ΑΡΗΣΟΣΔΛΔΗΟ ΠΑ ΝΔΠΗΣΖΜΗΟ ΘΔΑΛ ΟΝΗΚΖ ΣΜΖΜΑ ΜΖΥΑΝΗΚΩΝ ΥΩΡΟΣΑΞΗΑ ΚΑΗ ΑΝΑΠΣΤΞΖ ΓΗΠΛΩΜΑΣΗΚΖ ΔΡΓΑΗΑ:

ΑΡΗΣΟΣΔΛΔΗΟ ΠΑ ΝΔΠΗΣΖΜΗΟ ΘΔΑΛ ΟΝΗΚΖ Π Ο Λ Τ Σ Δ Υ Ν Η Κ Ζ Υ Ο Λ Ζ ΣΜΖΜΑ ΜΖΥΑΝΗΚΩΝ ΥΩΡΟΣΑΞΗΑ ΚΑΗ ΑΝΑΠΣΤΞΖ ΓΗΠΛΩΜΑΣΗΚΖ ΔΡΓΑΗΑ: ΓΗΔΡΔΤΝΖΖ ΑΠΟΚΛΗΔΩΝ ΑΝΣΗΚΔΗΜΔΝΗΚΖ ΚΑΗ ΑΓΟΡΑΗΑ ΑΞΗΑ ΣΩΝ ΑΚΗΝΖΣΩΝ ΣΟ ΓΖΜΟ ΚΑΛΑΜΑΡΗΑ Δπιβλέπων Καθηγηηήρ: Νηθφιανο Καξαληθφιαο Διζηγηηήρ Φοιηηηήρ: Θεφθηινο Υαηδεαξγπξίνπ Βέξνηα, Φεβξνπάξηνο 2012

ΠΕΡΙΕΦΟΜΕΝΑ ΕΙΑΓΨΓΗ... 3 1. ΒΑΙΚΕ ΕΝΝΟΙΕ ΓΙΑ ΣΗΝ ΕΚΣΙΜΗΗ ΣΗ ΑΞΙΑ ΣΨΝ ΑΚΙΝΗΣΨΝ... 7 1.1. Η έννοια του ακινήτου και οι κατηγορίες του... 7 1.2. Η έννοια της αξίας ακινήτου και οι παράγοντες που την διαμορφώνουν... 9 1.3. Οι εκτιμήσεις της αξίας των ακινήτων... 13 1.4. Μέθοδοι εκτίμησης αξίας ακινήτων... 15 1.4.1. ςγκπιηική Μέθοδορ Δκηίμηζηρ... 16 1.4.2. Μέθοδορ ηηρ Ανηιπαποσήρ... 17 1.4.3. Τπολειμμαηική Μέθοδορ Δκηίμηζηρ... 18 1.4.4. Μέθοδορ ηων πποζόδων... 18 1.4.5. Μέθοδορ Κόζηοςρ Ανηικαηάζηαζηρ... 19 2. Η ΠΕΡΙΟΦΗ ΜΕΛΕΣΗ... 21 2.1. Γεωγραφικά χαρακτηριστικά... 21 2.2. Δημογραφικά χαρακτηριστικά... 23 2.3. Οικονομικά χαρακτηριστικά... 28 2.4. Πολεοδομικός χεδιασμός και Φρήσεις Γης... 32 2.5. Σεχνικές Τποδομές... 39 3. ΑΞΙΟΛΟΓΗΗ ΣΗ ΠΕΡΙΟΦΗ ΜΕΛΕΣΗ (SWOT ANALYSIS)... 42 3.1 Πλεονεκτήματα... 42 3.2. Μειονεκτήματα... 45 3.3. Ευκαιρίες... 47 3.4. Απειλές... 48 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 2 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

4. ΟΙ ΑΝΣΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕ ΑΞΙΕ ΣΨΝ ΑΚΙΝΗΣΨΝ ΣΟ ΔΗΜΟ ΚΑΛΑΜΑΡΙΑ... 51 4.1. Εισαγωγή... 51 4.2. Οι Αντικειμενικές Αξίες στο Δήμο Καλαμαριάς... 52 4.3. Φαρτογραφική Απεικόνιση των Αντικειμενικών Αξιών στο Δήμο Καλαμαριάς... 60 4.4. υμπεράσματα... 63 5. ΟΙ ΑΓΟΡΑΙΕ ΑΞΙΕ ΣΨΝ ΑΚΙΝΗΣΨΝ ΣΟ ΔΗΜΟ ΚΑΛΑΜΑΡΙΑ... 64 5.1. Εισαγωγή... 64 5.2. Μεθοδολογία... 64 5.3. υλλογή των δεδομένων Δημιουργία Βάσης Δεδομένων... 65 5.4. Ανάλυση Δεδομένων και Φαρτογραφική Απεικόνιση... 70 5.5. υμπεράσματα... 74 6. ΑΠΟΚΛΙΕΙ ΑΝΣΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΚΑΙ ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ ΣΨΝ ΑΚΙΝΗΣΨΝ ΣΟ ΔΗΜΟ ΚΑΛΑΜΑΡΙΑ... 75 6.1. Εισαγωγή... 75 6.2. Εντοπισμός, Ανάλυση και Φαρτογράφηση Αποκλίσεων... 75 6.3. υμπεράσματα... 79 ΤΜΠΕΡΑΜΑΣΑ... 80 ΤΝΟΧΗ... 82 ABSTRACT... 84 ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΥΙΑ... 86 ΠΑΡΑΡΣΗΜΑ ΦΑΡΣΨΝ... 89 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 3 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ΕΙΑΓΨΓΗ Ζ εθηίκεζε ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ κε αληηθεηκεληθφ ηξφπν, φπσο επηζεκαίλεηαη θαη ζηε βηβιηνγξαθία, είλαη κηα ζχλζεηε δηαδηθαζία θαζψο ε αμία ηνπο επεξεάδεηαη απφ δηάθνξεο παξακέηξνπο. Έηζη ινηπφλ γηα δεκηνπξγεζεί έλα πιαίζην αληηθεηκεληθνχ πξνζδηνξηζκνχ ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ ζηελ Διιάδα, ην 1982 κε ην άξζξν 41 ηνπ Ν. 1249/1982, εηζήρζεζαλ νη αληηθεηκεληθέο αμίεο ησλ αθηλήησλ. Ζ εηζαγσγή ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ζηα αθίλεηα είρε σο βαζηθφ ηεο ζθνπφ λα αξζνχλ νη αδηθίεο ζηνλ ππνινγηζκφ ηνπ θφξνπ θαηά ηε κεηαβίβαζε ησλ αθηλήησλ, πνπ απνξξέεη απφ ηελ αμία ηνπο. Όκσο παξά ηελ εθαξκνγή ηεο αληηθεηκεληθήο κεζφδνπ πξνζδηνξηζκνχ ηεο αληηθεηκεληθήο αμίαο ησλ αθηλήησλ ζηελ Διιάδα, νη αδηθίεο ππνινγηζκνχ ηνπ θφξνπ κεηαβίβαζεο δελ εμαιείθζεθαλ αιιά πεξηνξίζηεθαλ. Απηφ ζπκβαίλεη θπξίσο θαζψο παξνπζηάδνληαη ζεκαληηθέο απνθιίζεηο κεηαμχ ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη ησλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ πνπ επηθξαηνχλ ζηελ θηεκαηαγνξά. Αθξηβψο απηφ ην ππαξθηφ πξφβιεκα ζηελ αγνξά αθηλήησλ απνηειεί ην αληηθείκελν ηεο παξνχζαο εξγαζίαο. Δηδηθφηεξα ζηελ παξνχζα εξγαζία δηεξεπλψληαη νη απνθιίζεηο ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη ησλ αγνξαίσλ αμηψλ αθηλήησλ, επηθεληξψλνληαο ζην Γήκν, ν νπνίνο απνηειεί έλαλ απφ ηνπο κεγαιχηεξνπο θαη ζεκαληηθφηεξνπο δήκνπο ηνπ Πνιενδνκηθνχ πγθξνηήκαηνο Θεζζαινλίθεο. Έηζη ινηπφλ ε θεληξηθή ππφζεζε εξγαζίαο ηεο παξνχζαο δηπισκαηηθήο δηακνξθψλεηαη σο εμήο: «δηαθνξνπνηνχληαη ζεκαληηθά νη αληηθεηκεληθέο αμίεο απφ ηηο αγνξαίεο αμίεο ησλ αθηλήησλ;». Μεζνδνινγηθά γηα ηελ επίηεπμε ηνπ ζηφρνπ ηεο εξγαζίαο πξαγκαηνπνηείηαη επηηφπηα έξεπλα θαηά ηελ νπνία ζπιιέγνληαη δεηγκαηνιεπηηθά ηηκέο πψιεζεο αθηλήησλ αλά δψλε θαζψο θαη ηα βαζηθά ηνπο ραξαθηεξηζηηθά (π.ρ. εκβαδφλ, φξνθνο, παιαηφηεηα θιπ.). Σα δεδνκέλα απηά ζπιιέγνληαη απφ αγγειίεο, κεζίηεο θαη αλαθνηλψζεηο πψιεζεο (πσιεηήξηα). Απφ ηηο ηηκέο απηέο ππνινγίδεηαη ε κέζε αγνξαία ηηκή αλά δψλε, ε νπνία είλαη άκεζα ζπγθξίζηκε κε ηελ αληηθεηκεληθή αμία αλά δψλε. Με ηνλ ηξφπν απηφ είλαη άκεζα ζπγθξίζηκεο νη αληηθεηκεληθέο θαη νη πξαγκαηηθέο αμίεο ησλ αθηλήησλ αλά δψλε θαη είλαη εθηθηή ε δηεξεχλεζε ησλ απνθιίζεσλ ηνπο. Όζνλ αθνξά ηε δνκή ηεο εξγαζίαο, απηή πεξηιακβάλεη επηά βαζηθέο ελφηεηεο: Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 4 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ηελ πξψηε ελφηεηα, ε νπνία απνηειεί θαη ην ζεσξεηηθφ ππφβαζξν ηεο εξγαζίαο εμεηάδνληαη θαη απνζαθελίδνληαη θάπνηεο βαζηθέο έλλνηεο ησλ εθηηκήζεσλ ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ φπσο ε έλλνηα ηνπ αθηλήηνπ, ε έλλνηα ηεο αμίαο αθηλήηνπ, νη κέζνδνη εθηίκεζεο αμίαο αθηλήησλ ηελ δεχηεξε ελφηεηα, ε νπνία απνηειεί νπζηαζηηθά ηελ αλάιπζε, κειεηάηαη ε θπζηνγλσκία ηεο πεξηνρή κειέηεο θαη ηα βαζηθά ηεο ραξαθηεξηζηηθά. Δηδηθφηεξα αλαιχνληαη ηα γεσγξαθηθά ηεο, ηα δεκνγξαθηθά ηεο θαη ηα νηθνλνκηθά ηεο ραξαθηεξηζηηθά, νη ρξήζεηο γεο θαη ε πξνζβαζηκφηεηα ηεο πεξηνρήο κειέηεο. ηελ ηξίηε ελφηεηα επηρεηξείηαη κηα αμηνιφγεζε ηεο πθηζηάκελεο θαηάζηαζεο ηεο πεξηνρήο κειέηεο κε ηε ρξήζε ηεο κεζφδνπ ηεο SWOT αλάιπζεο, θαηαγξάθνληαο θαη αλαιχνληαο ηα πιενλεθηήκαηα, ηα κεηνλεθηήκαηα, ηηο επθαηξίεο θαη ηηο απεηιέο ηεο πεξηνρήο κειέηεο. ηελ ηέηαξηε ελφηεηα, απφ πνχ μεθηλά θαη ην θπξίσο κέξνο ηεο εξγαζίαο, θαηαγξάθνληαη, ραξηνγξαθνχληαη θαη αλαιχνληαη νη αληηθεηκεληθέο αμίεο ησλ αθηλήησλ ζην Γήκν. ηελ πέκπηε ελφηεηα, εμεηάδνληαη νη αγνξαίεο αμίεο ησλ αθηλήησλ ηεο πεξηνρήο ηνπ Γήκνπ. Αξρηθά πεξηγξάθεηαη ν ηξφπνο ζπιινγήο ησλ δεδνκέλσλ, ελψ ζηε ζπλέρεηα αλαιχνληαη θαη ραξηνγξαθνχληαη ηα δεδνκέλα απηά. ηελ έθηε ελφηεηα, αμηνπνηψληαο ηελ αλάιπζε ησλ δπν πξνεγνχκελσλ ελνηήησλ, πξαγκαηνπνηείηαη κηα δηεξεχλεζε ησλ δηαθνξνπνηήζεσλ ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη ησλ αγνξαίσλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ ζην Γήκν, εληνπίδνληαο ζπγθεθξηκέλεο απνθιίζεηο αιιά θαη ζπγθιίζεηο. ηελ έβδνκε ελφηεηα, απφ ην ζχλνιν ησλ πξνεγνχκελσλ ελνηήησλ δηαηππψλνληαη θάπνηα βαζηθά ζπκπεξάζκαηα ηφζν γεληθφηεξα γηα ηε δήηεζε ησλ απνθιίζεσλ κεηαμχ ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη ησλ πξαγκαηηθψλ αμηψλ, φζν θαη εηδηθφηεξα γηα ηελ πεξίπησζε ηνπ Γήκνπ. Ζ παξνχζα εξγαζία εκθαλίδεη κηα ζρεηηθή πξσηνηππία θαζψο ελψ ζηε βηβιηνγξαθία επηζεκαίλνληαη νη δηαθνξνπνηήζεηο κεηαμχ ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη ησλ αγνξαίσλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ δελ έρεη πξαγκαηνπνηεζεί κέρξη ζηηγκήο θάπνηα δηεξεχλεζε ησλ Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 5 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

απνθιίζεσλ απηψλ ζε θάπνηα ζπγθεθξηκέλε πεξηνρή θαη εηδηθφηεξα ζηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ. Μάιηζηα ε δηεξεχλεζε απηή απνθηά ηδηαίηεξν ελδηαθέξνλ θαζψο πξαγκαηνπνηείηαη κέζα ζην πιαίζην ηεο γεληθφηεξεο νηθνλνκηθήο θξίζεο, ε νπνία έρεη επηθέξεη ζεκαληηθέο κεηαβνιέο ζηηο αμίεο ησλ αθηλήησλ. πλεπψο κέζα απφ ηελ εξγαζία απηή επηδηψθεηαη ε ηεθκεξίσζε ηεο άπνςεο πνπ ππνζηεξίδεη φηη παξνπζηάδνληαη ζεκαληηθέο απνθιίζεηο κεηαμχ ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ απφ απηέο πνπ επηθξαηνχλ ζηελ θηεκαηαγνξά θαη κάιηζηα πψο νη αγνξαίεο αμίεο είλαη ζαθψο κεγαιχηεξεο απφ ηηο αληηθεηκεληθέο. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 6 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

1. ΒΑΙΚΕ ΕΝΝΟΙΕ ΓΙΑ ΣΗΝ ΕΚΣΙΜΗΗ ΣΗ ΑΞΙΑ ΣΨΝ ΑΚΙΝΗΣΨΝ 1.1. Η έννοια του ακινήτου και οι κατηγορίες του Ο φξνο αθίλεην είλαη ζρεηηθά γεληθφο θαη αλαθέξεηαη ζε νπνηνδήπνηε ηκήκα ηνπ ρψξνπ, ην νπνίν είλαη είηε ηδεαηφ, είηε πξαγκαηηθφ θαη θέξεη θάπνην ηδηνθηεζηαθφ δηθαίσκα (απηνηειέο ή εμ νινθιήξνπ). Βέβαηα απηή ε ελλνηνινγηθή πξνζέγγηζε είλαη πνιχ γεληθή, ζηε βηβιηνγξαθία ππάξρεη ν λνκηθφο νξηζκφο ηεο έλλνηαο ηνπ αθηλήηνπ θαη ν νηθνλνκηθφο νξηζκφο ηεο έλλνηαο 1. Δηδηθφηεξα ν λνκηθφο νξηζκφο ηνπ αθηλήηνπ δίλεηαη ζην άξζξν 948 ηνπ Αζηηθνχ Κψδηθα, φπνπ νξίδεηαη ην αθίλεην σο ην έδαθνο, δειαδή ηε γε, θαζψο θαη ηα ζπζηαηηθά ηνπ κέξε, δειαδή φηη ππάξρεη ζε απηφ π.ρ. ηα θηίζκαηα (Αξζξν 948 Αζηηθνχ Κψδηθα). ην ζεκείν απηφ ζα πξέπεη λα δηεπθξηληζηεί φηη σο ζπζηαηηθά κέξε ηνπ εδάθνπο ελλννχληαη νηηδήπνηε ππάξρεη κέζα θαη επάλσ ζην έδαθνο θαη ζπλδέεηαη νξγαληθά ή ηερλεηά καδί ηνπ (δειαδή δελ κεηαθηλείηαη). Έηζη γηα παξάδεηγκα έλα αθίλεην πεξηιακβάλεη ηα θηίζκαηα, ηε θχηεπζε (δέληξα, ζάκλνη θιπ.) καδί κε ην εζσηεξηθφ ηνπ εδάθνπο (π.ρ. νξπθηά). Απφ ηελ άιιε πιεπξά ν νηθνλνκηθφο νξηζκφο ηνπ αθηλήηνπ έξρεηαη απφ ηελ νηθνλνκηθή ζεσξία θαη κπνξεί λα εηπσζεί φηη ηαπηίδεηαη κε ηνλ λνκηθφ νξηζκφ, ρξεζηκνπνηψληαο βέβαηα νηθνλνκηθνχο φξνπο. Έηζη σο αθίλεην ελλνείηαη ην ζχλνιν ησλ ζπληειεζηψλ παξαγσγήο, δειαδή ηεο γεο, ηεο εξγαζίαο, ηνπ θεθαιαίνπ θαη ηεο επηρεηξεκαηηθφηεηαο. Δδψ ζα πξέπεη λα απνζαθεληζηεί φηη σο ζπληειεζηέο παξαγσγήο αλαθέξνληαη φια εθείλα ηα κέζα πνπ ζπκβάιινπλ θαη εκπιέθνληαη ζηελ παξαγσγηθή δηαδηθαζία. Μάιηζηα φπσο αλαθέξνπλ νη Υαηδεκηράιεο θαη θνξδίιε (2002): «ύκθσλα κε ηελ Οηθνλνκηθή Θεσξία ε γε, ε εξγαζία θαη ην θεθάιαην απνηεινύζαλ παξαδνζηαθά ηνπο ζπληειεζηέο παξαγσγήο, ελώ ηηο ηειεπηαίεο δεθαεηίεο 1 Εεληέιεο, Π. (2001) Real Estate: Αμία, Δθηηκήζεηο, Αλάπηπμε, Δπελδχζεηο, Γηαρείξζε, Δθδφζεηο: Παπαζσηεξίνπ, Αζήλα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 7 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

πξνζηέζεθε θαη έλαο ηέηαξηνο, ε επηρεηξεκαηηθόηεηα» 2. πλεπψο ζχκθσλα κε ηνλ νηθνλνκηθφ νξηζκφ ηνπ αθηλήηνπ, ε έλλνηα ζα κπνξνχζε λα εθθξαζηεί απφ ηελ παξαθάησ ζρέζε: Ακίνηηο = Έδαθορ + Δπγαζία + Κεθάλαιο + Δπισειπημαηικόηηηα Όκσο απφ ηνπο ηέζζεξηο ζπληειεζηέο παξαγσγήο ε εξγαζία, ην θεθάιαην θαη ε επηρεηξεκαηηθφηεηα δελ επηδξνχλ άκεζα ζην αθίλεην, αιιά ζεσξνχληαη σο βειηηψζεηο απηνχ. Με ην επηπιένλ απηφ ζηνηρείν ε πξνεγνχκελε ζρέζε πνπ εθθξάδεη ηελ έλλνηα ηνπ αθηλήηνπ ζα κπνξνχζε λα κεηαηξαπεί ζηελ εμήο: Ακίνηηο = Έδαθορ + Βεληιώζειρ Όζνλ αθνξά ηε θαηεγνξηνπνίεζε ησλ αθηλήησλ, έρνπλ αλαπηπρζεί ζηε βηβιηνγξαθία δηάθνξεο θαηεγνξηνπνηήζεηο, νη νπνίεο ηαμηλνκνχλ ηα αθίλεηα κε δηαθνξεηηθά θξηηήξηα. Α) Με κπιηήπιο ηον σαπακηήπα ηηρ πεπιοσήρ όπος βπίζκονηαι, διακπίνονηαι ζε: Αζηηθά Αθίλεηα: ζηα νπνία ζπκπεξηιακβάλνληαη ηα αθίλεηα πνπ βξίζθνληαη εληφο εγθεθξηκέλνπ ξπκνηνκηθνχ ζρεδίνπ πφιεο ή νηθηζκνχ ή εληφο νηθηζηηθήο δψλεο, αθφκα θαη εθηφο ξπκνηνκηθνχ ζρεδίνπ θαη πξννξίδνληαη γηα θαηνηθίεο. Αγξνηηθά Αθίλεηα: ζηα νπνία ζπκπεξηιακβάλνληαη φια εθείλα ηα αθίλεηα ηα νπνία ρξεζηκνπνηνχληαη γηα αγξνηηθέο δξαζηεξηφηεηεο. Γαζηθά Αθίλεηα: ζηα νπνία ζπκπεξηιακβάλνληαη φια ηα αθίλεηα πνπ βξίζθνληαη είηε κέζα ζε δαζηθή έθηαζε, είηε κέζα ζε ραξαθηεξηζκέλν δάζνο. Β) Με κπιηήπιο ηη σπήζη ηος ακινήηος, διακπίνονηαι ζε: Αθίλεηα γηα νηθηζηηθή ρξήζε: Αθίλεηα γηα επαγγεικαηηθή ρξήζε (γξαθεία, θαηαζηήκαηα θιπ.) Αθίλεηα κηθηήο ρξήζεο (επαγγεικαηηθή θαη νηθηζηηθή ρξήζε) 2 Υαηδεκηράιεο, Κ. θαη θνξδίιε,. (2002) Οηθνλνκηθή Γεσγξαθία, Γηδαθηηθέο εκεηψζεηο, Σκήκα Γεσγξαθίαο, Υαξνθφπεην Παλεπηζηήκην Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 8 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Αθίλεηα εηδηθψλ δξαζηεξηνηήησλ (λνζνθνκεία, ζρνιεία, παλεπηζηήκηα, μελνδνρεία, θηι) Αθίλεηα πνπ έρνπλ ραξαθηεξηζηεί δηαηεξεηέα. Γ) Με κπιηήπιο ηη θέζη ηηρ έκηαζηρ ζηην οποία βπίζκεηαι ηο ακίνηηο, διακπίνονηαι ζε: Αθίλεηα ζηηο εληόο ζρεδίνπ εθηάζεηο: ζηα νπνία ζπκπεξηιακβάλνληαη φια εθείλα ηα αθίλεηα ηα νπνία βξίζθνληαη ζε εθηάζεηο εληφο ηνπ ζρεδίνπ. Αθίλεηα ζηηο εθηόο ζρεδίνπ εθηάζεηο: ζηα νπνία ζπκπεξηιακβάλνληαη φια εθείλα ηα αθίλεηα ηα νπνία βξίζθνληαη ζε αγξνηεκάρηα ή δαζνηεκάρηα, δειαδή ζε εθηάζεηο εληφο ηνπ ζρεδίνπ. 1.2. Η έννοια της αξίας ακινήτου και οι παράγοντες που την διαμορφώνουν Ζ έλλνηα ηεο αμίαο ελφο αθηλήηνπ ζπκπεξηιακβάλεη ηφζν ηελ αμία ηεο γεο (είηε απηή είλαη νηθφπεδν, είηε αγξνηεκάρην), φζν θαη ηελ αμία ησλ βειηηψζεσλ ηεο γεο ππφ ηελ κνξθή ησλ αθίλεησλ θαηαζθεπψλ. Οη θαηαζθεπέο ελφο αθηλήηνπ κπνξεί λα είλαη ζην έδαθνο ή αθφκα θαη ζην ππέδαθνο ηνπ θαη πεξηιακβάλεη εθηφο ησλ θαηαζθεπψλ κε ηελ ζηελή έλλνηα θαη ηνπ εμνπιηζκνχ πνπ ελδερνκέλσο έρεη θαηαζθεπαζηεί, φπσο γηα παξάδεηγκα ν ηνπξηζηηθφο εμνπιηζκφο ελφο μελνδνρείνπ, ή ν βηνκεραληθφο εμνπιηζκφο κηαο βηνκεραλίαο. Έηζη ινηπφλ, ζχκθσλα θαη κε ηνλ νηθνλνκηθφ νξηζκφ ηνπ αθηλήηνπ, ε αμία ελφο αθηλήηνπ ππνινγίδεηαη σο ην άζξνηζκα ησλ ππεξεζηψλ ησλ ζπληειεζηψλ παξαγσγήο, δειαδή απφ ηελ ζρέζε 3 : Αξία Ακινήηος=Αξία Γηρ+Αξία Δπγαζίαρ+Αξία Κεθαλαίος+Αξία Δπισειπημαηικόηηηαρ Βέβαηα ε έλλνηα ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ ρξεηζηκνπνηείηαη κε δηάθνξα επίζεηα πξνζδίδνληάο ηεο δηαθνξεηηθφ πεξηερφκελν θάζε θνξά. Έηζη ινηπφλ ζηε βηβιηνγξαθία ππάξρνπλ νη εμήο έλλνηεο ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ 3 : 3 Κηφρνο, Π. (2010) Δηζαγσγή ζηελ Δθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ θαη Μέζνδνη Απνηίκεζεο ηεο Αμίαο Απηψλ, Δθδφζεηο: Διέλε Κηφρνπ, Αζήλα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 9 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Αγνξαία Αμία (Market Value): απνηειεί ηελ πςειφηεξε δπλαηή ηηκή πνπ πξνζθέξεηαη γηα έλα αθίλεην, ζε ξεπζηφ ή ηζνδχλακν ξεπζηνχ, κε ηηο ηζρχνπζεο ζπλζήθεο κηαο αληαγσληζηηθήο αγνξάο ζε κηα ζαθψο πξνζδηνξηζκέλε ρσξηθή ελφηεηα θαη ρξνληθή πεξίνδν. Σξέρνπζα Αμία (Current Value): απνηειεί ηελ αμία ηνπ αθηλήηνπ πνπ δεκηνπξγείηαη εμαηηίαο ησλ απνθιίζεσλ ηεο ηηκήο πψιεζεο θαη ηεο αγνξαίαο αμίαο ησλ αθηλήησλ. Ζ απφθιηζε απηή παξνπζηάδεηαη επεηδή γηα ηνλ πξνζδηνξηζκφ ηεο αγνξαίαο αμίαο, πνπ αλαιχζεθε πξνεγνπκέλσο, ρξεηάδεηαη λα επηθξαηνχλ νη ηδαληθέο ζπλζήθεο ζηελ αγνξά, θάηη πνπ δελ ζπκβαίλεη πφηε ζηελ αγνξά αθηλήησλ. Δύινγε Αμία (Fair Value): απνηειεί ηελ αμία ηνπ αθηλήηνπ πνπ επηηξέπεη ηελ κεηαβίβαζε ηνπ κεηαμχ ησλ ελδηαθεξφκελσλ κεξψλ ηνπ, ζε θαλνληθέο ζπλζήθεο, ρσξίο λα ππάξρεη θαλέλα ηδηαίηεξν εηδηθφ ελδηαθέξνλ γηα ηε ζπλαιιαγή απηή. Πξαγκαηηθή αμία αθηλήηνπ: απνηειεί ηε κέζε ηηκή ελφο αθηλήηνπ πνπ θαζνξίδεηαη απφ ηελ πξνζθνξά θαη ηε δήηεζε ζε κηα ρξνληθή πεξίνδν. Τπνιεηκκαηηθή Αμία: κε βάζε ην δηεζλέο ινγηζηηθφ πξφηππν 16 είλαη ην θαζαξφ πνζφ πνπ πξνζδνθά κηα επηρείξεζε λα ιάβεη γηα έλα πάγην ζηνηρείν ζην ηέινο ηεο σθέιηκεο δσήο ηνπ, κεηά ηελ αθαίξεζε ησλ αλακελφκελσλ εμφδσλ. Αληηθεηκεληθή αμία αθηλήηνπ: απνηειεί ηελ αμία πνπ ιακβάλεη ππφςε ηεο ε πνιηηεία σο θνξνινγεηέα αμία γηα ηελ κεηαβίβαζε ελφο αθηλήηνπ. Ζ αληηθεηκεληθή αμία ππνινγίδεηαη κε βάζε ηηο ηηκέο δψλεο πνπ πξνζδηνξίδνληαη εθ ησλ πξνηέξσλ αλά ρσξηθή ελφηεηα, απμνκεησκέλε θαηά ζπληειεζηέο ζχκθσλα κε ηα ραξαθηεξηζηηθά ηνπ θηλεηνχ. ην ζεκείν απηφ ζα πξέπεη λα αλαθεξζεί φηη ε δηαδηθαζία πξνζδηνξηζκνχ ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ απνηειεί έλα αξθεηά ζχλζεην θαη πνιχπινθν πξφβιεκα. Ζ πνιππινθφηεηα ηνπ πξνβιήκαηνο νθείιεηαη ζην κεγάιν πιήζνο ησλ παξαγφλησλ πνπ επηδξνχλ ζηε αμία ελφο αθηλήηνπ, αιιά θαη ζηελ δηαθνξεηηθή ζπκπεξηθνξά απηψλ ησλ παξαγφλησλ ζην ρξφλν θαη ζην ρψξν. Έηζη ινηπφλ έρνπλ αλαπηπρζεί ζηε βηβιηνγξαθία αξθεηέο θαη δηαθνξεηηθέο κεηαμχ ηνπο θαηεγνξηνπνηήζεηο ησλ Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 10 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

παξαγφλησλ απηψλ, νξηζκέλεο απφ απηέο ηηο θαηεγνξηνπνηήζεηο ζα αλαθεξζνχλ ζηε ζπλέρεηα. Μηα αξθεηά δηαδνκέλε ηαμηλφκεζε είλαη απηή φπνπ νη παξάγνληεο θαηαηάζζνληαη κε βάζε ην ρσξηθφ ηνπο επίπεδν. Δηδηθφηεξα ε ζπγθεθξηκέλε θαηεγνξηνπνίεζε πεξηιακβάλεη ηνπο παξάγνληεο πνπ επηδξνχλ ηα αθίλεηα ζε 4 : επίπεδν ρψξαο: ζην επίπεδν απηφ ν αξηζκφο ησλ παξαγφλησλ πνπ επηδξά ζηα αθίλεηα θαη ζηηο αμίεο ηνπο είλαη κεγάινο, δηακνξθψλνληαο ηηο ηηκέο ζηελ αγνξά θαη δηαθνξνπνηψληαο ηηο απφ ρψξα ζε ρψξα. Πην αλαιπηηθά, νη βαζηθνί παξάγνληεο ζε επίπεδν ρψξαο πνπ επηδξνχλ ζηηο αμίεο ησλ αθηλήησλ, ηαμηλνκνχληαη σο εμήο: i. Πνιηηηθνί παξάγνληεο, φπσο ε πνιηηηθή γηα ηηο επελδχζεηο ζηα αθίλεηα, ε ηερληθή λνκνζεζία (π.ρ. ΓΟΚ), ε πεξηθεξεηαθή πνιηηηθή, ε πνιηηηθή γεο, νη ξπζκίζεηο ηεο θηεκαηαγνξάο θ.α. ii. Κνηλσληθνί παξάγνληεο, φπσο ε θνηλσληθή δηαζηξσκάησζε, ηα θνηλσληθά πξφηππα θαη νη αληηιήςεηο, ε ζχλζεζε ηνπ πιεζπζκνχ θιπ. iii. Οηθνλνκηθνί παξάγνληεο, φπσο ε νηθνλνκηθή θαηάζηαζε ησλ πνιηηψλ, ε αλεξγία, ην θφζηνο θαηαζθεπήο θαη ζπληήξεζεο ησλ αθηλήησλ θιπ. iv. Υσξνηαμηθόο ζρεδηαζκόο, φπσο ν θαζνξηζκφο ησλ ρξήζεσλ γεο, ε ρσξνζέηεζε ησλ ηερληθψλ θαη θνηλσληθψλ ππνδνκψλ θιπ. v. Άιινη παξάγνληεο, φπσο ε ηερλνινγηθή εμέιημε, ηα θπζηθά ραξαθηεξηζηηθά, νη θπζηθέο θαηαζηξνθέο θιπ. επίπεδν πφιεο: ε δηαδηθαζία αλάπηπμεο θαη ιεηηνπξγίαο ηεο πφιεο δεκηνπξγεί πιήζνο παξαγφλησλ πνπ επηδξά ζηελ αμία ησλ αθηλήησλ θαη δηαθνξνπνηνχλ ηηο αμίεο κεηαμχ δηαθνξεηηθψλ πφιεσλ. πγθεθξηκέλα, ζε επίπεδν πφιεο νη θπξηφηεξνη παξάγνληεο πνπ επεξεάδνπλ ηηο αμίεο ησλ αθηλήησλ, ηαμηλνκνχληαη ζηηο αθφινπζεο θαηεγνξίεο: I. Αλάπηπμε ηεο πόιεο, φπσο ε νηθηζηηθή αλάπηπμε, ε νξγάλσζε ηεο πφιεο, ν ζρεδηαζκφο ησλ δηθηχσλ (ηερληθψλ θαη θνηλσληθψλ) θιπ. 4 Κηφρνο, Π. (2010) Δηζαγσγή ζηελ Δθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ θαη Μέζνδνη Απνηίκεζεο ηεο Αμίαο Απηψλ, Δθδφζεηο: Διέλε Κηφρνπ, Αζήλα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 11 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

II. Πνιενδνκηθή Οξγάλσζε, φπσο ν θαζνξηζκφο ησλ φξσλ δφκεζεο, νη ρσξνζέηεζε ησλ ρξήζεσλ γεο θιπ. III. Υσξηθέο δηαθνξνπνηήζεηο, φπσο ε πνιηηηθή γεο, ηα επελδπηηθά θίλεηξα, νη επεθηάζεηο ηνπ ζρεδίνπ πφιεσο θιπ. IV. Πνηόηεηα δσήο, φπσο ε ξχπαλζε ηεο πεξηνρήο, ε πεξηβαιινληηθή πξνζηαζία ηεο πεξηνρήο, ε δηακφξθσζε αμηνπξεπνχο αζηηθνχ πεξηβάιινληνο θιπ. επίπεδν ηκήκαηνο πφιεο: κηα πφιε δελ αλαπηχζζεηαη κε εληαίν ηξφπν, έηζη παξνπζηάδνληαη ρσξηθέο δηαθνξνπνηήζεηο ηφζν αλαπηπμηαθέο, φζν θαη πνιενδνκηθέο. ε επίπεδν ηκήκαηνο πφιεο νη ζεκαληηθφηεξνη παξάγνληεο πνπ επηδξνχλ ζηηο αμίεο ησλ αθηλήησλ ηαμηλνκνχληαη σο εμήο: I. Ρνή αλάπηπμεο, φπσο ε θαηαλνκή ηνπ πιεζπζκνχ, ε αλάπηπμε ησλ δξαζηεξηνηήησλ θάζε πεξηνρήο θιπ. II. Υαξαθηεξηζηηθά Σκήκαηνο: ηα πνιενδνκηθά ραξαθηεξηζηηθά ηεο πεξηνρήο, ηα ραξαθηεξηζηηθά ζέζεο ηεο, νη ζηάζεηο θαη νη αληηιήςεηο ησλ πνιηηψλ ηεο επίπεδν αθηλήηνπ: ζην επίπεδν αθηλήηνπ νη παξάγνληεο πνπ επηδξνχλ ζηελ δηακφξθσζε ηεο αμίαο ηνπ πεξηιακβάλνπλ ηε ζέζε ηνπ, ηνλ πεξηβάιισλ ρψξν ηνπ, ηα βαζηθά ραξαθηεξηζηηθά ηνπ (κέγεζνο, θαηάζηαζε, πξφζνςε θιπ.), ηα πνιενδνκηθά ραξαθηεξηζηηθά ηνπ, ε κνξθή θαη ν ηξφπνο θαηαζθεπήο ηνπ θιπ. χκθσλα κε κηα δηαθνξεηηθή πξνζέγγηζε, νη παξάγνληεο πνπ επηδξνχλ ζηελ αμία ησλ αθηλήησλ δηαθξίλνληαη ζε απηνχο πνπ επηδξνχλ ζηε δήηεζε θαη ζε απηνχο πνπ επηδξνχλ ζηελ πξνζθνξά. Δηδηθφηεξα ε ηαμηλφκεζε απηή πεξηιακβάλεη 5 : ηνπο παξάγνληεο πνπ επηδξνχλ ζηε δήηεζε: νη παξάγνληεο απηνί έρνπλ λα θάλνπλ θπξίσο κε ηνλ αγνξαζηή αθηλήηνπ. ηνπο παξάγνληεο πνπ επηδξνχλ ζηελ πξνζθνξά: νη παξάγνληεο απηνί ζρεηίδνληαη κε ηνλ πσιεηή ησλ αθηλήησλ. 5 Εεληέιεο, Π. (2005) Real Estate. Θεσξία θαη Πξάμε, Παξνπζίαζε ζηελ Ζκεξίδα "Αλάπηπμε Γεο ζηελ Δπκεηάβιεηε Αγνξά ηεο Διιάδαο" ζηα πιαίζηα ηνπ 56νπ Γηεζλνχο πλεδξίνπ FIABCI, 1 Ηνπλίνπ 2005, Αζήλα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 12 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Σέινο κε βάζε κηα δηαθνξεηηθή πξνζέγγηζε, νη παξάγνληεο πνπ επηδξνχλ ζηε δηακφξθσζε ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ δηαθξίλνληαη ζε εηδηθνχο θαη γεληθνχο. Δηδηθφηεξα ε ηαμηλφκεζε απηή πεξηιακβάλεη 6 : ηνπο εηδηθνχο παξάγνληεο: νη παξάγνληεο απηνί έρνπλ λα θάλνπλ κε ραξαθηεξηζηηθά ηνπ ίδηνπ ηνπ αθηλήηνπ ηνπο γεληθνχο παξάγνληεο: νη παξάγνληεο απηνί ζρεηίδνληαη κε ηηο γεληθφηεξεο ζπλζήθεο πνπ επηθξαηνχλ ζηελ αγνξά αθηλήησλ αιιά θαη ζηελ πεξηνρή πνπ βξίζθεηαη ην αθίλεην. 1.3. Οι εκτιμήσεις της αξίας των ακινήτων Ζ εθηίκεζε ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ απνηειεί ηε δηαδηθαζία θαηά ηελ νπνία θαζνξίδεηαη ε αμία ηνπ απφ εμεηδηθεπκέλνπο επηζηήκνλεο, νη νπνίνη ρξεζηκνπνηνχλ θαηάιιειεο κεζφδνπο θαη ηερληθέο, αμηνπνηψληαο θαη επεμεξγαδφκελνη φια ηα δηαζέζηκα ζηνηρεία. Ζ δηαδηθαζία ηεο εθηίκεζεο κπνξεί λα γίλεη είηε γηα λα απνηηκεζεί απιά ε αμία ελφο αθηλήηνπ γηα ινγαξηαζκφ ηνπ ηδηνθηήηε ηνπ, είηε γηα λα πξνζδηνξηζηεί ε αμία θαζψο πξφθεηηαη λα κεηαβηβαζηεί. ηε δεχηεξε πεξίπησζε ε εθηίκεζε γίλεηαη γηα ινγαξηαζκφ ηνπ ηδηνθηήηε ή ηνπ ελδηαθεξφκελνπ αγνξαζηή. ηελ πεξίπησζε φπνπ ε εθηίκεζε πξαγκαηνπνηείηαη κε ζθνπφ κηα ζπλαιιαγή π.ρ. αγνξνπσιεζία, ζα πξέπεη ε εθηίκεζε λα γίλεηαη θάησ απφ ηηο εμήο πξνυπνζέζεηο 7 : Να έρεη εκθαληζηεί ηνπιάρηζηνλ έλαο αγνξαζηήο. Να έρεη πξνεγεζεί κηα εχινγε πεξίνδνο φπνπ ην αθίλεην δηαηίζεηαη ζηελ αγνξά. Οη ζπλζήθεο πνπ επηθξαηνχλ ζηελ αγνξά θαηά ηελ εκέξα ηεο αγνξνπσιεζίαο λα κελ δηαθέξνπλ απφ νπνηαδήπνηε άιιε. Ο πσιεηήο θπξίσο, αιιά θαη ν αγνξαζηήο ηνπ αθηλήηνπ λα κελ βξίζθνληαη ππφ πίεζε γηα ηελ πξαγκαηνπνίεζε ηεο ζπλαιιαγήο. 6 Καξαληθφιαο, Ν. (2010) Ζ εθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ, Δθδφζεηο: Γηζηγκα, Θεζζαινλίθε 7 Καξαληθφιαο, Ν. (2010) Ζ εθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ, Δθδφζεηο: Γηζηγκα, Θεζζαινλίθε Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 13 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Ο αγνξαζηήο λα κελ παξνπζηάδεη θάπνην ηδηαίηεξν ελδηαθέξνλ π.ρ. εγγχηεηα κε άιια δηθά ηνπ αθίλεηα, θαζψο θάηη ηέηνην ζα αλέβαδε ηελ αμία ηνπ αθηλήηνπ. Ζ δηαδηθαζία ηεο εθηίκεζεο ελφο αθηλήηνπ, πξηλ αθφκα εθαξκνζηεί θάπνηα απφ ηηο κεζφδνπο εθηίκεζεο, πεξηιακβάλεη κηα ζεηξά ελεξγεηψλ πνπ πξαγκαηνπνηνχληαη αλειιηπψο ζε θάζε εθηίκεζε (ζρήκα 1.1.). Οη ελέξγεηεο απηέο είλαη νη εμήο 8 : Μειέηε ηεο αίηεζεο εθηίκεζεο πνπ ππνβιήζεθε, ζηελ νπνία αλαθέξνληαη φια ηα βαζηθά ζηνηρεία ηνπ πξνο εθηίκεζε αθηλήηνπ, φπσο ηα ζηνηρεία ηνπ εληνιέα, ε αηηία ηεο εθηίκεζεο, ην ρξνληθφ πεξηζψξην γηα ηελ φιε δηαδηθαζία, παιαηφηεξεο εθηηκήζεηο θιπ. Απηνςία ηνπ Αθηλήηνπ, ε νπνία είλαη ε δηαδηθαζία θαηά ηελ νπνία ν εθηηκεηήο πνπ εθπνλεί ηελ εθηίκεζε, πξαγκαηνπνηεί επηηφπνπ επίζθεςε ζην αθίλεην γηα λα δηαπηζηψζεη ηελ θαηάζηαζή ηνπ θαη ηα ραξαθηεξηζηηθά ηνπ. πιινγή ησλ αλαγθαίσλ Σερληθώλ Πιεξνθνξηώλ, ε νπνία πεξηιακβάλεη ηε ζπιινγή ζηνηρείσλ θαη δεδνκέλσλ ζρεηηθά κε ηελ πνιενδνκηθή λνκνζεζία (φξνπο δφκεζεο, επηηξεπφκελεο ρξήζεηο θιπ.), αιιά θαη κε ηα ηερληθά δίθηπα ηεο πεξηνρήο (δίθηπν χδξεπζεο, απνρέηεπζεο, νδηθφ δίθηπν θιπ.), Οπζηαζηηθά ε ζπιινγή ησλ ζηνηρείσλ απηψλ γίλεηαη γηα λα δηεξεπλεζνχλ νη κειινληηθέο πξννπηηθέο αλάπηπμεο ηεο πεξηνρήο πνπ επεξεάδνπλ άκεζα θαη ηελ αμία ηνπ ίδηνπ ηνπ αθηλήηνπ. Οη ηερληθέο πιεξνθνξίεο πνπ ζπιιέγνληαη ζηελ ζπγθεθξηκέλε θάζε ηεο εθηίκεζεο πξνέξρνληαη απφ ηηο ηνπηθέο ππεξεζίεο φπσο δήκνο, πνιενδνκία, πεξηθέξεηα θιπ., αιιά θαη απφ ηηο αξκφδηεο θεληξηθέο ππεξεζίεο π.ρ. Τπνπξγείν Πεξηβάιινληνο, Τπνπξγείν Πνιηηηζκνχ θιπ. πιινγή ησλ αλαγθαίσλ Οηθνλνκηθώλ Πιεξνθνξηώλ, ε νπνία πεξηιακβάλεη αθελφο κελ δεδνκέλα γηα ηηο αμίεο ησλ αθηλήησλ πνπ επηθξαηνχλ ζηελ ζπγθεθξηκέλε πεξηνρή ζηελ θηεκαηαγνξά, αθεηέξνπ δε δεδνκέλα γηα ηηο αμίεο ελνηθίαζεο ησλ αθηλήησλ ζηελ πεξηνρή. Οη αμίεο ησλ ελνηθίσλ ππνδειψλνπλ ηελ αμία αμηνπνίεζεο θαη εθκεηάιιεπζεο ηνπ αθηλήηνπ. Οη νηθνλνκηθέο πιεξνθνξίεο πνπ ζπιιέγνληαη ζηελ ζπγθεθξηκέλε θάζε ηεο εθηίκεζεο 8 Κηφρνο, Π. (2010) Δηζαγσγή ζηελ Δθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ θαη Μέζνδνη Απνηίκεζεο ηεο Αμίαο Απηψλ, Δθδφζεηο: Διέλε Κηφρνπ, Αζήλα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 14 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

πξνέξρνληαη απφ κεζηηηθά γξαθεία, κεραληθνχο πνπ δξαζηεξηνπνηνχληαη ζηελ πεξηνρή, θαηαζθεπαζηέο, αιιά θαη αγγειίεο αθηλήησλ. Μεηά ηελ πινπνίεζε απηψλ ησλ ζηαδίσλ ηεο δηαδηθαζίαο εθηίκεζεο, πξαγκαηνπνηείηαη ε ίδηα ε εθηίκεζε εθαξκφδνληαο κηα απφ ηηο δηαζέζηκεο κεζφδνπο εθηίκεζεο πνπ ζα αλαιπζνχλ ζηελ επφκελε ελφηεηα. χήμα 1.1. ηάδηα ηεο δηαδηθαζίαο εθηίκεζεο ηεο αμίαο ελόο αθηλήηνπ Πηγή: Ηδία επεμεξγαζία 1.4. Μέθοδοι εκτίμησης αξίας ακινήτων Όπσο αλαθέξζεθε θαη πξνεγνπκέλσο κεηά ηελ πξαγκαηνπνίεζε ησλ ηεζζάξσλ αξρηθψλ ζηαδίσλ ηεο δηαδηθαζίαο εθηίκεζεο πξαγκαηνπνηείηαη ε απηή θάζε απηή εθηίκεζε ηεο αμίαο ηνπ αθηλήηνπ ρξεζηκνπνηψληαο κηα απφ ηηο δηαζέζηκεο κεζφδνπο εθηίκεζεο. Έηζη ινηπφλ ζηελ βηβιηνγξαθία έρνπλ αλαπηπρζεί πέληε κέζνδνη εθηίκεζεο ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ, νη νπνίεο είλαη νη εμήο 910 : πγθξηηηθή Μέζνδνο Μέζνδνο ηεο Αληηπαξνρήο, Τπνιεηκκαηηθή Μέζνδνο 9 Καξαληθφιαο, Ν. (2010) Ζ εθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ, Δθδφζεηο: Γηζηγκα, Θεζζαινλίθε 10 Κηφρνο, Π. (2010) Δηζαγσγή ζηελ Δθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ θαη Μέζνδνη Απνηίκεζεο ηεο Αμίαο Απηψλ, Δθδφζεηο: Διέλε Κηφρνπ, Αζήλα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 15 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Μέζνδνο ησλ πξνζφδσλ Μέζνδνο Κφζηνπο Αληηθαηάζηαζεο 1.4.1. ςγκπιηική Μέθοδορ Δκηίμηζηρ Ζ ζπγθξηηηθή κέζνδνο εθηίκεζεο πξνζδηνξίδεη ηελ αμία ελφο αθηλήηνπ βαζηδφκελε ζε ζπγθξηηηθά ζηνηρεία απφ παξφκνηεο ηδηνθηεζίεο γηα ηηο νπνίεο έρνπλ γίλεη κεηαβηβάζεηο θαηά ην πξφζθαην παξειζφλ. Ζ ζπγθξηηηθή κέζνδνο απνηειεί ηελ πην πνιχ απιή κέζνδν εθηίκεζεο, ε νπνία ζεσξείηαη σο ε πξψηε κέζνδνο πνπ αλαπηχρζεθε θαη απφ απηήλ κε παξαιιαγέο πξνήιζαλ θαη νη ππφινηπεο. Μάιηζηα ε ζπγθξηηηθή κέζνδνο γίλεηαη απφιπηα θαηαλνεηή απφ φινπο αθφκα θαη απφ αλζξψπνπο κε εμεηδηθεπκέλνπο ζην αληηθείκελν ησλ εθηηκήζεσλ. Γηα ηνπο ιφγνπο απηνχο ινηπφλ ε κέζνδνο απηή είλαη ηδηαίηεξα ειθπζηηθή θαη ρξεζηκνπνηείηαη επξχηαηα ζε πνιιέο ρψξεο δηεζλψο 11. Όκσο έλα ζεκαληηθφ κεηνλέθηεκα ηεο κεζφδνπ απηήο είλαη ην γεγνλφο φηη γηα ηελ εθαξκνγή ηεο απαηηνχληαη ζηνηρεία απφ θαηαγξαθέο εκπνξηθψλ ζπλαιιαγψλ πνπ δηαξθψο πξέπεη λα αλαλεψλνληαη. Σέηνηνπ είδνπο θαηαγξαθέο δελ ππάξρνπλ ζηελ Διιάδα απφ θάπνηα επίζεκε αξρή. ην ζεκείν απηφ ζα πξέπεη λα ηνληζηεί φηη θαηά ηελ εθαξκνγή ηεο ζπγθξηηηθήο κεζφδνπ ζα πξέπεη λα ρξεζηκνπνηνχληαη ζηνηρεία απφ πξαγκαηηθέο αγνξνπσιεζίεο νκνεηδψλ αθηλήησλ κε ην ππφ εθηίκεζε αθίλεην. Όκσο ζα πξέπεη λα ιακβάλεηαη ππφςε φηη θάζε αθίλεην έρεη κνλαδηθά ραξαθηεξηζηηθά, φπσο ε ηνπνζεζία ηνπ, ε θπζηθή ηνπ θαηάζηαζε, ελψ ζα κπνξνχζε λα εηπσζεί φηη θαη ε θάζε αγνξνπσιεζία έρεη ηα δηθά ηεο ραξαθηεξηζηηθά, φπσο ηα ζπκβφιαηα, ν ζθνπφο ηεο, ν ρξφλνο θιπ. 12 11 Καξαληθφιαο, Ν. (2010) Ζ εθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ, Δθδφζεηο: Γηζηγκα, Θεζζαινλίθε 12 Καξαληθφιαο, Ν. (2010) Ζ εθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ, Δθδφζεηο: Γηζηγκα, Θεζζαινλίθε Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 16 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

1.4.2. Μέθοδορ ηηρ Ανηιπαποσήρ Ζ κέζνδνο ηεο αληηπαξνρήο είλαη παξφκνηα κε απηή ηεο ππνιεηκκαηηθήο κεζφδνπ θαζψο δηέπεηαη απφ ηηο ίδηεο αξρέο ηεο φκσο ιακβάλεη ππφςε ηεο ην ηδηφηππν ειιεληθφ ζχζηεκα αλάπηπμεο ησλ αθηλήησλ πνπ είλαη ε αληηπαξνρή. χκθσλα ινηπφλ κε ηε κέζνδν ηεο αληηπαξνρήο πνπ εθαξκφδεηαη ζηελ Διιάδα γηα ηελ θαηαζθεπή ησλ αθηλήησλ, ν ηδηνθηήηεο ελφο νηθνπέδνπ πξνζθέξεη ην δηθαίσκα θαηαζθεπήο θηηξίνπ ζην νηθφπεδν απηφ, ζε θάπνηνλ εξγνιάβν, ν νπνίνο αλαιακβάλεη ηελ θαηαζθεπή ηνπ θηηξίνπ. Έηζη ν κελ ηδηνθηήηεο ζπλεηζθέξεη κε ηε γε θαη παίξλεη έλα πνζνζηφ ηνπ θηηξίνπ, ν δε εξγνιάβνο αλαιακβάλεη ηα έμνδα θαηαζθεπήο ηνπ θηηξίνπ θαη παίξλεη ην ππφινηπν πνζνζηφ ηνπ θηηξίνπ. ε απηή αθξηβψο ηε ινγηθή επάλσ βαζίδεηαη θαη ε κέζνδνο εθηίκεζεο ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ ηεο αληηπαξνρήο. Έηζη ινηπφλ ζχκθσλα κε ηελ κέζνδν ηεο αληηπαξνρήο, ε αμία ηνπ αθηλήηνπ πξνζδηνξίδεηαη αλ απφ ηελ αγνξαία αμία ηεο γεο θαη ησλ θηηξίσλ, κεηά ηελ αλαθαηαζθεπή ή αλαθαίληζή ηνπο, αθαηξεζεί φιν ην θφζηνο ησλ εξγαζηψλ αλαθαηαζθεπήο ή αλαθαίληζεο 13. Αξία ακινήηος = Αξία πώληζηρ ηος ακινήηος μεηά ηην ανακαίνιζη - Έξοδα ανακαίνιζηρ Ζ κέζνδνο απηήο ρξεζηκνπνηείηαη ζε νηθφπεδα ή θηίξηα πνπ είλαη αλεθκεηάιιεπηα θαη ρξίδνπλ αλαθαηαζθεπήο ή αλαθαίληζεο. Υαξαθηεξηζηηθέο ηέηνηεο πεξηπηψζεηο είλαη ε αιιαγή ρξήζεο θαηνηθηψλ ζε ρψξνπο γξαθείσλ θαη παιηψλ βηνηερληθψλ ρψξσλ ζε ζχγρξνλεο θαηνηθίεο. Ζ κέζνδνο ηεο αληηπαξνρήο παξά ην γεγνλφο φηη θαίλεηαη πνιχ απιή απαηηεί ζσζηή εθαξκνγή θαη κεγάιε εκπεηξία απφ ηνλ εθηηκεηή. Έηζη ρξεηάδνληαη πνιχ θαιέο γλψζεηο ηεο πνιενδνκηθήο λνκνζεζίαο, αιιά θαη νηθνλνκηθέο γλψζεηο, ψζηε λα γίλνπλ ζσζηέο εθηηκήζεηο γηα ην θφζηνο θαη ηνλ ηξφπν αλαθαηαζθεπήο ηνπ αθηλήηνπ. Γίλεηαη ινηπφλ ζαθέο φηη ε κέζνδνο ηεο αληηπαξνρήο κπνξεί λα έρεη πεξηνξηζκέλε εθαξκνγή θαζψο δχλαηαη λα εθαξκφδεηαη κφλν ζε εηδηθέο πεξηπηψζεηο, φπνπ ηα αθίλεηα δελ έρνπλ εκπνξηθή αμία ζηελ θαηάζηαζε πνπ βξίζθνληαη ζήκεξα θαη απαηηνχλ αλαθαηαζθεπή. 13 Καξαληθφιαο, Ν. (2010) Ζ εθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ, Δθδφζεηο: Γηζηγκα, Θεζζαινλίθε Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 17 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

1.4.3. Τπολειμμαηική Μέθοδορ Δκηίμηζηρ Ζ ππνιεηκκαηηθή κέζνδνο φπσο πξναλαθέξζεθε κνηάδεη αξθεηά σο θηινζνθία κε ηελ κέζνδν ηεο αληηπαξνρήο. χκθσλα ινηπφλ κε ηε ππνιεηκκαηηθή κέζνδν ε αμία ηεο γεο ππνινγίδεηαη αθνχ έρεη αλαπηπρζεί ζεσξεηηθά κε ηνλ θαιχηεξν δπλαηφ ηξφπν θαη έρεη αθαηξεζεί ην θφζηνο ησλ δαπαλψλ γηα ηελ αλάπηπμή ηεο γεο. Έηζη γηα παξάδεηγκα ε αμία ελφο αζηηθνχ νηθνπέδνπ ζχκθσλα κε ηελ ππνιεηκκαηηθή κέζνδν, κπνξεί λα πξνζδηνξηζηεί, αλ απφ ην ζπλνιηθφ θφζηνο πνπ ζα έρεη ην νηθφπεδν καδί κε ην θηίξην πνπ δχλαηαη λα αλεγεξζεί (αμηνπνηψληαο ηνλ κέγηζην ζπληειεζηήο δφκεζεο, ην κέγηζην χςνο θιπ.) αθαηξεζεί ην ζχλνιν ηνπ θφζηνπο ηεο αγνξάο ηνπ νηθνπέδνπ, ηεο θαηαζθεπήο, ησλ κειεηψλ, ησλ εμφδσλ κεηαβίβαζεο θιπ. Γίλεηαη ινηπφλ αληηιεπηφ φηη ε κέζνδνο απηή ρξεζηκνπνηείηαη γηα ηελ αμηνιφγεζε θπξίσο γεο, ε νπνία δηαζέηεη πξννπηηθέο αλάπηπμεο, είηε εμαξρήο αλάπηπμεο, είηε ζε επίπεδν βειηηψζεσλ. Ζ ππνιεηκκαηηθή κέζνδνο είλαη αξθεηά ζχλζεηε, θαζψο ρξεηάδνληαη πνιπεπίπεδεο γλψζεηο απφ ηνλ εθηηκεηή θαη ζπλεξγαζία δηαθφξσλ επηζηεκφλσλ γηα ηελ εθαξκνγή ηεο. Ζ εθαξκνγή ηεο κεζφδνπ απηήο είλαη εθηθηή κφλν ζε νξηζκέλεο πεξηπηψζεηο αθηλήησλ, φκσο ζηηο πεξηπηψζεηο απηέο είλαη ζρεδφλ αλέθηθηε ε εθηίκεζε ηεο αμίαο ηνπο κε θάπνηα άιιε κέζνδν. 1.4.4. Μέθοδορ ηων πποζόδων Ζ κέζνδνο ησλ πξνζφδσλ ππνινγίδεη ηελ αμία ελφο αθηλήηνπ κε ηελ κεηαηξνπή ηνπ θαζαξνχ εηζνδήκαηνο πνπ παξάγεη ην αθίλεην γηα έλα ζπγθεθξηκέλν ρξνληθφ δηάζηεκα ζηελ παξνχζα αμία. Γηα ηελ εθαξκνγή ηεο ζπγθεθξηκέλεο κεζφδνπ απαηηνχληαη κηα ζεηξά απφ βαζηθά ζηνηρεία γηα λα ππνινγηζηεί ε αμία ηνπ αθηλήηνπ, ηα ζηνηρεία απηά είλαη ηα εμήο 14 : Σα έζνδα πνπ πξνβιέπνληαη λα παξάγεη ην ζπγθεθξηκέλν αθίλεην, ηα νπνία ππνινγίδνληαη απφ ηα έζνδα πνπ παξάγνπλ παξφκνηα αθίλεηα ηελ ίδηα ρξνληθή πεξίνδν ζηελ ίδηα πεξηνρή. Ο ρξνληθφο νξίδνληαο γηα ηνλ νπνίν γίλεηαη ε εθηίκεζε, ζε έηε. Σα έμνδα ηνπ αθηλήηνπ πνπ δηαθξίλνληαη: ζηα ζηαζεξά έμνδα, ζηα ιεηηνπξγηθά έμνδα θαη ζηα έμνδα επηδηνξζψζεσλ θαη αληηθαηαζηάζεσλ. 14 Κηφρνο, Π. (2010) Δηζαγσγή ζηελ Δθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ θαη Μέζνδνη Απνηίκεζεο ηεο Αμίαο Απηψλ, Δθδφζεηο: Διέλε Κηφρνπ, Αζήλα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 18 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Ζ θαηάιιειε κέζνδνο θεθαιαηνπνίεζεο. Σν πνζνζηφ κείσζεο ηεο αμίαο ηνπ αθηλήηνπ. Ζ ππνιεηκκαηηθή αμία ηνπ αθηλήηνπ, κεηά ην ηέινο ηεο πεξηφδνπ γηα ηελ νπνία γίλεηαη ε εθηίκεζε. Ο ζπληειεζηήο θεθαιαηνπνίεζεο ηνπ θαζαξνχ εηζνδήκαηνο πνπ παξάγεη ην αθίλεην. Ζ κέζνδνο ππνινγηζκνχ ηεο παξνχζαο αμίαο, ε νπνία ππνινγίδεηαη ζπλήζσο 1 απφ ηνλ ηχπν: C0 Ca φπνπ r ην επηηφθην θαη n νη ρξνληθέο πεξίνδνη. n (1 r) Ζ κέζνδνο απηή ρξεζηκνπνηείηαη θπξίσο γηα ηελ εθηίκεζε αθηλήησλ πνπ πξνζδηνξίδνληαη γηα επέλδπζε θαη ζηαζεξή απφδνζε εηζνδήκαηνο κέζα απφ ηε δηαδηθαζία κίζζσζεο. Δπηπιένλ ε κέζνδνο ησλ πξνζφδσλ ρξεζηκνπνηείηαη φηαλ δελ είλαη δπλαηή ε εθαξκνγή ηεο ζπγθξηηηθήο κεζφδνπ θαζψο θαη ζε ζπγθεθξηκέλνπο ηχπνπο αθηλήησλ. 1.4.5. Μέθοδορ Κόζηοςρ Ανηικαηάζηαζηρ Ζ κέζνδνο θφζηνπο αληηθαηάζηαζεο ππνινγίδεη ηελ αμία ελφο αθηλήηνπ πνπ βξίζθεηαη, είηε εληφο, είηε εθηφο ζρεδίνπ κε ηε ζεψξεζε ελφο ζελαξίνπ θαηαζθεπήο ελφο λένπ θηηξίνπ κε ηελ ίδηα ρξήζε θαη παξφκνηα ραξαθηεξηζηηθά κε ην πξνο εθηίκεζε αθίλεην. Με βάζε ινηπφλ απηφ ην ζελάξην ππνινγίδεηαη ην θφζηνο θαηαζθεπήο ηνπ ππνηηζέκελνπ θηηξίνπ κε ηξέρνπζεο ηηκέο θαη ην θφζηνο ηεο γεο κε ηελ εθαξκνγή θάπνηαο απφ ηηο άιιεο κεζφδνπο εθηίκεζεο. Έηζη ην άζξνηζκα ησλ δπν απηψλ αμηψλ καο δίλεη ηε ζπλνιηθή αμία ηνπ αθηλήηνπ ηνπ ζελαξίνπ. Έηζη αλ ζπλππνινγίζνπλ ηε κείσζε ηεο αμίαο ηνπ αθηλήηνπ ιφγσ ησλ θζνξψλ αιιά θαη ησλ εηψλ πνπ έρνπλ παξέιζεη, δίλεηαη ε αμία ηνπ πξνο εθηίκεζε αθηλήηνπ 15. πλεπψο ε αμία αθηλήηνπ κε ηελ κέζνδν ηεο αληηθαηάζηαζεο ππνινγίδεηαη σο ην θφζηνο θαηαζθεπήο ελφο λένπ ίδηνπ θηηξίνπ (ζε ηξέρνπζεο ηηκέο, πξνζζέηνληαο ηελ αμία ηεο γεο θαη αθαηξψληαο ηε ζπλνιηθή αμία απαμίσζεο. Με βάζε φζα αλαθέξζεθαλ ε αμία ελφο αθηλήηνπ κε βάζε ηελ κέζνδν ηεο αληηθαηάζηαζεο δίλεηαη απφ ηε ζρέζε: Αξία Ακινήηος = Αξία Γηρ + Αξία Νέος Κηιπίος - Απαξίωζη 15 Κηφρνο, Π. (2010) Δηζαγσγή ζηελ Δθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ θαη Μέζνδνη Απνηίκεζεο ηεο Αμίαο Απηψλ, Δθδφζεηο: Διέλε Κηφρνπ, Αζήλα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 19 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Ζ κέζνδνο ηνπ θφζηνπο απνθαηάζηαζεο ζπγθεληξψλεη ζεκαληηθά κεηνλεθηήκαηα πνπ έρνπλ λα θάλνπλ θπξίσο κε ηε πξαγκαηνπνίεζε απζαίξεησλ ππνζέζεσλ, ηε ρξήζε ηνπ θφζηνπο σο ππνθαηάζηαηνπ ηεο αμίαο θαη ηελ απνπζία ζηνηρείσλ απφ ηελ αγνξά. Μάιηζηα φπσο αλαθέξεηαη απφ πνιινχο, ε κέζνδνο ηνπ θφζηνπο αληηθαηάζηαζεο απνηειεί ηε κέζνδν ηεο ηειεπηαίαο ιχζεο, θαζψο εθαξκφδεηαη ζε πεξηπηψζεηο φπνπ δελ είλαη δπλαηή ε εθαξκνγή νπνηαζδήπνηε άιιεο κεζφδνπ, αιιά θαη γηα ζπγθεθξηκέλνπο ηχπνπο αθηλήησλ πνπ εθηηκνχληαη κε ηελ κέζνδν απηή εδψ θαη πνιιά ρξφληα 16. 16 Καξαληθφιαο, Ν. (2010) Ζ εθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ, Δθδφζεηο: Γηζηγκα, Θεζζαινλίθε Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 20 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

2. Η ΠΕΡΙΟΦΗ ΜΕΛΕΣΗ 2.1. Γεωγραφικά χαρακτηριστικά Ο Γήκνο απνηειεί έλαλ απφ ηνπο ζεκαληηθφηεξνπο δήκνπο ηεο Θεζζαινλίθεο. Βξίζθεηαη ζην λνηηναλαηνιηθφ άθξν ηνπ Πνιενδνκηθνχ πγθξνηήκαηνο Θεζζαινλίθεο (ΠΘ). Ζ έθηαζε ηνπ είλαη πεξίπνπ 7.200 ζηξέκκαηα, ελψ ε πεξίκεηξφο ηνπ θαηά ηα 2/3 είλαη παξαζαιάζζηα, κε ζπλνιηθή αθηνγξακκή 6,5 ρηιηνκέηξσλ. Ζ ζέζε ηνπ δήκνπ είλαη θνκβηθή θαζψο βξίζθεηαη πάλσ ζηνλ άμνλα ηεο Αλαηνιηθήο εμφδνπ ηνπ ΠΘ, ζην λφηην φξην ηνπ Γήκνπ Θεζζαινλίθεο θαη κέρξη ηα φξηα ηνπ Γήκνπ Ππιαίαο. Βφξεηα ζπλνξεχεη κε ην Γήκν Θεζζαινλίθεο, αλαηνιηθά θαη λνηηναλαηνιηθά ζπλνξεχεη κε ην Γήκν Ππιαίαο-Υνξηηάηε, ελψ βνξεηνδπηηθά, δπηηθά θαη λφηηα βξέρεηαη απφ ζάιαζζα. Χάρτης 2.1. Ζ ζέζε ηνπ Γήκνπ ζηελ Δπξύηεξε πεξηνρή Πηγή: Γήκνο : www.kalamaria.gr Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 21 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Ο πιεζπζκφο ηνπ Γήκνπ, ζχκθσλα κε ηελ ηειεπηαία απνγξαθή (2011) είλαη 91.270 θάηνηθνη. Πιεζπζκηαθά ν Γήκνο είλαη ν ηέηαξηνο κεγαιχηεξνο δήκνο ηεο Πεξηθεξεηαθήο Δλφηεηαο Θεζζαινλίθεο, κεηά ην Γήκν Θεζζαινλίθεο, ην Γήκν Κνξδειηνχ-Δπφζκνπ θαη ηνπ Γήκνπ Παχινπ Μειά. Βέβαηα αλ ιεθζεί ππφςε φηη νη δπν δήκνη πνπ μεπεξλνχλ ην Γήκν ζε πιεζπζκφ, εθηφο ηνπ Γήκνπ Θεζζαινλίθεο, πξνήιζαλ απφ ζπλέλσζε δήκσλ πνπ πξαγκαηνπνηήζεθε ζην πιαίζην ηνπ ρεδίνπ Καιιηθξάηε, ηφηε ν Γήκνο είλαη ν δεχηεξνο κεγαιχηεξνο δήκνο ζηελ πεξηνρή. Μάιηζηα ν Γήκνο θαη ζε εζληθφ επίπεδν ζεσξείηαη ηδηαίηεξα ζεκαληηθφο θαζψο βξίζθεηαη κέζα ζηνπο δέθα κεγαιχηεξνπο δήκνπο ηεο ρψξαο. Δπίζεο ζρεηηθά κε ηελ πιεζπζκηαθή ππθλφηεηα, ν Γήκνο ζεσξείηαη αξθεηά ππθλνθαηνηθεκέλνο θαζψο ε ππθλφηεηα αλέξρεηαη ζε 14.258,71 θαηνίθνπο αλά ζηξέκκα. Ζ πιεζπζκηαθή απηή ππθλφηεηα θαζηζηά ηνλ Γήκν ηνλ δεχηεξν πην ππθλνθαηνηθεκέλν δήκν ηνπ ΠΘ, κεηά ηνλ Γήκν Θεζζαινλίθεο. Ζ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ ζεσξείηαη κηα πξνζθπγηθή πεξηνρή ηεο Θεζζαινλίθεο, θαζψο ηελ πεξίνδν 1918-1920 εγθαηαζηάζεθαλ ζηελ πεξηνρή νη πξψηνη πξφζθπγεο. Βέβαηα ην κεγάιν θχκα πξνζθχγσλ πνπ εγθαηαζηάζεθαλ ζηελ πεξηνρή θαηέθζαζε κεηά ηε Μηθξαζηαηηθή θαηαζηξνθή (1922) θαη ηελ Αληαιιαγή ησλ Πιεζπζκψλ ηνπ 1923. Όκσο παξά ην γεγνλφο φηη ζεσξείηαη πξνζθπγηθή πεξηνρή ε Καιακαξηά, ππάξρνπλ ηζηνξηθέο αλαθνξέο φηη ε πεξηνρή θαηνηθείηαη απφ ηελ πξντζηνξηθή επνρή (Πξντζηνξηθφο Οηθηζκφο ζην Καξακπνπξλάθη) θαη ζε φιεο ηηο ηζηνξηθέο πεξηφδνπο. Ζ αλάπηπμε ηνπ νηθηζκνχ ηεο αξρίδεη νπζηαζηηθά ην 1927, νπφηε θαη δεκηνπξγείηαη ν νηθηζκφο κε ηελ αξρηθή ηνπ κνξθή, ε νπνία πεξηιάκβαλε κνλψξνθεο θαη δηψξνθεο θαηνηθίεο, πνπ θηίζζεθαλ καδηθά απφ ηνπο θνξείο απνθαηάζηαζεο πξνζθχγσλ. Μέρξη θαη ηελ δεθαεηία ηνπ 1970 ε αλάπηπμε ηεο πεξηνρήο ζπλερίζηεθε κε ηνπο ίδηνπο πεξίπνπ ξπζκνχο. Όκσο απφ ην 1970 θαη κεηά κε ηελ αλάπηπμε ηεο αλνηθνδφκεζεο κε ηε κέζνδν ηεο αληηπαξνρήο, άξρηζε λα ζπγθεληξψλεηαη ζηελ πεξηνρή ζεκαληηθφ ηκήκα ηνπ πιεζπζκνχ ηνπ ΠΘ. Έηζη ινηπφλ κέζα απφ ηελ δηαδηθαζία απηή ε Καιακαξηά απφ έλαλ κηθξφ πξνζθπγηθφ νηθηζκφ εμειίρζεθε ζε κηα ζχγρξνλε πεξηνρή θαηνηθίαο, ζηελ νπνία εληάζζνληαη δηαξθψο λέεο πεξηνρέο. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 22 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ήκεξα ε πεξηνρή ηεο ζεσξείηαη κηα απφ ηηο θαιχηεξεο πεξηνρέο ηεο Θεζζαινλίθεο θαη ραξαθηεξίδεηαη σο ηφπνο θαηνηθίαο. Ζ εηθφλα απηή έρεη δηακνξθσζεί θαζψο ε πεξηνρή ζπγθεληξψλεη πιήζνο πιενλεθηεκάησλ φπσο ε εχθνιε πξφζβαζε, ε ζρεδηαζκέλε ξπκνηνκία, ε ζάιαζζα, ην θπζηθφ πεξηβάιινλ θαη ε πνηφηεηα δσήο. Απφ ηελ άιιε κεξηά ε πεξηνρή εκθαλίδεη θαη θάπνηα κεηνλεθηήκαηα πνπ πξνθχπηνπλ θπξίσο απφ ηελ ζπλερηδφκελε αλάπηπμε ηεο πεξηνρήο, φπσο είλαη ε ππθλή δφκεζε, νη πεξηβαιινληηθέο πηέζεηο, ε ξαγδαία αχμεζε ηνπ πιεζπζκνχ. 2.2. Δημογραφικά χαρακτηριστικά Σα δεκνγξαθηθά ραξαθηεξηζηηθά ηεο πεξηνρήο ηνπ Γήκνπ εκθαλίδνπλ κηα έληνλε δπλακηθή, ε νπνία έρεη λα θάλεη κε φζα αλαθέξζεθαλ ζηελ πξνεγνχκελε ελφηεηα. Δηδηθφηεξα ν πιεζπζκφο ηνπ Γήκνπ, ζχκθσλα κε ηελ ηειεπηαία απνγξαθή (2011) είλαη 91.270 θάηνηθνη. Καηά ηηο ηειεπηαίεο δεθαεηίεο ν πιεζπζκφο ηεο απμάλεηαη ζηαζεξά θαη κάιηζηα κε γξήγνξνπο ξπζκνχο. Πην ζπγθεθξηκέλα φπσο θαίλεηαη θαη ζηνλ παξαθάησ πίλαθα, ν πιεζπζκφο ηεο θαηά ηελ πεξίνδν 1981-1991 απμήζεθε θαηά 59,3%, γηα ηελ πεξίνδν 1991-2001 θαηά 8,1%, θαη γηα ηελ πεξίνδν 2001-2011 θαηά 4,6%, ελψ γηα ην ζχλνιν ηεο εμεηαδφκελεο πεξηφδνπ (1981-2001) ε πιεζπζκηαθή αχμεζε άγγημε ην 80,2%. Γίλεηαη ινηπφλ εχθνια αληηιεπηφ φηη ν πιεζπζκφο ηνπ Γήκνπ απμήζεθε θαη ζπλερίδεη λα απμάλεηαη κε ηαρχηαηνπο ξπζκνχο. Μάιηζηα ν ξπζκφο αχμεζεο, ηφζν ζηηο επηκέξνπο ρξνληθέο πεξηφδνπο, φζν θαη ζην ζχλνιν ηεο εμεηαδφκελεο πεξηφδνπ είλαη ζαθψο κεγαιχηεξνο ζην Γήκν ζε ζρέζε κε ην Ννκφ Θεζζαινλίθεο Πίνακας 2.1. Πιεζπζκηαθή Δμέιημε Γήκνπ θαη Ννκνύ Θεζζαινλίθεο Πληθςζμόρ Μεηαβολή 1981-2001 Έηορ/Πεπίοδορ Γήμορ Καλαμαπιάρ Νομόρ Θεζζαλονίκηρ 1981 50.660 871.580 1991 80698 944.426 2001 87255 1.057.825 2011 91270 1.104.460 1981-1991 59,29% 8,36% 1991-2001 8,13% 12,01% 2001-2011 4,60% 4,41% 1981-2011 80,16% 26,72% Πηγή: ΔΛΣΑΣ, 1981-2011 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 23 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Ηλικιακές ομάδες Γηεξεχλεζε απνθιίζεσλ αληηθεηκεληθήο θαη αγνξαίαο αμίαο ησλ αθηλήησλ ζην Γήκν Όζνλ αθνξά ηελ ειηθηαθή δηάξζξσζε ηνπ πιεζπζκνχ, ν Γήκνο εκθαλίδεη αλάινγε κε ηελ πιεζπζκηαθή εμέιημε, δπλακηθή. Έηζη φπσο θαίλεηαη αλαιπηηθά ζηα παξαθάησ δηαγξάκκαηα θαη ζηνπο παξαθάησ πίλαθεο ν πιεζπζκφο ηνπ Γήκνπ είλαη ζρεηηθά λεαληθφο θαζψο ηα κεγαιχηεξα πνζνζηά πιεζπζκνχ ζπγθεληξψλνληαη ζηηο λεαξέο ειηθίεο (20-34 εηψλ), ελψ νη κεγαιχηεξεο ειηθίεο (65 εηψλ θαη άλσ) ζπγθεληξψλνπλ ζρεηηθά κηθξά πνζνζηά πιεζπζκνχ. Μάιηζηα αλ ζπγθξηζνχλ νη πίλαθεο θαη ηα δηαγξάκκαηα απηά ηνπ Γήκνπ κε ηα αληίζηνηρα ζε επίπεδν λνκνχ, γίλεηαη αληηιεπηφ φηη ν πιεζπζκφο ηεο είλαη ζαθψο λεαληθφηεξνο ηνπ Ννκνχ Θεζζαινλίθεο. Ζ ζπλνιηθή εηθφλα γηα ηελ ειηθηαθή δηάξζξσζε ηνπ πιεζπζκνχ ηνπ Γήκνπ θαη ηνπ Ννκνχ Θεζζαινλίθεο δίλεηαη ζηηο πιεζπζκηαθέο ππξακίδεο πνπ αθνινπζνχλ θαζψο θαη ζηνπο πίλαθεο πνπ εκθαλίδνπλ ηα αληίζηνηρα ζηαηηζηηθά ζηνηρεία. Διάγραμμα 2.1. Πιεζπζκηαθή Ππξακίδα Γήκνπ, 2001 Δήμος Καλαμαριάς, 2001 85+ 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 6,00 4,00 2,00 0,00 2,00 4,00 6,00 Ποζοζηιαία καηανομή ηλικιακών ομάδων Γσναίκες Άνδρες Πηγή: ΔΛΣΑΣ, 2001 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 24 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Ηλικιακές ομάδες Γηεξεχλεζε απνθιίζεσλ αληηθεηκεληθήο θαη αγνξαίαο αμίαο ησλ αθηλήησλ ζην Γήκν Διάγραμμα 2.2. Πιεζπζκηαθή Ππξακίδα Ννκνύ Θεζζαινλίθεο, 2001 Νομός Θεζζαλονίκης, 2001 85+ 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 6,00 4,00 2,00 0,00 2,00 4,00 6,00 Ποζοζηιαία καηανομή ηλικιακών ομάδων Γσναίκες Άνδρες Πηγή: ΔΛΣΑΣ, 2001 Πίνακας 2.2. Ζιηθηαθή δηάξζξσζε πιεζπζκνύ Γήκνπ 2001 Ομάδερ ηλικιών ύνολο Άνδπερ Γςναίκερ Απιθμόρ Ποζ. (%) Απιθμόρ Ποζ. (%) Απιθμόρ Ποζ. (%) 0-4 εηών 4.377 5,02% 2.177 2,49% 2.200 2,52% 5-9 εηών 4.463 5,11% 2.258 2,59% 2.205 2,53% 10-14 εηών 4.664 5,35% 2.490 2,85% 2.174 2,49% 15-19 εηών 5.671 6,50% 2.895 3,32% 2.776 3,18% 20-24 εηών 6.655 7,63% 3.207 3,68% 3.448 3,95% 25-29 εηών 6.831 7,83% 3.225 3,70% 3.606 4,13% 30-34 εηών 7.312 8,38% 3.439 3,94% 3.873 4,44% 35-39 εηών 6.657 7,63% 3.100 3,55% 3.557 4,08% 40-44 εηών 6.906 7,91% 3.081 3,53% 3.825 4,38% 45-49 εηών 6.536 7,49% 3.089 3,54% 3.447 3,95% 50-54 εηών 6.101 6,99% 2.905 3,33% 3.196 3,66% 55-59 εηών 4.725 5,42% 2.302 2,64% 2.423 2,78% 60-64 εηών 4.804 5,51% 2.286 2,62% 2.518 2,89% 65-69 εηών 4.079 4,67% 1.896 2,17% 2.183 2,50% 70-74 εηών 3.673 4,21% 1.585 1,82% 2.088 2,39% 75-79 εηών 1.949 2,23% 753 0,86% 1.196 1,37% 80-84 εηών 1.085 1,24% 422 0,48% 663 0,76% 85+ εηών 767 0,88% 278 0,32% 489 0,56% ύνολο 87.255 100,00% 41.388 47,43% 45.867 52,57% Πηγή: ΔΛΣΑΣ, 2001 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 25 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Ομάδερ ηλικιών Πίνακας 2.3. Ζιηθηαθή δηάξζξσζε πιεζπζκνύ Ν. Θεζζαινλίθεο 2001 ύνολο Άνδπερ Γςναίκερ Απιθμόρ Ποζ. (%) Απιθμόρ Ποζ. (%) Απιθμόρ Ποζ. (%) 0-4 εηών 54.679 5,17% 27.868 2,63% 26.811 2,53% 5-9 εηών 53.724 5,08% 27.549 2,60% 26.175 2,47% 10-14 εηών 55.857 5,28% 29.366 2,78% 26.491 2,50% 15-19 εηών 72.801 6,88% 36.994 3,50% 35.807 3,38% 20-24 εηών 91.531 8,65% 45.539 4,30% 45.992 4,35% 25-29 εηών 86.963 8,22% 43.254 4,09% 43.709 4,13% 30-34 εηών 89.845 8,49% 44.517 4,21% 45.328 4,29% 35-39 εηών 79.151 7,48% 38.703 3,66% 40.448 3,82% 40-44 εηών 77.047 7,28% 36.584 3,46% 40.463 3,83% 45-49 εηών 69.970 6,61% 33.969 3,21% 36.001 3,40% 50-54 εηών 64.101 6,06% 30.777 2,91% 33.324 3,15% 55-59 εηών 53.297 5,04% 25.164 2,38% 28.133 2,66% 60-64 εηών 59.368 5,61% 27.198 2,57% 32.170 3,04% 65-69 εηών 54.320 5,14% 24.732 2,34% 29.588 2,80% 70-74 εηών 47.762 4,52% 21.098 1,99% 26.664 2,52% 75-79 εηών 24.938 2,36% 10.235 0,97% 14.703 1,39% 80-84 εηών 13.101 1,24% 5.298 0,50% 7.803 0,74% 85+ εηών 9.370 0,89% 3.365 0,32% 6.005 0,57% ύνολο 1.057.825 100,00% 512.210 48,42% 545.615 51,58% Πηγή: ΔΛΣΑΣ, 2001 Σέινο έλα εμίζνπ ζεκαληηθφ ζηνηρείν ησλ δεκνγξαθηθψλ ραξαθηεξηζηηθψλ κηαο πεξηνρήο, πνπ δίλεη ην θνηλσληθφ πξνθίι ηνπ πιεζπζκνχ είλαη ην κνξθσηηθφ επίπεδν ηνπ πιεζπζκνχ. Όπσο θαίλεηαη ινηπφλ θαη ζηνλ πίλαθα πνπ αθνινπζεί, ην κνξθσηηθφ επίπεδν ηνπ Γήκνπ είλαη αξθεηά πςειφ, θαζψο ηα πςειά κνξθσηηθά επίπεδα ζπγθεληξψλνπλ ζεκαληηθά πνζνζηά πιεζπζκνχ, ελψ αληίζεηα ηα πνζνζηά ησλ ρακειψλ κνξθσηηθψλ επηπέδσλ είλαη ζρεηηθά πεξηνξηζκέλα. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 26 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Πίνακας 2.4. Μνξθσηηθό Δπίπεδν Γήκνπ θαη Ννκνύ Θεζζαινλίθεο 2001 Γήμορ Καλαμαπιάρ Νομόρ Θεζζαλονίκηρ Δπίπεδο Δκπαίδεςζηρ Ποζοζηό Ποζοζηό Απιθμόρ Απιθμόρ (%) (%) Κάηνρνη δηδαθηνξηθνχ ηίηινπ 563 0,69% 4.247 0,43% Κάηνρνη Μάζηεξ 907 1,11% 6.210 0,63% Πηπρηνχρνη Αλσηάησλ ρνιψλ 12.791 15,60% 104.169 10,50% Πηπρηνχρνη ΣΔΗ (ΚΑΣΔ, ΚΑΣΔΔ) θαη Αλσηέξσλ ρνιψλ 3.708 4,52% 37.781 3,81% Πηπρηνχρνη κεηαδεπηεξνβάζκηαο εθπαίδεπζεο 3.743 4,56% 36.053 3,63% Απφθνηηνη Μέζεο εθπαίδεπζεο 22.631 27,60% 246.707 24,86% Πηπρηνχρνη ΣΔΛ 1.719 2,10% 25.492 2,57% Πηπρηνχρνη ΣΔ 1.237 1,51% 20.405 2,06% Απφθνηηνη 3ηαμίνπ Γπκλαζίνπ 7.939 9,68% 109.951 11,08% Απφθνηηνη Γεκνηηθνχ 17.390 21,21% 265.447 26,75% Φνηηνχλ ζην Γεκνηηθφ 5.309 6,47% 63.991 6,45% Δγθαηέιεηςαλ ην Γεκνηηθφ, αιιά γλσξίδνπλ γξαθή θαη αλάγλσζε 3.043 3,71% 51.769 5,22% Γε γλσξίδνπλ γξαθή θαη αλάγλσζε 1.025 1,25% 20.074 2,02% ύνολο 82.005 100,00% 992.296 100,00% Πηγή: ΔΛΣΑΣ, 2001 Δηδηθφηεξα ην κεγαιχηεξν πνζνζηφ ηνπ πιεζπζκνχ (27,6%) είλαη απφθνηηνη κέζεο εθπαίδεπζεο, ελψ αθνινπζνχλ νη απφθνηηνη δεκνηηθνχ (21,2%) θαη νη πηπρηνχρνη αλψηαησλ ζρνιψλ (15,6%). Αμίδεη λα αλαθεξζεί ην πςειφ πνζνζηφ, ζε ζρέζε κε ην κέζν εζληθφ φξν, ησλ θαηφρσλ δηδαθηνξηθνχ ηίηινπ θαη κάζηεξ, πνπ αζξνηζηηθά ζπγθεληξψλνπλ ην 1,8% ηνπ πιεζπζκνχ. Αληίζεηα ην πνζνζηφ ηνπ πιεζπζκνχ πνπ δελ γλσξίδνπλ γξαθή θαη αλάγλσζε είλαη κφιηο 1,3%, πνζνζηφ ζαθψο κηθξφηεξν απφ ην κέζν εζληθφ φξν. Σέινο ζα πξέπεη λα αλαθεξζεί φηη ην κνξθσηηθφ επίπεδν ηνπ πιεζπζκνχ ηνπ Γήκνπ είλαη πνιχ θαιχηεξν απφ ην αληίζηνηρν ηνπ πιεζπζκνχ ηνπ Ννκνχ Θεζζαινλίθεο. Σν γεγνλφο απηφ γίλεηαη αληηιεπηφ αλ ζπγθξηζνχλ ηα πνζνζηά ηεο θάζε θαηεγνξίαο κνξθσηηθνχ επηπέδνπ ζην επίπεδν ηνπ Γήκνπ θαη ζην επίπεδν ηνπ Ννκνχ Θεζζαινλίθεο. Έηζη ζηηο θαηεγνξίεο πςεινχ κνξθσηηθνχ επηπέδνπ ν πιεζπζκφο ηνπ Γήκνπ ππεξηεξεί έλαληη ηνπ πιεζπζκνχ ηνπ Ννκνχ Θεζζαινλίθεο, ελψ αληίζεηα ζηηο θαηεγνξίεο ρακεινχ κνξθσηηθνχ επηπέδνπ παξνπζηάδεηαη ε αληίζηξνθε εηθφλα. πλνςίδνληαο ηελ αλάιπζε ησλ δεκνγξαθηθψλ ραξαθηεξηζηηθψλ ηνπ Γήκνπ, επηζεκαίλεηαη ε έληνλε δεκνγξαθηθή δπλακηθή πνπ εκθαλίδεη ε Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 27 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

πεξηνρή. Ζ δπλακηθή απηή ππνδεηθλχεη σο έλα βαζκφ θαη έλα γεληθφηεξν πςειφ επίπεδν αλάπηπμεο γηα ηελ πεξηνρή ηεο. 2.3. Οικονομικά χαρακτηριστικά Όπσο ηα δεκνγξαθηθά ραξαθηεξηζηηθά ηνπ Γήκνπ έηζη θαη ηα νηθνλνκηθά ραξαθηεξηζηηθά εκθαλίδνπλ έληνλε δπλακηθή θαη γεληθφηεξα θαιχηεξε εηθφλα απφ ηνλ Ννκφ Θεζζαινλίθεο Δηδηθφηεξα, ζχκθσλα κε ηελ απνγξαθή ηνπ 2001, ν νηθνλνκηθά ελεξγφο πιεζπζκφο ηνπ Γήκνπ αλέξρεηαη ζε 40.259 θαηνίθνπο θαη αληηζηνηρεί ζην 46,1% ηνπ ζπλνιηθνχ πιεζπζκνχ, ελψ αληίζηνηρα ν νηθνλνκηθά ελεξγφο πιεζπζκφο ηνπ Ννκνχ Θεζζαινλίθεο αλέξρεηαη ζε 469.609 θαηνίθνπο θαη αληηζηνηρεί ζην 44,4% ηνπ ζπλνιηθνχ πιεζπζκνχ. Ζ αλεξγία ζην Γήκν, ζχκθσλα θαη πάιη κε ηελ απνγξαθή ηνπ 2001 αγγίδεη ην 9,7%. Βέβαηα ην πνζνζηφ απηφ ηεο αλεξγίαο έρεη δηαθνξνπνηεζεί, παξνπζηάδνληαο ξαγδαία αχμεζε ην ηειεπηαίν δηάζηεκα ιφγσ ηεο γεληθφηεξεο νηθνλνκηθήο ζπγθπξίαο. Όκσο ην πνζνζηφ αλεξγίαο πνπ δίλεηαη απφ ηελ απνγξαθή ηνπ 2001, θαζψο δελ ππάξρνπλ λεφηεξα ζηνηρεία γηα ηελ αλεξγία ζε επίπεδν δήκνπ, είλαη ελδεηθηηθφ θαη δείρλεη ηε γεληθφηεξε εηθφλα, εηδηθά αλ ζπγθξηζεί κε ην αληίζηνηρν πνζνζηφ αλεξγίαο ζε επίπεδν λνκνχ πνπ θηάλεη ην 11,3%. Έηζη ινηπφλ γίλεηαη θαλεξφ φηη ην πνζνζηφ αλεξγίαο είλαη ρακειφηεξν ζην Γήκνο ζε ζχγθξηζε κε ην Ννκφ Θεζζαινλίθεο θαη ζχκθσλα κε εθηηκήζεηο παξακέλεη αθφκα θαη ζήκεξα ρακειφηεξν παξά ηε γεληθφηεξε αχμεζε ηεο αλεξγίαο, ε νπνία πξαγκαηνπνηήζεθε αλαινγηθά. Πίνακαρ 2.5. Οηθνλνκηθά ελεξγόο θαη κε πιεζπζκόο Γήκνπ θαη Ννκνύ Θεζζαινλίθεο 2001 ΠΛΖΘΤΜΟ Ν. ΘΔΑΛΟΝΗΚΖ Γ. ΚΑΛΑΜΑΡΗΑ Απαζσολούμενοι 416.342 36.334 Οικονομικώρ Δνεπγοί Άνεπγοι 53.267 3.925 ύνολο 469.609 40.259 Οικονομικώρ μη Δνεπγοί 614.392 49.837 Πηγή: ΔΛΣΑΣ, 2001 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 28 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Όζνλ αθνξά ηελ ηνκεαθή δηάξζξσζε ηεο απαζρφιεζεο, φπσο αλακελφηαλ θπξηαξρεί ν ηξηηνγελήο ηνκέαο, ν νπνίνο ζπγθεληξψλεη ην 73,3% ησλ απαζρνινχκελσλ θαη αθνινπζεί ν δεπηεξνγελήο ηνκέαο ν νπνίνο ζπγθεληξψλεη ην 19,5% ησλ απαζρνινχκελσλ. Γεληθφηεξα ε ηνκεαθή δηάξζξσζε ηεο απαζρφιεζεο ηνπ Γήκνπ αληηζηνηρεί ζηε δηάξζξσζε κηαο ηππηθήο αζηηθήο πεξηνρήο. Βέβαηα ν ηξηηνγελήο ηνκέαο ηνπ Γήκνπ είλαη πην δηνγθσκέλνο απφ ην αληίζηνηρν ηνπ Ννκνχ Θεζζαινλίθεο, θαζψο ζπγθεληξψλεη ην 73,3% ησλ απαζρνινχκελσλ έλαληη 62,8% πνπ είλαη ην αληίζηνηρν πνζνζηφ ζε επίπεδν λνκνχ. Αληίζεηα ν δεπηεξνγελήο ηνκέαο είλαη ιηγφηεξν αλεπηπγκέλνο ζην Γήκν ζε ζρέζε κε ην Ννκφ Θεζζαινλίθεο, θαζψο ζπγθεληξψλεη ην 19,5% ησλ απαζρνινχκελσλ έλαληη 26,7% πνπ είλαη ην αληίζηνηρν πνζνζηφ ζε επίπεδν λνκνχ. Σν ζηνηρείν απηφ θαλεξψλεη φηη νη βηνηερληθέο θαη πνιχ πεξηζζφηεξν νη βηνκεραληθέο δξαζηεξηφηεηεο είλαη πνιχ πεξηνξηζκέλεο ζην Γήκν. ηνλ πίλαθα πνπ αθνινπζεί δίλεηαη κηα πιεξέζηεξε εηθφλα γηα ηελ ηνκεαθή δηάξζξσζε ηεο απαζρφιεζεο ηφζν ζην Γήκν, φζν θαη ζην Ννκφ Θεζζαινλίθεο. Πίνακαρ 2.6. Σνκεαθή Γηάξζξσζε ηεο απαζρόιεζεο Γήκνπ θαη Ννκνύ ΑΠΑΥΟΛΟΤΜΔΝΟΗ Θεζζαινλίθεο 2001 ΝΟΜΟ ΘΔΑΛΟΝΗΚΖ ΓΖΜΟ ΚΑΛΑΜΑΡΗΑ Απ. % Απ. % Πξσηνγελήο Σνκέαο 20.998 5,0% 538 1,5% Γεπηεξνγελήο Σνκέαο 111.024 26,7% 7.100 19,5% Σξηηνγελήο Σνκέαο 261.332 62,8% 26.644 73,3% Γε δήισζαλ θιάδν νηθνλνκηθήο δξαζηεξηφηεηαο 22.988 5,5% 2.052 5,6% ύνολο 416.342 100,0% 36.334 100,0% Πηγή: ΔΛΣΑΣ, 2001 ρεηηθά κε ηελ θιαδηθή δηάξζξσζε ηεο απαζρφιεζεο, νη θιάδνη πνπ θπξηαξρνχλ ζην Γήκν είλαη ν θιάδνο ηνπ ρνλδξηθνχ θαη ιηαληθνχ εκπνξίνπ, επηζθεπήο απηνθηλήησλ, νρεκάησλ, κνηνζηθιεηψλ θαη εηδψλ αηνκηθήο θαη νηθηαθήο ρξήζεο, ν Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 29 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

θιάδνο ησλ κεηαπνηεηηθψλ βηνκεραληψλ, ν θιάδνο ηεο εθπαίδεπζεο θαη ν θιάδνο ηεο δηαρείξηζεο αθίλεηεο πεξηνπζίαο, εθκηζζψζεηο θαη ησλ επηρεηξεκαηηθψλ δξαζηεξηνηήησλ, νη νπνίνη θαη ζπγθεληξψλνπλ ην 19,11%, ην 13,62%, ην 9,95% θαη ην 8,22% ησλ απαζρνινχκελσλ αληίζηνηρα. Παξφκνηα εηθφλα παξνπζηάδεη θαη ε θιαδηθή δηάξζξσζε ηεο απαζρφιεζεο ζε επίπεδν Ννκνχ, φπνπ νη θιάδνη πνπ θπξηαξρνχλ είλαη ν θιάδνο ησλ κεηαπνηεηηθψλ βηνκεραληψλ, ν θιάδνο ηνπ ρνλδξηθνχ θαη ιηαληθνχ εκπνξίνπ, επηζθεπήο απηνθηλήησλ, νρεκάησλ, κνηνζηθιεηψλ θαη εηδψλ αηνκηθήο θαη νηθηαθήο ρξήζεο, ν θιάδνο ησλ θαηαζθεπψλ, ν θιάδνο ηεο εθπαίδεπζεο θαη ν θιάδνο ηεο δηαρείξηζεο αθίλεηεο πεξηνπζίαο, εθκηζζψζεηο θαη ησλ επηρεηξεκαηηθψλ δξαζηεξηνηήησλ, νη νπνίνη θαη ζπγθεληξψλνπλ ην 17,89%, ην 16,97%, ην 7,43%, ην 6,83% θαη ην 6,63% ησλ απαζρνινχκελσλ αληίζηνηρα. Αλαιπηηθά ε πιήξεο εηθφλα ηεο θιαδηθήο δηάξζξσζεο ηεο απαζρφιεζεο ηφζν ζε επίπεδν Γήκνπ, φζν θαη ζε επίπεδν Ννκνχ Θεζζαινλίθεο δίλεηαη ζηνλ αθφινπζν πίλαθα. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 30 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Πίνακας 2.7. Κιαδηθή Γηάξζξσζε ηεο απαζρόιεζεο Γήκνπ θαη Ννκνύ Θεζζαινλίθεο 2001 Απαζσολούμενοι ΝΟΜΟ ΘΔΑΛΟΝΗΚΖ ΓΖΜΟ ΚΑΛΑΜΑΡΗΑ Απιθμ. Ποζ. % Απιθμ. Ποζ. % Γεσξγία, θηελνηξνθία, ζήξα, δαζνθνκία 20.438 4,5% 249 0,6% Αιηεία 1.706 0,4% 323 0,8% Οξπρεία θαη ιαηνκεία 353 0,1% 15 0,0% Μεηαπνηεηηθέο βηνκεραλίεο 81.789 17,9% 5.288 13,6% Παξνρή ειεθηξηθνχ ξεχκαηνο, θπζηθνχ αεξίνπ θαη λεξνχ 1.880 0,4% 215 0,6% Καηαζθεπέο 33.963 7,4% 1.855 4,8% Υνλδξηθφ θαη ιηαληθφ εκπφξην, επηζθεπή απηνθηλήησλ, νρεκάησλ, κνηνζπθιεηψλ θαη εηδψλ αηνκηθήο θαη νηθηαθήο ρξήζεο 77.581 17,0% 7.420 19,1% Ξελνδνρεία θαη εζηηαηφξηα 24.884 5,4% 2.182 5,6% Μεηαθνξέο, απνζήθεπζε θαη επηθνηλσλίεο 26.785 5,9% 2.186 5,6% Δλδηάκεζνη ρξεκαηνπηζησηηθνί νξγαληζκνί 10.009 2,2% 1.417 3,6% Γηαρείξηζε αθίλεηεο πεξηνπζίαο, εθκηζζψζεηο θαη επηρεηξεκαηηθέο δξαζηεξηφηεηεο 30.302 6,6% 3.194 8,2% Γεκφζηα δηνίθεζε θαη άκπλα, ππνρξεσηηθή θνηλσληθή αζθάιηζε 23.455 5,1% 2.531 6,5% Δθπαίδεπζε 31.223 6,8% 3.862 9,9% Τγεία θαη θνηλσληθή κέξηκλα 22.346 4,9% 2.234 5,8% Γξαζηεξηφηεηεο παξνρήο ππεξεζηψλ ππέξ ηνπ θνηλσληθνχ ή αηνκηθνχ ραξαθηήξα 16.376 3,6% 1.746 4,5% Ηδησηηθά λνηθνθπξηά πνπ απαζρνινχλ νηθηαθφ πξνζσπηθφ 5.793 1,3% 269 0,7% Δηεξφδηθνη νξγαληζκνί θαη φξγαλα 62 0,0% 7 0,0% Νένη 23.335 5,1% 1.714 4,4% Γήισζαλ αζαθψο ή δε δήισζαλ θιάδν νηθνλνκηθήο δξαζηεξηφηεηαο 24.772 5,4% 2.126 5,5% ύνολο 457.052 100,0% 38.833 100,0% Πηγή: ΔΛΣΑΣ, 2001 Σέινο έλα αμηνζεκείσην νηθνλνκηθφ ραξαθηεξηζηηθφ γηα ηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ είλαη ε απαζρφιεζε θαηά ζέζε ζην επάγγεικα ησλ απαζρνινχκελσλ. Δηδηθφηεξα ην 14,4% ησλ απαζρνινχκελσλ ηνπ Γήκνπ είλαη εξγνδφηεο, ελψ ην αληίζηνηρν πνζνζηφ ζε επίπεδν λνκνχ είλαη 12,3%. Δπίζεο ην 11,0% ησλ απαζρνινχκελσλ ηνπ Γήκνπ είλαη απηναπαζρνινχκελνη (εξγαδφκελνη γηα δηθφ ηνπο ινγαξηαζκφ), έλαληη 12,3% ζε επίπεδν λνκνχ θαη ην 68,1% ησλ απαζρνινχκελσλ ηνπ Γήκνπ είλαη κηζζσηνί, έλαληη 67,8% ζε επίπεδν λνκνχ. Σα νηθνλνκηθά απηά ζηνηρεία εληζρχνπλ ηελ ήδε γεληθφηεξε ζεηηθή εηθφλα πνπ εκθαλίδνπλ ηα νηθνλνκηθά ραξαθηεξηζηηθά ηεο πεξηνρήο ηνπ Γήκνπ, ζε ζχγθξηζε κε ην Ννκφ Θεζζαινλίθεο. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 31 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Πίνακας 2.8. Απαζρνινύκελνη θαηά ζέζε ζην επάγγεικα Γήκνπ θαη ΘΔΖ ΣΟ ΔΠΑΓΓΔΛΜΑ Ννκνύ Θεζζαινλίθεο 2001 ΝΟΜΟ ΘΔΑΛΟΝΗΚΖ ΓΖΜΟ ΚΑΛΑΜΑΡΗΑ Δξγνδφηεο 55.990 5.608 Δξγαδφκελνη γηα δηθφ ηνπο ινγαξηαζκφ 55.975 4.276 Μηζζσηνί 309.835 26.462 πκβνεζνχληα θαη κε ακεηβφκελα κέιε 11.917 773 λνηθνθπξηνχ Νένη 23.335 1.714 ύνολο 457.052 38.833 Πηγή: ΔΛΣΑΣ, 2001 πλνςίδνληαο ηελ αλάιπζε ησλ νηθνλνκηθψλ ραξαθηεξηζηηθψλ ηνπ Γήκνπ, φπσο θαη ζηελ πεξίπησζε ησλ δεκνγξαθηθψλ ραξαθηεξηζηηθψλ, έηζη θαη ζηα νηθνλνκηθά ραξαθηεξηζηηθά επηζεκαίλεηαη ε έληνλε δπλακηθή πνπ εκθαλίδεη ε πεξηνρή. Ζ δπλακηθή ησλ νηθνλνκηθψλ ραξαθηεξηζηηθψλ ηεο πεξηνρήο ηνπ Γήκνπ θαλεξψλεη θαη έλα γεληθφηεξν πςειφ επίπεδν αλάπηπμεο. 2.4. Πολεοδομικός χεδιασμός και Φρήσεις Γης Καηά ηηο ηειεπηαίεο δεθαεηίεο ε πεξηνρή ηεο ραξαθηεξίζηεθε απφ έληνλε νηθηζηηθή αλάπηπμε. Ζ αλάπηπμε απηή νδήγεζε ζηελ επηθξάηεζε ηεο νηθηζηηθήο ρξήζεο, ζηνλ πεξηνξηζκφ ησλ ππφινηπσλ ρξήζεσλ θαη ζηελ ζηαδηαθή κεηαηξνπή ηνπ πξνζθπγηθνχ νηθηζκνχ ηεο ζε κηα ζχγρξνλε πφιε θαη κάιηζηα ηε δεχηεξε ζε ηάμε πφιε ηνπ Πνιενδνκηθνχ πγθξνηήκαηνο Θεζζαινλίθεο (ΠΘ). ην πιαίζην ινηπφλ ηεο ηαρχηαηεο αλάπηπμεο ηεο πφιεο ηεο θαη ηεο αλαγθαηφηεηαο πνιενδνκηθήο ξχζκηζεο ηνπ ρψξνπ, ην 1987, εθπνλήζεθε θαη ζεζκνζεηήζεθε ην πξψην Γεληθφ Πνιενδνκηθφ ρέδην ηνπ Γήκνπ (ΦΔΚ 1019Γ/14-10-1987). Σν ζρέδην απηφ ηξνπνπνηήζεθε ήδε κηα θνξά ην 1999 κε λέν ΓΠ πνπ ζεζκνζεηήζεθε κε ην ΦΔΚ 419Γ/14-06-1999. Απηή ηελ πεξίνδν βξίζθεηαη ζηε θάζε εθπφλεζεο, λέα ηξνπνπνίεζε ηνπ ΓΠ ηνπ Γήκνπ, ζηελ νπνία ην ΓΠ επηθαηξνπνηείηαη κε ηα λέα δεδνκέλα πνπ πξνθχπηνπλ. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 32 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

χκθσλα κε ηε λέα ηξνπνπνίεζε ηνπ ΓΠ ηνπ Γήκνπ, ε πφιε ρσξίδεηαη ζπλνιηθά ζε δεθαελλέα Πνιενδνκηθέο Δλφηεηεο (Υάξηεο 2.2.). Απφ ηηο ελφηεηεο απηέο νη 18 αθνξνχλ πεξηνρέο πξψηεο θαηνηθίαο θαη ε κηα πεξηνρή θεληξηθψλ ιεηηνπξγηψλ ρσξίο ηε ρξήζε θαηνηθίαο. Δηδηθφηεξα ε θάζε πνιενδνκηθή ελφηεηα ραξαθηεξίδεηαη απφ ηηο εμήο ρξήζεηο 17 : Οη ελφηεηεο 1 θαη 2 (Κνιέγην & Καξακπνπξλάθη) πνπ ραξαθηεξίδνληαη σο πεξηνρέο ακηγνχο θαηνηθίαο. Δμαηξέζεηο απνηεινχλ ε παξαιηαθή δψλε νθνχιε κε πξφβιεςε ρξήζεσλ ηνπξηζκνχ θαη αλαςπρήο, θαζψο θαη θάπνηεο δηάζπαξηεο πεξηνρέο κε ρξήζεηο εθπαίδεπζεο, πξαζίλνπ (αζηηθνχ θαη πεξηαζηηθνχ), αζιεηηζκνχ θαη πξφλνηαο. Ζ ελφηεηα 3 (Γπκλάζην) πνπ ραξαθηεξίδεηαη θπξίσο σο πεξηνρή ακηγνχο θαηνηθίαο, αιιά ππάξρνπλ θαη ρξήζεηο θχξηαο θαηνηθίαο, θέληξνπ, αζιεηηζκνχ θαη εθπαίδεπζεο θαζψο θαη πξαζίλνπ. Ζ ελφηεηα 4 (Καιακαξηά - θέληξν πφιεο), ε νπνία ραξαθηεξίδεηαη απφ ηε ζπγθέληξσζε ρξήζεσλ θέληξνπ θαζψο θαη εθπαίδεπζεο, αζιεηηζκνχ θαη πξφλνηαο. Ζ ελφηεηα 5 (Γέξθσλ Καηηξιί Κνπξί) πνπ ραξαθηεξίδεηαη σο πεξηνρή γεληθήο θαηνηθίαο κε επηπιένλ ρξήζεηο θέληξνπ θαη πξαζίλνπ Ζ ελφηεηα 6 (Αξεηζνχ) πνπ ραξαθηεξίδεηαη σο πεξηνρή γεληθήο θαηνηθίαο, ελψ παξάιιεια ππάξρνπλ θαη ρξήζεηο θέληξνπ, αζιεηηζκνχ θαη εθπαίδεπζεο Ζ ελφηεηα 7 (Νέα Κξήλε), ε νπνία ραξαθηεξίδεηαη απφ ακηγνχο θαη γεληθήο θαηνηθίαο ρξήζεηο θαζψο θαη ρξήζεηο θέληξνπ θαη πξαζίλνπ Ζ ελφηεηα 8 (Άγηνο Γεψξγηνο), ε νπνία ραξαθηεξίδεηαη απφ ρξήζεηο ηφζν ακηγνχο φζν θαη γεληθήο θαηνηθίαο, θέληξνπ, πξαζίλνπ, πξφλνηαο θαη εθπαίδεπζεο Ζ ελφηεηα 9 (Άγηνο Ησάλλεο) πνπ ραξαθηεξίδεηαη απφ ρξήζεηο θπξίσο γεληθήο θαηνηθίαο ρσξίο λα ιείπνπλ θαη απηέο ηεο ακηγνχο θαηνηθίαο, θέληξνπ, εθπαίδεπζεο θαη πξαζίλνπ 17 Γηαλλαθνχ, Α. Γίθηπν Α.Δ., Γεσρψξνο Μειεηεηηθή Δ.Π.Δ. θαη Ζξαθιήο Βνπιηνπιήο θαη πληειεζηέο Δ.Δ. (2011) Μειέηε Αλαζεψξεζεο Γεληθνχ Πνιενδνκηθνχ ρεδίνπ Γήκνπ, Γήκνο, Θεζζαινλίθε Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 33 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Ζ ελφηεηα 10 (Ληκελεξγάηεο), ε νπνία ραξαθηεξίδεηαη απφ ρξήζεηο γεληθήο θαηνηθίαο, εθπαίδεπζεο θαη πξαζίλνπ θαη θέληξνπ Ζ ελφηεηα 11 (Άγηνο Παληειεήκσλ), ε νπνία ραξαθηεξίδεηαη απφ ρξήζεηο γεληθήο θαηνηθίαο, εθπαίδεπζεο, αζιεηηζκνχ, θέληξνπ θαζψο θαη ακηγνχο θαηνηθίαο θαη πξαζίλνπ Ζ ελφηεηα 12 (Βπδάληην) πνπ ραξαθηεξίδεηαη απφ ρξήζεηο γεληθήο θαηνηθίαο, θέληξνπ θαη πγείαο Ζ ελφηεηα 13 (Σέληο), ε νπνία ραξαθηεξίδεηαη απφ ρξήζεηο γεληθήο θαηνηθίαο, αζιεηηζκνχ, εθπαίδεπζεο θαη θέληξνπ Ζ ελφηεηα 14 (Κεθηζηά), ε νπνία ραξαθηεξίδεηαη απφ ρξήζεηο γεληθήο θαηνηθίαο θαη θέληξνπ. Ζ ελφηεηα 15 (Βφηζε), ε νπνία ραξαθηεξίδεηαη απφ ρξήζεηο γεληθήο θαηνηθίαο, εθπαίδεπζεο, πγείαο θαη ακηγνχο θαηνηθίαο. Ζ ελφηεηα 16 (Φνίληθαο), ε νπνία ραξαθηεξίδεηαη απφ ρξήζεηο ακηγνχο θαηνηθίαο, γεληθήο, αζιεηηζκνχ, πξφλνηαο, εθπαίδεπζεο θαη πξαζίλνπ. Οη ελφηεηεο 17 θαη 18 (Δπεθηάζεηο ρεδίνπ Πφιεσο), νη νπνίεο ραξαθηεξίδνληαη απφ ρξήζεηο γεληθήο θαηνηθίαο, θέληξνπ, πξαζίλνπ θαη αζιεηηζκνχ. Ζ ηειεπηαία ελφηεηα 19 (κηα έθηαζε δίπια ζην Φνίληθα), έρεη ζαθψο πξνζδηνξηζκέλν πεξηερφκελν επαγγεικαηηθψλ ρξήζεσλ ρακειήο φριεζεο (ΔΜΟ). Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 34 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 2.2. Οη Πνιενδνκηθέο Δλόηεηεο ηνπ Γήκνπ Πηγή: Γηαλλαθνχ et al., 2011, ηδία επεμεξγαζία Δπηπιένλ ζηελ λέα ηξνπνπνίεζε ηνπ ΓΠ, πξνβιέπνληαη θαη 4 πεξηνρέο εηδηθψλ ρξήζεσλ, εθ ησλ νπνίσλ 18 : νη 2 είλαη πεξηνρέο θνηλσθειψλ ρξήζεσλ ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα θαη πην ζπγθεθξηκέλα είλαη ε πεξηνρή ηεο Μίθξαο πνπ πεξηιακβάλεη εγθαηαζηάζεηο 18 Γηαλλαθνχ, Α. Γίθηπν Α.Δ., Γεσρψξνο Μειεηεηηθή Δ.Π.Δ. θαη Ζξαθιήο Βνπιηνπιήο θαη πληειεζηέο Δ.Δ. (2011) Μειέηε Αλαζεψξεζεο Γεληθνχ Πνιενδνκηθνχ ρεδίνπ Γήκνπ, Γήκνο, Θεζζαινλίθε Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 35 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

θνηλσληθήο ππνδνκήο θαη κέζσλ καδηθήο κεηαθνξάο, θαζψο θαη ε πεξηνρή ζηελ νπνία ζηεγάδεηαη ζήκεξα ε ρνιή Γαζνινγίαο θαη Πξνζηαζίαο Πεξηβάιινληνο ηνπ ΑΠΘ. νη άιιεο 2 είλαη πεξηνρέο πξαζίλνπ επίζεο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα θαη πην ζπγθεθξηκέλα είλαη ε πεξηνρή ηνπ πξψελ ηξαηνπέδνπ Κφδξα θαη ε πεξηνρή ηνπ ζεκεξηλνχ ηξαηνπέδνπ Νηαιίπε πνπ πάιη είλαη ραξαθηεξηζκέλεο σο δψλε αζηηθνχ πξαζίλνπ θαη αζιεηηζκνχ. Αλαιπηηθά ε πνιενδνκηθή νξγάλσζε θαη νη ρξήζεηο γεο ηνπ Γήκνπ παξνπζηάδνληαη ζηνπο ράξηεο πνπ αθνινπζνχλ 19. 19 Βι. παξάξηεκα ραξηψλ Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 36 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 2.3. Πνιενδνκηθή Οξγάλσζε ηνπ Γήκνπ Πηγή: Γηαλλαθνχ et al., 2011 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 37 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 2.4. Υξήζεηο Γεο ηνπ Γήκνπ Πηγή: Γηαλλαθνχ et al., 2011 πλνςίδνληαο φια φζα αλαθέξζεθαλ γηα ηελ πνιενδνκηθή νξγάλσζε θαη ηηο ρξήζεηο γεο ηνπ Γήκνπ, ζα πξέπεη λα αλαθεξζεί φηη ε πφιε ηεο θαηά ηηο ηειεπηαίεο δεθαεηίεο αλαπηχρζεθε ηαρχηαηα θαη κεηακνξθψζεθε απφ έλαλ ζρεηηθά κηθξφ πξνζθπγηθφ νηθηζκφ ζε κηα ζχγρξνλε πφιε. ήκεξα ζηελ πφιε ηεο Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 38 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

θπξηαξρεί ε νηθηζηηθή αλάπηπμε, ελψ παξάιιεια αλαπηχζζνληαη θαη ρξήζεηο ππεξεζηψλ θαη εκπνξίνπ πνπ εμππεξεηνχλ ηνπο θαηνίθνπο ηεο πεξηνρήο. 2.5. Σεχνικές Τποδομές Οη ηερληθέο ππνδνκέο ζηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ βξίζθνληαη ζε αξθεηά ηθαλνπνηεηηθφ επίπεδν. Δηδηθφηεξα ην νδηθφ δίθηπν ηνπ Γήκνπ απνηειείηαη απφ νδνχο (αξηεξίεο θαη ζπιιεθηήξηεο) ηνπηθήο ζεκαζίαο αιιά θαη αξηεξίεο ππεξηνπηθήο ζεκαζίαο πνπ εμππεξεηνχλ ζπλνιηθά ην Πνιενδνκηθφ πγθξφηεκα Θεζζαινλίθεο (Υάξηεο 2.5.). πγθεθξηκέλα ην Γήκν δηαζρίδνπλ νη αξηεξίεο ππεξηνπηθήο ζεκαζίαο: Δζληθήο Αληίζηαζεο, ν άμνλαο πνπ ζπλδέεη ηε Θεζζαινλίθε κε ην Αεξνδξφκην Μαθεδνλία θαη ηελ Αλαηνιηθή Πεξηαζηηθή Οηθηζηηθή Εψλε θαη ε απφιεμε ηεο Πεξηθεξεηαθήο νδνχ Θεζζαινλίθεο. Δπηπιένλ, ζηνπο ζεκαληηθνχο άμνλεο ηηο πεξηνρήο ζπγθαηαιέγνληαη θαη νη κεγάινη νδνί ηεο φπσο ε Αλδξηαλνππφιεσο, ε Βεληδέινπ, ε Υειήο, ε Μεηακνξθψζεσο, ε Αηγαίνπ, ε Πφληνπ, ε Ν. Πιαζηήξα, θα. πλνιηθά ην νδηθφ δίθηπν ηνπ Γήκνπ, ηνπηθήο θαη ππνηνπηθήο ζεκαζίαο, θαιχπηεη κηα έθηαζε 1,18 εθαηνκκπξίσλ ηεηξαγσληθψλ κέηξσλ, ε νπνία θαη αληηζηνηρεί ζην 17,7% ηεο ζπλνιηθήο έθηαζεο ηνπ δήκνπ. Ζ ηεξάξρεζε ηνπ νδηθνχ δηθηχνπ ηεο πεξηνρήο, ζε αξηεξίεο θαη ζε ζπιιεθηήξηεο νδνχο παξνπζηάδεηαη ζηνλ αθφινπζν πίλαθα. Πίνακας 2.9. Ηεξάξρεζε Οδηθνύ Γηθηύνπ Γήκνπ ΑΡΣΖΡΗΔ Βαζ. Όιγαο, Δζληθήο, Αληηζηάζεσο, Αλδξηαλνππφιεσο, Βεληδέινπ, Καπεηάλ Γθφλε, Πφληνπ, Μεηξνπνιίηε, Καιιίδνπ, Κπδσληψλ, Υειήο, Μεηακνξθψζεσο, Αηγαίνπ, Μαθεδνλίαο ΤΛΛΔΚΣΖΡΗΔ Θεκηζηνθιή νθνχιε, Σάθε Οηθνλνκίδε, Κεξαζνχληνο, Ησάλλε Παζζαιίδε, Καξαηάζνπ, Βξπνχισλ, Υεηκσλίδνπ, Παξαζθεπνπνχινπ, Αλδξέα Παπαλδξένπ, Ζζηφδνπ, Μηανχιε, Νηθνιάνπ Πιαζηήξα, Θέηηδνο, Μαξκαξά, Κνξαή, Κνπληνπξηψηνπ, Υαλίσλ, Αιακάλαο, ηξαηεγνχ αξάθε, Ζιέθηξαο, Ηθάξσλ, Κεθηζίαο Πηγή: Γήκνο, 2008 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 39 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 2.5. Οδηθό δίθηπν Γήκνπ Πηγή: Γήκνο : www.kalamaria.gr Όκσο παξά ην ππθλφ θαη ηθαλνπνηεηηθφ νδηθφ δίθηπν ηεο πεξηνρήο, ζην ηνκέα απηφ εληνπίδνληαη θάπνηα ζεκαληηθά πξνβιήκαηα πνπ έρνπλ λα θάλνπλ κε ηηο ηνπηθέο νδνχο ζηελ πεξηνρή ησλ επεθηάζεσλ ηνπ ζρεδίνπ πφιεσο πνπ είλαη θπξίσο ρσκαηφδξνκνη αιιά θαη κε ζεκαληηθά πξνβιήκαηα θπθινθνξηαθήο ζπκθφξεζεο πνπ παξαηεξνχληαη ζηηο νδνχο ππεξηνπηθήο ζεκαζίαο Δζληθήο Αληηζηάζεσο θαη Νηθνιάνπ Πιαζηήξα. Γηα ηελ αληηκεηψπηζε ησλ πξνβιεκάησλ απηψλ ν Γήκνο εθπνλεί θπθινθνξηαθή κειέηε. Όζνλ αθνξά ην δίθηπν χδξεπζεο ηνπ Γήκνπ, ε θαηάζηαζή ηνπ θξίλεηαη ηδηαίηεξα ηθαλνπνηεηηθή. Δηδηθφηεξα ην δίθηπν χδξεπζεο θαιχπηεη ην ζχλνιν ηνπ Γήκνπ (ζπκπεξηιακβαλνκέλσλ ησλ πεξηνρψλ επέθηαζεο) θαη ηφζν ε πνηφηεηα ηνπ Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 40 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

λεξνχ φζν θαη ε επάξθεηά ηνπ, θξίλεηαη πνιχ ηθαλνπνηεηηθή. Σν δίθηπν χδξεπζεο ζπληεξείηαη ηαθηηθά θαιχπηνληαο ηηο αλάγθεο πνπ πξνθχπηνπλ. ρεηηθά κε ην δίθηπν απνρέηεπζεο απηφ έρεη αλαπηπρζεί ζρεδφλ ζε φιε ηελ επηθξάηεηα ηνπ δήκνπ εθηφο απφ ηηο πεξηνρέο ηεο επέθηαζεο, φπνπ ππάξρνπλ ηκήκαηα πνπ δελ έρνπλ νινθιεξσζεί αθφκα. Ζ ιεηηνπξγία ηνπ πθηζηάκελνπ δηθηχνπ απνρέηεπζεο θξίλεηαη ηθαλνπνηεηηθή, θαζψο δελ παξαηεξνχληαη πξνβιήκαηα δηαξξνψλ θαη ππεξρεηιίζεσλ. Αληίζεηα ην δίθηπν φκβξησλ πδάησλ είλαη αλεπαξθέο, θαζψο έρεη θαηαζθεπαζζεί κφλν έλα πνιχ κηθξφ θνκκάηη, κε απνηέιεζκα ζε έληνλεο βξνρνπηψζεηο λα παξαηεξείηαη ζπζζψξεπζε φκβξησλ πδάησλ Αξκφδηα ππεξεζία γηα ην δίθηπν χδξεπζεο θαη απνρέηεπζεο νιφθιεξνπ ηνπ Γήκνπ είλαη ε Δπηρείξεζε Ύδξεπζεο Απνρέηεπζεο Θεζζαινλίθεο (ΔΤΑΘ). Σέινο αλαθνξηθά κε ηε δηαρείξηζε ησλ αζηηθψλ ζηεξεψλ απνβιήησλ απηή πξαγκαηνπνηείηαη απφ ηελ Τπεξεζία Καζαξηφηεηαο ε νπνία έρεη νξγαλψζεη ζχζηεκα ζπιινγήο κεηαθνξάο, ηφζν γηα ηα ζπκβαηηθά νηθηαθά ζηεξεά απφβιεηα φζν θαη γηα ηα ελαιιαθηηθά άιια ζηεξεά απφβιεηα (ζπζθεπαζίεο, νγθψδε, ειεθηξηθέο ζπζθεπέο θαη κπαηαξίεο). Ζ ππεξεζία απηή απαζρνιεί ζπλνιηθά 70 άηνκα θαη δηαζέηεη δέθα έμη απνξξηκκαηνθφξα, έλα φρεκα ζάξσζεο νδψλ, ηέζζεξα πιπληήξηα θάδσλ θαη νθηψ θνξηεγά. Γεληθφηεξα ε θαηάζηαζε ζηελ απνθνκηδή ησλ απνξξηκκάησλ θξίλεηαη αξθεηά ηθαλνπνηεηηθή. πλνςίδνληαο ηελ θαηάζηαζε ησλ ηερληθψλ ππνδνκψλ ηεο πεξηνρήο ηνπ Γήκνπ, δηαπηζηψλεηαη φηη ηφζν ην νδηθφ δίθηπν, φζν θαη ηα δίθηπα χδξεπζεο θαη απνρέηεπζεο αιιά θαη ε απνθνκηδή ησλ απνξξηκκάησλ βξίζθεηαη ζε πνιχ ηθαλνπνηεηηθφ επίπεδν. Σν επίπεδν ησλ ηερληθψλ ππνδνκψλ είλαη ηδηαίηεξα ζεκαληηθφ θαζψο βειηηψλεη ηελ πνηφηεηα δσήο ηεο πεξηνρήο θαη ηελ θαζηζηά ηδηαίηεξα ειθπζηηθή. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 41 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

3. ΑΞΙΟΛΟΓΗΗ ΣΗ ΠΕΡΙΟΦΗ ΜΕΛΕΣΗ (SWOT ANALYSIS) Ζ αλάιπζε SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) είλαη κηα πνηνηηθή κέζνδνο πνπ ρξεζηκνπνηείηαη γηα ηελ αλάιπζε ηνπ εζσηεξηθνχ θαη εμσηεξηθνχ πεξηβάιινληνο κίαο επηρείξεζεο ή κηαο πεξηνρήο. Γεληθφηεξα ε κέζνδνο απηή απνηειεί έλα ρξήζηκν εξγαιείν ζηξαηεγηθνχ ζρεδηαζκνχ ην νπνίν κειεηά ηα πιενλεθηήκαηα θαη ηα κεηνλεθηήκαηα κίαο επηρείξεζεο ή κηαο πεξηνρήο, θαζψο θαη ηηο επθαηξίεο θαη ηηο απεηιέο πνπ ππάξρνπλ 20. Σα πιενλεθηήκαηα θαη ηα κεηνλεθηήκαηα αθνξνχλ ην εζσηεξηθφ πεξηβάιινλ ηεο ελψ αληηζέησο νη επθαηξίεο θαη νη απεηιέο αληαλαθινχλ κεηαβιεηέο ηνπ εμσηεξηθνχ πεξηβάιινληνο. Γεληθά, θαηά ηελ εθαξκνγή ηεο κεζφδνπ επηδηψθεηαη ε αμηνιφγεζε κε φζν ην δπλαηφ πην θσδηθνπνηεκέλν ηξφπν ηεο αλάιπζεο ηεο ππάξρνπζαο θαηάζηαζεο. Μέζα απφ ηελ αμηνιφγεζε ηνπ αλαπηπμηαθνχ επηπέδνπ ηεο πεξηνρήο κειέηεο, πξαγκαηνπνηείηαη εκκέζσο θαη κηα αμηνιφγεζε ηεο αγνξάο αθηλήησλ, θαζψο ην επίπεδν αλάπηπμεο κηαο πεξηνρήο, φπσο αλαθέξζεθε θαη ζην ζεσξεηηθφ κέξνο, δηαδξακαηίδεη πξσηεχνληα ξφιν ζηε δηακφξθσζε ησλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ. Έηζη ινηπφλ φια ηα αλαπηπμηαθά ραξαθηεξηζηηθά πνπ αλαθέξνληαη ζηελ αμηνιφγεζε έρνπλ άκεζε ζρέζε κε ηελ θηεκαηαγνξά θαη αθξηβψο απηή ε ζρέζε επηζεκαίλεηαη ζηηο παξαθάησ ππνελφηεηεο. 3.1 Πλεονεκτήματα 1. Κνκβηθή Θέζε ζην ΠΘ Ζ ζέζε ηνπ δήκνπ, φπσο πξναλαθέξζεθε είλαη θνκβηθή θαζψο βξίζθεηαη πάλσ ζηνλ άμνλα ηεο αλαηνιηθήο εμφδνπ ηνπ ΠΘ. Σν ραξαθηεξηζηηθφ απηφ ηεο πεξηνρήο είλαη ηδηαίηεξα ζεκαληηθφ θαζψο θαζηζηά ηελ πεξηνρή εχθνια πξνζβάζηκε θαη ειθπζηηθή, ηφζν απφ ην θέληξν ηεο Θεζζαινλίθεο, φζν θαη απφ ηνπο κεγάινπο νδηθνχο άμνλεο 20 Παπαδαζθαιφπνπινο, Α. (2000) Μέζνδνη Πεξηθεξεηαθήο Αλάιπζεο, Δθδφζεηο Παπαδήζε, ΑΘήλα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 42 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ηνπηθήο, πεξηθεξεηαθήο θαη εζληθήο εκβέιεηαο (Πεξηθεξεηαθή, Άμνλαο Υαιθηδηθήο, ΠΑΘΔ, Δγλαηία Οδφ). Έηζη ινηπφλ ε εχθνιε πξφζβαζε ζε κηα πεξηνρή απνηειεί έλαλ απφ ηνπο βαζηθφηεξνπο παξάγνληεο πνπ επηδξνχλ ζεηηθά ζηελ δήηεζε ησλ αθηλήησλ θαη ζπλεπψο απμάλνπλ ηηο ηηκέο ηνπο. 2. εκαληηθή αχμεζε ηνπ πιεζπζκνχ ηηο ηειεπηαίεο δεθαεηίεο Ο πιεζπζκφο ηνπ Γήκνπ, φπσο πξνέθπςε θαη απφ ηελ αλάιπζε ησλ δεκνγξαθηθψλ ραξαθηεξηζηηθψλ αθνινπζεί θαηά ηηο ηειεπηαίεο δεθαεηίεο απμεηηθή ηάζε. Ζ αχμεζε ηνπ πιεζπζκνχ νθείιεηαη ζε κεηαθίλεζε θαηνίθσλ ηεο Θεζζαινλίθεο πξνο ηελ πεξηνρή αιιά θαη ζε πξνζέιθπζε λέσλ θαηνίθσλ απφ άιιεο πεξηνρέο εθηφο ΠΘ. Ζ ηάζε αχμεζεο ηνπ πιεζπζκνχ είλαη πνιχ ζεκαληηθή γηα κηα πεξηνρή θαζψο ππνδειψλεη ηελ ειθπζηηθφηεηά ηεο θαη θαλεξψλεη ην πςειφ επίπεδν ηεο πνηφηεηαο δσήο πνπ πξνζθέξεη ζηνπο θαηνίθνπο ηεο. Ζ αχμεζε ηνπ πιεζπζκνχ επηδξά θαη ζηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ, θαζψο αθνχ απμάλεηαη ε δήηεζε απμάλνληαη θαη νη ηηκέο ησλ αθηλήησλ. 3. ρεηηθά λεαληθφο πιεζπζκφο ηνπ δήκνπ Ο πιεζπζκφο ηνπ Γήκνπ είλαη ζρεηηθά λεαληθφο θαζψο ηα κεγαιχηεξα πνζνζηά ηνπ πιεζπζκνχ ζπγθεληξψλνληαη ζηηο λεαληθέο ειηθίεο. Ζ λεαληθφηεηα ηνπ πιεζπζκνχ είλαη εμαηξεηηθά ζεηηθφ ραξαθηεξηζηηθφ θαζψο δείρλεη φηη ε πεξηνρή έρεη ήδε κηα παξαγσγηθή δπλακηθή, ε νπνία κάιηζηα ζα δηαηεξεζεί θαη ζην κέιινλ θαζψο ππάξρεη ν πιεζπζκφο πνπ ζα ηελ ππνζηεξίμεη. 4. ρεηηθά ρακειά πνζνζηά αλεξγίαο Ζ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ παξνπζηάδεη ζρεηηθά ρακειά πνζνζηά αλεξγίαο αλαινγηθά κε ην αληίζηνηρν πνζνζηφ αλεξγίαο ζε επίπεδν λνκνχ θαη ζε εζληθφ επίπεδν. Σν ζρεηηθά ρακειφ πνζνζηφ αλεξγίαο είλαη πνιχ ζεκαληηθφ γηα κηα πεξηνρή θαη εηδηθά ζηελ παξνχζα άζρεκε νηθνλνκηθή ζπγθπξία θαζψο δελ έρεη λα αληηκεησπίζεη ηφζν έληνλα ηηο νηθνλνκηθέο αιιά θαη ηηο θνηλσληθέο ζπλέπεηεο ηεο αλεξγίαο πνπ βηψλνπλ άιιεο πεξηνρέο. Σα ρακειά επίπεδα αλεξγίαο έρνπλ επίδξαζε θαη ζηνλ ηνκέα ηεο αγνξάο ησλ αθηλήησλ θαζψο αθφκα θαη ζηε ζεκεξηλή δχζθνιε νηθνλνκηθή ζπγθπξία, ζπλερίδεη λα ππάξρεη δήηεζε γηα αγνξά αθηλήησλ. 5. εκαληηθή αλάπηπμε ηνπ ηξηηνγελή ηνκέα Απφ ηελ ηνκεαθή δηάξζξσζε ηεο ηνπηθήο νηθνλνκίαο θάλεθε φηη ν ηξηηνγελήο ηνκέαο είλαη ν πην αλεπηπγκέλνο ηνκέαο ηεο νηθνλνκίαο ηνπ Γήκνπ. Ο Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 43 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ηξηηνγελήο ηνκέαο πιένλ είλαη ν ππιψλαο ηεο παγθφζκηαο νηθνλνκίαο θαη παξνπζηάδεη ηηο πην επνίσλεο πξνβιέςεηο αλάπηπμεο γηα ην κέιινλ. Έηζη φπσο είλαη θπζηθφ ε αλάπηπμε ηνπ ηξηηνγελή ηνκέα ζηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ δείρλεη κηα γεληθφηεξε δπλακηθή ηεο ηνπηθήο νηθνλνκίαο. Όπσο είλαη ινηπφλ ινγηθφ ε γεληθφηεξε δπλακηθή ζηελ ηνπηθή νηθνλνκία, επηδξά θαη ζηελ αγνξά ησλ αθηλήησλ θαζψο ππάξρεη δήηεζε γηα αθίλεηα ηφζν θαηνηθηψλ, φζν θαη θαηαζηεκάησλ. 6. Αλάδεημε ηεο πεξηνρήο σο πεξηνρή θαηνηθίαο Ζ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ έρεη αλαδεηρζεί ηηο ηειεπηαίεο δεθαεηίεο σο κηα πεξηνρή φπνπ θπξηαξρεί ε νηθηζηηθή αλάπηπμε. Απηφ ην ραξαθηεξηζηηθφ ηεο πεξηνρήο είλαη πνιχ ζεηηθφ θαζψο δελ δεκηνπξγνχληαη έληνλεο ζπγθξνχζεηο ρξήζεσλ γεο, γεγνλφο πνπ εμαζθαιίδεη απμεκέλε πνηφηεηα δσήο γηα ηνπο θαηνίθνπο. Παξάιιεια κε ηελ νηθηζηηθή αλάπηπμε ζηελ πεξηνρή έρνπλ αλαπηπρζεί, εθηφο ηνπ παξαδνζηαθνχ θέληξνπ ηεο θαη νξηζκέλα ηνπηθά θέληξα πνπ εμππεξεηνχλ ηηο θαζεκεξηλέο αλάγθεο ηνπ πιεζπζκνχ. Ζ αλάδεημε ηεο πεξηνρήο σο πεξηνρή θαηνηθίαο, θαζηζηά ηελ Καιακαξηά ηδηαίηεξα ειθπζηηθή γηα λένπο θαηνίθνπο, γεγνλφο πνπ απμάλεη ηε δήηεζε γηα αγνξά θαηνηθίαο, αιιά θαη γεληθφηεξα ηε δήηεζε ησλ αθηλήησλ. 7. Υσξνζέηεζε ρξήζεσλ ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα Όπσο πξναλαθέξζεθε ζηελ αλάιπζε εληφο ησλ νξίσλ ηνπ δήκνπ ρσξνζεηνχληαη νξηζκέλεο ρξήζεηο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα. Οη ρξήζεηο απηέο είλαη νη εγθαηαζηάζεηο θνηλσληθήο ππνδνκήο θαη κέζσλ καδηθήο κεηαθνξάο, νη εγθαηαζηάζεηο ηεο ρνιή Γαζνινγίαο θαη Πξνζηαζίαο Πεξηβάιινληνο ηνπ ΑΠΘ. Δπηπιένλ ρξήζεηο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα είλαη νη πεξηνρέο ηνπ πξψελ ηξαηνπέδνπ Κφδξα θαη ηνπ ζεκεξηλνχ ηξαηνπέδνπ Νηαιίπε. Ζ ρσξνζέηεζε ρξήζεσλ ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα ζε κηα πεξηνρή απνηειεί ηφζν πιενλέθηεκα γηα ηελ πεξηνρή, φζν θαη κεηνλέθηεκα θαζψο απφ ηελ κηα πιεπξά ηελ επλνεί, ελψ απφ ηελ άιιε ηελ ππνβαζκίδεη. Ωο πιενλέθηεκα γηα ηελ πεξηνρή νη ρξήζεηο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα είλαη πνιχ ζεκαληηθέο θαζψο πξνζειθχνπλ επηζθέπηεο, παξάγνπλ έζνδα θαη ζέζεηο εξγαζίαο, ελψ εμππεξεηείηαη απφ απηέο εχθνια ν ηνπηθφο πιεζπζκφο. Οη ρξήζεηο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα, πξνζειθχνπλ θαη λένπο θαηνίθνπο ζηελ πεξηνρή, γεγνλφο πνπ επεξεάδεη άκεζα ηελ αγνξά ησλ αθηλήησλ θαζψο δεκηνπξγείηαη επηπιένλ δήηεζε γηα αθίλεηα. Έηζη ινηπφλ ε επηπιένλ δήηεζε επηδξά απμεηηθά θαη ζηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 44 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

8. Δχθνιε πξνζβαζηκφηεηα θαη Ηθαλνπνηεηηθφ Οδηθφ Γίθηπν Σν ηνπηθφ νδηθφ δίθηπν ηεο πεξηνρήο ηεο βξίζθεηαη ζε ηθαλνπνηεηηθφ επίπεδν θαη ζε ζπλδπαζκφ κε ηνπο ππεξηνπηθνχο νδηθνχο άμνλεο πνπ δηαζρίδνπλ ην δήκν, δεκηνπξγνχλ εχθνιε θαη γξήγνξε πξφζβαζε ζηελ πεξηνρή. Μάιηζηα ε εχθνιε πξφζβαζε γίλεηαη ηφζν απφ ην θέληξν ηεο πφιεο, φζν θαη απφ ηελ επξχηεξε πεξηνρή. Ζ εχθνιε πξφζβαζε γηα κηα πεξηνρή είλαη ίζσο ην ζεκαληηθφηεξν πιενλέθηεκα θαζψο ηελ θαζηζηά ειθπζηηθή γηα θαηνίθεζε αιιά θαη γηα επίζθεςε. πλεπψο ε ειθπζηηθφηεηα ηεο πεξηνρήο θαη ε απμεκέλε δήηεζε γηα αθίλεηα απμάλεη θαη ηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ ζηελ πεξηνρή. 9. Ηθαλνπνηεηηθφ Δπίπεδν ησλ ηερληθψλ ππνδνκψλ Οη ηερληθέο ππνδνκέο (δίθηπν χδξεπζεο απνρέηεπζεο θιπ.) ηνπ Γήκνπ βξίζθνληαη ζε αξθεηά ηθαλνπνηεηηθφ επίπεδν. Σν πςειφ επίπεδν ησλ ηερληθψλ ππνδνκψλ είλαη πνιχ ζεκαληηθφ γηα κηα πεξηνρή θαζψο απνηειεί ζπζηαηηθφ ζηνηρείν ηεο πνηφηεηαο δσήο ησλ θαηνίθσλ. Έηζη ινηπφλ ην πςειφ επίπεδν ησλ ηερληθψλ ππνδνκψλ θαη θαη επέθηαζε ε πςειή πνηφηεηα δσήο πνπ πξνζθέξεη ε πεξηνρή ζηνπο θαηνίθνπο ηεο, επηδξνχλ απμεηηθά ζηε δήηεζε αθηλήησλ θαη ζπλεπψο ζηηο ηηκέο ηνπο. 3.2. Μειονεκτήματα 1. Μεγάιε εμάξηεζε ηεο ηνπηθήο νηθνλνκίαο απφ ηνλ ηξηηνγελή ηνκέα Ζ ηνπηθή νηθνλνκία ηνπ Γήκνπ, φπσο θάλεθε θαη απφ ηελ αλάιπζε εκθαλίδεηαη ζρεηηθά κνλνδηάζηαηε θαζψο έρεη κεγάιε εμάξηεζε απφ ηνλ ηξηηνγελή ηνκέα. Απηφ απνηειεί κεηνλέθηεκα γηα ηελ πεξηνρή γηαηί ε πεξηνρή δελ δηαζέηεη πινπξαιηζκφ δξαζηεξηνηήησλ θαη αλ γηα θάπνηνπο ιφγνπο απνδπλακσζνχλ νη δξαζηεξηφηεηεο ηνπ ηξηηνγελή ηνκέα, ζα πιεγεί ην ζχλνιν ηεο ηνπηθήο νηθνλνκίαο. 2. Πεξηνξηζκέλε αλάπηπμε ηνπ δεπηεξνγελή ηνκέα Ο δεπηεξνγελήο ηνκέαο εκθαλίδεη ζρεηηθά πεξηνξηζκέλε αλάπηπμε ζηελ πεξηνρή ηεο, θαζψο νπζηαζηηθά δελ ππάξρνπλ βηνηερληθέο θαη βηνκεραληθέο κνλάδεο ζηελ πεξηνρή. Σν ραξαθηεξηζηηθφ απηφ κπνξεί λα έρεη κηα ζεηηθή δηάζηαζε θαζψο δελ επηβαξχλεη ην πεξηβάιινλ ηεο πεξηνρήο, φκσο ε πεξηνρή δελ έρεη παξαγσγηθή βάζε θαη δελ ππάξρνπλ ζέζεηο εξγαζίεο ζην ηνκέα απηφ. Οη κνλαδηθέο ίζσο δξαζηεξηφηεηεο ηνπ δεπηεξνγελή ηνκέα πνπ αλαπηχζζνληαη ζηελ πεξηνρή είλαη απηέο Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 45 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ηνπ θαηαζθεπαζηηθνχ θιάδνπ. Ζ απνπζία παξαγσγηθήο βάζεο απφ ηελ πεξηνρή ηεο ελδερνκέλσο καθξνπξφζεζκα λα επηδξάζεη αξλεηηθά θαη ζηελ θηεκαηαγνξά. 3. Γηάζρηζε ηνπ δήκνπ απφ νδηθνχο άμνλεο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα Σελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ ηελ δηαζρίδνπλ, φπσο πξναλαθέξζεθε, νδηθνί άμνλεο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα. Απηφ κπνξεί λα έρεη κηα ζεηηθή δηάζηαζε θαζψο θαζηζηά ηελ πεξηνρή εχθνια πξνζβάζηκε αιιά απνηειεί θαη έλα ζεκαληηθφ κεηνλέθηεκα γηα απηή. Οη αξλεηηθέο επηδξάζεηο ησλ αμφλσλ έρνπλ λα θάλνπλ κε ηελ πεξηβαιινληηθή επηβάξπλζε ηεο πεξηνρήο απφ ην ζφξπβν θαη ηα θαπζαέξηα ησλ απηνθηλήησλ πνπ δηαζρίδνπλ ηνπ άμνλεο απηνχο. Δπηπιένλ νη άμνλεο απηνί απνθφπηνπλ ηνλ εληαίν αζηηθφ ηζηφ ηεο πεξηνρήο, δεκηνπξγψληαο αζπλέρεηεο, πνπ δπζρεξαίλνπλ ηηο κεηαθηλήζεηο ησλ πεδψλ. Ζ δηάζρηζε ηνπ δήκνπ απφ νδηθνχο άμνλεο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα έρεη αξλεηηθέο επηπηψζεηο θαη ζηελ αγνξά αθηλήησλ. Έηζη θαηά κήθνο ησλ κεγάισλ απηψλ νδηθψλ αμφλσλ, εμαηηίαο θπξίσο ηεο ερνξχπαλζεο πνπ δεκηνπξγείηαη απφ ηα νρήκαηα, κεηψλεηαη ε δήηεζε ησλ αθηλήησλ γηα θαηνηθία. Βέβαηα ιφγσ ηεο εκπνξηθφηεηαο ησλ αμφλσλ απηψλ, ε κεησκέλε δήηεζε ησλ αθηλήησλ γηα θαηνηθία, ηζνζθειίδεηαη απφ ηελ αχμεζε ηεο δήηεζεο ησλ αθηλήησλ γηα επαγγεικαηηθή ζηέγε. Έηζη ινηπφλ νπζηαζηηθά νη ηηκέο ησλ αθηλήησλ ζηηο πεξηνρέο γχξσ απφ ηνπ νδηθνχο άμνλεο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα δελ δηαθνξνπνηνχληαη ηδηαίηεξα. 4. Ζ εγγχηεηα κε θέληξα θαη ππεξεζίεο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα Ζ εγγχηεηα ηεο πεξηνρήο ηεο κε θέληξα θαη ππεξεζίεο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα φπσο είλαη ηα πνιπθαηαζηήκαηα, ε Ακεξηθάληθε Γεσξγηθή ρνιή θιπ. κπνξεί λα δεκηνπξγεί ζέζεηο εξγαζίαο θαη εχθνιε πξφζβαζε ζηνπο θαηνίθνπο ηεο πεξηνρήο, αιιά ηαπηφρξνλα επηβαξχλεη ηελ πεξηνρή ηφζν πεξηβαιινληηθά (ζφξπβν, ξχπαλζε θιπ.), φζν θαη θπθινθνξηαθά. Έηζη ε εγγχηεηα ηεο κε ηα θέληξα απηά απνηειεί έλα ζνβαξφ κεηνλέθηεκα γηα ηελ πεξηνρή. ην ηνκέα ηεο θηεκαηαγνξάο, ε εγγχηεηα ηεο πεξηνρήο κε θέληξα θαη ππεξεζίεο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα, θπξίσο εμαηηίαο ηεο θπθινθνξηαθήο θαη ηεο πεξηβαιινληηθήο επηβάξπλζεο ελδερνκέλσο λα ιεηηνπξγεί αξλεηηθά ζηηο αμίεο ησλ αθηλήησλ. 5. Ζ εγγχηεηα ηεο πεξηνρήο κε ην αεξνδξφκην «Μαθεδνλία» Ζ εγγχηεηα ηεο πεξηνρήο ηεο κε ην αεξνδξφκην «Μαθεδνλία» απνηειεί έλα απφ ηα ζεκαληηθφηεξα κεηνλεθηήκαηα ηεο πεξηνρήο, θαζψο ηελ επηβαξχλεη Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 46 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

πεξηβαιινληηθά θαη εηδηθφηεξα δεκηνπξγεί ζεκαληηθά πξνβιήκαηα ερνξχπαλζεο. Δπηπιένλ επηβαξχλεη θαη θπθινθνξηαθά ηελ πεξηνρή θαζψο έλα κεγάιν κέξνο ηνπ θφξηνπ πνπ θαηεπζχλεηαη ζην αεξνδξφκην δηέξρεηαη απφ ηελ πεξηνρή ηεο. Σα πξνβιήκαηα πνπ απνξξένπλ απφ ηελ εγγχηεηα ηεο πεξηνρήο ηεο κε ην αεξνδξφκην «Μαθεδνλία» έρεη αξλεηηθέο επηδξάζεηο θαη ζηελ αγνξά αθηλήησλ. Έηζη ζε νξηζκέλεο πεξηνρέο ηεο φπνπ είλαη πην αηζζεηέο νη αξλεηηθέο επηδξάζεηο ηνπ αεξνδξνκίνπ (ερνξχπαλζε) ε δήηεζε ησλ αθηλήησλ είλαη κεησκέλε, φπσο θαη ε αμία ηνπο. 3.3. Ευκαιρίες 1. Καηαζθεπή επέθηαζεο ηνπ κεηξφ Μηα απφ ηηο ζεκαληηθφηεξεο επθαηξίεο γηα ηελ πεξηνρή απνηειεί ε θαηαζθεπή ηεο γξακκήο επέθηαζεο ηνπ κεηξφ πξνο ηελ Καιακαξηά. Έηζη κε ηελ νινθιήξσζε θαη ηελ ιεηηνπξγία ηνπ κεηξφ ζηελ πεξηνρή ζα βειηησζεί αθφκα πεξηζζφηεξν ε πξφζβαζε ζηελ πεξηνρή θαη ζα γίλεη αθφκα πην εχθνιε θαη γξήγνξε ε ζχλδεζε ηεο κε ην θέληξν ηεο Θεζζαινλίθεο. Γίλεηαη ινηπφλ εχθνια αληηιεπηφ φηη ε δηέιεπζε ηνπ κεηξφ απφ ηελ Καιακαξηά δεκηνπξγεί ζεκαληηθφηαηεο δπλαηφηεηεο θαη πξννπηηθέο θαη απνηειεί αλακθίβνια ηελ ζεκαληηθφηεξε επθαηξία γηα ηελ πεξηνρή. Μάιηζηα φπσο έρεη απνδεηρζεί απφ ηελ δηεζλή εκπεηξία, ε δηέιεπζε ηνπ κεηξφ απφ κηα πεξηνρή κεηαβάιιεη ζεκαληηθά θαη ηηο αμίεο ησλ αθηλήησλ. Έηζη αλακέλεηαη ε νινθιήξσζε ηεο θαηαζθεπήο ηνπ κεηξφ ηεο Θεζζαινλίθεο λα θάλεη αθφκα πην ειθπζηηθή ηελ πεξηνρή ηεο θαη λα νδεγήζεη ζηελ θαηαθφξπθε αχμεζε ησλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ, ηδηαίηεξα ζηηο πεξηνρέο πνπ βξίζθνληαη ζε θνληηλή απφζηαζε απφ ηνπο ζηαζκνχο ηνπ κεηξφ. 2. Αμηνπνίεζε ησλ πφξσλ ηνπ ΔΠΑ θαη ησλ ππφινηπσλ θνηλνηηθψλ πφξσλ ηε γεληθφηεξα δχζθνιε νηθνλνκηθή ζπγθπξία, φπνπ νη ρξεκαηνδνηήζεηο δίλνληαη πνιχ δπζθνιφηεξα, ε αμηνπνίεζε ησλ πφξσλ ηνπ ΔΠΑ θαη ησλ ππφινηπσλ θνηλσληθψλ πξνγξακκάησλ απνηειεί επθαηξία γηα θάζε πεξηνρή. Έηζη ινηπφλ νη πεξηνρέο πνπ ζα αμηνπνηήζνπλ κε ηνλ θαιχηεξν δπλαηφ ηξφπν ηνπο θνηλνηηθνχο πφξνπο ζα έρνπλ ζεκαληηθέο πξννπηηθέο αλάπηπμεο. Ζ νξζνινγηθή αμηνπνίεζε ησλ πφξσλ ηνπ ΔΠΑ θαη ε νινθιήξσζε ζεκαληηθψλ έξγσλ γηα ηελ πεξηνρή κπνξεί λα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 47 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

βειηηψζεη ηελ πνηφηεηα δσήο ησλ θαηνίθσλ. Ζ βειηίσζε ηεο πνηφηεηαο δσήο, ζα νδεγήζεη θαη ζηελ αχμεζε ησλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ ζηελ πεξηνρή ηεο. 3. Ζ ηάζε γηα κεηαθίλεζε ηνπ πιεζπζκνχ απφ ην θέληξν ηεο πφιεο Ζ ηάζε πνπ εκθαλίδεηαη παγθνζκίσο γηα πεξηαζηηθνπνίεζε ζε ζπλδπαζκφ κε ηελ αχμεζε ηνπ θφζηνπο κεηαθίλεζεο θαη ηελ γεληθφηεξε δχζθνιε νηθνλνκηθή ζπγθπξία δεκηνπξγεί έλα επλντθφ πεξηβάιινλ γηα ηελ πεξηνρή ηεο γηα λα ζηξαθνχλ πξνο απηή, θαζψο αλακέλεηαη λα δηαθνπεί ε ηάζε κεηαθίλεζεο πξνο πην καθξηλέο απφ ην θέληξν ηεο πφιεο πεξηνρέο (π.ρ. Πεξαία, Ρχζην θιπ.). Έηζη ινηπφλ νη θνληηλέο ζην θέληξν ηεο Θεζζαινλίθεο πεξηνρέο ζα επλνεζνχλ απφ απηή ηελ θαηάζηαζε θαη ζα γίλνπλ αθφκα πην ειθπζηηθέο ζε λένπο θαηνίθνπο. Ζ ηάζε απηή ζα επηθέξεη αχμεζε ηφζν ηεο δήηεζεο ησλ αθηλήησλ, φζν θαη ησλ αμηψλ ηνπο. 4. Ζ ηάζε αλαδήηεζεο πεξηνρψλ κε θαιχηεξε πνηφηεηα δσήο Ζ ηάζε πνπ εκθαλίδεηαη ηηο ηειεπηαίεο δεθαεηίεο γηα αλαδήηεζε πεξηνρψλ θαηνηθίαο πνπ πξνζθέξνπλ θαιχηεξε πνηφηεηα δσήο απνηειεί επίζεο κηα ζεκαληηθή επθαηξία γηα ηελ Καιακαξηά, θαζψο ε πνηφηεηα δσήο ζε απηή είλαη εμαηξεηηθή θαη πνιχ αληαγσληζηηθή έλαληη άιισλ πεξηνρψλ πνπ βξίζθνληαη ζηελ ίδηα κε ηελ Καιακαξηά απφζηαζε απφ ην θέληξν ηεο πφιεο. Έηζη ινηπφλ ε ηάζε απηή δεκηνπξγεί επηπιένλ δήηεζε ζηελ θηεκαηαγνξά, ε νπνία επηδξά απμεηηθά ζηηο αμίεο ησλ αθηλήησλ. 3.4. Απειλές 1. Ζ άλαξρε πνιενδνκηθή αλάπηπμε ηεο πεξηνρήο ησλ επεθηάζεσλ Ζ ηαρπηάηε αχμεζε ηνπ πιεζπζκνχ νδήγεζε ζηελ γξήγνξε επέθηαζε ηνπ ζρεδίνπ πφιεο ηεο. Μέρξη ζήκεξα νη επεθηάζεηο πξαγκαηνπνηνχληαη κε ζρεδηαζκέλν θαη νξγαλσκέλν ηξφπν. Όκσο ε πεξαηηέξσ αχμεζε ηνπ πιεζπζκνχ θαη κάιηζηα κε γξεγνξφηεξνπο ξπζκνχο απνηειεί κηα ζεκαληηθή απεηιή γηα ηελ πεξηνρή θαζψο ελέρεη ηνλ θίλδπλν νη επφκελεο επεθηάζεηο λα γίλνπλ άλαξρα, ρσξίο ζρεδηαζκφ. Αλ ζπκβεί θάηη ηέηνην ζηηο πεξηνρέο ησλ επεθηάζεσλ, ζα επηβαξπλζεί ε πνηφηεηα δσήο θαη απηφ ζα νδεγήζεη ζηελ κείσζε ηεο δήηεζεο, θαζψο θαη ζηελ κείσζε ησλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ, ηφζν ζηηο επεθηάζεηο, φζν θαη ζε απηέο πνπ βξίζθνληαη θνληά ζε απηέο. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 48 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

2. Ζ αχμεζε ηνπ πιεζπζκνχ ηεο πεξηνρήο κε πνιχ γξήγνξνπο ξπζκνχο Ζ αχμεζε ηνπ πιεζπζκνχ ζηελ πεξηνρή ηεο κπνξεί λα γίλεη κε πην γξήγνξνπο ξπζκνχο ηηο επφκελεο δεθαεηίεο. Απηφ απνηειεί κηα ζνβαξή απεηιή γηα ηελ πεξηνρή θαζψο κπνξεί λα ηελ ππνβαζκίζεη εμαηηίαο ηεο αχμεζεο ηεο πιεζπζκηαθήο ηεο ππθλφηεηαο. Ζ ζπγθεθξηκέλε απεηιή, απνηειεί ζεκαληηθή απεηιή θαη γηα ηελ θηεκαηαγνξά, θαζψο κηα πηζαλή ππνβάζκηζε ηεο πεξηνρήο ιφγσ ηεο αχμεζεο ηεο πιεζπζκηαθήο ηεο ππθλφηεηαο, ζα νδεγήζεη ζηελ κείσζε ησλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ. 3. Ζ νηθνλνκηθή θξίζε Ζ νηθνλνκηθή θξίζε θαη ην γεληθφηεξν αξλεηηθφ νηθνλνκηθφ θιίκα επεξεάδεη θάζε πεξηνρή ηεο ρψξαο. Έηζη θαη γηα ηελ Καιακαξηά, ε νηθνλνκηθή θξίζε είλαη ζνβαξφηαηε απεηιή, θαζψο απφ ηελ κηα πιεπξά πεξηνξίδνληαη νη δεκφζηεο επελδχζεηο γηα έξγα ππνδνκήο θαη αλάπηπμεο, ελψ ηαπηφρξνλα ν ηδησηηθφο ηνκέαο πηέδεηαη νηθνλνκηθά κε εκπνξηθά θαηαζηήκαηα λα θιείλνπλ, ε αλεξγία λα απμάλεηαη θαη γεληθφηεξα ηα εηζνδήκαηα ηνπ πιεζπζκνχ λα κεηψλνληαη. Έηζη ελδερνκέλσο ηα επφκελα ρξφληα ε πεξηνρή ηεο λα αξρίζεη θαη απηή λα αληηκεησπίδεη έληνλα θνηλσληθά πξνβιήκαηα. πλεπψο ε νηθνλνκηθή θξίζε θαη νη ζνβαξέο αξλεηηθέο επηπηψζεηο ηεο απνηεινχλ ηελ ζνβαξφηεξε ίζσο απεηιή γηα ηελ Καιακαξηά, φπσο θαη γηα νιφθιεξε ηε ρψξα. Δπηπιένλ ε νηθνλνκηθή θξίζε επηθέξεη ζεκαληηθφηαην πιήγκα θαη ζηελ αγνξά αθηλήησλ, θαζψο ζε πεξηφδνπο χθεζεο ε κείσζε ηεο δήηεζεο είλαη θαηαθφξπθε, γεγνλφο πνπ επηθέξεη ζεκαληηθέο κεηψζεηο ζηηο αμίεο ησλ αθηλήησλ. πλεπψο φπσο γίλεηαη αληηιεπηφ απφ ηελ αλάιπζε ησλ ραξαθηεξηζηηθψλ ηεο αμηνιφγεζεο ηεο πεξηνρήο κειέηεο κε ηε κέζνδν ηεο SWOT Analysis, ηα πιενλεθηήκαηα, ηα κεηνλεθηήκαηα, νη επθαηξίεο θαη νη απεηιέο ηεο πεξηνρήο έρνπλ άκεζε επίδξαζε ζηελ αγνξά αθηλήησλ θαη ζπλεπψο θαη ζηηο αγνξαίεο αμίεο ηνπο, ηνλ πίλαθα πνπ αθνινπζεί παξνπζηάδνληαη ζπλνπηηθά ηα θπξηφηεξα ζεκεία ηεο αμηνιφγεζεο ηεο πεξηνρήο κειέηεο. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 49 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Πίνακας 3.1. πλνπηηθή θαηαγξαθή ησλ ζεκαληηθόηεξσλ ζεκείσλ ηεο SWOT αλάιπζεο ηνπ Γήκνπ Πλεονεκηήμαηα Μειονεκηήμαηα 1. Κνκβηθή Θέζε ζην ΠΘ 2. εκαληηθή αχμεζε ηνπ πιεζπζκνχ ηηο ηειεπηαίεο δεθαεηίεο 3. ρεηηθά λεαληθφο πιεζπζκφο ηνπ δήκνπ 4. ρεηηθά ρακειά πνζνζηά αλεξγίαο 5. εκαληηθή αλάπηπμε ηνπ ηξηηνγελή ηνκέα 6. Αλάδεημε ηεο πεξηνρήο σο πεξηνρή θαηνηθίαο 7. Υσξνζέηεζε Υξήζεσλ ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα 8. Δχθνιε πξνζβαζηκφηεηα θαη Ηθαλνπνηεηηθφ Οδηθφ Γίθηπν 9. Ηθαλνπνηεηηθφ Δπίπεδν ησλ ηερληθψλ ππνδνκψλ Δςκαιπίερ 1. Μεγάιε εμάξηεζε ηεο ηνπηθήο νηθνλνκίαο απφ ηνλ ηξηηνγελή ηνκέα 2. Πεξηνξηζκέλε αλάπηπμε ηνπ δεπηεξνγελή ηνκέα 3. Γηάζρηζε ηνπ δήκνπ απφ νδηθνχο άμνλεο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα 4. Ζ εγγχηεηα κε θέληξα θαη ππεξεζίεο ππεξηνπηθνχ ραξαθηήξα 5. Ζ εγγχηεηα ηεο πεξηνρήο κε ην αεξνδξφκην «Μαθεδνλία» Απειλέρ 1. Καηαζθεπή επέθηαζεο ηνπ κεηξφ 2. Αμηνπνίεζε ησλ πφξσλ ηνπ ΔΠΑ θαη ησλ ππφινηπσλ θνηλνηηθψλ πφξσλ 3. Ζ ηάζε γηα κεηαθίλεζε ηνπ πιεζπζκνχ απφ ην θέληξν ηεο πφιεο 4. Ζ ηάζε αλαδήηεζεο πεξηνρψλ κε θαιχηεξε πνηφηεηα δσήο 1. Ζ άλαξρε πνιενδνκηθή αλάπηπμε ηεο πεξηνρήο ησλ επεθηάζεσλ 2. Ζ αχμεζε ηνπ πιεζπζκνχ ηεο πεξηνρήο κε πνιχ γξήγνξνπο ξπζκνχο 3. Ζ νηθνλνκηθή θξίζε Πηγή: Ηδία επεμεξγαζία Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 50 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

4. ΟΙ ΑΝΣΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕ ΑΞΙΕ ΣΨΝ ΑΚΙΝΗΣΨΝ ΣΟ ΔΗΜΟ ΚΑΛΑΜΑΡΙΑ 4.1. Εισαγωγή ηελ παξνχζα ελφηεηα επηρεηξείηαη κηα αλάιπζε ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ ζηελ επηθξάηεηα ηνπ Γήκνπ. Έηζη αξρηθά ζα εμεηαζηνχλ φια εθείλα ηα ζηνηρεία πνπ είλαη απαξαίηεηα γηα ην ππνινγηζκφ ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ ζηελ πεξηνρή, φπσο ν ζπληειεζηήο νηθνπέδνπ, ν ζπληειεζηήο αμηνπνίεζεο νηθνπέδνπ, ν ζπληειεζηήο εκπνξηθφηεηαο ησλ δξφκσλ, ησλ ιεσθφξσλ θαη ησλ πιαηεηψλ, πνπ αθνξά ηελ εθκεηάιιεπζε ηνπ ηζνγείνπ. Ωο πεγή φισλ απηψλ ησλ απαξαίηεησλ ζηνηρείσλ ζα ρξεζηκνπνηεζεί θαηά θχξην ιφγν ε Γεληθή Γξακκαηεία Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ ηνπ Τπνπξγείνπ Οηθνλνκηθψλ 21 θαη δεπηεξεπφλησο ν Γήκνο 22. Δπηπιένλ εθηφο απφ ηελ αλάιπζε ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ζην Γήκν ζηελ παξνχζα ελφηεηα επηρεηξείηαη θαη ε ραξηνγξάθεζε απεηθφληζε νξηζκέλσλ βαζηθψλ ζηνηρείσλ ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ. Δηδηθφηεξα επεηδή ην αληηθείκελν ηεο παξνχζαο εξγαζίαο είλαη ε δηεξεχλεζε ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ κφλν ησλ θαηνηθηψλ, ζα απεηθνληζζνχλ ραξηνγξαθηθά νη ηηκέο δψλεο ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ. Ζ ραξηνγξάθεζε ζα πξαγκαηνπνηεζεί κε ηε ρξήζε ησλ Γεσγξαθηθψλ Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ (GIS) θαη εηδηθφηεξα κε ηε ρξήζε ηνπ ινγηζκηθνχ (Arc GIS). Γηα ηελ ραξηνγξάθεζε απηή ρξεηάδεηαη λα δεκηνπξγεζεί ην θαηάιιειν ραξηνγξαθηθφ ππφβαζξν ζην νπνίν λα πεξαζηνχλ θαη νη ηηκέο ησλ δσλψλ ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ. Ζ δηαδηθαζία δεκηνπξγίαο ηνπ ραξηνγξαθηθνχ ππνβάζξνπ ζα πεξηγξαθεί αλαιπηηθά ζε επφκελε ελφηεηα. 21 Γεληθή Γξακκαηεία Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ, Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ www.gsis.gr 22 Γήκνο www.kalamaria.gr

4.2. Οι Αντικειμενικές Αξίες στο Δήμο Καλαμαριάς Γηα ηνλ ππνινγηζκφ ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ απαηηνχληαη, απφ ην Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ νη εμήο ελέξγεηεο: Να νξηζηνχλ επαθξηβψο ηα φξηα ησλ δσλψλ ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ θαη λα θαζνξηζηνχλ νη ηηκέο ηνπο Να θαζνξηζηνχλ νη ζπληειεζηέο νηθνπέδνπ αλά δψλε Να πξνζδηνξηζηνχλ νη ζπληειεζηέο αμηνπνίεζεο νηθνπέδνπ αλά δψλε Να νξηζηνχλ επαθξηβψο ηα φξηα ησλ νδψλ, ησλ ιεσθφξσλ θαη ησλ πιαηεηψλ αλάινγα κε ηελ εκπνξηθφηεηά ηνπο θαη λα πξνζδηνξηζηεί ν ζπληειεζηήο εκπνξηθφηεηαο γηα θάζε ηκήκα απηψλ. Ο ζπληειεζηήο εκπνξηθφηεηαο ρξεζηκνπνηείηαη γηα ηνλ ππνινγηζκφ ηεο αληηθεηκεληθήο αμίαο ησλ θαηαζηεκάησλ πνπ βξίζθνληαη ζην ηζφγεην ησλ θηηξίσλ. χκθσλα ινηπφλ κε ην Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ γηα ηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ έρνπλ νξηζηεί ζπλνιηθά δψδεθα δψλεο αληηθεηκεληθψλ αμηψλ. Απφ ηηο δψδεθα απηέο δψλεο νη δπν είλαη γξακκηθέο, ελψ νη ππφινηπεο δέθα είλαη πνιπγσληθέο πνπ πεξηιακβάλνπλ αξθεηά νηθνδνκηθά ηεηξάγσλα. Ζ έθηαζε ησλ δσλψλ δελ είλαη ίδηα γηα φιεο, έηζη ππάξρνπλ θάπνηεο δψλεο κε πνιχ κεγάιε έθηαζε φπσο είλαη ε Εψλε Γ1, ελψ θάπνηεο άιιεο έρνπλ πνιχ πεξηνξηζκέλε έθηαζε φπσο είλαη νη δψλεο Σ θαη Θ. Ο δηαρσξηζκφο ησλ δσλψλ αθνινπζεί ζε κεγάιν βαζκφ ησλ δηαρσξηζκφ ησλ ζπλνηθηψλ ηνπ Γήκνπ. Όζνλ αθνξά ηηο δπν γξακκηθέο δψλεο αληηθεηκεληθψλ αμηψλ, απηέο δελ είλαη ζπλερείο θαη πεξηιακβάλνπλ ζπλνιηθά έμη ηκήκαηα. Οη πεξηνρέο πνπ θαιχπηνπλ απηέο νη γξακκηθέο δψλεο είλαη πεξηνρέο φπνπ γηα θάπνηνπο εηδηθνχο ιφγνπο ε αμία ησλ αθηλήησλ είλαη ζρεηηθά απμεκέλε αλάινγα κε ηελ γχξσ πεξηνρή. Γηα παξάδεηγκα ε γξακκηθή δψλε Α θαιχπηεη ην παξαιηαθφ κέησπν ζηελ Οδφ νθνχιε θαη ε γξακκηθή δψλε Β θαιχπηεη ην παξαιηαθφ κέησπν ζηελ Νέα Κξήλε θαη ηελ πεξίκεηξν ηνπ πεδφδξνκνπ ηεο. πγθεθξηκέλα νη δψδεθα δψλεο αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ηνπ Γήκνπ πξνζδηνξίδνληαη κε βάζε ηηο νδνχο πνπ ηηο νξίδνπλ σο εμήο 23 : 23 Γεληθή Γξακκαηεία Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ, Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ www.gsis.gr Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 52 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Εώλε Α: ε δψλε απηή είλαη ε κηα απφ ηηο δπν γξακκηθέο δψλεο αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ηνπ Γήκνπ θαη πεξηιακβάλεη ηα εμήο ηκήκαηα: 1) Οδφο Αλψλπκνο 6 (απφ Αλψλπκν 9 κέρξη Αξγνλαπηψλ), ηελ δεμηά πιεπξά ηεο νδνχ, 2) Οδφο Θεκηζηνθιή νθνχιε (απφ Αλψλπκν 9 κέρξη Αξγνλαπηψλ) ηελ αξηζηεξή πιεπξά ηνπ δξφκνπ, 3) Οδφο Θεκηζηνθιή νθνχιε (απφ Αλψλπκν 2 κέρξη Καζεγεηή Ρνπζίδνπ), ηελ δεμηά πιεπξά ηνπ δξφκνπ θαη 3) Οδφο Θέηηδνο Εώλε Β: ε δψλε απηή είλαη επίζεο γξακκηθή θαη πεξηιακβάλεη ηα εμήο ηκήκαηα: 1) Οδφο Αλδξηαλνππφιεσο (απφ Αηγαίνπ κέρξη Ησάλλε Παζζαιίδε Πεξηθιένπο) 2) Οδφο Διεπζεξίνπ Βεληδέινπ (απφ Ησάλλε Παζζαιίδε Πεξηθιένπο κέρξη Δζληθήο Αληίζηαζεο Αίνληνο) 3) Οδφο Δζληθήο Αληίζηαζεο (απφ Αηγαίνπ κέρξη Δξπζξνχ ηαπξνχ Διεπζεξίνπ Βεληδέινπ) 4) Οδφο Κεθηζηάο (απφ Αηγαίνπ κέρξη Εεξγάλνπ, ηε δεμηά πιεπξά ηνπ δξφκνπ 5) Οδφο Μεηακνξθψζεσο (απφ Κεξαζνχληνο Υξπζάλζνπ κέρξη Πφληνπ) 6) Νηθνιάνπ Πιαζηήξα (απφ Αλψλπκν 8 κέρξη Μηανχιε), ηελ αξηζηεξή πιεπξά ηνπ δξφκνπ, 7) Πιαηεία θξά θαη 8) Οδφο Πφληνπ (απφ Μεηακνξθψζεσο Αηγαίνπ κέρξη Κνινηνχξνπ Καπθάζνπ) Εώλε Γ1: ε δψλε απηή νξίδεηαη απφ ηηο νδνχο: Αλψλπκνο 6 Αλψλπκνο 9 Νηθνιάνπ Πιαζηήξα Αλψλπκνο 2 Υηιήο Κεξαζνχληνο Μεηξνπνιίηε Καιιίδνπ Παπάγνπ Σάθε Οηθνλνκίδε Παπάγνπ Θεκηζηνθιή νθνχιε Κεξαζνχληνο Καιιίδνπ Καξανιή Αξγνλαπηψλ Πφληνπ Αηγαίνπ Βαζηιήο Όιγα Κπδςλίσλ Μνζρνλεζίσλ Καζεγεηή Ρνπζίδνπ Θεκηζηνθιε νθνχιε Αξγνλαπηψλ Αλψλπκνο 6 Εώλε Γ2: ε δψλε απηή νξίδεηαη απφ ηηο νδνχο: Θεκηζηνθιή νθνχιε Κεξαζνχληνο Μεηξνπνιίηε Καιιίδνπ Παπάγνπ Σάθε Οηθνλνκίδε Παπάγνπ Θεκηζηνθιή νθνχιε Εώλε Γ1: ε δψλε απηή νξίδεηαη απφ ηηο νδνχο: Υηιήο Κεξαζνχληνο Μεηξνπνιίηε Καιιίδνπ Καξανιή Αξγνλαπηψλ Πφληνπ Αηγαίνπ Δζληθήο Αληίζηαζεο Δξπζξνχ ηαπξνχ Διεπζεξίνπ Βεληδέινπ Αηφληνο Αγίνπ Παληειεήκνλνο Κεξκνπνχινπ Αζαλαζίνπ Γηάθνπ Μεηξνπνιίηνπ Ησζήθ Αλψλπκνο 7 Παξαζθεπνπνχινπ Σζηγγηξίδνπ Υαιδείαο Θενδνζνππφιεσο Αγίνπ Νηθνιάνπ Μεηξψλ Σάζνπ Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 53 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Καξαηάζνπ Μαθξνρσξίνπ Μηανχιε Δθέζζνπ Κάησ Παλαγηάο Καθαληάξε Αιακάλαο ηξαηεγνχ αξάθε π. Μπνπζηαθιή Πφληνπ Αλψλπκνο 4 Νίθεο ηπιαηλνχ Λπθνχδε Μαλ. Γαγπιή Μηανχιε Νηθνιάνπ Πιαζηήξα Αλψλπκνο 8 Αλψλπκνο 5 Αλψλπκνο 3 Αλψλπκνο 2 Υηιήο (πιήλ ηεο δψλεο Γ2). Εώλε Γ2: ε δψλε απηή νξίδεηαη απφ ηηο νδνχο: Αηιαληίδνο Έιιεο Βξπνχισλ Θέηηδνο Αηιαληίδνο. Εώλε Δ: ε δψλε απηή νξίδεηαη απφ ηηο νδνχο: Δζληθήο Αληίζηαζεο ηλψπεο νπιίνπ Οκήξνπ Αλψλπκνο 1 Δξπζξνχ ηαπξνχ Καπαδνθίαο Εεξγάλνπ Κεθηζηάο Αηγαίνπ Δζληθήο Αληίζηαζεο Εώλε Σ: ε δψλε απηή νξίδεηαη απφ ηηο νδνχο: Μαλ. Γαγπιή Ζζίνδνπ Πφληνπ Αλψλπκνο 10 Αλψλπκνο 4 Νίθεο ηπι. Λπθνχδε Μαλ. Γαγπιή Εώλε Ε: ε δψλε απηή νξίδεηαη απφ ηηο νδνχο: Αλψλπκνο 1 Κεθηζηάο Εεξγάλνπ Καπαδνθίαο Αλψλπκνο 1 Εώλε Ζ: ε δψλε απηή νξίδεηαη απφ ηηο νδνχο: Αιακάλαο Βξπνχισλ Αλψλπκνο 7 Παξαζθεπνπνχινπ Σζηγγηξίδνπ Υάιδεηαο Θενδνζνππφιεσο Αγίνπ Νηθνιάνπ Μεηξψλ Σάζνπ Καξαηάζνπ Πφληνπ Αιαηζαηψλ Δθέζζνπ Κάησ Παλαγηάο Καθαληάξε - Αιακάλαο Εώλε Θ: ε δψλε απηή νξίδεηαη απφ ηηο νδνχο: Γεκνθξίηνπ Ηθάξσλ Γήκεηξαο Αρηιιέσο Κιενπάηξαο Ζιέθηξαο Γεκνθξίηνπ Εώλε Η: ε δψλε απηή νξίδεηαη απφ ηηο νδνχο: Αλψλπκνο 1 Αρηιιέσο Κιενπάηξαο Ζιέθηξαο Γεκνθξίηνπ Ηθάξσλ Πφληνπ Αλψλπκνο 10 Αλψλπκνο 4 Πφληνπ π. Μνπζηαθιή ηξαηεγνχ αξάθε Βξπνχισλ Αλψλπκνο 7 Αλαπαχζεσο Δζληθήο Αληίζηαζεο ηλψπεο νπιίνπ Οκήξνπ Αλψλπκνο 1. ηνλ ράξηε πνπ αθνινπζεί παξνπζηάδνληαη γηα δηεπθφιπλζε νη νλνκαζίεο ησλ νδψλ ηνπ Γήκνπ. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 54 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 4.1. Οη Οδνί ηνπ Γήκνπ Πηγή: Google Map Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 55 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 4.1. Οη Εώλεο ηνπ Γήκνπ Πηγή: Ηδία Δπεμεξγαζία Οη ηηκέο ησλ δσλψλ ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ηνπ Γήκνπ θπκαίλνληαη απφ 1.400 κέρξη θαη 3.650. Ζ πςειφηεξε ηηκή δψλεο παξνπζηάδεηαη ζηελ γξακκηθή δψλε Α (3.650 /η.κ.), φπνπ είλαη ε πεξηνρή ηνπ παξαιηαθνχ κεηψπνπ ηεο νθνχιε θαη έλα ηκήκα ηνπ παξαιηαθνχ κεηψπνπ ηεο Κξήλεο. Οη πεξηνρέο απηέο ζεσξνχληαη σο νη θαιχηεξεο πεξηνρέο ηεο εμαηηίαο θπξίσο ηεο ζέαο πνπ δηαζέηνπλ πξνο ηε ζάιαζζα. Αληίζεηα νη ρακειφηεξεο ηηκέο δψλεο παξνπζηάδνληαη ζηε δψλε Θ (1.400 /η.κ.) θαη ζηε δψλε Η (1550 /η.κ.), νη νπνίεο ηκήκαηα ηεο ζπλνηθίαο ηνπ Φνίληθα, πνπ ζεσξείηαη σο ε πην ππνβαζκηζκέλε πεξηνρή ηεο Καιακαξηά. Αλαιπηηθά νη ηηκέο δψλεο ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ γηα ην Γήκν εκθαλίδνληαη ζηνλ πίλαθα πνπ αθνινπζεί. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 56 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Πίνακας 4.1. Σηκέο δώλεο αληηθεηκεληθώλ Αμηώλ Γήκνπ Εώνη Σιμή Εώνηρ ( / η.μ.) Εψλε Α 3.650 Εψλε Β 2.500 Εψλε Γ1 2.500 Εψλε Γ2 3.500 Εψλε Γ1 2.100 Εψλε Γ2 3.300 Εψλε Δ 1.900 Εψλε Σ 2.050 Εψλε Ε 1.600 Εψλε Ζ 1.900 Εψλε Θ 1.400 Εψλε Η 1.550 Πηγή: Γεληθή Γξακκαηεία Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ, Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ www.gsis.gr Διάγραμμα 4.1: Αληηθεηκεληθέο αμίεο αθηλήησλ αλά δώλε Αντικειμενικές αξίες ακινθτων ανά ζώνη 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Ζώνη Α Ζώνη Β Ζώνη Γ1 Ζώνη Γ2 Ζώνη Δ1 Ζώνη Δ2 Ζώνη Ε Ζώνη ΣΤ Ζώνη Ζ Ζώνη Η Ζώνη Θ Ζώνη Ι Πηγή: Γεληθή Γξακκαηεία Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ, Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ www.gsis.gr Ηδία επεμεξγαζία Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 57 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Όζνλ αθνξά ην ζπληειεζηή νηθνπέδνπ αλά δψλε νξίδεηαη γηα ηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ σο εμήο 24 : Γηα ηηο δψλεο Α, Γ1, Θ θαη Η νξίδεηαη ζπληειεζηήο νηθνπέδνπ 0,75 Γηα ηηο δψλεο Γ2, Δ θαη Σ νξίδεηαη ζπληειεζηήο νηθνπέδνπ 0,70 Γηα ηηο δψλεο Γ2 θαη Ε νξίδεηαη ζπληειεζηήο νηθνπέδνπ 0,80 Γηα ηηο δψλεο Β θαη Γ1 νξίδεηαη ζπληειεζηήο νηθνπέδνπ 0,80 ή 0,90 Γηα ηε δψλε Ζ νξίδεηαη ζπληειεζηήο νηθνπέδνπ 0,75 ή 0,85 Σέινο ζρεηηθά κε ην ζπληειεζηή εκπνξηθφηεηαο ησλ δξφκσλ, ησλ ιεσθφξσλ θαη ησλ πιαηεηψλ ηαμηλνκνχληαη ζε 14 θαηεγνξίεο, φπνπ ν ζπληειεζηήο εκπνξηθφηεηαο θπκαίλεηαη απφ 1,1 έσο 3,4. Ο ζπληειεζηήο απηφο αλαθέξεηαη ζην ηζφγεην ησλ θηηξίσλ ζηηο ζπγθξηκέλεο νδνχο θαη ρξεζηκνπνηείηαη σο θαηάζηεκα. Αλαιπηηθά νη ζπληειεζηέο εκπνξηθφηεηαο ησλ δξφκσλ, ησλ ιεσθφξσλ θαη ησλ πιαηεηψλ ηνπ Γήκνπ εκθαλίδνληαη ζηνλ αθφινπζν πίλαθα. Γηα φζνπο δξφκνπο, ιεσθφξνπο, πιαηείεο ή ηκήκαηα απηψλ δελ αλαθέξνληαη ζην ζπγθεθξηκέλν πίλαθα ν ζπληειεζηήο εκπνξηθφηεηαο νξίδεηαη 1,0. 24 Γεληθή Γξακκαηεία Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ, Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ www.gsis.gr Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 58 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Πίνακας 4.2. πληειεζηήο Δκπνξηθόηεηαο Γξόκσλ-Λεσθόξσλ-Πιαηεηώλ Γήκνπ ΟΓΟ-ΛΔΩΦΟΡΟ-ΠΛΑΣΔΗΑ ΑΝΑΣ. ΘΡΑΚΖ, ΠΟΛΤΒΗΟΤ (απφ Σήλνπ κέρξη Λπθνχδε) 1,1.Δ. ΑΛΗΚΑΡΝΑΟΤ, ΑΡΓΟΝΑΤΣΩΝ (απφ Κπδσληψλ Γξ. - Καξανιή κέρξη Πφληνπ), ΒΡΤΟΤΛΩΝ (απφ Κνπληνπξηψηνπ κέρξη Δθέζζζπ), ΒΡΤΟΤΛΩΝ (απφ Δθέζζνπ κέρξη ηξ. αξάθε), ΓΑΒΡΗΖΛΗΓΟΤ (απφ Καξανιή κέρξη Καζ. Ρνπζίδνπ), ΓΩΓΔΚΑΝΖΟΤ, ΔΡΤΘΡΟΤ ΣΑΤΡΟΤ (απφ Δζλ. Αληίζηαζεο κέρξη Αλψλπκν 1) αξηζηεξά, ΔΡΤΘΡΟΤ ΣΑΤΡΟΤ (απφ Δζλ. Αληίζηαζεο κέρξη Αλψλπκν 1) δεμηά, ΔΦΔΟΤ (απφ Κ. Παλαγίαο κέρξη Βξπνχισλ) δεμηά, ΔΦΔΟΤ (απφ Κ. Παλαγίαο κέρξη Βξπνχισλ) αξηζηεξά, ΕΖΡΓΑΝΟΤ, ΗΩΝΗΑ, ΚΑΗΑΡΔΗΑ, ΚΑΠΔΣΑΝΗΓΟΤ ΝΗΚΟΛΑΟΤ, ΚΑΠΟΓΗΣΡΗΟΤ (απφ Θέηηδνο κέρξη Κνπληνπξηψηνπ - Υαλίσλ), ΚΑΡΑΒΑΓΓΔΛΖ (απφ Αλψλπκν 1 κέρξη Καπαδνθίαο), ΚΑΡΑΒΑΓΓΔΛΖ (απφ Καπαδνθίαο κέρξη Δζλ. Αληίζηαζεο), ΚΑΡΑΒΑΓΓΔΛΖ (απφ Δζλ. Αληίζηαζεο κέρξη Καιαληίδνπ - Ατβαδίδνπ), ΜΔΓΑΛΟΤ ΑΛΔΞΑΝΓΡΟΤ (απφ Κεθηζίαο κέρξη Καπαδνθίαο), ΜΗΑΟΤΛΖ (απφ Κνπληνπξηψηνπ κέρξη Δθέζζνπ) δεμηά, ΜΗΑΟΤΛΖ (απφ Α. Κνξαή κέρξη Μαθξνρσξίνπ) αξηζηεξά, ΠΑΠΑΝΣΩΝΗΟΤ (απφ Θνπθηδίδνπ κέρξη σθξάηνπο), ΠΑΡΑΚΔΤΟΠΟΤΛΟΤ (απφ Η. Παζζαιίδε κέρξη Σζηγγηξίδνπ), ΠΔΡΗΚΛΔΟΤ (απφ Κεθηζίαο κέρξη Καπαδνθίαο - Πξνκεζέσο), ΠΔΡΗΚΛΔΟΤ (απφ Καπαδνθίαο - Πξνκεζέσο κέρξη Δζλ. Αληίζηαζεο), ΠΟΔΗΓΩΝΟ (απφ Μ. Γαγχιε κέρξη Θέηηδνο), ΠΟΔΗΓΩΝΟ (απφ Θέηηδνο κέρξη Μηραιαθνπνχινπ), ΜΤΡΝΖ (απφ Μηανχιε κέρξη Φηι. Δηαηξείαο), ΩΚΡΑΣΟΤ, ΣΗΓΓΗΡΗΓΟΤ (απφ Υαιδείαο κέρξη Παξαζθεπνπνπινπ) αξηζηεξά, ΣΗΓΓΗΡΗΓΟΤ (απφ Υαιδείαο κέρξη Παξαζθεπνπνπινπ) δεμηά, ΣΗΓΓΗΡΗΓΟΤ (απφ Παξαζθεπνπνπινπ κέρξη Μ. Ησζήθ) 1,2 ΑΡΓΟΝΑΤΣΩΝ (απφ Αλψλπκν 6 κέρξη νθνχιε) δεμηά, ΑΡΓΟΝΑΤΣΩΝ (απφ νθνχιε κέρξη Μεηξ. Καιιίδνπ), ΑΡΓΟΝΑΤΣΩΝ (απφ Μεηξ. Καιιίδνπ κέρξη Κπδσληψλ Γξ. - Καξανιή), ΘΔΡΜΑΪΚΟΤ (απφ Παπαθπξίηζε κέρξη Αηγαίνπ), ΘΔΣΗΓΟ (απφ Μ. Αζίαο κέρξη Η. Καπνδηζηξίνπ), ΘΔΣΗΓΟ (απφ Η. Καπνδηζηξίνπ κέρξη η. Λπθνχδε) αξηζηεξά, ΗΟΤΣΗΝΗΑΝΟΤ, ΚΖΦΗΗΑ (απφ Αηγαίνπ κέρξη σθξάηνπο) δεμηά, ΜΔΓΑΛΟΤ ΑΛΔΞΑΝΓΡΟΤ (απφ Καπαδνθίαο κέρξη Δζλ. Αληίζηαζεο), ΜΔΓΑΛΟΤ ΑΛΔΞΑΝΓΡΟΤ (απφ Δζλ. Αληίζ ηαζεο κέρξη Κεξακνπνχινπ) 1,3 ΑΗΓΑΗΟΤ (απφ Κεθηζίαο κέρξη Δζλ. Αληίζηαζεο) αξηζηεξά, ΑΗΓΑΗΟΤ (απφ Δζλ. Αληίζηαζεο κέρξη Αλδξηαλνππφιεσο) αξηζηεξά, ΑΗΓΑΗΟΤ (απφ Αλδξηαλνππφιεσο κέρξη Π φληνπ) αξηζηεξά, ΑΗΓΑΗΟΤ (απφ Βαζ. Όιγαο κέρξη Πφληνπ) δεμηά, ΗΦΗΓΔΝΔΗΑ, ΚΑΡΑΟΛΖ (απφ Μεηξ. Καιιίδνπ κέρξη Μεηξ. Κπδσληψλ), ΚΤΓΩΝΗΩΝ ΓΡ. (απφ Β. Όιγαο κέρξη Αλδξηαλνππφιεσο) αξηζηεξά, ΚΤΓΩΝΗΩΝ ΓΡ. (απφ Αλδξηαλνππφιεσο - Κ. Ρνπζίδνπ κέρξη Καπ. Γθφλε - Πφληνπ), ΚΤΓΩΝΗΩΝ ΓΡ. (απφ Καπ. Γθφλε - Πφληνπ κέρξη Αξγνλαπηψλ), ΜΑΡΜΑΡΑ (απφ Υηιήο κέρξη Η. Παζζαιίδε), ΜΑΡΜΑΡΑ (απφ Η. Παζζαιίδε κέρξη Πι. θξα), ΟΗΚΟΝΟΜΗ ΓΖ ΣΑΚΖ (απφ Αλψλπκν 2 κέρξη Κεξαζνχληνο), ΟΗΚΟΝΟΜΗΓΖ ΣΑΚΖ (απφ Κεξαζνχληνο κέρξη Καζ. Ρνπζίδνπ), ΥΔΗΜΩΝΗΓΟΤ (απφ Αηγαίνπ κέρξη Η. Παζζαιίδε) ΑΝΩΝΤΜΟ 6 (απφ Αλψλπκν 9 κέρξη Αξγνλαπηψλ) δεμηά, ΔΘΝΗΚΖ ΑΝΣΗΣΑΖ (απφ Κιενπάηξαο - Ζιέθηξαο κέρξη Ηθάξσλ), ΘΔΣΗΓΟ (απφ Μηανχιε κέρξη Αηιαληίδνο) δεμηά, ΘΔΣΗΓΟ (απφ Μηανχιε κέρξη Αηιαληίδνο) αξηζηεξά, ΜΖΣΡ. ΚΑΛΛΗΓΟΤ (απφ Παπάγνπ κέρξη Κεξαζνχληνο) αξηζηεξά, ΜΖΣΡ. ΚΑΛΛΗΓΟΤ (απφ Παπάγνπ κέρξη Κεξαζνχληνο) δεμηά, ΜΖΣΡ. ΚΑΛΛΗΓΟΤ (απφ Κεξαζνχληνο κέρξη Καξανιή) δεμηά, ΜΖΣΡ. ΚΑΛΛΗΓΟΤ (απφ Κεξαζνχληνο κέρξη Καξανιή) αξηζηεξά, ΠΑΑΛΗΓΖ ΓΗΑΝΝΖ (απφ Πιαζηήξα κέρξη Μηθξνπιέα ) δεμηά, ΠΑΑΛΗΓΖ ΓΗΑΝΝΖ (απφ Πιαζηήξα κέρξη Μνπξνχδεδσλ) αξηζηεξά, ΠΟΝΣΟΤ (απφ Κπδσληψλ Γξ. κέρξη Παπαθπξίηζε) αξηζηεξά, ΠΟΝΣΟΤ (απφ Κπδσληψλ Γξ. κέρξη Αξγνλαπηψλ) δεμηά, ΠΟΝΣΟΤ (απφ Παπαθπξίηζε κέρξη Αηγαίνπ) αξηζηεξά, ΠΟΝΣΟΤ (απφ Αξγνλαπηψλ κέρξη Μεηακνξθψζεσο) δεμηά, ΠΟΝΣΟΤ (απφ Καπθάζνπ - Κνινηνχξνπ κέρξη Θενδνζνππφιεσο -Αγ. Νηθνιάνπ), ΠΟΝΣΟΤ (απφ Θενδνζνππφιεσο κέρξη Καθαληάξε) αξηζηεξά, ΠΟΝΣΟΤ (απφ Αγ. Νηθνιάνπ κέρξη Σ. Καξαηάζνπ) δεμηά, ΠΟΝΣΟΤ (απφ Αιαηζαηψλ κέρξη Κάησ Παλαγίαο) δεμηά, ΠΟΝΣΟΤ (απφ Καθαληάξε - Κάησ Παλαγίαο κέρξη Καλάξε), ΡΟΤΗΓΟΤ ΚΑΘ. (απφ νθνχιε κέρξη Μεηξ. Κπδσληψλ) δεμηά, ΣΡΑΠΔΕΟΤΝΣΟ (απφ Θ. νθνχιε κέρξη Σ. Οηθνλνκίδε), ΥΑΝΗΩΝ (απφ Ατδηλίνπ κέρξη Λπθνχδε) ΑΡΓΤΡΟΤΠΟΛΔΩ, ΑΡΗΣΟΣΔΛΟΤ, ΗΠΠΟΚΡΑΣΟΤ, ΚΑΠΔΣΑΝ ΓΚΟΝΖ (απφ Θ. νθνχιε κέρξη Μεηξ. Καιιίδνπ), ΚΑΠΔΣΑΝ ΓΚΟΝΖ (απφ Μεηξ. Καιιίδνπ κέρξη Μεηξ. Κπδσληψλ) αξηζηεξά, ΚΑΠΔΣΑΝ ΓΚΟΝΖ (απφ Μεηξ. Καιιίδνπ κέρξη Μεηξ. Κπδσληψλ) δεμηά, ΚΔΡ ΑΟΤΝΣΟ (απφ Αλψλπκν 6 κέρξη Μεηξ. Καιιίδνπ), ΚΔΡΑΟΤΝΣΟ (απφ Μεηξ. Καιιίδνπ κέρξη Υηιήο), ΥΗΛΖ (απφ Ν. Πιαζηήξα κέρξη Μαξκαξά -Αλψλπκν 2), ΥΗΛΖ (απφ Αλψλπκν 2 κέρξη Κεξαζνχληνο) αξηζηεξά, ΥΗΛΖ (απφ Μαξκαξά κέρξη Υξχζαλζνπ) δεμηά ΓΑΓΤΛΖ ΜΑΝ. (απφ Μηανχιε κέρξη Α ηιαληίδνο) αξηζηεξά, ΓΑΓΤΛΖ ΜΑΝ. (απφ Αηιαληίδνο κέρξη Δξπζξαίαο) αξηζηεξά, ΠΛΑΣΔΗΑ ΚΡΑ 1,4 1,5 1,6 1,7 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 59 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ΚΟΡΑΖ ΑΓ. (απφ Πιαη. θξα κέρξη Σ. Καξαηάζνπ), ΚΟΡΑΖ ΑΓ. (απφ Σ. Καξαηάζνπ κέρξη Μηανχιε) αξηζηεξά, ΚΟΡΑΖ ΑΓ. (απφ Σ. Καξαηάζνπ κέρξη Μηανχιε) δεμηά, ΚΟΤΝΣΟΤΡΗΩΣΟΤ (απφ Μηανχιε κέρξη Αηιαληίδνο) δεμηά, ΚΟΤΝΣΟΤΡΗΩΣΟΤ (απφ Μηανχιε κέρξη Πι. Ύδξαο) αξηζηεξά, ΚΟΤΝΣΟΤΡΗΩΣΟΤ (απφ Πι. Ύδξαο - Αηιαληίδνο κέρξη Αίδηλίνπ), ΠΑΑΛΗΓΖ ΓΗΑΝΝΖ (απφ Μηθξνπιέα - Μνπξνχδεδσλ 1,8 κέρξη Πφληνπ), ΠΑΑΛΗΓΖ ΓΗΑΝΝΖ (απφ Πφληνπ κέρξη Αλδξηαλνππφιεσο), ΠΔΡΗΚΛΔΟΤ (απφ Δζληθήο Αληίζηαζεο κέρξη Αλδξηαλνππφιεσο), ΠΛΑΣΔΗΑ ΤΓΡΑ, ΠΟΝΣΟΤ (απφ Αηγαίνπ κέρξη Καπθάζνπ) αξηζηεξά, ΠΟΝΣΟΤ (απφ Μεηακνξθψζεσο κέρξη Κνινηνχξνπ) δεμηά ΔΘΝΗΚΖ ΑΝΣΗΣΑΖ (απφ Αηγαίνπ κέρξη Δξ. ηαπξνχ - Δι. Βεληδέινπ), ΔΘΝΗΚΖ ΑΝΣΗΣΑΖ (απφ Δξ. ηαπξνχ κέρξη ηλψπεο) αξηζηεξά, ΟΦΟΤΛΖ ΘΔΜ. (απφ Καζ. Ρνπζίδνπ κέρξη Αξγνλαπηψλ) 2,1 αξηζηεξά, ΟΦΟΤΛΖ ΘΔΜ. (απφ Αξγνλαπηψλ κέρξη Αλψλπκν 9 -Αλψλπκν 2) ΜΔΣΑΜΟΡΦΩΔΩ 2,2 ΠΛΑΣΖΡΑ Ν. (απφ Αλψλπκν 8 κέρξη Η. Παζζαιίδε) αξηζηεξά, ΠΛΑΣΖΡΑ Ν. (απφ Η. Παζζαιίδε κέρξη Σ. Καξαηάζνπ) αξηζηεξά, ΠΛΑΣΖΡΑ Ν. (απφ Σ. Καξαηάζνπ κέρξη Μηανχιε) αξηζηεξά ΒΑ. ΟΛΓΑ (απφ Κπδσληψλ Γξ. Μνζρνλεζίσλ κέρξη Αηγαίνπ) δεμηά 2,4 ΑΝΓΡΗΑΝΟΤΠΟΛΔΩ (απφ Μεηξ. Κπδσληψλ - Ρνπζίδνπ κέρξη Αηγαίνπ), ΑΝΓΡΗΑΝΟΤΠΟΛΔΩ (απφ Αηγαίνπ κέρξη Πεξηθιένπο) αξηζηεξά, ΑΝΓΡΗΑΝΟΤΠΟΛΔΩ (απφ Αηγαίνπ κέρξη Η. Παζζαιίδε) δεμηά, ΒΔΝΗΕΔΛΟΤ ΔΛ. (απφ Η. Παζζαιίδε - Πεξηθιένπο κέρξη Δζλ. Αληίζηαζεο), ΔΘΝΗΚΖ ΑΝΣΗΣΑΖ (απφ ηλψπεο κέρξη Αλαπαχζεσο) αξηζηεξά, ΔΘΝΗΚΖ ΑΝΣΗΣΑΖ (απφ Αλαπαχζεσο κέρξη Αλψλπκν 11) αξηζηεξά, ΔΘΝΗΚΖ ΑΝΣΗΣΑΖ (απφ Αλαπαχζεσο κέρξη Αλψλπκν 11) δεμηά, ΔΘΝΗΚΖ 2,6 ΑΝΣΗΣΑΖ (απφ Αλψλπκν 11 κέρξη Αλψλπκν 12), ΔΘΝΗΚΖ ΑΝΣΗΣΑΖ (απφ Αλψλπκ ν 12 κέρξη Κιενπάηξαο) αξηζηεξά, ΔΘΝΗΚΖ ΑΝΣΗΣΑΖ (απφ Αλψλπκν 12 κέρξη Ζιέθηξαο) δεμηά, ΚΟΜΝΖΝΩΝ (απφ Η. Παζζαιίδε κέρξη Κνινηνχξνπ), ΜΗΑΟΤΛΖ (απφ Μ. Γαγχιε κέρξη Θέηηδνο) δεμηά, ΜΗΑΟΤΛΖ (απφ Πιαζηήξα - Θέηηδνο κέρξη Κνπληνπξηψηνπ - Α. Κνξαή) ΚΟΜΝΖΝΩΝ (απφ Μεηακνξθψζεσο κέρξη Η. Παζζαιίδε) 3,4 Πηγή: Γεληθή Γξακκαηεία Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ, 2,3 Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ www.gsis.gr 4.3. Φαρτογραφική Απεικόνιση των Αντικειμενικών Αξιών στο Δήμο Καλαμαριάς Ζ ραξηνγξαθηθή απεηθφληζε ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ζην Γήκν πξαγκαηνπνηείηαη κε ηε ρξήζε ησλ Γεσγξαθηθψλ Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ (GIS) θαη εηδηθφηεξα κε ηε ρξήζε ηνπ ινγηζκηθνχ Arc GIS 9.3. Όπσο πξναλαθέξζεθε γηα ηελ ραξηνγξαθηθή απηή απεηθφληζε ρξεηάδεηαη λα δεκηνπξγεζεί ην θαηάιιειν ραξηνγξαθηθφ ππφβαζξν ζην νπνίν λα πεξαζηνχλ θαη νη ηηκέο ησλ δσλψλ ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ. Ζ δηαδηθαζία δεκηνπξγίαο ηνπ ραξηνγξαθηθνχ ππνβάζξνπ πεξηιακβάλεη κηα ζεηξά απφ βήκαηα πνπ αθνινπζήζεθαλ. Έηζη αξρηθά ρξεζηκνπνηήζεθε έλα αξρείν (shapefile) φπνπ ππήξραλ ηα νηθνδνκηθά ηεηξάγσλα ηνπ Γήκνπ θαζψο θαη έλα άιιν φπνπ ππήξρε ην νδηθφ δίθηπν ηεο πεξηνρήο κε πεξαζκέλα ηα νλφκαηα ησλ νδψλ. ηε ζπλέρεηα ζην Attribute Table ηνπ αξρείνπ κε ηα νηθνδνκηθά ηεηξάγσλα δεκηνπξγήζεθε κηα λέα ζηήιε κε ηελ νλνκαζία «Zones» (Δηθφλα 4.1.), ε νπνία νξίζηεθε λα δέρεηαη δεδνκέλα θεηκέλνπ (text). ηελ ζηήιε απηή γηα θάζε νηθνδνκηθφ Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 60 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ηεηξάγσλν ηνπ Γήκνπ πεξάζηεθε ε νλνκαζία ηεο δψλεο αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ζηελ νπνία αλήθεη. Γηα ηελ εμαθξίβσζε ζε θάζε πεξίπησζε ηεο δψλεο ζηελ νπνία αλήθεη ην θάζε νηθνδνκηθφ ηεηξάγσλν ρξεζηκνπνηήζεθαλ ηα ζηνηρεία απφ ηελ Γεληθή Γξακκαηεία Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ, Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ γηα ηνλ νξηζκφ ησλ δσλψλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ, ην ςεθηαθφ αξρείν (Shapefile) κε ην νδηθφ δίθηπν ηεο πεξηνρήο, θαζψο θαη βνεζεηηθά ρξεζηκνπνηήζεθε ην Google Map. Με ηνλ ηξφπν απηφ ηα νηθνδνκηθά ηεηξάγσλα ηεο πεξηνρήο ρσξίζηεθαλ ζηηο δέθα πνιπγσληθέο δψλεο αληηθεηκεληθψλ αμηψλ. Εικόνα 4.1. Γηαδηθαζία Γεκηνπξγίαο ραξηνγξαθηθνύ ππνβάζξνπ Πηγή: Ηδία Δπεμεξγαζία Δπηπιένλ γηα ηηο δπν γξακκηθέο δψλεο πνπ ππάξρνπλ ζηελ πεξηνρή ρξεζηκνπνηήζεθαλ γηα ηελ απεηθφληζε ηνπο ηα ηκήκαηα ησλ νδψλ ηα νπνία νξίδνπλ απηέο. Με ηνλ ηξφπν απηφ δεκηνπξγήζεθε ην ςεθηαθφ ραξηνγξαθηθφ ππφβαζξν, ζην νπνίν ην θάζε νηθνδνκηθφ ηεηξάγσλν είρε ηελ πιεξνθνξία γηα ην ζε πνηα δψλε αληηθεηκεληθψλ αμηψλ αλήθεη. Με ηε ρξήζε ηνπ ραξηνγξαθηθνχ απηνχ ππνβάζξνπ, απεηθνλίδνληαη ζηνλ ράξηε πνπ αθνινπζεί νη ηηκέο ησλ δσλψλ ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ηνπ Γήκνπ. Σν ίδην ππφβαζξν ζα ρξεζηκνπνηεζεί γηα ηε ραξηνγξαθηθή απεηθφληζε πνπ αθνινπζεί ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ, αιιά θαη ησλ απνθιίζεσλ κεηαμχ αγνξαίσλ θαη αληηθεηκεληθψλ ηηκψλ αλά δψλε. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 61 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 4.3. Αληηθεηκεληθέο αμίεο ησλ αθηλήησλ ηνπ Γήκνπ Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 62 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

4.4. υμπεράσματα Απφ ηελ αλάιπζε αιιά θαη ηε ραξηνγξαθηθή απεηθφληζε ησλ δσλψλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ θαη ησλ ηηκψλ ηνπο ζην Γήκν εμάγνληαη θάπνηα βαζηθά ζπκπεξάζκαηα-δηαπηζηψζεηο. Οπζηαζηηθά δειαδή νη δηαπηζηψζεηο απηέο έρνπλ αλαθεξζεί θαη πξνεγνπκέλσο κεκνλσκέλα. Όκσο ζην ζεκείν απηφ θαη κεηά ηελ ραξηνγξάθεζε ησλ δσλψλ, επηρεηξείηαη κηα ζχλνςε φισλ απηψλ. Αξρηθά ζα πξέπεη λα αλαθεξζεί φηη απφ ηελ αλάιπζε αιιά θαη απφ ηελ ραξηνγξαθηθή απεηθφληζε ησλ δσλψλ γίλεηαη αληηιεπηφ φηη ε έθηαζε ησλ δσλψλ παξνπζηάδεη έληνλεο δηαθνξνπνηήζεηο. Έηζη ππάξρεη ε δψλε Γ1, ε νπνία θαιχπηεη ην κεγαιχηεξν ηκήκα ηεο επηθξάηεηαο ηνπ Γήκνπ. Αληίζεηα νη δψλεο Γ2, Γ2 θαη Σ, έρνπλ πνιχ πεξηνξηζκέλε έθηαζε πνπ δελ μεπεξλά ηα 5-6 νηθνδνκηθά ηεηξάγσλα. Ζ δηαθνξνπνίεζε απηή είρε γίλεη αληηιεπηή θαη αλαθέξζεθε θαη θαηά ηελ πνηνηηθή πεξηγξαθή ησλ δσλψλ, φκσο κε ηελ ραξηνγξάθεζή ηνπο, έρνπκε κηα πην νινθιεξσκέλε θαη μεθάζαξε εηθφλα. Δπίζεο, φπσο επηζεκάλζεθε θαη πξνεγνπκέλσο, νη γξακκηθέο δψλεο θαη εηδηθά ηα ηξία απφ έμη ηκήκαηα απηψλ, βξίζθνληαη ζην παξαιηαθφ κέησπν, απφ ηελ πιεπξά ηεο Κξήλεο αιιά θαη απφ ηελ πιεπξά ηεο νθνχιε. Σα ππφινηπα ηξία ηκήκαηα ησλ γξακκηθψλ δσλψλ βξίζθνληαη ζην θέληξν ηεο πφιεο ηεο, αιιά θαη ζην θέληξν πνπ έρεη δεκηνπξγεζεί κε ζεκαληηθή εκπνξηθή δξαζηεξηφηεηα θαηά κήθνο ηνπ άμνλαο ηεο Δζληθήο Αληίζηαζεο. Σέινο φζνλ αθνξά ηηο ηηκέο ησλ δσλψλ, γίλεηαη αληηιεπηφ φηη νη ηηκέο είλαη απμεκέλεο ζηηο πεξηνρέο πνπ βξίζθνληαη θνληά ζηελ παξαιία ηεο νθνχιε θαη ηεο Κξήλεο, αιιά θαη ζηηο πεξηνρέο ηνπ παξαδνζηαθνχ θέληξνπ ηεο πφιεο ηεο (πεδφδξνκνο ). Αληίζεηα νη δψλεο κε ηηο ρακειφηεξεο ηηκέο αληηθεηκεληθψλ αμηψλ είλαη απηέο πνπ βξίζθνληαη ζηελ πεξηνρή ηνπ Φνίληθα, εθαηέξσζελ ηνπ νδηθνχ άμνλα ηεο Δζληθήο Αληίζηαζεο. Γεληθφηεξα ε ζπγθεθξηκέλε πεξηνρή ζεσξείηαη σο ε πην ππνβαζκηζκέλε πεξηνρή ηεο, έηζη είλαη ινγηθφ νη ηηκέο ησλ δσλψλ απηψλ λα είλαη ρακειέο. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 63 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

5. ΟΙ ΑΓΟΡΑΙΕ ΑΞΙΕ ΣΨΝ ΑΚΙΝΗΣΨΝ ΣΟ ΔΗΜΟ ΚΑΛΑΜΑΡΙΑ 5.1. Εισαγωγή ηελ παξνχζα ελφηεηα επηρεηξείηαη κηα αλάιπζε ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ ζην Γήκν. Ζ δηεξεχλεζε ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ γίλεηαη κε ηελ θαηαγξαθή ησλ πξνο πψιεζε αθηλήησλ ηεο πεξηνρήο απφ ηηο αγγειίεο πνπ είλαη αλεξηεκέλεο ζην δηαδίθηπν. Έηζη αξρηθά αλαπηχζζεηαη ιεπηνκεξψο ε κεζνδνινγία πνπ ρξεζηκνπνηείηαη γηα ηελ θαηαγξαθή θαη αλάιπζε ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ. ηε ζπλέρεηα αλαιχεηαη ν ηξφπνο ζπιινγήο ησλ δεδνκέλσλ θαζψο θαη ε βάζε δεδνκέλσλ πνπ δεκηνπξγήζεθε γηα απηά. Σέινο αλαιχνληαη φια απηά ηα δεδνκέλα πνπ πξνθχπηνπλ απφ ηελ θαηαγξαθή θαη απεηθνλίδνληαη ραξηνγξαθηθά. Δπηπιένλ απφ ην ζχλνιν ηεο αλάιπζεο ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ ηνπ Γήκνπ εμάγνληαη θάπνηα βαζηθά ζπκπεξάζκαηα-δηαπηζηψζεηο. 5.2. Μεθοδολογία Γηα ηελ δηεξεχλεζε ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ επηιέρζεθε ε κέζνδνο ζπγθέληξσζεο ζηνηρείσλ απφ ηηο αγγειίεο πνπ βξίζθνληαη δεκνζηεπκέλεο ζε δηαδηθηπαθέο πχιεο αγγειηψλ. Γηα ηε ζπγθέληξσζε ησλ ζηνηρείσλ απηψλ αθνινπζήζεθαλ ηα εμήο βήκαηα: Δπηιέρζεθαλ δπν απφ ηηο πην γλσζηέο δηαδηθηπαθέο πχιεο αγγειηψλ αθηλήησλ (Spitogatos θαη Spiti24) 2526 Απφ ηηο δηαδηθηπαθέο απηέο πχιεο ζπιιέρζεθαλ φια ηα βαζηθά ζηνηρεία ησλ πξνο πψιεζε αθηλήησλ (εκβαδφ, ηηκή, δψλε, φξνθνο, βαζηθά ραξαθηεξηζηηθά αθηλήηνπ θιπ.) Σα ζηνηρεία απηά απνζεθεχηεθαλ ζε βάζε δεδνκέλσλ πνπ δεκηνπξγήζεθε αθξηβψο γηα ηελ δηαρείξηζε ησλ ζηνηρείσλ απηψλ 25 Γηαδηθηπαθή Πχιε Αγγειηψλ Αθηλήησλ Spiti24 www.spiti24.gr 26 Γηαδηθηπαθή Πχιε Αγγειηψλ Αθηλήησλ Spitogatos www.spitogatos.gr Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 64 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Σα ζηνηρεία ηεο βάζεο δεδνκέλσλ επεμεξγάζηεθαλ θαηάιιεια Απφ ηηο ζηήιεο ηεο βάζεο δεδνκέλσλ πνπ θαηαγξάθνληαη νη ηηκέο ηνπο ( ) θαη ην εκβαδφλ ηνπο (η.κ.) ππνινγίζηεθε ε ηηκή ηνπ θάζε αθηλήηνπ αλά ηεηξαγσληθφ κέηξν. Απφ ηελ ζηήιε ηεο βάζεο δεδνκέλσλ κε ηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ αλά η.κ. ππνινγίζηεθε ε κέζε ηηκή αλά η.κ. γηα θάζε κηα απφ ηηο δψδεθα δψλεο. Με ηνλ ηξφπν απηφ ππνινγίζηεθαλ νη αγνξαίεο ηηκέο αθηλήησλ αλά δψλε αληηθεηκεληθήο αμίαο. Έηζη ινηπφλ νη δπν απηέο ηηκέο γηα θάζε δψλε (αγνξαίαο θαη αληηθεηκεληθήο αμίαο) είλαη άκεζα ζπγθξίζηκεο. Βέβαηα ν ππνινγηζκφο ηεο κέζεο αγνξαίαο αμίαο ησλ αθηλήησλ είλαη αξθεηά πξνζεγγηζηηθφο θαζψο δελ ιακβάλνληαη ππφςε νη ζπληειεζηέο απμνκείσζεο πνπ επηδξνχλ ζηνλ ππνινγηζκφ ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ (ζπληειεζηήο παιαηφηεηαο, ζπληειεζηήο ζπληειεζηή κεγέζνπο, ζπληειεζηέο ηξφπνπ θαηαζθεπήο θαη εμνπιηζκνχ θιπ.). Όκσο ν πην αθξηβήο ππνινγηζκφο ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ, ιακβάλνληαο ππφςε θαη ηνπο ζπληειεζηέο απμνκείσζεο ησλ ηηκψλ, κέζσ ησλ αγγειηψλ ήηαλ αδχλαηνο θαζψο ζηηο αγγειίεο δελ αλαθέξνληαη ηφζν ιεπηνκεξή ζηνηρεία γηα ηα αθίλεηα. Βέβαηα νη ζπληειεζηέο απμνκείσζεο επηδξνχλ ειαθξψο ζηνλ ππνινγηζκφ ηεο αληηθεηκεληθήο ηηκήο, έηζη ν ππνινγηζκφο ηεο αγνξαίαο ηηκήο κε ηελ κέζνδν πνπ ρξεζηκνπνηήζακε δίλεη αξθεηά αμηφπηζηα απνηειέζκαηα. 5.3. υλλογή των δεδομένων Δημιουργία Βάσης Δεδομένων Γηα ηε ζπιινγή δεδνκέλσλ γηα ηηο αγνξαίεο ηηκέο ησλ αθηλήησλ κέζσ ησλ αγγειηψλ, επηιέρζεθαλ φπσο πξναλαθέξζεθε, δπν απφ ηηο πην γλσζηέο δηαδηθηπαθέο πχιεο αγγειηψλ αθηλήησλ. Οη πχιεο απηέο είλαη ε πχιε «Spitogatos» θαη ε πχιε «Spiti 24», νη νπνίεο δηαζέηνπλ ρηιηάδεο αγγειίεο αθηλήησλ γηα φιε ηελ Διιάδα θαη πξνζθέξνπλ ηε δπλαηφηεηα αλαδήηεζεο αγγειηψλ αλά πφιε θαη αλά δήκν. Δπίζεο ζηηο πεξηζζφηεξεο αγγειίεο ησλ δπν απηψλ portal, ππάξρνπλ θσηνγξαθίεο ηνπ αθηλήηνπ, ηα βαζηθά ηνπ ραξαθηεξηζηηθά θαη ε ζέζε ηνπ, ε νπνία απεηθνλίδεηαη ζεκεηαθά πάλσ ζην ππφβαζξν ηνπ google map. Βαζηδφκελνη ινηπφλ ζηηο δπν απηέο πχιεο θαη θάλνληαο αλαδήηεζε αλά πφιε θαη ελ ζπλερεία αλά δήκν θαηαγξάθεθαλ ζπλνιηθά 113 αγγειίεο αθηλήησλ πξνο πψιεζε γηα ηελ πεξηνρή. Σα ζηνηρεία ησλ αγγειηψλ θαηαγξάθεθαλ ζε βάζε Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 65 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

δεδνκέλσλ πνπ δεκηνπξγήζεθε. πγθεθξηκέλα ζε απηή ηε βάζε δεδνκέλσλ θαηαγξάθεθαλ γηα θάζε αθίλεην ηα εμήο ζηνηρεία: Ο αχμνληαο αξηζκφο θάζε αθηλήηνπ Ζ δψλε (αληηθεηκεληθψλ αμηψλ) ζηελ νπνία βξίζθεηαη Ζ ηηκή ηνπ αθηλήηνπ ζε Σν εκβαδφλ ηνπ ζε ηεηξαγσληθά κέηξα Ο φξνθνο ηνπ Ο ηχπνο ηνπ αθηλήηνπ, δειαδή αλ είλαη δηακέξηζκα, κεδνλέηα ή άιινπ ηχπν Ο αξηζκφο ησλ ππλνδσκαηίσλ Ο αξηζκφο ησλ κπάλησλ Σν είδνο ηεο ζέξκαλζεο, δειαδή αλ έρεη απηφλνκε, θεληξηθή ή θαζφινπ ζέξκαλζε Σν έηνο θαηαζθεπήο ηνπ θηηξίνπ Αλ δηαζέηεη αλειθπζηήξα ην θηίξην ζην νπνίν βξίζθεηαη Αλ είλαη γσληαθφ αθίλεην Αλ είλαη Γηακπεξέο Κάπνηεο παξαηεξήζεηο κε δεπηεξεχνπζεο πιεξνθνξίεο γηα ην αθίλεην, φπσο γηα παξάδεηγκα αλ ππάξρεη parking, ηδάθη θιπ. Απφ ηα ζηνηρεία ηεο βάζεο δεδνκέλσλ θαη εηδηθφηεξα απφ ηηο ζηήιεο ηεο ηηκήο ηνπ αθηλήηνπ (ζε ) θαη ηνπ εκβαδνχ ηνπ (ζε ηεηξαγσληθά κέηξα), ππνινγίζηεθε γηα θάζε αθίλεην ε ηηκή αλά ηεηξαγσληθφ κέηξν (ζε /η.κ.). Αλαιπηηθά ε βάζε δεδνκέλσλ πνπ δεκηνπξγήζεθε κε ηα ζηνηρεία ησλ αγγειηψλ ησλ πξνο πψιεζε αθηλήησλ παξνπζηάδεηαη ζηνλ πίλαθα πνπ αθνινπζεί. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 66 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Πίνακας 5.1. Καηαγξαθή αθηλήησλ πξνο πώιεζε ζην Γήκν Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 67 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 68 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ημειώζειρ: Σχπνο Αθηλήηνπ: Γ: Γηακέξηζκα, Μ: Μεδνλέηα, Α: Άιιν Δίδνο Θέξκαλζεο: Α: Απηφλνκε Κ: Κεληξηθή Υ: ρσξίο Θέξκαλζε Αλειθπζηήξαο: Ν: Ναη Ο: Όρη Γσληαθφ: Ν: Ναη Ο: Όρη Γηακπεξέο: Ν: Ναη Ο: Όρη Πηγή: Γηαδηθηπαθή Πχιε Αγγειηψλ Αθηλήησλ Spitogatos www.spitogatos.gr, Γηαδηθηπαθή Πχιε Αγγειηψλ Αθηλήησλ Spiti24 www.spiti24.gr, Ηδία Δπεμεξγαζία Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 69 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

5.4. Ανάλυση Δεδομένων και Φαρτογραφική Απεικόνιση Όπσο αλαθέξζεθε θαη πξνεγνπκέλσο, ζηε ζπιινγή δεδνκέλσλ γηα ηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ ζην Γήκν, θαηαγξάθεθαλ ζπλνιηθά 113 αθίλεηα πξνο πψιεζε. Ζ ρσξηθή θαηαλνκή ησλ αθηλήησλ πνπ θαηαγξάθεθαλ ζηηο δψλεο (αληηθεηκεληθψλ αμηψλ) έρεη λα θάλεη θαη κε ηελ έθηαζε ηεο θάζε δψλεο. Έηζη ην κεγαιχηεξν πνζνζηφ ησλ αθηλήησλ (36,3%) πνπ θαηαγξάθεθε βξίζθεηαη ζηε δψλε Γ1, ε νπνία βέβαηα είλαη θαη ε κεγαιχηεξε δψλε. Αθνινπζνχλ νη δψλεο Γ1, Η θαη Δ κε πνζνζηά 15,0%, 10,6% θαη 6,2% αληίζηνηρα. Διάγραμμα 5.1. Οη δώλεο ησλ αθηλήησλ πνπ θαηαγξάθεθαλ Οι ζώνερ των ακινήτων πος καταγπάυηκαν 2,7% 5,3% 2,7% 3,5% 10,6% 4,4% 4,4% 15,0% 6,2% 5,3% 3,5% 36,3% Εώνη Α Εώνη Β Εώνη Γ1 Εώνη Γ2 Εώνη Γ1 Εώνη Γ2 Εώνη Δ Εώνη ΣΤ Εώνη Ε Εώνη Ζ Εώνη Θ Εώνη Η Πηγή: Ηδία επεμεξγαζία Απφ ηα ζηνηρεία πνπ ζπιιέρζεθαλ θαη εηδηθφηεξα απφ ηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ θαη ηα εκβαδά ηνπο ππνινγίζηεθε, φπσο πξναλαθέξζεθε, γηα θάζε αθίλεην ε ηηκή αλά ηεηξαγσληθφ κέηξν (ζε /η.κ.). Έηζη απφ ηελ ζπγθεθξηκέλε ζηήιε ηεο βάζεο δεδνκέλσλ θαη κε ηελ θαηάιιειε επεμεξγαζία ππνινγίζηεθε ε κέζε αγνξαία ηηκή ησλ αθηλήησλ αλά δψλε. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 70 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Αγοπαίερ Τιμέρ (σε ) Γηεξεχλεζε απνθιίζεσλ αληηθεηκεληθήο θαη αγνξαίαο αμίαο ησλ αθηλήησλ ζην Γήκν ηνλ πίλαθα θαη ζην δηάγξακκα πνπ αθνινπζνχλ παξνπζηάδνληαη νη κέζεο αγνξαίεο ηηκέο ησλ αθηλήησλ ζχκθσλα κε ηα δεδνκέλα πνπ ζπιιέρζεθαλ. Πίνακας 5.2. Αγνξαίεο ηηκέο αθηλήησλ αλά δώλε Εώνη Αγοπαίερ Σιμέρ Εψλε Α 3.121 Εψλε Β 4.380 Εψλε Γ1 2.089 Εψλε Γ2 2.839 Εψλε Γ1 2.052 Εψλε Γ2 5.435 Εψλε Δ 1.456 Εψλε Σ 1.647 Εψλε Ε 1.732 Εψλε Ζ 2.148 Εψλε Θ 823 Εψλε Η 2.160 Πηγή: Ηδία επεμεξγαζία Διάγραμμα 5.2. Αγνξαίεο ηηκέο αθηλήησλ αλά δώλε Αγοπαίερ Τιμέρ Ακινήτων ανά Εώνη 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Εώνη Α Εώνη Β Εώνη Γ1 Εώνη Γ2 Εώνη Γ1 Εώνη Γ2 Εώνη Δ Εώνη ΣΤ Εώνη Ε Εώνη Ζ Εώνη Θ Εώνη Η Εώνερ Πηγή: Ηδία επεμεξγαζία Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 71 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Απφ ηνλ πίλαθα θαη ην δηάγξακκα δηαπηζηψλεηαη φηη νη αγνξαίεο ηηκέο ησλ αθηλήησλ εκθαλίδνπλ κεγαιχηεξε δηαθχκαλζε, θαζψο θπκαίλνληαη απφ 823 /η.κ. έσο 5.435 /η.κ.. Έηζη ε δψλε κε ηελ πςειφηεξε κέζε αγνξαία ηηκή είλαη Γ2 κε 5.435 /η.κ., ελψ ε ρακειφηεξε είλαη ε δψλε Θ κε κφιηο 823 /η.κ. Όπσο θαη ζηηο αληηθεηκεληθέο αμίεο, έηζη θαη ζηηο αγνξαίεο νη δπν γξακκηθέο δψλεο εκθαλίδνπλ πςειέο ηηκέο, ελψ αληίζεηα νη πεξηνρέο ηνπ Φνίληθα εκθαλίδνπλ ρακειέο ηηκέο. Απφ κηα πξψηε αλάγλσζε ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ, γίλεηαη αληηιεπηφ φηη νη αγνξαίεο θαη νη αληηθεηκεληθέο αμίεο αλά δψλε εκθαλίδνπλ δηαθνξνπνηήζεηο πνπ ζε νξηζκέλεο πεξηπηψζεηο είλαη ζεκαληηθέο. Βέβαηα νη απνθιίζεηο απηέο ζα εμεηαζηνχλ αλαιπηηθά ζηελ ελφηεηα 6 πνπ αθνινπζεί. Σέινο ζην ράξηε πνπ αθνινπζεί απεηθνλίδνληαη ραξηνγξαθηθά νη αγνξαίεο ηηκέο ησλ αθηλήησλ αλά δψλε γηα ηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ. Γηα ηε ραξηνγξαθηθή απηή απεηθφληζε ρξεζηκνπνηήζεθε ην ίδην ςεθηαθφ ππφβαζξν κε απηφ πνπ ρξεζηκνπνηήζεθε γηα ηελ ραξηνγξάθεζε ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 72 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 5.1. Αγνξαίεο αμίεο ησλ αθηλήησλ ηνπ Γήκνπ Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 73 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

5.5. υμπεράσματα Απφ ην ζχλνιν ηεο αλάιπζεο ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ ηνπ Γήκνπ πνπ πξνεγήζεθε εμάγνληαη θάπνηα βαζηθά ζπκπεξάζκαηα-δηαπηζηψζεηο. Αξρηθά ζα πξέπεη λα επηζεκαλζεί ε κεγάιε, ζε ζρέζε κε ηηο αληηθεηκεληθέο αμίεο, δηαζπνξά ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ. Έηζη νη αγνξαίεο ηηκέο ησλ δψδεθα δσλψλ θπκαίλνληαη απφ 5.435 /η.κ. έσο 823 /η.κ., κε ηελ δψλε Γ2 λα εκθαλίδεη ηελ πςειφηεξε ηηκή θαη ηελ δψλε Θ λα εκθαλίδεη ηελ ρακειφηεξε ηηκή. Δπηπιένλ απφ κηα πξψηε αλάγλσζε ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ αλά δψλε θαίλεηαη φηη παξνπζηάδνληαη θάπνηεο δηαθνξνπνηήζεηο κεηαμχ ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ. Οη δηαθνξνπνηήζεηο απηέο κάιηζηα δελ είλαη απνθιεηζηηθά ζεηηθέο, αιιά ζε νξηζκέλεο πεξηπηψζεηο παξνπζηάδνληαη αξλεηηθέο απνθιίζεηο. Ζ δηεξεχλεζε βέβαηα ησλ απνθιίζεσλ κεηαμχ ησλ αγνξαίσλ θαη ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ ζην Γήκν ζα αλαιπζνχλ εθηελψο ζηελ επφκελε ελφηεηα. Σέινο ζα πξέπεη λα επηζεκαλζεί φηη νη δπν γξακκηθέο δψλεο πνπ ππάξρνπλ ζην Γήκν, ιφγσ πξνθαλψο ησλ ζέζεσλ ηνπο, φπσο θαη ζηηο αληηθεηκεληθέο αμίεο, έηζη θαη ζηηο αγνξαίεο εκθαλίδνπλ πςειέο ηηκέο. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 74 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

6. ΑΠΟΚΛΙΕΙ ΑΝΣΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΚΑΙ ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ ΣΨΝ ΑΚΙΝΗΣΨΝ ΣΟ ΔΗΜΟ ΚΑΛΑΜΑΡΙΑ 6.1. Εισαγωγή ηελ παξνχζα ελφηεηα επηρεηξείηαη ε επηζήκαλζε, ε αλάιπζε θαη ε ραξηνγξάθεζε ησλ απνθιίζεσλ πνπ παξνπζηάδνπλ νη αγνξαίεο θαη νη αληηθεηκεληθέο αμίεο ησλ αθηλήησλ ζην Γήκν. Έηζη αξρηθά εληνπίδνληαη θαη αλαιχνληαη νη απνθιίζεηο θαη ζηε ζπλέρεηα απεηθνλίδνληαη ραξηνγξαθηθά. Σέινο απφ ην ζχλνιν ηεο αλάιπζεο ησλ απνθιίζεσλ αγνξαίσλ θαη αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ ηνπ Γήκνπ δηαηππψλνληαη θάπνηα βαζηθά ζπκπεξάζκαηα γηα ην ζέκα. 6.2. Εντοπισμός, Ανάλυση και Φαρτογράφηση Αποκλίσεων Όπσο αλαθέξζεθε θαη ζην ζεσξεηηθφ ηκήκα ηεο παξνχζαο εξγαζίαο νη αγνξαίεο αμίεο ησλ αθηλήησλ δηαθνξνπνηνχληαη ζεκαληηθά απφ ηηο αληηθεηκεληθέο αμίεο ηνπο. Κάηη ηέηνην επηβεβαηψλεηαη θαη απφ ηελ αλάιπζε πνπ πξαγκαηνπνηήζεθε κε ηελ ζχγθξηζε ησλ αγνξαίσλ θαη ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ. Βέβαηα ζεσξεηηθά είρε αλαθεξζεί φηη νη αγνξαίεο αμίεο ησλ αθηλήησλ είλαη θαηά πνιχ κεγαιχηεξεο απφ ηηο αληηθεηκεληθέο, φκσο θάηη ηέηνην δελ επηβεβαηψλεηαη απφ ηελ αλάιπζε ησλ ζρεηηθψλ ζηνηρείσλ. Παξαηεξψληαο ηνλ πίλαθα θαη ην δηάγξακκα πνπ αθνινπζνχλ θαίλεηαη φηη ζηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ, εκθαλίδνληαη απνθιίζεηο κεηαμχ αγνξαίσλ θαη αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ, πνπ ζε νξηζκέλεο πεξηπηψζεηο είλαη πνιχ έληνλεο. Δηδηθφηεξα απφ ηηο δψδεθα δψλεο πνπ ππάξρνπλ ζην Γήκν κφλν ζηηο πέληε ππάξρεη ζεηηθή απφθιηζε κεηαμχ αγνξαίσλ θαη αληηθεηκεληθψλ αμηψλ, δειαδή νη αγνξαίεο αμίεο είλαη κεγαιχηεξεο ησλ αληηθεηκεληθψλ. Αληίζεηα ζηηο ππφινηπεο επηά δψλεο νη απνθιίζεηο είλαη αξλεηηθέο θαζψο νη αληηθεηκεληθέο αμίεο είλαη πςειφηεξεο απφ ηηο αγνξαίεο. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 75 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

πγθεθξηκέλα νη δπν κεγαιχηεξεο ζεηηθέο απνθιίζεηο εκθαλίδνληαη ζηε δψλε Γ2 πνπ θηάλεη ηα 2.135 θαη ζηελ δψλε Β πνπ θηάλεη ηα 1.880. Απηφ ζεκαίλεη φηη ζηηο δπν απηέο δψλεο νη αληηθεηκεληθέο αμίεο είλαη θαηά πνιχ κηθξφηεξεο απφ ηηο αγνξαίεο. Δπίζεο ζηηο ππφινηπεο δψλεο φπνπ εκθαλίδνληαη ζεηηθέο απνθιίζεηο, νη απνθιίζεηο είλαη ζαθψο κηθξφηεξεο θαη θπκαίλνληαη απφ 132 έσο 610. Απφ ηελ άιιε κεξηά νη αξλεηηθέο απνθιίζεηο είλαη επηφηεξεο απφ ηηο ζεηηθέο. Έηζη νη κεγαιχηεξεο αξλεηηθέο απνθιίζεηο εκθαλίδνληαη ζηε δψλε Γ2 πνπ θηάλεη ηα 661 θαη ζηε δψλε Θ πνπ θηάλεη ηα 577. Ζ αξλεηηθή απφθιηζε ζεκαίλεη φηη νη αληηθεηκεληθέο αμίεο είλαη κεγαιχηεξεο απφ ηηο αγνξαίεο. ηηο ππφινηπεο δψλεο φπνπ παξνπζηάδνληαη αξλεηηθέο απνθιίζεηο, νη απνθιίζεηο θπκαίλνληαη απφ 48 έσο 529. Δπίζεο έλα αμηνζεκείσην ζηνηρείν πνπ πξνθχπηεη απφ ηελ κειέηε ησλ απνθιίζεσλ, είλαη φηη ζηελ δψλε Γ1, πνπ είλαη θαη ε κεγαιχηεξε ζην Γήκν, νη απνθιίζεηο είλαη κεδακηλέο, θαζψο νη αληηθεηκεληθέο αμίεο είλαη κφιηο 48 πςειφηεξεο απφ ηηο αγνξαίεο. Άξα ζηε δψλε απηή, ε νπνία θαιχπηεη θαη ην κεγαιχηεξν κέξνο ηεο επηθξάηεηαο ηνπ Γήκνπ παξαηεξείηαη κηα ζχγθιηζε ησλ αγνξαίσλ θαη ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ. Αλαιπηηθά νη απνθιίζεηο κεηαμχ αγνξαίσλ θαη αληηθεηκεληθψλ αμηψλ αθηλήησλ γηα ην Γήκν αλά δψλε παξνπζηάδνληαη ζηνλ πίλαθα θαη ζην δηάγξακκα πνπ αθνινπζνχλ. Σέινο ζην ράξηε πνπ αθνινπζεί απεηθνλίδνληαη ραξηνγξαθηθά νη απνθιίζεηο απηέο αλά δψλε γηα ηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ, πξνζθέξνληαο κηα πην νινθιεξσκέλε εηθφλα γηα ηελ ρσξηθή θαηαλνκή ηνπ θαηλνκέλνπ. Απφ ηελ ραξηνγξαθηθή απεηθφληζε ζα κπνξνχζακε λα νκαδνπνηήζνπκε ηηο απνθιίζεηο θαη λα πνχκε φηη ζην βφξεην θαη βνξεηναλαηνιηθφ ηκήκα ηνπ δήκνπ νη απνθιίζεηο είλαη πεξηζζφηεξν αξλεηηθέο, ζην θέληξν ηνπ δήκνπ νη απνθιίζεηο είλαη ήπηεο σο κεδακηλέο θαη ηέινο ζην λφηην θαη λνηηνδπηηθφ ηκήκα ηνπ νη απνθιίζεηο είλαη ζεηηθέο (κε εμαίξεζε κφλν ηε δψλε Θ φπνπ εκθαλίδεη αξλεηηθή απφθιηζε) Όπσο θαη ζηηο πξνεγνχκελεο ραξηνγξαθήζεηο έηζη θαη γηα απηή ηε ραξηνγξαθηθή απεηθφληζε ρξεζηκνπνηήζεθε ην ίδην ςεθηαθφ ππφβαζξν. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 76 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Αποκλίσειρ σε ( ) Γηεξεχλεζε απνθιίζεσλ αληηθεηκεληθήο θαη αγνξαίαο αμίαο ησλ αθηλήησλ ζην Γήκν Πίνακας 5.3. Απνθιίζεηο αγνξαίσλ θαη αληηθεηκεληθώλ αμηώλ αθηλήησλ αλά δώλε ζην Γήκν Εώνη Ανηικειμενικέρ Σιμέρ Αγοπαίερ Σιμέρ Αποκλίζειρ Αγοπαίων και (ζε ) (ζε ) Ανηικειμενικών Αξιών Ακινήηων Εψλε Α 3.650 3.121-529 Εψλε Β 2.500 4.380 1.880 Εψλε Γ1 2.500 2.089-411 Εψλε Γ2 3.500 2.839-661 Εψλε Γ1 2.100 2.052-48 Εψλε Γ2 3.300 5.435 2.135 Εψλε Δ 1.900 1.456-444 Εψλε Σ 2.050 1.647-403 Εψλε Ε 1.600 1.732 132 Εψλε Ζ 1.900 2.148 248 Εψλε Θ 1.400 823-577 Εψλε Η 1.550 2.160 610 Πηγή: Ηδία επεμεξγαζία Διάγραμμα 5.3. Απνθιίζεηο αγνξαίσλ θαη αληηθεηκεληθώλ αμηώλ αθηλήησλ αλά δώλε ζην Γήκν 2.500 Αποκλίσειρ Αγοπαίων και Αντικειμενικών Αξιών Ακινήτων στο Γ. Καλαμαπιάρ 2.000 1.500 1.000 500 0-500 Εώνη Α Εώνη Β Εώνη Γ1 Εώνη Γ2 Εώνη Γ1 Εώνη Γ2 Εώνη Δ Εώνη ΣΤ Εώνη Ε Εώνη Ζ Εώνη Θ Εώνη Η -1.000 Εώνερ Πηγή: Ηδία επεμεξγαζία Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 77 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 6.1. Απνθιίζεηο ησλ αληηθεηκεληθώλ θαη ησλ αγνξαίσλ αμηώλ ησλ αθηλήησλ ηνπ Γήκνπ Πηγή: Ηδία Δπεγεξγαζία Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 78 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

6.3. υμπεράσματα Απφ ην ζχλνιν ηεο αλάιπζεο ησλ απνθιίζεσλ ησλ αγνξαίσλ θαη ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ ηνπ Γήκνπ πνπ πξνεγήζεθε δηαηππψλνληαη θάπνηα βαζηθά ζπκπεξάζκαηα. εκαληηθφηεξν ίζσο φισλ είλαη ην γεγνλφο φηη ε αξρηθή αλαθνξά, ζε ζεσξεηηθφ επίπεδν, φηη νη αγνξαίεο ηηκέο είλαη γεληθφηεξα πςειφηεξεο απφ ηηο αληηθεηκεληθέο, ε νπνία ήηαλ θαη θνηλή πεπνίζεζε φισλ ησλ αλαιπηψλ ζε γεληθφηεξν επίπεδν, δελ ηζρχεη. Ζ αλαθνξά απηή ινηπφλ δελ ηζρχεη θαζψο νη απνθιίζεηο πνπ πξνθχπηνπλ απφ ηελ αλάιπζε είλαη είηε ζεηηθέο, είηε αξλεηηθέο. Όκσο ζην ζεκείν απηφ ζα πξέπεη λα εμεηαζηνχλ νη ιφγνη πνπ έρεη κεηαβιεζεί ε γεληθφηεξε απηή ηάζε ησλ απνθιίζεσλ. Όπσο γίλεηαη ινηπφλ αληηιεπηφ νη απνθιίζεηο πνπ εκθαλίδνληαη δελ έρνπλ λα θάλνπλ κε ηνλ θαζνξηζκφ πςειψλ ή ρακειψλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ζε νξηζκέλεο δψλεο, αιιά πξνθχπηνπλ πξνθαλψο απφ ηηο αιιαγέο ζηελ πξνζθνξά θαη ζηε δήηεζε ηεο αγνξάο ησλ αθηλήησλ. Γεγνλφο πνπ απνδεηθλχεηαη απφ ην φηη νη αληηθεηκεληθέο αμίεο δελ κεηαβάιινληαη ηαθηηθά, ελψ αληίζεηα ε πξνζθνξά θαη ε δήηεζε ζηελ θηεκαηαγνξά εκθαλίδεη ζπρλφηεξεο κεηαβνιέο. Καηά ηελ ηειεπηαία δηεηία φπσο ππνζηεξίδνπλ νη εηδηθνί ηεο θηεκαηαγνξάο, νη ηηκέο ησλ αθηλήησλ έρνπλ ππνζηεί κεγάιε κείσζε, ιφγσ ηεο νηθνλνκηθήο θξίζεο πνπ επέθεξε αχμεζε ηεο πξνζθνξάο θαη ηαπηφρξνλε κείσζε ηεο δήηεζεο. Έηζη ινηπφλ ζε απηφ αθξηβψο ην ζηνηρείν νθείιεηαη ε ζχγθιηζε ησλ αγνξαίσλ θαη αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ. Μάιηζηα ζε πνιιέο πεξηπηψζεηο ε κείσζε ησλ αγνξαίσλ αμηψλ ήηαλ ηφζν κεγάιε, φπνπ έθηαζαλ νη αληηθεηκεληθέο αμίεο λα είλαη πςειφηεξεο απφ ηηο αγνξαίεο. ε ζπδεηήζεηο πνπ πξαγκαηνπνηήζεθαλ κε θηεκαηνκεζίηεο πνπ δξαζηεξηνπνηνχληαη ζηελ πεξηνρή ηεο, αλέθεξαλ πσο αλ ε ίδηα έξεπλα πξαγκαηνπνηνχληαλ 2-3 ρξφληα λσξίηεξα ε εηθφλα ζα ήηαλ εληειψο αληίζηξνθε, κε απνθιεηζηηθά θαη κφλν ζεηηθέο απνθιίζεηο θαη κάιηζηα πνιχ έληνλεο. Οπζηαζηηθά ινηπφλ φηη δελ θαηάθεξε λα θάλεη ε πνιηηεία κε ηνλ θαζνξηζκφ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ίζσλ κε ηηο αγνξαίεο, πξνέθπςε σο επίπησζε ηεο νηθνλνκηθήο θξίζεο.

ΤΜΠΕΡΑΜΑΣΑ Απφ ην ζχλνιν ηεο αλάιπζεο πνπ πξαγκαηνπνηήζεθε ζηα πξνεγνχκελα θεθάιαηα δηαηππψλνληαη νξηζκέλα βαζηθά ζπκπεξάζκαηα γηα ηηο δηαθνξνπνηήζεηο κεηαμχ ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη ησλ αγνξαίσλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ πνπ πξνέθπςαλ κέζα απφ ηελ κειέηε πεξίπησζεο (case study) ηνπ Γήκνπ. Όπσο αλαθέξζεθε ζην ζεσξεηηθφ ππφβαζξν ηεο εξγαζίαο ν πξνζδηνξηζκφο ησλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ κε αληηθεηκεληθφ ηξφπν είλαη έλα ηδηαηηέξσο ζχλζεην θαη πνιχπινθν πξφβιεκα. Ζ πνιππινθφηεηα ηνπ ζπγθεθξηκέλνπ πξνβιήκαηνο έγθεηηαη ζην κεγάιν πιήζνο ησλ παξαγφλησλ πνπ επηδξνχλ ζηε δηακφξθσζε ηεο αμίαο ελφο αθηλήηνπ. ηελ πξνζπάζεηα ηεο πνιηηείαο λα αληηκεησπίζεη ην δχζθνιν απηφ πξφβιεκα ηνπ πξνζδηνξηζκνχ ησλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ κε αληηθεηκεληθφ ηξφπν εηζήγαγε ην αληηθεηκεληθφ ζχζηεκα. Όκσο παξά ηελ εθαξκνγή αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ ζηελ Διιάδα, νη αδηθίεο ππνινγηζκνχ ηεο θνξνινγεηέαο αμίαο ηνπο απιά πεξηνξίζηεθαλ, θαζψο ππήξραλ ζεκαληηθέο απνθιίζεηο ησλ αγνξαίσλ θαη ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ. Αθξηβψο ινηπφλ απηφ ήηαλ θαη ην βαζηθφ αληηθείκελν ηεο παξνχζαο εξγαζίαο, δειαδή ε δηεξεχλεζε ησλ απνθιίζεσλ κεηαμχ αληηθεηκεληθψλ θαη αγνξαίσλ αμηψλ αθηλήησλ, κέζα απφ ηελ εζηίαζε ζηελ κειέηε πεξίπησζεο ηνπ Γήκνπ. Απφ ηελ εθαξκνγή πνπ πξαγκαηνπνηήζεθε ζηηο ελφηεηεο 4,5 θαη 6 δηαπηζηψζεθε φηη ζηελ πεξίπησζε ηνπ Γήκνπ, ζήκεξα νη απνθιίζεηο κεηαμχ αγνξαίσλ θαη αληηθεηκεληθψλ αμηψλ δελ είλαη έληνλεο θαη κάιηζηα δελ είλαη απνθιεηζηηθά ζεηηθά, θαζψο ζε πνιιέο πεξηπηψζεηο είλαη θαη αξλεηηθέο. Απηφ ζεκαίλεη φηη νη αγνξαίεο αμίεο ησλ αθηλήησλ δελ είλαη ζε φιεο ηηο πεξηπηψζεηο κεγαιχηεξεο απφ ηηο αληηθεηκεληθέο αμίεο. Μέζα απφ ηελ εθαξκνγή ηεο δηεξεχλεζεο ησλ απνθιίζεσλ αγνξαίσλ θαη αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ ζηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ, δελ επηβεβαηψζεθε ε θεληξηθή ππφζεζε εξγαζίαο πνπ ήηαλ φηη νη αγνξαίεο αμίεο ησλ αθηλήησλ δηαθνξνπνηνχληαη ζεκαληηθά απφ ηηο αληηθεηκεληθέο αμίεο θαη κάιηζηα ζεηηθά. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 80 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Ο ιφγνο ηεο κε επηβεβαίσζεο ηεο θεληξηθήο ππφζεζεο εξγαζίαο ήηαλ θπξίσο νη αιιαγέο πνπ επέθεξε ζηελ αγνξά ησλ αθηλήησλ, ε νηθνλνκηθή ζπγθπξία. Έηζη θαηά ηελ ηειεπηαία δηεηία ιφγσ ηεο γεληθφηεξεο αξλεηηθήο νηθνλνκηθήο ζπγθπξίαο, φπσο ππνζηεξίδνπλ νη εηδηθνί ηεο θηεκαηαγνξάο, απμήζεθε θαηαθφξπθα ε πξνζθνξά αθηλήησλ, ελψ ηαπηφρξνλα κεηψζεθε θαη ε δήηεζε. Όιε απηή ε θαηάζηαζε ζηελ θηεκαηαγνξά νδήγεζε ζηελ απφηνκε κείσζε ησλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ. Με ηνλ ηξφπν απηφ κεηψζεθαλ νη δηαθνξέο κεηαμχ ησλ αγνξαίσλ θαη ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ. Μάιηζηα, φπσο αλαδείρζεθε θαη ζηελ εθαξκνγή ζηελ πεξηνρή ηνπ Γήκνπ, νη κεηψζεηο ησλ αγνξαίσλ ηηκψλ ήηαλ ηφζν κεγάιεο πνπ ζε νξηζκέλεο πεξηπηψζεηο νη αληηθεηκεληθέο αμίεο μεπέξαζαλ ηηο αγνξαίεο. Μάιηζηα φπσο αλέθεξαλ θαη νη επαγγεικαηίεο ηεο αγνξάο ησλ αθηλήησλ (θηεκαηνκεζίηεο) πνπ δξαζηεξηνπνηνχληαη ζηελ πεξηνρή ηεο, κε ηνπο νπνίνπο έγηλαλ επαθέο θαηά ηε δηάξθεηα ηεο εθπφλεζεο ηεο παξνχζαο εξγαζίαο, ηα απνηειέζκαηα ηεο εξγαζίαο ζα ήηαλ πνιχ δηαθνξεηηθά αλ είρε πξαγκαηνπνηεζεί 2-3 ρξφληα λσξίηεξα, θαζψο ηφηε νη αγνξαίεο ηηκέο ήηαλ πςειφηεξεο απφ ηηο ζεκεξηλέο θαη θαηά πνιχ κεγαιχηεξεο απφ ηηο αληηθεηκεληθέο. πλεπψο ε ζχγθιηζε ησλ αγνξαίσλ θαη ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ, πνπ γηα δεθαεηίεο δελ κπφξεζε λα επηβάιεη ε πνιηηεία, πξνέθπςε σο απνηέιεζκα ηεο νηθνλνκηθήο θξίζεο θαη ηνπ αληίθηππνχ ηεο ζηελ αγνξά αθηλήησλ. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 81 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ΤΝΟΧΗ Σν βαζηθφηεξν πξφβιεκα πνπ εκθαλίδεηαη ζηελ αγνξά ησλ αθηλήησλ, είλαη ε χπαξμε απνθιίζεσλ κεηαμχ ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ θαη ησλ αγνξαίσλ αμηψλ ηνπο, ησλ αμηψλ δειαδή βάζε ησλ νπνίσλ θνξνινγνχληαη ηα αθίλεηα, θαη ησλ αμηψλ πνπ επηθξαηνχλ ζηελ θηεκαηαγνξά. Οη απνθιίζεηο απηέο ζπρλά νδεγνχζαλ ζε αδηθίεο θαη αληηδηθίεο κεηαμχ ηνπ θξάηνπο θαη ησλ πνιηηψλ πνπ πξνέξρνληαλ απφ ηνλ κε αληηθεηκεληθφ ππνινγηζκφ ηνπ θφξνπ θαηά ηε κεηαβίβαζε ησλ αθηλήησλ ν νπνίνο απνξξέεη απφ ηελ αμία ηνπο. Έηζη ινηπφλ, κε ζηφρν ηελ εμάιεηςε απηψλ ησλ αδηθηψλ δεκηνπξγήζεθε ην 1982 έλα πιαίζην αληηθεηκεληθνχ πξνζδηνξηζκνχ ηεο αμίαο ησλ αθηλήησλ ζηελ Διιάδα, κε ην άξζξν 41 ηνπ Ν. 1249/1982, θαη ηελ εηζαγσγή ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ. Όκσο παξά ηελ εθαξκνγή ηεο αληηθεηκεληθήο κεζφδνπ πξνζδηνξηζκνχ ηεο θνξνινγεηέαο αμίαο ησλ αθηλήησλ ζηελ Διιάδα, νη αδηθίεο ππνινγηζκνχ ηνπ θφξνπ κεηαβίβαζεο δελ εμαιείθζεθαλ αιιά πεξηνξίζηεθαλ. Έηζη ην πξφβιεκα ηεο χπαξμεο απνθιίζεσλ κεηαμχ ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη αγνξαίσλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ, ζπλερίδεη λα πθίζηαηαη. Αθξηβψο απηφ ην ππαξθηφ πξφβιεκα ζηελ αγνξά αθηλήησλ απνηειεί ην αληηθείκελν ηεο παξνχζαο δηπισκαηηθήο εξγαζίαο. Δηδηθφηεξα ζηελ παξνχζα εξγαζία δηεξεπλψληαη νη απνθιίζεηο ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη ησλ αγνξαίσλ αμηψλ αθηλήησλ, επηθεληξψλνληαο ζην Γήκν, ν νπνίνο απνηειεί έλαλ απφ ηνπο κεγαιχηεξνπο θαη ζεκαληηθφηεξνπο δήκνπο ηνπ Πνιενδνκηθνχ πγθξνηήκαηνο Θεζζαινλίθεο. Έηζη, βάζε απηνχ ηνπ πξνβιήκαηνο δηακνξθψλεηαη ε θεληξηθή ππφζεζε ηεο παξνχζαο εξγαζίαο σο εμήο: «δηαθνξνπνηνχληαη ζεκαληηθά νη αληηθεηκεληθέο αμίεο απφ ηηο αγνξαίεο αμίεο ησλ αθηλήησλ;». Ωο απάληεζε ζην εξψηεκα απηφ, ζηα πιαίζηα ηεο παξνχζαο δηπισκαηηθήο εξγαζίαο, γίλεηαη κηα πξνζπάζεηα δηεξεχλεζεο απηψλ ησλ απνθιίζεσλ επηθεληξψλνληαο ζην Γήκν πνπ απνηειεί ηελ πεξηνρή κειέηεο. Γηα ηελ επίηεπμε ηνπ ζηφρνπ απηνχ, πξαγκαηνπνηείηαη επηηφπηα έξεπλα θαηά ηελ νπνία ζπιιέγνληαη δεηγκαηνιεπηηθά νη ηηκέο πψιεζεο ησλ αθηλήησλ αλά δψλε ηεο πεξηνρήο κειέηεο θαζψο θαη ηα βαζηθά ηνπο ραξαθηεξηζηηθά. Σα δεδνκέλα απηά ζπιιέγνληαη απφ αγγειίεο, κεζίηεο θαη αλαθνηλψζεηο πψιεζεο. Απφ ηηο ηηκέο απηέο ππνινγίδεηαη ε Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 82 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

κέζε αγνξαία ηηκή αλά δψλε, φπσο απηή πξνθχπηεη απφ ην Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ. Με ηνλ ηξφπν απηφ είλαη άκεζα ζπγθξίζηκεο νη αληηθεηκεληθέο θαη νη αγνξαίεο αμίεο ησλ αθηλήησλ αλά δψλε θαη είλαη εθηθηή ε δηεξεχλεζε ησλ απνθιίζεσλ ηνπο. Μέζα απφ ηελ αλάιπζε ηεο πεξηνρήο κειέηεο θαη ηελ αλάιπζε SWOT πνπ πξαγκαηνπνηείηαη δηαπηζηψλεηαη ε γεληθφηεξε δπλακηθή ησλ ραξαθηεξηζηηθψλ θαη ηεο θπζηνγλσκίαο ηεο πεξηνρήο αιιά θαη νη δηαθνξεηηθέο ζπλζήθεο πνπ επηθξαηνχλ ζηα επί κέξνπο ηκήκαηά ηεο. Ζ δπλακηθή απηή ππνδειψλεη ην ηδηαίηεξα απμεκέλν επίπεδν δσήο ζηελ πεξηνρή κειέηεο. Έηζη ν Γήκνο, ν νπνίνο απνηειεί έλαλ απφ ηνπο κεγαιχηεξνπο θαη ζεκαληηθφηεξνπο δήκνπο ηνπ Πνιενδνκηθνχ πγθξνηήκαηνο Θεζζαινλίθεο αλαδεηθλχεηαη ζε κία απφ ηηο πην ειθπζηηθέο πεξηνρέο ηνπ Ννκνχ Θεζζαινλίθεο. Απφ ηελ αλάιπζε ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη ησλ αγνξαίσλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ θαη ηε ραξηνγξαθηθή ηνπο απεηθφληζε πνπ πξαγκαηνπνηείηαη κε ζθνπφ ηε δηεξεχλεζε ησλ απνθιίζεψλ ηνπο, πξνθχπηνπλ νη απνθιίζεηο πνπ δηαθνξνπνηνχληαη κεηαμχ ησλ πεξηνρψλ ηνπ Γήκνπ. Ωζηφζν, ε θεληξηθή ππφζεζε ηεο εξγαζίαο δελ επηβεβαηψλεηαη. Αληίζεηα, παξαηεξείηαη κηα ζρεηηθή ζχγθιηζε ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ θαη ησλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ πνπ επηθξαηνχλ ζηελ θηεκαηαγνξά. Ζ ζχγθιηζε απηή, πνπ απνηειεί εδψ θαη ρξφληα βαζηθή επηδίσμε ηεο πνιηηείαο ήξζε ηειηθά σο απνηέιεζκα ηεο νηθνλνκηθήο θξίζεο θαη ηνπ αληίθηππνπ ηεο ζηελ αγνξά ησλ αθηλήησλ. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 83 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ABSTRACT The main problem that occurs in the real estate market is the existence of discrepancies between the objective values of property and market values, ie values under which the properties are taxed, and values prevailing in the real estate market. These variations often lead to injustice and disputes between the state and citizens which came from the non-objective calculation of tax on transfer of property that result from their value. So, in order to eliminate these inequities, the state created in 1982 under an objective determination of value of property in Greece, with Article 41 of Law 1249/1982, and the implementation of objective values of the properties. Although, despite the implementation of the objective method of determining the taxable value of property in Greece, the injustices of calculation of transfer tax is not eliminated but reduced. So the problem of the existence of differences between objective and market values of real estate continues to exist. This existing problem in real estate is the subject of this thesis. Especially, the discrepancies between objective and market values of property are being investigated in the present study, focusing on municipality of Kalamaria, which is one of the largest and most important cities of Thessaloniki Conurbation. Thus, based on this problem we form the central hypothesis of this study as follows: "do the objective values differ significantly from market values of the property? '. In response to this question in this thesis we make an attempt of investigation of these differences by focusing on the municipality of Kalamaria, which is the study area. To achieve this goal, we carry out research by collecting sample sale prices of properties by zone of the study area and their basic characteristics. The data is collected from ads, brokers and sales announcements. According to these values we calculate the average market price per zone, as this is revealed by the Ministry of Finance. Thus, the objective and the market values of properties per zone can be directly compared, and it is possible to investigate their discrepancies. The analysis of the study area and the SWOT analysis which is carried out shows the dynamic of the characteristics of the area as well as the character of the study area and also the different circumstances in its individual departments. This dynamic suggests Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 84 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

a very high standard of living in the study area. So Municipality of Kalamaria, which is one of the largest and most important cities of Thessaloniki Conurbation, can be considered as one of the most attractive areas of Thessaloniki. From the analysis of objective and market values of the property and their cartographic representation which takes place to investigate the divergences, we are being lead to the differences that vary among the zones of the Municipality of Kalamaria. However, the central hypothesis of this thesis is not confirmed. Instead, there is a certain convergence of objective values and the values of properties that exist in the real estate. This convergence, which has been one of the main objectives of the state finally came as a result of the economic crisis and its impact on real estate market. Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 85 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΥΙΑ Γηαλλαθνχ, Α. Γίθηπν Α.Δ., Γεσρψξνο Μειεηεηηθή Δ.Π.Δ. θαη Ζξαθιήο Βνπιηνπιήο θαη πληειεζηέο Δ.Δ. (2011) Μειέηε Αλαζεψξεζεο Γεληθνχ Πνιενδνκηθνχ ρεδίνπ Γήκνπ, Γήκνο, Θεζζαινλίθε Γήκνο (2008) Δπηρεηξεζηαθφ Πξφγξακκα Γήκνπ 2007-2010. Σεχρνο Α Καηαγξαθή θαη Αμηνιφγεζε Τπάξρνπζαο Καηάζηαζεο ηξαηεγηθφο ρεδηαζκφο, Γήκνο, πκβνπιεπηηθή Τπνζηήξημε ΑΝΑΣΟΛΗΚΖ Α.Δ Γήκνο (2008) Δπηρεηξεζηαθφ Πξφγξακκα Γήκνπ 2007-2010. Σεχρνο Β ρέδηα Γξάζεο Γήκνπ 2009 2010 Οηθνλνκηθφο Πξνγξακκαηηζκφο, Γήκνο, πκβνπιεπηηθή Τπνζηήξημε ΑΝΑΣΟΛΗΚΖ Α.Δ Εεληέιεο, Π. (2001) Real Estate: Αμία, Δθηηκήζεηο, Αλάπηπμε, Δπελδχζεηο, Γηαρείξζε, Δθδφζεηο: Παπαζσηεξίνπ, Αζήλα Εεληέιεο, Π. (2005) Real Estate. Θεσξία θαη Πξάμε, Παξνπζίαζε ζηελ Ζκεξίδα "Αλάπηπμε Γεο ζηελ Δπκεηάβιεηε Αγνξά ηεο Διιάδαο" ζηα πιαίζηα ηνπ 56νπ Γηεζλνχο πλεδξίνπ FIABCI, 1 Ηνπλίνπ 2005, Αζήλα Καξαληθφιαο, Ν. (2010) Ζ εθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ, Δθδφζεηο: Γηζηγκα, Θεζζαινλίθε Κηφρνο, Π. (2010) Δηζαγσγή ζηελ Δθηίκεζε ησλ Αθηλήησλ θαη Μέζνδνη Απνηίκεζεο ηεο Αμίαο Απηψλ, Δθδφζεηο: Διέλε Κηφρνπ, Αζήλα Λακπξηαλίδεο, Λ. (2001) Οηθνλνκηθή γεσγξαθία, Δθδφζεηο: Παηάθε, Θεζζαινλίθε Μνξέλα, Μ. (2009) Οη επηπηψζεηοηεο παγθφζκηαο νηθνλνκηθήο θξίζεο ζηα αθίλεηα: Ζ πεξίπησζε 12 «πξνλνκηνχρσλ» πεξηνρψλ ηεο Αηηηθήο, Πηπρηαθή Δξγαζία, Σκήκα Γεσγξαθίαο, Υαξνθφπεην Παλεπηζηήκην, Αζήλα Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 86 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Μπξσλίδεο, Γ. (2008) Οηθνλνκηθή Αλάιπζε ηεο Αγνξάο Αθηλήησλ: Ζ πεξίπησζε ησλ Ννηίσλ Πξναζηίσλ ηεο Αζήλαο, Πηπρηαθή Δξγαζία, Σκήκα Γεσγξαθίαο, Υαξνθφπεην Παλεπηζηήκην, Αζήλα Παπαδαζθαιφπνπινο, Α. (2000) Μέζνδνη Πεξηθεξεηαθήο Αλάιπζεο, Δθδφζεηο Παπαδήζε, ΑΘήλα Παηζνχξα, Λ Λακπξφπνπινο, Α. Εεληέιεο, Π. (2005) Οη Αμίεο ησλ Αθηλήησλ ζηνλ Ννκφ Λάξηζαο. Πξνζέγγηζε ζε δχν επίπεδα θαη εθαξκνγή ζε χζηεκα Γεσγξαθηθψλ Πιεξνθνξηψλ, Παξνπζίαζε ζηε 15ε Παλειιήληα πλάληεζε Υξεζηψλ Γεσγξαθηθψλ πζηεκάησλ Πιεξνθνξηψλ, 9-11 Ννεκβξίνπ 2005, Αζήλα Πινπκηζηνχ, Μ. (2010) Ζ επηξξνή ησλ πνιενδνκηθψλ αιιαγψλ ζηηο αμίεο ησλ αθηλήησλ. Δθαξκνγή ζηε Ν. Μχθνλν: Οη αμίεο κεηά ηελ έγθξηζε Ε.Ο.Δ., Μεηαπηπρηαθή Γηπισκαηηθή Δξγαζία, Μεηαπηπρηαθφ Πξφγξακκα Γεσπιεξνθνξηθή, ρνιή Αγξνλφκσλ θαη Σνπνγξάθσλ Μεραληθψλ, Δζληθφ Μεηζφβην Πνιπηερλείν αξξα, Π. (2007) Ζ δηαρείξηζε ηεο γεο θαη ε ρξήζε ησλ GIS, Μεηαπηπρηαθή Γηπισκαηηθή Δξγαζία, Μεηαπηπρηαθφ Πξφγξακκα Δηδίθεπζεο Γηνίθεζε θαη Γηαρείξηζε Σερληθψλ Έξγσλ, Σκήκα Πνιηηηθψλ Μεραληθψλ, Πνιπηερληθή ρνιή, Αξηζηνηέιεην Παλεπηζηήκην Θεζζαινλίθεο ησκφπνπινο, Η.Κ. (2000) Σα ζπζηήκαηα Πξνζδηνξηζκνχ ηεο Αμίαο ησλ Αθηλήησλ, Δθδφζεηο: Ipirotiki software & publications, Αζήλα Υαηδεκηράιεο, Κ. θαη θνξδίιε,. (2002) Οηθνλνκηθή Γεσγξαθία, Γηδαθηηθέο εκεηψζεηο, Σκήκα Γεσγξαθίαο, Υαξνθφπεην Παλεπηζηήκην McCann, P. (2002) Αζηηθή θαη Πεξηθεξεηαθή Οηθνλνκηθή, Μεηάθξαζε: Ρχικνλ Π., Δθδφζεηο: Κξηηηθή, Αζήλα Σξάπεδα ηεο Διιάδνο (2011) Απνηειέζκαηα έξεπλαο θηεκαηνκεζηηηθψλ γξαθείσλ (Γ Σξίκελν 2011), Γηεχζπλζε Οηθνλνκηθψλ Μειεηψλ, Σκήκα Αλάιπζεο Αγνξάο Αθηλήησλ, Σξάπεδα ηεο Διιάδνο, Αζήλα. Ζιεθηξνληθά δηαζέζηκν: http://www.bankofgreece.gr/bogdocuments/te_erevna_ktimatomesi TON.pdf (Σειεπηαία Πξφζβαζε 07-01-2012) Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 87 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Σξάπεδα ηεο Διιάδνο (2009) Αγνξέο Αθηλήησλ: Δμειίμεηο θαη Πξννπηηθέο, Πξαθηηθά Ζκεξίδαο 29-04-2009, Αζήλα. Ζιεθηξνληθά Γηαζέζηκν: http://www.bankofgreece.gr/bogdocuments/%ce%91%ce%93%ce%9f% CE%A1%CE%91_%CE%91%CE%9A%CE%99%CE%9D%CE%97%CE%A 4%CE%A9%CE%9D.pdf (Σειεπηαία Πξφζβαζε 07-01-2012) Πηγές Διαδικτύου Γεληθή Γξακκαηεία Πιεξνθνξηαθψλ πζηεκάησλ, Τπνπξγείν Οηθνλνκηθψλ www.gsis.gr Γήκνο www.kalamaria.gr Γηαδηθηπαθή Πχιε Αγγειηψλ Αθηλήησλ Spiti24 www.spiti24.gr Γηαδηθηπαθή Πχιε Αγγειηψλ Αθηλήησλ Spitogatos www.spitogatos.gr Διιεληθή ηαηηζηηθή Αξρή www.statistics.gr Οξγαληζκφο Ρπζκηζηηθνχ θαη Πξνζηαζίαο Πεξηβάιινληνο Θεζζαινλίθεο www.orth.gr Πεξηθέξεηα Κεληξηθήο Μαθεδνλίαο www.nath.gr Τπνπξγείν Πεξηβάιινληνο Δλέξγεηαο θαη Κιηκαηηθήο Αιιαγήο (ΤΠΔΚΑ) www.ypeka.gr Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 88 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

ΠΑΡΑΡΣΗΜΑ ΦΑΡΣΨΝ Υάπηηρ 2.1. Ζ ζέζε ηνπ Γήκνπ ζηελ Δπξχηεξε πεξηνρή Υάπηηρ 2.2. Οη Πνιενδνκηθέο Δλφηεηεο ηνπ Γήκνπ Υάπηηρ 2.3. Πνιενδνκηθή Οξγάλσζε ηνπ Γήκνπ Υάπηηρ 2.4. Υξήζεηο Γεο ηνπ Γήκνπ Υάπηηρ 2.5. Οδηθφ δίθηπν Γήκνπ Υάπηηρ 4.1. Οη Οδνί ηνπ Γήκνπ Υάπηηρ 4.2. Οη αληηθεηκεληθέο αμίεο ησλ αθηλήησλ ηνπ Γήκνπ Υάπηηρ 5.1. Υάπηηρ 6.1. Αγνξαίεο αμίεο ησλ αθηλήησλ ηνπ Γήκνπ Απνθιίζεηο ησλ αληηθεηκεληθψλ θαη ησλ αγνξαίσλ αμηψλ ησλ αθηλήησλ ηνπ Γήκνπ Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 89 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 2.1. Ζ ζέζε ηνπ Γήκνπ ζηελ Δπξύηεξε πεξηνρή Πηγή: Γήκνο : www.kalamaria.gr Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 90 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 2.2. Οη Πνιενδνκηθέο Δλόηεηεο ηνπ Γήκνπ Πηγή: Γηαλλαθνχ et al., 2011 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 91 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012

Χάρτης 2.3. Πνιενδνκηθή Οξγάλσζε ηνπ Γήκνπ Πηγή: Γηαλλαθνχ et al., 2011 Υαηδεαξγπξίνπ Θεφθηινο 92 Αθαδεκατθφ έηνο 2011-2012