ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Η ΠΡΩΤΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗ Εισήγηση Άννας Καραγιαννάκη-Γιάννη Πρέσβελου Το Εθνικό Κτηµατολόγιο είναι θέµα που συγκεντρώνει πάντα την προσοχή των πολιτών, αφού η αναγκαιότητα να λειτουργήσει επιτέλους στη χώρα µας αυτό το σύστηµα είναι κοινή συνείδηση και η αγωνία για την καθυστέρηση, που σηµειώθηκε, µεγάλη. εν θέλουµε να είµαστε η µοναδική χώρα στην Ευρώπη που δεν έχει κτηµατολόγιο. Εδώ και δύο χρόνια, που το κτηµατολόγιο άρχισε να λειτουργεί σε πολλές πια περιοχές της χώρας και µάλιστα σε µεγάλους ήµους, κρίναµε στον Πανελλήνιο Σύλλογο των ιπλωµατούχων Αγρονόµων και Τοπογράφων Μηχανικών ότι πρέπει να ανοίξει η συζήτηση για την προσαρµογή στα νέα δεδοµένα κι ότι σ αυτή τη συζήτηση πρέπει να µπουν όλοι οι εµπλεκόµενοι επαγγελµατίες, δηλαδή οι Μηχανικοί και οι ικηγόροι, οι Συµβολαιογράφοι και οι Υποθηκοφύλακες, αλλά και οι δηµόσιες υπηρεσίες και η τοπική αυτοδιοίκηση. Έτσι διοργανώσαµε και θα συνεχίσουµε να διοργανώνουµε και να συµµετέχουµε σε ηµερίδες σε όλη τη χώρα για το σκοπό αυτό. Θέλουµε να δούµε το θέµα από τη σκοπιά του επαγγελµατία που συναλλάσσεται µε το κτηµατολογικό γραφείο να αφουγκραστούµε τα προβλήµατα για να προτείνουµε λύσεις γρήγορα, τώρα που ο θεσµός βρίσκεται στην πρώτη του εφαρµογή. Τον Απρίλιο του 2004 πραγµατοποιήθηκε στην Πάτρα η πρώτη τέτοιου περιεχοµένου ηµερίδα, µε πρωτοβουλία του τοπικού περιφερειακού µας τµήµατος. Εκεί διαπιστώσαµε ότι δε µιλάµε όλοι την ίδια γλώσσα, ότι δεν αντιλαµβανόµαστε το ίδιο τα πράγµατα, όχι µόνο οι διαφορετικοί κλάδοι (νοµικοί τεχνικοί) αλλά ούτε οι Μηχανικοί µεταξύ µας, ούτε καν οι Τοπογράφοι µεταξύ µας. 1
Όσοι δουλεύουν για το κτηµατολόγιο τα τελευταία δέκα χρόνια, (µηχανικοί, νοµικοί, δασολόγοι, επιστήµονες πληροφορικής) έχουν αντιµετωπίσει διάφορα νοµικά και τεχνικά θέµατα, έχουν εµπλακεί σε διαδικασίες συναλλαγής µε το κοινό, έχουν αναζητήσει λύσεις για τα µύρια όσα προβλήµατα ανέκυψαν στη φάση της εκπόνησης των πρώτων µελετών κτηµατογράφησης και τελικά έχουν αναπτύξει µεταξύ τους µια ιδιαίτερη γλώσσα επικοινωνίας που µόνον οι ίδιοι κατανοούν. Το κτηµατολόγιο όµως δεν είναι «οι µελέτες κτηµατογράφησης». Οι µελέτες ανατίθενται, εκπονούνται και κάποτε περαιώνονται. Τότε το κτηµατολόγιο αρχίζει να λειτουργεί και στη λειτουργία του εµπλέκονται όλοι: απλοί πολίτες, επαγγελµατίες, κρατικές υπηρεσίες και αυτοδιοίκηση. Είναι ανάγκη λοιπόν για να µιλάµε όλοι την ίδια γλώσσα να ορίσουµε τον κώδικα επικοινωνίας. Όταν λέµε Συµβόλαιο, Τοπογραφικό ιάγραµµα, ΚΑΕΚ, Εµπράγµατο ικαίωµα, Οικοδοµική Άδεια, να εννοούµε όλοι το ίδιο πράγµα. Η έναρξη της λειτουργίας των πρώτων µεταβατικών κτηµατολογικών γραφείων, το καλοκαίρι του 2003, έγινε κάτω από πιεστικές συνθήκες, χωρίς ουσιαστική προετοιµασία, χωρίς οργάνωση και προγραµµατισµό. Φυσικά ανέκυψαν προβλήµατα που δεν είχαν καν προβλεφθεί και καλούµαστε τώρα να αντιµετωπίσουµε. Είναι θετικό το γεγονός ότι η εταιρεία ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. είναι προσανατολισµένη σ αυτήν την κατεύθυνση, της επίλυσης δηλαδή των προβληµάτων στη λειτουργία του κτηµατολογίου, και συνοµιλεί µε όλους τους εµπλεκόµενους φορείς και οργανισµούς. Στελέχη της εταιρείας συµµετείχαν στη ιεπιστηµονική Επιτροπή για το Εθνικό Κτηµατολόγιο που συγκρότησε το Τεχνικό Επιµελητήριο Ελλάδας, από το Φεβρουάριο 2004 στην οποία συµµετείχαν εκπρόσωποι και του δικού µας συλλόγου, των ικηγορικών Συλλόγων Αθήνας και Πειραιά, του Γεωτεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδας. Στελέχη της εταιρείας συµµετείχαν επίσης στην Επιτροπή που συγκρότησε η Ολοµέλεια των ικηγορικών Συλλόγων της χώρας το καλοκαίρι του 2004, για να µελετήσει τα θέµατα λειτουργίας του κτηµατολογίου. Στα δύο χρόνια που µεσολάβησαν από την Ηµερίδα της Πάτρας, το σκηνικό άλλαξε. Η δουλειά και ο διάλογος που γίνονται αποδίδουν συγκεκριµένα αποτελέσµατα: Η εταιρεία ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. ετοίµασε οδηγίες προς τους συναλλασσοµένους µε τα κτηµατολογικά γραφεία και προς τους µηχανικούς, το ΤΕΕ έδωσε στη δηµοσιότητα τους ΑΞΟΝΕΣ ΣΤΡΑΤΗΓΙΚΟΥ ΣΧΕ ΙΑΣΜΟΥ ΚΑΙ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΙΑΚΟΥ ΣΧΕ ΙΟΥ ΟΛΟΚΛΗΡΩΣΗΣ ΤΟΥ 2
ΕΘΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ και η Επιτροπή των ικηγορικών Συλλόγων κατέληξε στις αναγκαίες τροποποιήσεις των Ν. 2308/95 και 2664/1998 για την εύρυθµη λειτουργία του κτηµατολογίου, που πρόκειται να ψηφισθούν εντός του Φεβρουαρίου του 2006. Το θέµα λειτουργία του κτηµατολογίου, για τον Πανελλήνιο Σύλλογο ιπλωµατούχων Αγρονόµων Τοπογράφων Μηχανικών τίθεται ως εξής: Η µελέτη κτηµατογράφησης δίνει ως τελικά προϊόντα Το τοπογραφικό υπόβαθρο της περιοχής Το κτηµατολογικό διάγραµµα Τη βάση δεδοµένων των εµπραγµάτων δικαιωµάτων και Το δασικό χάρτη Τα τοπογραφικά υπόβαθρα και οι δασικοί χάρτες συντάχθηκαν σε µια φάση και απεικονίζουν την κατάσταση κατά το χρόνο της παραγωγής τους. (Σηµειώνουµε ότι την αρµοδιότητα για την ανάρτηση και την κύρωση των δασικών χαρτών την έχουν οι ιευθύνσεις ασών που ανήκουν στο Υπουργείο Γεωργίας, Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίµων πλέον.) Τα κτηµατολογικά διαγράµµατα και η βάση δεδοµένων όµως πρέπει να ενηµερώνονται διαρκώς για να απεικονίζουν την πραγµατική κατάσταση των ακινήτων και των εµπραγµάτων δικαιωµάτων ανά πάσα στιγµή. Κατά τη διαδικασία της κτηµατογράφησης ενηµερώνονται µε ευθύνη των µελετητών από τη στιγµή που αρχίζει η συλλογή των δηλώσεων µέχρι την ώρα που περαιώνεται η κτηµατογράφηση. Μετά τις πρώτες εγγραφές το κτηµατολογικό γραφείο αναλαµβάνει πλέον να ενηµερώνει τη κτηµατολογική βάση µε τις µεταβολές που επέρχονται ή και τις διορθώσεις που απαιτούνται εφόσον διαπιστώνονται σφάλµατα της κτηµατογράφησης, που δεν υπεδείχθησαν έγκαιρα κατά τις αναρτήσεις. Το µεταβατικό κτηµατολογικό γραφείο λειτουργεί µε ευθύνη του Υποθηκοφύλακα, ο οποίος ενηµερώνει µεν τη βάση δεδοµένων των εµπραγµάτων δικαιωµάτων (νοµική πληροφορία), 3
δεν έχει τη δυνατότητα όµως να πραγµατοποιήσει µεταβολές στα κτηµατολογικά διαγράµµατα (χωρική πληροφορία). Η ενηµέρωση των κτηµατολογικών διαγραµµάτων γίνεται από το Τµήµα Χωρικών Μεταβολών της εταιρείας ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. στην Αθήνα. Η επικοινωνία µεταξύ του µεταβατικού κτηµατολογικού γραφείου και του τµήµατος χωρικών µεταβολών της εταιρείας δεν είναι άµεση. Απαιτείται αλληλογραφία. Υπάρχει εποµένως µια καθυστέρηση. Αυτό έχει σαν συνέπεια να γίνονται µόνον οι «νοµικά επιβαλλόµενες» χωρικές µεταβολές, δηλαδή να ενηµερώνονται τα κτηµατολογικά διαγράµµατα µόνον µε τις νέες κατατµήσεις ή συνενώσεις γεωτεµαχίων. Αντίθετα ότι οι ιδιοκτήτες, λόγω των προβλεποµένων διαδικασιών και πιθανά του κόστους, αποφεύγουν να υποβάλλουν αιτήσεις διόρθωσης των ορίων των γεωτεµαχίων ακόµα και εάν διαπιστώνουν ότι υπάρχει σφάλµα στο κτηµατογραφικό απόσπασµα. Έχουµε ακόµα ενηµερωθεί ότι αντί για αιτήσεις διορθώσεις και προκειµένου να ολοκληρωθεί οµαλά η συναλλαγή ασκούνται πιέσεις στους Τοπογράφους Μηχανικούς, που συντάσσουν το Τοπογραφικό διάγραµµα, να το συντάξουν όπως ακριβώς απεικονίζεται στο Κτηµατολόγιο. Είναι βέβαιο ότι πολλοί ιδιοκτήτες, ιδιαίτερα στις αγροτικές περιοχές, δεν έδωσαν τη δέουσα προσοχή στις δύο Αναρτήσεις των προσωρινών κτηµατολογικών στοιχείων. Αν και έλαβαν ταχυδροµικώς στο σπίτι τους τα κτηµατολογικά αποσπάσµατα και κατά την Α και κατά τη Β Ανάρτηση, δεν τα κοίταξαν ή δεν τα κατάλαβαν και δεν υπέβαλαν ενστάσεις. Είναι γεγονός επίσης ότι οι ιδιοκτήτες δεν έχουν ενηµερωθεί ακόµα για το περιεχόµενο των Τελικών Κτηµατολογικών ιαγραµµάτων και Πινάκων. Ενηµερώνονται εάν πάρουν στα χέρια τους απόσπασµα από το κτηµατολογικό γραφείο. Όµως ο έλεγχος της ορθότητας των Πρώτων Εγγραφών πρέπει να γίνει πριν την οριστικοποίησή τους. Η νοµική πληροφορία, τα εµπράγµατα δικαιώµατα δηλαδή, είναι εύκολο να συγκριθούν µε τα Βιβλία του Υποθηκοφυλακείου και επίσης είναι εύκολο να διορθωθούν στη βάση δεδοµένων. Για τη χωρική πληροφορία αυτό δεν ισχύει. Κτηµατολογικά διαγράµµατα συντάχθηκαν για πρώτη φορά σε τόσο µεγάλη έκταση. Καλύπτουν τα διοικητικά όρια ολόκληρου του ΟΤΑ. εν υπάρχουν στοιχεία σύγκρισης και ελέγχου. Πρέπει όµως να βρεθεί τρόπος ο έλεγχος αυτός να γίνει σταδιακά από τους ιδιοκτήτες και τους µηχανικούς τους. 4
Πρώτα πρώτα πρέπει να ορίσουµε την έννοια του σφάλµατος στα όρια του γεωτεµαχίου 1. Να ξέρουµε τι θεωρείται σφάλµα και πότε πρέπει να κάνουµε διόρθωση στο κτηµατολόγιο. Τα κτηµατολογικά διαγράµµατα για τις αστικές περιοχές έχουν συνταχθεί σε κλίµακα 1:1.000 και για τις λοιπές περιοχές σε κλίµακα 1:5.000. Αυτές οι κλίµακες καθορίζουν την ακρίβεια µε την οποία έχουν σχεδιασθεί τα όρια των γεωτεµαχίων. Το εµβαδόν του γεωτεµαχίου που έχει καταχωρισθεί στη βάση δεδοµένων είναι το εµβαδόν του επίπεδου γεωµετρικού σχήµατος που σχηµατίζει το περίγραµµα των ορίων όπως αυτά έχουν σχεδιασθεί στο κτηµατολογικό διάγραµµα. Η αποδεκτή απόκλιση µεταξύ του εµβαδού που δίνει το κτηµατολόγιο και ενός τοπογραφικού διαγράµµατος µεγάλης ακριβείας, δηλαδή κλίµακας 1:200 ή 1:500 είναι συγκεκριµένη. Εάν έχουµε διαφορά που υπερβαίνει την αποδεκτή απόκλιση, τότε υπάρχει πρόβληµα στη σχεδίαση των ορίων του γεωτεµαχίου και πρέπει να το διερευνήσουµε. Μπορεί όµως να µην υπάρχει µεγάλη διαφορά στο εµβαδόν και να υπάρχει πρόβληµα στη σχεδίαση των ορίων του ακινήτου, π.χ. να είναι σε άλλη θέση ή να έχει διαφορετικό σχήµα. Αυτό µπορεί να συµβεί για παράδειγµα σε ιδιωτικές διανοµές, όπου τα οικόπεδα έχουν τις ίδιες διαστάσεις. Το θέµα του ελέγχου της ορθότητας στα όρια του γεωτεµαχίου µελετήθηκε από τη ιεπιστηµονική Επιτροπή του ΤΕΕ (πόνηµα ηµήτρη Κωτούζα) η οποία διατύπωσε πρόταση για την καθιέρωση του ελέγχου συµβατότητας θέσεως (συµπλήρωση του Ν.651/77), σχήµατος και εµβαδού του γεωτεµαχίου και την έκδοση πιστοποιητικού συµβατότητας. Ο έλεγχος της συµβατότητας πρέπει κατά την άποψή µας να γίνεται υποχρεωτικά από το Μηχανικό που συντάσσει ένα τοπογραφικό διάγραµµα για ακίνητο περιοχής όπου λειτουργεί το κτηµατολόγιο ή εκπονείται µελέτη κτηµατογράφησης. Θα πρέπει δηλαδή ο Μηχανικός να εξετάζει εάν τα όρια του γεωτεµαχίου που αποτυπώνει ή εφαρµόζει, από τους τίτλους ιδιοκτησίας, έχουν διαφορά µε το κτηµατολογικό διάγραµµα. Εάν βρει ότι η θέση, το σχήµα και το εµβαδόν του γεωτεµαχίου συµφωνούν µε το κτηµατολογικό διάγραµµα τότε υπογράφει τη δήλωση συµβατότητας. Εάν βρει ότι δεν υπάρχει συµβατότητα, τότε επισηµαίνει το πρόβληµα και υποδεικνύει στον ιδιοκτήτη του ακινήτου την υποβολή αίτησης διόρθωσης του κτηµατολογικού διαγράµµατος (γεωµετρική µεταβολή). 1 ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ: ΙΑ ΙΚΑΣΙΕΣ ΚΑΙ ΑΚΡΙΒΕΙΕΣ ΧΩΡΙΚΩΝ Ε ΟΜΕΝΩΝ 5
Κατά την άποψή µας ο Μηχανικός που εµπλέκεται σε αυτή τη διαδικασία θα πρέπει να έχει τη δυνατότητα να την φέρει σε πέρας. Θα πρέπει λοιπόν να εξετασθεί η περίπτωση η εργασία αυτή να εκπονείται από πιστοποιηµένους επαγγελµατίες που θα έχουν εκπαιδευτεί για αυτή ή θα διαθέτουν την κατάλληλη εµπειρία. Επί πλέον και προκειµένου να τελεσφορήσει οριστικά η διαδικασία θα πρέπει να πραγµατοποιούνται αυτοψίες από την αρµόδια υπηρεσία. Αυτό σηµαίνει ότι είναι αδύνατο να γίνει η απαιτούµενη διόρθωση από µια κεντρική Υπηρεσία. Στη διαδικασία αυτή επίσης πρέπει να ενηµερώνονται όλοι οι ιδιοκτήτες το ακίνητο των οποίων µεταβάλλεται, και το Κτηµατολογικό γραφείο είναι υποχρεωµένο να παράσχει την κατάλληλη βοήθεια ώστε να αποφευχθεί η ταλαιπωρία των πολιτών και να αξιοποιηθούν τα συλλεγέντα στοιχεία. Εφόσον διαπιστωθεί ότι υπάρχει συµβατότητα η δήλωση του Μηχανικού µαζί µε δήλωση του ιδιοκτήτη περί αποδοχής της, πρέπει να καταχωρίζεται στη Βάση εδοµένων του κτηµατολογίου για να γνωρίζουν όλοι και στο µέλλον ότι αυτό το γεωτεµάχιο ελέγχθηκε και είναι συµβατό. Αυτός ο έλεγχος θα έπρεπε να απαιτείται κατ αρχήν από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη ή τον υποψήφιο αγοραστή που αναθέτει σε ιδιώτη µηχανικό τη σύνταξη τοπογραφικού διαγράµµατος. Επειδή όµως οι πολίτες δεν είναι εύκολο να ενηµερωθούν στο σύνολό τους, θα πρέπει αυτή την απαίτηση να την προβάλλουν οι Συµβολαιογράφοι και οι ικηγόροι που παρίστανται στη σύναψη των συµβολαίων και οι Υπηρεσίες στις οποίες κατατίθενται τα τοπογραφικά διαγράµµατα. ιαφορετικά θα έχουµε το ανορθόδοξο φαινόµενο να γίνονται νέα συµβόλαια, µετά τις πρώτες εγγραφές, βάσει τοπογραφικών διαγραµµάτων που είναι ασύµβατα µε το κτηµατολογικό διάγραµµα και ο νέος ιδιοκτήτης να µην γνωρίζει ότι υπάρχει ασυµβατότητα και να µην υποβάλλει ποτέ αίτηση διόρθωσης στο κτηµατολογικό γραφείο. Οι προτάσεις που έχει καταθέσει ο είναι εξής: 1. Να ενηµερώσει η εταιρεία ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. τους δικαιούχους για το περιεχόµενο των Τελικών Κτηµατολογικών Στοιχείων, όπως είχε γίνει και στις Αναρτήσεις. 2. Να καταστεί υποχρεωτικός ο έλεγχος συµβατότητας γεωτεµαχίου, σύµφωνα µε την πρόταση του Τ.Ε.Ε., µε τροποποίηση του Ν.651/77. 6
3. Να υπάρξει πιστοποίηση των Μηχανικών που έχουν δικαίωµα σύνταξης τοπογραφικού για το Κτηµατολόγιο. 4. Να θεσµοθετηθεί το πιστοποιητικό συµβατότητας γεωτεµαχίου. 5. Να ιδρυθούν τα οριστικά Κτηµατολογικά Γραφεία. Μέχρι τότε να οργανωθούν σε ορθολογική βάση τα µεταβατικά κτηµατολογικά γραφεία και να στελεχωθούν µε τοπογράφους µηχανικούς οι οποίοι θα υποστηρίξουν τους Υποθηκοφύλακες στην τήρηση και ενηµέρωση της χωρικής πληροφορίας αλλά και στην εξυπηρέτηση των πολιτών σχετικά µε τα τεχνικά θέµατα. Σε περίπτωση που αυτό δεν είναι δυνατό τότε σε πρώτη φάση να ανατεθεί σε ιδιώτη Μηχανικό η διαδικασία ελέγχου, αυτοψιών, διόρθωσης κ.λ.π. των χωρικών δεδοµένων. 7
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ ΙΑ ΙΚΑΣΙΕΣ ΚΑΙ ΑΚΡΙΒΕΙΕΣ ΧΩΡΙΚΩΝ Ε ΟΜΕΝΩΝ ΕΘΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ 8
Η Σύνταξη του Κτηµατολογίου στην Ελλάδα ανέδειξε όλα τα προβλήµατα που έχει το ιδιοκτησιακό καθεστώς και ενόχλησε σχεδόν όλους τους εµπλεκόµενους στις συναλλαγές που αφορούν στα εµπράγµατα δικαιώµατα, αφού τροποποίησε τον τρόπο εργασίας τους. Τα παραπάνω αποτυπώνονται κυρίως µετά την ολοκλήρωση των µελετών και κατά τη διάρκεια της λειτουργίας του Κτηµατολογίου. Έτσι βλέπουµε να διατυπώνονται δύο αντίθετες και ακραίες απόψεις: Σε κάποιες τουλάχιστον από τις περιοχές που λειτουργεί το Κτηµατολόγιο διαπιστώνεται ότι είναι γεµάτο «λάθη», µιλάµε για τα χωρικά δεδοµένα, και ζητείται επειγόντως η µαζική τους διόρθωση, ίσως παρασκηνιακά και η αναστολή λειτουργίας του Κτηµατολογίου. Από την άλλη µεριά η ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. διατείνεται ότι τα χωρικά δεδοµένα είναι άριστα, αφού από την έναρξη λειτουργίας του θεσµού το ποσοστό αιτήσεων για διόρθωση των χωρικών δεδοµένων ανέρχεται σε 0,74%, δηλ. από τις 26.694 πράξεις για διορθώσεις µόνο 199 αφορούν στα χωρικά δεδοµένα. Η αλήθεια είναι ότι πολύ λίγοι έχουν αντιληφθεί ότι το σωστό, το λάθος, η ακρίβεια είναι έννοιες σχετικές και επηρεάζονται από δύο διαστάσεις. Την τεχνική διάσταση και τη διάσταση των διαδικασιών. Από τεχνικής πλευράς υπάρχουν προδιαγραφές, ακρίβειες, αποκλίσεις κ.λ.π. που όµως αναφέρονται σε σηµεία ελέγχου, που είναι σταθερά και ορίζονται µε ακρίβεια στο έδαφος, για τα Τοπογραφικά διαγράµµατα και σε όρια γεωτεµαχίων µε σαφή και ευκρινή όρια για τα Κτηµατολογικά διαγράµµατα. Σύµφωνα δε µε τη µελέτη του Τεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδας η ακρίβεια των Τοπογραφικών υποβάθρων που παρήχθησαν στα πλαίσια του Εθνικού Κτηµατολογίου υπερκαλύπτει τις απαιτήσεις ακρίβειας των Τεχνικών προδιαγραφών. Επίσης στην ίδια µελέτη επισηµαίνονται οι πηγές σφαλµάτων που επιδρούν στην γεωµετρική ακρίβεια και γι αυτό δεν θα ασχοληθούµε σε αυτή την εισήγηση. εν αφορούν όµως τα παραπάνω τα ανυλοποίητα όρια, γεγονός που ισχύει για το σύνολο σχεδόν των αγροτικών περιοχών της Ελλάδας. 9
Σύµφωνα µε τις διαδικασίες που προβλέπει ο Ν. 2308 περί σύνταξης των µελετών Κτηµατογράφησης για τη σύνταξη Εθνικού Κτηµατολογίου, για τη ακριβή καταγραφή των ιδιοκτησιών θα έπρεπε να γίνουν σωστά µια σειρά διαδικασίες. 1. Θα έπρεπε να συνταχθούν σωστά τοπογραφικά διαγράµµατα και επ αυτών να γίνει ο εντοπισµός και η οριοθέτηση των ακινήτων κατά τη συλλογή των δηλώσεων. υστυχώς η συλλογή των δηλώσεων άρχισε στις πλείστες των περιπτώσεων χωρίς να υπάρχουν τα τοπογραφικά υπόβαθρα, τα οποία παρεµπιπτόντως ακόµα δεν έχουν παραληφθεί από την ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε. και τον Ο.Κ.Χ.Ε. 2. Θα έπρεπε οι ιδιοκτήτες να προσκοµίσουν τα συµβόλαια τους µε τα τοπογραφικά που τα συνοδεύουν. Οι ιδιοκτήτες συνήθως προσκόµιζαν τα συµβόλαια, όταν τα προσκόµιζαν, χωρίς τα τοπογραφικά διαγράµµατα. 3. Θα έπρεπε οι δηλώσεις να αναφέρονται σε ένα µόνο εµβαδόν, σε ένα τοπογραφικό διάγραµµα. Παρατηρήθηκε το φαινόµενο να ζητούνται διαφορετικά εµβαδά για τις ίδιες ιδιοκτησίες στις φάσεις των δηλώσεων, των ενστάσεων και των προσφυγών. 4. Θα έπρεπε οι ιδιοκτήτες να γνώριζαν την ιδιοκτησία τους. Πολλοί ιδιοκτήτες δεν την γνώριζαν, ιδίως στις αγροτικές περιοχές, και παρέπεµπαν σε φίλους και συγγενείς. 5. Θα έπρεπε οι ιδιοκτήτες να ήταν σε θέση να αναγνωρίσουν την ιδιοκτησία τους στα διαγράµµατα. Γεγονός πού είναι δύσκολο, ειδικά όταν το υπόβαθρο δεν ήταν ικανοποιητικό λόγω δενδροκάλυψης, ποιότητα Α/Φ κ.λ.π. 6. Θα έπρεπε να κοινοποιηθούν στους ενδιαφερόµενους τα στοιχεία του τριγωνοµετρικού και πολυγωνικού δικτύου που υλοποιήθηκε στα πλαίσια της µελέτης, ώστε να µπορούν οι ενδιαφερόµενοι να συντάσσουν τοπογραφικά άµεσα εντάξιµα στο Κτηµατολόγιο. εν χορηγήθηκαν. 7. Θα έπρεπε οι ιδιοκτήτες να συµµετάσχουν ενεργά στην διαδικασία των ενστάσεων και προσφυγών. Πολλοί ιδιοκτήτες αδιαφόρησαν. 8. Θα έπρεπε οι επιτροπές εκδίκασης ενστάσεων και προσφυγών να λειτουργήσουν σωστά. Πολλές επιτροπές εκδίκασαν ενστάσεις χωρίς να έχουν όλα τα δεδοµένα και όλες υπό ασφυκτική πίεση. 10
9. Θα έπρεπε οι οδηγίες για τη σύνταξη των κτηµατογραφήσεων να είναι σαφείς και σταθερές κατά τη διάρκεια εκπόνησης της µελέτης. εν ήταν. Ενδεικτικά αναφέρουµε τα προβλήµατα των χρησικτησιών, των κληρονοµούµενων, των δασικών και των φεροµένων ιδιοκτητών. 10. Τέλος θα έπρεπε όλοι να είχαµε µεγαλύτερη εµπειρία και καµιά φορά και υπευθυνότητα σε αυτό το έργο. Όµως το έργο ήταν πιλοτικό και όλοι µάθαµε από αυτό. Υπάρχει και κάτι το οποίο δεν έπρεπε να γίνει και πρέπει να το επισηµάνουµε. εν έπρεπε από τον µελετητή να γίνει επίγεια αποτύπωση των ιδιοκτησιών. Και ο λόγος είναι απλός. εν πρέπει ο Έλληνας φορολογούµενος, και ειδικά αν δεν είναι ιδιοκτήτης, να επιβαρυνθεί το κόστος σύνταξης τοπογραφικών των κατεχόντων. Από τα προαναφερόµενα προκύπτει ότι είναι δυνατόν µια άψογα εκτελεσµένη σύµβαση να έχει µεταφέρει στο Κτηµατολόγιο κάποια από τα γνωστά προβλήµατα του ισχύοντος ιδιοκτησιακού καθεστώτος. Παρά όλα τα προβλήµατα συνολικά το τελικά παραχθέν Κτηµατολογικό προϊόν, κυρίως χάρις το µεράκι των αναδόχων, είναι αξιόπιστο και µπορεί να αποτελέσει ασφαλή βάση για τις εµπράγµατες συναλλαγές. Όµως σε παγκόσµιο επίπεδο η τήρηση του Κτηµατολογίου είναι εξίσου σηµαντική µε την σύνταξη του και γι αυτό πρέπει να τηρηθούν όσα οι νόµοι προβλέπουν για την τήρηση και ενηµέρωσή του, γεγονός που θα βελτιώσει και την ποιότητα των δεδοµένων του. 11