Πολεοδοµικός σχεδιασµός και οικιστική ανάπτυξη- Η εξέλιξη της Ιδιωτικής Πολεοδόµησης από την έναρξη του θεσµού έως σήµερα

Transcript

1 Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 8(10): Πολεοδοµικός σχεδιασµός και οικιστική ανάπτυξη- Η εξέλιξη της Ιδιωτικής Πολεοδόµησης από την έναρξη του θεσµού έως σήµερα Ελένη Σταµατίου Εντεταλµένη διδάσκουσα (Ν. 407/80, βαθµ. Επικ. Καθηγητή) Πανεπιστήµιο Θεσσαλίας Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης Πεδίο Άρεως, Βόλος, τηλ: Περίληψη Στην παρούσα µελέτη διερευνάται η προβληµατική του θεσµού της ''ιδιωτικής πολεοδόµησης'' (Ν. 1947/91 και 2052/92) τόσο από άποψη σχεδιασµού όσο και οικιστικής ανάπτυξης και η εξέλιξη αυτής µέχρι σήµερα. Αναφορά γίνεται στη χρονική τοποθέτηση της ύπαρξης του θεσµού στον ελληνικό και διεθνή χώρο, στην ανάλυση και περιγραφή του, στην αντίστοιχη διαδικασία σχεδιασµού µε κατανοµή αρµοδιοτήτων ανά διοικητικό επίπεδο, στα πλεονεκτήµατα και µειονεκτήµατα του, στη µετάβαση από τη µελέτη στην υλοποίηση, στις εξελίξεις και τις προοπτικές µε εξέταση ανάλογων περιπτώσεων και καταγραφή απόψεων δικτύου εµπλεκόµενων φορέων. Με εµφανή τον επενδυτικό χαρακτήρα της ''ιδιωτικής πολεοδόµησης'' διατυπώνονται επίσης συµπεράσµατα για την αποτελεσµατικότητα του θεσµού καθώς και τις προοπτικές και τις συνέπειες της οικιστικής ανάπτυξης µε την υλοποίησή του. Λέξεις κλειδιά: ιδιωτική πολεοδόµηση, ιδιωτική ανάπτυξη περιοχών, οικιστική ανάπτυξη, οικιστική καταλληλότητα, πολεοδοµική µελέτη Ιούλιος 2002 Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, Πολυτεχνική Σχολη, Πανεπιστήµιο Θεσσαλίας Πεδίον Άρεως, Βόλος, Τηλ: , ιαθέσιµο ηλεκτρονικά στη διεύθυνση:

2

3 Πολεοδοµικός Σχεδιασµός και Οικιστική Ανάπτυξη-Η Εξέλιξη της "Ιδιωτικής Πολεοδόµησης" Ιστορική αναδροµή και διεθνής εµπειρία Η ιδιωτική πολεοδόµηση 1, στην Ελλάδα, αποτελεί θεσµό και πολεοδοµική µέθοδο κατά την οποία ιδιώτες ή ΝΠ ή ΝΠΙ έχουν τη δυνατότητα δηµιουργίας οικιστικών ενοτήτων σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεων τηρώντας τις αντίστοιχες νοµοθετικές διατάξεις (Ν. 1947/91 και 2052/92). εν αντιπροσωπεύει, όµως, ουσιαστικά, σύγχρονη καινοτοµία. Η προέλευση της ιδιωτικής πολεοδόµησης µε την έννοια της ιδιωτικής πρωτοβουλίας και χρηµατοδότησης ανάγεται στο 19ο αι., µε τη δηµιουργία βιοµηχανικών οικισµών, κυρίως στη Βρετανία και στις ΗΠΑ. Στις πρώτες δεκαετίες του 20 ου αι., οι συνεχείς επεκτάσεις προαστιακού τύπου οδηγούν στη διαµόρφωση των neighbourhood units στις ΗΠΑ (και σε δυτικοευρωπαϊκές χώρες). Η επέκταση των πόλεων οφειλόταν κυρίως σ επενδυτές, οι οποίοι µετά την αγορά περιαστιακών εκτάσεων προχωρούσαν στην κατάρτιση πολεοδοµικής µελέτης και στην αναζήτηση τρόπου ένταξης των περιοχών αυτών στο εγκεκριµένο σχέδιο, µε βασικό όρο τη διασφάλιση της υλοποίησης των έργων υποδοµής από τους ίδιους [ΑΡΑΒΑΝΤΙΝΟΣ ΑΘ., 1997]. Στην Ευρώπη από την περίοδο του µεσοπολέµου ξεκινάει η δηµιουργία οικιστικών ενοτήτων µε σχετική αυτονοµία κοινωνικής και τεχνικής υποδοµής. Στον τρόπο ανάπτυξης των πόλεων συνέβαλαν οι σοβαρές στεγαστικές ανάγκες του εργατικού και υπαλληλικού δυναµικού (της βιοµηχανίας και των υπηρεσιών) που οδήγησαν στη δηµιουργία οικιστικών ενοτήτων και κοινωνικής κατοικίας µε ιδιωτικά κεφάλαια. Έτσι ξεκίνησαν οι υπνουπόλεις, όπως ονοµάστηκαν αργότερα, ή κηπουπόλεις σύµφωνα µε τους εµπνευστές τους. Στην Ιταλία η εφαρµογή της κηπούπολης συσχετίστηκε µε προγράµµατα κοινωνικής κατοικίας, όπως στο Monte Sacro και το Citta Giardino Amiene στην περιφέρεια της Ρώµης [ΚΟΣΜΑΚΗ Π.1991, σ. 30]. Στη Γαλλία οι εταιρίες HLM (Habitation a loyer modere/στέγαση χαµηλού ενοικίου) που ιδρύθηκαν, ακολούθησαν τα αµερικανικά πρότυπα σχεδιασµού και λειτουργίας, εστιάζοντας όµως στον κοινωνικό παράγοντα για την ανάπτυξη των πόλεων, καθώς το Κράτος επέβαλε περιορισµούς στην κατασκευή κατοικιών µεριµνώντας για την τήρηση των ελάχιστων προτύπων στην ποιότητά τους. Όµως, η σύνδεση της ανάπτυξης µε τα ιδιωτικά κερδοσκοπικά κίνητρα είναι εµφανής και ουσιαστικά αφορά σε ιδιωτική πολεοδόµηση (ιδιωτικές επιχειρηµατικές και κατασκευαστικές εταιρίες, κ.ά.). Στα κράτη µε πιο έντονο κοινωνικό profil (Αυστρία, Γερµανία, Ολλανδία, Σουηδία, κ.ά.), οι κοινωνικοί φορείς (οργανισµοί ανάπτυξης, οργανισµοί ελεγχόµενοι από τους 1 Ο παραπάνω όρος επικράτησε, παρότι δεν αναφέρεται στην αντίστοιχη νοµοθεσία. Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2002, 8(10)

4 246 Ελένη Σταµατίου εργαζόµενους, τα συνδικάτα, κ.ά.) προσπάθησαν να επιλύσουν το στεγαστικό πρόβληµα κατευθυνόµενοι στην οργανωµένη δόµηση χωρίς κερδοσκοπικά κίνητρα. Τέτοιες πρωτοβουλίες, πάντως, θεωρούνται µορφές ιδιωτικής πολεοδόµησης. Παράλληλα, υπήρχαν και υπάρχουν εταιρίες µε στόχο, µέσα από τις ίδιες διαδικασίες, το κέρδος και την αυξανόµενη αποδοτικότητα των επενδύσεων (πχ ασφαλιστικές εταιρίες), µε εστιασµό στη δηµιουργία πρώτης κατοικίας. Η ιδιωτική ανάπτυξη περιοχών εµφανίζεται πολύ πιο έντονη και υπερτερεί του δηµόσιου τοµέα στο χώρο της δεύτερης (παραθεριστικής κατοικίας). Χαρακτηριστικό παράδειγµα αποτελούν περιοχές της Ν. Γαλλίας (Κυανή Ακτή) αλλά και της Ισπανίας (Costa Brava, Costa del Sol). Στην Ελλάδα, δεδοµένης της αδυναµίας της Πολιτείας για λήψη αποφάσεων και προγραµµάτων, η διαχείριση του χώρου συνδέθηκε περισσότερο µε τη δραστηριότητα των φορέων ίδρυσης και ανάπτυξης των οικισµών (ιδιώτες, ιδιωτικές εταιρίες και συνεταιρισµοί) και η οικοδόµηση κατοικιών στηρίχθηκε στα µικρά ιδιωτικά κεφάλαια. Η διαµόρφωση των ιδιωτικών προαστίων προέκυψε µετά τον επιµερισµό γειτονικών αγροτικών εκτάσεων σε κλήρους που σπάνια ξεπερνούσαν το επιτρεπτό όριο (200 πήχεις), και οι οποίοι πωλήθηκαν ως άρτια οικοδοµήσιµα οικόπεδα. Αυτός ήταν ο κυρίαρχος µηχανισµός παραγωγής του αστικού χώρου από τα µέσα του 19 ου αιώνα έως το πρώτο τέταρτο του 20ου [ΠΟΛΥΖΟΣ Γ., 1986, σ. 29]. Μετά το 1920 δηµιουργήθηκαν τα πρώτα κηποπροάστια σε µίµηση των αγγλικών garden cities και των γαλλικών cites jardins που τότε ευδοκιµούσαν στη. Ευρώπη. Έτσι ιδρύθηκαν τα κηποπροάστια της Εκάλης (1923), του Ψυχικού (1923), της Ηλιούπολης (1925), της Φιλοθέης (1931), κ.ά., σε περιοχές που αρχικά ανήκαν σε µεγαλοϊδιοκτήτες γης, οικοδοµικές εταιρίες, συνεταιρισµούς, κλπ. Στην περίπτωση των οικοπεδικών ιδιοκτησιών των χαµηλών εισοδηµάτων η έντεχνη προβολή του κοινωνικού προβλήµατος και της ανάγκης νοµιµοποίησης και οι πιέσεις των ενδιαφεροµένων σε πολιτικούς παράγοντες οδήγησε τους αρµόδιους κεντρικούς φορείς (όπως, άλλοτε, το Υπουργείο ηµοσίων Έργων) σε αποδοχή της ένταξης των αντίστοιχων περιοχών στο σχέδιο πόλης ή και στην ανάληψη της κατασκευής ή στη βελτίωση των απαραίτητων έργων υποδοµής (δρόµοι, κοινόχρηστοι χώροι, κ.ά.). Ανάλογη διαδικασία ακολουθείτο στην περίπτωση των οικοδοµικών συνεταιρισµών, οι οποίοι στη δεκαετία του 60 είχαν αγοράσει αγροτικές εκτάσεις σε χαµηλές τιµές. Στα µέλη των συνεταιρισµών αναλογούσε, ως φόρος ένταξης, επιβάρυνση για τα έργα υποδοµής και του απαραίτητου τεχνικού και κοινωνικού εξοπλισµού, τον οποίο αναλάµβανε το Κράτος. Στην περίοδο η οργανωµένη δόµηση ταυτίστηκε µε την κοινωνική κατοικία, µε αρµόδιους διάφορους φορείς (Υπουργείο Κοινωνικών Υπηρεσιών, Υπηρεσία Οικισµού, ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

5 Πολεοδοµικός Σχεδιασµός και Οικιστική Ανάπτυξη-Η Εξέλιξη της "Ιδιωτικής Πολεοδόµησης" 247 Αυτόνοµος Οργανισµός Εργατικής Κατοικίας, Αυτόνοµος Οικοδοµικός Οργανισµός Αξιωµατικών, κ.ά.), ενώ το 1965 εµφανίστηκε η ΑΕ Εθνική Κτηµατική µε ανάλογες προθέσεις και το 1980 ιδρύθηκε η ΕΠΟΣ. Η µεθοδολογία και οι πρακτικές που χρησιµοποιήθηκαν δεν οδήγησαν όµως στην ουσιαστική επίλυση του στεγαστικού προβλήµατος [ΦΙΛΙΠΠΙ ΗΣ., 1990, σ. 152]. εν πρέπει να παραληφθεί αναφορά στους ιδιωτικούς οικισµούς των βιοµηχανικών συγκροτηµάτων για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του εργατικού δυναµικού, όπως είναι τα Ασπρα Σπίτια Βοιωτίας. Ανάλογες πρωτοβουλίες από την ιδιωτική σφαίρα, εκτός από τον τοµέα της Α κατοικίας, υπήρξαν και για τη δηµιουργία παραθεριστικής (Β ) κατοικίας, µε χαρακτηριστικά παραδείγµατα το Porto Carras στη Σιθωνία Χαλκιδικής και το Hydra Beach Village, ιδιωτικούς οικισµούς µε χαρακτήρα επένδυσης εκ µέρους των ιδιοκτητών. Αξίζει ν αναφερθεί ότι το πνεύµα της ιδιωτικής πολεοδόµησης τις τελευταίες δεκαετίες στην Ελλάδα εισήγαγε ουσιαστικά το Ν 1003/1971 περί Ενεργού Πολεοδοµίας, που έδινε στις ανώνυµες εταιρίες ιδιωτικής οικονοµίας τη δυνατότητα ανάληψης εκτέλεσης έργων στις περιοχές που θα ορίζονταν ως ΖΕΠ (Ζώνες Ενεργού Πολεοδοµίας), το οποίο τελικά δεν ενεργοποιήθηκε [ΦΙΛΙΠΠΙ ΗΣ., 1990, σ. 152]. Το φαινόµενο της ιδιωτικής πολεοδόµησης λοιπόν, δεν αποτέλεσε νέο τρόπο ανάπτυξης αλλά προϋπήρχε και ουσιαστικά έτσι αναπτύχθηκαν και επεκτάθηκαν πολλές µεγάλες ελληνικές και ευρωπαϊκές πόλεις (Παρίσι, Βιέννη, Βερολίνο, κ.ά.). Επισηµαίνεται, όµως, ότι τα περισσότερα παραδείγµατα οργανωµένης δόµησης στον τοµέα Α κατοικίας είχαν κοινωνικό περιεχόµενο και σκοπό την κάλυψη στεγαστικών αναγκών συγκεκριµένων κοινωνικών ή επαγγελµατικών οµάδων, ενώ η ιδιωτική πολεοδόµηση µε τη σύγχρονη µορφή της έχει επενδυτικό χαρακτήρα. 2. Θεσµικό πλαίσιο - διαδικασία σχεδιασµού Η πρωτοβουλία για τη εκπόνηση και εφαρµογή των πολεοδοµικών σχεδίων ανήκει σε φυσικά πρόσωπα, ΝΠ ή ΝΠΙ [Πίνακας 1]. Η διαδικασία σχεδιασµού µε βάση το νόµο εκπονείται σε δύο στάδια: α)έγκριση οικιστικής καταλληλότητας της υπό µελέτη περιοχής (µε καθορισµό ποσοστού έκτασης κοινόχρηστων χώρων, γενικών χρήσεων, µέγιστου δυνατού Συντελεστή όµησης, δεσµεύσεων σχετικών µε τους όρους ανάπτυξης της περιοχής, κ.ά.). Παρέχεται µετά από απόφαση Υπουργού ΠΕΧΩ Ε, που δίνεται για εκτάσεις που προτείνονται για ιδιωτική πολεοδόµηση, έχουν ενιαία επιφάνεια µεγαλύτερη ή ίση των Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2002, 8(10)

6 248 Ελένη Σταµατίου 100 στρ. (ή 50 στρ., ύστερα από τροποποίηση από το Ν. 2052/92) 2 -το 30% τουλάχιστον των οποίων για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους- και βρίσκονται σε περιοχή εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός των ορίων οικισµών προ του 1923, καθώς και εκτός ορίων οικισµών κάτω των 2000 κατοίκων, καθορισθέντων µε βάση το από Π [Πίνακας 2,3]. Η έγκριση παρέχεται ύστερα από εκτίµηση της θέσης της έκτασης, της ιδιοµορφίας του εδάφους, των κρατουσών συνθηκών στον άµεσο και ευρύτερο περιβάλλοντα χώρο, των προβλέψεων εγκεκριµένων ΓΠΣ ή ΖΟΕ, ή τυχόν άλλων χωροταξικών ή πολεοδοµικών µελετών, ενώ αποκλείεται η έγκριση για περιοχή υπαγόµενη σε νοµικό καθεστώς (πχ δάση, αρχαιολογικοί χώροι, κ.ά.), το οποίο αποκλείει τη χρήση της για οικιστικούς σκοπούς, καθώς και σε περιπτώσεις επιβλαβείς για την εθνική οικονοµία, το φυσικό ή πολιτιστικό περιβάλλον 3. Σύµφωνα µε την τροποποίηση του Ν. 1947/1991 από τον 2052/1992 (άρθρα 6 και 7) ειδικότερα για τους νοµούς Αττικής και Θεσσαλονίκης, κατά την έγκριση της οικιστικής καταλληλότητας, αντί για τη γνωµάτευση του Κεντρικού Συµβουλίου Χωροταξίας νοείται η γνωµάτευση της Εκτελεστικής Επιτροπής των Οργανισµών Αθήνας και Θεσσαλονίκης, αντίστοιχα. Απαραίτητες θεωρούνται οι γνωµοδοτήσεις των Υπουργείων Γεωργίας και Πολιτισµού και ιδιαίτερα στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, εντός της περιοχής προς οικιστική χρήση περιλαµβάνονται δασικές εκτάσεις και εδάφη υψηλής παραγωγικότητας, ή ενδέχεται γειτνίαση µε αρχαιολογικούς ή προστατευτέους χώρους. Στις περιπτώσεις αυτές διατηρείται ο χαρακτήρας των δασικών εκτάσεων, ενώ δεν συνυπολογίζονται στη συνολική έκταση, η οποία δεν πρέπει να είναι µικρότερη των 50 στρ. Εξάλλου, οι τυχόν δασικές εκτάσεις δεν προσµετρώνται στους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους 4 που προδιαγράφονται. β) Έγκριση της Πολεοδοµικής Μελέτης µε Π.. (που αποβλέπει στην οργάνωση και εύρυθµη λειτουργία της περιοχής µελέτης, στον εµπλουτισµό µε κοινωνικές υποδοµές, 2 Παρότι από ειδικούς και εµπειρογνώµονες θεωρήθηκε ότι σχεδιασµοί σε περιοχές έκτασης άνω των 250 στρ. προσεγγίζουν τους στόχους µιας υγιούς ανάπτυξης, αποδείχθηκε ότι είναι αρκετά υψηλό για το ιδιοκτησιακό καθεστώς της χώρας και το όριο απαιτούµενης έκτασης των 100 στρ. Έτσι τροποποιήθηκε η νοµοθεσία µε µείωση της απαιτούµενης ελάχιστης επιφάνειας στα 50 στρ., που θεωρήθηκε κατώτατο όριο για την σωστή ανάπτυξη ενός οικισµού. Κατά την τροπολογία του αρθ. 2α Ν. 1947/91 (από το Ν. 2052/92, αρθ. 7) προκειµένου για εκτάσεις ίσες ή µεγαλύτερες των 100 στρ., στην οικεία πολεοδοµική µελέτη υπάρχει η δυνατότητα ολοκλήρωσης των βασικών έργων υποδοµής κατά φάσεις που θ αντιστοιχούν σε τµήµατα έκτασης ίσα ή µεγαλύτερα των 50 στρ. 3 Επισηµαίνεται, εδώ, η ασάφεια αυτού του σηµείου του Νόµου, όταν αναφέρεται σε προβλέψεις ΓΠΣ, ΖΟΕ ή άλλες, χωρίς να θέτει δεσµεύσεις και συγκεκριµένους περιορισµούς στον τρόπο και τις επιλογές ανάπτυξης της περιοχής. 4 Σχετικά µε τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους και τον τρόπο καθορισµού προδιαγραφών και δεσµεύσεων (αρθ. 29 Ν. 1947/91) επικρατεί ασάφεια στο ζήτηµα της συντήρησής τους και της µεταβίβασής τους στο ηµόσιο (στον οικείο ΟΤΑ- ηµόσιους Οργανισµούς, κλπ). Σχετικά µε το τελευταίο, αναφέρεται ότι η έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης έχει τις συνέπειες έγκρισης σχεδίου πόλεως κατά τις διατάξεις του Ν της 17 ης , που σηµαίνει πως, τελικά οι κοινόχρηστοι χώροι µεταβιβάζονται στον οικείο ήµο ή Κοινότητα [ΧΡΙΣΤΟΦΙΛΟΠΟΥΛΟΣ., 1991, σ. 495]. ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

7 Πολεοδοµικός Σχεδιασµός και Οικιστική Ανάπτυξη-Η Εξέλιξη της "Ιδιωτικής Πολεοδόµησης" 249 κ.ά.). Για την έγκριση της πολεοδοµικής µελέτης (µε καθορισµό χρήσεων γης, διαγραµµάτων δικτύων υποδοµής, προβλεπόµενων κοινόχρηστων και οικοδοµήσιµων χώρων, γενικών και ειδικών όρων και περιορισµών δόµησης, κλπ.) [Πίνακας 2], απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί η υποχρέωση του ενδιαφερόµενου να καταβάλλει στο Ειδικό Ταµείο Εφαρµογής Ρυθµιστικών και Πολεοδοµικών Σχεδίων (ΕΤΕΡΠΣ) ειδική χρηµατική εισφορά που είναι συνάρτηση του τελικά οριζόµενου Συντελεστή όµησης και υπολογίζεται µε βάση την αγοραστική αξία γης κατά το χρόνο έγκρισης της απόφασης οικιστικής καταλληλότητας. Σ ενδεχόµενη τροποποίηση της πολεοδοµικής µελέτης ο ενδιαφερόµενος υποχρεούται να καταβάλει εκ νέου εισφορά µόνο σε περίπτωση αύξησης του Σ. Σε περίπτωση τροποποίησης της εγκεκριµένης πολεοδοµικής µελέτης µόνος αρµόδιος για την απόφαση είναι ο Υπουργός ΠΕΧΩ Ε. Η µέριµνα, συντήρηση και καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων (πλατείες, πράσινο, κλπ.) του τεχνικού εξοπλισµού και των έργων υποδοµής ανήκει από κοινού στο σύνολο των ιδιοκτητών της έκτασης ανάλογα µε το ποσοστό συνιδιοκτησίας, πέραν των υποχρεώσεων του οικείου ΟΤΑ 5. Συνοψίζοντας, αναφορικά µε την κατανοµή αρµοδιοτήτων ανά διοικητικό επίπεδο, ισχύουν τα ακόλουθα: Κεντρικό επίπεδο: Με απόφαση υπουργού ΠΕΧΩ Ε πραγµατοποιείται η έγκριση οικιστικής καταλληλότητας και µέσω έκδοσης Π η έγκριση πολεοδοµικής µελέτης. Περιφερειακό επίπεδο: Οι αρµοδιότητές του αφορούν στο συντονισµό και την παρακολούθηση των συναφών αρµοδιοτήτων και διαδικασιών στα υπό αυτό επίπεδα. Νοµαρχιακό επίπεδο: Οι αρµοδιότητές του αφορούν στο συντονισµό και την παρακολούθηση των συναφών αρµοδιοτήτων και διαδικασιών στο τοπικό επίπεδο. Τοπικό επίπεδο: Γνωµοδότηση του οικείου ήµου ή Κοινότητας για την έγκριση οικιστικής καταλληλότητας εντός δύο µηνών, αλλιώς δίνεται η έγκριση χωρίς τη γνωµοδότησή του. Συµµετέχουν οι οικείοι ΟΤΑ στη µέριµνα, συντήρηση και καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων (πλατείες, πράσινο κλπ.). 3. Πλεονεκτήµατα και µειονεκτήµατα Ιδιωτικής Πολεοδόµησης Η δηµόσια Πολεοδόµηση υπήρξε περισσότερο κανονιστική, ενώ µε τη θέσπιση της νοµοθεσίας για την ιδιωτική πολεοδόµηση οι διαδικασίες σύνταξης και εφαρµογής του πολεοδοµικού σχεδιασµού δηµιουργούν νέο πλαίσιο καθορισµένο από επεµβατικό 5 Εµφανής είναι, στο σηµείο αυτό της νοµοθεσίας η πολιτική παρέµβαση µε στόχο την µη περαιτέρω επιβάρυνση των οικείων ΟΤΑ, που κρίνεται σωστή στην περίπτωση των µικρών οικισµών που µε δυσκολία ανταποκρίνονται σε αντίστοιχες υποχρεώσεις. Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2002, 8(10)

8 250 Ελένη Σταµατίου τρόπο ανάπτυξης. Έτσι, δίδεται η δυνατότητα καθολικού σχεδιασµού, δηλαδή δηµιουργίας αυτόνοµων οικισµών πέραν των επεκτάσεων οικισµών µε εγκεκριµένα σχέδια. Ουσιαστική διαφορά στο σχεδιαστικό - διαδικαστικό µέρος, µεταξύ δηµόσιας-ιδιωτικής πολεοδόµησης αποτέλεσε το γεγονός ότι κατά την έγκριση της οικιστικής καταλληλότητας µε βάση το Ν. 1947/91 απαιτείται συσχέτιση µε γενικότερες υφιστάµενες χωροταξικές κατευθύνσεις και πολεοδοµικές µελέτες, ενώ πριν δεν υπήρχε αυτή η προϋπόθεση. Η βασικότερη διαφορά εντοπίζεται στο γεγονός ότι, εκπροσωπούµενες από διαµετρικά αντίθετους φορείς, η ηµόσια πολεοδόµηση έχει κοινωνικό περιεχόµενο και σκοπό την κάλυψη στεγαστικών αναγκών, ενώ η ιδιωτική κυρίως επενδυτικό χαρακτήρα. Στη συνέχεια θ ακολουθήσει αναφορά στα πλεονεκτήµατα και µειονεκτήµατα της ιδιωτικής πολεοδόµησης συγκριτικά µε τη δηµόσια. Τα πλεονεκτήµατα που χαρακτηρίζουν το θεσµό της ιδιωτικής πολειδόµησης συνοψίζονται στα ακόλουθα:! Κατάργηση της αποκλειστικής αρµοδιότητας του δηµόσιου τοµέα στην άσκηση και εφαρµογή του πολεοδοµικού σχεδιασµού. Η αδυναµία της πολιτείας για άµεση εφαρµογή καθώς και το ενδιαφέρον του ιδιωτικού τοµέα για επιτάχυνση της διαδικασίας (που αντιπροσωπεύει οικονοµικά οφέλη), συγκλίνουν στη δηµιουργία νέου πλαισίου άµεσης δράσης και εφαρµογής.! ηµιουργία νέων θέσεων εργασίας για µεγάλο αριθµό εργαζοµένων και επαγγελµατιών στις περιοχές εκπόνησης και υλοποίησης µελετών ιδιωτικής πολεοδόµησης.! υνατότητα ανάπτυξης ιδιωτικής πρωτοβουλίας και επιχειρηµατικής δραστηριότητας µε αποτέλεσµα την οικονοµική αποσυµφόρηση του δηµόσιου τοµέα, σχετικά µε την υλοποίηση έργων υποδοµής.! Προσέλκυση εισροής συναλλάγµατος από ξένους επενδυτές στους οποίους θα διατίθεται µέρος οικοπέδων και κτισµάτων, εφόσον στην πλειονότητά τους οι ιδιωτικές πολεοδοµήσεις αναφέρονται σε παραθεριστικούς οικισµούς.! Αναβάθµιση περιοχών στις οποίες υπάγονται οι εκτάσεις προς ιδιωτική πολεοδόµηση, σε κοινωνικό και πολιτιστικό όσο και σε επίπεδο πληρότητας κοινόχρηστων χώρων για την προσέλκυση παραθεριστών και µόνιµων κατοίκων για µεγάλη περίοδο του έτους, αλλά και προς όφελος τυχόν γειτνιαζόντων µικρών και αποµακρυσµένων οικισµών µε σοβαρές αντίστοιχες ελλείψεις. ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

9 Πολεοδοµικός Σχεδιασµός και Οικιστική Ανάπτυξη-Η Εξέλιξη της "Ιδιωτικής Πολεοδόµησης" 251! Συµβολή στην πολεοδοµική οργάνωση περιοχών εκτός των ορίων εγκεκριµένου σχεδίου πόλεως, για την οποία δεν έχει αντίστοιχες δυνατότητες η δηµόσια πολεοδοµία και το υφιστάµενο θεσµικό πλαίσιο.! Εύνοια στην ορθή και οργανωµένη ανάπτυξη του τουριστικού τοµέα, εφόσον το µεγαλύτερο µέρος των υφιστάµενων αιτήσεων αφορά στη δηµιουργία παραθεριστικών κατοικιών.! Αντιµετώπιση, µέσω του θεσµού, των ανορθόδοξων επιλογών και µεθόδων επεκτάσεων των πόλεων και της αυθαίρετης δόµησης. Ως βασικά µειονεκτήµατα του θεσµού εντοπίζονται τα παρακάτω:! Παροχή δυνατότητας εκµετάλλευσης, στους επενδυτές, εκτάσεων ορεινών περιοχών και µη προσφερόµενων για καµµία χρήση και µάλιστα, οικιστική. Ο µόνος περιορισµός που θέτει η νοµοθεσία είναι οι προτεινόµενες εκτάσεις να µην αποτελούν γη υψηλής παραγωγικότητας (εκτός βέβαια των υπαγόµενων σε νοµικό καθεστώς προστασίας, όπως δάση, αρχαιολογικοί χώροι, κ.ά.). Η νοµοθεσία εµφανίζει ελλείψεις αφήνοντας περιθώρια αποχαρακτηρισµού δασικών εκτάσεων, µε αποτέλεσµα, συχνά, την καταστροφή τους.! Πρόκληση σηµαντικών κινδύνων υποβάθµισης του φυσικού περιβάλλοντος, εφόσον στο µεγαλύτερο τµήµα της η ελληνική επικράτεια χαρακτηρίζεται από έλλειψη χωροταξικών µελετών και προγραµµάτων, µε τις αντίστοιχες δεσµεύσεις και προδιαγραφές.! Μη προϋπόθεση επιτόπιας εκτίµησης των περιοχών στις φάσεις έγκρισης και υλοποίησης κάθε προγράµµατος, µε πιθανή συνέπεια µη αξιόπιστη αξιολόγηση από το ΥΠΕΧΩ Ε της υπό µελέτη περιοχής.! Ασάφεια στο σηµείο του Νόµου που αναφέρεται σε τυχόν προβλέψεις εγκεκριµένων Γενικών Πολεοδοµικών Σχεδίων (ΓΠΣ), ή Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) ή σ άλλες µελέτες ως παράγοντες συνεκτίµησης για την έγκριση της οικιστικής καταλληλότητας, εφόσον δεν τίθενται δεσµεύσεις και συγκεκριµένοι περιορισµοί στον τρόπο και τις επιλογές ανάπτυξης της περιοχής.! Οριακά αποδεκτή κρίνεται η ελάχιστη ενιαία επιφάνεια των 50 στρ., που απαιτείται για ιδιωτική πολεοδόµηση (σύµφωνα µε την τροποποίηση του Ν. 2052/92) και µόνο στην περίπτωση επέκτασης εγκεκριµένων σχεδίων, όπου οι υπόψη περιοχές βρίσκονται στα όριά τους. ιαφορετικά, η µείωση του ορίου των προς ανάπτυξη εκτάσεων σε 50 στρ. µπορεί να συνεπάγεται επαύξηση του κινδύνου διασποράς της ανάπτυξης µε χωροταξικές, πολεοδοµικές, οικονοµικές, τεχνικές και περιβαλλοντικές επιπτώσεις.! Ενδεχόµενη προοπτική δηµιουργίας οικιστικών περιοχών µε µεγάλες έως απαράδεκτες πυκνότητες κατοίκησης, εξαιτίας της δυνατότητας ανάπτυξης µέγιστης Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2002, 8(10)

10 252 Ελένη Σταµατίου τιµής Συντελεστή όµησης. Ο µη καθορισµός ανώτατου ορίου κλίσεων επιβαρύνει το συγκεκριµένο µειονέκτηµα.! Μη επάρκεια του ελάχιστου ορίου 30% στο ποσοστό των κοινόχρηστων και κοινοφελών χώρων, εφόσον θεωρούνται αναµενόµενες οι πιέσεις των επενδυτών προς την Πολιτεία, µε επιδίωξη την εξάντληση του ορίου αυτού, που είναι ήδη µικρό για τις σύγχρονες απαιτήσεις οικιστικής ανάπτυξης.! Μη διασφάλιση της άµεσης ανέγερσης κτισµάτων µετά τη µεταβίβαση στους αντίστοιχους φορείς (σχολεία, ΟΣΚ), χώρων που προορίζονται για την κατασκευή δηµοσίων κτιρίων, εξαιτίας οικονοµικών αδυναµιών. Συνέπεια είναι η ενδεχόµενη δηµιουργία εστιών µόλυνσης και υποβάθµισης του συγκεκριµένου και του ευρύτερου χώρου.! Έλλειψη νοµοθετικής πρόβλεψης, για λόγους εθνικής ασφάλειας, εξαίρεσης για ιδιωτική πολεοδόµηση των παραµεθόριων περιοχών, για το καθεστώς ιδιοκτησίας, τις συνθήκες αγοράς, πώλησης και µεταβίβασης παρόµοιων εκτάσεων, κλπ. 4. Από τη µελέτη στην υλοποίηση - εξελίξεις και προοπτικές Από τη διερεύνηση των µελετών - προτάσεων που είχαν υποβληθεί στα πλαίσια της ιδιωτικής πολεοδόµησης και επρόκειτο να εφαρµοστούν στις διάφορες γεωγραφικές περιοχές της χώρας, προκύπτει ότι, ήδη τα τρία πρώτα έτη ( ) λειτουργίας του θεσµού τουλάχιστον 35 αιτήσεις για ΙΠ σε παράκτιες, κυρίως, περιοχές, σε 12 νοµούς είχαν υποβληθεί, από τις οποίες οι 8 είχαν εγκριθεί στο ίδιο διάστηµα. Οι περισσότερες αιτήσεις αφορούσαν: στο Ν. Χαλκιδικής (9), Ν. Αττικής (6), Ν. Κυκλάδων (5) και Ν. ωδεκανήσου (4), ενώ ακολουθούσαν: Ν.Αργολίδας (2), Ν. Λασιθίου (2), Ν. Φθιώτιδας (2), Ν. Βοιωτίας (2), Ν. Ευβοίας (1), Ν. Ηλείας (1), Ν. Ηρακλείου (1) και Ν. Σάµου (1). Στην πλειονότητά τους, σύµφωνα µε τις αντίστοιχες προτάσεις, αφορούσαν σε: παραθεριστική κατοικία (αµιγή ή γενική), παραθεριστική κατοικία υψηλών προδιαγραφών, ανάπλαση παραδοσιακού χωριού (δηµιουργία χωριού παραδοσιακού χαρακτήρα υψηλής ποιοτικής στάθµης αισθητικής και παροχών), ιδιωτικό οικισµό ιδιοκτησιών για µόνιµη κατοικία, τουριστικό χωριό, κ.ά. Σχετικά µε το καθεστώς ιδιοκτησίας των εκτάσεων από τις 35 οι 16 ήταν ιδιοκτησίας Ανωνύµων Εταιριών (ΑΕ), οι 12 φυσικών προσώπων, οι 2 συνεταιρισµών, η 1 ΝΠ, η µία κοινοπραξίας, η µία συνιδιοκτησίας ΟΤΑ και ιδιωτών, κ.ά. ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

11 Πολεοδοµικός Σχεδιασµός και Οικιστική Ανάπτυξη-Η Εξέλιξη της "Ιδιωτικής Πολεοδόµησης" 253 Η αρχική κατάσταση του γηπέδου των υποψήφιων περιοχών προς ΙΠ, κατά περίπτωση, χαρακτηριζόταν από: -χερσοποώδη βλάστηση χωρίς καλλιέργειες µε χαµηλή παραγωγικότητα, όπου η οικιστική ανάπτυξη θα αποτελούσε την πρώτη, ουσιαστικά, χρήση, -αγροτικές καλλιέργειες οπωροφόρων δένδρων, -βραχώδες άνυδρο έδαφος µε αραιή, θαµνώδη βλάστηση, ακατάλληλο για γεωργική χρήση, -αδιαµόρφωτη γεωργική γη, -γεωργική γη, -αγρόκτηµα µε ελαιόδενδρα, -έκταση χωρισµένη σε αυτοτελή οικόπεδα, από τους αρχικούς ιδιοκτήτες, -πρώην µεταλλείο, κ.ά. Στο µεγαλύτερο µέρος τους οι εκτάσεις χαρακτηρίζονταν από σηµαντικές κλίσεις εδάφους, έως και 50%. Στην πλειονότητα των αιτήσεων επισηµάνθηκε η εξασφάλιση κάλυψης αναφορικά µε δίκτυα ΟΤΕ, ΕΗ, υδροδότησης και αποχέτευσης, ή είχε προβλεφθεί επέκταση των υφιστάµενων τοπικών δικτύων και σύνδεσή τους µε το χώρο της µελλοντικής οικιστικής ανάπτυξης. Σχετικά µε την οδική πρόσβαση, οι περισσότερες εξεταζόµενες περιοχές είχαν γειτνίαση ή επαφή µε τµήµατα της εθνικής οδού, µε επαρχιακές οδούς, ή µε κοινοτικές οδούς. Οι προβλεπόµενες χρήσεις των εκτάσεων περιλαµβάνονταν στο αρθ. 8 του Π κατηγορίες και περιεχόµενο χρήσεων γης, στον τοµέα Τουρισµούαναψυχής και στις περισσότερες περιπτώσεις αφορούσαν σε: αµιγή κατοικία (ξενοδοχεία και ανεξάρτητες κατοικίες), εµπορικά καταστήµατα, εστιατόρια, αναψυκτήρια, κέντρα διασκέδασης και ανάψυχής, αθλητικές εγκαταστάσεις, εκκλησία, ιατρείο, χώρους στάθµευσης, κλπ. Γενικά, η οικιστική καταλληλότητα των εκτάσεων εντάσσεται στα πλαίσια του ΓΠΣ, όπως στις παρακάτω περιπτώσεις: -Ν. Λασιθίου- Ανάλουκα Κοιν. Ρούσσας Εκκλησιάς Σητείας: Η µελέτη δεν έρχεται σε αντίθεση µε το ΓΠΣ, όταν µάλιστα η επαρχεία Σητείας θεωρείται ότι χρειάζεται τουριστική τόνωση. -Ν. Φθιώτιδας- Βράχος Κοιν. Σκάρφειας επ. Λοκρίδας και Τρίκορφο Κοιν. Αγ. Σεραφείµ επ. Λοκρίδας: Για την περιοχή αυτών των εκτάσεων δεν υπάρχουν ειδικοί Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2002, 8(10)

12 254 Ελένη Σταµατίου περιορισµοί όπως ΓΠΣ, ΖΟΕ, χαρακτηρισµένοι αρχαιολογικοί χώροι, γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, κλπ. Ο προβλεπόµενος Σ στις περισσότερες περιπτώσεις για κατοικία ήταν 0,4, το ποσοστό κάλυψης κυµάνθηκε από 10% έως 30% ή και 40%, ενώ το ποσοστό των κοινοχρήστων χώρων κυµάνθηκε µεταξύ 30%-47% ( Πύργος, Κοιν. Αχλάδας Ν. Ηρακλείου). Αναφορικά µε την πυκνότητα των κατοίκων παρατηρήθηκε ποικιλία τιµών: 80 κατ./ha, 88 κατ./ha, 120 κατ./ha ( Ζάλτσα, Κοιν. Αγίας Άννας, Ν. Βοιωτίας), κλπ. Σχετικά µε το µέγεθος του πληθυσµού που θα µπορούσε να φιλοξενήσει κάθε έκταση µετά την οικιστική ανάπτυξη, ορισµένες ενδεικτικές τιµές ήταν οι ακόλουθες: -800 κατ.: Βράχος Κοιν. Σκάρφειας, Ν. Φθιώτιδας (συνολ. έκτασης 211 στρ.), -840 κατ.: Μεσακτή Κοιν. Αγίου Πολυκάρπου Ικαρίας (συνολ. έκτασης 219,5 στρ.), κατ.: Ζάλτσα Κοιν. Αγίας Άννας Ν. Βοιωτίας (συνολ. έκτασης 165 στρ.), κατ.: Τρίκορφο Κοιν. Αγίου Σεραφείµ, Ν. Φθιώτιδας (συνολ. έκτασης 816 στρ.), Τέλος, από τις 35 αιτήσεις που υποβλήθηκαν στο ΥΠΕΧΩ Ε για έγκριση, οι 24 (δηλαδή το 68,5%), κρίθηκαν σε πρώτη φάση ανεπαρκείς. Στις ολιγάριθµες, εξαρχής, επαρκείς µελέτες περιλαµβάνονταν οι ακόλουθες, από τις πρώτες που υλοποιήθηκαν στη συνέχεια:! Σε έκταση 160 στρ. στη θέση ''Πύργος'' της Κοινότητας Αχλάδας του Ν. Ηρακλείου Κρήτης [Πίνακες 4, 5] κοντά στον ανεπτυγµένο τουριστικά οικισµό της Αγίας Πελαγίας, αφορούσε η πρώτη αίτηση στο ΥΠΕΧΩ Ε ( ) από την αντίστοιχη ιδιοκτήτρια εταιρία (ΑΕ) για την κατασκευή ιδιωτικής πόλης [ΓΕΩΡΓΙΑΝΝΑΚΗ Χ., 1992], η οποία εγκρίθηκε και υλοποιήθηκε. Οι αντίστοιχες χρήσεις γης (Σ =0,37) ήταν: -Αµιγής κατοικία σε ποσοστό: 34%, δηλ. 54,4 στρ. -Τουρισµός-Αναψυχή: 15%, δηλ. 24 στρ. -Τοπικό κέντρο: 4%, δηλ. 6,4 στρ., και -Κοινόχρηστοι χώροι: 47%, δηλ. 75,2 στρ. Στη συγκεκριµένη περίπτωση ο αρκετά υψηλός Συντελεστής όµησης σε συνδυασµό µε τις µεγάλες κλίσεις (50%) αποτέλεσαν καθοριστικούς παράγοντες για την κατανοµή των λειτουργιών από το µελετητή.! Ενδιαφέρουσα περίπτωση, εξάλλου, και από τις πρώτες υλοποιηµένες αποτελεί και η οικιστική ανάπτυξη (367 στρ., Σ =0,30) στη θέση Ανάλουκα στο Ν. Λασιθίου [Πίνακες 4, 5], µε κύρια χρήση την παραθεριστική κατοικία, σε περιοχή που υπάγεται στην τουριστική ζώνη Σητείας. Χαρακτηρίζεται από ισόρροπη συµµετοχή χωριών ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

13 Πολεοδοµικός Σχεδιασµός και Οικιστική Ανάπτυξη-Η Εξέλιξη της "Ιδιωτικής Πολεοδόµησης" 255 διακοπών και οικοπεδοποιηµένης έκτασης καθώς και ξενοδοχειακής εγκατάστασης και κέντρου, ενώ περιλαµβάνει καινοτοµικές επινοήσεις πολιτιστικών χρήσεων και δραστηριοτήτων αναψυχής, κ.ά. [ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ Ε., 1993]. Με σκοπό την περαιτέρω ανάπτυξη της επένδυσης και την αρτιότερη λειτουργία του επενδυτικού προγράµµατος ακολούθησε, µέσω της ίδιας διαδικασίας, η υλοποίηση πρότασης για 320 επιπλέον στρέµµατα σε γειτονική έκταση. Ήδη, σύµφωνα µε τη γνώµη ειδικών, έχουν εκτιµηθεί οικονοµικά και αναπτυξιακά οφέλη. Ως το 2000 η εξέλιξη της ιδιωτικής πολεοδόµησης, σύµφωνα µε τα δεδοµένα της /νσης Χωροταξίας του ΥΠΕΧΩ Ε [Πίνακας 5], παρουσίαζε την εξής εικόνα: 39 ήταν οι εγκεκριµένες περιπτώσεις, σε συνολικά 16 Νοµούς (6 επιπλέον των αιτήσεων έως το 1993: Αιτωλοακαρνανίας, Λαρίσης, Λέσβου, Μεσσηνίας, Πρέβεζας και Ρεθύµνης). Προκύπτει, εξάλλου, ότι οι αιτήσεις στους νοµούς Αττικής και Ηλείας, που χρονολογούνται µεταξύ , δεν εγκρίθηκαν. Σχεδόν στο σύνολό τους στοχεύουν στη δηµιουργία παραθεριστικών οικισµών και τουριστικών συγκροτηµάτων κατοικιών, εκτός από ολιγάριθµες εξαιρέσεις αναφερόµενες σε Α' κατοικία (προαστιακή). Ένταση εγκεκριµένων περιπτώσεων Ιδιωτικής Πολεοδόµησης συναντάται στο Ν. Κυκλάδων (9: 6 στην Άνδρο και από 1 στη Νάξο, στη Σύρο και στη Σέριφο), στο Ν. Χαλκιδικής (6), Λασιθίου (3), κλπ. Σηµαντικό ποσοστό εντοπίζεται στη νησιωτική Ελλάδα και µάλιστα συχνά, κοντά σε περιοχές ήδη τουριστικά ανεπτυγµένες έως κορεσµένες (Κρήτη, Ρόδος, κλπ.), ή σε παραθαλάσσιες, κυρίως, κοντά σε µεγάλα αστικά κέντρα [ΕΝΗΜ. ΕΛΤΙΟ ΤΕΕ, 1991 και LAGOS D. 1994]. Περιοχές της χώρας (όπως τα Ιόνια νησιά), δεν εκπροσωπούνται στις προτάσεις ή εγκρίσεις ιδιωτικής πολεοδόµησης. Παράλληλα, έως τώρα, παρατηρείται έλλειψη ανάλογου ενδιαφέροντος για περιοχές που µέχρι σήµερα παρουσιάζουν στασιµότητα στον τοµέα των παραγωγικών δραστηριοτήτων και εµφανίζονται λιγότερο ανεπτυγµένες. Στον πίνακα 5 (µε αριθµητικά στοιχεία του ΥΠΕΧΩ Ε) παρέχεται δείγµα του µεγέθους και του γεωγραφικού χώρου που έχουν ιδρυθεί ιδιωτικές πολεοδοµήσεις, τρόπος οικιστικής ανάπτυξης που, σύµφωνα µε τους επικριτές του, µεταξύ άλλων, διευκόλυνε:! την παράκαµψη της νοµοθεσίας των τουριστικών εγκαταστάσεων, η οποία είχε πλέον υψηλές απαιτήσεις σε χώρους και προσφερόµενες υπηρεσίες (κοινόχρηστοι χώροι, απαιτούµενο προσωπικό και κανόνες λειτουργίας, φορολογία) στο στοιχειώδες πλαίσιο τουριστικής αναβάθµισης και οριακής κατάστασης του µεγέθους των ενοικιαζόµενων δωµατίων.! την δυνατότητα σε οικοδοµικούς συνεταιρισµούς να νοµιµοποιηθούν τµηµατικά παρακάµπτοντας και πάλι την αντίστοιχη νοµοθεσία, Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2002, 8(10)

14 256 Ελένη Σταµατίου! την αξιοποίηση µεγάλων τµηµάτων δηµόσιας, εκκλησιαστικής και παραχωρηµένης στους ΟΤΑ γης [ΝΙΚΟΛΑΟΥ Α., ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ Ε., 1999]. Η διερεύνηση των ενδεχόµενων χωροταξικών (αµφίβολες οι συνέπειες της ιδιωτικής παρέµβασης χωρίς την ύπαρξη προκαταρτικού σχεδίου χωροταξικού επιπέδου µε ανάλογες προς τήρηση προδιαγραφές), πολεοδοµικών (πιθανότητα κακών συνδέσεων των περιοχών αυτών) και περιβαλλοντικών (ανάλογα µε την τήρηση ή µη των όρων δόµησης, το ποσοστό των κοινόχρηστων χώρων και τον τρόπο εκµετάλλευσης της έκτασης µέσα στα πλαίσια της σχετικής ''ανοχής'' της νοµοθεσίας) αλλά και των αντίστοιχων κοινωνικών (τάση ενοποίησης αποµονωµένων περιοχών τύπου ''γκέτο'' για µεσαία και υψηλά εισοδήµατα, ενίσχυση της τάσης αποξένωσης των διαφορετικής προέλευσης κατοίκων, πιθανότητα απόκλισης των ΙΠ περιοχών από τα παραδεκτά πρότυπα ζωής των κατοίκων) και οικονοµικών (κυρίως σε εθνικό επίπεδο, στους διάφορους τοµείς παραγωγικών δραστηριοτήτων καθώς και στις πιθανές αλλοιώσεις γεωργικών περιοχών υψηλής παραγωγικότητας) επιπτώσεων της ΙΠ αποτελούν σηµεία προς αντιµετώπιση. 5. Καταγραφή απόψεων δικτύου εµπλεκόµενων φορέων Χρήσιµα συµπεράσµατα προέκυψαν από στατιστική έρευνα µε ερωτηµατολόγιο που διεξήχθη [ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ Ε., 1993] τα πρώτα έτη λειτουργίας του θεσµού (έως το Σεπτέµβριο του 1993), όπου κατατέθηκαν απόψεις, βάσει αντίστοιχου ερωτηµατολογίου, στους ιδιοκτήτες-επενδυτές εκτάσεων για οικιστική ανάπτυξη, στα Γραφεία Μελετών που ανέλαβαν την εκπόνηση των αντίστοιχων προτάσεων και στους αρµόδιους υπαλλήλους του ΥΠΕΧΩ Ε, οι οποίοι εξέτασαν περιπτώσεις ΙΠ, δηλαδή στους βασικούς εµπλεκόµενους στις φάσεις διαδικασίας του νέου θεσµού: -Αναφορικά µε τους ιδιοκτήτες-επενδυτές: Η πληροφόρησή τους για το θεσµό της ΙΠ προήλθε περισσότερο από δίκτυο αρµόδιων φορέων. Οι εκτάσεις επελέγησαν κατόπιν έρευνας αγοράς και αγοράστηκαν κυρίως από φυσικά πρόσωπα, όχι απαραίτητα για τη συγκεκριµένη επένδυση, αλλά µε µακροπρόθεσµους στόχους την τουριστική αξιοποίηση της περιοχής και την επέκταση της επιχείρησης-επένδυσης. Σε ποσοστό 22,86% των περιπτώσεων προηγήθηκαν αντιδράσεις κυρίως από τους οικείους ή γειτονικούς ΟΤΑ, σχετικά µε την αγορά και την επικείµενη αξιοποίηση της έκτασης. Ως βασικό πλεονέκτηµα των ιδιοκτησιών τους, οι επενδυτές θεώρησαν τη θέση της τοποθεσίας, τη δυνατότητα αξιοποίησης, την υποδοµή, τις φυσικές καλλονές, αλλά περισσότερο το συνδυασµό αυτών (28,57%). Το αντίστοιχο έργο-επένδυση χαρακτήρισαν ως κύρια παραθεριστική κατοικία (71,43%), προαστιακή κατοικία (2,86%), ανάπλαση παραδοσιακού χωριού (5,71%), ιδιωτικό οικισµό (2,86%) ή τουριστικό χωριό (2,86%). εν θεώρησαν ενδεχόµενη την αλλαγή χρήσεων (57,14%) ούτε τη µεταβίβαση της ιδιοκτησίας τους στο µέλλον. Η συνολική, µέχρι τότε, δαπάνη, χαρακτηρίστηκε ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

15 Πολεοδοµικός Σχεδιασµός και Οικιστική Ανάπτυξη-Η Εξέλιξη της "Ιδιωτικής Πολεοδόµησης" 257 µεγαλύτερη από την αναµενόµενη (από το 40% των ερωτηθέντων), ενώ η χρηµατοδότηση του έργου εξασφαλίστηκε από κοινοτικής προέλευσης επιδότηση, τραπεζικό δάνειο και αυτοχρηµατοδότηση. Η αντίστοιχη οµάδα µελέτης επιλέχθηκε από τον επενδυτή µε βάση την εξειδίκευση και εµπειρία του σε περιπτώσεις τουριστικώνξενοδοχειακών επιχειρήσεων και συνεταιρισµών, κλπ. -Αναφορικά µε τους µελετητές: Οι κυριότεροι λόγοι ενασχόλησης µε µελέτες ιδιωτικής πολεοδόµησης ήταν ο συνδυασµός των παραγόντων: ενδιαφέρον του θέµατος, δελεαστικές οικονοµικές απολαβές και παρακίνηση από τον επενδυτή. Το 37,5% αυτών είχαν, ήδη, συναφή εµπειρία, ενώ συνεργάστηκαν και µε άλλες επιστηµονικές ειδικότητες αλλά, ως ένα βαθµό, και µε τεχνικές εταιρίες του εξωτερικού ή στελέχη τους. Σε µεγάλο ποσοστό (22,86%) των περιπτώσεων οι δυσκολίες ένταξης του έργου στον περιβάλλοντα χώρο θεωρήθηκαν ελάχιστες, ενώ το µέγεθος της αντίστοιχης έκτασης κρίθηκε, γενικά, ικανοποιητικό. Οι ερωτηθέντες θεώρησαν ότι, στις µελέτες έχουν µεριµνήσει ιδιαίτερα για την περιβαλλοντική παράµετρο, αναµένοντας αντίστοιχα και θετικά -χωρικά και κοινωνικοοικονοµικά- αποτελέσµατα, µετά την υλοποίηση. Σε ορισµένες περιπτώσεις (22, 86%) χρειάστηκε υποβολή συµπληρωµατικής µελέτης ή τροποποίηση της υπάρχουσας. -Αναφορικά µε τους αρµόδιους φορείς γνωµοδότησης και ελέγχου (ΥΠΕΧΩ Ε): Ο µέχρι τότε αριθµός των αιτήσεων χαρακτηρίστηκε ικανοποιητικός στο µεγαλύτερο ποσοστό τους (40%). Η θέση - χωροθέτηση των µελλοντικών οικισµών θεωρήθηκε πολύ καλή (66,67%) για τουριστική ανάπτυξη. Τα κριτήρια έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας και πολεοδοµικής µελέτης κρίθηκαν ως ελαστικά. Για την ελληνική οικονοµία εκτιµήθηκε ότι τόσο βραχυπρόθεσµα όσο και µακροπρόθεσµα θα υπάρξουν θετικά αποτελέσµατα, ενώ οι εφαρµογές της ΙΠ θεωρήθηκαν, ως ένα βαθµό, υπαίτιες για ενδεχόµενη αλλοίωση του περιβάλλοντος. Η τροποποίηση του Ν. 2052/92 συνέβαλε στη µεγαλύτερη ανταπόκριση των επενδυτών, αλλά το θεσµικό πλαίσιο της ΙΠ εκτιµήθηκε ότι χρήζει επιπλέον επεξεργασίας, κυρίως στα εξής σηµεία: έµφαση στο θέµα της περιβαλλοντικής προστασίας, χορήγηση κινήτρων για επενδύσεις σε περιοχές τουριστικά υποτονικές, δηµιουργία ζωνών αποκλειστικά για ΙΠ, και στο συνδυασµό των παραπάνω. Συµπερασµατικά προκύπτει ότι, η έως ένα βαθµό, απόκλιση απόψεων µεταξύ των δύο πρώτων οµάδων και του ΥΠΕΧΩ Ε, λόγω και των διαφορετικών κατευθύνσεων που εκπροσωπούν, εστιάζεται κυρίως σε θέµατα ενδεχόµενων χωρικών και περιβαλλοντικών συνεπειών, επιπλέον επεξεργασίας του θεσµικού πλαισίου για ενίσχυση τουριστικής ανάπτυξης στις τοµεακά υποτονικές περιοχές, κ.ά. Στην πλειονότητα των µελετών, πάντως, διαφαίνεται η πρόθεση, από πλευράς ιδιωτικών φορέων και επενδυτών, της οριακής κάλυψης των τυπικών προϋποθέσεων της νοµοθεσίας µε σκοπό την έγκριση των πρώτων. Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2002, 8(10)

16 258 Ελένη Σταµατίου 6. Συµπεράσµατα Η επίσηµη εισαγωγή και ο ενεργός ρόλος του ιδιωτικού παράγοντα στις διαδικασίες µελέτης και εφαρµογής του πολεοδοµικού σχεδιασµού στην Ελλάδα καθιστά αναγκαία τη συνύπαρξη και συσχέτιση ενός γενικότερου χωροταξικού πλαισίου µε αυτό της ιδιωτικής πολεοδόµησης. Η παροχή κινήτρων για την ανάπτυξη τουριστικά στάσιµων περιοχών µε την παράλληλη δηµιουργία ζωνών αποκλειστικά για ιδιωτική πολεοδόµηση σε συνδυασµό µε την αναθεώρηση ασαφών σηµείων του Νόµου και τη µεγαλύτερη έµφαση στο θέµα της περιβαλλοντικής προστασίας θα συνέβαλε αποφασιστικά στην ορθότερη οργάνωση του χώρου. Εκεί όµως που θα γινόταν ουσιαστικότερη η συµβολή αυτή, θα ήταν τελικά στην προσπάθεια αναβάθµισης της ποιότητας ζωής τόσο στην Πόλη όσο και στην Περιφέρεια. Εως σήµερα ελάχιστα πολεοδοµικά σχέδια έχουν καταρτιστεί µε βάση την ιδιωτική πολεοδόµηση, εξαιτίας των έντονων αντιδράσεων κατά του θεσµού, της αδυναµίας των κρατικών αρµόδιων φορέων στην εφαρµογή του, της άρνησης του ΣτΕ να θεωρήσει νόµιµα τα σχετικά Π.., επειδή η µορφή αυτή του σχεδιασµού δεν είναι ενταγµένη σε ευρύτερα χωροταξικά σχέδια, κλπ. Βιβλιογραφία ΑΡΑΒΑΝΤΙΝΟΣ Α. (1997), Πολεοδοµικός Σχεδιασµός, Για µια βιώσιµη ανάπτυξη του αστικού χώρου, εκδόσεις Συµµετρία, Αθήνα. ΓΕΩΡΓΙΑΝΝΑΚΗ Χ. (1992), Με πιλότο την Κρήτη αρχίζει η κατασκευή ιδιωτικών πόλεων, Κέρδος, ΕΝΗΜ. ΕΛΤΙΟ ΤΕΕ (1991), ραστηριότητες ΤΕΕ: Ιδιωτική Πολεοδόµηση, τ. 1664, ΚΟΣΜΑΚΗ Π. (1991), Σχεδιασµένοι οικισµοί στην Αθήνα του Μεσοπολέµου-πρότυπα, εξέλιξη και επιδράσεις στο µεταβαλλόµενο αστικό χώρο, ιδακτορική ιατριβή, ΕΜΠ, Τµ. Αρχιτεκτόνων, Αθήνα. LAGOS D. (1994), Potentiality and Growth Perspectives of Greek Tourism, in the International Conference: Greece: Prospects for Modernization, London School of Economics, London, ΝΙΚΟΛΑΟΥ Α., ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ Ε. (1999), Η εξέλιξη της οικιστικής ανάπτυξης στον παράκτιο χώρο, Πανελλήνιο Συνέδριο ιαχείριση και βελτίωση παράκτιων ζωνών, ΕΜΠ - Εργαστήριο Λιµενικών Έργων, Αθήνα, 22-25/11/1999. ΠΟΛΥΖΟΣ Γ. (1986), Αθήνα Μετασχηµατισµοί της πρωτεύουσας και πολεοδοµικές ρυθµίσεις, ΕΜΠ, Αθήνα. ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ Ε. (1993), Ιδιωτική πολεοδόµηση - εφαρµογή του Ν. 1947/91 - Επιπτώσεις στην πόλη και την περιφέρεια, ιπλ. Εργασία, Μsc Thesis, ΙΠΑ-ΠΑΣΠΕ, Αθήνα. ΦΙΛΙΠΠΙ ΗΣ. (1990), Για την ελληνική πόλη. Μεταπολεµική πορεία και µελλοντικές προοπτικές, Θεµέλιο, Αθήνα. ΧΡΙΣΤΟΦΙΛΟΠΟΥΛΟΣ ΗΜ. (1991), Η νέα κατεύθυνση πολεοδοµικού σχεδιασµού Ιδιωτική Πολεοδόµηση, (άρθρα 28-29, Ν. 1947/1991), Επίκαιρα θέµατα, Νοµικό Βήµα, τ. 39, σ.σ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

17 Πολεοδοµικός Σχεδιασµός και Οικιστική Ανάπτυξη-Η Εξέλιξη της "Ιδιωτικής Πολεοδόµησης" 259 Πίνακας 1. ιαδικασία σχεδιασµού µε βάση τον Ν. 1947/91 ΑΙΤΗΣΗ Ι ΙΩΤΗ ή ΝΠ ή ΝΠΙ (Απόφαση Υπουργού) ΕΓΚΡΙΣΗ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗΣ ΚΑΤΑΛΛΗΛΟΤΗΤΑΣ (Απόφαση Υπουργού) ΕΓΚΡΙΣΗ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ ΕΚ ΟΣΗ Π ΥΛΟΠΟΙΗΣΗ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΟΣ Ι ΙΩΤΙΚΗΣ ΠΟΛΕΟ ΟΜΗΣΗΣ Πηγή: Σταµατίου Ε., 1991 Πίνακας 2. Περιεχόµενα Α και Β φάσης (Οικιστικής Καταλληλότητας και Πολεοδοµικής Μελέτης) διαδικασίας Ιδιωτικής Πολεοδόµησης Α. ΕΓΚΡΙΣΗ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗΣ ΚΑΤΑΛΛΗΛΟΤΗΤΑΣ/καθορίζονται: 1.Ποσοστό έκτασης Κοινόχρηστων Χώρων 2. Γενικές Χρήσεις 3. Μέγιστος δυνατός Συντελεστής όµησης 4. Κάθε άλλη αναγκαία δέσµευση σχετική µε τους όρους ανάπτυξης της περιοχής Β. ΕΓΚΡΙΣΗ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ/καθορίζονται: 1.Χρήσεις γης-ενδεχόµενες πρόσθετες απαγορεύσεις 2. ιάγραµµα δικτύων υποδοµής 3. Προβλεπόµενοι κοινόχρηστοι και οικοδοµήσιµοι χώροι 4. Γενικοί και ειδικοί όροι-περιορισµοί δόµησης Πηγή: Σταµατίου Ε., 1991 Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2002, 8(10)

18 260 Ελένη Σταµατίου Πίνακας 3. ιαδικασία έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας ΑΙΤΗΣΗ Ι ΙΩΤΗ ή ΝΠ ή ΝΠΙ ΓΝΩΜΑΤΕΥΣΕΙΣ ΑΡΜΟ ΙΩΝ ΦΟΡΕΩΝ ΠΣ ΕΙΣΗΓΗΣΗ ΠΟΛΕΟ ΟΜΙΚΟΥ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΥ ΠΣ ΑΠΟΦΑΣΗ ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΠΕΧΩ Ε Πηγή: Σταµατίου Ε., 1991 ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης

19 Πολεοδοµικός Σχεδιασµός και Οικιστική Ανάπτυξη-Η Εξέλιξη της "Ιδιωτικής Πολεοδόµησης" 261 Πίνακας 4. Αιτήσεις για οικιστική καταλληλότητα προτάσεων ιδιωτικής πολεοδόµησης (από ) ΝΟΜΟΣ ΗΜΟΣ ή ΚΟΙΝΟΤΗΤΑ Ι ΙΟΚΤΗΣΙΑ ΕΚΤΑΣΗ ΧΡΟΝ. (στρ.) ΑΙΤΗΣΗΣ ΑΤΤΙΚΗΣ Επ. Τροιζηνίας, Πόρος, Α. Εταιρία 100, Φουρκαριά Κοιν. Καλάµου, Φανός 201, Κοιν. Αιαντείου Σαλαµίνας, Κακή Φυσικά πρόσωπα 118, Βίγλα Κ. Αιγίνης, Αµυγδάλα Φυσικό πρόσωπο 136, Κ. Ωροπού, Σκάλα, Νέα Παλάτια Φυσικό πρόσωπο 99, Μαρκόπουλου, Κοιν. Κουβαρά, Συνεταιρισµός 119, Βελατούρι ΑΡΓΟΛΙ ΑΣ Κοιν. Θερµησίας, Πλέπι Α. Εταιρία 511, Κ. ιδύµων Σαλάντι Α. Εταιρία 854, ΒΟΙΩΤΙΑΣ Κοιν. Αγ. Άννας Κουκούρων, Α. Εταιρία 165, Ζάλτσα Ω ΕΚΑΝΗΣΟΥ Ρόδος, Κοιν. Κοσκινού Α. Εταιρία 263, Ρόδου, Μπελ Πάσο Α. Εταιρία 158, Κω, Εξοχή, Φυσικό πρόσωπο 52, Αράπη Πηγάδι. Κω, Κοιν. Αγίου Φωκά Φυσικά πρόσωπα 152, ΕΥΒΟΙΑΣ Κ. Στύρων, Στύρα, Φυσικό πρόσωπο ΗΛΕΙΑΣ Κ. ουνεϊκων, Φεγγιές Φυσικά πρόσωπα 400, ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ Κ. Αχλάδας, Πύργος Α. Εταιρία 160, ΚΥΚΛΑ ΩΝ ΛΑΣΙΘΙΟΥ ΣΑΜΟΥ ΦΘΙΩΤΙ ΑΣ ΧΑΛΚΙ ΙΚΗΣ Κ.Γαλήνης Νάξου, Ζαµπέτη- Ζαφορά Φυσικό πρόσωπο (Κτηµατική Επιχείρηση) 357, Ν. Μύκονος, Κούνδουρος 132, Ν.Σέριφος, Κουταλάς Α. Εταιρία 501, Ν. Πάρος, Κριός Φυσικά πρόσωπα 110, Κ. Αγκαιριάς Πάρου, Οικισµός Α. Εταιρία 101, Αλυκής Κ.Ρούσσας Εκκλησιάς Σητείας, Ανάλουκα Α. Εταιρία 370, Κ.Ρούσσας Εκκλησιάς Σητείας, Α. Εταιρία 320, Ανάλουκα ΙΙ Κ.Αγίου Πολυκάρπου Ικαρίας, Α. Εταιρία 214, Παραλία Μεσακτής Επ. Λοκρίδας, Κ. Σκάρφειας, Φυσικά πρόσωπα 211, Βράχος Επ. Λοκρίδας, Φυσικά πρόσωπα 816, Κ. Αγ. Σεραφείµ, Τρίκορφο Επ. Σιθωνίας, Κ. Νέου Μαρµαρά, Φυσικό πρόσωπο 110, Τριπόταµος. Πυλαίας, Κ. Θέρµης ΝΠ 500, Ιερισσού, Γαβριάδα Συνεταιρισµός 115, Κ. Γαλαρινού, Γαλάτιστα Α. Εταιρία 103, Ιερισσού, Κ.Νέας Ρόδας Α. Εταιρία 104,500 2 ο εξ Κοιν. Φούρκας, Κασσάνδρας Φυσικό πρόσωπο 58, Επ. Σιθωνίας, Κ. Νέου Μαρµαρά, Αζάπικο Κοιν. Πευκοχωρίου Κασσάνδρας.Νέων Μουδανιών, οικ. Ν. Μουδανιών Ελαιώνας Πηγή : Σταµατίου Ε, 1993 Α. Εταιρία 101, Κοινοπραξία 74, (ιδιώτες) ΟΤΑ και ιδιώτες 88, Σειρά Ερευνητικών Εργασιών, 2002, 8(10)

20 262 Ελένη Σταµατίου Πίνακας 5. Εγκεκριµένες ιδιωτικές πολεοδοµήσεις Ν. 1947/91 ως το ΝΟΜΟΣ ΗΜΟΣ ή ΚΟΙΝΟΤΗΤΑ ΕΚΤΑΣΗ (στρ.). Κρανιδίου, Αλώνια 269,400 ΑΡΓΟΛΙ ΑΣ. Κρανιδίου, Αλώνια 63,000. Κρανιδίου, Ρακίτιζα 327,000 ΑΙΤΩΛΟΑΚΑΡΝΑΝΙΑΣ.Βόνιτσας, Ζάχαρη 57,670 ΒΟΙΩΤΙΑΣ Κ Αγίας Άννας, Ζάλτσα 65,000 Κ. Καρδάµαινας Κω, Γυαλί 79,500 Ω ΕΚΑΝΗΣΟΥ Κ.Κεφάλου Κω, Σισάµια-Σολούνια 360,900.Ρόδου, Καναµάς 146,000 ΕΥΒΟΙΑΣ Κ.Αετού, Παναγιά-Καρύδι 247,000 ΗΡΑΚΛΕΙΟΥ Κ.Πύργου, Αχλάδα 160,000 Κ.Γαλήνης Νάξου, Ζαµπέτη-Ζαφορά 357,000 ΚΥΚΛΑ ΩΝ Κ. Σερίφου Κουταλάς 501,500 Κ.Βουρκωτής Άνδρου Μουτζούρη Ρέµα 1127,000 Κ. Αποικίων Άνδρου, Θεοτόκος 440,000 Κ. Βιταλίου Άνδρου, Πούντα Σάλιζα 90, ,000 Κ. Βουρκωτής Άνδρου, Σχίνος 343,000 Κ. Βιταλίου Άνδρου, Αρτεµίδι 569,000 Κ. Βιταλίου Άνδρου, Σκουµπί, Κουκί, Γρεµενίτσα, Πρέζι 176,000. Άνω Σύρου, Σύρου 72,000 ΛΑΡΙΣΑΣ. Λάρισας, Άγιος Θωµάς 120,000 Κ. Νίκαιας, Γρέγια-Γαλατσίλια 106,000 Κ.Ρούσσας Εκκλησιάς Σητείας, Ανάλουκα 370,000 ΛΑΣΙΘΙΟΥ Κ.Ρούσσας Εκκλησιάς Σητείας, Ανάλουκα ΙΙ 320,000 Κ. Ελούντας Μέσα Μπόντα 68,000 ΛΕΣΒΟΥ. Μυτιλήνης Υφαντήριο 121,000 ΜΕΣΣΗΝΙΑΣ Κ.Αχλαδοχωρίου Στενόλακκα-Στεφάνι 59,000 ΠΡΕΒΕΖΑΣ Κ. Καναλίου, Φράξυλα 186,000 ΡΕΘΥΜΝΗΣ Κ. Πανόρµου, Πάνορµος 169,000 Κ.Πρίνου, Λατζιµάς 147,000 ΣΑΜΟΥ Κ. Αγ. Πολυκάρπου Ικαρίας, Μεσακτή 219,500 ΦΘΙΩΤΙ ΑΣ Κ. Αγ. Σεραφείµ, Τρίκορφο 816,000 Κ. Σκάρφειας, Βράχος 211,100 ΧΑΛΚΙ ΙΚΗΣ Κ. Γαλαρινού, Αγ. Αναστασία 104,300 Κ. Νέων Ρόδων Μπαλπανά 113,400. Ιερισσού, Γαβριάδα 115,000.Πολυγύρου, Κουµπί-Καλύβια Αικατερινάρη 211,500 Κ.Πετραλώνων 121,000 Κ.Μεταµόρφωσης, Σίδερα 120,000 Πηγή: ΥΠΕΧΩ Ε, /ΝΣΗ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ, Τµήµα ( εδοµένα) Νικολάου Α., Σταµατίου Ε., 1999 (Επεξεργασία, παρουσίαση) ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ, Τµήµα Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδοµίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης