ΚΕΦΑΛΑΙΟ 8 ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΑΝΑΛΥΣΗ & ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΟΥ ΕΡΓΟΥ

ΚΕΦΑΛΑΙΟ 8 ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΑΝΑΛΥΣΗ & ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΟΥ ΕΡΓΟΥ Στο παρόν κεφάλαιο πραγµατοποιείται η ανάλυση του έργου από οικονοµικής πλευράς. Πιο συγκεκριµένα, θίγονται και αναλύονται τα θέµατα που αφορούν το κόστος και τη χρηµατοδότηση του έργου, το εκτιµώµενο κόστος λειτουργίας και τα εκτιµώµενα έσοδα και τα εκτιµώµενα αποτελέσµατα χρήσης από τη λειτουργία του ΒΙΟ.ΠΑ. Εφόσον προκύψουν τα δεδοµένα αυτά, ακολουθεί µια αξιολόγηση του προτεινόµενου έργου µε τη χρήση ορισµένων κριτηρίων αξιολόγησης και πλέον αυτών, η οικονοµική βιωσιµότητα του υποβάλλεται στην ανάλυση εναλλακτικών σεναρίων προκειµένου να προκύψουν όσο το δυνατόν πιο εµπεριστατωµένα συµπεράσµατα για την οικονοµική αξιολόγησή του. 8.1. ΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΑΝΑΛΥΣΗΣ Η χρηµατοοικονοµική ανάλυση που αναπτύσσεται στην συνέχεια λαµβάνει υπόψη της ορισµένες υποθέσεις και παραδοχές. Πιο συγκεκριµένα: Το έργο, όπως προβλέπεται και από το σχετικό χρονοδιάγραµµα, αναµένεται να ολοκληρωθεί σε διάστηµα 17 µηνών από την έναρξη των απαιτούµενων διαδικασιών, καθώς οι παρεµβάσεις θα αφορούν όπως αναφέρθηκε και σε προηγούµενο κεφάλαιο τη βελτίωση των υφιστάµενων υποδοµών. Συνεπώς αναµένεται ότι εφόσον οι διαδικασίες ολοκληρωθούν χωρίς απρόβλεπτες καθυστερήσεις, η κατασκευαστική περίοδος θα ξεκινήσει άµεσα µε την έγκριση του έργου και θα διαρκέσει µέχρι τα τέλη περίπου του 26. Η λειτουργία του φορέα θα ξεκινήσει από το τρέχον έτος, ενώ από το 26 και µετά θα πραγµατοποιηθούν και τα πρώτα έσοδα από την πώληση οικοπέδων και την ενοικίαση χώρων. Ως χρονικός ορίζοντας αξιολόγησης της βιωσιµότητας του έργου θεωρούνται τα 1 έτη. Στο διάστηµα αυτό συµπεριλαµβάνεται και η κατασκευαστική περίοδος των 17 µηνών. ηλαδή θα αξιολογηθεί η περίοδος 25 214. Η οικονοµική ανάλυση διαπνέεται από την αρχή της συντηρητικότητας, µε βάση την οποία οι δαπάνες υπολογίζονται στο µέγιστο δυνατό που µπορούν να ανέλθουν και αντίθετα τα έσοδα στο ελάχιστο δυνατό. Με τον τρόπο αυτό καθίσταται ακόµη πιο «αυστηρή» η οικονοµική αξιολόγηση των οικονοµικών αποτελεσµάτων. ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 116

Επισηµαίνεται και πάλι πως η πώληση των οικοπέδων και η µίσθωση των χώρων εγκατάστασης θα ξεκινήσει από το 26. Το ίδιο έτος θα ξεκινήσει η παροχή υπηρεσιών υποστήριξης του φορέα προς τις εγκατεστηµένες επιχειρήσεις αλλά και προς άλλες επιχειρήσεις της περιοχής που θα εκδηλώσουν ενδιαφέρον. Για κάθε κατηγορία λειτουργικής δαπάνης εκτιµάται ένας µέσος ετήσιος ρυθµός αύξησης της, ο οποίος υποτίθεται ότι θα προέλθει είτε από αύξηση της «κατανάλωσης» της υπηρεσίας ή του αγαθού, στο οποίο η δαπάνη αυτή αντιστοιχεί, είτε από αύξηση των τιµών. Η τιµή αυτής της µέσης αύξησης εκτιµάται χωριστά για κάθε κατηγορία δαπάνης. Ως επιτόκιο προεξόφλησης και αναγωγής των χρηµατοροών θεωρείται το 7%, επιτόκιο το οποίο θεωρείται απόλυτα συµβατό µε τα ισχύοντα µακροοικονοµικά δεδοµένα, και είναι σύµφωνο µε τις σχετικές οδηγίες του ΥΠΑΝ- ΒΧΠ για την αξιολόγηση των αντίστοιχων επενδύσεων. 8.2. ΠΡΟΒΛΕΠΟΜΕΝΟ ΚΟΣΤΟΣ ΕΠΕΝ ΥΣΗΣ Πίνακας 8.1: Προϋπολογισµός έργου και εξέλιξη της απορρόφησης. ΕΤΗ ΣΥΝΟΛΟ 25 26 ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ ΑΠΑΝΗΣ Εκπόνηση Μελετών 13. 13. Πρόσκτηση Γης Τεχνικά Έργα 2.196.683 2.196.683 Έργα συντήρησης & αναβάθµισης δικτύων 654. 654. ιαµορφώσεις Χώρων 1.241.883 1.241.883 Ανακαίνιση Κτιριού ιοίκησης 3.8 3.8 Εξοπλισµός 14. 14. Οργάνωση ΒΕΠΕ 13. 6. 7. Απρόβλεπτα 13.317 3.899 72.418 ΓΕΝΙΚΟ ΣΥΝΟΛΟ 2.7. 22.899 2.479.11. Το κόστος υλοποίησης του προτεινόµενου έργου, για το οποίο ο Φορέας ιαχείρισης θα αιτηθεί επιχορήγησης, εκτιµάται ότι, µε βάση τις ανάγκες και εργασίες που αναλύθηκαν σε άλλο κεφάλαιο, θα ανέλθει σε 2.7. (χωρίς ΦΠΑ). Η ανάλυση του συνολικού κόστους ανά κατηγορία δαπάνης δίδεται στον πίνακα 8.1. Η χρονική κατανοµή των δαπανών έχει λάβει υπόψη της την εξέλιξη των αντίστοιχων έργων και εργασιών στο χρονικό ορίζοντα ολοκλήρωσης του έργου. H ποσοστιαία κατανοµή του προβλεπόµενου κόστους παρουσιάζεται στο ακόλουθο διάγραµµα. ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 117

ιάγραµµα 8.1. Οργάν ωση ΒΕΠΕ Εξοπλισµός 5% 5% Απρόβλεπτα 3% Εκπόν ηση Μελετών 5% Τεχν ικά Έργα 82% Όπως προκύπτει από τα στοιχεία, το µεγαλύτερο µέρος του προϋπολογισµού αφορά τα τεχνικά έργα (συµπεριλαµβανοµένου και του κτιρίου διοίκησης), κατανοµή η οποία κρίνεται ως λογική για ένα έργο υποδοµικού χαρακτήρα όπως το ΒΙΟ.ΠΑ. 8.3. ΧΡΗΜΑΤΟ ΟΤΙΚΟ ΣΧΗΜΑ Σύµφωνα µε το Ν.2545/97 «Βιοµηχανικές & Επιχειρηµατικές Περιοχές και άλλες διατάξεις» µπορούν οι προϋπολογιζόµενες από το Φορέα ΒΕΠΕ δαπάνες να επιχορηγούνται από το Υπουργείο Ανάπτυξης από πιστώσεις που προέρχονται από είτε από το Πρόγραµµα ηµοσίων Επενδύσεων, είτε από το Ευρωπαϊκό Ταµείο Περιφερειακής Ανάπτυξης (ΕΤΠΑ). Με την τροποποίηση του Ν.2545, από το άρθρο 2 του Ν.319/23, η προβλεπόµενη επιχορήγηση για έργα ΒΕΠΕ για την Περιφέρεια υτικής Μακεδονίας φθάνει στο 4% του ύψους του εγκεκριµένου επενδυτικού σχεδίου, η δε ίδια συµµετοχή του Φορέα δεν µπορεί να είναι κατώτερη του 25%. Περαιτέρω χρηµατοδότηση από άλλες πηγές του δηµόσιου ή ιδιωτικού τοµέα δεν αποκλείεται. (αρ17,παρ1). Στην περίπτωση του ΒΙΟΠΑ Πτολεµαϊδας, ο Φορέας θα κάνει χρήση του δανεισµού για το πόσό των 945., για το οποίο υπάρχει έγγραφη πρόθεση χρηµατοδότησης από αναγνωρισµένο χρηµατοπιστωτικό ίδρυµα της χώρας. Επιπλέον, η απόφαση 1852/116/4 ΦΕΚ28Β/4 του Υπουργού Ανάπτυξης, η οποία αναφέρεται στον «Καθορισµό των προϋποθέσεων και της διαδικασίας εκταµίευσης επιχορήγησης και ελέγχου των επενδυτικών σχεδίων που υπάγονται στις διατάξεις του Ν.2545/97», καθορίζει ότι η καταβολή της επιχορήγησης θα πραγµατοποιείται στις εξής φάσεις (άρθρο 2): Α ΦΑΣΗ: Τµήµα της επιχορήγησης ίσο µε το 4%, θα καταβληθεί κατά τη διάρκεια υλοποίησης του εγκεκριµένου επενδυτικού σχεδίου και εφόσον διαπιστωθεί ύστερα από αυτοψία του Αρµόδιου Οργάνου Ελέγχου, όπως αυτό ορίζεται σε άλλο σηµείο της απόφασης, ότι έχει αποδεδειγµένα καταβληθεί και δαπανηθεί για την πραγµατοποίηση του εγκεκριµένου επενδυτικού σχεδίου η ίδια ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 118

συµµετοχή του Φορέα ΒΕΠΕ καθώς και η συµµετοχή κάθε άλλης πηγής χρηµατοδότησης, εκτός της επιχορήγησης, σε ποσοστό 4%. Β ΦΑΣΗ: Τµήµα της επιχορήγησης ίσο µε το 4%, θα καταβληθεί κατά τη διάρκεια υλοποίησης του εγκεκριµένου επενδυτικού σχεδίου και εφόσον διαπιστωθεί ύστερα από αυτοψία του Αρµόδιου Οργάνου Ελέγχου, όπως αυτό ορίζεται σε άλλο σηµείο της απόφασης, ότι έχει αποδεδειγµένα καταβληθεί και δαπανηθεί για την πραγµατοποίηση του εγκεκριµένου επενδυτικού σχεδίου η ίδια συµµετοχή του Φορέα ΒΕΠΕ καθώς και η συµµετοχή κάθε άλλης πηγής χρηµατοδότησης, εκτός της επιχορήγησης, σε ποσοστό 8%, καθώς και το τµήµα της επιχορήγησης 4%, το οποίο εκταµιεύτηκε κατά την Α Φάση. Γ ΦΑΣΗ: Το υπόλοιπο 2% της επιχορήγησης καταβάλλεται µετά από: Α) την τελική αυτοψία του Αρµόδιου Οργάνου Ελέγχου και µετά την υποβολή και έγκριση της τελικής Έκθεσης του Οργάνου Ελέγχου προς τη ιεύθυνση Βιοµηχανικής Χωροθεσίας και Περιβάλλοντος, και Β) µετά την έκδοση της διαπιστωτικής Υπουργικής Απόφασης του άρθρου 9, παρ.3 του Ν.2545/97 µε την οποία διαπιστώνεται η ολοκλήρωση των έργων υποδοµής της ΒΕΠΕ και η δυνατότητα λειτουργίας της. Έτσι λοιπόν και µε δεδοµένο το συνολικό κόστος του προτεινόµενου έργου, η οµάδα µελέτης εκτίµησε ότι χρηµατοδότηση θα εξελιχθεί όπως παρουσιάζεται στον πίνακα που ακολουθεί. Η εξέλιξη της επιχορήγησης είναι άµεσα εξαρτώµενη από το χρονοδιάγραµµα υλοποίησης των εργασιών κατασκευής του ΒΙΟ.ΠΑ. Σχολιάζοντας τα παραπάνω στοιχεία λαµβάνοντας υπόψη ταυτόχρονα την ετήσια εξέλιξη των διαφόρων κατηγοριών δαπανών (βλ.πίνακα 8.2.), προκύπτει ότι: Πίνακας 8.2: Χρονική εξέλιξη της χρηµατοδότησης ΕΤΗ ΣΥΝΟΛΟ % 25 26 ΕΠΙΧΟΡΗΓΗΣΗ 1.8. 4% 1.8. Ι ΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ 675. 25% 22.899 454.11 ΛΟΙΠΕΣ ΠΗΓΕΣ 945. 35% 945. 2.7. 1% 22.899 2.479.11 ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 119

ιάγραµµα 8.2. Ετήσια εξέλιξη της χρηµατοδότησης 3.. 2.5. ΛΟΙΠΕΣ ΠΗΓΕΣ 2.. Ι ΙΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ ΕΠΙΧΟΡΗΓΗΣΗ 945. 1.5. 454.11 1.. 5. 1.8. 22.899 25 26 ΕΤΗ Κατά το πρώτο έτος (25), το ύψος των δαπανών που απαιτούνται θα καλυφθεί από την ίδια συµµετοχή του φορέα. Κατά το δεύτερο έτος (26) θα γίνει ολοκλήρωση του έργου µε την αξιοποίηση των δανειακών κεφαλαίων και την λήψη του συνόλου της επιχορήγησης και, το οποίο ο Φορέας θα λάβει από το τέλος του δευτέρου έτος, εφόσον έχει πραγµατοποιήσει το 1% των δαπανών της ιδίας συµµετοχής και των υπόλοιπων πηγών. 8.4. ΠΡΟΒΛΕΠΟΜΕΝΟ ΚΟΣΤΟΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ ΤΟΥ ΒΙΟ.ΠΑ. Οι δαπάνες που θα απαιτηθούν για την εύρυθµη και αποτελεσµατική λειτουργία του ΒΙΟ.ΠΑ. αφορούν τις ακόλουθες κατηγορίες: Αµοιβές ανθρώπινου δυναµικού Αµοιβές εξωτερικών συµβούλων Τόκοι και συναφή χρηµατοοικονοµικά έξοδα. απάνες κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας, επικοινωνιών και συναφών υπηρεσιών ( ΕΗ-ΟΤΕ κλπ). απάνες ενεργειών Μάρκετινγκ. ιάφορες λοιπές λειτουργικές δαπάνες ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 12

Ακολουθεί περιγραφή της κάθε κατηγορίας. 8.4.1. Αµοιβές ανθρώπινου δυναµικού Πίνακας 8.3: Εξέλιξη του αριθµού των απασχολούµενων και των αµοιβών αυτών. ΓΕΝΙΚΗ ΙΕΥΘΥΝΣΗ ΕΤΗ 25 26 27 Ετήσια Αµοιβή ανά άτοµο 25 26 27 28 Γενικός ιευθυντής 1 1 1 2. 2. 2.8 21.632 22.497 Γραµµατεία 1 1 12.3 12.792 12.3 12.792 ΤΕΧΝΙΚΟ ΤΜΗΜΑ Προϊστάµενος 1 1 1 15. 15. 15.6 16.224 16.873 Στέλεχος - Βοηθός 1 13. 13. 13.52 Εργάτης 1 1 11.5 11.96 11.5 11.96 ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟ ΤΜΗΜΑ Προϊστάµενος 1 1 1 15. 15. 15.6 16.224 16.873 Στέλεχος - Βοηθός 1 1 13. 13.52 13. 13.52 ΤΜΗΜΑ ΜΑΡΚΕΤΙΝΓΚ Στέλεχος 1 1 13. 13.52 13. 13.52 ΤΜΗΜΑ ΕΠΙΧ.ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Στέλεχος 1 1 ΣΥΝΟΛΟ 3 8 9 5.13.792 116.88 121.555 Η εξέλιξη που αναµένεται να παρουσιάσουν οι αµοιβές του ανθρώπινου δυναµικού του Φορέα ΒΙΟ.ΠΑ. εξαρτάται από τον αριθµό των απασχολούµενων όπως αυτός προσδιορίστηκε σε προηγούµενο κεφάλαιο. Τα στοιχεία παρατίθενται συγκεντρωτικά στον πίνακα 8.3. ιευκρινίζεται ότι στα αναφερόµενα ποσά περιλαµβάνεται η συνολική επιβάρυνση του εργοδότη (Φορέας ΒΙΟ.ΠΑ.). Οι αµοιβές των εργαζοµένων θα παρουσιάζουν µέση ετήσια αύξηση τη τάξεως του 4%, η οποία ανταποκρίνεται στις τιµές που υπολογίζεται να λαµβάνει ο πληθωρισµός τα επόµενα χρόνια καθώς και στις νόµιµες προσαυξήσεις όπως προκύπτουν από τη Συλλογική Σύµβαση Εργασίας. 8.4.2. Αµοιβές εξωτερικών συµβούλων Η κατηγορία αυτή αφορά όλες εκείνες τις δαπάνες που θα απαιτηθούν για την αµοιβή υπηρεσιών εξωτερικών συµβούλων, και πιο συγκεκριµένα: Εταιρίες, εξειδικευµένες στον τοµέα του Μάρκετινγκ, προκειµένου να υποβοηθηθεί η λειτουργία του αντίστοιχου τµήµατος του ΒΙΟ.ΠΑ. Εταιρίες, εξειδικευµένες στην οργάνωση παραγωγικών διαδικασιών και σε οργανωτικά θέµατα γενικότερα, οι οποίες καλόν είναι να είναι έµπειρες στο αντικείµενο του ΒΙΟ.ΠΑ. (βιοµηχανική υποδοµή). Η δαπάνη αυτή θα αρχίσει να υφίσταται από την αρχή του 2 ου έτους της κατασκευαστικής περιόδου (26), που είναι το χρονικό σηµείο έναρξης πώλησης ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 121

των οικοπέδων, οπότε και θα υπάρξει ζήτηση συµβουλευτικών υπηρεσιών από τις υπηρεσίες που θα εγκατασταθούν για πρώτη φορά. Η δαπάνη για τις υπηρεσίες αυτές εκτιµάται ότι θα ανέλθει σε 1., παρουσιάζοντας διαχρονικά µια µέση ετήσια αύξηση της τάξεως του 1%. 8.4.3. απάνες ηλεκτρικής ενέργειας, επικοινωνιών κλπ. Οι δαπάνες αυτές αφορούν: Το κόστος κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας, που θα απαιτηθεί για τη λειτουργία όλων των εγκαταστάσεων του Φορέα, καθώς επίσης και για τον ηλεκτροφωτισµό τον χώρων του. Το κόστος για τις τηλεφωνικές επικοινωνίες, και γενικότερα για χρήσεις άλλων υπηρεσιών επικοινωνιών (ISDN, µισθωµένες γραµµές κλπ). Ο Φορέας ΒΙΟ.ΠΑ. κατά το πρώτο έτος κατασκευής του έργου και µέχρι την ολοκλήρωση της ανακαίνισης του κτιρίου διοίκησης, θα στεγάζεται προσωρινά είτε σε χώρο που θα του παραχωρηθεί (πχ ηµαρχείο Πτολεµαϊδας). Ως εκ τούτου τα ανωτέρω έξοδα θα τον βαραίνουν από το δεύτερο έτος και πλήρως από το τρίτο έτος οπότε και θα αρχίσει να λειτουργεί ολοκληρωτικά το ΒΙΟ.ΠΑ.. Το κόστος της κατηγορίας αυτής εκτιµάται σε 2. για το δεύτερο έτος λειτουργίας. Υπολογίζεται ότι θα εµφανίζουν µια µέση ετήσια αύξηση της τάξεως του 5%. 8.4.4. απάνες ενεργειών ΜΚΤ Οι δαπάνες της κατηγορίας αυτής θα αφορούν όλες εκείνες τις ενέργειες στις οποίες απαιτείται να προβεί ο Φορέας µε απώτερο στόχο την υλοποίηση των προγραµµάτων και των στρατηγικών επιλογών του ΒΙΟ.ΠΑ. Οι δαπάνες αυτές µπορεί ενδεικτικά να περιλαµβάνουν: απάνες εκτύπωσης εµπορικών και διαφηµιστικών εντύπων. απάνες καταχωρήσεων και ανακοινώσεων στον τύπο προκειµένου να πληροφορηθούν και να ενηµερωθούν οι επιχειρήσεις της περιοχής αναφορικά µε το ΒΙΟ.ΠΑ. και τη λειτουργία του. απάνες διοργάνωσης εκδηλώσεων. Οι ενέργειες αυτές θα ξεκινήσουν από την έναρξη λειτουργίας του Φορέα και της κατασκευής του έργου, καθώς θα πρέπει µόλις ολοκληρωθούν τα έργα να υπάρχει ήδη εκφρασµένη ζήτηση για την αγορά των βιοτεχνικών οικοπέδων αλλά και για την ενοικίαση των προς εκµετάλλευση χώρων. Μετά την ολοκλήρωση της πώλησης των διαθέσιµων οικοπέδων, η οποία προβλέπεται να γίνει µακροπρόθεσµα, οι δραστηριότητες marketing θα εξακολουθήσουν να πραγµατοποιούνται σε περιορισµένη όµως κλίµακα µε στόχο κατά κύριο λόγο της υποστήριξη των δραστηριοτήτων των εγκατεστηµένων επιχειρήσεων (εκθέσεις εντός του ΒΙΟ.ΠΑ. και συναφείς δραστηριότητες). ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 122

Η δαπάνη αυτή εκτιµάται σε 7. κατ έτος για τα δύο πρώτα χρόνια και σε 3. από τον τρίτο χρόνο και µετά. 8.4.5. ιάφορα Λειτουργικά Η κατηγορία αυτή περιλαµβάνει όλες τις λειτουργικές δαπάνες, οι οποίες δεν εντάσσονται σε καµία από τις παραπάνω κατηγορίες και ταυτόχρονα δεν είναι δυνατόν να προσδιοριστούν στην παρούσα φάση επακριβώς (πχ δαπάνες καθαριότητας, κόστος γραφικής ύλης, αναλωσίµων κλπ). Για τις δαπάνες αυτές υπολογίζεται ένα ετήσιο κόστος 6. µε µέση ετήσια αύξηση 1%. 8.4.6. Απρόβλεπτα Στην κατηγορία αυτή υπολογίζεται ένα κονδύλι της τάξεως του 5. από τον πρώτο χρόνο λειτουργίας του Φορέα για την κάλυψη τυχόν απρόβλεπτων δαπανών του Φορέα, καθώς και για την κάλυψη των εξόδων συντήρησης των εγκαταστάσεων του ΒΙΟ.ΠΑ. Υπολογίζεται µέση ετήσια αύξηση 5%. 8.4.7. Αποσβέσεις Στην εκτίµηση των δαπανών της επένδυσης δεν υπολογίζονται αποσβέσεις, σύµφωνα µε τις σχετικές οδηγίες της ΒΧΠ για την χρηµατοοικονοµική ανάλυση των επενδύσεων ΒΕΠΕ 8.4.8. Εκτίµηση συνολικών εξόδων Στον πίνακα που ακολουθεί παρουσιάζονται συνολικά οι εκτιµώµενες δαπάνες για την περίοδο των 1 ετών από την έναρξη υλοποίησης του έργου (έναρξη λειτουργίας του φορά από το πρώτο έτος ήτοι 25). Πίνακας 8.4: Εξέλιξη των δαπανών στην περίοδο της 1ετίας ΕΤΗ ΑΝΘΡΩΠΙΝΟ ΥΝΑΜΙΚΟ ΕΞΩΤΕΡΙΚΟΙ ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ ΗΛΕΚΤΡΟ. ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΕΣ ΑΠΑΝΕΣ ΜΚΤ ΙΑΦΟΡΑ ΛΕΙΤ/ΚΑ ΚΟΣΤΟΣ ΠΑΡ. ΥΠΗΡ/ΣΙΩΝ ΑΠΡΟΒΛ ΣΥΝΟΛΟ ΓΕΝΙΚΟ ΕΚΤΑΚΤΩΝ ΣΥΝΟΛΟ 25 5. 7. 57. 5. 5. 62. 26 13.792 1. 2. 7. 6. 146.792 5.25 5.25 152.42 27 116.88 11. 21. 3. 6.6 158.48 5.513 5.513 163.993 28 121.555 12.1 22.5 3. 7.26 165.965 5.788 5.788 171.753 29 126.417 13.31 23.153 3. 7.986 173.866 6.78 6.78 179.943 21 131.474 14.641 24.31 3. 8.785 182.21 6.381 6.381 188.591 211 136.733 16.15 25.526 3. 9.663 191.27 6.7 6.7 197.727 212 142.22 17.716 26.82 3. 1.629 2.349 7.36 7.36 27.385 213 147.89 19.487 28.142 3. 11.692 21.212 7.387 7.387 217.599 214 153.86 21.436 29.549 3. 12.862 22.653 7.757 7.757 228.49 Πηγή : Υπολογισµοί Οµάδας Μελέτης ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 123

ιάγραµµα 8.3. Εξέλιξη των συνολικών λειτουργικών δαπανών 25. 2. 15. ΡΧ 1. 5. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 ΕΤΗ 8.5. ΠΡΟΒΛΕΠΟΜΕΝΑ ΕΣΟ Α Τα έσοδα του ΒΙΟ.ΠΑ. θα προέλθουν βασικά από τις ακόλουθες πηγές: Πώληση των οικοπέδων στις ενδιαφερόµενες επιχειρήσεις. Ενοικίαση χώρων του κτιρίου διοίκησης, σε φορείς παροχής υπηρεσιών προς τις εγκατεστηµένες επιχειρήσεις του ΒΙΟΠΑ. Εκµετάλλευση υπόλοιπων υφιστάµενων κτιρίων Υπηρεσίες υποστήριξης προς τις επιχειρήσεις. Λοιπές υπηρεσίες. Ακολουθεί αναλυτική παρουσίαση της καθεµίας κατηγορίας. 8.5.1. Έσοδα από πώληση οικοπέδων στις ενδιαφερόµενες επιχειρήσεις. Με βάση την υφιστάµενη πρακτική, οι ενδιαφερόµενες επιχειρήσεις θα έχουν τη δυνατότητα να αγοράζουν από το Φορέα ιαχείρισης τον αριθµό στρεµµάτων που επιθυµούν, προκειµένου να αναπτύξουν αυτές τις κτιριακές εγκαταστάσεις που επιθυµούν (µέσα στα πλαίσια που επιτρέπει ο νόµος πχ. δραστηριότητες εντός ΒΙΟ.ΠΑ. κλπ). Το γήπεδο εγκατάστασης του ΒΙΟΠΑ ανέρχεται σε 56 στρ. Εξ αυτών, στόχος είναι σε πρώτη φάση, µέχρι και το πέρας.της εξεταζόµενης 1ετίας να αξιοποιηθούν προς πώληση στις ενδιαφερόµενες επιχειρήσεις τα 21 στρ. Εφόσον διατεθούν αυτά, στη συνέχεια υπάρχει η δυνατότητα για περαιτέρω διάθεση εκτάσεων. Βέβαια στην περίπτωση που µακροπρόθεσµα καλυφτούν όλα τα διαθέσιµα οικόπεδα, υπάρχει η ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 124

δυνατότητα επέκτασης του ΒΙΟΠΑ, καθώς οι εκτάσεις που γειτνιάζουν του γηπέδου εγκατάστασης ανήκουν επίσης στο ήµο Πτολεµαϊδας. Όσον αφορά την τιµή πώλησης, αυτή προτείνεται να διαµορφωθεί σε 7.5 ανά στρέµµα, τιµή που κρίνεται ελκυστική. Η τιµή αυτή θα παραµείνει σταθερή την πρώτη 3ετία, δηλαδή από το 26-28, εκτιµάται ότι εφόσον αναµένεται να υπάρχει ζήτηση θα αυξάνει κατά ένα µέσο ετήσιο ποσοστό της τάξεως του 5%. Η πώληση των οικοπέδων της προαναφερόµενης έκτασης, θα αρχίσει στο δεύτερο έτος ήτοι 26, και η ολοκλήρωση της διαδικασίας εκτιµάται ότι θα ολοκληρωθεί εντός διαστήµατος της δεκαετίας. Η εκτίµηση της ζήτησης και των συνολικών εσόδων δίδεται στον πίνακα που ακολουθεί. Πίνακας 8.5: Έσοδα από την πώληση οικοπέδων ΕΤΗ ΠΩΛΟΥΜΕΝΑ ΣΤΡΕΜΜΑΤΑ ΤΙΜΗ ΠΩΛΗΣΗΣ/ΣΤΡ. ΕΣΟ Α 25 26 2 7.5 15. 27 2 7.875 157.5 28 2 8.269 165.375 29 3 8.682 26.466 21 3 9.116 273.489 211 3 9.572 287.163 212 3 1.51 31.522 213 3 1.553 316.598 214 Πηγή: Εκτιµήσεις Οµάδα Μελέτης 8.5.2. Έσοδα από ενοικίαση χώρων κτιρίου διοίκησης και εκµετάλλευσης λοιπών χώρων Όπως αναφέρθηκε και στο προηγούµενο κεφάλαιο, οι χώροι τους οποίους ο φορέας ΒΙΟΠΑ µπορεί να διαθέσει για εκµατάλλευση αφορούν: Χώροι γραφείων, στους οποίους θα µπορούσαν να εγκατασταθούν φορείς παροχής υπηρεσιών υποστήριξης των επιχειρήσεων και συναφείς δραστηριότητες, συνολικού εµβαδού 1.2 τ.µ. Χώροι υφιστάµενων κτιρίων, τα οποία όπως προαναφέρθηκε δε θα κατεδαφιστούν, όπου µπορούν να εγκατασταθεί η παραγωγική δραστηριότητα βιοµηχανιών ή βιοτεχνιών χαµηλής όχλησης, συνολικού εµβαδού 3.4 τ.µ. Η εκτιµώµενη εξέλιξη της ζήτησης για τους εν λόγω χώρους, το έσοδο ανά µονάδα, τα έσοδα ανά κατηγορία και τα συνολικά προβλεπόµενα έσοδα από την κατηγορία αυτή παρουσιάζονται στον ακόλουθο πίνακα. ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 125

Πίνακας 8.6: Ζήτηση και έσοδα από την ενοικίαση των κοινόχρηστων χώρων ΕΤΗ ΧΩΡΟΙ ΓΡΑΦΕΙΩΝ (τ.µ.) /ΤΜ ΕΣΟ Α ΓΡΑΦΕΙΩΝ (1) ΚΤΙΡΙΑ (τ.µ.) /ΤΜ ΕΣΟ Α ΚΤΙΡΙΩΝ (2) ΣΥΝΟΛΟ (1+2) 25 26 5 7 35. 35. 27 5 1 5. 1. 74 73.5 123.5 28 1. 15 15. 2. 77 154.35 259.35 29 1.2 11 132.3 3.4 81 275.515 47.815 21 1.2 116 138.915 3.4 85 289.29 428.25 211 1.2 122 145.861 3.4 89 33.755 449.616 212 1.2 128 153.154 3.4 94 318.943 472.97 213 1.2 134 16.811 3.4 98 334.89 495.71 214 1.2 141 168.852 3.4 13 351.634 52.486 8.5.3. Έσοδα από παροχή υπηρεσιών Τα έσοδα της κατηγορίας αυτής θα προκύπτουν από τις συµβουλευτικές και λοιπές υπηρεσίες που θα παρέχει ο Φορέας προς τις εγκατεστηµένες επιχειρήσεις, εντός του ΒΙΟ.ΠΑ. Η χρέωση των υπηρεσιών αυτών θα γίνεται σε επίπεδα ελκυστικότερα από τα ισχύοντα στην αγορά, καθώς σκοπός του Φορέα ΒΙΟ.ΠΑ. µεταξύ άλλων είναι η ενίσχυση της επιχειρηµατικότητας, χωρίς αυτό να σηµαίνει ότι θα καταστρατηγούνται οι κανόνες του ελεύθερου ανταγωνισµού. Τα έσοδα από την παροχή των εν λόγω υπηρεσιών υπολογίζονται να ανέλθουν στα 7. και θα προκύψουν από το τρίτο έτος λειτουργίας του Φορέα, ήτοι το 27. Μια ετήσια αύξηση της τάξεως του 1% αυτών των εσόδων, θεωρείται φυσιολογική. 8.5.4. Λοιπά έσοδα Η κατηγορία αυτή αφορά ορισµένα έσοδα που θα προκύψουν για τον Φορέα, τα οποία δεν συγκαταλέγονται στις παραπάνω βασικές κατηγορίες εσόδων. Τα έσοδα αυτά θα αφορούν: Τη συµµετοχή του Φορέα σε διάφορα ευρωπαϊκά εθνικά και ευρωπαϊκά προγράµµατα, από τα οποία µπορεί να αποσπάσει χρηµατοδότηση (έµµεσο έσοδο). Οποιοδήποτε άλλο απρόβλεπτο έσοδο. Υπολογίζεται ότι τα έσοδα αυτά θα ανέλθουν σε 5. παρουσιάζοντας ένα µέσο ετήσιο ρυθµό αύξησης 1%. Έτος έναρξης των εν λόγω εσόδων είναι και στην περίπτωση αυτή το τρίτο έτος λειτουργίας του φορέα, δηλαδή το 27. ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 126

8.5.5. Εκτίµηση συνολικών εσόδων Στον πίνακα που ακολουθεί παρουσιάζεται η εκτίµηση των συνολικών εσόδων, από όλες τις πηγές που προαναφέρθηκαν για την περίοδο της 1ετίας. Πίνακας 8.7: ιαχρονική εξέλιξη των συνολικών εσόδων ΕΤΗ ΠΩΛΗΣΗ ΟΙΚΟΠΕ ΩΝ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΧΩΡΩΝ ΠΑΡΟΧΗ ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΛΟΙΠΑ ΕΣΟ Α ΣΥΝΟΛΟ ΕΣΟ ΩΝ 25 26 15. 185. 27 157.5 5. 7. 5. 351. 28 165.375 15. 77. 55. 51.725 29 26.466 132.3 84.7 6.5 752.98 21 273.489 138.915 93.17 66.55 794.864 211 287.163 145.861 12.487 73.25 839.266 212 31.522 153.154 112.736 8.526 886.354 213 316.598 16.811 124.9 88.578 936.38 214 168.852 136.41 97.436 656.897 ιάγραµµα 8.4. ιαχρονική εξέλιξη των συνολικών εσόδων 1.2. 1.. 8. ΡΧ 6. 4. 2. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 ΕΤΗ Όπως φαίνεται από το παραπάνω διάγραµµα από το 2 ο έτος της κατασκευαστικής περιόδου, ήτοι 26, πραγµατοποιούνται έσοδα. Αυτό οφείλεται αφενός µεν στην έναρξη της εγκατάστασης των επιχειρήσεων από το δεύτερο έτος της κατασκευαστικής περιόδου και αφετέρου στην παροχή υπηρεσιών από το φορέα προς τις επιχειρήσεις αυτές. ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 127

ιαχρονικά, για την εξεταζόµενη περίοδο 25 213, τα έσοδα παρουσιάζουν µια σχετική σταθερότητα, γεγονός που έχει να κάνει µε την εκτίµηση για τον οµαλό ρυθµό πώλησης των διαθέσιµων οικοπέδων. Η ελαφρά κάµψη που παρατηρείται το 214 οφείλεται στο γεγονός ότι εξαντλούνται τα διαθέσιµα οικόπεδα προς πώληση. 8.6. ΠΡΟΒΛΕΠΟΜΕΝΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ εδοµένων των προβλεπόµενων εσόδων και εξόδων, όπως αυτά προσδιορίστηκαν παραπάνω, τα αναµενόµενα αποτελέσµατα για την περίοδο των 1 ετών από τη λειτουργία του Φορέα ΒΙΟ.ΠΑ. παρουσιάζονται στον ακόλουθο πίνακα. ιευκρινίζεται για µια ακόµη φορά ότι η λειτουργία του φορέα θα ξεκινήσει άµεσα µετά τον καθορισµό του σύµφωνα µε τη σχετική προβλεπόµενη διαδικασία του Ν.2545/97. Ουσιαστικά, ο Φορέας θα ξεκινήσει να έχει έσοδα από το δεύτερο έτος λειτουργίας του, δηλαδή από το 26. Ορισµένες διευκρινίσεις σχετικά µε τους υπολογισµούς των µεγεθών που πρέπει να αναφερθούν, είναι οι εξής: Ως προς τα έσοδα: Στον λογαριασµό «Άλλα έσοδα εκµετ/σης» περιλαµβάνονται τα έσοδα από τις λοιπές υπηρεσίες. Ως προς τα έξοδα: Στον λογαριασµό «Κόστος παροχής υπηρεσιών» περιλαµβάνεται το κόστος του εργατικού δυναµικού, οι δαπάνες εξωτερικών συµβούλων, οι δαπάνες ηλεκτροδότησης επικοινωνιών και συναφή, τα έξοδα ενεργειών marketing, το κόστος άλλων απρόβλεπτων λειτουργικών εξόδων. Στο λογαριασµό των «έκτακτων και απρόβλεπτων εξόδων» περιλαµβάνεται το ετήσιο κονδύλιο για την κάλυψη απρόβλεπτων εξόδων (φθορών, έκτακτης συντήρησης κλπ). Στα τελικά αποτελέσµατα δεν υπολογίζονται οι αποσβέσεις (σύµφωνα µε τις σχετικές οδηγίες της χρηµ/κής ανάλυσης). ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 128

Πίνακας 8.8. Προβλεπόµενη διαχρονική εξέλιξη των αποτελεσµάτων του Φορέα ΒΙΟΠΑ ΕΤΗ 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 Κύκλος Εργασιών (-)Κόστος παροχής υπηρεσιών Μικτά Αποτ/τα εκµετ/σης (+)Άλλα έσοδα εκµ/σης Σύνολο (-)Έκτακτα & απρόβλ.έξοδα Οργανικά & έκτακτα αποτ/τα 57. -57. -57. 5. -62. 185. 351. 51.725 752.98 794.864 839.266 886.354 936.38 656.897 146.792 158.48 165.965 173.866 182.21 191.27 2.349 21.212 22.653 38.28 192.52 335.76 579.114 612.655 648.239 686.4 726.96 436.244 5. 55. 6.5 66.55 73.25 8.526 88.578 97.436 38.28 242.52 39.76 639.614 679.25 721.444 766.53 814.674 533.68 5.25 5.513 5.788 6.78 6.381 6.7 7.36 7.387 7.757 32.958 237.8 384.972 633.537 672.823 714.744 759.494 87.287 525.923 (-) Τόκοι & συναφή χρηµ/κα έξοδα 43.35 38.863 34.422 29.98 25.539 21.97 16.656 12.214 7.773 ΚΑΘΑΡΑ ΑΠΟΤ/ΤΑ ΠΦ&ΑΠΟΣΒ Πηγή: Υπολογισµοί Οµάδας Μελέτης -62. -1.347 198.144 35.55 63.557 647.285 693.647 742.839 795.73 518.151 ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 129

ιάγραµµα 8.5. ιαχρονική εξέλιξη των αποτελεσµάτων χρήσης του Φορέα ΒΙΟ.ΠΑ. 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. -1. -2. ΚΑΘ.ΑΠΟΤ/ΤΑ ΠΡΟ ΦΟΡΩΝ ΚΑΘ.ΑΠΟΤ/ΤΑ ΠΡΟ ΑΠΟΣΒ&ΦΟΡΩΝ 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 ΕΤΗ Εξετάζοντας τα προβλεπόµενα αποτελέσµατα προκύπτει ότι µε βάση τις παραδοχές στις οποίες βασίστηκαν οι υπολογισµοί των αποτελεσµάτων, ο φορέας διαχείρισης του ΒΙΟΠΑ Πτολεµαϊδας µπορεί να λειτουργήσει την προτεινόµενη επιχειρηµατική υποδοµή µε τρόπο βιώσιµο και αποδοτικό. Οι ζηµίες που εµφανίζονται κατά τα δυό πρώτα χρόνο λειτουργίας οφείλονται στο γεγονός ότι έχει προσληφθεί το αναγκαίο προσωπικό για τη λειτουργία του φορέας χωρίς όµως να πραγµατοποιούνται ιδιαίτερα έσοδα, ιδίως κατά τον πρώτο χρόνο. Απαραίτητη όµως προϋπόθεση για να επιτευχθεί η αποδοτική αυτή λειτουργία είναι η αξιοποίηση της επιχορήγησης που προβλέπεται από το ισχύον θεσµικό πλαίσιο, η οποία όπως αναφέρθηκε φτάνει για στην προκειµένη περίπτωση το 4% του συνολικού κόστους του επενδυτικού σχεδίου. 8.7 ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΤΩΝ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΩΝ - ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ Με βάση τα χρησιµοποιούµενα υποδείγµατα που προβλέπονται για την χρηµατοοικονοµική αξιολόγηση της επένδυσης, τα οποία επισυνάπτονται στο τέλος του παρόντος κεφαλαίου. Στους πίνακες παρουσιάζονται, πέρα από τα έσοδα και τα έξοδα του έργου, και διάφορα εναλλακτικά σενάρια προκειµένου να υπολογιστούν οι χρησιµοποιούµενοι χρηµατοοικονοµική δείκτες και για διαφορετικές συνθήκες. Οι µεταβλητές που χρησιµοποιούν τα εν λόγω σενάρια είναι τα έσοδα από τη λειτουργία της επένδυσης, το συνολικό επιλέξιµο κόστος του έργου καθώς επίσης και ο συντελεστής (επιτόκιο) προεξόφλησης. Εξετάζοντας κανείς τις τιµές των χρησιµοποιούµενων δεικτών, µπορεί να ισχυριστεί ότι το έργο παρουσιάζει προοπτικές βιώσιµης λειτουργίας εάν το προσεγγίσει καθαρά και µόνο από χρηµατοοικονοµικής άποψης. Βέβαια προϋπόθεση ζωτικής ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 13

σηµασίας για την επίτευξη των αποτελεσµάτων αυτών είναι η λήψη επιχορήγησης για το έργο µε βάση τα προβλεπόµενα από το Ν.2545. Είναι δεδοµένο ότι οι θετικές επιπτώσεις, για τις οποίες γίνεται λόγος σε επόµενο κεφάλαιο, του θα είναι πολλαπλάσιες τόσο για τον επιχειρηµατικό κόσµο της περιοχής όσο και για την τοπική ανάπτυξη. ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 131

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΠΙΝΑΚΕΣ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΑΝΑΛΥΣΗΣ & ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ ΤΟΥ ΕΡΓΟΥ (ΥΠΟ ΕΙΓΜΑΤΑ ΥΠΑΝ- ΒΧΠ) ΚΕΝΤΡΟ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗΣ Α.Ε. 132