Πρόγραμμα FATE ΠΡΟΤΑΣΗ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΣΤΡΑΤΟΠΕΔΟΥ ΑΣΗΜΑΚΟΠΟΥΛΟΥ Παρατηρήσεις επί της πρότασης/μελέτης Γενικές 1. Η μελέτη δεν έχει τη δομή ούτε μίας οικονομοτεχνικής ή επιχειρησιακής μελέτης αλλά ούτε και μίας μελέτης χωρικής οργάνωσης. Επομένως, μπορεί να χαρακτηριστεί γενικόλογη δίχως συγκεκριμένα οικονομικά στοιχεία, δείκτες, ποσοτικά μεγέθη, ροές κτλ. Ακόμη και οι χρήσεις που προτείνονται δεν ιεραρχούνται, δε δικαιολογούνται και δεν περιγράφονται εκτενώς. 2. Βασικό αρνητικό στοιχείο αποτελεί η αποσπασματική αντιμετώπιση του χώρου (ως νησίδα σε μια ευρύτερη περιοχή) και δεν επιχειρείται σε κανένα σημείο η χωρική, λειτουργική και αισθητική συνέχεια της περιοχής. 3. Σε κανένα σημείο δεν αναλύεται η προβληματική της περιοχής, η αναπτυξιακή της δυναμική, τα συγκριτικά και ανταγωνιστικά της πλεονεκτήματα, οι ιδιαίτερες περιβαλλοντικές, κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες που τυχόν επικρατούν κτλ. έτσι ώστε να εξηγηθούν και να αιτιολογηθούν οι όποιες προτεινόμενες δράσεις και υποδομές. Για παράδειγμα, γιατί επιλέγεται Μουσείο Φυσικής Ιστορίας και όχι Ναυτικό Μουσείο; Γιατί δεν προβλέπεται κάποιος χώρος για την προβολή του προσφυγικού στοιχείου που είναι έντονο στην πόλη (η περιοχή των «500» είναι ουσιαστικά σε γειτνίαση με την περιοχή μελέτης) 4. Η πρόταση δεν χαρακτηρίζεται από ξεκάθαρο στόχο ως προς το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα τόσο όσον αφορά τις χρήσεις γης όσο και την βελτίωση της επιχειρηματικότητας. Εκτός από την θερμοκοιτίδα επιχειρήσεων η οποία θεωρείται περίπου ως δεδομένο από τις παραμέτρους του προγράμματος, οι υπόλοιπες χρήσεις δεν παρουσιάζουν μια ομοιογένεια ή συμπληρωματικότητα, αλλά περισσότερο κινούνται στην λογική μεταξύ της γενικότερης μη εξειδικευμένης υπαγωγής στον υπερκείμενο σχεδιασμό και της εξυπηρέτησης γενικά όλων των φορέων που ζητούν χώρο στην εν λόγω έκταση, σε μια προσπάθεια μηδενικών προστριβών και ομαλής ολοκλήρωσης της πρότασης, ανεξαρτήτως εάν επιτυγχάνεται έτσι το βέλτιστο αποτέλεσμα.
Ειδικές 1. Χώροι πολιτιστικών-κοινωνικών δραστηριοτήτων: Όσον αφορά τις πολιτιστικές δραστηριότητες θα πρέπει να εξετασθεί η σκοπιμότητα μεταφοράς στο χώρο του στρατοπέδου συγκεκριμένων πολιτιστικών χρήσεων, στην λογική της εξέτασης της βέλτιστης χωροθέτησης με βάση κριτήρια μετακίνησης, εγγύτητας καταλληλότητας χώρου κλπ και σε συνδυασμό με το κτιριακό απόθεμα του κέντρου της πόλης. Όσον αφορά την εκκλησία και τον περιφραγμένο χώρο καθώς και την πρόβλεψη τα υφιστάμενα κτίρια στην ζώνη αυτής να εξυπηρετήσουν σκοπούς της εκκλησίας, αφενός δίνουν κακό παράδειγμα αυθαίρετης οικειοποίησης δημόσιας γης, αφετέρου δεν προκύπτει από πουθενά ότι θα συμβάλουν στην βελτίωση της επιχειρηματικότητας και της επίτευξης των στόχων του προγράμματος. 2. Χώροι δραστηριοτήτων αναψυχής (με υποστηρικτικές εμπορικές δραστηριότητες): Οι συγκεκριμένες χρήσεις μπορεί να χωροθετηθούν στον συγκεκριμένο χώρο χωρίς βέβαια να είναι ξεκάθαρη η συμβολή τους στην επιχειρηματικότητα. Όσον αφορά τα υποστηρικτικά καταστήματα μάλλον έρχονται σε αντίθεση με τις επιθυμίες του εμπορικού συλλόγου, παρά την προφορική διαβεβαίωση των μελετητών ότι δεν θα υπάρξουν δραστηριότητες λιανεμπορίου ανταγωνιστικές με τις υπάρχουσες του κέντρου. Εδώ βέβαια πρέπει να υπογραμμισθεί η «στενή» οπτική του εμπορικού συλλόγου που προσπαθεί να περιχαρακώσει με θεσμικά μέτρα την υφιστάμενη εμπορική κατάσταση αντί να επενδύσει σε διεύρυνση των προοπτικών και των ευκαιριών του επαγγέλματος. 3. Ζώνες πράσινου-κήποι: Είναι απορίας άξιο το πώς το υφιστάμενο πράσινο εντός του στρατοπέδου θα διατηρηθεί με ελάχιστες παρεμβάσεις παρά την ανάπτυξη τόσων δραστηριοτήτων και λειτουργιών οι οποίες απαιτούν όχι μόνο ζωτικό χώρο αλλά και υποδομές πρόσβασης. Ο χώρος αρχιτεκτονικής τοπίου που θα παραχωρηθεί στο ΤΕΙ μαζί με το μουσείο φυσικής ιστορίας δεν εξηγείται πως προωθούν την επιχειρηματικότητα. Επιπλέον, δεν προκύπτει από πουθενά ότι τα κτίρια που υπάρχουν εκεί είναι κατάλληλα για αυτές τις λειτουργίες από όλες τις απόψεις (λειτουργικής, στατικής κλπ). Οι αστικοί λαχανόκηποι είναι μια καλή ιδέα που εφαρμόζεται στην πόλη της
Ξάνθης κυρίως για τα άτομα της τρίτης ηλικίας αλλά προφανώς απαιτούν χώρο από τον χώρο πρασίνου. Επίσης πρέπει να τονιστεί ότι στην περίπτωση παραχώρησης σε ιδιώτη η διαμόρφωση μεγάλου μέρους της έκτασης σε χώρο πρασίνου θα αποτελεί ένα μεγάλο έξοδο το οποίο θα πρέπει να καλύπτεται από τα έσοδα των επιχειρήσεων που παράγουν κέρδος. 4. Σχετικά με το Κέντρο στήριξης της επιχειρηματικότητας δεν αναφέρεται πουθενά η εμπλοκή του Εμποροβιοτεχνικού Επιμελητηρίου, η εμπλοκή του Δημοκρίτειου Πανεπιστήμιου Θράκης, καθώς και του Τεχνικού Επιμελητηρίου-Τμήματος Ανατολικής Μακεδονίας. Είναι αμφίβολο αν το φάσμα του επιστημονικού πεδίου του ΤΕΙ είναι αρκετό για να υποστηρίξει επιχειρηματικές δραστηριότητες που από οικονομικής άποψης παρουσιάζουν προοπτική. 5. Η χωροθέτηση θεματικού πάρκου καθώς και «μικρού» πολυχώρου με αίθουσες ψυχαγωγίας, κινηματογράφους, εστιατόρια κλπ αφενός έρχεται σε αντίθεση με τις δεσμεύσεις περί λιανεμπορίου αφετέρου απαιτεί την καταλληλότητα των κτιρίων για κάτι τέτοιο, γεγονός που είναι αμφίβολο ιδίως όταν πρόκειται για κτίρια κινηματογράφων, αιθουσών εκδηλώσεων κλπ. Επιπλέον, δεν είναι σίγουρο ότι μετριάζονται τα προβλήματα που προκύπτουν από την εγγύτητα με την θάλασσα, από την δημιουργία ημιυπόγειου χώρο στάθμευσης. Πρέπει επίσης να υπογραμμιστεί ότι ένας τέτοιος χώρος στάθμευσης (ημιυπόγειος) πχ 100 θέσεων, απαιτεί περισσότερο από 2000μ 2 επιφάνειας, που σημαίνει ότι θα υπερβαίνει κατά πολύ τα όρια του κτιρίου του πολυχώρου. 6. Ο χώρος νυχτερινής ζώνης έχει το θετικό ότι δίνει ζωή στο χώρο στο μεγαλύτερο διάστημα του εικοσιτετραώρου. Από την άλλη όμως μια τέτοια δραστηριότητα απαιτεί χώρους στάθμευσης οι οποίοι δεν προβλέπονται στην εν λόγω πρόταση και κατά συνέπεια η πιθανή δημιουργία τους (απαιτείται 1 θέση ανά 20-60μ 2 επιφάνειας και από τη νομοθεσία) έρχεται σε αντίθεση με την διατήρηση του πρασίνου. 7. Η κεντρική ιδέα της λειτουργίας από ιδιώτη (καθώς ο δήμος δηλώνει αδυναμία) θερμοκοιτίδας επιχειρήσεων σε συνδυασμό με χρήσεις κυρίως
αναψυχής και λιανεμπορίου στον χώρο του στρατοπέδου παρουσιάζει πλέον των αναφερομένων τα εξής προβλήματα: (1) Είναι αμφίβολο αν ο συνδυασμός των υποστηρικτικών προς την θερμοκοιτίδα χρήσεων μπορεί να παράξει ικανοποιητικά οικονομικά αποτελέσματα ώστε να ελκύσει τον ιδιώτη επενδυτή. Οι προτεινόμενες χρήσεις βασίζονται κατά πολύ στην κατανάλωση. Με δεδομένο για τα επόμενα χρόνια την μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και με δεδομένο ότι οι δαπάνες για αναψυχή παρουσιάζουν μεγάλη ελαστικότατα, δεν είναι καθόλου σίγουρη η βιωσιμότητα της επένδυσης. (2) Απουσιάζει παντελώς από την πρόταση η επιδιωκόμενη βελτίωση μακροοικονομικών μεγεθών τα οποία θεωρητικά έχουν αναλυθεί στην φάση της ανάλυσης. Πχ δεν φαίνεται από πουθενά το πώς και το πόσο εκτιμάται ότι η παρούσα επένδυση θα συμβάλει στην μείωση της ανεργίας, στον ρυθμό ανάπτυξης ή πως θα επηρεάσει το επίπεδο τιμών των αγαθών και των υπηρεσιών που θα προσφέρει. Γενικές κατευθύνσεις Προτείνεται η διατήρηση του πρασίνου σε ποσοστό της τάξης του 80%. H πόλη της Καβάλας έχει πολύ χαμηλά ποσοστά πρασίνου και η συγκεκριμένη περιοχή, παρότι τώρα μπαίνει στο σχέδιο, στερείται ελεύθερων χώρων. Οπότε προτείνεται η διατήρηση του πρασίνου σε μεγάλο βαθμό. Η επιτρεπόμενη max δόμηση δεν θα πρέπει σε καμία περίπτωση να ξεπερνά την υπάρχουσα δόμηση και τα υπάρχοντα ύψη των κτιρίων του οικοπέδου. Οι επιτρεπόμενες χρήσεις να είναι χρήσεις πρασίνου - αναψυχής, όπου θα επιτρέπονται επιχειρήσεις έντασης τεχνολογίας (καινοτόμες, π.χ. θερμοκοιτίδα επιχειρήσεων, κέντρο έρευνας & ανάπτυξης κτλ.), μικρά εμπορικά καταστήματα, κέντρα διασκέδασης πολιτισμού και αναψυχής, κινηματογράφοι, αναψυκτήρια κ.λ.π. η διάταξη των οποίων θα προκύψει μέσα από ειδική μελέτη πολεοδόμησης.
Τα υπάρχοντα κτίρια όπου είναι δυνατόν να διατηρηθούν, ενισχύοντας και την ιδιαίτερη φυσιογνωμία και ταυτότητα της περιοχής μελέτης. Αυτό θα προκύψει έπειτα από τους κατάλληλους ελέγχους, π.χ. αρχιτεκτονικό έλεγχο, έλεγχο στατικής επάρκειας κτλ. Οποιοσδήποτε χώρος στάθμευσης πρέπει να γίνει περιμετρικά ή υπόγεια. Προτείνεται δηλαδή ο αποκλεισμός του αυτοκινήτου από το χώρο αυτό. Να αξιοποιηθεί στο έπακρο η άμεση γειτνίαση της περιοχής μελέτης με το υδάτινο στοιχείο. Να εξασφαλιστεί με κάποιο τρόπο η βιωσιμότητα του έργου (αυτοχρηματοδότηση, ΣΔΙΤ κτλ).