Η ΕΞΩ ΙΚΑΣΤΙΚΗ ΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟ ΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε. ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΤΟΜΕΑΣ Α' Ι ΙΩΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ ΩΝ ΑΣΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΑΚΟ ΕΤΟΣ: 2009-2010 ΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ του Ιωάννη Θεοδώρου Λιακάκου Α.Μ. 905 ΠΜΣ Η ΕΞΩ ΙΚΑΣΤΙΚΗ ΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ Επιβλέπoντες Πούλου - Οικονοµίδου Ελισάβετ Ζαφείριος Τσολακίδης ωρής Φίλιππος Γύθειο, 14-07-2011 1

Η ΕΞΩ ΙΚΑΣΤΙΚΗ ΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ 2

I) ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ II) ΕΙΣΑΓΩΓΗ.... σελ. 5 III) Η ΥΠΟΒΟΛΗ ΑΙΤΗΣΕΩΝ ΙΟΡΘΩΣΗΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗ..σελ. 8 A) Η ΙΟΡΘΩΣΗ ΠΡΟ ΗΛΩΝ ΣΦΑΛΜΑΤΩΝ B) Η ΙΟΡΘΩΣΗ ΓΕΩΜΕΤΡΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ IV) Η ΙΟΡΘΩΣΗ ΚΑΤΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 6 παρ. 4 ν. 2664/1998...σελ. 10 V) Η ΙΟΡΘΩΣΗ ΠΡΟ ΗΛΟΥ ΣΦΑΛΜΑΤΟΣ ΚΑΤΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 18 ν. 2664/1998.σελ. 15 ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ ΤΗΣ ΑΛΛΑΓΗΣ ΑΠΟ ΤΟΝ Ο.Κ.Χ.Ε. ΤΩΝ ΚΛΑΣΜΑΤΩΝ ΣΕ ΕΚΑ ΙΚΟΥΣ ΑΡΙΘΜΟΥΣ (σελ. 26) VI) Η ΙΟΡΘΩΣΗ ΓΕΩΜΕΤΡΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΚΑΤΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 19 παρ. 2 ν. 2664/1998..σελ. 29 VII) ΑΛΛΕΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΕΞΩ ΙΚΑΣΤΙΚΗΣ ΙΟΡΘΩΣΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ......σελ. 35 3

Α) ΙΟΡΘΩΣΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΑ ΛΗΞΙΑΡΧΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ (σελ. 35) Β) ΙΟΡΘΩΣΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΚΑΤΟΠΙΝ ΚΥΡΩΣΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ ΑΝΑ ΑΣΜΟΥ (σελ. 35) Γ) ΙΟΡΘΩΣΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ ΣΕ ΑΣΙΚΕΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ (σελ. 36) ) ΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΣΥΝΕΠΕΙΑ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΝΕΩΝ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΠΡΟ ΙΑΓΡΑΦΩΝ ΓΙΑ ΤΗ ΣΥΝΤΑΞΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΙΑΓΡΑΜΜΑΤΩΝ (σελ. 38) VIII) Ο ΕΛΕΓΧΟΣ ΜΕΣΩ ΤΟΥ α. 20 Σ. ΤΗΣ ΕΞΩ ΙΚΑΣΤΙΚΗΣ ΙΟΡΘΩΣΗΣ ΚΑΙ Η ΠΡΟΒΛΕΨΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΙΚΑΣΤΗ σελ. 39 IΧ) ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ.........σελ. 42 X) ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ..........σελ. 45 4

II) ΕΙΣΑΓΩΓΗ Το κτηµατολόγιο ως θεσµός πρέπει να είναι όχι µόνο η στερεή βάση, πάνω στην οποία θα στηρίζεται ο κάθε συναλλασσόµενος, αλλά και ένα σύστηµα, που θα ανταποκρίνεται στην πραγµατικότητα. (βλ. και άρθρο 2 ν. 2664/1998, όπου αναφέρονται οι αρχές λειτουργίας του κτηµατολογίου, µεταξύ των οποίων και η δηµόσια πίστη του). Κανένα σύστηµα όµως δεν είναι αλάνθαστο και για το λόγο αυτό έχουν προβλεφθεί µηχανισµοί διόρθωσης. Στην πλειονότητα των περιπτώσεων, προκειµένου να διορθωθούν οι κτηµατολογικές εγγραφές, απαιτείται η παρεµβολή της κρίσης ενός δικαστικού οργάνου. Οι περιπτώσεις αυτές είναι κυρίως εκείνες, που είτε είναι ασαφείς είτε κατά τη διαδικασία προς επίλυση αυτών θίγονται έννοµα συµφέροντα τρίτων ιδιωτικά ή µη και η περίπτωση αυτή θα πρέπει να διευθετηθεί µόνο µε την παρεµβολή του δικαστηρίου και µε τις αρχές, που διέπουν τη δικονοµία. Ωστόσο υπάρχουν και περιπτώσεις, όπου ολοένα και πιο συχνά χρησιµοποιείται ο εξώδικος τρόπος διόρθωσης (και χρησιµοποιώ τον όρο αυτό, γιατί τίποτα δεν εµποδίζει και στις περιπτώσεις αυτές να επιλυθεί δικαστικά το θέµα). Αυτό συµβαίνει, είτε γιατί η σοβαρότητα αυτών των περιπτώσεων είναι τέτοια, είτε γιατί δεν θίγονται έννοµα συµφέροντα τρίτου, είτε γιατί συναινεί ο θιγόµενος και έτσι η διόρθωση και χάριν οικονοµίας χρόνου και κόστους µπορεί να γίνει εκτός των δικαστικών αιθουσών. Ο λόγος γίνεται πάντα µέσα στο πλαίσιο της διακριτικής ευχέρειας, που έχει ο προϊστάµενος του κτηµατολογικού γραφείου να δεχθεί ή να απορρίψει µία οριακή περίπτωση (όπως για παράδειγµα αν θα διορθωθεί µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος περίπτωση πασιφανούς µεν λάθους, όπως προκύπτει από τους τίτλους κτήσης, που αφορά όµως µεταβολή του ονόµατος δικαιούχου των αρχικών κτηµατολογικών εγγραφών µε συναίνεση του θιγοµένου) και έτσι να αποφασίσει τελικά αυτός, αν πρέπει να παρεµβληθεί κρίση δικαιοδοτικού οργάνου. Φυσικά η τελική κρίση και ο τελευταίος λόγος ανήκει πάντα στο δικαστήριο, καθώς σε καµία περίπτωση δεν µπορεί να παρακαµφθεί το συνταγµατικώς κατοχυρωµένο δικαίωµα του καθενός να προσφεύγει στα δικαστήρια. Ούτε και θα µπορούσε να γίνει λόγος ότι η πρόβλεψη εξωδικαστικής διαδικασίας διόρθωσης αποκλείει την παράλληλη ή διαδοχική προσφυγή στο αρµόδιο δικαστήριο. Η πρόβλεψη κλιµακούµενων βαθµίδων µηχανισµών διόρθωσης ανάλογα µε τη σοβαρότητα της υπόθεσης θεωρείται συµβατή µε την αρχή της αναλογικότητας, καθώς υπάρχει 5

αναλογία µεταξύ της σπουδαιότητας του αντικειµένου της διόρθωσης και της πολυπλοκότητας της ακολουθούµενης διαδικασίας. 1 Η εξωδικαστική διόρθωση των κτηµατολογικών εγγραφών σε ένα λειτουργούν κτηµατολόγιο περιλαµβάνει επιγραµµατικά τις εξής περιπτώσεις: α) Την περίπτωση του άρθρου 6 παρ. 4, 4α ν. 2664/1998. β) Τη διόρθωση πρόδηλου σφάλµατος (άρθρο 18 παρ. 1 ν. 2664/1998). γ) Τη διόρθωση κτηµατολογικών εγγραφών ως προς τα γεωµετρικά στοιχεία (άρθρο 19 ν. 2664/1998). Ο θεσµός της εξωδικαστικής διόρθωσης διατρέχει και τον Κτηµατολογικό Κανονισµό ωδεκανήσου, όπου στο άρθρο 57 αυτού σε συνδυασµό µε το άρθρο 53 παρ. 6 προβλέπονται οι περιπτώσεις εξωδικαστικής διόρθωσης των κτηµατολογικών εγγραφών µε τις ειδικότερες προϋποθέσεις του άρθρου αυτού. Επιγραµµατικά, καθώς εκφεύγει από το πεδίο της παρούσας έρευνας, ο προϊστάµενος του κτηµατολογικού γραφείου κατόπιν έρευνας του τύπου και της ουσίας της πράξεως, του τίτλου και του εγγράφου ή θα απορρίψει ή θα διατάξει την καταχώρηση της αιτήσεως και την εγγραφή του καθοριζόµενου σε αυτή δικαιώµατος ή την αγωγή στο κτηµατολογικό βιβλίο και στον τίτλο. Οι ενέργειες του προϊσταµένου του κτηµατολογικού γραφείου γίνονται όχι µόνο κατόπιν αιτήσεως, αλλά και αυτεπαγγέλτως. Προβλέπονται λοιπόν στο άρθρο 57 ΚτηµΚαν ωδ 4 ειδικές περιπτώσεις διόρθωσης: α) Η ακύρωση µίας κτηµατολογικής βεβαιώσεως, που διατάχθηκε βάση µίας µόνο αιτήσεως, εάν ληφθούν υπ όψιν και άλλες αιτήσεις για το ίδιο ακίνητο. β) Η ακύρωση ή τροποποίηση µίας βεβαίωσης, που δεν ανταποκρίνεται στην υπάρχουσα πραγµατική ή νοµική κατάσταση του ακινήτου κατά τη στιγµή της βεβαιώσεως, υπό την προϋπόθεση ότι τέτοιες δηλώσεις δεν υποκρύπτουν µεταβίβαση κυριότητας, ή κάποια άλλη µεταβολή του ακινήτου. 1 βλ. Ζαφ. Τσολακίδης, Η διόρθωση των κτηµατολογικών εγγραφών χωρίς δικαστική απόφαση, Digesta 2007, σελ. 178-180 6

γ) Για ανάκτηση όλου ή τµηµάτων του ακινήτου, που ανήκει στο ηµόσιο και από πλάνη αποδόθηκαν σε ιδιώτες ή νοµικά πρόσωπα και δ) Για εξάλειψη πρόδηλων σφαλµάτων, που αφορούν τα όρια, τη σύσταση, και τα ενεργητικά ή παθητικά εµπράγµατα δικαιώµατα στο ακίνητο σε σχέση µε τα όµορα ακίνητα. 7

III) Η ΥΠΟΒΟΛΗ ΑΙΤΗΣΕΩΝ ΙΟΡΘΩΣΗΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗ Η διόρθωση πρόδηλων σφαλµάτων και γεωµετρικών στοιχείων λαµβάνει χώρα όχι µόνο στο λειτουργούν κτηµατολόγιο, αλλά και στο στάδιο, που προηγείται αυτού ήτοι, αυτό της κτηµατογράφησης. Α) Η διόρθωση πρόδηλων σφαλµάτων Η διόρθωση πρόδηλων σφαλµάτων διέπεται από τις παρ. 4 και 5 του άρθρου 6 του ν. 2308/1995 για την κτηµατογράφηση και είναι άνευ προθεσµίας. Πρόδηλα θεωρούνται ενδεικτικά τα σφάλµατα, που αφορούν τα στοιχεία του δικαιούχου του καταχωρηθέντος στην ανάρτηση δικαιώµατος, τη λανθασµένη αναγραφή του είδους του καταχωρηθέντος στην ανάρτηση δικαιώµατος και τη λανθασµένη αναγραφή του καταχωρηθέντος στην ανάρτηση τίτλου κτήσεως. Β) Η διόρθωση γεωµετρικών στοιχείων Η διόρθωση γεωµετρικών στοιχείων διέπεται από την παρ.3 του άρθρου 6 του ν. 2308/1995 και σε αντίθεση µε την αίτηση 2 διόρθωσης πρόδηλου σφάλµατος πρέπει να υποβληθεί µέσα σε προθεσµία 2 µηνών για τους κατοίκους της ηµεδαπής και 4 µηνών για τους κατοίκους της αλλοδαπής, η οποία υπολογίζεται, όπως ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 4 του ίδιου νόµου (η προθεσµία αυτή µπορεί να παραταθεί µε απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε.). 2 Καθώς πρόκειται για κτηµατογράφηση ακριβέστερος είναι ο όρος ένσταση 8

Κατά το στάδιο της κτηµατογράφησης ο φορέας, που αποφασίζει για την αποδοχή ή την απόρριψη των αιτήσεων 3, είναι διαφορετικός από αυτόν, που αποφασίζει επί των ίδιων αιτήσεων σε ένα λειτουργούν κτηµατολόγιο. Στη µία περίπτωση είναι το γραφείο κτηµατογράφησης και στην άλλη ο προϊστάµενος του αντίστοιχου κτηµατολογικού γραφείου. (Το κτηµατολογικό γραφείο κατά την έναρξη λειτουργίας του κτηµατολογίου παρέλαβε έτοιµο το υλικό αυτό από το γραφείο κτηµατογράφησης). Στις παρ. 4α, 6 και 7 του άρθρου 6 ν. 2308/1995 τέλος, ορίζονται και κάποιες ειδικότερες προϋποθέσεις και ρυθµίσεις που αφορούν τη διαδικασία διόρθωσης κατά την κτηµατογράφηση. Συγκεκριµένα δεν αποτελεί αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλµατος η αίτηση, µε την οποία ζητείται εν όλω ή εν µέρει ο εκτοπισµός από τους κτηµατολογικούς πίνακες δικαιώµατος άλλου δικαιούχου. Η αίτηση αυτή καθώς και η αίτηση διόρθωσης γεωµετρικών στοιχείων του ακινήτου (θέση, σχήµα, όρια, εµβαδόν) υποχρεωτικά προαιρετικά δε σε κάθε άλλη περίπτωση παραπέµπεται αυτεπαγγέλτως στην επιτροπή προς κρίση, αφού συνταχθεί υπόµνηµα. Εφόσον όµως οι αιτήσεις διόρθωσης αφορούν γεωµετρικά στοιχεία, που βρίσκονται εντός της ζώνης κανονισµού ορίων και εντός της αποδεκτής αποκλίσεως, δεν παραπέµπονται στην επιτροπή ενστάσεων. Όλες οι αιτήσεις διόρθωσης εξετάζονται από το γραφείο κτηµατογράφησης, όπου για κάθε µία θα πρέπει να συνταχθεί υπόµνηµα µε αιτιολογία για την αποδοχή ή την απόρριψή της. 3 Καθώς πρόκειται για κτηµατογράφηση ακριβέστερος είναι ο όρος ένσταση 9

IV) Η ΙΟΡΘΩΣΗ ΚΑΤΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 6 παρ. 4 ν. 2664/1998 Ο τρόπος αυτός εξωδικαστικής επίλυσης της διαφοράς, προβλέφθηκε το πρώτον από το ν. 3127/2003 µε τον οποίο προστέθηκε στο άρθρο 6 ν. 2664/1998 η παρ. 4. Το ίδιο το πρώτο εδάφιο της παρ. 4 ορίζοντας πως η διόρθωση της εγγραφής δεν απαιτείται να γίνει µε δικαστική απόφαση εννοεί πως δεν αποκλείεται να επιλεχθεί ο δρόµος της δικαστικής οδού αντί της εξωδικαστικής αυτής διαδικασίας. 4 Την αίτηση µπορεί να την κάνει όχι µόνο ο δικαιούχος, αλλά και κάθε τρίτος που έχει έννοµο συµφέρον. Προκειµένου να τύχει εφαρµογής η διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 ν. 2664/1998, θα πρέπει το δικαίωµα, που καταχωρήθηκε στην αρχική εγγραφή, να είχε µεταβιβαστεί, αλλοιωθεί ή καταργηθεί δυνάµει δικαιοπραξίας, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης, ή άλλης διαδικαστικής πράξης πριν από την ηµεροµηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών Η διάταξη αυτή λοιπόν δεν εφαρµόζεται στην περίπτωση της χρησικτησίας, όπως προκύπτει από την απαρίθµηση του νόµου. Θα πρέπει ωστόσο να υπάρχει µία σχετική ευχέρεια στον τρόπο, που προκύπτει η µεταβολή αυτή, ώστε να είναι όσο το δυνατόν πιο διαπιστωτικός ο ρόλος του προϊσταµένου του κτηµατολογικού γραφείου και όχι τόσο διαπλαστικός ρόλος, που αρµόζει περισσότερο σε ένα δικαστή. Τα αρµόδια κτηµατολογικά γραφεία, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, όπου δεν προκύπτει η µεταβολή αυτή κατά τρόπο ευχερή, παραπέµπουν την υπόθεση στα δικαστήρια 5. Η διαδικασία αυτή της παρ. 4 εφαρµόζεται για την καταχώρηση στα κτηµατολογικά φύλλα πράξεων, που για οποιοδήποτε λόγο δεν έχουν συµπεριληφθεί στις αρχικές εγγραφές, εφόσον ισχύει η προϋπόθεση ότι δεν έχει µεσολαβήσει άλλη ασυµβίβαστη κατά περιεχόµενο εγγραφή, δηλαδή µεταγενέστερη εγγραφή στα κτηµατολογικά φύλλα. 6 Όταν πρόκειται για βάρη, η διάταξη του άρθρου 6 παρ. 4 εφαρµόζεται ανεξάρτητα του αν η καταχώρηση της συστατικής του βάρους πράξης στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου είναι προγενέστερη της κτήσης του καταχωρηθέντος στο κτηµατολόγιο δικαιώµατος. 7 4 βλ. ηµ. Αργυρίου, Το ίκαιο του Κτηµατολογίου, β έκδοση, θεωρία-νοµολογία-υποδείγµατα, σελ. 362 επ. 5 βλ. Μον.Πρωτ.Θεσ. 764/2006, Τ.Ν.Π. Ισοκράτης 6 βλ. εγκύκλιο για την εφαρµογή του Ν. 3481/2006, Π 8217/4319/06.10.2006 ΟΚΧΕ 7 βλ. εγκύκλιο για την εφαρµογή του Ν. 3481/2006, Π 8217/4319/06.10.2006 ΟΚΧΕ 10

Για παράδειγµα, ο Α ενέγραψε κατά του Β στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου προσηµείωση υποθήκης. Ο Β στη συνέχεια µεταβίβασε στον Γ, ο οποίος Γ και καταχωρήθηκε ως δικαιούχος στις αρχικές εγγραφές. Στην περίπτωση αυτή, ο εµπράγµατος δανειστής Α, µπορεί µε τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 να µεταφέρει στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου την προσηµείωση, που υπάρχει υπέρ αυτού, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η προσηµείωση εγγράφηκε κατά του Β στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου σε χρόνο προγενέστερο της κτήσης του δικαιώµατος από τον Γ. 8 Κατά την διαδικασία του ίδιου άρθρου εξαλείφονται πάσης φύσεως βάρη, που δεν έχουν µεταφερθεί στο κτηµατολόγιο από τα οικεία βιβλία του υποθηκοφυλακείου, χωρίς να απαιτείται να µεταφερθούν προς το σκοπό της εξαλείψεως στο κτηµατολογικό φύλλο. Σκοπός του νοµοθέτη στην περίπτωση αυτή είναι να αποτραπεί η άσκοπη µεταφορά των δικαιωµάτων αυτών από τα βιβλία του υποθηκοφυλακείου στα κτηµατολογικά βιβλία προκειµένου στη συνέχεια να ακολουθήσει η εξάλειψη, άρση ή διαγραφή τους. 9 Η αίτηση αυτή δεν επιβαρύνεται µε τέλη αναλογικά ή πάγια και πρέπει να υποβληθεί εντός προθεσµίας 10 ετών για τους κατοίκους της ηµεδαπής και 12 ετών για τους κατοίκους της αλλοδαπής από την έναρξη λειτουργίας του κτηµατολογίου στη περιοχή του οικείου κτηµατολογικού γραφείου 10. Αντίγραφο της αίτησης πρέπει να επιδοθεί από τον αιτούντα στον θιγόµενο, ο οποίος έχει δικαίωµα εναντίωσης εντός προθεσµίας 10 ηµερών. Ο νόµος δεν ορίζει προθεσµία µέσα στην οποία θα πρέπει ο αιτών να επιδώσει αντίγραφο της αίτησης στον θιγόµενο ούτε και τον τύπο αυτής της επίδοσης. εδοµένου όµως ότι ο νόµος προβλέπει αποκλειστική προθεσµία 10 ηµερών για την προβολή αντιρρήσεων από µέρους του θιγόµενου, η επίδοση σ αυτόν θα πρέπει να γίνεται και να αποδεικνύεται µε τον προσήκοντα τρόπο, δηλαδή ή µε έκθεση επίδοσης δικαστικού επιµελητή ή µε κάθε άλλο πρόσφορο τρόπο, που θα αποδεικνύει πως ο θιγόµενος έλαβε πραγµατικά γνώση. Η επίδοση πρέπει να γίνει εντός εύλογης προθεσµίας από την κατάθεση της αίτησης και, αν δεν έχει γίνει δεν µπορεί ο προϊστάµενος του κτηµατολογικού γραφείου να τρέψει την προσωρινή καταχώρηση σε οριστική. Ίσως θα ήταν ακόµα καλύτερο να θεωρήσουµε πως η επίδοση θα πρέπει να γίνει εντός της προθεσµίας των 5 εργάσιµων ηµερών, που ορίζονται για τον προϊστάµενο του κτηµατολογικού γραφείου προκειµένου να καταχωρήσει προσωρινά την αίτηση, γιατί διαφορετικά, 8 βλ. εγκύκλιο για την εφαρµογή του ν. 3481/2006, Π 8217/4319/06.10.2006 ΟΚΧΕ 9 βλ. Ρένα Κουκούτση, Ζητήµατα από την εφαρµογή του ν. 2664/1998, Ηµερίδα ΕΚΚ Α, 4-5 Απριλίου 2008, σελ. 5 10 Η προθεσµία αυτή εισήχθη µε το άρθρο 24 του Νόµου 3983/2011 ο οποίος τροποποίησε τη παράγραφο 2 του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998 όπως είχε τροποποιηθεί µε το άρθρο πέµπτο του Ν. 3559/2007. Έτσι λοιπόν η προγενέστερη ισχύουσα προθεσµία των 8 και 10 χρόνων αντίστοιχα, παρατάθηκε κατά 2 έτη για κάθε κατηγορία. 11

εάν υπάρξει προσωρινή καταχώρηση χωρίς να έχει γίνει επίδοση, από την µία πλευρά δε θα ήταν ορθό να τραπεί σε οριστική και από την άλλη δεν µπορεί να χρονίζει η προσωρινή καταχώρηση, αναµένοντας την επίδοση, καθώς κάτι τέτοιο θα δηµιουργούσε αβεβαιότητα ως προς τις κτηµατολογικές εγγραφές. 11 Ο προϊστάµενος του κτηµατολογικού γραφείου, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις, προβαίνει εντός προθεσµίας 5 εργάσιµων ηµερών στην προσωρινή καταχώρηση της πράξης υπό την επιφύλαξη µη εµπρόθεσµης άσκησης εναντίωσης. Αν δεν υπάρξει εναντίωση, η προσωρινή καταχώρηση τρέπεται σε οριστική. Αν αντίθετα ασκηθεί εναντίωση, ο προϊστάµενος είτε την απορρίπτει και τρέπει την προσωρινή καταχώρηση σε οριστική, είτε την δέχεται και την εξαλείφει από τα βιβλία αυτεπαγγέλτως. Κατά της απόφασης του προϊσταµένου ο αιτών ή ο αρχικώς εγγεγραµµένος µπορούν να ασκήσουν αντιρρήσεις στον κτηµατολογικό δικαστή. Κατά της απόφασης του κτηµατολογικού δικαστή ο θιγόµενος µπορεί να ασκήσει έφεση κατά τα άρθρα 741 και 760 επ. ΚΠολ και, εάν και αυτή απορριφθεί µπορεί µε την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 ν. 2664/1998 να ζητήσει τη διόρθωση της εγγραφής. Όπως προκύπτει από το κείµενο του νόµου, η υποβολή προηγούµενων αντιρρήσεων στον κτηµατολογικό δικαστή είναι υποχρεωτική, πριν προσφύγει ο θιγόµενος στην αµφισβητούµενη δικαιοδοσία. Παρατηρούµε εποµένως µία κλιµάκωση των µέσων, που έχει στην διάθεσή του ο κάθε αιτών (προϊστάµενος κτηµατολογικού γραφείου κτηµατολογικός δικαστής αγωγή διόρθωσης εγγραφής) και την επαλήθευση της αρχής, που διατρέχει όλο το σύστηµα της εξωδικαστικής διόρθωσης να επιλύονται οι σχετικά απλές περιπτώσεις µε σύντοµες και απλές διαδικασίες, και προς αποσυµφόρηση του φόρτου των δικαστηρίων έτσι, ώστε η προσφυγή στην τακτική διαδικασία να είναι το ύστατο µέσο. Επίδοση στον θιγόµενο δεν απαιτείται εφόσον αυτός συγκατατίθεται εγγράφως, είτε συνυπογράφοντας την αίτηση είτε µε σχετική δήλωση ενώπιον συµβολαιογράφου είτε µε υπεύθυνη δήλωση, που βεβαιώνεται αρµοδίως το γνήσιο της υπογραφής. Σηµαντικό να τονιστεί ότι η περίπτωση αυτή του άρθρου 6 παρ. 4 ν. 2664/1998 εφαρµόζεται κατά τη γνώµη, που µε βρίσκει σύµφωνο, όχι µόνο στην περίπτωση, που στις αρχικές εγγραφές φέρεται εσφαλµένα συγκεκριµένος δικαιούχος αντί του πραγµατικού, όσο και στην περίπτωση που δικαιούχος φέρεται άγνωστος 12 13. 11 Το ζήτηµα αυτό στην πράξη αντιµετωπίζεται µε το να ορίζει ο ίδιος ο προϊστάµενος του κτηµατολογικού γραφείου εύλογη προθεσµία επίδοσης 12 βλ. ΜΠρωτΘεσ 8590/2006 Αρµ 2006, 1560, ΜΠρωτΘεσ 8592/2006 Αρµ 2006, 1979 13 βλ. ηµ. Αργυρίου, ο.π. σελ. 363-364 12

Το νοµοτεχνικό επιχείρηµα προκύπτει από το ότι κατά το γράµµα του νόµου η παρ. 4 του άρθρου 6 ν. 2664/1998 συνιστά εξαίρεση από τις παρ. 2 και 3 του ίδιου άρθρου. εδοµένου ότι η παράγραφος 3 εφαρµόζεται επί ακινήτων µε την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη, συνάγεται ότι η παράγραφος 4 εφαρµόζεται και επ αυτών. Το επιχείρηµα της αντίθετης άποψης στην νοµολογία είναι ότι: δεν έχει καταχωρηθεί το δικαίωµα στο όνοµα κάποιου ως αρχική εγγραφή, οπότε δεν προκύπτει και, αν έχει υποστεί πριν από τις πρώτες εγγραφές στο κτηµατολόγιο κάποια µεταβολή για να µπορεί αυτός, που επικαλείται ότι είναι δικαιούχος µη καταχωρηθέντος δικαιώµατος, που δεν εµφανίζεται στις πρώτες εγγραφές, να ζητήσει να καταχωρηθεί το εγγραπτέο του δικαίωµα στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου ως µεταγενέστερη εγγραφή. Ούτε αναγραφόµενος ως δικαιούχος και θιγόµενος από την αιτούµενη διόρθωση υπάρχει, στον οποίο απαιτείται κατά την ανωτέρω διάταξη (εννοείται 6 παρ. 4), να κοινοποιηθεί η αίτηση, ώστε να αρθεί η ενυπάρχουσα κατάσταση σύγκρουσης συµφερόντων µε τη συναίνεσή του. 14 Της ίδιας άποψης είναι και τα αρµόδια κτηµατολόγια, όπου δεν δέχονται µε την διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 αιτήσεις διόρθωσης περιπτώσεων ακινήτων χαρακτηρισµένων ως άγνωστου ιδιοκτήτη θεωρώντας ότι η µόνη διαδικασία, που αρµόζει στην περίπτωση αυτή, είναι εκείνη της παρ. 3 του άρθρου 6. Όλη η ρύθµιση του άρθρου 6 παρ. 4, πέρα από το γεγονός του αν αφορά ή όχι περιπτώσεις άγνωστου ιδιοκτήτη, στοχεύει κατά κύριο λόγο στο να δώσει την ευκαιρία στους δικαιούχους εµπράγµατων δικαιωµάτων, που παρέλειψαν να δηλώσουν τη σχετική µεταβολή εµπρόθεσµα κατά τη διαδικασία σύνταξης κτηµατολογικών πινάκων µε µία σχετικά απλή διοικητική διαδικασία αποφεύγοντας τη δικαστική οδό και την ταλαιπωρία αναµονής έκδοσης αµετάκλητης απόφασης, να µπορέσουν να εγγράψουν το δικαίωµά τους. 15 Πρόκειται δηλαδή στην ουσία για µία αίτηση θεραπείας υπό την έννοια ότι την επεξεργάζεται το αρµόδιο κτηµατολογικό γραφείο. Απαραίτητος όρος προκειµένου να µπορέσει να εφαρµοστεί η διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 ν. 2664/1998 είναι να µην έχει στο µεταξύ µεσολαβήσει άλλη ασυµβίβαστη κατά περιεχόµενο εγγραφή. 14 βλ. ΜονΠρωτΘεσ. 11125/2008, Τ.Ν.Π. Ισοκράτης 15 βλ. Γ. Μαγουλά, Η έννοµη προστασία του δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώµατος κατά των πρώτων ανακριβών εγγραφών του κτηµατολογίου, Αρµενόπουλος 60, σελ. 678, όπου και παράδειγµα: ο εµφανιζόµενος στο κτηµατολογικό φύλλο ως δικαιούχος του δικαιώµατος είχε µε συµβόλαιο από επαχθή ή χαριστική αιτία µεταβιβάσει το ακίνητο είτε ο νέος δικαιούχος δεν υπέβαλε δήλωση είτε αποβίωσε και οι κληρονόµοι του δεν δήλωσαν την κληρονοµική διαδοχή και υπάρχει απόφαση προσηµείωσης υποθήκης, η οποία δεν έχει σηµειωθεί σε αυτή την περίπτωση δεν απαιτείται η αµετάκλητη δικαστική απόφαση του άρθρου 6 παρ 2 ν. 2664/1998 13

Με τον όρο αυτό εννοούνται οι περιπτώσεις εκείνες, κατά τις οποίες έχει επέλθει µε µεταγενέστερη εγγραφή εγγραπτέας πράξης στα κτηµατολογικά φύλλα µεταβίβαση του δικαιώµατος κυριότητας, που καθιστά αδύνατη την καταχώρηση επόµενης µεταγενέστερης εγγραφής µε τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 ν. 2664/1998. 16 Για παράδειγµα ο Α µεταβιβάζει ένα ακίνητο στον Β σε περίοδο λειτουργίας κτηµατολογίου. Ο Γ, που ασφαλίζεται κατά του οφειλέτη του Α µε υποθήκη γραµµένη στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου, δεν µπορεί πλέον να καταχωρήσει το δικαίωµά του στα κτηµατολογικά φύλλα του ακινήτου µε τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 ν. 2664/1998 λόγω της ασυµβίβαστης κατά περιεχόµενο εγγραφής στα κτηµατολογικά φύλλα της µεταβίβασης κυριότητας από τον Α στον Β. 17 Σε µία τέτοια περίπτωση ο εµπράγµατος δανειστής Γ µπορεί να επιτύχει τη µεταφορά της υποθήκης στα κτηµατολογικά φύλλα µε την έκδοση αµετάκλητης δικαστικής απόφασης κατόπιν άσκησης της αγωγής του άρθρου 6 παρ. 2 ν. 2664/1998 δεδοµένου ότι συνεφαρµόζεται και το άρθρο 13 ν. 2664/1998 περί µαχητού τεκµηρίου ακρίβειας των κτηµατολογικών εγγραφών στις οποίες δεν φαινόταν η υποθήκη και τις οποίες εµπιστεύθηκε ο δικαιοδόχος Β. Η διαδικασία που ακολουθείται είναι αυτή της µεταγενέστερης εγγραφής σύµφωνα µε τα άρθρα 14 έως 16 ν. 2664/1998. Κλείνοντας ο νοµοθέτης τη διάταξη του άρθρου 4 ν. 2664/1998 ορίζει ότι η χρονική σειρά διόρθωσης των πρώτων εγγραφών δεν θίγει τα ουσιαστικά δικαιώµατα, στα οποία στηρίζονται. Αυτό συµβαίνει, διότι η χρονική σειρά εγγραφής των δικαιωµάτων στα βιβλία µεταγραφών και υποθηκών εξασφαλίζει την τάξη της εγγραφής τους και όχι η µεταγενέστερη καταχώρησή τους στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου. Η παρ. 4α του άρθρου 6 ν. 2664/1998 ρυθµίζει µία οίκοθεν/αυτεπάγγελτη διόρθωση (χωρίς ειδοποίηση του θιγόµενου) για τις πράξεις που καταχωρίζονται στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου τις τελευταίες 30 εργάσιµες ηµέρες πριν την έναρξη ισχύος του κτηµατολογίου, όπου την αίτηση της παρ. 4 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 αναπληροί η απευθυνόµενη προς τον υποθηκοφύλακα αίτηση για καταχώρηση της πράξης στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου. Στις περιπτώσεις αυτές, και υπό τις ίδιες ουσιαστικές προϋποθέσεις του άρθρου 6 παρ. 4 ν. 2664/1998 η καταχώρηση της πράξης στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου γίνεται αυτεπαγγέλτως. 16 βλ. Α.Π.: 0801336/15-01-2008 πρακτικά συνεδριάσεως 1ης, 2ης, 3ης, 4ης της Κοινής Επιτροπής Κτηµατολογίου 17 βλ. Α.Π.: 0801336/15-01-2008 πρακτικά συνεδριάσεως 1ης, 2ης, 3ης, 4ης της Κοινής Επιτροπής Κτηµατολογίου 14

V) Η ΙΟΡΘΩΣΗ ΠΡΟ ΗΛΟΥ ΣΦΑΛΜΑΤΟΣ ΚΑΤΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 18 ν. 2664/1998 Τη δεύτερη βαθµίδα του εξωδικαστικού τρόπου διόρθωσης των κτηµατολογικών εγγραφών αποτελούν οι περιπτώσεις πρόδηλων σφαλµάτων. Το πρόδηλο σφάλµα αποτελεί µία διοικητική διαδικασία, που διευκολύνει τις συναλλαγές, χωρίς να θέτει σε αµφιβολία τη δηµόσια πίστη του κτηµατολογίου και τον έλεγχο νοµιµότητας που διατρέχει την κτηµατική νοµοθεσία. 18 Πρόκειται για µία τεχνική ανακρίβεια της κτηµατολογικής εγγραφής, που δεν ενέχει αµφισβήτηση ως προς το κύρος ή το φορέα του δικαιώµατος. Κινούµενο το πνεύµα του άρθρου 18 ν. 2664/1998 στη λογική, που διατρέχει το σύστηµα του κτηµατολογίου, θα πρέπει κατά την εφαρµογή των διατάξεών του οι προϊστάµενοι των κτηµατολογικών γραφείων να εξαντλούν όλες τις δυνατότητες, που παρέχονται από αυτές, για την αντιµετώπιση των ζητηµάτων διόρθωσης που ανακύπτουν κατά τη λειτουργία του κτηµατολογίου, προτού ο διοικούµενος προσφύγει στη δικαστική διόρθωση. 19 Το άρθρο 18 ν. 2664/1998 κάνει µία διάκριση στις κτηµατολογικές εγγραφές, που µπορούν να διορθωθούν µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος: Η παράγραφος 1α, καθώς δε γίνεται διάκριση, εφαρµόζεται σε όλες τις κτηµατολογικές εγγραφές δηλαδή στις πρώτες ή στις οριστικές (µετά την παρέλευση δεκαετίας ή δωδεκαετίας, χωρίς να αµφισβητηθεί η εγγραφή [τεκµήριο που προκύπτει από το άρθρο 7 παρ. 1 ν. 2664/1998]) ή µετά από διόρθωση κατά τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 2, αν αµφισβητηθεί η εγγραφή (τεκµήριο που προκύπτει από το άρθρο 7 παρ. 3 ν. 2664/1998) 20 και καταλαµβάνει: α) τη λανθασµένη αναγραφή στα κτηµατολογικά φύλλα στοιχείων του δικαιούχου, τα οποία προκύπτουν από την αστυνοµική ταυτότητα ή άλλα δηµόσια έγγραφα µε αποδεικτική ως προς τα στοιχεία αυτά ισχύ. Για παράδειγµα λανθασµένα στοιχεία ως προς το ονοµατεπώνυµο, τον αριθµό αστυνοµικής ταυτότητας, το πατρώνυµο, το µητρώνυµο, την ηµεροµηνία γέννησης κ.τ.λ.. 21 18 βλ. εγκύκλιο για την εφαρµογή του ν. 3481/2006 σελ. 7 19 βλ. εγκύκλιο για την εφαρµογή του ν. 3481/2006 σελ. 7 20 βλ. Γ. Μαγουλά, Κτηµατολογικές εγγραφές, Η διόρθωση των πρώτων ανακριβών εγγραφών, Θεωρία Νοµολογία Υποδείγµατα, β έκδοση, Αθήνα Θεσ/κη, σελ. 150 21 βλ. 1ο νοµικό συνέδριο Ε.Α.Ν..Α., Κτηµατολόγιο, Χωροταξία & Περιβάλλον, διάγραµµα παρουσίασης 15

β) στοιχεία, που αφορούν το καταχωρηθέν δικαίωµα. Για παράδειγµα λανθασµένα στοιχεία για το είδος του καταχωρηθέντος δικαιώµατος (π.χ. πλήρης ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία κ.τ.λ.) ή της αιτίας κτήσης (π.χ. κληρονοµία, δωρεά, γονική παροχή κ.τ.λ.). 22 γ) στοιχεία, που αφορούν τον τίτλο αυτού. Στην περίπτωση αυτή µπορεί να εντάσσονται λανθασµένα στοιχεία του συµβολαιογραφικού εγγράφου, της δικαστικής απόφασης, της διοικητικής πράξης κ.τ.λ., που αποτελούν τον τίτλο, που καταχωρείται στο κτηµατολόγιο (π.χ. αριθµός εγγράφου, στοιχεία εκδότη ή εκδούσας αρχής κ.τ.λ.) καθώς και λανθασµένα στοιχεία, που αφορούν τη µεταγραφή ή την εγγραφή του τίτλου κτήσης στο υποθηκοφυλακείο, τον τόµο, τον αριθµό, την ηµεροµηνία κ.τ.λ.. 23 δ) στοιχεία, που αφορούν το ιδιοκτησιακό αντικείµενο. Προϋπόθεση είναι το σφάλµα να προκύπτει κατά τρόπο αναµφισβήτητο από την καταχωρηθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα να είναι δηλαδή πρόδηλο. Η λέξη ιδίως 24 πριν την απαρίθµηση των περιπτώσεων υποδηλώνει πως δεν αποκλείεται ως πρόδηλα να χαρακτηριστούν και άλλου είδους σφάλµατα αρκεί να υπάρχει η προϋπόθεση του αναµφισβήτητου τρόπου, που προκύπτει το σφάλµα. Ο ενδεικτικός τρόπος απαρίθµησης των περιπτώσεων της διάταξης σηµαίνει ότι είναι επιδεκτική ερµηνείας στο ισχύον νοµικό καθεστώς και ότι θα πρέπει κάθε φορά οι προϊστάµενοι των κτηµατολογικών γραφείων να προβαίνουν σε αξιολόγηση ώστε να µην τίθεται ζήτηµα αµφισβήτησης συµφερόντων άλλων δικαιούχων ή συνδικαιούχων ή σύγκρουσης συµφερόντων. Ως πρόδηλα λοιπόν αντιµετωπίζονται τα οίκοθεν σφάλµατα, δηλαδή σφάλµατα, που ανακύπτουν κατά την καταχώρηση εγγραπτέων πράξεων από τα κτηµατολογικά γραφεία. 25 Γενικά απαιτούνται αποδεικτικά µέσα που παρέχουν πλήρη απόδειξη, ώστε να απαιτείται διαγνωστική διαδικασία και όχι κρίση ουσίας επί ιδιωτικής διαφοράς. Σε διαφοροποίηση από την παράγραφο 1α του άρθρου 18 ν. 2664/1998, που αφορά τόσο τις αρχικές όσο και τις µεταγενέστερες εγγραφές, η παράγραφος 1β αφορά µόνο τις αρχικές εγγραφές. Έτσι λοιπόν, στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών, το πρόδηλο σφάλµα µπορεί να αφορά 22 βλ. 1ο νοµικό συνέδριο Ε.Α.Ν..Α., Κτηµατολόγιο, Χωροταξία & Περιβάλλον, διάγραµµα παρουσίασης 23 βλ. 1ο νοµικό συνέδριο Ε.Α.Ν..Α., Κτηµατολόγιο, Χωροταξία & Περιβάλλον, διάγραµµα παρουσίασης 24 Η λέξη ιδίως σηµαίνει πως η απαρίθµηση ελιναι ενδεικτική και όχι περιοριστική 25 βλ. Α.Π. 0801336/15-01-2008, συνοπτική έκδοση πρακτικών συνεδριάσεων 1ης, 2ης, 3ης, 4ης κοινής επιτροπής κτηµατολογίου, υπό Α 16

οποιοδήποτε στοιχείο της εγγραφής και ιδίως τον δικαιούχο, το δικαίωµα, τον τίτλο κτήσης ή το ιδιοκτησιακό αντικείµενο. Σε αυτή την περίπτωση δεν απαιτείται να συντρέχουν οι προϋποθέσεις αποδεικτικής διευκόλυνσης (απόδειξη της ανακρίβειας από δηµόσια έγγραφα µε αποδεικτική ισχύ ως προς την ανακρίβεια ή από την ίδια την καταχωρηθείσα πράξη), που προβλέπεται για τις επιγενόµενες εγγραφές. 26 Η ίδια παράγραφος στη συνέχεια περιέχει 4 ενδεικτικές περιπτώσεις πρόδηλων σφαλµάτων βασιζόµενες στην µέχρι τώρα εµπειρία και αφορώσα τις συνηθέστερες περιπτώσεις σφαλµάτων καθώς και για το λόγο ότι οι περιπτώσεις αυτές είναι κοινές και πασίδηλες, ώστε ο νοµοθέτης ήθελε εξ αρχής να εµπίπτουν στην κατηγορία των πρόδηλων σφαλµάτων: α) Πρόδηλο είναι το σφάλµα όταν προκύπτει από δηµόσιο έγγραφο, που καταχωρήθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ανάρτηση των στοιχείων της κτηµατογράφησης, η οποία προηγείται της έκδοσης της διαπιστωτικής πράξης του άρθρου 11 ν. 2308/1995 ή και µετά από αυτή, εφόσον στηρίζεται σε προηγούµενη πράξη καταχωρηθείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την εν λόγω ανάρτηση, υπό την προϋπόθεση ότι µέσω της διορθώσεως δεν αντικαθίσταται (εκτοπίζεται) δικαίωµα τρίτου, εκτός αν ο τρίτος συναινεί στη διόρθωση, συνυπογράφοντας την αίτηση, η συναίνεση δε αυτή δεν υποκρύπτει άτυπη µεταβίβαση ή µεταβολή τίτλου του ακινήτου. Εδώ εντάσσεται και η περίπτωση, που το ακίνητο έχει αποκτηθεί µε παραχωρητήριο του Ελληνικού ηµοσίου ή νοµικού προσώπου δηµοσίου δικαίου. 27 Όταν το παραχωρητήριο αποτελεί τίτλο δικαιοπαρόχου (άµεσου ή απώτερου), λαµβάνεται υπόψιν κατά τον έλεγχο για τη βασιµότητα του αιτήµατος διόρθωσης σε σχέση µε τους επιγενόµενους τίτλους κτήσης, που συνιστούν διαδοχή στο δικαίωµα υπό τις ίδιες προϋποθέσεις µπορούν να διορθωθούν αρχικές εγγραφές µε την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη ανεξάρτητα από το είδος του ακινήτου (π.χ. γεωτεµάχιο, διηρηµένη ιδιοκτησία), για το οποίο ζητείται η διόρθωση. 28 εδοµένου ότι δεν υπάρχει πρόβλεψη κοινοποιήσεων συνάγεται, ότι η συναίνεση πρέπει να συντρέχει και να υπάρχει κατά το χρόνο υποβολής του αιτήµατος διόρθωσης στο κτηµατολογικό γραφείο για να είναι παραδεκτή η υποβολή του αιτήµατος διόρθωσης. 29 26 βλ. Ζαφ. Τσολακίδη, ο.π. σελ. 183 27 βλ. 1ο νοµικό συνέδριο Ε.Α.Ν..Α., Κτηµατολόγιο, Χωροταξία & Περιβάλλον, διάγραµµα παρουσίασης 28 βλ. Π 32/7 Οικ/07-01-2009 Ο.Κ.Χ.Ε., σελ. 3-4 29 βλ. Ρένα Κουκούτση, ο.π. σελ. 7 17

κ.τ.λ.. 34 Μία άλλη κοινή περίπτωση, όπου δεν απαιτείται η συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου είναι, Παρατηρούµε ότι ο νοµοθέτης δε θέτει περιορισµούς ως προς το είδος των δικαιωµάτων, τα οποία µπορούν να διορθωθούν µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος. Η διάταξη λοιπόν αυτή, θεωρείται ότι περιλαµβάνει όλες τις περιπτώσεις των πρώτων ανακριβών εγγραφών ανεξάρτητα από το είδος του εγγραπτέου δικαιώµατος (κυριότητα, υποθήκη, µίσθωση, περιορισµός εξουσίας διάθεσης κ.τ.λ.). 30 Στην περίπτωση του ακινήτου µε την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη απαιτείται η συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου, η οποία δίνεται από την αρµόδια κάθε φορά υπηρεσία ή την κτηµατική υπηρεσία δηµοσίου. 31 Η συναίνεση αυτή θα πρέπει να υπάρχει κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης για τη διόρθωση στο κτηµατολογικό γραφείο. εδοµένου ότι δεν υπάρχει αναλυτική αναφορά για τον τύπο συγκατάθεσης του Ελληνικού ηµοσίου γίνεται δεκτό ότι εφαρµόζεται η διάταξη του άρθρου 19 παρ. 2 ν. 2664/1998, όπου γίνεται µνεία για έγγραφο τύπο, ο οποίος τηρείται είτε µε συνυπογραφή επί της αιτήσεως, είτε µε σχετική δήλωση ενώπιον συµβολαιογράφου, είτε µε υπεύθυνη δήλωση, που βεβαιώνεται το γνήσιο της υπογραφής. 32 Υπάρχουν ωστόσο και κάποιες περιπτώσεις, όπου, αν και πρόκειται για ακίνητο µε την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη, δε χρειάζεται η συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου. Έτσι για παράδειγµα, εάν 3 έχουν ως κοινό τίτλο κληρονοµητήριο ή κοινό συµβόλαιο για ένα ακίνητο, στο οποίο είναι συγκύριοι, και ο ένας παρέλειψε να κάνει δήλωση, τότε, αν και το ποσοστό του θα φαίνεται άγνωστου ιδιοκτήτη, δεν απαιτείται για τη διόρθωση η συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου. Ή και η περίπτωση, όπου ένα ακίνητο µε την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη συµπεριλαµβάνεται σε κοινό τίτλο µε άλλα ακίνητα της ίδιας κτηµατογραφηθείσας περιοχής, που έχουν καταχωρηθεί ως γνωστού ιδιοκτήτη 33 δηλαδή, δυνάµει του ίδιου τίτλου, κάποιος φέρεται ήδη εγγεγραµµένος στα υπόλοιπα ακίνητα της ίδιας κτηµατογραφηθείσας περιοχής στην περίπτωση αυτή δεν ασκεί επιρροή το είδος του ακινήτου, δηλαδή αν είναι γεωτεµάχιο, διηρηµένη ιδιοκτησία όταν από προφανές σφάλµα κατά τη διαδικασία της κτηµατογράφησης, το οποίο προκύπτει από τους τίτλους κτήσεως και τις δηλώσεις ιδιοκτησίας, που έγιναν, οι οικοπεδούχοι δήλωσαν µεν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες, που περιήλθαν σ αυτούς, µε µία π.χ. πράξη διανοµής πριν καν ανεγερθεί η οικοδοµή µε το σύστηµα της αντιπαροχής, παρέλειψαν όµως να δηλώσουν τα χιλιοστά, που ήταν 30 βλ. Γ. Μαγουλά, ο.π. σελ. 151 31 βλ. Γ. Μαγουλά, ο.π. σελ. 151-152 32 βλ. Ρένα Κουκούτση, ο.π. σελ. 8-9 33 βλ. 1ο νοµικό συνέδριο Ε.Α.Ν..Α., Κτηµατολόγιο, Χωροταξία & Περιβάλλον, διάγραµµα παρουσίασης 34 βλ. Π 32/7 Οικ/07-01-2009 Ο.Κ.Χ.Ε., σελ. 3-4 18

υποχρεωµένοι να µεταβιβάσουν µετά την ανέγερση της οικοδοµής στον εργολάβο ως εργολαβικό αντάλλαγµα, επειδή θεωρούσαν εσφαλµένα ότι δεν ήταν δικά τους, και έτσι τα ποσοστά αυτά φέρονταν από παραδροµή ως άγνωστου ιδιοκτήτη. 35 Η διόρθωση αυτή ζητείται µε επίκληση του τίτλου κτήσης της σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών, που είχε προσκοµιστεί κατά την κτηµατογράφηση και πρόκειται για σφάλµα, που έλαβε χώρα κατά τη διαδικασία αυτή. 36 Στην προκειµένη περίπτωση, µετά τη διόρθωση δηµιουργείται αυτοτελές κτηµατολογικό φύλλο µε τα στοιχεία της διηρηµένης ιδιοκτησίας για την οποία ζητήθηκε η διόρθωση. 37 Υπάρχουν και περιπτώσεις κατά τις οποίες οι µη δηλούµενες διηρηµένες ιδιοκτησίες δεν έχουν αναγραφεί ως άγνωστου ιδιοκτήτη έτσι λοιπόν, ούτε αυτοτελές κτηµατολογικό φύλλο διαθέτουν, ούτε το αντιστοιχούν σε αυτές ποσοστό συγκυριότητας επί του εδάφους έχει συµπεριληφθεί σε αρχική εγγραφή διηρηµένης ιδιοκτησίας άγνωστου ιδιοκτήτη. Στην περίπτωση αυτή η εµφάνιση και η αποτύπωση των διηρηµένων ιδιοκτησιών, που παραλείφθηκαν γίνεται µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος µε τον συνδυασµό των διατάξεων του άρθρου 18 παρ. 1 περ. β υποπερ. αα και δδ. Έτσι η µη εµφάνιση της διηρηµένης ιδιοκτησίας θεραπεύεται µε αναδροµή στην πράξη σύστασης, στον κανονισµό της διηρηµένης ιδιοκτησίας, και στα συνοδευτικά αυτών ή επ αυτών ερειδόµενα δηµόσια έγγραφα. ηµιουργείται αυτοτελές κτηµατολογικό φύλλο µε τα στοιχεία της παραλειφθείσας διηρηµένης ιδιοκτησίας και συµπληρώνονται τα στοιχεία του δικαιούχου, όπως προκύπτουν από τον συσχετισµό του τίτλου κτήσης του και των τίτλων κτήσης των δικαιοπαρόχων του. Η αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλµατος σε µία τέτοια περίπτωση γίνεται στο κτηµατολογικό φύλλο του γεωτεµαχίου. 38 Σε κάθε περίπτωση, όταν το ακίνητο µε την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη, για το οποίο ζητείται η διόρθωση, είναι οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και από τον συσχετισµό του προσκοµιζόµενου τίτλου κτήσης του αιτούντος και των δικαιοπαρόχων του προς την πράξη σύστασης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας αντίστοιχα, διαπιστώνεται ότι εξαντλείται το σύνολο των εξ αδιαιρέτου ποσοστών του εγγραπτέου δικαιώµατος, παραλείπεται η συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου. 39 Σε περίπτωση κληρονοµιάς οι κληρονόµοι ακινήτου, που έχει την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη και πρέπει να γίνει κάποια διόρθωση, που εµπίπτει στη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος, µπορούν να υποβάλουν την αίτηση διόρθωσης του πρόδηλου σφάλµατος στο όνοµα του 35 βλ. Γ. Μαγουλά ο.π. σελ. 152 36 βλ. ηµ. Αργυρίου, ο.π. σελ. 217 37 βλ. Π 32/7 Οικ/07-01-2009 Ο.Κ.Χ.Ε., σελ. 4 38 βλ. Π 32/7 Οικ/07-01-2009 Ο.Κ.Χ.Ε., σελ. 4-5 39 βλ. νόµο υπ αριθµ. 3728/2008 άρθρο 28 19

αποβιώσαντος δικαιούχου επικαλούµενοι τα στοιχεία, που αποδεικνύουν την ύπαρξη του κληρονοµικού δικαιώµατος. Στη συνέχεια θα ακολουθήσει η εγγραφή της αποδοχής κληρονοµιάς έτσι, ώστε να καταγραφούν και τα δικά τους στοιχεία. 40 β) Το πρόδηλο σφάλµα προκύπτει από την συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία της ανάρτησης, που προηγείται της διαπιστωτικής πράξης του άρθρου 11 ν. 2308/1995 ή του τελικού αναµορφωµένου πίνακα της κτηµατογράφησης, από τα οποία αποκλίνει άνευ νόµιµου λόγου. γ) Προκύπτει από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία διοικητικής πράξης ή δικαστικής απόφασης που συνιστούν πρωτότυπο τρόπο κτήσης δικαιώµατος, ο οποίος κατισχύει, οπωσδήποτε, του καταχωρηθέντος στην αρχική εγγραφή δικαιώµατος, εφόσον η διόρθωση στην περίπτωση αυτή δεν έρχεται σε αντίθεση µε απόφαση επιτροπής ενστάσεων, που εκδόθηκε κατά τη διαδικασία της κτηµατογράφησης. δ) Αφορά στην µερική ή ολική έλλειψη ή στην ανακρίβεια στοιχείων οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, η οποία µπορεί να θεραπευτεί µε αναδροµή στην πράξη σύστασης, στον κανονισµό της οριζόντιας ιδιοκτησίας και στα συνοδευτικά αυτών ή επ αυτών ερειδόµενα έγγραφα, που συνυποβάλλονται µε την αίτηση. Παραδείγµατα αυτών των περιπτώσεων είναι η εσφαλµένη αναγραφή του ονόµατος ή του επωνύµου του δικαιούχου, του αριθµού ή του έτους του συµβολαίου, του ποσοστού συγκυριότητας κ.α.. 40 βλ. 1ο νοµικό συνέδριο Ε.Α.Ν..Α., Κτηµατολόγιο, Χωροταξία & Περιβάλλον, διάγραµµα παρουσίασης 20

Ένα ιδιαίτερο θέµα συνιστά η επιµέρους µη αποτύπωση των κάθετων ιδιοκτησιών ή και γενικότερα των διηρηµένων ιδιοκτησιών (οριζόντια, κάθετη, οριζόντια επί καθέτου). Στην πραγµατικότητα η κάθετη ιδιοκτησία είναι οριζόντια ιδιοκτησία, που συνιστάται όµως σε περισσότερα του ενός κτίρια, καθένα τα οποία έχει λειτουργική αυτοτέλεια. 41 Την προβληµατική δηµιουργεί το γεγονός ότι για τη νόµιµη σύσταση της οριζόντιας αυτής ιδιοκτησίας δεν είναι απαραίτητο να αναφέρονται τα ποσοστά συγκυριότητας επί του οικοπέδου των περισσότερων συνιδιοκτητών καθώς η έλλειψη αυτή, όταν δεν έχει καθοριστεί µερίδα αναγκαστικής συγκυριότητας, που αντιστοιχεί σε κάθε επιµέρους οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, δεν επιδρά στο κύρος της συστάσεως της κάθετης ιδιοκτησίας. 42 Με άλλα λόγια δεν προσδιορίζονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του κοινού οικοπέδου των επιµέρους οικοδοµηµάτων. Το γεγονός όµως αυτό δεν δικαιολογεί τη µη αποτύπωση στα κτηµατολογικά φύλλα των κτιρίων αυτών, καθώς κάτι τέτοιο µπορεί να γίνει µεταγενέστερα είτε µε συµφωνία των συγκυρίων είτε από το δικαστήριο. Ο τρόπος σύνταξης και αποτύπωσης των εµπράγµατων δικαιωµάτων στα κτηµατολογικά φύλλα είναι ζήτηµα του κτηµατολογίου και ακριβώς αυτή η ευθύνη της ανακριβούς εγγραφής, όταν δεν αποτυπώνεται µία οριζόντια ιδιοκτησία, που κείται σε κάθετη, ή δεν υπάρχει κατάλληλη θέση για την υποδοχή και την καταχώρηση των οριζόντιων ιδιοκτησιών, που συνιστώνται, αποτελεί θέµα του κτηµατολογίου, καθώς οι ίδιοι οι συνιδιοκτήτες βαρύνονται µόνο µε την υποχρέωση να προσκοµίσουν τους τίτλους τους για τη νόµιµη σύσταση οροφοκτησίας δεν απαιτείται η χρήση στη συστατική πράξη πανηγυρικών εκφράσεων ούτε σχεδιαγράµµατα και περιγραφή των µελλοντικών να ανεγερθούν κτισµάτων, αλλά αρκεί η προς τούτο έκφραση της σαφούς βουλήσεως των συµβαλλοµένων µερών. 43 Επίσης, δεν απαιτείται ούτε ειδική µνεία του ποσοστού συγκυριότητας επί του όλου οικοπέδου, αφού αυτό προκύπτει από το άθροισµα των ποσοστών που αναλογούν σε κάθε οριζόντια επί της κάθετης ιδιοκτησίας. 44 Παρατηρούµε εποµένως, πως πρόκειται για ένα καθαρά τεχνικό θέµα, που αφορά την αποτύπωση των περισσότερων κτιρίων κατά το στάδιο της κτηµατογράφησης και τη µεταφορά της πληροφορίας αυτής στα κτηµατολογικά φύλλα. Όταν λοιπόν ζητείται η καταχώρηση µιας οριζόντιας ιδιοκτησίας, που κείται σε κάθετη, ή όταν δεν υπάρχει η κατάλληλη θέση για την υποδοχή και την καταχώρηση των οριζόντιων ιδιοκτησιών, που συνιστώνται ως µεταγενέστερες εγγραφές, υφίσταται 41 βλ. Γ. Μαγουλά, ο.π. σελ. 158 42 βλ. Γ. Μαγουλά, ο.π. σελ. 160 43 βλ. Γ. Μαγουλά, ο.π. σελ. 160-162 44 βλ. ΜονΠρωτΘεσ 36664/2007, Τ.Ν.Π. Ισοκράτης, καθώς και Μαγουλάς, ο.π. σελ. 171 21

κ.α.). 46 Να επισηµανθεί τέλος πως για να µπορέσει να γίνει η διόρθωση µε τη διαδικασία του πρόδηλο σφάλµα, το οποίο πρέπει να διορθωθεί οίκοθεν και να δηµιουργηθούν οι θέσεις, που απαιτούνται για την καταχώρηση των οριζόντιων επί κάθετων ιδιοκτησιών η ανυπαρξία θέσεων υποδοχής των αδιάθετων ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεµαχίου των µελλοντικών να συσταθούν οριζόντιων επί κάθετων ιδιοκτησιών είναι ένα τεχνικό θέµα, που προβλέφθηκε στο ν. 2664/1998 µε την τροποποίηση από το ν. 3481/2006. 45 Έτσι το άρθρο 18 ν. 2664/1998 στη παράγραφο 1 περ. δδ ορίζει ότι πρόδηλο είναι το σφάλµα, όταν αφορά στη µερική ή ολική έλλειψη ή στην ανακρίβεια στοιχείων οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, η οποία µπορεί να θεραπευτεί µε αναδροµή στον τίτλο κτήσης ή στους τίτλους κτήσης των δικαιοπαρόχων, στην πράξη σύστασης, στον κανονισµό της οριζόντιας ιδιοκτησίας και στα συνοδευτικά αυτών ή επ αυτών ερειδόµενα έγγραφα, που συνυποβάλλονται µε την αίτηση. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις, µέσω της διορθώσεως µπορεί να δηµιουργηθεί και να συµπληρωθεί µε τα στοιχεία του δικαιούχου κτηµατολογικό φύλλο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ήδη υλοποιηθείσας ή µέλλουσας, η οποία δεν εµφαίνεται στις πρώτες εγγραφές ως αυτοτελές ιδιοκτησιακό αντικείµενο. Πρακτικά, δόθηκε η δυνατότητα στους προϊσταµένους των κτηµατολογικών γραφείων να αποτυπώνουν στα κτηµατολογικά φύλλα την ύπαρξη περισσότερων οριζόντιων ιδιοκτησιών σε διασπασµένους όγκους περισσότερων του ενός κτιρίων, λαµβάνοντας υπόψιν όχι µόνο τις συστατικές πράξεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών και τους κανονισµούς, αλλά και άλλα δηµόσια έγγραφα (π.χ. διάγραµµα κάλυψης, κατόψεις ορόφων, οικοδοµικές άδειες, εργολαβικά συµβόλαια πρόδηλου σφάλµατος πρέπει να µπορεί να γίνει αναγωγή και αντιπαραβολή µε τα συµβόλαια. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, η διόρθωση µπορεί να οδηγήσει στη δηµιουργία και στη συµπλήρωση µε τα στοιχεία του δικαιούχου κτηµατολογικού φύλλου οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας ήδη υλοποιηθείσας ή µέλλουσας, η οποία δεν εµφαίνεται στις πρώτες εγγραφές ως αυτοτελές ιδιοκτησιακό αντικείµενο. Κατά τη ρητή αναφορά του νόµου εφόσον το πρόδηλο σφάλµα της αρχικής εγγραφής αφορά σε γεωµετρικά στοιχεία του γεωτεµαχίου (π.χ. έχουν γίνει λανθασµένα οι αριθµητικές πράξεις), υποβάλλεται η αίτηση διόρθωσης γεωµετρικών στοιχείων του άρθρου 19 παρ. 2 ν. 2664/1998. Ο νόµος δεν ορίζει για την περίπτωση, που το πρόδηλο σφάλµα αφορά σε γεωµετρικά στοιχεία των επιγενόµενων εγγραφών. Θεωρώ όµως πως για την ενότητα των περιπτώσεων και της διαδικασίας, 45 βλ. Γ. Μαγουλά, ο.π. σελ. 160-162 46 βλ. Γ. Μαγουλά, ο.π. σελ. 163 22

που αφορά τη διόρθωση γεωµετρικών στοιχείων, ορθό θα ήταν και στην περίπτωση αυτή να εφαρµοστεί η διαδικασία του άρθρου 19 παρ. 2 ν. 2664/1998. Η διόρθωση πρόδηλου σφάλµατος αρχικής εγγραφής δεν επιτρέπεται, εφόσον προηγουµένως έχει λάβει χώρα µεταγενέστερη εγγραφή, οπωσδήποτε ασυµβίβαστη µε την επιδιωκόµενη διόρθωση, εκτός αν ο δικαιούχος από τη µεταγενέστερη αυτή εγγραφή συναινεί στη διόρθωση, συνυπογράφοντας την αίτηση, η συναίνεση δε αυτή δεν υποκρύπτει άτυπη µεταβίβαση ή µεταβολή τίτλου του ακινήτου. Με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος διορθώνονται και οι περιπτώσεις εκείνες σφαλµάτων των αρχικών εγγραφών, που οφείλονται σε εσφαλµένη µεταφορά στοιχείων είτε από τους προσωρινούς είτε από τους αναµορφωµένους τελικούς κτηµατολογικούς πίνακες. Είναι σφάλµατα, που εµφιλοχώρησαν κατά τη διαδικασία µεταφοράς των εγγραφών, µε αποτέλεσµα οι αρχικές εγγραφές να αποκλίνουν άνευ νόµιµου λόγου. Εδώ συµπεριλαµβάνεται και η περίπτωση, που κάποιος δήλωσε το ακίνητό του κατά την κτηµατογράφηση, αλλά αυτό χωρίς οποιοδήποτε νόµιµο λόγο φαίνεται µε την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη. 47 Άλλη περίπτωση είναι εκείνη, όπου η διόρθωση των αρχικών εγγραφών µε την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη γίνεται υπέρ του Ελληνικού ηµοσίου επί ακινήτου του, για το οποίο δεν υποβλήθηκε δήλωση κατά την κτηµατογράφηση. Ο δικαιοπολιτικός λόγος αυτής της περίπτωσης είναι ότι, αφού το ηµόσιο µπορεί να συναινέσει για τη διόρθωση υπέρ τρίτου εγγραφής µε την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος, πόσο µάλλον µπορεί να κάνει κάτι τέτοιο για ακίνητα της ιδιοκτησίας του δεδοµένου ότι αφενός δεν είχε υποχρέωση υποβολής δήλωσης κατά την κτηµατογράφηση (άρθρο 2 παρ. 2 ν. 2308/1995), και αφετέρου η διαδικασία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών είτε µε δικαστική απόφαση είτε µε απόφαση του προϊσταµένου του κτηµατολογικού γραφείου αποσκοπεί κατά κύριο λόγο στην προάσπιση των συµφερόντων του. 48 Από τον συνδυασµό των διατάξεων της παρ. 1 α και ε του άρθρου 18 ν. 2664/1998 παρατηρούµε ότι τη διόρθωση µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος µπορεί να κάνει αυτεπαγγέλτως ο προϊστάµενος του κτηµατολογικού γραφείου είτε ο Ο.Κ.Χ.Ε., όποτε συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την εκ µέρους του ανάκληση διαπιστωτικής πράξης (γενικής ατοµικής πράξης) περαίωσης της κτηµατογράφησης για το συγκεκριµένο και µόνο ακίνητο, σύµφωνα µε τα γενικώς ισχύοντα για την ανάκληση των διοικητικών πράξεων (η εν λόγω δυνατότητα του Ο.Κ.Χ.Ε. υφίσταται ιδίως, όταν µε την ανάκληση της αρχικής εγγραφής επιδιώκεται η ορθή αποτύπωση στις 47 βλ. εγκύκλιο για την εφαρµογή του ν. 3481/2006 σελ. 10 48 βλ. εγκύκλιο για την εφαρµογή του ν. 3481/2006 σελ. 10 23

αρχικές εγγραφές διοικητικής πράξεως µε διαπλαστικό για τα εµπράγµατα δικαιώµατα χαρακτήρα και ισχύουσα έναντι πάντων). Με αυτή τη ρύθµιση καλύπτονται ιδίως περιπτώσεις απαλλοτρίωσης και αναδασµού. Οι ίδιοι φορείς (προϊστάµενος κτηµατολογικού γραφείου και Ο.Κ.Χ.Ε.) κινούνται και ύστερα από αίτηση, όποιου έχει έννοµο συµφέρον, που είναι και ο συνήθης τρόπος τουλάχιστον, όσον αφορά το λειτουργούν κτηµατολόγιο. Ερευνητέο είναι περαιτέρω, τι γίνεται στην περίπτωση, που είτε ο Ο.Κ.Χ.Ε., είτε ο προϊστάµενος του κτηµατολογικού γραφείου αποφανθούν αρνητικά. Ο νόµος δεν προβλέπει τίποτα για την περίπτωση του Ο.Κ.Χ.Ε., οπότε σε αυτή την περίπτωση, η µόνη δυνατότητα είναι η προσφυγή κατά της σιωπηρής άρνησης ή της αρνητικής απάντησης του Ο.Κ.Χ.Ε. στα αρµόδια δικαστήρια. 49 Στην περίπτωση, που ο προϊστάµενος του κτηµατολογικού γραφείου δεν αποφανθεί µέσα σε 15 ηµέρες από την υποβολή της αίτησης ή, αν την απορρίψει, ο αιτών δικαιούται να προσφύγει στον κτηµατολογικό δικαστή µέσα σε προθεσµία 15 εργάσιµων ηµερών από τη λήξη της προθεσµίας αυτής ή, αφότου έλαβε γνώση της απόρριψης της αίτησης. Η αίτηση αυτή καταχωρίζεται στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου. Ο κτηµατολογικός δικαστής δικάζοντας κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας (ωσότου οριστεί κτηµατολογικός δικαστής χρέη εκτελεί το µονοµελές πρωτοδικείο της περιφέρειας του κτηµατολογικού γραφείου) ελέγχει µεταξύ άλλων αν η άρνηση του προϊσταµένου του κτηµατολογικού γραφείου είναι αιτιολογηµένη και νόµιµη. Αντικείµενο λοιπόν αυτής της διαδικασίας θα είναι το σύννοµο της αρνήσεως του προϊσταµένου. Θα κριθεί δηλαδή εάν η προσβαλλόµενη από τον αιτούντα ανακρίβεια συνιστά πρόδηλο σφάλµα κατά την έννοια του νόµου και συνακόλουθα εάν ορθά ή εσφαλµένα απέρριψε την αίτηση ο προϊστάµενος του κτηµατολογικού γραφείου. 50 Κατά της απόφασης του κτηµατολογικού δικαστή µπορεί να ασκηθεί έφεση κατά τα άρθρα 741 και 760 επ. ΚΠολ. Ο ηττηθείς διάδικος από την έφεση (δηλαδή ο αρχικός αιτών) ή όποιος άλλος έχει έννοµο συµφέρον, µπορεί πλέον να ακολουθήσει την αµφισβητούµενη δικαιοδοσία του άρθρου 6 παρ. 2 ν. 2664/1998 επιδιώκοντας πλέον τη διόρθωση της αρχικής εγγραφής µε αγωγή. 51 Σηµαντικό να τονιστεί ότι η διόρθωση πρόδηλου σφάλµατος των αρχικών εγγραφών επιτρέπεται µόνο µέχρι την οριστικοποίησή τους. 52 Μετά την οριστικοποίησή τους η διόρθωση 49 βλ. Γ. Μαγουλά, ο.π. σελ. 156 50 βλ. Ζαφ. Τσολακίδη, ο.π. σελ. 185 51 βλ. Γ. Μαγουλά, ο.π. σελ. 156-157 52 βλ. ηµ. Αργυρίου, ο.π. σελ. 221 24

επιτρέπεται υπό τις προϋποθέσεις της λανθασµένης αναγραφής στα κτηµατολογικά φύλλα στοιχείων του δικαιούχου, τα οποία προκύπτουν από την αστυνοµική ταυτότητα ή άλλα δηµόσια έγγραφα µε αποδεικτική ως προς τα στοιχεία αυτά ισχύ, καθώς επίσης και στοιχείων σχετικών µε το καταχωρηθέν δικαίωµα, τον τίτλο αυτού και το ιδιοκτησιακό αντικείµενο, εφόσον το σφάλµα στην καταχώρηση προκύπτει κατά τρόπο αναµφισβήτητο από την καταχωρηθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα. Η περίπτωση στ της παραγράφου 1 άρθρου 18 ν. 2664/1998 παραπέµπει εξ ολοκλήρου στην περίπτωση α της παραγράφου αυτής. Έτσι λοιπόν παραπέµπει και στην ένδειξη ιδίως, που σηµαίνει ότι η απαρίθµηση είναι ενδεικτική και συνεπώς δεν αποκλείεται να ενταχθούν και άλλες περιπτώσεις, εφόσον συντρέχει η προϋπόθεση του αναµφισβήτητου τρόπου, που προκύπτει το σφάλµα από την καταχωρηθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα. Σε περίπτωση, που υπάρξει διόρθωση µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος, ο θιγόµενος ή όποιος έχει έννοµο συµφέρον µπορεί µε την αγωγή του άρθρου 6 ν. 2664/1998 να προσφύγει κατά του τυχόν µέσω της διορθώσεως αυτής, καταχωρηθέντος στο κτηµατολογικό φύλλο ως δικαιούχου. Στο τέλος του άρθρου 18 παρ. 2 ν. 2664/1998 ορίζεται ότι η αίτηση προς τον κτηµατολογικό δικαστή καταχωρίζεται στα κτηµατολογικά φύλλα, στη θέση, που καταχωρίζεται η κατά την παρ. 2 του άρθρου 13 αγωγή. Ορθό θα είναι να θεωρήσουµε πως η παραποµπή αυτή αφορά και την προθεσµία των 30 ηµερών από την κατάθεση της αγωγής. 25

ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ ΤΗΣ ΑΛΛΑΓΗΣ ΑΠΟ ΤΟΝ Ο.Κ.Χ.Ε. ΤΩΝ ΚΛΑΣΜΑΤΩΝ ΣΕ ΕΚΑ ΙΚΟΥΣ ΑΡΙΘΜΟΥΣ Ένα σηµαντικό ζήτηµα που προέκυψε, είναι η κατά την κτηµατογράφηση αλλαγή των κλασµάτων όσον αφορά τα ποσοστά, σε δεκαδικούς αριθµούς. Κάτι τέτοιο, όπως θα αναλυθεί κατωτέρω, έχει σηµαντικές επιπτώσεις στην κοινωνία των δικαιούχων (άρθρα 785 επ. Α.Κ.) και στην πλειοψηφία που µπορεί να προκύψει όπου µε την εισαγωγή των δεκαδικών αντί για κλάσµατα µπορεί να µεταβληθεί. Όχι µόνο λοιπόν µπορούν να επηρεαστούν τα ουσιαστικά δικαιώµατα που δηµιουργούνται από την κοινωνία αλλά και να αλλοιωθούν τα κοινά δικαιώµατα. Για παράδειγµα, ένας που έχει αποβιώσει είχε το 50% ενός ακινήτου. Άφησε εξ αδιαθέτου κληρονόµους του τη γυναίκα του στο 1/4 της περιουσίας του, και εποµένως στο 1/8 του όλου ακινήτου (ή κατά την µετατροπή των κλασµάτων σε δεκαδικούς στο 12,5% του όλου ακινήτου), και τα 4 παιδιά του στα 3/8 του όλου ακινήτου (ή κατά την µετατροπή των κλασµάτων σε δεκαδικούς στο 37,5% του όλου ακινήτου). Κατά την κτηµατογράφηση, αυτό το 37,5% έπρεπε να επιµεριστεί στα 4 παιδιά του έτσι λοιπόν τα 2 έλαβαν 9,37% και τα άλλα 2 από 9,38%. Αυτό έγινε αυθαίρετα! εδοµένου ότι αρχικώς οι µετατροπές γίνονταν µε τη χρήση δύο δεκαδικών ψηφίων (ενώ αργότερα χρησιµοποιήθηκαν και άλλα χωρίς αυτό να αλλάζει το αποτέλεσµα σε κάποιες περιπτώσεις όπως για παράδειγµα εάν έπρεπε να µετατραπούν σε δεκαδικούς 3 ισόποσα µερίδια). Επανερχόµενος στο προηγούµενο παράδειγµα, τα 2 τέκνα που έλαβαν από 9,38% έχουν την πλειοψηφία έναντι των άλλων 2 που έλαβαν το 9,37% εάν υποτεθεί πως αγοραστούν και όλα τα υπόλοιπα µερίδια εξ αδιαιρέτου. ηλαδή εάν αγοράσουν µε ίσα µερίδια όλο το υπόλοιπο ακίνητο, θα παρουσιαστούν οι 2 να έχει ο καθένας 0,01% περισσότερο από τους άλλους 2 και εποµένως την πλειοψηφία. Εάν λοιπόν γίνει αποδοχή κληρονοµιάς σε έναν συµβολαιογράφο οποιοσδήποτε και να αποδεχθεί, θα αποδεχθεί λιγότερα ή περισσότερα από όσα πραγµατικά του ανήκουν. Η ένδειξη στα κτηµατολογικά φύλλα εκκρεµεί αποδοχή κληρονοµίας σηµαίνει πως ακόµα δεν είναι εφικτή η µεταβίβαση. 26

Έτσι λοιπόν, έστω ότι ο ένας που του ανήκει το 9,38% κάνει µόνος του αποδοχή κληρονοµίας και µεταβιβάζει το µερίδιό του. Οι υπόλοιποι κληρονόµοι στη συνέχεια για να κάνουν αποδοχή, δεν έχουν όλα τα ποσοστά που δικαιούνται κατά την αντιστοιχία τους σε κλάσµατα. Πλέον το κενό αυτό έχει καλυφθεί και τα ποσοστά παρουσιάζονται ξανά µε κλάσµατα. Η διόρθωση των µέχρι τώρα περιπτώσεων γίνεται από τον Ο.Κ.Χ.Ε. κατά τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος χρησιµοποιώντας τη δυνατότητα που του παρέχεται από το άρθρο 18 παρ. 1 περίπτωση ε του ν. 2664/1998, αυτεπαγγέλτως ή κατ αίτηση όποιου έχει έννοµο συµφέρον. Αυτό είναι εύλογο δεδοµένου πως οι αρχές της κτηµατογράφησης έκαναν αυτή την επιλογή, και αυθαίρετα µε απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε. µεταβλήθηκαν τα ποσοστά κυριότητας. εν µπορεί καν αυτό να θεωρηθεί κτήση κυριότητας µε προσκύρωση από δηµόσια αρχή (άρθρο 1056 Α.Κ.). Τίθενται ερωτήµατα κατά πόσο κάτι τέτοιο έγινε εσκεµµένα ή ήταν ένα ασυνείδητο λάθος. Επανερχόµενος στο θέµα της διόρθωσης των µέχρι τώρα περιπτώσεων, η διόρθωση µπορεί να γίνει και αυτεπαγγέλτως από τον προϊστάµενο του κτηµατολογικού γραφείου, και κατ αίτηση όποιου έχει έννοµο συµφέρον κατά τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος (άρθρο 18 ν. 2664/1998) καθώς είναι πασιφανές πως πρόκειται για τέτοιο. Περαιτέρω όµως τίθεται το ερώτηµα, πως ενώ µε µία τέτοια µετατροπή επανέρχεται η αρχική κατάσταση, τι γίνεται στην περίπτωση που υπάρχει διαφωνία και θιγόµενος διότι όταν συναινούν όλοι οι δικαιούχοι τότε τα πράγµατα είναι πολύ πιο απλά. Ευνόητο σε πρώτη φάση είναι ότι κατά της ρητής ή σιωπηρής άρνησης του προϊσταµένου του κτηµατολογικού γραφείου να κάνει τη διόρθωση, µπορούν να υποβληθούν αντιρρήσεις στον κτηµατολογικό δικαστή µε τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας και κατά της απόφασης αυτής µπορεί να ασκηθεί έφεση κατά τα άρθρα 741 και 760 επ. ΚΠολ. Ωστόσο όµως αν και δεν πρόκειται ουσιαστικά για αµφισβήτηση ιδιωτικών δικαιωµάτων, αλλά για τη διόρθωση µιας ανακρίβειας, µπορεί να υπάρξει θιγόµενος. Θα ήταν λοιπόν θεωρώ ορθό στην περίπτωση αυτή κατ αναλογία του ότι συµβαίνει στα διόρθωση γεωµετρικών στοιχείων να κοινοποιηθεί η αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλµατος και στους θιγόµενους και εν συνεχεία να ακολουθηθεί η διαδικασία που εφαρµόζεται εκεί η οποία αναλύεται στο επόµενο κεφάλαιο. Έτσι λοιπόν ως έσχατο µέσο στην περίπτωση που υπάρχει θιγόµενος αποµένει η αγωγή διόρθωσης αρχικών εγγραφών του άρθρου 6 παρ. 2 ν. 2664/1998. Η διόρθωση αυτή µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος (αν και δεν είναι ένα απλό ελάττωµα) θα µπορεί να εφαρµοστεί και εάν αυτός που έχει το ανακριβές ποσοστό, στη συνέχεια 27