ΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ του Παναγιώτη Κορδώνη του Κων/νου ΑΜ 899 ΤΙΤΛΟΣ Η ΕΞΩ ΙΚΑΣΤΙΚΗ ΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ

Transcript

1 ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟ ΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΑΘΗΝΩΝ ΣΧΟΛΗ Ν.Ο.Π.Ε. ΤΜΗΜΑ ΝΟΜΙΚΗΣ ΤΟΜΕΑΣ Α' Ι ΙΩΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΡΌΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥ ΩΝ ΑΣΤΙΚΟΥ ΙΚΑΙΟΥ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΑΚΟ ΕΤΟΣ: ΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ του Παναγιώτη Κορδώνη του Κων/νου ΑΜ 899 ΤΙΤΛΟΣ Η ΕΞΩ ΙΚΑΣΤΙΚΗ ΙΟΡΘΩΣΗ ΤΩΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ Επιβλέπoντες Ονοµατεπώνυµο Α' επιβλέποντα: Οµότιµος Καθηγητής κ. Φίλιππος ωρής Ονοµατεπώνυµο Β' επιβλέποντα: Λέκτορας κ. Γεώργιος Μεντής Ονοµατεπώνυµο Γ' επιβλέποντα: Λέκτορας κ. Γεώργιος Γεωργιάδης Αθήνα

2 Copyright.., 2011 Με επιφύλαξη παντός δικαιώµατος. All rights reserved. Απαγορεύεται η αντιγραφή, αποθήκευση και διανοµή της παρούσας εργασίας, εξ ολοκλήρου ή τµήµατος αυτής, για εµπορικό σκοπό. Επιτρέπεται η ανατύπωση, αποθήκευση και διανοµή για σκοπό µη κερδοσκοπικό, εκπαιδευτικής ή ερευνητικής φύσης, υπό την προϋπόθεση να αναφέρεται η πηγή προέλευσης και να διατηρείται το παρόν µήνυµα. Οι απόψεις και θέσεις που περιέχονται σε αυτήν την εργασία εκφράζουν τον συγγραφέα και δεν πρέπει να ερµηνευθεί ότι αντιπροσωπεύουν τις επίσηµες θέσεις του Εθνικού και Καποδιστριακού Πανεπιστηµίου Αθηνών. 2

3 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΕΙΣΑΓΩΓΗ...σελ. 3-4 Ι. Ο σκοπός καθιέρωσης της εξωδικαστικής διαδικασίας διόρθωσης...σελ. 3 ΙΙ. Τρόποι εξωδικαστικής διόρθωσης...σελ. 4 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α : Η αίτηση του άρθρου 6 4 του Ν. 2664/ σελ Ι. Γενικά...σελ. 4-5 ΙΙ.Οι προϋποθέσεις...σελ. 5-6 ΙΙΙ. Η διαδικασία διόρθωσης...σελ. 7-9 ΙV. Περιπτωσιολογία...σελ Μη καταχώριση δικαιώµατος προσδοκίας στο κτηµατολογικό φύλλο...σελ Μη αποτύπωση πραγµατικής δουλείας διόδου στα κτηµατολογικά φύλλα...σελ.10 V. Η αυτεπάγγελτη διόρθωση του άρθρου 6 παρ. 4 α του Ν.2664/ σελ. 11 ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β : Η διόρθωση πρόδηλων σφαλµάτων σύµφωνα µε το άρθρο 18 του Ν. 2664/ σελ Ι. Γενικά...σελ ΙΙ. ιόρθωση πρόδηλου σφάλµατος επιγενόµενης εγγραφής... σελ ΙΙΙ. ιόρθωση πρόδηλου σφάλµατος αρχικής εγγραφής...σελ Η ανακρίβεια προκύπτει από τη συσχέτιση της εγγραφής µε δηµόσιο έγγραφο καταχωρηµένο στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου...σελ Η διόρθωση σε περίπτωση εγγραφής µε ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη»...σελ Η αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλµατος ως όρος του παραδεκτού της αίτησης του άρθρου 6 παρ. 3 του Ν. 2664/ σελ ιόρθωση αρχικής εγγραφής «αγνώστου ιδιοκτήτη» υπέρ του Ελληνικού δηµοσίου...σελ Η ανακρίβεια προκύπτει από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής µε τα στοιχεία της ανάρτησης ή του τελικού αναµορφωµένου πίνακα της κτηµατογράφησης, από τα οποία αποκλίνει άνευ νοµίµου λόγου...σελ Η ανακρίβεια προκύπτει από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία διοικητικής πράξης ή δικαστικής απόφασης...σελ Η ανακρίβεια αφορά στη µερική ή ολική έλλειψη ή στην ανακρίβεια στοιχείων οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών...σελ. 24 3

4 2. Γενικές προϋποθέσεις διόρθωσης των αρχικών εγγραφών µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος...σελ IV. ιαδικασία διόρθωσης...σελ V. Περιπτώσεις διόρθωσης πρόδηλων σφαλµάτων...σελ Πώληση µε παρακράτηση κυριότητας...σελ Παράλειψη δήλωσης αποδοχής κληρονοµίας εκ µέρους ενός εκ των συγκληρονόµων...σελ Καταχώριση ιδιοκτησίας σε εσφαλµένη θέση...σελ Πρόδηλο σφάλµα αρχικών και µεταγενέστερων εγγραφών...σελ Συνδυασµός διόρθωσης πρόδηλου σφάλµατος µε διόρθωση γεωµετρικών στοιχείων...σελ Κεφάλαιο Γ : ιόρθωση των γεωµετρικών στοιχείων του ακινήτου σύµφωνα µε το άρθρο 19 2 του Ν. 2664/ σελ Ι. Γενικά...σελ II. Η διαδικασία διόρθωσης...σελ III. Η αρµοδιότητα του Προϊσταµένου του Κτηµατολογικού Γραφείου...σελ IV. Προβλήµατα κατά την εφαρµογή της διαδικασίας του άρθρου 19 παρ.2...σελ V. Η έννοια της «αποδεκτής απόκλισης» ως προς το εµβαδόν του ακινήτου...σελ Κεφάλαιο : Άλλες περιπτώσεις εξωδικαστικής διόρθωσης...σελ Ι. Τα άρθρα 19 1 και 19 4 του Ν. 2664/ σελ Συµπεράσµατα-Παρατηρήσεις...σελ Αρθρογραφία Βιβλιογραφία...σελ. 50 Εγκύκλιοι Οδηγίες...σελ Νοµολογία...σελ. 51 4

5 ΕΞΩ ΙΚΑΣΤΙΚΗ ΙΟΡΘΩΣΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΩΝ ΕΓΓΡΑΦΩΝ Ε Ι Σ Α Γ Ω Γ Η Ι. Ο σκοπός καθιέρωσης της εξωδικαστικής διαδικασίας διόρθωσης Η λειτουργία του Εθνικού Κτηµατολογίου ως συστήµατος οργανωµένων σε κτηµατοκεντρική βάση νοµικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων πληροφοριών για όλα τα ακίνητα της επικρατείας 1 σε συνδυασµό µε τις αρχές που διέπουν το εν λόγω σύστηµα και ιδίως την αρχή της διασφάλισης της δηµόσιας πίστης, καθιστούν αναγκαία την ύπαρξη ενός αποτελεσµατικού µηχανισµού εξωδικαστικής διόρθωσης των κτηµατολογικών εγγραφών. H ανάγκη αυτή επιτείνεται από το ότι - όπως διαπιστώθηκε στις περιοχές όπου ήδη λειτουργεί κτηµατολόγιο - κατά τη διάρκεια της κτηµατογράφησης, εµφιλοχώρησαν παρά πολλά σφάλµατα ως προς την καταχώριση των εγγραπτέων δικαιωµάτων, γεγονός που οφείλεται είτε σε άγνοια και παραλείψεις εκ µέρους των δικαιούχων είτε σε λάθη, ελλιπή έλεγχο και κακή οργάνωση εκ µέρους των οργάνων της κτηµατογράφησης είτε ακόµη στις χρόνιες παθογένειες του ελληνικού κράτους, οι οποίες, όπως είναι φυσικό, επηρέασαν αρνητικά τη λειτουργία του Εθνικού Κτηµατολογίου 2. Συνεπώς, θα ήταν άδικο και άσκοπο να αξιώνεται από τους πολίτες, σε περιπτώσεις κατά τις οποίες η ανακρίβεια της κτηµατολογικής εγγραφής προκύπτει ευχερώς και µε αδιαµφισβήτητο τρόπο και δεν αναφύεται ή υποκρύπτεται ιδιωτική διαφορά, να προσφεύγουν κατευθείαν στη δικαστική διόρθωση, η οποία είναι αρκετά χρονοβόρα και δαπανηρή. Περαιτέρω, η ύπαρξη µίας «στέρεης» και αξιόπιστης βάσης πληροφοριών σχετικά µε τη νοµική και πραγµατική κατάσταση του ακινήτου ώστε το Κτηµατολόγιο να υπηρετεί πραγµατικά τον σκοπό του - µπορεί να εξασφαλιστεί κατά κύριο λόγο µέσω της αξιοπιστίας των λεγόµενων «αρχικών εγγραφών», αφού σε αυτές στηρίζονται οι επιγενόµενες κτηµατολογικές εγγραφές. Είναι φανερό ότι η εξωδικαστική διόρθωση 3, στις περιπτώσεις φυσικά που είναι δυνατόν να εφαρµοστεί, αποκτά και από τη σκοπιά αυτή βαρύνουσα σηµασία, αρκεί βέβαια να είναι αποτελεσµατική και σίγουρα λιγότερο χρονοβόρα απ ό,τι η δικαστική διόρθωση. 1 Σύµφωνα µε τον ορισµό του άρθρου 1 παρ.1 του Ν. 2664/ Π.χ. έλλειψη κυρωµένων δασικών χαρτών που έχει σαν αποτέλεσµα ακόµη και µεγάλες πυκνοκατοικηµένες περιοχές να εµφανίζονται στα κτηµατολογικά φύλλα ως δασικές εκτάσεις, παράλειψη δήλωσης εγγρπατέων δικαιωµάτων εκ µέρους του Ελληνικού ηµοσίου κτλ. 3 οι προϋποθέσεις της οποίας συχνά διαφοροποιούνται αναλόγως εάν πρόκειται για διόρθωση αρχικών ή επιγενόµενων εγγραφών π.χ. βλ. άρθρο 18 Ν.2664/1998 σχετικά µε την αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλµατος. 5

6 ΙΙ. Τρόποι εξωδικαστικής διόρθωσης Ο νοµοθέτης, λοιπόν, στον Ν. 2664/1998, συµπεριέλαβε διάφορους τρόπους εξωδικαστικής διόρθωσης των κτηµατολογικών εγγραφών, ο καθένας εκ των οποίων εφαρµόζεται ανάλογα µε το είδος της υπάρχουσας ανακρίβειας. Οι κυριότεροι 4 τρόποι εξωδικαστικής διόρθωσης είναι η αίτηση του άρθρου 6 παρ.4 του Ν.2664/1998, η αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλµατος σύµφωνα µε το άρθρο 18 του Ν. 2664/1998 και η αίτηση διόρθωσης γεωµετρικών στοιχείων, οι προϋποθέσεις της οποίας αναφέρονται στο άρθρο 19 παρ. 2 του Ν. 2664/1998. Περαιτέρω, ο νοµοθέτης θέσπισε άλλους δύο τρόπους εξωδικαστικής διόρθωσης στα άρθρα 19 παρ. 1 (αίτηση διόρθωσης ληξιαρχικών στοιχείων) και 19 παρ. 4 (διόρθωση κτηµατολογικών εγγραφών σε περιπτώσεις ακινήτων χαρακτηρισµένων ως δασικών εκτάσεων). Κ Ε Φ Α Λ Α Ι Ο Α Η ΑΙΤΗΣΗ ΤΟΥ ΑΡΘΡΟΥ 6 4 ΤΟΥ Ν.2664/1998 Ι. Γενικά Με τη διάταξη αυτή, η οποία προστέθηκε µε τον Ν. 3127/ και τροποποιήθηκε µε τον Ν.3481/2006, κατέστη δυνατή η διόρθωση των πρώτων κτηµατολογικών εγγραφών, χωρίς να απαιτείται αµετάκλητη δικαστική απόφαση, στην περίπτωση που το καταχωρισθέν στην αρχική εγγραφή δικαίωµα, είχε µεταβιβασθεί, αλλοιωθεί ή καταργηθεί δυνάµει δικαιοπραξίας, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης πριν την ηµεροµηνία καταχώρησης των αρχικών εγγραφών. Σύµφωνα µε την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 3127/2003, «Στην περίπτωση αυτή, από τον τίτλο στον οποίο στηρίζεται η µεταβολή αυτή και ο οποίος µπορεί να είναι µόνο δικαιοπραξία, διοικητική πράξη, δικαστική απόφαση ή διαδικαστική πράξη (άρα αποκλείεται η χρησικτησία), συνάγεται κατά τρόπο ευχερή η µεταβολή, ενώ παράλληλα αίρεται και η κατάσταση σύγκρουσης συµφερόντων που ενυπάρχει στις λοιπές περιπτώσεις διόρθωσης της πρώτης εγγραφής, αφού είτε ο καταχωρισθείς στις πρώτες εγγραφές ως δικαιούχος θα έχει συναινέσει στη µεταβολή αυτή (π.χ. συµπράττοντας στην κατάρτιση της δικαιοπραξίας) είτε θα 4 λόγω της συχνότητας µε την οποία εφαρµόζονται στην πράξη, καθώς αφορούν το µεγαλύτερο ποσοστό ανακριβειών, αλλά και εξ αιτίας του ενδιαφέροντος που παρουσιάζει η διαδικασία διόρθωσης, όπως θα δειχθεί παρακάτω. 5 Βλ..Αργυρίου, Το ίκαιο του Κτηµατολογίου, 2008, σελ

7 παρήλκε η συναίνεσή του, επειδή θα παρεµβάλλεται η κρίση δικαστικού οργάνου ή η µεταβολή θα επιβάλλεται µε πράξη της διοίκησης.» Όπως γίνεται αντιληπτό, πρόθεση του νοµοθέτη ήταν να καταστήσει απλούστερη, ταχύτερη και λιγότερο δαπανηρή τη διαδικασία διόρθωσης των ανακριβών πρώτων εγγραφών σε περιπτώσεις κατά τις οποίες αφ ενός µεν η σχετική µεταβολή που επήλθε πριν την ηµεροµηνία καταχώρισης των αρχικών εγγραφών 6, προκύπτει κατά προφανή και αδιαµφισβήτητο τρόπο από µόνο τον προσκοµιζόµενο τίτλο, αφ ετέρου δε, δεν τίθεται θέµα σύγκρουσης συµφερόντων του αιτούντος τη διόρθωση και του καταχωρισθέντος στις αρχικές εγγραφές δικαιούχου. Συνεπώς, ορθώς κρίθηκε περιττή, εν προκειµένω, η παρέµβαση της δικαστικής αρχής και επελέγη µία απλή διαδικασία διόρθωσης που θα αναλυθεί κατωτέρω. ΙΙ. Οι προϋποθέσεις Προκειµένου να εφαρµοστεί η διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 του Ν /1998 πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις: i) Το καταχωρισθέν στις αρχικές εγγραφές δικαίωµα έχει µεταβιβασθεί, αλλοιωθεί ή καταργηθεί πριν την ηµεροµηνία καταχώρισης των πρώτων εγγραφών, αλλά ο δικαιούχος υπέρ του οποίου επήλθε η µεταβολή παρέλειψε να υποβάλει τη δήλωση του Ν. 2308/1995 κατά το στάδιο της κτηµατογράφησης, µε αποτέλεσµα η σχετική µεταβολή να µην έχει αποτυπωθεί στα κτηµατολογικά φύλλα 7. ii) εν έχει µεσολαβήσει άλλη, ασυµβίβαστη κατά περιεχόµενο, µεταγενέστερη εγγραφή στα κτηµατολογικά φύλλα 8. iii) Η µεταβολή στο καταχωρισθέν - στις αρχικές εγγραφές - δικαίωµα έχει επέλθει δυνάµει µόνο δικαιοπραξίας, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης. Η περιοριστική αναφορά του νόµου αποκλείει εποµένως τη δυνατότητα διόρθωσης µέσω της διαδικασίας του άρθρου 6 παρ. 4 όταν η µη εµφαινόµενη στα κτηµατολογικά φύλλα µεταβολή οφείλεται στη συνδροµή των προϋποθέσεων της χρησικτησίας 9 στο πρόσωπο του αιτούντος, 6 αλλά δεν αποτυπώθηκε σε αυτές λόγω µη δήλωσης κατά τη διαδικασία της κτηµατογράφησης. 7 Βλ. ΜονΠρωτΘεσ 11125/2008, αδηµ., σύµφωνα µε την οποία, η διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 δεν εφαρµόζεται όταν στις αρχικές εγγραφές το ακίνητο έχει καταχωρηθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», καθώς δεν συντρέχουν όλες οι απαιτούµενες προϋποθέσεις που ορίζει το παραπάνω άρθρο. ηλαδή, δεν έχει καταχωρηθεί το δικαίωµα στο όνοµα κάποιου προηγούµενου δικαιούχου, ως αρχική εγγραφή, οπότε δεν προκύπτει και αν έχει υποστεί, πριν από τις πρώτες εγγραφές, κάποια µεταβολή, ώστε να µπορεί αυτός που επικαλείται ότι είναι δικαιούχος µη καταχωρηθέντος δικαιώµατος που δεν εµφανίζεται στις πρώτες εγγραφές να ζητήσει να καταχωρηθεί το εγγραπτέο δικαίωµα ως µεταγενέστερη εγγραφή. 8 π.χ. ο Α ζητεί µε βάση το άρθρο 6 παρ. 4 την καταχώρηση δικαιώµατος πλήρους κυριότητας επί ακινήτου κατόπιν µεταβίβασης από τον Β, ενώ στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου φαίνεται ότι το εν λόγω δικαίωµα έχει µεταβιβαστεί στον Γ. 9 και βέβαια δεν υπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση. 7

8 αφού όπως αναφέρθηκε και ανωτέρω 10, σκοπός του νοµοθέτη, µε τη θέσπιση αυτής της διάταξης, ήταν η διευκόλυνση του πολίτη όταν η µεταβολή της πρώτης εγγραφής συνάγεται κατευθείαν από τον προσκοµιζόµενο τίτλο και δεν συντρέχει κατάσταση σύγκρουσης συµφερόντων, όχι όµως και όταν υπάρχει αµφισβήτηση ιδιωτικών δικαιωµάτων, όπου µόνα αρµόδια για την επίλυση της διαφοράς είναι τα πολιτικά δικαστήρια (Άρθρο 94 παρ. 2 Συντ.). iv) Η αίτηση κοινοποιείται υποχρεωτικά στον θιγόµενο από την αιτούµενη καταχώριση, ο οποίος έχει δικαίωµα εναντίωσης. Ωστόσο, η κοινοποίηση αυτή δεν απαιτείται όταν το θιγόµενο πρόσωπο συγκατατίθεται εγγράφως είτε συνυπογράφοντας την αίτηση είτε µε σχετική δήλωση ενώπιον συµβολαιογράφου είτε µε υπεύθυνη δήλωση, µε βεβαίωση του γνησίου της υπογραφής. Περαιτέρω, αναφορικά µε τα πάσης φύσεως βάρη (π.χ. εµπράγµατες ασφάλειες, κατασχέσεις, αγωγές) που έχουν συσταθεί και βαρύνουν την κυριότητα ή άλλο εµπράγµατο δικαίωµα, η συγκεκριµένη διάταξη εφαρµόζεται ανεξάρτητα από το εάν η καταχώριση της συστατικής του βάρους πράξης στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου έχει προηγηθεί χρονικά από την κτήση του καταχωρηθέντος στα κτηµατολογικά φύλλα δικαιώµατος (Άρθρο 6 παρ. 4 εδ. γ ). Η προσθήκη του συγκεκριµένου εδάφιου έγινε µε το άρθρο 2 παρ. 4 του Ν. 3481/2006 προφανώς για να εξαλειφθεί οποιασδήποτε µορφής σύγχυση σχετικά µε το αν το άρθρο 6 παρ. 4 εφαρµόζεται και σε περιπτώσεις όπως η ακόλουθη: Ο Α έχει εγγράψει υποθήκη σε ακίνητο του Β και η εγγραφή έχει καταχωρηθεί στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου. Στη συνέχεια ο Β µεταβίβασε το ακίνητο στον Γ, ο οποίος ενεγράφη ως δικαιούχος στις πρώτες εγγραφές του Κτηµατολογίου. Ο Α µπορεί να ζητήσει µε την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 4 την καταχώρηση της υποθήκης στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η σύσταση και καταχώριση του εν λόγω βάρους στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου έγινε σε χρόνο προγενέστερο από την κτήση του δικαιώµατος κυριότητας από τον Γ. Σηµειώνεται ότι, βάσει του τέταρτου εδαφίου του άρθρου 6 παρ. 4, η εξάλειψη των βαρών που δεν καταχωρίστηκαν στο Κτηµατολόγιο µπορεί να γίνει απ ευθείας στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου, χωρίς να απαιτείται να πραγµατοποιηθεί προηγουµένως η µεταφορά τους στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου, αφού είναι προφανές ότι το αντίθετο θα είχε ως συνέπεια µία άσκοπη χρονική και οικονοµική επιβάρυνση του πολίτη. 10 Βλ. Εισηγητική Έκθεση Ν.3127/

9 ΙΙΙ. Η διαδικασία διόρθωσης Προκειµένου να καταχωριστεί στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου η επαγόµενη τη µεταβίβαση, αλλοίωση, επιβάρυνση ή κατάργηση του εγγραπτέου δικαιώµατος πράξη, απαιτείται η υποβολή αίτησης του δικαιούχου ή και κάθε τρίτου που έχει έννοµο συµφέρον σύµφωνα µε τα άρθρα 14 έως και 16 του Ν.2664/1998 (άρθρο 6 παρ. 4 εδ. β ). Πρέπει να σηµειωθεί ότι η δυνατότητα υποβολής της εν λόγω αίτησης και από τον τρίτο έχοντα έννοµο συµφέρον 11 προστέθηκε µε το άρθρο 2 παρ. 3 του Ν. 3481/2006, ενώ έως τότε τη δυνατότητα αυτή είχε µόνο ο δικαιούχος του µη καταχωρισθέντος δικαιώµατος 12. Επίσης, αν και η προσθήκη της λέξης «επιβάρυνση» στο κείµενο του νόµου έγινε µε το ίδιο άρθρο, οι περιπτώσεις καταχώρισης πάσης φύσεων βαρών µέσω της διαδικασίας του άρθρου 6 παρ. 4 ενέπιπταν και πριν την συγκεκριµένη τροποποίηση στο ρυθµιστικό πεδίο του νόµου 13. Η ως άνω αίτηση, η οποία δεν επιβαρύνεται µε τέλη αναλογικά ή πάγια, υποβάλλεται στο Κτηµατολογικό Γραφείο εντός προθεσµίας δέκα (10) ετών για τους κατοίκους εσωτερικού και δώδεκα (12) ετών για τους κατοίκους εξωτερικού και το ηµόσιο και επικυρωµένο αντίγραφο αυτής µαζί µε τα συνυποβαλλόµενα έγγραφα επιδίδονται 14 στον θιγόµενο από την αιτούµενη καταχώριση, ο οποίος µπορεί να ασκήσει, εγγράφως, δικαίωµα εναντίωσης µέσα σε προθεσµία δέκα (10) εργάσιµων ηµερών 15. Σύµφωνα µε το εδάφιο ια της διάταξης του άρθρου 6 παρ. 4, το οποίο προστέθηκε µε την παράγραφο 5 του άρθρου 2 του Ν. 3481/2006, η επίδοση της αίτησης στο θιγόµενο πρόσωπο δεν απαιτείται σε περίπτωση έγγραφης συγκατάθεσης αυτού, η οποία δίδεται είτε µέσω της συνυπογραφής της υποβαλλόµενης αίτησης είτε µε σχετική συµβολαιογραφική δήλωση είτε µε υπεύθυνη δήλωση όπου βεβαιώνεται το γνήσιο της υπογραφής του δηλούντος. Εν συνεχεία, ο Προϊστάµενος του Κτηµατολογικού Γραφείου, εντός πέντε (5) ηµερών από την υποβολή της αίτησης, προβαίνει στην προσωρινή καταχώριση της πράξης, µε την επιφύλαξη δηλαδή της µη εµπρόθεσµης άσκησης του δικαιώµατος εναντίωσης από τον θιγόµενο. Αν δεν 11 π.χ. δανειστή του δικαιούχου που έχει έννοµο συµφέρον να πραγµατοποιηθεί η διόρθωση για να ικανοποιήσει τις αξιώσεις του µέσω π.χ. εγγραφής υποθήκης ή κατάσχεσης. 12 Βλ. Αργυρίου, ό.π., σελ. 123, υποσηµ Βλ. την από 20/10/2005 εγκύκλιο της Κτηµατολόγιο Α.Ε. προς τα λειτουργούντα Κτηµατολογικά Γραφεία, σύµφωνα µε την οποία, «...στο ρυθµιστικό πεδίο της εν λόγω διάταξης εµπίπτουν και οι περιπτώσεις δικαιωµάτων, που έχουν εγγραφεί µεν στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου, αλλά δεν εµφανίζονται στις αρχικές εγγραφές και αφορούν την επιβάρυνση και την εν γένει δέσµευση της εξουσίας διάθεσης των δικαιωµάτων που έχουν καταχωριστεί στις αρχικές εγγραφές, για τα οποία έχουν συνταχθεί πράξεις και δικόγραφα, που είναι εγγραπτέα κατά την κείµενη νοµοθεσία στα οικεία βιβλία βαρών, κατασχέσεων και διεκδικήσεων των υποθηκοφυλακείων...». 14 Βλ. παραπάνω παρ. 1.1, σχετικά µε το πότε δεν απαιτείται επίδοση της αίτησης. 15 Άρθρο 6 παρ. 4 εδάφια ε - ζ, µετά και την τροποποίηση του άρθρου 6 παρ. 2 στο οποίο παραπέµπει το εδ. δ σχετικά µε τις προθεσµίες υποβολής της αίτησης, η οποία τροποποίηση επήλθε δυνάµει του άρθρου 24 παρ. 1 του Ν. 3983/

10 ασκηθεί το παραπάνω δικαίωµα, η προσωρινή καταχώριση τρέπεται σε οριστική 16 ενώ σε αντίθετη περίπτωση ο Προϊστάµενος, συνεκτιµώντας τα προσκοµισθέντα στοιχεία, είτε τρέπει την προσωρινή καταχώρηση σε οριστική, δεχόµενος συνεπώς την αίτηση, είτε εξαλείφει την προσωρινή καταχώριση αυτεπαγγέλτως, θεωρώντας, προφανώς, βάσιµους τους ισχυρισµούς του ασκούντος το δικαίωµα εναντίωσης (Άρθρο 6 παρ. 4 εδάφια η - ια ). Περαιτέρω, κατά της απόφασης του Προϊσταµένου µπορούν να υποβάλουν αντιρρήσεις τόσο ο αιτών όσο και ο αρχικώς εγγεγραµµένος, µε τη διαδικασία που ορίζει το άρθρο 16 παρ. 5, δηλαδή µε αίτηση ενώπιον του Κτηµατολογικού ικαστή, η οποία εγγράφεται στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου και εκδικάζεται µε τη διαδικασία της εκουσίας δικαιοδοσίας (άρθρο 6 παρ. 4 εδ. ιβ σε συνδ. µε άρθρο 16 παρ. 5), ενώ ο θιγόµενος από την απόφαση του Κτηµατολογικού ικαστή µπορεί πλέον να ζητήσει τη διόρθωση της εγγραφής ασκώντας την αγωγή του άρθρου 6 παρ.2 (άρθρο 6 παρ. 4 εδ. ιγ ). ίνει, συνεπώς, ο νοµοθέτης ακόµη µία «ευκαιρία» αµφισβήτησης της αρχικής εγγραφής είτε από τον αιτούντα που δεν πέτυχε τη διόρθωση µέσω της διαδικασίας του άρθρου 6 παρ. 4, είτε σε περίπτωση που η αρχική εγγραφή διορθώθηκε, από τον θιγόµενο από τη διόρθωση αυτή, αφού όπως αναφέρθηκε και ανωτέρω, σκοπός του νοµοθέτη ήταν να καταστήσει απλούστερη και συντοµότερη τη διαδικασία διόρθωσης 17 µόνο σε περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει σύγκρουση συµφερόντων, χωρίς έτσι να αποκλείει την προσφυγή στη δικαστική κρίση όταν αναφύονται ιδιωτικές διαφορές. Τέλος, σύµφωνα µε τα δύο τελευταία εδάφια της παραγράφου 4 του άρθρου 6, τα οποία επίσης προστέθηκαν µε την παράγραφο 5 του άρθρου 2 του Ν. 3481/2006, για τη διορθωµένη εγγραφή σύµφωνα µε την εξεταζόµενη διαδικασία, ισχύουν τα όσα προβλέπει το άρθρο 8 του Ν.2664/1998, δηλαδή αυτή θεωρείται µεταγενέστερη εγγραφή που παράγει το µαχητό τεκµήριο του άρθρου 13 απέναντι σε όλους, πλην αυτού που αµφισβήτησε την ακρίβεια της πρώτης εγγραφής δικαστικά µέσα στην προθεσµία του άρθρου 6 παρ. 2 και πέτυχε την έκδοση αµετάκλητης απόφασης υπέρ αυτού αλλά και όσων έλκουν δικαιώµατα από αυτόν σύµφωνα µε το άρθρο 7 α, ενώ η χρονολογική σειρά της διόρθωσης των πρώτων εγγραφών, σύµφωνα µε τις διατάξεις της παραγράφου 4, ουδόλως επηρεάζει την αρχή της χρονικής προτεραιότητας που ισχύει στο ουσιαστικό δίκαιο σχετικά µε τα εµπράγµατα δικαιώµατα. Π.χ. στο ακίνητο του Α έχει συσταθεί α υποθήκη υπέρ του Β στις και β υποθήκη υπέρ του Γ στις Τα εν λόγω βάρη καταχωρίστηκαν στα Βιβλία Υποθηκών του αρµόδιου Υποθηκοφυλακείου, πλην όµως δεν δηλώθηκαν στην κτηµατογράφηση και κατά συνέπεια δεν εµφαίνονται στις αρχικές εγγραφές. Κατόπιν, ο Γ καταχωρεί το δικαίωµα του µέσω της διαδικασίας του άρθρου 6 παρ. 4 στις , ενώ ο Β πράττει το ίδιο στις Η υποθήκη υπέρ του Β συνεχίζει να είναι α 16 Ηµεροµηνία της οριστικής καταχώρισης θεωρείται αυτή της προσωρινής. 17 µέσω της αίτησης του άρθρου 6 παρ.4. 10

11 σειράς παρά την µεταγενέστερη εκ µέρους του διόρθωση της πρώτης εγγραφής σε σχέση µε την αντίστοιχη διόρθωση εκ µέρους του Γ. IV. Περιπτωσιολογία 1. Μη καταχώριση δικαιώµατος προσδοκίας στο κτηµατολογικό φύλλο Μία περίπτωση διόρθωσης των αρχικών εγγραφών, η οποία από πολλά Κτηµατολογικά Γραφεία αντιµετωπίζεται µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος σύµφωνα µε το άρθρο 18 του Ν.2664/ , ενώ φαίνεται να υπάγεται στην προπαρατεθείσα διάταξη του άρθρου 6 παρ. 4, είναι αυτή κατά την οποία ο δικαιούχος, έχων δικαίωµα προσδοκίας, δεν εµφαίνεται στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου και ως εκ τούτου θα πρέπει να καταχωριστεί η συµβολαιογραφική πράξη, δυνάµει της οποίας απεκτήθη το εν λόγω δικαίωµα. Τέτοια περίπτωση αποτελεί π.χ. συµβόλαιο γονικής παροχής ψιλής κυριότητας, παρακρατούµενης της επικαρπίας εφ όρου ζωής του παρέχοντος και µετά το θάνατο αυτού και (µε την ίδια πράξη) δωρεά αιτία θανάτου του δικαιώµατος της επικαρπίας υπέρ της εκ τρίτου συµβαλλόµενης συζύγου του παρέχοντος. Η πράξη αυτή έχει µεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο ως γονική παροχή ψιλή κυριότητας µε σύσταση επικαρπίας υπέρ του παρέχοντος και ως δωρεά αιτία θανάτου του δικαιώµατος της επικαρπίας υπέρ της εκ τρίτου συµβαλλοµένης συζύγου του παρέχοντος, όµως στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου φαίνεται µόνο ο δικαιούχος υπέρ ου η γονική παροχή, στο δικαίωµα ψιλής κυριότητας και ο παρέχων επικαρπωτής πατέρας στο δικαίωµα της επικαρπίας, ενώ η έχουσα δικαίωµα υπό αίρεση (δικαίωµα προσδοκίας) σύζυγος του παρέχοντος δεν έχει καταχωριστεί καθόλου. Υφίσταται, λοιπόν, µία υπό αίρεση µεταβολή (µεταβίβαση µε δωρεά αιτία θανάτου) του καταχωρισθέντος στις αρχικές εγγραφές δικαιώµατος επικαρπίας, η οποία ορθότερο είναι να αποτυπωθεί στα κτηµατολογικά φύλλα µέσω της διαδικασίας που καθιερώνει η διάταξη του άρθρου 6 παρ. 4, έστω και µε διασταλτική ερµηνεία αυτής. Συνεπώς, η ως άνω συµβολαιογραφική πράξη θα καταχωριστεί εκ νέου µε τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 όσον αφορά το δικαίωµα της επικαρπίας, µε την παρατήρηση στο αντίστοιχο πεδίο ότι µετά το θάνατο του επικαρπωτή η επικαρπία θα περιέλθει στην εκ τρίτου συµβαλλόµενη σύζυγό του, λόγω δωρεάς αιτία θανάτου. Φυσικά, εάν µετά την ηµεροµηνία έναρξης των αρχικών εγγραφών έχει ήδη επέλθει ο θάνατος του αρχικού επικαρπωτή, η νέα επικαρπώτρια θα καταχωρίσει, ως µεταγενέστερη εγγραφή, το συµβόλαιο ως δωρεά αιτία 18 βλ. κατωτέρω υπό κεφάλαιο Β, παρ. ΙΙ. 11

12 θανάτου, προσκοµίζοντας και τη ληξιαρχική πράξη θανάτου του συζύγου της, η οποία θα µνηµονευθεί στο πεδίο των παρατηρήσεων. 2. Μη αποτύπωση πραγµατικής δουλείας διόδου στα κτηµατολογικά φύλλα Άλλη µία περίπτωση καταχώρισης µε τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 είναι εκείνη κατά την οποία έχει µεταγραφεί σύσταση δουλείας διόδου στο Υποθηκοφυλακείο και δεν εµφανίζεται στο κτηµατολογικό φύλλο του δουλεύοντος ακινήτου. Εν προκειµένω, επειδή η καταχώριση της ανωτέρω πράξης στο Κτηµατολόγιο είναι από αυτές που επιφέρουν γεωµετρική µεταβολή, θα πρέπει, εκτός από την καταχώρισή της ως νοµική πληροφορία, να προσκοµισθεί και τοπογραφικό µε συντεταγµένες σε σύστηµα ΕΓΣΑ 87, το οποίο να ταυτίζεται µε το τοπογραφικό του τίτλου κτήσης ως προς την περιγραφή και τα όρια της δουλείας και να αποσταλεί στο Τµήµα Χωρικών Μεταβολών για την αποτύπωσή της στους κτηµατολογικούς χάρτες. Εάν, βεβαίως, η αποτύπωση του γεωτεµαχίου στους χάρτες είναι εσφαλµένη, µε συνέπεια να µη µπορεί να αποτυπωθεί γεωµετρικά η δουλεία, θα πρέπει να προηγηθεί διόρθωση των γεωµετρικών στοιχείων του δουλέυοντος ακινήτου, βάσει του άρθρου 19 παρ. 2 του Ν. 2664/1998. Σε περίπτωση δε που έχει µεσολαβήσει µεταβίβαση κυριότητας στο δεσπόζον ακίνητο, τότε µε την καταχώριση της πράξης µε την οποία έγινε η σύσταση της δουλείας θα σηµειωθεί στο πεδίο των παρατηρήσεων ότι κατόπιν ειδικής διαδοχής, κύριος του ακινήτου και νυν δουλειούχος είναι ο Χ (σηµερινός ιδιοκτήτης του δεσπόζοντος ακινήτου). V. Η αυτεπάγγελτη διόρθωση του άρθρου 6 παρ. 4 α του Ν.2664/1998 Με την παράγραφο 4 α, η οποία προστέθηκε µε το άρθρο 2 παρ. 6 του Ν. 3481/2006, ο νοµοθέτης καθιέρωσε µια ακόµη πιο απλή διαδικασία ενηµέρωσης του Κτηµατολογίου για τις µεταβολές που επήλθαν στα εγγραπτέα δικαιώµατα πριν την καταχώριση των πρώτων εγγραφών. Έτσι, για τις πράξεις που καταχωρούνται στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου τριάντα (30) εργάσιµες ηµέρες πριν την έναρξη ισχύος του Κτηµατολογίου, την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 4 αντικαθιστά η - απευθυνόµενη στον υποθηκοφύλακα αίτηση καταχώρισης της πράξης στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου (άρθρο 6 παρ. 4 α, εδ. α Ν. 2664/1998). Στις περιπτώσεις αυτές, εφ όσον συντρέχουν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις που αναφέρονται ανωτέρω 19, ο Προϊστάµενος του Κτηµατολογικού Γραφείου προβαίνει αυτεπαγγέλτως στην καταχώριση της πράξης, χωρίς µάλιστα να απαιτείται ειδοποίηση του θιγόµενου από την καταχώριση, ακόµη και 19 Βλ. κεφάλαιο Α, παρ. II. 12

13 στην περίπτωση χωρικής µεταβολής, η οποία γίνεται οίκοθεν µε βάση το συνηµµένο στην πράξη διάγραµµα που προσκοµίζει κατά τη µεταγραφή ο ενδιαφερόµενος (άρθρο 6 παρ. 4 α, εδ. β ). Με τη ρύθµιση αυτή, σκοπός είναι να καλυφθούν οι µεταβολές που επέρχονται στα εγγραπτέα δικαιώµατα κατά το διάστηµα που µεσολαβεί από την ολοκλήρωση της κτηµατογράφησης, ήτοι την οριστικοποίηση των κτηµατολογικών διαγραµµάτων και πινάκων, µέχρι την καταχώριση των πρώτων εγγραφών, δηλαδή κατά το λεγόµενο «λογικό δευτερόλεπτο», όρος που χρησιµοποιείται για να περιγράψει αυτό το ενδιάµεσο στάδιο, µε δεδοµένο ότι κατά τον νόµο, η µετάβαση από το στάδιο της κτηµατογράφησης στο αντίστοιχο του λειτουργούντος κτηµατολογίου γίνεται αυτόµατα 20. Η επιλογή της αυτεπάγγελτης διόρθωσης στις περιπτώσεις αυτές είναι σαφέστατα ορθή, αφού λόγω της λήξης της διαδικασίας της κτηµατογράφησης και της µη έναρξης του λειτουργούντος κτηµατολογίου, ο δικαιούχος δεν ήταν δυνατόν να δηλώσει το δικαίωµα που απέκτησε και συνεπώς θα ήταν παράλογο να αξιώνεται από αυτόν να ασκήσει την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 4, προκειµένου να καταχωριστεί το δικαίωµα του στα κτηµατολογικά φύλλα. Περαιτέρω, όπως προβλέπεται στο τρίτο εδάφιο της εν λόγω παραγράφου, σε περίπτωση που το υποθηκοφυλακείο όπου καταχωρείται η πράξη, δεν θα είναι αρµόδιο και για την τήρηση των κτηµατολογικών βιβλίων, ο υποθηκοφύλακας υποχρεούται να διαβιβάσει προς το αρµόδιο Κτηµατολογικό Γραφείο την περίληψη της καταχωρισθείσας πράξης. ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β Η ΙΟΡΘΩΣΗ ΠΡΟ ΗΛΩΝ ΣΦΑΛΜΑΤΩΝ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 18 Ν.2664/98 Ι. Γενικά Με το άρθρο 18 του Ν. 2664/ , σε συνδυασµό µε το άρθρο 20 α, το οποίο προστέθηκε µε το άρθρο 2 παρ. 9 του Ν. 3127/2003, ρυθµίζεται η διοικητική διαδικασία διόρθωσης τόσο των αρχικών όσο και των επιγενόµενων κτηµατολογικών εγγραφών, στις περιπτώσεις ύπαρξης των λεγόµενων «πρόδηλων σφαλµάτων». Με τη θέσπιση αυτής της διαδικασίας, σκοπός του νοµοθέτη ήταν η καθιέρωση µίας απλής και ταχείας διαδικασίας διόρθωσης σε περιπτώσεις προφανών αναντιστοιχιών της εγγραφής µε την πραγµατικότητα, ιδιαίτερα όταν αυτή αποκλίνει 20 Βλ. Ζαφείριο Ν. Τσολακίδη, ιόρθωση των κτηµατολογικών εγγραφών χωρίς δικαστική απόφαση, Digesta 2007, σελ. 180, υποσηµ όπως αυτό τροποποιήθηκε µε τις παραγράφους 11 και 12 του άρθρου 2 του Ν. 3481/2006 και το άρθρο 28 του Ν.3728/

14 από έγγραφα που είτε αποδεικνύουν την ανακρίβεια, είτε αποτελούν τα έγγραφα µε τα οποία έχει συσταθεί το δικαίωµα, κατά την καταχώριση του οποίου εµφιλοχώρησε το συγκεκριµένο σφάλµα 22. Όπως προκύπτει από το κείµενο της νοµοθετικής διάταξης, ο νοµοθέτης επιλέγει τη διάκριση ανάµεσα σε επιγενόµενες (άρθρο 18 παρ. 1, εδ. α ) και αρχικές (άρθρο 18 παρ. 1, εδ. β ) εγγραφές, δίνοντας µεγάλη έµφαση στις προϋποθέσεις διόρθωσης που αφορούν τις δεύτερες, όπου η έννοια του πρόδηλου σφάλµατος 23 για λόγους που θα αναφερθούν διεξοδικά παρακάτω - είναι σαφώς πιο διευρυµένη. II. ιόρθωση πρόδηλου σφάλµατος επιγενόµενης εγγραφής Σύµφωνα µε το άρθρο 18 παρ. 1 α του Ν. 2664/1998, όπως αυτό τροποποιήθηκε µε το άρθρο 2 παρ. 11 του Ν. 3481/2006, «Ο Προϊστάµενος του Κτηµατολογικού Γραφείου µπορεί, ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννοµο συµφέρον ή και αυτεπαγγέλτως, να προβαίνει στη διόρθωση πρόδηλων σφαλµάτων των κτηµατολογικών εγγραφών, ιδίως σε περίπτωση λανθασµένης αναγραφής στα κτηµατολογικά φύλλα στοιχείων του δικαιούχου, τα οποία προκύπτουν από την αστυνοµική ταυτότητα ή άλλα δηµόσια έγγραφα µε αποδεικτική ως προς τα στοιχεία αυτά ισχύ, καθώς επίσης στοιχείων σχετικών µε το καταχωρισθέν δικαίωµα, τον τίτλο αυτού και το ιδιοκτησιακό αντικείµενο, εφόσον το σφάλµα στην καταχώριση προκύπτει κατά τρόπο αναµφισβήτητο από την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα». Από τα παραπάνω µπορεί να συναχθεί η έννοια του πρόδηλου σφάλµατος, έτσι όπως τη θέλησε ο νοµοθέτης. Στην περίπτωση, λοιπόν, των επιγενόµενων εγγραφών, «σφάλµα» που επιδέχεται διόρθωση µε τη διαδικασία του άρθρου 18, αποτελεί µόνο η τυπική - τεχνική ανακρίβεια της κτηµατολογικής εγγραφής, ενώ δεν υπάρχει καµία αµφισβήτηση για το κύρος ή τον φορέα του εγγραπτέου δικαιώµατος. Το σφάλµα αυτό θεωρείται «πρόδηλο» όταν προκύπτει είτε από δηµόσια έγγραφα µε αποδεικτική ισχύ σχετικά µε τη συγκεκριµένη ανακρίβεια, είτε από την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα κατά τρόπο αναµφισβήτητο Βλ. Ζαφείριο Ν. Τσολακίδη, ό.π,σελ Σύµφωνα µε το από και µε Α.Π.: Οικ. 5086/2368 Π έγγραφο του ΟΚΧΕ προς το Υποθ/κειο Μυτιλήνης µε θέµα τη διόρθωση πρόδηλων σφαλµάτων των πρώτων εγγραφών: «Κατά την άποψή µας, ως πρόδηλο σφάλµα µπορούν να αξιολογηθούν, εκτός των ενδεικτικώς αναφεροµένων στο νόµο, εκείνες οι περιπτώσεις λανθασµένης αναγραφής στα κτηµατολογικά φύλλα στοιχείων για τις οποίες συντρέχουν σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις: α)τα ορθά στοιχεία προκύπτουν από δηµόσια έγγραφα...ή τους προσωρινούς κτηµατολογικούς πίνακες της Β ανάρτησης της κτηµατογράφησης, στις εγγραφές των οποίων εµφιλοχώρησαν σε µεταγενέστερο χρόνο κατά τη φάση της αναµόρφωσής τους σφάλµατα που οδήγησαν στις λανθασµένες αρχικές εγγραφές και β) δεν τίθεται θέµα αµφισβήτησης ή αντιτιθέµενων συµφερόντων µεταξύ του υπέρ ου η διόρθωση και κάποιου άλλου δικαιούχου.». 24 Βλ. Ζαφείριο Ν. Τσολακίδη, ό.π, σελ

15 Ενδεικτικά 25 ο νοµοθέτης αναφέρει ότι µε τη διαδικασία του άρθρου 18 µπορούν να διορθωθούν σφάλµατα που αφορούν: Τα στοιχεία του δικαιούχου, π.χ. ηµεροµηνία γέννησης, ονοµατεπώνυµο κτλ, όταν το λάθος προκύπτει από τη συσχέτιση της κτηµατολογικής εγγραφής µε την αστυνοµική ταυτότητα ή άλλα δηµόσια έγγραφα Στοιχεία σχετικά µε: α) Το καταχωρισθέν δικαίωµα, π.χ. αντί για το ορθό «πλήρης κυριότητα» αναγράφεται λανθασµένα «ψιλή κυριότητα», β) τον τίτλο κτήσης του καταχωρισθέντος δικαιώµατος, π.χ. το λάθος αφορά το έτος σύνταξης του συµβολαιογραφικού εγγράφου, γ) το ιδιοκτησιακό αντικείµενο, π.χ. σε περίπτωση συγκυριότητας σε γεωτεµάχιο, ο δικαιούχος έχει την πλήρη κυριότητα σε ποσοστό ¾ και αντ αυτού αναγράφεται ότι το δικαίωµά του εκτείνεται σε ποσοστό ¼. Στις παραπάνω περιπτώσεις το σφάλµα πρέπει να συνάγεται, κατά τρόπο «αναµφισβήτητο» από την αντιπαραβολή της εγγραφής µε την καταχωρισθείσα συστατική του δικαιώµατος πράξη, π.χ. συµβολαιογραφικό έγγραφο, δικαστική απόφαση, διοικητική πράξη κτλ., και τα συνοδευτικά έγγραφα αυτής, π.χ. τοπογραφικό διάγραµµα. Η ενδεικτική απαρίθµηση των παραπάνω περιπτώσεων οδηγεί στο συµπέρασµα ότι ως «πρόδηλα σφάλµατα» µπορούν να αντιµετωπιστούν, από τον Προϊστάµενο του Κτηµατολογικού Γραφείου και άλλες περιπτώσεις ανακριβών κτηµατολογικών εγγραφών 26. Θα ήταν, άλλωστε, ασύµφωνη µε τη βούληση του νοµοθέτη µία ενδεχόµενη άρνηση στον Προϊστάµενο του Κτηµατολογικού Γραφείου της δυνατότητας αυτής, αφού σκοπός ήταν η καθιέρωση µίας απλής διαδικασίας διόρθωσης και η επέκταση αυτής και σε περιπτώσεις που η ίδια η πράξη αναδεικνύει και τις οποίες ο νοµοθέτης δεν µπορούσε να φανταστεί 27. Σε κάθε περίπτωση πάντως, στην έννοια του «πρόδηλου σφάλµατος» µπορούν να υπαχθούν µόνο τυπικές ανακρίβειες, οι οποίες προκύπτουν µε προφανή τρόπο από τα εκάστοτε αποδεικτικά µέσα, όπου, συνεπώς, το ζήτηµα είναι καθαρά τεχνικό και δεν πρόκειται για ουσιαστική ιδιωτική διαφορά, αφού εκεί θα είναι απαραίτητη η προσφυγή στη δικαστική κρίση. 25 Ο νοµοθέτης χρησιµοποιεί τη λέξη «ιδίως». 26 Βλ. Ζαφείριο Ν. Τσολακίδη, ό.π, σελ Βλ. και σχετική ερµηνευτική εγκύκλιο για την εφαρµογή του Ν. 3481/2006, που διαβιβάστηκε στα Λειτουργούντα Κτηµατολογικά Γραφεία µε το υπ αρ. πρωτ. ΑΠ Π 8217/4319Οικ/ έγγραφο του Ο.Κ.Χ.Ε., όπου αναφορικά µε την εφαρµογή του άρθρου 18 παρ.1 και 2 του Ν.3481/2006, σηµειώνεται ότι:«..σε κάθε περίπτωση πάντως η απαρίθµηση στο νόµο των περιπτώσεων αυτών εξακολουθεί να είναι ενδεικτική και τούτο θα πρέπει να λαµβάνεται υπ όψη κατά την αξιολόγηση των αιτηµάτων διόρθωσης, η οποία είναι απαραίτητο να γίνεται µε βάση τις ειδικότερες συνθήκες που ισχύουν κατά περίπτωση. Για τους λόγους αυτούς κατά την εφαρµογή των διατάξεων του άρθρου 18 που αφορούν στη διόρθωση πρόδηλων σφαλµάτων των αρχικών εγγραφών θα πρέπει οι Προϊστάµενοι των Κτηµατολογικών Γραφείων να εξαντλούν όλες τις δυνατότητες που παρέχονται δι αυτών (των διατάξεων) για την αντιµετώπιση των ζητηµάτων διόρθωσης που ανακύπτουν κατά τη λειτουργία του Κτηµατολογίου.» 15

16 ΙΙΙ. ιόρθωση πρόδηλου σφάλµατος αρχικής εγγραφής Στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών, η έννοια του πρόδηλου σφάλµατος εµφανίζεται σαφώς πιο διευρυµένη 28. Στο άρθρο 18, παρ. 1β. του Ν.2664/1998, όπως αυτό τροποποιήθηκε µε την παρ. 11 του άρθρου 2 του Ν. 3481/2006 γίνεται και πάλι ενδεικτική απαρίθµηση περιπτώσεων όπου η ανακριβής κτηµατολογική εγγραφή διορθώνεται µε τη διαδικασία του άρθρου 18. Σύµφωνα µε την εισηγητική έκθεση των παραγράφων 11 και 12 του άρθρου 2 του Ν. 3481/ , «µε τη διάταξη αυτή επιχειρείται η διεύρυνση της έννοιας του πρόδηλου σφάλµατος, το οποίο διορθώνεται µε πολύ απλή διαδικασία. Με αναγωγή στις ιδιαίτερες κατ ιδίαν περιπτώσεις που ανέδειξε η πράξη και ύστερα από λεπτοµερή κατηγοριοποίηση αυτών, αφού δε ελήφθη υπόψη η εµπειρία από το ήδη από µακρού χρόνου λειτουργούν Κτηµατολόγιο της ωδεκανήσου, επιχειρείται η παροχή δυνατότητας διόρθωσης των πρώτων εγγραφών µε τον τρόπο αυτόν (δηλαδή διοικητικά, χωρίς δικαστική παρέµβαση) προκειµένου να διευκολυνθούν οι συναλλαγές, χωρίς όµως παράλληλα να απαξιώνεται το κτηµατολόγιο ή να τίθεται εν αµφιβόλω η δηµόσια πίστη που αυτό παρέχει. Με την προτεινόµενη διάταξη, σε συνδυασµό µε τις παρ. 3-6, καθίσταται πλέον αρκούντως λειτουργική η διοικητική διαδικασία διορθώσεως των εγγραφών, η οποία όµως παραµένει εντός του γενικού πλαισίου που καθορίζεται από τις αρχές της δηµόσιας πίστης και του ελέγχου νοµιµότητας, που διατρέχουν την καθ όλου κτηµατολογική νοµοθεσία». Η επιλογή αυτή του νοµοθέτη δικαιολογείται από το γεγονός ότι οι αρχικές εγγραφές είναι το «προϊόν» της διοικητικής διαδικασίας της κτηµατογράφησης, µιας διαδικασίας ιδιαίτερα ευρείας - αφού αυτή αφορούσε όλα τα εγγραπτέα δικαιώµατα ανά περιφέρεια - στην οποία ήταν αναµενόµενο να εµφιλοχωρήσουν αρκετά τυπικά σφάλµατα, ενώ στην περίπτωση των επιγενόµενων εγγραφών, πριν την καταχώριση της εκάστοτε πράξης, προηγείται ο σαφέστατα ασφαλέστερος έλεγχος νοµιµότητας από τον ίδιο τον Προϊστάµενο του Κτηµατολογικού Γραφείου σύµφωνα µε το άρθρο 16 του Ν. 2664/ Έτσι, σύµφωνα µε το άρθρο 18, παρ. 1, περ. β, στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών, το πρόδηλο σφάλµα µπορεί να αφορά σε οποιοδήποτε στοιχείο της εγγραφής και ιδίως στον δικαιούχο, στο δικαίωµα, στον τίτλο κτήσης και στο ιδιοκτησιακό αντικείµενο. Χαρακτηριστικό της πρόθεσης του νοµοθέτη να καταστήσει ευρύτερη την έννοια του πρόδηλου σφάλµατος στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών και 28 ΕφΘρακ 196/2009, NOMOS, σύµφωνα µε την οποία, «..µε την παρ. 1β του άρθρου 18 του Ν. 2664/1998, οι περιπτώσεις διόρθωσης των ανακριβών εγγραφών είναι ευρύτερες εκείνων της παρ. 1 α του ίδιου άρθρου και αφορούν τις πρώτες εγγραφές ακριβώς γιατί ο νοµοθέτης γνωρίζει ότι κατά την κτηµατογράφηση παρεισέφρησαν πολλά λάθη τα οποία θέλησε να διορθώσει µε µία απλή και σύντοµη διαδικασία, προχωρώντας σε ενδεικτική απαρίθµηση των περιπτώσεων πρόδηλου σφάλµατος..». 29 Βλ. Αργυρίου, ό.π., σελ. 215, υποσηµ Βλ. Ζαφείριο Ν. Τσολακίδη, ό.π., σελ

17 συνεπώς ευχερέστερη τη διόρθωσή τους, είναι το γεγονός ότι στην περίπτωση αυτή δεν είναι αναγκαίο να συντρέχουν οι προϋποθέσεις αποδεικτικής διευκόλυνσης που θέτει το άρθρο 18 παρ. 1α, ήτοι η ανακρίβεια να προκύπτει από δηµόσια έγγραφα µε αποδεικτική ισχύ ως προς την ανακρίβεια ή να συνάγεται κατά τρόπο αναµφισβήτητο από την ίδια την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά έγγραφα αυτής 31. Θέτει, πάντως, ο νοµοθέτης, ως «όριο» της συγκεκριµένης διαδικασίας διόρθωσης τον χρονικό περιορισµό της παραγράφου 1στ, ορίζοντας ότι η διόρθωση πρόδηλου σφάλµατος αρχικής εγγραφής επιτρέπεται µόνο µέχρι την οριστικοποίησή της 32, ενώ από το σηµείο αυτό και µετά η διόρθωση µπορεί να γίνει µόνο µε τις - αυστηρότερες - προϋποθέσεις της παραγράφου 1 α. Σηµειώνεται δε, ότι µε βάση το άρθρο 20 α του Ν. 2664/1998, οι διατάξεις των άρθρων 18 και 19 εφαρµόζονται και για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών, εποµένως ο,τι αναφέρθηκε ανωτέρω (βλ. παρ. 2.1) πως ισχύει για τη διόρθωση πρόδηλου σφάλµατος στις επιγενόµενες εγγραφές σύµφωνα µε το άρθρο 18 παρ. 1 α, ισχύει και στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών. Ωστόσο, στο συµπέρασµα αυτό θα οδηγούµασταν και χωρίς την πρόβλεψη του άρθρου 20 α, δεδοµένης της σαφώς πιο διευρυµένης έννοιας του πρόδηλου σφάλµατος στην περίπτωση των πρώτων εγγραφών, που είναι λογικό να περιλαµβάνει και τις περιορισµένες περιπτώσεις διόρθωσης του άρθρου 18 παρ. 1 α. Στη συνεχεία, ο νοµοθέτης προβαίνει σε ενδεικτική απαρίθµηση περιπτώσεων πρόδηλων σφαλµάτων που επιδέχονται διόρθωση σύµφωνα µε τη διαδικασία του άρθρου 18 παρ. 1β, του Ν.2664/1998 και τα οποία θα εξετάσουµε ευθύς αµέσως Η ανακρίβεια προκύπτει από τη συσχέτιση της εγγραφής µε δηµόσιο έγγραφο καταχωρηµένο στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου Σύµφωνα µε το άρθρο 18 παρ. 1β, περ.αα, πρόδηλο είναι το σφάλµα όταν η ανακρίβεια στα στοιχεία της αρχικής εγγραφής προκύπτει από δηµόσιο έγγραφο που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ανάρτηση των στοιχείων της κτηµατογράφησης, η οποία προηγείται της έκδοσης της διαπιστωτικής πράξης του άρθρου 11 του Ν. 2308/1995 ή και µετά από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε προηγούµενη πράξη καταχωρισθείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την εν λόγω ανάρτηση 33. Με τη διάταξη αυτή επιδιώκεται να αντισταθµισθεί η, µη προβλεφθείσα από το νοµοθέτη, συσχέτιση των εγγραφών στο 31 Βλ. Ζαφείριο Ν. Τσολακίδη, ό.π., σελ Βλ. Γεώργιο Μαγουλά, Κτηµατολογικές Εγγραφές, Β Έκδοση, 2008, σελ ΜονΠρωτΑθην 6794/2010, NOMOS, όπου κρίθηκε ότι αποτελεί πρόδηλο σφάλµα η «ανταλλαγή στοιχείων» ιδιοκτητών όµορων ακινήτών και εσφαλµένα ο Προϊστάµενος του Κτηµατολογικού Γραφείου απέρριψε σιωπηρώς την υποβληθείσα κοινή αίτηση διόρθωσης. 17

18 υποθηκοφυλακείο µε τις κτηµατολογικές εγγραφές 34, η οποία είχε ως λογικό επακόλουθο την παρείσφρηση αρκετών λαθών, είτε λόγω ανακριβούς δήλωσης του Ν.2308/1995 εκ µέρους των δικαιούχων των εγγραπτέων δικαιωµάτων είτε εξ αιτίας ελλιπούς ελέγχου από τους υπαλλήλους της κτηµατογράφησης 35. Συνεπώς, εφ όσον η ανακρίβεια προκύπτει από δηµόσιο έγγραφο (π.χ. συµβόλαιο, δικαστική απόφαση, διοικητική πράξη κτλ) µπορεί να ζητηθεί η διόρθωση µε τη διαδικασία του άρθρου 18, χωρίς να τίθενται περιορισµοί αναφορικά µε το είδος των εγγραπτέων δικαιωµάτων που µπορούν να διορθωθούν. Μοναδική προϋπόθεση, σύµφωνα µε όσα ορίζονται στην ίδια διάταξη, είναι να µην αντικαθίσταται, µέσω της διόρθωσης, δικαίωµα τρίτου 36, εκτός αν ο τρίτος συναινεί στη διόρθωση, συνυπογράφοντας την υποβαλλόµενη αίτηση, και η συναίνεση αυτή δεν υποκρύπτει άτυπη µεταβίβαση ή µεταβολή του τίτλου του ακινήτου, αφού προφανής στόχος του νοµοθέτη ήταν να µη γίνεται η συγκεκριµένη απλή και ταχεία διαδικασία διόρθωσης όχηµα για την καταστρατήγηση κανόνων του αστικού και φορολογικού δικαίου Η διόρθωση σε περίπτωση εγγραφής µε ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» Στην περίπτωση εγγραφής µε την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», για τη διόρθωση µε τη διαδικασία του άρθρου 18 απαιτείται η συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου, η οποία σύµφωνα µε την υπ αριθµ. 213/2007 γνωµοδότηση του Νοµικού Συµβουλίου του Κράτους πρέπει να παρέχεται υπό της εκ της φύσεως του ακινήτου (αστικού, αγροτικού, δασικού, κοινοχρήστου κτλ) αρµόδιας για τη διοίκηση και διαχείρισή του διεύθυνσης ή κτηµατικής υπηρεσίας του οικείου υπουργείου 37.Όσον αφορά τον τύπο της απαιτούµενης συναίνεσης, δεν γίνεται ειδική µνεία στο άρθρο 18, σε αντίθεση µε το άρθρο 19 2 (διόρθωση γεωµετρικών στοιχείων), όπου γίνεται αναλυτική περιγραφή του σχετικού τύπου και συγκεκριµένα, αναφέρεται ότι απαιτείται έγγραφος τύπος, που συνίσταται είτε σε συνυπογραφή επί της αιτήσεως είτε µε σχετική δήλωση 34 Βλ. Γ.Μαγουλά, ό.π., σελ ΜονΠρωτΘεσ 29831/2007, NOMOS, σύµφωνα µε την οποία, το πρόδηλο σφάλµα στη συγκεκριµένη περίπτωση προκλήθηκε από την παράλειψη των οργάνων της κτηµατογράφησης να ελέγξουν την ορθότητα των δηλώσεων ιδιοκτησίας και ειδικότερα αν τα δηλωθέντα ποσοστά συγκυριότητας συνέπιπταν µε τον καταχωρηθέντα τίτλο κτήσης. 36 Π.χ. ο Α ζητεί την καταχώρηση δικαιώµατος πλήρους κυριότητας σε ακίνητο, ενώ στο κτηµατολογικό φύλλο αυτού εµφαίνεται ως πλήρης κύριος ο Β. 37 Βλ. Αργυρίου, ό.π., σελ Σύµφωνα µε την ίδια γνωµοδότηση,σχετικά µε τη νοµική µορφή της εν λόγω συναίνεσης του ηµοσίου, σηµειώνονται τα εξής:«...η τον ανωτέρω χαρακτήρα και σκοπόν έχουσα πράξις διορθώσεως σφάλµατος του κτηµατολογικού πίνακος δεν αποτελεί ούτε διοικητική πράξη, κατά την έννοια του διοικητικού δικαίου...ούτε απόφαση τέµνουσα οιαδήποτε εκ του σφάλµατος αναφυείσαν διαφοράν, ουδέ τέλος δικαιοπραξία του αστικού δικαίου υπαγόµενη εις την ρύθµισιν των άρθρων Αστικού Κώδικος, δι ό και η ενταύθα συναίνεσις του δηµοσίου, µη δυνάµενη, κατά τας ως άνω διατάξεις, να έχει διαπλαστικήν δικαίων επενέργειαν, ουδέ να παρέχεται δι άλλην, πλην της διορθώσεως του σφάλµατος, αιτίαν,αποτελεί απλήν υπό του δηµοσίου παραδοχήν της συνδροµής των προϋποθέσεων εφαρµογής των, ως άνω,περί διορθώσεως λαθών του κτηµατολογικού πίνακος διατάξεων, µη θίγουσα, καθ οιονδήποτε τρόπον, υφιστάµενα ή βασίµως προσδοκώµενα υπ αυτού δικαιώµατά του επί ακινήτων...». 18

19 ενώπιον συµβολαιογράφου, είτε µε υπεύθυνη δήλωση, επί της οποίας βεβαιώνεται το γνήσιο της υπογραφής του αιτούντος. Ορθό, συνεπώς, να δεχθούµε, βάσει τελολογικής ερµηνείας της νοµοθετικής διάταξης, ότι και στην περίπτωση της διόρθωσης, λόγω προδήλου σφάλµατος, αρχικής εγγραφής µε την ένδειξη αγνώστου ιδιοκτήτη, αρκεί η τήρηση ενός εκ των ανωτέρω αναφερόµενων τύπων, σχετικά µε την χορηγούµενη συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου 38. Η συναίνεση αυτή δεν απαιτείται όταν πρόκειται για δηµόσιο έγγραφο µε το οποίο έχουν καταχωρηθεί στο κτηµατολογικό φύλλο του ακινήτου δικαιώµατα συνδικαιούχων π.χ. σε περίπτωση συγκυριότητας, όπου έχει καταχωρηθεί ο ένας συγκύριος κατά ποσοστό 60% και ο δεύτερος µε το ποσοστό 40% δεν έχει υποβάλει δήλωση κατά την κτηµατογράφηση µε αποτέλεσµα να µην έχει καταχωρηθεί το δικαίωµά του, τότε ο τελευταίος, µπορεί να ζητήσει τη διόρθωση µε τη διαδικασία του προδήλου σφάλµατος χωρίς να απαιτείται να συναινέσει το Ελληνικό ηµόσιο. Περαιτέρω, λόγω της πληθώρας περιπτώσεων εγγραφής µε ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και προκειµένου να αποφευχθούν τόσο η χρονοβόρα και συνήθως αλυσιτελής διαδικασία παροχής συναίνεσης εκ µέρος του Ελληνικού ηµοσίου, όσο και η συχνότατη προσφυγή στη δικαιοσύνη µέσω της διαδικασίας του άρθρου 6 παρ. 3 του Ν.2664/1998 που έχει σαν αποτέλεσµα την υπερφόρτωση των δικαστηρίων και την οικονοµική επιβάρυνση του πολίτη, ο νοµοθέτης, αναγνωρίζοντας το πρόβληµα, τροποποίησε και συµπλήρωσε τη διάταξη του άρθρου 18 1,περ.β, υποπερ.αα του Ν.2664/1998 µε το άρθρο 28 του Ν.3728/ Έτσι, µε την ανωτέρω τροποποίηση δίδεται πλέον η δυνατότητα εφαρµογής της απλής και ταχείας διαδικασίας διόρθωσης προδήλου σφάλµατος, χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου, σε τέσσερις ακόµη περιπτώσεις: 38 Βλ. το από ενηµερωτικό σηµείωµα της Κτηµατολόγιο Α.Ε. προς τους Προϊσταµένους των Λειτουργούντων Κτηµατολογικών Γραφείων, το οποίο καταλήγει στο εν λόγω συµπέρασµα. 39 Σύµφωνα µε την αιτιολογική έκθεση του άρθρου 28 του Ν.3728/2008,«...Για τη διόρθωση µιας εγγραφής µε την ένδειξη άγνωστου ιδιοκτήτη µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος απαιτείται κατά κανόνα συναίνεση του Ελληνικού ηµόσιου. Η συναίνεση αυτή, για λόγους που αφορούν στις υπηρεσίες του ηµοσίου, είτε δεν δίδεται ποτέ, είτε απαιτεί τόσον χρόνο, ώστε να καθίσταται γράµµα κενό η σχετική πρόβλεψη στον νόµο. Εξαιρετικά η συναίνεση αυτή δεν απαιτείται όταν συντρέχει η προϋπόθεση της υποπερίπτωσης αα' της περιπτώσεως β' της παραγράφου 1 του άρθρου 18 του ν.2664/1998, όπως η διάταξη αυτή τροποποιήθηκε και ισχύει µε την παράγραφο 11 του άρθρου 2 του ν.3481/2006. Κάθε άλλη περίπτωση καταλήγει στα δικαστήρια, µε συνέπεια, λόγω του µικρού αριθµού των κτηµατολογικών δικαστών, τα πινάκια της εκούσιας δικαιοδοσίας να υπερφορτώνονται και η επίλυση των υποθέσεων να βραδύνει. Παρατηρήθηκε όµως ότι ο µεγαλύτερος αριθµός των υποθέσεων που καταλήγουν στα δικαστήρια αφορά σε περιπτώσεις που θα µπορούσαν επίσης να επιλύονται µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος χωρίς τη συναίνεση του ηµοσίου, είτε διότι πρόκειται για διαµερίσµατα πολυκατοικιών που δεν δηλώθηκαν, και στα οποία το ηµόσιο δεν έχει δικαίωµα, είτε διότι το ίδιο το ηµόσιο είχε παραχωρήσει το ακίνητο στον ιδιώτη ή στους δικαιοπαρόχους του. Κρίνεται εποµένως σκόπιµο, προκειµένου να επιλύονται γρήγορα και ανέξοδα οι υποθέσεις των πολιτών, αλλά και προκειµένου τα δικαστήρια να απασχολούνται µε εκείνες µόνο τις υποθέσεις, που χρήζουν της δικαστικής µεσολάβησης, να υπαχθούν οι περιπτώσεις αυτές στη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος, για την οποία δεν χρειάζεται η συναίνεση του ηµοσίου.». 19

20 Η διόρθωση ζητείται µε βάση δηµόσιο έγγραφο που αποτελεί συγχρόνως τίτλο κτήσης εγγραπτέου δικαιώµατος σε άλλο κτηµατογραφηθέν ακίνητο στην ίδια κτηµατογραφηθείσα περιοχή, το οποίο δηλώθηκε και καταχωρήθηκε στο Κτηµατολόγιο: Εν προκειµένω υπάγονται οι περιπτώσεις, στις οποίες το ίδιο δηµόσιο έγγραφο αποτελεί τίτλο κτήσης περισσότερων ακινήτων του ίδιου ή περισσότερων δικαιούχων στην ίδια κτηµατογραφηθείσα περιοχή, αλλά µόνο κάποια ακίνητα εξ αυτών έχουν καταχωρηθεί ως γνωστού ιδιοκτήτη, ενώ τα υπόλοιπα καταχωρήθηκαν µε την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ο δικαιούχος, λοιπόν, των τελευταίων ακινήτων, µπορεί να επικαλεστεί τον τίτλο κτήσης, βάσει του οποίου φέρεται ήδη ο ίδιος ή άλλος εγγεγραµµένος στα κτηµατολογικά φύλλα ως δικαιούχος των υπόλοιπων ακινήτων στην ίδια κτηµατογραφηθείσα περιοχή (περιοχή που υπάγεται στην τοπική αρµοδιότητα εκάστου Κτηµατολογικού Γραφείου) και να ζητήσει τη διόρθωση της αρχικής εγγραφής 40. Ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άµεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού ηµοσίου ή Νοµικού Προσώπου ηµοσίου ικαίου: Στην περίπτωση αυτή, απαιτούµενη προϋπόθεση για τη διόρθωση µε τη διαδικασία του άρθρου 18, αποτελεί η ύπαρξη τίτλου παραχώρησης από το Ελληνικό ηµόσιο ή κάποιο Ν.Π..., π.χ. Οργανισµό Εργατικής Κατοικίας, Οργανισµό Τοπικής Αυτοδιοίκησης κτλ. Το συγκεκριµένο παραχωρητήριο µπορεί να είναι τίτλος κτήσης είτε του αιτούντος τη διόρθωση είτε δικαιοπαρόχου του, άµεσου (π.χ. του δωρητή, πωλητή κλπ.) είτε απώτερου (π.χ. αρχικού κληρούχου). Φυσικά, όταν το παραχωρητήριο αποτελεί τίτλο δικαιοπαρόχου, ο αιτών τη διόρθωση θα πρέπει να το συνυποβάλλει µε τους µεταγενέστερους τίτλους κτήσης, αποδεικνύοντας τη διαδοχή στο δικαίωµα και την ύπαρξη έννοµου συµφέροντος για την άσκηση της αίτησης διόρθωσης. Η επιλογή του νοµοθέτη να εντάξει και αυτήν την περίπτωση στις εξαιρέσεις, όπου δεν απαιτείται η συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου για την επιδιωκόµενη διόρθωση, είναι σίγουρα ορθή αλλά και αυτονόητη, δεδοµένου ότι, εφ όσον το ίδιο το Ελληνικό ηµόσιο ή κάποιο Ν.Π... είχε προβεί κάποια χρονική στιγµή στην παραχώρηση ενός εµπράγµατου δικαιώµατος, το οποίο καταχωρήθηκε νόµιµα στα βιβλία µεταγραφών του οικείου 40 Π.χ. µε δικαστική απόφαση αναγνωρίζονται ο Α ως κύριος του οικοπέδου Χ στην περιοχή Τερψιθέα Γλυφάδας και ο Β ως κύριος του οικοπέδου Ψ στην ίδια περιοχή. Όµως, ενώ το ακίνητο Χ έχει καταχωρηθεί στα κτηµατολογικά φύλλα µε δικαιούχο τον Α, το ακίνητο Ψ εµφαίνεται σε αυτά ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», λόγω παράλειψης του Β να δηλώσει το δικαίωµά του κατά τη διαδικασία της κτηµατογράφησης. Ο Β µπορεί να ζητήσει τη διόρθωση της εγγραφής µε τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλµατος και χωρίς να απαιτείται η συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου, επικαλούµενος τη συγκεκριµένη δικαστική απόφαση, βάσει της οποίας ήδη καταχωρήθηκε το δικαίωµα του Α. 20

21 Υποθηκοφυλακείου, θα ήταν παράλογο και άδικο να απαιτείται από τον έστω αµελή όσον αφορά τη δήλωση της ιδιοκτησίας του κατά την κτηµατογράφηση - σηµερινό δικαιούχο να λάβει τη συναίνεση του Ελληνικού ηµοσίου ή να προσφύγει στη δικαστική κρίση µέσω της διαδικασίας του άρθρου 6 3 του Ν.2664/1998. To ακίνητο µε την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» για το οποίο ζητείται η διόρθωση, είναι οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και από τον συσχετισµό του τίτλου κτήσης του αιτούντος τη διόρθωση και των δικαιοπαρόχων του προς την πράξη σύστασης της διηρηµένης ιδιοκτησίας προκύπτει ότι εξαντλείται το σύνολο των εξ αδιαιρέτου ποσοστών του εγγραπτέου δικαιώµατος επί της οριζόντιας ή κάθετης αυτής ιδιοκτησίας: Το εδάφιο αυτό καλύπτει τις περιπτώσεις στις οποίες η διηρηµένη ιδιοκτησία (οριζόντια, κάθετη ή οριζόντια επί καθέτου), η οποία εµφαίνεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», κατέχει αυτοτελές κτηµατολογικό φύλλο (άρα και ξεχωριστό ΚΑΕΚ 41 ) και συνεπώς, η διόρθωση µπορεί να επιτευχθεί µε αναγωγή στον τίτλο κτήσης του δικαιούχου και των δικαιοπαρόχων του (εάν υπάρχουν) και µε συσχετισµό αυτών µε τη σύσταση της διηρηµένης ιδιοκτησίας. Από τον συσχετισµό αυτό, βέβαια, πρέπει να προκύπτει ότι τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του συγκεκριµένου εγγραπτέου δικαιώµατος εξαντλούνται στην συγκεκριµένη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Κατά ορθή ερµηνεία της διάταξης, η διόρθωση θα είναι δυνατή και σε περίπτωση συνδικαιούχων, αφού ο όρος που θέτει ο νοµοθέτης, ώστε να είναι δυνατή η διόρθωση, είναι να προκύπτει από το συσχετισµό των προσκοµιζόµενων τίτλων κτήσης ότι το συγκεκριµένο εγγραπτέο δικαίωµα αναφέρεται επακριβώς στη συγκεκριµένη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία. Συνεπώς, τόσο όταν ο εκάστοτε δικαιούχος επικαλείται π.χ. δικαίωµα πλήρους κυριότητας σε ποσοστό 100%, όσο και στην περίπτωση που αυτός έχει π.χ. δικαίωµα πλήρους κυριότητας σε ποσοστό 50%, το εν λόγω δικαίωµα θα καταχωρηθεί στο κτηµατολογικό φύλλο, στη δεύτερη περίπτωση όµως, το υπόλοιπο (αδήλωτο) ποσοστό του 50% θα παραµείνει ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Π.χ. Στα βιβλία του Κτηµατολογικού Γραφείου Αµαρουσίου και στο κτηµατολογικό φύλλο µε ΚΑΕΚ /0/14 έχει καταχωρηθεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» η οριζόντια ιδιοκτησία µε ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 32/000 εξ αδιαιρέτου, ευρισκόµενο σε πολυκατοικία σε οικόπεδο στη Λεωφόρο Κηφισίας, αριθµ Αν, από την αντιπαραβολή του τίτλου κτήσης του Α, ο οποίος επικαλείται δικαίωµα πλήρους κυριότητας σε ποσοστό 100% στο ανωτέρω διαµέρισµα, µη καταχωρισθέν, και των δικαιοπαρόχων του (εάν υπάρχουν), µε την πράξη 41 ΚΑΕΚ: Κωδικός Αριθµός Εθνικού Κτηµατολογίου. 42 Με δεδοµένο ότι η συγκεκριµένη ιδιοκτησία δεν έχει δηλωθεί, το πιθανότερο είναι ότι στο κτηµατολογικό φύλλο θα εµφαίνονται µόνο το ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και η διεύθυνση λόγω της καταχώρησης των υπολοίπων διηρηµένων ιδιοκτησιών. 21