Πολεοδομία,Αβεβαιότητα και ανάπτυξη ακινήτων: Αστική Αναγέννηση στην Αγγλία, τη Γαλλία και την Ολλανδία Δρ. Νίκος Καραδημητρίου n.karadimitriou@ucl.ac.uk
Το βιβλίο Βασίζεται σε έρευνα του τρόπου που παρέχονται δημόσια και ημιδημόσια αγαθά (κοινωνική κατοικία, κοινωνικές υποδομές, χώροι πρασίνου κλπ) μέσα από Μεγάλα Προγράμματα Αστικής Αναγέννησης με Μικτές Χρήσεις (MUURPS). Αστική Αναγέννηση: Η ενεργός εμπλοκή του κράτους στην διαδικασία μεταμόρφωσης του αστικού χώρου με σκοπό την επίτευξη στόχων κοινωνικής κυρίως πολιτικής που δέν θα επιτυγχάνονταν διαφορετικά. Karadimitriou N., de Magalhaes C., Verhage R. (forthcoming, 2013) Housing delivery through mixed use urban regeneration schemes: A European comparison in Leary M., McCarthy J. (Eds.) A companion to Urban Regeneration. London: Routledge Karadimitriou N., de Magalhaes C., Verhage R. (forthcoming, 2013) Planning, risk and property development. Urban Regeneration in the UK, France and the Netherlands. London: Routledge
Η έρευνα εξετάζει 6 MUURPS που συνδυάζουν τις επιδιώξεις ιδιωτικών, δημοσίων και τρίτων-υβριδικών φορέων εντός του πλαισίου της αγοράς ακινήτων: Ijoevers, Hoogvliet, Paddington, New Islington, Carre de Soie, La Duchere Τον τρόπο με τον οποίο οι μεταβολές στην αγορά ακινήτων και η πρόσφατη κρίση επηρρέασαν την επίτευξη των κερδοσκοπικών, πολιτικών και κοινωνικών στόχων των προγραμμάτων αυτών
Η κατάσταση στις περισσότερες Δυτικοευρωπαϊκές χώρες Τις τελευταίες 2 με 3 δεκαετίες η αστική αναγέννηση επικεντρώνεται στην, και εξαρτάται όλο και περισσότερο από την, διαδικασία ανάπτυξης ακινήτων. 3 αλληλοσυνδεδεμένες τάσεις έχουν ιδιαίτερη σημασία για την παραγωγή δημοσίων και ημιδημοσίων αγαθών μέσω της αστικής αναγέννησης Σημαντικός παράγοντας: Ρίσκο και αβεβαιότητα
Οι 3 αλληλοσυνδεδεμένες τάσεις Η ανάδυση της project-led προσέγγισης, πρός αντιμετώπιση ενός μείγματος θεμάτων (κοινωνικών, οικονομικών, περιβαλλοντικών) με τρόπο συνολικό. Η επανεξέταση των τρόπων χρηματοδότησης των προγραμμάτων αστικής αναγέννησης με αποτέλεσμα την μείωση της κρατικής χρηματοδότησης και την έμφαση στην μόχλευση τόσο των δημόσιων όσο και των ιδιωτικών πόρων. Η έμφαση στην συνεργασία μεταξύ δημοσίων, ιδιωτικών και τρίτων φορέων. Είναι απαραίτητη λόγω της περιπλοκότητας των MUURPS και της αλληλεξάρτησης των επιμέρους στόχων των διαφόρων συμμετεχόντων.
Αλληλεξάρτηση των συμμετεχόντων χωρική αλληλεξάρτηση Η επιτυχία των προγραμμάτων ΑΑ εξαρτάται από την ενεργό εμπλοκή όλων των φορέων- ο αστικός χώρος δέν είναι tabula rasa. Για να συμβιβαστούν τα διάφορετικά αυτά συμφέροντα, ανάγκες και επιδιώξεις το πρόγραμμα ανάπτυξης ακινήτων χρειάζεται να διαθέτει ποικιλία χρήσεων και τύπων ακινήτων (παράδειγματα: η 24ωρη πόλη vs ανάγκες της αγοράς γραφείων) Η ποικιλία χρήσεων και τύπων ακινήτων προκαλεί και απαιτεί ποικιλία χρηστών, τύπων κατοχής και νομής Ο ρόλος του ιδιωτικού τομέα αφορά στην ανάπτυξη ακινήτων για την αγορά (γραφεία, κατοικίες κλπ) ενώ το κράτος και οι τρίτοι φορείς εμπλέκονται πολύ πιό άμεσα πρός επίτευξη στόχων που αφορούν την παροχή ημιδημοσίων ή δημοσίων αγαθών και υπηρεσιών.
Ανάμειξη του κράτους Σε επίπεδο έργου και εξαιρόντας την απευθείας παροχή αγαθών και υπηρεσιών, το κράτος εμπλέκεται με 4 τρόπους: με τιμολογιακά εργαλεία (φόροι, οικονομική υποστήριξη), θεσμικά/νομοθετικά (πολεοδομία, κίνητρα), με παροχή υποδομών και με επεμβάσεις στην αγορά γής (ιδιοκτησία και προετοιμασία της γής για ανάπτυξη). Όσον αφορά το σχέση ρίσκου/απόδοσης αυτές οι μορφές παρέμβασης αντιμετωπίζουν μια σειρά από πιθανά ρίσκα και αβεβαιότητες. Επίσης ανακατανέμουν ρίσκα, αβεβαιότητες και αποδόσεις μεταξύ των εμπλεκομένων μερών. Η ανάμειξη του κράτους χρησιμοποιείται ώστε να αυξηθεί η ελκυστικότητα περιοχών της πόλης για τους ιδιώτες επενδυτές. Το μεγάλο ερώτημα σε αυτή την περίπτωση είναι η διανομή και αναδιανομή της παραγόμενης αξίας (και υπεραξίας).
Αναδιανομή ρίσκου ή «Παρ τον Παπά»; Τα εμπλεκόμενα μέρη συμμετέχουν σε μια διαδικασία διαρκούς ανακατανομής ρίκου και αποδόσεων η οποία εξ ανάγκης σχετίζεται με τη δυναμική των αγορών ακινήτων και την κατάσταση της οικονομίας. Το θεσμικό και νομικό πλαίσιο προσπαθούν να καθορίσουν τον τρόπο διαπραγμάτευσης και επίλυσης διαφορών αλλά και τους ρόλους των συναλλασσομένων μερών. Τα αποτελέσματα των προγραμμάτων αστικής αναγέννησης και συνεπώς και η επιτυχία των πολιτικών που βασίζονται σε αυτά εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό απο τα αποτελέσματα αυτής της συνεχούς διαπραγμάτευσης. Αυτές οι διαδικασίες δέν είναι πάντοτε αρμονικές και χωρίς συγκρούσεις.
Μελέτες περιπτώσεων Μεταμόρφωση του χώρου: 3 συγκροτήματα κοινωνικής κατοικίας, 3 εκτάσεις προηγούμενα χρησιμοποιημένης αστικής γής Πολύ καλές τοποθεσίες Αποτυχίες της αγοράς και αποτυχίες του κράτους Συμμετοχή δημοσίων, ιδιωτικών και τρίτων φορέων
Ijoevers
Hoogvliet
Paddington Waterside
New Islington
Carre de Soie
La Duchere
Ευρήματα Οι τρείς χώρες προσεγγίζουν διαφορετικά το θέμα της κατανομής ρίσκου/αβεβαιότητας και απόδόσεων. Αντιμετωπίζουν διαφορετικά επίσης και το θέμα της κάρπωσης, διανομής και αναδιανομής αξίας και υπεραξίας πρός επίτευξη των στόχων της αστικής πολιτικής. Γαλλία: η σύνδεση μεταξύ παραγωγής αξίας και υπεραξίας και της παροχής μη αγοραίας κατοικίας και λοιπόν δημοσίων αγαθών και υπηρεσιών λαμβάνει χώρα εντός ενός πλούσιου θεσμικού πλαισίου εκπόνησης και εφαρμογής εθνικής και περιφερειακής πολιτικής με σαφή και σχετικά σταθερό καθορισμό ρόλων και αρμοδιοτήτων. Ολλανδία: ισχυρό εθνικό πλαίσιο στρατηγικής και πολιτικής στενά συνδεδεμένο με τις Δημοτικές αρμοδιότητες στην ανάπτυξη ακινήτων. Ισχυρότατη θέση των Συνεταιρισμών Κατοικίας τόσο στην αγορά ακινήτων (ιδιαίτερα κατοικίας) όσο και στην παροχή μή αγοραίας κατοικίας. Αγγλία: ασθενής στρατηγική κατεύθυνση (ειδικά σε επίπεδο κεντρικής κυβέρνησης) και μεγάλύτερη εξάρτηση από τους ιδιώτες όσον αφορά την επίτευξη στόχων πολιτικής. Συνεπώς η επίτευξη στόχων πολιτικής επηρρεάζεται σε μεγαλύτερο βαθμό από την κατάσταση της αγοράς. Ο ρόλος του κράτους περιορίζεται κυρίως στον συντονισμό των επιμέρους φορέων και στην αντιμετώπιση των συνεπειών της αστάθειας στις αγορές.
Ευρήματα Σε όλες τις περιπτώσεις, αν και σε διαφορετικό βαθμό, η παροχή μη αγοραίας κατοικίας ήταν θεμελιώδες μέρος του προγράμματος. Οι νέες αυτές κατοικίες είτε σκόπευαν στον εμπλουτισμό του υπάρχοντος αποθέματος, είτε στην ανανέωση παλιού αποθέματος είτε στη δημιουργία μικτών κοινωτήτων μέσω της ανάμειξης κοινωνικών στρωμάτων είτε τέλος στην εξισορρόπιση του κοινωνικού διαχωρισμού σε επίπεδο πόλης. Η παροχή μη αγοραίας κατοκίας συνδέεται άμεσα με τα κέρδη που αποκομίζονται από τις πωλήσεις αγοραίων κατοικιών ακόμα και στα πλαίσια της διαχείρισης του αποθέματος κοινωνικής κατοικίας.
Ευρήματα Η ενεργός εμπορία γής από το κράτος βασισμένη στην προβλεπόμενη υπεραξία του αγοραίου κομματιού του προγράμματος ενίσχυσε σημαντικά την χρηματοδότηση των απαραίτητων υποδομών (που με τη σειρά τους αυξάνουν τη συνολική δημιουργία οικονομικής και μή οικονομικής αξίας), ιδιαίτερα στην Γαλλία και στην Ολλανδία. Στην Αγγλία οι πολεοδομικές υποχρεώσεις αποδείχτηκαν σημαντικά θεσμικά εργαλεία στην προσπάθεια κάρπωσης μέρους της υπεραξίας ώστε να επενδυθεί σε μη αγοραία τμήματα του προγράμματος. Αυτή η διαφορά αντανακλά τις βαθύτατες ιδεολογικές διαφορές σχετικά με το ρόλο του κράτους στην αγορά γής και ακινήτων που διατρέχουν και χαρακτηρίζουν κάθε κοινωνία και το σύστημα διακυβέρνησής της.
To καλό,το κακό Μία από τις επιπτώσεις της χρήσης της καρπούμενης υπεραξίας για τη χρηματοδότηση δημοσίων και ημιδημοσίων αγαθών, υπηρεσιών και υποδομών είναι η ενίσχυση της εξάρτησης της αστικής πολιτικής από τους κύκλους της αγοράς ακινήτων. Παρότι με κατάληλη διαχείριση αυτή η προσέγγιση έχει δημοσιονομικά και κοινωνικά οφέλη όταν οι καιροί είναι καλοί μπορεί να προκαλέσει σοβαρά προβλήματα σε περιόδους κρίσης.
Γιατί; Σε όλες τις περιπτώσεις, οι στόχοι πολιτικής και οι στόχοι των επιμέρους προγραμμάτων έπρεπε να αναπροσαρμοστούν εν όψει της κρίσεως. Τα χρηματοοικονομικά ρίσκα και η αβεβαιότητα της αγοράς (financial risks and market uncertainty) που είχαν μεταφερθεί στους ιδιώτες συχνά μεταφέρθηκαν πίσω στους δημόσιους φορείς... αλλα αυτή τη φορά με την επιπλέον επιβάρυνση του πολιτικού ρίσκου επειδή δέν ήταν δυνατόν να παρασχεθούν δημόσια αγαθά και υποδομές λόγω μή ικανοποιητικής δημιουργίας υπεραξίας σε μιά παγωμένη αγορά ακινήτων.
και το άσχημο Δέν μιλάμε πλέον μόνο για την επίτευξη στόχων πολιτικής σχετιζόμενων με την αστική αναγέννηση συγκεκριμένων περιοχών της πόλης αλλά για την παροχή δημοσίων αγαθών και την νομιμοποίηση του ίδιου του κράτους από τους πολίτες του. Υπάρχει λοιπόν ένας μεγάλος κίνδυνος: με την δημιουργία τόσο σημαντικών αλληλεξαρτήσεων μεταξύ της δυναμικής της αγοράς ακινήτων και της επίτευξης στόχων πολιτικής στα πλαίσια της αστικής αναγέννησης μπορεί να οδηγηθούμε από μια οικονομική κρίση σε κρίση πολιτειακή άν όχι σε κρίση νομιμοποίησης της ίδιας της έννοιας του κράτους.
Ευχαριστώ