Ο Πολύπλευρος ρόλος του Εκτιμητή Μηχανικού στο Real Estate των Τραπεζών Παναγιώτης Γαλογάβρος Πολιτικός Μηχανικός
ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ Το σύνολο των ακινήτων που απαρτίζουν τα χαρτοφυλάκια ακινήτων των Τραπεζών μπορούν να κατηγοριοποιηθούν, με άξονα την χρήση αυτών από την Τράπεζα σε : Μη - Ιδιοχρησιμοποιούμενα Ιδιοχρησιμοποιούμενα εισαγωγή ως αποτέλεσμα της διαδικασίας χρηματοδότησης «Τίμημα» για την αύξηση του μεριδίου αγοράς. Μέσο για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών «Εργαλείο» για την ανάπτυξη τραπεζικής δραστηριότητας.
ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ Μη ιδιοχρησιμοποιούμενα Πώς εισάγονται: Ακίνητα διάφορων κατηγοριών, τα οποία, αρχικά έχουν δοθεί ως εγγύηση από κάποιο πελάτη για τη λήψη χρηματοδότησης από την Τράπεζα, και στη συνέχεια έχουν περιέλθει στην κυριότητα της, μέσω της διαδικασίας του πλειστηριασμού. Πώς ρευστοποιούνται: Εκτίμηση ακινήτου, δημοσίευση στον τύπο, υποβολή προσφορών από ενδιαφερόμενους, διαπραγματεύσεις, πώληση του ακινήτου.
ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ Ιδιόκτητα ιδιοχρησιμοποιούμενα Πώς εισάγονται: α) Με αγορά : Γραφεία και τραπεζικά καταστήματα τα οποία αποκτήθηκαν με κριτήριο την εξυπηρέτηση στεγαστικών αναγκών της Tράπεζας, για την εξασφάλιση της παρουσίας της σε σημεία της αγοράς τα οποία κρίνονται επιθυμητά για σκοπούς marketing κυρίως και όχι των πλέον συμφερόντων τρόπων (από πλευράς απόδοσης) διείσδυσης στην εν λόγω αγορά. β) Από ιδιόκτητα μη ιδιοχρησιμοπούμενα ακίνητα τα οποία κάλυπταν τις απαιτήσεις τηςτράπεζαςγιατηστέγασησυγκεκριμένωναναγκών. Πώς ρευστοποιούνται: Εκτίμηση ακινήτου, δημοσίευση στον τύπο, υποβολή προσφορών από ενδιαφερόμενους, διαπραγματεύσεις, πώληση του ακινήτου.
ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ Πήγες Κόστους & Εσόδων ανά κατηγορία Ακινήτων... Μη - Ιδιοχρησιμοποιούμενα Ιδιοχρησιμοποιούμενα ΚΟΣΤΟΣ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ (μέσω πλειστηριασμού) ΦΟΡΟΙ προς Τρίτους + ΠΩΛΗΣΗ (εφάπαξ ή με δόσεις) + ΕΝΟΙΚΙΑ + ΑΠΟΣΒΕΣΕΙΣ ΚΟΣΤΟΣ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ (εκταμίευση) ΔΑΠΑΝΕΣ ΤΕΧΝΙΚΩΝ + ΠΩΛΗΣΗ (εφάπαξ ή με δόσεις) + ΑΠΟΣΒΕΣΕΙΣ (Φόρος Μεγάλης ΚΑΤΑΣΚΕΥΩΝ Ακίνητης Περιουσίας, Φόρος Τεκμαρτού Εισοδήματος, Συμπληρωματικός Φόρος Εισοδήματος από ενοίκια) ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ ΑΣΦΑΛΙΣΗ ΕΝΟΙΚΙΑ (για τα μη ιδιόκτητα) ΦΟΡΟΙ προς Τρίτους (Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, Φόρος Τεκμαρτού Εισοδήματος) ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΟ ΚΟΣΤΟΣ ΑΣΦΑΛΙΣΗ
ΧΑΡΤΟΦΥΛΑΚΙΟ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ Καθίσταται προφανές ότι κατά την απόκτηση ακινήτων από τις τράπεζες δεν υφίσταται πρόγραμμα μεγιστοποίησης της εκούσιας επένδυσης έτσι ώστε να αξιοποιούνται ενδεχόμενες επενδυτικές ευκαιρίες, να επιτυγχάνεται η μέγιστη απόδοση της επένδυσης ή να λαμβάνονται υπ όψιν οι παράμετροι της από επένδυσης. Όμως σύμφωνα με τα Δ.Λ.Π. και την Βασιλεία ΙΙ το χαρτοφυλάκιο των τραπεζών αποτελεί σημαντικό παράγοντα για την αξιολόγηση της πιστοληπτικής τους ικανότητας.
REAL ESTATE ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ Το REAL ESTATE των Τραπεζικών Οργανισμών προέκυψε από την ανάγκη διαχείρισης και ανάπτυξης των χαρτοφυλακίων που περιγράφηκαν ανωτέρω. Η οργάνωση κάθε Τραπεζικού οργανισμού αντικατοπτρίζει τις ιδιαίτερες ανάγκες του, τις στρατηγικές επιλογές της Διοίκησης, αλλά και τις συγκυρίες / στάδια εξέλιξης του. Παρ όλα αυτά υπάρχουν συγκεκριμένα βασικά χαρακτηριστικά σε όλες αυτές τις οργανώσεις για το Real Estate, που συνοψίζονται στα ακόλουθα σημεία: Ενιαίος εξειδικευμένος φορέας για τη διαχείριση ακινήτων Αξιοποίηση συνεργιών μέσα στον Όμιλο Αξιοποίηση του εξειδικευμένου πόλου τεχνογνωσίας προς όφελος του Ομίλου
REAL ESTATE ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ ΗΕmporiki Real Estate από το 2005 ανέλαβε την διαχείριση της ακίνητης περιούσιας του ομίλου της Eμπορικής Tράπεζας και συγκεκριμένα τις : Αγορές πωλήσεις ακινήτων Μισθώσεις εκμισθώσεις και αναπροσαρμογές μισθωμάτων ακινήτων Εκτιμήσεις ακινήτων, μηχανολογικού εξοπλισμού, μηχανημάτων και πιστοποιήσεις έργων Ασφαλίσεις Συμβουλευτικές υπηρεσίες
REAL ESTATE ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ Κριτήριο: Ενιαίος, εξειδικευμένος φορέας ο οποίος συντονίζει και έχει την ευθύνη του συνόλου των λειτουργιών που αφορούν την ακίνητη περιουσία της Τράπεζας ENIAIOΣ ΦΟΡΕΑΣ Ανάπτυξη Εκτιμήσεις Διαχείριση Επενδυτικά Προϊόντα Ιδιοχρησιμοποιούμενα Μη Ιδιοχρησιμοποιούμενα Ολοκληρωμένες λύσεις
REAL ESTATE ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ Οι βασικοί τομείς δραστηριότητας του ενιαίου φορέα είναι δύο (2) Emporiki Real Estate ΑΝΑΠΤΥΞΗ Επενδύσεις Οικονομικές Αναλύσεις Έρευνα / Προώθηση / Μάρκετινγκ Υπηρεσίες Αγορές Πωλήσεις / Μισθώσεις Χρήστες / τελικοί επενδυτές Έρευνα / Παρακολούθηση Αγοράς Τεχνικές Αναλύσεις Υποστήριξη Project management Εκτιμητής Μηχανικός ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ Διαχείριση Αγορές Μισθώσεις Πωλήσεις Εκμισθώσεις Διαχείριση ακινήτων τρίτων Παρακολούθηση Facility management Συμβουλευτικές υπηρεσίες
REAL ESTATE ΤΡΑΠΕΖΙΚΩΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΩΝ Προτεραιότητες της Emporiki Real Estate Διαχείριση και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας της Τράπεζας και ταυτόχρονη διάθεση σαν επενδυτικά προϊόντα κτιρίων τα οποία μισθώνει η ίδια ή θυγατρικές σε real estate funds. Συμβουλευτικό ρόλο στην τράπεζα για την αποδοτική διαχείριση της καταλαμβανόμενης επιφάνειας (μ2/θέση εργασίας ) των ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων στο πλαίσιο του εξορθολογισμού του λειτουργικού κόστους.
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ ΤΙ ΕΊΝΑΙ ΕΚΤΙΜΗΣΗ? ΕΝΑΣ ΟΡΙΣΜΟΣ Εκτίμηση είναι η τέχνη ή η επιστήμη αποτίμησης της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου σε μια δεδομένη χρονική στιγμή, λαμβάνοντας υπόψη όλαταδεδομένακαιχαρακτηριστικάτου αντικειμένου, σε συνδυασμό με όλους τους οικονομικούς συντελεστές της αγοράς καθώς και με εναλλακτικές μορφές επενδύσεων.
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Το επιστημονικό κομμάτι των εκτιμήσεων είναι η ανάλυση και επεξεργασία των δεδομένων (στατιστική, αναγωγές, εφαρμογή τύπων και αλγορίθμων). Η τέχνη είναι η ικανότητα να διακρίνει κανείς τα χρήσιμα και αποφασιστικά στοιχεία ανάμεσα σε ένα μεγάλο πλήθος, η ικανότητα να κρίνει και να δίνει βαρύτητες και τέλος να καταλήγει σε συμπεράσματα και απόψεις χρήσιμες στο χρήστη της εκτίμησης. Άρα σημαντικό ρόλο παίζουν η εμπειρία, ηγνώση, η αγάπη στο αντικείμενο, η μελέτη, η τήρηση αρχείων, η έρευνα της αγοράς κλπ. Σε πολλές περιπτώσεις το μαθηματικό μέρος μίας εκτίμησης μπορεί να είναι απλό, ενώ σε άλλες σύνθετο και πολύ εκτεταμένο.
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Αιτίες Εκτιμήσεων Εκτίμηση για εξασφάλιση χρηματοδότησης. Εκτίμηση για πώληση - αγορά. Ο εκτιμητής θα λάβει υπόψη όλους τους ενδεχόμενους αγοραστές για το είδος του ακινήτου, και όλες τις ανταγωνιστικές ιδιοκτησίες της αγοράς. Εκτίμηση για ασφαλιστικούς σκοπούς Εκτιμάται το αποσβεσμένο κόστος αντικατάστασης των παγίων εγκαταστάσεων βάσει απαιτήσεων καλύψεων ασφαλιστικών εταιριών. Εκτίμηση για λογιστικές καταστάσεις και ΙAS Εκτίμηση για απαλλοτριώσεις Εκτίμηση για τιτλοποίηση (securitization)
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Μέθοδοι Εκτιμήσεων Συγκριτική (Comparison approach) Της προσόδου (Income approach) Του κόστους αντικατάστασης (replacement cost- Contractor s method) Των κερδών (profits method) Υπολειμματική (Residual approach) Αντιπαροχής
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Απαιτήσεις στις εκθέσεις που αφορούν στα ακίνητα. Εντολή Ανάθεσης διενέργειας εκτίμησης Σκοπός της εκτίμησης Αντικείμενο της εκτίμησης Γενικά στοιχεία που βασίζεται η έκθεση Περιγραφή του ακινήτου και καταμέτρησή του (αν απαιτείται) Περιγραφή της περιοχής του με αναφορά στις δυνατότητες πρόσβασης, στο ευρύτερο περιβάλλον και στην εξέλιξη της (και κατ επέκταση στη μελλοντική διαμόρφωση των αξιών). Αναφορά στο ιδιοκτησιακό του καθεστώς και ταύτιση του Αναφορά στην εφαρμοζόμενη ή εφαρμοσθείσα πολεοδομική νομοθεσία και τη νομιμότητά των εγκαταστάσεων που υπάρχουν
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Αναφορά στα οικονομικά στοιχεία που βασίζεται η αξιολόγηση (πληροφόρηση και επεξεργασία) Εφαρμογή της επεξεργασίας του συνόλου των στοιχείων Επιλογή μεθοδολογιών αξιολόγησης (εκτίμησης) Προσέγγισηαξίαςμεμίαήπερισσότερεςμεθόδουςκαι προσδιορισμός της αξίας με σταθμισμένο τρόπο (επιλογή των κατάλληλων συντελεστών βαρύτητας για κάθε μέθοδο) Τελικό συμπέρασμα Δηλώσεις. (παράμετροι στις οποίες βασίστηκε η μελέτη, ευθύνη μελετητών, δυνατότητα χρήσης κ.λ.π.) Παράρτημα (Φωτογραφίες, οδοιπορικό σκαρίφημα κ.λ.π.)
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Ευθύνη εκτιμητή μηχανικού Είναι προσωπική ευθύνη του εκτιμητή μηχανικού, η διαρκής εκπαίδευση του, η μη ανάληψη έργου εκτίμησης έξω από το γνωστικό του αντικείμενο, ηδημιουργίααρχείου εκτιμητικών δεδομένων και η πιστοποίηση του για την διασφάλιση σύνταξης τεχνικής έκθεσης εκτίμησης που θα βασίζεται σε : Εκτιμητικά πρότυπα και οδηγίες Αντικειμενικότητα και επιμέλεια που πρέπει να επιδείξει στην έρευνα αγοράς και στην επιβεβαίωση των ρυθμίσεων που ισχύουν για το ακίνητο και την περιοχή Ορθότητα υπολογισμών Συνεννόηση με τον εντολέα - πελάτη Τεχνικές οικονομικές γνώσεις που θα συνδυάσει.
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Η μεγιστοποίηση της πληρότητας και της διαφάνειας μιας εκτίμησης ελαχιστοποιεί τον κίνδυνο που καλείται ο εντολέας χρήστης να αναλάβει. Ο κίνδυνος στις εκτιμήσεις υφίσταται διότι ο εκτιμητής καλείται να προβλέψει το μέλλον. Κίνδυνοι Τράπεζας Πιστωτικός Κίνδυνος Κίνδυνος αγοράς (επιτοκίων, συναλλάγματος κ.λ.π.) Λειτουργικός κίνδυνος (προέρχεται από ανθρώπινο σφάλμα)
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Ο εκτιμητής εντοπίζει, περιγράφει και ενδεχομένως εκτιμά και αντιμετωπίζει τον κίνδυνο που απειλεί το ακίνητο. Ητράπεζαεκτιμάτονκίνδυνο ή τον αποφεύγει ή τον αναλαμβάνει (αύξηση επιτοκίου, μείωση ποσού ήτονμεταφέρει(εξασφάλιση με προσημείωση άλλου ακινήτου) Ο εκτιμητικός κίνδυνος είναι λειτουργικός αλλά όταν επέλθει επηρεάζει τον πιστωτικό κίνδυνο γιατί μεταβάλλει το κλάσμα ανείσπρακτο δάνειο αξία ενυπόθηκου
ΕΚΤΙΜΗΤΗΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ Επειδή το χαρτοφυλάκιο των Τραπεζικών Οργανισμών όπως έχουμε ήδη αναφέρει εμπλουτίζεται από ενυπόθηκα ακίνητα καθίσταται σαφές ότι ο ρόλος του εκτιμητή μηχανικού είναι ιδιαίτερα σημαντικός.