ПРОЦЕНА ВРЕДНОСТИ НЕПОКРЕТНОСТИ У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ -надлежност Републичког геодетског завода Мр Стојанка Бранковић 1.03.2012. Београд
КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ Катастар непокретности је основни и јавни регистар о непокретностима и стварним правима на њима Непокретности које се уписују у КН јесу: Земљиште (катастарске парцеле пољопривредног, шумског, грађевинског и другог земљишта), Надземни и подземни грађевински објекти, Посебни делови објеката који чине грађевинску целину (стан, пословни простор, гаража и други) Оснивање катастра непокретности омогућава: Сигурност власништва и права на непокретностима Могућност уписа хипотеке (хипотекарни кредити) Ефикаснију приватизацију Процену вредности непокретности Функционално управљање простором.
Пореско пословање у Републици Србији У Републици Србији процена тржишне вредности непокретности врши се у поступку опорезивања непокретности. Опорезивање у Србији је регулисано следећим законима: Закон о порезима на имовину, Закон о порезима на доходак грађана, Закон о порезу на добит предузећа, Закон о порезима на употребу, држање и ношење добара.
Порез на имовину Закон о порезу на имовину утврђује: да је основица пореза на имовину тржишна вредност непокретности на дан 31. децембра године која претходи години за коју се утврђује и плаћа порез на имовину. Утврђивање тржишне вредности је, према истом закону, надлежност Пореске управе. Према члану 7. Закона о порезу на имовину, основица пореза на имовину код пољопривредног р и шумског земљишта (за које се не воде пословне књиге) јесте петоструки износ годишњег катастарског прихода од тог земљишта, према подацима Републичког геодетског завода. да је основица пореза на пренос апсолутних права уговорена цена, односно тржишна вредност коју утврђује надлежни порески орган (у случајевима када исти орган оцени да је уговорена цена нижа од тржишне).
Субјекти тржишне вредности непокретности ТРЖИШНА ВРЕДНОСТ НЕПОКРЕТНОСТИ Министрарство финансија Министарство пољопривреде, шумарства и водопривреде Агенције за промет непокретности Банкарски сектор Судски вештаци Агенти за некретнине Градови и општине
Надлежност Републичког геодетског завода На основу о спроведених е истраживања сра а аи успешно реализованих а пилотних пројеката 2009. године Републички геодетски завод укључује ново поглавље о процени вредности непокретности у Закон о државном премеру ру и катастру који је 11.09.2009. године усвојен у Скупштини Републике Србије ("Службени гласник" Републике Србије бр. 72/09) Делокруг Републичког геодетског завода, a сходно члану 10. став 1. тачка 14) Закона о државном премеру и катастру ( Службени гласник РС, бр. 72/09, 18/10) обухвата процену и вођење вредности непокретности. Чланом 149. Закона, процена вредности непокретности јесте утврђивање тржишне вредности непокретности уписаних у катастар непокретности. Тржишна вредност непокретности, у смислу овог закона је вредност рд одређена поступцима и методама масовне процене вредности непокретности.
Масовна процена вредности непокретности Масовна процена тржишне вредности непокретности је поступак у коме се обезбеђују подаци о тржишној вредности непокретности за све непокретности једне државе и основ су за одређивање пореза на непокретности, као и за разне друге потребе у којима се користи тржишна вредност непокретности. Масовна процена вредности непокретности обухвата: Генералну процену вредности непокретности Моделирање група непокретности Одређивање модела процене непокретности
Подаци Пореске управе Година трансакције Укупан број трансакција у Србији (достављени подаци) Укупан број купаца у Србији (достављени подаци) 2007 236.904 342.633 2008 283.724 372.399 2009 249.462 327.703 Σ 770.090 1.042.735
МОДЕЛИРАЊЕ ГРУПЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ГРУПА СТАМБЕНЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ПОСЛОВНЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ИНДУСТРИЈСКЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ЗЕМЉИШТА НЕПОКРЕТНОСТИ СПЕЦИФИЧНЕ НАМЕНЕ ПОДГРУПА Кућа Стан Гаража Пословни објекти Пословни простор ( локал, канцеларија) Објекти за индустријску у производњу Грађевинско земљиште Обрадиво пољопривредно земљиште Шумско земљиште Остало земљиште ( неплодно,...) Објекти за употребу у пољопривреди Некретнине за искоришћавање минералних сировина Некретнине за производњу електричне енергије Бензинске пумпе Остало
БАЗА КАТАСТРА НЕПОКРЕТНОСТИ БАЗА АДРЕСНОГ РЕГИСТРА БАЗА ДКП Базе података у РГЗ
ГИС решења
ГРАД БЕОГРАД Број трансакција по годинама Непокрет Укупно трансакција 2007 2008 2009 ности станови 41240 49197 36890 127327 куће 38802 46303 38931 124036 гараже 4609 6072 4328 15009
Трансакције стамбених непокретности Град Број трансакција по годинама 2007 2008 2009 Укупно трансакција Београд 18974 20920 14473 54367 Нови Сад 5377 6289 4509 16175 Ниш 1620 2230 1987 5837 Суботица 616 1570 1176 3362 Панчево 964 1125 945 3034 Крагујевац 712 949 775 2436 Крушевац 544 1037 643 2224 Шабац 449 504 455 1408 Чачак 353 526 366 1245 Ужице 447 368 305 1120 Врњачка Бања 227 344 297 868
Тренд кретања цена за станове
Град р д Београд р д - приказ р трансакција р ц ј
ЗЕМЉИШТЕ ВАЖАН РЕСУРС СВАКЕ ДРЖАВЕ Потреба за рационалном експлоатацијом планирањем укњижбом вредновањем Србија земља у транзицији одсуство напредне земљишне политике и функционалности тржишта земљишта
ИСТРАЖИВАЊЕ ТРЖИШТА ЗЕМЉИШТА анализа примене инструмената тржишне политике транспарентност тржишта процена тржишне вредности земљишта
ИСТРАЖИВАЊЕ ТРЖИШТА ЗЕМЉИШТА грађевинско пољопривредно шумско
ГРАЂЕВИНСКО ЗЕМЉИШТЕ Земљиште које је законом и планским актом дефинисано као грађевинско и које је предвиђено за градњу објеката и редовно коришћење објеката изграђених у складу са законом Велика вредност комунално опремљеног грађевинског земљишта Крупне инвестиције
ГРАЂЕВИНСКО ЗЕМЉИШТЕ - РАСПОЛАГАЊЕ ГРАЂЕВИНСКИМ ЗЕМЉИШТЕМ - Монопол државне својине над градским грађевинским земљиштем Непостојање тржишта неизграђеног градског грађевинског земљишта Накнада за коришћење грађевинског земљишта
ГРАЂЕВИНСКО ЗЕМЉИШТЕ Пореска управа-број трансакција РЕПУБЛИКА СРБИЈА 2007 год. 2008 год. 2009.год Грађевинско земљиште 16705 19189 16218 Грађевинско земљиште- државно Закуп грђевинског земљишта-државно 588 1207 1135 2 38 23 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 Грађевинско земљиште Грађевинско земљиштедржавно закуп грђевинског земљишта-државно 4000 2000 0 2007 год. 2008 год. 2009.год
ГРАЂЕВИНСКО ЗЕМЉИШТЕ Република Србија је 2009. године донела Закон о планирању и изградњи који је омогућио приватизацију грађевинског земљишта конверзију права коришћења у право својине и подршку градовима и општинама у унапређењу управљања земљиштем. АНАЛИЗА ТРЖИШТА ПОСЛЕ ДОНОШЕЊА ЗАКОНА!!! РЕЗУЛТАТИ!!!
ГРАЂЕВИНСКО ЗЕМЉИШТЕ Транспарентно тржиште предуслов за праведнију расподелу пореског оптерећења П ћ д Повећање прихода локалне самоуправе
ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ Пољопривредно земљиште јесте земљиште које се користи за пољопривредну производњу и земљиште које је одговарајућим планским актом намењено за пољопривредну производњу. Важан ресурс који се унапређује мерама аграрне политике, мерама уређења земљишта и бољим газдовањем земљиштем
ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ Број трансакција 2007-2009. године Београд Број трансакција Број валидних трансакција Валидност пољопривредно земљиште 23675 2332 10% пољопривредно земљиште 25000 20000 15000 пољопривредно земљиште 10000 5000 0 Број трансакција Бр.валидних трансакција
ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ АНАЛИЗА ТРЖИШТА ПО ГРАДСКИМ ОПШТИНАМА 120 100 80 2007 60 2008 2009 40 20 0
ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ ГЕОЛОКАЦИЈА КУПОПРОДАЈА Просторни приказ купопродаја пољопривредног земљишта на територији града Београда
ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ 800 700 600 500 400 300 200 њива врт воћњак виноград ливада пашњак 100 0 Број купопродаја НАЈПРОДАВАНИЈЕ КУЛТУРЕ ЗЕМЉИШТА
ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ Цена у дин/м 2 у зависности од површине парцеле Тржишни подаци Beograd - 1 zona Beograd - 1 zona 2500.00 2250.00 2000.00 2500.00 2250.00 2000.00 1750.0000 1750.0000 cena 1500.00 1250.00 1000.00 750.00 500.00 250.00 0.00 cena 1500.00 1250.00 1000.00 750.00 500.00 250.00 0.00 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 mkv mkv Beograd - 1 zona Linear (Beograd - 1 zona) Beograd - 1 zona Log. (Beograd - 1 zona) Цене - уговорене Цене - Пореске управе
ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ ПРЕДУСЛОВИ ЗА РАЗВОЈ ТРЖИШТА ПОЉОПРИВРЕДНОГ ЗЕМЉИШТА Јасно право власништва Транспарентност трансакција Истовремено, локалним самоуправама би се Истовремено, локалним самоуправама би се омогућило да постигну што бољи економски ефекат у поступку продаје или закупа државног пољопривредног земљишта
ШУМСКО ЗЕМЉИШТЕ Шумско земљиште је земљиште на коме се гаји шума (површина земљишта већа од 5 ари обрасла шумом), на коме се налазе објекти намењени газдовању шумама и остваривању општекорисних функција шумама. 1200000 1000000 800000 Државна својина ха 600000 Приватна својина ха 400000 200000 0 Централна Србија Војводина СВОЈИНА НАД ШУМАМА У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ
ШУМСКО ЗЕМЉИШТЕ Шумско земљиште је земљиште на коме се гаји шума (површина земљишта већа од 5 ари обрасла шумом), на коме се налазе објекти намењени газдовању шумама и остваривању општекорисних функција шумама. 1200000 1000000 800000 Државна својина ха 600000 Приватна својина ха 400000 200000 0 Централна Србија Војводина СВОЈИНА НАД ШУМАМА У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ
ШУМСКО ЗЕМЉИШТЕ Шуме и шумско земљиште у државној својини се не могу давати у закуп, а отуђују се само у поступку комасације или на основу одлуке Владе Републике Србије. Вредност шума = вредност шумског земљишта(цена/м2 из пореске управе) + вредност дрвне масе (према врстама лишћара).
ШУМСКО ЗЕМЉИШТЕ Број купопродаја шумског земљишта у Србији 2007. 2008. 2009. Република Србија 2267 3004 3177 Град Београд 22 10 18 3500 Мали брј трансакција у Београду недовољан за статистичку анализу 3000 2500 2000 1500 1000 500 Република Србија Град Београд 0 2007 2008 2009
КОНЦЕПТ СИСТЕМА МПВН Концепт масовне процене е вредности непокретности ос представља: а: развој модела коришћења постојећих катастарских података израду структуре модела података за процену вредности непокретности развој процедура и техника за израчунавање вредности непокретности коришћење и дистрибуцију вредности непокретности организацију управљања тржишним вредностима израду прописа и стандарда Обезбеђивање услова за деловање транспарентности тржишта непокретности јесте јавно доступни подаци о реализованим тржишним ценама непокретности.
КОМПОНЕНТЕ СИСТЕМА МПВН ПРАВНА дефинисање стандарда израда правилника и других подзаконских докумената. ОПЕРАТИВНА прикупљање тржишних и алтернативних цена о непокретностима моделирање базе купопродајног регистра непокретности обезбеђивање вредносних мапа у дигиталној форми за геолокацију, обезбеђивање GIS решења дефинисање тржишних и вредносних зона непокретности моделирање процене вредности непокретности за све врсте непокретности израду рдусофтверског решења система за масовну процену рц успостављање система масовне процене вредности непокретности у РС. ИНСТИТУЦИОНАЛАНА успостављање организационог оквира на локалном нивоу у РГЗ институционалну сарадњу, координацију рада и размене података за потребе масовне процене едукацију запослених.
ЗНАЧАЈ СИСТЕМА МПВН Систем МПВН се фокусира на: на примену геоинфомационих технологија за прикупљање и управљање подацима о непокретностима дистрибуцију података о тржишној вредности коришћењем web сервиса за оне кориснике који нису у директној вези са подацима о непокретностима и њиховој тржишној вредности на потребу утврђивања вредности за све непокретности укључујући и пољопривредна и шумска земљишта, за која се у многим земљама употребљава пореска основица заснована на утврђивању у катастарског прихода.
ЗАКЉУЧНА РАЗМАТРАЊА И ПРЕПОРУКЕ Циљ Републичког геодетског завода је: Функционално решење за масовну процену вредности непокретности за потребе опорезивања и сарадња са пореским органима Транспарентни регистар купопродајних цена који нуди податке о тржишту непокретности и који је доступан за потребе процене вредности Успостављање методологије и оквира за масовну процену вредности непокретности Развој и реформа законског оквира који подржава масовну процену вредности непокретности на основу тржишних информација Успостављање институционалне сарадње државних органа.
ЗАКЉУЧНА РАЗМАТРАЊА И ПРЕПОРУКЕ Очекивани ефекти развојног пројекта: Подршка тржишту непокретности Подршка инвестицијама у непокретности Подршка директним страним улагањима Подршка кредитним институцијама Подршка осигуравајућим друштвима Подршка економском развоју друштва и држaве