ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ. ΔΙΑΤΜΗΜΑΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ Κτηματολόγιο: «Νομικές, Τεχνικές και Περιβαλλοντικές διαστάσεις»

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΔΙΑΤΜΗΜΑΤΙΚΟ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ Κτηματολόγιο: «Νομικές, Τεχνικές και Περιβαλλοντικές διαστάσεις» ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ της ΘΕΟΦΑΝΗΣ ΜΠΟΥΤΑΚΙΔΟΥ με θέμα Τα «δομημένα» σχόλια υπό το πρίσμα της συλλογής και καταχώρισης πρόσθετων πληροφοριών επί των κτηματολογικών εγγραφών Επιβλέπουσα: Γιάννα Καρύμπαλη - Τσίπτσιου Καθηγήτρια Νομικής Σχολής ΑΠΘ Θεσσαλονίκη 2017

2 ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ 1: Εισαγωγή... 1 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ... 3 ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΩΣ ΣΥΣΤΗΜΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΓΡΑΦΙΚΩΝ ΚΑΙ ΧΩΡΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ : Γενικά χαρακτηριστικά - αντιπαραβολή με το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών Η δυνατότητα καταχώρισης πρόσθετων πληροφοριών ως στοιχείο του πολυσήμαντου χαρακτήρα του Κτηματολογίου... 4 I. Η αρχή του ανοικτού Κτηματολογίου - ορισμός και εννοιολογικά στοιχεία... 4 II. Οι πρόσθετες πληροφορίες ως μέσο για τη διασφάλιση της δημόσιας πίστης... 5 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ... 7 Η ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΗΣ ΒΑΣΗΣ : Ορισμός και περιεχόμενο της ψηφιακής βάσης περιγραφικών κτηματολογικών στοιχείων : Οι πρόσθετες πληροφορίες ως στοιχείο της κτηματολογικής βάσης : Τα τυποποιημένα - «δομημένα» σχόλια ως στοιχείο της κτηματολογικής βάσης10 I. Έννοια και γενεσιουργός αιτία ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ Η ΝΟΜΙΚΗ ΘΕΜΕΛΙΩΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΤΩΝ «ΔΟΜΗΜΕΝΩΝ» ΣΧΟΛΙΩΝ : Η ανάγκη εναρμόνισης με τη σύγχρονη νομοθετική πραγματικότητα : Αναλυτική προσέγγιση επί μέρους νομικών ζητημάτων που ανακύπτουν κατά την επεξεργασία και καταχώριση των εγγραπτέων δικαιωμάτων I. Το ζήτημα της συνένωσης όμορων ακινήτων Α. Αιτία εμφάνισης κατά την υποβολή των δηλώσεων του ν. 2308/ Β. Νομολογιακή προσέγγιση Γ. Η αντιμετώπιση του ζητήματος στο πλαίσιο του Κτηματολογικού Δικαίου II. Η δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος με αιτία κτήσης την κληρονομική διαδοχή i

3 A. Η αναγκαιότητα υποβολής της αποδοχής σε ορισμένο τύπο Β. Η ρύθμιση του άρθρου 2 3β ν. 2308/ III. Δήλωση μη συνοδευόμενη από δικαιολογητικά στοιχεία Α. Η απουσία των στοιχείων μεταγραφής κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 2 3γ ν. 2308/ Β. Η αντιμετώπιση του ζητήματος υπό το πρίσμα των διατάξεων του ν. 2664/ IV. Το ζήτημα της υπέρβασης των αναλογούντων ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου Α. Η διηρημένη ιδιοκτησία στο Κτηματολογικό Δίκαιο Β. Έννομες συνέπειες - Η κτήση παρά μη κυρίου : Επίλογος ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ - ΠΗΓΕΣ... i ii

4 ΚΑΤΑΛΟΓΟΣ ΣΥΝΤΟΜΟΓΡΑΦΙΩΝ ΑΚ Αστικός Κώδικας ΑΠ Άρειος Πάγος αρ. αριθμός Αρμ Αρμενόπουλος βλ. βλέπε Γνμδ γνωμοδότηση ΓΟΚ Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός εδ. εδάφιο ΕΚΧΑ Α.Ε. Εθνικό Κτηματολόγιο και Χαρτογράφηση Ανώνυμη Εταιρία ΕλλΔνη Ελληνική Δικαιοσύνη ΕμπρΔ Εμπράγματο Δίκαιο ΕνημΕμπρΔικ Ενημέρωση Εμπραγμάτου Δικαίου επ. επόμενα Εφ Εφετείο ΚληρΔ Κληρονομικό Δίκαιο κλπ. και τα λοιπά λ.χ. λόγου χάριν ΜΠρ Μονομελές Πρωτοδικείο ν. νόμος ν.δ. νομοθετικό διάταγμα ΝοΒ Νομικό Βήμα ΝΣΚ Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ό.π. όπως παραπάνω ΟλΑΠ Ολομέλεια Αρείου Πάγου π.χ. παραδείγματος χάριν παρ. παράγραφος ΠολΠρ Πολυμελές Πρωτοδικείο πρβλ. παράβαλε σ. σελίδα iii

5 ΣτΕ Συμβούλιο της Επικρατείας τ. τόμος ΤΝΠ Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών υποσημ. υποσημείωση ΦΕΚ Φύλλο Εφημερίδος της Κυβερνήσεως ΧρΙΔ Χρονικά Ιδιωτικού Δικαίου iv

6 1: Εισαγωγή Η ολοκλήρωση του έργου της κτηματογράφησης στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας θα σημάνει και την οριστική μετάβαση από το προσωποκεντρικό σύστημα των βιβλίων μεταγραφών στο κτηματοκεντρικό σύστημα του Κτηματολογίου. Το τελευταίο, λόγω των σημαντικών καινοτομιών που εισάγει, αναδεικνύεται σε καθοριστικό παράγοντα προάσπισης της ιδιωτικής και δημόσιας περιουσίας και σε εργαλείο για την ορθολογική οργάνωση και ανάπτυξη της χώρας. Επιπλέον, θεωρείται το καταλληλότερο σύστημα για την ικανοποίηση του αιτήματος για τυπική και ουσιαστική δημοσιότητα όσον αφορά τα εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα και ως εκ τούτου για διαφάνεια και ασφάλεια στις συναλλαγές. Κύριο χαρακτηριστικό αυτού του δυναμικού συστήματος αποτελεί η δυνατότητα ενσωμάτωσης όχι μόνο νομικών και τεχνικών πληροφοριών αλλά και άλλων, πρόσθετων, με αποτέλεσμα όλα αυτά τελικά να συνθέτουν μία αξιόπιστη κτηματολογική βάση, από την οποία μπορούν να αντλούνται συνδυαστικά χρήσιμες πληροφορίες. Άλλωστε, τα ανωτέρω αποτελούν και τα βασικά σημεία υπεροχής του Κτηματολογίου σε σχέση με τα βιβλία μεταγραφών, υπό το καθεστώς του οποίου, με επίκεντρο το εκάστοτε ακίνητο, απεικονίζονται στα κτηματολογικά φύλλα όλες οι εμπράγματες μεταβολές αναφορικά με αυτό. Για την επίτευξη αυτού του στόχου, βέβαια, απαιτείται σοβαρή και μακρόχρονη προσπάθεια με αφετηρία το στάδιο της κτηματογράφησης μέσα από τη συλλογή και την επεξεργασία των δηλώσεων εγγραπτέων δικαιωμάτων, τη δημιουργία της ψηφιακής βάσης με τελικό αποδέκτη τα κτηματολογικά βιβλία. Η παρούσα μελέτη αποτελεί μια προσπάθεια ανάδειξης της σημασίας και της συμβολής των πρόσθετων πληροφοριών στη δημιουργία μίας ολοκληρωμένης εικόνας του ακινήτου στην κτηματολογική βάση. Η δεκτικότητα, άλλωστε, του Κτηματολογίου ως προς την καταχώριση επιπλέον πληροφοριακών στοιχείων, που αφορούν τη νομική και τη χωρική υπόσταση του ακινήτου, συνάδει με τις αρχές που το διέπουν, ενώ ταυτόχρονα τα ίδια δρουν με τρόπο επεξηγηματικό, αναδεικνύοντας νομικά ζητήματα, τα οποία χρήζουν αντιμετώπισης τόσο κατά το στάδιο της κτηματογράφησης όσο και αργότερα σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου. Στα πλαίσια επίτευξης του ανωτέρω στόχου λειτουργεί και η χρήση των «δομημένων» σχολίων, των τυποποιημένων δηλαδή πρόσθετων παρατηρήσεων που 1

7 καταχωρούνται από την εκάστοτε κτηματογραφούσα αρχή κατά την επεξεργασία των δηλώσεων εγγραπτέων δικαιωμάτων αποτελώντας στοιχείο της κτηματολογικής βάσης. Κατόπιν, λοιπόν, αναφοράς στην αιτιολογική βάση της δημιουργίας τους αναπτύσσεται η λειτουργία τους, όταν ανακύπτουν κατά το στάδιο αυτό νομικά ζητήματα. Ο εντοπισμός και η ανάδειξη των τελευταίων συμβάλλει στην ενημέρωση του ίδιου του δικαιούχου αλλά και κάθε καλόπιστου συναλλασσόμενου, θέτοντας τις βάσεις για την ορθότητα των κτηματολογικών εγγραφών. 2

8 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΩΣ ΣΥΣΤΗΜΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΠΕΡΙΓΡΑΦΙΚΩΝ ΚΑΙ ΧΩΡΙΚΩΝ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΩΝ 2: Γενικά χαρακτηριστικά - αντιπαραβολή με το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών Το Εθνικό Κτηματολόγιο αποτελεί ένα σύστημα νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της επικράτειας, συνιστώντας για το λόγο αυτό μία ιδιαιτέρως χρήσιμη βάση δεδομένων. 1 Πέραν του κοινού σκοπού με το σύστημα των βιβλίων μεταγραφών, ήτοι τη δημοσιότητα των εμπράγματων σχέσεων επί των ακινήτων, οι διαφορές μεταξύ των δύο συστημάτων είναι σημαντικές. Αρχικά, στο Κτηματολόγιο, το γεωτεμάχιο εξειδικευμένο με τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) αποτελεί το βασικό σημείο αναφοράς. 2 Με άλλα λόγια, η βάση του εν λόγω συστήματος είναι το ίδιο το ακίνητο όχι ως μεμονωμένη οντότητα αλλά ως ένα σύνολο όμορων και άρρηκτα συνδεδεμένων μεταξύ τους γεωτεμαχίων, όπως αυτά αποτυπώνονται, κατόπιν επεξεργασίας νομικών και χωρικών δεδομένων, στα κτηματολογικά διαγράμματα μιας ευρύτερης περιοχής. Η ασφάλεια που παρέχει ένα τέτοιο κτηματολογικό διάγραμμα κατά την εφαρμογή του στη γη, σε αντίθεση με τη μεγάλη αβεβαιότητα κατά την εφαρμογή επί του εδάφους ενός συνήθους έως σήμερα στο ισχύον σύστημα μεταγραφών και υποθηκών τοπογραφικού διαγράμματος, είναι πρόδηλη. 3 Η ανωτέρω μορφή κτηματογραφήσεως, σε αντίθεση με την προσωποκεντρική βάση του συστήματος των βιβλίων μεταγραφών, δεν υπηρετεί μόνο το αίτημα της τυπικής δημοσιότητας, αλλά συμβάλλει στην ικανοποίηση του αιτήματος της ουσιαστικής δημοσιότητας, το οποίο διευκολύνεται σημαντικά με τη θέσπιση του τεκμηρίου ακρίβειας της κτηματολογικής εγγραφής υπέρ του καλόπιστου συναλλασσόμενου. 4 Πέραν των ανωτέρω, η σπουδαιότητα και το σημαντικότερο 1 Παπαστερίου Δ., Κτηματολογικό Δίκαιο, 2013, Γ 2, αρ. 3-5, σ Κιτσαράς Λ., Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο, 2001, σ. 7, υποσημ. 26 Χριστοδούλου Κ., Δίκαιο Κτηματολογίου, 2013, σ. 2 Αργυρίου Δ., Το Δίκαιο του Κτηματολογίου 3, 2013, αρ. 8, σ. 4 Γεωργιάδης Απ., Εμπράγματο Δίκαιο 2, 2010, 91, αρ , σ Αργυρίου, ΔικΚτημ, αρ. 9, σ Εισηγητική Έκθεση ν. 2664/1998, «Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις», σ Παπαστερίου, ΚτημΔικ, Γ 3, αρ. 30, σ

9 πλεονέκτημα του συστήματος του Κτηματολογίου έγκειται μεταξύ άλλων στη διασφάλιση της δημόσιας πίστης. Η τελευταία επιτυγχάνεται με τη θέσπιση του τεκμηρίου ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών, 5 επιφέρει αυξημένο κύρος σ αυτές, στοχεύοντας στη διατήρηση της εμπιστοσύνης του μέσου καλόπιστου συναλλασσόμενου. 6 Έτσι, σε περίπτωση αμφισβήτησης της ακρίβειας της καταχώρισης από οποιονδήποτε έχει έννομο συμφέρον, απαιτείται επίκληση και απόδειξη ότι η συγκεκριμένη εγγραφή στο κτηματολογικό βιβλίο δεν ανταποκρίνεται στην αληθή νομική κατάσταση του ακινήτου. Το τεκμήριο ορθότητας, δηλαδή, οδηγεί σε αναστροφή του βάρους απόδειξης, σε αντίθεση με τον φερόμενο ως δικαιούχο στα βιβλία μεταγραφών, ο όποιος πρέπει να αποδείξει ότι απέκτησε νόμιμα την κυριότητα ή το περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου Η δυνατότητα καταχώρισης πρόσθετων πληροφοριών ως στοιχείο του πολυσήμαντου χαρακτήρα του Κτηματολογίου I. Η αρχή του ανοικτού Κτηματολογίου - ορισμός και εννοιολογικά στοιχεία Πέρα από τις νομικές και τεχνικές πληροφορίες, το σύστημα του Κτηματολογίου δύναται να ικανοποιήσει και την ανάγκη καταχώρισης πληροφοριών για το χαρακτήρα, τη χρήση ή την αξία των ακινήτων που θα μπορούσαν να αποτελέσουν μια σταθερή βάση πληροφόρησης για την άσκηση πολιτικής ορθολογικού σχεδιασμού και για την εφαρμογή πολιτικής γης (περιβαλλοντικής, οικονομικής, κοινωνικής κλπ.). Πρόκειται για τη θεσμοθετημένη στο άρθρο 2 αρ. 6 ν. 2664/1998 αρχή του Ανοικτού Κτηματολογίου βάσει της οποίας το σύστημα του Κτηματολογίου είναι δεκτικό καταχώρισης και πρόσθετων κατηγοριών πληροφοριών σε οποιονδήποτε χρόνο στο μέλλον, πάνω σε μια σταθερή, εύχρηστη και αξιόπιστη βάση, η οποία θα παρέχει κατευθύνσεις για τον τρόπο σχεδιασμού των κτηματολογικών βιβλίων, και ιδίως της ηλεκτρονικής βάσης των κτηματολογικών δεδομένων. 8 Η προαναφερόμενη αρχή διέπει τόσο το λειτουργούν Κτηματολόγιο όσο και τη διαδικασία της κτηματογράφησης, καθώς παρέχει τις απαραίτητες 5 Βλ. Καρύμπαλη - Τσίπτσιου Γ., Τεκμήριο ακριβείας των κτηματολογικών εγγραφών και δημόσια πίστη (άρθρο 13 ν. 2664/1998), ΕλλΔνη επ. 6 Παπαστερίου, ΚτημΔικ, Γ 3, αρ , σ Γεωργιάδης, ΕμπρΔ, 93, σ , υποσημ. 42 Αργυρίου, ΔικΚτημ, αρ. 13, σ Παπαστερίου, ΚτημΔικ, Γ 3, αρ , σ Κιτσαράς, ΠρΕγγρ, 1 ΙΙ Β, σ. 23 Αργυρίου, ΔικΚτημ, αρ. 238, σ. 133, υποσημ. 30 Παπαστερίου, Εμπράγματο Δίκαιο Ι, 2008, 2, αρ. 34, σ Κούσουλας Χ., Το Δίκαιο του Κτηματολογίου, 2001, 4 VI, σ. 27 Χριστοδούλου, ΔικΚτημ, σ

10 κατευθύνσεις για τη δημιουργία της ψηφιακής βάσης δεδομένων, η οποία δύναται να συμπεριλάβει πέρα από τα εγγραπτέα δικαιώματα και πρόσθετες πληροφορίες όσον αφορά τα ακίνητα και τους δικαιούχους αυτών. Με τον τρόπο αυτό το Κτηματολόγιο είναι σε θέση να αναχθεί σε ένα δυναμικό σύστημα παροχής πληροφοριών, «που θα βασίζεται σε μια τράπεζα πληροφοριών γης, η οποία θα διαθέτει αυτόματο σύστημα αποθήκευσης, επεξεργασίας και πληροφορήσεως για τα στοιχεία γης». 9 II. Οι πρόσθετες πληροφορίες ως μέσο για τη διασφάλιση της δημόσιας πίστης Πέραν της διάταξης του άρθρου 2 αρ. 6 ν. 2664/1998, στην οποία προβλέπεται ρητά η προαναφερόμενη αρχή, ο νομοθέτης στα πλαίσια υλοποίησης της τελευταίας, ορίζει στο άρθρο 1 παρ. 2 εδ. β' ν. 2664/1998 τη δυνατότητα καταχώρισης πρόσθετων πληροφοριών κατά τα αναγραφόμενα στη διάταξη του άρθρου 11 παρ. 4 εδ. γ' του ιδίου νομοθετήματος. Ωστόσο, παρά τη δυνατότητα που παρέχεται για τη δημιουργία μιας πολυδιάστατης ψηφιακής βάσης δεδομένων, σε επίπεδο νομικό, τεχνικό και οικονομικό, ικανής να αποτελέσει εργαλείο ανάπτυξης, στην πραγματικότητα η καταχώριση των πληροφοριών στα Κτηματολογικά φύλλα περιορίζεται σχεδόν μονοδιάστατα στην καταγραφή της νομικής υπόστασης του ακινήτου. Το ανωτέρω προϋποθέτει μεταξύ άλλων μία ψηφιακή, ανοικτή μορφή του Κτηματολογίου με τη συμπλήρωσή του με επιπλέον στοιχεία 10 σε κάθε κτηματολογικό υπόβαθρο, που θα αντικατοπτρίζουν τόσο την ποιότητα αυτού καθ αυτού του ακινήτου, όσο και τη γενικότερη εξέλιξη του χώρου των ακινήτων σε μια ευρύτερη περιοχή κατά τη διάρκεια των ετών. 11 Οι καταχωριστέες αυτές πληροφορίες, ως πρόσθετες, καθώς δεν εμπίπτουν στην έννοια των εγγραπτέων δικαιωμάτων κατ άρθρο 2 ν. 2308/1995 και των καταχωριζόμενων κατ άρθρο 12 ν. 2664/1998 πράξεων, θα συμβάλουν σε μία ολοκληρωμένη καταγραφή της εικόνας του ακινήτου, που θα σκοπεί στη διασφάλιση της δημόσιας πίστης και της ασφάλειας των συναλλαγών. 12 Στο ίδιο πνεύμα κινείται και η παραχθείσα νομολογία από τους 9 Δονάτος Γ., Η συμβολή του πολυσήμαντου Κτηματολογίου στη στατιστική πληροφόρηση, 1979, σ Χαρακτηριστικά αναφέρονται ως πρόσθετα στοιχεία αυτά που αφορούν: την αγοραία αξία του ακινήτου, τους όρους και τις προϋποθέσεις δόμησης, την ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου, την ύπαρξη/τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών, το χαρακτηρισμό ενός κτιρίου ως διατηρητέου κλπ. 11 Καρτσαγκούλης Χ., Το ανοιχτό Κτηματολόγιο στην υπηρεσία της καταγραφής, ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων, Ενημερωτικό Δελτίο του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων, Τοπογράφων Μηχανικών, Ιανουάριος - Φεβρουάριος 2010, σ ΕισηγΕκθ ν. 2664/1998, σ

11 Κτηματολογικούς Δικαστές, στις δικαστικές αποφάσεις των οποίων γίνεται ρητή αναφορά στην αρχή της δημόσιας πίστης /2018 ΕφΑθ ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ 600/2016 ΕφΑθ ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΕφΘεσ 1067/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΜΠρΒολ 163/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΜΠρΚω 388/2008 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ. 6

12 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ Η ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΗΣ ΒΑΣΗΣ 4: Ορισμός και περιεχόμενο της ψηφιακής βάσης περιγραφικών κτηματολογικών στοιχείων Ως κτηματολογική βάση ορίζεται η ψηφιακή βάση που τηρείται από τον ανάδοχο και περιλαμβάνει το σύνολο της πληροφορίας, όπως αυτή προκύπτει από τη συνεχή επεξεργασία των συλλεγομένων περιγραφικών και χωρικών στοιχείων καθ όλη τη διάρκεια της κτηματογράφησης. 14 Έτσι, αφού ενσωματωθούν σ αυτήν τα αποτελέσματα των διαδικασιών που προβλέπονται στα άρθρα 6, 7, 8, 8α και 8β ν. 2308/1995, όπως ισχύει, σε συνδυασμό με την επεξεργασία κάθε άλλου στοιχείου που έχει συλλεχθεί μετά την ημερομηνία τελευταίας ενημέρωσης της κτηματολογικής βάσης της ανάρτησης, θα αποτελέσουν την τελική κτηματολογική βάση και ως εκ τούτου το περιεχόμενο των πρώτων εγγραφών. Η ψηφιακή βάση περιγραφικών στοιχείων περιέχει, μεταξύ άλλων, το σύνολο της κτηματολογικής πληροφορίας που έχει συλλεχθεί και έτυχε επεξεργασίας από την κτηματογραφούσα αρχή σύμφωνα με τις ισχύουσες τεχνικές προδιαγραφές. Αυτή αφορά τις ιδιοκτησίες, τα πρόσωπα, 15 τους δικαιούχους και τους πάσης φύσεως συναλλασσόμενους, 16 τα δικαιώματα και τα έγγραφα καθώς και τα τυποποιημένα - «δομημένα» σχόλια. 17 5: Οι πρόσθετες πληροφορίες ως στοιχείο της κτηματολογικής βάσης Όπως σημειώθηκε παραπάνω, η καταχώριση στο Κτηματολόγιο των νομικών, τεχνικών, αλλά και των πρόσθετων πληροφοριών προβλέπεται τόσο κατά το στάδιο της κτηματογράφησης με βάση της υποβαλλόμενες δηλώσεις όσο και κατά το στάδιο λειτουργούντος Κτηματολογίου σύμφωνα με την υποχρέωση του άρθρου 12 ν. 2664/1998. Το σημαντικό στην όλη διαδικασία είναι η σύννομη καταχώριση όλων των πληροφοριών, ώστε να δημιουργηθούν τα εχέγγυα για ένα λειτουργικό και 14 Τεύχος τεχνικών προδιαγραφών μελετών κτηματογράφησης για τη δημιουργία εθνικού Κτηματολογίου στο υπόλοιπο της χώρας, Μάρτιος 2016, ΦΕΚ 923Β/ , σ Νοούνται τα φυσικά και νομικά πρόσωπα. 16 Όπως βαρυνόμενους, οφειλέτες, μισθωτές, ενάγοντες κλπ. 17 Βλ. σχετικά Πίνακα Παράρτημα «Παραδοτέα Μελετών/Έλεγχοι», ΦΕΚ 923Β/ , σ

13 αποτελεσματικό Κτηματολόγιο. Εύλογη επομένως είναι η καθοριστική σημασία της διαδικασίας της κτηματογράφησης, καθώς μεταξύ κτηματογράφησης και Κτηματολογίου δεν υπάρχει χώρος για αντιφάσεις. Το ασφαλές «επιγενόμενο» προϋποθέτει ένα πλήρες, ακριβές και σαφές «προηγούμενο». Η ακρίβεια, η πληρότητα και η σαφήνεια στη γνωστοποίηση των εμπράγματων σχέσεων σε ακίνητα αποτελούν τον ακρογωνιαίο λίθο για τη σύσταση, τη λειτουργία και τη συνεχή ενημέρωση του συστήματος του Κτηματολογίου. 18 Για την επίτευξη του ανωτέρω στόχου, λοιπόν, και για την πληρότητα της εκάστοτε καταχώρισης επιβεβλημένη θεωρείται η επεξεργασία των νομικών πληροφοριών που απορρέουν από τις δηλώσεις των εγγραπτέων δικαιωμάτων και τα συνοδευτικά αυτών έγγραφα, ώστε να υλοποιηθεί μία λεπτομερής καταγραφή της εικόνας του ακινήτου στο οικείο κτηματολογικό φύλλο. Οι πρόσθετες πληροφορίες αποτελούν το μέσο για την αποτύπωση της συνολικής εικόνας του ακινήτου, προσδίδοντας ταυτόχρονα έμφαση σε τυχόν νομικές ελλείψεις και περιορισμούς, που αφορούν τους δικαιούχους, τις ιδιοκτησίες, τα δικαιώματα και τα προσκομισθέντα αποδεικτικά της κυριότητας έγγραφα. Με τον τρόπο αυτό δύναται να αποφευχθεί η ταλαιπωρία κάθε καλόπιστου συναλλασσόμενου, ενώ διασφαλίζεται η δημόσια πίστη. Χαρακτηριστικό παράδειγμα της ανάγκης που ανέκυψε για περαιτέρω λεπτομερή και ακριβή αποτύπωση της εικόνας του ακινήτου αποτελούν οι περιπτώσεις καταχώρισης δικαιωμάτων με παρακολουθηματικό χαρακτήρα. Πρόκειται, δηλαδή, για δικαιώματα για τα οποία δε δύναται να υποβληθεί αυτοτελής δήλωση εγγραπτέου δικαιώματος, αφού δεν είναι αυτοτελή και αυθύπαρκτα, αλλά ακολουθούν την τύχη της οριζόντιας ιδιοκτησίας, της οποίας αποτελούν παρακολούθημα, 19 όπως τα δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης σε αποθήκη στο υπόγειο ή στο δώμα της οικοδομής, σε χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων στην πιλοτή ή στο προκήπιο της οικοδομής. Κατόπιν τούτων, και λόγω της νομικής φύσης των δικαιωμάτων αυτών, καθώς χαρακτηρίζονται ως περιορισμός της συγκυριότητας, Παπαστερίου, ΚτημΔικ, Γ 1, αρ. 5, σ ΜΠρΘεσ 4308/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΜΠρΘεσ 4313/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΜΠρΘεσ 27524/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ Παπαστερίου, Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία στο Κτηματολογικό Δίκαιο, 2014, 7, αρ. 72, σ ΑΠ 318/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΑΠ 621/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ Παπαστερίου, ΟρΙδΚτημΔικ, 7, αρ. 67, σ

14 που φέρει το χαρακτήρα δουλείας, όπως ρητά ορίζεται στο άρθρο 13 παρ. 3 ν. 3741/1929, χωρίς όμως να συνιστά πραγματική δουλεία κατά την έννοια του ΑΚ 1118 και 1119, 21 κρίθηκε νομολογιακά 22 ότι τα άνω δικαιώματα πρέπει να καταχωρίζονται στο πεδίο των πρόσθετων πληροφοριών. Μάλιστα, ο εκάστοτε δικαιούχος των δικαιωμάτων αυτών δύναται να επιδιώξει τη διόρθωση σφαλμάτων και ανακριβών εγγραφών, τα οποία έχουν παρεισφρήσει τόσο κατά το στάδιο της κτηματογράφησης όσο και σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου. 23 Συγκεκριμένα, σε περίπτωση εσφαλμένης αναγραφής στους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες της ανάρτησης, προβλέπεται η υποβολή αίτησης διόρθωσης του άρθρου 6 ν. 2308/1995 ή ένστασης κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 7 ν. 2308/ Αντίστοιχα, σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου τα εν λόγω δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης καταχωρίζονται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου στις πρώτες εγγραφές στο πεδίο «πρόσθετες πληροφορίες - λοιποί χώροι». Σε περίπτωση ανακριβούς ή μη εμφάνισής τους ο δικαιούχους έχει τη δυνατότητα να διορθώσει την πλημμέλεια είτε εξωδικαστικά είτε δικαστικά. 25 Στο ίδιο πνεύμα κινήθηκε και η άποψη για την ανάγκη καταχώρισης στα κτηματολογικά φύλλα πράξεων με τις οποίες ρυθμίζονται, μεταξύ άλλων, και ενοχικής φύσεως συμβατικοί περιορισμοί κυριότητας ως προς τη χρήση των κοινόχρηστων και κοινόκτητων μερών της οικοδομής όπως ο κανονισμός οροφοκτησίας. Η καταχώριση αυτή συμπλέει προς την όλη φιλοσοφία που διέπει το 21 ΑΠ 318/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΑΠ 621/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΑΠ 1339/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΑΠ 1252/2011 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΕφΑθ 2056/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΑΠ 1554/2005 ΕλλΔνη ΑΠ 31/2001 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΟλΑΠ 5/1991 ΕλλΔνη ΕφΑΘ 1298/2008 ΕλλΔνη ΜΠρΘεσ 8708/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΜΠρΘεσ 6532/2008 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΜΠρΘεσ 4308/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΜΠρΘεσ 4313/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΜΠρΘεσ 27524/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ. 23 Βλέπε σχετικά Πλιάτσικα Κ., Δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης σε πιλοτή και καταχώρισή του στα κτηματολογικά φύλλα, ΕλλΔνη 1/ επ. 24 Η επιλογή του μέσου διόρθωσης εξαρτάται από το χαρακτηρισμό του σφάλματος ως πρόδηλου ή μη καθώς και από τη δημιουργία αμφισβητήσεων δικαιωμάτων μεταξύ των δικαιούχων, όταν ζητείται η αντικατάσταση (εκτοπισμός) του εμφαινόμενου στους προσωρινούς κτηματολογικούς πίνακες. 25 Κατά περίπτωση μέσω της υποβολής αίτησης διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος κατά τα οριζόμενα στη διάταξη του άρθρου 18 παρ. 1β ν. 2664/1998 καθώς και δικαστικά με την αίτηση διόρθωσης του άρθρου 6 παρ. 8 ν. 2664/1998, αλλά και με την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 ν. 2664/1998, στρεφόμενος κατά του ανακριβώς εγγεγραμμένου στο κτηματολογικό φύλλο και την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 ν. 2664/1998, αν η διηρημένη ιδιοκτησία εμφανίζεται ως «άγνωστου ιδιοκτήτη». 9

15 Εθνικό Κτηματολόγιο και εναρμονίζεται με τις αρχές που το διέπουν κατά το άρθρο 2 ν. 2664/ : Τα τυποποιημένα - «δομημένα» σχόλια ως στοιχείο της κτηματολογικής βάσης I. Έννοια και γενεσιουργός αιτία Η ως άνω αναλυτική παράθεση των παραγόντων, οι οποίοι συνιστούν μερικούς εκ των θεμελίων λίθων της περιγραφής και αποτύπωσης ενός ακινήτου στο σύστημα του Κτηματολογίου, με όλες τις νομικές και χωρικές επ αυτού πληροφορίες, αποτελεί ταυτόχρονα την αιτιολογική βάση της διαμόρφωσης των Τεχνικών Προδιαγραφών των μελετών της κτηματογράφησης, από την ψήφιση του νόμου 2308/1995 μέχρι σήμερα, στο επίπεδο της ορθής, έγκυρης και έγκαιρης καταχώρισης πρόσθετων πληροφοριών. Όπως προαναφέρθηκε, στοιχείο της ψηφιακής βάσης περιγραφικών δεδομένων αποτελούν μεταξύ άλλων και οι τυποποιημένες παρατηρήσεις, τα λεγόμενα «δομημένα» σχόλια. Πρόκειται για τα ενταγμένα στην κτηματολογική βάση και τα προβλεπόμενα βάσει των ισχυουσών Τεχνικών Προδιαγραφών 27 προδιατυπωμένα σχόλια, με αυστηρά δομημένη μορφή, καθώς στόχος είναι η ομοιογένεια του αποτελέσματος επεξεργασίας στα πλαίσια διαφορετικών μελετών κτηματογράφησης, τα οποία αφορούν επισημάνσεις που δύναται να καταχωρίσει η εκάστοτε κτηματογραφούσα αρχή κατά τη διάρκεια επεξεργασίας των δηλώσεων εγγραπτέων δικαιωμάτων. Συγκεκριμένα, κάθε ανάδοχος εταιρία που αναλαμβάνει την εκπόνηση μίας μελέτης έχει στελεχωθεί με κατάλληλο επιστημονικό προσωπικό, συμπεριλαμβανομένων νομικών, οι οποίοι αναλαμβάνουν επιστάμενο νομικό έλεγχο των δηλώσεων και των συνυποβαλλόμενων τίτλων και δικαιολογητικών. Στα πλαίσια του ελέγχου νομιμότητας που διενεργείται κατά το στάδιο αυτό, οι νομικοί των αναδόχων εταιριών, βάσει σχετικών οδηγιών και κατευθύνσεων της Νομικής Υπηρεσίας της ΕΚΧΑ Α.Ε., δύνανται να αντιμετωπίσουν ποικίλα νομικά ζητήματα, 26 ΑΠ 124/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΑΠ 621/2013 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΜΠρΘεσ 28324/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ Παπαστερίου, ΟρΙδΚτημΔικ, 18, αρ , σ Βλ. επίσης Παπαστερίου, Ο κανονισμός πολυκατοικίας ως καταχωριζόμενη πράξη - Συμβολή στην ερμηνεία του άρθρου 12 ν. 2664/1998, ΕλλΔνη 1/ επ. 27 Βλ. σχετικά Προσάρτημα 12 του τεύχους συγγραφής υποχρεώσεων στο πλαίσιο μελετών κτηματογράφησης για τη δημιουργία Εθνικού Κτηματολογίου στο υπόλοιπο της χώρας με τίτλο «Κωδικοποίηση και οργάνωση των στοιχείων», σ

16 που πιθανότατα θα ανακύψουν κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης. 28 Για την επίτευξη του ανωτέρω σκοπού το σύστημα της κτηματολογικής βάσης παρέχει τη δυνατότητα ενσωμάτωσης πρόσθετων επεξηγηματικών πληροφοριών που σχετίζονται με τη νομική κατάσταση του ακινήτου, το νομοθετικό πλαίσιο στο οποίο αυτό εμπίπτει, επισημαίνοντας επίσης τυχόν ελλείψεις ως προς τα αποδεικτικά της κυριότητας έγγραφα, ικανές να αποτελέσουν τροχοπέδη ακόμα και για την ενάσκηση της εξουσίας διάθεσης του αντικειμένου της κυριότητας, ώστε να ενημερωθεί τόσο ο ίδιος ο δικαιούχος όσο και κάθε καλόπιστος συναλλασσόμενος και τρίτος που έχει έννομο συμφέρον. Η συχνότητα εμφάνισης ανάλογων νομικών ζητημάτων χρηζόντων ανάδειξης κατέδειξε την ανάγκη υπόδειξής τους μέσω τον προβλεπόμενων παρατηρήσεων, γεγονός που συνάδει με την αρχή της δημοσιότητας που κατέχει δεσπόζουσα θέση στο Κτηματολογικό Δίκαιο, συμπεριλαμβανομένου και του σταδίου της κτηματογράφησης. 29 Ειδικότερα, τόσο ο δικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος όσο και οι τρίτοι επιβάλλεται να γνωρίζουν με ακρίβεια, πληρότητα και σαφήνεια τα εμπράγματα δικαιώματα της συγκεκριμένης έννομης τάξης, το περιεχόμενο και το αντικείμενο πάνω στο οποίο παρέχεται το εκάστοτε δικαίωμα. Στην ικανοποίηση του αιτήματος της ουσιαστικής δημοσιότητας αποβλέπει η συστηματική και λεπτομερής καταγραφή των ακινήτων όχι ως μεμονωμένων οντοτήτων, αλλά μέσα στα πλαίσια ενός ευρύτερου κτηματολογικού διαγράμματος. Απόρροια των ανωτέρω είναι οι πληροφορίες αυτές μέσω των «δομημένων» σχολίων να εμφανίζονται κατά το στάδιο της ανάρτησης, στα αποσπάσματα των προσωρινών κτηματολογικών πινάκων στο πεδίο των «παρατηρήσεων». Αλλά και στο στάδιο του λειτουργούντος Κτηματολογίου, κατά τη μεταφορά των αρχικών εγγραφών από τους κτηματολογικούς πίνακες στα κτηματολογικά βιβλία, διατηρείται η καταχώρισή τους στο ίδιο ως άνω πεδίο, στην περίπτωση που δεν έτυχαν επεξεργασίας και νομικής επίλυσης κατά την προβλεπόμενη διαδικασία των άρθρων 6 και 7 ν. 2308/1995. Έτσι, οι αναγραφόμενοι ως δικαιούχοι στους κτηματολογικούς πίνακες καλούνται να προβούν σε περαιτέρω νόμιμες ενέργειες και διαδικαστικές πράξεις για τη θεμελίωση και εντέλει την ολοκλήρωση του καταχωρισθέντος 28 Κιτσαράς, ΠρΕγγρ, 3 IV A, B, σ Παπαστερίου, ΚτημΔικ, Γ 3, αρ. 27, 32, σ. 637, 639. Βλ., όμως, και αντίθετη άποψη σε Κιτσαρά, ό.π., 1 II B, σ

17 δικαιώματός τους, τόσο κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης όσο και σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου. II. Η κατηγοριοποίηση των «δομημένων» σχολίων Οι συλλεγόμενες, μέσω των δηλώσεων του ν. 2308/1995, νομικές, τεχνικές και άλλες πρόσθετες πληροφορίες εντάσσονται κατά τη συλλογή και επεξεργασία τους για τη δημιουργία της κτηματολογικής βάσης σε τέσσερις βασικές κατηγορίες, καθώς κατά περίπτωση δύναται να αφορούν: α) τους δικαιούχους - φυσικά και νομικά πρόσωπα, β) τα είδη της δηλωθείσας ιδιοκτησίας (όροφος, διαμέρισμα, γεωτεμάχιο, ειδικό ιδιοκτησιακό αντικείμενο), γ) το εγγραπτέο δικαίωμα καθώς και δ) τα αποδεικτικά αυτού συνυποβαλλόμενα έγγραφα. Ως εκ τούτου, η κατηγοριοποίηση των «δομημένων» σχολίων ακολούθησε το ανωτέρω μοντέλο δημιουργίας της ψηφιακής βάσης περιγραφικών στοιχείων, με αποτέλεσμα τα προβλεπόμενα τυποποιημένα σχόλια να αφορούν: α) Τα καταχωριζόμενα στην κτηματολογική βάση στοιχεία που απαιτούνται για τον προσδιορισμό της ταυτότητας των δικαιούχων - φυσικών και νομικών προσώπων. 30 Η ολοκληρωμένη αναγραφή όλων των δηλωτικών της ταυτότητας των δικαιούχων στοιχείων αποτελεί έκφανση της αρχής της δημοσιότητας, καθώς δε θα είχε νόημα η καταχώριση των εγγραπτέων δικαιωμάτων χωρίς τη σύνδεσή τους με συγκεκριμένο δικαιούχο, του οποίου τα στοιχεία χρήζουν ταυτοποίησης. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα εγγραπτέα επί μέρους προσωπικά στοιχεία δεν είναι χωριστά το καθένα εξοπλισμένο με τεκμήριο ακριβείας, αλλά νοούνται ως δηλωτικά του συνδέσμου του καταχωριζόμενου δικαιώματος με τον δικαιούχο. Έτσι, η τυχόν παράλειψη ή ανακριβής αναγραφή κάποιου από αυτά δε θίγει τη νομική ενέργεια της εγγραφόμενης πράξης, εφόσον παρά ταύτα η ταυτότητα του δικαιούχου προκύπτει απροσμάχητα. 31 β) Τη δηλωθείσα ιδιοκτησία, 32 ήτοι το ακίνητο με την έννοια του ΑΚ 948 ως αντικείμενο των κτηματολογικών εγγραφών. Κατά την επεξεργασία, λοιπόν, των 30 Βλ. σχετικά τον αναλυτικό πίνακα τυποποιημένων σχολίων, ό.π., όπου προβλέπεται η δυνατότητα καταχώρισης του «δομημένου» σχολίου: «Ελλιπή στοιχεία δικαιούχου». 31 Χριστοδούλου, ΔικΚτημ, σ Βλ. σχετικά τον αναλυτικό πίνακα τυποποιημένων σχολίων, ό.π., και συγκεκριμένα τα κάτωθι «δομημένα» σχόλια: «Το κτίσμα δεν έχει δηλωθεί», «Το κτίσμα εκτείνεται σε συνεχόμενα 12

18 περιγραφικών και των γεωχωρικών δεδομένων, δύναται να προσδιοριστούν τα βασικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, είτε πρόκειται για γεωτεμάχιο είτε για διηρημένη ιδιοκτησία, αλλά ταυτόχρονα να αναδειχθούν οι τυχόν πλημμέλειες που προέρχονται τόσο από ανακολουθίες που πηγάζουν από ελλείψεις των τίτλων κτήσης κυριότητας όσο και από πρακτικές μη συνάδουσες με την κείμενη νομοθεσία (όπως λ.χ. λανθασμένη ή μη αναγραφή των ποσοστών συγκυριότητας οριζόντιας ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου, δήλωση όμορων γεωτεμαχίων ως μια ενιαία έκταση, χωρίς να έχει συνταχθεί και μεταγραφεί συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης). γ) Τα εγγραπτέα δικαιώματα, όπως αυτά προβλέπονται κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 4 παρ. 1 ν. 2664/1998 σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 12 ν. 2664/1998, που καθορίζει περιοριστικά τις εγγραπτέες πράξεις και ως εκ τούτου τα εξ αυτών γεννώμενα δικαιώματα. Η διαπίστωση του αν από την προσκομιζόμενη πράξη προκύπτει όντως η κτήση ή η κατάργηση του δικαιώματος, αποτελεί απόρροια του διενεργούμενου, όπως προαναφέρθηκε, ελέγχου νομιμότητας. Η ενδελεχής και εμπεριστατωμένη μελέτη και επεξεργασία όλων των διαθέσιμων νομικών πληροφοριών, βάσει των προσκομιζόμενων αποδεικτικών εγγράφων, είναι ικανή να αναδείξει τυχόν εκκρεμότητες, προθεσμίες ή αιρέσεις, 33 οι οποίες δύνανται να θεραπευτούν μέσω της πληροφόρησης του δηλούντος για περαιτέρω συμπλήρωση των τίτλων ιδιοκτησίας του. Στις ανωτέρω περιπτώσεις η δυνατότητα χρήσης των εν λόγω πληροφοριών δρα επεξηγηματικά ως προς το λόγο της απόρριψης του γεωτεμάχια ιδίου/ων ιδιοκτήτη/των», «Δεν έχει προσκομισθεί συμβολαιογραφική πράξη συνένωσης», «Δικαίωμα υψούν», «Κατάτμηση μετά το Νομικό θέμα», «Μικτό εμβαδόν», «Το άθροισμα των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου υπερβαίνει το 1000», «Το/α κτίριο/α της διηρημένης ιδιοκτησίας δεν έχει/ουν υλοποιηθεί», «Στους τίτλους δεν ορίζονται τα ποσοστά αναγκαστικής συγκυριότητας της διηρημένης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου», «Το Κτίσμα/χώρος/παρακολούθημα το οποίο χρησιμοποιείται από άλλη διηρημένη ιδιοκτησία», «Διεκδικείται κατά κυριότητα από το Ελληνικό δημόσιο (διεύθυνση δασών)», «Απαιτείται έκδοση διορθωτικής πράξης εφαρμογής», «Η διηρημένη ιδιοκτησία δεν έχει υλοποιηθεί», «Τμήμα του ακινήτου βρίσκεται εκτός ΟΤΑ κτηματογράφησης», «Το άθροισμα των ποσοστών συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου υπολείπεται των 1000/1000», «Από τα προσκομιζόμενα στοιχεία δεν προκύπτουν τα όρια της αποκλειστικής χρήσης της κάθετης ιδιοκτησίας», «Τράπεζα γης», «Το παρόν ακίνητο τελεί υπό τους όρους του Ν.3869/2010». 33 Βλ. σχετικά Κιτσαρά, ΠρΕγγρ, 3 IV Ε, σ , όπου αναφέρεται ότι στη φάση της κτηματογράφησης μέσω του διενεργούμενου ελέγχου νομιμότητας εξετάζεται αν τα προσκομιζόμενα συμβόλαια - τίτλοι ιδιοκτησίας περιέχουν αίρεση ή εξαρτούν τα αποτελέσματα της δικαιοπραξίας από προθεσμία. 13

19 δικαιώματος του δηλούντος, ενώ ταυτόχρονα επισημαίνει τον όποιο λόγο κωλύματος ως προς την καταχώρισή του και τη δυνατότητα άρσης του, όπου αυτό είναι εφικτό. 34 δ) Τέλος, τα συνοδευτικά και αποδεικτικά του δικαιώματος έγγραφα, 35 τα οποία καταχωρούνται λεπτομερώς στην κτηματολογική βάση, με προσδιοριστικά τους στοιχεία το είδος του τίτλου, την εκδούσα αρχή και τα στοιχεία μεταγραφής τους. 34 Βλ. σχετικά τον πίνακα τυποποιημένων σχολίων, ό.π., και συγκεκριμένα τα προβλεπόμενα «δομημένα» σχόλια: «Από την έναρξη ισχύος του νόμου 1329/1983 ( ) οι προίκες που είχαν συσταθεί αποδίδονται στη γυναίκα», «Για την κτήση πλήρους κυριότητας να προσκομιστούν δικαιολογητικά /συμβολαιογραφικά έγγραφα απόσβεσης ή παραίτησης από επικαρπία», «Εκκρεμεί η άρση της διαλυτικής αίρεσης», «Εκκρεμεί η πλήρωση της αναβλητικής αίρεσης», «Έλλειψη στοιχείων παρακατάθεσης αποζημίωσης», «Η κυριότητα κατέστη πλήρης λόγω θανάτου του επικαρπωτή -Έχει προσκομιστεί ληξιαρχική πράξη θανάτου», «Τροπή προσημείωσης σε υποθήκη», «Δεν έχει προσκομιστεί μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομίας ή άλλη ισοδύναμη με αυτήν πράξη. Ο δικαιούχος δεν μπορεί να επιχειρήσει εγκύρως καμία πράξη ασκήσεως του κληρονομικού δικαιώματος πριν από την πλήρωση των προϋποθέσεων των άρθρων 1193 επ. ΑΚ», «Κληρονομική διαδοχή λόγω θανάτου προ της : Δεν έχουν προσκομιστεί νομιμοποιητικά έγγραφα κληρονόμου και τίτλος θανόντος», «Κληρονομική διαδοχή λόγω θανάτου προ της : Έχουν προσκομιστεί νομιμοποιητικά έγγραφα κληρονόμου και τίτλος θανόντος», «Αλλαγή υποθηκικής σειράς», «Χρησικτησία-Προσκομίστηκαν αποδεικτικά έγγραφα άσκησης νομής επί εικοσαετία», «Υποθήκη εκ του Νόμου», «Διάρρηξη καταδολιευτικής μεταβίβασης ακινήτου», «Πράξη ν. 1221/1981», «Υπεβλήθη δήλωση από τον δωρεοδόχο για δικαίωμα κυριότητας. Το δικαίωμα δεν προκρίθηκε, διότι δεν έχει προσκομιστεί ληξιαρχική πράξη θανάτου του δωρητή», «Το ποσοστό του εγγραπτέου δικαιώματος δεν προκύπτει από τον τίτλο», «Διαπιστωτική πράξη του Π.Δ. 161/2000», «Ο.Τ.Α. δυνάμει του άρθρου 12 παρ. 7 του Ν. 1337/1983», «Εσφαλμένη αναγραφή στο πιστοποιητικό μεταγραφής/εγγραφής», «Μερική τροπή προσημείωσης σε υποθήκη», «Άρθρο 12 του Ν. 4332/1929», «Άρθρο 62 του Ν. 2214/1994», «Πρόσθετες πράξεις ΑΤΕ», «Χρησικτησία - προσκομίσθηκε δικαστική απόφαση», «Κύρια παρέμβαση», «Επί του γεωτεμαχίου έχει εγγραφεί εμπράγματη ασφάλεια / κατάσχεση / διεκδίκηση προ της συστάσεως της διηρημένης ιδιοκτησίας», «ΜΣΔ - το ωφελούμενο ακίνητο είναι εκτός κτηματογραφηθείσας ή κτηματογραφούμενης περιοχής», «ΜΣΔ - το βαρυνόμενο ακίνητο είναι εκτός κτηματογραφηθείσας ή κτηματογραφούμενης περιοχής», «Πρόβλημα με τα ποσοστά συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου. Δυνατότητα ρύθμισης του ζητήματος με τα προβλεπόμενα από το Ν. 4061/2012», «Μεσεγγυημένη εχθρική περιουσία», «Το ποσοστό δικαιώματος που προκύπτει από τους προσκομισθέντες τίτλους είναι >100 % (για όλους τους τίτλους)», «Μεταβολή λόγω Απόφασης Επιτροπής Ενστάσεων για υποβληθείσα ένσταση», «Μεταβολή λόγω Δήλωσης Ν. 2308/1995», «Μεταβολή λόγω Πληροφορίας άρθρου 3 του Ν. 2308/1995», «Μεταβολή λόγω Δήλωσης από Υποθηκοφυλακείο (άρθρου 5 παρ.3. του ν. 2308/95)», «Μεταβολή λόγω Κυρωμένης διοικητικής πράξης», «Μεταβολή λόγω στοιχείων από το υποθηκοφυλακείο (αρ. 8, 8α και 8β του ν. 2308/1995)», «Μεταβολή λόγω Υποβολής συμπληρωματικών στοιχείων/ανάκλησης», «Μεταβολή λόγω Υπομνήματος Γραφείου Κτηματογράφησης για υποβληθείσα αίτηση διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής», «Μεταβολή λόγω Υπομνήματος Γραφείου Κτηματογράφησης για υποβληθείσα αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων», «Μεταβολή λόγω αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος», «Μεταβολή λόγω επεξεργασίας στοιχείων», «Μεταβολή λόγω αίτησης διόρθωσης στοιχείων δήλωσης», «Μεταβολή λόγω αίτησης γνωστοποίησης αλλαγής στοιχείων επικοινωνίας», «Μεταβολή του ακινήτου μεταγενέστερη της μεταγραφής/εγγραφής του δικαιώματος». 35 Βλ. σχετικά τον πίνακα τυποποιημένων σχολίων, ό.π., όπου προβλέπεται η καταχώριση των «δομημένων» σχολίων: «Εκκρεμεί η προσκόμιση πιστοποιητικού εγγραφής», «Εκκρεμεί η προσκόμιση πιστοποιητικού μεταγραφής», «Τα στοιχεία του τίτλου του δικαιώματος του φερόμενου ιδιοκτήτη προκύπτουν από τίτλο άλλου δικαιώματος», «Η αναγραφόμενη ως ημερομηνία μεταγραφής είναι η ημερομηνία υποβολής της αίτησης για μεταγραφή». 14

20 Εδώ, η προβλεπόμενη σημείωση περί εκκρεμότητας προσκόμισης του πιστοποιητικού μεταγραφής του τίτλου κτήσης καταδεικνύει τη σπουδαιότητα του συστατικού τύπου της μεταγραφής, χωρίς την οποία στις περιπτώσεις των ΑΚ 1192 αρ. 1-4 και ΑΚ 1193 δεν επέρχεται η μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου ή η σύσταση, μετάθεση, κατάργηση εμπράγματου δικαιώματος πάνω στο ακίνητο. 15

21 ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΤΡΙΤΟ Η ΝΟΜΙΚΗ ΘΕΜΕΛΙΩΣΗ ΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΤΩΝ «ΔΟΜΗΜΕΝΩΝ» ΣΧΟΛΙΩΝ 7: Η ανάγκη εναρμόνισης με τη σύγχρονη νομοθετική πραγματικότητα Δεδομένου ότι το πολυδιάστατο έργο του Κτηματολογίου δεν ήταν εφικτό να ολοκληρωθεί συνολικά, εισήχθη το σύστημα της διαδοχικής διαδικασίας της κτηματογράφησης 36 στις επί μέρους περιοχές της ελληνικής επικράτειας, γεγονός που σήμανε και την ανάγκη για προσαρμογή των μελετών στην γεωιστορική ιδιομορφία κάθε τόπου, όπου συναντώνται διαφορετικά συναλλακτικά ήθη. 37 Πέραν όμως των ανωτέρω, το σύστημα του Κτηματολογίου οφείλει να εναρμονιστεί και με τις πρόσφατες νομοθετικές και νομολογιακές εξελίξεις, οι οποίες εύλογα δύνανται να επιδράσουν καταλυτικά στην καταχώριση των εγγραπτέων δικαιωμάτων με αντικείμενο το ακίνητο, τόσο στο στάδιο της κτηματογράφησης όσο και μετέπειτα στο στάδιο του λειτουργούντος Κτηματολογίου, ως απόρροια της αμφίδρομης σχέσης που υφίσταται μεταξύ τους, όπως θα εκτεθεί αναλυτικά παρακάτω. Στα πλαίσια, λοιπόν, της ανάγκης για πληρέστερη αποτύπωση των ακινήτων στα κτηματολογικά φύλλα, η χρήση των «δομημένων» παρατηρήσεων, εντασσόμενη στο γενικότερο πλαίσιο των πρόσθετων πληροφοριών, δύναται να συνδράμει προς την επίτευξη του ανωτέρω σκοπού, καθώς μέσω των αποφάσεων αναθεώρησης των Τεχνικών Προδιαγραφών των μελετών, εμπλουτίζονται συνεχώς, ώστε να συμβαδίσουν με τις μεταβαλλόμενες νομικές, οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν η πρόβλεψη καταχώρισης «δομημένης» παρατήρησης αναφορικά με το ν. 4061/2012, 38 η οποία υπαγορεύτηκε από την έναρξη της κτηματογράφησης σε αγροτικές περιοχές της χώρας, 39 καθώς και το ν. 36 Παπαστερίου, ΚτημΔικ, Α 2, αρ. 8, σ Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η πρακτική των άτυπων μεταβιβάσεων σε αγροτικές περιοχές και ως εκ τούτου η δήλωση δικαιωμάτων κυριότητας με αιτία κτήσης τη χρησικτησία σε αντιδιαστολή με τις αστικές περιοχές που τηρείται κατ εξοχήν ο συμβολαιογραφικός τύπος. 38 ν. 4061/2012 (ΦΕΚ 66Α/ )«Διαχείριση και προστασία ακινήτων Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων - Ρύθμιση εμπραγμάτων δικαιωμάτων και λοιπές διατάξεις». Η απαγόρευση κατάτμησης των τεμαχίων της οριστικής διανομής που εισήχθη με τη διάταξη του άρθρου 1 ν. 431/1968 (ΦΕΚ 115Α/1968) καταργήθηκε με το άρθρο 37 παρ. 1 εδ. β' ν. 4061/ Συγκεκριμένα στα πλαίσια του ελέγχου νομιμότητας που διενεργείται κατά την επεξεργασία και καταχώριση των εγγραπτέων δικαιωμάτων στο στάδιο της κτηματογράφησης, όταν διαπιστώνεται η δήλωση εμπραγμάτου δικαιώματος επί γεωτεμαχίου - τμήματος κληροτεμαχίου, δυνάμει νόμιμης κατάτμησης, βάσει δικαστικής απόφασης με τη διαδικασία επικύρωσης ανωμάλου δικαιοπραξίας προβλέπεται η χρήση του «δομημένου» σχολίου: «Πρόβλημα με τα ποσοστά συγκυριότητας επί του 16

22 3869/2010, 40 ως απόρροια της ανασφάλειας που επικρατεί στις οικονομικές συναλλαγές λόγω των σημερινών κοινωνικών συνθηκών. Στο ίδιο πνεύμα κινούνται και οι περιπτώσεις αναγραφής στα οικεία κτηματολογικά φύλλα των ακινήτων, παρατηρήσεων 41 σχετικών με τη διάσταση των τετραγωνικών μέτρων μεταξύ αρχικής και επιγενόμενης εγγραφής, που οφείλεται στην «τακτοποίηση» αυθαιρέτων κατασκευών, σύμφωνα με τις διατάξεις των ν. 3843/2010 και ν. 4178/2013 (ο οποίος εκδόθηκε σε συνέχεια και προς αντικατάσταση του προγενέστερου κριθέντος αντισυνταγματικού ν. 4014/2011). Επί του θέματος, θεωρία 42 και νομολογία 43 έκριναν πως συνέπεια των «τακτοποιήσεων» αποτελεί η διατήρηση της χρήσης των αυθαιρέτων κατασκευών και όχι ο προσπορισμός κυριότητας επ αυτών, ενώ η διάσταση των τετραγωνικών μέτρων του μεταβιβαζόμενου ακινήτου δεν επενεργεί γεωτεμαχίου. Δυνατότητα ρύθμισης του ζητήματος με τα προβλεπόμενα από το Ν. 4061/2012». Η ως άνω παρατήρηση εμφανίζεται στα αποσπάσματα των προσωρινών κτηματολογικών πινάκων των δικαιούχων, οι οποίοι βάσει τίτλων διατηρούν εξ αδιαιρέτου ποσοστά συγκυριότητας επί του αρχικού συνολικού γεωτεμαχίου - κληροτεμαχίου του οποίου η νομική υπόσταση έχει μεταβληθεί και ως εκ τούτου πληροφορούνται ότι για την ορθότητα και την άρση της πλημμέλειας στην καταχώριση του δικαιώματος κυριότητας απαιτείται επαναπροσδιορισμός των ποσοστών συγκυριότητας επί του εναπομείναντος τμήματος του γεωτεμαχίου. 40 ν. 3869/2010 (ΦΕΚ 130Α/ )«Ρύθμιση των οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων και άλλες διατάξεις». Σχετικά προβλέπεται η χρήση της τυποποιημένης παρατήρησης «Το παρόν ακίνητο τελεί υπό τους όρους του Ν.3869/2010» εισάγοντας έτσι πληροφορία για τα ακίνητα που τελούν υπό την προστασία της εξαίρεσης από την εκποίηση. 41 Στο στάδιο της κτηματογράφησης οι εν λόγω παρατηρήσεις δεν προβλέπονται βάσει Τεχνικών Προδιαγραφών με τυποποιημένη μορφή, ωστόσο βάσει οδηγιών της ΕΚΧΑ προς τους αναδόχους αυτοί καλούνται να θέσουν σχετική παρατήρηση στο απόσπασμα του προσωρινού κτηματολογικού πίνακα του ακινήτου κάνοντας μνεία για την συντελεσθείσα «τακτοποίηση», όπως δύναται να τεθεί σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου και από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου στο κτηματολογικό φύλλο. 42 Βλ. σχετικά Καρύμπαλη - Τσίπτσιου, Άρνηση μεταγενέστερης εγγραφής στα κτηματολογικά βιβλία, με την αιτιολογία ότι από τη σχετική συμβολαιογραφική πράξη δεν προκύπτει η ταυτότητα του ακινήτου (ΑΚ 1196). Η προβληματική ενόψει της κατά τα άρθρα 23 4 ν. 4014/2011 και ν. 4030/2011 «τακτοποίησης», ΕλλΔνη επ. Για το ίδιο θέμα βλ. επίσης Γνμδ Διαμαντόπουλο Γ., Άρνηση υποθηκοφύλακα να μεταγράψει σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου, αφενός επειδή από τη συμβολαιογραφική πράξη αγοραπωλησίας δεν προκύπτει η ταυτότητα του ακινήτου (λόγω νομιμοποίησης και «τακτοποίησης» αυθαίρετων κατασκευών και προσθηκών) και αφετέρου διότι γεννάται υποχρέωση των πωλητών προς καταβολή πρόσθετου φόρου (κληρονομίας), ΕλλΔνη 4/2016, σ Βλ. ενδεικτικά ΜΠρΘεσ 5384/2013 σε Διαμαντόπουλο, Η δίκη των αντιρρήσεων ενώπιον του κτηματολογικού δικαστή, 2015, 8, αρ , σ , υποσημ. 179, επισημαίνοντας ότι: «[σ]ε κάθε δε περίπτωση τα επιπλέον αυτά τετραγωνικά μέτρα δεν επενεργούν στην ταυτότητα του ακινήτου, έτσι ώστε δεν δικαιολογείται εν προκειμένω η άρνηση καταχώρισης με επίκληση της διατάξεως του άρθρου 1196 ΑΚ [...] Σε κάθε δε περίπτωση η Προϊσταμένη του άνω Κτηματολογικού Γραφείου δύναται να προβεί στην καταχώριση της εγγραπτέας πράξης στο οικείο κτηματολογικό φύλλο του ως άνω ακινήτου θέτοντας ως παρατήρηση ότι η διάσταση των τετραγωνικών μέτρων μεταξύ της αρχικής και της επιγενόμενης εγγραφής οφείλεται στην «τακτοποίηση» αυθαιρέτων κατασκευών, σύμφωνα με τα άρθρα 23 4 ν. 4014/2011 και ν. 4030/2011, όπως κατά πάγια τακτική πράττει σε περίπτωση που κατά την καταχώριση μίας εγγραπτέας πράξης διαπιστώνει διαφοροποίηση π.χ. της εκτάσεως στην προς καταχώριση πράξη και στην κτηματολογική εγγραφή». 17

23 στην κατ άρθρο 1196 ΑΚ ταυτότητα του ακινήτου. Παρά ταύτα, η σχετική καταχώριση παρατήρησης με πληροφοριακό χαρακτήρα για τα «τακτοποιημένα» μέτρα εύλογα δύναται να δράσει καταλυτικά τόσο ως προς την ασφάλεια των συναλλαγών όσο και ως προς την αποφυγή αμφισβητήσεων περί της ταυτότητας του ακινήτου. Το ζήτημα βέβαια που γεννάται είναι κατά πόσο στην πράξη το σύστημα δύναται να ανταποκριθεί και να ξεπεράσει όλα τα προσκόμματα, ώστε να καταστεί εφικτή η αποτύπωση των προβλεπόμενων πρόσθετων πληροφοριών ως στοιχείων της τελικής κτηματολογικής βάσης, οι οποίες θα προσδώσουν την πλήρη εικόνα του ακινήτου ως περιβαλλοντικού και περιουσιακού αντικειμένου. Ο δυνητικός, 44 άλλωστε, χαρακτήρας της αρχής του ανοικτού Κτηματολογίου, υπό την έννοια της καταλληλότητας του συστήματος ως δεκτικού καταχώρησης και άλλων πληροφοριών, δεν καθιστά και αναγκαίο το γεγονός να καλύπτονται και από το τεκμήριο ακριβείας του άρθρου 13 παρ.1 ν. 2664/1998. Ωστόσο, η δημοσιότητα που αποκτούν μέσω της καταχώρισης στα κτηματολογικά βιβλία κατατείνει στην προστασία κάθε καλόπιστου συναλλασσόμενου που εμπιστεύεται τις κτηματολογικές εγγραφές. 8: Αναλυτική προσέγγιση επί μέρους νομικών ζητημάτων που ανακύπτουν κατά την επεξεργασία και καταχώριση των εγγραπτέων δικαιωμάτων Στο σημείο αυτό επιχειρείται η ανάπτυξη ζητημάτων που άπτονται νομικού ενδιαφέροντος, τα οποία είναι δυνατόν να ανακύψουν κατά τη συγκέντρωση και επεξεργασία των δηλώσεων εγγραπτέων δικαιωμάτων, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 2 ν. 2308/1995. Η σπουδαιότητα των εν λόγω ζητημάτων απαιτεί συγκεκριμένο νομικό χειρισμό αφενός μέσω του εντοπισμού και της ανάδειξής τους κατά το στάδιο της κτηματογράφησης και αφετέρου σε επίπεδο πρώτων εγγραφών μέσω της πρόσφορης επίλυσής τους, κατά τα προβλεπόμενα στις διατάξεις του ν. 2664/ Χριστοδούλου, ΔικΚτημ, σ

24 I. Το ζήτημα της συνένωσης όμορων ακινήτων Α. Αιτία εμφάνισης κατά την υποβολή των δηλώσεων του ν. 2308/1995 Κατά το στάδιο υποβολής των δηλώσεων δικαιωμάτων, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 2 παρ. 1 εδ. α' ν. 2308/12995, οι δικαιούχοι εμπραγμάτων ή άλλων εγγραπτέων δικαιωμάτων επί ακινήτου καλούνται να υποβάλουν δήλωση με περιγραφή του δικαιώματός τους και με αναφορά στην αιτία κτήσης του. Στα πλαίσια των ποικίλων νομικών ζητημάτων που δύναται να ανακύψουν συγκαταλέγεται και η συνήθης πρακτική κατά την οποία ένας ιδιοκτήτης δύο ή περισσότερων συνεχόμενων ακινήτων προβαίνει σε απευθείας δήλωση ενιαίου ακινήτου με συνολική έκταση, αναιρώντας τοιουτοτρόπως την αυτοτέλειά τους. Ο όλος προβληματισμός γεννάται βέβαια από τη στιγμή που διαπιστώνεται η έλλειψη παρεμβολής νομικής πράξης, ήτοι συμβολαιογραφικής πράξης συνένωσης. Αντιθέτως, η τελευταία στηρίζεται στη βούληση των εκάστοτε ιδιοκτητών, κατά το πλείστον όταν επιδιώκεται οικιστική εκμετάλλευση των ακινήτων, τα οποία συνενωμένα δύνανται να επιτύχουν τη χρήση μεγαλύτερου συντελεστή δόμησης και όρων αρτιότητας και οικοδομησιμότητας. Β. Νομολογιακή προσέγγιση Αρχικά, επί του θέματος που ανέκυψε όσον αφορά τα συνεχόμενα άρτια οικόπεδα και γήπεδα 45 που έχουν περιέλθει με διαφορετικά συμβόλαια στον ίδιο κύριο ή σε περισσότερους συγκυρίους, η Ολομέλεια του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους με τις υπ αρ. 904/1978 και 430/1991 γνωμοδοτήσεις, οι οποίες έτυχαν επανειλημμένα αποδοχής από το Υπουργείου ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ., διατήρησε σταθερή την κρατούσα νομολογία του. Συγκεκριμένα απεφάνθη ότι σε περίπτωση που αποκτήθηκαν συνεχόμενα άρτια οικόπεδα από τον ίδιο ιδιοκτήτη με διαφορετικά συμβόλαια, τα οικόπεδα αυτά διατηρούν την αυτοτέλειά τους και δύνανται να μεταβιβασθούν περαιτέρω ως αυτοτελή και άρτια, σε εφαρμογή των περί αρτιότητας των οικοπέδων διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας. Επιπρόσθετα, έγινε δεκτό ότι ο κύριος των συνεχόμενων αυτοτελών οικοπέδων δικαιούται να ζητήσει τη 45 Σύμφωνα με την παρ. 12 του άρθρου 2 ν. 1577/1985 (Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός):«Γήπεδο είναι η συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου», ενώ σύμφωνα με την παρ. 13 του ιδίου άρθρου «Οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο». 19

25 δόμηση του καθενός χωριστά ή εκλαμβάνοντάς τα ως ενιαίο οικόπεδο, δηλαδή να ζητήσει την έκδοση οικοδομικής άδειας και να προβεί σύμφωνα με αυτήν σε ανοικοδόμηση με βάση τη συνολική επιφάνεια των συνεχόμενων ακινήτων. Ως δικαιολογητική βάση της ανωτέρω κατά πλειοψηφία κρίσης του αναφέρεται ότι η αυτοτέλεια εκάστοτε οικοπέδου, ως προσδιοριστικό στοιχείο αυτού, δεν επηρεάζεται από την κατά το χρόνο δημιουργίας του ή με μεταγενέστερη κτήση από τον κύριο, δυνάμει άλλου παραγωγικού λόγου και δη συμβολαίου, άλλου συνεχόμενου αυτοτελούς ακινήτου, διότι τα οικόπεδα αυτά μνημονεύονται τόσο στις πράξεις δημιουργίας τους όσο και στις μεταγενέστερες ως ίδια και αυτοτελή ακίνητα, χωρίς να εκδηλώνεται καμία δικαιοπρακτική βούληση για την αντιμετώπισή τους ως ενιαίου ακινήτου. Επιπλέον, επισημαίνεται και η επέλευση μείωσης στη συναλλακτική αξία του οικοπέδου, καθόσον αυτό χάνει την αυτοτέλειά του, και επομένως και τμήμα της αξίας του, πράγμα το οποίο, αν ήθελε ο νομοθέτης θα το όριζε ρητά, δεδομένου ότι με τον τρόπο αυτό θίγεται ο συνταγματικά προστατευόμενος θεσμός της ιδιοκτησίας. Στο ίδιο πνεύμα κινείται και η με αριθμό 414/1995 γνωμοδότηση της Ολομέλειας του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, 46 στην οποία περαιτέρω αναφέρεται ότι: «...σε περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης συνεχόμενων ακινήτων που αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια ζητήσει, όπως έχει δικαίωμα, τη δόμηση των ακινήτων του αυτών ως ενιαίου οικοπέδου, δηλαδή ζητήσει την έκδοση οικοδομικής άδειας και προβεί σύμφωνα με την άδεια αυτή σε ανοικοδόμηση με βάση τη συνολική επιφάνεια των συνεχόμενων ακινήτων, όσον αφορά τους όρους δόμησης (ποσοστό κάλυψης, συντελεστή δόμησης κλπ.), επέρχεται συνένωση (ενοποίηση) των ακινήτων αυτών, τα οποία αναμφισβήτητα αποτελούν πλέον ενιαίο κατά την έννοια του άρθρου 2 του ισχύοντος ΓΟΚ οικόπεδο». Προς επίρρωση των ανωτέρω και στη με αριθμό 718/1995 γνωμοδότηση του Γ' τμήματός του επισημαίνεται ότι η πολεοδομική αυτή συνένωση δεν υποβάλλεται σε πανηγυρικό χαρακτήρα, αρκεί να χρησιμοποιείται η συνολική επιφάνεια των συνεχόμενων ακινήτων, έστω κι αν η οικοδομή για την οποία εκδόθηκε η σχετική άδεια ανεγερθεί ολόκληρη σε ένα από τα δύο ακίνητα. 46 Η εν λόγω γνωμοδότηση έγινε αποδεκτή από το Υπουργείου ΠΕ.Χ.ΔΕ. με την υπ αριθμό 73080/4645/39/95 εγκύκλιό του. 20

26 Εν συνεχεία, ο Άρειος Πάγος, στα πλαίσια ιδιωτικής διαφοράς πολεοδομικής φύσεως, στην με αριθμό 1296/2006 απόφασή του έκρινε παρεμπιπτόντως ότι στην περίπτωση που περισσότερα συνεχόμενα ακίνητα περιέλθουν στην κυριότητα του ιδίου προσώπου ή στη συγκυριότητα πολλών, θεωρούνται ως ενιαίο ακίνητο, χωρίς να ασκεί επιρροή το γεγονός ότι αυτά αποκτήθηκαν σε διαφορετικούς χρόνους και με διαφορετικούς τίτλους και χωρίς να απαιτείται προηγούμενη δήλωση του κυρίου για την ενοποίησή τους. Με άλλα λόγια, στην περίπτωση όμορων ακινήτων κριτήριο για το χαρακτηρισμός τους ως ενιαίου πράγματος είναι τα όρια εξουσιάσεως του ιδιοκτήτη και όχι η πολλαπλότητα των κτητικών τίτλων. Το ανωτέρω έχει διατυπωθεί σχετικά και κατά την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, αφού έχει γίνει δεκτό ότι ο χαρακτηρισμός μιας έκτασης ως ενιαίου οικοπέδου γίνεται βάσει κρίσιμων, κατά την πολεοδομική νομοθεσία, αντικειμενικών δεδομένων, όπως η φύση της εκτάσεως ως συνεχόμενης και το ισχύον ιδιοκτησιακό καθεστώς, ενώ δεν εξαρτάται από τις δηλώσεις και τις ενέργειες των ενδιαφερομένων. Ειδικότερα, για να θεωρηθεί μία έκταση ενιαίο οικόπεδο, θα πρέπει αφενός να είναι συνεχόμενη και αφετέρου να συνιστά ενιαία ιδιοκτησία, υπό την έννοια ότι ανήκει είτε σε έναν ιδιοκτήτη είτε σε περισσότερους συνιδιοκτήτες, αλλά κατά ποσοστό συνιδιοκτησίας που είναι το ίδιο ως προς ολόκληρη την έκταση. 47 Κατόπιν νέου ερωτήματος και ενόψει της διαφορετικής αντιμετώπισης από τον Άρειο Πάγο εκδόθηκε η με αριθμό 349/2010 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, με την οποία το τμήμα κατά πλειοψηφία γνωμοδότησε σύμφωνα με την κατά τα ανωτέρω απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Επιπλέον, λόγω σοβαρότητας του θέματος απεφάνθη όπως παραπεμφθεί το σχετικό ερώτημα προς κρίση στην Ολομέλεια του ΝΣΚ, η οποία ακολούθως με την υπ αρ. 67/2011 γνωμοδότησής της ανέτρεψε τα μέχρι της εκδόσεώς της κρατούντα, καθώς έκρινε κατά πλειοψηφία ότι συνεχόμενα άρτια οικόπεδα ή γήπεδα, που έχουν περιέλθει με διαφορετικά συμβόλαια στον ίδιο κύριο ή σε περισσότερους συγκυρίους, χάνουν την αυτοτέλειά τους και αποτελούν αυτοδικαίως ένα ενιαίο οικόπεδο ή γήπεδο, του 47 ΣΤΕ 3047/2002 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΣΤΕ 2657/2007 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ ΣΤΕ 4541/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ. 21