Γενικές Oδηγίες σχετικά με τη Φορολόγηση των Εσόδων από Ενοικιάσεις Ακινήτων στην Ελλάδα Φεβρουάριος 2018 Εισαγωγή 1
Αυτό το φυλλάδιο παρέχει πληροφορίες σχετικά με τη φορολογία εισοδήματος από ενοικιάσεις ακινήτων στην Ελλάδα και οδηγίες σχετικά με την υποβολή φορολογικής δήλωσης στην Ελλάδα. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη ρύθμιση της φορολογίας, ανατρέξτε στις σελίδες μας για την Υπεύθυνη Φιλοξενία. H Φορολόγηση των Εσόδων από Ενοικιάσεις Ακινήτων Το Φορολογικό Έτος Το φορολογικό έτος στην Ελλάδα συμπίπτει με το ημερολογιακό έτος, ήτοι από 1 Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου κάθε έτους. Η υποχρέωση παροχής στοιχείων της Airbnb στην Ελλάδα Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων μπορεί να ζητήσει από την Airbnb κάθε είδους πληροφορία που μπορεί να θεωρηθεί απαραίτητη για την αναγνώριση των Διαχειριστών Ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που υπόκεινται σε μίσθωση. Έσοδα από Ενοικιάσεις Ακινήτων Ο δικαιούχος του εισοδήματος από μίσθωση μπορεί να είναι κάθε φυσικό πρόσωπο που υπόκειται σε φόρο εισοδήματος σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ), σύμφωνα με τις οποίες: α) όλοι οι πολίτες που είναι φορολογούμενοι κάτοικοι στην Ελλάδα φορολογούνται με βάση το παγκόσμιο εισόδημά τους (από καταλόγους ακινήτων που βρίσκονται στην Ελλάδα και / ή στο εξωτερικό) και β) οι μη κάτοικοι φορολογούνται μόνο με βάση τα έσοδα τους από την Ελλάδα (από καταλόγους ακινήτων που βρίσκονται στην Ελλάδα). Τα προαναφερθέντα άτομα υπόκεινται στο ίδιο φορολογικό καθεστώς. Ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ) προβλέπει δύο κατηγορίες εσόδων από μισθώσεις ακινήτων: ü Έσοδα από ακίνητα 2
ü Έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών Το εισόδημα που προέρχεται από ακίνητα θεωρείται το εισόδημα σε χρήμα ή σε είδος που προέρχεται από τη μίσθωση ακινήτων ή τη χορήγηση χρήσης ακινήτων χωρίς αντιπαροχή. Συγκεκριμένα, όσον αφορά τα έσοδα που προκύπτουν από τη χορήγηση χρήσης ακινήτου χωρίς αντιπαροχή, το εισόδημα αυτό δεν είναι πραγματικό, αλλά από φορολογική άποψη θεωρείται ότι συνίσταται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το εισόδημα που προέρχεται από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία όταν η ακίνητη περιουσία εκμισθώνεται χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας εκτός από την παροχή κλινοσκεπασμάτων για διάρκεια μικρότερη του ενός έτους. Σε περίπτωση παροχής άλλων υπηρεσιών, το εισόδημα αυτό αντιμετωπίζεται ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογείται σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις και τους αντίστοιχους φορολογικούς συντελεστές. Τα έσοδα και από τις δύο κατηγορίες (έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση και έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα) φορολογούνται χωριστά σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα (δηλ. δεν προστίθενται σε άλλες πηγές εσόδων, π.χ. μισθούς, μερίσματα κ.λπ.) ως εξής: Έσοδα από Ακίνητα ( ) Φορολογικός συντελεστής (%) 0-12.000 15% 12.001-35.000 35% 35.001-45% Χρόνος απόκτησης εισοδήματος Ο χρόνος απόκτησης του εισοδήματος θεωρείται ο χρόνος κατά τον οποίο ο δικαιούχος έχει αποκτήσει το δικαίωμα να λαμβάνει το εισόδημα. Υποχρεώσεις υποβολής εκθέσεων και αρχειοθέτησης 3
Η φορολόγηση του εισοδήματος πραγματοποιείται με την υποβολή της ετήσιας δήλωσης φόρου εισοδήματος (έντυπο Ε1, το οποίο πρέπει να συνοδεύεται από το έντυπο Ε2) το οποίο υποβάλλεται μετά το τέλος κάθε φορολογικού έτους, ήτοι μέχρι τις 30 Ιουνίου του επόμενου φορολογικού έτους. Ο επιβαλλόμενος φόρος αφορά το εισόδημα που αποκτήθηκε κατά το αμέσως προηγούμενο φορολογικό έτος. Επιπλέον, οι εκμισθωτές και όσοι ασχολούνται με τη χρήση της γης και της ακίνητης περιουσίας οφείλουν να υποβάλλουν ηλεκτρονικά μέσω της Δήλωσης Πληροφοριών Μίσθωσης Ακινήτων όλες τις πληροφορίες των αρχικών ή τροποποιητικών συμβάσεων μίσθωσης, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία και ανεξάρτητα από το αν το μίσθωμα καταβάλλεται σε μετρητά ή σε είδος. Εκτός από τα παραπάνω, υπάρχουν ορισμένες υποχρεώσεις συμμόρφωσης όσον αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών. Ενδεικτικά, ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης ή κάτοχος επικαρπίας ή υπεκμισθωτής), ενεργώντας ως Διαχειριστής Ακινήτου 1, οφείλει να καταχωρεί κάθε ακίνητο στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρεί η Ανεξάρτητη Αρχή Δημόσιων Εσόδων. Ο αριθμός εγγραφής που δίδεται σε κάθε ακίνητο πρέπει να συνοδεύεται από την καταχώρηση του ακινήτου στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες. Σε περίπτωση μη τήρησης αυτής της προϋπόθεσης, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ύψους 5.000 από την αρμόδια φορολογική αρχή. Λεπτομερείς οδηγίες σχετικά με τις ως άνω διαδικαστικές υποχρεώσεις περιγράφονται στην απόφαση ΠΟΛ 1187/2017, που ισχύει από 01.01.2018. Αφαίρεση των εξόδων Τα έξοδα τα οποία ο εκμισθωτής δικαιούται να αφαιρέσει από το ακαθάριστο εισόδημά του ανέρχονται στο 5% των δαπανών που πραγματοποιήθηκαν για την επισκευή, τη συντήρηση και την ανακαίνιση του ίδιου του ακινήτου ή άλλων πάγιων και λειτουργικών εξόδων του ακινήτου, ανεξάρτητα από τον 1 Μόνο ένας Διαχειριστής Ακινήτου επιτρέπεται ανά ακίνητο. Σε περίπτωση κοινής ιδιοκτησίας ακινήτου (συνιδιοκτησία), μόνο ένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να ενεργεί ως διαχειριστής ακινήτου και συνεπώς είναι υπεύθυνος για την εκπλήρωση των αντίστοιχων υποχρεώσεων συμμόρφωσης. 4
τύπο και τη χρήση αυτών των ακινήτων (σπίτι, κατάστημα, γραφείο, αποθήκη κ.λπ.). Η αφαίρεση γίνεται για όλα τα ακίνητα που δημιουργούν φορολογητέο εισόδημα και πραγματοποιείται ανεξάρτητα από το εάν η δαπάνη έχει πραγματοποιηθεί στην πραγματικότητα, δηλ. ένα τεκμαρτό έξοδο. Έμμεσοι φόροι Ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ) προβλέπει ρητά ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Εξάλλου, δεν υφίσταται υποχρέωση καταβολής τέλους χαρτοσήμου. Θα πρέπει επίσης να αναφερθεί ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν υπόκεινται σε ειδικό φόρο που ονομάζεται "φόρος διαμονής" (αυτός είναι ένας έμμεσος φόρος στα ξενοδοχεία που επιβλήθηκε από την 01.01.2018 και έπειτα). Ειδικός φόρος Αλληλεγγύης Ο Ειδικός φόρος Αλληλεγγύης εισπράττεται από το συνολικό εισόδημα που υπερβαίνει τα 12.000 που αποκτήθηκε από ιδιώτες, σύμφωνα με το συνολικό καθαρό εισόδημα (υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος ή απαλλάσσονται από αυτό), το οποίο υπολογίζεται σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα: Εισόδημα ( ) Ειδικός φόρος Αλληλεγγύης (%) 0-12,000 0% 12,001-20,000 2,20% 20,001-30,000 5,00% 30,001-40,000 6,50% 40,001-65,000 7,50% 65,001-220,000 9,00% 220,001-10,00% Άλλα ζητήματα 5
Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) διαιρείται σε κύριο φόρο και συμπληρωματικό φόρο και εφαρμόζεται σε ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα και ανήκουν σε ιδιώτες ή νομικά πρόσωπα. Ο ΕΝΦΙΑ καταβάλλεται σε ετήσια βάση. Ο καταβλητέος φόρος εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως η "τιμή ζώνης" της τοποθεσίας όπου βρίσκεται το ακίνητο, το μέγεθος του ακινήτου σε τετραγωνικά μέτρα, η παλαιότητα του κτιρίου κ.λπ. Πρόσθετος φόρος ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται εάν η συνολική αξία του φορολογούμενου ακινήτου υπερβαίνει το όριο των 200.000 ευρώ. Ποσοστά που κυμαίνονται από 0,1% έως 1,15% εφαρμόζονται προοδευτικά στην αξία της περιουσίας του φορολογούμενου πέραν του ορίου των 200.000 ευρώ. Υπολογισμός δείγματος 1 ü Έξοδα Η Μαρία νοικιάζει το σπίτι της στην Αθήνα για 500 το μήνα και ένα κατάστημα για 700 το μήνα. Ετήσιο εισόδημα: 6,000 από την ενοικίαση του σπιτιού και 8,400 από την ενοικίαση του καταστήματος. 6
Το συνολικό ακαθάριστο εισόδημα που εισπράχθηκε για το 2017 ήταν 14.400. Κατά τον υπολογισμό του καθαρού φορολογητέου εισοδήματος, η Μαρία μπορεί να αφαιρέσει το 5% των επιτρεπομένων εξόδων. Υπολογισμός μισθώσεων της Μαρίας Φορολογητέο εισόδημα Λιγότερα Έξοδα Καθαρά έσοδα από ενοίκια 6,000 (σπίτι) (6,000x5%)=300 5,700,00 8,400 (κατάστημα) 8,400x5%) =420 7,980 Συνολικό καθαρό φορολογητέο έσοδο από ενοίκια 13,680 7
Ο επιβαλλόμενος φόρος για το ποσό των 13.680 υπολογίζεται ως εξής: Εισόδημα Ποσοστά% Ποσό Φόρου 0-12,000 15% 1,800 1,680 35% 588 Συνολικό ποσό του επιβληθέντος φόρου 2,388 8
Υπολογισμός δείγματος 2 ü Ειδικός Φόρος Αλληλεγγύης Ας υποθέσουμε ότι στο παραπάνω παράδειγμα, η Μαρία, εκτός από το εισόδημα περιουσίας που αποκτήθηκε όπως περιγράφεται παραπάνω, εισπράττει επίσης εισόδημα α) από μισθούς ύψους 35.000 ετησίως και ii) από διατροφή ύψους 10.000 ετησίως (η διατροφή σύμφωνα με το νόμο απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος). Για την εφαρμογή του ειδικού φόρου αλληλεγγύης λαμβάνεται υπόψη το συνολικό ετήσιο καθαρό εισόδημα, πραγματικό ή τεκμαρτό, από όλες τις κατηγορίες εισοδήματος, φορολογητέο ή απαλλασσόμενο από τον φόρο, αν υπερβαίνει τα 12.000. Με βάση τα παραπάνω: Ετήσιο καθαρό εισόδημα: 5.700 + 7.980 + 35.000 + 10.000 = 58.680 Υπολογισμός Ειδικού Φόρου Αλληλεγγύης: Εισόδημα Ειδικός Φόρος Συνολικό Ποσό Αλληλεγγύης 0-12,000 0% 0 12,001-20,000 2,2% 176 20,001-30,000 5,00% 500 30,001-40,000 6,50% 650 18,680 7,50% 1,401 Συνολικό 2,727 Ποσό: 9
ΛΕΞΙΚΟ ΟΡΩΝ ΚΦΕ Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος Διαχειριστής Ακινήτου Το άτομο που έχει αναλάβει την καταχώρηση του ακινήτου στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και είναι υπεύθυνο για τη φροντίδα της βραχυχρόνιας μίσθωσης (συνήθως ο ιδιοκτήτης του ακινήτου). ΦΠΑ Φόρος Προστιθέμενης Αξίας Αντικειμενική Αξία Είναι η αξία που προκύπτει από αντικειμενικούς παράγοντες όπως η θέση, το μέγεθος, οι δημόσιες εγκαταστάσεις/παροχές στην περιοχή, η παλαιότητα του κτιρίου κτλ. Φόρος Διαμονής Ο φόρος που επιβάλλεται από ξενοδοχεία και άλλες επιχειρήσεις που παρέχουν διαμονή και χρεώνονται στον ταξιδιώτηκάτοικο-κάτοχο του δωματίου ή του διαμερίσματος. ΕΝΦΙΑ Ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων που επιβάλλεται στα εμπράγματα δικαιώματα επί ακίνητης περιουσίας. 10