Διερεύνηση της σχέσης των αξιών ακινήτων και των οδικών και συγκοινωνιακών παραμέτρων

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ Ερευνητικό Θέμα Διερεύνηση της σχέσης των αξιών ακινήτων και των οδικών και συγκοινωνιακών παραμέτρων Μπαρακλιανός Ιωάννης ΒΕΡΟΙΑ, ΙΟΥΝΙΟΣ 2009

2 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ Ερευνητικό Θέμα Διερεύνηση της σχέσης των αξιών ακινήτων και των οδικών και συγκοινωνιακών παραμέτρων Επιμέλεια Μπαρακλιανός Ιωάννης Επιβλέπων Καρανικόλας Νικόλας ΒΕΡΟΙΑ, ΙΟΥΝΙΟΣ 2009

3 οποιαδήποτε βελτίωση στις μεταφορικές υποδομές μεταφράζεται σε αξίες γης, εξ αιτίας της δράσης των δυνάμεων ισορροπίας του αστικού περιβάλλοντος William Alonso 1964 ii

4 Περιεχόμενα Περιεχόμενα... i Περιεχόμενα Πινάκων... iii Περιεχόμενα Εικόνων... iv Περιεχόμενα Σχημάτων... v Περίληψη... 1 Abstract... 3 Εισαγωγή... 5 Μέρος Α Α1 Βασικές Θεωρητικές Έννοιες... 7 Α1.2 Οι αξίες γης - ακινήτων... 8 Α2 Βασικοί Παράγοντες που Επηρεάζουν την Αξία των Ακινήτων Α3 Διαδικασία εκτίμησης ακινήτων Α4 Μέθοδοι Εκτίμησης Ακινήτων Βιβλιογραφία Ά Μέρους Μέρος Β B1. Συστήματα των μεταφορών Β1.1 Δίκτυα μεταφορών Β1.2 Μέσα Μαζικής Μεταφοράς Β1.3 Προβλήματα στις μεταφορές - Το φαινόμενο της κυκλοφοριακής συμφόρησης Β2 Αλληλεπίδραση χρήσεων γης με συστήματα μεταφορών Β2.1 Βασικές έννοιες και επιπτώσεις Β2.2 Επιπτώσεις της αλλαγής του συστήματος μεταφορών στις χρήσεις γης Β3 Η έννοια της προσβασιμότητας Β3.1 Συστατικά της προσβασιμότητας Β3.2 Τα πρώιμα μοντέλα Β4 Η επιρροή, των νέων ή της βελτίωσης των μεταφορικών υποδομών, στις αγοραίες αξίες γης Β4.1 Θεωρητική προσέγγιση Β4.2 Παρεμβάσεις με γραμμική επιρροή i

5 Β4.3 Παρεμβάσεις με σημειακή επιρροή Β5 Αποτελέσματα ερευνών Β5.1 Έρευνες που έγιναν στην Ελλάδα Β5.2 Έρευνες που έγιναν στο εξωτερικό Β5.3 Αναπτυσσόμενες Περιοχές Βιβλιογραφία Β μέρους Συμπεράσματα Παράρτημα Π1 Οι αξίες γης - ακινήτων Π1 Μοντέλο Επιρροής της κατασκευής αυτοκινητόδρομου Π2 Αποτελέσματα ερευνών Βιβλιογραφία ii

6 Περιεχόμενα Πινάκων Πίνακας Α2.1: Παράγοντες που επιρρεάζουν την αξία των ακινήτων σε επίπεδο γειτονιάς ή περιοχής Πίνακας Α2.2 Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων Πίνακας Β1.1 Βασικά χαρακτηριστικά των γενικών κατηγοριών των μέσων μεταφορών Πίνακας Β2.1: Κατάταξη των αστικών συγκεντρώσεων Πίνακας Β2.2: Επιπτώσεις στις χρήσεις γης από επενδύσεις σε συγκοινωνιακή υποδομή Πίνακας Β5.1 Αποτελέσματα ερευνών που έγιναν στην Ελλάδα Πίνακας Β5.2: Αποτελέσματα ερευνών που έγιναν στην Ευρώπη Πίνακας Β5.3: Αποτελέσματα ερευνών που έγιναν στις Η.Π.Α Πίνακας Β5.4: Αποτελέσματα ερευνών που έγιναν σε αναπτυσσόμενες περιοχές Πίνακας Σ1: Μέση επίδραση μεταφορικών υποδομών στις αγοραίες αξίες γης και ζώνη επιρροής iii

7 Περιεχόμενα Εικόνων Εικόνα Β1.1: Φωτογραφία από το ΜΕΤΡΟ του Λονδίνου Εικόνα Β1.2: Γραμμές προαστιακού σιδηρόδρομου στο Τορόντο Εικόνα Β1.1 Χωρητικότητες γραμμής και λειτουργικές ταχύτητες για τις κατηγορίες μέσων μεταφοράς Εικόνα Β5.1: Η Αττική οδός και η ζώνη επιρροής της Εικόνα Β5.2: Τα Ολυμπιακά Έργα στα Μεσόγεια και η ζώνη επιρροής τους Εικόνα Β5.3: Οι σταθμοί του Αττικό metro και η ζώνη επιρροής τους Εικόνα Β5.4: Θεματικός χάρτης μεταβολής αγοραίων αξιών σε ζώνη 2Χ2 km από τον κόμβο Α/Κ 23 Ευκαρπίας (Κ4) Εγνατίας Οδού Εικόνα Β5.5: Θεματικός χάρτης μεταβολής αγοραίων αξιών σε ζώνη 2Χ2 km από τον κόμβο A/K 05 Ιωαννίνων Εγνατίας Οδού Εικόνα Β5.6: Θεματικός χάρτης μεταβολής αγοραίων αξιών σε ζώνη 2Χ2 km από τον κόμβο A/K 38 Ανατολικής Κομοτηνής Εγνατίας Οδού Εικόνα Π1 Η Αττική οδός και η ζώνη επιρροής της Εικόνα Π2 Τα Ολυμπιακά Έργα στα Μεσόγεια και η ζώνη επιρροής τους Εικόνα Π3 Οι σταθμοί του Αττικό metro και η ζώνη επιρροής τους Εικόνα Π4 Α/Κ ΙΩΑΝΝΙΝΩΝ Εικόνα Π5 Α/Κ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ Εικόνα Π6 Α/Κ ΚΟΜΟΤΗΝΗΣ Εικόνα Π7 ΘΕΜΑΤΙΚΟΣ ΧΑΡΤΗΣ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΑΓΟΡΑΙΩΝ ΑΞΙΩΝ ΣΕ ΖΩΝΗ 2X2 km ΑΠΟ ΤΟΝ ΚΟΜΒΟ A/K 23 ΕΥΚΑΡΠΙΑΣ (Κ4) ΕΓΝΑΤΙΑΣ ΟΔΟΥ Εικόνα Π8 ΘΕΜΑΤΙΚΟΣ ΧΑΡΤΗΣ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΑΓΟΡΑΙΩΝ ΑΞΙΩΝ ΣΕ ΖΩΝΗ 2X2 km ΑΠΟ ΤΟΝ ΚΟΜΒΟ A/K 05 ΙΩΑΝΝΙΝΩΝ ΕΓΝΑΤΙΑΣ ΟΔΟΥ Εικόνα Π9 ΘΕΜΑΤΙΚΟΣ ΧΑΡΤΗΣ ΜΕΤΑΒΟΛΗΣ ΑΓΟΡΑΙΩΝ ΑΞΙΩΝ ΣΕ ΖΩΝΗ 2X2 km ΑΠΟ ΤΟΝ ΚΟΜΒΟ A/K 38 ΑΝΑΤΟΛΙΚΟΣ ΚΟΜΟΤΗΝΗΣ ΕΓΝΑΤΙΑΣ ΟΔΟΥ iv

8 Περιεχόμενα Σχημάτων Σχήμα Α1.1: Οι διάφορες αξίες γης και ακινήτων... 9 Σχήμα Α3.1: Η πορεία της διαδικασίας εκτίμησης Σχήμα Β.1 Χρήση κάθε κατηγορίας οδού για κίνηση και πρόσβαση Σχήμα Β2.1 Ο φαύλος κύκλος της κυκλοφοριακής συμφόρησης Σχήμα Β2.2 Αλληλεπίδραση χρήσεων γης - συστήματος μεταφορών Σχήμα Β2.3 Σχέση μεταξύ αξίας γης και απόστασης από το κέντρο Σχήμα Β2.4 Κατανομή αξιών γης Σχήμα Β3.1: Οι σχέσεις μεταξύ των παραγόντων της προσβασιμότητας ΣχήμαΒ3.2: Το μοντέλο του Von Thunen Σχήμα 1: Υποθετικές ζώνες αξιών και χρήσης γης του Von Thunnen Σχήμα Β3.3: Η σχέση απόστασης από κέντρο - αξία γης του W. Alonso Σχήμα Β4.1 Η αντίδραση της αγοράς κατοικίας στην πτώση του κόστους μετακίνησης ΣχήμαΒ5.1: Η επιρροή των σιδηρόδρομων στις αγοραίες αξίες γης Σχήμα Σ1: Μέση επίδραση των μεταφορικών υποδομών Σχήμα Σ2: Επίδραση του αυτοκινητόδρομου στις αγοραίες αξίες σε σχέση με την απόσταση Σχήμα Σ3: Επίδραση του ΜΕΤΡΟ στις αγοραίες αξίες σε σχέση με την απόσταση Σχήμα Σ4: Επίδραση του προαστιακού στις αγοραίες αξίες σε σχέση με την απόσταση από τους σταθμούς του Σχήμα Σ5: Χωρικό μοντέλο επίδρασης αυτοκινητόδρομου στις αγοραίες αξίες γης Σχήμα Σ6: Χωρικό μοντέλο επίδρασης στάσης ΜΕΤΡΟ στις αγοραίες αξίες γης ΣχήμαΠ1: Η επιρροή των σιδηρόδρομων στις αγοραίες αξίες γης v

9 Περίληψη Η εκτίμηση των αξιών γης ακινήτων, αφορά την εκτίμηση, δηλαδή την πρόβλεψη της πιθανότερης τιμής που θα επιτευχθεί σε μία περίπτωση αγοραπωλησίας, μίας έκτασης γης ή ενός ακινήτου. Η εκτίμηση αυτή γίνεται από ένα κατάλληλα καταρτισμένο άτομο, τον εκτιμητή, ο οποίος ακολουθώντας μία συγκεκριμένη διαδικασία και χρησιμοποιώντας κατάλληλες και αναγνωρισμένες μεθόδους, καταλήγει στην εκτίμηση ενός οποιουδήποτε ακινήτου. Η επιλογή της κατάλληλης μεθόδου εξαρτάται από τα δεδομένα που έχουν βρεθεί κατά την συλλογή στοιχείων, από την εμπειρία του εκτιμητή αλλά και από το θεμιτό αποτέλεσμα. Οι μέθοδοι που χρησιμοποιούνται, είναι τυποποιημένοι μαθηματικοί τύποι, αναγνωρισμένοι από τους διεθνείς εκτιμητικούς συλλόγους και οργανισμούς. Όπως είναι αυτονόητο, η επιστήμη των αξιών γης και ακινήτων, εμπεριέχει τις έννοιες της γης, δηλαδή του εδάφους και του ακινήτου, το οποίο μπορεί να αφορά είτε γη χωρίς την ύπαρξη κάποιου κτίσματος, είτε το ίδιο το κτίσμα. Δύο από τα πιο βασικά χαρακτηριστικά της γης είναι η χρήση της και η αξία της. Από τη στιγμή που η γη «φιλοξενεί» μία χρήση, αποκτά μία τιμή, δηλαδή μία αξία, εξαιτίας της γαιοπρόσοδου. Στην επιστήμη της εκτίμησης των αξιών γης, η έννοια της αξίας παίρνει πολλές μορφές, διότι οι σημασία της έχει πολλές διαστάσεις. Η πιο σημαντική διάσταση είναι αυτή της αγοραίας αξίας, καθώς αντιπροσωπεύει την πλέον πιθανή τιμή πώλησης ενός ακινήτου, διότι είναι αυτή που ορίζεται από τους νόμους της αγοράς, δηλαδή της προσφοράς και της ζήτησης. Η αξία των ακινήτων, και πιο συγκεκριμένα η αγοραία αξία, μπορεί να επηρεαστεί από πολλούς παράγοντες. Οι παράγοντες αυτοί μπορεί να είναι ανεξάρτητοι από το αυτό καθαυτό το ακίνητο, όπως είναι το νομικό, οικονομικό, κοινωνικό, δημογραφικό και τεχνολογικό περιβάλλον, αλλά και παράγοντες που αναφέρονται στο ίδιο το ακίνητο όπως ποιότητα κατασκευής, βλάβες, μέγεθος, χρήση, κυκλοφορικό δίκτυο, πρόσβαση σε συγκοινωνίες και πολλοί άλλοι παράγοντες. Ο εκτιμητής, για να κάνει σωστή πρόβλεψη της αξίας θα πρέπει να λάβει υπόψη του όλους τους παραπάνω παράγοντες, αλλά και την εξέλιξη τους στο μέλλον. Δηλαδή, κατά κάποιο τρόπο, παίζει το ρόλο του «μελλοντολόγου». Στους παράγοντες που επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων, εμπεριέχονται και τα συστήματα μεταφορών. Η επίδραση των συστημάτων μεταφορών στις αξίες γης, δεν είναι μονοσήμαντή, αλλά πολυδιάστατη. Διάφορες μελέτες και έρευνες έδειξαν πως η προσπελασιμότητα προσβασιμότητα που προσφέρουν τα συστήματα μεταφορών είναι ο πιο καθοριστικός παράγοντας διαμόρφωσης των αξιών γης. Η έννοια της προσβασιμότητας, περιλαμβάνει 4 χαρακτηριστικά, τα οποία είναι οι χρήσεις γης, οι μετακινήσεις, οι προσωπικές επιλογές καθώς και τις περιορισμένες δυνατότητες του κάθε ατόμου. Η προσβασιμότητα απασχόλησε τους ερευνητές, για το πώς επιδρά αρχικά στην χωροθέτηση των δραστηριοτήτων και μετέπειτα στις αξίες γης, από τις αρχές του 19 ου αιώνα. Οι πιο βασικοί ερευνητές, που ανέπτυξαν τα πιο αποδεκτά μοντέλα, ήταν ο J.H. von Thunen (1826) και ο W. Allonso (1964). Ο W. Alonso μάλιστα, σε ένα σημείο της έρευνας του αναφέρει ότι «οποιαδήποτε βελτίωση στις μεταφορικές υποδομές μεταφράζεται σε αξίες γης, εξ αιτίας της δράσης των δυνάμεων ισορροπίας του αστικού περιβάλλοντος». 1

10 Αυτή η αναφορά του Alonso, απασχόλησε πολλούς σύγχρονου ερευνητές, που με σύγχρονες μεθόδους, προσπάθησαν να επαληθεύσουν ή να διαψεύσουν τη παραπάνω αναφορά. Οι έρευνες που έγιναν, ανά τον κόσμο είναι πολλές. Δεδομένου ότι, για να βρεθεί σχέση ανάμεσα στις αγοραίες αξίες γης και τα συστήματα μεταφορών, θα πρέπει να υπάρχει το «πριν» και το «μετά», ώστε να γίνει σύγκριση μεταξύ τους, οι περισσότερες έρευνες διερευνούσαν την επίδραση των νέων υποδομών μεταφοράς ή την βελτίωση των υφιστάμενων, στις αγοραίες αξίες γης, έχοντας σαν βάση την προσβασιμότητα που προσφέρει η κάθε υποδομή. Οι υποδομές για τις οποίες έχουν γίνει οι περισσότερες έρευνες και φαίνεται να έχουν τη σημαντικότερη επίδραση, είναι το ΜΕΤΡΟ, ο αυτοκινητόδρομος, ο προαστιακός σιδηρόδρομος και το αεροδρόμιο. Η κάθε μία υποδομή έχει τα δικά της χαρακτηριστικά και τον δικό της τρόπο επίδρασης στο περιβάλλον της πόλης. Από τις παραπάνω υποδομές, διαπιστώθηκε πως την πιο μεγάλη επίδραση, και μάλιστα θετική, στις αγοραίες αξίες των ακινήτων, την έχει το ΜΕΤΡΟ. Σαν παράδειγμα της σημαντικής επίδρασης του ΜΕΤΡΟ στις αγοραίες αξίες γης, είναι ότι στο Λονδίνο, η κατασκευή μίας γραμμής ΜΕΤΡΟ, προκάλεσε συνολική αύξηση στις αγοραίες αξίες των ακινήτων 4 φορές μεγαλύτερη από το κόστος κατασκευής της γραμμής. Σύμφωνα με τα παραπάνω, σε γενικές γραμμές, διαπιστώνεται ότι οι επιδράσεις των υποδομών μεταφοράς δεν είναι πάντα θετικές, αλλά εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τις αρνητικές επιπτώσεις που μπορεί να έχει μία υποδομή, όπως ηχορύπανση ή η αλλοίωση του τοπίου, από το αν αναφερόμαστε σε ακίνητα με οικιστική χρήση ή εμπορική χρήση και από το περιβάλλον στο οποίο έγινε η υποδομή, αν είναι αστικό ή υπεραστικό. Ομοίως διαπιστώνεται ότι ο προσεκτικός προγραμματισμός και σχεδιασμός των μεταφορικών υποδομών και η έμφαση στην ποιότητα της υποδομής αυτής, αφενός προϋποθέτουν αύξηση του κόστους κατασκευής, αλλά αφετέρου βελτιώνουν την ποιότητα ζωής και τα επίπεδα εξυπηρέτησης σε μία περιοχή, και ως εκ τούτου αυξάνουν πολλαπλασιαστικά την αξία γης. 2

11 Abstract The appraisal of land and property value involves its estimated value, which would be the approximate value that a specific piece of land or estate would be worth in case of acquisition. This evaluation needs to be made by a certified land evaluator, a qualified professional who uses acknowledged and verified processes of ascertaining the value of any land or property. There are different methods and processes involved in land evaluation. There are factors to keep in mind depending on which method is to be used according to each situation,such as the specific data gathered at a preliminary stage, the surveyor s experience, as well as the overall desired outcome. Methods used involve a set of standardized mathematical processes, widely acknowledged and recognized by international appraisal associations and organizations. The specific field of land evaluation has as key denominators both the concept of land and property. This can also include but is not limited to a specific building within the property itself. Two of the basic characteristics of land are it s use and value. If a specific piece of land is exploited for a particular purpose, this purpose adds to the value of it s original market or purchase price. In land evaluation terms, the concept of value is multifaceted and may take various different meanings. One of the most important aspects is the market or purchase price, as this is an indicator of the property s potential value in case of acquisition. This is dependent on the rules of the market such as demand and offer. A property s value and its purchase price is a variable that takes into account many different factors. These variables are sometimes completely independent of the property itself and can be of legal, financial, sociological, demographical or technological nature. But there are also variables dependent on the property itself such as: the quality of it s construction, damages to the building, its proportions, its use and accessibility to local public transport. For an evaluator to correctly identify and estimate the value of a property, he/she must not only take into consideration all of the above factors but also be able to project their potential influence for the future existence of it. Therefore, land surveyors need to be able to play the role of a fortune teller. One of the major factors that plays a very important role in determining the value of an urban property is its integration and accessibility to a local transport system. This factor is crucial and has many different aspects. Different research has shown that integration and accessibility can be one of the most important denominators in estimating the value of a property. The concept of accessibility is comprised of four characteristics, notably: the use of land, transportation, personal choices as well as personal mobility restrictions of each individual. Accessibility has been a research topic since the beginning of the 19th century in how it affects the placing of land use as well as land value. Most widely recognised researchers for their contribution to the field are J. H. Von Thunen (1826) and W. Allonso (1964). W. Alonso notes in a famous quotation that Any improvement in transportation infrastructure is capitalized into land values in a short-term urban partial equilibrium. 3

12 Alonso s statement has been studied by many contemporary researchers who have tried to either verify or contradict it with contemporary methods. There have been many researches on the above subject universally. In order to best describe the relationship between the market price of a property and the influence of the transport system, there needs to be an evaluation of the before and after process. Most research has been conducted on the level of new transport infrastructure or improvements to the already existing one and its influence on the market price of the property. The key denominator being the concept of accessibility that each type of transport infrastructure has to offer. Transport infrastructures that have attracted the most number of research and have been recognized as bearing the highest impact are: the METRO system, the highway, the suburban railway and the airport. Each one of these types of transport infrastructures has its own characteristics and therefore its own impact on the urban environment. From all of the above mentioned types of infrastructure, it is widely acknowledged that the one with the highest positive impact on the urban environment is the METRO system. One example of the importance the METRO system plays in evaluating land property prices is what happened with the market prices in London. The construction of one extra line on the London Tube map resulted in an increase of property prices connected to that area that was four times greater than the actual cost of the construction of the line itself. Generally speaking, we cannot always evaluate the effects of transport infrastructure only in terms of positive impact. Transport infrastructures also bring along with them a set of other negative problems arising from the infrastructure itself and can result in noise pollution or permanent alteration of the urban environment. This can also be an effect of whether or not we are discussing property that is intended for housing or corporate use and whether or not the environment that was used for the infrastructure is completely urban or suburban. It has been noted that careful and well researched planning in the case of transport infrastructures as well as emphasis on its quality can in long term be more cost effective and add further value to the land, even if in principle this might incur a higher initial construction cost. The added value can also mean bringing a higher quality of life to inhabitants and providing better accessibility than simply put, market price value. 4

13 Εισαγωγή Η αξία των ακινήτων, και οι παράγοντες που την επηρεάζουν, αποτελούν ένα πολύπλοκο επιστημονικό ζήτημα. Το ζήτημα αυτό, έχει έντονη χωρική, οικονομική και κοινωνική διάσταση. Στα πλαίσια της παρούσας έρευνας μελετάται η χωρική διάσταση του ζητήματος. Δεδομένου ότι ο χώρος αποτελεί ο ίδιος ένα πολύπλοκο σύστημα, και ειδικά σε ότι αφορά την επίδραση του στην αξία των ακινήτων, αυτή μπορεί να επηρεαστεί από πολλά στοιχεία και χαρακτηριστικά του χώρου με διαφορετικό τρόπο, κρίνεται σκόπιμο να εξεταστεί ο τρόπος με τον οποίο επιδρούν συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του χώρου στις αξίες αυτές. Συνεπώς, στην παρούσα έρευνα αναλύεται και παρουσιάζεται ο τρόπος που επιδρούν στις αξίες των ακινήτων τα συστήματα μεταφορών. Η παρούσα έρευνα γίνεται στα πλαίσια του 9 ου εξαμήνου, του τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας και Ανάπτυξης. Αποτελεί μία βιβλιογραφική έρευνα στην ελληνική και διεθνή βιβλιογραφία, με στόχο να συγκεντρωθούν όσο το δυνατόν περισσότερες πληροφορίες για το ειδικό αυτό θέμα, ώστε να γίνει μία πλήρης προσέγγιση. Σε ότι αφορά την δομή της εργασίας, αυτή αποτελείται από δύο κύρια μέρη. Στο 1 ο μέρος, αναφέρονται οι βασικές θεωρητικές έννοιες και προσεγγίσεις που συνθέτουν την βάση της θεωρίας της αξίας των ακινήτων. Η ίδια η έννοια της αξίας ενός ακινήτου εμπεριέχει και επιδέχεται διαφορετικούς ορισμούς και προσεγγίσεις, δεδομένου ότι ένα ακίνητο μπορεί να εξετάζεται ως προς την αξία (τιμή) πώλησής του, την επενδυτική του αξία και άλλα. Επίσης, στο ίδιο μέρος της εργασίας, αναφέρονται και η διαδικασία εκτίμησης, οι διάφορες μέθοδοι προσδιορισμού που υπάρχουν, και τέλος οι γενικοί και ειδικοί παράγοντες (χωρικοί, κοινωνικοί, οικονομικοί) που επηρεάζουν τις αξίες των ακινήτων. Στο 2 ο μέρος, αναλύεται το κυρίως θέμα της εργασίας, το οποίο, όπως αναφέρθηκε και παραπάνω, αφορά την επίδραση των μεταφορικών συστημάτων στις αξίες γης. Αρχικά, αναφέρονται τα βασικά στοιχεία των μεταφορικών συστημάτων καθώς και ο τρόπος με τον οποίο αυτά συνδέονται με τα ακίνητα γη και κατ επέκταση με την αξία τους. Δεδομένου ότι σκοπός της εργασίας είναι να προσεγγίσει την επίδραση των μέσων μεταφοράς στις αξίες γης και ακινήτων, μελετώνται τα χερσαία συστήματα και τα αεροδρόμια, αλλά όχι τα λιμάνια, καθώς δεν αποτελούν αντικείμενο ερευνών. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στην έννοια της προσβασιμότητας, η οποία φαίνεται να συνδέει τα μεταφορικά συστήματα με τις αξίες γης με τρόπο καθοριστικό. Έπειτα γίνεται αναφορά στους πρώτους μελετητές που συσχέτισαν το θέμα των αξιών γης με τις μετακινήσεις, ενώ παράλληλα παρουσιάζονται τα αποτελέσματα διαφόρων σχετικών ερευνών που έγιναν σε όλο τον κόσμο. Τέλος, η εργασία ολοκληρώνεται με τα συμπεράσματα τα οποία αφορούν τον τρόπο με τον οποίο τα συστήματα μεταφοράς επιδρούν στην διαμόρφωση των αξιών γης. 5

14 Α1 Βασικές Θεωρητικές Έννοιες Α1.2 Οι αξίες γης - ακινήτων Πραγματική αξία Αντικειμενική αξία Παρούσα αξία Αγοραία αξία Υπολειμματική αξία Αξία της βέλτιστης χρήσης Εύλογη αξία Ά ΜΕΡΟΣ Α2 Βασικοί Παράγοντες που Επηρεάζουν την Αξία των Ακινήτων Παράγοντες γειτονιάς Αστικό περιβάλλον Αγροτικό περιβάλλον Α3 Διαδικασία εκτίμησης ακινήτων Συγκέντρωση εγγράφων Μελέτη στοιχείων Αυτοψία Διερεύνηση κτηματαγοράς Πολεοδομικά στοιχεία Α4 Μέθοδοι Εκτίμησης Ακινήτων Η συγκριτική μέθοδος Η επενδυτική μέθοδος Η μέθοδος των προσόδων Η υπολειμματική μέθοδος Η μέθοδος του κόστους αντικατάστασης Η ευδαιμονική μέθοδος Η μέθοδος του κόστους μετακίνησης Βιβλιογραφία Ά μέρους 6

15 Α1 Βασικές Θεωρητικές Έννοιες Στο κεφάλαιο αυτό γίνεται προσπάθεια αναφοράς των βασικών εννοιών που χρησιμοποιούνται στην επιστήμη της εκτίμησης αξιών ακινήτων ή αξιών γης, ώστε να γίνει πιο κατανοητό το επιστημονικό αντικείμενο. Καθώς αντικείμενο της παρούσας έρευνας είναι οι αξίες ακινήτων, είναι εύκολα κατανοητό ότι οι βασικές έννοιες που πραγματεύονται στη συνέχεια, είναι η γη ή το έδαφος, τα ακίνητα, και οι διάφορες αξίες που υπάρχουν. Η εκτίμηση αξιών γης αφορά την εκτίμηση, δηλαδή την πρόβλεψη της πιθανότερης τιμής που θα επιτευχθεί σε μία περίπτωση αγοραπωλησίας, μια έκτασης εδάφους ή γης ή και ενός ακινήτου. Μία εκτίμηση μπορεί να γίνει για διάφορους λόγους. Οι περισσότερες εκτιμήσεις ακινήτων γίνονται είτε για φορολογία, είτε για αγοραπωλησία αλλά μπορεί να γίνουν και για επενδυτικούς λόγους, όπως για της πρόβλεψη ποια είναι η καλύτερη δυνατή χρήση γης ώστε να δώσει τα καλύτερα οικονομικά αποτελέσματα. Η διαδικασία της εκτίμησης της αξίας, γίνεται από ένα κατάλληλα καταρτισμένο άτομο, τον εκτιμητή, ο οποίος χρησιμοποιεί κάποια συγκεκριμένα βήματα, µε την χρήση των κατάλληλων μεθόδων και την επεξεργασία όλων των διαθέσιµων δεδοµένων, για την εκτίμηση ενός ακινήτου. Η εκτίμηση ορίζεται ως η διαδικασία με την οποία προσδιορίζεται η τιμή που είναι πιθανό να επιτευχθεί σε μια πώληση με βάση την άποψη της Αγοράς. Σκοπός της εκτίμησης είναι ο όσο το δυνατόν καλύτερος προσδιορισμός κάποιας μορφής αξίας του ακινήτου (Καρανικόλας, 2000). Η λογική στην οποία βασίζεται η εκτίμηση της γης είναι ότι η γη είναι αγαθό το οποίο διαφέρει εξαιρετικά από τα υπόλοιπα οικονομικά αγαθά, λόγω της μοναδικότητας του. Αυτή η μοναδικότητα πηγάζει από τις φυσικές και ανθρωπογεωγραφικές της ιδιότητες. Επίσης η μοναδικότητα διαφοροποίηση επηρεάζει τις χρήσεις γης που μπορούν να εγκατασταθούν σε κάθε σημείο. Τέλος η συμπεριφορά της γης, μπορεί να προβλεφθεί, ανάλογα με την ποιότητα των δεδομένων που έχουμε για του φυσικούς πόρους και το βάθος της γνώσης που είναι διαθέσιμο για την σχέση της γης και την χρήση της. (Καρανικόλας, 2009) Με νομικούς όρους, γη είναι το ανώτερο στρώμα του εδάφους και όλος ο χώρος κάτω και ο αέρας πάνω από αυτό. Αν υπάρχουν κτίρια ή δρόμοι χτισμένα πάνω στη γη γίνονται μέρος της, αν και συχνά γίνεται διακριτά αναφορά σε «γη και κτίρια», έννοια που δηλώνεται επίσης και από τον όρο «ακίνητη περιουσία» (Καρανικόλας, 2000).«Το έδαφος ή η γη, με την οικονομική έννοια του όρου, περιλαμβάνει όχι μόνο τα τμήματα της γης, τα οποία χρησιμοποιούνται, από τις εγκατεστημένες οικονομικές μονάδες και την ανάπτυξη οποιαδήποτε μορφής παραγωγικής διαδικασίας, αλλά επίσης και αυτά που βρίσκονται κάτω από την γη, τις υπάρχουσες πρώτες ύλες, οι οποίες αποτελούν πλουτοπαραγωγικοί πόροι για την οικονομία. Συνεπώς, ενδιαφερόμαστε, όχι μόνο για την έκταση αλλά και για την τοποθεσία του εδάφους.» (Καϊσερλίδης, 1975) 7

16 Η οικονομική διάσταση του εδάφους δεν είναι όμως μόνο αυτή που περιγράψαμε. Το έδαφος είναι ένας από τους συντελεστές παραγωγής και αυτό σημαίνει ότι παίζει σημαντικό ρόλο σε όλους του τομείς παραγωγής, από τον πρωτογενή και τον δευτερογενή μέχρι και τον τριτογενή. Ακόμη είναι το μέσο στο οποίο αναπτύσσονται όλες οι υποδομές των μεταφορών. Επίσης, το έδαφος είναι ο χώρος στον οποίο αναπτύσσονται όλες οι οικιστικές λειτουργίες. (Καϊσερλίδης, 1975) Όπως αναφερθήκαμε, τα κτίρια ή τα ακίνητα διαχωρίζονται από τον όρο γη. Ακίνητο ορίζεται ως εκείνο το ιδεατό ή πραγματικό τμήμα του χώρου στο οποίο τεκμηριώνεται αυτοτελές και εξ αδιαιρέτου το ιδιοκτησιακό δικαίωμα (Καρανικόλας, 2009). Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, ακίνητο, ορίζεται ως αυτό το οποίο βρίσκεται στο έδαφος και συστατικά μέρη αυτού, όπως ορίζονται στο άρθρο 953 του Α.Κ, ή τα παραρτήματα του, όπως αυτά ορίζονται στο άρθρο 956 του Α.Κ. (Αστικός Κώδικας, 2004). Έτσι διαχωρίζεται από το έδαφος, καθώς είναι η κατασκευή που βρίσκεται στο έδαφος. Τα ακίνητα μπορούν να ταξινομηθούν σε 2 κατηγορίες, συμφώνα με το αν υπάρχει κάποια χρήση ή όχι. Έτσι λοιπόν έχουμε την κενή γη, η οποία μπορεί να είναι είτε εκτός σχεδίου (αγροτεμάχια ή δασοτεμάχια) είτε εντός σχεδίου (οικόπεδα) και τα αξιοποιημένα ακίνητα τα οποία μπορεί να έχουν κάποιο κτίσμα η απλά να φιλοξενούν κάποια χρήση, χωρίς απαραίτητα την ύπαρξη κτίσματος. Τα ακίνητα, ανάλογα με την θέση τους χωρίζονται σε αστικά ακίνητα (εντός σχεδίου πόλεως ή σε οικισμό κάτω των κατοίκων), περιαστικά ακίνητα (εντός ζώνης 500 μέτρων από τα όρια του σχεδίου πόλεως ή οικισμού), παραλιακά (εντός ζώνης 500 μέτρων από την παραλιακή γραμμή), και τα αγροτικά ακίνητα που προορίζονται για αγροτική, κτηνοτροφική ή γεωργική εκμετάλευση. (Κιόχος, 2007) Επίσης έχουμε και κάποιες ειδικές κατηγορίες ακινήτων τα οποία μπορεί να είναι ακίνητα τα οποία έχουν ιστορική αξία ή είναι διατηρητέα, τα ακίνητα υποδομής αλλά και τα ακίνητα ειδικού καθεστώτος. (Καρανικόλας, 2009) Δύο από τα πιο βασικά χαρακτηριστικά της γης είναι η χρήση και η αξία της. Οι χρήσεις γης, τόσο σε αστικό όσο και σε εξωαστικό επίπεδο, προσδίδονται κυρίως στα ακίνητα που βρίσκονται σε αυτήν. Οι κυριότερες χρήσεις γης που μπορούμε να συναντήσουμε είναι σε αστικό επίπεδο είναι η οικιστική χρήση, η επαγγελµατική, η µεικτή δηλαδή οικιστική και επαγγελµατική, ξενοδοχεία, νοσοκομεία, σχολεία, εµπορικά κέντρα, πρατήρια βενζίνης, γκαράζ, καθώς και αυτά που χαρακτηρίζονται διατηρητέα ή χρήζουν αλλαγής χρήσης. Σε εξωαστικό επίπεδο οι χρήσεις γης διακρίνονται σε αυτά που προορίζονται για οικιστική χρήση, για επαγγελµατική, όπως αποθήκες, βιοτεχνίες, βιοµηχανίες, γκαράζ αλλά και ειδικά κτίρια όπως σχολεία, πανεπιστήμια, λατομεία, πρατήρια βενζίνης. (Σάρρα, 2007) Α1.2 Οι αξίες γης - ακινήτων Η γη, όπως και τα ακίνητα, αποτελούν αντικείμενο αγοραπωλησίας και για αυτό το λόγο υπάρχει μία αξία που αναφέρεται σε αυτά. Η οικονομική αξία ενός ακινήτου αντιπροσωπεύει την αξία του σε δεδομένο τόπο και χρόνο και σε δεδομένη αγορά και εξαρτάται από πολλούς παράγοντες που θα του αναφέρουμε σε επόμενο κεφάλαιο. Η αξία γης όμως δεν μένει σταθερή στο πέρασμα του χρόνου, αλλά αλλάζει είτε θετικά είτε αρνητικά. Η αύξηση της αξίας γης, σε σταθερές τιμές, στο πέρασμα του χρόνου, ονομάζεται υπεραξία. 8

17 Διερεύνηση της σχέσης των αξιών ακινήτων και των οδικών και συγκοινωνιακών παραμέτρων Στην επιστήμη της ης εκτίμησης των αξιών ακινήτων και γης η αξία δεν είναι μία. Σαν αξία γης γενικά ορίζεται ως η δυναμικά καθοριζόμενη αξία, η οποία περιλαμβάνει όλα τα δικαιώματα α και τις σχετικές υποχρεώσεις της οποίας πολλές φορές ζητείται η τιμή. Είναι η πλέον πιθανή τιμή ιμή πώλησης, υπό την προϋπόθεση ότι οι συμβαλλόμενοι είναι καλά πληροφορημένοι για τις δυνατότητες του Ακινήτου και τις συνθήκες λειτουργίας της αγοράς (Ζεντέλης & Λαμπρόπουλος, 2003) 2003). Για να μπορέσουν να αποδοθούν όλες οι διαστάσεις της αξίας γης και ακινήτων, ήτων, έχουν υιοθετηθεί διάφορες αξίες όπως: Πραγματική αξία Αντικειμενική αξία Παρούσα αξία Αγοραία αξία Υπολειμματική αξία Αξία της βέλτιστης χρήσης Εύλογη αξία Η πιο σημαντική αξία από τις παραπάνω είναι η αγοραία αξία, καθώς είναι αυτή που αντιπροσωπεύει καλύτερα την αξία ενός ακινήτου, από τη στιγμή που είναι η αξία που διαμορφώνεται από τις δυνάμεις της προσφοράς και ζήτησης. Σχήμα Α1.1: Οι διάφορες αξίες γης και ακινήτων Η κάθε μια από τις παραπάνω αξίες προσεγγίζει την έννοια της αξίας ακινήτων διαφορετικά. Για να γίνει κατανοητή η σημασία της κάθε αξίας, παρακάτω ακολουθούν από μία αντιπροσωπευτική περιγραφή για την κάθε μία μία.. Στο παράρτημα της εργασίας, υπάρχουν αναλυτικά ά όλες οι περιγραφές που βρέθηκαν στη βιβλιογραφία. Αγοραστική ή αγοραία αξία: Η Ευρωπαϊκή Οργάνωση Συλλόγων Εκτιμητών «TEGoVA» (The European Group of Valuers Associations) προσδιορίζει την έννοια της αγοραστικής αξίας ως εξής: ««Αγοραστική αξία είναι το εκτιμώμενο ποσό για το οποίο ένα περιουσιακό στοιχείο πωλείται κατά την ημερομηνία της εκτίμησης από έναν υποψήφιο πωλητή σε έναν υποψήφιο αγοραστή, μεταξύ των οποίων δεν υφίσταται ιδιαίτερη σχέση μετά από την τελική συμφωνία της τιμής, όταν τα δύο μέρη έχουν ουν την ίδια πληροφόρηση και ενεργούν συνετά και χωρίς πάσης φύσης καταναγκασμούς.» (Καρανικόλας, 2009) Πραγματική αξία: Η πραγματική αξία είναι ο μέσος όρος που προκύπτει από τις διακυμάνσεις της προσφοράς και της ζήτησης. Όταν οι δυνάμεις ζήτησης και προσφοράς εξισορροπούνται η αγοραστική αξία συμπίπτει με την πραγματική. (Καρανικόλας, 2009) Αντικειμενική αξία: Σαν αντικειμενική αξία ενός ακινήτου, θεωρούμε την αξία, που έχει υπολογιστεί με βάση το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της 9

18 φορολογητέας αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων και δεν λαμβάνεται υπόψη στη περίπτωση υπολογισμού της αγοραίας αξίας.» (Σάρρα, 2007) Παρούσα αξία ή τρέχουσα αξία: Οι συνθήκες κάτω από τις οποίες ενεργούν τα άτοµα, επηρεάζονται από το χρόνο και διάφορους περιορισμούς, µε αποτέλεσµα να εµφανίζονται αποκλίσεις µεταξύ της αγοραίας αξίας και της τιµής πώλησης. Για αυτό το λόγο δημιουργήθηκε η παρούσα αξία (current value) των ακινήτων και είναι συνήθως η τιµή που θα πραγματοποιηθεί η συναλλαγή του περιουσιακού στοιχείου (Καρανικόλας, 2000). Δηλαδή παρούσα αξία, είναι η αξία ενός ακινήτου, απαλλαγμένη από την επιρροή του χρόνου. Υπολειμματική αξία: Με βάση το διεθνές λογιστικό πρότυπο 16, «υπολειμματική αξία είναι το καθαρό ποσό που προσδοκά να λάβει ένας ιδιώτης ή μία επιχείρηση για ένα πάγιο στοιχείο, στα τέλος της ωφέλιμης ζωής του, μετά την αφαίρεση των αναμενόμενων εξόδων διάθεσης.» (Σάρρα, 2007) Εύλογη αξία: Εύλογη Αξία (Fair Value), συμφώνα με τα Διεθνή Εκτιμητικά πρότυπα, είναι η πραγματική αξία ενός παγίου ενσώματου στοιχείου, το οποίο αποτιμάται με βάση την δεδομένη χρήση του (αγοραία αξία για υπάρχουσα χρήση), προϋποθέτοντας την συνέχιση της ίδιας ή άλλης παρόμοιας εμπορικής λειτουργίας του εν λόγω ακινήτου και γίνεται για λογιστικούς λόγους. (Καρανικόλας, 2009) Αξία της βέλτιστης χρήσης: «Αξία της βέλτιστης χρήσης είναι η μέγιστη αξία μίας ιδιοκτησίας, η οποία επιτυγχάνεται χάρη στην βέλτιστη χρήση της λόγω της φύσης της ιδιοκτησίας, και είναι νομικά επιτρεπόμενη, ονομάζεται αξία βέλτιστης χρήσης. Η αξία της βέλτιστης χρήσης μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι συνώνυμη της αγοραίας αξίας.» (Καρανικόλας, 2000) Διασφαλιστική Αξία: Διασφαλιστική αξία (αξία άμεσης ή αναγκαστικής διάθεσης) είναι το τίμημα εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί εντός μικρού χρονικού διαστήματος, όπου στόχος είναι η άμεση ρευστοποίηση. Αλλιώς είναι η ασφαλής αξία που προσδιορίζει το ύψος χρηματοδότησης μίας τράπεζας. Καλύπτει το σφάλμα εκτίμησης και είναι πάντα μικρότερη της εμπορικής κατά 50% (μεγάλη δυσκολία ρευστοποίησης) έως 90% (μεγάλη ευκολία ρευστοποίησης). (Καρανικόλας, 2009) Πλειστηριακή Αξία: Πληστηριακή αξία είναι το τίμημα εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί κάτω από καθεστώς βίαιης εκποίησης, μέσα σε περιορισμένο χρονικό διάστημα και με ελλιπή πληροφόρηση των αγοραστών. Παλαιότερα ήταν το 50% της εμπορικής αξίας, όπως αυτή προσδιορίζεται από τον δικαστικό επιμελητή ή το μονομελές Πρωτοδικείο και σύμφωνα με τον Ν.2246/06 υπολογίζεται στα 2/3 αυτής. (Καρανικόλας, 2009) Όπως έχουμε ήδη αναφέρει, η σημασία της αξίας της γης πηγάζει από την πεπερασμένη έκταση που υπάρχει διαθέσιμη. Επιπροσθέτως, οι οικισμοί καταλαμβάνουν ένα πολύ μικρό ποσοστό της συνολικής έκτασης κάθε χώρας και έτσι οι αστικές περιοχές που είναι ιδιαίτερα επιθυμητές για κάποια χρήση περιορίζονται ακόμη περισσότερο. Για αυτό το λόγο η τιμή πώλησης σε αυτές τις περιοχές μπορεί να φτάσει σε πολύ υψηλά επίπεδα, έως και απαγορευτικά. Η αξία λοιπόν της γης προέρχεται από την χρήση που φιλοξενεί. Αυτό αποτελεί την έννοια της γαιοπρόσοδου. Η γαιοπρόσοδος, στην καθαρά θεωρητική της μορφή, είναι η τιμή που πληρώνεται για την χρήση της γης και, με αυτήν την έννοια, 10

19 αποτελεί την αμοιβή της γης. Η γαιοπρόσοδος προκύπτει ως αποτέλεσμα της ύπαρξης ιδιοκτησίας πάνω στη γη γαιοκτησία. (Λαμπριανίδης, 2006). Με ποιο απλά λόγια, γαιοπρόσοδος είναι η τιμή της χρήσεως γης, με τον ίδιο τρόπο όπως η αμοιβή για την εργασία. (Καρανικόλας, 2000) 11

20 Α2 Βασικοί Παράγοντες που Επηρεάζουν την Αξία των Ακινήτων Η ακίνητη περιουσία, σαν οικονομικό αγαθό, αποτελεί για τους ανθρώπους ένα μέσο επένδυσης. Όμως, σε αντίθεση με άλλα οικονομικά αγαθά, διαφέρει σημαντικά στις αρχές και στα χαρακτηριστικά. Καθώς η γη είναι περιορισμένη και η δημιουργία νέας γης είναι αρκετά δαπανηρή ώστε να έχει διευρυμένη εφαρμογή, οποιαδήποτε αύξηση η μείωση της ζήτησης έχει άμεσα αποτελέσματα στην τιμή της. Η τιμή ενός ακινήτου επηρεάζεται από πολλούς άλλους παράγοντες, εκτός από τη ζήτηση. Υπάρχουν γενικοί παράγοντες που είναι ανεξάρτητοι από το ακίνητο αλλά επηρεάζουν την αξία του, οι οποίοι είναι το νομικό, οικονομικό, κοινωνικό, δημογραφικό και τεχνολογικό περιβάλλον, ενώ υπάρχουν και παράγοντες που αφορούν την ευρύτερη περιοχή του ακινήτου (εξωτερικοί ή γενικοί παράγοντες) αλλά και παράγοντες που αναφέρονται στο ίδιο το ακίνητο (εσωτερικοί ή ειδικοί παράγοντες). Αυτοί οι παράγοντες μάλιστα μπορούν να διαφοροποιηθούν αν το ακίνητο βρίσκεται σε αστικό ή αγροτικό περιβάλλον. Συμπληρωματικά με τους παραπάνω παράγοντες, υπάρχουν και οι παράγοντες γειτονιάς ή περιοχής, δηλαδή ένα σύνολο χαρακτηριστικών (κοινωνικών, οικονομικών κ.α.) που αφορούν την περιοχή κοντά στο ακίνητο. [ (Καρανικόλας, Σημειώσεις, 2000), (Σάρρα, 2007) (Χρυσομάλλης, 2008), (McDonald & McMillen, 2007)] Κάποιοι από τους παράγοντες γειτονιάς ή περιοχής, παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα, διαρθρωμένοι ως προς το αν έχουν θετική ή αρνητική επίδραση στην τιμή του ακινήτου. Με έντονα γράμματα φαίνονται οι παράγοντες που έχουν σχέση με τις μεταφορές Πίνακας Α2.1: Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων σε επίπεδο γειτονιάς ή περιοχής - Πηγή: McDonald & McMillen, 2007 Θετική Σχέση Η ποιότητα των σχολείων Το εισόδημα των κατοίκων της περιοχής Εγγύτητα σε πάρκο Η ποιότητα των γειτονικών ακινήτων Πρόσβαση με τα πόδια σε μεταφορικό μέσο Αρνητική Σχέση Η εγκληματικότητα της περιοχής Η φορολογία Ρύπανση του αέρα Θόρυβος από αεροδρόμιο Εγγύτητα σε μολυσμένες περιοχές Εγγύτητα σε κόμβους αυτοκινητοδρόμων Εγγύτητα σε μονάδα παραγωγής ενέργειας Προσδοκία για άνοδο των αγοραίων τιμών των ακινήτων Βιομηχανικός θόρυβος Έντονη κυκλοφορία Περιοχή με ιστορικό πλημυρών Απόσταση από την περιοχή εργασίας Απόσταση από την αγορά Απόσταση από το αεροδρόμιο Κοντά σε ράγες μέσου σταθερής τροχιάς Εγγύτητα σε εκκλησία 12

21 Σχετικά με τους γενικούς και ειδικούς παράγοντες, κάποιοι γενικοί παράγοντες που επηρεάζουν την τιμή του ακίνητου και αφορούν το ίδιο το ακίνητο είναι η χρησιμότητα του ακίνητου, το πόσο σπάνιο είναι, η αρτιότητα του ακίνητου ενώ κάποια παράγοντες που αφορούν το περιβάλλον είναι η αλληλεπίδραση των δυνάμεων της αγοράς, δηλαδή της προσφοράς και της ζήτησης και η γενικότερη εκδήλωση της επιθυμίας των ανθρώπων για την κατοχή και χρήση ακινήτων. Σημαντικό ρόλο παίζει και ο σκοπός για τον οποίο έχει ζήτηση ένα ακίνητο, αν δηλαδή είναι για οικιστική χρήση ή για εμπορική ή και άλλες χρήσεις (Καρανικόλας, 2009). Στον πίνακα που ακολουθεί βλέπουμε τους παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων. Ο διαχωρισμός των παραγόντων έγινε με βάση την ένταξη του ακινήτου σε αστικό ή αγροτικό περιβάλλον και αν είναι εξωτερικοί οι εσωτερικοί. Οι παρακάτω παράγοντες αφορούν τις οικιστικές λειτουργίες, που η επιλογή τους γίνεται με βάση την ικανοποίηση του ατόμου, και όχι τις οικονομικές λειτουργίες, διότι οι παράγοντες που επηρεάζουν την ζήτηση και την αξία για οικονομικές λειτουργίες διαφέρουν αρκετά, καθώς η επιλογή τους γίνεται με κριτήριο το κέρδος. Πίνακας Α2.2 Παράγοντες που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων - Πηγή: Καρανικόλας, 2000 Αγροτικός Χώρος Αστικός Χώρος Γενικοί Παράγοντες Ειδικοί Παράγοντες Γενικοί Παράγοντες Ειδικοί Παράγοντες Σεισμικότητα Περιοχής Μέγεθος Σεισμικότητα Περιοχής Μέγεθος Κλίμα Χρήση Κυκλοφοριακό Δίκτυο Σχήμα Υδρολογικές Συνθήκες Δίκτυα Ωφελείας Κοινής Κατάσταση Γειτονικών Περιοχών Μορφολογία Έδαφος Δίκτυα Ωφέλειας Επίδραση Κυβερνητικής Πολιτικής Κοινής Θέση Χρήση Υπέδαφος Πληθωριστικές Τάσεις Έργα και βελτιώσεις Εργατικό Δυναμικό Διαρκείς Βλάβες Ιστορικοί Παράγοντες Ποιότητα Εδάφους Κεφάλαιο Απόσταση από οικισμό Κοινωνικοοικονομικό Επίπεδο Περιοχής Ενοίκιο Πληθωριστικές Τάσεις Κυκλοφοριακό Δίκτυο Ποιότητα Περιβάλλοντος Προσβασιμότητα και κοινωφελείς υπηρεσίες Κοινωνικοοικονομικό Επίπεδο Περιοχής Ενοίκιο Ασύμβατες γης Χρήσεις Χώρος Στάθμευσης Ποιότητα Περιβάλλοντος Παραγωγικότητα Προσβασιμότητα δημόσιες συγκοινωνίες σε Προσδοκώμενη γης χρήση Έργα Υποδομής Προσβασιμότητα και κοινωφελείς υπηρεσίες Έργα Υποδομής Προσβασιμότητα συγκοινωνίες σε Προσδοκώμενη αστικοποίηση Πολεοδομικά στοιχεία Χώρος Στάθμευσης 13

22 Βλέπουμε πως αρκετοί παράγοντες είναι κοινοί τόσο στο αγροτικό περιβάλλον, όσο και στο αστικό. Αυτό πηγάζει από τα αντικειμενικά κριτήρια και ανάγκες του ανθρώπου που υπάρχουν όπως ασφάλεια, ποιότητα, ευκολία κ.α., χαρακτηριστικά τα οποία δεν επηρεάζονται από τον χώρο αναφοράς. Υπάρχουν ειδικές περιπτώσεις όμως που η αγροτική γη, όταν είναι στα όρια της πόλης, εξαιτίας της προσδοκώμενης αστικοποίησης, ανεβαίνει η αγοραία αξία της. (Drobne, Lisec, & Bogataj, 2008) Εκτός από τον παραπάνω διαχωρισμό, υπάρχει και ένα άλλος διαχωρισμός, σύμφωνα με τον Καϊσερλίδη (1974). Αυτός ο διαχωρισμός στηρίζεται στον αν οι παράγοντες πηγάζουν από το ίδιο το άτομο (άμεσοι παράγοντες) ή αν αναφέρονται στο ακίνητο (έμμεσοι παράγοντες). Οι έμμεσοι παράγοντες, αυτοί που αναφέρονται δηλαδή στο άτομο είναι: Η απόσταση της κατοικίας από τον χώρο εργασίας Το κόστος της μετακίνησης του ατόμου από την κατοικία του προς τον χώρο εργασίας ή άλλα σημεία Το εισόδημα του ατόμου Η γειτνίαση του ακινήτου με περιοχές που κατοικούν άτομα φιλικά προς το άτομο Λοιπά κριτήρια, οικονομικά και εξωοικονομικά, που έχουν υποκειμενική σημασία για το άτομο Η ενόχληση που αισθάνεται το άτομο κατά την μετακίνηση του Η έκταση που επιθυμεί το άτομο να χρησιμοποιήσει για την κατοικία του, δηλαδή χώρος στάθμευσης, κήπος κτλ Το ύψος της εγγείου προσόδου Η ισχύουσα νομοθεσία για την φορολογία της ακίνητης περιουσίας Οι προβλέψεις που υπάρχουν για τους παραπάνω παράγοντες ανεξάρτητα αν κρίνονται εκ των υστέρων βάσιμοι οι αβάσιμοι Οι άμεσοι παράγοντες, δηλαδή αυτοί που αναφέρονται στο ακίνητο είναι: Η τιμή του ακίνητου Η θέση του ακίνητου Οι ανέσεις που προσφέρει το ακίνητο Ο όροφος στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο Η πυκνότητα πληθυσμού της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο Η γειτνίαση του ακίνητου με εμπορικά και διοικητικά κέντρα Το κόστος συντήρησης του ακίνητου Οι προβλέψεις των ανωτέρω παραγόντων Σε σχέση με τα παραπάνω κριτήρια, τόσο για τους άμεσους αλλά και του έμμεσους παράγοντες παρατηρούμε πως: Η μεγαλύτερη πυκνότητα πληθυσμού παρατηρείται στα κέντρα των πόλεων Η γαιοπρόσοδος συσχετίζεται θετικά με την πυκνότητα πληθυσμού 14

23 Παρά τα οφέλη που προσφέρει το κέντρο της πόλης για διαμονή (εύκολη πρόσβαση σε υπηρεσίες, χαμηλό κόστος μετακίνησης) παρατηρείται πως άτομα υψηλού εισοδήματος προτιμούν να εγκαθίστανται σε περιοχές που βρίσκονται στα προάστια των πόλεων. Αυτό μπορεί εύκολα να εξηγηθεί καθώς η ποιότητα του περιβάλλοντος είναι καλύτερη, ενώ παράλληλα υπάρχει αυξημένος οικιστικός χώρος π.χ. για κατασκευή κήπων, και συνεπώς το άτομο αποζημιώνεται για το κόστος μετακίνησης από και προς το κέντρο της πόλης. Αντίθετα, στο κέντρο της πόλης εγκαθίστανται άτομα χαμηλότερου εισοδήματος, όπου η γαιοπρόσοδος είναι υψηλή, τα οποία αναζητούν ακίνητα μικρού μεγέθους, ενώ παράλληλα θέλουν να μειώσουν στο ελάχιστο το κόστος μετακίνησης. Το παραπάνω παράδοξο φαινόμενο, το οποίο είναι αντίθετο της βασικής οικονομικής αρχής, εξηγείται παρακάτω. Το βασικότερο κριτήριο επιλογής κατοικίας είναι η μεγιστοποίηση της ικανοποίησης του ατόμου, και όχι η μεγιστοποίηση του κέρδους του. Λογικό είναι λοιπόν να παραβλέπει το κόστος μετακίνησης, από την στιγμή που μπορεί να ανταποκριθεί σε αυτό, και να επιλέξει μία περιοχή για κατοικία εκτός του κέντρου της πόλης. (Καϊσερλίδης, 1975) 15

24 Α3 Διαδικασία εκτίμησης ακινήτων Όπως έχει αναφερθεί (κεφάλαιο Α1), η εκτίμηση ενός ακινήτου, γίνεται από συγκεκριμένο άτομο, χρησιμοποιώντας μια συγκεκριμένη διαδικασία. Μία εκτίμηση μπορεί να αφορά την εκτίμηση ενός μεμονωμένου ακινήτου (πχ στη περίπτωση μια αγοραπωλησίας) ή των ακινήτων μιας περιοχής (πχ για λόγους φορολογίας). Εκτίμηση είναι ο καθορισμός της αγοραστικής αξίας των ακινήτων από ειδικούς, με την χρήση των κατάλληλων μεθόδων και την επεξεργασία όλων των διαθέσιμων δεδομένων. Οι εκτιμήσεις είναι οι οικονομοτεχνικές μελέτες με τις οποίες προσδιορίζεται η αξία οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου (ενσωμάτων και όχι π.χ. εμπορικών σημάτων). Βασικές παράμετροι για την σύνταξη μίας οικονομοτεχνικής μελέτης, είναι η γνώση μίας σειράς αρχών χρηματοοικονομικής ανάλυσης, κανόνων από την πολεοδομική νομοθεσία και στοιχείων τεχνικής φύσεως. Η εκτίμηση δεν είναι μια επεξεργασία μέσω των μαθηματικών (Millington). Είναι κάτι περισσότερο και πιθανότατα το μεγαλύτερο τμήμα της διαδικασίας αποτίμησης εξαρτάται από τη ικανότητα του εκτιμητή να διατυπώνει απόψεις. Πρέπει να μπορεί να μελετά μια μεγάλη σειρά δεδομένων ή γεγονότων και να προσπαθεί να προσδιορίσει την τιμή που θα έχει το ακίνητο στο μέλλον. Ο εκτιμητής δηλαδή είναι ένα είδος «μελλοντολόγου» με την καλή πάντοτε έννοια. Πρέπει να μπορεί να σταθμίζει όλα τα δεδομένα μιας συγκεκριμένης κατάστασης και στη συνέχεια να διατυπώνει την άποψή του. Οι σκοποί μιας εκτίμησης ποικίλουν. Μπορεί η εκτίμηση να γίνεται από τον δημόσιο τομέα και να γίνεται για διάφορους λόγους, όπως φορολογία, αξιοποίηση πόρων (δημόσια ακίνητα), βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης, για ορθότερη οργάνωση και διαχείριση της γης αλλά και για την εξασφάλιση των συνθηκών κοινωνικής δικαιοσύνης. Όμως εκτιμήσεις μπορούν να γίνουν και από τον ιδιωτικό τομέα. Μερικοί λόγοι που ο ιδιωτικός τομέας μπορεί να προχωρήσει σε κάποια εκτίμηση είναι για αποτελεσματικότητα των μελλοντικών αλλά και των υπαρχουσών επενδύσεων, για πιο ορθολογική χρησιμοποίηση της γης και των κατασκευών και τέλος για διευκόλυνση διαφόρων συναλλαγών. Κάποιες περιπτώσεις εκτίμησης είναι: 1. εξασφαλίσεις τραπεζών (διασφαλίσεις δανείων) 2. λήψη αναγκαστικών μέτρων (π.χ. κατάσχεση) 3. αγοραπωλησίες γενικά 4. λογιστικές καταστάσεις 5. απαλλοτριώσεις, δουλείες 6. διανομές, κληρονομικά 7. εταιρείες επενδύσεων κ.ά. Στην περίπτωση της εκτίμησης ενός μεμονωμένου ακινήτου, η οποία γίνεται με σκοπό μία αγοραπωλησία, πρέπει να ισχύουν οι παρακάτω υποθέσεις (Καρανικόλας, 2000): Να υπάρχει ένα πρόθυμος αγοραστής Να έχει προηγηθεί μία λογική περίοδος έκθεσης του προϊόντος στην αγορά Οι συνθήκες της αγοράς την ημέρα της πώλησης να είναι παρόμοιες με οποιαδήποτε άλλη μέρα 16

25 Ο πωλητής να μην βρίσκεται κάτω από οποιαδήποτε μορφή πίεσης πώλησης του ακινήτου του Ο αγοραστής να έχει κάποιο ιδιαίτερο συμφέρον από το ακίνητο, γεγονός που θα ανέβαζε την τιμή του πάνω από το προσδοκώμενο όριο Όταν ο εκτιμητής υπολογίζει την αξία, πρέπει να λαμβάνει υπόψη του τους οικονομικούς παράγοντες που επηρεάζουν τόσο την υπάρχουσα όσο και την πιθανή χρήση της γης και των κτιρίων, καθώς και το επίπεδο των φόρων αλλά και την επίδραση του πληθωρισμού. Λόγω των ασταθών συνθηκών αγοράς, το έργο των εκτιμητών γίνεται ολοένα και περισσότερο δύσκολο. Επειδή η τρέχουσα αγοραία αξία υπολογίζεται με βάση το εισόδημα που πρόκειται να αποφέρει στο μέλλον το ακίνητο, ο εκτιμητής θα πρέπει να προσπαθεί να προβλέπει τις μέλλουσες οικονομικές τάσεις, πράγμα που απαιτεί σημαντικές ικανότητες και γνώσεις. Παρακάτω αναφέρονται επιγραμματικά τα στοιχεία που λαμβάνονται υπ όψιν κατά την διαδικασία εκτίμησης διαιρετού χώρου ή γηπέδου εντός ή εκτός σχεδίου, για να γίνει κατανοητό πόσο δύσκολο είναι να γίνει μια ακριβής εκτίμηση: 1. Άμεση εμπειρία με προσωπική αυτοψία 2. Αντικειμενική κατά το δυνατόν προσέγγιση 3. Ύπαρξη ή όχι μισθωτικής δέσμευσης. 4. Κρυφά ελαττώματα 5. Άντληση στοιχείων από έγκυρα έντυπα και όχι από προσωπικές δηλώσεις 6. Ύπαρξη τυχόν δουλείας (ΔΕΗ, τυφλά γήπεδα κ.α.)16 7. Περιορισμοί στην δόμηση (ΥΠΑ, αιγιαλός, δασαρχείο) 8. Απαλλοτριώσεις ρυμοτομήσεις 9. Αρχαία στο υπέδαφος ή στην γειτονία 10. Ευρύτερη περιοχή (προνομιούχος ή υποβαθμισμένη) 11. Εμπορικότητα του δρόμου 12. Πρόσοψη (γωνιακό, σε πάρκο, στον ακάλυπτο για διαμερίσματα) 13. Μέγεθος σε σχέση με το άρτιο (για οικόπεδα) 14. Ανάγλυφο και κλίσεις (για οικόπεδα) 15. Σχήμα και μήκος της πρόσοψης (για οικόπεδα) 16. Υλικά κατασκευής, βαθμός πολυτέλειας, συντήρησης (για διαμερίσματα) 17. Προσανατολισμός 18. Μέγεθος, όροφος, διαρρύθμιση (για διαμερίσματα) 19. Ιδιοκτησιακό καθεστώς (συγκυριότητα, πλήρης κυριότητα, ύπαρξη κάθετης συνιδιοκτησίας για οικόπεδα) 20. Καθαρότητα τίτλων (νομή, κατοχή, κυριότητα) 21. κ.α. Η διαδικασία εκτίμησης περιλαμβάνει τα παρακάτω στάδια: 1. συγκέντρωση εγγράφων, συλλογή στοιχειών 2. μελέτη στοιχείων τα οποία συλλέχθηκαν κατά την πρώτη φάση 3. αυτοψία, επίσκεψη στο εν λόγω ακίνητο 4. διερεύνηση κτηματαγοράς στην ευρύτερη περιοχή 5. πολεοδομικά στοιχεία 17

26 Διερεύνηση της σχέσης των αξιών ακινήτων και των οδικών και συγκοινωνιακών παραμέτρων Σχήμα Α3.1: Η πορεία της διαδικασίας εκτίμησης Παρακάτω ακολουθεί αναλυτική περιγραφή της κάθε φάσης 1. Συγκέντρωση εγγράφων Συλλογή στοιχείων Τα απαραίτητα έγγραφα που χρειάζον χρειάζονται ται για την εκπόνηση της εκτίμησης, και πρέπει να διατίθενται από τον ενδιαφερόμενο, είναι: οι τίτλοι ιδιοκτησίας που αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου άδεια ανέγερσης, λειτουργίας κατόψεις, τομές. Κάποια συμπληρωματικά δικαιολογητικά θα ταν ικανοποιητικό να παρέχονται για διευκόλυνση στις περαιτέρω εργασίες της εκτίμησης. Μερικά απ αυτά είναι: δήλωση κτηματολογίου απόσπασμα ρυμοτομικού σχεδίου βεβαίωση αντισεισμικής κατασκευής Τα παραπάνω έγγραφα α καταστούν εγκυρότερη την όλη διαδικασία της εκτίμησης. 18

27 2. Μελέτη Στοιχείων Η μελέτη των παραπάνω στοιχείων κρίνεται απαραίτητη για να γνωρίζει ο εκτιμητής όσο το δυνατόν περισσότερες πληροφορίες για την υπό εκτίμηση ακίνητο. Έτσι θα είναι σε θέση να επισημάνει πιθανές αυθαιρεσίες, προσθήκες, ελλείψεις, λάθη κατά το στάδιο της αυτοψίας. Απαραίτητα έγγραφα που δεν έχουν προσκομισθεί και επηρεάζουν άμεσα τη δομή ή το αποτέλεσμα της εκτίμησης πρέπει να αναφέρονται μέσα σ αυτήν. 3. Αυτοψία επίσκεψη στο ακίνητο Η επίσκεψη στο ακίνητο απαιτείται με σκοπό την επί τόπου καταγραφή της υπάρχουσας κατάστασης και της πλήρους καταγραφής του ακινήτου όσον αφορά τη θέση, τα όρια, τον προσανατολισμό, τον όροφο ή αριθμό κτιρίων καθώς και λεπτομερή στοιχεία που αφορούν το ακίνητο όπως είναι η περιγραφή και ο αριθμός χώρων, το είδος του κτιρίου το οποίο τίθεται υπό εκτίμηση, τα υλικά κατασκευής τα οποία χρησιμοποιήθηκαν, η πρόσβαση, η επικοινωνία, ο περιβάλλον χώρος, η περίφραξη και άλλα. Ακόμη, η αυτοψία παρέχει πληροφορίες σχετικά με τη μορφολογία, τις κλίσεις και την ποιότητα του εδάφους, τη θέα του ακινήτου αλλά και το αν αποτελεί αιγιαλό, δασική έκταση ή αρχαιολογικό χώρο (για αγροτεμάχια). Δηλαδή, κατά την αυτοψία πραγματοποιείται έλεγχος ταύτισης των στοιχείων που ισχύουν θεωρητικά, βάσει των επίσημων εγγράφων του ακινήτου (τίτλος ιδιοκτησίας, τοπογραφικό διάγραμμα κτλ), με την πραγματικότητα. Επίσης κρίνεται απαραίτητο να γίνει κάποια τεχνική έρευνα ώστε να υπάρχει σαφής γνώση για το κόστος κατασκευής ή ανακαίνισης, καθώς και για την εκτίμηση της ποιότητας της υπό εκτίμηση κατασκευής. Ταυτοχρόνως αναγκαία είναι και η γνώση των κανόνων αξιοποίησης προώθησης για το λόγο ότι γίνεται γνωστή η αίσθηση της αγοράς και ιδιαιτέρων παραγόντων που αποτελεί σημαντική πληροφόρηση για το εύρος των τιμών. Αυτό πραγματοποιείται με την επίσκεψη σε κτηματομεσίτες και κατασκευαστές οι οποίοι παρέχουν πληροφορίες των κανόνων προσφοράς και ζήτησης. 4. Έρευνα στην ευρύτερη περιοχή-αγορά Σε πρώτη φάση, η διερεύνηση στην κτηματαγορά παρέχει πληροφορίες για την αξία του οικοπέδου. Αυτό επιτυγχάνεται με την επίσκεψη σε κτηματομεσίτες, σε μηχανικούς και εργολάβους της περιοχής και τέλος, μέσω αγγελιών. Επίσης, η έρευνα βοηθά στον υπολογισμό του ποσοστού αντιπαροχής το οποίο καθορίζει σε μεγάλο βαθμό την αξία του αντικειμένου και ταυτόχρονα καθορίζεται από την τοπική αγορά. Τέλος, δίνονται πληροφορίες για την τιμή πώλησης καταστημάτων, διαμερισμάτων, γραφείων κτλ. Πρέπει να γνωστοποιηθεί ότι κάθε κτηματαγορά έχει τους δικούς της κανόνες από περιοχή σε περιοχή και είναι αυτή που διαμορφώνει σε σημαντικό βαθμό τις συνθήκες της προσφοράς και ζήτησης. 19

28 5. Πολεοδομικά στοιχεία Τα πολεοδομικά στοιχεία δίνονται από αρμόδιες υπηρεσίες του κράτους και συνιστούν κάποιες δεσμεύσεις για το ακίνητο. Με αυτό τον τρόπο γίνεται γνωστό κατά πόσο μπορεί να αξιοποιηθεί το ακίνητο ή όχι, δηλαδή κοινοποιούνται οι δεσμεύσεις απαλλοτρίωσης, οι συντελεστές δόμησης που καθορίζουν την μέγιστη επιτρεπόμενη οικοδομημένη επιφάνεια και γνωστοποιούνται οι χρήσεις γης. Μετά από τα προηγούμενα βήματα, ο εκτιμητής μπορεί πλέον να κάνει μια έκθεση εκτίμησης για ένα συγκεκριμένο ακίνητο, η οποία πρέπει να συνοδεύεται από μια ανάλυση που θα επισημαίνει την γενική και ειδική επίδρασή των επιμέρους στοιχείων και εγγράφων στο πόρισμα της εκτίμησης. Έτσι, αρχικά πρέπει να αναφερθεί η τοποθεσία-περιοχή, δηλαδή η περιγραφή του οικονομικού και εμπορικού κέντρου που βρίσκεται το ακίνητο, τι καταλαμβάνει στον χώρο, δηλαδή τι είναι και πως είναι το ακίνητο (διαμέρισμα, οικόπεδο, μονοκατοικία, κτλ).η έκθεση συνεχίζεται με την αναλυτική περιγραφή του ακινήτου που περιλαμβάνει την χρήση, τη διεύθυνση, τον όροφο, την παλαιότητα, το οικοδομικό τετράγωνο, τους δρόμους που περικλείουν το οικοδομικό τετράγωνο, το μικτό εμβαδόν και το καθαρό του ακινήτου, το ποσοστό συμμετοχής τις εκατό εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου καθώς και αναλυτική περιγραφή των χώρων, το περιβάλλον, η περίφραξη και το είδος της κατασκευής. Απαραίτητο είναι να αναφερθούν οι παρεχόμενες υπηρεσίες δηλαδή κατά πόσο έχουν γίνει ενεργειακές παροχές(ρεύμα, νερό, τηλέφωνο), μαζί με την περιγραφή θέρμανσης, πυρόσβεσης, κλιματισμού κτλ. Αναμφισβήτητα για να επιτευχθεί ένας πιο ακριβής προσδιορισμός, αναφέρονται ο τίτλος ιδιοκτησίας, η ημερομηνία κατασκευής, ο συμβολαιογράφος και το όνομα του ιδιοκτήτη. Ακόμη, πρέπει να δίνονται πληροφορίες σχετικά με τα πολεοδομικά στοιχεία δηλαδή να αναφερθούν οι όροι δόμησης, η έγκριση πολεοδομικού σχεδίου και η αρτιότητα του ακινήτου. Ένα άλλο συστατικό της έκθεσης εκτίμησης είναι τα συγκριτικά στοιχεία που προέκυψαν από την κτηματαγορά αφού περιλαμβάνουν δεδομένα τιμών πώλησης ή ενοικίασης των ακινήτων. (Καρανικόλας, 2000) 20