαίσιο ανάλυσης του Leasing To Leasing είναι παράγοντας επιτάχυνσης της τεχνολογικής απαξίωσης αφού πολυάριθμα συμβόλαια περιλαμβάνουν ρήτρες που εξουσιοδοτούν τον ενοικιαστή να ζητά την αντικατάσταση του υλικού του,αμέσως μόλις εμφανισθεί στην αγορά ένα νέο αποδοτικότερο μηχάνημα. Αυτή η εγγύηση,κατά της απαξίωσης,απετέλεσε μάλιστα ένα από τα κυριότερα αίτια της επιτυχίας του Leasing στις Η.Π.Α.Στην περίπτωση αυτή,οι εκμισθωτές πρέπει να προστατευθούν με τη σειρά τους κατά του κινδύνου να βρεθούν εκ νέου κύριοι ενός αντικειμένου απαρχαιωμένου και το οποίο δε θα μπορεί πλέον να πωληθέι στην αγορά.οι Εταιρίες Leasing,οι οποίες συνάπτουν «Συμβόλαια ή συμφωνίες ανάληψης» μετά των κατασκευαστών,δέχονται την αντικατάσταση του ενοικιασθέντος υλικού,υπό τον όρο ότι οι πελάτες τους θα πληρώσουν τη διαφορά μεταξύ αναληφθέντος υλικού και του νέου υλικού το οποίο τέθηκε στη διάθεση τους. Θα πρέπει να τονιστεί εξαρχής ότι το Leasing δεν αποτελεί πανάκεια. Είναι προπαντός,ένα πολυδάπανο μέσο χρηματοδότησης,γενικά δε δαπανηρότερο της Τραπεζικής Χρηματοδότησης. Οι δραστηριότητες μιας εταιρίας Leasing και μιας τράπεζας δεν είναι,πράγματι,ανταγωνιστικές. Απεναντίας αποτελούν συμπληρωματικές δραστηριότητες,δεδομένου ότι το Leasing μπορεί να θεωρηθεί πως είναι πέρα από τις κλασσικές πιστοδοτήσεις.εια το λόγο αυτό παίζει σημαντικό ρόλο κυρίως για την χρηματοδότηση των δυναμικών επιχειρήσεων,οι οποίες ανήκουν στους τόμεις γρήγορης ανάπτυξης. Συγκεκριμένα,εννοιολογικό οι διαχωρισμοί πρέπει να γίνονται όπως παρακάτω I. Μεταξύ της μακροπρόθεσμης χρηματοδοτικής μίσθωσης και της πιο βραχυπρόθεσμης λειτουργικής μίσθωσης. II. Είναι σημαντικό να διαφοροποιούμε μεταξή ενός Leasing με δυνατότητα αγοράς σε τιμή ευκαιρίας και ενός Leasing,που δεν παρέχει ευκαιρία στο μισθωτή (ενοικιαστή) ν αποκτήσει τίτλο κυριότητας. III. Μεταξύ ενός Leasing στο οποίο τα οφέλη,της φορολογικά εκπεστέας δαπάνης απόσβεσης και των άλλων επενδυτικών κινήτρων,ρέουν προς τον εκμισθωτή και ενός Leasing στο οποίο ο ενοικιαστής είναι ο λήπτης αυτών των ωφελειών.

IV. Μεταξύ ενός Leasing στο οποίο ο εκμισθωτής δικαιούται από το νόμο να επαναποκτήσει τον εξοπλισμό σε περίπτωση πτώχευσης του ενοικιαστή και ενός Leasing στο οποίο δεν υπάρχει τέτοιο δικαίωμα. V. Μεταξύ συναλλαγών εσωτερικού και «διασυνοριακών» συναλλαγών,κ.ο.κ. Η όλη διαδικασία του Leasing θέτει επί σκηνής τρεις οντότητες: Μια επιχείρηση,η οποία επιθυμεί να αυξήσει τα παραγωγικά της μέσα και αποδέχεται να έχει την χρήση αυτών και όχι την ιδιοκτησία τους. Τον ή τους προμηθευτές,οι οποίοι επιδιώκουν την πώληση των παραγωγικών αγαθών(μπορεί να είναι και οι ίδιοι κατασκευαστές παραγωγοί τους, Γι αυτό,τόσο στις Η.Π.Α., όσο και στην Ευρώπη, οι διάφοροι οργανισμοί εκμίσθωσης είναι παραφυάδες ή απλώς αυτόνομα τμήματα μεγάλων επιχειρήσεων κατασκευών συγκοινωνιακών μέσων ή προϊόντων υψηλής τεχνολογίας). Την εταιρία Leasing η οποία προβαίνει σε αγορά των παραγωγικών μέσων για να τα διάθεση της εντός του πλαισίου ενός προκαθορισμένου συμβολαίου. θέσει στην Οι συμφωνίες Leasing,χρηματοδοτούνται (με την μορφή σχεττικού Τραπεζικού δανεισμού) πλέον ευρύτατα από σχετικές Θυγατρικές εταιρίες των Τραπεζών κυρίως,οι οποίες ασχολούνται κατ αποκλειστικότητα σχεδόν με το αντικείμενο αυτό.οι Εταιρίες αυτές στα πλαίσια προώθησης του σχετικού τραπεζικού τους προϊόντος (χρηματοδότηση διαφόρων μορφών Leasing), επέκτασης των πωλήσεων στον τομέα αυτό και αύξησης των κερδών τους,συντέλεσαν καθοριστικά στην ευρύτατη σήμερα διάδοση και υιοθέτηση των συμφωνιών Leasing από πολλές επιχειρήσεις κάθε μορφής. Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της αγοράς,το σύνολο σχεδόν των συμφωνιών Leasing προωθούνται και χρηματοδοτούνται μέσω των εταιριών αυτών.σ αυτό έχει συμβάλλει καθοριστικά η αντιμετώπιση του σχετικού προβλήματος ρευστότητας που αντιμετωπίζουν οι επιχειρήσεις,καθώς και τα συγκριτικά πλεονεκτήματα που έχουν σε σχέση με τα δικά τους διαθέσιμα κάλυψης των μισθωμάτων (φορολογικές απαλλαγές κλπ). Ακόμη,δεδομένων των ανταγωνιστικών συνθηκών που επικρατούν στην αγορά,γίνεται πολλές φορές αναπόφευκτη η σχετική χρηματοδότηση από τις επιχειρήσεις προκειμένου να διατηρήσουν ή να βελτιώσουν την ανταγωνιστικότητα τους και να έχουν ανάλογο μερίδιο έναντι ομοειδών του κλάδου τους επιχειρήσεων. Η ταξινόμηση και η σχέση

μεταξύ των δύο ή τριών μερών μιας χρηματοδοτικής μίσθωσης σχετικά διαγράμματα: απεικονίζεται στα ακόλουθα Ταξινόμηση αίας Υοηματοδοτικικ ιιίσοωσικ ΟΧΙ ΟΧΙ ΟΧΙ ΟΧΙ ΟΧΙ ΟΧΙ

Η σγέση μεταξύ δύο ιιερών γρηματοδοτικής μίσθωσης 17

Η <τγέστι των τριών ιιερών mac γοτίίΐατοδοτικής μίσθωσης ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΗΣ ΠΡΟΜΗΘΕΥΤΗΣ LESSE

ΠΛΗΡΩΜΗ ΕΞΟΔΩΝΣΥΝΤΗΡΗΣΕΩΣ 1.4 Πλεονεκτήματα και μειονεκτήρίϊτ^^ϊ^ΐή'^ρ^ WCriLeasing Πλεονεκτήματα Η χρήση του leasing παρέχει στον επενδυτή μια σειρά σημαντικών πλεονεκτημάτων, όπου τα κυριότερα είναι τα εξής Το κυριότερο πλεονέκτημα του leasing είναι η εξασφάλιση της χρηματοδότησης του νέου εξοπλισμού/ακινήτου κατά 100%, η άμεση χρησιμοποίηση αυτού του εξοπλισμού/ακινήτου και χωρίς να απαιτείται πάντοτε η ίδια συμμετοχή. Τα μισθώματα που καταβάλλονται στην εταιρία leasing για τον εξοπλισμό και το τμήμα των μισθωμάτων που αφορά σε κτίριο θεωρούνται δαπάνες και μειώνουν το φορολογικό εισόδημα. Η διαδικασία υπογραφής μίας σύμβασης leasing είναι ταχύτερη και λιγότερο δαπανηρή έναντι της σύμβασης μακροπρόθεσμου δανεισμού. Συνήθως δεν χρειάζονται προσημειώσεις, υποθήκες κ.λπ., ενώ προβλέπονται μειωμένα συμβολαιογραφικά δικαιώματα και απαλλαγή από διάφορα τέλη και φόρους. Ο επενδυτής μπορεί να επιτύχει καλύτερους όρους προμήθειας εξοπλισμού ή απόκτησης επαγγελματικού ακινήτου, καθώς η αξία τους εξοφλείται άμεσα τοις μετρητοίς. Η διάρκεια της μίσθωσης και το ύψος του μισθώματος ορίζονται σύμφωνα με τις οικονομικές δυνατότητες της επιχείρησης, αφού ληφθούν υπόψη και τυχόν εποχικοί παράγοντες. Η πραγματοποίηση επένδυσης σε καινούριο εξοπλισμό μέσω leasing από νέες ή υφιστάμενες επιχειρήσεις μπορεί να συνδυαστεί με τα οφέλη που προκύπτουν από την υπαγωγή της στον αναπτυξιακό νόμο, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις που ορίζονται από αυτόν. Μετά τη λήξη της μισθωτικής περιόδου ο επενδυτής αποκτά την κυριότητα του παγίου έναντι προσυμφωνημένου (συνήθως συμβολικού) τμήματος. Η απόκτηση του ακινήτου είναι απαλλαγμένη από το φόρο μεταβίβασης.

Ο επενδυτής προστατεύεται από την τεχνολογική απαξίωση του εξοπλισμού του, τον οποίο μπορεί να ανανεώνει χωρίς να δεσμεύει τα διαθέσιμα κεφάλαιά του. Βελτιώνεται η εικόνα του ισολογισμού της επιχείρησης και της κεφαλαιακής της διάρθρωσης. Η μισθώτρια επιχείρηση, διατηρεί τα κίνητρα των Αναπτυξιακών Νόμων και των Προγραμμάτων της Ε.Ε. Για τα τραπεζικά συγκροτήματα το leasing αποτελεί μία τεχνική διεύρυνσης της πελατείας τους και πολλαπλών κερδών, αφού, εκτός των άλλων αποκτούν διαπραγματευτική δύναμη έναντι των προμηθευτών του εξοπλισμού και προσφέρουν πελατεία στις ασφαλιστικές εταιρείες. Οι εταιρείες leasing διασφαλίζονται από τον κίνδυνο πτώχευσης του μισθωτή, διότι διατηρούν την ιδιοκτησία του εξοπλισμού και επιπλέον απολαμβάνουν σοβαρά φορολογικά κίνητρα (αποσβέσεις, σύσταση αφορολογήτου αποθεματικού). Μειονεκτήματα Η χρήση, όμως, του leasing περιέχει και ορισμένα μειονεκτήματα, όπως Τ ο φαινομενικό κόστος του leasing είναι υψηλότερο από το επιτόκιο τραπεζικού δανεισμού. Η βαθύτερη διερεύνηση των φοροαπαλλαγών μετριάζει την πρώτη εντύπωση, συνήθως, μάλιστα, δημιουργεί πλεονεκτική κατάσταση. Διαφεύγει η ωφέλεια από τη φοροαπαλλαγή των αποσβέσεων στην περίπτωση του ιδιόκτητου εξοπλισμού, ωφέλεια που συμψηφίζεται μέχρις ενός βαθμού από την πλήρη φοροαπαλλαγή των μισθωμάτων. Παρά τη θετική σχέση ιδίων προς ξένα κεφάλαια, μπορεί να εκδηλωθεί δισταγμός των τραπεζών για χρηματοδότηση μίας επιχείρησης, όταν ο εξοπλισμός της τελευταίας στηρίζεται στη μέθοδο του leasing. Ο μισθωτής αναλαμβάνει όλους τους κινδύνους από τυχαία περιστατικά ή ανωτέρα βία έναντι του εκμισθωτή και διατρέχει τον κίνδυνο της έκτακτης καταγγελίας της σύμβασης αν αθετήσει κάποιον όρο της για σημαντικό διάστημα. Στην περίπτωση αυτή, ο εκμισθωτής μπορεί να του

αφαιρέσει τον εξοπλισμό και να απαιτήσει την άμεση πληρωμή όλων των μισθωμάτων μέχρι τη λήξη της σύμβασης. Ο μισθωτής υπόκειται στους ελέγχους του εκμισθωτή για τη διαπίστωση της καλής λειτουργικής κατάστασης του εξοπλισμού. 1.5 Το Ελληνικό νομοθετικό πλαίσιο του Leasing Η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης γίνεται μεταξύ ειδικευμένης εταιρείας και επιχείρησης ή επαγγελματία με σκοπό την παραχώρηση έναντι μισθώματος στην επιχείρηση ή τον επαγγελματία της χρήσης κινητού πράγματος και ταυτόχρονα του δικαιώματος είτε αγοράς είτε ανανέωσης της μίσθωσης για ορισμένο χρόνο. Οι ειδικευμένες εταιρείες στις συμβάσεις leasing ιδρύονται με αυτό τον αποκλειστικό σκοπό και κατόπιν ειδικής άδειας της Τράπεζας της Ελλάδος, άδεια η οποία είναι απαραίτητη και στην περίπτωση εγκατάστασης στην Ελλάδα παρόμοιων αλλοδαπών εταιρειών. Το καταβεβλημένο μετοχικό κεφάλαιο των εταιρειών leasing απαιτείται να είναι ίσο προς το κεφάλαιο σύστασης ανώνυμης τραπεζικής εταιρείας (12 εκ. ) ή προς το ήμισυ αυτού, όταν την πλειοψηφία του κατέχουν μία ή περισσότερες τράπεζες. Τέλος, οι μετοχές των εταιρειών αυτών είναι ονομαστικές, ενώ την εποπτεία επί των εταιρειών αυτών ασκεί η Τράπεζα της Ελλάδος. Η σύμβαση leasing καταρτίζεται εγγράφως και καταχωρείται στο βιβλίο του άρθρου 5 του ΝΔ 1038/1949 (ΦΕΚ A 149) του Πρωτοδικείου της κατοικίας ή της έδρας του μισθωτή και του Πρωτοδικείου Αθηνών και η διάρκειά της είναι πάντοτε ορισμένη και ποτέ μικρότερη των τριών ετών. Καθ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης το πράγμα ασφαλίζεται κατά κινδύνων τυχαίας καταστροφής ή χειροτερεύσεως, ενώ, τρίτα πρόσωπα δεν μπορούν να ασκήσουν κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί του αντικειμένου της. Για τον καθορισμό του μισθώματος και του τιμήματος αγοράς του πράγματος από το μισθωτή, επιτρέπεται η συνομολόγηση ρητρών επιτοκίου ή είδους ή αξίας συναλλάγματος ή συνδυασμός των τριών.

Σε περίπτωση αγοράς του μισθίου πριν παρέλθει διετία από την έναρξη της μίσθωσης, ο μισθωτής οφείλει να καταβάλλει όλους τους φόρους και τις επιβαρύνσεις υπέρ του Δημοσίου κ.λπ., που αντιστοιχούν στην απόκτηση καινούργιων πραγμάτων. Απαλλάσσονται από κάθε φόρο και εισφορά πλην του φόρου εισοδήματος και του ΦΠΑ τα μισθώματα και το τίμημα πώλησης των μισθωμένων πραγμάτων, τα δικαιώματα των συμβολαιογράφων για την κατάρτιση των συμβάσεων προσδιορίζονται στα κατώτατα όρια, ενώ, τα μισθώματα που καταβάλλονται προς τις εταιρείες leasing θεωρούνται λειτουργικές δαπάνες και εκπίπτουν από τα ακαθάριστα έσοδα του μισθωτή. Οι εταιρείες leasing έχουν δικαίωμα να διενεργούν αποσβέσεις στα μίσθια ίσες προς τις αποσβέσεις που θα είχε δικαίωμα να υπολογίσει ο μισθωτής, εάν προέβαινε στην αγορά τους ως καινούργιων. Φορολογικές εκπτώσεις για τον εξοπλισμό που χρησιμοποιείται με συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης προβλέπονται στο Ν 1262/82 και στους αναπτυξιακούς νόμους 1892/1990 (άρθρο 19),στον 2601/1998 και στον 3219/2004, υπό τον όρο διάρκειας της σύμβασης leasing από 10 έτη και άνω και όταν η κυριότητα θα περιέρχεται στον μισθωτή μετά τη λήξη της σύμβασης. Από κάθε φόρο ή τέλος απαλλάσσονται οι συμβάσεις δανεισμού από τράπεζες των εταιρειών leasing καθώς και οι συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης μεταξύ των εταιρειών αυτών και ξένων προμηθευτών τους. Οι εταιρείες leasing επιτρέπεται να καταρτίζουν ειδικό αποθεματικό κάλυψης επισφαλών απαιτήσεων με την κράτηση από τα καθαρά έσοδα ποσού που αντιστοιχεί στο 2% των ανείσπρακτων στο τέλος κάθε έτους μισθωμάτων. 1.6 Η εξέλιξη της αγοράς Leasing στην Ελλάδα Η χρηματοδοτική μίσθωση παρόλο που αναπτύχθηκε σαν μορφή εκμετάλλευσης γης και εξοπλισμού απο τις αρχές του 19ου αιώνα, κυρίως για να καλύψει τις ανάγκες στον τομέα των σιδηροδρόμων, αποκτά θεσμοθετημένη μορφή για Γ1 φορά το 1952, όπου ιδρύθηκε η εταιρία United States Leasing International. Η διεθνοποίηση του θεσμού άρχισε περίπου μια δεκαετία αργότερα, όπου δημιουργήθηκαν οι πρώτες εταιρίες χρηματοδοτικής μίσθωσης σε Αγγλία, Καναδά, Σουηδία, Ελβετία, Γαλλία. Η γενική τάση που επικρατεί διεθνώς είναι να ταυτίζεται η

χρηματοδοτική μίσθωση με την τραπεζική δραστηριότητα. Τα κύρια χαρακτηριστικά της χρηματοδοτικής μίσθωσης, σε αντιδιαστολή με την απλή μίσθωση, δημιουργούν μια σχέση μεταξύ εκμισθωτή-μισθωτή που έχει κοινά οικονομικά χαρακτηριστικά με τη σχέση δανειστήδανειολήπτη. Αυτά τα κύρια χαρακτηριστικά είναι η επιλογή του παγίου στοιχείου από τον μέλλοντα μισθωτή, η διάρκεια εκμισθώσεως και η ανάληψη από τον μισθωτή όλων των κινδύνων που έχουν σχέση με την ιδιοκτησία του παγίου. Στα τέλη της δεκαετίας του 1980, ο θεσμός της χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) αποτελούσε πρωτοποριακό προϊόν για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα. Πρώτα η Alpha Bank, και αμέσως μετά η Citibank, η ΕΤΒΑ και ABN Amro Bank προσέφεραν τις υπηρεσίες τους για να ακολουθήσουν αργότερα και οι άλλοι τραπεζικοί Όμιλοι. Σχετικά σύντομα είχαμε τις πρώτες εισαγωγές στο χρηματιστήριο, ωστόσο σήμερα μόλις μία εταιρία του κλάδου παραμένει εισηγμένη. Το αρχικό θεσμικό πλαίσιο δεν ήταν το καλύτερο δυνατό, αφήνοντας «κενά» τόσο στο θέμα της λογιστικής διαχείρισης των αποσβέσεων, όσο και μην επιτρέποντας πολλές μορφές leasing να έρθουν και στην Ελλάδα. Η ελληνική αγορά αγκάλιασε το θεσμό που από χρόνο σε χρόνο αναπτυσσόταν με ταχύτατους ρυθμούς, παρά το μεγάλο ύψος των επιτοκίων της εποχής εκείνης. Η εκτίναξη βέβαια των χρηματοδοτικών μισθώσεων έλαβε χώρα όταν στη «φαρέτρα» του θεσμού προστέθηκε και η δυνατότητα του sale and lease back ακινήτων. Είκοσι χρόνια μετά, το leasing δεν αποτελεί πλέον έναν πρωτοπόρο τομέα, αλλά έναν κλασικό τομέα δραστηριοτήτων που προσφέρεται από το σύνολο των τραπεζικών ομίλων. Το 2005, δραστηριοποιούνταν στην Ελλάδα οι 13 εταιρίες Leasing { Ένωση Ελληνικών Τραπεζών,2005). Ωστόσο, η εξέλιξη του κλάδου χρηματοδοτικής μίσθωσης παρουσιάζει ιδιαίτερη κινητικότητα, αντίστοιχη με αυτή των μεγάλων τραπεζικών ομίλων που βρίσκονται «πίσω» από την παρουσία των αντίστοιχων εταιριών leasing. Οι συγχωνεύσεις και εξαγορές, οι ενοποιήσεις και η δημιουργία νέων εταιριών ήταν σημεία που επηρέασαν τον κλάδο.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 2

ΑΝΑΛΥΣΗ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 2.1 Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα Στα πλαίσια της μελέτης της χρηματοδοτικής μίσθωσης με την οπτική της χρηματοδότησης ακινήτων είναι σημαντικό να γίνει μια επισκόπηση της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα αλλά και των επιμέρους παραγόντων που διαμορφώνουν της συνθήκες της προσφοράς και ζήτησης. Είναι εύλογο ότι η αυξημένη κινητικότητα στην αγορά ακινήτων κινητοποιεί με τη σειρά της την αγορά «χρηματοδότησης ακινήτων». Άμεση συνέπεια της εξέλιξης της αγοράς ακινήτων, είναι η αντίστοιχη προσφορά «χρηματοοικονομικών προϊόντων» από τους τραπεζικούς ομίλους και τις εταιρίες χρηματοδοτικής μίσθωσης, η διαμόρφωση των επιτοκίων, αλλά και των συνθηκών ανταγωνισμού. Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει παροντικά την μορφή μιας αγοράς δυο ταχυτήτων. Από την μια είναι η περισσότερο εύρωστη από ποτέ αγορά εμπορικών κέντρων, γραφείων και γενικότερα εμπορικών χώρων και από την άλλη η αγορά κατοικίας, η δραστηριότητα στην οποία από την αρχή του 2006 φαίνεται να υποχωρεί σωρευτικά κάτω από το βάρος των επιτοκίων και ορισμένων άλλων παραγόντων. Κάτω από ποικίλες επιδράσεις η ελληνική αγορά ακινήτων φαίνεται να αλλάζει σταδιακά μορφή. Ένας από τους καταλύτες αυτής της αλλαγής είναι οι εταιρίες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας (ΑΕΕΑΠ). Επιπλέον, η διατήρηση της υψηλής ζήτησης για κτήρια γραφείων αλλά και μεγάλα εμπορικά ακίνητα σε συνδυασμό με την είσοδο στην ελληνική αγορά πληθώρας ομίλων λιανικού εμπορίου του εξωτερικού και τις σημαντικές αλλαγές στον συγκοινωνιακό χάρτη της Αττικής, διαμορφώνουν ένα νέο και πρωτόγνωρο τοπίο για τα δεδομένα της εσωτερικής αγοράς ακινήτων.( Ν.Σολομήτρου,2007). Αφορά οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με κτίσματα και το αναλογούν σε αυτά ποσοστό οικοπέδου ή ακάλυπτο χώρο, και γενικά κάθε αποπερατωμένο κτίριο που θα χρησιμοποιηθεί για

την επαγγελματική δραστηριότητα του μισθωτή.τα οικόπεδα εξαιρούνται από το θεσμό του Leasing. ^ Η διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον 1θετής, με μηνιαία συνήθως μισθώματα. ^ Δυνατότητα εξαγοράς του ακινήτου στη λήξη της χρηματοδοτικής μίσθωσης έναντι του ποσού που αντιστοιχεί στη συμμετοχή του ακινήτου στο οικόπεδο, χωρίς πληρωμή φόρου μεταβίβασης. ^ Έκπτωση του ποσοστού των μισθωμάτων που αντιστοιχεί στα κτίρια (λειτουργικές δαπάνες) από τα πρό φόρων κέρδη της επιχείρησης. Τι προϋποθέτει ρ Διασφαλίσεις: Εφόσον κριθεί αναγκαίο, είναι δυνατόν να ζητηθούν εγγυήσεις είτε με προσημείωση ακινήτου του μισθωτή ή του εγγυητή είτε υπό μορφή ρευστοποιήσιμων εγγυήσεων. > Ασφάλιση: Ο εξοπλισμός ασφαλίζεται κατά παντός κινδύνου σε ασφαλιστική εταιρία επιλογής του πελάτη. > Λοιποί όροι: Ο μισθωτής υποχρεούται να συντηρεί τον εξοπλισμό και να κάνει καλή χρήση αυτού καθ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.μετά τη λήξη της, ο μισθωτής μπορεί να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα των πραγμάτων με συμβολικό τίμημα. Απαιτούιιενα δικαιολογητικά για την χρηματοδότηση: > Προσφορά/Προτιμολόγια προμηθευτών.

Φωτοτυπία ταυτότητας (μισθωτή/εγγυητή). * Αντίγραφο φορολογικής δήλωσης και εκκαθαριστικού σημειώματος τελευταίας 3ετίας. * Επικυρωμένο αντίγραφο του Ε9 (μισθωτή/εγγυητή).» Βεβαίωση Φορολογικής Ενημερότητας & πιστοποιητικό Ασφαλιστικής ενημερότητας. * Επικυρωμένα αντίγραφα Φορολογικών δηλώσεων & Αναλυτικών στοιχείων (έντυπο Ε3) τελευταίας 3ετίας για όσους τηρούν βιβλίαεσόδων-εξόδων. > Αδεια έναρξης επιτηδεύματος. - Δημοσιευμένοι ισολογισμοί τριών τελευταίων ετών & Ισοζύγιο Γενικού Καθολικού με το αντίστοιχο Ισοζύγιο προηγούμενης χρήσης. * Περιοδικές Δηλώσεις Φ.Π.Α. τρέχοντος έτους. Νομιμοποιητικά έγγραφα. Συγκριτικό πλεονέκτηιια: Για τον μισθωτή της Εταιρίας Leasing: Χρηματοδοτεί μέχρι και το 100% της αξίας του εξοπλισμού ή του ακινήτου. - Παρέχεται η δυνατότητα ταχύτερης απόσβεσης του εξοπλισμού ή του ακινήτου, δημιουργώντας φορολογικά οφέλη, αφού τα μισθώματα αναγνωρίζονται ως λειτουργικές δαπάνες και εκπίπτουν στο σύνολο τους από τα ακαθάριστα έσοδα. Ο Φ.Π.Α. καταβάλλεται τμηματικά κατά την πληρωμή των μισθωμάτων και όχι εφάπαξ κατά την αγορά του εξοπλισμού. Επιτυγχάνει χαμηλότερο κόστος επένδυσης λόγω αγοράς του εξοπλισμού τοις μετρητοίς.

* Έχει ευελιξία στο χρονικό προσδιορισμό των περιοδικών καταβολών των μισθωμάτων, γεγονός που αποτελεί βασικό στοιχείο για τον καλύτερο ταμειακό προγραμματισμό του μισθωτή, σύμφωνα και με τα αναμενόμενα έσοδα από την χρήση του εξοπλισμού ή του ακινήτου. > Η ταχύτερη απόσβεση του εξοπλισμού επιτρέπει την αντικατάστασή, ιδιαίτερα στις περιπτώσεις που η τεχνολογική εξέλιξη το επιβάλλει. Έχει ευελιξία,διότι οι διαδικασίες έγκρισης και υπογραφής είναι απλές και σύντομες. Δεν απαιτούνται, συνήθως, εμπράγματες εξασφαλίσεις. > Δεν επηρεάζεται ο ισολογισμός της επιχείρησης, με αποτέλεσμα να διατηρείται η πιστοληπτική της ικανότητα. Για τυν τράπεζα (στην οποία ανήκει η εταιρία Leasing): ^ Διατήρηση των πελατών της μέσω των μακροχρόνιων τραπεζικών σχέσεων. p Δυνατότητα πωλήσεων στους επιχειρηματίες-πελάτες και άλλων τραπεζικών προϊόντων (σταυροειδείς πωλήσεις). p Αύξηση χαρτοφυλακίου και ανάπτυξη εργασιών με προσέλκυση νέων επιχειρήσεων και επαγγελματιών από την Εταιρία Leasing. Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) Η πρόσφατη αλλαγή του νομικού πλαισίου για τις εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητα αναμένεται να ενισχύσει την εύρυθμη λειτουργία και την κινητικότητα τους και να οδηγήσει στην ίδρυση περισσοτέρων τέτοιων σχημάτων. Πιο αναλυτικά, το νέο νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει την χρησιμοποίηση μόχλευσης σε μεγαλύτερο ποσοστό (από 25% σε 50% της αξίας του ενεργητικού τους), αλλά κυρίως αφαιρεί ένα πλήθος «παραδοσιακών» φορολογικών βαρών από τις ΑΕΕΑΠ, με τις φορολογικές τους υποχρεώσεις να ανέρχονται μόνο στο 0,3% του ενεργητικού τους.

Επιπλέον, ο νέος νόμος αυξάνει την ευελιξία των ΑΕΕΑΠ διευρύνοντας τον αριθμό των επενδυτικών επιλογών τους, αφού σε αυτές προστίθενται και οι επενδύσεις σε μετοχές εταιριών που έχουν ως αντικείμενο δραστηριοποίησης την επένδυση σε ακίνητα(σε ποσοστό 90%), όπως και οι απαιτήσεις για απόκτηση ακινήτων βάσει προσυμφώνων. Η πορεία των ΑΕΕΑΠ στις αγορές του εξωτερικού δείχνει ότι στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων τα εν λόγω επενδυτικά σχήματα καταγράφουν σημαντικές υπεραξίες στις επενδύσεις που πραγματοποιούν. Στοιχεία δείχνουν ότι τα τελευταία χρόνια η μερίδα του λέοντος των επενδύσεων σε ακίνητα (μετρούμενη σε όρους αξίας) πραγματοποιείται μέσα από τις ΑΕΕΑΠ. Μια ματιά στον παγκόσμιο χάρτη της κατανομής των ΑΕΕΑΠ αποκαλύπτει ότι η Βόρειος Αμερική δείχνει τον δρόμο στον υπόλοιπο κόσμο, κατέχοντας το 61,235% των εταιριών επενδύσεων σε ακίνητα με την Αυστραλία να ακολουθεί με 14,83%, την Ευρώπη με 12% και τέλος, την Ασία με το 11,86%. Στην Γαλλία δραστηριοποιείται το 7,51% των ευρωπαϊκών ΑΕΕΑΠ, στην Ολλανδία το 3,18%, ενώ στην Ελλάδα μόλις το 0,12%, με τον θεσμό όμως να πραγματοποιεί γοργά βήματα ανάπτυξης σε πανευρωπαϊκό επίπεδο. Όσον αφορά στο θεσμικό πλαίσιο στο εξωτερικό στις περισσότερες προηγμένες στον θεσμό χώρες (Αυστραλία, ΗΠΑ, Καναδάς) επιτρέπεται ο δανεισμός χωρίς όρια, ενώ σε αρκετές ακόμα χώρες, η χρήση μόχλευσης επιτρέπεται σε ποσοστό που υπερβαίνει το αντίστοιχο που επιτρέπεται από την ελληνική νομοθεσία. Αυτή την στιγμή στην ελληνική αγορά λειτουργούν δύο τέτοια σχήματα, η Eurobank Properties και η Piraeus RE1C. Το χαρτοφυλάκιο της Piraeus RE1C στις 30/06/06 αποτελείται από 29 ακίνητα, αξίας 101 εκατ. Ευρώ και 13 εκατ. Ευρώ σε μετρητά ή ισοδύναμα μετρητών. Το εισόδημα από τα ενοικιαστήρια των ακινήτων μεταφράζεται σε ετήσια απόδοση της τάξης του 6,7% για το 2005. Η αξία του χαρτοφυλακίου της Eurobank Properties υπολογιζόταν σε 341 εκατ. Ευρώ στις 31/12/2006 και το χαρτοφυλάκιο περιελάμβανε 17 κτίρια γραφείων, η ετήσια απόδοση των οποίων υπολογίζεται σε 7,2%, 14 εμπορικά ακίνητα η απόδοση των οποίων ανήλθε στο 6,7% και τέλος, 4 ακίνητα για logistics ή άλλες χρήσεις με απόδοση που υπολογίζεται στο 8,4%. Η επόμενη κίνηση στο πεδίο των ΑΕΕΑΠ πραγματοποιήθηκε από τον συνήθη ύποπτο των τελευταίων μηνών, την Marfin Investment Group η οποία απέκτησε το 50% της Αττικά Ακίνητα, έναντι τιμήματος 26 εκατ. Ευρώ το οποίο καταβλήθηκε μέσω αύξησης μετοχικού κεφαλαίου, με

δηλωμένο σκοπό, η εταιρία να μετατραπεί σε ΑΕΕΑΠ και να εισαχθεί στο ΧΑ με στόχο την άντληση κεφαλαίων που υπερβαίνουν τα 100 εκατ. Ευρώ. Η επόμενη μεγάλη κίνηση στον χώρο αναμένεται να είναι από την Εθνική Τράπεζα ενώ και αρκετές εταιρίες του δημοσίου (π.χ. ΔΕΗ), οι οποίες διαθέτουν ιδιαίτερα εντυπωσιακά χαρτοφυλάκια ακινήτων τα οποία μέχρι τώρα αξιοποιήθηκαν σε ελάχιστο βαθμό, εν μέρει και λόγω των θεσμικών περιορισμών. Συνολικά, βλέπουμε τον θεσμό να μπαίνει σε μια πιο ώριμη περίοδο μετά τις αναγνωριστικές κινήσεις των τραπεζικών ομίλων, οι οποίοι σε συνδυασμό με την αλλαγή του θεσμικού πλαισίου προετοίμασαν το έδαφος για πιο ουσιαστικές κινήσεις στον χώρο. Η νέα περίοδος χαρακτηρίζεται από τα σχέδια πολλών ομίλων, πέραν των τραπεζικών, με σημαντική ακίνητη περιουσία για βέλτιστη αξιοποίηση αυτής μέσω του θεσμού των ΑΕΕΑΠ. Ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ. παρουσιάζει αξιόλογα περιθώρια ανάπτυξης στην Ελλάδα αφενός λόγω της υστέρησης που παρουσιάζει η χώρα μας στην ανάπτυξη του θεσμού συγκρινόμενη με τις υπόλοιπες χώρες της ΕΕ και αφετέρου λόγω του νέου νομικού πλαισίου το οποίο άρει σημαντικά θεσμικά εμπόδια για την εύρυθμη λειτουργία του θεσμού. Επιπλέον, η μακρά παράδοση που έχουν οι Έλληνες στις επενδύσεις ακινήτων, ευνοεί τον θεσμό και αυτός με την σειρά του, τους επενδυτές οι οποίοι μπορούν να επενδύσουν με έμμεσο τρόπο σε ακίνητα με πολύ μικρότερο απαιτούμενο αρχικό κεφάλαιο και με πολύ μικρότερο επίπεδο κινδύνου απ' ότι οι μεμονωμένες επενδύσεις σε ακίνητα. Τέλος, η ύπαρξη μεγάλων χαρτοφυλακίων ακινήτων, όπως από ορισμένες εταιρίες του δημοσίου, καθώς προαναφέρθηκε, αλλά και από άλλους φορείς αναμένεται να δώσει σημαντική ώθηση στον θεσμό. Αγορά Εμπορικών Ακινήτων και κτιρίων γραφείων Η αγορά εμπορικών ακινήτων διανύει μια περίοδο ιδιαίτερης άνθησης με τον αριθμό των ακινήτων υπό ανάπτυξη και των σκοπούμενων αναπτύξεων να βρίσκεται σε πρωτόγνωρα, για τα δεδομένα της εσωτερικής αγοράς, επίπεδα. Οι δυο υποκατηγορίες της αγοράς εμπορικών ακινήτων που παρουσιάζουν την μεγαλύτερη κινητικότητα είναι τα εμπορικά κέντρα (malls) και τα μεγάλα εμπορικά ακίνητα που προτιμούνται από τους εκπτωτικούς ομίλους του εξωτερικού για την ανάπτυξη των δραστηριοτήτων τους. Τα μεγάλα εμπορικά κέντρα είναι μια κατηγορία εμπορικών αναπτύξεων που μετρούν αρκετά χρόνια παρουσίας στις χώρες του εξωτερικού, αλλά είναι ένα νέο concept για τον έλληνα καταναλωτή. Αν

κρίνουμε όμως από την επισκεψιμότητα που καταγράφεται στα ήδη υπάρχοντα εμπορικά κέντρα, οι καταναλωτές «αγκάλιασαν» αυτή τη νέα για την ελληνική πραγματικότητα ιδέα και έπεται συνέχεια καθώς όλοι οι μεγάλοι developers του χώρου έχουν ανακοινώσει σχέδια για την κατασκευή πληθώρας τέτοιων κατασκευών. Άλλη μια σαφής ένδειξη για τα μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης των εμπορικών κέντρων στην Ελλάδα είναι το γεγονός ότι η χώρα βρίσκεται στις τελευταίες θέσεις πανευρωπαϊκά όσον αφορά στα τ.μ. εμπορικών κέντρων ανά 1000 κατοίκους και υστερεί σημαντικά σε σχέση με τις χώρες της δυτικής Ευρώπης. Ακόμη, οι αποδόσεις των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα, ιδιαίτερα της κατηγορίας στην οποία υπάγονται τα εμπορικά κέντρα, είναι στην Αθήνα υψηλότερες απ' ότι στις υπόλοιπες δυτικοευρωπαϊκές πρωτεύουσες, με μια μελέτη της Morgan Stanley να την υπολογίζει στο 6,7% ενώ η μέση απόδοση των υπολοίπων 9 πρωτευουσών χωρών των 15 της Ε.Ε. που περιλαμβάνονται στην μελέτη να υπολογίζεται στο 5,17%. Τέλος, μια μεγάλη δυνητική αγορά για τους ομίλους που δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη εμπορικών κέντρων είναι οι ολυμπιακές εγκαταστάσεις, οι οποίες προσφέρονται με κάποιες εργασίες μετατροπής και ανακατασκευής για τέτοιες χρήσεις. Η άλλη κατηγορία εμπορικών ακινήτων για την οποία υπάρχει αυξημένη ζήτηση αυτή την περίοδο είναι τα εμπορικά καταστήματα (big boxes και outlets) που επιλέγονται από τους εκπτωτικούς ομίλους αλλά και άλλους μεγάλους ομίλους του λιανεμπορίου οι περισσότεροι από τους οποίους προέρχονται από το εξωτερικό. Ήδη στην ελληνική αγορά έχει παρουσία εδώ και ορισμένα χρόνια η γερμανική εκπτωτική αλυσίδα Lidl, ενώ αργότερα εισήλθε στην ελληνική αγορά και η επίσης γερμανική εκπτωτική αλυσίδα Plus, ενώ σε κύκλους της αγοράς ακούγεται ότι και μια τρίτη γερμανική εκπτωτική αλυσίδα, η Αϊάσκοπεύει να εισέλθει στην ελληνική αγορά. Αν σε αυτούς προστεθούν η Media Market, τα Sprider Stores, το Jumbo και τα ΙΚΕΑ, τα Factory Outlet, αλλά και αρκετές ακόμα αλυσίδες γίνεται φανερό ότι η ζήτηση για ακίνητα αυτής της κατηγορίας είναι σημαντική. Η ζήτηση για ακίνητα αυτής της κατηγορίας ενισχύεται από την όλο και μεγαλύτερη αποδοχή των εκπτωτικών αλυσίδων αλλά και γενικώς των αλυσίδων του λιανεμπορίου από τους Έλληνες καταναλωτές και από την σταδιακή μεταβολή του προφίλ του μέσου καταναλωτή, το οποίο προσεγγίζει όλο και περισσότερο εκείνου του Ευρωπαίου καταναλωτή. Παράλληλα, ισχυροποιείται η τάση επικράτησης των destination stores (καταστημάτων εκτός των ορίων των πόλεων) έναντι των convenience stores (καταστημάτων εντός των ορίων των πόλεων), καθώς όλο και περισσότερες αλυσίδες του λιανεμπορίου επιλέγουν ακίνητα εκτός των ορίων των πόλεων, ενώ

αρκετές ακόμα μεταλλάσουν την στρατηγική τοποθέτηση των καταστημάτων τους σύμφωνα με το μοντέλο των convenience stores. Στην επικράτηση αυτής της τάσης σημαντικό ρόλο και σε αυτή την περίπτωση έπαιξε η βελτίωση και επέκταση των συγκοινωνιακών υποδομών. Η αγορά γραφείων Η αγορά γραφείων έχει δει την ζήτηση για καινούρια κτήρια γραφείων να αυξάνεται αλματωδώς τα τελευταία χρόνια, υποδαυλιζόμενη από μια σειρά παραγόντων, με αποτέλεσμα τα κτίρια γραφείων που κατασκευάζονται να πωλούνται ή να μισθώνονται σε χρόνο ρεκόρ. Ο κορεσμός του κέντρου της Αθήνας καθώς και η ανάγκη για πιο σύγχρονα και λειτουργικά κτίρια οδήγησε στην αναζήτηση και δημιουργία νέων πόλων συγκέντρωσης. Η λεωφόρος Κηφισίας ήδη παρουσιάζεται κορεσμένη με τα ενοίκια και το κόστος των υπαρχόντων ακινήτων να είναι ιδιαίτερα υψηλά. Το υψηλό κόστος για την απόκτηση γραφειακών εγκαταστάσεων στις ήδη καθιερωμένες περιοχές συνεπαγόταν υψηλό κόστος κάτι που οδήγησε τους υποψήφιους αγοραστές ή μισθωτές στην αναζήτηση πιο προσιτών λύσεων. Μια κατηγορία ακινήτων που τα τελευταία χρόνια κάνει τα πρώτα δειλά βήματα της είναι οι εγκαταστάσεις logistics. Τα αναμφισβήτητα οφέλη για την οργάνωση της παραγωγής και την ομαλή λειτουργία των επιχειρήσεων, καθώς και την αποτελεσματική διαχείριση των αποθεμάτων και των προμηθειών τους, έχει οδηγήσει πολυάριθμες ελληνικές επιχειρήσεις στην ανάπτυξη τέτοιων εγκαταστάσεων και συνακόλουθα σε ενίσχυση της ζήτησης για ακίνητα κατάλληλα για τέτοιες χρήσεις. Η αγορά για ακίνητα αυτού του είδους έχει μεγάλα περιθώρια ανάπτυξης καθώς βρίσκεται ακόμα σε νηπιακό στάδιο συγκρινόμενη με εκείνες ανεπτυγμένων χωρών, ενώ οι προοπτικές της ενισχύονται και από την διαρκή βελτίωση και επέκταση των συγκοινωνιακών υποδομών. Αγορά Κατοικίας

Η αγορά κατοικίας δείχνει σημάδια επιβράδυνσης κάτω και από το βάρος επαυξανόμενων επιτοκίων αλλά και από την παρατηρούμενη 26 επιταχυνόμενη αύξηση του οικοδομικού κόστους αλλά και των τιμών των κατοικιών οι οποίες έχουν διαμορφωθεί σε ιδιαίτερα υψηλό επίπεδο. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΣΥΕ, την χρονική περίοδο Ιανουάριου - Μαΐου 2007 η οικοδομική δραστηριότητα στο σύνολο της χώρας παρουσίασε μείωση 1,8% στον αριθμό των αδειών, 6,5% στην επιφάνεια και 5,1% στον όγκο σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2006. Ενδιαφέρον παρουσιάζει μάλιστα το γεγονός ότι τον Μάιο του 2007, το σύνολο της οικοδομικής δραστηριότητας στο σύνολο της χώρας, παρουσίασε μείωση 13,5% στον αριθμό των αδειών, 14% στην επιφάνεια και 12,3% στον όγκο. Η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζει θετική εποχικότητα κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, οπότε λόγω των καλών καιρικών συνθηκών ευνοείται η κατασκευή κατοικιών. Η μείωση στην οικοδομική δραστηριότητα τον μήνα Μάιο έρχεται σε αντίθεση με την αντίστοιχη σημαντική αύξηση που παρατηρήθηκε τον Μάιο του 2006. Όμως με την επιβράδυνση στην οικοδομική δραστηριότητα συμφωνούν και άλλα στοιχεία που δείχνουν μια σταδιακή κάμψη στην ζήτηση, όπως και το γεγονός του περιορισμού της αύξησης των τιμών των ακινήτων στο 7% το τρίμηνο του 2007 έναντι αύξησης 15,7% το αντίστοιχο διάστημα του 2006. Παράγοντες της αγοράς κάνουν λόγο για μεγάλο απόθεμα απούλητων κατοικιών κάτι που λογικά με την μείωση της ζήτησης που παρατηρείται θα οδηγούσε σε πτώση τιμών, όμως η επιταχυνόμενη αύξηση του κόστους των υλικών κατασκευής απομακρύνει το ενδεχόμενο μείωσης των τιμών προς το παρόν. Η συνεχής αύξηση των τιμών των κατοικιών τις έχει οδηγήσει σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα κάτι που σε συνδυασμό με την διαμόρφωση των επιτοκίων σε υψηλότερα επίπεδα σήμερα και τις προσδοκίες για ακόμη υψηλότερα επίπεδα προσεχώς είναι πιθανόν να εντείνουν την κάμψη της ζήτησης που κάνει δειλά δειλά την εμφάνιση της. Αγορά συγκροτημάτων παραθεριστικών κατοικιών Ένα πολύ επίκαιρο θέμα, για το οποίο γίνονται πολλές συζητήσεις τελευταία είναι η ανάπτυξη συγκροτημάτων παραθεριστικών κατοικιών με κύριο σκοπό την προσέλκυση τουριστών για διαμονή κατά τους καλοκαιρινούς και όχι μόνο μήνες του χρόνου. Το κοινό-στόχος των παραθεριστικών κατοικιών είναι κυρίως Βορειοευρωπαίοι οι οποίοι προσελκύονται στην Ν. Ευρώπη λόγω του κλίματος. Εάν το εγχείρημα αυτό υλοποιηθεί σωστά αναμένεται σειρά ωφελειών για την ελληνική οικονομία ως σύνολο, αλλά και ειδικά για τις περιοχές όπου θα αναπτυχθούν τα εν λόγω συγκροτήματα.