Α. Γενικά Στοιχεία Περιφέρεια: Νομός: ΟΤΑ: Κεντρικής Μακεδονίας Θεσσαλονίκης Δήμος Ελευθερίου Κορδελιού Τίτλος Έργου: Αξιοποίηση του κτιρίου Μύλοι Μελισσάρη και της δημοτικής ακίνητης περιουσίας με Σύμπραξη Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα Υπεύθυνος έργου από τον ΟΤΑ (στοιχεία επικοινωνίας) Ονοματεπώνυμο: Παπαδοπούλου Γερακίνα Τηλέφωνο: 2310 703306 Email: Θέση: Texniki.elko@n3.syzefxis.gov.gr ΤΜΗΜΑ ΜΕΛΕΤΩΝ - ΕΡΓΩΝ Σύμβουλος Προσυμβατικής Διαδικασίας Εταιρεία: NOISIS Σύμβουλοι Επιχειρησιακής Στρατηγικής και Ανάπτυξης Α.Ε.
1. Συνοπτική περιγραφή έργου βασικά στοιχεία έργου (με αναφορές, φωτογραφίες κλπ έως 3 σελίδες) Το αντικείμενο της σύμπραξης όπως αναφέρθηκε ανωτέρω αφορά την υλοποίηση έργου για την αποκατάσταση του κτιρίου «Μύλοι Μελισσάρη» από αμιγώς ιδιωτική χρηματοδότηση με σύμβαση παραχώρησης των δικαιωμάτων εκμετάλλευσης των κτιρίων του Δημαρχείου, του κτιρίου «Ελευθέριος Βενιζέλος» και των πλεοναζόντων χώρων του κτιρίου των Μύλων, οι οποίοι θα προκύψουν έπειτα από τη μετεγκατάσταση των δημοτικών υπηρεσιών, για περίοδο εικοσιπέντε ετών Πιο συγκεκριμένα, στο πλαίσιο του έργου προβλέπονται οι παρακάτω εργασίες: Αποκατάσταση του υφιστάμενου εξαώροφου κτιρίου των Μύλων Μελισσάρη με διατήρηση της αρχικής του μορφής. Η αποκατάσταση περιλαμβάνει την ανακαίνιση του κτιρίου των Μύλων, την ενίσχυση της στατικής του επάρκειας και την αναβάθμιση του ηλεκτρομηχανολογικού του εξοπλισμού με μετατροπή της χρήσης του από βιομηχανική σε εμπορική. Αποκατάσταση των παλαιών αποθηκών του συγκροτήματος κτιρίων των Μύλων Μελισσάρη. Συγκέντρωση και μετεγκατάσταση του συνόλου των Δημοτικών υπηρεσιών στο ανακατασκευασμένο εξαώροφο κτίριο των Μύλων Μελισσάρη. Απόδοση σε ιδιώτη επενδυτή για χρονική περίοδο εικοσιπέντε ετών των πλεοναζόντων τετραγωνικών με τις συμπληρωματικές εμπορικές χρήσεις και γραφειακούς χώρους τόσο στο ανακατασκευασμένο εξαώροφο κτίριο όσο και στις αποθήκες του συγκροτήματος των Μύλων Μελισσάρη. Απόδοση σε ιδιώτη επενδυτή των δημοτικών κτιρίων που θα αποδεσμευτούν από τις δημοτικές υπηρεσίες (το κτίριο του παλιού Δημαρχείου και το κτίριο «Ελευθέριος Βενιζέλος») για χρονική περίοδο εικοσιπέντε ετών. Συντήρηση του κτιρίου των Μύλων Μελισσάρη από τον ιδιώτη επενδυτή. Το σύμπλεγμα κτιρίων των Μύλων Μελισσάρη το οποίο αποτελείται συνολικά από το εξαώροφο κτίριο των αλευρόμυλων, ένα κτίριο που αποτελούσε την αποθήκη αλεύρων, κτίρια γραφείων, αποθήκες, τα σιλό σίτου και το κτίριο του χημείου και αποδυτηρίων. Το συγκρότημα αυτό των κτιρίων βρίσκεται σε οικόπεδο επιφάνειας 6.149,30 τ.μ. ιδιοκτησίας του Δήμου Ελευθερίου Κορδελιού. Το εν λόγω κτίριο ολοκληρώθηκε το 1969 υπό την μελέτη και επίβλεψη του καθηγητή κ. Πενέλη. Πρόκειται για ένα κτίριο με φέροντα οργανισμό από οπλισμένο σκυρόδεμα και τοιχοποιίες πλήρωσης από οπτοπλινθοδομή. Το κτίριο αποτελείται από 6 ορόφους και υπόγειο και έχει διαστάσεις περίπου 39,00μ x 19,30μ. Το κτίριο δεν κατασκευάστηκε όλο ταυτόχρονα, αρχικά είχε κατασκευαστεί ένα τμήμα του που κάλυπτε επιφάνεια 431,20 τ.μ. το οποίο λειτουργούσε ως μύλος από το 1968 βάσει της υπ αριθμ. 93/16/23768/3-10-1968 άδειας του Υπουργείου Βιομηχανίας. Στη συνέχεια το 1969 έγινε επέκταση του εργοστασίου και προστέθηκε δίπλα στο αρχικό ένα επίσης εξαώροφο κτίσμα 333,20τ.μ. ανά όροφο. Η επέκταση, διαστάσεων περίπου 39,00μ x 8,50μ, είναι κατασκευασμένη από οπλισμένο σκυρόδεμα με τοιχοποιίες πλήρωσης από οπτοπλινθοδομή. Τα δύο κτίρια λειτούργησαν ως ενιαίος χώρος παραγωγής και στους χώρους τους βρίσκονταν εγκατεστημένα τα μηχανήματα παραγωγής των αλευρόμυλων. Οι μύλοι λειτούργησαν στην περιοχή του Δήμου Ελευθερίου Κορδελιού έως και τη δεκαετία του 1980. Το 2000 περιήλθαν στην ιδιοκτησία του Δήμου Ελευθέριου Κορδελιού. Από το 1980 που διακόπηκε η λειτουργία των αλευρόμυλων το κτίριο έχει εγκαταλειφθεί και από τους χώρους του έχουν αφαιρεθεί τα μηχανήματα. Στην τρισδιάστατη απεικόνιση που ακολουθεί φαίνονται τα διαφορετικά κτίρια που συνθέτουν το συγκρότημα των Μύλων Μελισσάρη.
H ανακατασκευή του υφιστάμενου κτιρίου περιλαμβάνει: την ανακαίνιση του κτιρίου των Μύλων, την ενίσχυση της στατικής του επάρκειας και την αναβάθμιση του ηλεκτρομηχανολογικού του εξοπλισμού, με μετατροπή της χρήσης του από βιομηχανική σε εμπορική, την παράλληλη φιλοξενία δημοτικών και μη υπηρεσιών. Το ανακαινισμένο κτίριο θα αποτελείται από ένα υπόγειο επίπεδο, ένα ισόγειο, τέσσερις ορόφους ίδιων διαστάσεων και έναν πέμπτο με μικρότερη δομημένη επιφάνεια καθώς και τις παλιές αποθήκες που θα ανακατασκευαστούν. Οι ανάγκες του Δημαρχείου και των δημοτικών υπηρεσιών καλύπτονται από το υπόγειο, τον 3ο και 4ο όροφο, και από ένα τμήμα του δευτέρου.
Σχετικά με την κατανομή χρήσεων στο κτίριο των Μύλων, στο ισόγειο χωροθετείται το κέντρο εξυπηρέτησης πολιτών και ο ΟΑΕΔ λαμβάνοντας υπόψη ότι οι χώροι αυτοί υποδέχονται το μεγαλύτερο μέρος των πολιτών και ως εκ τούτου η προσβασιμότητα πρέπει να είναι η μέγιστη δυνατή. του Δήμου. Οι χώροι αυτοί καταλαμβάνουν εμβαδό 340 m2 Επιπλέον, στο χώρο του ισογείου δημιουργείται και ένας χώρος υποδοχής του Δημαρχείου 125 m2 μέσω του οποίου θα είναι δυνατή και η πρόσβαση προς τους χώρους των υπηρεσιών του ισογείου. Αφαιρώντας τους κοινόχρηστους χώρους και τους χώρους που καταλαμβάνονται από τις δημοτικές υπηρεσίες προκύπτει ότι μπορούν να διατεθούν προς ενοικίαση 285m2. Οι παλιές αποθήκες προορίζονται εξ ολοκλήρου για ενοικίαση. Τα κοινόχρηστα τετραγωνικά διαμορφώνονται σε 75-110m2 ανάλογα με τον αριθμό των ενοικιαστών. Συνεπώς, οι προς ενοικίαση χώροι προσδιορίζονται με μικρές αποκλίσεις στα 700m2. Αντίστοιχα, ο 1ος και ο 2ος όροφος προορίζονται για ενοικίαση εκτός από ένα τμήμα του 2ου ορόφου το οποίο προορίζεται για τη δημιουργία μίας αίθουσας πολλαπλών χρήσεων για τις ανάγκες του Δημαρχείου. Αφαιρώντας και τους κοινόχρηστους χώρους προκύπτει ότι στον πρώτο και στο δεύτερο όροφο μπορούν να διατεθούν προς ενοικίαση 640m2 και 510m2 αντίστοιχα. Ο τρίτος και ο τέταρτος όροφος θα διατεθούν για την κάλυψη των αναγκών των δημοτικών υπηρεσιών και του Δημαρχείου, ενώ ο 5ος όροφος θα διατεθεί προς ενοικίαση. Τα τετραγωνικά μέτρα τα οποία μπορούν να ενοικιαστούν στον 5ο όροφο είναι περίπου 440 λαμβάνοντας υπόψη ότι έχει δομηθεί σχεδόν κατά το ήμισυ και ότι έχουν αφαιρεθεί τα προβλεπόμενα τετραγωνικά κοινόχρηστων χώρων.
2. Προϋπολογισμός έργου (βασικό σενάριο) και εναλλακτικές προτάσεις, στοιχεία βιωσιμότητας κλπ (έως 1 σελίδα) Το συνολικό κόστος ανακατασκευής του κτιρίου και διαμόρφωσης του εξωτερικού χώρου ανέρχεται σε 5,5 εκ περίπου, ενώ το κόστος συντήρησης προσδιορίζεται στο 0,07% του συνολικού κόστους της ανακατασκευής του κτιρίου. Για τον υπολογισμό των εσόδων ελήφθησαν υπόψη τα Έσοδα από την ενοικίαση χώρων κτιρίου Δημαρχείου: 108.000 / έτος Έσοδα από την ενοικίαση χώρων κτιρίου «Ελευθέριος Βενιζέλος»: 118.000 / έτος Έσοδα από την ενοικίαση χώρων κτιρίου «Μύλων Μελισσάρη»: 380.000 / έτος Στο πλαίσιο της χρηματοοικονομικής ανάλυσης του έργου εξετάστηκαν τα ακόλουθα βασικά σενάρια: Σενάριο 1, στο οποίο προβλέπεται η χρηματοδότηση του έργου κατά: 30,00% με ίδια κεφάλαια του επενδυτή και 70,00% με δανειακά κεφάλαια, Και Σενάριο 2, στο οποίο προβλέπεται η χρηματοδότηση του έργου κατά: 30,00% με ίδια κεφάλαια του επενδυτή, 15,00% κρατική χρηματοδότηση και 55,00% δανειακά κεφάλαια. Ο εσωτερικός συντελεστής απόδοσης για το πρώτο σενάριο προσδιορίζεται σε 8,9% ενώ για το δεύτερο σενάριο σε 10,76% και ως εκ τούτου και οι δύο εναλλακτικές περιπτώσεις χρηματοδότησης είναι ελκυστικές και βιώσιμες.
3. Νομικό πλαίσιο εκτέλεσης έργου- εκτιμήσεις και πιθανή Ημερομηνία προκήρυξης έργου εκτίμηση Ο Δήμος Ελευθερίου Κορδελιού έχει συνάψει από 21/11/2006, σύμβαση με εξειδικευμένο σύμβουλο για την υποστήριξη του έργου, ενώ τον Μάιο του 2009 ο Δήμος θα υποβάλει πρόταση στην ΕΓΣΔΙΤ για την υπαγωγή του έργου στον Ν. 3389/2005. Στην περίπτωση θετικής γνωμοδότησης για την υπαγωγή του έργου στον Ν3389/ 2005 εκτιμάται ότι είναι εφικτή η προκήρυξη του έργου εντός του τελευταίου τριμήνου του 2009