INSTITUTO GALEGO DA VIVENDA E SOLO. ANEXO III.1.14 Área Funcional de Sanxenxo. Plan Sectorial Galego de Solo Residencial

ANEXO III.1.14 Área Funcional de Sanxenxo Plan Sectorial Galego de Solo Residencial

1 Medio físico... 4 1.1 Medio físico...5 2 Estrutura socioeconómica... 6 2.1 Poboación...7 2.1.1 Cuantificación, distribución e densidade...7 2.1.2 Caracterización da poboación...8 2.1.3 Dinámica da poboación...9 2.2 Economía e emprego... 12 2.2.1 Estrutura económica... 12 2.2.2 Índice de dinamicidade... 14 3 Estrutura Territorial... 15 3.1 Modelo Territorial... 16 3.1.1 A estruturación do territorio... 16 3.2 Sistema de comunicacións... 17 3.2.1 Comunicacións... 17 3.3 Infraestruturas básicas... 18 3.3.1 Abastecemento... 18 3.3.2 Saneamento... 18 3.3.3 Gas... 19 3.3.4 Electricidade... 19 3.3.5 Telecomunicacións... 19 4 Planeamento urbanístico... 20 4.1 Planeamento vixente... 21 4.1.1 Planeamento vixente por municipio... 21 4.1.2 Grao de cumprimento do Planeamento... 21 4.1.3 Planeamento en tramitación... 22 5 Dinámica Residencial... 24 5.1 Caracterización intercensual do parque de vivendas... 25 5.1.1 Cuantificación e evolución.... 25 5.1.2 Análise do parque residencial por usos... 26 5.1.3 Caracterización do parque residencial por outras variables... 29 5.2 Dinámicas recentes do sistema inmobiliario (2001-2007)... 31 5.2.1 Cuantificación e evolución... 31 5.2.2 Vivenda libre e protexida... 34 5.2.3 Evolución dos prezos da vivenda... 36

5.3 Fogares... 38 5.3.1 Cuantificación e caracterización dos fogares... 38 5.3.2 Evolución no esforzo no acceso á vivenda... 39 6 Proxeccións e estimación de necesidades de vivenda... 41 6.1 Proxección e estimación de necesidades de vivenda... 42 6.1.1 Rexistro de demandantes de vivenda de protección pública... 42 6.1.2 Proxeccións de poboación... 44 6.1.3 Proxeccións de fogares... 46 6.1.4 Determinación das necesidades de vivenda... 46 6.1.5 Determinación das necesidades de vivenda de protección pública... 48 Anexo Cartográfico... 51

Medio físico 1

1.1 Medio físico Está composta por un total de tres municipios: O Grove, Meaño e Sanxenxo, cunha extensión aproximada de 95 km2. Localízase ao oeste de Galicia entre as rías de Arousa e Pontevedra e a súa principal característica desde o punto de vista físico é o tómbolo do Grove. A dita área une o municipio do Grove ao continente, é unha legua areosa de 2 quilómetros de ancho, situada no tramo central. A súa formación é bastante recente e a súa orixe débese á acción mariña e dos ventos do suroeste, dominantes nesta zona, que facilitou a deposición de area formando un cordón dunar. Esta área funcional está moi caracterizada desde o punto de vista socioeconómico. A súa principal actividade está relacionada co sector turístico debido ás súas características climáticas con temperaturas suaves e precipitacións moderadas. O verán é cálido con temperaturas medias por riba dos 20 graos, e nestes meses presenta un mínimo acusado a nivel de precipitacións. Os principais núcleos de poboación sitúanse cara á costa onde presentan un nivel de infraestruturas moi relacionadas co sector turístico. Cabe destacar a Illa da Toxa co seu Balneario, campo de golf e urbanizacións de luxo. As vías de comunicación foron melloradas nos últimos anos conectando esta área funcional coa Autoestrada do Atlántico AP-9 a través dunha autovía. Os outros dous elementos máis característicos do relevo da área funcional de Sanxenxo son as rías de Pontevedra e a de Arousa: A ría de Pontevedra: clasifícase como ría de val fluvial afundido e inundado. Nos momentos iniciais do seu desenvolvemento e a medida que o nivel do mar alcanzaba a boca da entrada acumúlanse sedimentos areosos grosos pero tamén sedimentos finos produto do transporte fluvial. Co ascenso do nivel do mar a cunca vaise inundando e este proceso continúa. Este tipo de rías (ría de Vigo, Arousa e Muros) son un exemplo de como un antigo val tectónico, atravesado por pequenos cursos fluviais, se ve posteriormente inundado polo mar permanecendo desta forma desde a última transgresión mariña. A ría de Arousa: encádrase dentro das rías de tectónica; caracterízase por ser ampla debido ao sistema de fractura e trátase dunha depresión terciaria rechea de sedimentos e inundada polo océano; ao norte delimitada pola Serra do Barbanza e ao sur por unha serie de promontorios como o Xiabre e o Castrove. A alternancia destes tipos de relevo ofrece un gran contraste entre as zonas planas próximas á costa e as serras. 5 1. Medio físico

Estrutura socioeconómica 2

2.1 Poboación 2.1.1 Cuantificación, distribución e densidade Mapa 2.1. Distribución da poboación en 2007. Fonte: IGE. Cuantificación e distribución da poboación A área funcional de Sanxenxo está formada por 3 municipios: Sanxenxo, O Grove e Meaño, todos eles pertencentes á comarca do Salnés, na ría de Pontevedra. Conta cunha extensión de 94,8 km 2 e unha poboación total de 33.782 habitantes. Sanxenxo, con algo máis de 17.000 habitantes, é o municipio máis poboado seguido do Grove, con 11.226. Por último, e cun tamaño poboacional moito máis reducido está Meaño (5.479 habitantes). Tanto Sanxenxo como O Grove, son dous municipios con gran actividade turística que chegan a duplicar a súa poboación nos meses de verán. Densidade de poboación por Km2 A área funcional de Sanxenxo presenta no ano 2007 unha densidade de poboación de algo máis de 350 hab./km 2. Este é un valor moi superior á media galega, que no ano 2007 é de 93,7 hab./km 2 e superior ao valor da provincia de Pontevedra de 210,8 hab./km 2. Este valor tan alto da área funcional de Sanxenxo débese á elevada densidade de todos os concellos, que van dende os case 200 hab./km 2 de Meaño ata os 500 hab./km 2 do Grove. Dinámica poboacional Facendo unha análise da evolución da poboación no tramo 1991-2007 na área funcional de Sanxenxo, obsérvase que, se ben os tres municipios aumentaron a súa poboación, os municipios costeiros son os que o fixeron en maior medida, sobre todo Sanxenxo, que experimentou un crecemento próximo ao 14% no dito período. Absoluto Poboación % Poboación 7 2. Estrutura socioeconómica 2.500 2.000 1.500 1.000 500 15% 12% 9% 6% 3% Mapa 2.2. Densidade de poboación en 2007. Fonte: IGE. 0 0% Sanxenxo Grove (O) Meaño Gráfica 2.1. Evolución da poboación de 1991 a 2007. Fonte: IGE.

>85 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 <5 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % Mulleres 1996 Homes 1996 Homes 2007 Mulleres 2007 Gráfica 2.2 Pirámides de poboación 1996 e 2007. Fonte: IGE. 2.1.2 Caracterización da poboación Estrutura da poboación A pirámide poboacional para a área funcional de Sanxenxo presenta unha poboación máis envellecida que hai 10 anos. O descenso de natalidade producido nos últimos anos é o que provocou que o colectivo máis novo (< 24 anos) presente uns valores relativos moito máis baixos que hai unha década. Nos demais tramos de idade apréciase un aumento de poboación importante centrado en gran medida en poboación en idade de traballar (30-60 anos), como consecuencia da dinámica arrastrada pola pirámide. Obsérvase como na parte baixa da pirámide (intervalo de 0 a 4 anos) se produce un lixeiro aumento de individuos, motivado en gran medida, ademais de por un moi tenue aumento da natalidade, polo feito de que a franxa en idade reprodutiva é a máis ancha da pirámide (as xeracións do baby boom). Pódese observar como na parte superior da pirámide tamén se produce un aumento, que é debido a un aumento da esperanza de vida. Índice de envellecemento 1 Os concellos da área funcional de Sanxenxo presentan uns índices de envellecemento baixos, inferiores a 100, o que indica que hai máis xente menor de 20 anos que persoas de máis de 64 anos. O municipio con menor índice de envellecemento é O Grove (86 persoas maiores de 65 anos por cada 100 menores de 19) ao que lle segue Sanxenxo, cun índice de 90. Na gráfica 2.3 represéntase conxuntamente o valor do índice de envellecemento e a poboación (obsérvese que a poboación se presenta en logaritmo en base 2 para facilitar a representación da gráfica). Dado o baixo número de concellos, non se observa a correlación que noutras áreas funcionais se dá, nos que a maior nivel de poboación, o índice de envellecemento é menor, debido aos movementos de poboación en idade de traballar cara ás zonas con maior dinamismo. 8 2. Estrutura socioeconómica Mapa 2.3 Índice de envellecemento, 2006. Fonte: IGE. 1 Índice de envellecemento: Relación entre a poboación maior de 64 anos e a poboación menor de 20 anos [Ienv = (P>64 / P<20)*100]

Índice de envellecemento 100 97 94 91 88 85 Meaño Sanxenxo Grove, O 15 14 13 12 Logaritmo en base 2 da poboación Índice de envellecemento Logaritmo en base 2 da poboación Gráfica 2.3. Índice de envellecemento, 2006. Fonte: IGE. 9 CONCELLO T.B.M. T.B.N. Grove (O) 8,7 9,0 Meaño 9,7 8,5 Sanxenxo 8,1 8,6 Táboa 2.1. Taxas brutas de natalidade e mortaldade 2006. Fonte: IGE. 2.1.3 Dinámica da poboación Taxa bruta de natalidade 1 e taxa bruta de mortaldade 2 A taxa bruta de natalidade reflicte valores similares para os tres municipios da área, así como sucede coa taxa bruta de mortaldade. Nesta última existen máis diverxencias entre os tres concellos, sendo Meaño o que presenta unha maior taxa bruta de mortaldade, xa que é o concello co maior índice de envellecemento 2. Estrutura socioeconómica 1 Taxa bruta de natalidade: Número de nados por 1.000 habitantes 2 Taxa bruta de mortaldade: Número de defuncións por cada 1.000 habitantes

Mapa 2.6. Número medio de fillos por concello. Ano 2006. Fonte: IGE Mapa 2.4. Taxa de natalidade, 2006. Fonte: IGE. Mapa 2.5. Taxas de mortaldade, 2006. Fonte: IGE. 10 Mapa 2.7. Crecemento vexetativo, 2006. Fonte: IGE. Número medio de fillos por muller 1 A área funcional (e os tres concellos en particular xa que presentan o mesmo valor do índice) segue a tónica xeral galega de baixa natalidade, tomando o índice sintético de fecundidade o valor de 1,1 (cando o valor de mantemento da poboación é 2,1). É unha área funcional cun valor superior á media de Galicia. Isto, no longo prazo é dificilmente sostible e producirá uns crecementos vexetativos negativos, cando a poboación da base da pirámide se atope na idade reprodutiva. Crecemento vexetativo O crecemento vexetativo da poboación é o diferencial entre o número de nacementos e defuncións nun período de tempo determinado. Os tres concellos da área funcional presentan unhas taxas de natalidade e mortaldade bastante parellas, polo que o crecemento vexetativo é case nulo. Así e todo, Meaño é o único concello que presenta un crecemento vexetativo negativo, aínda que este sexa dunha magnitude pequena. 2. Estrutura socioeconómica CONCELLO VALOR ABSOLUTO TASA Grove (O) 14 0 Meaño 8-1 Sanxenxo 51 1 Táboa 2.2. Crecemento vexetativo. Valores absolutos e en taxa. Fonte: IGE. 1 Número medio de fillos por muller ou Índice Sintético de Fecundidade (ISF): Número esperado de fillos por muller ao longo da súa vida fértil

Saldos migratorios Unha análise da evolución dos saldos poboacionais na área pon de manifesto a existencia de períodos claramente diferentes. Nos primeiros anos da década dos 90 apréciase unha clara entrada de poboación estranxeira e unha emigración da poboación da área cara a outras comarcas de Pontevedra. Esta situación cambia notablemente no período 94-95 no que se dan uns saldos positivos importantes, formados principalmente por poboación residente en municipios da propia comarca que se despraza cara aos municipios costeiros que empezan a verse como unha opción atractiva para o turismo e polo tanto demandan emprego. O período que vai desde o ano 1996 ata o 2003 caracterízase por unha forte saída de poboación cara a outras comunidades, situación que cambia drasticamente a partir de 2004 ata a actualidade, período no que se producen saldos de poboación positivos nos que a poboación estranxeira ten un elevado peso. 400 Composición del saldo poblacional 300 200 100 0-100 -200 S.M. do estranxeiro S.M. de Doutra CCAA S.M. doutra provincia de Galicia S.M. doutra comarca da mesma provincia S.M.da mesma comarca 11 1992 1993 2. Estrutura socioeconómica 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Gráfica 2.4. Saldos migratorios totais entre 1992 e 2006. Fonte: IGE. Saldos poboacionais Os saldos poboacionais proporcionan un resumo en termos de ganancia ou perda poboacional, en termos totais, dos diferentes concellos. A natureza dos saldos vexetativos expresa con claridade a concentración de mocidade na zona máis dinámica da área funcional. O comportamento dos saldos migratorios tamén fala doutros procesos máis conxunturais que só poderán ser entendidos a partir do estudo do dinamismo económico: o importantísimo incremento dos inmigrantes estranxeiros, por un lado, e o notable fluxo de emigrantes cara a outras comunidades autónomas.

2.2 Economía e emprego 2.2.1 Estrutura económica Caracterización do emprego Terciario 53% Primario 13% I+E 12% Na gráfica 2.5 obsérvase a evolución recente que experimenta no período 2003-2007, período de crecemento da economía galega e da española, o número de afiliados na área funcional de Sanxenxo, pasando dos 9.788 no 2003 aos 12.283 no 2007. É dicir, durante os catro último anos o número de afiliados incrementouse en 2.495 efectivos, algo máis de 600 anuais, cifra moi superior ao saldo anual poboacional, que como vimos anteriormente, se situaba arredor das 150 persoas. É dicir, existen 4 novos afiliados por cada persoa positiva no saldo poboacional, o que está a indicar a existencia de recursos ociosos ou parados que se están incorporando ao mercado de traballo. 14000 Construcción 22% Gráfica 2.6. Afiliados por sector económico, 2007. Fonte: Instituto Galego das Cualificacións. 12000 10000 8000 6000 11.998 12.283 10.656 11.243 9.788 4000 2000 0 2003 2004 2005 2006 2007 Gráfica 2.5. Evolución do número de afiliados entre 2003 e 2007. Fonte: Instituto Galego das Cualificacións. 12 2. Estrutura socioeconómica Mapa 2.8. Predominancia dun sector produtivo, 2007. Fonte: Instituto Galego das Cualificacións. Na gráfica 2.6 de distribución de afiliados por sector económico para a área funcional de Sanxenxo pode observarse que se trata dunha área na que o sector terciario é o fundamental, pero que non ten un peso tan elevado como noutras áreas funcionais. Tamén destaca o elevado peso do sector da construción, algo que foi moi habitual nos municipios costeiros da comunidade galega e máis se cabe nos localizados na provincia de Pontevedra. A actividade inmobiliaria da área estivo, en gran medida, enfocada á segunda residencia. Pola súa parte, en Meaño o sector industrial é o prioritario. Detallando estes números en municipios comprobamos como o maior incremento, tanto en valor absoluto como en porcentaxe, corresponde a Sanxenxo. Cómpre destacar tamén a evolución seguida por Meaño, onde o número de afiliados aumentou en máis dun 25%.

2.000 40% 1.500 30% 1.000 20% 500 10% 0 Sanxenxo Meaño O Grove 0% Absoluto afiliados 2003-2007 % afiliados 2003-2007 Gráfica 2.7. Crecemento do número de afiliados entre o 2003 e 2007. Fonte: Instituto Galego das Cualificacións. 13 Indicador de renda municipal Na táboa nº 2.3 pódense observar os valores tomados polos indicadores de rendas municipais para os diferentes municipios pertencentes á área funcional de Sanxenxo para o período 2000-2002. O Grove, cun índice de 103 é o concello co maior nivel de renda e é o único da área que conta cun valor por encima da media galega. Todos os concellos da área funcional están gañando peso relativo respecto da media da comunidade galega (coas reservas do escaso número de períodos). CONCELLO 2000 2001 2002 Grove (O) 98 102 103 Meaño 82 85 87 Sanxenxo 91 94 95 2. Estrutura socioeconómica Táboa 2.3. Indicador de rendas entre o 2000 e 2002. Fonte: IGE

Mapa 2.9. Índice de dinamicidade, 2007. Fonte: Otero, R. e Gómez, S. 2.2.2 Índice de dinamicidade O Índice de dinamicidade socioeconómica e funcional (IDSF) -elaborado por Otero, R. e Gómez, S.- é lineal, e nel introdúcense diferentes indicadores da dinamicidade do concello proporcionados polo Censo de Poboación e Vivenda correspondentes a: poboación, instrución, mobilidade laboral, terciarización e atracción poboacional. Polo tanto é un índice sintético que tería que amosar relación coas análises demográficas e socioeconómicas realizadas, por tratarse dunha aglutinación. As categorías municipais definidas polo IDSF son as seguintes: 1º INTERVALO: -8,79 / 0,86. Concellos rurais ou rurbanos vilas- de baixa e moi baixa dinamicidade. 2º INTERVALO: 0,87 / 4,71. Concellos rurais ou rurbanos vilas- dinámicos. 3º INTERVALO: 4,72 / 27,4. Concellos urbanos ou suburbanos dinámicos ou moi dinámicos. Tendo en conta a categorización anterior, no mapa 2.9 os 3 concellos da área funcional encádranse na categoría de concellos rurais ou rurbanos vilas- dinámicos. Isto é coherente coa análise demográfica ata agora realizada, na que as diverxencias nos valores dos concellos non era moi grande. 14 2. Estrutura socioeconómica

INSTITUTO GALEGO DA VIVENDA SOLO Estrutura Territorial 15 3 2. Estrutura socioeconómica

3.1 Modelo Territorial 3.1.1 A estruturación do territorio A área funcional de Sanxenxo está composta por 3 municipios e ocupa unha extensión total de 94,84Km2, o que supón un 2,1 % da provincia e un 0,3% do total autonómico. CONCELLO Área Población Grove (O) 22,07 11.225 Meaño 27,78 5.479 Sanxenxo 44,99 17.076 TOTAL 94,84 33.780 Táboa 3.1. Área en Km2 e poboación en 2007. Fonte: IGE, SITGA. 16 Mapa 3.1. Localización xeográfica. Fonte: SITGA. 3. Estrutura territorial

3.2 Sistema de comunicacións 3.2.1 Comunicacións As vías de comunicación xogan un papel importante no desenvolvemento dunha área funcional, non só favorecendo os accesos e desprazamentos internos-externos (xeralmente trátase de movementos pendulares por motivos laborais, comerciais, educativos, de ocio, culturais, etc), senón porque tamén actúan como atraentes sobre as actividades industriais, comerciais e residenciais. De feito, os usos residenciais están directamente condicionados pola existencia dunha infraestrutura de comunicación que facilite o seu acceso. As principais vías de comunicación son a autoestrada AP-9 o a estrada que une Pontevedra con Sanxenxo PO- 308. Por outro lado, en Sanxenxo hai estación de autobuses que enlaza distintos puntos do municipio, Sanxenxo, Portonovo, Vilalonga ou Noalla, con Pontevedra e Vigo mediante liñas regulares. Para comunicarse por avión, o aeroporto máis próximo está en Santiago de Compostela (A Lavacolla) ou en Vigo (Peinador). 17 3. Estrutura territorial Mapa 3.2. Infraestruturas de comunicación básicas. Fonte: SITGA.

3.3 Infraestruturas básicas Mapa 3.3. Infraestruturas de abastecemento. Fonte Augas de Galicia. 3.3.1 Abastecemento O plan de abastecemento de Galicia (aínda en elaboración), inclúe o conxunto de instalacións comúns para a captación, condución, tratamento, almacenamento, transporte e distribución da auga de consumo humano empregadas para abastecer a unha determinada poboación. O sistema de abastecemento de auga potable que se consome hoxe en día en cada concello baséase no aproveitamento do recurso dos diferentes ríos da comarca e dos encoros. Dentro da Área Funcional Sanxenxo non existe ningún punto de captación nin ETPS, de forma que os depósitos de auga de cada concello se abastecen das ETAPs próximas. Existe unha rede de diámetro 400 mm que vén desde a ETAP de Vilanova de Arousa para abastecer os depósitos de Meaño, Sanxenxo e O Grove, por un lado; por outro lado existe unha rede de 350 mm que vén desde a ETAP de Pontevedra abastecendo os depósitos do concello de Poio e tamén os concellos de Sanxenxo e O Grove. En total existen 11 depósitos entre os 3 concellos que acumulan uns 17.000 m 3. Non hai ningunha cunca hidrográfica dentro desta área funcional, polo que o abastecemento depende das captacións dos concellos limítrofes. Tanto Sanxenxo como O Grove, á hora de definir o volume de almacenaxe de auga, teñen unha capacidade, nos respectivos depósitos dos que dispoñen, que vai dende os 500 m3 ata os 4.000. O concello de Meaño só ten un depósito de 1.000 m 3. Obsérvase que existe unha maior densidade de colectores nos concellos de Meaño e Sanxenxo. 3.3.2 Saneamento 18 3. Estrutura territorial Mapa 3.4. Infraestruturas de saneamento. Fonte: Augas de Galicia. Dentro da Área Funcional de Sanxenxo, o transporte de augas residuais ata a EDAR realízase mediante un colector interceptor que recolle as augas que transportan os colectores tributarios. Este colector dispón de impulsión nos pozos que o necesiten, se o sistema por gravidade non é suficiente. Dada a condición de concellos costeiros de Meaño, Sanxenxo e O Grove os vertidos de augas fanse á cunca da Ría de Arousa e da Ría de Pontevedra. Existen 3 EDAR no concello do Grove, 1 no concello de Sanxenxo e 1 no concello de Meaño, que é compartida polos concellos de Sanxenxo e Cambados. A EDAR máis importante en volume de poboación equivalente tratada, cun volume de 40.000 é de tipo biolóxico e está en Sanxenxo; de 39.000 unha das do Grove e de 30.000 a de Meaño, tamén con tratamento biolóxico. A rede de saneamento máis extensa é a dos concellos de Meaño e Sanxenxo.

3.3.3 Gas Mapa 3.5. Concellos con subministración de Gas. Fonte: Gas Galicia SDG. O gasoduto de transporte primario que une Portugal con Asturias ao seu paso polo concello de Cotobade bifúrcase cara ao concello de Pontevedra e de aí distribúese a través de Gas Galicia cara ao concello de Poio, e entra na área funcional definida en Sanxenxo. Desta forma, nesta Área Funcional existe rede de distribución de gas no concello de Sanxenxo, e nos concellos do Grove e Meaño está en fase de desenvolvemento. 3.3.4 Electricidade Dentro da Área Funcional de Sanxenxo, atopámonos coas seguintes redes: - Redes de Transporte (liñas de alta a 400 ou 220 kv), non hai. - Rede de reparto (entre 150 e 110 kv), non hai - A Rede de Distribución, constituída por liñas de media tensión a 20 ou 15 kv, é a encargada de conectar as subestacións de distribución con outras de menos rango ou con transformadores locais. Existe unha rede desde a subestación de Vilalonga, en Sanxenxo, cara á subestación das Carolinas, en Vilagarcía. Na AF de Sanxenxo non existen nin centrais hidráulicas, nin térmicas, nin tampouco eólicas. 3.3.5 Telecomunicacións Galicia dispón dunha serie de redes de telecomunicacións fixas e móbiles, que dan servizo a través de distintos operadores. En redes fixas operan as empresas: - Telefónica, que chega con telefonía a case a totalidade da comunidade galega, e ofrece ADSL (banda ancha) ao 100% do territorio (a poboacións con máis de 1.000 habitantes). - R: nesta A.F. chega ao concello de Sanxenxo con banda ancha. En redes móbiles, os datos dispoñibles só achegan información sobre as localizacións dos operadores GSM (Movistar, Orange, Vodafone e Yoigo) para a prestación do seu servizo coas tecnoloxías GSM/GPRS; a cobertura que nesta área funcional prestan é boa. Desde a Xunta de Galicia aseguran conectividade de banda ancha para o ano 2009 en tódolos núcleos de poboación, e xa no 2008 en todos os núcleos con máis de 500 vivendas. 19 3. Estrutura territorial

Planeamento urbanístico 4

4.1 Planeamento vixente 4.1.1 Planeamento vixente por municipio Como se describiu anteriormente, a área funcional está composta por 3 municipios, cada un coa súa respectiva figura de planeamento xeral. Na táboa seguinte e no gráfico 4.2 pódese observar que un deles conta con Normas Subsidiarias de Planeamento (N.S.P.) como figura de planeamento xeral, mentres que os outros dous se rexen por un Plan Xeral de Ordenación Municipal. NOMBRE PLANEAMENTO APROBACION Grove (O) N.S.P. 1996 Meaño P.X.O.M. 1999 Sanxenxo P.X.O.M. 2003 Táboa 4.1. Planeamento vixente por concello. Fonte: COAG. Mapa 4.1. Ano de aprobación do planeamento por concellos. Fonte: COAG. Por outro lado, no mapa 4.1 obsérvase que a Área Funcional é unha zona moi dinámica desde o punto de vista urbanístico: un dos municipios ten planeamento aprobado recentemente, mentres que os demais, que contaban con planeamentos antigos, están en proceso de tramitación dun novo ou revisión do actual. As figuras coas que se contará, unha vez aprobados estes últimos, son acordes coa realidade municipal, xa que serán todas de planeamento xeral. Por outra parte, é interesante indicar que neste momento as Normas Subsidiarias de Planeamento de Grove están suspendidas e estase procedendo á redacción do Plan Xeral; mentres que en Meaño o P.X.O.M. se encontra en estado de tramitación ambiental. 4.1.2 Grao de cumprimento do Planeamento O grado de execución do planeamento estudouse en dúas clases de solo (urbano e urbanizable) e mediante dous parámetros: a superficie de solo e a superficie de teito (superficie construída). Ademais categorizouse en usos globais: Dotacional, Industrial, Residencial e Terciario e outros usos non definidos. Na táboa seguinte cuantifícase en metros cadrados (de solo ou de teito, segundo corresponda) a totalidade da Área Funcional, indicando ademais se se executou ou non o planeamento. 21 4. Planeamento urbanístico Mapa 4.2. Planeamento vixente en cada concello e o seu estado actual. Fonte: COAG.

No ejecutado Ejecutado 100% 80% 60% 40% 20% 0% Residencial Industrial NO CONSTA USO URBANIZABLE Gráfica 4.1 Grao de execución do Planeamento en solo urbanizable na área funcional. Fonte: COAG. SUELO Superficies en m2 Ejecutado Superficies en m2 Ejecutado Clasificación Uso del Suelo NO SI Total general Clasificación Uso del Suelo NO SI Total general URBANO Residencial 11.392.717,1 11.392.717,1 URBANO Industrial 0,0 0,0 Industrial 328.963,8 328.963,8 NO CONSTA USO 0,0 0,0 NO CONSTA USO 26.385,5 26.385,5 Residencial 0,0 0,0 Total URBANO 11.748.066,4 11.748.066,4 Total URBANO 0,0 0,0 URBANIZABLE Residencial 4.557.061,2 1.669.202,4 6.226.263,6 URBANIZABLE Industrial 0,0 0,0 Industrial 317.173,5 317.173,5 NO CONSTA USO 0,0 0,0 NO CONSTA USO 10.125.745,5 10.125.745,5 Residencial 1.382.959,0 878.994,9 2.261.953,9 Total URBANIZABLE 14.999.980,2 1.669.202,4 16.669.182,6 Total URBANIZABLE 1.382.959,0 878.994,9 2.261.953,9 Total general 14.999.980,2 13.417.268,8 28.417.249,1 Total general 1.382.959,0 878.994,9 2.261.953,9 TECHO Táboa 4.2 Cuantificación do grao de execución do planeamento en solo urbanizable. Fonte: COAG. Da táboa despréndese que no solo urbano se desenvolveron completamente as previsións do planeamento. Polo contrario, no solo urbanizable, o industrial e outros usos non definidos non se desenvolveu en absoluto, mentres que o uso residencial non chega ao 30% de desenvolvemento. Este grao de desenvolvemento represéntase na gráfica 4.1. Conclúese que as previsións do planeamento foron claramente superiores ao desenvolvemento ata o momento dos solos, pese á antigüidade de dous dos tres plans. No caso dos usos diferentes ao residencial, dedúcese que existiu un evidente sobredimensionamento por parte dos planeamentos. Especifícase que este é un dato a nivel de Área Funcional e que no caso dalgún destes municipios as previsións do planeamento poderían achegarse máis ao desenvolvemento real. 4.1.3 Planeamento en tramitación 22 4. Planeamento urbanístico Os dous municipios en proceso de actualización do seu planeamento están adoptando como figura de ordenación urbanística a do Plan Xeral de Ordenación Municipal (P.X.O.M.): O Grove revisa o vixente e Meaño substitúe as súas Normas Subsidiarias. Desta maneira búscase a adecuación do planeamento á situación actual dos municipios. Inclúese a continuación unha gráfica co estado de tramitación dos municipios con data do 22 de novembro de 2007. Os fitos que se consideraron na tramitación son os que seguen: Contratación: indica que se iniciou o procedemento de redacción do novo instrumento. Avance: o avance de planeamento foi presentado.

Trámites previos 50% Aprobación Inicial 50% Gráfica 4.2 Estado do Planeamento en tramitación. Fonte: COAG. Trámites previos: o documento encóntrase nos trámites previos á aprobación inicial, como pode ser o Informe Previo á Aprobación Inicial, o informe de Avaliación Ambiental Estratéxica ou a suspensión de licenzas. Aprobación Inicial: o concello efectuou a aprobación inicial. Aprobación Provisional: pechouse o proceso de información pública e o pleno municipal aprobou o plan. Incidencias na Aprobación Definitiva: produciuse algún tipo de incidencia na Aprobación Definitiva, ben a súa anulación parcial, a súa denegación ou suspensión ata a corrección de defectos. Como se observa na gráfica, no caso da Área Funcional de Sanxenxo, o municipio do Grove aprobou, xa inicialmente, o Plan Xeral en tramitación, mentres que Meaño se encontra aínda na fase precedente, tramitando a aprobación ambiental da revisión do seu P.X.O.M. Destaca, así, a recente posta en marcha dos dous procesos. Na seguinte táboa inclúense todos os municipios da Área Funcional e o estado de tramitación do planeamento xeral; os municipios que non teñen ningún dato é porque contan cun planeamento aprobado definitivamente e que non iniciaron ata a data trámites para a súa revisión. 23 NOMBRE INSTRUMENTO EN TRAMITE ESTADO TRAMITE EQUIPO REDACTOR Grove (O) P.X.O.M. Aprobación Inicial INTERURBAN S.A. Meaño P.X.O.M. Trámites previos TAULA Sanxenxo Táboa 4.3 Planeamento en tramitación por concello. Fonte: COAG. 4. Planeamento urbanístico

Dinámica Residencial 5

5.1 Caracterización intercensual do parque de vivendas 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 16.501 17.405 17.972 18.446 19.189 19.781 20.379 21.093 21.755 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Gráfica 5.1. Evolución do parque de vivendas na área funcional entre 1991 e 2001. Fonte: INE. Mapa 5.1. Numero de vivendas visadas entre 2001 e 2007 por cada mil habitantes. Fonte: IGVS. 23.247 5.1.1 Cuantificación e evolución. Analizando os datos dispoñibles para a área de Sanxenxo, obsérvase un crecemento constante no número de vivendas, que pasan de 16.109 a 23.247 no lapso dunha década, un incremento de 7.138 vivendas, o sétimo de todas as áreas funcionais establecidas para Galicia (en primeiro lugar sitúase a área funcional da Coruña, con máis de 42.000 vivendas construídas no mesmo período). Na gráfica 5.2 reflíctese a distribución espacial deste crecemento: os maiores incrementos relativos prodúcense en Sanxenxo, cunha porcentaxe de 35,5%, seguido do Grove e Meaño, con porcentaxes próximas ao 15 e 5% respectivamente. En resumo, o crecemento do parque inmobiliario da área evidencia diferenzas existentes entre os dous concellos costeiros e o de interior. 4000 3000 2000 1000 0 Incremento absoluto 3587 Sanxenxo 1606 Grove (O) Incremento porcentual Gráfica 5.2. Crecemento do parque de vivendas por concello na área funcional entre 1991 e 2001. Fonte: IGVS. Un incremento tan importante do parque de vivendas, que en termos porcentuais é superior ao 40%, non se pode explicar en función do crecemento poboacional, xa que este se mantivo nun exiguo 5%. É necesario introducir entón a variable dos fogares xerados na Área Funcional para poder explicar o comportamento aludido. A área funcional experimentou un crecemento do número de vivendas superior ao 40%, mentres a súa poboación se incrementou un 5%, evidenciando que a presión demográfica non é o único factor que incide na evolución do parque de vivenda na área. Pola contra, este incremento vén dado en gran parte pola variación na composición dos fogares, que como se ten analizado no capítulo correspondente, vén experimentando unha progresiva redución do número de persoas por fogar, pasando no caso da Área Funcional de Sanxenxo de 3,9 a 3,37 habitantes por fogar no período intercensual de referencia. Este factor actúa como multiplicador 377 Meaño 40% 30% 20% 10% 0% 25

50% 40% 30% 20% 18,6% 44,3% do crecemento demográfico, xa que os fogares creceron un 18,6% ao combinarse o incremento poboacional e o descenso na taxa de persoas por fogar. A evolución do número de fogares ofrece unha mellor aproximación ao incremento do parque de vivendas, pero ao trasladar a termos absolutos estes ritmos de crecemento compróbase que o incremento do número de fogares, con 1.542 no período intercensual, non logra explicar completamente a existencia de 7.138 novas vivendas (gráfica 5.4): a evolución do saldo de fogares só explica un 22% do incremento do parque de vivendas (a relación entre estas dúas magnitudes sitúase arredor de 4,6 novas vivendas por incremento dun fogar no saldo de fogares). Este factor apunta a que unha importante cantidade de vivendas construídas non están destinadas a cubrir un uso de vivenda principal. 10% 0% 5,0% 1991-2001 Poboación Fogares Vivendas Gráfica 5.3. Incremento relativo de poboación, fogares e vivendas para 1991 e 2001. Fonte INE. 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1.567 1.542 1991-2001 Poboación Fogares Vivendas 7.138 Gráfica 5.4. Incremento absoluto de poboación, fogares e vivendas para 1991 e 2001. Fonte INE. 5.1.2 Análise do parque residencial por usos 500 400 300 200 100 0 Grove, O S Principal S Secundaria S Vacia Lineal (S Principal) Lineal (S Secundaria) Lineal (S Vacia) Gráfica 5.5. Índice de vivendas principais, secundarias e baleiras por 1.000 habitantes por concello. 2001. Fonte: INE. Na gráfica 5.5 amósase, para o ano 2001, o número de vivendas por cada mil habitantes e por usos. Esta gráfica amosa as diferenzas no tamaño medio do fogar entre os diferentes concellos da área funcional de Sanxenxo, evidenciada polas diferenzas no número de vivendas principais por cada 1.000 habitantes. Así, Sanxenxo presentaría o menor valor do tamaño medio do fogar en 2001, mentres que Meaño contaría co maior número de membros por fogar. Tamén se constatan algúns aspectos como a forte proporción de vivenda baleira de Sanxenxo Meaño 26

1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 507 226 239 418 153 189 259 Principal 204 358 No principal 272 267 123 120 144 131 141 144 135 124 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Gráfica 5.6. Distribución das vivendas construídas en principal e non principal na área funcional entre 1991 e 2001. Fonte INE. Δ % población 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% R 2 = 0,811 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Δ % vivenda principal Gráfica 5.7. Correlación do incremento da vivenda principal e a poboación nos concellos da área funcional. Fonte: INE. 339 313 764 Sanxenxo e vivenda secundaria no Grove, e en menor medida en Meaño. Observando os datos de vivenda principal e non principal ano a ano (gráfica 5.6 e 5.8), a década 91-01 rexistra unha paulatina diminución da proporción de vivenda principal respecto ao total de vivendas construídas, un proceso que se manifesta claramente a partir de 1999. Neste proceso combínase un incremento en termos absolutos do número de vivendas dedicadas a vivenda non principal a partir de 2001 (tras un forte incremento entre 1991-1993, que decae a partir 1994) cunha redución do número de vivendas principais construídas, manténdose unha tendencia crecente no número total de vivendas construídas, se ben con flutuacións puntuais. A correlación do incremento de vivenda principal respecto ao crecemento da poboación móstrase sobre unha recta de regresión cun valor bastante elevado (R2=81,1%). Isto indícanos un bo axuste desta magnitude, que explica, por tanto, a evolución na vivenda principal polos incrementos poboacionais da área funcional. Por outra banda, a segunda compoñente do parque de vivenda, a non principal, como se resaltou anteriormente, presenta unha evolución flutuante, con picos en 1991 e 1993, para decrecer no período 1994-2000 e comezar a partir de 2001 un novo período de fortes incrementos na súa importancia absoluta e relativa no parque de vivendas, chegando a un máximo de máis do 80% do total en 2001. Estase a reflectir o inicio da chamada burbulla inmobiliaria que, como se verá posteriormente, mantén esta tendencia ata 2007. Isto viría a explicar o aumento de vivendas secundarias ou incluso vivendas baleiras destinadas a investimento por consolidarse o papel da vivenda coma activo económico. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 507 226 239 153 418 259 189 123 Principal 204 120 358 144 No principal 272 267 131 141 339 313 144 135 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 764 124 27 Gráfica 5.8. Distribución porcentual das vivendas construídas en principal e non principal na área funcional entre 1991 e 2001. Fonte: INE.

Mapa 5.2. Incremento de vivendas principais por cada 1.000 habitantes entre 1991 e 2001. Fonte: INE. Mapa 5.3. Incremento de vivendas secundarias por cada 1.000 habitantes entre 1991 e 2001. Fonte: INE. Os mapas 5.2 e 5.3 mostran a distribución territorial do incremento de vivendas principais e secundarias por cada 1000 habitantes no período intercensual. O maior incremento do parque inmobiliario principal prodúcese no Grove, en cambio, en Sanxenxo prodúcese unha redución importante dos inmobles destinados a vivenda principal. As vivendas baleiras amosan unha clara perspectiva do territorio, por canto son as vivendas susceptibles de entrar no mercado sempre e cando o seu estado non sexa de deterioro. Así, a vivenda baleira antiga (que é maioritaria en Meaño) indica certo estancamento do mercado e unha predominancia de vivendas baleiras relativamente recentes no Grove e Sanxenxo é indicativo dun mercado potencial. Dos mapas 5.4 e 5.5 pode sacarse a lectura de que a área funcional presenta un parque da vivenda secundaria máis envellecido nos concellos do Grove e Meaño, e máis recente no concello de Sanxenxo, co que se produce un fenómeno de transformación da vivenda principal situada nestas áreas de perda de poboación en vivenda non principal, sen que estas novas vivendas non principais sexan de recente construción. Mapas 5.4 e 5.5 Antigüidade das vivendas baleiras (esquerda) e vivendas secundarias (dereita) segundo o Censo de Poboación e Vivendas 2001. Fonte: INE. 28

2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Colectiva Abierta Colectiva Cerrada Colectiva Otros Unifamiliar Aislada Unifamiliar En Hilera Unifamiliar Pareada Gráfica 5.9 Tipoloxías das vivendas construídas na área funcional entre 2002 e 2007. Fonte: COAG 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 1991 2001 Otros Alquiler En propiedad por herencia o donación En propiedad con pagos pendientes En propiedad totalmente pagada Gráfica 5.10. Estado das vivendas na área funcional en 1991 e 2001. Fonte. INE. 5.1.3 Caracterización do parque residencial por outras variables Tipoloxía Entre os anos 2002 e 2007 na construción de novas vivendas, que roldou totais anuais entre 500 e 2.000 na área funcional, prevaleceu a vivenda colectiva pechada, seguida dunha importante masa de vivenda unifamiliar illada. Cabe destacar tamén o aumento da importancia da vivenda colectiva aberta, que incrementa notablemente a súa importancia nos últimos anos. Tenencia O réxime de tenencia non experimentou cambios importantes na súa estrutura, se ben se percibe claramente o auxe das hipotecas e outros modos de tenencia na década dos 90, así como a redución en termos relativos da vivenda en réxime de aluguer. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1991 2001 Gráfica 5.11. Réxime de tenencia das vivendas por área funcional nos anos 1991 e 2001. Fonte: INE. Otros Alquiler En propiedad por herencia o donación En propiedad con pagos pendientes En propiedad totalmente pagada 29

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ruinoso malo deficiente bueno 1991 2001 Gráfica 5.12. Incremento proporcional da poboación, fogares e vivendas no intervalo de1991 a 2001. Fonte: INE Estado Debido á recente xuventude que presenta o parque inmobiliario na área funcional o seu estado de conservación é excelente. Practicamente non existen vivendas en estado ruinoso e crece a proporción de vivendas en bo estado, como consecuencia do forte incremento do parque de vivendas rexistrado na última década. 30

5.2 Dinámicas recentes do sistema inmobiliario (2001-2007) 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5,0% 18,6% 1991-2001 Poboación Fogares Vivendas 44,3% Gráfica 5.13. Incremento proporcional da poboación, fogares e vivendas no intervalo de1991 a 2001. Fonte: INE. 20% 15% 10% 5% 0% 3,4% 11,4% 2001-2007 Poboacion Fogares Vivendas 18,9% Gráfica 5.14. Incremento proporcional da poboación, fogares e vivendas no intervalo de 2001 a 2007. Fonte: INE / COAG. 5.2.1 Cuantificación e evolución O sistema inmobiliario experimentou unha agudización das tendencias que se marcaban ao final do século vinte. Móstranse a continuación as gráficas comparativas da etapa aludida anteriormente xunto cos datos máis recentes destas dinámicas. Obsérvase como o diferencial entre os incrementos de poboación, fogares e vivendas experimenta un significativo incremento no período máis recente. As gráficas da franxa esquerda amosan as tendencias (Gráfica 5.13 e 5.14) e baixo este parágrafo indícanse os valores absolutos das dúas épocas aludidas. 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1.567 1.542 1991-2001 Poboación Fogares Vivendas 7.138 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1.120 1.118 2001-2007 Poboación Fogares Vivendas Gráficas 5.15 e 5.16 Incremento da poboación, fogares e vivendas no intervalo de1991 a 2001 e 2001 a 2007. Fonte INE e COAG. Obsérvase claramente que nos últimos sete anos (2001-2007) o incremento de vivendas é inferior ao rexistrado na anterior década (1991-2001), sumando preto de 2.700 vivendas menos nun período inferior a tres anos. O incremento de poboación acompañou os valores de vivendas, e incluso se pode observar como o incremento de fogares descendeu na mesma liña. 4.405 31

6.000 80% 70% 71,7% 5.000 4.000 60% 50% 40% 30% 32,2% 3.000 2.000 1.000 S.M. do estranxeiro S.M. de Doutra CCAA S.M. doutra provincia de Galicia S.M. doutra comarca da mesma provincia S.M.da mesma comarca 20% 10% 0% 8,6% 1991-2007 Poboacion Fogares Vivendas Gráfica 5.17 Incremento proporcional da poboación, fogares e vivendas no intervalo de1991 a 2007. Fonte: INE / COAG 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2.687 2.660 1991-2007 Poboación Fogares Vivendas 11.543 Gráfica 5.18. Incremento da poboación, fogares e vivendas no intervalo de1991 a 2007. Fonte: INE / COAG. 0-1.000-2.000 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Gráfica 5.19. Estrutura do saldo poboacional por contornos xeográfico-administrativos respecto á área funcional. Fonte: INE 400 Composición del saldo poblacional 300 200 S.M. do estranxeiro S.M. de Doutra CCAA 100 S.M. doutra provincia de Galicia S.M. doutra comarca da mesma provincia S.M.da mesma comarca 0-100 -200 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Gráfica 5.20 Estrutura dos saldos migratorios entre 1992 e 2006. Fonte: INE. 32

2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 Principal 1997 1998 Non Principal Gráfica 5.21 Evolución anual da vivenda principal e non principal entre 1991 e 2007. Fonte: INE / COAG 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1991 1992 1993 1994 1995 1996 Principal 1997 1998 1999 2000 No Principal Gráfica 5.22 Evolución anual da vivenda. Proporción da principal e non principal entre 1991 e 2001. Fonte: INE / COAG 1999 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 É precisamente a partir do ano 2000 cando se produce un descenso dos saldos migratorios co exterior, o que ocasiona que se pase dun crecemento de 1.500 persoas na década dos 90, a outro de 1.100 durante os 6 anos seguintes. O mesmo ocorre co ritmo no descenso do número de persoas por fogar, que forma parte dunha tendencia estrutural de ciclos moito máis longos que os que regulan os saldos poboacionais, polo que o incremento relativo de fogares non pode alcanzar en 6 anos o diferencial acadado en toda a década anterior. A variable que experimenta un descenso no seu crecemento do 38% con respecto ao período anterior é a vivenda. Se para a década dos 90 se observaba unha capacidade de absorción da vivenda principal próxima ao 22% do parque construído, esta capacidade de absorción queda por riba do 25% no período 2001-2007 a xulgar polos datos achegados pola gráfica 5.16 (4.400 novas vivendas para só 1.100 novos fogares). Se optamos por presentar os datos dos dous períodos analizados conxuntamente (1991-2007), obtense unha panorámica da transformación das variables definitorias do modelo socio inmobiliario que caracteriza a área funcional, e que se resume no seguinte: durante os últimos 17 anos, para un incremento poboacional de 8,6% increméntase o número de fogares nun 32% e o de vivendas nun 71%. En termos absolutos, observamos que os novos fogares xerados no período 1991-2007 só poderán absorber o 23% das novas vivendas construídas, o que revela un claro indicador da importancia da vivenda non principal no desenvolvemento inmobiliario vivido na área funcional durante o período analizado. 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 31.095 7.673 16.109 32.662 9.813 1991 2001 2007 Gráfica 5.23. Incremento proporcional da poboación, fogares e vivenda nos anos 1991, 2001 e 2007. Fonte: INE / COAG 23.247 33.782 10.931 27.652 POBLACION FOGARES TOTAL 33

O anterior queda perfectamente reflectido no gráfico seguinte, que amosa o número de vivendas construídas ao longo dos dous períodos considerados, ofrecendo unha plasmación estatística do boom inmobiliario acontecido desde o arranque da década.. 2500 2000 1500 Mapa 5.6. Produción de vivenda libre por cada mil habitantes entre 2001 e 2007. Fonte: INE / COAG 1000 500 0 733 1991 392 1992 607 1993 382 1994 324 1995 502 1996 Gráfica 5.24. Evolución anual da vivenda construída da área funcional entre 1991 e 2007. Fonte INE/COAG 403 1997 408 1998 Se segregamos os datos de construción total en función do seu uso, comprobarase o anteriormente comentado respecto da capacidade de absorción da vivenda total pola principal, que pode cifrarse nunha media de 160 vivendas por ano. Consecuentemente, todo o construído por encima desa cifra representa a parte do mercado que apunta á vivenda secundaria ou á vivenda como activo financeiro, elementos que en última instancia explican o incremento de demanda propio do ciclo alcista recente, materializado especialmente en 2001, ano en que a vivenda principal chega a niveis mínimos do 10%, para comezar unha recuperación en 2002-2007 marcada polo descenso na construción de vivendas non principais máis que polo lixeiro incremento na construción de vivenda principal. Cabe destacar que 2007 marca un cambio na tendencia, cunha forte caída da construción de vivenda principal. 5.2.2 Vivenda libre e protexida A recesión de principios dos 90 induciu a aparición da vivenda de protección pública como refuxio do sector inmobiliario, un fenómeno que se manifesta de maneira máis destacable nos anos 1995, 1998, 1999 (ano no 483 1999 448 2000 888 2001 489 2002 600 2003 530 2004 800 2005 1095 2006 1998 2007 34

1.000 800 600 400 LIBRE VPA VPP que a vivenda protexida acada un máximo do 10% das vivendas construídas), 2000 e 2001. No trienio 1999-01, dentro da vivenda de protección só tivo protagonismo a Vivenda de Protección Autonómica (VPA) respecto da Vivenda de Promoción Pública (VPP). En 1998 rexístranse novos incrementos da vivenda protexida, neste caso con predominio da VPP, que non volven a producirse nos restantes anos analizados. 200 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 100% LIBRE VPA VPP Gráfica 5.25. Construción de vivendas por tipo de protección (VPA: Vivenda de Protección Autonómica, VPP: Vivenda de Promoción Pública). Fonte: INE/COAG/IGVS. 80% 60% 40% 20% 35 0% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Gráfica 5.26. Proporción de vivendas construídas por tipo de protección (VPA: Vivenda de Protección Autonómica, VPP: Vivenda de Promoción Pública). Fonte: INE/COAG/IGVS. Non obstante, o ciclo de crecemento inmobiliario dos últimos anos fixo decaer a importancia relativa da vivenda de protección pública, como se pode ver nas gráficas 5.25 e 5.26. Efectivamente, combínase un estancamento e incluso contracción de construción de vivenda suxeita a protección, que decrece en termos absolutos respecto aos máximos marcados en 1998-2001, cun forte incremento na construción de vivenda libre, especialmente significativo a partir de 2002. 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

5.2.3 Evolución dos prezos da vivenda A evolución do prezo da vivenda en Galicia na última década rexistrou comportamentos moi dispares nos diferentes concellos de Galicia, e mesmo nos concellos da área funcional de Sanxenxo -o prezo /m 2 da vivenda presenta un abano moi amplo como amosa o mapa 5.6-, pero todos eles comportan unhas características similares: Prezos de vivenda libre moi elevados respecto á anterior década. Boom inmobiliario. Comportamento hiperinflacionario dos prezos. Novas actividades económicas dinamizadoras de transvasamento poboacional e auxe de prezos. Os prezos de venda da vivenda libre en bloque amósanse no mapa 5.6, que evidencia o comportamento dispar rexistrado nos distintos concellos da área funcional. En termos absolutos, destaca claramente Sanxenxo, cunha media en 2007 por riba dos 2.400 /m 2. Ségueno O Grove, con 1.928,27 /m 2 e Meaño, con 1.658,57 /m 2. 36 Mapa 5.7. Prezos da vivenda nova libre construída en 2007. Fonte: TINSA 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 856 688 401 Sanxenxo Grove O Meaño 3.000 2.500 2.000 1995 1998 1.500 2006 2007 1.000 500 - Grove (O) Meaño Sanxenxo Gráfica 5.28. de prezos da vivenda nova entre 1995, 2001 e 2007 (concellos con datos homoxéneos). Fonte: TINSA. Gráfica 5.27. Valor de repercusión do solo en 2007. Fonte: TINSA. Descompoñendo a evolución dos prezos nos seus compoñentes, compróbase que nas condicións estruturais do mercado inmobiliario de auxe da construción de vivendas, as presións á alza dos prezos trasládanse de

1.000 800 600 400 200 1998 2007 forma preferente aos prezos do solo, xa que o diferencial do custo de construción entre concellos é moi reducido. Xa que ante un aumento da demanda moi xeneralizable en termos espaciais, o elemento diferencial clave vén sendo a centralidade. Este factor reflíctese efectivamente no prezo do solo, e transmítese ao mercado a través da repercusión do prezo do solo sobre o prezo da vivenda. Na análise do mercado inmobiliario, o comportamento do prezo de repercusión do solo é un fiel indicador, máis que o propio prezo da vivenda, do quecemento do mercado. Os concellos con maior presenza de turismo foron os que rexistraron maiores volumes de actividade construtora residencial e de aumento dos prezos de venda de vivendas. 0 Sanxenxo Grove O Meaño Gráfica 5.29. Evolución do prezo de repercusión do solo entre 1998 e 2007. Fonte TINSA. Mapa 5.8. Valor de repercusión do solo en 2007. Fonte: TINSA. 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2.437 Sanxenxo 1.928 Grove (O) 1.659 Meaño Valor /m2-2007 Precio R. Especial - 2007 Precio R.General - 2007 Precio R. Concertado - 2007 Gráfica 5.30. Prezo da vivenda na Área Funcional de Sanxenxo para o período 98-07 en relación cos réximes especiais. Fonte: IGVS / TINSA O anterior leva a dúas consideracións: a primeira ten que ver, loxicamente, cos criterios de selección de concellos susceptibles de acoller actuacións de vivenda de protección pública; a segunda fálanos de que o esforzo que os fogares deben efectuar para acceder á vivenda é sumamente heteroxéneo, algo que enlaza directamente coa primeira das consideracións. Pero antes de analizar ese esforzo que os fogares deben acometer para a consecución da súa vivenda, é necesario caracterizar sucintamente a evolución dos fogares na área funcional. 37

5.3 Fogares 5.3.1 Cuantificación e caracterización dos fogares 10000 8000 6000 4000 2000 0 1991 2001 7 ou máis persoas 6 persoas 5 persoas 4 persoas 3 persoas 2 persoas 1 persoa Gráfica 5.31. A composición do total dos fogares en 1991 e 2001. Fonte: INE.. 100% 80% 60% 40% 20% 0% 7 ou máis persoas 6 persoas 5 persoas 4 persoas 3 persoas 2 persoas 1 persoa 1991 2001 Gráfica 5.32. A composición relativa dos fogares entre 1991 e 2001. Fonte: INE. Os fogares da área funcional de Sanxenxo incrementáronse de maneira notable dende o ano 1991 ata 2007 en máis de 2.600 fogares ata os case 11.000, que en termos relativos é un incremento do 32%. Este aumento tan importante dos fogares debeuse a un dobre efecto como se pode apreciar na táboa 5.1-: Por un lado ao incremento da poboación que experimentou a área funcional de Sanxenxo E por outro a un proceso de redución do número de membros dos fogares, proceso estrutural en Europa e España nos últimos lustros Evolución do nº de fogares na Área Funcional 1991 2001 2007 Nº Fogares 8.271 9.813 10.931 en % 18,6% 11,4% TMF 1 3,76 3,33 3,09 Poboación 31.095 32.662 33.782 Táboa 5.1. Evolución dos fogares. Fonte: elaboración propia a partir de datos do INE (Censo e ECVF) 1 TMF: Tamaño Medio do Fogar Se se caracteriza os fogares con base no número de membros nos anos 1991 e 2001 (que corresponden con datos do Censo), pode apreciarse o efecto de redución do tamaño medio do fogar. Sofren un forte incremento, en termos absolutos e relativos, os fogares unipersoais, e redúcense os fogares de 7 ou máis membros. Isto non é debido principalmente ás novas formas de convivencia como cabería esperar-, senón ao maior envellecemento da poboación como se detalla na alínea 2.3 Os fogares galegos: Evolución e estrutura territorial do Tomo I do Plan. 38

5.3.2 Evolución no esforzo no acceso á vivenda 39 Gráfica 5.34. Evolución do esforzo no acceso á vivenda usada. Área funcional de Sanxenxo e media de Galicia. Fonte: Elaboración propia sobre datos de INE e Tinsa. Gráfica 5.33. Evolución do esforzo no acceso á vivenda nova. Área funcional de Sanxenxo e media de Galicia. Fonte: Elaboración propia sobre datos de INE e Tinsa. No Gráfica de esforzo no acceso á vivenda elaborado para a Área Funcional parece claro que o maior esforzo para acceder á vivenda se dá nos municipios con maior dinamicidade. Isto é lóxico, posto que tal e como se reflicte no Gráfica de os factores de influencia no acceso á vivenda, o prezo da vivenda foi nos últimos anos o factor determinante para o acceso á vivenda. Na Gráfica de esforzo no acceso á vivenda nova elaborada para a área funcional evidénciase que a partir de 1999 o esforzo para o acceso á vivenda comeza un proceso de incremento que o separa progresivamente da media galega, ata acadar un máximo por riba do 40% en 2007. En canto á vivenda usada, este diferencial está tamén presente desde 2001, situándose a área por riba da media galega en todo o período analizado. Polo tanto, reflíctese que os habitantes desta área están a necesitar dedicar unha parte da súa renda maior que a media galega para acceder a unha vivenda, sexa esta nova ou usada. Por concellos, Sanxenxo experimenta un intenso incremento no esforzo para o acceso á vivenda a partir de 2002, situándose en niveis dificilmente asumibles polos habitantes do concello. O Grove e Meaño presentan tamén niveis altos nesta magnitude.

40 Gráfica 5.35 Evolución do esforzo no acceso á vivenda nova por concellos. Área funcional de Sanxenxo. Fonte: Elaboración propia sobre datos de INE e Tinsa.

6.1 ad Proxeccións e estimación de necesidades de vivenda 6 41

6.1 Proxeccións e estimación de necesidades de vivenda 6.1.1 Rexistro de demandantes de vivenda de protección pública Un dos indicadores das necesidades de vivenda protexida vén da información que proporciona o rexistro único de demandantes de vivenda de protección pública do IGVS. Este é un indicador importante, xa que a xente que demande unha vivenda de protección ten que estar inscrita. Este indicador hai que tomalo con certas reservas, xa que: leva implantado relativamente pouco tempo e existe certa parte da poboación que non o coñece para apuntarse hai que ir a unha das grandes cidades, co que hai que ter en conta o desincentivo que isto supón para familias que viven afastadas da cidade Na área funcional de Sanxenxo as solicitudes de vivenda de protección pública concéntranse no concello de Sanxenxo, como cabería esperar, xa que é o concello máis poboado (mapa 6.1). Hai que resaltar o feito de que un mesmo solicitante ten a posibilidade de realizar ata catro solicitudes, polo que os concellos limítrofes aos máis poboados é posible que incorporen a alteración que este feito pode introducir. 42 Mapa 6.1. Número de solicitudes de vivendas por concello en 2008. Fonte: IGVS. No mapa 6.2 recóllense o número de solicitantes por concello de orixe. Os datos que reflicte están en consonancia coa poboación, pero no concello de Sanxenxo a proporción por habitante é maior que nos outros dous.

43 Mapa 6.3. Relación de solicitantes entre solicitudes por concello en 2008. Fonte: IGVS. Mapa 6.2. Número de solicitantes de vivendas por concello en 2008. Fonte: IGVS. No mapa 6.3 compárase o número de solicitantes co número de solicitudes. Naqueles concellos nos que o valor está por enriba de 1, isto está a indicar que existen solicitantes que non fan solicitudes no concello no que residen. En cambio, no caso de que o valor sexa inferior a 1, non se pode chegar a ningunha afirmación xa que cada solicitante pode realizar ata 4 solicitudes, pero pode realizar tamén unha soa solicitude. Neste caso, para os 3 concellos da área funcional ningún se atopa nesta circunstancia.