INSTITUTO GALEGO DA VIVENDA E SOLO. ANEXO III.1.4 Área Funcional de Santiago de Compostela. Plan Sectorial Galego de Solo Residencial

ANEXO III.1.4 Área Funcional de Santiago de Compostela Plan Sectorial Galego de Solo Residencial

1 Medio Físico... 4 1.1 Medio Físico...5 2 Estrutura socioeconómica... 7 2.1 Poboación...8 2.1.1 Cuantificación, distribución e densidade...8 2.1.2 Caracterización da poboación... 10 2.1.3 Dinámica da poboación... 11 2.2 Economía e emprego... 16 2.2.1 Estrutura económica... 16 2.2.2 Índice de dinamicidade... 19 3 Estrutura Territorial... 20 3.1 Modelo Territorial... 21 3.1.1 A estruturación do territorio... 21 3.2 Sistema de comunicacións... 22 3.2.1 Comunicacións... 22 3.3 Infraestruturas básicas... 23 3.3.1 Abastecemento... 23 3.3.2 Saneamento... 24 3.3.3 Gas... 24 3.3.4 Electricidade... 24 3.3.5 Telecomunicacións... 25 4 Planeamento urbanístico... 26 4.1 Planeamento vixente... 27 4.1.1 Planeamento vixente por municipio... 27 4.1.2 Grao de cumprimento do Planeamento... 28 4.1.3 Planeamento en tramitación... 29 5 Dinámica Residencial... 31 5.1 Caracterización intercensual do parque de vivendas... 32 5.1.1 Cuantificación e evolución.... 32 5.1.2 Análise do parque residencial por usos... 34 5.1.3 Caracterización do parque residencial por outras variables... 37 5.2 Dinámicas recentes do sistema inmobiliario (2001-2007)... 39 5.2.1 Cuantificación e evolución... 39 5.2.2 Vivenda libre e protexida... 42 5.2.3 Evolución dos prezos da vivenda... 43 Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

5.3 Fogares... 46 5.3.1 Cuantificación e caracterización dos fogares... 46 5.3.2 Evolución do esforzo no acceso á vivenda... 47 6 Proxeccións e estimación de necesidades de vivenda... 49 6.1 Proxeccións e estimación de necesidades de vivenda... 50 6.1.1 Rexistro de demandantes de vivenda de protección pública... 50 6.1.2 Proxeccións de poboación... 52 6.1.3 Proxeccións de fogares... 54 6.1.4 Determinación das necesidades de vivenda... 54 6.1.5 Determinación das necesidades de vivenda de protección pública... 56 Anexo Cartográfico... 59 Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

Medio Físico 1 Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

1.1 Medio Físico A área funcional de Santiago confórmana un total de 21 municipios cunha extensión superior aos 2.200 km2. Ao norte limita coa AF Coruña e ao sur coa de Pontevedra. Practicamente se localiza no interior da provincia da Coruña e unicamente os municipios da Estrada, Pontecesures e Valga pertencen á provincia de Pontevedra. Desde o punto de vista físico non ten límite importante marcado pola orografía. Cabe salientar a súa situación sobre o denominado chanzo de Santiago que vai caracterizar de forma especial todo este espazo, e que constitúe un chanzo intermedio entre os macizos da dorsal e os bloques costeiros, o que define un carácter climático diferente. Ademais, está atravesada pola depresión meridiana que caracteriza de forma moi especial a distribución das vías de comunicación tal e como sucede nas áreas funcionais de Pontevedra e Vigo. A autopista AP-9 dispón gran parte do seu trazado sobre esta depresión e encárgase de vertebrar o denominado eixe atlántico, comunicando cunha vía de alta capacidade as áreas máis dinámicas de Galicia. A disposición estratéxica da área funcional e concretamente do seu núcleo de maior importancia, Santiago de Compostela, no centro deste eixe, unido á importancia da súa capitalidade, favorece a construción dunha ampla rede de comunicación. Toda a rede viaria está influenciada polo asentamento dos principais núcleos e o aproveitamento dos recursos do territorio. A maior parte dos habitantes da área funcional sitúanse no municipio de Santiago e os seus limítrofes, sobre todo os localizados ao suroeste. A importancia de Santiago como cidade, onde predomina o sector servizos e en menor medida o industrial, favorece un maior crecemento arredor da súa área de influencia. Os municipios localizados ao norte e noroeste caracterízanse por unha maior dispersión da poboación e teñen un predominio de actividades relacionadas co campo, sobre todo coa explotación gandeira. Nos municipios situados ao sur adquiren máis importancia os cultivos e o aproveitamento forestal. A provincia da Coruña diferénciase do resto pola gran extensión de rochas básicas. Na área funcional de Santiago localízanse basicamente en Santiago-Ponte Ulla con estreitas intrusións entre os xistos que aínda que pregados se encontran moi influenciados polas rochas básicas. 5 1. Medio Físico A continuación comentamos as principais características da área funcional: -A depresión meridiana, de orixe paleozoico e rexuvenecida no terciario. Trátase dun conxunto caracterizado pola existencia de áreas de escasa ou media altitude sobre o nivel do mar, onde se alternan amplos sectores de fondo máis o menos plano con bloques elevados, e vén a coincidir cunha serie de fallas que cruzan esta depresión de norte a sur. Os principais materiais presentes nesta área son sobre todo rochas graníticas e metamórficas ao longo da depresión, onde se dispoñen de forma irregular depósitos do cuaternario. -Chanzo de Santiago: constitúe un chanzo intermedio entre os macizos montañosos da Galicia oriental, que forman a dorsal galega e os bloques costeiros dos que está separado pola depresión meridiana con formas Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

suaves moi erosionadas de menos de 500 metros. A composición litolóxica é fundamentalmente a base de rochas cristalinas tipo granitos, que provocan solos de alta permeabilidade fortemente lavados e cun carácter ácido. Tamén se encontran na área rochas básicas, tipo anfibolitas, con características edafolóxicas singulares. Trátase dunha plataforma moi degradada debido á acción da erosión e ao encaixamento dos ríos seguindo a dirección das fallas. Inclúense as cuncas dos ríos Tambre e Ulla, o val da Barcala, do Dubra, Padrón e a Estrada. A morfoloxía deste sector está en relación coa litoloxía, coa rede fluvial e co modelado do cuaternario, que suavizou as vertentes. Polo xeral son superficies amplas cunha horizontalidade acusada favorecendo un encaixamento dos ríos en distinto grao. Un claro exemplo é o río Ulla que sofre un encaixamento en Pontecesures atravesando a depresión meridiana. Esta área vén a coincidir cun cambio litolóxico bastante importante, onde pasamos de rochas metamórficas a rochas graníticas que sofren unha menor erosión favorecendo estes encaixamentos. No transcurso do dito río encontramos o Pico Sacro, un afloramento bastante potente de cuarzo que resistiu os diferentes procesos erosivos.ten 534 metros de altitude, é de forma puntiaguda e está formado por rochas de cuarzo cristalino adquirindo desta maneira un gran valor xeomorfolóxico. Tamén se caracteriza por ser un vértice xeodésico e polas numerosas covas escavadas nas súas rochas cuarcíticas. Hai que salientar os encaixamentos dos vales fluviais do río Deza ou o río Toxa. 6 1. Medio Físico Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

Estrutura socioeconómica 2 Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

2.1 Poboación 2.1.1 Cuantificación, distribución e densidade Mapa 2.1. Distribución da poboación en 2007. Fonte: IGE Mapa 2.2. Densidade de poboación en 2007. Fonte: IGE Cuantificación e distribución da poboación A área funcional de Santiago de Compostela está formada por un total de 21 municipios que acollen a unha poboación total de 251.248 habitantes. Santiago, cunha poboación de 93.712 configúrase como o municipio máis poboado da área e xunto cos seus municipios colindantes polo suroeste (Ames e Teo) concentran o 54% da poboación da área. Esta situación pon de manifesto o motor que exerce a capital sobre os seus municipios máis próximos, pero unicamente no sentido suroeste, porque existen concellos limítrofes con Santiago de Compostela cunha poboación moi baixa (como Val do Dubra, Trazo, O Pino e Boqueixón) Densidade de poboación por Km2 A área funcional de Santiago de Compostela presenta no ano 2007 unha densidade de poboación de case 114 hab/km 2. Este é un valor lixeiramente superior á media galega (que no ano 2007 rexistraba unha densidade de 93,7 hab/km 2 ) pero inferior ao valor medio da provincia da Coruña, que se sitúa en 142,5 hab/km 2. No mapa 2.2 pódese observar a densidade de poboación nos diferentes concellos, no que se evidencia que no concello de Santiago e nos concellos máis próximos polo suroeste é onde se rexistra a maior densidade da poboación, así como a continuación dos concellos que se atopan na AP-9 na mesma dirección. Así, en concellos como Santiago de Compostela, Ames, Teo e Pontecesures prodúcense os valores máis elevados de poboación por km 2, dado que presentan valores superiores aos 200 habitantes por km 2 (no caso de Pontecesures, este factor vén moi influído pola súa reducida dimensión territorial). É de destacar o feito de que concellos lindeiros con Santiago de Compostela presentan os valores máis baixos de densidade de poboación, como son Val do Ubra, Trazo e O Pino. Mazaricos é o concello co valor máis baixo desta área funcional (e tamén o máis afastado de Santiago de Compostela), cunha densidade de 27,7 habitantes por Km 2. Poboación en concellos maiores e menores de 5.000 habitantes Como se observa no mapa 2.3, unicamente o municipio de Santiago de Compostela presenta un número de habitantes superior aos 50.000, e só dous máis (Ames e A Estrada) contan cunha poboación entre os 20.000 e 50.000. No caso do primeiro, a razón encontrámola no gran crecemento demográfico experimentado nos últimos anos (un dos maiores de toda Galicia). En canto á Estrada, a gran área que abrangue é o motivo, posto que de feito mantén desde hai anos crecementos vexetativos negativos. A gran distancia dos anteriores aparecen numerosos municipios de menor tamaño poboacional (arredor dos 6.000-7.000 habitantes), localizados case todos eles na parte occidental da área. Por último, encóntranse aqueles con poboación por debaixo dos 5.000 habitantes (A Baña, Val do Dubra, Trazo, O Pino, Touro, Boqueixón, Dodro e Pontecesures). 8 2. Estrutura socioeconómica Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

Mapa 2.3. Distribución da poboación en 2007. Identíficación dos núcleos de máis de 5000 habitántes. Fonte: IGE Dinámica poboaciónal Analizando a evolución da poboación no período 1991-2007 observada na gráfica 2.1 constátase que a meirande parte dos concellos perden poboación. Salvo A Estrada, trátase de municipios de reducido tamaño poboacional e correspóndense cos que teñen unha pirámide de idade máis envellecida. Pola súa banda, os municipios máis achegados á capital e mellor comunicados con esta son os que experimentaron un maior crecemento. Destaca o caso do concello de Ames, que aumentou a súa poboación máis do dobre. É un concello dormitorio que absorbeu parte de poboación de Santiago de Compostela e dos municipios máis próximos. De feito, só un 34% dos seus habitantes naceu no mesmo municipio. Esta situación pode dicirse que se reproduce tamén nos municipios de Oroso e Teo. Pode apreciarse que non existe unha correlación perfecta entre incrementos de poboación en termos absolutos e relativos, aínda que neste caso os maiores incrementos e decrecementos de poboación en termos absolutos tamén o son en termos relativos. Ames, como xa se mencionou, máis que duplicou a súa poboación cun incremento do 145%, que se corresponde con 14.500 habitantes. Santiago de Compostela rexistra un aumento da poboación achegado aos 6.000 habitantes, que se corresponde cunha ganancia poboacional do 6,7%. Oroso é un concello que experimentou un incremento da poboación moi significativo, dun 73%, pero que en termos absolutos significa 2.775 habitantes. Na banda contraria, Mazaricos rexistra unha perda poboacional de 1.800 habitantes que significa en termos relativos un 26%. 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0-2.500-5.000 150,0% 125,0% 100,0% 75,0% 50,0% 25,0% 0,0% -25,0% -50,0% 9 Ames Santiago de Comp. Teo Oroso Brión Pontecesures Boqueixón Vedra Valga 2. Estrutura socioeconómica Negreira Pino (O) Dodro Estrada (A) Rois Touro Trazo Val do Dubra Santa Comba Padrón Baña (A) Mazaricos Absoluto Poboación % Poboación Gráfica 2.1. Evolucíón da poboación entre 1991 e 2007. Fonte IGE. Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

>85 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 <5 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % Mulleres 1996 Homes 1996 Homes 2007 Mulleres 2007 Gráfica 2.2. Pirámides de poboación 1996 e 2007. Fonte: IGE Mapa 2.4. Índice de envellecemento en 2006. Fonte: IGE. 2.1.2 Caracterización da poboación Estrutura da poboación A pirámide poboacional, para o ano 1996, amosa unha base estreita en relación aos estratos superiores. Esta diminución débese ao descenso da natalidade, que comeza a producirse a partir de 1977, co fin do baby boom. Esta tendencia mantense nos anos posteriores e, como consecuencia, no 2007 agudízanse os problemas de base piramidal estreita, provocándose un grave problema de sostemento no longo prazo. Cabe mencionar o pequeno aumento de nacementos que se observa na pirámide de 2007, provocado, en grande medida polo feito de que a franxa en idade reprodutiva é a máis ancha da pirámide poboacional. Pódese observar un fenómeno que será habitual nas pirámides dos distintos concellos: a redución no tramo que vai dos 55 aos 59 anos no 1996, que son os nados da posguerra e que dez anos despois, no 2007, se sitúan no tramo dos 65 aos 69. Esta gráfica 2.2 revela un lixeiro aumento entre 1996 e 2007 de poboación en idade de traballar, que é cuberto con poboación inmigrante, como posteriormente se comprobará. Tamén é observable como na parte superior da pirámide tamén se produce un aumento da poboación de maior idade, debido ao aumento da esperanza de vida. Índice de envellecemento 1 No que respecta ao índice de envellecemento, a área funcional de Santiago de Compostela presenta a mesma tónica anteriormente analizada. Os concellos limítrofes de Santiago mellor comunicados (Ames, Teo e Oroso) amosan os valores máis baixos do índice de envellecemento, ao desprazarse cara a eles a poboación máis nova. Pola súa banda, os concellos lindeiros con Santiago e da franxa oeste, presentan os valores máis elevados. Un índice maior que 100 está a indicar que a poboación maior de 64 anos é superior á poboación menor de 20 anos, polo que canto maior sexa o valor do índice de envellecemento, maior é a proporción que representa a poboación envellecida respecto á xente nova. Os concellos que están envellecidos presentan tamén unha taxa bruta de mortaldade das máis elevadas, como poderemos observar na táboa 2.1. Por tanto, son concellos con pouca poboación cunha tendencia ao despoboamento e con poboación envellecida. Se se representan conxuntamente o índice de envellecemento e a poboación dos concellos, obsérvase unha certa correlación (nótese que a poboación se presenta en logaritmo en base 2 para facilitar a representación da gráfica). Os concellos menos poboados teñen uns valores do índice de envellecemento altos. Namentres que aqueles concellos máis poboados presentan uns valores do índice inferiores. Isto é coherente cos diferentes comportamentos observados territorialmente na área funcional. 10 2. Estrutura socioeconómica 1 1 Índice de envellecemento: Relación entre a poboación maior de 64 anos e a poboación menor de 20 anos [Ienv = (P>64 / P<20)*100] Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

Índice de envellecemento 300 250 200 150 100 50 0 Baña, A Val do Dubra Trazo Negreira Touro Mazaricos Pino, O Estrada, A Rois Santa Comba Dodro Vedra Boqueixón Brión Padrón Valga Santiago de Pontecesures Teo Oroso Ames 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Logaritmo en base 2 da poboación Índice de envellecemento Logaritmo en base 2 da poboación Gráfica 2.3. Índice de envellecemento en 2006. Fonte: IGE. O mapa 2.5 vén a corroborar o apuntado anteriormente. Os municipios próximos a Santiago de Compostela e mellor comunicados coa cidade son os que contan cunha idade media menor, e índices de envellecemento máis baixos. Polo contrario, os municipios peor comunicados e de pequena dimensión poboacional, os situados no eixe oeste, son os que contan cunha idade media máis elevada como consecuencia da fuga de poboación que busca oportunidades de traballo na capital. 2.1.3 Dinámica da poboación 11 2. Estrutura socioeconómica Mapa 2.5. Idade media por concello en 2006. Fonte: IGE. Taxa bruta de natalidade 1 A taxa bruta de natalidade para o ano 2006 reflicte os valores máis altos nos concellos localizados ao suroeste de Santiago (Ames, Teo e Brión). Tamén aparece cunha taxa de natalidade elevada o municipio de Oroso, achegado tamén a Santiago e cuxa localidade máis poboada (Sigüeiro) se encontra xunto á Autoestrada do Atlántico, o que influíu en que moita poboación moza que traballa en Santiago fixase a súa residencia na dita localidade, onde os prezos da vivenda son máis accesibles. 1 Taxa bruta de natalidade: Número de nados por 1.000 habitantes Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

CONCELLO T.B.M. T.B.N. Oroso 7,2 12,7 Pontecesures 9,0 11,8 Valga 9,7 6,4 Estrada (A) 13,0 6,6 Trazo 10,2 5,9 Val Do Dubra 11,8 4,7 Santa Comba 12,4 5,9 Mazaricos 12,8 4,6 Dodro 11,4 6,9 Rois 10,4 7,7 Brión 10,0 10,3 Ames 5,4 14,6 Negreira 12,8 7,2 Baña (A) 12,7 3,4 Touro 11,5 3,5 Pino (O) 12,7 5,6 Boqueixón 11,2 5,3 Santiago De Compostela 8,1 7,7 Vedra 13,5 7,8 Teo 7,3 9,3 Padrón 9,4 7,7 Táboa 2.1. Taxas brutas de natalidade e mortaldade 2006. Número medio de fillos por muller 1 Mapa 2.6. Taxa de natalidade, 2006. Fonte: IGE. A área funcional segue a tónica xeral galega de baixa natalidade, tomando o índice sintético de fecundidade o valor de 1 (cando o valor de mantemento da poboación é de 2,1). Este é un valor que se sitúa na media da Comunidade Autónoma de Galicia. Isto, no longo prazo é dificilmente sostible e producirá crecementos vexetativos negativos, cando a poboación da base da pirámide se atope na idade reprodutiva. Analizando por concellos, vese no mapa 2.7 como aqueles concellos cun índice de envellecemento máis baixo, son tamén os que presentan uns valores do índice sintético de fecundidade máis elevados incluso de Galicia-, como era previsible porque nestes concellos se concentra grande parte da poboación na idade reprodutiva. Taxa bruta de mortaldade 2 Se observamos na táboa 2.1 as taxas brutas de mortaldade, pódese apreciar que se produce unha total consonancia coas taxas de natalidade. Os municipios que presentan as maiores taxas de mortaldade son os que presentan unhas menores taxas de natalidade como consecuencia de que a poboación que reside neles se encontra nos tramos altos da pirámide de poboación. 12 2. Estrutura socioeconómica Mapa 2.7. ISF no ano 2006. Fonte: IGE 1 Número medio de fillos por muller ou Índice Sintético de Fecundidade (ISF): Número esperado de fillos por muller ao longo da súa vida fértil 2 Taxa bruta de mortaltade: Número de defuncións por cada 1.000 habitantes Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

CONCELLO VALOR ABSOLUTO TASA Oroso 31 6 Pontecesures 8 3 Valga -8-3 Estrada (A) -134-6 Trazo -29-4 Val Do Dubra -42-7 Santa Comba -57-7 Mazaricos -56-8 Dodro 2-5 Rois -48-3 Brión 12 0 Ames 189 9 Negreira -47-6 Baña (A) -48-9 Touro -47-8 Pino (O) -26-7 Boqueixón -26-6 Santiago De Compostela 7 0 Vedra -14-6 Teo 52 2 Padrón 1-2 Táboa 2.2. Crecemento vexetativo. Valores absolutos e porcentaxes. Fonte: IGE. Crecemento vexetativo Mapa 2.8. Taxas de mortaldade, 2006. Fonte: IGE. O crecemento vexetativo da poboación é o diferencial entre o número de nacementos e defuncións nun período de tempo determinado. Seguindo as tendencias analizadas anteriormente, os concellos que presentan taxas de crecemento vexetativo positivas (manteñen por tanto taxas de natalidade superiores ás de mortaldade) son Ames, Oroso, Teo e Pontecesures. O resto de concellos presentan taxas nulas ou negativas. A área funcional de Santiago de Compostela presenta no seu conxunto un crecemento vexetativo negativo no ano 2006. Polo tanto estase ante unha área non dinámica poboacionalmente, e dependente do saldo migratorio para non perder poboación. 13 2. Estrutura socioeconómica Mapa 2.9. Crecemento vexetativo, 2006. Fonte: IGE. Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

Saldos migratorios Mapa 2.10. Saldos migratorios, 1992-2006. Fonte: IGE. A dinámica migratoria da poboación na área funcional de Santiago de Compostela pódese observar na gráfica 2.4, onde se detallan por anos en valores absolutos os diferentes saldos. Hai que dicir que o IGE non proporciona datos da emigración exterior no período 1992-2001, polo que nese período o saldo do exterior que aparece está sobrevalorado. A partir do ano 2002 xa existen datos da emigración exterior. Da gráfica 2.4 pódese sacar a seguinte lectura: os saldos positivos dentro da mesma provincia, aínda que irregulares, prodúcense en todo o período 1992-2006 existe un saldo positivo, da mesma magnitude ou superior que dende a mesma provincia proveniente do resto de Galicia respecto do saldo do resto de España, obsérvanse diferentes períodos. Un primeiro período 1992-1997 con saldo positivo ou cero. Un segundo período dende 1998-2006, no que o saldo é negativo, pero este saldo dende 2004 tende a ser cada vez máis pequeno ata ser no 2006 lixeiramente positivo. Parece indicar un cambio na tendencia. O saldo do estranxeiro é positivo durante todo o período (tendo en conta as reservas dos datos ata 2001), e este non deixou de medrar dende o ano 1998 Este saldo poboacional do estranxeiro é significativo. Esta poboación situarase nos tramos en idade de traballar. Esta dinámica fai que a pirámide poboacional se ensanche lixeiramente nos tramos en idade de traballar, como se observou na gráfica 2.2. 14 2. Estrutura socioeconómica Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

2.500 Composición del saldo poblacional 2.000 1.500 1.000 500 0-500 -1.000 1992 1993 Saldos poboacionais 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Gráfica 2.4. Saldos migratorios totais e relativos entre 1992 e 2006. Fonte: IGE. 2002 2003 2004 2005 2006 S.M. do estranxeiro S.M. de Doutra CCAA S.M. doutra provincia de Galicia S.M. doutra comarca da mesma provincia S.M.da mesma comarca Os saldos poboacionais proporcionan un resumo en termos de ganancia ou perda poboacional, en termos totais, dos diferentes concellos. A natureza dos saldos vexetativos expresa con claridade a concentración de poboación moza na zona máis dinámica da área funcional, o contorno da cidade de Santiago polo suroeste. Se ben o proceso anterior ten que ver cun proceso de longa duración ao que xa se fixo mención e que poderiamos caracterizar como estrutural. O comportamento dos saldos migratorios tamén fala doutros procesos máis conxunturais que só poderán ser entendidos a partir do estudo do dinamismo económico: o importantísimo incremento dos inmigrantes estranxeiros por un lado e o notable fluxo de emigrantes cara a outras comunidades autómomas, que no caso desta área funcional tende a reducir notablemente a súa importancia a partir de 2004 ata ser case nulo. 15 2. Estrutura socioeconómica Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

2.2 Economía e emprego 2.2.1 Estrutura económica Caracterización do emprego No período 2003-2007, período de crecemento da economía galega e española, o número de afiliados na área funcional de Santiago experimenta unha evolución crecente, pasando dos 88.165 no 2003 aos 105.997 no 2007, como se pode observar na gráfica 2.5. Facendo unha correlación entre o incremento de número de afiliados e os saldos poboacionais observamos que para o período 2003-2007 se dan de alta preto de 18.000 afiliados (un incremento do 20,4%) para un saldo poboacional positivo de arredor de 5.700 persoas. Estes datos están a indicar a existencia de recursos ociosos ou parados que se están incorporando ao mercado de traballo. Variación do número de afiliados 120000 16 Afiliados 100000 80000 60000 40000 20000 88.165 91.562 95.633 102.285 105.997 2. Estrutura socioeconómica 0 2003 2004 2005 2006 2007 Gráfica 2.5. Número de afiliados. Fonte: Instituto Galego das Cualificacións A gráfica 2.6 permítenos facer unha análise máis polo miúdo destes números. O concello de Santiago segue sendo o concello con máis creación de emprego, moi por riba dos restantes da área. Este maior crecemento, en valores absolutos, reforza a hipótese de que a poboación que traballa en Santiago non reside no propio concello polo elevado prezo da vivenda. Analizando de forma conxunta o incremento de poboación e de emprego obsérvase como se producen baixos incrementos da poboación mentres que os incrementos do número de afiliados son os maiores, con gran diferenza, da área. Cómpre destacar que en valores porcentuais este valor deixa de ser comparativamente tan significativo debido ao grande número de afiliados de partida para este concello e ao baixo dos demais concellos. Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0-2.000 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% Santiago de Compostela Ames A Estrada Teo Padrón Oroso Valga Santa Comba Touro Brión Vedra Absoluto afiliados 2003-2007 % afiliados 2003-2007 Gráfica 2.6 Crecemento do número de afiliados. Datos porcentuais indicados de forma lineal e datos absolutos en columnas. Fonte: Instituto Galego das Cualificacións Este concello vai seguido polos concellos dinámicos da franxa sur de Santiago, que presentan uns valores máis modestos, pero que porcentualmente, agás A Estrada e Santa Comba, son máis significativos que os do propio concello de Santiago. A explicación é que parten de valores máis baixos de afiliados. A evolución que se reflicte nesta gráfica é un indicador marcadamente significativo con respecto á natureza estrutural do proceso de desconcentración centralizada das áreas urbanas ao que se facía referencia con anterioridade. Os restantes concellos presentan valores baixos de incremento de afiliados aínda que porcentualmente puidesen chegar a ser significativos debido ao baixo valor de partida. Cómpre recordar que a idade da poboación destes concellos é elevada, de máis difícil reciclaxe e por tanto con maior peso do sector primario. De feito pode contrastarse que os dous únicos concellos que perden número de afiliados, Rois e Val do Dubra, son dun predominante marcado carácter primario. Negreira, aínda que non chega a ter un saldo negativo, está no límite. Crecementos achegados ao 60% en Ames e arredor do 30% no Pino, Touro, Brión ou Oroso son marcadamente significativos con respecto á natureza estrutural do proceso de desconcentración centralizada das áreas urbanas ao que faciamos referencia con anterioridade. Así, o feito de que varios destes concellos creceran en O Pino Boqueixón Mazaricos Dodro Trazo A Baña Pontecesures Negreira Rois Val do Dubra 17 2. Estrutura socioeconómica Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

Terciario 67% Primario 7% I+E 13% Construcción 13% Gráfica 2.7. Afiliados por sector económico, 2007. Fonte: Instituto Galego das Cualificacións Mapa 2.11 Predominancia dun sector produtivo. Fonte: Instituto Galego das Cualificacións poboación para o mesmo período de referencia (especialmente destacado o caso de Ames), demostra que o proceso de desconcentración ten a súa orixe na dinámica residencial. Pero tamén demostra que o carácter urbano do territorio evita a conversión destes concellos en meras cidades dormitorio dado que a transformación da súa economía é subseguinte ao proceso de densificación poboacional. Sectorialmente, a tendencia predominante das economías actuais é de redución do peso do sector primario e un maior peso do secundario e principalmente do terciario, característica típica de economías desenvolvidas, aspecto que se pode observar na gráfica 2.7. Esta área ten un peso do sector terciario dun 67% mentres que o secundario é dun 26% dividido a partes iguais entre construción e industria e enerxía, aspecto que deixa ver ás claras a importancia que tivo nos últimos anos o sector inmobiliario non só polo efecto directo senón polo efecto arrastre que implica. O primario ten un peso de tan só un 7%. A predominancia dos sectores á que anteriormente faciamos referencia aparece reflectida no mapa 2.11. Nela obsérvase que o concello de Santiago de Compostela e practicamente toda a área teñen experimentado un forte proceso de terciarización, coa excepción de Mazaricos, A Baña e Trazo, onde predomina o primario, e Valga, Padrón, Oroso, Boqueixón e Touro, con predominancia do secundario. Indicador de renda municipal Na táboa 2.3 pódense observar os valores tomados polos indicadores de rendas municipais para os diferentes municipios pertencentes á área funcional de Santiago de Compostela para o período 2000-2002. Respecto deste indicador, obsérvase como existe un comportamento diferente nos concellos. Aqueles concellos que se rexistran na zona periurbana de Santiago de Compostela con dinamicidade poboacional, presentan un indicador de renda municipal superior á media galega. Non se observa unha tendencia polo reducido número de anos observados- de converxencia de rendas como acontecía con outras áreas funcionais, xa que existen concellos que agravan as súas diferenzas. Concello a concello, destaca o comportamento de Santa Comba, Ames, Boqueixón e Brión. Respecto de Santa Comba, non se observa unha converxencia nas rendas, senón que se agravan as diferenzas ao incrementar o seu valor, por enriba da media galega, sen ser un concello que na análise demográfica se caracterizase por unha forte dinamicidade. En Ames destaca o seu importante deterioro en canto a este indicador no período de dous anos. Boqueixón e Brión destacan porque nestes concellos tampouco acontece o proceso de converxencia de rendas, xa que ambos os dous concellos viron empeorada a súa posición relativa cando se situaban por debaixo da media galega. 18 2. Estrutura socioeconómica Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

CONCELLO 2000 2001 2002 Oroso 103 99 98 Pontecesures 92 93 94 Valga 75 77 80 Estrada (A) 94 96 97 Trazo 83 85 87 Val Do Dubra 91 92 91 Santa Comba 106 105 112 Mazaricos 75 79 78 Dodro 77 78 80 Rois 81 82 84 Brión 90 89 87 Ames 121 114 109 Negreira 90 93 92 Baña (A) 68 71 72 Touro 75 78 78 Pino (O) 73 74 73 Boqueixón 85 85 84 Santiago De Compostela 109 110 110 Vedra 84 86 88 Teo 111 108 106 Padrón 82 83 86 Táboa 2.3. Indicador de rendas. Fonte: IGE 2.2.2 Índice de dinamicidade O Índice de dinamicidade socioeconómica e funcional (IDSF) -elaborado por Otero, R. e Gómez, S.- é lineal, no que se introducen diferentes indicadores da dinamicidade do concello proporcionados polo Censo de Poboación e Vivenda correspondentes a: poboación, instrución, mobilidade laboral, terciarización e atracción poboacional. Polo tanto é un índice sintético que tería que amosar relación coas análises demográficas e socioeconómicas realizadas por tratarse dunha aglutinación. As categorías municipais definidas polo IDSF son as seguintes: 1º INTERVALO: -8,79 / 0,86. Concellos rurais ou rurbanos vilas- de baixa e moi baixa dinamicidade. 2º INTERVALO: 0,87 / 4,71. Concellos rurais ou rurbanos vilas- dinámicos. 3º INTERVALO: 4,72 / 27,4. Concellos urbanos ou suburbanos dinámicos ou moi dinámicos. Tendo en conta a categorización anterior, o mapa 2.12 vén a confirmar os resultados ata agora obtidos, que Santiago e os seus municipios próximos e mellor comunicados (Ames, Teo e Oroso) son os máis dinámicos. Debemos destacar que Ames, cun índice de 12,39, se configura como o municipio cun índice maior, seguido de Teo (9,79). Séguenlle en dinamicidade os municipios situados ao sur deste primeiro bloque, e quedan como os municipios menos dinámicos os localizados na parte noroeste da área funcional de Santiago de Compostela. 19 2. Estrutura socioeconómica Mapa 2.12 Índice de dinamicidade. Fonte: Otero, R. e Gómez, S. 2007. Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

INSTITUTO GALEGO DA VIVENDA SOLO Estrutura Territorial 3 20 2. Estrutura socioeconómica Anexo III.1. Áreas funcionais. Santiago de Compostela 13682.1.2 DGF

3.1 Modelo Territorial 3.1.1 A estruturación do territorio A área funcional de Santiago de Compostela está composta por 35 municipios, e ocupa unha extensión total de 2.982,4 Km2, o que supón un 27,9% da provincia e un 7,5% do total autonómico. 21 Mapa 3.1. Localización xeográfica. Fonte: SITGA 3. Estrutura territorial:

3.2 Sistema de comunicacións 3.2.1 Comunicacións As vías de comunicación xogan un papel importante no desenvolvemento dunha área funcional, non só favorencendo os accesos e desprazamentos internos-externos (xeralmente trátase de movementos pendulares por motivos laborais, comerciais, educativos, de ocio, culturais, etc), senón porque tamén actúan como atraentes sobre as actividades industriais, comerciais e residenciais. De feito, os usos residenciais están directamente condicionados pola existencia dunha infraestrutura de comunicación que facilite o seu acceso. Os principais accesos con: -Autoestrada AP-9, que en dirección norte chega á Coruña e Ferrol, e en dirección sur a Pontevedra e Vigo ata chegar a Portugal. - Autovía A-6, ata enlazar coa AP-9. Desde a estación de Renfe en Santiago de Compostela saen trens diarios a Madrid, Bilbao, A Coruña, Vigo e Ourense. O aeroporto de Lavacolla localízase en Santiago de Compostela e dispón de voos nacionais e internacionais. 22 3. Estrutura territorial: Mapa 3.2. Infraestruturas de comunicación básicas. Fonte: SITGA

3.3 Infraestruturas básicas Mapa 3.3. Infraestruturas de abastecemento. Fonte: Augas de Galicia 3.3.1 Abastecemento O plan de abastecemento de Galicia (aínda en elaboración) inclúe o conxunto de instalacións comúns para a captación, condución, tratamento, almacenamento, transporte e distribución da auga de consumo humano empregadas para abastecer a unha determinada poboación. O sistema de abastecemento de auga potable que se consome hoxe en día en cada concello baséase no aproveitamento do recurso dos diferentes ríos da comarca e dos encoros. Dentro da área funcional Santiago de Compostela atopamos o sistema máis potente de abastecemento no río Tambre, no encoro existente na parroquia de Grixoa pertencente ao concello de Santiago de Compostela, cunha captación actual de 900 L/S que proporciona auga para un volume de poboación de 119.638 persoas. A previsión é acadar no ano 2023 un volume de auga suficiente para abastecer a 130.049 persoas. No encoro sitúase a ETAP, que bombea a auga ata distintos depósitos da cidade de Santiago con colectores de 800mm.. Son as comarcas de Santiago e A Barcala as que toman auga do río Tambre e os seus afluentes, mentres que a comarca do Xallas, Mazaricos e Santa Comba se aproveita do río Xallas que a atravesa de norte a sur. O concello da Estrada aproveita a auga dos afluentes do río Ulla e a comarca do Sar fai o mesmo co río que lle dá o nome e tamén do río Ulla. Outros puntos de captación de auga importantes atópanse no concello de Padrón, no río Ulla, que posúe unha importante rede de distribución cara á comarca do Barbanza (definida neste proxecto como a área funcional Ribeira) cun volume de 525 L/S. As ETAP en funcionamento dentro do ámbito sinalado son: 3 en Mazaricos, 2 en Santa Comba, 2 na Baña, 1 en Negreira, 1 en Ames, 1 en Brión, 2 en Rois, 0 en Dodro, 0 en Valga, 1 en Pontecesures, 1 en Padrón, 3 na Estrada, 0 en Vedra, 1 en Teo, 1 en Boqueixón, 2 en Touro, 2 no Pino, 1 en Santiago de Compostela, 2 en Oroso, 1 en Trazo, 2 no Val do Dubra. Como infraestrutura de almacenamento é a comarca de Santiago (Ames, Brión, Teo, Santiago de Compostela e Boqueixón) na que os concellos dispoñen dun volume total de almacenamento de 73.000 m3 repartidos polo seu territorio ao longo dun total de 20 depósitos. No resto de concellos da área funcional definida, a capacidade dos respectivos depósitos vai dende os 28 m3 de Vedra ata os 14.600 m3 de Padrón. Obsérvase que existe unha maior densidade de colectores nas comarcas de Santiago e O Sar (Padrón, Teo, Santiago, Ames e Brión). 23 3. Estrutura territorial: Mapa 3.4. Infraestruturas de saneamento. Fonte: Augas de Galicia

3.3.2 Saneamento Dentro da Área funcional de Santiago de Compostela, o transporte de augas residuais ata a EDAR realízase mediante un colector interceptor que recolle as augas que transportan os colectores tributarios. O dito colector conta con varios tramos en impulsión. Obsérvase a independencia de cada concello respecto ás augas residuais. As EDAR sitúanse en: 2 en Mazaricos, 2 en Santa Comba, 1 na Baña, 1 en Negreira, 9 en Ames, 10 en Brión, 2 en Rois, 3 en Dodro, 1 en Valga, 1 en Pontecesures, 3 en Padrón, 1 na Estrada, 1 en Vedra, 12 en Teo, 8 en Boqueixón, 3 en Touro, 3 no Pino, 2 en Santiago de Compostela, 1 en Oroso, 2 en Trazo, 2 no Val do Dubra. Das dúas existentes no concello de Santiago é a EDAR de Santiago de Compostela, de tipo biolóxico, a de maior capacidade cun poder de depuración equivalente en poboación a 150.000 e verte ao río Sar; a depuradora de Aríns ten unha equivalencia a 16.000 pob. e verte ao río Aríns, afluente do río Ulla. A depuradora de Padrón, de tipo biolóxico, tamén ten unha capacidade de depuración importante (18.000 habitantes). Tamén as dúas de Teo (Milladoiro e Pontevea) de tipo biolóxico acadan un volume de depuración de 9.000 e 11.500 respectivamente; en Ames a EDAR de Bertamiráns acada os 13.000. Tamén as EDAR de Santa Comba e Dodro dispoñen de capacidades de depuración de arredor de 5.000 habitantes. En canto aos leitos temos que o do Ulla (río Ulla e Sar) ten un volume de poboación equivalente de depuración de 255.000, e o do Xallas uns 12.000. 24 3. Estrutura territorial: Mapa 3.5. Concellos con subministración de Gas. Fonte: Gas Galicia SDG 3.3.3 Gas O gaseoduto de transporte primario que une Portugal con Asturias cruza as comarcas de Sar, Santiago e Ordes, pero é o grupo Gas Natural a través de Gas Galicia o que chega aos concellos e dá servizo ás vivendas. Na Área funcional de Santiago de Compostela, existe unha rede de distribución de gas nas seguintes localidades: Negreira, Brión, Ames, Oroso, Santiago de Compostela, Teo e Padrón. Nesta área non se considera a curto prazo ampliar a rede cara a outros concellos. 3.3.4 Electricidade Dentro da Área funcional de Santiago de Compostela atopámonos coas seguintes redes: - Redes de Transporte (liñas de alta a 400 ou 220 kv) que percorren o seu trazado dende a subestación do

Mesón do Vento cara a Santiago, pasando polos concellos de Trazo, Santiago e Ames. Tamén hai outra liña que vai da subestación de Tambre II á de Santiago e esta á subestación de San Caetano, pasando polo concello de Brión. Tamén a liña dobre que vai do Mesón do Vento á subestación de Cartelle (Ourense) cruza os concellos de Oroso, O Pino e Touro; e a liña que une a central hidroeléctrica de Portodemouros coa subestación de Tivo cruza polos concellos de Touro e A Estrada. - Non hai rede de reparto (entre 150 e 110 kv) dentro desta área funcional. - A Rede de Distribución, constituída por liñas de media tensión a 20 ou 15 kv, é a encargada de conectar as subestacións de distribución con outras de menos rango ou con transformadores locais. Atopamos diferentes liñas nos concellos de Oroso, Santiago, Ames, Brión, Boqueixón, Touro, A Estrada, A Baña, Santa Comba, Negreira, Mazaricos, Rois, Padrón, Pontecesures e Valga. É desde a subestación, a través das redes de distribución, desde onde dispoñemos da enerxía eléctrica para abastecer o núcleo de VPO. Na AF de Santiago existen diversas subestacións (de maior ou menor índole) nos concellos de Negreira, Padrón, A Estrada, Touro, Teo, Rois e Mazaricos. Debemos indicar que esta área funcional dispón dunha central hidráulica (Tambre II) e diversos parques eólicos. 3.3.5 Telecomunicacións Galicia dispón dunha serie de redes de telecomunicacións fixas e móbiles, que dan servizo a través de distintos operadores. En redes fixas operan as empresas: - Telefónica, que chega con telefonía a case a totalidade da Comunidade galega, e ofrece ADSL (banda ancha) ao 100% do territorio (a poboacións con máis de 1000 habitantes). - R: na A.F. de Santiago, chega aos concellos de Oroso, Santiago de Compostela, Ames, Brión, Teo e Padrón con banda ancha. En redes móbiles, os datos dispoñibles só achegan información sobre as localizacións dos tres operadores GSM (Movistar, Orange e Vodafone) para a prestación do seu servizo coas tecnoloxías GSM/GPRS. 25 3. Estrutura territorial:

Planeamento urbanístico 4

4.1 Planeamento vixente 4.1.1 Planeamento vixente por municipio Mapa 4.1. Ano de aprobación do planeamento por concellos. Fonte: COAG Na área funcional contabilízanse 21 termos municipais, cada un coa súa propia figura de planeamento. Na táboa seguinte e no gráfico da situación do planeamento obsérvase que 6 municipios contan con Normas Subsidiarias de Planeamento (N.S.P.) como figura de ordenación, en un permanecen vixentes as Normas Subsidiarias Provinciais de Planeamento (N.S.P.P.) e 14 réxense por un Plan Xeral. NOMBRE PLANEAMENTO APROBACION INCIDENCIAS Ames P.X.O.M. 2002 Baña (A) P.X.O.M. 2003 Boqueixón N.S.P. 1996 Brión P.X.O.M. 2003 Dodro N.S.P. 1977 Mazaricos N.S.P. 1995 Negreira P.X.O.M. 1999 Oroso P.X.O.M. 2005 Padrón P.X.O.U. 1994 Pino (O) P.X.O.M. 2003 Rois P.X.O.M. 2002 Santa Comba P.X.O.M. 2001 Santiago De Compostela P.X.O.M. 2007 Afectado por sentencia Teo N.S.P. 1996 Suspendido Touro N.S.P.P. 1991 Trazo P.X.O.M. 2000 Val Do Dubra N.S.P. 1997 Vedra P.X.O.M. 2007 Aprobación condicionada Estrada (A) N.S.P. 1978 Suspendido Pontecesures P.X.O.M. 2003 Valga P.X.O.M. 1998 Táboa 4.1. Planeamento vixente e incidencias por concello. Fonte: COAG Ademais, no mapa 4.1 obsérvase que a área funcional ten certo dinamismo no aspecto do planeamento urbanístico, xa que 10 dos 21 municipios se encontran en fase de revisión do planeamento vixente. En xeral, o grao de actualización do planeamento é baixo, aínda que 10 municipios teñen o seu planeamento aprobado a partir do ano 2000, o resto ten un planeamento desactualizado, e son precisamente estes municipios nos que están levando a cabo a revisión do planeamento. Polo que respecta ás incidencias, dous municipios teñen a aprobación definitiva do seu planeamento condicionada e dous municipios (Teo e A Estrada) teñen o planeamento suspendido. 27 4. Planeamento urbanístico Mapa 4.2. Planeamento vixente en cada concello e o seu estado actual. Fonte: COAG

4.1.2 Grao de cumprimento do Planeamento 100% 80% No ejecutado Ejecutado O grao de execución do planeamento estudouse en dúas clases de solo (urbano e urbanizable) e mediante dous parámetros: a superficie de solo e a superficie de teito (superficie construída). Ademais categorizouse nos usos globais Dotacional, Industrial, Residencial e Terciario, ademais doutros usos non definidos. Na táboa seguinte cuantifícase en metros cadrados (de solo ou de teito, segundo corresponda) a totalidade da área funcional de Santiago de Compostela e indícase ademais se se executou ou non o planeamento. 60% 40% 20% 0% Residencial Industrial Terciario Dotacional NO CONSTA USO URBANIZABLE Gráfica 4.1 Grao de execución do Planemento en solo urbanizable na área funcional. Fonte: COAG SUELO Superficies en m2 Ejecutado Superficies en m2 Ejecutado Clasificación Uso del Suelo NO SI Total general Clasificación Uso del Suelo NO SI Total general URBANO Residencial 24.267.982,9 24.267.982,9 URBANO Industrial 0,0 0,0 Industrial 2.322.801,9 2.322.801,9 NO CONSTA USO 0,0 0,0 NO CONSTA USO 187.342,2 187.342,2 Residencial 0,0 0,0 Total URBANO 26.778.127,0 26.778.127,0 Total URBANO 0,0 0,0 URBANIZABLE Residencial 39.896.683,1 5.699.426,3 45.596.109,3 URBANIZABLE Dotacional 415.539,6 415.539,6 Industrial 9.391.099,0 3.578.996,1 12.970.095,1 Industrial 11.090.515,4 5.636.614,4 16.727.129,8 Terciario 725.208,9 1.277.215,6 2.002.424,5 NO CONSTA USO 0,0 0,0 Dotacional 207.769,8 207.769,8 Residencial 4.752.627,4 1.819.753,5 6.572.380,9 NO CONSTA USO 57.491.087,3 57.491.087,3 Terciario 359.406,3 533.269,0 892.675,3 Total URBANIZABLE 107.711.848,0 10.555.638,0 118.267.486,0 Total URBANIZABLE 16.618.088,7 7.989.636,9 24.607.725,6 Total general 107.711.848,0 37.333.765,0 145.045.613,0 Total general 16.618.088,7 7.989.636,9 24.607.725,6 TECHO Táboa 4.2. Cuantificación do grao de execución do planeamento en solo urbanizable. Fonte: COAG Como se observa na anterior táboa, no solo urbano a totalidade dos solos encóntranse desenvolvidos, e por tanto todo o teito construído. No caso do solo urbanizable non todos os solos foron desenvolvidos; na gráfica 4.1 recolleuse porcentualmente a superficie de solo, por usos, nos que se executaron as previsións dos plans. Así, obtense que a gran maioria dos solos urbanizables non foron desenvolvidos (os solos desenvolvidos apenas alcanzan o 9%). Por usos, o solo terciario desenvolveuse en máis do 60%, o industrial nun escaso 30% e o residencial encóntrase no 12,5%. A conclusión que se obtén é que o planeamento, exceptuando quizais os usos terciarios, non foi capaz de desenvolver os solos urbanizables, ou ben o dimensionamento das previsións dos plans estiveron moi por riba da realidade dos municipios. Obviamente, esta conclusión é xenérica para toda a área funcional, e é moi posible que nos casos particulares dalgún municipio os desaxustes non sexan tan elevados. 28 4. Planeamento urbanístico

Trámites previos 30% Incidencias Aprobación definitiva 20% Aprobación Inicial 20% Contratación 30% Gráfica 4.2. Estado do Planeamento en tramitación. Fonte: COAG 4.1.3 Planeamento en tramitación Aproximadamente a metade do planeamento vixente se encontra neste momento en proceso de revisión para adecuarse á situación actual dos municipios. A totalidade dos municipios que están revisando o seu planeamento están adoptando como figura de ordenación urbanística a do Plan Xeral de Ordenación Municipal (P.X.O.M.) Inclúese a continuación unha táboa co estado de tramitación dos municipios con data do 22 de novembro de 2007. Os fitos que se consideraron na tramitación son os que seguen: - Contratación: indica que se iniciou o procemento de redacción do novo instrumento. - Avance: o avance de planeamento foi presentado. - Trámites previos: o documento encóntrase nos trámites previos á aprobación incial, como pode ser o Informe - Previo á Aprobación Inicial, o informe de Avaliación Ambiental Estratéxica ou a suspensión de licenzas. - Aprobación Inicial: o concello efectuou a aprobación inicial. - Aprobación Provisional: pechouse o proceso de información pública e o pleno municipal aprobou o plan. - Incidencias na Aprobación Definitiva: produciuse algún tipo de incidencia na Aprobación Definitiva, ben a súa anulación parcial, a súa denegación ou suspensión ata a corrección de defectos. Na gráfica 4.2, no caso da área funcional de Santiago, un 60% do planeamento en trámite non alcanzou a Aprobación Inicial; porén un 20% xa alcanzou a aprobación definitiva, aínda que sufriron algún tipo de incidencia que non permitiu a súa aprobación en firme. Na seguinte táboa inclúense todos os municipios da área funcional e o seu estado de tramitación do planeamento xeral. No caso dos municipios que non teñen ningún dato é porque contan cun planeamento aprobado definitivamente e que non iniciaron ata a data tramites para a súa revisión. 29 4. Planeamento urbanístico

NOMBRE INSTRUMENTO EN TRAMITE ESTADO TRAMITE EQUIPO REDACTOR Ames Baña (A) Boqueixón P.X.O.M. Incidencias Aprobación definitiva Estudio Técnico Galego Brión Dodro P.X.O.M. Trámites previos Estudio Técnico Galego Mazaricos Negreira P.X.O.M. Trámites previos CERNE Oroso Padrón Pino (O) Rois P.X.O.M. Contratación PROES Santa Comba Santiago De Compostela P.X.O.M. Incidencias Aprobación definitiva Oficina de Planeamiento Teo P.X.O.M. Contratación Oficina de Planeamiento Touro P.X.O.M. Aprobación Inicial Estudio Técnico Galego Trazo Val Do Dubra P.X.O.M. Trámites previos EPTISA Vedra Estrada (A) P.X.O.M. Aprobación Inicial ADIU Pontecesures Valga P.X.O.M. Contratación Fernandez Carballada Táboa 4.3. Planeamento en tramitacion por concellos. Fonte: COAG 30 4. Planeamento urbanístico

Dinámica Residencial 5

5.1 Caracterización intercensual do parque de vivendas 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 91.579 93.993 95.508 96.996 98.345 100.008 101.840 103.687 105.393 108.262 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 5.1.1 Cuantificación e evolución. Analizando os datos dispoñibles para a área de Santiago, obsérvase un crecemento constante no número de vivendas, que pasan de 89.011 a 108.262 no lapso dunha década, un incremento de 19.251 vivendas. Na gráfica 5.2 reflíctese a distribución espacial deste crecemento: os maiores incrementos relativos prodúcense no contorno da capital. Destacan Ames e Oroso con porcentaxes cerca do 150% e 100% respectivamente, seguidos por Teo e Pontecesures (arredor do 55 e 48% respectivamente) mentres que en Santiago, a porcentaxe é do 20,1% (aínda que en termos absolutos rexistra os maiores incrementos, e é Ames o único concello que presenta un incremento absoluto do parque de vivendas comparable 6.015 vivendas fronte ás 7.554 de Santiago). En resumo, o crecemento do parque inmobiliario da área concéntrase nos concellos do contorno da capital autonómica, coa excepción da Estrada. Gráfica 5.1. Crecemento do parque de vivendas na área funcional. Fonte: INE. 8000 7000 7554 6015 Incremento absoluto Incremento porcentual 160% 140% 32 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Santiago De Compostela Ames 2331 Teo 2020 Estrada (A) 1291 Oroso 735 Santa Comba 719 Brión 673 605 Negreira Padrón 415 407 397 360 315 301 262 234 192 171 164 130 Pontecesures Pino (O) Boqueixón Valga Vedra Rois Baña (A) Dodro Touro Val Do Dubra Mazaricos Trazo 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 5. Dinámica Residencial Gráfica 5.2. Crecemento do parque de vivendas por municipios, en termos absolutos e porcentuais. Fonte: INE. Figura 5.1. Número de vivendas totais visadas entre 2001 e 2007 por cada mil habitantes. Fonte: IGVS.

25% 20% 15% 10% 5% 0% 5,3% 19,7% 1991-2001 Poboación Fogares Vivendas 21,6% Gráfica 5.3 Incremento proporcional da poboación, fogares e vivendas no intervalo de1991 a 2001. Fonte: INE. 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 12.182 12.078 1991-2001 Poboación Fogares Vivendas 19.251 Gráfica 5.4. Incremento absoluto da poboación, fogares e vivendas no intervalo de1991 a 2001. Fonte: INE. Un incremento tan importante do parque de vivendas, que en termos porcentuais se sitúa arredor do 20%, non se pode explicar en función do crecemento poboacional, xa que este se mantivo nun 5,3%. É necesario introducir entón a variable dos fogares xerados na Área Funcional para poder explicar o comportamento aludido. A área funcional experimentou un crecemento do número de vivendas próximo ao 21,6%, mentres a súa poboación se incrementou un 5,3%, o que fai evidente que a presión demográfica non é o único factor que incide na evolución do parque de vivenda na área. Pola contra, este incremento vén dado en gran parte pola variación na composición dos fogares, que como se ten analizado no capítulo correspondente, vén experimentando unha progresiva redución do número de persoas por fogar. Este factor actúa como multiplicador do crecemento demográfico, xa que os fogares creceron un 19,7% ao combinarse o incremento poboacional e o descenso na taxa de persoas por fogar. A evolución do número de fogares ofrece unha mellor aproximación ao incremento do parque de vivendas, pero ao trasladar a termos absolutos estes ritmos de crecemento compróbase que o incremento do número de fogares, con 12.078 no período intercensual, non logra explicar completamente a existencia de 19.251 novas vivendas (gráfica 5.4): a evolución do saldo de fogares só explica un 63% do incremento do parque de vivendas. Este factor apunta a que unha importante cantidade de vivendas construídas non están destinadas a cubrir un uso de vivenda principal. Os crecementos producidos nos últimos anos no espazo periurbano de Santiago derivaron en transformacións no plano demográfico, social e económico, convertendo espazos que ata agora foran eminentemente agrarios en espazos de carácter residencial, provocando cambios formais no hábitat, as comunicacións e os transportes. O auxe de Santiago e a súa periferia urbana comeza a principios da década dos oitenta, momento no cal Santiago asume a capitalidade autonómica, sumado ao continuo desenvolvemento universitario, a importancia das instalacións hospitalarias e o xurdimento de novas actividades terciarias. Nestes momentos a cidade empeza a converterse nun centro de servizos especializados que ofrecen oportunidades laborais a unha serie de profesionais cualificados que instalan a súa residencia na cidade e as súas proximidades. A figura 5.1 mostra a distribución territorial das vivendas visadas entre 2001 e 2007, na que destacan as localidades mencionadas anteriormente (Ames, Brion, Oroso, Teo, Pontecesures). Da mesma forma, un feito que debemos constatar é o papel tan importante que xogan as vías de comuniciación no desenvolvemento das localidades límitrofes a Santiago. Así, pódese observar como Ames, Brion, Oroso e Teo son as localidades que máis medraron e polas cales pasan vías de primeira orde, en cambio, Mazaricos, A Baña, Touro, Val do dubra ou Trazo sufriron un incremento mínimo, mostrando especial atención aos casos das dúas últimas localidades indicadas, que a pesar de ser veciños de Santiago, non souberon aproveitarse da súa proximidade. Na gráfica 5.2 contémplase como varios destes muncipios teñen uns crecementos porcentuais superiores á propia cidade. O incremento de poboación destas localidades débese a un saldo migratorio positivo pola chegada de persoas funcionalmente dependentes da cidade, propiciado por unha maior facilidade no acceso á vivenda. 33 5. Dinámica Residencial

Principal No principal 5.1.2 Análise do parque residencial por usos 4000 3500 400 3000 350 2500 2000 1500 898 836 772 634 543 529 739 819 941 1029 2437 300 250 200 1000 500 1723 1770 2077 1192 1217 1168 1204 1370 1221 1051 1121 150 100 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Gráfica 5..5. Distribución das vivendas principais e non principais construídas na área funcional. Fonte: INE Δ % población 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% R 2 = 0,879-50% 0% 50% 100% 150% 200% Δ % vivenda principal Gráfica 5. 6. Correlación do incremento da vivenda principal e a poboación nos concellos da área funcional. Fonte: INE. 50 0 Ames Estrada, A Teo Oroso Santiago de Compostela Pontecesures Pino, O Touro Val do Dubra Brión Negreira S Principal S Secundaria S Vacia Lineal (S Principal) Lineal (S Secundaria) Lineal (S Vacia) Gráfica 5. 7. Vivendas principais, secundarias e baleiras por 1000 habitantes por concello en 2001. Fonte: INE. Na gráfica 5.7 amósase para o ano 2001 o número de vivendas por cada mil habitantes e por usos, denotando unha certa regularidade, cunha proporción media de 288 vivendas principais (o 73% de vivendas principais), un 43 de vivendas secundarias (o 11% de vivendas secundarias) e un 62 de vivendas baleiras (o 16% de vivendas baleiras). Non obstante, aprécianse algúns aspectos chamativos como o maior aumento de vivenda baleira a medida que te afastas do núcleo principal, como son os casos de Santa Comba, A Estrada ou Negreira. Esta gráfica amosa as diferenzas no tamaño medio do fogar entre os diferentes concellos da área funcional de Santiago, evidenciada polas diferenzas no número de vivendas principais por cada 1000 habitantes. Así, Ames presentaría o menor valor do tamaño medio do fogar en 2001, mentres que Mazaricos contaría co maior número de membros por fogar. Observando os datos de vivenda principal e non principal ano a ano (gráfica 5.5 e 5.7), a década 91-01 rexistra unha paulatina diminución da proporción de vivenda principal respecto ao total de vivendas construídas, un proceso que se manifesta claramente a partir de 1998. Neste proceso ten especial peso o incremento no número de vivendas non principais construídas, e é menos intensa a redución no número de vivendas principais construídas por ano a partir de 1998. Unha interpretación posible deste incremento de peso da vivenda non principal pódese atribuír a un stock de vivendas no mercado á espera de ser vendidas. Non obstante, non se pode obviar a importancia tanto da vivenda secundaria como da vivenda como obxecto de investimento, que iniciaron unha escalada da súa importancia relativa fronte á principal a finais da década dos 90, nun proceso que, tal e como se verá no epígrafe 5.2 se agudizará a partir do cambio de século. Padrón Dodro Vedra Boqueixón Valga Santa Comba Trazo Rois Baña, A Mazaricos 34 5. Dinámica Residencial

Mapa 5.2. Incrememento de vivendas principais por cada 1000 habitantes entre 1991 e 2001. Fonte: INE. 35 Mapa 5.3. Incremento de vivendas secundarias por cada 1000 habitantes entre 1991 e 2001. Fonte: INE. Mapa 5. 4. Estrutura do parque residencial por uso da vivenda para o ano 2001 e vivendas totais en 2007. Fonte: INE / IGVS. A distribución no territorio analizado representa unha imaxe singular, cunha disposición tipolóxica irregular, onde só cabe resaltar a maior presenza de vivendas secundarias e baleiras na área periurbana de Santiago de Compostela. A correlación do incremento de vivenda principal respecto ao crecemento da poboación móstrase sobre unha recta de regresión cun valor moi elevado (R2=87,90%). Isto indícanos un elevado axuste desta magnitude, e explica por tanto a evolución na vivenda principal polos incrementos poboacionais da área funcional. Unha vez analizada e explicada a condición estrutural da vivenda protexida vinculada como se viu ao crecemento da poboación e ao descenso do número de persoas por fogar, debemos de acometer un intento de explicación das dinámicas correspondentes á vivenda non principal, é dicir, a secundaria e a baleira. Esta segunda compoñente do parque de vivenda, a non principal (secundaria e baleira), presenta un cremento ininterrompido dende 1996, cun valor extremo en 2001. Estase a reflectir o inicio da chamada burbulla inmobiliaria que, como se verá posteriormente, mantén esta tendencia ata 2007. Isto viría a explicar o aumento de vivendas secundarias ou mesmo vivendas baleiras destinadas a investimento por consolidarse o papel da vivenda coma activo económico. 5. Dinámica Residencial

Principal No principal 100% 90% 80% 70% 60% 898 836 772 634 543 529 739 819 941 1029 2437 50% 40% 30% 20% 10% 1723 1770 2077 1192 1217 1168 1204 1370 1221 1051 1121 Mapa 5.5 Antigüidade das vivendas baleiras segundo o Censo de Poboación e Vivendas 2001. Fonte: INE 0% 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Gráfica 5. 8. Distribución das vivendas construídas en principal e non principal na Área funcional de Santiago de Compostela. Fonte: INE A ese respecto, é necesario salientar a dificultade de encontrar regularidades que expliquen o comportamento deste tipo de vivendas, fundamentadas basicamente na incertidume estatística derivada do seu difícil encaixe nunha ou outra categoría desde o mesmo momento da súa adscrición por parte dos censadores do INE. Non obstante, é posible propor un intento de aproximación á interpretación do comportamento destas variables a través da relación entre a antigüidade das vivendas e a súa localización. As vivendas baleiras amosan unha clara perspectiva do territorio por canto son as vivendas susceptibles de entrar no mercado sempre e cando o seu estado non sexa de deterioro. Da análise da súa antigüidade (mapa 5.5) poden extraerse tres grupos de concellos. Así, é posible falar dun primeiro grupo de municipios onde a idade predominante das vivendas baleiras é moi antiga, correspondendo ás construídas no primeiro terzo do pasado século, destacando a localidade de Touro. Nun segundo grupo, que abrangue un gran número de localidades, recolleríase un predominio de vivendas construídas no período da posguerra (anos 1940-50). Estes dous grupos engloban a maioría das localidades situadas na zona menos dinámica da área funcional, cuxa estrutura económica, a día de hoxe, se encontra aínda dominada por actividades do sector primario e secundario, e que en tempos pasados se viron afectados por un proceso migratorio acelerado que provocou un envellecemento da poboación, que se traduciu nun abandono de vivendas. 36 5. Dinámica Residencial Mapa 5.6. Antigüidade das vivendas secundaria segundo o Censo de Poboación e Vivendas 2001. Fonte: INE O terceiro e cuarto grupo de municipios onde as vivendas baleiras construídas nas últimas décadas son o grupo maioritario (Santiago de Compostela, A Estrada, Boqueixón, Brión ou Santa Comba) teñen un forte peso relativo respecto do resto dos grupos etarios. As localidades que posúen o parque inmobiliario de vivenda baleira máis recente son Ames, Teo e Oroso, que son os municipios máis ligados ao fenómeno da

desconcentración centralizada de Santiago de Compostela. Por outra parte, a antigüidade da vivenda secundaria (ver figura 5.5), presenta unha homoxeneidade en gran parte da área funcional no grupo de vivendas de entre 20 e 40 anos. As localidades de Touro, Trazo e O Pino mostran o parque inmobiliario máis antigo de toda a área funcional. O peso da vivenda secundaria máis recente é reducido, e localízase en Ames, A Baña, Pontecesures e Oroso, localidades que mostran un parque novo de vivendas, tanto principais como non principais, xurdido para tal efecto nas últimas décadas polo transvase poboacional entre estes municipios e a capital galega. 5.1.3 Caracterización do parque residencial por outras variables 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Colectiva Abierta Colectiva Cerrada Colectiva Otros Unifamiliar Aislada Unifamiliar En Hilera Unifamiliar Pareada Gráfica 5.9. Tipoloxías das vivendas construídas na área funcional entre 2002 e 2007. Fonte: IGVS. Tipoloxía A evolución da construción dos diferentes tipos de vivendas seguiu un ritmo ascendente ata lograr o seu máximo histórico, arredor das 5.000 vivendas no ano 2006. No ano 2007 empézase a notar o descenso do número de construcións causado polo cambio de ciclo no mercado inmobiliario. Entre 2002 e 2006 prodúcese un aumento de 2.603 vivendas, das que soportan o maior peso as vivendas colectivas, con 2.282 novas construcións (cabe anotar a gran importancia da tipoloxía de vivenda colectiva aberta, que presenta un peso específico atípico entre as áreas funcionais analizadas), ante as 321 vivendas unifamiliares executadas. A distribución territorial dos distintos tipos de vivendas é variada segundo a súa localización, de tal forma que na franxa periurbana de Santiago de Compostela se aprecian notables diferenzas entre localidades, e dentro delas entre os diferentes sectores. Nun principio, localidades como Brión ou Teo, acollían gran parte das vivendas unifamiliares tipo chalet que se levantaban. En Teo e Ames o boom inmobiliario comezou coa construción maioritaria de adosados e a medida que foi crecendo o municipio a vivenda colectiva empezou a tomar notoriedade. O aumento da vivenda colectiva obedece a satisfacer a forte demanda que estaban sufrindo os núcleos periurbanos con maior dinamismo (Oroso, Teo, Ames, Brión), e para tal efecto a poder ofrecer vivendas a prezos máis accesibles que a vivenda unifamiliar. Tenencia Na área funcional de Santiago de Compostela, ao igual que ocorre no resto do país, o acusado predominio da vivenda en propiedade, constitúe a nota diferencial do réxime de tenencia. Desta conclusión, dedúcese que a oferta do mercado inmobiliario está orientada case exclusivamente cara á compra. Da comparativa realizada no período de 1991 a 2001 hai que sinalar que diminúen o número de vivendas en propiedade totalmente pagadas e aumentan o número de propiedades hipotecadas. En 2001 o 75% das 37 5. Dinámica Residencial

vivendas están en propiedade (das cales o 15% tiñan pagos pendentes), fronte a só un 9% en aluguer. Un dato que debemos destacar é o peso que ten a propiedade en herdanza ou doazón na área funcional, moi por riba da media nacional, e a forte redución do peso relativo do aluguer. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Otros Alquiler En propiedad por herencia o donación En propiedad con pagos pendientes En propiedad totalmente pagada 38 100% 80% 60% 40% Ruinoso Malo Deficiente Bueno 0% 1991 2001 Gráfica 5.10. Réxime de tenencia das vivendas na área funcional nos anos 1991 e 2001. Fonte: INE Estado Os valores porcentuais que presenta a gráfica 5.11 indican que existe un excelente estado do parque edificado, que aumentou entre 1991 e 2001 o número de vivendas en bo estado (do 80 ao 90%) e diminuíu o dos edificios deficientes (do 14 ao 7%), e en malas condicións (do 4 ao 1%). O número de vivendas en estado ruinoso mantense, localizado especialmente naquelas localidades con menor dinamismo, onde o parque de inmobiliario se encontra máis obsoleto, que responde en boa parte ao fenómeno de envellecemento da poboación. 5. Dinámica Residencial 20% 0% 1991 2001 Gráfica 5.11. Estado das vivendas na área funcional en 1991 e 2001. Fonte: INE.

5.2 Dinámicas recentes do sistema inmobiliario (2001-2007) 25% 20% 15% 10% 5% 5,3% 19,7% 21,6% 5.2.1 Cuantificación e evolución O sistema inmobiliario experimentou unha agudización das tendencias que se marcaban ao final do século vinte. Móstranse a continuación as gráficas comparativas da etapa aludida anteriormente xunto cos datos máis recentes destas dinámicas. Obsérvase como o diferencial entre os incrementos de poboación, fogares e vivendas experimenta un significativo incremento no período máis recente. As gráficas da franxa esquerda amosan as tendencias (Gráfica 5.12 e 5.13) e baixo este parágrafo indícanse os valores absolutos das dúas épocas aludidas. 25.000 20.000 19.251 25.000 20.000 23.111 0% 1991-2001 15.000 10.000 12.182 12.078 15.000 10.000 7.637 8.084 39 Poboación Fogares Vivendas Gráfica 5.12. Incremento proporcional da poboación, fogares e vivendas no intervalo de1991 a 2001. Fonte: INE. 25% 20% 15% 10% 5% 0% 3,1% 11,0% 2001-2007 Poboacion Fogares Vivendas 21,3% Gráfica 5.13. Incremento proporcional da poboación, fogares e vivendas no intervalo de 2001 a 2007. Fonte: INE / COAG. 5.000 0 1991-2001 Poboación Fogares Vivendas Poboación Fogares Vivendas Gráficas 5.14 e 5.15 Incremento da poboación, fogares e vivendas en1991-2001 (esquerda) e 2001-2007 (dereita). Fonte: INE / COAG. 5.000 0 2001-2007 Obsérvase claramente que nos últimos sete anos (2001-2007) o incremento de vivendas é moi superior ao rexistrado na anterior década (1991-2001), dado que se suman preto de 4.000 vivendas nun período inferior a tres anos. Non obstante, o incremento de poboación non acompañou os valores de vivendas, e incluso se pode observar como o incremento de fogares tampouco medra na mesma liña. Como se observa na xeneralidade das áreas funcionais dinámicas, no período 2001-2007, o incremento de poboación vén moi marcado polos novos fluxos migratorios estranxeiros, que tenden a positivar o saldo migratorio e que achegan poboación con necesidades primarias de vivenda, se ben no caso da área de Santiago de Compostela o ritmo anual de crecemento da poboación é practicamente constante nos dous períodos analizados, variando a orixe destes incrementos, moi influídos pola inmigración no 2001-2007. Porén, o ritmo no descenso do número de persoas por fogar, que forma parte dunha tendencia estrutural de ciclos moito máis longos que os que regulan os saldos poboacionais, mantense de forma lineal, polo que o incremento relativo de fogares non pode alcanzar en 6 anos o diferencial alcanzado en toda unha década, 5. Dinámica Residencial

50% 47,6% aínda que si se igualasen os seus crecementos en termos relativos. 2.500 40% 30% 20% 10% 0% 8,6% 32,8% 1991-2007 Poboacion Fogares Vivendas Gráfica 5.16. Incremento proporcional da poboación, fogares e vivendas no intervalo de 1991 a 2007. Fonte: INE / IGVS. 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 19.819 20.162 1991-2007 Poboación Fogares Vivendas 42.362 Gráfica 5.17. Incremento da poboación, fogares e vivendas no intervalo de1991 a 2007. Fonte: INE / IGVS. Composición del saldo poblacional 2.000 1.500 1.000 500 0-500 -1.000 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 S.M. do estranxeiro S.M. de Doutra CCAA Gráfica 5.18. Estrutura do saldo migratorio entre 1992 e 2006. Fonte: INE. S.M. doutra provincia de Galicia S.M. doutra comarca da mesma provincia S.M.da mesma comarca Con todo, a variable que experimenta unha subida moi superior á rexistrada nas outras dúas continúa sendo a vivenda. Se para a década dos 90 se observaba unha capacidade de absorción da vivenda principal achegada ao 63% do parque construído ata o ano 98 para caer pronunciadamente despois, esta capacidade de absorción queda por debaixo do 35% no período 2001-2007 a xulgar polos datos achegados pola gráfica 5.15 (23.111 novas vivendas para só 8.084 novos fogares). Se optamos por presentar os datos dos dous períodos analizados conxuntamente (1991-2007), obteremos unha panorámica da transformación das variables definitorias do modelo socio inmobiliario que caracteriza a área funcional, e que se resume no seguinte: durante os últimos 17 anos, para un incremento poboacional de só o 8,6% increméntase o saldo de fogares nun 32,8% e o de vivendas nun 47,6%. En termos absolutos, observamos que o saldo de fogares do período 1991-2007 só poderá absorber o 48% das novas vivendas construídas, o que implica un claro indicador da importancia da vivenda non principal no desenvolvemento inmobiliario vivido na área funcional durante o período analizado. Por último, só debemos apuntar que os indicadores estudados mostran uns resultados medios da área funcional que non son aplicables a escala municipal, xa que a área posúe desequilibrios territoriais e estruturais, de tal forma que dentro do propio territorio analizado se encontra o municipio con maior dinamismo social e inmobiliario de toda Galica (Ames) e ao mesmo tempo se localizan outras localidades con alto grao de envellecemento, escasa densidade de poboación, en definitiva, crecemento natural negativo. 40 5. Dinámica Residencial

300.000 250.000 231.429 243.611 251.248 6.000 Principal Non Principal 200.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 150.000 100.000 50.000 55.847 89.011 73.540 108.262 81.624 131.373 POBLACION FOGARES TOTAL 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Gráfica 5.19. Evolución anual da vivenda principal e non principal entre 1991 e 2007. Fonte INE / COAG 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1991 1992 1993 1994 1995 1996 Principal 1997 1998 1999 1999 2000 No Principal Gráfica 5.20. Evolución anual da vivenda. Proporción da principal e non principal entre 1991 e 2007. Fonte INE/COAG 2000 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 2007 2007 0 1991 2001 2007 Gráfica 5.21. Incremento proporcional da poboación, fogares e vivendas nos anos 1991, 2001 e 2007. Fonte: INE/ COAG O anterior queda perfectamente reflectido no gráfico seguinte, que amosa o número de vivendas construídas ao longo dos dous períodos considerados, ofrecendo unha plasmación estatística do boom inmobiliario acontecido desde o arranque da década. 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2621 1991 2606 1992 2849 1993 1826 1994 1760 1995 1697 1996 1943 1997 2189 1998 2162 1999 2080 2000 Gráfica 5.22. Evolución anual da vivenda construída entre 1991 e 2007. Fonte INE/COAG Se segregamos os datos de construción total en función do seu uso, comprobarase o anteriormente comentado con respecto á capacidade de absorción da vivenda total pola principal, que pode cifrarse nunha media de 1.350 vivendas por ano. Consecuentemente, todo o construído por encima desa cifra, representa a parte do mercado que apunta á vivenda secundaria ou á vivenda como activo financeiro, elementos que en última instancia explican o incremento de demanda propio do ciclo alcista recente. 3558 2001 2425 2002 2370 2003 2983 2004 4372 2005 5028 2006 4048 2007 41 5. Dinámica Residencial

No ano 2006 prodúcese o máximo histórico, coa construción de 5.028 vivendas, das cales o 71% represéntano as vivendas non principais. En 2007 experiméntase unha recuperación do peso da vivenda principal, motivado fundamentalmente polo descenso na construción de vivenda non principal. 5.2.2 Vivenda libre e protexida Mapa 5.7. Produción de vivenda libre por mil habitantes entre 2001 e 2007. Fonte: COAG 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 LIBRE VPA VPP Os indicios de recesión económica que se presentan a principios dos noventa van afectar con especial intensidade ao sector da construción. Así, transcorre o paso da década cun ritmo de crecemento suavizado que localiza a súa menor actividade nos anos 96-97. Dada a gravidade que presenta o problema social, cunha situación onde existe un exceso de oferta de vivendas libres con prezos elevados e unha demanda para vivendas con prezos coherentes cos ingresos medios familiares; o propio Goberno empeza a tomar medidas para facilitar o acceso á vivenda, entre as que destaca o Plan Vivenda 1992-1995 e do cal se poden apreciar os resultados na gráfica 5.23, cun incremento notable de vivendas de réxime especial entre os anos 95 e 98. A finais de século a economía empeza un período de recuperación que se consolida claramente nos anos seguintes. Este período de bonanza económica determina un incremento do ritmo de creación de emprego, cuxa conxuntura á súa vez provoca un crecemento da demanda de vivendas, o que se traduce nunha escalada dos seus prezos. É nestes momentos cando se produce o boom inmobiliario que alcazará o seu cume en 2006. A consecuencia lóxica deste proceso expansivo do mercado inmobiliario deriva nunha diminución no número de actuacións protexibles financiadas, o que supón unha media do 10% para o período 2000-2005, un 8% menos que na última década do século pasado. 100% 80% 60% 40% LIBRE VPA VPP 42 5. Dinámica Residencial 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 Gráfica 5.23. Construción de vivendas por tipo de protección (VPA: Vivenda de Protección Autonómica, VPP: Vivenda de Promoción Pública) Fonte: INE /IGVS/COAG 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20% 0% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Gráfica 5.24. Proporción de Vivendas construídas por tipo de protección (VPA: Vivenda de Protección Autonómica, VPP: Vivenda de Promoción Pública). Fonte: INE / IGVS / COAG 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Dos datos relativos ao incremento da actividade inmobiliaria entre 1992 e 1995 derívase que, do total das case 35.000 vivendas construídas, só 1.148 foron de promoción pública e 3.788 de protección autonómica, o que supón un 14% de protección oficial respecto ás libres. 5.2.3 Evolución dos prezos da vivenda Mapa 5.8. Prezos da vivenda nova libre construída en 2007. Fonte: TINSA 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% Ames Estrada (A) Padrón Santiago de Compostela Brión Os prezos de venda da vivenda libre en bloque amósanse no mapa 5.8, que evidencia o comportamento dispar rexistrado nos distintos concellos da área funcional, con estreita relación coa súa dinamicidade e proximidade a Santiago. Na área funcional entre 1995 e 2001 os prezos aumentaron un 35% (dun promedio dos municipios da área con datos homoxénos pasou de 627 a 848 ) o que supón un aumento medio anual nominal do 6%, pero se se realiza a comparativa entre o ano 1995 e o 2007, o incremento é do 135% (de 627 ascendeu a 1.468 ), considerando unha subida do crecemento medio anual dun 11%. Os valores máis elevados localízanse en Santiago de Compostela e Ames (máis de 1400 /m2). Trátase dunha figura moi distinta da que existía en 1995 a xulgar polos datos expostos na gráfica 5.26, que é elocuente ao respecto do ocorrido durante a fase expansiva do último ciclo inmobiliario. 2.500 2.000 1.500 1.000 500 - Santiago de Compostela Ames Teo Padrón Pontecesures 1995 2001 2007 43 5. Dinámica Residencial Gráfica 5.25. Incremento porcentual do prezo da vivenda para o período 98-07 (concellos con datos homoxéneos). Fonte: TINSA Gráfica 5.26. Evolución de prezos de vivenda nova entre 2001 e 2007. Concellos con datos homoxéneos. Fonte: TINSA Descompoñendo a evolución dos prezos nos seus compoñentes, compróbase que nas condicións estruturais do mercado inmobiliario de auxe da construción de vivendas, as presións á alza dos prezos trasládanse de forma preferente aos prezos do solo, xa que o diferencial do custo de construción entre concellos é moi