Δπένδςζη ζε ακίνηηα ζηο νέο οικονομικό πεπιβάλλον

Transcript

1 ΠΑΝΔΠΙΣΗΜΙΟ ΑΙΓΑΙΟΤ ΥΟΛΗ ΔΠΙΣΗΜΩΝ ΣΗ ΓΙΟΙΚΗΗ ΣΜΗΜΑ ΜΗΥΑΝΙΚΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΚΑΙ ΓΙΟΙΚΗΗ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΔΣΑΠΣΤΥΙΑΚΩΝ ΠΟΤΓΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΚΑΙ ΓΙΟΙΚΗΗ ΓΙΑ ΜΗΥΑΝΙΚΟΤ (ΠΜ-Ο.ΓΙ.Μ.) ΓΚΔΚΑ ΙΩΑΝΝΗ ΣΙΣΛΟ ΓΙΠΛΩΜΑΣΙΚΗ ΔΡΓΑΙΑ Δπένδςζη ζε ακίνηηα ζηο νέο οικονομικό πεπιβάλλον Δπιβλέπων Καθηγηηήρ ΣΑΘΟΤΚΟ ΔΤΣΑΘΙΟ Υίορ επηέμβπιορ

2 Έχω διαβάςει και κατανοιςει τουσ κανόνεσ για τθ λογοκλοπι και τον τρόπο ςωςτισ αναφοράσ των πθγών που περιζχονται ςτον Οδθγό ςυγγραφισ διπλωματικών εργαςιών του ΤΜΟΔ. Δθλώνω ότι, από όςα γνωρίηω, το περιεχόμενο τθσ παροφςασ διπλωματικισ εργαςίασ είναι προϊόν δικισ μου δουλειάσ και υπάρχουν αναφορζσ ςε όλεσ τισ πθγζσ που χρθςιμοποίθςα. 2

3 ΕΤΧΑΡΙΣΙΕ Πάλσ από όια ζα ήζεια λα επραξηζηήζσ ηελ νηθνγέλεηα κνπ πνπ κνπ ζηάζεθε όια απηά ηα ρξόληα δίπια κνπ θαη κε ζηήξημε ζε όηη απνθάζεηο πήξα. Έπεηηα ζα ήζεια λα επραξηζηήζσ ηνπο θίινπο πνπ κνπ ζηάζεθαλ κε ηηο γλώζεηο ηνπο θαη ηελ πξνζσπηθόηεηα ηνπο δίπια κνπ θαη κε βνήζεζαλ όια απηά ηα ρξόληα. Σνλ θύξην ηαζνύθν Δπζηάζην πνπ κε βνήζεζε πνιύ λα θηάζσ σο εδώ θαη ήηαλ από ηνπο ιίγνπο θαζεγεηέο πνπ ζα κπνξνύζα λα ζπλεξγαζηώ ζνβαξά. Καη ηέινο ηηο κεγάιεο επραξηζηίεο κνπ ζην Σ.Μ.Ο.Γ. γηα όινπο ηνπο αλζξώπνπο πνπ δνύιεςα εθεί καδί ηνπο, όινη κε βνήζεζαλ πξαγκαηηθά θαη ν θαζέλαο κε ηνλ ηξόπν ηνπ Γθέθαο Γ. Ιωάλλεο Σεπηέκβξηνο

4 ΠΕΡΙΛΗΨΗ Βαζηθόηεξνο ζθνπόο ηεο ζπγθεθξηκέλεο δηπισκαηηθήο εξγαζίαο απνηειεί ε δηεμνδηθή έξεπλα θαη ε εθηελήο κειέηε ζε όηη αθνξά ην εμαηξεηηθά ζεκαληηθό θαη ηδηαίηεξα ζύγρξνλν δήηεκα ηεο επέλδπζεο θεθαιαίσλ. ηόρνο καο είλαη λα κειεηήζνπκε θαη λα παξνπζηάζνπκε κε ηνλ θαιύηεξν δπλαηό ηξόπν όιεο ηηο πηπρέο ηνπ ζπγθεθξηκέλνπ ζέκαηνο, όπνπ ζα παξνπζηάζνπκε ηη ίζρπε πξηλ ηελ θξίζε θαη πσο δηακνξθώζεθε ην λέν νηθνλνκηθό πεξηβάιινλ κεηά ηελ παγθόζκηα ρξεκαηννηθνλνκηθή θξίζε ησλ Ζλσκέλσλ Πνιηηεηώλ Ακεξηθήο ην 2007 αιιά θαη ηελ επίδξαζε πνπ είρε ε ζπγθεθξηκέλε νηθνλνκηθή ύθεζε ζηελ ρώξα καο θαη ζηνλ ζπγθεθξηκέλν ηνκέα ησλ επελδύζεσλ. εκαληηθό κέξνο ηεο εξγαζίαο καο ζα αθνξά ηηο κεζόδνπο αμηνιόγεζεο ησλ επελδύζεσλ θαζώο απνηειεί θαη ην βαζηθόηεξα δήηεκα ηεο ελ ιόγσ δηπισκαηηθήο εξγαζίαο ην νπνίν ζα καο βνεζήζεη λα βγάινπκε πην ρξήζηκα ηειηθά ζπκπεξάζκαηα γηα ηελ δηαθνξνπνίεζε ηεο πξν θξίζεο επνρήο θαη ηνπ θαηλνύξηνπ δηακνξθσκέλνπ νηθνλνκηθνύ πεξηβάιινληνο κεηά από ηελ ζπγθεθξηκέλε ρξεκαηννηθνλνκηθή θξίζε. 4

5 ABSTRACT Cornerstone objective of this thesis is a thorough research and extensive study in terms of the very important and very contemporary issue of capital investment. Our goal is to investigate and present the best possible way all aspects of the matter, where we will present what was before the crisis and that formed the new economic environment following the global financial crisis of the United States in 2007 and the effect had the specific economic downturn in our country and in this area of investment. An important part of our work will be on evaluation methods as an investment and the main issue of this thesis which will help us to draw more definitive conclusions useful for the differentiation of pre-crisis era and the new economic environment formed after this financial crisis. 5

6 ΠΔΡΗΔΥΟΜΔΝΑ ΔΤΥΑΡΗΣΗΔ... 3 ΠΔΡΗΛΖΦΖ... 4 ABSTRACT... 5 ΠΔΡΗΔΥΟΜΔΝΑ... 6 ΚΑΣΑΛΟΓΟ ΔΗΚΟΝΧΝ ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ : ΔΗΑΓΧΓΖ ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΑΚΗΝΖΣΑ ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΤΓΥΡΟΝΔ ΚΑΗ ΠΑΡΑΓΟΗΑΚΔ ΜΟΡΦΔ ΔΠΔΝΓΤΔΧΝ Δ ΑΚΗΝΖΣΑ ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΔΜΠΔΗΡΗΑ ΔΠΔΝΓΤΖ ΑΚΗΝΖΣΧΝ ΠΡΟ ΚΡΗΖ ΚΑΗ ΓΗΑΜΟΡΦΧΖ ΝΔΟΤ ΔΠΔΝΓΤΣΗΚΟΤ ΠΛΑΗΗΟΤ ΜΔΣΑ ΣΖΝ ΚΡΗΖ ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΠΑΡΑΓΟΝΣΔ ΠΟΤ ΔΠΖΡΔΑΕΟΤΝ ΣΗ ΔΠΔΝΓΤΔΗ ΑΚΗΝΖΣΧΝ ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: Ο ΡΟΛΟ ΣΟΤ ΣΡΑΠΔΕΗΚΟΤ ΤΣΖΜΑΣΟ ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΜΔΘΟΓΟΗ ΑΞΗΟΛΟΓΖΖ ΔΠΔΝΓΤΔΧΝ ΑΚΗΝΖΣΧΝ ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΠΟΟΣΗΚΑ ΓΔΓΟΜΔΝΑ ΚΑΗ ΑΛΛΑΓΔ ΠΟΤ ΔΠΖΛΘΑΝ ΣΖΝ ΔΛΛΖΝΗΚΖ ΑΓΟΡΑ ΑΚΗΝΖΣΧΝ ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΠΡΟΣΑΔΗ ΚΑΗ ΠΡΟΟΠΣΗΚΔ ΓΗΑ ΣΟ ΝΔΟ ΟΗΚΟΝΟΜΗΚΟ ΠΔΡΗΒΑΛΛΟΝ ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΤΜΠΔΡΑΜΑΣΑ ΒΗΒΛΗΟΓΡΑΦΗΑ

7 ΚΑΣΑΛΟΓΟ ΔΗΚΟΝΧΝ Δηθφλα 2.1 : Ρπζκνί θαη ζχγθιηζε βηνηηθνχ επηπέδνπ Δηθφλα 2.2 : ρέζε απφδνζεο θηλδχλνπ δηαθφξσλ κνξθψλ επελδχζεσλ Δηθφλα 4.1 : Πξαγκαηηθέο ηηκέο θαηνηθηψλ θαη ελνηθίσλ απφ 1993 κέρξη Δηθφλα 4.2 : Λφγνο ηηκψλ αθηλήησλ πξνο ελνίθηα θαη δείθηεο δπλαηφηεηαο αγνξάο θαηνηθίαο ( ) Δηθφλα 4.3 : Γείθηεο ηηκψλ αθηλήησλ θαηά ην μεθίλεκα ηεο νηθνλνκηθήο θξίζεο Δηθφλα 4.4 : Σηκέο αθηλήησλ θαη ζπλαιιαγέο ζηελ Διιάδα ( ) Δηθφλα 4.5 : Έξεπλα γηα ην εάλ είλαη δεκηνγφλν ζήκεξα λα έρεη θάπνηνο αθίλεηα ελ θαηξψ θξίζεο Δηθφλα 4.6 : Αθαζάξηζηεο επελδχζεηο πάγηνπ θεθαιαίνπ Δηθφλα 6.1 : ρέζε ηξαπεδηθνχ ζπζηήκαηνο κε αθίλεηα Δηθφλα 7.1 : Σχπνο εζσηεξηθήο απφδνζεο ηεο επέλδπζεο Δηθφλα 8.1 : ηεγαζηηθά δάλεηα απφ ην 2007 κέρξη θαη ην Δηθφλα 8.2 : Μεηαβνιή ησλ επελδχζεσλ ζηηο θαηαζθεπέο θαη ηνπ ΑΔΠ Δηθφλα 8.3 : Σηκέο θαη φγθνο ζπλαιιαγψλ ζηε ρψξα καο Δηθφλα 8.4 : Αθαζάξηζηεο επελδχζεηο παγίνπ θεθαιαίνπ ζηηο θαηνηθίεο ( ) Δηθφλα 8.5 : Δπελδχζεηο ζηηο θαηαζθεπέο Δηθφλα 8.6 : Απαζρφιεζε ζηηο θαηαζθεπέο Δηθφλα 8.7 : Αθαζάξηζηε πξνζηηζέκελε αμία θαηά θιάδν- θιάδνη θαηαζθεπψλ θαη δηαρείξηζεο αθίλεηεο πεξηνπζίαο πξηλ θαη κεηά ηελ θξίζε Δηθφλα 8.8 : Γείθηεο ηηκψλ θαηνηθηψλ Δηθφλα 8.9 : Γείθηεο ηηκψλ δηακεξηζκάησλ Δηθφλα 8.10 : Ρπζκφο κεηαβνιήο εηήζηνπ δείθηε ησλ ηηκψλ ησλ θαηνηθηψλ

8 1 ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ : ΔΗΑΓΧΓΖ Ο θπξηφηεξνο ζηφρνο ηεο δηπισκαηηθήο απηήο εξγαζίαο είλαη λα παξνπζηάζνπκε κε ηνλ θαιχηεξν δπλαηφ ηξφπν φιεο ηηο πηπρέο ηεο αμηνιφγεζεο επελδχζεσλ ζε αθίλεηα ζην λέν νηθνλνκηθφ πεξηβάιινλ φπσο απηφ δηακνξθψζεθε κεηά ηελ ρξεκαηννηθνλνκηθή θξίζε θαη ηελ θαηάξξεπζε ησλ αθηλήησλ πνπ πξαγκαηνπνηήζεθε ζηηο Ηλσκέλεο Πνιηηείεο Ακεξηθήο ηελ πεξίνδν ηνπ 2007 ε νπνία επεξέαζε ζε κεγάιν βαζκφ φια ηα θξάηε αλά ηνλ θφζκν, φπσο θαη ηελ ειιεληθή νηθνλνκία. Γεληθφηεξα, ε επέλδπζε ζε αθίλεηα πξηλ ηελ θξίζε απνηεινχζε κηα εμαηξεηηθά αζθαιή επέλδπζε θαη έηζη έλα κεγάιν κέξνο ησλ ειιήλσλ είρε ζηξαθεί ζε αιφγηζηνπο δαλεηζκνχο έηζη ψζηε λα επελδχζεη ζε αθίλεηε πεξηνπζία. Σν γεγνλφο απηφ ζπλεηέιεζε ζε κεγάιν βαζκφ ζηε ζεκεξηλή δεηλή νηθνλνκηθή θαηάζηαζε ηεο ρψξαο καο. ηελ δηπισκαηηθή απηή εξγαζία, κεηά απφ έλα εηζαγσγηθφ θεθάιαην, ζα κειεηήζνπκε, ζην δεχηεξν θεθάιαην, ρξήζηκεο έλλνηεο νη νπνίεο ζα καο βνεζήζνπλ ζηελ αλάγλσζε θαη θαηαλφεζε ησλ επφκελσλ θεθαιαίσλ. ην ζπγθεθξηκέλν θεθάιαην ζα κειεηήζνπκε έλλνηεο φπσο απηή ησλ αθηλήησλ, ηεο αμίαο ηνπο, ηεο επέλδπζεο, ησλ επελδπηηθψλ ζηφρσλ θιπ. ην ηξίην θεθάιαην, ζα πξαγκαηνπνηήζνπκε εθηελή έξεπλα γηα ην ζέκα ηεο κνξθήο ησλ επελδχζεσλ ζηα αθίλεηα φπνπ ζα παξνπζηάζνπκε αλαιπηηθφηεξα ηηο επελδχζεηο REITs, ηηο Offshore εηαηξίεο, ηα Ακνηβαία Κεθάιαηα, ην Leasing αιιά θαη ηηο Α.Δ.Δ.Α.Π, ηα νπνία απνηεινχλ ηηο ζχγρξνλεο κνξθέο επελδχζεσλ ζε αθίλεηα ζηελ Διιάδα ην ηέηαξην θεθάιαην ζα παξνπζηάζνπκε ηελ θαηάζηαζε πνπ επηθξαηνχζε ζηνλ ζπγθεθξηκέλν ηνκέα θαηά ηελ πξν ηεο θξίζεο πεξίνδν θαη ζα αλαιχζνπκε ηελ επίδξαζή ηεο παγθφζκηαο νηθνλνκηθήο θξίζεο ζηελ ειιεληθή αγνξά 8

9 αθηλήησλ. ην πέκπην θεθάιαην ζα αλαιχζνπκε ηη είλαη αηνκηθέο/πξνζσπηθέο θαη επηρεηξεκαηηθέο επελδχζεηο αθηλήησλ, ηνπο παξάγνληεο πνπ επεξεάδνπλ ηηο επελδχζεηο απηέο θαη ζην έθην θεθάιαην ηνλ ξφιν ηνπ ηξαπεδηθνχ ζπζηήκαηνο ζηηο επελδχζεηο ζε αθίλεηα. ην έβδνκν θεθάιαην ζα παξνπζηαζηνχλ νη κέζνδνη αμηνιφγεζεο ησλ επελδχζεσλ ζε αθίλεηα φπνπ ζα αλαιπζνχλ φιεο νη ηαθηηθέο αμηνιφγεζεο θαη ζα παξνπζηάζνπκε κεξηθέο πξνηάζεηο γηα θαηλνχξηα πξντφληα θαη ηηο πξννπηηθέο πνπ ππάξρνπλ ζηηο επελδχζεηο αθηλήησλ ζην θαηλνχξην νηθνλνκηθφ πεξηβάιινλ ην νπνίν έρεη δηακνξθσζεί κεηά ηελ παγθφζκηα νηθνλνκηθή χθεζε ηνπ ην φγδνν θεθάιαην ζα παξνπζηάζνπκε πνζνηηθά δεδνκέλα πξηλ θαη κεηά ηελ θξίζε, ηηο αιιαγέο πνπ επήιζαλ ζηνλ ρψξν ηνπ Real Estate θαζψο θαη ηελ ρξεκαηνδφηεζε ηεο αγνξάο αιιά θαη ηηο ελαιιαθηηθέο επελδχζεηο. Αθφκα ζα παξνπζηαζηνχλ νη ηηκέο ησλ αθηλήησλ κε πξνηάζεηο θαη θξηηηθή γηα ζην Real Estate. ην έλαην θεθάιαην ζα παξνπζηάζνπκε ηηο πξνηάζεηο καο θαη ηηο πξννπηηθέο ζην λέν νηθνλνκηθφ πεξηβάιινλ θαη ζην ηειεπηαίν θεθάιαην ζα θιείζνπκε κε ηα ζπκπεξάζκαηα πνπ πξνθχπηνπλ απφ ηελ κειέηε απηή. 9

10 2 ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΑΚΗΝΖΣΑ 2.1 Βαζικέρ έννοιερ ακινήηων Αθίλεην θαιείηαη νπνηνδήπνηε πεξηνπζηαθφ ζηνηρείν, ην νπνίν δείρλεη ην ζπκβαηφ δηθαίσκα ηδηνθηεζίαο θαη πεξηιακβάλεη γε-έθηαζε, ε νπνία είλαη έλα ζπλερφκελν αγαζφ θαη ηα ζπζηαηηθά κέξε ηα νπνία πεξηέρνληαη ζε απηφ, φπσο γηα παξάδεηγκα θηίζκαηα θιπ, ηα νπνία δελ έρνπλ απεξηφξηζηε δηάξθεηα δσήο. Η ζπγθεθξηκέλε νξνινγία πεξηέρεη δπν δηαθνξεηηθέο δηαζηάζεηο, πνπ είλαη ε λνκηθή θαη ε νηθνλνκηθή. (20) Βάζε ηνπ λνκηθνχ νξηζκνχ, ν νπνίνο πεξηιακβάλεηαη ζηνλ Αζηηθφ Κψδηθα ησλ αθηλήησλ, αθίλεηα αληηθείκελα θαινχληαη νη εθηάζεηο θαη ηα ζπζηαηηθά ηνπο κέξε (άξζξν 948 Αζηηθνχ Κψδηθα). Με ηνλ ηξφπν απηφ, ην αθίλεην πεξηιακβάλεηαη απφ ην ζπλερφκελν πξντφλ εδάθνπο, δειαδή ηε γε θαη ηα ζπζηαηηθά κέξε πνπ ππάξρνπλ ζε απηή φπσο είλαη γηα παξάδεηγκα ηα θηίξηα, πνπ είλαη αλαιψζηκν αγαζφ θαη έρεη πεξηνξηζκέλε δηάξθεηα δσήο. Δηδηθφηεξα, αθίλεην δελ είλαη κνλάρα ε γε αιιά θαζεηί πνπ πθίζηαηαη κέζα ζηε γε, ην νπνίν έρεη γίλεη έλα κε απηή δηακέζνπ νξγαληθψλ είηε ηερληθψλ ιεηηνπξγηψλ. Με ηνλ ηξφπν απηφ, κε ηνλ φξν αθίλεην θαιείηαη ην εζσηεξηθφ ηνπ εδάθνπο ζε ζπλδπαζκφ κε ην πεξηερφκελν ηνπ φπσο γηα παξάδεηγκα ηα νξπθηά, ηα νηθνδνκήκαηα αιιά θαη ηα ππφγεηα, ηα δέληξα (καδί κε ηνπο θαξπνχο πνπ πεξηέρνπλ), νη ζάκλνη αιιά θαη νπνηαζδήπνηε κνξθήο θπηφ, ηα νπνία είλαη άξξεθηα ζπλδεδεκέλα κε ην έδαθνο. ε φηη αθνξά ηελ δεχηεξε δηάζηαζε ηεο ζπγθεθξηκέλεο νξνινγίαο, πνπ είλαη ε νηθνλνκηθή έλλνηα ηνπ φξνπ απηνχ, ην αθίλεην πεξηέρεη ην ζχλνιν ησλ ζπληειεζηψλ παξαγσγήο δειαδή ηε γε, ηελ απαζρφιεζε, ην θεθάιαην αιιά θαη ηελ επηρεηξεκαηηθφηεηα. Η νηθνλνκηθή έλλνηα εθθξάδεηαη κέζα απφ κηα καζεκαηηθή 10

11 πξάμε ε νπνία αθνξά ην άζξνηζκα φισλ ησλ παξαπάλσ. (έδαθνο + απαζρφιεζε + θεθάιαην + επηρεηξεκαηηθφηεηα = αθίλεην) 20 Με ηελ έλλνηα έδαθνο λννχκε δηάθνξεο εθηάζεηο νη νπνίεο πεξηέρνπλ θαζνξηζκέλα φξηα, ηνπνζεζία θαη εκβαδφλ. Η ζπγθεθξηκέλε νξνινγία απνηειεί έλα βαζηθφ γλψξηζκα θαη είλαη ν πην θαζνξηζηηθφο ζπληειεζηήο. Σν έδαθνο έρεη άκεζε ζρέζε κε ηελ νηθνλνκία ελφο θξάηνπο θαζψο είλαη πεγή βαζηθψλ πιψλ θαη παξάιιεια ηνπνζεζία εγθαηάζηαζεο γηα ηελ παξαγσγηθή δξαζηεξηφηεηα. Η γε είλαη έλαο κφληκνο θαη κε νκνηνγελήο παξάγνληαο. Η ακνηβή ηνπ εδάθνπο ζαλ ζπληειεζηήο παξαγσγήο θαιείηαη έγγεηνο πξφζνδνο. 24 Με ιίγα ιφγηα, ε παξαπάλσ έλλνηα απνηειεί ηελ ακνηβή πνπ ιακβάλεη ν ηδηνθηήηεο ηεο γεο γηα ηηο ιεηηνπξγίεο ηηο νπνίεο παξέρεη βάζε ηεο παξαγσγηθήο δξαζηεξηφηεηαο. Δίλαη, δειαδή, έλα είδνο ελνηθίνπ ζε παξάδεηγκα ελνηθίαζεο κηαο έθηαζεο γεο θαη έρεη άκεζε επηξξνή θαη εμάξηεζε απφ ηα θπζηθά γλσξίζκαηα, ηελ ηνπνζεζία αιιά θαη ηελ κέγηζηε ρξεζηκφηεηα ηνπ. χκθσλα κε ηνλ ζηφρν ρξεζηκφηεηαο ηεο γεο, ε πξφζνδνο ρσξίδεηαη ζε νηθηζηηθή, γεσξγηθή, θηελνηξνθηθή, αγξνηηθή αιιά θαη νξπρεηαθή. 21 Με ηελ νξνινγία θεθάιαην, λννχκε ηνλ ζπληειεζηή παξαγσγήο, θαη θαιείηαη νπνηαδήπνηε πλεπκαηηθή είηε ζσκαηηθή ιεηηνπξγία ε νπνία πξνζθέξεηαη απφ έλα άηνκν ζηελ παξαγσγηθή δξαζηεξηφηεηα θαη πξνζδνθά θαηφξζσζε νηθνλνκηθνχ απνηειέζκαηνο πξντφλησλ. Ο ηξίηνο ζπληειεζηήο παξαγσγήο είλαη ην θεθάιαην, πνπ έρεη ηελ επρέξεηα λα ιάβεη ηελ κνξθή ρξεκαηηθνχ είηε ηελ κνξθή πιηθνχ θεθαιαίνπ. Σν δεχηεξν πεξηιακβάλεη ηα θηίζκαηα θαη ηηο εγθαηαζηάζεηο, ηηο ζπζθεπέο, ηα κεηαθνξηθά κέζα θαη ηα εξγαιεία, θαη ηα απνζέκαηα πξψησλ πιψλ. Απνηειείηαη, κε ιίγα ιφγηα, απφ ζπλερφκελα πξντφληα ηα νπνία ρξεζηκνπνηνχληαη ζηελ παξαγσγηθή δξαζηεξηφηεηα θαη ζηελ παξαγσγή δηάθνξσλ άιισλ πξντφλησλ. Θα ζέιακε λα ηνλίζνπκε πσο είλαη αξθεηά ζεκαληηθφο παξάγνληαο αθνχ παξνπζηάδεη αλνδηθή ηάζε ηεο παξαγσγηθφηεηαο απαζρφιεζεο, ζε πεξίπησζε πνπ κηα παξφκνηα απαζρφιεζε αλαπηχζζεη πην πνιιά πξντφληα. ηελ ζπλέρεηα ηεο δηπισκαηηθήο απηήο εξγαζίαο, εθηφο απφ ηελ έλλνηα ησλ αθηλήησλ ζα καο βνεζήζνπλ θαη άιιεο έλλνηεο πνπ ζα παξνπζηάζνπκε ζηελ 11

12 ελφηεηα απηή, γηα ηελ θαιχηεξε θαηαλφεζε ηνπο. Οη έλλνηεο απηέο είλαη ε αγνξά αθηλήησλ, ε αμία αθηλήησλ θαη ε επέλδπζε αθηλήησλ, νη νπνίεο απνηεινχλ εμαηξεηηθά ζεκαληηθέο νξνινγίεο θαη ηδηαίηεξα ρξήζηκεο γηα ηελ αλάγλσζε ηεο ελ ιφγσ δηπισκαηηθήο. Αγνξά αθηλήησλ νλνκάδεηαη ν αξηζκφο ησλ ζεζκψλ, επαθψλ θαη θαλφλσλ νη νπνίνη βνεζνχλ ζηελ ζπλαιιαγή ησλ αθηλήησλ αλάκεζα ζε αγνξαζηέο θαη πσιεηέο εληφο ηνπ κεραληζκνχ δηαρείξηζεο θαη νξγάλσζεο ηηκψλ. Οη ζπγθεθξηκέλνη ζεζκνί απνηεινχλ ην Ννκηθφ Πιαίζην (σο επί ην πιείζηνλ ηνλ Αζηηθφ Κψδηθα), ην Φνξνινγηθφ Πιαίζην (φπσο γηα παξάδεηγκα φινη νη θνξνινγηθνί λφκνη γηα ην θεθάιαην θαη ην εηζφδεκα), ην Πνιενδνκηθφ Πιαίζηα (φπσο γηα παξάδεηγκα ν Γεληθφο νηθνδνκηθφο λφκνο ρξήζεο έθηαζεο θιπ) αιιά θαη φιεο νη δηαηάμεηο πνπ ππάξρνπλ ζηελ ζεκεξηλή επνρή θαη αθνξνχλ ηνλ ηνκέα ησλ αθηλήησλ. 24 Βαζηθφ γλψξηζκα ηεο έλλνηαο απηήο απνηειεί ην γεγνλφο πσο είλαη ρσξηθά δηαρσξηζκέλν ζε φιε ηε ρψξα θαη δελ έρεη πεξηνξηζηεί ζε κηα θαζνξηζκέλε πεξηνρή. Αθφκα, είλαη πεξηνδηθή θαζψο δελ πθίζηαηαη ζπρλή ζπλαιιαγή, θάηη ην νπνίν παξαηεξείηαη ζε αξθεηέο άιιεο αγνξέο πξντφλησλ ζπλερφκελεο ξνήο. ην ζπγθεθξηκέλν είδνο αγνξάο δελ έρεη ζεκαζία κνλάρα ε εξκελεία ηεο κεζφδνπ δξάζεο ηεο αγνξάο, αιιά θαη ε θαηαγξαθή θαη ε ρξεζηκνπνίεζε ησλ απνηειεζκάησλ πνπ παξάγνληαη απφ ηελ ελ ιφγσ δηαδηθαζία. Οη ζπληειεζηέο πξνζθνξάο θαη δήηεζεο, ζε ζπλδπαζκφ κε άιινπο αιιεινζπζρεηηζκνχο είλαη βαζηθφ δεδνκέλν ηεο ζπγθεθξηκέλεο έλλνηαο. Η αγνξά αθηλήησλ απνηειεί κηα ζπλερφκελε έλλνηα ηεο νπνίαο νη κεραληζκνί δξάζεο πεξηέρνπλ αθίλεηα θάζε κνξθήο. Βάζε ηεο επηηξεπφκελεο ρξεζεο θαη ζε ζπλδπαζκφ κε ηελ κνξθή βειηηζηνπνίεζεο, ε ζπγθεθξηκέλε αγνξά δηαρσξίδεηαη ζε αγξνηηθή, δαζηθή αιιά θαη ζε άιιεο κνξθέο φπσο νηθηαθή, επαγγεικαηηθή, βηνκεραληθή θαη εηδηθήο ρξήζεο. Οη θπξηφηεξεο δηαθνξνπνηήζεηο ηεο αγνξάο αθηλήησλ απφ άιια δηαθνξνπνηεκέλα είδε αγνξψλ είλαη πσο δελ έρνπλ επνπηεχνπζα θαζνξηζηηθή αξρή, δελ έρνπλ βαζηθφ αληηζπκβαιιφκελν θαη εγγπεηηθφ θεθάιαην θαη ηέινο έρνπλ ειάρηζηε ξεπζηφηεηα. 12

13 Με ηελ έλλνηα αμία αθηλήηνπ θαινχκε ηελ αμία πνπ έρεη έλα εληαίν αθίλεην ην νπνίν πεξηέρεηαη απφ ηελ αμία ηνπ εδάθνπο (φπσο γηα παξάδεηγκα έλα νηθφπεδν) θαη ηελ αμία ησλ βειηηψζεσλ πνπ βαζίδνληαη ζην είδνο ηνπ θηηξίνπ. ηελ αμία απηήλ πεξηέρνληαη ηαπηφρξνλα, πνιιέο θνξέο θαη ε αμία εμνπιηζκνχ ε νπνία έρεη άκεζε ζρέζε κε ηελ ρξεζηκφηεηα ηνπ. Η ηηκή δελ ρξεηάδεηαη λα θαζνξίδεηαη ζχκθσλα κε ηηο ηηκέο νη νπνίεο ππάξρνπλ ζε αγγειίεο θαζψο αξθεηέο θνξέο ηα ζπγθεθξηκέλα αθίλεηα είλαη ηδηαίηεξα ππεξηηκεκέλα θαη δελ είλαη ε θαιχηεξε επηινγή ζπγθξηηηθά κε άιιεο πεξηπηψζεηο. Γεληθφηεξα, ε αμία αθηλήησλ έρεη άκεζε επηξξνή θαη εμάξηεζε απφ αξθεηνχο θαη δηαθνξεηηθνχο νηθνλνκηθνχο παξάγνληεο, ηνπο νπνίνπο ρξεηάδεηαη λα πεξηέρεη έλα αθίλεην κε ζηφρν λα παξέρεη ζηνλ ηδηνθηήηε ηνπ έλα εηζφδεκα είηε κηα εμππεξέηεζε. Οη ζπγθεθξηκέλνη παξάγνληεο νη νπνίνη επηθέξνπλ ηηο ελ ιφγσ επηξξνέο ηεο αμίαο είλαη ζπλήζσο ε ρξεζηκφηεηα, ε ζπαληφηεηα, ε επηζπκία θάιπςεο αλαγθψλ αιιά θαη ε αγνξαζηηθή δχλακε ε νπνία έρεη ηεξάζηηαο ζεκαζίαο ξφιν. Η ζπγθεθξηκέλε αμία κπνξεί λα ρξεζηκνπνηεζεί γηα πνιιέο αθφκα έλλνηεο φπσο ε αγνξαία αμία, ε ηξέρνπζα αμία, ε εχινγε αμία, ε πξαγκαηηθή αμία, ε ππνιεηκκαηηθή αμία, απφ δηαζέζεσο αμία θιπ Καηηγοπίερ ακινήηων Ο ρψξνο ρσξίδεηαη ζε 3 θχξηεο ελφηεηεο αλάινγα κε ηελ ρξεζηκφηεηα πνπ έρεη. Οη ζπγθεθξηκέλεο ελφηεηεο είλαη ε αζηηθή, ε αγξνηηθή θαη ε δαζηθή, ζχκθσλα κε ην λνκνζεηηθφ πιαίζην ην νπνίν ηζρχεη κέρξη θαη ζήκεξα ζηελ ρψξα καο ην νπνίν εηδηθεχεη νξηζκέλεο ηθαλφηεηεο θαη δεμηφηεηεο ρξήζεσλ θαη πξνζδηνξίδεη ηνπο αλάινγνπο πεξηνξηζκνχο (33) Αλαιπηηθφηεξα, ε 3 απηέο θχξηεο ελφηεηεο είλαη νη εμήο : Αζηικά ακίνηηα : Αθνξά ηνλ πξννξηζκφ ησλ αθηλήησλ, εάλ δειαδή αθνξά δηακνλή αηφκσλ θαη είλαη κέζα ζε εγθεθξηκέλν ξπκνηνκηθφ ζρεδηάγξακκα, 13

14 πφιεο, είηε νηθίαο είηε κέζα ζε νηθηζηηθή δψλε εμσηεξηθά ηνπ ξπκνηνκηθνχ ζρεδηαγξάκκαηνο (φπνπ ηζρχνπλ νηθηζηηθέο νξνινγίεο) είηε κέζα ζε αθηίλα 500m ζπγθξηηηθά κε ην ρεηκέξην θχκα 24 Αγποηικά ακίνηηα : Αθνξά ηα αθίλεηα ηα νπνία πξννξίδνληαη γηα ηελ αλάπηπμε θαξπψλ θαη ρξεζηκνπνηνχληαη είηε πξννξίδνληαη σο επί ην πιείζηνλ γηα γεσξγηθή εθκεηάιιεπζε Γαζικά ακίνηηα : (Έρεη ζρέζε είηε κε δαζηθέο εθηάζεηο ή κε δάζε) ε πεξίπησζε φπνπ πθίζηαληαη νη ζπγθεθξηκέλεο πξνυπνζέζεηο, ηεο θάιπςεο ηεο έθηαζεο απφ μχια είηε άιια είδε θπηηθήο βιάζηεζεο (φπσο γηα παξάδεηγκα φζα αλαθέξνληαη ζηηο δηαηάμεηο ηνπ λφκνπ 998 πνπ ςεθίζηεθε θαη ηζρχεη απφ ην 1979) αιιά θαη ηελ εμππεξέηεζε ζπγθεθξηκέλσλ δξάζεσλ (φπσο γηα παξάδεηγκα απφδνζε θαζνξηζκέλσλ αγαζψλ, ζπκβνιή ζηελ ζπληήξεζε ηεο θπζηθήο είηε ηεο βηνινγηθήο ζηαζεξνπνίεζεο αιιά θαη ηελ εμππεξέηεζε ηεο επηβίσζεο ησλ αηφκσλ πνπ δξνπλ εθεί) πλήζσο, νη εθηάζεηο γεο ρσξίδνληαη ζε εληφο ζρεδίνπ θαη εθηφο ζρεδίνπ εθηάζεηο. Οη πξψηεο είλαη ηα νηθφπεδα, ελψ ζηελ δεχηεξε θαηεγνξία αλήθνπλ ηα αγξνθηήκαηα. Σα νηθφπεδα, ηηο πεξηζζφηεξεο θνξέο είλαη ειεχζεξα πξνο εθκεηάιιεπζε θαη θπξίσο ζε θαζεζηψο απαιινηξίσζεο είηε ζε θαζεζηψο δέζκεπζεο (φπσο γηα παξάδεηγκα ζε πεξίπησζε δεκηνπξγίαο ελφο πάξθνπ θιπ). Αληίζεηα, ηα αγξνθηήκαηα είλαη ειεχζεξα γηα εθκεηάιιεπζε, ππφ απαιινηξίσζε, δεζκεπκέλα, ζε θαζεζηψο εηζρψξεζεο ζην ζρέδην κηαο πφιεο, είηε ζε εμεηδηθεπκέλν θαζεζηψο (φπσο γηα παξάδεηγκα ζε πεξηπηψζεηο αγξνθηεκάησλ ηα νπνία βιέπνπλ ζηελ παξαιία θαη είλαη ζηελ εζσηεξηθή πεξίκεηξν αξραηνινγηθψλ πεξηνρψλ είηε ζε ηνπνζεζία εμεηδηθεπκέλεο πεξηβαιινληηθήο ζεκαζίαο. 33 Σέινο, ζα πξέπεη λα επηζεκάλνπκε πσο ηα αθίλεηα ησλ κε αζηηθψλ ηνπνζεζηψλ νξίδνπλ ηελ ηηκή ηνπο κε παξφκνηνπο θαλφλεο νη νπνίνη ηζρχνπλ θαη γηα ηα αζηηθά αθίλεηα. Με ηνλ ηξφπν απηφλ δηέπνληαη απφ παξφκνηα λνκνζεηηθά πιαίζηα δξάζεο ζε φηη αθνξά ηελ αγνξά αθηλήησλ αιιά θαη ηελ αγνξαζηηθή ηνπο αμία ε νπνία είλαη ζε ζέζε λα επηθέξεη ζεκαληηθέο επηξξνέο θαη επηδξάζεηο ζε παξφκνηα ζχλνια παξαγφλησλ θαη θξηηεξίσλ ηα νπνία νξίδνπλ ηηο ηηκέο θαη θαζνξίδνπλ ηελ 14

15 αμία ηνπο. Η δηαδηθαζία απηή πινπνηείηαη δηακέζνπ παξφκνησλ ηαθηηθψλ νη νπνίεο ρξεζηκνπνηνχληαη γηα ηα αζηηθά αθίλεηα. 2.2 Δπενδύζειρ Δπέλδπζε νξίδεηαη νπνηνδήπνηε πιηθφ είηε παξαγσγηθφ πξντφλ ην νπνίν φηαλ ρξεζηκνπνηεζεί δελ είλαη εθηθηφ λα θαηαλαισζεί θαη έρεη άκεζε ζπκβνιή, γεληθά, ζηελ αλνδηθή ηάζε ηεο παξαγσγηθήο ππνδνκήο είηε δηαθνξεηηθά, ε θαηαλάισζε ε νπνία πξαγκαηνπνηείηαη ζε κηα θαζνξηζκέλε ρξνληθή πεξίνδν γηα λα παξαρζεί θεθαιαηνπρηθφ πξντφλ φπσο γηα παξάδεηγκα κεραλέο, νηθνδνκέο, εξγνζηάζηα θ.α.. είηε γηα λα παξνπζηαζηεί επηπιένλ αλνδηθή ηάζε ζηα απνζέκαηα ησλ βαζηθψλ πιηθψλ φπσο είλαη ηα θαηαλαισηηθά πξντφληα θ.α. 36 Απφ ηνλ νξηζκφ απηφ, ε ζπγθεθξηκέλε νξνινγία είλαη εμαηξεηηθά ζαθήο απφ κφλε ηεο, θαζψο αθνξά ηελ ηνπνζέηεζε θεθαιαίσλ ζε θάζε θνξέα κε πξαγκαηηθφ ζθνπφ ηελ πξννπηηθή απφδνζεο ζεηηθνχ εηζνδήκαηνο θαη ηελ ζπληήξεζε είηε ηελ αλνδηθή ηάζε ηεο αμίαο ηνπο. Οη επελδχζεηο πξαγκαηνπνηνχληαη απφ ηδηψηεο αιιά θαη απφ εηαηξίεο ή νξγαληζκνχο θαη βνεζνχλ ζηελ κεγαιχηεξε επέθηαζε θαη ηελ εμέιημε ησλ νηθνλνκηθψλ παξαγφλησλ. Οη επελδχζεηο δηαθξίλνληαη ζε άκεζεο θαη έκκεζεο επελδχζεηο. Η άκεζε επέλδπζε απνηειεί έλα είδνο επέλδπζεο πνπ γίλεηαη απφ θάπνηνλ επελδπηή ν νπνίνο απνθηά άκεζα δηθαηψκαηα ζε ρξεφγξαθα είηε ζε θάπνηα θπξηφηεηα. Υαξαθηεξηζηηθφ παξάδεηγκα παξφκνηαο πεξίπησζεο απνηειεί φηαλ θάπνηνο αγνξάζεη κεηνρέο, νκφινγα είηε θνκκάηηα αθηλήησλ κε βαζηθφηεξν ζηφρν ην θέξδνο είηε ηελ ζπληήξεζε ηεο αμίαο πνπ έρνπλ. ηελ ζπγθεθξηκέλε πεξίπησζε ν άλζξσπνο απηφο έρεη πξαγκαηνπνηήζεη κηα άκεζε επέλδπζε. ε αληίζεηε πεξίπησζε έρνπλ ηελ έκκεζε επέλδπζε. Πξφθεηηαη γηα ηελ επέλδπζε ε νπνία πξαγκαηνπνηείηαη απφ ραξηνθπιάθην ελφο αξηζκνχ ρξενγξάθσλ είηε θάπνηαο θπξηφηεηαο. Υαξαθηεξηζηηθφ παξάδεηγκα απνηειεί ε επέλδπζε ζε κεξίδηα ακνηβαίσλ θεθαιαίσλ. 15

16 Απηφ ζεκαίλεη πσο απνθηά κεηνρέο ελφο ραξηνθπιαθίνπ απφ δηάθνξεο επηρεηξήζεηο. Με ηνλ ηξφπν απηφ έρεη ηελ επρέξεηα ζε θνκκάηη ραξηνθπιαθίνπ πνιιψλ ρξενγξάθσλ θαη φρη κνλάρα ζε ζπγθεθξηκέλα ρξεφγξαθα κηαο θαζνξηζκέλεο επηρείξεζεο. Με ηνλ ηξφπν απηφ επηηπγράλεηαη ε δηαζπνξά ηνπ θηλδχλνπ ηεο επέλδπζεο. Άιια είδε επελδχζεσλ είλαη ε ηνπνζέηεζε ρξεκάησλ ζε νκφινγα είηε κεηνρέο, ε αγνξά ρξπζνχ ή δηάθνξσλ άιισλ πνιχηηκσλ ιίζσλ θαη ε αγνξά κεξηθψλ αθηλήησλ ε νπνία είλαη εθκεηαιιεχζηκε. Γηα ηνπο απινχο πνιίηεο ηεο ρψξα καο, σο επί ην πιείζηνλ θαηά ηελ δηάξθεηα ησλ κεηαπνιεκηθψλ δεθαεηηψλ, αξθεηνί απφ απηνχο δελ είραλ νχηε ηηο βαζηθέο γξακκαηηθέο γλψζεηο θάηη ην νπνίν δπζθφιεπε αθφκα πεξηζζφηεξν ηελ απφθηεζε νηθνλνκηθψλ γλψζεσλ γηα ηελ εηζρψξεζε ζην πεξηβάιινλ ησλ κεηνρψλ θαη ηνπ ρξεκαηηζηεξίνπ θαη γηα ηνλ ιφγν απηφ ε κνλαδηθή επηινγή ήηαλ πιένλ ε απφθηεζε αθηλήησλ. ε ηζηνξηθή βάζε, ζηελ ρψξα καο, ηα αθίλεηα ήηαλ κηα εμαηξεηηθά αζθαιήο επέλδπζε, ε νπνία έδηλε ζεκαληηθή πξνζηαζία δηακέζνπ ηνπ πιεζσξηζκνχ αιιά θαη ησλ ζηξαηεγηθψλ θαη νηθνλνκηθψλ πθέζεσλ πνπ ππήξραλ ηα πξνεγνχκελα έηε. Σαπηφρξνλα, έσο θαη ηελ δεθαεηία ηνπ 90, δελ ππήξραλ θαηάιιεια αλαπηπζζφκελεο ρξεκαηνπηζησηηθέο αγνξέο κε ζηφρν λα πξνζθέξνπλ θαηάιιειεο ελαιιαθηηθέο επελδπηηθέο ιχζεηο. Έηζη είρε αλαπηπρζεί κα ηεξάζηηα πξνζκνλή ησλ πνιηηψλ ηεο ρψξαο καο ε νπνία αθνξνχζε θπξίσο ηελ ελνηθίαζε αθηλήησλ ζε κηα ζσζηή εηαηξία είηε θάπνηνλ ηδηψηε κε θπξηφηεξν ζηφρν ηελ εηζρψξεζε ρξεκάησλ κέζα απφ ηελ θαηαβνιή ελνηθίνπ ζε κεληαία βάζε. Σαπηφρξνλα, ε αμία ηνπ ζπγθεθξηκέλνπ αθηλήηνπ ιφγσ ηνπ πιεζσξηζκνχ θαη ηεο νηθνλνκηθήο αλάπηπμεο παξνπζίαδε ζεκαληηθή ππεξαμία. (36) Γεληθφηεξα, νη επελδχζεηο ζε αθίλεηα αθνξνχλ ηα αθίλεηα, φπσο γηα παξάδεηγκα γήπεδα, νηθφπεδα, θηίζκαηα είηε δηάθνξεο άιιεο ηνπνζεζίεο είηε έλαλ ζπλδπαζκφ απφ φια ηα παξαπάλσ, ηα νπνία θαηέρνληαη (ηηο πεξηζζφηεξεο θνξέο απφ εηαηξία κε ηελ ηδηφηεηα ηνπ ηδηνθηήηε είηε θάπνηνπ κηζζσηή ζε κηα ρξεκαηνπηζησηηθή κίζζσζε) κε βαζηθφηεξν ζηφρν ηελ είζνδν θεξδψλ απφ ηα κηζζψκαηα είηε γηα αλνδηθή ηάζε ηεο αμίαο ησλ θεθαιαίσλ είηε θαη γηα ηα 2 καδί

17 2.2.1 Δπενδςηική ζηόσοι Οη ζπγθεθξηκέλνη ζθνπνί αθνξνχλ ηελ απφθηεζε αθηλήησλ θαη έρνπλ άκεζε ζρέζε κε ηελ αλνδηθή ηάζε ηνπ ησξηλνχ είηε ηνπ κειινληηθνχ εηζνδήκαηνο (είηε ηνλ ζπλδπαζκφ ηνπο). Σα αθίλεηα παξάγνπλ εηζφδεκα, πνπ πξνζδνθά ν εθάζηνηε ηδηνθηήηεο θάπνηνπ αθηλήηνπ (φπσο γηα παξάδεηγκα αλακνλή γηα ηελ θαηαβνιή ηνπ ελνηθίνπ). Σν κειινληηθφ εηζφδεκα, έρεη άκεζε ζρέζε κε ηνλ πξνζδηνξηζκφ ηεο πξνζσπηθήο θαηαλάισζεο ζε κειινληηθή βάζε θαη γηα επφκελεο γεληέο. Ο ζηφρνο ηνπ ησξηλνχ εηζνδήκαηνο έρεη ηελ επρέξεηα λα επηηεπρζεί δηακέζνπ επελδχζεσλ αθηλήησλ κε απνδφζεηο νη νπνίεο έρνπλ κνληκνπνηεζεί θαη απνηεινχλ έλα ζεκαληηθφ ζηάδην ηεο αγνξάο. Αληίζεηα, ε πξνζπάζεηα κειινληηθνχ εηζνδήκαηνο πξνζθέξεη ηελ δπλαηφηεηα επίηεπμεο δηακέζνπ επελδχζεσλ αθηλήησλ κέζσ ελνηθίσλ ηα νπνία ηηο πεξηζζφηεξεο θνξέο είλαη ηδηαίηεξα ρακειά ζπγθξηηηθά κε ηα ελνίθηα πνπ ππάξρνπλ ζηελ αγνξά είηε ζηα νηθφπεδα θαη ζε ππφγεηεο ηνπνζεζίεο είηε ζε θαηλνχξηα νηθνδνκήκαηα. 14 Η αλνδηθή ηάζε πνπ εληνπίδεηαη ζηελ αμία έρεη λα θάλεη κε ηνλ επελδπηή ν νπνίνο ζθνπεχεη ζηελ αλάπηπμε ππεξαμηψλ νη νπνίεο ζα πξνέξρνληαη απφ ηελ αλνδηθή ηάζε πνπ ζα ζεκεησζεί ζηηο ηηκέο ηνπ αθηλήηνπ αιιά θαη ζηελ πψιεζε ηνπ γηα ηελ θαηνρχξσζε πεξηζζφηεξσλ εζφδσλ. Γεληθφηεξα, νη πεγέο ησλ απνδφζεσλ ηεο αθίλεηεο πεξηνπζίαο απνηεινχλ ρξεκαηηθέο εηζρσξήζεηο νη νπνίεο έρνπλ πξνέιεπζε απφ δηάθνξα κηζζψκαηα κείνλ ηα δξαζηηθά έμνδα θαη ηελ εμππεξέηεζε ηνπ θφζηνπο, ελψ ηαπηφρξνλα, έρνπλ άκεζε ζρέζε κε ηηο θνξνινγηθέο απαιιαγέο νη νπνίεο θαηά βάζε αθνξνχλ ηελ απαιιαγή ησλ απνπιεξσκψλ ησλ ηφθσλ είηε ησλ θξαηηθψλ επηδνηήζεσλ. 33 Αθφκα, έρνπλ ζρέζε κε ηελ αλάπηπμε παξφκνησλ θεθαιαίσλ πνπ αθνξνχλ ηελ απνπιεξσκή ησλ ρξενιπζίσλ αιιά θαη ηελ αλάπηπμε ππεξαμηψλ απφ ηελ αλνδηθή ηάζε ηεο ηηκήο ηνπ αθηλήηνπ. Πην ζπγθεθξηκέλα, απφ ηελ πιεπξά ηνπ ρξφλνπ πινπνίεζεο, έρνπκε ηελ δπλαηφηεηα λα ζπγρσλέπζνπκε φια ηα παξαπάλσ θαη 17

18 λα πνχκε πσο αθνξνχλ ρξεκαηηθέο εηζξνέο αιιά θαη ινηπέο εηζξνέο νη νπνίεο παξάιιεια αθνξνχλ θαη ηνπο θφξνπο. 2.3 Ιζηοπική αναδπομή Θα κπνξνχζακε λα ρσξίζνπκε ηελ ηζηνξηθή απηήλ αλαδξνκή πνπ αθνξά ηα αθίλεηα ζε δπν δηαθνξνπνηεκέλεο ρξνληθέο πεξηφδνπο. Οη δπν απηέο πεξίνδνη είλαη απφ ην 1940 κέρξη θαη ην 1990 θαη απφ ην 1990 κέρξη θαη ζήκεξα. Όζνλ αθνξά ηελ πξψηε πεξίνδν, ζα πξέπεη λα επηζεκάλνπκε πσο απφ ηελ ψξα πνπ έιεμε ν Β Παγθφζκηνο Πφιεκνο θαη νη πνιεκηθέο ζπγθξνχζεηο εθείλεο ηεο επνρήο ιφγσ ησλ εκθπιίσλ, ε ρψξα καο είρε θαηαζηξνθηθέο ζπλέπεηεο θπξίσο ζε φηη αθνξνχζε ηηο νηθνδνκηθέο ηεο ππνδνκέο. Όζνη απφ ηνπο πνιίηεο ηεο ρψξαο καο, κπφξεζαλ λα επηβηψζνπλ απφ ηηο παξαπάλσ θαηαζηάζεηο ζε ζπλδπαζκφ κε ηηο ζπλζήθεο πνπ επηθξαηνχζαλ εθείλε ηελ επνρή εμαηηίαο ησλ αζζελεηψλ πνπ ππήξραλ αιιά θαη ηεο πείλαο, ππνρξεψζεθαλ λα αθήζνπλ ηηο ηνπνζεζίεο ζηηο νπνίεο δηέκελαλ θαη λα εγθαηαζηαζνχλ ζε κεγαιχηεξα αζηηθά θέληξα ζηελ ρψξα ηνπο είηε ζε άιια θξάηε ηνπ εμσηεξηθνχ. Ο 20 νο αηψλαο ραξαθηεξίζηεθε ν αηψλαο κε ηηο πεξηζζφηεξεο κεηαλαζηεχζεηο θαζψο εληνπίζηεθαλ νη βαζηθφηεξεο πιεζπζκηαθέο κεηαηνπίζεηο θαη ηξνπνπνηήζεηο ζπλζέζεσλ πιεζπζκψλ νη νπνίεο ηηο πεξηζζφηεξεο θνξέο ήηαλ εμαηξεηηθά είηε βίαηεο είηε εμαηξεηηθά εηξεληθέο. Σελ πεξίνδν απηή ππήξμε ζηελ ρψξα καο ηεξάζηηα αλνδηθή ηάζε ζηνλ πιεζσξηζκφ, ε νπνία ζε ζπλδπαζκφ κε ηελ αλαζθάιεηα πνπ ππήξρε κε ηε δξαρκή νδήγεζε ζε ζηξνθή πξνο ηα αθίλεηα. Δθηφο απφ ηνπο παξαπάλσ παξάγνληεο, ζηελ ζπγθεθξηκέλε ζηξνθή βνήζεζαλ θαη ηα πξαγκαηηθά επηηφθηα, ε δηαζεζηκφηεηα ησλ πηζηψζεσλ, νη κεηαβιεηέο πνπ είραλ άκεζε ζρέζε κε ηελ πξνζθνξά, νη θφξνη αιιά θαη νη γεληθφηεξεο επηδνηήζεηο θαη δεκφζηεο ζηξαηεγηθέο πνπ είραλ αθνινπζεζεί εθείλε ηελ πεξίνδν θαη αθνξνχζαλ σο επί ην πιείζηνλ ηελ αγνξά αθηλήησλ. 18

19 Απφ ηηο αξρέο ηηο δεθαεηίαο ηνπ 90 κέρξη θαη ηα κέζα ηεο δεθαεηίαο απηήο, ε ζπλερφκελε θαη αικαηψδεο αλνδηθή ηάζε ζηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ κεηψζεθε ζεκαληηθά, ζε επίπεδα ρακειφηεξα απφ ηνλ κέζν φξν ηνπ πεζσξηζκνχ. Παξφια απηά, ε νηθνλνκία ηεο ρψξαο καο εκθάληζε αξθεηά κεγάινπο ξπζκνχο αλάπηπμεο απφ ην 1995 κέρξη θαη ηελ πεξίνδν πξηλ ε ρψξα καο εηζέιζεη ζηελ παγθφζκηα ρξεκαηννηθνλνκηθή θξίζε ηνπ Σε ζπγθεθξηκέλε πεξίνδν ε ρψξα καο παξνπζίαδε κεγάιε αλάπηπμε αθνχ ηελ πεξίνδν 1996 κέρξη θαη ην 2007 ππήξρε αλάπηπμε 3,8%. Η ζεκαληηθφηεξε επίπησζε ηεο ηάζεο απηήο ήηαλ ε ζχγθιηζε ηνπ βηνηηθνχ επηπέδνπ ηεο Διιάδνο ζπγθξηηηθά κε ηα επξσπατθά δεδνκέλα ηεο ζπγθεθξηκέλεο πεξηφδνπ. ηε πεξίπησζε φπνπ ππάξρεη αλνδηθή ηάζε ηνπ ΑΔΠ ππάξρεη θαη ζην εηζφδεκα, γεγνλφο πνπ πξνθαιεί αλνδηθή ηάζε θαη ζηελ δήηεζε γηα ηνπνζέηεζε ρξεκάησλ ζηνλ ηνκέα ησλ αθηλήησλ ζαλ επελδπηηθφ αγαζφ θαη θαηά ζπλέπεηα απμεηηθή ηάζε ζηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ. Δηθφλα 2.1 : Ρπζκνί θαη ζχγθιηζε βηνηηθνχ επηπέδνπ 36 Σα ρακειά επηηφθηα, ε αλνδηθή ηάζε ηνπ δηαζέζηκνπ εηζνδήκαηνο ησλ λνηθνθπξηψλ θαη ε αλάγθε γηα αζθαιή επέλδπζε πνπ παξείραλ ηα αθίλεηα, πξνθάιεζαλ κεγάιε δήηεζε γηα ζηεγαζηηθά δάλεηα. Με ηε ρξεκαηνπηζησηηθή θξίζε πνπ είρε ζαλ άκεζν απνηέιεζκα δξαζηηθή κείσζε ηνπ εηζνδήκαηνο ησλ λνηθνθπξηψλ ε αγνξά αθηλήησλ θαηέξξεπζε. Καη ιέγνληαο θαηέξξεπζε ελλννχκε ηελ κεδεληθή 19

20 δήηεζε γηα επέλδπζε ζε λέα αθίλεηα, ηελ αδπλακία εμππεξέηεζεο ησλ ζηεγαζηηθψλ δαλείσλ κε ζπλέπεηα ηελ ππεξπξνζθνξά αθηλήησλ θαη ηελ πηψζε ησλ ηηκψλ. 20

21 3 ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΤΓΥΡΟΝΔ ΚΑΗ ΠΑΡΑΓΟΗΑΚΔ ΜΟΡΦΔ ΔΠΔΝΓΤΔΧΝ Δ ΑΚΗΝΖΣΑ 3.1 REITs (Real Estate Investment Trusts) Πέξα απφ ηελ απιή (παξαδνζηαθή) επέλδπζε/απφθηεζε αθηλήησλ απφ ηδηψηεο έρνπλ δεκηνπξγεζεί ρξεκαηνπηζησηηθνί νξγαληζκνί νη νπνίνη επελδχνπλ ζπιινγηθά ζε αθίλεηα παξέρνληαο ζε ηδηψηεο επελδπηέο έλα επξχ θάζκα ρξεκαηννηθνλνκηθψλ πξντφλησλ. Σα REITs απνηεινχλ κηα κνξθή επελδχζεσλ, ηα απνηειέζκαηα ηεο νπνίαο έρνπλ έρεη άκεζε εμάξηεζε απφ ηελ ηάζε ηεο αγνξάο αθηλήησλ, θαζψο ην πην κεγάιν θνκκάηη ησλ θεθαιαίσλ ηνπο είλαη επελδπκέλν θπξίσο ζε αθίλεηε πεξηνπζία. Με ηνλ ηξφπν απηφ, ηφζν ε αλακελφκελε απφδνζε φζν θαη ν θίλδπλνο ηεο ζπγθεθξηκέλεο επέλδπζεο έρεη άκεζε ζρέζε κε ηελ θηεκαηαγνξά. ε φηη έρεη λα θάλεη κε ηνλ θίλδπλν, ε ζπγθεθξηκέλε κνξθή επέλδπζεο είρε παξφκνην ξίζθν κε ηα νκφινγα, αιιά πην κηθξφ ζπγθξηηηθά κε ηηο κεηνρέο νη νπνίεο απνηεινχζαλ θαη απηέο παιηέο κνξθέο επελδχζεσλ. Αξθεηνί ζεσξνχζαλ πσο ε ζπγθεθξηκέλε κνξθή επέλδπζεο είρε κεγαιχηεξν θίλδπλν ζπγθξηηηθά κε ηηο άιιεο κνξθέο πνπ πξναλαθέξακε θαζψο δηαπξαγκαηεχνληαη ζε ρξεκαηηζηήξηα θαη απηφ έρεη ζαλ επίπησζε ηνλ επεξεαζκφ ηνπ γεληθφηεξνπ θιίκαηνο θαη ησλ ζπλζεθψλ πνπ επηθξαηνχλ ζηηο θεθαιαηαγνξέο. Παξφια απηά, φκσο, ππήξρε πην κηθξή ζρέζε αλάκεζα ζηηο απνδφζεηο ησλ κεηνρηθψλ αγνξψλ θαη ησλ ζπγθεθξηκέλσλ επελδχζεσλ πνπ κειεηάκε ζηελ ελ ιφγσ ελφηεηα ηεο δηπισκαηηθήο απηήο εξγαζίαο. ε φηη αθνξά ηελ ηξέρνπζα απφδνζε, ηελ απφδνζε ζπγθεθξηκέλεο ρξνληθήο δηάξθεηαο δειαδή, ε νπνία νδεγείηαη απφ ηα εηζνδήκαηα ηα νπνία δεκηνπξγνχληαη απφ ηελ θάζε κνξθή επέλδπζεο, ηελ πξψηε ζέζε έρνπλ ηα νκφινγα, ηε δεχηεξε ηα αθίλεηα θαη ηελ ηξίηε νη κεηνρέο. 21

22 Σελ πην ςειή ππεξαμία έρνπλ νη κεηνρέο, ζηελ ζπλέρεηα ηα αθίλεηα θαη κεηά ηα νκφινγα. ε φηη έρεη λα θάλεη κε ηελ ζπλνιηθή απφδνζε, ζηελ πξψηε ζέζε είραλ νη κεηνρέο, ελψ ηα νκφινγα καδί κε ηα αθίλεηα νκαδνπνηνχληαλ ζε παξφκνην θάζκα. Σέινο, ζε φηη αθνξνχζε ηελ πξαγκαηηθή απφδνζε, ηα πξάγκαηα ήηαλ εληειψο δηαθνξεηηθά κηαο θαη ηελ πξψηε ζέζε θαηείραλ ηα αθίλεηα, ηελ δεχηεξε νη κεηνρέο θαη ηέινο ηα νκφινγα. 25 Δηθφλα 2.2 : ρέζε απφδνζεο θηλδχλνπ δηαθφξσλ κνξθψλ επελδχζεσλ 28 Σα πξνβιήκαηα ηα νπνία επέιπζαλ ηα REITs ζπγθξηηηθά κε παιαηφηεξεο κνξθέο επέλδπζεο αθηλήησλ ήηαλ ε πεξηνξηζκέλε θεξδνζθνπηθή αμηνπνίεζε, νη δπζθνιίεο βάζεη ηεο νηθνλνκηθήο πξαγκαηηθφηεηαο, ε ξεπζηφηεηα θαη ε αθέξαηε απνηίκεζε, ε εηαηξηθή δηαθπβέξλεζε, ν ζπλερφκελνο θαη παξαγσγηθφο έιεγρνο απφ ηηο ππεχζπλεο αξρέο αιιά θαη ν ηδηαίηεξα ρακειφο δαλεηζκφο θαη ε ζπληεξεηηθή αλαινγία εμφδσλ πνπ είρε πηνζεηεζεί. Οη ζπγθεθξηκέλεο κνξθέο επελδχζεσλ δηαθξηλφηαλ ζε 3 είδε πνπ ήηαλ ηα κεηνρηθά REITs-Equity REITs, ηα ελππφζεθα REITs-Mortgage REITS αιιά θαη ηα παξάγσγα REITS-Hybrid REITs

23 3.2 Υπημαηοδοηική μίζθωζη (Leasing) Η ζπγθεθξηκέλε κνξθή επελδχζεσλ αθηλήησλ απνηειεί κηα κνξθή ρξεκαηνδφηεζεο κε βαζηθφηεξν ζηφρν ηελ απφθηεζε ηεο ρξήζεο θαη ηειηθά ηεο θηήζεο θηλεηψλ αιιά θαη αθίλεησλ επελδπηηθψλ πξντφλησλ γηα ηελ άζθεζε ηνπ επαγγέικαηνο θπζηθψλ ή λνκηθψλ πξνζψπσλ. Απνηειεί, κε ιίγα, ιφγηα, έλα είδνο δαλεηζκνχ, ην νπνίν δηαξθεί απφ 3 κέρξη θαη 15 έηε. 25 Γεληθφηεξα, ε ελ ιφγσ κέζνδνο, έρεη ηελ δπλαηφηεηα λα είλαη ην πην ρξήζηκν ρξεκαηνπηζησηηθφ εξγαιείν γηα ηελ απφθηεζε επαγγεικαηηθνχ ρψξνπ αιιά θαη γηα ηελ εηζρψξεζε ζηε δπζκελή αγνξά. Ο ζεζκφο ηεο ζπγθεθξηκέλεο κνξθήο εηζρψξεζε ζηελ ρψξα καο γηα πξψηε θνξά ην 1986 κε ην λφκν Η πξαθηηθή ηνπ άξρηζε ηε ρξνληά εθείλε κε ην θηλεηφ εμνπιηζκφ ελψ 9 ρξφληα αξγφηεξα ππήξμε θαη άιινο λφκνο ν νπνίνο εηζρψξεζε θαη ηα αθίλεηα (λφκνο 2367/1995). Έσο θαη ηνλ πξφζθαην λφκν ηνπ 2006 (ην λφκν 3483), νη ζπκβάζεηο ρξεκαηνδνηηθήο κίζζσζεο πεξηείραλ ην δηθαίσκα ζχλαςεο κνλάρα αλψλπκσλ εηαηξεηψλ κε βαζηθφηεξν ζηφρν ηε πξαγκαηνπνίεζε έξγσλ ρξεκαηνδνηηθήο κίζζσζεο θάηη ην νπνίν δελ ηζρχεη πιένλ ιφγσ ηνπ παξαπάλσ λνκνζεηηθνχ πιαηζίνπ ην νπνίν ηζρχεη απφ ην 2006 ζηελ ρψξα καο. Μεξηθά εθ ησλ βαζηθφηεξσλ γλσξηζκάησλ ηνπ ελ ιφγσ είδνπο επέλδπζεο είλαη πσο ν εθκηζζσηήο έρεη ηελ δπλαηφηεηα λα είλαη κηα αλψλπκε εηαηξεία ε νπνία έρεη ζπζηαζεί κε θπξηφηεξν ζηφρν ηελ πινπνίεζε ζχκβαζεο ρξεκαηνδνηηθήο κίζζσζεο ελψ ν εθάζηνηε κηζζσηήο έρεη ηελ επρέξεηα λα είλαη κνλάρα εηαηξία είηε λα είλαη επαγγεικαηίαο. Σαπηφρξνλα, βαζηθφ αληηθείκελν ηεο ζχκβαζεο απηήο είλαη ε παξαρψξεζε ηεο ρξεζηκφηεηαο ηνπ αθηλήηνπ ε νπνία έρεη άκεζε ζρέζε σο επί ην πιείζηνλ επαγγεικαηηθή ρξεζηκφηεηα απφ ην κηζζσηή. Η ρξνληθή δηάξθεηα ηεο ελ ιφγσ δηαδηθαζίαο είλαη ζπλερψο θαζνξηζκέλε θαη δελ ππάξρεη ε επθαηξία ζπκθσλίαο πην κηθξήο απφ 10 ρξφληα ζε φηη αθνξά ηελ επέλδπζε αθηλήησλ (είηε 3 ρξφληα γηα θηλεηά). Καηά ηε δηάξθεηα απηή δίλεηαη ζην κηζζσηή ε δπλαηφηεηα κφιηο ηειεηψζεη ε 23

24 ζπγθεθξηκέλε ζχκβαζε λα αγνξάζεη ην αθίλεην απηφ ή λα πινπνηήζεη έλα είδνο αλαλέσζεο ηεο κίζζσζεο γηα θαζνξηζκέλν, φκσο, ρξνληθφ δηάζηεκα. 29 Σν Leasing ζηα αθίλεηα έρεη άκεζε ζρέζε κε ρηιηάδεο ελδηαθεξφκελνπο πνιίηεο νη νπνίνη επηζπκνχλ λα απνθηήζνπλ ηελ πξνζσπηθή ηνπο νηθία, είηε επαγγεικαηίεο νη νπνίνη επηδηψθνπλ λα αλαπηχμνπλ έλα θαηάζηεκα είηε κηα απνζήθε, νξγαληζκνχο αιιά θαη ηξάπεδεο νη νπνίεο ζέινπλ λα αμηνπνηήζνπλ κε ηνλ θαιχηεξν δπλαηφ ηξφπν ην ζπγθεθξηκέλν ζεζκφ ζαλ θαηαζθεπαζηέο. 33 Η ζπγθεθξηκέλε κίζζσζε παξέρεη ηελ επρέξεηα ζηηο εηαηξίεο λα απνθηήζνπλ επαγγεικαηηθή ζηέγε κε ζηφρν λα αζθήζνπλ ηηο θαηάιιειεο ιεηηνπξγίεο ηνπο θαη ηαπηφρξνλα λα εθκεηαιιεπηνχλ ην κεγαιχηεξν ζχλνιν ησλ θνξνινγηθψλ θαη άιισλ νθειψλ δίρσο λα ππάξρεη θακία δέζκεπζε ζνβαξνχ θεθαιαίνπ είηε λα θάλνπλ ρξήζε ηξαπεδηθψλ πηζηνδνηήζεσλ, επηβαξχλνληαο κε απηφλ ηνλ ηξφπν πεξηζζφηεξν ηα δεδνκέλα ηνπ ηζνινγηζκνχ ηνπο. Σα βαζηθφηεξα πιενλεθηήκαηα ηεο ζπγθεθξηκέλεο κνξθήο επελδχζεσλ αθηλήησλ είλαη πσο δελ απαηηείηαη δηάζεζε θαζφινπ θεθαιαίνπ, πνπ ππάξρεη ε δπλαηφηαηα επέλδπζεο θαη αιινχ, θαζψο ε επηρείξεζε Leasing θαιχπηεη φιν ην πνζφ ηεο επέλδπζεο. ε φηη αθνξά ηα νθέιε απφ ηνπο θφξνπο, απηά έρνπλ άκεζε ζρέζε κε ηα κηζζψκαηα ηα νπνία ιακβάλνληαη θαη αθνξνχλ ην 100% ησλ εηζνδεκάησλ ηνπ ιήπηε πνπ πξνέξρνληαη απφ ηνπο θφξνπο θαη δξνπλ ζαλ ιεηηνπξγηθά έμνδα αιιά θαη ε απαιιαγή απφ ηνλ θφξν κεηαβίβαζεο αθηλήησλ. ηα νθέιε ζπγθαηαιέγεηαη ε δηαηήξεζε δίρσο θακία επηξξνή ηεο ξεπζηφηεηαο θαη ε πηζηνιεπηηθή δπλαηφηεηα αιιά θαη ε επρέξεηα απνπιεξσκήο ησλ κηζζσκάησλ δηακέζνπ ησλ εθκεηαιιεχζεσλ ηνπ κηζζσκέλνπ αληηθεηκέλνπ θαη θαη επέθηαζε ηεο εηαηξίαο είηε ηνπ επαγγεικαηία ν νπνίνο δηαθεχγεη ηνπ δαλεηζκνχ. Δπηπιένλ, ππάξρεη δηαηήξεζε κε επηβαξπκέλσλ πεξηνπζηαθψλ δεδνκέλσλ θαη πιενλέθηεκα απνηειεί ην γεγνλφο πσο είλαη εθηθηή ε άληιεζε θεθαιαίσλ θίλεζεο δηακέζνπ ηεο ξεπζηνπνίεζεο παγίσλ ηνπ κηζζσηή δίρσο απηφο λα ράζεη θάηη απφ ηελ ελ ιφγσ εθκεηάιιεπζε. ε φηη αθνξά ηα πιενλεθηήκαηα ηνπ κηζζσηή ζα πξέπεη λα ηνλίζνπκε πσο απηά αθνξνχλ ηελ αζθάιεηα πνπ έρεη, ηελ κε εθπιήξσζε ησλ ππνρξεψζεσλ ηνπ, ην γεγνλφο πσο θεξδίδεη απηνχζην ην αληηθείκελν θαη θεξδίδεη ηελ νιηθή αμία αιιά θαη 24

25 ηελ δπλαηφηεηα πνπ έρεη ζην λα δεηήζεη δηαθνξεηηθέο δηαζθαιίζεηο ελνρηθήο είηε εκπξάγκαηεο πθήο εθηφο απφ ηελ θπξηφηεηα ηνπ ζπγθεθξηκέλνπ αληηθεηκέλνπ. 29 ηα κεηνλεθηήκαηα ηεο ζπγθεθξηκέλεο κνξθήο επελδχζεσλ αθηλήησλ αλήθνπλ ηα δηθαηψκαηα θαηνρήο θαη ρξήζεο ηνπ αληηθεηκέλνπ ην νπνίν έρεη δηάθνξα έμνδα θαη κεγάινπο θηλδχλνπο, ην γεγνλφο πσο δελ ππάξρεη δπλαηφηεηα θαηαγγειίαο κνλνκεξνχο ζχκβαζεο, ε απνπζία θνξνινγηθνχ νθέινπο ζε πεξίπησζε φπνπ ν κηζζσηήο δελ εκθαλίδεη θέξδνο απφ ηελ δξάζε ηνπ αιιά θαη ην γεγνλφο πσο ε ζπγθεθξηκέλε κίζζσζε δελ ελδείθλπηαη ζηελ πεξίζηαζε φπνπ ρξεηάδεηαη ε ειάηησζε ηνπ νιηθνχ θφζηνπο ηεο επέλδπζεο δηα παξφκνηαο ζπκκεηνρήο. 3.3 Α.Δ.Δ.Α.Π. (Ανώνςμερ Δηαιπείερ Δπενδύζεων ζε Ακίνηηη Πεπιοςζία) Γεληθφηεξα, ην Α.Δ.Δ.Α.Π. είλαη ην αθξσλχκην ηνπ φξνπ Αλψλπκεο Δηαηξείεο Δπελδχζεσλ ζε Αθίλεηε Πεξηνπζία. Οη ζπγθεθξηκέλεο εηαηξίεο έρνπλ ηελ επρέξεηα επέλδπζεο ζε αθίλεηε πεξηνπζία ζε πνζνζηφ κεγαιχηεξν απφ 80% ηνπ ελεξγεηηθνχ ηνπο. Οη Α.Δ.Δ.Α.Π. ιακβάλνπλ άδεηεο θαη επνπηεία απφ ηελ Δπηηξνπή Κεθαιαηαγνξψλ. Βάζεη ην ελ δπλάκεη λνκνζεηηθφ πιαίζην, ην νπνίν ηζρχεη ζηελ ρψξα καο απφ ην 2013 (λφκνο 4141), νη Α.Δ.Δ.Α.Π. είλαη ππνρξεσκέλεο λα ππνβάινπλ αίηεζε εηζρψξεζεο ησλ κεηνρψλ ηνπο ζε νξγαλσκέλε ρξεκαηηζηεξηαθή αγνξά κέζα ζε 2 ρξφληα απφ ηελ ψξα πνπ ζα πινπνηεζεί ε ζχζηαζε ηνπο. 20 Η ζπγθεθξηκέλε επηηξνπή, έρεη ηελ δπλαηφηεηα κεηά απφ ηελ ελ ιφγσ αίηεζε ηεο επηρείξεζεο απηήο λα πάξεη παξάηαζε ζαλ κηα κνξθή πξνζεζκίαο γηα πεξίνδν ε νπνία δελ είλαη εθηθηφ λα μεπεξλάεη ηα 2 ρξφληα απφ ηελ εκεξνκελία ιήμεο. Οη ζπγθεθξηκέλεο εηαηξίεο είλαη αλψλπκεο επηρεηξήζεηο νη νπνίεο έρνπλ ζαλ θπξηφηεξν ζηφρν λα απνθηήζνπλ ηελ δηαρείξηζε αθίλεηεο πεξηνπζίαο θαη ζα πξέπεη λα δξνπλ κε νξηζκέλεο κεζφδνπο θαη νξζή νξγάλσζε, αθνχ πεξηέρνπλ δηάθνξνπο πεξηνξηζκνχο ζε φηη αθνξά ηελ δηνίθεζε ηεο πεξηνπζίαο ηνπο αιιά θαη ηνπο γεληθφηεξνπο θηλδχλνπο πνπ ππάξρνπλ ζε απηήλ θαη λα εθδίδνπλ κεηνρέο

26 Οη επηρεηξήζεηο απηέο ζα πξέπεη λα δηαζθαιίζνπλ ζηνπο κεηφρνπο ηνπο, ηελ θαηάιιεια αζθάιεηα ζε φηη αθνξά ηα ρξήκαηα αιιά θαη ηελ γεληθφηεξε ηθαλνπνηεηηθή κεξηζκαηηθή επίδνζε. Σν πην κηθξφ κεηνρηθφ ηνπο θεθάιαην θαζνξίδεηαη ζπλήζσο ζηα 25 εθαηνκκχξηα επξψ. Οη επηρεηξήζεηο απηέο ζηελ ρψξα καο είλαη ηαθηηθά κέιε ηεο ΔΘΔ(Έλσζε Θεζκηθψλ Δπελδπηψλ). Βαζηθφηεξνο ζηφρνο είλαη ε εθκεηάιιεπζε ησλ αθηλήησλ, πεξηζζφηεξν απφ 80% ηνπ κεηνρηθνχ θεθαιαίνπ ηεο επηρείξεζεο ζπκκεηνρψλ ε νπνία επελδχεη ζε νξηζκέλεο εθκεηαιιεχζεηο αθηλήησλ, πεξηζζφηεξν απφ 25% ησλ κεηνρψλ ηεο επηρείξεζεο αιιά θαη ζηελ εμππεξέηεζε ιεηηνπξγηθψλ αλαγθψλ ηεο επηρείξεζεο νη νπνίεο, φκσο, δελ ζα πξέπεη λα είλαη κεγαιχηεξεο απφ ην 10% ηνπ ελεξγεηηθνχ ηεο. 24 Μηα παξφκνηα εηαηξεία ζπζηήλεηαη ζαλ κηα Α.Δ. ε νπνία έρεη ζαλ εμεηδηθεπκέλν ζηφρν ηελ έθδνζε νλνκαζηηθψλ κεηνρψλ, δξα ζαλ θιεηζηνχ ηχπνπ επελδπηηθφ ζρήκα, έρεη κηθξφηεξν χςνο κεηνρηθνχ θεθαιαίνπ 25 εθαηνκκχξηα επξψ, έρεη άδεηα ζχζηαζεο θαη επνπηεία απφ ηελ Δπηηξνπή Κεθαιαηαγνξάο, βξίζθεηαη ππφ ηελ πξνυπφζεζε πσο ζα εηζρσξήζεη λέεο κεηνρέο πξνο δηαπξαγκάηεπζε αιιά θαη νη επελδχζεηο ηεο ζε θηλεηέο αμίεο είλαη ππφ θχιαμε ζε ζεκαηνθχιαθα Offsore εηαιπείερ Δηαηξεία Offshore νλνκάδεηαη ε ππεξάθηηα επηρείξεζε πνπ ηδξχεη θάπνηνο κε ζηφρν λα θάλεη κηα πξνζσξηλή θαη φρη ζηαζεξή ιεηηνπξγία. Η ζπγθεθξηκέλε εηαηξία ηδξχεηαη ζε δηαθνξεηηθφ κέξνο απφ ηελ ρψξα πξνέιεπζεο ηεο βαζηθήο επηρείξεζεο, φπνπ ε θνξνινγία είλαη εμαηξεηηθά πην ρακειή θαη κε ηνλ ηξφπν απηφλ κπνξνχλ λα θεξδεζνχλ θάπνηα επηπιένλ ρξήκαηα βάζε ηεο δηαθνξεηηθήο θνξνινγίαο. 50 Σα ζπγθεθξηκέλα θξάηε νλνκάδνληαη, παξάιιεια θαη θνξνινγηθνί παξάδεηζνη. Αξθεηέο επηρεηξήζεηο ηδξχνληαη ζε παξφκνηεο ππεξάθηηεο επηρεηξήζεηο νη νπνίεο έρνπλ ηελ δπλαηφηεηα λα εμππεξεηήζνπλ ηελ κείσζε ηεο θαηαβνιήο θφξσλ ζην θξάηνο γηα ηα έζνδα πνπ έρνπλ ιεθζεί. 26

27 Αθφκα, κηα ηέηνηα επηρείξεζε, ζε αξθεηέο πεξηπηψζεηο ηδξχεηαη κε ζηφρν ηελ θάιπςε κεξηθψλ εθ ησλ εζφδσλ πνπ ππάξρνπλ απφ δηάθνξεο κε λφκηκεο δξαζηεξηφηεηεο φπσο γηα παξάδεηγκα πεξηπηψζεηο μεπιχκαηνο καχξσλ ρξεκάησλ. Υαξαθηεξηζηηθφ παξάδεηγκα, επίζεο, απνηειεί ε πεξίπησζε φπνπ κεξηθνί πξαγκαηνπνηνχλ δηαθίλεζε λαξθσηηθψλ θαη απνθνκίδνπλ έζνδα απφ ηελ ζπγθεθξηκέλε δξαζηεξηφηεηα θαη κε ηελ δεκηνπξγία κηαο ηέηνηαο επηρείξεζεο κπνξνχλ λα δηθαηνινγήζνπλ ηα ζπγθεθξηκέλα έζνδα ηα νπνία πξνέξρνληαη απφ δηαθνξεηηθή ρψξα. 9 Σαπηφρξνλα, φκσο, ε θνξνινγία απφ έλα ηέηνην μέπιπκα ρξεκάησλ είλαη αθφκα πην ρακειή ζπγθξηηηθά κε ηελ θνξνινγία πνπ ζα ππήξρε ζε κηα άιιε ρψξα ε νπνία δελ ζα απνηεινχζε θνξνινγηθφ παξάδεηζν. Σν γεγνλφο απηφ έρεη ζαλ απνηέιεζκα λα ππάξρεη δηπιφ θέξδνο. ηελ ειιεληθή βηβιηνγξαθία, νη εηαηξίεο Offshore θαινχληαη Τπεξάθηηεο εηαηξίεο θαη απνηεινχλ έλα είδνο μέλεο επηρείξεζεο ε νπνία είλαη αλαγλσξηζκέλε εληειψο απφ ην δηεζλέο δίθαην ζαλ έλα λνκηθφ πξφζσπν πνπ έρεη ηελ επρέξεηα λα πξαγκαηνπνηήζεη θάζε είδνπο δηθαηνπξαμία. 12 Η ελ ιφγσ επηρείξεζε έρεη απεξηφξηζηε δηάξθεηα δσήο, ζε πεξίπησζε, φκσο, πνπ θαιχπηεη ηηο πξνυπνζέζεηο πνπ έρνπλ νξηνζεηεζεί αιιά θαη ηηο ππνρξεψζεηο πνπ θαιείηαη λα πινπνηεί ζην εθάζηνηε θξάηνο φπνπ έγηλε ε ζχζηαζε ηεο ζπγθεθξηκέλεο εηαηξίαο. Η ζχζηαζε ηεο εηαηξίαο απηήο απνηειεί κηα δξαζηεξηφηεηα ε νπνία αθνξά ηελ εμνπζηνδφηεζε λνκηθψλ είηε θπζηθψλ πξνζψπσλ ζε θάπνην άιιν θξάηνο πνπ αθήλεη ηε ζχζηαζε παξφκνησλ επηρεηξήζεσλ φπσο γηα παξάδεηγκα ρψξεο φπσο νη ευρέιιεο, ε Κχπξνο, ε Ληβεξία, νη Βξεηαληθέο Νήζνη θιπ. 4 Γηακέζνπ ησλ παξαπάλσ ρσξψλ, αιιά θαη άιισλ πνιιψλ, πξαγκαηνπνηείηαη ε ζχζηαζε θαη ε λφκηκε εγγξαθή κηαο ηέηνηαο επηρείξεζεο. Η ζχζηαζε απηή, θπζηθά, ζα πξέπεη λα αθνινπζεί φιεο ηηο πξνυπνζέζεηο θαη ηηο νδεγίεο ηνπ θάζε ελδηαθεξνκέλνπ. ην μεθίλεκα, ηεο ζχζηαζεο πξέπεη λα επηιερζεί έλα θαηάιιειν φλνκα, θαη παξάιιεια λα θαηαβιεζνχλ ηα ζρεηηθά ηέιε, πινπνηψληαο άκεζα κε απηφλ ηνλ ηξφπν ηελ ζχζηαζε ηεο ελ ιφγσ εηαηξίαο. Σα ηέιε απνηεινχλ ην θχξην θφζηνο ζχζηαζεο θαη ιεηηνπξγίαο ησλ εηαηξεηψλ

28 Δπηζεκαίλνπκε πσο ην θάζε φλνκα κηαο ηέηνηαο εηαηξίαο ζα πξέπεη λα ειεγρζεί θαη ζηελ ζπλέρεηα λα γίλεη απνδεθηφ θαζψο δελ ζα πξέπεη λα ρξεζηκνπνηείηαη ην ζπγθεθξηκέλν φλνκα απφ άιιε επηρείξεζε. Σν πξφζσπν ην νπνίν ζα ιάβεη ηελ ελ ιφγσ εμνπζηνδφηεζε είλαη απηφ πνπ δεκηνπξγεί ηελ εηαηξεία απηή θαη ζα πξέπεη λα θξνληίδεη λα θαηαβάιινληαη ηα ηέιε πνπ απαηηνχληαη πξνο ηελ ζπγθεθξηκέλε ρψξα ζηελ νπνία πινπνηήζεθε ε ζχζηαζε ηεο επηρείξεζεο απηήο. 11 Σα πιενλεθηήκαηα πνπ παξέρεη κηα ηέηνηα εηαηξία είλαη θπξίσο ε πξνζηαζία ηνπ ηδηνθηήηε απφ πξνζσπηθή επζχλε, ε πιήξεο θάιπςε ησλ ιεηηνπξγηψλ θαη ησλ πεξηνπζηαθψλ ηνπ ζηνηρείσλ, ε ειάηησζε ησλ θφξσλ, ε πην κεγάιε επειημία, ε νιηθή αλσλπκία θαη ε πξνζηαζία απφ ηξίηα πξφζσπα, ε αλνδηθή ηάζε ηεο νηθνλνκηθήο απνκφλσζεο, ε επθνιφηεξε θαη αλψλπκε κεηαθίλεζε φισλ πεξίπνπ ησλ πεξηνπζηαθψλ ζηνηρείσλ ζε κηα παξφκνηα εηαηξία αιιά θαη ε ειάηησζε νηθνλνκηθψλ αιιά θαη πνιηηηθψλ θηλδχλσλ. 3.5 Αμοιβαία κεθάλαια Σα Ακνηβαία Κεθάιαηα (ΑΚ) είλαη έλαο ζεζκφο φπνπ ππάξρεη ζπιινγή θεθαιαίνπ απφ ηεξάζηην ζχλνιν απνηακηεπηψλ νη νπνίνη ηκεκαηνπνηνχληαη εληαία απφ επηρεηξήζεηο δηαρείξηζεο ζε θαζνξηζκέλα ραξηνθπιάθηα αλνηρηνχ ηχπνπ, έηζη ψζηε λα επηηπγράλνληαη νη βαζηθφηεξνη ζθνπνί θαη νη πξνηηκήζεηο ησλ αλζξψπσλ πνπ επελδχνπλ. ηελ αγγιηθή βηβιηνγξαθία ζπλήζσο ρξεζηκνπνηείηαη ν φξνο Unit Trusts. 13 Σα θεθάιαηα απηά δελ παξέρνπλ ηφθν θαη δελ παξέρνπλ θαζνξηζκέλεο απφ πξηλ απνδφζεηο. Η απφδνζε ηηο πεξηζζφηεξεο θνξέο είλαη ε δηαθνξά ε νπνία αλαπηχζζεηαη κεηαμχ θεθαιαίνπ επέλδπζεο θαη ηεο απνηίκεζεο ηεο ζε νξηζκέλε ρξνληθή πεξίνδν. Δάλ ζα έπξεπε λα πξνζδψζνπκε έλαλ νξηζκφ ζηελ ζπγθεθξηκέλε έλλνηα απηφο ζα ήηαλ πσο απνηεινχλ ραξηνθπιάθηα αμηψλ ηα νπνία έρνπλ δηαζπνξά, είλαη εγγεγξακκέλα θαη δξαζηεξηνπνηνχληαη ζαλ κηα αλνηθηνχ ηχπνπ εηαηξεία επελδχζεσλ, 28

29 ε νπνία πνπιά κεξίδηα ζε άιινπο ζε κηα θαζνξηζκέλε ηηκή θαη ζηελ ζπλέρεηα ηα αγνξάδεη μαλά φηαλ απηφ θξηζεί αλαγθαίν, ζηελ ινγηζηηθή ηνπο αμία. 34 Γεληθφηεξα, ην θεθάιαην απηφ είλαη έλαο ρξεκαηννηθνλνκηθφο δηακεζνιαβεηήο ν νπνίνο αθήλεη ζε κηα θαηεγνξία επελδπηψλ λα βάινπλ θάπνηα απφ ηα ρξήκαηα ηνπο βάζε ελφο θαζνξηζκέλνπ επελδπηηθνχ ζηφρνπ πνπ έρεη ηεζεί. Σα θεθάιαηα απηά λννχληαη ζαλ κηα θαηεγνξία πεξηνπζίαο ε νπνία πεξηέρεηαη απφ θηλεηέο αμίεο θαη κεηξεηά, πνπ ηα ππφινηπα δεδνκέλα πεξηιακβάλνληαη ζε πην πνιιά άηνκα. Σα θπξηφηεξα γλσξίζκαηα ελφο ηέηνηνπ θεθαιαίνπ είλαη πσο δελ έρεη λνκηθή πξνζσπηθφηεηα θαη είλαη ηδηαίηεξα κεηαβαιιφκελν εμαηηίαο ηεο αλνηθηήο ηνπ κνξθήο. Ο δηαρεηξηζηήο ηνπ Ακνηβαίνπ Κεθαιαίνπ είλαη αξκφδηνο γηα ηελ επέλδπζε ησλ θεθαιαίσλ ζε ρξεφγξαθα (ηηο πεξηζζφηεξεο θνξέο κεηνρέο είηε νκφινγα). Ο επελδπηήο αγνξάδεη κεξίδην ησλ Ακνηβαίσλ Κεθαιαίσλ θαη γίλεηαη κεξηδηνχρνο. 26 Με ηνλ ηξφπν απηφ, κε ηελ εηζρψξεζε ησλ θεθαιαίσλ απηψλ, νπνηνζδήπνηε επελδπηήο έρεη πιένλ ηελ επρέξεηα ζηελ θαηεγνξία δηαρείξηζεο ηνπ Ακνηβαίνπ Κεθαιαίνπ θαη κπνξεί λα επελδχζεη μαλά, ζε πεξίπησζε πνπ ηθαλνπνηήζεη ηνπο φξνπο επίηεπμεο ηεο βέιηηζηεο εθηθηήο απφδνζεο πνπ αθνξά ηνλ θίλδπλν ηνλ νπνίν πθίζηαηαη ζπρλά κηα επέλδπζε. 34 ε δηαθνξεηηθή πεξίπησζε, ν επελδπηήο έρεη ηελ δπλαηφηεηα λα βγάιεη ηα ρξήκαηα ηνπ αθνχ δελ θαηφξζσζε λα επηηχρεη ηνλ ζθνπφ ηνπ θαη λα βάιεη ηα ρξήκαηα απηά ζε δηαθνξεηηθφ Ακνηβαίν Κεθάιαην ην νπνίν παξνπζηάδεη πην πνιιέο πηζαλφηεηεο επηηπρίαο. Σν λα δηαιέμεη θάπνηνο έλα Ακνηβαίν Κεθάιαην έρεη ηεξάζηηα ζεκαζία θαζψο παίδεη θαζνξηζηηθφ ξφιν ζηελ επίηεπμε ησλ βέιηηζησλ επηζπκεηψλ απνδφζεσλ θαη βαζίδεηαη ζηε κνξθή ησλ επελδχζεσλ πνπ ηνπνζεηνχληαη ηα θεθάιαηα απηά. Τπάξρνπλ βξαρππξφζεζκεο αιιά θαη καθξνπξφζεζκεο επελδχζεηο, νη νπνίεο έρνπλ δηαθνξεηηθφ θίλδπλν είηε δελ έρνπλ κφληκν εηζφδεκα είηε έρνπλ κεγαιχηεξε αμία, έρνπλ επηηνθηαθφ γλψξηζκα είηε είλαη κεηνρηθέο, παγθφζκηεο είηε 29

30 επελδχζεηο απφ ηελ ρψξα καο θιπ νη νπνίεο απνηεινχλ ηα βαζηθά είδε ησλ επελδχζεσλ νη νπνίεο δηαιέγνπλ Ακνηβαία Κεθάιαηα. 13 Σν είδνο ησλ επελδχζεσλ ην νπνίν δηαιέγεη θάπνηνο γλσζηνπνηείηαη απφ ηελ αξρή θαη δηαηεξείηαη δίρσο πξαγκαηηθή αιιαγή θαη ηηο πεξηζζφηεξεο θνξέο δίρσο ηξνπνπνίεζε ζε άιιε νκάδα, κε βαζηθφηεξν ζθνπφ λα ζπλερίζεη λα αληαπνθξίλεηαη ζηνπο επελδπηηθνχο ζθνπνχο πνπ έρνπκε αλαιχζεη παξαπάλσ. Σα πιενλεθηήκαηα ησλ ακνηβαίσλ θεθαιαίσλ είλαη ηα εμήο : Μείσζε ηνπ θηλδχλνπ δηακέζνπ ηεο δηαζπνξαο ησλ επελδχζεσλ 10 πλερφκελε δηαρείξηζε ησλ θεθαιαίσλ απφ ηνπο επαγγεικαηίεο 11 Δηζρψξεζε ζε επαγγεικαηηθή δηαρείξηζε έρνληαο αθφκα θαη έλα ειάρηζην αξρηθφ θεθάιαην Ρεπζηφηεηα Δπθνιφηεξνο έιεγρνο ζε φηη αθνξά ηνλ επελδπηηθφ ηνκέα Δηήζην εηζφδεκα κε ηελ κνξθή κεξίζκαηνο ην νπνίν πξνζθέξεη ηελ επρέξεηα θαηλνχξηαο επέλδπζεο απφ ηελ αξρή Μεηαηφπηζε ησλ θεθαιαίσλ απφ έλα Ακνηβαίν Κεθάιαην ζε θάπνην δηαθνξεηηθφ ην νπνίν έρεη παξφκνηα νηθνγέλεηα κε ιίγα είηε αθφκα θαη κεδεληθά έμνδα Αληίζεηα, ηα κεηνλεθηήκαηα πνπ εληνπίδνληαη ζηα Ακνηβαία Κεθάιαηα ζα πξέπεη λα ηνλίζνπκε πσο είλαη ηα εμήο : Έκπεηξνη άλζξσπνη ζηελ επηινγή κεηνρψλ θαη ηελ αλάπηπμε ραξηνθπιαθίσλ Δπελδπηέο νη νπνίεο δελ ζέινπλ επαγγεικαηηθή δηαρείξηζε Δπελδπηέο νη νπνίνη δελ ζέινπλ δηαθνξεηηθφηεηα 30

31 Η αλνηθηή κνξθή ησλ Ακνηβαίσλ Κεθαιαίσλ πεξηιακβάλεη αξθεηά πξνβιήκαηα θαη θηλδχλνπο Δπελδπηέο νη νπνίνη επηδηψθνπλ λα επελδχζνπλ κνλάρα ζε νκφινγα Δηδηθεπκέλεο νηθνλνκηθέο ππνρξεψζεηο θαη αλάγθεο 13 31

32 4 ν ΚΔΦΑΛΑΗΟ: ΔΜΠΔΗΡΗΑ ΔΠΔΝΓΤΖ ΑΚΗΝΖΣΧΝ ΠΡΟ ΚΡΗΖ ΚΑΗ ΓΗΑΜΟΡΦΧΖ ΝΔΟΤ ΔΠΔΝΓΤΣΗΚΟΤ ΠΛΑΗΗΟΤ ΜΔΣΑ ΣΖΝ ΚΡΗΖ 4.1 Διζαγωγή Η νξζή δξάζε ηεο θηεκαηαγνξάο έρεη άκεζε ζρέζε κε ηελ παξαγσγή κεγάινπ πνζνζηνχ σθειεηψλ γηα θάζε νηθνλνκία. Η αγνξά πνπ αθνξά ηα αθίλεηα ζε ζπλδπαζκφ κε ηελ νηθνλνκία εκθαλίδνπλ δηάθνξεο επηδξάζεηο ε κηα κε ηελ άιιε ζε κεγάιν βαζκφ θαη ζπρλφηεηα. Με ηνλ ηξφπν απηφλ θαηνξζψλνπλ λα θάλνπλ αθφκα πην εκθαλή ηελ πνιηηηθή ζεκαζία ηνπ ζπγθεθξηκέλνπ ηνκέα ζηε κεγέζπλζε θάζε νηθνλνκίαο. Η θηεκαηαγνξά εληζρχεη ζεκαληηθά κηα νηθνλνκία ζε πςεινχο ξπζκνχο νηθνλνκηθήο αλάπηπμεο. Απηφ θάλεθε θαη ηα πξνεγνχκελα ρξφληα φπνπ ε νηθνλνκία ηεο ρψξαο καο βνεζήζεθε ζεκαληηθά απφ ηνλ ζπγθεθξηκέλν ηνκέα. 16 Με βάζε ηηο πην πξφζθαηεο κειέηεο απφ ηελ ΔΛ.ΣΑΣ, πνπ αθνξνχζαλ ηελ νιηθή αθαζάξηζηε πξνζηηζέκελε αμία θαηά ηνκέα, ν ηνκέαο δηαρείξηζεο αθίλεηεο πεξηνπζίαο θαη θαηαζθεπψλ, βνήζεζε θαηά 13% ηελ νιηθή αθαζάξηζηε πξνζηηζέκελε αμία ηνπ ηνκέα δηαρείξηζεο αθίλεηεο πεξηνπζίαο θαη θαηά 4,1% ηνπ ηνκέα θαηαζθεπψλ, ηελ πεξίνδν ηνπ Ο θαηαζθεπαζηηθφο θιάδνο έρεη ηεξάζηηα ζεκαζία ζηελ νηθνλνκηθή κεγέζπλζε αθνχ βνεζάεη ζεκαληηθά ζηελ ζπλνιηθή δήηεζε αιιά θαη ηελ ζχλδεζε ηνπ κε ηνλ θιάδν ηεο κεηαπνίεζεο, ησλ νξπρείσλ θαη ιαηνκείσλ θαζψο επίζεο, θαη δηάθνξσλ άιισλ ππεξεζηψλ φπσο γηα παξάδεηγκα ηε δηαρείξηζεο αθίλεηεο πεξηνπζίαο

33 4.2 Ακίνηηα ππο κπίζηρ Απφ ην 1993 κέρξη θαη ην 2007, νη πξαγκαηηθέο ηηκέο αθηλήησλ, δειαδή νη νλνκαζηηθέο ηηκέο ηνπο, ήηαλ απφ-πιεζσξηζκέλεο κε ην δείθηε ηηκψλ θαηαλαισηή, θαη είραλ παξνπζηάζεη κεγαιχηεξε απφ δηπιάζηα αλνδηθή ηάζε θαζψο είραλ απμεζεί θαηά 105,3% θαη παξνπζίαδαλ αχμεζε πεξίπνπ 5% γηα θάζε ρξφλν. 38 νβαξή απμεηηθή ηάζε ζεκεηψζεθε ζρεδφλ ηελ ίδηα επνρή θαη ζηηο πξαγκαηηθέο ηηκέο ησλ αθηλήησλ ζην πην κεγάιν πνζνζηφ ησλ θξαηψλ ηνπ ΟΟΑ, σο επί ην πιείζηνλ ζε θξάηε φπσο ε Ιξιαλδία (φπνπ απφ ην 1992 κέρξη θαη ην 2005 ζεκεηψζεθε αλνδηθή ηάζε ηεο ηάμεο ηνπ 243%), ην Ηλσκέλν Βαζίιεην (φπνπ απφ ην 1995 κέρξη ην 2005 ζεκεηψζεθε αλνδηθή ηάζε ηεο ηάμεο ηνπ 138%), ηε Ννξβεγία (φπνπ απφ ην 1993 κέρξη θαη ην 2005 ζεκεηψζεθε αχμεζε 125%), ηελ Ιζπαλία (φπνπ απφ ην 1995 κέρξη θαη ην 2005 ζεκεηψζεθε αλνδηθή ηάζε πνπ αλεξρφηαλ ζην 114%) θαη ηέινο ζηελ Οιιαλδία (φπνπ απφ ην 1993 κέρξη θαη ην 2005 ζεκεηψζεθε αχμεζε 110%). 13 Παξά ην γεγνλφο απηφ, φπσο δηαθξίλεηαη θαη ζηελ εηθφλα 4.1, ε αλάπηπμε ησλ ζπγθεθξηκέλσλ ηηκψλ δελ ήηαλ κνλφηνλε. Απηφ θαίλεηαη απφ ην γεγνλφο πσο απφ ην 1994 θαη γηα κηα ηξηεηία πεξίπνπ, νη ηηκέο έκεηλαλ ζρεδφλ ζηαζεξνπνηεκέλεο, ζεκεηψλνληαο ειάρηζηεο δηαθπκάλζεηο απφ ηξίκελν ζε ηξίκελν. Απφ ηηο αξρέο ηνπ 97, φκσο, ζεκεηψζεθε ζεκαληηθή αλνδηθή ηάζε κε κεγαιχηεξα ζεκάδηα ζην δεχηεξν ηξίκελν ηνπ Η ζπγθεθξηκέλε ηάζε, αληαλαθιά σο επί ην πιείζηνλ θξηηήξηα δήηεζεο αθηλήησλ, πνπ επέθεξαλ ζεκαληηθέο επηξξνέο θαη επηδξάζεηο, νη νπνίεο θαηά βάζε ήηαλ ζεηηθέο απφ ηελ κεγαιχηεξε απειεπζέξσζε ηνπ ηξαπεδηθνχ κεραληζκνχ αιιά πεξηζζφηεξν ιφγσ ηεο ζρέζεο κε ηελ ιεηηνπξγία ζχγθιηζεο ηεο νηθνλνκίαο ηεο ρψξαο καο πξνο ηελ ΟΝΔ θαη ηηο γεληθφηεξεο επλντθέο καθξννηθνλνκηθέο ζπλζήθεο νη νπνίεο είραλ αλαπηπρζεί ηελ επνρή εθείλε, ηελ κείσζε ηνπ πιεζσξηζκνχ θαη ηε ζνβαξή κείσζε πνπ εληνπίζηεθε ζηα επηηφθηα. 33

34 Δηθφλα 4.1 : Πξαγκαηηθέο ηηκέο θαηνηθηψλ θαη ελνηθίσλ απφ 1993 κέρξη Πην ζπγθεθξηκέλα, ε ζχγθιηζε ησλ επηηνθίσλ ηεο ρψξαο καο πξνο ηα πνιχ πην ρακειά ζηάδηα ηεο δψλεο ηνπ επξψ, πξνθάιεζε ηεξάζηηα αλνδηθή ηάζε ησλ ηηκψλ ζην κεγαιχηεξν ζχλνιν ησλ πεξηνπζηαθψλ ζηνηρείσλ, πεξηιακβάλνληαο παξάιιεια ηα αθίλεηα, κηαο θαη απμήζεθε ε ζπγθεθξηκέλε αμία ησλ κειινληηθψλ απνδφζεσλ ηνπο. 39 Δθείλε ηελ πεξίνδν κέρξη θαη ην ίδην ηξίκελν ηνπ 2004, νη πξαγκαηηθέο ηηκέο ησλ αθηλήησλ εκθάληζαλ κηθξή θαζνδηθή ηάζε, πνπ φκσο αξγφηεξα, αληηζηξάθεθε ζε ηζρπξή αλνδηθή πνξεία, αθνχ νη ηηκέο παξνπζίαζαλ ηεξάζηηα αχμεζε μαλά ην ηέηαξην ηξίκελν ηνπ 2006 κέρξη θαη ηηο αξρέο ηνπ 2007 θαη έκεηλαλ έηζη, ζρεδφλ κέρξη ην ηέινο ηνπ ζπγθεθξηκέλνπ έηνπο. Όπσο είλαη εχθνιν λα εληνπηζηεί, επνκέλσο, απφ ην 1993 κέρξη θαη ην ηέινο ηνπ 2007, νη ηηκέο ησλ αθηλήησλ εκθάληζαλ κηα θπθιηθή ηάζε γχξσ απφ κηα απμεηηθή πνξεία. Θα πξέπεη λα επηζεκαλζεί, επίζεο, πσο ε καδηθή αλνδηθή ηάζε ηεο πξαγκαηηθήο αμίαο ησλ αθηλήησλ αλάκεζα ζην δεχηεξν ηξίκελν ηνπ 2002 θαη ην ηέηαξην ηξίκελν ηνπ 2006, δειαδή ησλ 2 ζεκείσλ ζηα νπνία εληνπίζηεθε αλαθνπή θαη κηθξή αληηζηξνθή ηεο ηζρπξήο απμεηηθήο ηάζεο ηνπο, θηάλεη ζην 18,3%. 18 Απηφ ζεκαίλεη, πσο είλαη αξθεηά κεγαιχηεξε απφ ηε ζσξεπηηθή αλνδηθή ηάζε απφ ην κεγαιχηεξν ζην κεγαιχηεξν ζεκείν θαηά πεξίπνπ 15%, φπνπ απφ πνιινχο κειεηεηέο θαιείηαη ζαλ θξηηήξην γηα ηελ ηαπηνπνίεζε ελφο βαζηθνχ θχθινπ. Αληίζεηα, απφ ηηο ηηκέο απηέο πνπ πξναλαθέξζεθαλ παξαπάλσ, ε πξαγκαηηθή αμία 34

35 ησλ ιεηηνπξγηψλ απφ αθίλεηα, φπσο εθείλε πξνζεγγίδεηαη απφ ην δείθηε ησλ ελνηθίσλ απφ-πιεζσξηζκφ κε ηνλ ΓΣΚ, αθνινχζεζε ζε νιφθιεξε ηε δηάξθεηα ηεο εμεηαδφκελεο πεξηφδνπ κηα ζπλνιηθή νκαιή, κηθξή απμεηηθή ηάζε. 6 Δηδηθφηεξα, θαηά ηελ πεξίνδν απηή, ππήξμε αλνδηθή ηάζε κε κέζν εηήζην ξπζκφ 1,5%, θάηη ην νπνίν ζεκαίλεη πσο ήηαλ θάηη πεξηζζφηεξν απφ ηξηπιάζην ζπγθξηηηθά κε ηελ πξαγκαηηθή ηηκή ησλ αθηλήησλ. Τθίζηαηαη, δειαδή, ζνβαξή αληηζηνηρία αλάκεζα ζηελ αχμεζε ησλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ θαη ησλ ελνηθίσλ, θπξίσο εάλ ινγηζηεί πσο ε ηηκή ησλ αθηλήησλ ζε ζεσξεηηθή βάζε είλαη ίζε κε ηε ζπγθεθξηκέλε αμία φισλ ησλ πξνζδνθψκελσλ κειινληηθψλ ιεηηνπξγηψλ απφ ηα αθίλεηα φπσο είλαη γηα παξάδεηγκα ηα ελνίθηα. 7 Δηθφλα 4.2 : Λφγνο ηηκψλ αθηλήησλ πξνο ελνίθηα θαη δείθηεο δπλαηφηεηαο αγνξάο θαηνηθίαο ( ) 38 Γεληθφηεξα, ν ιφγνο ησλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ καδί κε κε ην ιφγν ηνπ δείθηε ηηκψλ ηνπο πξνο ην ΑΔΠ, πξνζθέξεη κηα ζνβαξή απφδεημε ηνπ πσο νη ηηκέο ησλ αθηλήησλ δηακνξθψλνληαη ζε ζηάδην ην νπνίν είλαη αξθεηά πξνζηηφ γηα θάπνηνλ κέζν αγνξαζηή, θάηη ην νπνίν ζεκαίλεη πσο είλαη δείθηεο επρέξεηαο ηνλ νπνίν έρεη έλαο κέζνο αγνξαζηήο γηα λα επελδχζεη ζε έλα αθίλεην. Ο ζπγθεθξηκέλνο δείθηεο εκθαλίδεη ίδηα θπθιηθή δηαθχκαλζε κε απηήλ ηνπ ιφγνπ ησλ αθηλήησλ πξνο ηα ελνίθηα πνπ πξναλαθέξζεθε, αιιά αξθεηά πην κηθξή 35

36 απμεηηθή πνξεία. Σν 2007, πξηλ δειαδή εθδεισζεί ε παγθφζκηα ρξεκαηννηθνλνκηθή χθεζε ζηηο Ηλσκέλεο Πνιηηείεο Ακεξηθήο, ν ζπγθεθξηκέλνο ιφγνο ήηαλ κεγαιχηεξνο θαηά κνλάρα 13% ζπγθξηηηθά κε ην καθξνρξφλην κέζν φξν πνπ είρε. 4.3 Σιμέρ καηοικιών και οικονομική δπαζηηπιόηηηα Οη αιιαγέο ζηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ είλαη αξθεηά πηζαλφλ λα δέρνληαη κεγάιεο επηξξνέο θαη επηδξάζεηο απφ ηελ νιηθή δήηεζε θαη ηελ νηθνλνκηθή δξαζηεξηφηεηα κηαο ρψξαο. Απηφο είλαη θαη ν ιφγνο ηεο κεγάιεο επίδξαζεο πνπ έρνπλ θαηά ηελ δηάξθεηα κηαο νηθνλνκηθή χθεζεο. Ωο επί ην πιείζηνλ ν ζπγθεθξηκέλνο ηνκέαο δέρεηαη ζεκαληηθέο επηξξνέο απφ δπν εμαηξεηηθά ζεκαληηθνχο παξάγνληεο πνπ είλαη ν πινχηνο θαη νη επελδχζεηο Η επιπποή ηος πλούηος Η αληίζηνηρε επηρεηξεκαηνινγία γηα ηελ επηξξνή πνπ επηθέξεη ν πινχηνο ζηελ νηθνλνκηθή δξαζηεξηφηεηα εζηηάδεηαη ζηε ππφζεζε πσο ππάξρεη ζηαζεξφ εηζφδεκα είηε πσο επηθεληξψλεηαη ζηελ ζεσξία ηνπ θχθινπ δσήο. Βάζε ηεο ελ ιφγσ ζεσξίαο, ε θαηαλάισζε ησλ λνηθνθπξηψλ έρεη άκεζε εμάξηεζε απφ ηελ ησξηλή αμία φισλ ησλ κειινληηθψλ εηζξνψλ. 38 Γεδνκέλνπ πσο ηα αθίλεηα είλαη πηζαλφλ ην πην ζεκαληηθφ πεξηνπζηαθφ δεδνκέλν ησλ λνηθνθπξηψλ, ε απμεηηθή ηάζε ησλ ηηκψλ ηνπο ζεκαίλεη αλνδηθή ηάζε ηνπ πινχηνπ ησλ λνηθνθπξηψλ, πνπ ελδέρεηαη, ε ζπγθεθξηκέλε αιιαγή λα επηθέξεη αλνδηθή ηάζε ηεο θαηαλάισζεο θαη ησλ εμφδσλ πνπ ππάξρνπλ ζε απηφ αιιά θαη ηεο ειάηησζεο ηεο απνηακίεπζεο. Παξφια απηά, ε νιηθή επηξξνή ηνπ πινχηνπ έρεη άκεζε εμάξηεζε απφ αξθεηά θξηηήξηα θαη είλαη γεληθφηεξα αβέβαηνο παξάγνληαο. Αξρηθά, έρεη άκεζε εμάξηεζε θαη ζρέζε απφ ην εάλ ηα λνηθνθπξηά δέρνληαη ηελ αλνδηθή ηάζε ησλ ηηκψλ 36

37 ζαλ ζηαζεξή είηε πξνζσξηλή, δεδνκέλνπ πσο δελ πεξηκέλνπλ ηα λνηθνθπξηά λα ελζσκαηψζνπλ ηελ θαηαλάισζε ηνπο ζε πεξίπησζε φπνπ ε αλνδηθή ηάζε ησλ ηηκψλ ινγηζηεί ζαλ πξνζσξηλή. 27 Αθφκα, ε αλνδηθή ηάζε ησλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ κεγαιψλεη ηνλ πινχην ησλ αλζξψπσλ πνπ έρνπλ ζηελ θαηνρή ηνπο θάπνην αθίλεην, αιιά παξάιιεια, θάλεη ηελ αγνξά ελφο αθηλήηνπ αθφκα πην δχζθνιε, αθνχ κεγαιψλεη ζεκαληηθά ην πνζφ ηεο αξρηθήο θαηαβνιήο γηα απηνχο πνπ ρξεκαηνδνηνχλ ηελ αγνξά αθηλήηνπ κέζσ δαλείνπ, θάηη ην νπνίν γηλφηαλ ζε ηεξάζηην βαζκφ πξηλ ππάξμεη ην θαηλνχξην νηθνλνκηθφ πεξηβάιινλ ιφγσ ηεο παγθφζκηαο ρξεκαηννηθνλνκηθήο θξίζεο. 1 Απηφ ζεκαίλεη πσο ηα λνηθνθπξηά ηα νπνία επηζπκνχλ λα αγνξάζνπλ πξψηε θαηνηθία ρξεηάδεηαη λα κεγαιψζνπλ αηζζεηά ηελ απνηακίεπζε πνπ πξαγκαηνπνηνχλ θαη παξάιιεια ζα πξέπεη λα θαηαλαιψλνπλ πην ιίγν. Δπεηδή, φκσο, ην κεγαιχηεξν πνζφ ηεο ηηκήο απηήο επηθέξεη ζεκαληηθέο επηξξνέο σο επί ην πιείζηνλ ζε απηνχο πνπ παξνπζηάδνπλ ελδηαθέξνλ λα αγνξάζνπλ έλα ηέηνην αθίλεην, ε επηξξνή απηή είλαη αξθεηά πηζαλφ λα είλαη ειάρηζηε θαζψο ην πνζνζηφ ησλ ζπγθεθξηκέλσλ αλζξψπσλ είλαη ηδηαίηεξα κηθξφ θαη θπξίσο ζηελ ζεκεξηλή επνρή, ζε φηη αθνξά ηελ αγνξά θαηνηθηψλ. Με ηνλ ηξφπν απηφ, ε επηξξνή πνπ αζθεί ν πινχηνο έρεη άκεζε ζρέζε θαη εμάξηεζε απφ ην πνζνζηφ ηδηνθαηνίθεζεο, αθνχ φζν κεγαιχηεξν είλαη ηφζν πην ηζρπξή είλαη ε επηξξνή πνπ επέξρεηαη απφ ηελ αλνδηθή ηάζε ησλ ηηκψλ ησλ θαηνηθηψλ ζηελ θαηαλάισζε. Έλα αθφκα ζεκαληηθφ γλψξηζκα ησλ θαηνηθηψλ ζαλ πεξηνπζηαθφ ζηνηρείν, είλαη ν ηδηαίηεξα κηθξφο βαζκφο ξεπζηφηεηαο. Η ξεπζηνπνίεζε θαη θαηαλάισζε ησλ θεθαιαηαθψλ θεξδψλ απφ ηελ αλνδηθή ηάζε ησλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ έρεη άκεζε εμάξηεζε απφ ηηο ηθαλφηεηεο αλαρξεκαηνδφηεζεο νη νπνίεο πξνζθέξνληαη απφ ην ρξεκαηνπηζησηηθφ ζχζηεκα θαη θπξίσο απφ ην πνζνζηφ αληαγσληζηηθφηεηαο πνπ ππάξρεη, ηελ επειημία αιιά θαη ην θαηά πφζνλ είλαη νινθιεξσκέλε ε αγνξά ζηεγαζηηθήο πίζηεο. Απηφ ζεκαίλεη πσο επέξρνληαη ζεκαληηθέο αιιαγέο απφ ην πφζν ηζρπξή είλαη ε αλαρξεκαηνδφηεζε ζηεγαζηηθψλ δαλείσλ, κε ηνπο φξνπο αιιά θαη κε ην θφζηνο πνπ ζα ππάξρεη. 33 Απηφ είλαη θαη έλα εμαηξεηηθφ θξηηήξην ην νπνίν βνήζεζε ηδηαίηεξα ζηνπο αζπιιφγηζηνπο ζηεγαζηηθνχο δαλεηζκνχο πνπ αλαπηχρζεθαλ ζε νιφθιεξν ηνλ θφζκν 37

38 ηελ ηειεπηαία δεθαεηία πξηλ απφ ηελ νηθνλνκηθή θξίζε αιιά θαη ζηελ ρψξα καο απφ ην 2000 θαη κεηά. Βαζηθά γλσξίζκαηα ηνπ βαζκνχ νινθιήξσζεο ησλ αγνξψλ ζηεγαζηηθήο πίζηεο είλαη ην πνζνζηφ ηεο αμίαο πνπ εκθαλίδνπλ ηα αθίλεηα ηα νπνία θαιχπηνληαη απφ ζηεγαζηηθνχο δαλεηζκνχο, ην θφζηνο πξψηκεο εμφθιεζεο αιιά θαη ηελ ηθαλφηεηα δαλείνπ γηα θαηαλαισηηθνχο ιφγνπο. 7 χκθσλα κε έξεπλεο πνπ έρνπλ πξαγκαηνπνηεζεί ηα πξνεγνχκελα ρξφληα, έρεη απνδεηρζεί πσο ε αληίδξαζε ησλ θαηαλαισηηθψλ εμφδσλ ζε φηη αθνξά ηηο αιιαγέο ησλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ είλαη ηζρπξφηεξε ζηα θξάηε κε πην νινθιεξσκέλεο αγνξέο ζηεγαζηηθήο πίζηεο ζε αληίζεζε κε άιια ησλ νπνίσλ νη αγνξέο δελ είλαη ηφζν νινθιεξσκέλεο. ην ζεκείν απηφ ρξεηάδεηαη λα ηνληζηεί πσο ε αλνδηθή ηάζε ησλ ζηεγαζηηθψλ δαλεηζκψλ ζαλ πνζνζηφ ησλ επελδχζεσλ ζε αθίλεηα ζηελ ρψξα καο εκθάληζε ηεξάζηηα άλνδν απφ ην 1995 κέρξη θαη ην 2007 θαζψο θαηά ηελ δηάξθεηα ηνπ 1995 ην πνζνζηφ απηφ αλεξρφηαλ ζην 10% ελψ κέρξη ην ηέινο ηνπ 2007 ην πνζνζηφ απηφ είρε θηάζεη πεξίπνπ 70% ελψ ην 2008 ιφγσ ησλ ελδείμεσλ ηεο νηθνλνκηθήο θξίζεο απηφ ην πνζνζηφ ειαηηψζεθε ζε 49% παξνπζηάδνληαο ζεκαληηθή ειάηησζε κέζα ζε δηάζηεκα ελφο έηνπο Δπιπποή επενδύζεων Οη επελδχζεηο ζε αθίλεηα είλαη επηθεξδείο ζε πεξίπησζε φπνπ ε αμία ηνπο είλαη κεγαιχηεξε ηνπ θφζηνπο αληηθαηάζηαζεο ηνπο. ηελ ζπγθεθξηκέλε πεξίπησζε, νη επελδχζεηο ζε θαηνηθίεο παξνπζηάδνπλ ζεκαληηθή αλνδηθή ηάζε θαη ηαπηφρξνλα κεγαιψλνπλ ηελ απαζρφιεζε θαη ηε δήηεζε αγαζψλ ηα νπνία έρνπλ άκεζε ζρέζε κε ηελ θαηαζθεπή θαηνηθηψλ. 27 Σν ζπγθεθξηκέλν απνηέιεζκα έρεη ηελ δπλαηφηεηα λα εκθαλίδεη ζνβαξή επίπησζε ζην κεγαιχηεξν κέξνο ηεο νηθνλνκίαο αθνχ νη επελδχζεηο ζε θαηνηθίεο είλαη ηηο πεξηζζφηεξεο θνξέο έλαο εμαηξεηηθά θαζνξηζηηθφο παξάγνληαο θαη αθνξά κεγάιν θνκκάηη ησλ ζπλνιηθψλ πάγησλ επελδχζεσλ. 38

39 Καζνξηζηηθφ ξφιν παίδεη θαη ζηνλ πηζησηηθφ κεραληζκφ αθνχ νη επελδχζεηο ζε αθίλεηα ρξεηάδνληαη ζνβαξά πνζά θαη ε πξνζθπγή ζε ηξαπεδηθή ρξεκαηνδφηεζε είλαη έλα αξθεηά ζχλεζεο θαηλφκελν θπξίσο πξηλ θάλεη αηζζεηή ηελ παξνπζία ηεο ε παγθφζκηα ρξεκαηννηθνλνκηθή χθεζε ηνπ Όπσο έρεη πινπνηεζεί θαη ζε άιια θξάηε, ε απειεπζέξσζε ηνπ ειιεληθνχ ηξαπεδηθνχ κεραληζκνχ ζε ζπλδπαζκφ κε ηελ πξνζθνξά θαηλνηνκηψλ, νη νπνίεο θαινχληαη λα είλαη ηδηαίηεξα πξνζαξκνζκέλεο ζηηο θαηλνχξηεο αλάγθεο ησλ αγνξψλ (ραξαθηεξηζηηθφ ηεο πειαηείαο ησλ ηξαπεδψλ) θαη ησλ πην ρακειψλ επηηνθίσλ ζε φηη αθνξά ηνπο ζηεγαζηηθνχο δαλεηζκνχο, ζπλέβαιιε ζεκαληηθά ζηελ δηακφξθσζε ηεο κεγάιεο θαηαζθεπαζηηθήο δξάζεο ε νπνία εληνπηδφηαλ ηελ ηειεπηαία δεθαεηία πξηλ απφ ηελ εηζρψξεζε ηεο νηθνλνκηθήο χθεζεο. Απφ ηελ άιιε κεξηά, φκσο, ε πξνζθνξά ζηεγαζηηθψλ δαλεηζκψλ νη νπνίνη έρνπλ ζρέζε κε ρακεινχο ηφθνπο, είρε πξνθαιέζεη ζεκαληηθή αλνδηθή ηάζε ηεο δαλεηαθήο επηβάξπλζεο ησλ λνηθνθπξηψλ θαη απηφ είρε ζαλ απνηέιεζκα λα επέξρνληαη ζεκαληηθέο επηπηψζεηο ζηελ ηθαλφηεηα ηνπο λα εμππεξεηνχλ ηηο δαλεηαθέο ηνπο ππνρξεψζεηο δίρσο ζνβαξή πξνζαξκνγή ησλ θαηαλαισηηθψλ εμφδσλ, θπξίσο θαηά ηελ δηάξθεηα αλνδηθήο ηάζεο ησλ επηηνθίσλ θαη ηεο κείσζεο ηεο νηθνλνκηθήο δξαζηεξηφηεηαο

40 4.4 Οικονομική κπίζη και ακίνηηα Η ρξεκαηννηθνλνκηθή θξίζε ε νπνία άξρηζε ην 2007 ζηηο Ηλσκέλεο Πνιηηείεο Ακεξηθήο, έρνληαο ζαλ επίθεληξν ηελ αγνξά αθηλήησλ θαη ζηεγαζηηθψλ δαλεηζκψλ ρακειήο εμαζθάιηζεο, παξνπζίαζε ξαγδαία εμέιημε θαη απέθηεζε παγθφζκηεο δηαζηάζεηο. Δθείλε ηελ πεξίνδν, φιεο νη αδπλακίεο πνπ είραλ απφ ηα πξνεγνχκελα ρξφληα νη ρψξεο, ήξζαλ ζηελ επηθάλεηα θαη αλαπηχρζεθαλ ζεκαληηθέο αληζνξξνπίεο ηνπ παγθφζκηνπ ρξεκαηννηθνλνκηθνχ θιάδνπ θαη φιν ην παγθφζκην ζχζηεκα δέρηεθε κεγάιεο επηξξνέο θαη απεηιέο κε κεγάιν θίλδπλν θαηάξξεπζεο. 37 ηελ ρψξα καο, ζην μεθίλεκα ηεο νηθνλνκηθήο θξίζεο, εληνπίζηεθαλ ζεκαληηθέο αδπλακίεο θαη αληζνξξνπίεο ηεο νηθνλνκίαο θαζψο ηα πξνβιήκαηα απηά ήηαλ εμαηξεηηθά ζεκαληηθά θαη πξνυπήξραλ αξθεηφ θαηξφ πξηλ θαη ήηαλ απηέο πνπ νπζηαζηηθά βχζηζαλ ηελ Διιάδα ζηελ ζεκεξηλή ηεο νηθνλνκηθή θαηάζηαζε. Γεληθφηεξα, ν ξφινο ηεο αγνξάο παξνπζηάδεη ηεξάζηηεο δηαθνξνπνηήζεηο απφ θξάηνο ζε θξάηνο, θαζψο θάζε νηθνλνκία αληηκεησπίδεη δηαθνξνπνηεκέλεο πξνθιήζεηο θαη δεηήκαηα. Καηά ηελ δηάξθεηα ηεο νηθνλνκηθήο θξίζεο ν ηνκέαο ησλ αθηλήησλ έπαημε θαζνξηζηηθφ ξφιν θαζψο ε θξίζε άξρηζε απφ ηνλ ζπγθεθξηκέλν ηνκέα ζηηο Ηλσκέλεο Πνιηηείεο Ακεξηθήο, πνπ αξγφηεξα επέθεξε ζεκαληηθέο επηξξνέο θαη ζηελ Δπξψπε. 5 ηηο αξρέο ηεο εκθάληζεο ηεο παγθφζκηαο νηθνλνκηθήο χθεζεο ππήξμαλ ζνβαξέο δηαθνξνπνηήζεηο ησλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ. Η δηαθχκαλζε απηή παξνπζηάδεηαη ζηελ εηθφλα 4.3 φπνπ εληνπίδεηαη ε πηψζε πνπ ππήξμε κε ηελ εκθάληζε ηεο νηθνλνκηθήο χθεζεο. Η πην ζνβαξή δηαθχκαλζε εληνπίδεηαη ζηελ Ιξιαλδία, φπνπ νη ηηκέο ηε ρξνληά ηνπ 2006 είραλ αλνδηθή ηάζε θαηά 267% ζπγθξηηηθά κε ην 1997, ελψ απφ ηελ εκθάληζε ηεο νηθνλνκηθήο χθεζεο έσο θαη ην 2011 κεηψζεθαλ θαηά 45%, θάηη ην νπνίν επαλέθεξε ηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ ζηηο ηηκέο πνπ ήηαλ πεξίπνπ πξηλ απφ κηα δεθαεηία

41 Ίδηα επίπεδα πεξίπνπ ππήξμαλ θαη ζε ρψξεο φπσο ην Ηλσκέλν Βαζίιεην θαη ε Ιζπαλία, παξφιν πνπ ην θάζκα ηεο απμεηηθήο ηάζεο θαη ηεο ειάηησζεο ησλ ηηκψλ ήηαλ αηζζεηά πην κηθξφ. Δληνπίδεηαη θνξχθσζε ησλ ηηκψλ ζηελ πξψηε θαηά ηελ δηάξθεηα ηνπ 2007 φπνπ ππήξμε αχμεζε ηεο ηάμεο ζρεδφλ ηνπ 200% ελψ κέρξη ην 2011 ππήξμε ειάηησζε ηεο ηάμεο ζρεδφλ ηνπ 20%. Αληίζεηα, ζηελ Ιζπαλία, θαηά ηελ δηάξθεηα ηνπ 2008 ππήξμε αχμεζε 190% ελψ κέρξη ην 2011 ππήξμε ειάηησζε πνπ αλεξρφηαλ ζην 18,6%. Γηαθνξεηηθά ήηαλ ηα απνηειέζκαηα ζε ρψξεο φπσο ε Ιηαιία θαη ε Πνξηνγαιία, νη νπνίεο εκθάληζαλ αλνδηθή ηάζε, αλ θαη κηθξή, φπνπ ππήξρε πνζνζηφ 74% θαη 50% αληίζηνηρα έσο θαη ην ηέινο ηνπ Οη ηηκέο ζηα 2 απηά θξάηε, ειαηηψζεθαλ ζε κηθξφ βαζκφ θαη γηα απηφ θαηφξζσζαλ θαη αλέθακςαλ ζρεηηθά γξήγνξα. 9 Δηθφλα 4.3 : Γείθηεο ηηκψλ αθηλήησλ θαηά ην μεθίλεκα ηεο νηθνλνκηθήο θξίζεο 37 ε φηη αθνξά ηελ ρψξα καο, νη νλνκαζηηθέο ηηκέο ησλ αθηλήησλ εκθάληζαλ ζσξεπηηθή αλνδηθή ηάζε ηεο ηάμεο ηνπ 171% πεξίπνπ απφ ηηο αξρέο ηνπ 1997 έσο θαη ην ηέινο ηνπ ηελ ζπλέρεηα, ιφγσ ηεο νηθνλνκηθήο χθεζεο, νη ηηκέο ζηαζεξνπνηήζεθαλ θαη είραλ ζαλ πην κεγάιν ζεκείν ηνπο ζηα ηέιε ηνπ 2008 λα 41

42 παξνπζηάδνπλ αλνδηθή ηάζε ηεο ηάμεο ηνπ 171,6%. ην ηέινο ηνπ 2001, φκσο, νη ηηκέο παξνπζίαζαλ ειάηησζε πνπ έθηαλε κέρξη θαη ην 16,4% 16 Δηθφλα 4.4 : Σηκέο αθηλήησλ θαη ζπλαιιαγέο ζηελ Διιάδα ( ) 37 Η χθεζε ε νπνία άξρηζε ζηελ ρψξα καο ην 2008 αλέπηπμε έλαλ θαχιν θχθιν. Ο ζπγθεθξηκέλνο θχθινο είλαη κέρξη θαη ζήκεξα ζε ηζρχ θαη παξνπζηάδεη ηα δεδνκέλα ηνπ ζηελ αγνξά αθηλήησλ θαη θαηαζθεπψλ, θαζψο νη ηνκείο απηνί έπαημαλ θαζνξηζηηθφ ξφιν ζηελ αλάπηπμε ηνπ ζπγθεθξηκέλνπ πξνβιήκαηνο. Η κείσζε πνπ ππήξμε ζηηο αγνξνπσιεζίεο αθηλήησλ θαη ζηηο ελνηθηάζεηο ηνπο είρε ζαλ επίπησζε ηελ ειάηησζε ηεο εκπνξεπζηκφηεηαο ηεο επέλδπζεο. Η ηζρπξή θξίζε ηεο νηθνλνκίαο ηεο ρψξαο καο, ε ζπληήξεζε ησλ επηηνθίσλ ησλ ζηεγαζηηθψλ δαλεηζκψλ ζε κεγάια επίπεδα, ε αλνδηθή ηάζε ηνπ θφζηνπο θαηαζθεπήο ησλ νηθνδνκηθψλ πιηθψλ είλαη θάπνηεο απφ ηηο θπξηφηεξεο αηηίεο ηεο ζπγθεθξηκέλεο θαηάζηαζεο ζηελ νπνία έρεη πεξηέιζεη ηα ηειεπηαία ρξφληα ε ρψξα καο ζηνλ ζπγθεθξηκέλν ηνκέα. ε έξεπλα πνπ πξαγκαηνπνηήζεθε ηα ηειεπηαία ρξφληα πνπ αθνξνχζε ηελ άπνςε αλζξψπσλ γηα ην εάλ είλαη ζπκθέξνλ είηε δεκηνγφλν λα έρεη ζηελ ζεκεξηλή επνρή θάπνηνο ζηελ δηάζεζε ηνπ αθίλεηα είηε λα ηα λνηθηάδεη, ην 82,7% απάληεζε πσο είλαη δεκηνγφλν ελψ ην 8,4 πσο είλαη ζπκθέξνλ

43 Δηθφλα 4.5 : Έξεπλα γηα ην εάλ είλαη δεκηνγφλν ζήκεξα λα έρεη θάπνηνο αθίλεηα ελ θαηξψ θξίζεο 36 Πάξα πνιχ θαζνξηζηηθφ ξφιν έπαημαλ, παξφια απηά, θαη νη ζεκαληηθέο παξεκβάζεηο ηνπ Τπνπξγείνπ Οηθνλνκηθψλ ζηελ αγνξά αθηλήησλ κε ηελ εηζρψξεζε θαηλνχξησλ δηαηάμεσλ φπσο γηα παξάδεηγκα ην πφζελ έζρεο. Δδψ θαη κεξηθά ρξφληα θαη θπξίσο ηα ηειεπηαία 3 έηε, ε θνξνινγηθή επηβάξπλζε ηεο αθίλεηεο πεξηνπζία εκθάληζε ζνβαξή άλνδν. 33 Σεξάζηηα είλαη, παξάιιεια θαη ε αβεβαηφηεηα ζπγθξηηηθά κε πηζαλά κειινληηθά κέηξα ηα νπνία πηζαλφλ λα επηθέξνπλ κεγάιεο επηξξνέο, νη νπνίεο ζα είλαη θπξίσο αξλεηηθέο ζε φηη αθνξά ηελ θαηνρή αθίλεηεο πεξηνπζίαο, έρνληαο ζαλ θπξηφηεξν ζθνπφ ηελ επελδπηηθή απφδνζε. Υαξαθηεξηζηηθφ παξάδεηγκα απνηειεί ε αλνδηθή ηάζε ησλ αληηθεηκεληθψλ αμηψλ πνπ έρνπλ άκεζε ζρέζε θαη ζχλδεζε κε ηνλ ππνινγηζκφ θφξσλ αθηλήησλ. Σαπηφρξνλα, εμαηξεηηθά ζεκαληηθή ήηαλ θαη ε επηβνιή Φφξνπ Πξνζηηζέκελεο Αμίαο ζηνλ νηθνδνκηθφ ηνκέα θαζψο επίζεο θαη νη δηάθνξνη έθηαθηνη θφξνη θαη ηα ηέιε ηα νπνία, παξφια απηά, πάξα πνιχ ιίγνπο αλζξψπνπο έρνπλ πείζεη γηα ηνλ πξνζσξηλφ ραξαθηήξα πνπ έρνπλ επηδείμεη. 43

44 4.5 Δπενδύζειρ ακινήηων μεηά ηην κπίζη ηνλ επελδπηηθφ θιάδν ηεο αγνξάο, νη ζπλαιιαγέο ζε παγθφζκην επίπεδν παξνπζίαζαλ ζεκαληηθή ειάηησζε. ηελ Δ.Δ. κεηψζεθαλ απφ πεξίπνπ 155 δηζεθαηνκκχξηα επξψ πνπ ήηαλ ην 2007 ζηα 130 δηζεθαηνκκχξηα επξψ ην 2008 ελψ έλαλ ρξφλν αξγφηεξα παξνπζίαζαλ θαη άιιε κείσζε θαζψο έθηαζαλ ζηα 70 δηζεθαηνκκχξηα. 11 Απηφ ην νπνίν είλαη αξθεηά ελδηαθέξνλ, πάλησο είλαη ην γεγνλφο πσο θαηά ηελ δηάξθεηα ηνπ 2010 θαη 2011, ε νηθνλνκηθή πξφνδνο ήιζε μαλά ζε ζεηηθνχο ξπζκνχο, θαζψο παξνπζηάζηεθε αλνδηθή ηάζε ηνπ ΑΔΠ ζηελ Δ.Δ. θαηά 2% πεξίπνπ. Απηφ ζεκαίλεη πσο παξά ηελ νηθνλνκηθή θξίζε, ε δήηεζε παξέκεηλε ζε αλνδηθή ηξνρηά ζε φηη αθνξά ηηο κηζζψζεηο, θάηη ην νπνίν απνπζίαδε απφ ηε γεληθφηεξε αγνξά πνπ αθνξνχζε ηα πην ρακειήο πνηφηεηαο θηίζκαηα. (10) Η ζπγθεθξηκέλε αλάπηπμε επήιζε δηακέζνπ θαηλνχξησλ ρξεκαηνδνηήζεσλ ζε δηάθνξνπο ηνκείο θάηη ην νπνίν βνήζεζε αηζζεηά ζηελ αχμεζε ηνπ ΑΔΠ θαη ηελ αλνδηθή ηάζε ηεο δήηεζεο ζε θαζνξηζκέλνπο θιάδνπο. Οη καθξννηθνλνκηθνί θίλδπλνη νη νπνίνη ππάξρνπλ απφ ην 2011 θπξίσο κέρξη θαη ζήκεξα ζηελ ΔΔ, βνεζνχλ ζεκαληηθά ζηνλ ηνκέα ηεο αμηνιφγεζεο ηνπ επηπξφζζεηνπ θηλδχλνπ. Οη ζπγθεθξηκέλνη θίλδπλνη παξνπζηάδνπλ ζεκαληηθέο δηαθνξνπνηήζεηο αλάινγα κε ηε γεσγξαθηθή ηνπνζεζία, θαηεγνξία είηε ηε κνξθή πνπ έρεη ην εθάζηνηε αθίλεην. Γεληθφηεξα, νη καθξννηθνλνκηθνί είλαη ρξεκαηννηθνλνκηθνί θίλδπλνη νη νπνίνη πεξηέρνπλ ζχλνια θηλδχλσλ απφ ηε ρξεκαηνδφηεζε κηαο επέλδπζεο κε μέλα (θπξίσο δαλεηαθά) θεθάιαηα. Η αλνδηθή ηάζε ηνπ ηξαπεδηθνχ δαλεηζκνχ κηαο εηαηξείαο γηα παξάδεηγκα βνεζάεη ζηελ αλνδηθή ηάζε ηνπ θηλδχλνπ λα κελ ππάξρεη επρέξεηα απνπιεξσκήο ζε κειινληηθή βάζε ησλ ππνρξεψζεσλ ηεο. ηε ζχγρξνλε επνρή παξφκνηνη καθξννηθνλνκηθνί θίλδπλνη ππάξρνπλ ζε κεγάιν βαζκφ ζηηο επηρεηξήζεηο ηεο ρψξαο καο. Πνιινί επελδπηέο ζεσξνχλ πσο ε δηαθχκαλζε απνδφζεσλ ησλ νκνιφγσλ ελφο θξάηνπο, ρξεηάδεηαη λα επεξεάδεη θαη ηηο αλάινγεο δηαθπκάλζεηο ζε φηη έρεη 44

45 ζρέζε κε ηηο απνδφζεηο ηεο αγνξάο ηνπ ζπγθεθξηκέλνπ ηνκέα ζαλ έλαο δείθηεο κεραληθνχ θηλδχλνπ. Γηα ηελ βέιηηζηε πνηφηεηα αθίλεησλ, φκσο, νη δηαθνξέο απνδφζεσλ ήηαλ θαη είλαη αθφκα αξθεηά πην κηθξέο ζπγθξηηηθά κε εθείλεο ησλ νκνιφγσλ ελφο θξάηνπο, θάηη ην νπνίν δείρλεη ηελ εκπηζηνζχλε ησλ επελδπηψλ γηα παξφκνηα πεξηνπζηαθά ζηνηρεία, παξφιν πνπ ππάξρεη πηζαλφηεηα ππνλφεζεο πσο πθίζηαηαη απνπζία δξάζεο ζηελ αγνξά, ε νπνία παξεκπνδίδεη ηελ πξνζαξκνγή ησλ ηηκψλ. 13 Αξθεηνί δηαρεηξηζηέο θεθαιαίνπ, έρνπλ ραξαθηεξίζεη κεξηθέο αγνξέο ζαλ αζθαιή θαηαθχγηα, φπσο είλαη γηα παξάδεηγκα ε πξψηε θαηεγνξία ζηα δεκνζηνλνκηθά πην αζθαιή θξάηε ηεο Δ.Δ. είηε ζηα θξάηε εθηφο ηεο Δ.Δ., ζηα νπνία ππάξρεη κε εμαξηεκέλε λνκηζκαηηθή ζηξαηεγηθή ε νπνία ινγίδεηαη ζαλ έλα είδνο αζπίδαο θαηά ηεο νηθνλνκηθήο χθεζεο. Απφ εδψ θαη πέξα ζε φηη αθνξά ηελ αμηνιφγεζε ηεο θαηάζηαζεο ησλ αγνξψλ εζηηάδεηαη ζηελ αμηνιφγεζε ηνπ καθξννηθνλνκηθνχ πεξηβάιινληνο θαη ηνπ επηπξφζζεηνπ θηλδχλνπ θαη απνδφζεσλ. Η ζπγθεθξηκέλε αλάιπζε νξηνζεηεί ηα θξηηήξηα θαη ηηο πξνυπνζέζεηο γηα ηελ ζπγθεθξηκέλε αγνξά φπσο απηή ηεο ρψξαο καο λα είλαη μαλά ζην επίθεληξν ησλ παγθφζκησλ δεηθηψλ, ζε πεξίπησζε δειαδή πνπ απηφο είλαη θαη ν ζθνπφο, απφ ην θαηλνχξην νηθνλνκηθφ πεξηβάιινλ πνπ έρεη δεκηνπξγεζεί ηα ηειεπηαία ρξφληα. 36 Η ειάηησζε ησλ ηηκψλ ησλ αθηλήησλ πνπ πξναλαθέξζεθε ζε πξνεγνχκελε ελφηεηα ηεο ελ ιφγσ δηπισκαηηθήο εξγαζίαο, έρεη άκεζε ζρέζε κε ηελ πξφνδν ηεο νηθνλνκηθήο θαη ηεο γεληθήο νηθνλνκηθήο δξάζεο. Κπξίσο, ε ζρέζε αλάκεζα ζηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ θαη ηελ νηθνλνκηθή δξάζε ζα πξέπεη λα επηζεκαλζεί πσο είλαη ηδηαίηεξα ακθίδξνκε. 10 Οη ζπγθεθξηκέλεο ηηκέο επηθέξνπλ ζεηηθέο επηξξνέο ζηελ νηθνλνκηθή δξάζε, σο επί ην πιείζηνλ δηακέζνπ ησλ θαηλνχξησλ επελδχζεσλ ζε αθίλεηα φπσο νη θαηνηθίεο εμαηηίαο ηεο αλνδηθήο ηάζεο ηεο θεξδνθνξίαο θαη ηεο ηεξάζηηαο θαηαλάισζεο, εμαηηίαο ηεο αλνδηθήο ηάζεο ηνπ πινχηνπ ησλ λνηθνθπξηψλ. 11 Καζνξηζηηθφ ξφιν ζηελ ζπγθεθξηκέλε ζρέζε έρνπλ ηα ζεζκηθά γλσξίζκαηα ηεο αγνξάο θαηνηθίαο θαη ηνπ ρξεκαηνπηζησηηθνχ κεραληζκνχ θάζε 45

46 θξάηνπο. ε δηαθνξεηηθή πεξίπησζε, ε νηθνλνκηθή δξάζε επηθέξεη ζεκαληηθέο επηξξνέο, θπξίσο ζεηηθέο ζηηο ηηκέο ησλ αθηλήησλ. Παξάιιεια αλαπηχζζεηαη έλα πνιιαπιαζηαζηηθφ απνηέιεζκα δηακέζνπ ηεο ελ ιφγσ ακθίδξνκεο ζρέζεο, ή έλαο ελάξεηνο ή έλαο θαχινο θχθινο. Η νηθνλνκηθή χθεζε ε νπνία άξρηζε ηελ πεξίνδν ηνπ 2008 ζηελ ρψξα καο πξνθάιεζε έλαλ θαχιν θχθιν. Ο ζπγθεθξηκέλνο θχθινο είλαη αθφκα ελ δπλάκεη θαζψο ε νηθνλνκηθή χθεζε δελ ζηακάηεζε αθφκα λα επηθέξεη ζεκαληηθέο επηπηψζεηο ζε φινπο ηνπο ηνκείο. Ο ζεκεξηλφο θαχινο θχθινο δηαθξίλεηαη απφ ηελ εηθφλα 4.6 φπνπ παξνπζηάδεηαη ε αγνξά θαηνηθίαο θαη ε νηθνλνκηθή δξάζε, κέζα απφ ηελ αλάπηπμε θαη ηελ πνξεία ησλ 2 κεγεζψλ ζε αξθεηά θξάηε ηεο Δ.Δ. γηα ηελ πεξίνδν ηελ ζπγθεθξηκέλε εηθφλα δηαθξίλεηαη ε εθαηνζηηαία κεηαβνιή, ζε ζηαζεξνπνηεκέλεο ηηκέο ησλ αθαζάξηζησλ επελδχζεσλ πάγηνπ θεθαιαίνπ ζηηο θαηαζθεπέο, θάηη ην νπνίν εκθαλίδεηαη ζηνλ θάζεην άμνλα. Η ζπγθεθξηκέλε αιιαγή ήηαλ αξθεηά κεγάιε θαζψο ήηαλ 3 θνξέο πην κεγάιε απφ ηελ αλάινγε αιιαγή ηνπ πξαγκαηηθνχ ΑΔΠ, ν νπνίνο εκθαλίδεηαη ζηνλ νξηδφληην άμνλα ηεο ελ ιφγσ εηθφλαο. Με ιίγα ιφγηα, θαηά ηελ πεξίνδν ηεο χθεζεο, ν θαηαζθεπαζηηθφο θιάδνο, επεξεάζηεθε ζεκαληηθά θαζψο φπσο θαίλεηαη ζηνλ ζπγθεθξηκέλν θιάδν ππήξμαλ κεγαιχηεξεο αιιαγέο ζπγθξηηηθά κε ηελ ππφινηπε νηθνλνκία ηεο ρψξαο. Δηθφλα 4.6 : Αθαζάξηζηεο επελδχζεηο πάγηνπ θεθαιαίνπ 36 46