Α. Γενικά Στοιχεία 1. Περιφέρεια: Νοτίου Αιγαίου Νομός: Κυκλάδων ΟΤΑ: Δήμος Άνδρου 2. Τίτλος έργου: «Υποστήριξη του Δήμου στην Προσυμβατική Διαδικασία Επιλογής ΣΔΙΤ για την ανέγερση Πολυχώρου Εκπαίδευσης και Πολιτισμού στο Δήμο Άνδρου» 3. Υπεύθυνος έργου από τον ΟΤΑ (στοιχεία επικοινωνίας) 3α) Ον/μο: Νικόλαος Καπετάν Θεολόγος, Αντ/ρχος Τηλ: 6974778811 3β) Ον/μο: Παρλιάρου Ειρήνη, Τοπογράφος Μηχανικός ΤΕ,. Τηλ: 22820 22808 Email: tyandrou@otenet.gr Θέση: Υπάλληλος Τ. Υ 4. Σύμβουλος Προσυμβατικής Διαδικασία: Εταιρία: ReDePlan AE Consultants Γενικός Συντονιστής - Υπεύθυνος Έργου: (για επικοινωνία) Μανώλης Μπαλτάς ISO 9001: 2000 Μοσχονησίων 46, Αθήνα Τηλ.: 210 8643321, 8645883, 8663133 Φαξ: 210 8643341 Email: info@redeplan.gr, URL: www.redeplan.gr 1
Β. Παράρτημα 5. Συνοπτική περιγραφή έργου βασικά στοιχεία έργου Το έργο αφορά στην κατασκευή Πολυχώρου Εκπαίδευσης και Πολιτισμού στην Χώρα της Άνδρου (Π.Ε.Π.Α.). Το οικόπεδο που θα διατεθεί για την ανέγερση του Π.Ε.Π.Α., ανήκει στην ιδιοκτησία του Δήμου Άνδρου. Έχει έκταση 6.530,42 τ.μ. και ευρίσκεται εντός του οικισμού της Χώρας. Με τη δημιουργία του Πολυχώρου Εκπαίδευσης και Πολιτισμού Άνδρου επιδιώκεται: i) η κάλυψη συγκεκριμένων αναγκών ζήτησης σε χώρους και υποδομές, κατάλληλες για να υποστηρίζουν με άνεση και «αξιοπρέπεια» τις δραστηριότητες, τα γεγονότα και τις εκδηλώσεις φορέων της τουριστικής και πολιτιστικής αγοράς (τοπικής, υπερτοπικής και διεθνούς), οι οποίοι εντείνουν διαρκώς τη ζήτηση για περισσότερο ποιοτικά και περισσότερα σύνθετα προϊόντα. ii) η συμβολή στη μείωση της εποχικότητας και την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, κατά συνέπεια η λειτουργία του Πολυχώρου καθ όλη τη διάρκεια του έτους. iii) η ανάδειξη της ιστορικής διαδρομής της Άνδρου και η αντανάκλαση της διεθνούς φήμης και της αίγλης του πολιτισμού της Η «φιλοσοφία» του τεχνικού σχεδιασμού του Π.Ε.Π.Α. «υπακούει» -ακριβώς- και εξυπηρετεί τις παραπάνω βασικές αρχές σχετικά με το είδος, την ποιότητα και την έκταση των χρήσεων και λειτουργιών, εναρμονιζόμενη με τα πρότυπα των επιτυχημένων παραδειγμάτων (best 2
practices) που έχουν υλοποιηθεί στην Ελλάδα και διεθνώς. Έτσι, οι προδιαγραφές σχεδιασμού του Π.Ε.Π.Α.: κατατάσσουν τον Πολυχώρο στην υψηλότερη κατηγορία ποιότητας παρέχουν ικανοποιητικούς (από άποψη πλήθους) και εντυπωσιακούς (από άποψη είδους) χώρους, οι οποίοι εξασφαλίζουν τη δυνατότητα φιλοξενίας λειτουργιών και παροχής υπηρεσιών, αντίστοιχων -σε πλήθος και ποιότητα- με αυτές που συναντώνται στους πλέον επιτυχημένους Πολυχώρους. Ειδικότερα, το Π.Ε.Π.Α. αναπτύσσεται σε τέσσερις (4) στάθμες, συνολικής επιφάνειας 1.260,65 τ.μ. (πλέον της χρήσιμης επιφάνειας του ανοικτού δώματος στη στάθμη Δ) Τοποθέτηση εικονικού μοντέλου (virtual model) στον πραγματικό χώρο Σχηματική όψη Η ένταξη του κτιρίου στο χώρο εναρμονίζεται με την ευρύτερη όψη της περιοχής, δημιουργώντας την αίσθηση ότι το κτίριο προϋπήρχε στη θέση αυτή από ετών ή ότι προορίζεται για τη θέση αυτή. Τα γενικά μορφολογικά χαρακτηριστικά του κτιρίου και η θέση του στο οικόπεδο, ενσωματώνουν αρμονικά και με πιστότητα τα ιδιαίτερα τοπιογραφικά και αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά της νήσου και, ιδιαίτερα, της Χώρας: Το κτίριο προσαρμόζεται στο φυσικό ανάγλυφο του οικοπέδου, προκαλώντας τις ελάχιστες περιβαλλοντικές αλλοιώσεις, 3
το μέγεθος του κτιρίου καταλαμβάνει περίπου το 1/5 της διαθέσιμης επιφάνειας του οικοπέδου, αφήνοντας ελεύθερα στη δημόσια θέα και χρήση τα υπόλοιπα 4/5 αυτού. Η ανάπτυξη του κτιρίου στη σχέση ανάντη κατάντη του οικοπέδου, αξιοποιεί με τον καλύτερο τρόπο τις υπάρχουσες δημόσιες προσβάσεις, εξασφαλίζει τέλεια λειτουργικότητα στην προσέλευση και αποχώρηση του κοινού και μεγιστοποιεί τη δυνατότητα αξιοποίησης, ταυτόχρονα ή μεμονωμένα, των επί μέρους χώρων του Π.Ε.Π.Α. Τοπογραφικό Η ως άνω αρχιτεκτονική αντιμετώπιση επιτρέπει οποιαδήποτε δυνατότητα περαιτέρω εκμετάλλευσης του οικοπέδου, πχ. για την προσθήκη κτιρίων ή για κατασκευή χώρου στάθμευσης, προσαρμοσμένου στο φυσικό ανάγλυφο. Σύμφωνα με τις προτεινόμενες χρήσεις και το Σχέδιο Εκμετάλλευσης του ΠΕΠΑ που έχει προταθεί στο Master Plan του Έργου προβλέπονται χώροι και λειτουργίες/ δραστηριότητες ως κάτωθι: Χώροι Λειτουργίες / Δραστηριότητες Αίθουσες Σεμιναρίων I και ΙΙ Αίθουσα Πολλαπλών Χρήσεων Φουαγιέ Δώμα Α) Σεμινάρια, Ημερίδες, Ενημερωτικές Συναντήσεις, Συνελεύσεις Β) Εκπαιδευτικά Προγράμματα Α) Σεμινάρια, Ημερίδες, Ενημερωτικές Συναντήσεις, Συνελεύσεις, Βραβεύσεις Β) Συνέδρια Γ) Θεατρικές παραστάσεις, Μουσικές εκδηλώσεις Δ) Προβολή κινηματογραφικών ταινιών Α) Κοινωνικές εκδηλώσεις (Δεξιώσεις, Γαμήλιες Δεξιώσεις κ.λπ.) Β) Εκθέσεις τέχνης Α) Θεατρικές παραστάσεις, Μουσικές εκδηλώσεις Β) Προβολή κινηματογραφικών ταινιών 4
6. Προϋπολογισμός έργου (βασικό σενάριο) και εναλλακτικές προτάσεις, στοιχεία βιωσιμότητας κλπ 6α) Προϋπολογισμός: Το συνολικό κόστος υλοποίησης του Π.Ε.Π.Α. παρατίθεται, ανά ομάδα εργασιών, στον ακόλουθο πίνακα: Ομάδα Εργασιών Κόστος Υλοποίησης Π.Ε.Π.Α. Ποσότητες Τιμή Μονάδας ( ) Συνολικό Κόστος ( ) 1. Οικοδομικές και συνήθεις Η/Μ 1.260,65 Μ2 1.500,00 1.890.975,00 2. Υποδομές, Δίκτυα, Περιβάλλον Χώρος 1.000,00 Μ2 200,00 200.000,00 3. Ειδικές εγκαταστάσεις / εξοπλισμός 430.325,00 ΣΥΝΟΛΟ 2.521.300,00 Το ως άνω υπολογισθέν κόστος, ανηγμένο σε κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο του κυρίως κτιρίου, ανέρχεται σε 2.000 (2.521.300,00 : 1.260,65 Μ2). Στοιχεία ειδικής τοπικής αρχιτεκτονικής και έργα ανάπλασης του περιβάλλοντος χώρου είναι δυνατό να οδηγήσουν σε προσαύξηση του παραπάνω προϋπολογισμού κατά 30% περίπου. 6β) Οικονομικά Στοιχεία/ Σενάρια Βιοσιμότητας Η απόδοση της επένδυσης αξιολογήθηκε για χρονικό ορίζοντα 20 ετών. Σύμφωνα με το καταρτισθέν Σχέδιο Εκμετάλλευσης του ΠΕΠΑ, προβλέπεται η σταδιακή ανάπτυξη συγκεκριμένων γεγονότων/ εκδηλώσεων στους διάφορους διακριτούς χώρου χρήσεων του ΠΕΠΑ. Τα σχετικά οικονομικά στοιχεία, έσοδα/ έξοδα κλπ ανά χώρο, ανά δραστηριότητα, ανά γεγονός σε ετήσια βάση, ελήφθησαν με βάση συγκριτικά στοιχεία αγοράς, κατά την εμπειρία του Συμβούλου. Ως προς τη χρηματοδοτική σύνθεση μελετήθηκαν και αξιολογήθηκαν δύο βασικά σενάρια ως κάτωθι: Σενάριο 1: 100% Ίδια κεφάλαια (αμιγώς του ιδιωτικού φορέα επένδυσης) Σενάριο 2: 50% Ίδια και 50% δανειακά κεφάλαια Τα παραπάνω βασικά σενάρια λειτουργίας της επένδυσης (βιοσιμότητα), εξετάστηκαν υπό την ισχύ διαφορετικών παραμέτρων (Ανάλυση Ευαισθησίας) ως κάτωθι: Αύξηση κόστους κατά 10% Μείωση εσόδων κατά 10% Τα αποτελέσματα υπολογισμού των σχετικών δεικτών βιοσιμότητας, παρουσιάζονται στον πίνακα που ακολουθεί υπό μορφή φάσματος: ΔΕΙΚΤΗΣ ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ ΤΙΜΗ Καθαρή Παρούσα Αξία (χιλ. ) (NPV)= 307.499,88 ~1.133.040,02 Εσωτερικός Συντελεστής Απόδοσης (%) (IRR)= 6,4% ~ 11,8% Περίοδος Αποπληρωμής Κεφαλαίων (έτη) (PBP) = 5,3 ~ 15 Νεκρό Σημείο Λειτουργίας (%) (BEP) = 52,1% ~ 63,6% Σχέση Ωφελειών - Κόστους (B / C R) = 1 ~ 1,1 5
6γ) Συμπεράσματα Από τα αποτελέσματα της αξιολόγησης βιωσιμότητας, συνάγονται τα ακόλουθα συμπεράσματα: Στην περίπτωση που το χρηματοδοτικό σχήμα της επένδυσης συντίθεται από ίδια και δανειακά κεφάλαια (σενάριο 2), η επένδυση παρουσιάζει απολύτως αποδεκτή οικονομική συμπεριφορά, καθώς όλοι σχεδόν- οι δείκτες αξιολόγησης λαμβάνουν αποδεκτές τιμές (πλην ΒΕΡ). Η αποδοχή της επένδυσης ισχυροποιείται -κατά μείζονα λόγο- στην περίπτωση κατά την οποία το χρηματοδοτικό σχήμα ενισχυθεί με δημόσιους πόρους (πχ. υπαγωγή της επένδυσης στον αναπτυξιακό νόμο ή σε Επιχειρησιακό Πρόγραμμα του Ε.Σ.Π.Α. κ.ο.κ.). Στην περίπτωση που το χρηματοδοτικό σχήμα της επένδυσης συντίθεται μόνον από ίδια κεφάλαια (σενάριο 1), η επένδυση παρουσιάζει μερικώς αποδεκτή συμπεριφορά, καθώς η πολύ υψηλή τιμή του δείκτη PBP δείχνει ότι η επένδυση είναι ιδιαίτερα υψηλού ρίσκου. Άρα: η σύνθεση του χρηματοδοτικού σχήματος αναδεικνύεται ως κρίσιμη παράμετρος για τα συμπεράσματα της αξιολόγησης και, παράλληλα, η καταλληλότερη σύνθεση του χρηματοδοτικού σχήματος είναι αυτή στην οποία συμμετέχουν και πρόσθετα κεφάλαια πλην των ιδίων (δανειακά ή/και δημόσια ενίσχυση). Η Ανάλυση Ευαισθησίας έδειξε, καταρχήν, ότι η επένδυση εξακολουθεί να εμφανίζει καλύτερη συμπεριφορά στο σενάριο 2. Επί πλέον, όμως, έδειξε ότι η επένδυση είναι πολύ περισσότερο ευαίσθητη στη μείωση των εσόδων παρά στην αύξηση των εξόδων. Το συμπέρασμα αυτό έρχεται να επιβεβαιώσει και μαθηματικά- τις διαπιστώσεις που έχουν γίνει στο Master Plan του Έργου σχετικά με την κρισιμότητα που χαρακτηρίζει την παράμετρο «υποφόρτιση» (ή αντίστροφα- «ένταση φόρτισης») για την επιτυχία του συγκεκριμένου τύπου επένδυσης στον συγκεκριμένο γεωγραφικό χώρο και τόπο εγκατάστασης (Πολυχώρος, Πολυχώρος σε νησιωτικό χώρο, Πολυχώρος στην Άνδρο). Τα συμπεράσματα αυτά καθιστούν σαφές ότι: η λήψη της απόφασης υλοποίησης της επένδυσης «Π.Ε.Π.Α.» είναι απαραίτητο να συνδεθεί ισχυρά με μια a priori εξασφάλιση ικανών, έμπειρων και αποτελεσματικών μηχανισμών διαχείρισης (management) και διάθεσης (marketing). Το στοιχείο αυτό, αργότερα (κατά τη φάση αξιολόγησης των προσφορών των υποψήφιων αναδόχων της ΣΔΙΤ), θα πρέπει να χρησιμοποιηθεί δεόντως (πχ. να συμπεριληφθεί με αυξημένη βαρύτητα στα βαθμολογούμενα κριτήρια) δεδομένου ότι αποτελεί προϋπόθεση για την επιτυχία και την οικονομική βιωσιμότητα του Πολυχώρου. Η βιοσιμότητα του έργου μπορεί να ενισχυθεί σημαντικά μέσω χορηγιών, χρηματοδότησης από πόρους του ΕΣΠΑ ή και από Δημόσιους Πόρους. 6
7. Νομικό πλαίσιο εκτέλεσης έργου- εκτιμήσεις και πιθανή Ημερομηνία προκήρυξης έργου εκτίμηση 7α) Νομικό πλαίσιο εκτέλεσης έργου Η μορφή που καλύπτει πλήρως την εξεταζόμενη περίπτωση είναι η ΣΥΜΒΑΣΗ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗΣ. Για την επίτευξη της σύμβασης είναι δυνατό να εφαρμοσθεί μία από τις ακόλουθες νομικές βάσεις: Εκμίσθωση της έκτασης του δημοτικού οικοπέδου (απλούστερη μορφή), σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 192 του Ν. 3463/2006 (νέος Δ.Κ.Κ.). Παραχώρηση της εκμετάλλευσης της επένδυσης για ορισμένη χρονική περίοδο, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 13 του Π.Δ. 609/85 και στο άρθρο 4 παρ. 4 σημείο (η) του Ν. 1418/84, όπως ισχύουν σήμερα (Άρθ. 11 του Ν. 3669/2008). Παραχώρηση της διαχείρισης του ακινήτου για την αξιοποίησή του μέσω της κατασκευής Πολυχώρου Εκπαίδευσης και Πολιτισμού Άνδρου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο ΠΔ 60/2007. Η χρήση των μεθόδων και των εργαλείων που αφορούν στην υπαγωγή του έργου στις διατάξεις του Ν. 3389/05 θα εξεταστεί ως ενδεχόμενο πριν την κατάρτιση Τευχών Διαγωνισμού και ανεξάρτητα από τη μέθοδο δημοπράτησης (μία εκ των τριών που αναφέρονται παραπάνω) που θα εφαρμοστεί. 7β) Προβλεπόμενος Χρονικός Προγραμματισμός Έργου Ο Σύμβουλος, ολοκληρώνοντας την Α φάση του έργου, κατέθεσε, στο Δήμο Άνδρου, ολοκληρωμένο Master Plan. Το ΔΣ του Δήμου Άνδρου, με την υπ αριθμ. 90/29.05.2008 απόφαση του, ενέκρινε το παραδοτέο του Συμβούλου και το διαβίβασε στο ΥΠ.ΕΣ.Δ.Δ.Α. Με την υπ αριθμ. 41884/28.07.2007 θετική γνωμοδότηση του, το ΥΠ.ΕΣ.Δ.Δ.Α ενέκρινε το παραδοτέο του Συμβούλου. Σε συνέχεια των προσπαθειών του Δήμου Άνδρου, αναμένεται η έγκριση ένταξης της Β φάσης του έργου στο Πρόγραμμα «Θησέας». Εκτιμάται ότι οι διαδικασίες έναρξης καθώς και ολοκλήρωσης της Β φάσης μπορεί να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι τον Ιανουάριο του 2010, οπότε και μπορεί να δημοπρατηθεί το έργο. 7