Research Department Mid year 2012 Property Market Report Ε Λ Λ Α Δ Α >> ΑΓΟΡΑ ΓΡΑΦΕΙΩΝ Highlights >> ΑΓΟΡΑ RETAIL Η κτηματαγορά χαρακτηρίζεται από εξορθολογισμό των ζητούμενων τιμών στις ακριβότερες περιοχές και σύγκλιση τιμών με περιοχές που παρουσιάζουν παρόμοια ποιοτικά χαρακτηριστικά. Κύριο χαρακτηριστικό των αγορών αποτελεί η γεωγραφική τους «συρρίκνωση» προς τα βασικά τους σημεία, τους πυρήνες τους, τόσο σε γενικό επίπεδο όσο και εντός κάθε μιας αγοράς όπου παρατηρείται συγκέντρωση των δραστηριοτήτων γύρω ή κοντά από τα κύρια σημεία τους. Το 2012 το σύνολο της κτηματαγοράς συνεχίζει να χαρακτηρίζεται από τη μη πραγματοποίηση νέων αναπτύξεων, περιορισμένο όγκο συναλλαγών ως αποτέλεσμα των δυσμενών οικονομικών συνθηκών που επικρατούν σε εγχώριο και διεθνές επίπεδο. Οι προοπτικές για ανάκαμψη της κτηματαγοράς εξαρτώνται σημαντικά από τη βελτίωση των προσδοκιών σε επιχειρήσεις και νοικοκυριά, την παροχή ρευστότητας από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και από τη βελτίωση του διεθνούς οικονομικού κλίματος. >> ΑΓΟΡΑ LOGISTICS Το παρόν διαφημιστικό έντυπο «Property Market Report Mid Year» εκδίδεται από τη Διεύθυνση Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της Eurobank Property Services. Υπεύθυνος έκδοσης: ΔΗΜΗΤΡΙΟΣ ΑΝΔΡΙΤΣΟΣ Ομάδα Έρευνας: ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΒΛΑΧΑΚΗΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΑ ΛΟΥΚΑΤΑΡΗ Ημερομηνία Έκδοσης: 31 Οκτωβρίου 2012 Disclaimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobank Property Services, μέλος του Ομίλου Eurobank, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobank Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobank Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου Eurobank. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobank Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν.
Οικονομικό Περιβάλλον H κάμψη της επιχειρηματικής και επενδυτικής δραστηριότητας, τα οποία εμφανίζονται ως αποτέλεσμα των δυσμενών οικονομικών συνθηκών, επηρεάζουν σημαντικά και την εγχώρια κτηματαγορά. Η περαιτέρω αύξηση του ποσοστού ανεργίας η οποία προβλέπεται εντός του τρέχοντος έτους, καθώς και η πτωτική τάση βασικών οικονομικών μεγεθών σε συνδυασμό με την μείωση της ανταγωνιστικότητας των ελληνικών προϊόντων και παράλληλα της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών, οδηγούν σε συντηρητική στάση τους δυνητικούς επενδυτές. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα οικονομικά στοιχεία, ο ρυθμός ανάπτυξης του ΑΕΠ διαμορφώθηκε στο -6,5% το πρώτο τρίμηνο του 2012, έναντι -6,9% που σημειώθηκε το 2011. Ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή τον μήνα Ιούνιο του τρέχοντος έτους αυξήθηκε 1,3% έναντι 3,3% τον αντίστοιχο μήνα του 2011. Αναφορικά με τα επίπεδα των επιτοκίων, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος τον μήνα Ιούλιο του τρέχοντος έτους, σημειώθηκε μείωση των μέσων σταθμισμένων επιτοκίων νέων καταθέσεων και δανείων. Αναφορικά με τις εταιρείες ΑΕΕΑΠ που δραστηριοποιούνται στον κλάδο των ακινήτων, συνεχίζουν να εφαρμόζουν συντηρητική πολιτική και να εξετάζουν προσεκτικά μελλοντικές επενδυτικές κινήσεις, ελπίζοντας, σύντομα σε αλλαγή του νομικού πλαισίου λειτουργίας τους, το οποίο θα τους επιτρέψει να επενδύσουν και σε άλλους τύπους ακινήτων, εκτός από τα ακίνητα απόδοσης. Από το προηγούμενο έτος έως και σήμερα, το κύριο ενδιαφέρον στρέφεται στο πρόγραμμα αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας, ένα έργο το οποίο έχει αναλάβει το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ). Το συγκεκριμένο πρόγραμμα στοχεύει στη δημιουργία οικονομικής ανάπτυξης μέσω της κατάλληλης αξιοποίησης διαφόρων τύπων ακινήτων όπως εγκαταστάσεις spa, γκολφ, μαρίνες, ιαματικές πηγές, κ.ά. Στην παρούσα φάση βρίσκονται σε εξέλιξη οι διαγωνιστικές διαδικασίες για την αξιοποίηση των ακινήτων, στην Κασσιόπη Κέρκυρας, συνολικής έκτασης 490.000τ.μ. περίπου, Αφάντου Ρόδου το οποίο αποτελείται από δύο γειτονικές εκτάσεις με επιφάνειες 1.527.000τ.μ. και 316.000τ.μ. αντίστοιχα, της έκτασης του Ελληνικού, καθώς και σημαντικός αριθμός ιδιωτικοποίησης δημόσιων επιχειρήσεων. Επισημαίνεται ότι στα τέλη Σεπτεμβρίου η LAMDA DEVELOPMENT, ως πλειοδότης, απέκτησε το δικαίωμα αξιοποίησης του Διεθνούς Κέντρου Ραδιοτηλεόρασης (IBC) στο Μαρούσι για 90 χρόνια, με επιφάνεια οικοπέδου 64.000τ.μ., έπειτα από τον διεθνή διαγωνισμό που είχε προκηρύξει το ΤΑΙΠΕΔ. Το συγκεκριμένο πρόγραμμα αναμένεται να αποδώσει έσοδα στο Ελληνικό κράτος σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, με οφέλη για τις τοπικές κοινωνίες και οικονομίες. Οι προοπτικές για ανάκαμψη της κτηματαγοράς εξαρτώνται σημαντικά από τη βελτίωση των προσδοκιών σε επιχειρήσεις και νοικοκυριά, την παροχή ρευστότητας από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και από τη βελτίωση του διεθνούς οικονομικού κλίματος. Σήμερα το κύριο χαρακτηριστικό των αγορών είναι η γεωγραφική τους «συρρίκνωση» προς τα βασικά τους σημεία, τους πυρήνες τους. Αυτό συμβαίνει τόσο σε γενικό επίπεδο όπου οι περιφερειακές αγορές φαίνεται να υποχωρούν περισσότερο σε σχέση με τις κύριες, όσο και εντός κάθε μιας αγοράς όπου παρατηρείται συγκέντρωση των δραστηριοτήτων γύρω ή κοντά από τα κύρια σημεία τους. Ένα άλλο χαρακτηριστικό της αγοράς είναι ότι πλέον περιλαμβάνει αρκετά ακίνητα «μηδενικής ζήτησης», δηλαδή ακίνητα, κατά κύριο λόγο ευρισκόμενα σε περιφερειακές ή δευτερεύοντες αγορές, για τα οποία η διάθεση τους ακόμα και σε πολύ χαμηλές τιμές είναι αμφίβολη, καθώς η εκμετάλλευση τους κρίνεται μη επωφελής ως αποτέλεσμα τόσο της οικονομικής δυσπραγίας, όσο και της αυξημένης επιβολής φόρων και τελών. 2
Οικονομικό περιβάλλον Bασικά Μακροικονομικά Μεγέθη 2009 2010 2011 2012 Ρυθμός Αύξησης ΑΕΠ (%) -3.2-3.5-6.9 (-6,5) Q1 2012 Δείκτης Τιμών Καταναλωτή 1.2 4.7 3.3 1,3 (Ιουν. 2012) Ανεργία (% εργατ. Δυναμικού) 10.2 14.8 21.0 22,6 (Απρ. 2012) Ιδιωτική Κατανάλωση (%) -1.3-3.6 - (-7,5) Q1 2012 Καταναλωτική Εμπιστοσύνη (δείκτης - μέσος περιόδου) -45.7-63.4-74.1 (-64,7) Ιουλ. 2012 Βιομηχανική παραγωγή (%) -6.8-5.9-11.4 (-2,9) Μάι 2012 Ακαθάριστο Εξωτερικό Χρέος (% ΑΕΠ) 178.4 177.6-180,5 Q4 2011 Πηγή: Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών & Προβλέψεων, Eurobank Δείκτης Οικονομικού Κλίματος* 2012 Ιαν Φεβ Μαρ Απρ Μάι Ιουν Ιουλ ΕΕ-27 92.8 94.0 93.2 93.2 90.4 90.4 89.0 Ευρωζώνη 93.4 94.5 94.5 92.9 90.5 89.9 87.9 Ελλάδα 74.9 74.9 75.7 77.3 76.0 74.1 76.1 * Ο Δείκτης Οικονομικού κλίματος υπολογίζεται με βάση τους επιμέρους δείκτες Επιχειρηματικών Προσδοκιών στη Βιομηχανία, τις Κατασκευές, το Λιανικό Εμπόριο και τις υπηρεσίες, καθώς και το Δείκτη Εμπιστοσύνης στους Καταναλωτές. Πηγή: ΙΟΒΕ 3
Αγορά Γραφείων ΑΘΗΝΑ-ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ Το 2012, χαρακτηρίζεται, όπως και τα προηγούμενα δύο έτη, από περιορισμένο όγκο συναλλαγών και επενδυτικών πράξεων, αποτέλεσμα του μικρού αγοραστικού και μισθωτικού ενδιαφέροντος. Κύριες αιτίες συνεχίζουν να αποτελούν οι δυσμενείς οικονομικές συνθήκες που επικρατούν τόσο στο εγχώριο, όσο και στο διεθνές περιβάλλον, καθώς και η περιορισμένη δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης ιδιωτών και επιχειρήσεων. Τα χαμηλά επίπεδα ζήτησης επικεντρώνονται σε σύγχρονους γραφειακούς χώρους με εμβαδόν έως 2.000τ.μ. και σε επιφάνειες 400-500τ.μ./όροφο. Η πλειονότητα των ενδιαφερόμενων αποτελείται ακόμα από μισθωτές οι οποίοι είτε αναζητούν «οικονομικότερες» λύσεις, είτε τη μεταφορά τους σε καλύτερα σημεία με το ίδιο κόστος. Ουσιαστικά δεν υπάρχει προσφορά νέων γραφειακών χώρων, καθώς όποια απόφαση για ανάπτυξη νέων κτιρίων έχει αναβληθεί. Η μόνη εξαίρεση είναι η ολοκλήρωση του κτιριακού συγκροτήματος ΚΑΡΕΛΑ Α.Ε. που βρίσκεται στην Παιανία Αττικής, έργο το οποίο υλοποιήθηκε από την DIMAND A.E., η οποία ενήργησε σαν σύμβουλος ανάπτυξης, και κατασκευάστηκε από την ΑΚΤΩΡ Α.Ε. Το έργο ολοκληρώθηκε στις αρχές Οκτωβρίου και αποτελεί ένα από τα πρώτα έργα που πραγματοποιούνται στην Ελλάδα τα οποία είναι υποψήφια για την πιστοποίηση LEED. Το συγκρότημα έχει ανεγερθεί σε μια έκταση 36 στρεμμάτων και αποτελείται από έξι επίπεδα τρεις ορόφους πάνω από το έδαφος και τρεις κάτω από αυτό- συνολικής έκτασης 60.000τ.μ. Η μη ενσωμάτωση νέου προϊόντος στο ήδη υπάρχον κενό απόθεμα, προσφέρει ένα είδος αντίστασης στη πτωτική πορεία των τιμών πώλησης /μίσθωσης των καλύτερα ποιοτικών χώρων. Η προσφορά των παλαιότερων χώρων έχει αυξηθεί σημαντικά, καθώς αρκετές επιχειρήσεις έχουν διακόψει τη λειτουργία τους. Η αγορά συνεχίζει να έχει χαρακτήρα buyer s market με τους ιδιοκτήτες να παρουσιάζονται περισσότερο διαλλακτικοί ως προς τη διαπραγμάτευση των μισθωμάτων. ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ Η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από πτωτικές τάσεις στα επίπεδα μισθωμάτων, ως αποτέλεσμα των μειωμένων επιπέδων ζήτησης, της αύξησης της προσφοράς καθώς και της διαλλακτικότητας των εκμισθωτών. Η πτωτική τάση των μισθωμάτων κατά τα τελευταία έτη έχει οδηγήσει σε κάποιες περιπτώσεις σε εξορθολογισμό και γενικά σε σύγκλιση τιμών σε περιοχές που παρουσιάζουν παρόμοια ποιοτικά χαρακτηριστικά. Στην Αθήνα τα επίπεδα μισθωμάτων για την περιοχή του CBD κυμαίνονται πλέον μεταξύ 13-21 /τ.μ. με τις υψηλότερες τιμές 17-21 /τ.μ να καταγράφονται στην Πλατεία Συντάγματος και Λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας. Στη Λ. Κηφισίας για prime ακίνητα τα επίπεδα μισθωμάτων κυμαίνονται από 13-18/τ.μ. και για παλαιότερα ακίνητα σε δευτερεύοντα σημεία από 10-13/τ.μ. Στις κύριες περιοχές της Λ. Συγγρού τα επίπεδα μισθωμάτων για νεόδμητα ή πρόσφατα ανακαινισμένα ακίνητα κυμαίνονται από 12-16/τ.μ. και για παλαιότερα ακίνητα από 8-11/τ.μ. Σημαντική κίνηση στην αγορά γραφείων είναι αφενός η μετακόμιση της COSMOTE στα νέα της γραφεία και η ελευθέρωση γραφειακών χώρων τύπου Α, συνολικής επιφάνειας 13.500τ.μ., στο καλύτερο σημείο της Λεωφόρου Κηφισίας, στο Μαρούσι και αφετέρου η μετακόμιση του ΥΠΕΚΑ στο Μινιόν, καθώς θα ελευθερωθούν περίπου 20-25.000τ.μ. γραφειακών χώρων που μισθώνει σήμερα. Στη Θεσσαλονίκη τα μισθώματα για την περιοχή του κέντρου και της Καλαμαριάς διαμορφώνονται σε 3-7/τ.μ. Τα επίπεδα μισθωμάτων για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών κυμαίνονται από 4 έως 7/τ.μ. στην Ανατολική και Δυτική Θεσσαλονίκη επί της 26ης Οκτωβρίου, περιοχές στις οποίες εντοπίζονται πιο σύγχρονοι γραφειακοί χώροι σε σχέση με το κέντρο. Λαμβάνοντας υπόψη τον περιορισμένο αριθμό πράξεων που σημειώθηκε στη συγκεκριμένη αγορά, καθώς και του διαπραγματευτικού πλεονεκτήματος των υφιστάμενων και δυνητικών χρηστών, εκτιμάται ότι τα επίπεδα των αποδόσεων (yields) για τις κύριες περιοχές των βασικών αγορών διαμορφώνονται θεωρητικά στα επίπεδα του μεταξύ 8%-9%. 4
Αγορά γραφείων ΑΘΗΝΑ-ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ 30 Prime Rents Eurobank (ΑΘΗΝΑ) 25 20 15 10 5 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1 2012 Λεωφόρος Συγγρού Λεωφόρος Κηφισίας CBD 9.0% Αγορά Γραφείων - Αποδόσεις (ΑΘΗΝΑ) 8.5% 8.50% 8.0% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 7.00% 6.30% 6.25% 6.75% 7.25% 7.50% prime yields 5.5% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1 2012 Prime σηµεία (ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ) Τσιµισκή Καλαµαριά Ανατολική Θεσσαλονίκη (περιοχή COSMOS) min max Δυτική Θεσσαλονίκη (26ης Οκτωβρίου) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 5
σημάδια μείωσης των οικονομικών μεγεθών τους. Από τις αρχές του 2012 δεν σημειώθηκε η λειτουργία νέων εμπορικών αναπτύξεων σε αντίθεση με το προηγούμενο έτος που ξεκίνησαν τη λειτουργία τους τα εμπορικά κέντρα Athens Metro Mall, Athenian Capitol, River West, το εκπτωτικό χωριό της McArthurGlen στα Σπάτα και το Smart Park της REDS. Αγορά Retail ΑΘΗΝΑ-ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ Παράγοντες όπως η μείωση της πιστωτικής επέκτασης σε επιχειρήσεις και νοικοκυριά, οι αυξημένες δανειακές υποχρεώσεις που αντιμετωπίζει η πλειονότητα αυτών, η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος σε συνδυασμό με τις δυσμενείς προοπτικές του οικονομικού περιβάλλοντος, οδήγησαν και στον περιορισμό της καταναλωτικής δραστηριότητας. Η αγορά street retail χαρακτηρίζεται από μειωμένη ζήτηση. Τα γεωγραφικά όρια των κύριων αγορών περιορίστηκαν σε σχέση με τα προηγούμενα έτη ως αποτέλεσμα του περιορισμένου ενδιαφέροντος των χρηστών. Οι δευτερεύουσες αγορές συνεχίζουν να εμφανίζουν αυξημένα επίπεδα διαθεσιμότητας, ενώ η περίοδος επαναμίσθωσης των κενών χώρων έχει επιμηκυνθεί σημαντικά. Το κύριο ενδιαφέρον των δυνητικών χρηστών συνεχίζει να συγκεντρώνεται σε καταστήματα εντός των μεγάλων εμπορικών κέντρων καθώς και σε καταστήματα prime location των κύριων αγορών, λόγω των σημαντικών επιπέδων επισκεψιμότητας που συγκριτικά τους εξασφαλίζουν. Οι οργανωμένοι εμπορικοί χώροι κατά την τελευταία τριετία επηρεάστηκαν σε μικρότερο βαθμό από τις οικονομικές συνθήκες σε σχέση με τα μεμονωμένα καταστήματα. Εντούτοις και αυτοί κατά το τρέχον έτος παρουσίασαν τα πρώτα ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ Στην Αθήνα, τα ΜΕΣΑ επίπεδα μισθωμάτων για το πρώτο εξάμηνο του 2012 στα κύρια σημεία των βασικών αγορών του CBD (Ερμού Κολωνάκι) διαμορφώθηκαν στα 130/τ.μ. ( 110-150/τμ.) και στα κύρια σημεία των υπόλοιπων βασικών αγορών διαμορφώθηκαν στα 90/τ.μ. περίπου ( 80-100/τμ.). Τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων σε εμπορικά κέντρα για επιφάνειες μεγαλύτερες των 100τ.μ. διαμορφώνονται σε 50-70/τ.μ. και για μικρότερες επιφάνειες διαμορφώνονται στα επίπεδα των 75-100 /τ.μ. Οι αγορές που φαίνεται ότι συγκριτικά εμφανίζουν την καλύτερη εικόνα είναι αυτές της Ερμού και της Γλυφάδας. Στην αγορά της Θεσσαλονίκης τα μισθώματα για τις κύριες περιοχές του κέντρου διαμορφώνονται σε 35-100/τ.μ. για την Τσιμισκή, σε 25-50/τ.μ. για τη Μητροπόλεως, σε 15-30/τ.μ. για την Εγνατία και σε 20-30/τ.μ. για την Προξένου Κορομηλά. Το μέσο μίσθωμα για αναπτύξεις τύπου Big Box ανέρχεται σε 7-9/τ.μ. και τα επίπεδα τιμών μίσθωσης για εμπορικά κέντρα παραμένουν στα επίπεδα των 14-55/τ.μ. ανάλογα με την επιφάνεια, τη θέση, τη φερεγγυότητα του μισθωτή και λοιπούς παράγοντες. Επισημαίνεται ότι η καταβολή «αέρα» έχει μειωθεί δραστικά ή τείνει να εκλείψει ακόμη και σε σημεία κύριου ενδιαφέροντος. Με βάση την εικόνα της αγοράς και τη μη πραγματοποίηση πράξεων, δεν είναι εφικτό ο ασφαλής προσδιορισμός των αποδόσεων. Εκτιμάται ότι για τα κύρια εμπορικά σημεία ένα αρχικό επίπεδο διαπραγμάτευσης θα μπορούσε να βρίσκεται μεταξύ 7,25%-8%, ενώ στις περιοχές δευτερεύοντος ενδιαφέροντος εκτιμάται ότι οι αποδόσεις ξεπερνούν το 8,5%. Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση των αποδόσεων έχουν κυρίως η θέση και έπειτα τα υπόλοιπα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου (π.χ. πρόσβαση, φερεγγυότητα μισθωτή, κ.ά.). 6
Αγορά Retail ΑΘΗΝΑ-ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ Αγορά Καταστηµάτων-Ενοίκια (ΑΘΗΝΑ) 250 200 150 100 50 High Street Retail Shops (Ermou - Kolonaki) Retail Shops (prime locations on other main markets) Shopping Malls (Shops >100sq.m) 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1 2012 Shopping Malls 8.00% Αγορά Καταστηµάτων-Αποδόσεις (ΑΘΗΝΑ) 7.60% 7.50% 7.20% 7.00% 6.80% 6.75% 6.40% 6.50% 6.00% 6.00% 6.00% prime yields 5.80% 5.60% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1 2012 Prime σηµεία (ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ) Τσιµισκή Μητροπόλεως Εγνατία Πρ. Κοροµηλά min max 0 20 40 60 80 100 7
ΤΙΜΕΣ - ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ Από τις αρχές του 2012, τα επίπεδα μισθωμάτων συνεχίζουν να δέχονται πτωτικές πιέσεις σε σχέση με τα προηγούμενα έτη κυρίως λόγω της πολύ περιορισμένης ζήτησης. Τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων στις κύριες αγορές της Αθήνας διαμορφώνονται στα επίπεδα των 3-3,5/τ.μ. Στην περίπτωση σύγχρονων ακινήτων με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, μπορούν πολύ επιλεκτικά να επιτευχθούν και ελαφρώς υψηλότερες τιμές μίσθωσης. Στις περιοχές κύριου και ενδιαφέροντος της Θεσσαλονίκης όπως είναι η ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου, τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων κυμαίνονται μεταξύ 1,2-2,7/τ.μ. και στις περιοχές του Καλοχωρίου και του Ωραιοκάστρου τα μέσα επίπεδα μισθωμάτων κυμαίνονται μεταξύ 1-2/τ.μ. περίπου ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τη διαπραγματευτική δύναμη του υποψήφιου μισθωτή. Λαμβάνοντας υπόψη τις υφιστάμενες συνθήκες του οικονομικού περιβάλλοντος και της κτηματαγοράς, καθώς και τον ελάχιστο αριθμό επενδυτικών πράξεων, εκτιμάται ότι ένα επίπεδο αποδόσεων στο οποίο θα μπορούσε για prime ακίνητα σε κύριες αγορές να υπάρχει διαπραγμάτευση, διαμορφώνεται σε επίπεδα μεγαλύτερα του 10%, ενώ για τα υπόλοιπα ακίνητα εκτιμάται ότι οι αντίστοιχες αποδόσεις διαμορφώνονται, σε επίπεδα μεγαλύτερα του 11%. Αγορά Logistics ΑΘΗΝΑ-ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ ΖΗΤΗΣΗ - ΠΡΟΣΦΟΡΑ Η πτώση των επενδυτικών συναλλαγών και της επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω του αβέβαιου οικονομικού περιβάλλοντος, οδηγούν τους υφιστάμενους και δυνητικούς χρήστες στην αναζήτηση ευκαιριών για νέους αποθηκευτικούς χώρους σύγχρονων προδιαγραφών σε προνομιακή θέση και με χαμηλά επίπεδα τιμών. Από τις αρχές του τρέχοντος έτους σημειώθηκε σημαντικά περιορισμένος αριθμός πράξεων. Τα επίπεδα προσφοράς για νέους χώρους logistics παρέμειναν περιορισμένα κυρίως λόγω της απροθυμίας των κατασκευαστών για νέες αναπτύξεις χωρίς την εξασφάλιση αγοραστή ή μισθωτή. Σημαντικά περιορισμένη παρουσιάστηκε και η επενδυτική δραστηριότητα κυρίως λόγω της δυσκολίας χρηματοδότησης των δυνητικών επενδυτών σε συνδυασμό με τα ενδεχόμενα προβλήματα ρευστότητας που αντιμετωπίζουν την τρέχουσα περίοδο. Σημαντική επενδυτική κίνηση που αναμένεται να οριστικοποιηθεί εντός του 2012 αποτελεί η απόκτηση από την Lidl του εμπορευματικού κέντρου συνολικής επιφάνειας 55.000τ.μ. στη Σίνδο Θεσσαλονίκης, το οποίο ανήκει στο χαρτοφυλάκιο της Aldi, η οποία αποχώρησε από την ελληνική αγορά πριν δύο έτη περίπου. Αγορά Logistics - Ενοίκια (ΑΘΗΝΑ) 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1 2012 12.00% Αγορά Logistics - Αποδόσεις (ΑΘΗΝΑ) 11.00% 10.00% 10.25% 10.00% 9.50% 9.00% 8.40% 8.50% prime yields 8.00% 7.50% 7.75% 7.00% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 H1 2012 Prime σηµεία (ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ) ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου min Καλοχώρι max Ωραιόκαστρο 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 8
Στοιχεία Επικοινωνίας > Real Estate Advisory > Market Research > Investment Management > Appraisals > Brokerage > Property & Facilities Management > Corporate Real Estate > Technical Services > Real Estate Asset Management TOTAL REAL ESTATE SOLUTIONS Eurobank Property Services Σινιόσογλου 6, Κτίριο Δ, 3ος όροφος, Τηλ: +30 210 3523425, Fax: +30 210 3523410 e-mail: eurobankpropertyservices@eurobank.gr Disclaimer Το παρόν διαφημιστικό έντυπο εκδόθηκε από την Eurobank Property Services, μέλος του Ομίλου Eurobank, και δεν επιτρέπεται να αναπαραχθεί κατά οποιονδήποτε τρόπο από τα πρόσωπα στα οποία αποστέλλεται ή να δοθεί σε οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο. Το έντυπο αυτό δεν αποτελεί προσφορά αγοράς ή πώλησης ούτε πρόσκληση για υποβολή προσφορών αγοράς ή πώλησης των ακινήτων που αναφέρονται σε αυτό. Η Eurobank Property Services και άλλοι που συνδέονται με αυτήν ενδέχεται να έχουν συμμετοχές και ενδέχεται να πραγματοποιούν συναλλαγές σε ακίνητα που αναφέρονται στο παρόν, καθώς επίσης ενδέχεται να παρέχουν ή να επιδιώκουν να παράσχουν υπηρεσίες (επενδυτικής τραπεζικής, μεσιτείας ή άλλες) στις εταιρείες αυτές. Οι επενδύσεις που αναλύονται στο έντυπο αυτό μπορεί να είναι ακατάλληλες για επενδυτές, με κριτήρια τους συγκεκριμένους επενδυτικούς στόχους τους και την οικονομική κατάστασή τους. Οι πληροφορίες που περιέχονται στο παρόν προέρχονται από πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες αλλά δεν έχουν επαληθευτεί από την Eurobank Property Services. Οι απόψεις που διατυπώνονται στο παρόν ενδέχεται να μη συμπίπτουν με αυτές οποιουδήποτε μέλους του Ομίλου Eurobank. Καμία δήλωση ή διαβεβαίωση (ρητή ή σιωπηρή) δεν δίδεται όσον αφορά την ακρίβεια, πληρότητα, ορθότητα ή χρονική καταλληλότητα των πληροφοριών ή απόψεων που περιέχονται στο παρόν, οι οποίες μπορούν να αλλάξουν χωρίς προειδοποίηση. Καμία απολύτως ευθύνη, οπωσδήποτε και αν γεννάται, δεν αναλαμβάνεται από την Eurobank Property Services ή από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή τα στελέχη της ή τους υπαλλήλους της όσον αφορά το περιεχόμενο του παρόντος. Το παρόν έντυπο είναι διαφημιστικό και διανέμεται δωρεάν. 9