ΕΤΟΣ 2013 / ΤΕΥΧΟΣ 8-9

Transcript

1 ΕΤΟΣ 2013 / ΤΕΥΧΟΣ 8-9 Κώστας Μαρκάζος, Οικονομολόγος, ΜΒΑ Το νέο καθεστώς για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ)

2 Κώστας Μαρκάζος Οικονομολόγος, ΜΒΑ Το νέο καθεστώς για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) Ανάτυπο από την «ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ» Τεύχος 8-9 / Έτος 2013 Μαυρομιχάλη 23, Αθήνα Τηλ.: Fax: info@nb.org

3 ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΔΡΑΣΗ Το νέο καθεστώς για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) Κώστας Μαρκάζος, Οικονομολόγος, ΜΒΑ Στο παρόν άρθρο περιγράφονται οι αλλαγές που επήλθαν στον θεσμό των Ανωνύμων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) στην Ελλάδα μετά από τις νομοθετικές αλλαγές του Ν 4141/2013 (ΦΕΚ Α 81/ ). Επίσης, επισημαίνονται οι σημερινές νομοθετικές εκκρεμότητες μαζί με κάποια συμπεράσματα για τις δυνατότητες ανάπτυξης του θεσμού. ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ Ι. Τι είναι οι ΑΕΕΑΠ (REIT s) ΙΙ. Το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα ΙΙΙ. Οι αλλαγές του Ν 4141/2013 IV. Το φορολογικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ σήμερα V. Επιλεκτικός σχολιασμός των νομοθετικών αλλαγών VI. Επίλογος Ι. Τι είναι οι ΑΕΕΑΠ (REIT s) Οι ΑΕΕΑΠ (Real Estate Investment Trusts - REIT s) 1 είναι εταιρείες που επενδύουν σε εμπορικά και άλλου τύπου ακίνητα, έχοντας κατά κανόνα ειδικό φορολογικό καθεστώς. Ο θεσμός αναπτύχθηκε στις ΗΠΑ την δεκαετία του 1960 με στόχο να δώσει την δυνατότητα, κυρίως σε ιδιώτες επενδυτές, να επενδύσουν έμμεσα σε μεγάλου μεγέθους επενδυτικά ακίνητα που αποδίδουν εισόδημα το οποίο εισπράττεται με την μορφή μερίσματος και παρουσίασε ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια και σε χώρες εκτός των Αγγλοσαξονικών χωρών. Οι ΑΕΕΑΠ είναι ιδιόμορφες εταιρείες που συνδυάζουν τρία επενδυτικά χαρακτηριστικά: 1. Περισσότερα στο άρθρο «Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) στην Ελλάδα», περιοδικό ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ τεύχος 45, Ιανουάριος 2009, σελ (α) ακίνητα, με την μακροχρόνια συμπεριφορά τους να καθορίζεται από τον κλάδο (β) μετοχές, καθώς στις περισσότερες χώρες υπάρχει υποχρέωση εισαγωγής στο Χρηματιστήριο (γ) ομόλογα, καθώς οι κάτοχοι απολαμβάνουν σταθερές μερισματικές αποδόσεις. Επειδή οι ΑΕΕΑΠ συνδυάζουν πολλαπλά χαρακτηριστικά, συχνά διαφέρουν οι απόψεις σχετικά με το νομοθετικό πλαίσιο ή την στρατηγική των εταιρειών, ανάλογα με την οπτική γωνία από την οποία εξετάζονται. ΙΙ. Το θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα Η λειτουργία των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα διέπεται από τις διατάξεις των άρθρων του Ν 2778/1999 «Αμοιβαία Κεφάλαια Ακίνητης Περιουσίας - Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία και άλλες διατάξεις», όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε από το άρθρο 19 του Ν 4141/2013. Παλαιότεροι νόμοι που τροποποίησαν τον Ν 2778/1999 ήταν ο Ν 2892/2001 και ο Ν 2992/2002 και σημαντικά ο Ν 3581/2007. Το θεσμικό πλαίσιο συμπληρώνεται από κανονιστικές διατάξεις της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς και του Υπουργείου Οικονομίας και Οικονομικών, όπως οι υπ αριθμ. 7/249/ , 7/259/ , 8/259/ και 13/350/ αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, καθώς και από τις διατάξεις του ΚΝ 2190/1920. ΙΙΙ. Οι αλλαγές του Ν 4141/2013 Σημειώνεται ότι μία από τις κινητήριες δυνάμεις για τροποποιήσεις της νομοθεσίας υπήρξε το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ)και η ανάγκη αποκρατικοποίησης κρατικής ακίνητης περιουσίας, η οποία όμως ως επί το πλείστον αφορά οικόπεδα. Το νομοσχέδιο, το οποίο συζητείτο αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα με τις εν ενεργεία ΑΕΕΑΠ σε συνεργασία 750 Επιχείρηση 8-9/2013 (ΕΤΟΣ 9ο)

4 Κ. ΜΑΡΚΑΖΟΣ με το Χρηματιστήριο και την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, υπέστη επεξεργασία και αλλαγές και κατά την περίοδο διαβούλευσης. ΑΡΘΡΑ - ΠΡΑΚΤΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ Στον συγκριτικό πίνακα παρακάτω περιγράφονται οι βασικές αλλαγές Ν 2778/1999 πριν και μετά τις τροποποιήσεις του Ν 4141/2013 (άρθρο 19) ανά θέμα. ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΜΕΤΑ ΤΙΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΝΟΜΙΚΗ ΜΟΡΦΗ Ανώνυμη εταιρεία ειδικού σκοπού. Ίδια ρύθμιση. ΑΔΕΙΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ & ΕΠΟΠΤΕΙΑΣ Ίδια ρύθμιση. Από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς. Νέα (πρόσθετη) διάταξη: Οι κανόνες εταιρικής διακυβέρνησης εφαρμόζονται αναλόγως και στις ΑΕΕΑΠ από τη σύστασή τους. ΜΕΤΟΧΙΚΟ ΚΕΦΑΛΑΙΟ (εισφορά ακινήτων + μετρητά) Η απόκτηση και διαχείριση ακίνητης περιουσίας, δικαιώματος αγοράς ακινήτου δια προσυμφώνου και μετοχών ανώνυμης εταιρείας του άρθρου 22 παρ. 2. α) Ακίνητη περιουσία, κατά την έννοια των παραγράφων 2 και 2α του παρόντος άρθρου, σε ποσοστό τουλάχιστον 80% του ενεργητικού της. β) Μέσα χρηματαγοράς κατά την έννοια του άρθρου 3 του Ν 3283/2004. γ) Κινητές αξίες των περιπτώσεων δ), ε) και στ) της παρ. 3 του παρόντος άρθρου. δ) Άλλα κινητά και ακίνητα που εξυπηρετούν λειτουργικές ανάγκες της ΑΕΕΑΠ, τα οποία δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν σωρευτικά, κατά την απόκτησή τους, το (10%) του ενεργητικού της. Επιτρέπεται μόνο η εμπορική και όχι η οικιστική χρήση ακινήτων. Επιτρέπεται μόνο η αποπεράτωση ή επισκευή (εργασίες συντήρησης ή αναπαλαίωσης ή μεταβολής χρήσης), σύμφωνα με αναλυτικό πρόγραμμα που καταρτίζεται από το ΔΣ και επιπλέον η αποπεράτωση ή επισκευή τους είναι δυνατόν να ολοκληρωθεί εντός εύλογου, ανάλογα με τις περιστάσεις χρόνου και τα έξοδα δεν υπερβαίνουν, στο σύνολό τους, ποσοστό 25% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου, όπως θα υφίσταται μετά την αποπεράτωση ή επισκευή Δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση ακινήτου ή μετοχών θυγατρικής εταιρείας που κατέχει η ΑΕΕΑΠ πριν από την πάροδο (12) μηνών από την απόκτησή τους (εισφορά ακινήτων + μετρητά) ΣΚΟΠΟΣ Παρόμοια ρύθμιση, με διεύρυνση των επιτρεπόμενων επενδύσεων (ορίζονται στο άρθρο 22 του νόμου 2778/1999 που τροποποιείται ως προς τις επιτρεπόμενες επενδύσεις). ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΕΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ Ίδιο ποσοστό (80%) όσον αφορά το ποσοστό ακινήτων επί ενεργητικού, με διεύρυνση του είδους των ακινήτων. Τα διαθέσιμα της ΑΕΕΑΠ δύνανται να επενδύονται και σε κινητές αξίες. α) μετοχές ΑΕ εκμετάλλευσης ακινήτων με ποσοστό τουλάχιστον 80% β) μετοχές εταιρείας συμμετοχών που επενδύουν σε εταιρείες εκμετάλλευσης ακινήτων (επίσης με 80%). γ) μετοχές εταιρείας ακινήτων με την οποία η ΑΕΕΑΠ συνδέεται με σχέση μητρικής - θυγατρικής (με ποσοστό τουλάχιστον 25%) (βλέπε και παρακάτω - Επενδύσεις σε μετοχές εταιρειών). ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΕΣ ΧΡΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Επιτρεπόμενες χρήσεις: α) επαγγελματική στέγη, για εμπορικό ή βιομηχανικό σκοπό, ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων, τουριστικής κατοικίας και μαρίνων ελλιμενισμού και β) ως κατοικίες με σκοπό την εκμετάλλευσή τους, συμπεριλαμβανομένης της εξοχικής κατοικίας. Το σύνολο των επενδύσεων της εταιρείας σε ακίνητα οικιστικού σκοπού, κατά τον χρόνο κτήσης, πρέπει να είναι κατώτερο του 25% του συνόλου των επενδύσεών της. ΑΝΑΠΤΥΞΗ Επιτρέπονται επενδύσεις και σε ακίνητα υπό ανέγερση, συμπεριλαμβανομένων των οικοπέδων επί των οποίων έχει εκδοθεί άδεια οικοδομής ακινήτου, αποπεράτωση, επισκευή, αναπαλαίωση, συντήρηση μεταβολή χρήσης, σύμφωνα με αναλυτικό πρόγραμμα που καταρτίζεται του ΔΣ και κοινοποιείται στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και, επιπλέον, οι ανωτέρω εργασίες είναι δυνατόν να ολοκληρωθούν εντός 36 μηνών από την έκδοση της άδειας. Τα έξοδα των ανωτέρω εργασιών για τα ακίνητα της κατηγορίας αυτής δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν, στο σύνολό τους, το 40% επί του συνόλου των επενδύσεων της εταιρείας σε ακίνητη περιουσία, όπως αυτή θα έχει διαμορφωθεί μετά την ολοκλήρωση των εργασιών. ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση των μετοχών θυγατρικής εταιρείας που κατέχει η ΑΕΕΑΠ ή ακινήτου, στο οποίο αυτή έχει επενδύσει, πριν από την πάροδο δώδεκα (12) μηνών από την απόκτησή τους, εξαιρουμένων των ακινήτων υπό ανάπτυξη. Για πλήρη πρόσβαση στην ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ και την Ηλεκτρονική Βιβλιοθήκη του Λογιστή 751

5 ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΔΡΑΣΗ Κ. ΜΑΡΚΑΖΟΣ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΜΕΤΑ ΤΙΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΕΣ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΕΙΣ ΧΡΗΣΗΣ & ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Δεν επιτρέπονται μακροχρόνιες παραχωρήσεις χρήσης ή εμπορικής εκμετάλλευσης ακινήτων. Επιτρέπονται επενδύσεις σε ακίνητα τρίτων κρατών, εφόσον, στο σύνολό τους, δεν υπερβαίνουν σε αξία το (10%) του συνόλου των επενδύσεων της εταιρείας σε ακίνητα. Επιτρέπεται η απόκτηση από την εταιρεία, ως επένδυσης, δικαιωμάτων από χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων εφόσον το σύνολο αυτών των δικαιωμάτων δεν υπερβαίνει, σε αξία, το 25% των ιδίων κεφαλαίων της εταιρείας και καθένα από αυτά τα δικαιώματα δεν υπερβαίνει, σε αξία, το 10% των ιδίων κεφαλαίων της. Επιτρέπονται επενδύσεις: α) σε δικαιώματα επιφανείας του άρθρου 18 παρ. 1 του Ν 3986/2011. β) μακροχρόνιες παραχωρήσεις χρήσης ή εμπορικής εκμετάλλευσης ακινήτων όπως, ενδεικτικά, εκτάσεων για ανέγερση ξενοδοχειακών και εν γένει τουριστικού ενδιαφέροντος εγκαταστάσεων, μαρίνων ελλιμενισμού, εκτάσεων δυναμένων να υπαχθούν σε προνομιακό ή ιδιαίτερο καθεστώς δόμησης και οικιστικής ανάπτυξης, εκτάσεων ιστορικής σημασίας ή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους των οποίων η αξιοποίηση είναι επιτρεπτή υπό ιδιαίτερους όρους. ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΕ ΤΡΙΤΑ ΚΡΑΤΗ Επιτρέπονται επενδύσεις σε ακίνητα κρατών εντός ΕΕ και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου) χωρίς περιορισμό, ή τρίτων χωρών εφόσον, στο σύνολό τους, δεν υπερβαίνουν σε αξία το 20% του συνόλου των επενδύσεων της εταιρείας σε ακίνητα. ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΑΠΟ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΟΡΙΟ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΧΩΡΙΣ ΠΛΗΡΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ Η αξία του συνόλου των ακινήτων, που δεν έχουν αποκτηθεί κατά πλήρη κυριότητα από την εταιρεία δεν πρέπει να υπερβαίνει το 10% του συνόλου των επενδύσεων της εταιρείας σε Αύξηση του ποσοστού σε 20%. ακίνητη περιουσία. ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΑΠΟ ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΑ Επιτρέπονται απαιτήσεις προς απόκτηση ακινήτων βάσει προσυμφώνων, υπό την προϋπόθεση ότι έχει συμβατικώς διασφαλισθεί ο χρόνος αποπεράτωσής τους, το μέγιστο τίμημα τους, η προκαταβολή τιμήματος, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% του τιμήματος, η ποινική ρήτρα του πωλητή, η οποία δεν μπορεί να υπολείπεται του 150% της προκαταβολής, και η χρησιμοποίηση τους ως επαγγελματικής στέγης ή για άλλο εμπορικό ή βιομηχανικό σκοπό εντός έξι (6) μηνών από την απόκτηση τους. Επιτρέπεται η απόκτηση τουλάχιστον του 90% των μετοχών ανώνυμης εταιρείας με μοναδικό σκοπό την εκμετάλλευση ακινήτων, το σύνολο του παγίου κεφαλαίου της οποίας είναι επενδεδυμένο σε ακίνητα. Επιτρέπονται επενδύσεις σε δικαιώματα από χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων, είτε με απευθείας κατάρτιση από την εταιρεία σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων είτε με εκχώρηση σε αυτήν προϋφιστάμενης σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης ακινήτων που έχει συνάψει τρίτος. Η αξία του συνόλου αυτών των δικαιωμάτων πρέπει να είναι κατώτερη, κατά το χρόνο κτήσεως, του 25% του συνόλου των επενδύσεων της ΑΕΑΑΠ. Ίδια ρύθμιση, με πρόσθετη πρόβλεψη για τα υπό ανάπτυξη οικόπεδα. ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΣΕ ΜΕΤΟΧΕΣ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ Επιτρέπεται η απόκτηση: α) τουλάχιστον του 80% των μετοχών ανώνυμης εταιρείας με αποκλειστικό σκοπό την εκμετάλλευση ακινήτων, το σύνολο του παγίου κεφαλαίου της οποίας είναι επενδεδυμένο σε ακίνητα, ή εταιρείας χαρτοφυλακίου, ή και β) τουλάχιστον του 80% των μετοχών εταιρείας συμμετοχών, που επενδύει αποκλειστικώς σε εταιρείες της παραπάνω περίπτωσης, ή και γ) τουλάχιστον του 25% των μετοχών εταιρείας με την οποία η ΑΕΕΑΠ συνδέεται με σχέση μητρικής και θυγατρικής, εφόσον: αα) σκοπός της θυγατρικής εταιρείας είναι η απόκτηση, διαχείριση και εκμετάλλευση ακινήτων, περιλαμβανομένης της διενέργειας επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία και ββ) σκοπός της συμμετοχής της ΑΕΕΑΠ στο κεφάλαιο της θυγατρικής της είναι η εφαρμογή κοινής επιχειρηματικής στρατηγικής ή στρατηγικών για την ανάπτυξη ακινήτου ή ενότητας ακινήτων ελάχιστης αξίας τουλάχιστον δέκα εκατομμυρίων ( ) ευρώ. 752 Επιχείρηση 8-9/2013 (ΕΤΟΣ 9ο)

6 Κ. ΜΑΡΚΑΖΟΣ ΑΡΘΡΑ - ΠΡΑΚΤΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ ΠΡΟΗΓΟΥΜΕΝΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ Η αξία κάθε ακινήτου δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει, κατά τον χρόνο της απόκτησης, το (25%) της αξίας του συνόλου των επενδύσεών της. ΟΡΙΟ ΑΞΙΑΣ ΜΕΜΟΝΩΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΩΝ ΕΤΑΙΡΙΩΝ Απαγορεύεται η απόκτηση ακινήτου, το οποίο είναι ενταγμένο Κατάργηση περιορισμού. στο αποθεματικό ασφαλιστικών εταιρειών. ΑΠΟΤΙΜΗΣΗ ΑΠΟ ΕΛΕΓΚΤΗ Η αποτίμηση της αξίας των επενδύσεων της εταιρείας διενεργείται, στο τέλος κάθε εταιρικής χρήσης, από ορκωτό ελεγκτή, ο οποίος δεσμεύεται από την ειδική τακτική έκθεση που συντάσσεται κάθε φορά για από εκτιμητή του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών, που ορίζεται από τη γενική συνέλευση της εταιρείας, μαζί με τον ορκωτό ελεγκτή της εταιρίας. ΜΕΤΑ ΤΙΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΕΙΣ Η αξία κάθε ακινήτου πρέπει να είναι κατώτερη, κατά τον χρόνο της απόκτησης ή της ολοκλήρωσης των εργασιών, του (25%) της αξίας του συνόλου των επενδύσεών της. Ο ανωτέρω περιορισμός ισχύει και ως προς την αξία του κάθε ακινήτου που αποκτά η θυγατρική της ΑΕΕΑΠ. Η επένδυση της ΑΕΕΑΠ σε εταιρεία συμμετοχών πρέπει να είναι κατώτερη σε αξία ποσοστού είκοσι πέντε τοις εκατό (25%) του συνόλου των επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ. Η αποτίμηση διενεργείται από νόμιμο ελεγκτή, ο οποίος δεσμεύεται από την ειδική τακτική έκθεση που συντάσσεται κάθε φορά για το σκοπό αυτόν, από ανεξάρτητο εκτιμητή. Αμφότεροι ορίζονται από τη Γ.Σ. ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΣΤΟ ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟ Υποχρεωτική, εντός (2) ετών από τη σύσταση. Πριν την είσοδο των μετοχών της ΑΕΕΑΠ σε οργανωμένη αγορά, πρόσωπο που επιθυμεί να αποκτήσει μετοχές ΑΕΕΑΠ έτσι ώστε Υποχρεωτική, εντός (1) έτους από τη σύσταση. η συμμετοχή του στο ΜΚ να υπερβαίνει τα όρια των 10%, 20%, 33,3%, 50% και 66,6%, υποχρεούται να ανακοινώσει, τουλάχιστον (1) μήνα νωρίτερα, την πρόθεσή του αυτή στην Ε.Κ ΠΑΡΑΤΑΣΗ ΕΙΣΑΓΩΓΗΣ ΣΤΟ ΧΡΗΜΑΤΙΣΤΗΡΙΟ ΑΘΗΝΩΝ (ΧΑ) Η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς δύναται, μετά από αίτηση της εταιρείας, να παρατείνει την προθεσμία μία ή περισσότερες φορές μέχρι 2 έτη κατ' ανώτατο όριο για ανωτέρα βία. Εάν η εταιρεία εντός (1) έτους από τη σύσταση της, δεν υποβάλει αίτηση εισαγωγής των μετοχών της στο ΧΑ, η Ε.Κ. ανακαλεί υποχρεωτικά την άδεια λειτουργίας της και η Εταιρεία τίθεται υπό εκκαθάριση. Όριο δανεισμού το 50% του ενεργητικού της. Υποχρεωτική διανομή ετησίως στους μετόχους τουλάχιστον του 35% των ετήσιων καθαρών κερδών. Δεν εφαρμόζεται παρακράτηση φόρου (σήμερα 10%) στα διανεμόμενα μερίσματα. Η Ε.Κ. μπορεί να παρατείνει την προθεσμία για διάστημα που δεν μπορεί να υπερβεί τους 24 μήνες από την ημερομηνία λήξης αυτής για ανωτέρα βία ή λόγω συνθηκών στην αγορά. Για τις υφιστάμενες ΑΕΕΑΠ η προθεσμία εισαγωγής ισχύει από την ισχύ του νόμου. Παράταση που είχε χορηγηθεί κατά τις προϊσχύσασες διατάξεις εξακολουθεί ισχύουσα για 12 μήνες από την ισχύ το νόμου. ΑΝΑΚΛΗΣΗ ΑΔΕΙΑΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ Ίδια ρύθμιση. Σε περίπτωση ανάκλησης της άδειας λειτουργίας της ΑΕΕΑΠ ανακαλούνται τα φορολογικά οφέλη. ΟΡΙΟ ΔΑΝΕΙΣΜΟΥ Όριο δανεισμού το 75% του ενεργητικού της. ΔΙΑΝΟΜΗ ΚΕΡΔΩΝ Υποχρεωτική διανομή του 50% των ετήσιων καθαρών προς διανομή κερδών της. Για πλήρη πρόσβαση στην ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ και την Ηλεκτρονική Βιβλιοθήκη του Λογιστή 753

7 ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΔΡΑΣΗ IV. Το φορολογικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ σήμερα Ιδιαίτερη αναφορά χρειάζεται να γίνει για το πιο δημοφιλές χαρακτηριστικό των ΑΕΕΑΠ, το φορολογικό καθεστώς. Παρακάτω περιγράφεται η υφιστάμενη κατάσταση και οι εκκρεμότητες που αναμένεται να ρυθμιστούν, καθώς ο Ν 4141/2013 δεν άλλαξε το φορολογικό καθεστώς των ΑΕΕΑΠ. A. Φόρος εισοδήματος Το άρθρο 31 του νόμου των ΑΕΕΑΠ (2778/1999), το οποίο ρυθμίζει την φορολόγηση των ΑΕΕΑΠ δεν τροποποιήθηκε, παρότι στο νόμο Ν 4141/2013 όταν ετίθετο υπό διαβούλευση περιλαμβάνονταν αλλαγές που έλυναν θέματα φορολόγησης θυγατρικών και διπλής φορολόγησης. Έτσι συνεχίζεται η φορολόγηση του ενεργητικού (επενδύσεις σε ακίνητα + μετρητά) με συντελεστή που συνδέεται με το επιτόκιο παρέμβασης της ΕΚΤ. Πρακτικά οι ΑΕΕΑΠ πληρώνουν 2 φορές τον χρόνο συνολικά (σήμερα ο συντελεστής ανέρχεται στο 1,5, με βάση το ισχύον επιτόκιο παρέμβασης της ΕΚΤ και τον τύπο υπολογισμού του συντελεστή) φόρο εισοδήματος επί των επενδύσεων, που είναι και η μοναδική (θεωρητικά) φορολογική επιβάρυνση. Απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος στην υπεραξία κατά την πώληση ακινήτων. Πάντως ο νέος Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος (Ν 4172/ 2013) εντάσσει τις εταιρείες χαρτοφυλακίου (άρθρο 46) στις απαλλασσόμενες εταιρείες, χωρίς όμως να είναι ξεκάθαρο αν περιλαμβάνονται και οι ΑΕΕΑΠ. Υπάρχουν φορολογικά θέματα των ΑΕΕΑΠ που ουδέποτε διευκρινίστηκαν, όπως ο φόρος αναπροσαρμογής υπεραξίας ακινήτων του Ν 2065/1992 που επιβάλλεται κάθε 4 χρόνια. Παρότι ο Ν 2778/1999 (άρθρο 31) αναφέρει ότι «οι εκδιδόμενες από εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία μετοχές, καθώς και η μεταβίβαση ακινήτων προς αυτή απαλλάσσονται παντός φόρου, τέλους, τέλους χαρτοσήμου, εισφοράς, δικαιώματος ή οποιασδήποτε άλλης επιβάρυνσης υπέρ του Δημοσίου, νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου και γενικά τρίτων», δυστυχώς υπάρχει η πρακτική καταλογισμού φόρων στις ΑΕΕΑΠ μετά από φορολογικούς ελέγχους με το αιτιολογικό των ειδικών φόρων και της μη ρητής εξαίρεσης από αυτούς με βάση στενές γραμματολογικές ερμηνείες. Φυσικά αυτή η πρακτική έρχεται σε αντίθεση με την ενίσχυση του θεσμού των ΑΕΕΑΠ και ότι αυτός επιδιώκει. Β. Φόρος μεταβίβασης ακινήτων Κ. ΜΑΡΚΑΖΟΣ Οι ΑΕΕΑΠ εξακολουθούν να απαλλάσσονται του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) κατά την αγορά, ο οποίος είναι εξαιρετικά υψηλός στην Ελλάδα και συνοδεύεται από εξωφρενικές επιβαρύνσεις προστατευμένων επαγγελμάτων και επαγγελματιών που σιτίζονται από το χάος των υποθηκοφυλακείων. Η διακηρυγμένη πρόθεση της ηγεσίας του Υπουργείου Οικονομικών είναι η σημαντική του μείωση του φόρου μεταβίβασης, ειδικά μετά την εφαρμογή του νέου φόρου ακινήτων. Ο τελευταίος διαφημίστηκε σαν ενοποιημένος όλων των φόρων επί των ακινήτων, αλλά κατέληξε να υποκαθιστά μόνο τον ΦΑΠ και το ΕΕΤΗΔΕ (που είναι πιο γνωστό σαν χαράτσι). Γ. Φορολογία Κεφαλαίου Αρχικά οι ΑΕΕΑΠ και μέχρι το 2007, απαλλάσσονταν από τον τότε φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας (ΦΜΑΠ), ενώ από την αντικατάστασή 2 του το 2008 από το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (ΕΤΑΚ), όπως και μετά την εκ νέου αντικατάσταση του από τον ΦΑΠ, οι ΑΕΕΑΠ ήταν υπόχρεες με συντελεστή 0,1% (αντί για 0,6% που ισχύει για τα υπόλοιπα υπόχρεα πρόσωπα) επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων που περιλαμβάνονται στο ενεργητικό τους. Για το 2013 συνεχίζεται το ίδιο καθεστώς, αλλά απομένει να διευκρινιστεί τι θα ισχύσει μελλοντικά μετά την καθιέρωση του νέου «ενιαίου» φόρου ακινήτων. Μέχρι την ώρα που γράφεται το παρόν άρθρο δεν είναι γνωστό εάν και σε πιο ύψος, φόρο ακινήτων θα πληρώνουν οι ΑΕΕΑΠ (και όχι μόνο), παρά τον καθοριστικό ρόλο που έχει για τις εταιρείες το μέγεθος της φορολόγησης των επενδυτικών ακινήτων 3. Επίσης, δεν είναι ξεκαθαρισμένο εάν ο ΦΠΑ των θυγατρικών των ΑΕΕΑΠ είναι 0,1% ή 0,6%, όπως και στις υπόλοιπες εταιρείες που εκμεταλλεύονται ακίνητα, παρότι εξομοιώνονται με ΑΕΕΑΠ. Υπάρχει και άποψη της διοίκησης που θεωρεί ότι επειδή δεν εξαιρούνται ρητά οι θυγατρικές των ΑΕΕΑΠ στο νόμο περί ΦΑΠ δεν θα πρέπει να εφαρμόζουν μειωμένο συντελεστή. 2. Οι μετονομασίες φόρων χωρίς ουσιαστικές αλλαγές, που γίνονται κατ ευφημισμό της απλοποίησης του φορολογικού συστήματος, είναι ισχυρό τοπικό έθιμο. Μάλιστα, ελλείψει νέων ιδεών, οι φορολογικές ρυθμίσεις παρουσιάζουν μια ιδιότυπη κυκλικότητα, με αποτέλεσμα να καταργούνται και να επανέρχονται οι ίδιες, είτε αυτούσιες είτε με παραλλαγές. 3. Για το θέμα της φορολόγησης των ακινήτων βλέπε και Κ. Μαρκάζος, «Για την υγιή φορολόγηση των ακινήτων», ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ, Επιχείρηση 8-9/2013 (ΕΤΟΣ 9ο)

8 Κ. ΜΑΡΚΑΖΟΣ Κατά την ψήφιση του Ν 4172/2013 προστέθηκε μια γενική διάταξη (άρθρο 72 παρ. 16) που αναφέρει ότι «οι διατάξεις του Ν 2778/1999 (Α 295) που διέπουν τη φορολογία των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία και των θυγατρικών τους δεν θίγονται από τις διατάξεις του παρόντος Κώδικα», σε μια προσπάθεια να μειωθούν οι παρανοήσεις. Από τις παραπάνω αναφερθείσες ελλείψεις και γκρίζες φορολογικές περιοχές, είναι φανερό με την ψήφιση του Ν 4141/2013 δεν ολοκληρώθηκε το φορολογικό πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ, κάτι που πιθανότατα θα γίνει με νέες νομοθετικές παρεμβάσεις μέσα στο Έχοντας περιγράψει το φορολογικό πλαίσιο, αξίζει να αναφερθεί ότι δεν υπάρχει «καλύτερη» παγίδα από τη δημιουργία μιας ΑΕΕΑΠ με οδηγό το θέλγητρο αποφυγής πληρωμής φόρων. Αν το κίνητρο είναι αποκλειστικά φορολογικό, το εγχείρημα είναι καταδικασμένο σε αποτυχία. Ουδέποτε οι επιχειρηματικές αποφάσεις που καθοδηγούνταν από φορολογικά κίνητρα και επιδοτήσεις είχαν μακροπρόθεσμη επιτυχία. V. Επιλεκτικός σχολιασμός των νομοθετικών αλλαγών 1. Είναι φανερή η κατεύθυνση της νομοθετικής παρέμβασης για αύξηση της ευελιξίας στις προϋποθέσεις σύστασης αλλά και στους κανόνες λειτουργίας των ΑΕΕΑΠ. Ο στόχος του υπουργείου Οικονομικών και της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς είναι η άμεση αξιοποίηση τόσο των υφιστάμενων ιδιωτικών ακινήτων όσο και αυτών που διαθέτει προς πώληση το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου. Εκτός από στοιχεία εναρμόνισης με όσα ισχύουν σε διεθνές επίπεδο με τα REIT s, οι νομοθετικές αλλαγές σηματοδοτούν επαύξηση των επενδυτικών και χρηματοδοτικών δυνατοτήτων των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία. 2. Ιστορικά ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα ξεκίνησε από τις Τράπεζες, αλλά αν έχει πιθανότητες να αναπτυχθεί περαιτέρω πρέπει να επεκταθεί και έξω από αυτές, αλλιώς θα αποτύχει. Οι (παρ)ενέργειες μεταβίβασης «προβληματικών» ακινήτων που διαθέτουν οι Τράπεζες στο χαρτοφυλάκιο τους -αν υπάρξει τέτοια περίπτωσηθα είναι καταστροφικός για τον θεσμό. Φυσικά υπάρχουν αξιόλογα ακίνητα που δε χρειάζονται πλέον στο ενεργητικό των Τραπεζών για διάφορους λόγους και δεν έχουν προκύψει από collaterals μη εξυπηρετούμενων δανείων. ΑΡΘΡΑ - ΠΡΑΚΤΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ Αν τηρούνται οι βασικές προϋποθέσεις του νόμου, δεν θα πρέπει να αποκλείονται αυτές οι επενδύσεις. Ίσως η προστασία κατάχρησης εξουσίας των βασικών μετόχων να ήταν στο μυαλό του νομοθέτη που εισήγαγε έναν σημαντικό περιορισμό για συναλλαγές ανάμεσα στους μετόχους των ΑΕΕΑΠ. Στο άρθρο 28 προστέθηκε η παράγραφος 3 βάσει της οποίας απαγορεύεται η μεταβίβαση ακινήτων προς την εταιρεία μετά την ολοκλήρωση της εισαγωγής προς διαπραγμάτευση των μετοχών της ΑΕΕΑΠ σε οργανωμένη αγορά, εάν ανήκουν σε: α) μετόχους της ΑΕΕΑΠ που κατέχουν, άμεσα ή έμμεσα, μέσω συνδεδεμένων προσώπων κατά την έννοια της παρ. 5 του άρθρου 42ε του ΚΝ 2190/1920 ή μέσω προσώπων που ελέγχονται από αυτά, κατά την έννοια της περ. γ της παρ. 1 του άρθρου 3 του Ν 3556/2007, ποσοστό τουλάχιστον 5% του μετοχικού κεφαλαίου της ΑΕΕΑΠ, και β) σε μέλη του διοικητικού συμβουλίου της, γενικούς διευθυντές ή διευθυντές της, συζύγους και συγγενείς τους μέχρι και τρίτου βαθμού εξ αίματος ή εξ αγχιστείας, καθώς και σε ελεγχόμενα από αυτούς, κατά την ανωτέρω έννοια, νομικά πρόσωπα. Μέχρι την νομοθετική προσθήκη, απαγόρευση μεταβίβασης ακινήτων ίσχυε μόνο για τους διοικούντες την εταιρεία και για μετόχους για μεταβίβαση ακινήτων της ΑΕΕΑΠ προς αυτούς, κάτι που εξακολουθεί να ισχύει. Σημειώνεται ότι στην τελική διάταξη του νομοσχεδίου ξεκαθαρίστηκε (ορθά) ότι η απαγόρευση δεν καταλαμβάνει την εισφορά ακινήτων στην ΑΕΑΑΠ τόσο κατά το στάδιο σύστασης αλλά και σε μεταγενέστερη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, κάτι που διευκολύνει την ανάπτυξη των ΑΕΕΑΠ με την συμβολή ακινήτων των μετόχων τους. 3. Ένα σημαντικό θέμα για τις ΑΕΕΑΠ αποτελεί το διανεμόμενο μέρισμα, το οποίο σχετίζεται άμεσα και με το ύψος δανειακής μόχλευσης. Συνήθως η νομοθεσία των χωρών όπου δραστηριοποιούνται REITs, υποχρεώνει την διανομή μερίσματος του 90% ή και του 100% (Ολλανδία) των ετήσιων κερδών. Με την τροποποίηση του Ν 4141/2013, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ υποχρεούνται να διανέμουν το 50% (από 35%) των κερδών τους, προφανώς αυτών που απομένουν μετά και τον υπολογισμό τόκων. Σημειώνεται ότι στην σύντομη ιστορία του θεσμού στην Ελλάδα οι ΑΕΕΑΠ στην πράξη παρείχαν μερισματικές αποδόσεις σημαντικά ανώτερες από τις ελάχιστες υποχρεωτικές. Όμως η διανομή με την μορφή μερίσματος πάνω από ένα ποσοστό των κερδών αποδυναμώνει την Για πλήρη πρόσβαση στην ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ και την Ηλεκτρονική Βιβλιοθήκη του Λογιστή 755

9 ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΔΡΑΣΗ ΑΕΕΑΠ. Η διανομή του 70-80% των επιχειρηματικών κερδών μετά από φόρους και τόκους (ορθότερα των Funds From Operations-FFO), είναι μία καλή πολιτική που συνδυάζει την επιδίωξη για καλή μετοχική απόδοση αφήνοντας χώρο στην ΑΕΕΑΠ να έχει πόρους για ανάπτυξη πέραν των αυξήσεων κεφαλαίου. Το πόσο θα δανειστεί μια εταιρεία για να έχει δυνατότητες για μέρισμα χωρίς να υπολογίζει πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων (όπως είναι τα ακίνητα) είναι μία επιχειρηματική επιλογή, κάτι που ισχύει και για τις ΑΕΕΑΠ. 4. Όσον αφορά τα επιτρεπόμενα επίπεδα δανεισμού, η χαλάρωση του περιορισμού της δανειακής μόχλευσης στο 75% (από 50%) των επενδύσεων, έχει ως στόχο να δώσει δυνατότητες ανάπτυξης των ΑΕΕΑΠ με δανειακά κεφάλαια. Το θεσμικό πλαίσιο στις περισσότερες προηγμένες στον θεσμό χώρες (Αυστραλία, ΗΠΑ, Καναδάς, Γαλλία) επιτρέπει τον δανεισμό χωρίς όρια, αφήνοντας την απόφαση στις εταιρείες ανάλογα και με το προφίλ που θέλουν να έχουν. Το βέλτιστο επίπεδο δανεισμού μιας ΑΕΕΑΠ η οποία θέλει να διατηρεί ικανοποιητικές μερισματικές αποδόσεις είναι στα επίπεδα του 30% έως 35%, ενώ leverage στα επίπεδα του 75% θεωρούνται υψηλά ακόμα και για real estate developers. VI. Επίλογος Οι ΑΕΕΑΠ είναι εποπτευόμενες εταιρείες από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς η οποία είναι αρμόδια για την εφαρμογή του νόμου και των κατ εξουσιοδότηση αυτού εκδιδομένων κανονιστικών αποφάσεων λειτουργίας. Στο πλαίσιο της εποπτείας που ασκεί, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς μπορεί να διενεργεί διάφορους ελέγχους. Δύναται, επίσης, να αναθέτει σε νόμιμους ελεγκτές τη διενέργεια εκτάκτων ελέγχων. Εφαρμόζοντας ταυτόχρονα τα Διεθνή Κ. ΜΑΡΚΑΖΟΣ Λογιστικά Πρότυπα, μαζί με άλλους κανονισμούς (ενδεικτικά: υποχρεωτική ασφάλιση ακινήτων, εξαμηνιαίες αποτιμήσεις από ανεξάρτητους εκτιμητές και ελεγκτές, εφαρμογή κανόνων εταιρικής διακυβέρνησης), οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν το ιδανικό όχημα για επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Όμως η ανάπτυξη των ΑΕΕΑΠ εξαρτάται και από το περιβάλλον στο οποίο γίνονται οι επενδύσεις. Εκτός από τους γενικούς αρνητικούς παράγοντες της χώρας, υπάρχουν αρκετοί ειδικοί που επηρεάζουν τον κλάδο της ανάπτυξης και της εκμετάλλευσης των ακινήτων στην Ελλάδα. Ενδεικτικά αναφέρονται οι αδυναμίες του κτηματολογίου, οι ετεροβαρείς ρυθμίσεις των εμπορικών μισθώσεων σε βάρος των εκμισθωτών, νομοθετικές ρυθμίσεις που δεν έχουν προηγούμενο σε προηγμένη (ή και υποανάπτυκτη χώρα) όπως η «ρύθμιση Κατσέλη» που ακύρωσε αναδρομικά τις ιδιωτικές συμφωνίες για παραίτηση των μισθωτικών δικαιωμάτων ανατρέποντας κάθε λογικό χρονικό ορίζοντα για επένδυση σε real estate, η φορολογική αστάθεια και οι αιφνιδιαστικές φοροεπιδρομές κατά των ακινήτων, οι επιβαρύνσεις κατά την μεταβίβαση ή την δανειοδότηση ακινήτων για να επιβιώνουν παρασιτικά προστατευόμενα επαγγέλματα. Όλα αυτά δημιουργούν ένα «τοξικό» περιβάλλον εντελώς ακατάλληλο για επενδύσεις ακινήτων στην Ελλάδα, που δεν θεραπεύεται από ένα σύγχρονο νόμο για τις ΑΕΕΑΠ. Κατά συνέπεια ο δύσκολος, αλλά και απόλυτα αναγκαίος, δρόμος του εκσυγχρονισμού της χώρας, με οδηγό τα ευρωπαϊκά πρότυπα και τις διεθνείς βέλτιστες πρακτικές, είναι ο απολύτως απαραίτητος παράγοντας για να αναπτυχθούν οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ, χωρίς να είναι αναγκασμένες να μεταναστεύουν τα επενδυτικά τους κεφάλαια στο εξωτερικό για να είναι ελκυστικές. 756 Επιχείρηση 8-9/2013 (ΕΤΟΣ 9ο)

10