Real Estate & Logistics: Πρόσφατες τάσεις & προοπτικές στην Ελλάδα και την Ευρώπη

Transcript

1 Real Estate & Logistics: Πρόσφατες τάσεις & προοπτικές στην Ελλάδα και την Ευρώπη 1 Ρένα Καπουτσή, 2 Χρήστου Κάκκαβα Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ in alliance with Jones Lang LaSalle, Αθήνα 1 e_kapoutsi@athenseconomics.gr, ² ck@athenseconomics.gr Περίληψη Η γεωγραφία των Logistics στο Νομό Αττικής σημείωσε μεγάλες αλλαγές από τις αρχές της δεκαετίας του 80 μέχρι σήμερα. Πώς και γιατί από τις παραδοσιακές αστικές περιοχές εγκατάστασης βιοτεχνιών και αποθηκών περάσαμε σταδιακά στην ανάδειξη περιαστικά νέων περιοχών κατά μήκος των κυριότερων οδικών αξόνων (Αττική Οδός, ΕΟ Αθηνών Λαμίας); Η μελέτη στηρίζεται σε επιτόπια έρευνα, σε έρευνα πηγών (Internet) και συνεντεύξεις με επενδυτές και επιχειρήσεις Logistics. Παρά το γεγονός ότι ο κλάδος των Logistics γνώρισε χαρακτηριστική άνοδο τη δεκαετία (λόγω της κατακόρυφης αύξησης της εμπορευματικής κίνησης), αυτή η συνεχής ανοδική πορεία ανακόπτεται. Πότε άρχισαν να εμφανίζονται τα προβλήματα και οι αδυναμίες του κλάδου; Τι προσαρμοστικότητα δείχνουν τα Logistics σήμερα με το νέο οικονομικό τοπίο; Οι σύγχρονες απαιτήσεις των επιχειρήσεων προτρέπουν τις εταιρείες Logistics να στραφούν στην ανάπτυξη συνεργιών και συνεργατικών μοντέλων, στην υιοθέτηση σύγχρονων πρακτικών και την ανάπτυξη συνδυασμένων μεταφορικών υποδομών. Τι σημαίνει η δημιουργία του εξαγγελθέντος Εμπορευματικού Κέντρου του Θριασίου Πεδίου; Ποια είναι η εικόνα της αγοράς σε Ελλάδα και Ευρώπη σήμερα; Ποιο είναι το επίπεδο τιμών; Αγοραπωλησίες και μισθώσεις, βασικοί παίκτες, όγκος συναλλαγών, πορεία του κλάδου. Η έρευνα εντάσσεται στη θεματική ενότητα του Συνεδρίου «Εφοδιαστική & υποδομές Logistics». Λέξεις κλειδιά: Logistics, αποθήκες, επενδυτές, κύριες περιοχές εγκατάστασης, real estate. 1. Εισαγωγή Η μελέτη επιχειρεί να προσδιορίσει πώς διαμορφώθηκε ο χάρτης των αποθηκών στο Νομό Αττικής από τη δεκαετία του 80 μέχρι σήμερα. Ποιοι είναι οι παράγοντες που επηρέασαν τις εξελίξεις, ποιες περιοχές έγιναν κύριοι υποδοχείς της εγκατάστασης και μετεγκατάστασης των αποθηκών και γιατί, πώς διαμορφώνονται οι τιμές και ποιοί είναι οι κύριοι «παίκτες» της αγοράς; Η γεωγραφία των αποθηκών στην Αττική και στα όρια της έχει να επιδείξει αλλαγές και εξελίξεις τόσο χωρικές όσο και επιχειρησιακές. Στην παρούσα

2 εργασία εξετάζουμε τις παραμέτρους και τα αποτελέσματα αυτής της ανάπτυξης. Την ίδια στιγμή, οι εξελίξεις στην Ευρώπη αποδεικνύουν πως οι αποθήκες δεν έχουν μόνο χωρική διάσταση, αλλά αποτελούν μέρος ενός ευρύτερου και σύνθετου διαμετακομιστικού συστήματος συνδυασμένων υπηρεσιών αποθήκευσης και μεταφορών. Στην ανάλυση μας επιλέξαμε τη Γερμανία και το Βέλγιο ως τις πιο ενδεικτικές περιπτώσεις (best practices) της Ευρώπης, όχι μόνο ως προς τις παρεχόμενες υπηρεσίες Logistics, αλλά κυρίως ως προς την διαμόρφωση των κριτηρίων επιλογής των συγκεκριμένων περιοχών ως τόπο εγκατάστασης και συγκέντρωσης εταιρειών του κλάδου της εφοδιαστικής αλυσίδας. 2. Πρωτογενής έρευνα 2.1 Η εξέλιξη του κλάδου των αποθηκών στο Νομό Αττικής Το ιστορικό της αγοράς των αποθηκών Η δεκαετία του 80 Κύριες περιοχές εγκατάστασης των μεταποιητικών αλλά και εμπορικών επιχειρήσεων με ενσωματωμένες αποθήκες συνέχισαν να είναι οι παραδοσιακές βιομηχανικές περιοχές που διατηρήθηκαν και μεταπολεμικά, εντός του πολεοδομικού ιστού της Αττικής. Οι περιοχές αυτές όλες με καλή οδική προσβασιμότητα και σύνδεση με το λιμάνι του Πειραιά είναι: - Ο Άγιος Ιωάννης Ρέντης (όπου εγκαθίστανται μεταποιητικές επιχειρήσεις και δραστηριότητες χαμηλής όχλησης, λόγω της εγγύτητας με το κέντρο της πόλης αλλά και την Κεντρική Λαχαναγορά) - Ο Ελαιώνας & ο Ταύρος (όπου υπάρχουν ήδη εγκαταστάσεις βιομηχανίας βιοτεχνίας χαμηλής όχλησης και μεταφέρονται γραφεία, αποθήκες, πρακτορεία μεταφοράς προϊόντων και χώροι στάθμευσης) - Η Νέα Ιωνία & η Νέα Φιλαδέλφεια (όπου συγκεντρώνονται εργοστάσια ταπητουργίας, κλωστοϋφαντουργίας και βιοτεχνιών ετοίμων ενδυμάτων. Σταδιακά σημειώνεται επέκταση σε Νέα Χαλκηδόνα και Νέο Ηράκλειο) - Το Περιστέρι (Ροσινιόλ / Λένορμαν) (όπου έχουν ήδη εγκατασταθεί βιοτεχνίες & outlets) - Το Πέραμα, το Κερατσίνι & η ραπετσώνα (όπου συγκεντρώνεται μεγάλο μέρος της βαριάς βιομηχανίας της χώρας και των μικρών βιοτεχνιών) - Η Νέα Κηφισιά & πέριξ της οδού Καλυφτάκη (όπου εγκαθίστανται βιοτεχνίες χαμηλής όχλησης, αξιοποιώντας τους μεγάλους αγροτικούς κλήρους σε χαμηλές τιμές). Όμως ο θεσμός της αντιπαροχής ήδη από την δεκαετία του 70 - μαζί με τις αυξημένες οικιστικές και εμπορικές ανάγκες, άσκησαν πιέσεις στις

3 βιομηχανικές ζώνες εντός του αστικού ιστού, με αποτέλεσμα οι βιομηχανίες / βιοτεχνίες και αποθήκες να αλλάξουν χρήση ή να μεταφερθούν σε άλλες περιοχές. Η δεκαετία του 90 Η αποκέντρωση βιομηχανιών και επιχειρήσεων και η εγκατάστασή τους κατά μήκος των ΕΟ Αθηνών Λαμίας και Αθηνών Κορίνθου καθώς και μεγάλων οδικών αξόνων, ανέδειξε καινούργιες περιοχές συγκέντρωσης, όπως: - Μεταμόρφωση, Νέα Κηφισιά, Άγιος Στέφανος, Σχηματάρι, Οινόφυτα, Αυλώνα: Βόρειος Άξονας - Μαγούλα, Μάνδρα, λεωφ. ΝΑΤΟ: Νότιος Άξονας - Λεωφ. Κρυονερίου, λεωφ. Σπάτων, λεωφ. Μαραθώνος: Β - ΒΑ Άξονας, - Λεωφ. ΝΑΤΟ, λεωφ. Βάρης Κορωπίου, λεωφ. Λαυρίου: Ν - ΝΑ Άξονας. Η προ-ολυμπιακή περίοδος ( ) Η προ-ολυμπιακή αγορά στράφηκε στην αναζήτηση μεγάλων αποθηκευτικών χώρων σε προσιτές τιμές. Ταυτόχρονα, η ολοκλήρωση μεγάλων οδικών κόμβων, όπως η Αττική Οδός και η βελτίωση της Νέας Εθνικής Οδού, αύξησε κατακόρυφα το ενδιαφέρον των εταιρειών για εγκατάστασή τους στις περιοχές κατά μήκος των αξόνων αυτών, παρά το πρόσθετο έξοδο των διοδίων. ημιουργήθηκε έτσι η τάση, αρκετές εταιρείες να αναπτύσσουν αποθηκευτικούς χώρους και χώρους Logistics για ίδια χρήση, με αποτέλεσμα: - να ασκήσουν πιέσεις στις εξειδικευμένες εταιρείες παροχής υπηρεσιών προς τρίτους, - να αναπτυχθεί ο κλάδος των Logistics, - να δημιουργηθούν πόλοι συγκέντρωσης κατά μήκος της Αττικής Οδού, των Εθνικών Οδών και των περιφερειακών λεωφόρων (πχ, λεωφ. Λαυρίου) και - να επεκταθεί ο αστικός ιστός. Οι νέες περιοχές συγκέντρωσης των αποθηκευτικών χώρων αναπτύχθηκαν με αυτόματες διαδικασίες της αγοράς και όχι οργανωμένα από την Πολιτεία βάσει συγκεκριμένου σχεδιασμού, με συνέπεια να αναπτυχθούν οι περιοχές αυτές άναρχα και χωρίς υποδομές ( Μάκης Θεοδώρου, «Ζήτηση στην αγορά logistics. Αρκετές εταιρείες αναπτύσσουν αποθηκευτικούς χώρους για ίδια χρήση», 20/11/2004). Ο κλάδος της αποθήκευσης γνώρισε ταχύτατη άνθηση τη δεκαετία , σημειώνοντας μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 19,7% (Κέρδος, Φάκελος Μεταφορές, Σταματούκου Ελένη, Συνέντευξη κ. Ιωάννη Σιαμά, «Πώς θα ανακάμψει η εφοδιαστική αλυσίδα. Απαραίτητη η συνέργεια για τη βωσιμότητα των επιχειρήσεων και το υψηλό επίπεδο εξυπηρέτησης», 11/03/2012). Η μετα-ολυμπιακή περίοδος ( ) Η απελευθέρωση των αποθηκευτικών χώρων συνολικής επιφάνειας περί των τμ από το «ΑΘΗΝΑ 2004» (

4 Θεοδωράτος Μάκης) στην περιοχή του Θριασίου ενεργοποίησε τις δυνάμεις της αγοράς, κυρίως στις περιοχές του Ασπρόπυργου και της Μαγούλας. Η τάση προσανατολισμού προς τις αχαρακτήριστες περιοχές του Θριασίου Πεδίου αυξήθηκε σταδιακά, με αποτέλεσμα: - να δημιουργηθούν έντονες πιέσεις στις τιμές αγοράς οικοπέδων και ενοικίασης αποθηκευτικών χώρων και - να δημιουργηθούν οικονομίες κλίμακας σε συγκεκριμένους χωρικούς θύλακες. Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση ήταν: - Ασπρόπυργος, Μαγούλα στο Θριάσιο Πεδίο, - Οινόφυτα, Σχηματάρι, Αυλώνας κατά μήκος του Βόρειου οδικού άξονα (ΕΟ Αθηνών - Λαμίας), - Μεταμόρφωση, Κρυονέρι, Νέα Κηφισιά (οδός Καλυφτάκη και πέριξ) κατά μήκος της ΕΟ Αθηνών Λαμίας και κατευθυνόμενοι προς τα Βόρεια Προάστια, - ΒΙΠΕ Μαρκόπουλου, Κορωπί που εντάσσονται στα Μεσόγεια. Το ενδιαφέρον των επενδυτών / κατασκευαστών ενισχύθηκε λόγω: - Των μεγάλων διαθέσιμων οικοπέδων με ανάλογες χρήσεις γης, - Της προοπτικής ανοίγματος μιας καινούργιας αγοράς (οργανωμένων αποθηκευτικών χώρων), - Τις απαιτήσεις των επιχειρήσεων για σύγχρονες κατασκευές. Το κλίμα ευφορίας οδήγησε σε ραγδαία αύξηση της ζήτησης μεγάλων οικοπέδων και μεγάλων εγκαταστάσεων, άρα και στην αύξηση των τιμών αγοράς και μίσθωσης. Εν μέσω αυτού του κλίματος και εν αναμονή της δημιουργίας του Εμπορευματικού Σταθμού στο Θριάσιο Πεδίο, στην περιοχή συγκεντρώνονται μεγάλοι επενδυτές και επιχειρήσεις, κυρίως λόγω: - Των μεγάλων διαθέσιμων εκτάσεων γης, - Των λογικών τιμών αγοράς ή μίσθωσης και Της ύπαρξης μεσαίων και μεγάλων αποθηκευτικών χώρων (μεταξύ τμ) (Καθημερινή, Κασσίμη Αλεξάνδρα, «Νέα προσπάθεια για το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο», 17/03/2012) - Οι αχαρακτήριστες περιοχές και - Η καλή προσβασιμότητα. Η περίοδος της οικονομικής κρίσης ( ) Τα δεδομένα της ανοδικής πορείας του κλάδου των αποθηκών και logistics αρχίζουν να ανατρέπονται από το Βασική αιτία της κρίσης στον κλάδο των αποθηκεύσεων είναι η γενικευμένη οικονομική κρίση που γνωρίζει η χώρα οιωνεί από το 2008 και πραγματικά από το 2009 και έπειτα. Οι εταιρείες ήταν αρκετά εκτεθειμένες στον κίνδυνο, όταν εκδηλώθηκε η κρίση στην ελληνική οικονομία, καθώς υπήρχαν ( 25/02/2012): - Μεγάλα «ανοίγματα» στην αγορά ή και προς τις τράπεζες, - Επισφάλειες πελατών που δεν μπορούσαν να καλυφθούν και - Σταθερά αυξανόμενα έξοδα για μεγάλους αποθηκευτικούς χώρους και χώρους Logistics. Η κύρια αγορά ενδιαφέροντος, όπως αυτή διαμορφώνεται από τη συγκέντρωση των επιχειρήσεων, είναι:

5 Το Θριάσιο Πεδίο, με σημαντική προτίμηση: - στον Ασπρόπυργο (κυρίως στην αχαρακτήριστη ζώνη), Αεροφωτογραφία 1: Ασπρόπυργος Πηγή: Google Earth, στη Μαγούλα Αεροφωτογραφία 2: Μαγούλα Πηγή: Google Earth, 2012

6 - στη Μάνδρα, τόσο για αγορές οικοπέδων, όσο και για μισθώσεις αποθηκευτικών χώρων. Αεροφωτογραφία 3: Μάνδρα Πηγή: Google Earth, 2012 Ενδιαφέρον συγκεντρώνουν οι δευτερεύουσες περιοχές κατά μήκος της ΕΟ Αθηνών Λαμίας, όπως: - τα Οινόφυτα, λόγω της πεδινής μορφολογίας του εδάφους και της καλής προσπελασιμότητας Αεροφωτογραφία 4: Οινόφυτα

7 Πηγή: Google Earth, ο Αυλώνας, λόγω των χαμηλότερων τιμών αγοράς / ενοικίασης Αεροφωτογραφία 5: Αυλώνας Πηγή: Google Earth, 2012 Τα Μεσόγεια είναι η επόμενη περιοχή που συγκεντρώνει το ενδιαφέρον των επενδυτών και των επιχειρήσεων, λόγω της λειτουργίας του Αεροδρομίου, της Αττικής Οδού και της εγγύτητας με το Λιμάνι του Λαυρίου. Πιο συγκεκριμένα έχουν αναπτυχθεί: - τα Σπάτα: ΒΙΠΕ ΒΙΟΠΑ, Επιχειρηματικό Πάρκο Αεροφωτογραφία 6: Σπάτα

8 Πηγή: Google Earth, το Κορωπί: Επεκτάσεις ΒΙΠΕ ΒΙΟΠΑ Αεροφωτογραφία 7: Κορωπί Πηγή: Google Earth, το Μαρκόπουλο / τα Καλύβια / ο Κουβαράς: Πάρκο Χονδρεμπορίου Αποθηκών Μεταφορών

9 Αεροφωτογραφία 8: Μαρκόπουλο Καλύβια - Κουβαράς Πηγή: Google Earth, 2012 Παράλληλα με την εξάπλωση της οικονομικής κρίσης, αρχίζει να καταγράφεται σταδιακά μεγάλη διαθεσιμότητα αποθηκευτικών χώρων, λόγω της μείωσης των διακινούμενων εμπορευμάτων, αλλά και του συνεχώς μειούμενου αριθμού επιχειρήσεων του κλάδου. Μεταξύ των κατασκευαστών, επικρατεί η τάση να μην γίνονται καινούργιες αγορές οικοπέδων και (σπεκουλαδόρικες) κατασκευές αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, διότι υπάρχει απόθεμα κενών και δυνητικά άδειων χώρων (της τάξης περίπου του 30%), το οποίο και πρέπει να προωθηθεί. Σχετικά με την κατασκευή νέων αποθηκευτικών χώρων, παρατηρείται ενδιαφέρον κυρίως για «κατά παραγγελία» (pre-let) κατασκευές, όπου ήδη έχει βρεθεί ο αγοραστής / μισθωτής (Κέρδος, «Μειωμένη η ζήτηση για νέους αποθηκευτικούς χώρους. Φαρμακευτικές και μεταφορικές οι μόνοι ενδιαφερόμενοι κλάδοι Οι νέες τάσεις», 25/09/2010). Το ενδιαφέρον των επιχειρήσεων έχει στραφεί σε μικρότερους χώρους, μέχρι 3.000τμ, διότι ανταποκρίνονται καλύτερα στις ανάγκες τους (λιγότερα εμπορεύματα, μικρότερο κόστος μίσθωσης). Η αγορά αποθηκευτικών χώρων συνεχίζει να αναπτύσσεται κατά μήκος των τριών κύριων οδικών αξόνων: - ΕΟ Αθηνών Κορίνθου, - ΕΟ Αθηνών Λαμίας, - Αττική Οδός, που συνδέουν τις περιοχές εγκατάστασης με τα λιμάνια του Πειραιά και του Λαυρίου αντίστοιχα, καθώς και το Αεροδρόμιο ( Σημαντική κινητικότητα παρατηρείται: - Στα Οινόφυτα και στη Βοιωτία και πιο συγκεκριμένα στον Αυλώνα,

10 - Στα Μεσόγεια, όπου εντοπίζονται σύγχρονες εγκαταστάσεις και προτιμώνται από επιχειρήσεις που εξυπηρετούνται από το Αεροδρόμιο, - Στο Θριάσιο Πεδίο, κυρίως στην αχαρακτήριστη περιοχή του Ασπρόπυργου, στη Μαγούλα και στη Μάνδρα, λόγω της καλής προσβασιμότητας, των οικονομιών κλίμακας που έχουν δημιουργηθεί και των ωφελειών που αναμένουν να πιστωθούν οι επιχειρήσεις από το Εμπορευματικό Κέντρο της ΓΑΙΑΟΣΕ, που βρίσκεται σε αναμονή εξελίξεων τα τελευταία χρόνια ( 3. Μεθοδολογία Η δική μας έρευνα που αφορά στην Ελλάδα είναι κυρίως εμπειρική, δηλαδή δεν επεξεργάζεται θεωρητικά την επιστήμη των Logistics, αλλά αποτυπώνει τις εξελίξεις στον κλάδο μέσα από τις τάσεις της αγοράς και την εμπειρία των κύριων πρωταγωνιστών που την διαμορφώνουν. Σκοπός της έρευνας και του σχεδιασμού της μεθοδολογίας είναι να μην αναπαραχθούν στοιχεία και πληροφορίες που είναι ήδη γνωστές, αλλά να αποτυπωθεί η υφιστάμενη κατάσταση στην αγορά των αποθηκών από την πλευρά του Real Estate και να παρουσιάσει πώς εξελίχθηκε διαχρονικά στο Νομό Αττικής. Η έρευνα που αφορά στην Ευρώπη στηρίζεται στην καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης (έρευνα πηγών internet) στις δυο χώρες που θεωρούνται ηγέτιδες στη «βιομηχανία» των Logistics, δηλαδή τη Γερμανία και το Βέλγιο, καθώς και στις αναφορές (reports) και εκτιμήσεις μεγάλων οίκων real estate που αποτυπώνουν τις τάσεις της ευρωπαϊκής αγοράς κλαδικά, ανά χώρα και ανά κύρια πόλη ενδιαφέροντος. Η εμπειρική έρευνα πραγματοποιήθηκε ακολουθώντας τα παρακάτω στάδια: i. Μελέτη της βιβλιογραφίας, του κλαδικού τύπου, των επίσημων ιστοσελίδων των κατασκευαστών (αποθηκών και χώρων logistics) ii. ιατύπωση βασικών ερωτημάτων μέσω της ανάπτυξης δυο ερωτηματολογίων, για τους κατασκευαστές και για τις εταιρείες αποθήκευσης / logistics iii. Συλλογή των απαραίτητων στοιχείων για τον έλεγχο των πληροφοριών και τις απαντήσεις των ερωτηματολογίων iv. Ανάλυση των στοιχείων v. ιατύπωση συμπερασμάτων και διαπιστώσεων Η βιβλιογραφική έρευνα στηρίχθηκε κυρίως στο διαδίκτυο, στις επίσημες ιστοσελίδες: - Ακαδημαϊκών & Ερευνητικών Οργανισμών - Κρατικών φορέων - Κλαδικών φορέων - Εφημερίδων - Κλαδικών περιοδικών - Στατιστικών φορέων

11 - Ιδιωτικών πρωτοβουλιών - Κλαδικών ιστοσελίδων Η συλλογή στοιχείων πραγματοποιήθηκε από έρευνα στις επίσημες ιστοσελίδες: - Ελλήνων κατασκευαστών - Ελληνικών εταιρειών αποθήκευσης και logistics - ήμων και περιοχών που εξετάζονται στην έρευνα - Εταιρειών ανάπτυξης σε Γερμανία και Βέλγιο - ιεθνών συμβουλευτικών εταιρειών επενδύσεων και ανάπτυξης Real Εstate κ.ά. Επίσης, πραγματοποιήθηκε εκτεταμένη αρχειακή έρευνα σε τεύχη εφημερίδων και των οικονομικών τους φύλλων, όπως: - Η Καθημερινή - Κέρδος - Τα Νέα - Ημερησία όπου σε ειδικές στήλες καταγράφονται οι εξελίξεις στις αποθήκες, στα logistics και στην εφοδιαστική αλυσίδα. Επιπρόσθετα, η επιτόπια έρευνα (έρευνα πεδίου) στις κύριες περιοχές ενδιαφέροντος αποτέλεσε βασικό στάδιο στην καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης, καθώς αποτυπώνει την ανάπτυξη των αποθηκών και χώρων logistics εκατέρωθεν των μεγάλων οδικών αξόνων (Εθνική Οδός Αθηνών Λαμίας, Αττική Οδός κ.ο.κ). υο ερωτηματολόγια δημιουργήθηκαν: το πρώτο για τους κατασκευαστές αποθηκών στο Νομό Αττικής και το δεύτερο για τις εταιρείες αποθήκευσης και Logistics. Τα ερωτηματολόγια περιλαμβάνουν κλειστές και ανοιχτές ερωτήσεις, όπως επίσης ερωτήσεις πληροφόρησης και γνώμης, ώστε να καταγραφούν οι απόψεις των συμμετεχόντων στα ζητήματα που διερευνώνται. Έχουν πραγματοποιηθεί πέντε συνεντεύξεις σε κατ ιδίαν συνάντηση με τους εκπροσώπους των κατασκευαστών αποθηκών, των εταιρειών logistics και μεσιτικών γραφείων με εξειδίκευση στις αποθήκες. Συγκεκριμένα στις συνεντεύξεις συμμετέχουν οι κάτωθι: i. κ. Μίλησης Σωτήρης, Τεχνικός Σύμβουλος στην Ν. ΚΑΡΠΑΘΙΟΣ ΑΕ, Κατασκευαστική, 22/03/2012, ii. κ. Τσόκας Θανάσης, Μηχανικός στην ΙΣΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΗ ΑΕ, Κατασκευαστική, 23/03/2012, iii. κ. Κορωναίος Παναγιώτης, General Manager στη SYNERGY AE, Εταιρεία 3PL, 07/03/2012, iv. κ. Μακρογιάννης Γιάννης, ένας από τους ιδιοκτήτες της Warehouse Logistics AE, 27/06/2012, v. κ. Ράπτης Σπύρος, Μεσίτης Ακινήτων στη Raptis Real Estate, 28/06/2012. Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε στην αξιοποίηση της πληροφορίας από μεγάλους οίκους Real Estate και κυρίως της Jones Lang LaSalle, η οποία συνοψίζει κάθε τετράμηνο την κατάσταση της αγοράς κάθε χώρας και παρέχει συγκριτική ανάλυση ανά κλάδο, ανά χώρα και ανά σημαντικότερη περιοχή ενδιαφέροντος. Αξιολογήθηκε η βάση δεδομένων της Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ που περιλαμβάνει τις ανώτερες και κατώτερες τιμές μίσθωσης και

12 αγοράς αποθηκευτικών χώρων καθώς και μεγάλο αριθμό πράξεων που πραγματοποιήθηκαν κατά την τελευταία δεκαετία. Για την αποτύπωση της αγοράς των αποθηκών και της κατάστασης στις περιοχές εγκατάστασης τους εντός και στις παρυφές του Νομού Αττικής, αναζητήθηκαν οι μεγαλύτερες εταιρείες αποθήκευσης, βάσει κύκλου εργασιών και προσωπικού. Όλες οι περιοχές όπου εγκαθίστανται οι αποθήκες αποτελούν τις κύριες περιοχές ενδιαφέροντος της μελέτης. Ακόμα, εννέα εταιρείες κατασκευών αποθηκών στο Νομό Αττικής που έχουν πραγματοποιήσει τα περισσότερα και μεγαλύτερα έργα συγκλίνουν με τη σειρά τους στον προσδιορισμό των κύριων περιοχών ενδιαφέροντος. Όλα τα στοιχεία για τις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον κλάδο των αποθηκών, αντλήθηκαν την ICAP Marketing Solutions και τον «Ελληνικό Οικονομικό Οδηγό, Τόμος 3 - Υπηρεσίες, 2012» (στοιχεία 2011) στις κατηγορίες «Αποθήκες» και «Υπηρεσίες μεταφορών» καθώς και από τις επίσημες ιστοσελίδες των ίδιων των εταιρειών. Το δείγμα διαφοροποιείται ανάλογα με την κατηγορία που εξετάζουμε. Για παράδειγμα, σε ότι αφορά τα οικονομικά στοιχεία, έχουν επιλεγεί οι 30 επιχειρήσεις με τον μεγαλύτερο κύκλο εργασιών. Σε ό,τι αφορά τη γεωγραφική κατανομή, το δείγμα αποτελείται από 52 επιχειρήσεις, οι οποίες έχουν διαθέσιμες πληροφορίες σχετικά με τις εγκαταστάσεις τους (περιοχή & επιφάνεια), ενώ το δείγμα που χρησιμοποιήθηκε για την καταγραφή της γεωγραφικής συγκέντρωσης αριθμεί 107 επιχειρήσεις του κλάδου. 4. Ανάλυση 4.1 Οι αποθήκες στο Νομό Αττικής σήμερα Κρίσιμο κριτήριο της επιλογής των επιχειρήσεων του δείγματος είναι να διαθέτουν αποθήκες ή εγκαταστάσεις logistics ή 3PL και βασική προϋπόθεση για τη συγκέντρωση της πληροφορίας είναι οι επιχειρήσεις να αναφέρουν τη συνολική επιφάνεια των εγκαταστάσεων που διαθέτουν. Όλα τα στοιχεία έχουν αντληθεί από τα επίσημα sites των κατασκευαστών αποθηκών που έχουν επιλεγεί Κύριες περιοχές εγκατάστασης αποθηκών Γεωγραφική κατανομή ανά επιφάνεια (τμ) Σχεδιάγραμμα 1: Γεωγραφική Κατανομή ανά τμ

13 ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΗ ΚΑΤΑΝΟΜΗ ΑΝΑ ΤΜ % 1% % % % % % ΘΡΙΑΣΙΟ ΠΕΔΙΟ ΟΙΝΟΦΥΤΑ ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΕΙΑ ΜΕΣΟΓΕΙΑ % ΑΓΙΟΣ ΙΩΑΝΝΗΣ ΡΕΝΤΗΣ ΑΘΗΝΑ ΠΕΙΡΑΙΑΣ ΑΡΤΕΜΙΔΑ Πηγή: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, 2012 Η μεγαλύτερη επιφάνεια αποθηκευτικών χώρων (σε τμ) σημειώνεται στο Θριάσιο Πεδίο (81% του δείγματος), όπου συγκεντρώνονται οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση, αλλά και τη μεγαλύτερη κάλυψη, όπως: - ο Ασπρόπυργος, που συγκεντρώνει όλα τα είδη επιχειρήσεων, λόγω καλής προσβασιμότητας και ανάπτυξης οικονομιών κλίμακας, - η Μάνδρα, που διαθέτει μεγάλες εγκαταστάσεις ( τμ) για εξίσου μεγάλες (από πλευράς τζίρου) επιχειρήσεις - η Μαγούλα, όπου συγκεντρώνονται περισσότερο αποθηκευτικές εγκαταστάσεις μικρού και μεσαίου μεγέθους ( τμ) για αντίστοιχου μεγέθους επιχειρήσεις και - η Ελευσίνα, όπου εγκαθίστανται λιγότερες επιχειρήσεις με ποικίλου μεγέθους εγκαταστάσεις. Γεωγραφική συγκέντρωση ανά Περιοχή Σχεδιάγραμμα 2: Γεωγραφική Συγκέντρωση ανά περιοχή

14 ΓΕΩΓΡΑΦΙΚΗ ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΣΗ (ΑΡΙΘΜΟΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΑΝΑ ΠΕΡΙΟΧΗ) 1% 3% 2% 4% 7% 3% 1% 1% Θριάσιο Πεδίο Οινόφυτα Βόρεια Προάστεια Μεσόγεια Άγιος Ιωάννης Ρέντης Αθήνα (Κολωνός) Πειραιάς 12% 66% Μοσχάτο/Ταύρος/Φάληρο Φυλή/άνω Λιόσια Ν. Ιωνία Πηγή: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ Στο Θριάσιο Πεδίο συγκεντρώνονται οι περισσότερες επιχειρήσεις, το 66% του δείγματος, άρα εκδηλώνεται το μεγαλύτερο ενδιαφέρον κι επομένως η μεγαλύτερη ζήτηση, στις περιοχές: - Ασπρόπυργος, - Μαγούλα και - Μάνδρα, αξιοποιώντας την προσβασιμότητα και την ανάπτυξη οικονομιών κλίμακας της περιοχής. Στα Οινόφυτα συγκεντρώνεται το 12% των επιχειρήσεων του δείγματος, το οποίο διανέμεται στις εξής περιοχές: - Οινόφυτα, - Αυλώνα, - Σχηματάρι, - Καπανδρίτι και - Χαλκίδα. Στον Πειραιά και στην παράκτια ζώνη της Πειραϊκής (στη ραπετσώνα και στο Πέραμα) συγκεντρώνεται το 7% των επιχειρήσεων, που εκμεταλλεύονται την άμεση πρόσβαση από και προς το λιμάνι του Πειραιά. Στα Βόρεια Προάστια περιλαμβάνονται η Μεταμόρφωση, το Κρυονέρι και η Λυκόβρυση, συγκεντρώνοντας το 4% του δείγματος. Ακολουθούν ο Άγιος Ιωάννης Ρέντη, η περιοχή που οριοθετείται από τον Ταύρο Μοσχάτο Φάληρο, τα Μεσόγεια και την περιοχή που περιλαμβάνει τη Φυλή τα άνω Λιόσια τη Νέα Ιωνία.

15 4.2 Τιμές αγοράς μίσθωσης αποθηκών Οι τιμές αγοράς και ενοικίασης οικοπέδων και αποθηκευτικών χώρων στις κύριες περιοχές εγκατάστασης από το 2004 έως και το πρώτο εξάμηνο του 2012 παρουσιάζονται στα παρακάτω διαγράμματα 1. ιάγραμμα 1: Θριάσιο Πεδίο Τιμές αγοράς 250 ΘΡΙΑΣΙΟ ΠΕ ΙΟ ΑΓΟΡΑ ΕΥΡΩ/ΤΜ ΕΤΗ Επεξεργασία Στοιχείων: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, 2012 ιάγραμμα 2: Θριάσιο Πεδίο Τιμές μίσθωσης ΘΡΙΑΣΙΟ ΠΕ ΙΟ ΜΙΣΘΩΣΗ ΕΥΡΩ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΕΤΗ Επεξεργασία Στοιχείων: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, Οι πληροφορίες για τις τρέχουσες τιμές παρελθόντων ετών προκύπτουν από έρευνα στις παρακάτω πηγές: - Dika Agapitidou MSc(Econ) MRICS, «Warehousing & Logistics in Greater Athens: Watch this Sector!», Director of Athens Economics ltd in alliance with Jones Lang LaSalle, for RE+D, March Συνεντεύξεις - Κέρδος, «Μειωμένη η ζήτηση για νέους αποθηκευτικούς χώρους. Φαρμακευτικές και μεταφορικές οι μόνοι ενδιαφερόμενοι κλάδοι Οι νέες τάσεις», 25/092010, σελ (2009, 2010, 2011)

16 ιάγραμμα 3: Οινόφυτα / Αυλώνας Τιμές αγοράς ΟΙΝΟΦΥΤΑ / ΑΥΛΩΝΑΣ ΑΓΟΡΑ ΕΥΡΩ / ΤΜ ΕΤΗ Επεξεργασία Στοιχείων: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, 2012 ιάγραμμα 4: Οινόφυτα / Αυλώνας Τιμές μίσθωσης ΟΙΝΟΦΥΤΑ / ΑΥΛΩΝΑΣ ΜΙΣΘΩΣΗ 6 ΕΥΡΩ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΕΤΗ Επεξεργασία Στοιχείων: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, 2012 ιάγραμμα 5: Μεσόγεια Τιμές αγοράς

17 ΜΕΣΟΓΕΙΑ - ΑΓΟΡΑ 250 ΕΥΡΩ / ΤΜ ΕΤΗ Επεξεργασία Στοιχείων: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, 2012 ιάγραμμα 6: Μεσόγεια Τιμές μίσθωσης ΜΕΣΟΓΕΙΑ - ΜΙΣΘΩΣΗ ΕΥΡΩ / ΤΜ / ΜΗΝΑ ΕΤΗ Επεξεργασία Στοιχείων: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, 2012

18 ιάγραμμα 7: Βόρεια Αττική Τιμές αγοράς ΒΟΡΕΙΑ ΑΤΤΙΚΗ - ΑΓΟΡΑ ΕΥΡΩ / ΤΜ ΕΤΗ Επεξεργασία Στοιχείων: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, 2012 ιάγραμμα 8: Βόρεια Αττική Τιμές μίσθωσης ΒΟΡΕΙΑ ΑΤΤΙΚΗ - ΜΙΣΘΩΣΗ 7 6 ΕΥΡΩ / ΤΜ / ΜΗΝΑ ΕΤΗ Επεξεργασία Στοιχείων: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, 2012 Η Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ σε αποκλειστική συνεργασία με την Jones Lang LaSalle στην Ελλάδα, καταγράφει τις τιμές όπως διαμορφώνονται στην αγορά των αποθηκών και των χώρων logistics, σύμφωνα με τις τελευταίες πράξεις που έχουν πραγματοποιηθεί το πρώτο εξάμηνο του 2012 στο Νομό Αττικής. Οι τιμές αποτυπώνονται στον χάρτη που ακολουθεί.

19 4.3 Προσφορά Ρυθμιστές οι Κατασκευαστές

20 4.3.1 Έργα ανά κατασκευαστή Οι μεγαλύτεροι επενδυτές σε ανάπτυξη αποθηκευτικών χώρων στο Νομό Αττικής παρουσιάζονται στο παρακάτω διάγραμμα. ιάγραμμα 9: Αριθμός έργων ανά κατασκευαστή ΕΡΓΑ ΑΝΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΗ Ν. ΚΑΡΠΑΘΙΟ Σ ΑΕ CO NSTEEL ΑΣΠΡΟ ΚΑΤ ΝΟ Ε LO GISTICS ΙΣΤΟ Σ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΗ ΑΚΤΩΡ DM CO NSTRUCTIO NS ΑΒΕΤΕ K. LIAROMATIS SA ΤΕΡΝΑ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΗ Επεξεργασία Στοιχείων: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, 2012 Από τον αριθμό των έργων κάθε κατασκευαστή διαπιστώνεται ότι, παρά την προτίμηση σε κάποιες συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής, όλοι έχουν αναπτύξει επενδυτική δραστηριότητα στο Θριάσιο Pεδίο. Η γεωγραφική συγκέντρωση αποθηκευτικών χώρων στο Νομό Αττικής ανά αριθμό έργων / κατασκευών απεικονίζεται παρακάτω: ιάγραμμα 10: Ποσοστό έργων ανά κατασκευαστή ΣΥΓΚΕΝΤΡΩΣΗ (ΑΡΙΘΜΟΣ) Βόρεια Προάστια 3% Δυτική Αττική 2% Νότια Αττική 2% Αθήνα 1% Ανατολική Αττική - Μεσόγεια 6% Βόρεια Αττική 14% Θριάσιο Πεδιο 66% Επεξεργασία Στοιχεία: Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, 2012 Πιο συγκεκριμένα, η μεγαλύτερη συγκέντρωση επενδυτών παρουσιάζεται στο Θριάσιο Πεδίο, με πρώτη στις προτιμήσεις την περιοχή

21 του Ασπρόπυργου και δεύτερη τη Μαγούλα. Ακολουθεί η Βόρεια Αττική, δηλαδή οι περιοχές στα όρια του Νομού Αττικής μέχρι τη Θήβα, που εξυπηρετούν τις ανάγκες του Λεκανοπεδίου. Μεγάλη συγκέντρωση σημειώνεται στα Οινόφυτα και ακολουθούν ο Αυλώνας, η Θήβα και το Σχηματάρι. Τρίτη στις προτιμήσεις των κατασκευαστών έρχεται η περιοχή της Ανατολικής Αττικής και συγκεκριμένα τα Μεσόγεια. Συγκριτικά, πιο δημοφιλής είναι η ΒΙΠΕ Μαρκόπουλου, ενώ ακολουθούν τα Σπάτα, το Κορωπί, η Παλλήνη και η Παιανία. Επόμενα στην προτίμηση των κατασκευαστών αποθηκευτικών χώρων έρχονται τα Βόρεια Προάστια στην προτίμηση των κατασκευών αποθηκευτικών χώρων και χώρων logistics, με πρώτες στην επιλογή τη Μεταμόρφωση και το Κρυονέρι. Η υτική Αττική παρουσιάζει συγκέντρωση κατασκευαστικού ενδιαφέροντος, με κύριες περιοχές ενδιαφέροντος τη Φυλή και τους Αγίους Ανάργυρους. Συγκέντρωση επίσης σημειώνεται στα Νότια Προάστια και συγκεκριμένα στα Καλύβια, ενώ παρά την τάση επιστροφής των χώρων αποθήκευσης στα αστικά κέντρα, το ποσοστό που παρουσιάζεται στην Αθήνα παραμένει ακόμα σε χαμηλά επίπεδα. 4.4 Ζήτηση Ρυθμιστές οι Επιχειρήσεις Τα βασικά κριτήρια επιλογής του τόπου εγκατάστασης των εταιρειών αποθήκευσης είναι η εύκολη πρόσβαση, η τιμή του μισθωτηρίου και η εγγύτητα με τους πελάτες που εξυπηρετούν. Πριν την οικονομική κρίση, το κριτήριο επιλογής εκτός από την καλή τοποθεσία ήταν η ποιότητα της κατασκευής, που στις περισσότερες περιπτώσεις ήταν pre-let 2. Σύμφωνα με την έρευνα που έχει διεξάγει η Αθηναϊκή Οικονομική ΕΠΕ, οι επιχειρήσεις αποθήκευσης γνωρίζουν μεγάλη συρρίκνωση στη δραστηριότητα τους, λόγω της περιορισμένης αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών κι επομένως της σημαντικής μείωσης των διακινούμενων εμπορευμάτων. Στη συντριπτική πλειοψηφία τους οι ενοικιαστές αποθηκών έχουν ζητήσει και πετύχει από τους ιδιοκτήτες μείωση των μισθωτηρίων. Στις περιπτώσεις που οι εγκαταστάσεις είναι ιδιόκτητες, οι επιχειρήσεις προχωρούν σε επαναδιαπραγμάτευση των δανειακών τους συμβάσεων με τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. Ωστόσο, υπάρχουν και οι περιπτώσεις που οι εταιρείες ενοικιάζουν τους άδειους χώρους, μειώνοντας το κόστος και εξασφαλίζοντας την καλύτερη δυνατή αξιοποίηση των αποθηκευτικών τους χώρων. Από την άλλη πλευρά και προκειμένου να ανταποκριθούν στις ανάγκες των πελατών τους έχουν προχωρήσει σε μείωση των τιμών των παρεχόμενων υπηρεσιών τους κατά 30% περίπου. Οι μεγαλύτερες επιχειρήσεις που παρέχουν υπηρεσίες αποθήκευσης, Logistics ή 3PL ανά κύκλο εργασιών, καθαρά κέρδη (προ φόρων) και αριθμό προσωπικού ακολουθούν. 2 Pre-let κατασκευή είναι η κατά παραγγελία κατασκευή (συνήθως γίνεται πρόωρη μίσθωση, πριν ολοκληρωθεί το έργο)

22 ιάγραμμα 11: Κύκλος εργασιών ( ) Πηγή: ICAP Marketing Solutions, Ελληνικός Οικονομικός Οδηγός, Τόμος 3 Υπηρεσίες, 2012,

23 ιάγραμμα 12: Καθαρά κέρδη (προ φόρων ) ( ) Πηγή: ICAP Marketing Solutions, Ελληνικός Οικονομικός Οδηγός, Τόμος 3 Υπηρεσίες, 2012,

24 ιάγραμμα 13: Προσωπικό Πηγή: ICAP Marketing Solutions, Ελληνικός Οικονομικός Οδηγός, Τόμος 3 Υπηρεσίες, 2012, Προοπτικές λόγω του αναμενόμενου Εμπορευματικού Κέντρου του Θριασίου Πεδίου (ΓΑΙΑΟΣΕ) Θετική πρωτοβουλία της Πολιτείας υπήρξε στη δεκαετία του 80 και έπειτα η δημιουργία και λειτουργία ΒΙΠΕ και ΒΙΟΠΑ, που της επέτρεψε να παίξει καταλυτικό ρόλο στην αρχή των εξελίξεων, δεν αποτέλεσε ωστόσο πάγια χωροταξική πολιτική και αποκλειστική διαδικασία χωρικής οργάνωσης και ανάπτυξης. Η λειτουργία του Εμπορευματικού Σταθμού της ΓΑΙΑΟΣΕ ΑΕ αποτελεί μία εξίσου θετική πλην όμως όψιμη παρέμβαση της Πολιτείας,

25 προκειμένου να προσδιορίσει το πλαίσιο και να θέσει τους όρους χωροθέτησης και οργανωμένης ανάπτυξης των υφιστάμενων οικονομικών δραστηριοτήτων στα όρια μιας συγκεκριμένης περιοχής, αυτής του Θριασίου Πεδίου. 4.6 Η σιδηροδρομική σύνδεση του λιμένα Ν. Ικονίου με το Θριάσιο Πεδίο Η μονή σιδηροδρομική γραμμή κανονικού εύρους, που ξεκινάει από δυτικά του λιμένα Νέο Ικονίου, συνδέεται με τον νέο σιδηροδρομικό άξονα Αθηνών Κορίνθου και διέρχεται από το Θριάσιο Πεδίο ( ΝΕΑ, Πουλερές Γιώργος, ) αναμένεται να αποτελέσει σημαντικό παράγοντα στην ανάπτυξη του δικτύου συνδυασμένων μεταφορών που φιλοδοξεί να γίνει το εμπορευματικό κέντρο του Θριασίου Πεδίου. 4.7 Το Εμπορευματικό Κέντρο του Θριασίου Πεδίου Το έργο ανάπτυξης του εμπορευματικού κέντρου Θριασίου Πεδίου ( Περιλαμβάνει την κατασκευή σε ακίνητο συνολικής έκτασης 588 στρέμματα (ιδιοκτησίας ΓΑΙΑΟΣΕ) Παρέχει τη δυνατότητα δόμησης περίπου 235 τμ στεγασμένων χώρων ιαθέτει οδικές συνδέσεις με την Αττική Οδό και τη Λεωφ. ΝΑΤΟ και Προβλέπεται να συνδεθεί με την εμπορική σιδηροδρομική γραμμή που ξεκινάει από το λιμένα του Ν. Ικονίου. Η λειτουργία του Εμπορευματικού Κέντρου θα δημιουργήσει οφέλη για τους τελικούς χρήστες, από την άλλη πλευρά θα φέρει ανακατατάξεις στην υπάρχουσα αγορά και κρίνουμε πρώιμο να κάνουμε οποιαδήποτε εκτίμηση. 4.8 Η στάση αναμονής των επενδυτών Η προσμονή του Εμπορευματικού Κέντρου της ΓΑΙΑΟΣΕ έχει ήδη δημιουργήσει μεγάλες προσδοκίες για καλύτερες υποδομές και μεγαλύτερη κίνηση εμπορευμάτων, λόγω της καλής προσβασιμότητας, των οικονομιών κλίμακας που έχουν δημιουργηθεί και των ωφελειών που αναμένεται να πιστωθούν οι επιχειρήσεις από τη λειτουργία του. Τα οφέλη στα οποία αποσκοπεί η αγορά Logistics είναι πολλαπλά ( ΤΑ ΝΕΑ, Πουλερές Γιώργος, ): - Απελευθέρωση χώρων σε επιβαρημένες αστικές περιοχές (Μενίδι, Ρουφ, Άγιος Ιωάννης Ρέντης). - Ανάπτυξη δικτύου συνδυασμένων μεταφορών, με την αναμενόμενη σιδηροδρομική σύνδεση του Λιμανιού του Πειραιά με το Εμπορευματικό Κέντρο (Γραμμή Ικόνιο Θριάσιο). - Μείωση των περιβαλλοντικών επιπτώσεων, λόγω περιορισμού κυκλοφορίας βαρέων οχημάτων περίπου κατά 40%.