«Κ ί ν δ υ ν ο ι ε π ε ν δ ύ σ ε ω ν α ν ά π τ υ ξ η ς α κ ι ν ή τ ω ν»

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ Τ Μ Η Μ Α Π Ο Λ Ι Τ Ι Κ Ω Ν Μ Η Χ Α Ν Ι Κ Ω Ν Μ Ε Τ Α Π Τ Υ Χ Ι Α Κ Ο Π Ρ Ο Γ Ρ Α Μ Μ Α Σ Π Ο Υ Δ Ω Ν Δ Ι Ο Ι Κ Η Σ Η Κ Α Ι Δ Ι Α Χ Ε Ι Ρ Ι Σ Η Τ Ε Χ Ν Ι Κ Ω Ν Ε Ρ Γ Ω Ν ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ «Κ ί ν δ υ ν ο ι ε π ε ν δ ύ σ ε ω ν α ν ά π τ υ ξ η ς α κ ι ν ή τ ω ν» Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός Α.Π.Θ. Σκουλικαρίτης Πέτρος Τριμελής Επιτροπή Αξιολόγησης: Παρασκευάς Σαββαΐδης, Καθηγητής Ιωάννης Δούκας, Καθηγητής Ιωάννης Υφαντής, Καθηγητής ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ, ΝΟΕΜΒΡΙΟΣ 2016

2 2

3 Περίληψη Η παρούσα διπλωματική εργασία με τίτλο «Κίνδυνοι επενδύσεων ανάπτυξης ακινήτων» εκπονήθηκε από τoν μεταπτυχιακό φοιτητή Σκουλικαρίτη Πέτρο κατά την εξέλιξη του μεταπτυχιακού προγράμματος Διοίκηση και Διαχείριση Τεχνικών Έργων, του τμήματος Πολιτικών Μηχανικών, τις Πολυτεχνικής Σχολής, του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης υπό την επίβλεψη του Καθηγητή Σαββαΐδη Παρασκευά. Στα πλαίσια τις εργασίας γίνεται μια εκτενή αναφορά στην ανάπτυξη των ακινήτων. Στο 1ο Κεφάλαιο παρουσιάζεται όλη η μεθοδολογία και τα βήματα αναλυτικά για το πώς πρέπει να ξεκινάει, να εξελίσσετε και τέλος να λειτουργεί μια επένδυση ανάπτυξης γης. Παρουσιάζονται επίσης στοιχεία για την εκτίμηση των ακινήτων και ως επέκταση των επενδύσεων, ορισμένοι οικονομικοί όροι αλλά και ορισμένα χαρακτηρίστηκα που πρέπει να ελέγχονται πριν την απόκτηση γης η οποία προορίζεται για επένδυση. Στο επόμενο κεφάλαιο αναλύονται οι κίνδυνοι που μπορούν να εμφανιστούν σε μια τέτοια επένδυση. Παρουσιάζεται η διαδικασία διαχείρισης των κινδύνων με τα βήματα τα οποία πρέπει να τηρούνται. Μέσα από πίνακες αναδεικνύονται οι κίνδυνοι που μπορούν να εμφανιστούν σε ένα τεχνικό έργο και στην συνέχεια στοχευμένα σε μια επένδυση ακινήτων. Παρουσιάζονται επίσης οι υπεύθυνοι των κινδύνων αυτών και οι επιπτώσεις σε περίπτωση εξέλιξής τους. Με το 3ο Κεφάλαιο μελετάται η έννοια της ασφάλισης και πιο συγκεκριμένα η ασφάλιση για τα τεχνικά έργα και τις επενδύσεις σε γη. Αρχικά εξετάζεται η νομοθεσία περί των ασφαλίσεων και πως αυτός ο θεσμός πέρασε στα έργα. Εν συνεχεία απαριθμούνται και αναλύονται τα χαρακτηριστικά και τα είδη των ασφαλίσεων που μπορούν να συναντηθούν κατά την εξέλιξη ενός τεχνικού έργου. Δίνεται έμφαση στον θεραπευτικό ρόλο της ασφάλισης ενώ υπάρχουν ενδεικτικές τιμές για το κόστος περίπου της κάθε ασφάλισης πάνω στο έργο. Η απόδοση της επένδυσης είναι το επόμενο κεφάλαιο στο οποίο αρχικά παρουσιάζονται ορισμένοι ορισμοί και τρόποι υπολογισμού των αποδόσεων μια επένδυσης ενώ γίνεται αναφορά και στην μέθοδο κεφαλαιοποίησης εισοδήματος. Δίνονται επίσης οι αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα για τα διάφορα είδη στον Ελλαδικό χώρο και αναλύεται η έννοια των REITs και των αντίστοιχων ελληνικών ΑΕΕΑΠ. Κλείνοντας η εργασία παρουσιάζει το παράδειγμα της επένδυσης του εμπορικού κέντρου One Salonica με στοιχεία που αφορούν την κατασκευή, τους κινδύνους και τις ασφαλίσεις αυτών μαζί με συμπεράσματα που προκύπτουν. Λέξεις και Φράσεις Κλειδιά : επένδυση, ανάπτυξη γης, διαδικασία διαχείρισης των κινδύνων, ασφάλιση, απόδοση. 3

4 4

5 Abstract This Master Diploma Thesis entitled Risks on real estate development investments has been prepared within the Master Program in Management and Construction Management of Civil Engineer, of Civil Engineering Section, at School of Engineering of Aristotle University of Thessaloniki by Skoulikaritis Petros under the supervision of Professor Paraskevas Savvaidis. The first chapter is focused on an extensive report on the development of real estate and presents the methodology and the detailed steps on how to start to evolve and finally to operate a real estate development investment. This chapter also includes data on the real estate assessment and expansion of investment, some economic conditions, and some features that should be checked before a land acquisition for the investment. The next chapter analyzes the risks that can occur in this kind of investment and deals with the process of risk management considering the steps which should be followed. Further some of the dangers in the constructions are depicted in the tables. The main emphasis is put on the real estate investment. Also the responsible subjects and the potential consequences of the risks are discussed in this chapter. The third chapter deals with a study on the insurance and more specifically the insurance for construction projects and investment in land. The first part of the chapter highlights the insurance legislation and its practice on this kind of projects. The second part depicts an analysis of the characteristics and types of insurance that may appear during the development of an investment. The emphasis is placed on the therapeutic role of insurance. The end of the chapter includes the description of the costs for each case of insurance. The ROI is the next chapter in which initially presented some definitions and methods of calculating investment returns and there is a reference for the income capitalization method are presented. This chapter also depicts the yields of different types of estate invests in Greece and analyses the concept of REITs In conclusion, an example of the implementation of the investment analyses is presented. There are the date about the One Salonica investment Salonica concerning the construction, their risks and their insurance as well as the results of this analysis. Key words and phrases: investment, land development, risk management process, security, efficiency. 5

6 6

7 Ευχαριστίες Για την εκπόνηση της παρούσας διπλωματικής εργασίας θα ήθελα να ευχαριστήσω, το τμήμα Πολιτικών Μηχανικών του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης για την δυνατότητα φοίτησης σε ένα τέτοιο μεταπτυχιακό πρόγραμμα άνευ διδάκτρων και τον καθηγητή μου Παρασκευά Σαββαΐδη για τον συντονισμό και την μεθοδικότητα που μου παρείχε, πάντα σε θέση να βοηθήσει. Φυσικά θα ήθελα να ευχαριστήσω τον πολιτικό μηχανικό της Core Construction Γιώργο Κατρακαλίδη για την βοήθειά του πάνω στην ανακαίνιση του One Salonica, τον αρχιτέκτονα μηχανικό Γιώργο Δημητριάδη για το δίκτυο ανθρώπων που με σύστησε και την βοήθεια που μου παρείχε, καθώς και, την ομάδα marketing με τον διευθυντή της Fais Group στην Θεσσαλονίκη για τα στοιχεία που μου έδωσαν. 7

8 8

9 Πίνακας περιεχομένων Κεφάλαιο 1ο Εισαγωγή Εισαγωγή Αντικείμενο μελέτης και στόχοι της εργασίας Κεφάλαιο 2o Στοιχεία ακινήτων Στοιχεία ορολογίας ακίνητων Μεθοδολογία Η διαδικασία ανάπτυξης γης Τα στάδια της ανάπτυξης Κεφάλαιο 3ο Διαχείριση κινδύνων σε επενδύσεις ακινήτων Γενικά για την διαχείριση κίνδυνων Θεωρία διαχείρισης κίνδυνων Κίνδυνοι σε μια επένδυση Real Estate Κεφάλαιο 4ο Ο ρόλος της ασφάλισης στην διαχείριση κινδύνων Η ασφάλιση στα τεχνικά έργα Νόμοι για την ασφάλιση επί των έργων Παρουσία ασφάλισης κατά την εξέλιξη της επένδυσης Το κόστος για την ασφάλιση στα τεχνικά έργα Γιατί ασφάλιση Κεφάλαιο 5o Αποδόσεις επενδύσεων σε ακίνητα Γενικά στοιχεία στις αποδόσεις Αποδόσεις ακινήτων Η αποδόσεις ακινήτων στην οικονομία της Ελλάδας Επενδυτική αγορά ακινήτων Μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος Αξιολόγηση Επενδύσεων REITs (Real Estate Investment Trusts) Ελληνικά ΑΕΕΑΠ Κεφάλαιο 6ο One Salonica Οutlet Μall Γενικά στοιχεία Η ανακαίνιση της κατασκευής Εργασίες των υπόγειων parking

10 6.2.2 Εργασίες εμπορικής στοάς,0, Εργασία περιβάλλοντος χώρου Εργασίες σε δώματα και μονώσεις Κίνδυνοι κατά το έργο Ασφαλιστικά μέτρα Faisgroup Η επένδυση στο Οne Salonica Κεφάλαιο 7ο Συμπεράσματα και προτάσεις Συμπεράσματα Προτάσεις Bιβλιογραφία Περιεχόμενα εικόνων ΕΙΚΟΝΑ 3. 1 ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΙΝΔΥΝΩΝ. (ΠΗΓΗ : CE%B9%CF%83%CE%B7+%CE%BA%CE%B9%CE%BD%CE%B4%CF%8D%CE%BD%CE%BF%CF%85& BIW=1680&BIH=871&SOURCE=LNMS&TBM=ISCH&SA=X&VED=0AHUKEWJWQNYK8UJPAHXIXHQKHDM_DV UQ_AUIBIGB#IMGRC= WU41LHTNG2JM%3A) ΕΙΚΟΝΑ 3. 2 RISK ANALYSIS MATRIX (ΠΗΓΗ : CE%B9%CF%83%CE%B7+%CE%BA%CE%B9%CE%BD%CE%B4%CF%8D%CE%BD%CE%BF%CF%85& BIW=1680&BIH=871&SOURCE=LNMS&TBM=ISCH&SA=X&VED=0AHUKEWJWQNYK8UJPAHXIXHQKHDM_DV UQ_AUIBIGB#TBM=ISCH&Q=RISK+ANALYSIS+MATRIX+PROBABILITY+CONSEQUENCE&IMGRC=UYY1WR5XGDRJB M%3A) ΕΙΚΟΝΑ 3. 3 ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΡΟΗΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΚΙΝΔΥΝΩΝ (ΠΗΓΗ : RISK_MANAGEMENT_STANDARD_GREEK_000.PDF) ΕΙΚΟΝΑ 3. 4 ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΑΝΑ ΣΤΟΧΟ ΣΤΑ ΣΤΑΔΙΑ ΜΙΑΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ REAL ESTATE (ΠΗΓΗ : 8_ΚΟΥΤΙΝΑΣ_ΚΙΝΔΥΝΟΙ_ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ_ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ_ΑΚΙΝΗΤΩΝΚΑΙ_Ο_ΡΟΛΟΣ_ΤΗΣ_ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ.PDF) ΕΙΚΟΝΑ 4. 1 ΣΥΜΒΑΛΛΟΜΕΝΟΙ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΗΣ ΕΞΕΛΙΞΗΣ ΕΝΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ (ΠΗΓΗ : 8_ΚΟΥΤΙΝΑΣ_ΚΙΝΔΥΝΟΙ_ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ_ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ_ΑΚΙΝΗΤΩΝΚΑΙ_Ο_ΡΟΛΟΣ_ΤΗΣ_ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ.PDF) ΕΙΚΟΝΑ 5. 1 ΕΥΡΗ ΤΙΜΩΝ ΝΕΟΔΜΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ (ΠΗΓΗ : 93 ΕΙΚΟΝΑ ΟΣ ΟΡΟΦΟΣ ΥΣΤΕΡΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ ΕΙΚΟΝΑ 6. 2 ΙΣΟΓΕΙΟ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ ΕΙΚΟΝΑ 6. 3 ΧΡΟΝΟΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΕΡΓΟΥ ΕΙΚΟΝΑ 6. 4 RISK ANALYSIS MATRIX

11 Περιεχόμενα πινάκων ΠΙΝΑΚΑΣ 2. 1 REAL ESTATE DEVELOPMENT MATRIX ΠΙΝΑΚΑΣ 3. 1 ΤΕΧΝΙΚΕΣ ΑΝΑΓΝΩΡΙΣΗΣ ΚΙΝΔΥΝΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ 3. 2 ΤΕΧΝΙΚΕΣ ΑΝΑΛΥΣΗΣ ΤΩΝ ΚΙΝΔΥΝΩΝ ΠΙΝΑΚΑΣ 3. 3 ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ ΚΙΝΔΥΝΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ 3. 4 ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΟΥΣ ΣΤΟΧΟΥΣ ΚΑΙ ΣΤΑ ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΕΝΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ 3. 5 ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΟΥΣ ΠΟΡΟΥΣ ΚΑΙ ΣΤΑ ΠΑΡΑΔΟΤΕΑ ΕΝΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ 3. 6 ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΟΥΣ ΕΜΠΛΕΚΟΜΕΝΟΥΣ ΕΝΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ 3. 7 ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΗΝ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΟΤΗΤΑ ΕΝΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ 3. 8 ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΟΝ ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΚΟ ΤΟΜΕΑ ΕΝΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ 3. 9 ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΠΑΝΩ ΣΤΟΥΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΟΥΣ ΟΡΟΥΣ ΠΟΥ ΙΣΧΥΟΥΝ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΕΝΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΚΑΤΑ ΤΙΣ ΑΔΕΙΟΔΟΤΗΣΕΙΣ ΣΤΗΝ ΕΞΕΛΙΞΗ ΜΙΑΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΟΝ ΚΕΡΜΑΤΙΣΜΟ ΜΙΑΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΗΣ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΙΣ ΣΥΜΒΑΣΕΙΣ ΚΑΙ ΣΤΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΑ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΕΝΑΡΞΗ ΜΙΑΣ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ. 64 ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΑ ΧΡΟΝΟΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΑ ΤΩΝ ΕΡΓΩΝ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΙΣ ΡΗΤΡΕΣ ΤΩΝ ΣΥΜΒΑΣΕΩΝ ΓΙΑ ΕΝΑ ΕΡΓΟ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΚΑΤΑ ΤΩΝ ΣΥΝΤΟΝΙΣΜΟ ΤΩΝ ΕΜΠΛΕΚΟΜΕΝΩΝ ΣΕ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΥΛΟΠΟΙΗΣΗ ΕΝΟΣ ΕΡΓΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΟΝ ΕΞΟΠΛΙΣΜΟ ΠΟΥ ΧΡΗΣΙΜΟΠΟΙΕΙΤΑΙ ΓΙΑ ΕΝΑ ΕΡΓΟ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΚΑΤΑ ΤΙΣ ΑΝΑΘΕΣΕΙΣ ΥΠΕΡΓΟΛΑΒΙΩΝ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΚΑΙ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΠΟΙΟΤΙΚΟ ΕΛΕΓΧΟ ΣΕ ΕΝΑ ΕΡΓΟ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΦΥΣΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΤΡΟΦΕΣ ΣΕ ΕΝΑ ΕΡΓΟ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΟ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΚΑΙ ΤΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ ΠΑΝΩ ΣΕ ΜΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΕΡΓΑΣΙΑΣ ΣΤΗΝ ΕΞΕΛΙΞΗ ΕΝΟΣ ΕΡΓΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΠΟΥ ΕΝΤΟΠΙΖΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟΝ ΘΕΣΜΟ ΤΗΣ ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ ΣΕ ΕΝΑ ΕΡΓΟ ΠΙΝΑΚΑΣ ΖΗΜΙΕΣ ΠΟΥ ΕΜΦΑΝΙΖΟΝΤΑΙ, ΕΠΙΠΤΩΣΕΙΣ ΑΥΤΩΝ ΚΑΙ ΥΠΕΥΘΥΝΟΙ ΤΟΥΣ ΣΕ ΕΝΑ ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΡΓΟ ΠΙΝΑΚΑΣ 4. 1 ΚΑΤΗΓΟΡΙΟΠΟΙΗΣΗ ΚΙΝΔΥΝΩΝ ΑΝΑ ΕΡΓΑ ΒΑΣΗ ΤΙΣ ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ ΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΩΝ ΠΙΝΑΚΑΣ 4. 2 ΈΡΓΑ ΣΤΑ ΟΠΟΙΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΠΟΙΟΥΝΤΑΙ ΚΥΡΙΩΣ ΑΣΦΑΛΕΙΕΣ ΠΑΝΩ ΣΤΗΝ ΣΥΝΑΡΜΟΛΟΓΗΣΗ ΠΙΝΑΚΑΣ 4. 3 ΕΙΔΗ ΖΗΜΙΩΝ ΠΟΥ ΜΠΟΡΟΥΝ ΝΑ ΕΜΦΑΝΙΣΤΟΥΝ ΣΕ ΕΝΑ ΕΡΓΟ, ΟΙ ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ ΑΥΤΩΝ, ΟΙ ΕΠΩΜΙΖΟΝΤΕΣ ΤΩΝ ΕΥΘΥΝΩΝ ΚΑΙ ΤΑ ΕΙΔΗ ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ ΤΟΥΣ ΠΙΝΑΚΑΣ 5. 1 ΠΟΣΟΣΤΑ ΜΕΤΟΧΩΝ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΑΝΑ ΣΕΝΑΡΙΟ ΠΙΝΑΚΑΣ 5. 2 ΑΠΟΔΟΣΗ ΚΑΙ ΤΥΠΙΚΗ ΑΠΟΚΛΙΣΗ ΤΩΝ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΤΟΥ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΟΣ ΠΙΝΑΚΑΣ 5. 3 ΟΙ ΑΠΟΔΟΣΕΙΣ ΚΑΙ ΤΑ ΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΤΩΝ ΕΥΡΩΠΑΪΚΩΝ ΚΑΙ ΕΛΛΗΝΙΚΩΝ REIT S ΚΑΤΑ ΤΟ ΕΤΟΣ ΠΙΝΑΚΑΣ 6. 1 ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ ΙΣΟΓΕΙΟΥ ΚΑΙ 1 Ο ΟΡΟΦΟΥ ΠΙΝΑΚΑΣ 6. 2 ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗΣ ΠΙΝΑΚΑΣ 6. 3 ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΕΣ, ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΣΕ ΑΥΤΕΣ ΚΑΙ ΜΕΤΡΑ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑΣ ΠΙΝΑΚΑΣ 6. 4 ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΡΓΑΣΙΑ ΒΑΦΗ ΠΙΝΑΚΑΣ 6. 5 ΠΙΝΑΚΑΣ ΚΙΝΔΥΝΟΥ ΓΙΑ ΤΙΣ ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΣΕ ΠΛΑΤΦΟΡΜΑ

12 12

13 Κεφάλαιο 1ο Εισαγωγή 1.1 Εισαγωγή Η παρούσα διπλωματική εργασία επιχειρεί μία ανάλυση στον κόσμο των επενδύσεων σε γη. Πρόκειται για την ανάπτυξη του θεωρητικού υποβάθρου που υπάρχει πάνω στις επενδύσεις Real Estate και πιο συγκεκριμένα τα βήματα με τα οποία εξελίσσεται οργανωμένα μια τέτοια επένδυση καθώς και τα επικίνδυνα σημεία στην πορεία αυτή. Στην συνέχεια γίνεται λόγος για την επικινδυνότητα των επενδύσεων αυτών και πως αυτή θα πρέπει να αντιμετωπιστεί. Υπάρχει η διαδικασία εντοπισμού των κινδύνων, ο τρόπος αντιμετώπισης αυτών και η σημασία στην εύρεση και διαχείρισή τους. Παράλληλα με τους κινδύνους έρχεται και η ασφάλιση που πραγματοποιείται σε τέτοια έργα, όπου ο αναγνώστης θα δει τα είδη των ασφαλίσεων, την χρησιμότητα τους και την σημασία που έχει να ασφαλιστεί ένα έργο. Ολοκληρώνοντας την επένδυση αναλύεται η έννοια της απόδοσης από την οποία εξαρτάται και η επιτυχία ή όχι αυτής. Εμφανίζονται κάποια στοιχεία του Ελλαδικού χώρου πάνω στις αποδόσεις σε επενδυτικά ακίνητα. Οι επενδυτικές εταιρείες ακίνητης περιουσίας αναλύονται επίσης στο αντίστοιχο κεφάλαιο των αποδόσεων. Τέλος για την εφαρμογή των ανωτέρω μελετάται το παράδειγμα της επένδυσης στο One Salonica. 1.2 Αντικείμενο μελέτης και στόχοι της εργασίας Στόχος της συγκεκριμένης εργασίας είναι η ανάλυση των επενδύσεων ανάπτυξης γης, οι κίνδυνοι που μπορούν να εμφανιστούν σε αυτού το είδος των επενδύσεων, ο τρόπος αντιμετώπισης αυτών μέσω του θεσμού της ασφάλισης. Στόχος επίσης ήταν η έρευνα πάνω στην απόδοση των επενδύσεων και η μελέτη ενός υπαρκτού παραδείγματος το οποίο ήταν η ανάπτυξη της επένδυσης του One Salonica. Η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε ήταν η έρευνα πάνω σε βιβλιογραφικές πηγές για άντληση πρωτογενών δεδομένων και τον κατάλληλο συνδυασμό αυτών ώστε να προκύψει η σωστή προσέγγιση πάνω στο θέμα. Οι συνεντεύξεις με ειδικούς καθώς και η συνεργασία με τους πραγματικούς επενδυτές και συνεργάτες αυτών ως στελεχών της επένδυσης αποδίδουν στην συνέχεια το πέρασμα της θεωρίας στην πράξη. 13

14 14

15 Κεφάλαιο 2o Στοιχεία ακινήτων 2.1 Στοιχεία ορολογίας ακίνητων Τα ακίνητα μπορούν να θεωρηθούν αντικείμενο ανάπτυξης και εκμετάλλευσης τόσο από εταιρίες ακινήτων όσο και από φυσικά πρόσωπα και για τον λόγο αυτό διακρίνονται ανάλογα με τη μορφή και το στάδιο υλοποίησης της επένδυσης για την ανάπτυξή τους στις ακόλουθες κατηγορίες: (Γρηγοράκης) Ολοκληρωμένα Ακίνητα: Πρόκειται δηλαδή για ακίνητα στα οποία έχουν ολοκληρωθεί οι εργασίες ανάπτυξης και τα οποία είναι μισθωμένα στους τελικούς χρήστες τους. Η εύλογη αξία τους αντικατοπτρίζει τη δυνητική αξία πώλησης του ακινήτου. Ακίνητα υπό Ανάπτυξη: Είναι τα ακίνητα που ανήκουν σε ιδιώτες ή επενδυτές στα οποία έχουν αρχίσει οι διαδικασίες για την αξιοποίησή τους (μελέτες ή εργασίες κατασκευής) και αναμένεται να ολοκληρωθούν με συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο. Η αξία του ακινήτου τότε αφορά το ακίνητο στην αρχική του κατάσταση άνευ εργασιών δηλαδή με τα χαρακτηριστικά που έφερε όταν αγοράστηκε έως και την έναρξη της διαδικασίας ανάπτυξής του. Από την άλλη οι δαπάνες ανάπτυξής του μέχρι την έναρξη λειτουργίας του καταγράφονται ως τα ενσώματα πάγια στον λογαριασμό του φορέα που ανέλαβε τη διαδικασία αυτή. Μετά την ολοκλήρωση των εργασιών ανάπτυξης και την έναρξη λειτουργίας τους, η εύλογη αξία των υπό ανάπτυξη ακινήτων, αποτιμάται εκ νέου λαμβάνοντας υπόψη ότι πρόκειται για ολοκληρωμένο ακίνητο. Ακίνητα προς Ανάπτυξη: Ο όρος αφορά σε ακίνητα για τα οποία υπάρχουν προτάσεις ανάπτυξης, με την απουσία όμως ενός χρονοδιαγράμματος στο οποίο να παριστάνεται το χρονικό εύρος της ανάπτυξης καθώς και τα αναλυτικά στοιχεία της ανάπτυξης όπως για παράδειγμα το κόστος ολοκλήρωσης. Όπως και προηγουμένως η αξία του ακινήτου ορίζεται ως αυτή που ήταν στην αρχική κατάσταση όπως αυτό αγοράστηκε. Λοιπά Ακίνητα: Η αναφορά αυτή προσδιορίζει ακίνητα μικρού μεγέθους με απουσία κάποιας επενδυτικής πρότασης από τρίτους. Οι λόγοι ποικίλουν από νομικές εκκρεμότητες που μπορεί να φέρει το ακίνητο ή για μεγάλα ποσά δαπάνης προς ανάπτυξη που οδηγούν σε μια ασύμφορη επένδυση. Επενδυτικά Ακίνητα: Ως επενδυτικά ορίζονται αυτά που προσδοκούν κάποια μίσθωση ή ενίσχυση των κεφαλαίων του ιδιοκτήτη ύστερα από ανάπτυξη και πώληση και συνεπώς χαρακτηρίζεται ως επενδυτική πράξη. 15

16 Με τον όρο αγοραία αξία αναφερόμαστε στο ποσό το οποίο η πώληση του ακινήτου θα αποφέρει με την προϋπόθεση αυτό να είναι ελεύθερο δίχως βάρη ή νομικές δεσμεύσεις κατά την περίοδο εκτίμησής του και με τον όρο οι δύο συναλλασσόμενοι να είναι πλήρως πληροφορημένοι δίχως περιορισμούς στον χρόνο της πώλησης με απουσία εξαναγκασμών. H αξία ενός ακινήτου επηρεάζεται από ποικίλους παραμέτρους οι οποίοι είναι: α) Διάρκεια μίσθωσης. β) Υφιστάμενη μισθωτική αξία. γ) Συντελεστής μισθωτικής απόδοσης. δ) Προεξοφλητικός τόκος. ε) Εκτιμώμενη αξία με την λήξη του συμβολαίου. Οι παράγοντες που καθορίζουν πλέον την αγοραία αξία του ακινήτου είναι οι ακόλουθοι: ( n.d.) Η θέση του ακινήτου και η επικοινωνία του με το αστικό κέντρο, το κέντρο της πόλης καθώς και κύριες οδικές αρτηρίες. Η εύκολη πρόσβαση στα μέσα μαζικής μεταφοράς που εξυπηρετούν την περιοχή. Η πιθανή αλλαγή του χαρακτήρα της ευρύτερης περιοχής. Αυτό μπορεί να πραγματοποιηθεί ύστερα από επενδυτικά προγράμματα με στόχο την ανάπτυξη του τόπου προσθέτοντας περεταίρω αξία. Το ποσό για το οποίο ένα ακίνητο θα μπορούσε να αποκτηθεί μεταξύ δύο συναλλασσόμενων που θα ενεργούν με τη θέληση του στα πλαίσια μιας λογικής πράξης θα μπορούσε να οριστεί ως η πραγματική αξία του ακινήτου, όμοια δηλαδή με την αγοραία. Η αντικειμενική αξία ως εκ τούτου προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της τιμής αρχικής τιμής του ακινήτου, συντελεστές καθορισμένους από το κράτος, οι οποίοι αφορούν στοιχεία του ακινήτου, όπως δηλαδή ο συντελεστής επιφάνειας, ο συντελεστής ορόφου, παλαιότητας και άλλοι. Πέρα από την αξία του ακινήτου σημαντικό ρόλο παίζει και το εργολαβικό όφελος (Construction ή Development Profit) κατά την επένδυση. Αυτό ορίζεται ως εξής: στο άθροισμα της αξίας της γης αλλά και του πιθανού ακινήτου το οποίο ο επενδυτής δημιούργησε σε αυτή, προστίθεται το περιθώριο κέρδους που θα πρέπει να έχει ο εν λόγω ιδιοκτήτης. Το ποσοστό το οποίο υπολογίζει ο ιδιοκτήτης να εισπράξει με το τέλος της επένδυσης είναι περίπου 4-8% 16

17 (Καρανικόλας, Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος) κάτω από ομαλές συνθήκες στην αγορά των ακινήτων. Συνοψίζοντας με τα προηγούμενα η τιμή της αγοραίας αξίας περιλαμβάνει την αξία της γης, την αξία του ακινήτου στο οποίο περιέχονται το κόστος κατασκευής του καθώς και το περιθώριο κέρδους του ιδιοκτήτη ή επενδυτή. Αντίστοιχα μπορεί να προκύψει και το πιθανόν μίσθωμα του ακινήτου αντί της πώλησης. Η εμπορική αξία του ακινήτου προκειμένου να υπολογιστεί αντικειμενικά συμπεριλαμβάνοντας όλα τα τεχνικά και νομικά χαρακτηριστικά του απαιτεί ένα τεχνικό έλεγχο. Η διαδικασία αυτή ονομάζεται εκτίμηση ακινήτου και μπορεί να πραγματοποιηθεί από κάποιον μηχανικό. Αναλόγως το ακίνητο και τις ιδιαιτερότητές του υπάρχουν διάφοροι τρόποι εκτίμησης όπως είναι οι ακόλουθες: (Καρανικόλας, 2010) Μέθοδος Αξιοποίησης (Residual Approach): Όταν στην τωρινή κατάσταση δεν έχουμε βέλτιστη και με μέγιστη χρήση του εξεταζόμενου ακινήτου τότε κάνουμε χρήση της μεθόδου αυτής (highest and best use). H μέθοδος υπολογίζει το ποσό που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ένας κατασκευαστής (developer) / επενδυτής (investor) για την αγορά του εν λόγω ακινήτου, προκειμένου να το ανακατασκευάσει και στη συνέχεια να το εκμεταλλευθεί. Από την τελική αξία του έργου αν αφαιρεθούν τα κόστη και έξοδα του έργου, το υπολειμματικό ποσό θα αντιπροσωπεύει την εμπορική αξία του ακινήτου. Έτσι λοιπόν η αγοραία αξία ενός οικοπέδου που δεν έχει βέλτιστη χρήση προκύπτει όταν του ασκηθεί βέλτιστη χρήση συμπεριλαμβανομένων των χαρακτηριστικών της προσφοράς και ζήτησης, του πολεοδομικού καθεστώτος και τις ενδεχόμενες ρυθμίσεις. Μέθοδος Εναπομείνουσας ή Υπολειμματικής Αξίας ( ή Κόστους) Αντικατάστασης (Depreciated Replacement Cost): Η κυρία χρήση της μεθόδου αυτής είναι πάνω σε στον υπολογισμό της αξίας ακινήτων ή γηπέδων τα οποία χρήζουν ανακαίνιση ως να εξελιχθούν και αυξηθεί αξία της χρήσης τους (redevelopment properties). Στόχος επομένως είναι η ανάπτυξη στο ακίνητο ώστε να επιτευχθεί η μέγιστη δυνατή αξιοποίησή του. Αρχικά, πραγματοποιείται ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας της γης ενώ στη συνέχεια θα υπολογιστεί η αξία της κατασκευής ή ανακαίνισης των υπαρχόντων κτισμάτων. Το επόμενο βήμα αναφέρεται στα χαρακτηριστικά των κτισμάτων όπου αναλόγως την συντήρηση, την παλαιότητα και την τεχνολογική απαξίωση του εξοπλισμού τους εφαρμόζεται κάποιος συντελεστής απόσβεσης βάση του οποίου τα κτήρια απομειώνουν την αξία τους ως νέα. Η αγοραία αξία του 17

18 ακινήτου εν τέλει προκύπτει από την άθροιση της αξίας της γης και της αναπόσβεστης αξίας των κτηρίων επί αυτής. Με άλλα λόγια, γίνεται ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας του εξεταζόμενου ακινήτου από το άθροισμα «της αξίας της γης για τη συνέχιση της σημερινής χρήσης ή για την ιδεατή αντικατάστασή της στην ίδια περιοχή + του συνολικού κόστους αντικατάστασης των κτιρίων και έργων υποδομής από το οποίο πραγματοποιούνται διάφορες αφαιρέσεις, ώστε να αντικατοπτρίζεται η ηλικία, η φυσική κατάσταση, η οικονομική ή λειτουργική απαξίωση, καθώς και οι περιβαλλοντικοί και άλλοι παράγοντες». Μέθοδος Συγκριτική ή Στοιχείων Κτηματαγοράς: Η συγκριτική μέθοδος είναι η παλαιότερη που αφορά την προσέγγιση αξίας ακινήτων η οποία χρησιμοποιείται στην Ελληνική κτηματαγορά. Η πρακτική της είναι ιδιαίτερα απλή μιας και δεν απαιτεί βαριές γνώσεις χρηματοοικονομικής παρά μόνο αριθμητικές πράξεις που βασίζονται σε συλλογή στοιχείων από την κτηματαγορά. Η ιδιαιτερότητα της μεθόδου εμφανίζεται στο πρόσωπο του εκτιμητή στον οποίο οφείλεται και η σωστή σύγκριση των στοιχείων από τη συλλογή που θα πραγματοποιήσει για να αποδώσει τη σωστή αξία στο ακίνητο. Ο εκτιμητής θα επικεντρωθεί σε συγκεκριμένους παράγοντες οι οποίοι επηρεάζουν την αξία του ακινήτου και αυτοί είναι το εισόδημα που είναι δυνατόν να παράγει, τυχόν περιορισμοί στη χρήση και στην τοποθεσία καθώς και φυσικοί παράγοντες όπως το μέγεθος, η παλαιότητα. Ύστερα από τη σύγκριση προκύπτουν οι αξίες κεφαλαίου ή μίσθωσης στα ακίνητα που ενδιαφέρουν βασισμένες πάντα στην εμπειρία και το σκεπτικό του εκτιμητή. Επενδυτική Μέθοδος: Η συγκεκριμένη μέθοδος έχει τη βάση της στην προσέγγιση των ακινήτων ως προς την κεφαλαιακή αξία του δικαιώματος που έχει ο επενδυτής να λαμβάνει κάποιο ετήσιο εισόδημα. Αναγκαία προϋπόθεση για την εφαρμογή της μεθόδου είναι να υπάρχουν μισθώματα αντίστοιχων ακινήτων με το υπό εκτίμηση στην αγορά. Πέρα από το ρόλο που έχουν τα συγκριτικά μισθώματα τα οποία θα προκύψουν μετά από έρευνα στην κτηματαγορά σημαντικό παράγοντα παίζει και ο συντελεστής μισθωτικής απόδοσης ή κεφαλαιοποίησης (cap rate) που θα αντιστοιχεί στη συγκεκριμένη επένδυση. Συνήθως ο συντελεστής αυτός θα προκύψει ύστερα από έρευνα στην αγορά όπως και τα υπόλοιπα στοιχεία πάλι σε ακίνητα τα οποία είναι μισθωμένα και πωλούνται ως επενδυτικά. Ο συντελεστής αυτός επηρεάζεται από ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου όπως το μέγεθος, η θέση, καθώς και η ηλικία αλλά και η ποιότητα του μισθωτή σε συνδυασμό με τους όρους της μίσθωσης. Για τον λόγο αυτό η συγκρισιμότητα μεταξύ των συντελεστών των 18

19 ακινήτων προϋποθέτει αρκετή εμπειρία καθώς και προσοχή στους παραμέτρους. Στο τέλος της μεθόδου ο συντελεστής απόδοσης στον οποίο θα καταλήξει ο εκτιμητής θα προσαρμοστεί κατάλληλα με το υπό εκτίμηση ακίνητο βασισμένος στις παραμέτρους. Μέθοδος Προεξόφλησης Χρηματοροών: Προκειμένου να εξασφαλιστεί η αποκόμιση μισθωμάτων σε ετήσια βάση η μέθοδος της εκτίμησης του ακινήτου είναι η προεξόφληση χρηματοροών. Στόχος δηλαδή της απόκτησής τους από τον ιδιοκτήτη ήταν η κεφαλαιακή του ενίσχυση και όχι η λειτουργική τους χρήση. Για τη μέθοδο αυτή τα βήματα ακολουθούν μια ενοποιημένη μεθοδολογία που αφορά τις ταμειακές ροές, τα ετήσια μισθώματα και την αξία της πώλησης του ακινήτου ύστερα από τη λήξη της μίσθωσής του. Οι μελλοντικές ταμειακές ροές που θα προκύψουν στη συνέχεια, προεξοφλούνται βάση κάποιου προεξοφλητικού τόκου με σκοπό τον υπολογισμό της συνολικής παρούσας αξίας του ακινήτου. 2.2 Μεθοδολογία Η διαδικασία ανάπτυξης περιλαμβάνει δύο κύριες φάσεις: α) τη φάση πριν από την ανάπτυξη και β) την κατασκευή. Η φάση πριν από την ανάπτυξη περιλαμβάνει το χρονικό διάστημα από τον αρχικό προσδιορισμό της θέσης ανάπτυξης μέχρι την έναρξη της κατασκευής. Τα στάδια, οι σχέσεις μεταξύ των σταδίων, η σειρά των δραστηριοτήτων μπορούν να ποικίλουν ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες κάθε έργου. Φυσικά, τα βήματα και η σειρά των βημάτων μπορούν να αλλάζουν συχνά στη διαδικασία ανάπτυξης ωστόσο κάθε βήμα εξαρτάται από την ποιότητα των προηγούμενων. Η μελέτη εφίκτοτητας έχει έναν σημαντικό ρόλο στη διαδικασία λήψης απόφασης. Ο φορέας ανάπτυξης χρησιμοποιεί τη μελέτη σκοπιμότητας στο στάδιο της διαπραγμάτευσης των συμβάσεων για να επιδιώξει τη χορήγηση ενός δανείου από τους οικονομικούς φορείς Η διαδικασία ανάπτυξης γης 1) Σύλληψη μιας ιδέας: Ο φορέας της επένδυσης έχοντας εκτενή γνώση για τρέχοντα στοιχεία της αγοράς αναζητεί ανάγκες για να ικανοποιήσει, βλέπει τις δυνατότητες, έχει πολλές ιδέες αλλά απαιτείται έλεγχος για τη δυνατότητα πραγματοποίησης. 19

20 2) Διασαφήνιση της ιδέας: Ο φορέας της επένδυσης εντοπίζει μια συγκεκριμένη περιοχή για την πραγματοποίηση της ιδέας του. Αναζητεί, επιλέγει, συζητά, με επαγγελματίες-συνεργάτες (χρηματοδότες, μισθωτές, ιδιοκτήτες ), και καταλήγει σε ένα προσωρινό σχεδιασμό εφόσον βέβαια η ιδέα φαίνεται καλή. 3) Εφικτότητα: Πραγματοποιείται επίσημη μελέτη αγοράς για να υπολογιστεί η απορρόφηση της αγοράς και τα ποσοστά κατάληψης. Ταυτόχρονα με την εκπόνηση μιας μελέτης σκοπιμότητας συγκρίνεται η κατ εκτίμηση αξία του έργου με το κόστος, προωθούνται τα σχέδια στις κρατικές αρχές, και υποδεικνύεται η νομική, τεχνική και οικονομική εφικτότητα του έργου για όλους τους συμμετέχοντες. 4) Διαπραγμάτευση συμβάσεων: Ο φορέας της επένδυσης αποφασίζει για το τελικό σχεδιασμό με βάση αυτά που η μελέτη αγοράς υποδεικνύει σχετικά με το τί επιθυμεί και ποιο ποσό είναι πρόθυμοι οι υποψήφιοι αγοραστές να πληρώσουν. Επίσης Συζητούνται οι συμβάσεις. Ο φορέας της επένδυσης λαμβάνει έγγραφη δέσμευση δανείου, αποφασίζει σχετικά με το γενικό ανάδοχο και καθορίζει το γενικό μίσθωμα ή τις τιμές πώλησης, τις απαιτήσεις. Τέλος, λαμβάνει τις άδειες από τις τοπικές αρχές. 5) Επίσημη δέσμευση: Στη φάση αυτή υπογράφονται οι συμβάσεις ( συμφωνία κοινοπραξίας, συμφωνία δανείου κατασκευής και δέσμευση μόνιμου δανείου, σύμβαση κατασκευής, αγοράς γης, ασφάλεια). 6) Κατασκευή: όλες οι δαπάνες πρέπει να είναι στα πλαίσια του προϋπολογισμού. Στη συνέχεια ο φορέας επένδυσης εγκρίνει τις αλλαγές που προτείνονται από το τμήμα του μάρκετινγκ ή/και την ομάδα ανάπτυξης, διατηρεί την εξέλιξη των εργασιών στο χρονοδιάγραμμα και προσλαμβάνει το προσωπικό λειτουργίας του έργου όπως απαιτείται. 7) Ολοκλήρωση και έναρξη λειτουργίας του έργου: Προσλαμβάνεται μόνιμο προσωπικό λειτουργίας του έργου. Οι υπηρεσίες συνδέονται και οι ένοικοι εγκαθίστανται. Το δάνειο κατασκευής αποπληρώνεται και το μόνιμο δάνειο κλείνει. 8) Διαχείριση ιδιοκτησίας, παγίων και χαρτοφυλακίων: Ο κύριος του έργου (είτε ο φορέας ανάπτυξης είτε ο νέος ιδιοκτήτης} επιτηρεί τη διαχείριση της ιδιοκτησίας, αναπροσαρμόζοντας, αναδιαμορφώνοντας και προωθώντας ξανά στην αγορά το χώρο, όπως απαιτείται για να επεκτείνει την οικονομική ζωή και να ενισχύσει την απόδοση των παγίων. 20

21 α. Σύλληψη της ιδέας Αποτελεί το πρώτο στάδιο από τα οκτώ βήματα και είναι ίσως το πιο σημαντικό και παραγωγικό βήμα που πρέπει να γίνει. Οι φορείς ανάπτυξης πρέπει να έχουν ένα υπόβαθρο για να δημιουργούν καλές ιδέες, συνήθως από την εμπειρία τους στην αγορά ή και από διαίσθηση, για μια ανάπτυξη γης που θεωρούν ότι η ζήτηση στην αγορά υπερβαίνει την υπάρχουσα προσφορά. Οι δύο βασικοί παράγοντες για τη σύλληψη μιας ιδέας για μια ανάπτυξη γης είναι: 1) η ισχυρή ζήτηση στην αγορά σε ένα εξειδικευμένο τμήμα. 2) μια ισχυρή συναισθηματική και οικονομική υποχρέωση από τον φορέα επένδυσης να δημιουργηθεί ένας συγκεκριμένος τύπος ανάπτυξης. Η δημιουργία ιδεών είναι περισσότερο συστηματική παρά απρόβλεπτη διαδικασία και αυτό γιατί σχετίζεται με έρευνα αγοράς, εμπειρία και γενικές γνώσεις της αστικοποίησης, της κατασκευής, της νομοθεσίας χρηματοδότησης. Χρειάζεται ωστόσο στρατηγικός σχεδιασμός, διαμόρφωση του μοντέλου του κόστους κατασκευής και μερικές τεχνικές, όπως το brainstorming. Η ιδέα για την ανάπτυξη χρειάζεται ένα ή περισσότερα από τα ακόλουθα: Μια περιοχή που ψάχνει για μια χρήση. Μια χρήση που ψάχνει για μια περιοχή. Κεφάλαιο που ψάχνει για μια ανάπτυξη. β. Διασαφήνιση της ιδέας Ο στόχος αυτού του σταδίου, είναι να αποκτηθεί μια περιοχή γης και να γίνει ο αρχικός προσδιορισμός της νομικής και τεχνικής εφικτότητας της ιδέας. Χρειάζεται να αποφασιστεί ότι θα δημιουργηθεί ένα συγκεκριμένο έργο γιατί διαφορετικά πρέπει να αποδεσμευτεί προτού δεσμευθούν πόροι σε αυτή. Η επιλογή κατάλληλης γης και ο προσδιορισμός της χρήσης είναι κρίσιμος. Ο στρατηγικός σχεδιασμός, το μοντέλα διαμόρφωσης του κόστους κατασκευής, οι έννοιες της επιλογής της περιοχής και της συγκεκριμένης έρευνας αγοράς για τη διασαφήνιση της ιδέας είναι τα εργαλεία και οι τεχνικές, τα οποία χρησιμοποιούνται για να παράγουν τη διασαφηνισμένη ιδέα, η οποία είναι το αντικείμενο για τη μελέτη εφικτότητας και τον προκαταρκτικό σχεδιασμό του έργου. 21

22 Σε αυτή τη φάση, πρέπει επίσης να καθαριστεί η οικονομική δυνατότητα πραγματοποίησης της ιδέας και η αναζήτησης της στρατηγικής προκειμένου να καταληφθεί το μέγιστο μερίδιο της αγοράς. Στο στάδιο δύο περιλαμβάνονται οι ακόλουθες δραστηριότητες: 1. Έρευνα αγοράς: Διερεύνηση του περιβάλλοντος. Ανάλυση της τοπικής αγοράς δημογραφικά, οικονομικά και κοινωνικοπολιτικά Ανάλυση του ανταγωνισμού: επιχειρήσεις, συγκρίσιμα έργα, πιθανές ανταγωνιστικές περιοχές. 2. Επιλογή θέσης: Καθορισμός κριτηρίων επιλογής θέσης: σε σχέση με την αγορά, φυσικά, τεχνικά και πολιτικά κριτήρια. Αξιολόγηση των εναλλακτικών θέσεων. Διαπραγμάτευση της σύμβασης για την επιλεγμένη θέση. 3. Διαπραγμάτευση με τους φορείς, ανάδοχοι, μισθωτές, μηχανικοί, δημόσιος τομέας. 4. Προδιαγραφές έργου: Καθορισμός εφικτότητας. Προκαταρκτικός σχεδιασμός του έργου. Ωστόσο από αυτά τα τέσσερα στάδια το πιο σημαντικό είναι η έρευνα αγοράς. Κατά τη διερεύνηση του περιβάλλοντος εντοπίζονται οι πιθανοί ανταγωνιστές, τα όρια της κυβερνητικής δικαιοδοσίας και η βάση της πολιτικής δύναμης. Οι φορείς ανάπτυξης καλό θα είναι να έχουν ισχυρές σχέσεις με τους ανώτερους δημοτικούς υπαλλήλους, τους πολιτικούς αλλά και το ευρύ κοινό. Έπειτα πρέπει να γίνει ανάλυση της τοπικής αγοράς για να προσφέρει έτσι μια κατάλληλη θέση ανάπτυξης. Τέλος με την ανάλυση ανταγωνισμού γίνεται διερεύνηση των τοπικών ανταγωνιστικών επιχειρήσεων και των ανταγωνιστικών έργων καθώς και διασαφήνιση της υποκείμενης ανάπτυξης ώστε να μεγιστοποιήσει την ανταγωνιστική της θέση η οποία και θα επιλεγεί βασισμένη σε κριτήρια. 22

23 1. Κριτήρια αγοράς: Η επιλεγμένη θέση πρέπει να είναι ικανή να παράγει τα προβλεπόμενα έσοδα και οι μισθωτές πρέπει να είναι πρόθυμοι να πληρώσουν το προβλεπόμενο μίσθωμα, για το έργο στην επιλεγμένη θέση. 2. Τεχνικά κριτήρια: Το μέγεθος, οι εδαφικές συνθήκες, τα επιβλαβή απόβλητα, τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, η τοπογραφία και η υδρολογία είναι οι μεταβλητές που πρέπει επίσης να εξεταστούν. 3. Νομικά κριτήρια: Η τρέχουσα ζώνη, η επιτρεπόμενη ένταση της χρήσης, τα περιβάλλοντα οικόπεδα, η ευελιξία της τρέχουσας ζωής και η δυνατότητα σημαντικών αλλαγών είναι τα νομικά κριτήρια για την επιλογή θέσης. 4. Πολιτικά κριτήρια: Ο τρόπος που οι φορείς ανάπτυξης συνεργάζονται με τις τοπικές αρχές με τους υπάρχοντες κανόνες ή ο τρόπος για να αλλάξουν αυτούς τους κανόνες και το τρόπο που οι ανταγωνιστές επηρεάζουν τις νομικές και πολιτικές διαδικασίες είναι σημαντικά ζητήματα προς εξέταση. Όταν η βέλτιστη περιοχή επιλεγεί, ο φορέας ανάπτυξης πρέπει να αποκτήσει δικαιώματα στη γη, ή να διαπραγματευτεί μια σύμβαση για την αγορά της. Το κλειδί για αυτή τη διαπραγμάτευση είναι να ελαχιστοποιηθεί το κόστος ελέγχου της θέσης κατά τη διάρκεια της περιόδου εκπόνησης της προκαταρκτικής μελέτης εφικτότητας και της διευθέτησης της χρηματοδότησης και του διαχωρισμού των ζωνών. Μετά τη διασαφήνιση της ιδέας και τη σύμβαση της αγοράς πρέπει να πραγματοποιηθεί μια προκαταρκτική μελέτη εφικτότητας, η οποία ανατίθεται σε έναν εμπειρογνώμονα ακινήτων. Η μελέτη περιλαμβάνει την έρευνα και την ανάλυση της ζήτησης, με βάση τα δημογραφικά στοιχεία του πληθυσμού, και της προσφοράς, με βάση μια έρευνα για τις ανταγωνιστικές δραστηριότητες ανάπτυξης γης στην περιοχή αγοράς. Αν μέσω της προκαταρκτικής μελέτης εφικτότητας αναδειχθεί ικανοποιητική ζήτηση τότε ο φορέας ανάπτυξης πρέπει να έρθει σε άμεση επαφή με ένα τεχνικό γραφείο για την ανάθεση της προετοιμασίας των προκαταρκτικών σχεδίων και προδιαγραφών για τη συγκεκριμένη ανάπτυξη γης, τα οποία συνήθως συνοδεύονται με τον προκαταρκτικό προσδιορισμό του κόστους. Όταν ολοκληρωθούν αυτά ο φορέας πρέπει να συντονίσει τα σχέδια με τις πολεοδομικές αρχές για τον καθορισμό της ζώνης. Αν απαιτείται κάποια αλλαγή στη ζώνη αυτό πρέπει να αναθεωρηθεί και να αξιολογηθεί νωρίς στη διαδικασία ανάπτυξης. 23

24 Ο φορέας ανάπτυξης πρέπει επίσης να παρουσιάσει το έργο σε άλλους φορείς της διαδικασίας για να αποφασιστεί εάν η ιδέα αξίζει να προχωρήσει στο στάδιο τρία, της εφικτότητας, ή όχι. Εάν η διασαφηνισμένη ιδέα φαίνεται ακόμα εφικτή, ο φορέας την προχωρά στο στάδιο τρία. Τα αποτελέσματα αυτού του σταδίου είναι: Η ιδέα συνδεδεμένη με μια συγκεκριμένη θέση. Ο προκαταρκτικός σχεδιασμός. Το αρχικό κεφάλαιο. γ. Εφικτότητα Οι φορείς πρέπει να εκτελέσουν λεπτομερείς αναλύσεις για την εξακρίβωση της βιωσιμότητας της ιδέας. Ο φορέας μπορεί ακόμα και να εγκαταλείψει την ιδέα στο τέλος αυτού του σταδίου αλλά προφανώς με ένα υψηλότερο κόστος από ότι σ το στάδιο δύο, της διασαφήνισης δηλαδή της ιδέας. Η διασαφηνισμένη ιδέα, η έρευνα αγοράς, η θέση η οποία αποκτήθηκε και ο αρχικός σχεδιασμός είναι τα δεδομένα αυτού του σταδίου. Η επίσημη μελέτη εφικτότητας και ο προκαταρκτικός σχεδιασμός του έργου είναι τα πιθανά αποτελέσματα αυτού του σταδίου, που χρησιμοποιεί την ανάλυση της αγοράς, τη διαμόρφωση του κόστους κατασκευής, την ανάλυση προεξοφλημένων ταμειακών ροών, την ανάλυση ευαισθησίας και τη διαχείριση αξίας ως εργαλεία και τεχνικές. Μόλις ολοκληρωθούν τα σχέδια και οι προδιαγραφές γίνεται υποβολή αίτησης ενυπόθηκου δανείου. Η υποβολή αίτησης μπορεί να γίνει σε δύο ή τρεις δανειστές. Η αίτηση πρέπει να αποτελείται από προκαταρκτική μελέτη σκοπιμότητας, προκαταρκτικά σχέδια και προδιαγραφές, μια περιγραφή της προτεινόμενης ανάπτυξης, τους προτεινόμενους όρους και τις διατάξεις του ενυπόθηκου δανείου, καθώς και μια κατάσταση των οικονομικών μαζί με συνοπτική περιγραφή της εμπειρίας του φορέα. Το δάνειο καλύπτει έξοδα για την αγορά της γης, και την κάλυψη του κόστους ανάπτυξης. Πρόκειται συνήθως για βραχυπρόθεσμο δάνειο ανάπτυξης και το επιτόκιο είναι σταθερό. Η αποπλήρωση γίνεται με την κατακράτηση ενός ποσοστού από κάθε πώληση. Ο χρηματοδότης θα απαιτήσει την ταχύτερη αποπληρωμή του δανείου ανάπτυξης από την πώληση όλων των μερών. Παραδείγματος χάριν, ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει την αποπληρωμή ολόκληρου του ποσού του δανείου όταν 24

25 ολοκληρωθεί η πώληση του 75% ή 80% των μερών του έργου. Αυτό, φυσικά, προϋποθέτει ότι ο φορέας ανάπτυξης θα λάβει το μεγαλύτερο μέρος του κέρδους του κατά τη διάρκεια των μεταγενέστερων σταδίων των πωλήσεων. Όταν ο φορέας λάβει μια δέσμευση ενυπόθηκου δανείου, πρέπει να ολοκληρώσει την τελική μελέτη εφικτότητας. Αυτή η μελέτη πρέπει να περιλάβει μια λεπτομερή ανάλυση των δημογραφικών στοιχείων του πληθυσμού, συμπεριλαμβανομένου του αριθμού των νοικοκυριών, του εισοδήματος ανά νοικοκυριό, των τυπικών δαπανών ανά νοικοκυριό και μιας εκτίμησης των δαπανών στέγασης κατά εισοδηματική τάξη ανά νοικοκυριό. Παρακάτω παρατίθενται τρία βασικά δεδομένα που είναι ουσιαστικά για τη βιωσιμότητα της μελέτης εφικτότητας: Μελέτη αγοράς. Σχεδιασμός. Προϋπολογισμός κόστους. Στη μελέτη αγοράς περιλαμβάνονται τρία βήματα. Το πρώτο περιλαμβάνει μια εξέταση των εθνικών οικονομικών συνθηκών και των μακροπρόθεσμων τάσεων στα χαρακτηριστικά της περιφέρειας, της περιοχής, της γειτονιάς και της θέσης. Οι αναλυτές προβλέπουν λειτουργικά μεγέθη για μια συγκεκριμένη θέση και θεωρούν ότι ένα έργο έχει γενικό ορίζοντα δύο έως πέντε χρόνια για τον προγραμματισμό, τις πωλήσεις και τη μίσθωση, που αυξάνουν τη σημασία της πρόβλεψης. Το δεύτερο βήμα περιλαμβάνει τον καθορισμό από τον φορέα ανάπτυξης των κύριων χαρακτηριστικών του υποκείμενου έργου ανάπτυξης με βάση τη γνώση της αξίας του. Τρίτον, η μελέτη αγοράς πρέπει να τμηματοποιεί την αγορά με τον καθορισμό των χαρακτηριστικών γνωρισμάτων, των λειτουργιών και τα οφέλη των συγκρίσιμων έργων. Πόσες μονάδες, σε ποια τιμή και σε ποια χρονική περίοδο είναι πιθανό η αγορά να απορροφήσει. Όσον αφορά το σχεδιασμό, ταυτόχρονα με τη τελική μελέτη σκοπιμότητας πρέπει να συνεργαστεί και το τεχνικό γραφείο για την ολοκλήρωση των τελικών σχεδίων της προτεινόμενης ανάπτυξης. Μόλις ολοκληρωθεί η τελική μελέτη αγοράς και τα τελικά σχέδια εργασιών κατασκευής καθώς και οι προδιαγραφές μπορεί να κλείσει το δάνειο, 25

26 να αποκτήσει ο φορέας ανάπτυξης την ιδιοκτησία και να αρχίσει η κατασκευή του έργου. Τέλος, στον προϋπολογισμό κόστους περιλαμβάνεται το άμεσο και το έμμεσο κόστος. Το άμεσο κόστος είναι το κόστος απόκτησης της γης, το κόστος των τεχνικών μελετών, το κόστος κατασκευής και το κόστος του μάρκετινγκ. Το έμμεσο κόστος περιλαμβάνει τις αμοιβές για την ανάλυση αγοράς και την αξιολόγηση της εφικτότητας, τις αμοιβές για τις νομικές και λογιστικές υπηρεσίες και το κόστος χρηματοδότησης. Επειδή οι υπερβάσεις στο κόστος μπορούν να είναι καταστροφικές για τα αναμενόμενα κέρδη το κόστος ανάπτυξης πρέπει να υπολογιστεί ακριβώς και να περιλαμβάνει ένα ποσό για να καλυφθούν πρόσθετες απροσδόκητες δαπάνες. Το σημαντικότερο αποτέλεσμα της φάσης αυτής είναι η μελέτη σκοπιμότητας διότι έτσι αποδεικνύεται αν το έργο είναι βιώσιμο ή όχι. Μία τυπική μελέτη περιλαμβάνει την περιγραφή του έργου, χάρτες, εικόνες, και επαναλαμβάνει, μια μελέτη αγοράς, προκαταρκτικά σχέδια, προϋπολογισμό κόστους, πληροφορίες για τους όρους τις πηγές χρηματοδότησης, τις κυβερνητικές εκτιμήσεις, το χρονικό ορίζοντα και την εκτίμηση της αξίας. Με τη χρησιμοποίηση της ανάλυσης ευαισθησίας, ο φορέας πρέπει να εξετάσει κάθε σημαντική απόφαση και κάθε σημαντικό χαρακτηριστικό γνώρισμα, λειτουργία και τα οφέλη του υποκείμενου έργου και η μελέτη σκοπιμότητας γίνεται ένα δυναμικό εργαλείο προγραμματισμού. Η επίσημη μελέτη σκοπιμότητας είναι επίσης ένα εργαλείο πωλήσεων καθώς και ένα εργαλείο οργάνωσης. Με βάση το αποτέλεσμα της μελέτης σκοπιμότητας, ο φορέας ανάπτυξης αποφασίζει αν θα συνεχίσει με το στόχο του, αν θα τον αναθεωρήσει ή αν θα σταματήσει. δ. Η διαπραγμάτευση των συμβάσεων και η επίσημη δέσμευση Η διαπραγμάτευση των συμβάσεων αποτελεί το τέταρτο στάδιο της διαδικασίας ανάπτυξης. Κατά τη διάρκεια του σταδίου αυτού διευθετούνται οι συμβάσεις για να εφαρμοστεί η απόφαση να συνεχιστεί το έργο και στο στάδιο πέντε, της επίσημης δέσμευσης, οι συμβάσεις που συζητήθηκαν στο στάδιο τέσσερα εκτελούνται. Τα αποτελέσματα του σταδίου τρία, δηλαδή η μελέτη εφικτότητας και ο τελικός σχεδιασμός, χρησιμοποιούνται ως δεδομένα στο στάδιο τέσσερα. Σε αυτό το στάδιο ο φορέας ανάπτυξης είναι υπεύθυνος για την ολοκλήρωση της χρηματοδότησης, του λεπτομερή σχεδιασμού, της μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων, της σύμβασης κατασκευής, του προϋπολογισμού και του χρονοδιαγράμματος κατασκευής. Το στάδιο της διαπραγμάτευσης των συμβάσεων και της επίσημης δέσμευσης είναι η τελευταία 26

27 ευκαιρία να σταματήσει η ιδέα του έργου ανάπτυξης γης προτού αναληφθούν σημαντικές δαπάνες κατασκευής. Σε αυτό το στάδιο ο φορέας αρχίζει τη διαπραγμάτευση δεσμευτικών συμβάσεων για να εξασφαλίσει ότι όλες οι διαφορετικές πτυχές του έργου καλύπτονται από τις μεμονωμένες συμβάσεις και ότι οι διάφορες σχέσεις μεταξύ των φορέων καθορίζονται σαφώς. Είναι σημαντικό οι συμβάσεις να διαμορφωθούν κατάλληλα και σε συμφωνία μεταξύ τους, ώστε να μειωθούν οι κίνδυνοι του έργου ανάπτυξης. ε. Διαπραγμάτευση της σύμβασης κατασκευής Σε περίπτωση που ο φορέας ανάπτυξης δεν έχει το σχετικό προσωπικό και τον εξοπλισμό για να γίνει το έργο, τότε πρέπει να αναζητήσει και να βρει έναν κατάλληλο γενικό ανάδοχο. Μεταξύ φορέα και γενικού αναδόχου γίνεται συμφωνία για τη σύμβαση κατασκευής. Οι συμφωνίες μπορούν να είναι είτε με βάση τη τιμή είτε το κόστος. Αν και μια σύμβαση σταθερών τιμών μπορεί να φαίνεται ότι κοστίζει λιγότερο στους φορείς ανάπτυξης, στη πραγματικότητα ίσως είναι περισσότερο σωστό για έναν φορέα να διαπραγματευτεί μόνο με έναν γενικό ανάδοχο που γνωρίζει καλά, ώστε να πάρει τη μέγιστη τιμή, βασισμένη στην εκτίμηση του αναδόχου για το κόστος συν ένα λογικό περιθώριο κέρδους. Εάν το παραπάνω ( κόστος συν ένα λογικό περιθώριο κέρδους) βέβαια βρίσκεται κάτω από τη μέγιστη τιμή, τότε ο φορέας και ο ανάδοχος μπορούν να μοιραστούν οποιαδήποτε εξοικονόμηση. Σε περίπτωση που οι σχέσεις μεταξύ αναδόχου και φορέα είναι καλές, τότε καλό είναι να γίνει άμεση διαπραγμάτευση. στ. Διαπραγμάτευση για τη λήψη της χρηματοδότησης Οι περισσότεροι δανειστές εξετάζουν τη μελέτη εφικτότητας και έπειτα τη ρυθμίζουν στην αγορά. Οι δανειστές διατηρούν βάση δεδομένων, και χρηματοδοτούν το κόστος του προτεινόμενου έργου ερευνώντας τη ζήτηση για το έργο με βάση της ανάγκες της περιοχής. Όσο λιγότερες είναι οι αβεβαιότητες που υποδηλώνουν μικρότερο κίνδυνο για το δανειστή τόσο χαμηλότερο είναι επιτόκιο για τη χρηματοδότηση στον φορέα ανάπτυξης. Η διαπραγμάτευση τελειώνει με τη συμφωνία της σύμβασης φορέα και δανειστή. Για να ολοκληρωθούν οι οικονομικές ρυθμίσεις, πρέπει να υπογραφεί η δέσμευση χορήγησης δανείου και να καταβληθούν τα τέλη. Ομοίως, η συμφωνία του δανείου 27

28 κατασκευής πρέπει να υπογραφεί και να καταβληθούν τα τέλη. Μετά από τη ρύθμιση της χρηματοδότησης, υπογράφεται η σύμβαση με το γενικό ανάδοχο, ενώ ο γενικός ανάδοχος υπογράφει μια σειρά συμβάσεων με τους υπεργολάβους. Ο φορέας ανάπτυξης χρειάζεται επίσης την καθαρή θέση ανάπτυξης, που είναι η διαφορά μεταξύ των δαπανών του έργου και της παρεχόμενης χρηματοδότησης. Υπάρχουν τρεις εναλλακτικές λύσεις για την απόκτηση της αναγκαίας καθαρής θέσης: Η παροχή της απαραίτητης καθαρής θέσης από τα κεφάλαια της εταιρείας. Η συμμετοχή ενός εξωτερικού επενδυτή κεφαλαίου στην ανάπτυξη. Η καθιέρωση μιας κοινοπραξίας με το δανειστή. Αν οι φορείς είναι αρκετά ισχυροί οικονομικά είναι πιο κερδοφόρο να κατασκευαστεί το έργο ανάπτυξης από τα ίδια κεφάλαια. Εφόσον δεν υπάρχουν πόροι ο φορέας μπορεί είτε να απευθυνθεί σε εξωτερικούς επενδυτές, είτε να καθιερωθεί συνεργασία κοινοπραξίας με τους δανειστές του έργου. 2.3 Κατασκευή, έναρξη λειτουργίας και διαχείρισης έργου Όταν αρχίσει η φάση κατασκευής, κρίνεται πολύ δαπανηρό να σταματήσει το έργο για να γίνουν σημαντικές τροποποιήσεις. Ακόμα και αν ο φορέας ανάπτυξης προσπαθεί να πωλήσει το έργο σε άλλο φορέα, θα υποστεί πιθανώς σοβαρές οικονομικές συνέπειες. Η μελέτη σκοπιμότητας, ο λεπτομερής σχεδιασμός, ο προϋπολογισμός, η σύμβαση κατασκευής, η συμφωνία επίβλεψης, η οικονομική ρύθμιση, η ρύθμιση των πωλήσεων ή των μισθώσεων είναι τα δεδομένα του σταδίου έξι και επτά της κατασκευής και της έναρξης της λειτουργίας. Ο αντικειμενικός σκοπός αυτών των σταδίων είναι η οικοδόμηση της φυσικής κατασκευής της υποκείμενης ιδιοκτησίας και η έναρξη της λειτουργίας της σύμφωνα με το σχέδιο διαχείρισης της. Στη τελευταία φάση της διαδικασίας ανάπτυξης, δηλαδή το στάδιο επτά, γίνεται η ολοκλήρωση και η έναρξη της λειτουργίας, η οποία απαιτεί τη συμμετοχή του δημόσιου τομέα, των μισθωτών, του προσωπικού λειτουργίας. 28

29 Μόλις αρχίσει η κατασκευή, ο φορέας πρέπει να επικεντρωθεί στη διαχείριση της κατασκευής. Πρέπει να ελέγχει το χρόνο, την ποιότητα και τον προϋπολογισμό καθώς οι εργασίες της φάσης προχωρούν. Ο έλεγχος αυτών των στοιχείων σημαίνει ότι πρέπει να ελέγχεται ότι οι συμμετέχοντες στη φάση της κατασκευής κάνουν τις εργασίες τους έγκαιρα, με την αναγκαία ποιότητα και να εξετάζει και να παρακολουθεί το κόστος αυτών των εργασιών. Κατά την κατασκευή θα πρέπει να γίνει ανάθεση συντονισμού και ελέγχου στο μηχανικό που σχεδίασε το έργο είτε σε έναν εσωτερικό διαχειριστή του έργου είτε σε μια ομάδα από μία εταιρεία συμβούλων. Για τον προγραμματισμό και την τήρηση του προγράμματος είναι υπεύθυνος ο γενικός ανάδοχος. Πρέπει να είναι σε θέση να αναγκάσει τους υπεργολάβους να προσαρμόσουν τα προγράμματα τους ανάλογα με τις ανάγκες του έργου, και να διαχειριστεί τους υπεργολάβους που έχουν τον αναγκαίο χρόνο και πόρους. Ο διαχειριστής με τη σειρά του είναι αυτός που ελέγχει τον γενικό ανάδοχο, αντιπροσωπεύοντας τα συμφέροντα του φορέα ανάπτυξης. Ο διαχειριστής είναι αρμόδιος για την εκτέλεση αλλαγών και τροποποιήσεων. Η φάση κατασκευής πρέπει επίσης να οικονομική διαχείριση. Η διαχείριση περιλαμβάνει τη διαχείριση του προϋπολογισμού, την πληρωμή των λογαριασμών και την εξασφάλιση ότι η ασφαλιστική κάλυψη είναι ακριβώς ότι απαιτείται. Η οικονομική διαχείριση πρέπει επίσης να υπολογίσει το κόστος οποιωνδήποτε αλλαγών στη φάση κατασκευής και να καθορίσει εάν ο χρηματοδότης ή ο επενδυτής μπορεί να πειστεί για να καλύψει τις πρόσθετες δαπάνες που εμφανίζονται στο έργο. Η οικονομική διαχείριση περιλαμβάνει τη διαχείριση του κόστους κατασκευής, την ασφάλεια της ανάπτυξης, των φόρων ιδιοκτησίας, τους τόκους του δάνειου κατασκευής, της δαπάνες Μάρκετινγκ και γενικά διοικητικά έξοδα. Ο χρηματοδότης της κατασκευής απαιτεί να έχει μια συνολική εικόνα όλων αυτών των δαπανών. Οι δανειστές χορηγούν γενικά τα κονδύλια με την πρόοδο της κατασκευής. Ο φορέας ανάπτυξης είναι υπεύθυνος για την πληρωμή του γενικού αναδόχου μόλις εκτελεσθεί η εργασία. Η πληρωμή γίνεται περιοδικά με τον πρόοδο των εργασιών. Ο φορέας πληρώνει το ποσό που απομένει μόνο με την ικανοποιητική ολοκλήρωση, η οποία πρέπει να είναι αποδεκτή τόσο από το φορέα όσο και από τον διαχειριστή. 29

30 Η φάση κατασκευής κλείνει με την έναρξη της λειτουργίας της υποκείμενης ιδιοκτησίας. Σε αυτή τη φάση περιλαμβάνονται η εκπαίδευση του προσωπικού λειτουργίας, η σύνδεση των δικτύων, η έναρξη των λειτουργιών του έργου, το τελικό μάρκετινγκ της ανάπτυξης και τα εγκαίνια. Το κρισιμότερο στάδιο ανάπτυξης είναι το μάρκετινγκ και η πώληση των τελειωμένων μερών. Το μάρκετινγκ περιλαμβάνει την προώθηση, τη διαφήμιση και τις πωλήσεις. Ένα σχέδιο μάρκετινγκ πρέπει να προγραμματιστεί και να εφαρμοστεί ώστε να συναντά τους στόχους των πωλήσεων με βάση την απορρόφηση και τις τιμές που προβλέπονται στην τελική μελέτη σκοπιμότητας αγοράς. Πρέπει επίσης να γίνει προώθηση μέσα από τοπικές εφημερίδες, ραδιόφωνο, τηλεόραση, εκθεσιακούς χώρους και άλλα κατάλληλα μέσα. Χρειάζεται ωστόσο να γίνουν μετρήσεις των αποτελεσμάτων της διαφήμισης ώστε να είναι αποτελεσματική η δαπάνη των χρημάτων που γίνεται για τον σκοπό αυτό. Επειδή ο χώρος των μισθωτών συχνά δεν μισθώνεται συνολικά πριν από τη φάση της κατασκευής, πρέπει να γίνει προώθηση μέσω μάρκετινγκ. Ο φορέας ωστόσο μπορεί να θελήσει να χτίσει ένα πρότυπο σπίτι και μερικές ανέσεις. Η κατασκευή γίνεται σταδιακά ώστε τα τελειωμένα τμήματα να μπορούν να χρησιμοποιηθούν προς πώληση όσο το δυνατόν γρηγορότερα. Επίσης, κατά τη διάρκεια της κατασκευής ο φορέας θα αρχίσει τη διαφημιστική και άλλη προβολή για να υποκινήσει την προπώληση μερικών κατοικιών. Η πώληση των κατοικιών γίνεται από έναν υπεύθυνο πωλήσεων ή μια τοπική μεσιτική εταιρία. Οι προμήθειες των πωλήσεων όμως είναι μία οριακή δαπάνη και πρέπει να ληφθεί υπόψη στις οικονομικές προβλέψεις. 2.4 Τα στάδια της ανάπτυξης Η διαδικασία ανάπτυξης ακινήτων μπορεί να οργανωθεί σε ένα πίνακα 7x8 ο οποίος περιγράφει την όλη διαδικασία ανάπτυξης ακινήτων σε επτά στάδια από τη γη, το τραπεζικό στάδιο έως και το στάδιο της ανάπλασης. Σε κάθε στάδιο, υπάρχουν οκτώ κατηγορίες των εργασιών που πρέπει να αντιμετωπιστούν. Η κύρια θέση αυτού του διεπιστημονικού μοντέλου ανάπτυξης είναι ότι υπάρχουν διακριτά στάδια της διαδικασίας, καθώς κάθε στάδιο της ανάπτυξης ακινήτων θα πρέπει να τηρεί διαφορετικές εργασίες, χρησιμοποιώντας εξειδικευμένες δεξιότητες και ως εκ τούτου την αποδοχή ορισμένων κινδύνων και διάφορες δομές του κεφαλαίου με διαφορετικά χαρακτηριστικά κινδύνου-απόδοσης για να αυξηθεί η τιμή σε αυτό το στάδιο. Τα επτά 30

31 στάδια του μοντέλου είναι: η τράπεζα γης, οι ιδιότητες της γης, η ανάπτυξη γης, η οικοδόμηση και ανάπτυξη, η λειτουργία του κτιρίου και η ανακαίνιση κτιρίων και ανάπλαση χώρο. Κάθε στάδιο της διαδικασίας ξεκινά με τα καθήκοντα απόκτησης και τελειώνει με τα καθήκοντα διάθεσης. Κάθε στάδιο θα πρέπει επίσης να αντιμετωπίσει, σε κάποιο βαθμό τις ακόλουθες κατηγορίες εργασιών (πολλές από τις οποίες έχουν γίνει ταυτόχρονα): χρηματοδότηση, έρευνα αγοράς, περιβαλλοντικές εγκρίσεις, κατασκευαστικές βελτιώσεις και τη μεταφορά και την προσβασιμότητα. 31

32 VIII Διαθεσιμ ότητα Διαθεσιμό τητα τράπεζας γης Χ Διαθεσιμό τητα Διαθεσιμό τητα Διαθεσιμό τητα Διαθεσιμό τητα Πώληση και διαθεσιμό τητα της ανάπλαση ς VII Μεταφορά και προσβασιμότητα Μεταφορά και προσβασιμότητα για την τράπεζα γης Μεταφορά και προσβασιμότητα Μεταφορά και προσβασιμότητα στην προς ανάπτυξη γη Μεταφορά και προσβασιμότητα Πρόσβαση και μεταφορά Μεταφορά και προσβασιμότητα κατά την ανακαίνιση Μεταφορά και προσβασιμότητα στην ανάπλαση VI Βελτιώσεις Βελτιώσεις σε τράπεζα γης Βελτιώσεις Βελτιώσεις στην ανάπτυξη γης Βελτιώσεις Βελτιώσεις στην διαχείριση της κατασκευής Βελτιώσεις κατά την ανακαίνιση Βελτιώσεις V Άδειες και εγκρίσεις Εγκρίσεις και άδειες στην τράπεζα γης Εγκρίσεις και άδειες Χ Εγκρίσεις και άδειες Εγκρίσεις και άδειες Άδειες και εγκρίσεις Εγκρίσεις και άδειες στην ανάπλαση IV Περιβαλλοντικά Περιβαλλοντικές ενέργειες στην τράπεζα γης Περιβαλλοντικές ενέργειες Περιβαλλοντική ανάπτυξη γης Περιβαλλοντική ανάπτυξη κατασκευής Περιβαλλοντική διαχείριση της κατασκευής Περιβαλλοντική ανακαίνιση κατασκευής Περιβαλλοντικά στοιχειά ανάπλασης III Μελέτη Marketing και έρευνα αγοράς Μελέτες Αγοράς και Στρατηγικές Μάρκετινγκ στην τράπεζα γης Marketing και ανάλυση αγοράς Marketing, Μελέτη αγοράς για αξιοποίηση της γης Marketing, Μελέτη αγοράς στην ανάπτυξη κατασκευής Marketing και Μελέτης αγοράς στην επιχειρηματικότητα της κατασκευής Marketing και μελέτη αγοράς κατά την ανακαίνιση Marketing και μελέτης της αγοράς για ανάπλαση II Χρηματοοικονομ ικά Χρηματοδότηση στην τράπεζα γης Χρηματοδότηση Χρηματοδότηση της ανάπτυξης γης Χρηματοδότηση της ανάπτυξης του κτηρίου Χρηματοδότηση κατασκευής Χρηματοδότηση ανακαίνισης Χρηματοδότηση της ανάπλασης I Απόκτηση Θέσεις απόκτησης στην τράπεζα γης Απόκτηση Χρηματοδότη ση της ανάπτυξης γης Εξαγορές στην ανάπτυξη κτηρίου Απόκτηση Απόκτηση για ανακαίνιση Απόκτηση για ανάπλαση 1 Τράπεζα γης 2 Ιδιώτητες Γης 3 Ανάπτυξη γης 4 Ανάπτυξη κτηρίου 5 Διαχείριση κατασκευής 6 Ανακαίνιση κατασκευής 7 Αποκατάστ αση ιδιοκτησίας Πίνακας 2. 1 Real Estate Development Matrix 32

33 Στάδιο 1: Τράπεζα γης Στο στάδιο αυτό ο επενδυτής αποκτά γη που πιστεύει ότι θα γίνει ελκυστική για μελλοντική ανάπτυξη. Θέσεις απόκτησης στην τράπεζα γης Μακροπρόθεσμες τάσεις για την αύξηση της αξίας του ακινήτου. Υπομονή των εταίρων του κεφαλαίου έως να προκύψουν αλλαγές στην αγορά. Ανάλυση επιπλέον τμημάτων γης. Εφαρμογή προσωρινά του σχεδίου χρήσης γης για την ελαχιστοποίηση του κόστους. Προσδιορισμός των κρίσιμων συνθηκών. Προσδιορισμός του οράματος για την ιδιοκτησία κατά τα επόμενα 5-10 έτη. Θέσπιση ελάχιστων απαιτήσεων απόδοσης και προσδοκίες. Χρηματοδότηση στην τράπεζα γης Αναξιόπιστη και ανεπαρκής ετήσιο εισόδημα δεν μπορεί να υποστηρίξει τέτοια επένδυση. Οι εταίροι των ιδίων κεφαλαίων πρέπει να κατανοήσουν και να αποδεχθούν τους κινδύνους της γης τραπεζικής. Η χρηματοδότηση πωλητών μπορεί να είναι κρίσιμη μεταβλητή. Η ασθενής αλλά σταθερή χρηματοδότηση είναι πολύ σημαντική. Μελέτες Αγοράς και Στρατηγικές Μάρκετινγκ στην τράπεζα γης Συζήτηση για της μελλοντικές τάσεις. Εντοπισμός τάσεων και επιρροή για αύξηση ελκυστικότητας. Καθορισμός της αντίδρασης του κοινωνικού συνόλου σε αυτή την επιρροή. Στόχευση στην επίτευξη έργων ανάπτυξης της περιοχής. Περιβαλλοντικές ενέργειες στην τράπεζα γης Έρευνα της επιφάνειας, μόλυνσης και των καιρικών συνθηκών. Έρευνα σε ιστορικά, θρησκευτικά και κοινωνικά γεγονότα στην περιοχή. 33

34 Εγκρίσεις και άδειες στην τράπεζα γης Έλεγχος σε ζώνες αγροτικής γης, υγρότοποι, ιεροί χώροι, ιστορικά γεγονότα, απειλούμενα είδη, Γ.Π.Σ, προσβασιμότητα τα οποία έχουν επηρεάσει επενδύσεις σε γη. Βελτιώσεις σε τράπεζα γης Δρόμοι και συστήματα οδών που θα συνδέουν με τον υπάρχουν δίκτυο. Ανέσεις και κοινόχρηστους χώρους για μελλοντική ανάπτυξη. Περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά όπως θέση εγκαταστάσεων επεξεργασίας νερού και διαχείρισης των όμβριων υδάτων. Μεταφορά και προσβασιμότητα για την τράπεζα γης Εστίαση στα μεγάλα συστήματα μεταφοράς όπως αυτοκινητόδρομοι, σιδηρόδρομοι (μετρό), Αεροδρόμια, λιμάνια και τερματικούς σταθμούς εμπορικών σιδηροδρομικών. Φροντίδα για δημιουργία ικανοποιητικών εισόδων και εξόδων από την περιοχή για την αποφυγή της όποιας όχλησης. Μελέτη της κυκλοφοριακής ικανότητας των οδών από το τέλος της επένδυσης και μετά. Καθορισμός των απαιτήσεων για παραπάνω εκτάσεις λόγο δικτύων. Διαθεσιμότητα τράπεζας γης Ξεκάθαροι όροι συμβολαίων με στόχο την ανταπόκριση σε όλες τις προϋποθέσεις. Εντοπισμός των δημοσίων εγκρίσεων που είναι απαραίτητες για την μεταβίβαση. Αναγνώριση της τάσης του πωλητή ( προκαταβολές, πώληση, μίσθωση, μίσθωση με πώληση ). Στάδιο 2: Ιδιότητες γης Μετά την εύρεση της γης πραγματοποιούνται διαδικασίας ανάπτυξης της αξίας της όπως προδιαγραφές για συγκεκριμένες χρήσεις, περιβαλλοντικές μελέτες, κατοχύρωση τίτλων κ.α. 34

35 Απόκτηση Εντοπισμός των ιδιοτήτων που έχουν θέμα την ανάπτυξη ή προβλήματα και διόρθωση αυτών το θέμα σε εύθετο χρόνο. Αυτός είναι ο λόγος που όσοι ασχολούνται με τις ιδιότητες της γης είναι κυρίως δικηγόροι, μηχανικοί, πολεοδόμοι και χωροτάκτες με εμπειρία και στην πολιτική. Διαχωρισμός σε ζώνες αναλόγως την χρήση. Θεραπεία αυθαίρετων τμημάτων της γης. Δημιουργία σωστών δομημένων συμβολαίων. Χρηματοδότηση Η απόκτηση της γης δεν είναι αναγκαία προϋπόθεση για την χρήση της. Χρήση των μετοχικών κεφαλαίων για τα έξοδα και σχεδιασμός μακροχρόνιου δανεισμού όσο το δυνατό χαμηλότερο επιτόκιο. Marketing και ανάλυση αγοράς Χρήση των συνθηκών της αγοράς για αλλαγή του νομικού πλαισίου του ακινήτου, δηλαδή προσάρτησή του σε κάποιο σχέδιο πόλης σε περίπτωση που δεν ανήκει. Έρευνα για την αποδοχή των αλλαγών από την πολιτεία και την τοπική διοίκηση. Εκτίμηση αν οι προβλεπόμενες αλλαγές θα ωφελήσουν την επένδυση να ανταποκριθεί στην αγορά. Περιβαλλοντικές ενέργειες Καθορισμός των περιβαλλοντικών συνθηκών που ενδέχεται να επηρεάσουν τον καθορισμό ζωνών για τις εγκρίσεις master plan. (φυσικό περιβάλλον, ιστορικές και πολιτιστικές συνθήκες). Εκτίμηση της συμβατότητας των τωρινών ζωνών με τις περιβαλλοντικές συνθήκες. Έλεγχος για την εφικτότητα των περιβαλλοντικών πιστοποιήσεων στο έργο. Εγκρίσεις και άδειες Προσπάθεια για εγκρίσεις της περιοχής σε χωροταξικά και πολεοδομικά σχέδια όταν αυτή δεν ανήκει κάπου. 35

36 Η όποιες εγκρίσεις θα πρέπει να είναι ευέλικτες μιας και η επένδυση δεν έχει ακόμα αρχίσει να υλοποιείται. Βελτιώσεις Συζήτηση με τους επενδυτές πάνω στο βασικό πλάνο προκείμενου να υπάρχει άποψη και εφαρμογή των ιδεών τους. Δημιουργία λεπτομερών δευτερεύων σχεδίων κάνοντας αναφορά για (υψόμετρα εδάφους, διασταυρώσεις οδών, parking, παιδικές χαρές ). Μεταφορά και προσβασιμότητα Προσπάθεια ανάπτυξης μέσω της συνεργασίας με τους δημόσιους φορείς Σ.Δ.Ι.Τ. Προσδιορισμός πιθανών θέσεων δημιουργίας σταθμών πχ λεωφορείων, τραμ και έρευνα για τις εγκρίσεις και την διαδικασία που χρειάζεται να ακολουθηθεί. Εντοπισμός ήδη υπάρχων σημείων από τα οποία πραγματοποιείται η πρόσβαση και έλεγχος αποτελεσματικότητας αυτών. Στάδιο 3: Ανάπτυξη γης Στο στάδιο αυτό πραγματοποιούνται τα σχέδια της επένδυσης, όπως δηλαδή η αγορά της γης, η ανάπτυξη σε αυτήν και η εκμετάλλευση. Ένας επενδυτής Real Estate στο στάδιο αυτό θα πρέπει : Να προσδιορίσει αναλυτικά τα απαιτούμενα έξοδα για το οποία είναι πρόθυμος να πραγματοποιήσει στο πλαίσιο της επένδυσης. Να ερευνήσει την πορεία της αγοράς κατά το στάδιο που η επένδυση θα αναπτύσσεται έως ότου φτάσει στο στάδιο της εκμετάλλευσης. Αναγνώριση της βέλτιστης περιόδου προκειμένου να προχωρήσει σε πωλήσεις πάνω στα ακίνητα που επενδύει (πριν, κατά την διάρκεια, στο τέλος της κατασκευής). Στην συνέχεια να αναλογιστεί το κέρδος και την δυνατότητα να αναλάβει τους κινδύνους που εντοπίστηκαν. Χρηματοδότηση της ανάπτυξης γης Η αγορά γης απαιτεί ίδια κεφάλαια και μερικό δανεισμό. 36

37 Η κατασκευή απαιτεί δανεισμό για τα μεγάλα κόστη ενώ τα ελαφρύτερα μπορούν να καλυφθούν από ίδια κεφάλαια. Marketing, Μελέτη αγοράς για αξιοποίηση της γης Αναγνώριση πότε οι αγοραστές θα είναι σε θέση σε αγοράς και ρύθμιση χρονοδιαγράμματος έργου επ αυτού. Εξέταση της αγοράς στην πορεία του χρόνου. Προσπάθεια δημιουργίας πιθανής συνεργασίας με νέους επενδυτές. Παρακολούθηση των ανταγωνιστών για δράσεις απέναντι της προς ανάπτυξης επένδυσης. Περιβαλλοντική ανάπτυξη γης Καθορισμός των περιβαλλοντικών συνθηκών πριν την ανάπτυξη. Καθορισμός ουσιών που χρειάζονται ειδική διαχείριση. Καθορισμός πλάνου δράσης σε περίπτωση περιβαλλοντικής μόλυνσης. Βελτιώσεις στην ανάπτυξη γης Στόχευση στην μηχανική των εγκαταστάσεων και την απόκτηση αδειών για την χρήση των κοινόχρηστων χώρων. Δημιουργία συμβάσεων που να περιλαμβάνουν όλα τα μέρη της ανάπτυξης όπως οδοί, ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός και άλλα δευτερεύον άλλα σημαντικά στοιχεία. Έλεγχος της διαχείρισης και των βημάτων ως τώρα. Μεταφορά και προσβασιμότητα στην προς ανάπτυξη γη Έγκριση σχεδίων για συστήματα μεταφοράς από τις τοπικές αρχές Ενσωμάτωση των μελετών οδοποιίας με άλλες όπως ύδρευσης, αποχέτευσης, τηλεπικοινωνίες κ.α. Διαθεσιμότητα Επιλογή ενός ή πολλών χρηστών για την επένδυση. Πώληση δανείων σε χρήστη με την παραχώρηση μέρους ιδιοκτησίας ως αντάλλαγμα. Συμφωνία με τον/τους χρήστες και περεταίρω ανάπτυξης σε τομείς που δεν περιλαμβάνει το master plan. 37

38 Στάδιο 4: Ανάπτυξη κτηρίου Στο σημείο αυτό ο κύριος του έργου που προχώρησε στην ανάπτυξη της γης μπορεί να συνεχίσει ο ίδιος ή πουλήσει το δικαίωμα για την ανάπτυξη των οικοδομών. Εξαγορές στην ανάπτυξη κτηρίου Η ανάπτυξη πραγματοποιείται κυρίως από μεγάλους υπεργολάβους. Όταν πραγματοποιείται η ανάπτυξη του κτηρίου σε αντίθεση με την ανάπτυξη γης κατά την διάρκεια της κατασκευής πρέπει ο developer να βρει χρήστες στους οποίους θα μισθώσει στην συνέχεια την κατασκευή για εκμετάλλευση. Ο developer ελέγχει τις κινήσεις της αγοράς και τον τρόπο που εξελίσσονται τα μισθώματα. Εκτίμηση της πορεία της οικονομίας κατά την διάρκεια της κατασκευής. Εκτίμηση του κεφαλαίου που θα απαιτηθεί καθώς και των κερδών ώστε να προκύψει η αντιμετώπιση ή όχι των κινδύνων. Χρηματοδότηση της ανάπτυξης του κτηρίου Η ανάπτυξη της κατασκευής πρέπει να γίνει στο δυνατό συντομότερο χρονικό διάστημα. Τα μεγάλα κόστη συνήθως χρηματοδοτούνται μέσω δανείου. Τα μικρά έξοδα καλύπτονται κυρίως από τα ίδια κεφάλαια. Τα κτήρια μπορούν να πωληθούν πριν ανεγερθούν δημιουργώντας μια ρευστότητα η οποία είναι σταδιακή με το ρυθμό της ανάπτυξης. Marketing, Μελέτη αγοράς στην ανάπτυξη κατασκευής Προσδιορισμός των πιο πιθανών αγοραστών ή ενοικιαστών. Καθορισμός ενός ελκυστικού τιμολόγιου. Καθορισμός της ημερομηνίας πληρότητας της κατασκευής. Θέσπιση της διάρκειας των μισθωμάτων. Δημιουργία εκπτώσεων στον τομέα της πώλησης τμημάτων της κατασκευής. Χρήση μεσιτών για την προώθηση. Περιβαλλοντική ανάπτυξη κατασκευής Η κατασκευή πρέπει να πληρεί τις βέλτιστες πρακτικές για εγκρίσεις και πιστοποιήσεις. 38

39 Ακολουθία των τοπικών διατάξεων στα πρότυπα αειφορίας. Κατοχύρωση των σχεδίων ώστε να αποφευχθούν αλλαγές λόγο νέων περιβαλλοντικών ρυθμίσεων. Εγκρίσεις και άδειες Οικοδομικές άδειες. Ασφαλίσεις. Άδειες λειτουργίας στο τέλος τις κατασκευής. Βελτιώσεις Προτεινόμενες βελτιώσεις στον σχεδιασμό του κτηρίου (αρχιτέκτονες) και στην κατασκευή. Χρήση μεθόδων fast track. Προτίμηση ομάδας μηχανικών που συνεργάστηκαν σε αντίστοιχα project Μεταφορά και προσβασιμότητα Δημιουργία αποτελεσματικών εισόδων και εξόδων στην κατασκευή. Είσοδο και έξοδο εκτάκτου ανάγκης. Αποτελεσματική προσβασιμότητα εντός του κτηρίου (κυλιόμενες σκάλες, ανελκυστήρες, διάδρομοι). Διαθεσιμότητα Προ-μίσθωσης πράξεις. Πράξη ανταλλαγής με τον πιθανό χρήστη. Βραχυπρόθεσμη μίσθωση και εν συνεχεία πώληση. Προσαρμοστικότητα τιμών. Συμβάσεις με προμηθευτές. Εγγυήσεις. 39

40 Στάδιο 5: Διαχείριση κατασκευής Ο διαχειριστής της κατασκευής είναι στο σημείο αυτό ο υπεύθυνος διαχείρισής του ώστε να μπορέσει να μισθωθεί ή να πωληθεί ώστε να προκύπτουν έσοδα. Αυτοί είναι συνήθως ασφαλιστικές εταιρείες, εταιρείες επενδύσεων ακινήτων καθώς και συνταξιοδοτικά ταμεία. Απόκτηση Ο κύριος της επένδυσης μπορεί να διατηρήσει την διαχείριση μετά το τέλος της η να την μεταβιβάσει σε τρίτο (build operator). Δημιουργία ελκυστικών πακέτων για πώληση της οικοδομής. Προσδιορισμός της πληρότητας των μισθωμάτων που φέρει το ακίνητο. Έλεγχος αποτελεσματικότητας της τεχνολογίας της κατασκευής. Μελέτη για την επιτυχία των νέων ενοικιαστών δημιουργώντας θετική φήμη. Μελέτη για την ανανέωση των χρηματικών όρων στην πορεία του χρόνου. Χρηματοδότηση κατασκευής Τα μακροπρόθεσμα δάνεια κατάλληλα για το στάδιο της ανάπτυξης και του κυρίου όγκου των εργασιών. Τα βραχυπρόθεσμα δάνεια ικανοποιούν προκαταβολές μετρητών και την κάλυψη κάποιων τόκων. Αποφυγή απόσυρσης κεφαλαίου από τους εταίρους όπως γίνεται συνήθως σε αρνητικές ταμειακές ροές. Χρήση του είδος του κεφαλαίου βάση το προφίλ του εταίρου που το διαθέτει, π.χ. σε μια στιγμή αμφιβολίας θα γίνει χρήση κεφαλαίου από κάποιον risk taker εταίρο. Marketing και Μελέτης αγοράς στην επιχειρηματικότητα της κατασκευής Δημιουργία ενός σωστού μίγματος ενοικιαστών. Δημιουργία σχεδίων με του ενοικιαστές για επέκταση. Αναζήτηση ενοικιαστών που απαιτούν χώρο για την επιχείρησή τους. Αξιολόγηση και τιμολόγηση του προς μίσθωση χώρου. 40

41 Περιβαλλοντική διαχείριση της κατασκευής Συντήρηση και επιτήρηση της κατασκευής. Απαίτηση από ενοικιαστές για «πράσινες» πρωτοβουλίες. Ενθάρρυνση για χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, ανακύκλωσης και άλλων περιβαλλοντικών ενεργειών. Χρήση τεχνολογιών για την βελτίωση του κύκλου ζωής του κτηρίου. Συνεχής εκπαίδευση για εφαρμογή νέων περιβαλλοντικών συστημάτων. Εγκρίσεις και άδειες Ασφάλιση. Έγκριση ενεργειών ενοικιαστών. Πιστοποιήσεις υγείας και ασφάλειας. Βελτιώσεις στην διαχείριση της κατασκευής Ο Building Operator πρέπει να συντονίζει της συντήρηση του κτηρίου, την αντιμετώπιση φθορών που τυχών εμφανίζονται, τον εξοπλισμό του και την συντήρηση και ανάπτυξη των εξωτερικών χώρων. Πρόσβαση και μεταφορά Διατήρηση ανοιχτών θέσεων parking. Διατήρηση της τεχνολογικής εξέλιξης στις μεταφορές. Συντήρηση οδών και εφαρμογή σχεδίων ετοιμότητας. Διαθεσιμότητα Στην διάρκεια ζωής του κτηρίου μπορεί να πωληθεί σε διάφορους διαχειριστές θα πρέπει να ελέγχεται όμως : η συνέχεια των ενοικιαστών. η διατήρηση των αδειών. η εφαρμογή των εγγυήσεων. η οικονομική πορεία των χρηστών. 41

42 Στάδιο 6: Ανακαίνιση της κατασκευής Ο δημιουργός της επένδυσης ή κάποιος τρίτος ύστερα από τα χρόνια λειτουργίας της κατασκευής μπορεί να προχωρήσει σε δαπάνες με στόχο την αύξηση της αξίας της κατασκευής. Απόκτηση για ανακαίνιση Στην αγορά ακινήτων οι ανακαινιστές είναι ίσως οι πιο ικανοί αναλυτές. Παρατήρηση της αγοράς και εύρεση στρεβλώσεων. Μελέτη για την αύξηση της θέσης στην αγορά του ακινήτου ύστερα από ανακαίνιση. Μελέτη των χρονικών ορίων της ανακαίνισης. Μελέτη των εσόδων με στόχο την συμφέρουσα αντιμετώπιση των κινδύνων. Χρηματοδότηση ανακαίνισης Ο δανεισμός για ανακαίνιση είναι μια διαδικασία που συνδέεται στα βαριά κόστη όπως ο δανεισμός για κατασκευή. Τα μικρά έξοδα καλύπτονται από την ρευστότητα που υπάρχει. Συμφωνία με τους ενοικιαστές. Εφαρμογή της ανακαίνισης σε σύντομο χρονικό διάστημα και αποφυγή αλλαγών στην αγορά. Marketing και μελέτη αγοράς κατά την ανακαίνιση Καθορισμός του απαραίτητου κόστους των βελτιώσεων. Καθορισμός τις πορείας της αγοράς κατά την εξέλιξη της ανακαίνισης. Διαπραγμάτευση στις νέες συνθήκες με ελκυστικές προτάσεις. Περιβαλλοντική ανακαίνιση κατασκευής Απαλλαγή κτηρίου από αμίαντο, μούχλα, μόλυβδο και άλλα μη εγκεκριμένα περιβαλλοντικά υλικά. Ανανέωση της ανακύκλωσης υλικών. Άδειες και εγκρίσεις Εγκεκριμένα σχέδια ανακαίνισης. Επιθεωρήσεις για απόκτηση πετυχημένης και πιστοποιημένης ανακαίνισης. 42

43 Βελτιώσεις κατά την ανακαίνιση Σωστός σχεδιασμός από ομάδα μηχανικών που συνεργάζονται συχνά. Ανακαίνιση να ακολουθεί το πλαίσιο που έχουν θέσει οι εταίροι. Τα νέα μηχανολογικά σχέδια πρέπει να μπορούν να συμβαδίσουν με τα ήδη υπάρχοντα όπως αυτά των δημοσίων υποδομών. Μεταφορά και προσβασιμότητα κατά την ανακαίνιση Ενημέρωση γειτόνων, δημοτικών αρχών και αστυνομίας για αποφυγή βαριάς συμφόρησης στο σημείο της ανακαίνισης. Διαθεσιμότητα Πραγματοποίηση της ανακαίνισης όταν αυτό δεν εξυπηρετεί πλέον τις ανάγκες των χρηστών. Στόχος είναι ενεργή επανένταξη στην αγορά με αύξηση των ταμειακών ροών. Στάδιο 7: Αποκατάσταση ιδιοκτησίας Κάποιος επενδυτής μπορεί να βρεθεί σε θέση να αποκτήσει ένα ακίνητο στο οποίο υπάρχουν πολλές αστοχίες είναι μη λειτουργικό με αποτέλεσμα να χρειάζεται η ολική κατεδάφισή του και εκ νέου να αναπτυχθεί με καινούρια χρήση. Η διαδικασία αυτή θυμίζει την τράπεζα γης που αναφέραμε στην αρχή, στην ουσία πρόκειται για μια επαναληπτική διαδικασία των σταδίων. Απόκτηση για ανάπλαση Παρόμοια αντιμετώπιση με την απόκτηση γης μόνο που στην προκειμένη περίπτωση ακολουθεί το σημείο και η ιστορία του. Καθορισμός της ελκυστικότητας της τιμής απόκτησης ώστε να βρίσκει εφαρμογή μετέπειτα το master plan. Εντοπισμός εξωτερικών γεγονότων που θα οδηγούσαν στην αύξηση της ελκυστικότητας του ακινήτου. Αξιολόγηση της τάσης από την κυβέρνηση για την βοήθεια σε νέες επενδύσεις. Δημιουργία plan B για την υπόθεση ότι η νέα επένδυση βρίσκει συνεχώς εμπόδια. Χρηματοδότηση της ανάπλασης 43

44 Η ανάπλαση σε τέτοιες περιπτώσεις χρειάζεται κυρίως μετοχικά κεφάλαια. Γίνεται χρήση κυρίως «αργών κεφαλαίων» δηλαδή κεφαλαίων που οι μέτοχοι επενδύουν για με μακροχρόνιες βλέψεις για απολαβές. Η οικονομική κατάσταση του πωλητή είναι σημαντικός παράγοντας όπου πρέπει να σταθεί ο νέος αγοραστής/επενδυτής. Κατευθείαν εξαγορά, μίσθωση και αγορά ύστερα από κάποια έτη. Σε περίπτωση που είναι κρατική περιουσία η επένδυση τότε η απόκτησή της μπορεί να πραγματοποιηθεί ευκολότερα στα πλαίσια της αποκρατικοποίησης. Marketing και μελέτης της αγοράς για ανάπλαση Προσδιορισμός των τάσεων της αγοράς για την υποστήριξη της επένδυσης ύστερα από την ανάπλαση. Μελέτη της εξυπηρέτησης της ανάπλασης στην μελλοντικές τάσης της αγοράς που θα υπάρχουν με την αποπεράτωση του νέου έργου. Προσδιορισμός των νέων χρήσεων γης. Μελέτη των νέων αλλαγών όπως (δημογραφικές αλλαγές, ONLINE αγορές, η εκπαίδευση, το εμπόριο, υγεία και η πρόληψη των υποδομών κατά της τρομοκρατίας, κλιματικές αλλαγές, ανακύκλωση, μετανάστευση, τεχνολογίες ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, μεταφορές). Εντοπισμός του χαρακτήρα της κοινωνίας απέναντι στις νέες αλλαγές που πρόκειται να πραγματοποιηθούν. Περιβαλλοντικά στοιχεία ανάπλασης Προσδιορισμός του χαρακτήρα που έχει αφήσει στην περιοχή η προηγούμενη χρήση. Ανάδειξη των θετικών στοιχείων μια ανάπλαση για την αναβάθμιση του τομέα της πόλης. Πραγματοποίηση μιας πολιτιστικής έρευνας και προσπάθεια εναρμόνισης της επένδυσης με τα στοιχεία που βγαίνουν από αυτήν. Εγκρίσεις και άδειες στην ανάπλαση Εγκρίσεις για υγεία και ασφάλεια. Δομική ακεραιότητα. Έγκριση στο σχέδιο ανάπλασης, ή έγκριση της μεταβολής της χρήσης ζωνών. Άδειες κατεδάφιση. 44

45 Βελτιώσεις Δημιουργία νέων σχεδίων με στόχο την δημόσια ασφάλεια και την ασφάλεια ιδιοκτησίας. Προσπάθεια περιορισμού της νέας επένδυσης στα όρια της προηγούμενης δίχως την ανάγκη απόκτησης από τους γείτονες την χρήση γης. Ο χαρακτήρας της ανάπλασης να ακολουθηθεί και από καινοτομία ως να λειτουργήσει και λόγος προσέγγισης για το κοινό. Μεταφορά και προσβασιμότητα στην ανάπλαση Επανεξέταση των συστημάτων μεταφοράς με επανατοποθέτηση αυτών ώστε να οδηγούν σε βέλτιστα αποτελέσματα ύστερα από την εμπειρία των προηγούμενων ετών. Πώληση και διαθεσιμότητα της ανάπλασης Έρευνα για την επιλογή διατήρησης ή πώλησης ( Τι θα συμβεί την επόμενη χρονιά; δημιουργία πρόσθετης αξία; μείωση στην υπάρχουσα τιμή; Ποιες είναι οι ευκαιρίες επανεπένδυσης του πωλητή;). Προσδιορισμός των δημοσίων εγκρίσεων που απαιτούνται. Διαφάνεια απέναντι στους υποψήφιους αγοραστές ώστε να πληρούνται όλες οι συνθήκες των συμβολαίων. Έρευνα για το ποιες είναι οι οικονομικές δυνατότητες των υποψήφιων αγοραστών. 45

46 46

47 Κεφάλαιο 3ο Διαχείριση κινδύνων σε επενδύσεις ακινήτων 3.1 Γενικά για την διαχείριση κίνδυνων Με τον όρο διαχείριση κινδύνων έργων περιγράφονται όλες εκείνες οι κατηγορίες κινδύνων που μπορούν να επηρεάσουν την εξέλιξη ενός έργου, όσο αφορά το χρόνο, το κόστος, την ποιότητα και την απόδοση. Μερικοί από κινδύνους που πρέπει να λαμβάνονται σοβαρά υπόψιν είναι οι κίνδυνοι κοστολόγησης του έργο με αποτέλεσμα πιθανούς λάθος υπολογισμούς και υπό ή υπέρ κοστολόγηση του έργου. Αντίστοιχη βαρύτητα φέρει και ο προγραμματισμός μιας και οι καθυστερήσεις από υπεργολάβους ή λάθος εκτιμήσεις στα χρονοδιαγράμματα έχουν συνήθως μεγάλες οικονομικές επιβαρύνσεις. Τα νομικά προβλήματα είναι επίσης ένας τομέας των κινδύνων και τέλος μια εξίσου μεγάλη κατηγορία κινδύνων είναι οι τεχνικοί κίνδυνοι, κυρίως λόγο ασαφειών στον καθορισμό των απαιτήσεων. Οι νέες πρακτικές στην κατασκευαστική βιομηχανία έχουν υιοθετήσει την διαχείριση κινδύνων ως ένα στάδιο ορθής διαχείρισης πολύπλοκων εγχειρημάτων και μεγάλου όγκου εργασιών. Για τον λόγο αυτό κερδίζει συνεχώς θέση αποδεικνύοντας τα οφέλη που κατά κύριο λόγο αντανακλώνται στο κόστος και στην ποιότητα του έργου. Πέραν αυτών έχουν δημιουργηθεί ορισμένα πρότυπα τα οποία είναι διεθνώς αναγνωρισμένα καθιστώντας ένα μοτίβο διεργασιών οι οποίες πλέον απαιτούνται να ολοκληρωθούν ώστε να υπάρχει ολοκληρωμένη πληροφορία για μια πιθανή επένδυση. Ως διαχείριση κινδύνων ενός έργου λοιπόν, μπορούμε να ορίσουμε το σύνολο των διαδικασιών παρακολούθησης, εντοπισμού, ανάλυσης και αντιμετώπισης των κινδύνων που σχετίζονται με τις εν δράση δραστηριότητες κατά τη διάρκεια ενός έργου με στόχο την εξασφάλιση για την σωστή ανάπτυξή του. 47

48 Εικόνα 3. 1 Διαχείριση κινδύνων. (πηγή : CE%B7+%CE%BA%CE%B9%CE%BD%CE%B4%CF%8D%CE%BD%CE%BF%CF%85&biw=1680&bih=871&source=lnms &tbm=isch&sa=x&ved=0ahukewjwqnyk8ujpahxixhqkhdm_dvuq_auibigb#imgrc= wu41lhtng2jm%3a) Η προτεινόμενη τυπική διαδικασία διαχείρισης κινδύνων χωρίζεται σε τέσσερα στάδια όπως στην εικόνα 3.1, τα οποία αφορούν την αναγνώριση, την αξιολόγηση, την αντιμετώπιση και τέλος στην παρακολούθηση των κινδύνων του έργου. Η διαδικασία διαχείρισης των κινδύνων επαναλαμβάνεται σε ολόκληρη τη διάρκεια του έργου με βάση συγκεκριμένους κανόνες. Το αρχικό στάδιο για την διαχείριση των κινδύνων είναι ο εντοπισμός, ίσως το στάδιο με την μεγαλύτερη βαρύτητα διότι οι παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν την επιτυχία μιας επένδυσης δεν είναι πάντα οι προφανείς με αρκετές αλληλοσυσχετίσεις να εμφανίζονται ύστερα από εκτενή έρευνα. Αφότου εντοπιστούν οι κίνδυνοι καταγράφονται σε συγκεκριμένες φόρμες φύλλα κινδύνου μαζί με τα χαρακτηρίστηκα τους. 48

49 Κατά την ανάλυση σε κάθε κίνδυνο εντοπίζεται το μέγεθος της ζημίας που μπορεί να προκαλέσει στο έργο. Αυτή μπορεί να είναι υλική, χρονική, περιβαλλοντική και πολλές ακόμα. Μαζί με την συνέπεια του κινδύνου εντοπίζεται και η πιθανότητα αυτής, το γινόμενο της πιθανότητας με την ποσοτικοποίηση της συνέπειας αποδίδει την βαρύτητα του κινδύνου. Έτσι προκύπτει η ταξινόμηση των κινδύνων με βάση τα βάρη τους. Στο επόμενο στάδιο της ανάλυσης προκειμένου να διακρίνουμε τους κινδύνους για την προτεραιότητα τις αντιμετώπισής τους και το μέγεθος αυτής τους κατηγοριοποιούμε ποσοτικά ή ποιοτικά. Η ποσοτική ανάλυση τους απαιτεί μεγάλο πλήθος πληροφοριών αναλογικά και με τον αριθμό των κινδύνων καθιστώντας την ποιοτική ανάλυση πιο εύχρηστη και γρήγορη αποφεύγοντας και την χρήση βαριών λογισμικών. Το ενδιαφέρoν τμήμα στην διαχείριση του κινδύνου συναντιέται στην διττή φύση της έννοιας του κινδύνου πάνω στην επιχειρηματικότητα. Ένας κίνδυνος για το έργο όπως αναφέρθηκε μπορεί να έχει ζημιογόνο χαρακτήρα ταυτοχρόνως όμως το ρίσκο του κινδύνου είναι αυτό που μπορεί να αποφέρει περισσότερα κέρδη. Για τον λόγο ο αναλυτής στοχεύει να εντοπίσει την χρυσή τομή ώστε να εξυπηρετήσει τις ανάγκες τόσο της σωστής εκτέλεσης του έργου αλλά και τις διατήρησης του κόστους σε επιτρεπτά όρια. Φυσικά το ρίσκο απευθύνεται εν τέλη στον λήπτη της απόφασης decisions maker ενώ ο αναλυτής παραδίδει τον ολοκληρωμένο φάκελο στοιχείων για τους κινδύνους. Στην πορεία καθορίζονται οι διεργασίες για την αντιμετώπιση του κινδύνου συνυφασμένου με την πιθανότητα οι οποίες είναι αποφυγή, μεταφορά, ελάφρυνση αλλά και αποδοχή του. Στα φύλλα των κινδύνων που αναφέρθηκαν καταγράφονται οι ενέργειες που θα πραγματοποιηθούν αντίστοιχα για το κάθε κίνδυνο καθώς και οι υπεύθυνοι για τους κινδύνους. Στην εικόνα 3.2 που ακολουθεί παρουσιάζεται ο τρόπος με τον οποίο κατηγοριοποιείται ο κίνδυνος δημιουργώντας περιοχές συναρτήσει της πιθανότητας και των συνεπειών. Στην συγκεκριμένη περίπτωση φαίνεται η ποιοτική ανάλυση και βάση αυτού θα καθοριστεί και η στρατηγική για τον συγκεκριμένο κίνδυνο κυρίως βασισμένη στο προφίλ του λήπτη. 49

50 Εικόνα 3. 2 Risk analysis matrix (πηγή : CE%B7+%CE%BA%CE%B9%CE%BD%CE%B4%CF%8D%CE%BD%CE%BF%CF%85&biw=1680&bih=871&source=lnms &tbm=isch&sa=x&ved=0ahukewjwqnyk8ujpahxixhqkhdm_dvuq_auibigb#tbm=isch&q=risk+analysis+matrix+ probability+consequence&imgrc=uyy1wr5xgdrjbm%3a) Το βήμα μετά τον προσδιορισμό των κινδύνων και την κατάταξή τους αποτελείται από μία επαναληπτική διαδικασία. Κατά αυτήν η ομάδα που διαχειρίζεται, ελέγχει την πορεία των ενεργειών που επέλεξε για κάποιους από τους κινδύνους που χρήζουν αντιμετώπιση. Παρακολουθείται με ελέγχους η αποτελεσματικότητα των προτάσεών τους ώστε να προκύψουν στοιχεία για νέες ενέργειες έως ότου να πληρούνται οι προδιαγραφές. Το στάδιο αυτό εκτελείται σε οριοθετημένα χρονικά διαστήματα κατά τα οποία ενημερώνονται τα φύλλα των κινδύνων και δημιουργείται το αντίστοιχο αρχείο για την διαχείριση των πληροφοριών (data analysis). 3.2 Θεωρία διαχείρισης κίνδυνων Η διαχείριση κινδύνων αποτελείται από διακριτά στάδια Το εσωτερικό περιβάλλον. Οι αντικειμενικοί στόχοι. Αναγνώριση γεγονότος. Εκτίμηση των κινδύνων. Απόκριση. 50

51 Δραστηριότητες ελέγχου. Πληροφόρηση και επικοινωνία. Παρακολούθηση. Κίνδυνος Ο κίνδυνος μπορεί να ορισθεί ως ο συνδυασμός της πιθανότητας ενός γεγονότος και των συνεπειών του τα οποία θα μπορούσαν να έχουν υλική επίδραση στους στόχους μιας επένδυσης. Στον ορισμό του κινδύνου παρατηρείται η διττή του φύση. Στις διεργασίες τις οποίες εμφανίζεται μπορεί να χαρακτηριστεί ως ευκαιρία για την συγκομιδή οφελών αλλά και ως απειλή για την επίτευξη του στόχου. Στην θεωρεία της διαχείριση λοιπόν κάθε κίνδυνος εξετάζεται και από τις δύο προοπτικές του ώστε να προκύψουν οι βέλτιστες ενέργειες επί αυτού. Διαχείριση κινδύνου Βασικά στοιχείο της στρατηγικής οργανισμών που έχουν υιοθετήσει την διαχείριση των κινδύνων είναι η επίτευξη αειφόρων οφελών από κάθε δραστηριότητα ενός έργου, ενός χαρτοφυλακίου. Η αρχή όπως αναφέρθηκε είναι η σωστή αναγνώριση του κάθε κινδύνου. Η απόδοση της μέγιστης αξίας στις δραστηριότητες ύστερα συμψηφισμό της πιθανότητας και της συνέπειας οδηγεί στα μέγιστα επιθυμούντα οφέλη. Αποτέλεσμα αυτού η συνεχής βελτίωση μέσω τον ελέγχων και ο περιορισμός της αβεβαιότητας κατά την επίτευξη των στόχων ενισχύοντας την αξιοπιστία προς τους επενδυτές. Η μεθοδικότητα αλλά και η πεπειραμένη λήψη της απόφασης είναι στοιχεία υλοποίησης στρατηγικής του οργανισμού. Παράλληλα σε αυτό βρίσκεται και η κουλτούρα καθώς και η πολιτική που φέρει η κάθε διοίκηση δίνοντας των χαρακτήρα του risk non & risk taker. Φυσικά έτσι αντιπροσωπεύονται οι στόχοι που έχουν τεθεί καθώς και οι υπεύθυνοι για την υλοποίηση τους. Παράδειγμα αυτού οι επιχειρήσεις που δεν στοχεύουν σε υψηλά κέρδη αντιμετωπίζουν τον κάθε κίνδυνο μειώνοντας αντίστοιχα την ευκαιρία του ρίσκου. Η υποστήριξη της στρατηγικής από τους υπευθύνους είναι αυτό που οδηγεί την λειτουργική αποδοτικότητα σε όλα τα επίπεδα του οργανισμού και τους καθιστούν αναγκαιότητα πλέον στον επιχειρηματικό κλάδο. 51

52 Εσωτερικό περιβάλλον Η αναγνώριση των κινδύνων ξεκινάει από το εσωτερικό περιβάλλον της εταιρείας μιας και εκεί γίνεται το Risk Management και από εκεί θα προκύψουν οι όποιες αποφάσεις προκειμένου να προχωρήσει σε λήψη ή όχι μέτρων απέναντι σε αυτούς. Αντικειμενικοί στόχοι Όπως είναι προφανές η κάθε επιχειρηματική κίνηση επηρεάζεται από κίνδυνους που βρίσκονται τόσο στο εσωτερικό όσο και στο εξωτερικό περιβάλλον. Η εταιρεία έχει θέσει ένα σύνολο στόχων ο οποίοι επηρεάζονται από το περιβάλλον που εξελίσσονται και πρέπει να υλοποιηθούν βασισμένοι στο στην όραμα και την κουλτούρα της εταιρείας : Στρατηγικούς στόχους. Λειτουργικοί στόχοι. Στόχοι ενημέρωσης. Στόχοι Συμμόρφωσης. 52

53 Αναγνώριση γεγονότος Στο στάδιο αυτό γίνεται λόγος για τους εσωτερικούς και εξωτερικούς παράγοντες που θα επηρεάσουν την επένδυση. Η επίδραση μια και αναφερόμαστε σε κινδύνους μπορεί να έχει διττή φύση, να παρουσιαστεί ως απειλή ή ως ευκαιρία. Διεργασία Διαχείρισης Κινδύνου Με την παραπάνω διεργασία ο οργανισμός εξασφαλίζει την προσθετική αξία στις υπηρεσίες του καθώς και την υποστήριξη στους στόχους που έχουν τεθεί βασισμένοι στο όραμα του, οι ενέργειες που οδηγούν σε αυτό είναι : 53

54 1. Η δημιουργία πλαισίου καθιστώντας τον, έναν ενεργοποιημένο οργανισμό, ενισχύοντας την αξιοπιστία του για τις μελλοντικές δραστηριότητες. 2. Η βελτιωμένη λήψη αποφάσεων, πρόγραμμα που συνεπάγεται τον απαραίτητο καθορισμό προτεραιοτήτων μέσω σωστής κατανόησης της επιχειρησιακής δραστηριότητας των ευκαιριών και των απειλών κατά την διεξαγωγή των έργων. 3. Η αποδοτική χρήση του κεφαλαίου στους πόρους του οργανισμού. 4. Η μειούμενη μεταβλητότητα στις περιοχές εκτός του κυρίου τομέα της επιχείρησης. 5. Η συνεχώς βελτιωμένη αξιοποίηση των πάγιων στοιχείων. 6. Η ανάπτυξη της πολιτικής υποστήριξης του ανθρώπινου δυναμικού. 7. Τέλος η προσπάθεια αποκορύφωσης της αποδοτικότητας. Εικόνα 3. 3 Διάγραμμα ροής διαχείρισης κινδύνων (πηγή : Risk_Management_Standard_Greek_000.pdf) Εκτίμηση κινδύνου Με την εκτίμηση η εταιρεία προσπαθεί να προσδιορίσει την έκταση στην οποία θα εμφανιστεί ο κίνδυνος που μελετάτε. Η εκτίμηση βασίζεται σε δύο πρακτικές την πιθανότητα να εμφανιστεί ο κίνδυνος και τις συνέπειες που θα έχει ενώ βασίζεται 54

55 κυρίως σε αντίστοιχα φαινόμενα στο παρελθόν. Με τον τρόπο αυτό ο κίνδυνος εκτιμάται ποιοτικά ή ποσοτικά. Αποτίμηση κινδύνου Η Αποτίμηση Κινδύνου μπορεί να οριστεί ως η συνολική διαδικασία της ανάλυσης προκειμένου να αξιολογηθεί ο κίνδυνος και περεταίρω η αντιμετώπισή του. Τεχνικές Αναγνώρισης Κινδύνου Σύσκεψη για ανταλλαγή ιδεών Ερωτηματολόγια Επιχειρησιακές μελέτες στοχευόμενες στις εσωτερικές διεργασίες και τον επιρροή εξωτερικών παραγόντων σε αυτές Βιομηχανική δοκιμασία επίδοσης Ανάλυση σεναρίου κινδύνου Εργαστήρια αποτίμησης και εξέταση περιστατικών Μελέτες λειτουργικότητας υπό την παρουσία κινδύνων Πίνακας 3. 1 Τεχνικές αναγνώρισης κινδύνου Μέθοδοι και Τεχνικές Ανάλυσης Κινδύνου Έρευνα αγοράς και αναζήτηση έργων Ευκαιρίες (upside risk) Δοκιμαστική προώθηση προϊόντος (test marketing) Ανάλυση επιχειρηματικής στρατηγικής Μοντελοποίηση SWOT analysis Θεωρεία διαγραμμάτων δένδρων BREST analysis (Επιχειρησιακού, Πολιτικού, Οικονομικού, Κοινωνικού, Τεχνολογικού περιβάλλοντος) Μελέτη εναλλακτικών Έλεγχος λύσεων στην αβεβαιότητα κινδύνου Data analysis Πίνακας 3. 2 Τεχνικές ανάλυσης των κινδύνων 55

56 Ανάλυση κινδύνου Με τον όρο αναγνώριση κινδύνου ο οργανισμός προσδιορίζει την έκθεσή του στην αβεβαιότητα που συναντά. Φυσικά και εδώ χρειάζεται η ύπαρξη μελέτης κατά την οποία θα αναλύεται το οικονομικό περιβάλλον του οργανισμού, το πολιτικό σύστημα, καθώς και τα νομικό πλαίσιο το με οποίο συνεργάζεται. Εκτός αυτών του εξωτερικού χώρου, από την εσωτερική πλευρά του οργανισμού χρειάζεται διαφάνεια και πλήρης κατανόηση στην στρατηγική που έχει για την εκπλήρωση των λειτουργικών του στόχους, ώστε εκ των προτέρων να έχει γνώση για τις ευκαιρίες και τις απειλές για τους στόχους αυτούς. Δίχως αμφιβολία κατά την ανάλυση των κινδύνων οι σημαντικές δραστηριότητες του οργανισμού θα πρέπει να σαρωθούν. Κάθε ψεγάδι από αυτές θα πρέπει να προσδιοριστεί και να συνδεθεί με τις συνέπειές του. Με τον τρόπο αυτό θα προκύψουν οι αστάθειες που υπήρχαν μαζί με τις αιτίες τους. Οι επιχειρηματικές δραστηριότητες και αποφάσεις μπορούν να κατηγοριοποιηθούν με ένα εύρος προσεγγίσεων, παραδείγματα των οποίων περιλαμβάνουν: o o o o Τις στρατηγικές που υπάρχουν για να εκπληρώνουν τους μακροχρόνιους στόχους που έχουν τεθεί. Όπως είναι φυσικό επηρεάζονται αναλόγως και από την βαρύτητα των στόχων από την διαθεσιμότητα των κεφαλαίων, την πολιτική του κράτους που ενδεχομένως να παρουσιάσει κινδύνους, διάφορες αλλαγές στο σύνταγμα και το νομικό πλαίσιο για τους οργανισμούς, την φήμη που έχει καθώς και από το περιβάλλον του που δραστηριοποιείται. Τις λειτουργικές, οι οποίες στόχο έχουν την επίτευξη των στρατηγικών, μέσα από ρύθμιση καθημερινών θεμάτων. Τις χρηματοοικονομικές, από τις πιο σημαντικές πλέον μιας και ελέγχουν και διαχειρίζονται τα χρηματοοικονομικά του οργανισμού και την επίδραση που έχουν σε αυτών διάφοροι εξωτερικοί κίνδυνοι όπως είναι η δυνατότητα πίστωσης, τα επιτόκια, η τιμή των συναλλαγμάτων και η πορεία τις αγοράς. Η διαχείριση γνώσης, η οποία ελέγχει τον τρόπο χρήσης της γνώσης, εμπειρίας και τεχνολογίας στην παραγωγή και στην επικοινωνία των διεργασιών. Οι πόροι αυτοί επηρεάζονται άμεσα από το εξωτερικό περιβάλλον λόγο της συνεχής εξέλιξης που παρουσιάζουν. Οι παράγοντες αυτοί είναι η 56

57 εγκεκριμένη χρήση ή η έλλειψη κάποιας πιστοποίησης, η αδυναμία πνευματικής ισχύς στο περιβάλλον δραστηριοποίησης και η ανταγωνιστική τεχνολογία. Η διαχείριση της γνώσης είναι και στενά συνδεδεμένη με το ανθρώπινο δυναμικό του οργανισμού κάτι που λειτουργεί και σαν ευκαιρία όταν υπάρχει έλλειψη κεφαλαίου για την μοντερνοποίηση του εξοπλισμού. Εσωτερικά οι παράγοντες μπορεί να είναι μία δυσλειτουργία του συστήματος ή η απώλεια βασικών στελεχών. o Η συμμόρφωση, αναζητά επίλυση σε θέματα όπως είναι η υγεία, η ασφάλεια, η προστασία του καταναλωτή, η σαφής περιγραφή των προϊόντων καθώς και οι εργασιακές συνθήκες. Κυμαίνεται με βάση την κουλτούρα του οργανισμού αλλά ρυθμίζεται και από το σύνταγμα. Κατά την ανάλυση του κινδύνου υπάρχει το στάδιο της εκτίμησης όπου προσδιορίζεται η ένταση του ποσοτικά, μερικώς ποσοτικά ή ποιοτικά για να προκύψει η πιθανότητα συναρτήσει της συνέπειας. Έτσι προκύπτουν τα downsides και upsides risks με της συνέπειες να είναι υψηλές, μεσαίες ή χαμηλές αλλά την αντιμετώπιση αυτών να προκύπτει με βάση τις απειλές και τις ευκαιρίες που προδιαγράφουν. Από την ανάλυση του κινδύνου απορρέουν πληροφορίες οι οποίες θα σχηματίσουν ένα προφίλ κινδύνου και βάση αυτού θα προκύψει η σημαντικότητα του. Το προφίλ είναι ένα εργαλείο του αναλυτή ώστε να αποδώσει σωστές προτεραιότητες στην διαχείριση. Κατατάσσει κάθε αναγνωρισμένο κίνδυνο για να δώσει μία άποψη της σχετικής σημαντικότητας. Με την διεργασία αυτή η ο οργανισμός προχωρεί στην σωστή τοποθέτηση των κινδύνων πάνω στην επιχειρηματική του πορεία με αποτέλεσμα να μπορεί να ελέγξει τον κίνδυνο στους διάφορους τομείς που επηρεάζει αλλά και να αναπροσαρμόσει την στρατηγική όπου ο έλεγχος αυτός δεν είναι εφικτός ή ζημιογόνος. Με τον κλείσιμο της ανάλυσης του κινδύνου θα πρέπει να έχει εξασφαλιστεί η κυριότητα του κινδύνου και να έχουν οριστεί οι πόροι και οι υπεύθυνοι διαχείρισης. Αξιολόγηση κινδύνου Οι κίνδυνοι που θα αναλυθούν στο επόμενο στάδιο του risk analysis συγκρίνονται με κριτήρια που έχουν τεθεί από τον οργανισμό. Τα κριτήρια αυτά όπως είναι αναμενόμενο εξετάζουν το κόστος τα πιθανά οφέλη, κοινωνικοοικονομικά και περιβαλλοντικά ζητήματα, τις νομικές απαιτήσεις. Το αποτέλεσμα λοιπόν τις αξιολόγησης θα είναι η σημαντικότητα των κινδύνων και η λήψη για τον καθένα 57

58 ξεχωριστά της απόφασης εάν είναι αποδεκτός, αντιμετωπίσιμος με ενέργειες ή ασύμφορος αντιμετώπισης επομένως θα πρέπει να παραληφθεί η πράξη. Χειρισμός και απόκριση κινδύνου Η διεργασία που θα εφαρμόσει τα μέτρα ώστε να μετασχηματίσει το προφίλ του κινδύνου ανήκει στο στάδιο του χειρισμού. Βασικός στόχος της είναι μείωση αλλά υπάρχουν και άλλες δυνατότητες όπως η μετατόπιση του σε κάποιο άλλο στάδιο του έργου όπου με νέα δεδομένα θα είναι πιο εύκολο να διαχειρισθεί, η αποφυγή του καθώς η χρηματοδότησή του. Σύστημα Κινδύνου Απόδοση στην λειτουργία του οργανισμού Εσωτερικά μέτρα ελέγχου Συμμόρφωση του συστήματος με το νομικό πλαίσιο που υπάρχει Πίνακας 3. 3 Συστήματα κινδύνου Αποφυγή κινδύνου: μέτρα ώστε να αντιμετωπιστούν οι δραστηριότητες που επιφέρουν κινδύνους. Μείωση κινδύνου: περιορισμός της πιθανότητας εμφάνισης. Κατανομή κινδύνου: η απόθεση του κινδύνου σε κάποια άλλη δραστηριότητα ίσως και μεταγενέστερη έχει ως αποτέλεσμα την παράταση αλλά και την μείωση εμφάνιση του κινδύνου αυτού. Αποδοχή κινδύνου: ο κίνδυνος γίνεται αποδεκτός δίχως να αντιμετωπίζεται με μέτρα. Όταν το κόστος για τον έλεγχο ενός κινδύνου υπερβαίνει τις δυνατότητες του οργανισμού τότε μπορεί να γίνει λόγος για ασφάλιση, ένα μέτρο δηλαδή απόκτησης χρηματοοικονομικής προστασίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η ασφάλεια έναντι των επιδράσεων. Δραστηριότητες ελέγχου Προκειμένου να εξασφαλιστεί η σωστή εφαρμογή των αποκρίσεων του κινδύνου σε όλα τα επίπεδα εφαρμογής αλλά και λειτουργιών εφαρμόζονται τα εργαλεία αυτά. Αυτά επηρεάζονται σαφώς από την κουλτούρα της εταιρείας καθώς και από τους αντικειμενικούς στόχους που αυτή έχει θέσει. 58

59 Πληροφορία και επικοινωνία Η πληροφορία εντός της εταιρείας καθώς και η επαφή με τους εξωτερικούς συνεργάτες πρέπει να ουσιαστική και συνεχόμενη. Με την σωστή πληροφόρηση αλλά και έγκαιρη, η διαχείριση κινδύνων μπορεί να είναι πιο αποτελεσματική μιας και η πρόληψη είναι επιθυμητή σε σχέση με την αντιμετώπιση κάποιου ζημιογόνου γεγονότος. Παρακολούθηση Προκειμένου να εξασφαλίσουμε στην διαχείριση κινδύνου ότι οι κίνδυνοι έχουν αναγνωριστεί σωστά και αντιμετωπίζονται με τα κατάλληλα μέτρα ελέγχου που έχουν εφαρμοστεί από τους υπευθύνους είναι απαραίτητη μια δομή αναφορών και ανασκόπησης που θα φωτογραφίζει αυτά τα στάδια. Οι οργανισμοί για τους οποίους γίνεται λόγος δρούνε σε περιβάλλοντα δυναμικά και μεταβαλλόμενα, οπότε η παρακολούθηση βοηθάει στον εντοπισμό των αλλαγών οι οποίες πρέπει να εισέρχονται και στα αντίστοιχα συστήματα. Στην ουσία γίνεται λόγος για μια επιθεώρηση ελέγχου που θα πρέπει να συμβαδίζει με την πολιτική και τα πρότυπα συμμόρφωσης με στόχο να παρουσιάζονται κατά τον δυνατόν ευκαιρίες για ουσιαστικότερη προσέγγιση στον κίνδυνο. Η διεργασία παρακολούθησης θα έπρεπε να παρέχει τη διασφάλιση ότι υπάρχουν μέτρα ελέγχου σε εφαρμογή κατάλληλα για τις δραστηριότητες του οργανισμού και ότι οι διαδικασίες κατανοούνται και ακολουθούνται. Οι αλλαγές στον οργανισμό και το περιβάλλον στο οποίο αυτός λειτουργεί πρέπει να αναγνωρίζονται με τις κατάλληλες αλλαγές να γίνονται στα συστήματα στην συνέχεια. Τα μέτρα ελέγχου που έχουν αποφασιστεί για εφαρμογή στις δραστηριότητες του οργανισμού θα πρέπει να χαρακτηρίζονται από πλήρης διαφάνεια και κατανόηση κάτι που πέραν των υπολοίπων ωφελεί την διεργασία της παρακολούθησης. Αφού εξασφαλιστεί η διαφάνεια και η ενημέρωση των αλλαγών στο περιβάλλον δράσης η διεργασία παρακολούθησης επεμβαίνει στις διεργασίες όπου τις καθορίζει με βάση : 1. Τα μέτρα ελέγχου που θεσπίστηκαν και λειτούργησαν πάνω στον κίνδυνο. 2. Τις διαδικασίες και τις πληροφορίες που συλλέχτηκαν ώστε η αποτίμηση του κινδύνου να είναι ολοκληρωμένη. 59

60 3. Την εμπειρία που άφησαν ενέργειες σε παρόμοιες καταστάσεις στο παρελθόν και πως αυτή η γνώση βοήθησε στην λήψη καλύτερων αποφάσεων, αλλά και από τις τωρινές δράσεις τι θα μείνει ως δίδαγμα για μελλοντικές αποτιμήσεις κινδύνων. Πόροι και Εφαρμογή Ένα πολύ σημαντικό στάδιο στην διαχείριση είναι πολιτική που θα ακολουθηθεί στον τομέα των πόρων, κάτι που ο οργανισμός θα πρέπει να το αποδώσει ολοκληρωτικά στα επίπεδα διοίκησης και τις επιχειρηματικές μονάδες. Οι υπεύθυνοι που έχουν τεθεί για τους κινδύνους θα πρέπει να ασχοληθούν ξεχωριστά με τους πόρους πράγμα που επηρεάζει τον οργανισμό καθιστώντας τους βασικά στελέχη και στην πολιτική που έχει ακολουθηθεί. Οι ρόλοι των υπευθύνων θα πρέπει να είναι διακριτοί επίσης κατά τον έλεγχο που αναφέρθηκε πάνω στα μέτρα ελέγχου πετυχαίνοντας μια απλοποιημένη μορφή οργάνωσης που θα βοηθήσει σε ποιο άμεσες λύσεις. Οι οργανισμοί λοιπόν ευνόητα θα ενσωματώνουν στην στρατηγική τους, την ομάδα διαχείριση των κινδύνων μιας και αυτή θα συνδέεται άμεσα με τους πόρους άρα και τον προϋπολογισμό τους. Στα στάδια ανάπτυξης προσωπικού όπως η εκπαίδευση αλλά και προϊόντων/υπηρεσιών η ομάδα θα πρέπει να ανά διαστήματα να ελέγχει την εξέλιξη προς την επίτευξη των στόχων. 3.3 Στοιχεία κινδύνων κατά την υλοποίηση τεχνικών έργων Στα τεχνικά έργα κύρια προϋπόθεση είναι διακριτή κατανομή των κινδύνων. Οι κίνδυνοι τέτοιας μορφής έργων μπορούν να διαχωριστούν σε ζημίες ή απώλειες μεταξύ των φορέων που έχει η μελέτη ή η κατασκευή, μεταξύ των κύριων αναδόχων αλλά και των τυχών υπεργολάβων που θα συμβάλουν για την επίτευξη. Για τον λόγο αυτό θα πρέπει να υπάρχει ρητή διάκριση στους κινδύνους όπου θα παρουσιάζεται με σαφήνεια στην μελέτη ή κατασκευή. Τα κριτήρια με τα οποία θα κατανεμηθούν οι κίνδυνοι προκύπτουν από την φυσική δυνατότητα που έχει ο κάθε συμβαλλόμενος να παρέμβει ώστε να αντιμετωπιστεί έως να εξαλειφθεί ο κίνδυνος καθώς και κριτήριο είναι οι εκ του νόμου ευθύνες που θα φέρει ο καθένας ξεχωριστά. 60

61 Οι κίνδυνοι στα τεχνικά έργα δεν παραμένουν μόνο στα στάδιο της εκτέλεσης αλλά απασχολούν τους φορείς και κατά την διάρκεια της λειτουργίας του αποπερατωμένου έργου. Για τον λόγο αυτό οι υπεύθυνοι υλοποίησης εξακολουθούν να επιβαρύνονται τον κίνδυνο. Ένα παράδειγμα αυτών είναι τα ιδιωτικά οικοδομικά που επί το πλείστων είναι αυτοχρηματοδοτούμενα. Στην υλοποίηση του έργου γίνεται λόγος για την ένταση των κινδύνων κάτι που θα τους κρίνει απαραίτητους αντιμετώπισης. Όσοι από αυτούς έχουν επιπτώσεις στην υπόσταση του έργου ο ανάδοχος έχει την υποχρέωση λήψης μέτρων ασφάλειας, διασφάλισης ποιότητας καθώς και αποκατάστασης στην περίπτωση εμφάνισης ζημιών λόγο ανεπαρκών μέτρων. Οι κίνδυνοι αποδίδονται κατά βάση σε : Ανωτέρα Βία (όπως αυτή ορίζεται από τη σύγχρονη νομολογία). Κακοτεχνία / Λανθασμένη Μελέτη / Ελαττωματικό Υλικό. Συνήθη / Τυχαία ζημιογόνα γεγονότα. Οι παραπάνω κίνδυνοι θα αποφέρουν ζημίες στο στάδιο της κατασκευής για τις οποίες θα είναι υπεύθυνος ο ανάδοχος και αυτές μπορεί να είναι : Υλικές ζηµιές στο ίδιο το έργο. Υλικές ζηµιές σε προϋπάρχουσα περιουσία. Σωµατικές βλάβες ή θάνατος στο εργατοτεχνικό προσωπικό. Υλικές ζηµιές στις εγκαταστάσεις και στον μηχανολογικό εξοπλισµό. Υλικές ζηµιές, σωµατικές βλάβες ή θάνατος σε τρίτους εξ αιτίας του έργου. 61

62 Ακολουθούν κωδικοποιημένα οι κίνδυνοι για ένα τεχνικό έργο Οι κίνδυνοι σε ένα τεχνικό έργο Στόχοι και Αποτελέσματα Ασυμβατότητα στόχων και αναγκών Ασαφείς στόχοι Υπερβολικοί / ανεπαρκείς στόχοι για την δεδομένη συγκυρία / ανάγκες / απαιτήσεις / δυνατότητες Λανθασμένη ανάλυση των προσδοκώμενων άμεσων / έμμεσων αποτελεσμάτων και επιπτώσεων. Ανεπαρκής εκτίμηση πλεονεκτημάτων - μειονεκτημάτων έργου Πίνακας 3. 4 Κίνδυνοι που εντοπίζονται στους στόχους και στα αποτελέσματα ενός οργανισμού Πόροι και Παραδοτέα Μη εξασφάλιση χρηματοδότησης Λανθασμένη εκτίμηση χρηματοροών Ελλιπής εκτίμηση εναλλακτικών (δάνεια, κτλ) Ανεπαρκής / ασαφής προσδιορισμός παραδοτέων έργου Πίνακας 3. 5 Κίνδυνοι που εντοπίζονται στους πόρους και στα παραδοτέα ενός οργανισμού Εμπλεκόμενοι Ασαφής κατανομή αρμοδιοτήτων και ρόλων μεταξύ των εμπλεκόμενων φορέων (ιδιοκτήτης, φορέας υλοποίησης, φορέας χρηματοδότησης, φορέας λειτουργίας, κτλ.) Αδυναμία προσδιορισμού όλων των εμπλεκόμενων φορέων Υπερεκτίμηση/υποτίμηση δυνατοτήτων παρέμβασης φορέων Όχι τεκμηριωμένη εκτίμηση αναγκών / συμφερόντων εμπλεκομένων Λανθασμένη πρόβλεψη αντιδράσεων στο έργο Ανεπαρκής συντονισμός μεταξύ των εμπλεκομένων Πίνακας 3. 6 Κίνδυνοι που εντοπίζονται στους εμπλεκόμενους ενός οργανισμού Λειτουργικότητα Ανεπαρκής εκτίμηση λειτουργικότητας έργου Ανεπαρκής εκτίμηση κόστους λειτουργίας και συντήρησης 62

63 Ανεπαρκής προσδιορισμός πόρων για την κάλυψη κόστους λειτουργίας και συντήρησης Ανεπαρκής εκτίμηση αναγκών διασύνδεσης / ένταξης σε γενικότερο σύστημα λειτουργίας Πίνακας 3. 7 Κίνδυνοι που εντοπίζονται στην λειτουργικότητα ενός οργανισμού Τεχνολογία Ανεπαρκής εξέταση διαθέσιμων τεχνολογιών Λανθασμένη επιλογή τεχνολογίας, με δεδομένες τις ανάγκες και απαιτήσεις του έργου Επιλογή υπερβολικά καινοτόμας τεχνολογίας, χωρίς εξασφάλιση της κατάλληλης υποστήριξης και εναλλακτικών επιλογών Επιλογή απαξιωμένης/ξεπερασμένης τεχνολογίας Πίνακας 3. 8 Κίνδυνοι που εντοπίζονται στον τεχνολογικό τομέα ενός οργανισμού Περιβαλλοντικοί όροι Ανολοκλήρωτη εξέταση περιβαλλοντικών συνθηκών Εμπλοκή έργου με προστατευόμενη περιοχή Ανεπαρκής εκτίμηση περιεχομένου περιβαλλοντικών όρων και επίπτωσης τους στο κόστος Πίνακας 3. 9 Κίνδυνοι που εντοπίζονται πάνω στους περιβαλλοντικούς όρους που ισχύουν για την επένδυση ενός οργανισμού Αδειοδοτήσεις Ανεπαρκής εκτίμηση απαιτούμενων αδειοδοτήσεων Έλλειψη στην δυνατότητα εκτίμηση δυνατότητας αδειοδοτήσεων Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται κατά τις αδειοδοτήσεις στην εξέλιξη μιας επένδυσης 63

64 Κατανομή σε υποέργα Κατανομή έργου σε πολύ μικρό ή πολύ μεγάλο αριθμό υποέργων, με μεγάλη δυσκολία διαχείρισης Ανεπαρκής ενσωμάτωση περιορισμών νομοθεσίας κατά την κατανομή σε υποέργα (π.χ. «κατάτμηση» έργου) Ανεπαρκής εκτίμηση συνδέσεων και διεπαφών μεταξύ δραστηριοτήτων, κατά την κατανομή σε υποέργα Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται στον κερματισμό μιας επένδυσης κατά την εξέλιξή της Συμβάσεις και συμβόλαια Χρονοβόρες διαδικασίες σύνταξης συμβάσεων/συμβολαίων Ύπαρξη ασαφειών στις συμβάσεις/συμβόλαια/ύπαρξη ασυμβατοτήτων / αντιφάσεων μεταξύ των συμβάσεων/συμβολαίων Χρονοβόρες διαδικασίες ελέγχου και έγκρισης των συμβάσεων/συμβολαίων Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται στις συμβάσεις και στα συμβόλαια κατά την έναρξη μιας επένδυσης Χρονοδιάγραμμα Λάθος υπολογισμός του χρονοδιαγράμματος όλων των δραστηριοτήτων Ανεπαρκής εκτίμηση των αλληλεπιδράσεων μεταξύ των διαφορετικών υποέργων ή/και έργων-ανελαστικότητα χρονοδιαγραμμάτων Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται στα χρονοδιαγράμματα των έργων Ρήτρες σύμβασης Ασάφεια και έλλειψη κατανόησης στον καθορισμό των ρητρών κακής εκτέλεσης ή καθυστερήσεων Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται στις ρήτρες των συμβάσεων για ένα έργο Συντονισμός εμπλεκομένων Ανεπαρκής επικοινωνία μεταξύ αρχής διαχείρισης προγράμματος και φορέα υλοποίησης έργου Κακός συντονισμός μεταξύ εμπλεκομένων Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται κατά των συντονισμό των εμπλεκομένων σε κατά την υλοποίηση ενός έργου 64

65 Εξοπλισμός Μη έγκαιρη διαθεσιμότητα μηχανημάτων και εξοπλισμού Βλάβες Συντήρηση εξοπλισμού Αναξιόπιστη ποιότητα υλικών / εξοπλισμού Ανεπαρκής αποθήκευση υλικών / εξοπλισμού Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται στον εξοπλισμό που χρησιμοποιείται για ένα έργο Υπεργολαβίες Μη διαθεσιμότητα υπεργολάβων Αντικατάσταση υπεργολάβων, χωρίς την άδεια ή ενημέρωση φορέα υλοποίησης Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται κατά τις αναθέσεις υπεργολαβιών Ποιοτικός έλεγχος Έλλειψη συστήματος ποιοτικού ελέγχου Μη τήρηση των διαδικασιών ποιοτικού ελέγχου Ανεπαρκής (αριθμητικά / ποιοτικά) σύνθεση ομάδας ελέγχου Έλλειψη αντικειμενικής κρίσης ομάδας ελέγχου Περιορισμένος χρόνος για την ουσιαστική διεξαγωγή των ελέγχων Μη συλλογή του απαραίτητου τεκμηριωτικού υλικού κατά τον έλεγχο Μη παρακολούθηση συμμορφώσεων με τις υποδείξεις των ελέγχων Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται από και κατά τον ποιοτικό έλεγχο σε ένα έργο Φυσικές καταστροφές Σεισμοί Πλημμύρες Ακραία καιρικά φαινόμενα Κατολισθήσεις Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται από φυσικές καταστροφές σε ένα έργο 65

66 Νομοθετικό,κανονιστικό και φορολογικό πλαίσιο Πιθανές αλλαγές του νομοθετικού και κανονιστικού πλαισίου Καθυστέρηση υλοποίησης αποφάσεων/σχεδιασμού Αλλαγές στο φορολογικό πλαίσιο Κίνητρα / αντί-κίνητρα επενδύσεων Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται στο νομοθετικό καθεστώς και το φορολογικό πλαίσιο πάνω σε μία επένδυσης Αγορά εργασίας Κινητοποιήσεις (απεργίες) των εργατικών συνδικάτων Υπερ-προσφορά ή έλλειψη εργατικού δυναμικού Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται από την αγορά εργασίας στην εξέλιξη ενός έργου Ασφάλιση Έλλειψη ή ανεπάρκεια ασφαλίσεων Πίνακας Κίνδυνοι που εντοπίζονται από τον θεσμό της ασφάλισης σε ένα έργο 3.4 Κίνδυνοι σε μια επένδυση Real Estate Με την ανάπτυξη γης μπορεί να επιτευχθεί μεγάλη κερδοφορία συναρτήσει της δημιουργικότητας και για τον λόγο αυτό οι κίνδυνοι είναι αρκετοί διότι συνδέονται με την απόδοση. Έτσι λοιπόν μια επένδυση που στοχεύει σε ανάπτυξη ενός ακινήτου με υψηλές αποδόσεις υποδηλώνει και υψηλούς κινδύνους. Οι κίνδυνοι που συνήθως συναντιούνται σε τέτοιες επενδύσεις είναι η υπέρβαση κόστους, οι περιορισμένες πωλήσεις, η πτωτική τάση των τιμών καθώς και οι υψηλές δαπάνες του marketing. Αυτό που παρατηρείται για τα τους επενδυτές που αυξάνουν το ρίσκο τους είναι ελάχιστα κεφάλαια πάνω στην ανάλυση της αγοράς και την εφαρμογή κάποιας μελέτης σκοπιμότητας, ενέργειες που προκειμένου να εφαρμοστούν ολοκληρωμένα ανεβάζουν το κόστος για τον risk-taker επενδυτή. Στις περίπτωση που τα έργα είναι εκτείνονται σε ένα μακρύ χρονοδιάγραμμα τότε οι κίνδυνοι είναι πολύ μεγαλύτεροι. Τέτοια έργα απαιτούν υψηλές αρχικές δαπάνες και μεγάλες περιόδους απορρόφησης κεφαλαίων, για τον λόγο αυτό ο κερματισμός του έργου με πώληση απευθείας των ολοκληρωμένων τομέων μπορεί να ελαφρύνει τον επενδυτή. 66

67 Ένα στοιχείο που πρέπει να χαρακτηρίζει τους επενδυτές real estate είναι η επιβίωση σε ένα χώρο πλήρες από κινδύνους. Η σωστή στρατηγική θα πρέπει να είναι αναγνώριση όλων των κινδύνων και αποδοχή αυτών μόνο και εφόσον δικαιολογούνται από το κόστος. Εικόνα 3. 4 Κίνδυνοι που εντοπίζονται ανά στόχο στα στάδια μιας επένδυσης real estate (πηγή : 8_ΚΟΥΤΙΝΑΣ_ΚΙΝΔΥΝΟΙ_ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ_ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ_ΑΚΙΝΗΤΩΝΚΑΙ_Ο_ΡΟΛΟΣ_ΤΗΣ_ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ.pdf) Με μια ανάπτυξη real estate πλέον γίνεται αναφορά για επένδυση υψηλών προδιαγραφών τόσο ποιότητας όσο κεφαλαίων, εργασιών, μέσων τεχνολογίας καθώς και υπηρεσίες από εξειδικευμένο προσωπικό. Οι λόγοι αυτοί δεσμεύουν τις επενδύσεις με κινδύνους που παρουσιάζουν και συσχετίσεις. Στόχος είναι η διαχείριση των κινδύνων αυτών ώστε η επένδυση να είναι εύπορη και βιώσιμη βάση των προδιαγραφών της. Μιας και οι επενδύσεις σε γη προϋποθέτουν και μια μακροχρόνια εκμετάλλευση η πετυχημένη εφαρμογή ξεπερνάει τα στάδια της μελέτης και της κατασκευής. Η πρακτική που έχει ως ισχύ βασισμένη σε διεθνή πρότυπα είναι η εφαρμογή στρατηγικών και τεχνικών τέτοιων ώστε να προβλέπονται οι κίνδυνοι καθώς το έργο προχωράει και πέρα την κατασκευής ενώ θα βρίσκεται στην περίοδο της εκμετάλλευσης. 67

68 Είναι αναμενόμενο πως οι κίνδυνοι σε αυτές τις επενδύσεις θα πρέπει να καλύπτονται ολοκληρωμένα και άμεσα από ασφαλιστικά υπηρεσίες. Η δυσκολία στην Ελληνική πραγματικότητα εμφανίζεται στην χαμηλή ποιότητα της ασφάλειας αυτής μιας και γίνεται λόγος για αυξημένα χρονικά διαστήματα προκειμένου να μπορέσει να αποπληρωθεί κάποια αποζημίωση καθώς και να διεκπεραιωθεί κάτι που είναι αποτρεπτικό για μια ουσιαστική επένδυση. Κάποιοι βασικοί κίνδυνοι που αναλαμβάνει ένας επενδυτής για μια ανάπτυξη γης: Εξασφάλιση ότι το προς ανάπτυξη οικόπεδο πληροί τους όρους άρτιο και οικοδομήσιμο. Εύπορη διαπραγμάτευση μεταξύ του επενδυτή και του οικοπεδούχου ώστε οι όροι να εξυπηρετούν το βασικό πλάνο. Η εξασφάλιση δίκαιων καταμερισμών στις ευθύνες ανάμεσα στον φορέα και του μηχανικούς (μελετητές και συμβούλους). Εμπειρία και προσωπικό που έχει ξανά πραγματοποιήσει παρόμοια επένδυση ώστε να υπάρχει η σιγουριά στην σωστή εκπλήρωση της μελέτης, της κατασκευής και της παρακολούθησης κατά την εκμετάλλευση. Στόχοι τις ομάδας είναι: 1. Η αποτίμηση των αναγκών της περιοχής. 2. Ο προσδιορισμός των πελατών. 3. Η διαμόρφωση των εναλλακτικών σεναρίων βασισμένη στον χαρακτήρα του Κύριου του έργου και η επιλογή της βέλτιστης λύσης. 4. Η προμελέτη της κατασκευής. 5. Ο προσδιορισμός του βέλτιστου κόστους κατασκευής. 6. Η χρηματοοικονομική ροή της επένδυσης. 68

69 Αρχική Φάση Σχεδιασμού Προβλήματα βασισμένα στις νομικές προϋποθέσεις που πρέπει να τηρεί η επένδυση. Σκοτεινά σημεία στα συμβόλαια. Αστοχία του master plan. Φάση Υλοποίησης Άτοπες αρχικές προβλέψεις. Αστοχίες κατασκευής. Καθυστερήσεις υπεργολάβων και προμηθευτών. Απρόβλεπτα. Φάση Λειτουργίας και Εκμετάλλευσης Απρόβλεπτα και τυχαία συμβάντα. Επέμβαση στην κατασκευή ύστερα από κακοτεχνίες που εμφανίστηκαν δημιουργώντας νέα ζημιογόνα προβλήματα. Υπάρχει πάντα στο πίσω μέρος του μυαλού του επενδυτή η περίπτωση προβλημάτων κατά την λειτουργία. Το έργο δεν θα τελειώσει με την σωστή μελέτη και κατασκευή εντός του προϋπολογισμού αλλά πληρώντας και την απαραίτητη λειτουργία. Δεν είναι ο κανόνας η επιτυχία καθώς μια επένδυση στο Real Estate φέρει αβεβαιότητα από τη φύση της καθώς και κινδύνους που προέρχονται από την Μελέτη και Κατασκευή, η οποία από τη μοναδικότητα και την πολυπλοκότητά της θεωρείται ιδιαίτερα επισφαλής και αβέβαιη. 69

70 Στον παρακάτω πίνακα 3.23 παρουσιάζονται διάφορες περιπτώσεις ζημιογόνων γεγονότων με τις συνέπειες που μπορεί να προκαλέσουν. Ζημία Επίπτωση Υπεύθυνος Οικόπεδο που δεν Μηχανικοί, δικηγόροι, πληρεί τις Ακύρωση ή καθυστέρηση σύμβουλοι προδιαγραφές Συμβόλαια με ασάφειες Καθυστερήσεις Δικηγόροι, συμβολαιογράφοι Αστοχία master plan Μελετητές, μηχανικοί, Αποτυχία, μειωμένη οικονομολόγοι, εκτιμητές, απόδοση σύμβουλοι Χαμηλή ποιότητα, Λάθη στo management λειτουργικότητα, Σύμβουλοι, μηχανικοί, Αυξημένο κόστος, μελετητές αποζημιώσεις, έλλειψη αξιοπιστίας Υλικές ζημιές, σωματικές βλάβες, εργασιακά ατυχήματα Μειωμένη ποιότητα, εμπορευσιμότητα, λειτουργικότητα, Κόστος επανορθώσεων, αποζημιώσεις, δυσφήμηση Κατασκευαστές, υπεργολάβοι, ασφαλιστές, προμηθευτές, μελετητές Επιβλέποντες, Καθυστερήσεις, κόστος, Απρόβλεπτα κατασκευαστές, αποζημίωσεις υπεργολάβοι Πίνακας Ζημίες που εμφανίζονται, επιπτώσεις αυτών και υπεύθυνοι τους σε ένα τεχνικό έργο Παράγοντες που επηρεάζουν τη ζήτηση ακινήτων Οι καθοριστικοί παράγοντες που επηρεάζουν τις επενδύσεις των ακινήτων είναι το κόστος, η διαθεσιμότητα καθώς και η ευελιξία του τρόπου χρηματοδότησης. Λόγω της μεγάλης διακύμανσης των τιμών και την έλλειψη σταθερότητας του κλάδου, έχουν δημιουργηθεί επιφυλάξεις όσον αφορά την ανάπτυξη των ακινήτων μιας και ενός τέτοιου είδους επένδυση έχει μεγάλο κόστος και αποτελεί μακροπρόθεσμο στόχο με 70

71 χαμηλή ρευστότητα. Ταυτόχρονα δεν μπορεί να καθοριστεί με σιγουριά η απόφαση για σχετικά με τη μελλοντική ζήτηση του ακινήτου καθώς αποτελεί χρονοβόρα διαδικασία η οποία υπόκειται στον περιορισμό των χρήσεων και της διαθέσιμης γης. Οι κατηγορίες των παραγόντων που επηρεάζουν την αξία αλλά και τη ζήτηση των ακινήτων είναι οι εξής: Οι πολιτικοί παράγοντες στους οποίους συγκαταλέγονται οι πολιτικοί στόχοι, η δημιουργία αστικής γης, η περιφερειακή πολιτική, η μορφή της ιδιοκτησίας καθώς και η άναρχη ανάπτυξη των πόλεων. Οι κοινωνικοί παράγοντες που αποτελούνται από την κοινωνική ισορροπία, τα πρότυπα των αναγκών, την κοινωνική οργάνωση και την κατανομή πληθυσμού. Η μεγαλύτερη ίσως βαρύτητα πρέπει να δοθεί στους οικονομικούς παράγοντες. Αυτοί συνδέονται με τη γενικότερη διεθνή οικονομική κατάσταση, το επίπεδο ανάπτυξης της κοινωνίας, την απασχόληση και την ποιότητα των επενδύσεων, την κατανομή εισοδήματος, τις οικονομικές διακυμάνσεις. Επίσης αξίζει να σημειωθεί ότι σε αυτήν την κατηγορία περιλαμβάνονται και οι τιμές των υλικών κατασκευής, το ύψος της απαιτούμενης απόδοσης κ.α. Οι χωροταξικές παράμετροι είναι επίσης ένας παράγοντας στον οποίο αξίζει ιδιαίτερη προσοχή. Έτσι σκόπιμο είναι να ληφθούν υπόψη η κατανομή των εδαφικών εκτάσεων, οι περιορισμοί χρήσης, τα πρότυπα δόμησης, το κόστος ανάπτυξης και τα χαρακτηριστικά των αστικών κέντρων. Άλλοι παράγοντες που επίσης επηρεάζουν σημαντικά τη ζήτηση των ακινήτων σε επίπεδο αστικό είναι τα μεγάλα έργα, το δίκτυο υποδομής, το εισόδημα, ο προγραμματισμός, η ενέργεια, οι μηχανισμοί βελτίωσης, ελέγχου και διαχείρισης. Η πολεοδομική οργάνωση αφορά το σχεδιασμό, τις δυνατότητες και τους περιορισμούς της δομικής εκμετάλλευσης καθώς και την τεχνική νομοθεσία. α. Κίνδυνοι που σχετίζονται με το ακίνητο Η τοποθεσία που επιλέγεται να κατασκευαστεί ένα κτίριο είναι ίσως από τους πιο σημαντικούς παράγοντες που καθορίζουν την αξία αγοραπωλησίας του. Καλό είναι να σημειωθεί ότι η ζήτηση μιας δεδομένης περιοχής μπορεί να αλλάξει προς το καλύτερο ή χειρότερο στο μεσοδιάστημα της κατασκευής του κτιρίου. Σύνηθες παράδειγμα αποτελεί η ανάπλαση περιοχής μιας πόλης οπότε σε αυτή τη περίπτωση μπορεί να βελτιωθεί η αντίληψη για τη συγκεκριμένη τοποθεσία. Σε αντίθετη περίπτωση η 71

72 κατασκευή ενός μεγάλου εμπορικού κέντρου μπορεί να μειώσει την ελκυστικότητα των γειτονικών καταστημάτων. Η αξία ενός κτιρίου είναι άμεσα συνυφασμένη με την χρησιμότητα και το είδος του. Η χρησιμότητα αναφέρεται στα πλεονεκτήματα που κατέχει αυτός που χρησιμοποιεί το κτίριο. Τα στοιχεία που επηρεάζουν τη χρησιμότητα είναι η ποιότητα του κτιρίου, η τοποθεσία του, τα υλικά που χρησιμοποιήθηκαν, ο εσωτερικός σχεδιασμός και οι προδιαγραφές του. Ο παράγοντας κινδύνου στην συγκεκριμένη περίπτωση είναι η απόσβεση καθώς όλα τα κτίρια υπόκεινται σε καταστροφές και φθορές του χρόνου. Την ίδια στιγμή η πρόοδος στην τεχνολογία κτιρίων και οι απαιτήσεις των ενοίκων μπορούν να αυξήσουν την ελκυστικότητα των κτιρίων. Σε περίπτωση που το κτίριο ενοικιάζεται σε κάποιο αξιόπιστο πρόσωπο για μεγάλο χρονικό διάστημα, τότε εξασφαλίζεται το εισόδημα του ενοικίου, ακόμα και σε περιπτώσεις που η αγορά ακινήτων είναι δύσκολη. Ταυτόχρονα υπάρχει η δυνατότητα διακοπής της μίσθωσης, που περιλαμβάνεται στα περισσότερα συμβόλαια, ως στοιχείο εξουδετέρωσης του σχετικού ρίσκου. β. Κίνδυνοι σχετιζόμενοι με την αγορά ακινήτων Φαίνεται ότι η αγορά ακινήτων ακολουθεί κύκλους οι οποίοι μάλλον ομοιάζουν με αυτούς της οικονομίας. Έτσι υπάρχουν περίοδοι «άνθισης» κατά τις οποίες παρατηρείται υπέρ-προσφορά και έτσι η αγορά αποδυναμώνεται, έπειτα ακολουθεί μία περίοδος σταθερότητας και στη συνέχεια η περίοδος οικονομικής ανάπτυξης οδηγεί σε έλλειψη προσφοράς. Οπότε γίνεται κατανοητό ότι οι αγοραίοι κίνδυνοι σχετίζονται με παράγοντες που επηρεάζουν το σύνολο της αγοράς ακινήτων ή κάποιους μόνο τομείς. Η αξία κάθε χρηματοοικονομικού περιουσιακού στοιχείου μπορεί να υπολογιστεί ως η προεξοφλημένη αξία των μελλοντικών ροών εισοδήματος. Η ροή εισοδήματος μιας ακίνητης περιουσίας είναι το εισόδημα που λαμβάνεται ως ενοίκιο. Οι αλλαγές και ιδιαίτερα η αύξηση των ενοικίων έχει επίδραση στην αξία τους. Η αγοραία αξία του ακινήτου αντανακλά τις προσδοκίες για αύξηση του ενοικίου. Αν όμως η αύξηση που πρόκειται να γίνει τελικά δεν πραγματοποιηθεί, τότε οι αποδόσεις από την ιδιοκτησία θα είναι προφανώς χαμηλότερες από αυτές που αναμενόταν. Η αύξηση των ενοικίων επηρεάζεται ωστόσο από πολλούς παράγοντες: γενικές συνθήκες οικονομίας, τοπικές συνθήκες εμπορίου, σχετική δυσκολία στην ανεύρεση εναλλακτικών χώρων. 72

73 Υπάρχει παράλληλα με τους υπόλοιπους και ο κίνδυνος από την διαδικασία αγοροπωλησίας της ιδιοκτησίας. γ. Κίνδυνοι σχετιζόμενοι με το προϊόν Πλέον κάποιος επενδυτής προκειμένου να προχωρήσει σε μία ενέργεια έρχεται σε συνεργασία με εταιρεία επενδύσεων. Με τον τρόπο αυτό μπορεί να μειώσει κάποιους από τους κινδύνους που αναφέρθηκαν παρόλα αυτά το νέο μοτίβο εμφανίζει δικούς του κινδύνους όπως είναι η ρευστότητα, η διαφοροποίηση και μεταβλητότητα. Σε αντίθεση με τις μετοχές οι επενδύσεις στα ακίνητα δεν είναι το ίδιο εύκολο να ρευστοποιηθούν. Αυτό εξαρτάται από τις συνθήκες της αγοράς, μιας και αυτές θα ρυθμίσουν την αγοραία τιμή καθώς και το εύρος των διαπραγματεύσεων. Να σημειωθεί ότι σε κανονικές συνθήκες η αγοραπωλησία είναι μια διαδικασία εκ φύσεως χρονοβόρα κάτι που χειροτερεύει στις σημερινές συνθήκες λόγο απροθυμίας αγορών. Αυτό μπορεί να φέρει της εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα σε θέση χαμηλής ρευστότητας. Με την έννοια της διαφοροποίησης συνδέεται η επένδυση όχι σε ένα αυτόνομο ακίνητο αλλά σε ένα χαρτοφυλάκιο που περιέχει περισσότερα του ενός από αυτά. Η κατάσταση αυτή ευνοεί μιας και οι πωλήσεις δεν περιορίζονται σε ένα είδος αλλά μπορούν να στοχεύουν στην αυξημένη ζήτηση. Παρόλα αυτά ο διαχειριστής των κεφαλαίων από τους επενδυτές μπορεί να ζητήσει παράταση επιστροφής χρημάτων στους επενδυτές που μπορεί να διαρκέσει και μήνες βάση των σημερινών στοιχείων. Τέλος στην διαφοροποίηση η εταιρεία παρέχει στον επενδυτή δυνατότητα ανάπτυξης κεφαλαίου όχι σε ακίνητα αλλά σε μετοχές. Με τον τρόπο αυτό η ρευστότητα για τον ίδιο γίνεται πολύ ευκολότερη, υπάρχει όμως η πιθανότητα διαπραγμάτευση με τιμές μετοχών υποτιμημένες από την αρχική τους αξία με αποτέλεσμα απώλεια χρημάτων. 73

74 74

75 Κεφάλαιο 4ο Ο ρόλος της ασφάλισης στην διαχείριση κινδύνων 4.1 Η ασφάλιση στα τεχνικά έργα Ως ασφάλιση ορίζεται ο μηχανισμός μέσω του οποίου ομάδα ατόµων ενός συστήματος ισομερών εισφορών µπορεί να περιορίσει ή και να εξαλείψει την οικονομική ζημία που ενδεχομένως να επέλθει από καθορισμένους βαθμονομημένους κινδύνους, που είναι όμοιοι σε όλα τα µέλη της ομάδας. Η κύρια λειτουργία της ασφάλισης είναι να αντικαταστήσει την αβεβαιότητα µε την βεβαιότητα της κάλυψης του οικονομικού κόστους που θα προκύψει από την τυχαία επέλευση ζημιογόνων γεγονότων. Το αποτέλεσμα είναι το κόστος που κανονικά θα επιβάρυνε ένα άτομο, να κατανέμεται κατά ισομερή τρόπο, σε όλα τα άτομα που είναι εκτεθειμένα στον κίνδυνο. Η κατασκευή έργων πρόκειται για μια εργασία που είναι έχει συγκεκριμένα χρονικά πλαίσια και χαρακτηρίζεται από διαδικασίες έντασης Κεφαλαίων, Μηχανικών, Εργατών, Υλικών και Μέσων. Ταυτόχρονα με την εξέλιξη του κόσμου νέες εφαρμογές τεχνολογίας και καινοτομικές ενέργειες κάνουν συνεχώς την εμφάνισή τους στα έργα. Αποτέλεσμα οι ασφάλιση γύρω από την εκτέλεση του έργου να το ίδιο ρευστή με αρκετές ασάφειες. Στην σημερινή κοινωνία παρόμοια με τους νόμους του κράτους έχουν θεσπιστεί και οι νόμοι της αγοράς. Η ασφάλιση είναι ένας από του νόμους αυτούς της αγοράς μιας και οι νόμοι του κράτους σε ελάχιστες περιπτώσεις έχουν επιβάλλει την ασφάλιση και αυτό μόνο για προς την εξασφάλιση του δημόσιου συμφέροντος και την προστασία των καταναλωτών. Σε αντίθεση με αυτή την πρακτική στην Ελλάδα πάνω στον τομέα των τεχνικών έργων η ασφάλιση δεν κατάφερε να εδραιωθεί. H εισαγωγή της ιδέας για καθιέρωση της απαίτησης για υποχρεωτική ασφάλιση έγινε µε το Νόμο 2229/94 πάνω στην μελέτη και κατασκευή δημοσίων έργων, αφήνοντας όμως την απαραίτητη ρύθμιση σε μελλοντικό προεδρικό διάταγμα, η έκδοση του οποίου εκκρεμεί ακόμη. Καθώς τα έργα εξελίσσονται με τον χρόνο δεν έχει προκύψει κάποιο νομοθέτημα (μιας και η αγορά δεν μπόρεσε να εφαρμόσει συνθήκες) το οποίο να απαιτεί την ύπαρξη ασφάλισης πάνω στην μελέτη και πάνω στην κατασκευή. Τέτοιες ενέργειες θα είχαν ωφελήσει την παραγωγή των έργων με στόχο την βέλτιστη ποιότητα έναντι της εκμετάλλευσης με στόχο το περιστασιακό κέρδος. 75

76 Η νοοτροπία έως τώρα έχει την ασφάλιση ως μια υποβαθμισμένη διαδικασία για αντιμετώπιση των κινδύνων πάνω στα τεχνικά έργα. Η πορεία όμως των έργων με τις απαιτητικές προοπτικές και τα πιεστικά πλαίσια υλοποίησης θέτουν απαραίτητη προϋπόθεση σε κατασκευαστικές εταιρείες και μελετητικά γραφεία την ασφάλιση ώστε να εισαχθούν στην διεθνής πρακτική και να μπορέσουν να εξελιχθούν. Εδώ συμβάλουν και από την μεριά τους τα ασφαλιστικά γραφεία ώστε να προκύψει η κατάλληλη συνεργασία. Εικόνα 4. 1 Συμβαλλόμενοι κατά την διάρκεια της εξέλιξης ενός ακινήτου (πηγή : 8_ΚΟΥΤΙΝΑΣ_ΚΙΝΔΥΝΟΙ_ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ_ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ_ΑΚΙΝΗΤΩΝΚΑΙ_Ο_ΡΟΛΟΣ_ΤΗΣ_ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ.pdf) 4.2 Νόμοι για την ασφάλιση επί των έργων Ο ανάδοχος του έργου προκειμένου να αποφύγει τις σοβαρές επιπτώσεις από την εξέλιξη κάποιου ζημιογόνου συμβάντος συμπεριλαμβάνοντας τον κύριο του έργου, δημιουργούν ένα ασφάλιστρο με το οποίο η αντίστοιχη ασφαλιστική εταιρεία επωμίζεται αυτή την ζημία. Αρχικά ο Νόμος 1418/84 αναφέρει για τα δημόσια έργα ότι υπάρχει η δυνατότητα ρύθμισης ζημιών εξαιτίας ανωτέρας βίας επί του έργου, παρόλα αυτά δεν κάνει λόγο για τον θεσμό της ασφάλισης. Με τον Ν.2229/94 συμπληρώθηκε ο προηγούμενος. Η 76

77 τροποποίηση αυτή πραγματοποιήθηκε προκειμένου να συμπεριληφθούν σε αυτόν οι χρηματοδοτήσεις από την Ε.Ε. Πάνω στην ασφάλιση ο Ν.2229/94 έκανε μια εισαγωγή στα πλαίσια του θεσμού με την έννοια της υποχρεωτικής ασφάλισης στα δημόσια έργα με απώτερο σκοπό να προκύπτουν ολοκληρωμένες μελέτες καθώς και πιο σωστές εφαρμογές αυτών πάνω στον τομέα τις κατασκευής. Στην προκειμένη περίπτωση ο Μελετητής και ο Ανάδοχος ασφαλίζουν την μελέτη και εν συνεχεία την κατασκευή. Στην πραγματικότητα όμως η έκταση της εφαρμογής του νόμου παραμένει σε εκκρεμότητα. Βάση της παραγράφου 10 του άρθρου 2 του Ν.2229/94 πραγματοποιούταν παρακράτηση δύο χρόνων του 20% τις αμοιβής της μελέτης ως διασφάλιση του κυρίου του έργου για την πιθανή ανεπάρκεια της μελέτης. Η διαδικασία αυτή πραγματοποιούνταν μιας και οι μελέτες παρουσίαζαν αρκετές ελλείψεις δημιουργώντας προβλήματα στην συνέχεια. Το άρθρο αυτό λοιπόν λειτουργεί ως αντίστοιχο της ασφάλισης για την επαγγελματική ευθύνη του μελετητή. Ο νόμος που ακολούθησε ήταν ο Ν.2940/2001 δεν είχε κάποια νέα στοιχεία στο στάδιο της ασφάλισης και απλά ανέφερε μελλοντικές νομοθετικές ρυθμίσεις. Με τον νόμο 3262/2004 δεν υπάρχουν κάποια καινούρια στοιχεία για την ασφάλιση των έργων. Ορισμένα από τα διαδικαστικά θέματα του νόμου ήταν η απόκλιση του αναδόχου λόγο μη έγκαιρης προσκόμισης δικαιολογητικών. Προβλέπει επίσης την απόδοση ευθυνών σε καταστάσεις αναθεώρησης της σύμβασης μια και παρατηρούνται υπερβάσεις κόστους. Επίσης ο νόμος προέβλεπε μεγαλύτερες εγγυητικές επιστολές όταν παρουσιαζόταν μεγάλη έκπτωση. Με τον πρόσφατο νόμο 3669/2008 επιβάλλεται για την πληρότητα των εκπονούμενων μελετών, τον αρτιότερο σχεδιασμό, την καλύτερη διοίκηση και επίβλεψη και την έντεχνη κατασκευή του έργου, στον μελετητή και τον ανάδοχο κατασκευής του έργου να ασφαλίζουν τη μελέτη, την κατασκευή του έργου και τις υπηρεσίες τεχνικού συμβούλου αντίστοιχα. Ύστερα από προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται με πρόταση των υπουργών Υ.Π.Χ.Δ.Ε ορίζονται τα μέγιστα και τα ελάχιστα όρια των ασφαλιστών καλύψεων καθώς και οι εξαιρέσεις που γίνονται αποδεκτές. Το προσωπικό το οποίο στελεχώνει την εταιρεία θα πρέπει να είναι ασφαλισμένο και για αυτό από τη διοίκηση απαιτείται προσκόμιση στην διευθύνουσα υπηρεσία βεβαίωση του ασφαλιστικού φορέα όπου θα αναγράφεται ο χρόνος ασφάλισης των 77

78 εργαζομένων. Παρόμοια είναι η αντιμετώπιση του νόμου όταν πρόκειται για κοινοπραξία. 4.3 Παρουσία ασφάλισης κατά την εξέλιξη της επένδυσης Κατά την εξέλιξη ενός έργου μπορούν να προκύψουν ανάγκες για αποζημιώσεις είτε λόγο γεγονότων πάνω στο έργο ή σε τρίτους. Αυτό το φαινόμενο είναι συχνό αρκεί να αναλογιστεί κάνεις το προσωπικό, τα κεφάλαια, τα υλικά, τον εξοπλισμό και τους μηχανικούς που χρησιμοποιούνται για την περαίωση ενός έργου. Στην αντιμετώπιση των καταστάσεων αυτών οι ασφαλιστικές εταιρείες πρέπει να στοχεύουν σε δίκαιες λύσεις, σε σύντομο χρονικό διάστημα αποφεύγοντας δικαστικές πράξεις και διεκδικήσεις που θα καθυστερήσουν την διαδικασία αλλά θα δυσφημίσουν και την λειτουργία της ασφάλισης. Αλληλένδετα με την ασφάλιση βρίσκονται και οι κίνδυνοι, οι οποίοι θα πρέπει να αναγνωριστούν και να κατανεμηθούν ώστε ύστερα από την εμφάνιση κάποιου ζημιογόνου γεγονότος να είναι ξεκάθαρο που θα δράσει η ασφάλιση. Προκειμένου να γίνει εφικτό θα πρέπει σε σύμβαση μεταξύ των φορέων και των αναδόχων να γίνει ολοκληρωμένη καταγραφή των κινδύνων αλλά και κατανομή αυτών. Η κατανομή των κινδύνων γίνεται αρχικά βασισμένη στην εκ του νόμου ευθύνη που έχει ο κάθε ο συμβαλλόμενος αλλά και πέρα αυτό σημαντικό κριτήριο είναι η δυνατότητες που φέρει ο καθένας ώστε να ελαχιστοποιηθεί ο εκάστοτε κίνδυνος. Η ασφάλιση δεν πρέπει να περιορίζεται μόνο στο στάδιο της μελετοκατασκευής αλλά να εκτείνεται μετά την περάτωση του έργο στο στάδιο εκμετάλλευσης της επένδυσης. Κάτι τέτοιο παρουσιάζει ενδιαφέρον σε ιδιωτικά έργα που κατά κυριότητα είναι αυτοχρηματοδοτούμενα με τους μελετητές, τους κατασκευαστές και τους συμβούλους να είναι οι κύριοι που φέρουν ευθύνες σε περίπτωση ζημιογόνου γεγονότος. Φυσικά η ασφάλιση πρέπει να διασαφηνίζεται και το στάδιο της λειτουργίας. 1. Ασφάλιση κατά παντός κινδύνου στην κατασκευή έργου Το είδος της ασφάλισης είναι από τα πιο διαδεδομένα στα τεχνικά έργα στον διεθνή χώρο. Μέσω αυτής καλύπτονται : Υλικές ζημιές στο έργο από την αρχή της κατασκευής έως και την ημερομηνία περαίωσης από κάθε πιθανό αίτιο. 78

79 Η αστική ευθύνη των αναδόχων και υπεργολάβων του έργου για υλικές ζημίες, σωματικές βλάβες ή θάνατο έναντι τρίτων κατά την διάρκεια του έργου. Μια σύμβαση μπορεί να διευκρινίζει εάν ο ανάδοχος ή εργοδότης ασκεί την ασφάλεια. Σε μια κοινοπραξία διατηρείται έως την ολοκλήρωση του έργου, οι εργολάβοι φέρουν συνήθως την ευθύνη για τους κινδύνους και για τον λόγο αυτό παίρνουν και την ασφάλιση. ΑΣΦΑΛΙΖΟΜΕΝΟ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΤΟΥ CAR Εργολάβων Κατασκευαστών Απλοί κίνδυνοι ΜΕΣΗΣ ΥΨΗΛΗΣ ΕΠΙΚΙΝ ΥΝΟΤΗΤΑΣ ΕΠΙΚΙΝ ΥΝΟΤΗΤΑΣ Κτίρια κατοικιών Υπόγεια Γκαράζ Σήραγγες Γραφείων Πύργοι ύδρευσης Γέφυρες µε θεµελιώσεις σε νερό Σχολείων Αγωγοί πετρελαίου, αερίου, ύδατος Φράγματα Νοσοκοµείων Οδοί, Γέφυρες ιώρυγες Βιοµηχανικών Προσχώσεις, Λιμενικά Αεροδρόμια εγκαταστάσεων έργα Πίνακας 4. 1 Κατηγοριοποίηση κινδύνων ανά έργα βάση τις ασφάλισης των Κατασκευαστών ΑΣΦΑΛΙΖΟΜΕΝΟ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΣΥΝΑΡΜΟΛΟΓΗΣΕΩΣ EAR Σταθμοί παραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος Συστήματα αποβλήτων Χαρτοβιομηχανίες Συσκευασίες τροφίμων Γραφικές τέχνες Υφαντουργία Πίνακας 4. 2 Έργα στα οποία πραγματοποιούνται κυρίως ασφάλειες πάνω στην συναρμολόγηση 79

80 Η ασφάλιση αυτή μπορεί να διαιρεθεί σε δύο τμήματα : Απλή κάλυψη : Σε αυτή την μορφή τα ζημιογόνα γεγονότα που ενδεχομένως προκύψουν στο έργο ή θα εμφανιστούν από υπαίτιους όπως ο εργολάβος που είναι ασφαλισμένοι και καλύπτονται εφόσον εξελίχθηκαν διάρκεια εκτέλεσης εργασιών που γίνονται µε σκοπό την εκπλήρωση των υποχρεώσεων τους όπως αυτές ορίζονται στην σύμβαση του έργου. Εκτεταμένη κάλυψη : Παρόμοια με την παραπάνω κάλυψη η οποία όμως καλύπτει και πιθανές ζημίες οι απώλειες που θα προκύψουν μετά την εκτέλεση του έργου στο στάδιο της συντήρησης. Σύνηθες εξαιρέσεις : Εσκεµµένη Ενέργεια: Ο Ασφαλιστής δεν αποζηµιώνει για ζημιογόνο συμβάν που άµεσα ή έµµεσα προκαλείται από εσκεµµένηενέργεια ή εσκεµµένη αµέλεια του Ασφαλισµένου ή των αντιπροσώπων του. Παύση Εργασιών: Ο Ασφαλιστής δεν αποζηµιώνει για απώλεια, ζηµιά ή ευθύνη που άµεσα ή έµµεσα προκαλείται ή προκύπτει ή επιδεινώνεται από παύση εργασιών. Πολέµου και Τροµοκρατίας: Το ασφαλιστήριο αυτό δεν καλύπτει δαπάνες που προέρχονται από πόλεµο, εισβολή, πράξη εξωτερικού εχθρού, εχθροπραξίες ή πολεµικές ενέργειες (είτε έχει κηρυχθεί πόλεµος είτε όχι), εµφύλιο πόλεµο, στάση, επανάσταση, κίνηµα, απεργία, οχλαγωγία, πολιτική αναταραχή που προσλαμβάνει διαστάσεις εξέγερσης, στρατιωτικής εξουσίας ή σφετερισμό εξουσίας, πράξη τρομοκρατίας. Πολιτικών Κινδύνων: Το ασφαλιστήριο δεν καλύπτει απώλεια που προκαλείται από απαλλοτρίωση, εθνικοποίηση, επίταξη ή καταστροφή ή ζηµιά της περιουσίας µε διαταγή της κυβέρνησης, ή οποιασδήποτε δηµόσιας, δηµοτικής ή τοπικής αρχής. Ορισμένες προσθέσεις : Ρήτρα Βιοµηχανιών, ιαπότισης, Ρύπανσης και Μόλυνσης. Ρήτρα Ραδιενεργού Μόλυνσης, Χηµικών, Βιολογικών, Βιοχηµικών και Ηλε- κτροµαγνητικών Όπλων. 80

81 Οι ασφαλιστικές εταιρείες είναι αυτές που αναλαμβάνουν στις περιπτώσεις αυτές το βάρος των κινδύνων. Μέσα από συμβόλαια σε μια επένδυση γης προκύπτουν λύσεις που οδηγούν σε ενέργειες και πραγματοποίηση της επένδυσης, κάτι που προηγουμένως θα ήταν ανέφικτο. Ύστερα από την αναγνώριση και την κατανομή των κινδύνων αυτοί πλέον μπορούν να ασφαλιστούν ενισχύοντας την επιβίωση της επένδυσης. 2. Ασφάλιση αποπερατωμένου έργου έναντι τυχαίας ζημίας Η ασφάλιση αυτή καλύπτει κυρίως πυρκαγιές, τυχαία γεγονότα όπως σεισμούς, κατολισθήσεις, πλημμύρες, τρομοκρατικές πράξεις και λοιπούς κινδύνους. Παρέχει την πολυτέλεια της πλήρης κάλυψης του κυρίου του έργου μιας και οποιαδήποτε ζημιογόνα ενέργεια που προκύπτει δίχως υπαίτιο τον ανάδοχο θα καλύπτεται. 3. Ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης μελετητή Η ασφάλιση είναι γνωστή ως "DESIGNER'S (ARCHITECT'S) & CONSULTING ENGINEER'S PROFESSIONAL INDEMNITY INSURANCE και καλύπτει ζημία στο έργο ή απώλεια χρημάτων του εργοδότη που να οφείλεται σε αμέλεια, λάθος, ή παράλειψη του μελετητή. Η υιοθέτηση της ασφάλισης σε ένα ευρύ επίπεδο θα ωφελήσει σε πιο ποιοτικά αποτελέσματα αυξάνοντας την αξιοπιστία παρέχοντας καλύτερες αμοιβές προς τους μελετητές. Στο διεθνή χώρο πρόκειται για μια ασφάλιση που είναι καθιερωμένη εδώ και 25 τουλάχιστον χρόνια με τους ίδιους τους μηχανικούς να ασφαλίζονται προς όφελός τους. Μπορεί να περιλαμβάνει επίσης : Κάλυψη για παραβίαση της πνευματικής ιδιοκτησίας, την παραβίαση του απορρήτου και την καταστροφή ή απώλεια εγγράφων. Κάλυψη για ισχυρισμούς η οποίοι πραγματοποιούνται κατά την διάρκεια της εξέλιξης του έργου. 4. Πολυετής ασφάλιση κατασκευής Όπως αναφέρθηκε η ασφάλιση θα πρέπει να εκτείνεται και πέραν της μελετοκατασκευής. Για τον λόγο αυτό δημιουργήθηκε ένα εργαλείο που έρχεται να καλύψει αυτό το κενό, η «δεκαετής εγγύηση κατασκευής» ή «inherent structural 81

82 defects». Με τον τρόπο αυτό μπαίνει μια εγγύηση πάνω στον φέροντα οργανισμό και την πορεία του στον χρόνο ώστε όλες οι ζημίες που θα προκύψουν καθώς και ελαττώματα που δεν έγιναν ορατά στην παράδοση να είναι καλυμμένα. Στην κατασκευή σημαντικό είναι η 10ετούς ασφαλιστική εγγύηση η οποία βασισμένη σε ευρωπαϊκά πρότυπα θα μπορούσε να ευδοκιμήσει στην χώρα μας. Με τον τρόπο αυτό θα επιτευχθεί και η βέλτιστη δυνατή ποιότητα της κατασκευή ενώ θα είναι πλήρες στα θέματα ασφάλειας. Η εφαρμογή της ασφάλισης αυτής συνδέεται κυρίως με θέματα τις σωστής επιχειρηματικής κίνησης από τους κατασκευαστικούς φορείς αλλά συνδέεται και ως μια πολιτική που θα πρέπει να έχει επιβάλει η πολιτεία. Εξασφαλίζονται με τον τρόπο αυτό ζητήματα ποιότητας και ασφάλειας έναντι του κόστους βέβαια κάτι το οποίο όμως η αγορά απαιτεί προκειμένου να προχωρήσει σε επιχειρηματικές δράσεις με ορατά παραδείγματα στον διεθνή χώρο. 5. Ασφάλιση εργοδοτικής αστικής ευθύνης Καλύπτει την αστική ευθύνη που έχει ο εργοδότης έναντι του προσωπικού που απασχολεί για τυχόν ατυχήματα σε αυτό πέραν του ταμείου κοινωνικής ασφάλισης όπως αποζημιώσεις από ατυχήματα που ευθύνεται ο εργοδότης (ανάδοχος). 6. Ασφάλιση αστικής ευθύνης Η ασφάλιση αστικής ευθύνης παρέχει κάλυψη για την ευθύνη που προκύπτει από το θάνατο ή σωματικές βλάβες σε τρίτους (αλλά όχι τους εργαζόμενους του αναδόχου, οι οποίοι θα πρέπει να καλύπτονται από ασφαλιστική αποζημίωση των εργαζομένων) ή ζημιά σε περιουσία που ανήκει σε τρίτους (αλλά όχι το έργο, τα οποία καλύπτεται από την ασφάλιση όλων των κινδύνων). Καλύπτει : ζημιά σε περιουσία τρίτων, θάνατο και σωματικές βλάβες σε τρίτους εκτός των ασφαλισμένου εργαζόμενου. Ζημιογόνα γεγονότα που σχετίζονται με σωματικές βλάβες ή υλικές κατά την διάρκεια εκτέλεσης του έργου. 7. Ασφάλιση Κυρίου Μηχανικού Εξοπλισμού Με την ασφάλιση αυτή θα καλύπτεται και ο βασικός ή εξειδικευμένος μηχανικός εξοπλισμός, ο οποίος θα χρησιμοποιηθεί στην κατασκευή του έργου. Γίνεται καταγραφή των χαρακτηριστικών του εξοπλισμού τα οποία καταχωρούνται στο 82

83 ασφαλιστήριο. Σε περίπτωση βλάβης λοιπόν ο εξοπλισμός θα αντικατασταθεί με νέο ή με αντίστοιχου δυναμικού. Ο μηχανικός εξοπλισμός θα είναι ασφαλισμένος έναντι οποιασδήποτε απώλειας ή ζημιάς (εξαιρουμένων των ίδιων εσωτερικής φύσης μηχανικών / ηλεκτρολογικών / ηλεκτρονικών κτλ. βλαβών), που οφείλονται ή προκαλούνται από ανωτέρα βία, ανθρώπινο λάθος ή τυχαία περιστατικά. Φυσικά η ασφάλιση των μηχανημάτων καλύπτει και την μετακίνηση αυτών προς ή από το εργοτάξιο κατά την διάρκεια της οποία μπορεί να υποστούν κάποια ζημιά. Σύνηθες εξαιρέσεις : Κακοτεχνία εξοπλισμού. Λάθος χειρισμός. Φυσιολογική φθορά. Ζημιά λόγο κακών συνθηκών εργοταξίου. Απώλεια σε φακέλους, σχέδια κ.α. Απώλεια που προκύπτει ύστερα από απογραφή. Φυσικά εκτός τις παραπάνω ασφάλειες σε μια επένδυση ακινήτων υπάρχουν πολλές ακόμα που πραγματοποιούνται όπως η ασφάλιση για απώλεια κερδών, με την οποία καλύπτονται ανάγκες που θα προκύψουν για επείγον πρόβλημα. Πέρα από αυτές έχουμε ασφάλειες για εργατικά ατυχήματα καθώς και κάλυψη αναμενόμενων εσόδων λόγο της μη έγκαιρης χρήσης του έργο από καθυστέρηση του αναδόχου. Στο ενιαίο ασφαλιστήριο περιλαμβάνονται οπωσδήποτε οι ακόλουθοι ειδικοί όροι: (1) Στην έννοια της λέξης «Ασφαλιζόμενος» περιλαμβάνεται ο Ανάδοχος και το κάθε φύσης προσωπικό που απασχολεί με οποιαδήποτε συμβατική σχέση εργασίας με αυτόν στα πλαίσια του συγκεκριμένου έργου, καθώς επίσης και ο ΚτΕ (Κύριος του Έργου), η εκπροσωπούσα αυτόν Υπηρεσία και τα εντεταλμένα όργανά της, οι τυχόν Υπεργολάβοι και οι Μελετητές του έργου. (2) Ο ΚτΕ, οι εκπροσωπούσες αυτόν Υπηρεσίες και το εν γένει προσωπικό τους, οι σύμβουλοι του ΚτΕ (ή/και των Υπηρεσιών του) και το προσωπικό τούτων θεωρούνται Τρίτα πρόσωπα, σύμφωνα με τους όρους και τις εξαιρέσεις της ασφαλιστικής κάλυψης 83

84 με την εφαρμογή του παραρτήματος «διασταυρούμενη ευθύνη αλλήλων» (cross liability), το οποίο καλύπτει την αστική ευθύνη ασφαλιζόμενων φορέων. (3) Η ασφαλιστική εταιρία θα υποχρεούται να αποκρούει οποιαδήποτε αγωγή εγείρεται τυχόν κατά: του Αναδόχου. των υπεργολάβων, μελετητών και συμβούλων του. του ΚτΕ. των εκπροσωπουσών τον ΚτΕ Υπηρεσιών ή/και των συμβούλων τους. μέρους ή/και του συνόλου του προσωπικού των ανωτέρω. με την αιτίαση ευθύνης τους ή συνυπευθυνότητάς τους στη βλάβη ή ζημιά από πράξη ή παράλειψη των ανωτέρω, οι οποίοι καλύπτονται από το ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης έναντι τρίτων, θα καταβάλει δε κάθε ποσό για βλάβη ή ζημιά που προκλήθηκε από πράξη ή παράλειψη των ανωτέρω. Ειδικότερα η ασφαλιστική εταιρεία θα καταβάλει κάθε ποσό εγγύησης για άρση τυχόν κατασχέσεων κτλ., που σχετίζονται με την αστική ευθύνη μέσα στα όρια των ποσών που αναφέρονται εκάστοτε ως ανώτατα όρια ευθύνης των ασφαλιστών. (4) Σε περίπτωση ολικής ή εκτεταμένης μερικής καταστροφής ή βλάβης του έργου, προκειμένου η ασφαλιστική εταιρεία να καταβάλει στον Ανάδοχο τη σχετική με τη ζημιά κτλ. αποζημίωση, πρέπει να έχει λάβει προηγουμένως την έγγραφη για το σκοπό αυτό συγκατάθεση της Υπηρεσίας. Εφόσον η Υπηρεσία δεν παρέχει στην ασφαλιστική εταιρεία την εν λόγω συγκατάθεση, αυτόματα και χωρίς άλλες διατυπώσεις (ειδικές ή άλλου είδους εντολή ή εξουσιοδότηση από τον Ανάδοχο) η απαίτηση του Αναδόχου κατά της ασφαλιστικής εταιρείας για την καταβολή της αποζημίωσης εκχωρείται στην Υπηρεσία και η ασφαλιστική εταιρεία αποδέχεται από τούδε και υποχρεώνεται να καταβάλει τη σχετική αποζημίωση στην Υπηρεσία μετά από αίτηση της τελευταίας για το σκοπό αυτό. Η εκχώρηση της απαίτησης αυτής του Αναδόχου στην Υπηρεσία με κανένα τρόπο δεν τον απαλλάσσει από τις ευθύνες και υποχρεώσεις του, που απορρέουν από τη σύμβαση. (5) Η ασφαλιστική εταιρία παραιτείται κάθε δικαιώματος ανταγωγής κατά του ΚτΕ, της Υπηρεσίας, των εντεταλμένων οργάνων της, των συμβούλων της, των συνεργατών της και των υπαλλήλων τους σε περίπτωση που η βλάβη ή ζημιά οφείλεται σε πράξη ή παράλειψη, όχι ηθελημένη, των ανωτέρω προσώπων. 84

85 (6) Το ασφαλιστήριο δεν μπορεί να ακυρωθεί, να τροποποιηθεί ή να λήξει χωρίς την έγγραφη, με συστημένη επιστολή, πριν από εξήντα (60) ημερολογιακές ημέρες, σχετική ειδοποίηση της ασφαλιστικής εταιρίας τόσο προς τον Ανάδοχο όσο και προς την Υπηρεσία. Βάση των παραπάνω είναι αναμενόμενο η ασφάλιση να χρειάζεται μια επεξεργασία ύστερα από συγκεκριμένη μελέτη από τον αντίστοιχο σύμβουλο ώστε να πληρεί τις προδιαγραφές και να παρέχει ολοκληρωμένη κάλυψη. Εδώ έρχεται και ο ασφαλιστής καταρτισμένος από την κατάλληλη τεχνογνωσία και επαγγελματική ευθύνη να πλαισιώσει μαζί με τους μηχανικούς, τους δικηγόρους και τους συμβούλους την ομάδα ανάπτυξης ακινήτων. Προς τούτο, κρίνεται σκόπιμο να τονισθεί πως οι υπηρεσίες του πραγματικού ασφαλιστικού συμβούλου, πρέπει να επεκτείνονται πέρα από την υλοποίηση των κατάλληλων Ασφαλιστηρίων Συμβολαίων. Η συμβολή του είναι καθοριστική, τόσο στις διαπραγματεύσεις με τους υπόλοιπους συντελεστές του έργου / της επένδυσης όσο και στις διαδικασίες πιθανών αποζημιώσεων. 4.4 Το κόστος για την ασφάλιση στα τεχνικά έργα Το κόστος της ασφάλισης πρακτικά είναι πολύ μικρότερο σε σχέση με αυτό του έργου αλλά παραμένει ένα σημαντικό οικονομικό βάρος αντιπροσωπεύοντας μια εγγύηση για την σωστή υλοποίησή του. Σε αντίθεση με την καθορισμένη τιμή που μπορεί να έχει ένα προϊόν η ασφάλιση φέρει κατά κύριο λόγο την έννοια της υποκειμενικότητας. Στοχεύει στην εκτίμηση των κινδύνων που θα παρουσιαστούν κατά την εξέλιξη του έργου με αποτέλεσμα και το κόστος ασφάλισης του έργου να εξαρτάται από αυτή την εκτίμηση. Ποιο συγκεκριμένα το κόστος εξαρτάται από : Την αξιοπιστία του ασφαλιστικού συμβούλου. Την εμπειρία του μελετητή σε αντίστοιχες μελέτες. Τα τεχνικά χαρακτηριστικά του έργου και το περιβάλλον στο οποίο αναπτύσσεται. Την έκταση της κάλυψης και την αποδοχή τον περιοριστικών όρων. Τα όρια της αποζημίωσης. 85

86 Την συμμετοχή του ασφαλιζόμενου στην κάλυψη της ζημίας στο πλαίσιο της συνυπευθυνότητας στην πρόληψη και ανάληψη ζημιογόνων γεγονότων μικρής έκτασης. Την προσέγγιση του κινδύνου από τον εκτιμητή, τον υπεύθυνο δηλαδή για την ανάλυση και την κοστολόγηση από την ασφαλιστική εταιρεία. Όλα τα υπόλοιπα μέσα που συμβάλουν στην σωστή εξέλιξη του έργου, όπως οι κανόνες ασφαλείας, η διατήρηση της ποιότητας κ.α. Ζημίες Συνέπειες Υπεύθυνοι Ασφάλιση Ασφάλιση Οικόπεδο που Μηχανικοί, Ακύρωση ή επαγγελματικής δεν πληρεί τις δικηγόροι, καθυστέρηση ευθύνης προδιαγραφές σύμβουλοι Ασφάλιση Συμβόλαια με ασάφειες Καθυστερήσεις Δικηγόροι, συμβολαιογράφοι επαγγελματικής ευθύνης Χαμηλή ποιότητα, Αστοχία master plan λειτουργικότητα, Αυξημένο κόστος, αποζημιώσεις, έλλειψη Σύμβουλοι, μηχανικοί, μελετητές Ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης αξιοπιστίας Μειωμένη Ασφάλιση ποιότητα, Επαγγελματικής Υλικές ζημιές, εμπορευσιμότητα, Κατασκευαστές, Ευθύνης, σωματικές λειτουργικότητα, υπεργολάβοι, Ασφάλιση Έργου βλάβες, Κόστος ασφαλιστές, «Κατά Παντός εργασιακά επανορθώσεων, προμηθευτές, Κινδύνου», ατυχήματα αποζημιώσεις, μελετητές Ασφάλιση δυσφήμηση Εργοδοτικής Ευθύνης 86

87 Απρόβλεπτα Καθυστερήσεις, κόστος, αποζημίωσεις Επιβλέποντες, κατασκευαστές, υπεργολάβοι Ασφάλιση 10ετούς Εγγύησης Κατασκευής» Ασφάλιση «Κατά Παντός Κινδύνου» Έργου, Ασφάλιση Μηχανολογικού Εξοπλισμού, Ασφάλιση Επαγγελματικής Ευθύνης Πίνακας 4. 3 Είδη ζημίων που μπορούν να εμφανιστούν σε ένα έργο, οι συνέπειες αυτών, οι επωμίζοντες των ευθυνών και τα είδη ασφάλισής τους Όσον αφορά το κόστος της ασφάλισης κατά την κατασκευή του έργου και παντός κινδύνου ανέρχεται κυρίως σε 0.2% σε οικοδομικά έργα, 0.5% σε έργα σηράγγων ενώ τα λιμενικά και υπόγεια έργα έχω ποσοστό 1% επί της αξίας του έργου. Μετά το τέλος της κατασκευής η ασφάλιση για το αποπερατωμένο έργο είναι σε ετήσια βάση με το κόστος της να εξαρτάται από το είδος της ασφάλισης την χρήση του έργου και τα μέτρα ασφαλείας στη λειτουργία του. Το κόστος για την ασφάλιση της επαγγελματικής ευθύνης του μελετητή εάν υπολογιστεί σε ετήσια βάση είναι της τάξης του 1.2% με 2% επί του ετήσιου κύκλου των εργασιών. Το ίδιο ποσοστό φέρει και η ασφάλιση της δεκαετούς εγγύηση της κατασκευής δηλαδή 1.5% - 2% όταν σε αυτό συμπεριλαμβάνονται υπηρεσίες τεχνικού ελέγχου και επιθεωρήσεων ενώ με απουσία αυτών πέφτει στο 0.8% με 1%. 4.5 Γιατί ασφάλιση Σημειώνεται πως χάρις της ασφάλισης εξασφαλίζεται η ποιότητα, η λειτουργικότητα και η βιωσιμότητα της υποδομής μιας και αρκετές φορές έχουν προκληθεί γεγονότα με απώλειες και εις βάρος ζημίες για την υποδομή. Τα αρνητικά φαινόμενα μπορεί να είναι αβάσταχτα οικονομικά για τον κύριο και τον ανάδοχο του έργου. Έτσι δρα σαν ένα αξιόπιστο οικονομικό εργαλείο μεταφέροντας τον κίνδυνο στην εκάστοτε ασφαλιστική εταιρεία. Υπό την έννοια αυτή η ασφάλιση διασφαλίζει το κοινωνικό συμφέρον. 87

88 Ένα εξίσου θετικό στοιχείο είναι η μέριμνα για την αποκατάσταση της ζημίας. Το βάρος πέφτει στη εταιρεία η οποία παίρνοντας την ευθύνη αποτιμάει την κατάσταση και προχωρά στην αποκατάσταση των βλαβών. Είναι σημαντικό ότι με τον τρόπο αυτό αποφεύγονται οι όποιες καθυστερήσεις για απόδοση ευθυνών και χρηματοδότηση επισκευής των ζημιών μιας και η είναι προδιαγεγραμμένη η πορεία ύστερα από την εμφάνιση ενός ζημιογόνου γεγονότος. Φυσικά ο ανάδοχος, ο κύριος του έργου και η ασφαλιστική εταιρεία θα πρέπει να δημιουργήσουν ένα άρτια εξοπλισμένο ασφαλιστήριο το οποίο θα είναι ικανό να εξυπηρετήσει κάθε ένα από τους κινδύνους που έχουν εντοπιστεί και βαθμονομηθεί. Πέραν από την κατασκευή καλύπτει επίσης τους υπεύθυνους για αυτήν όπως είναι οι μελετητές και οι κατασκευαστές, προχωρώντας σε οικονομική θεραπεία και νομική βοήθεια σε κάποιο αρνητικό φαινόμενο. Ταυτοχρόνως μέσω αυτής ο φορέας του έργου νιώθει την εξασφάλιση στην περίπτωση που ο ανάδοχος δεν μπορέσει να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του. Με την ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης ενισχύεται η φερεγγυότητα του μελετητή καθώς και ενεργοποιούνται εργαλεία όπως η διασφάλιση ποιότητας και οι τεχνικοί έλεγχοι και επιθεωρήσεις μέτρα τα οποία επιβάλλονται συνήθως από την ασφαλιστική εταιρεία. 88

89 Κεφάλαιο 5o Αποδόσεις επενδύσεων σε ακίνητα 5.1 Γενικά στοιχεία στις αποδόσεις Γενικότερα ως επένδυση μπορούμε να θεωρήσουμε την διαδικασία απόκτησης ενός περιουσιακού στοιχείου με την προσδοκία ότι αυτό θα αποφέρει μια ικανοποιητική απόδοση. Μπορούμε να τις διακρίνουμε στις παρακάτω κατηγορίες : Παραγωγικές : Παρουσιάζουν μια διαφορά μεταξύ εισπράξεων από πωλήσεις βασισμένες σε συντελεστές. Μετοχές : Αποφέρουν μέρισμα προς τον επενδυτή που της διατηρεί δίνοντας την δυνατότητα πώλησης ή αγοράς αυτών, ή νέων. Χρεόγραφα : Μια μορφή επένδυσης με τον επενδυτή να κερδίζει από τόκους και μεταπώληση. Απόδοση της επένδυσης, ορίζεται ως το κέρδος που αποφέρει κάποια επένδυση σε έναν επενδυτή. Μια υψηλή επιστροφή επί της επένδυσης σημαίνει πως η επένδυση κερδίζει συγκρινόμενη με το κόστος της. Η απόδοση χρησιμοποιείται για να αξιολογήσει την αποτελεσματικότητα μιας επένδυσης καθώς και την σύγκρισή της με διαφορετικά είδη επένδυσης. Μιλώντας με οικονομικού όρους είναι η σχέση που συνδέεται το επενδυτικό κεφάλαιο με το κέρδος. Μπορεί να υπολογιστεί ως ποσοστό είτε ως εσωτερικός συντελεστής. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να δηλώσει συνολική απόδοση ή απλά ένα μέρος του εισοδήματος. Λόγω αυτών των διαφορών, οι αποδόσεις από διαφορετικές χρήσεις δεν πρέπει συγκρίνονται σαν όμοιες. Απόδοση = Έσοδα απο επένδυση Κόστος επένδυσης Κόστος επένδυσης Η απόδοση ως έννοια βασίζεται σε δύο βασικές συνιστώσες προς τον επενδυτή : 1. Yield ή πραγματοποιημένη απόδοση : Σχετίζεται άμεσα με τις ταμειακές ροές που αποφέρει η επένδυση που μπορεί να είναι μερίσματα, μισθώματα, τόκοι. Χαρακτηριστικό τους είναι η καταβολή αμοιβής του χρήστη προς τον ιδιοκτήτη. 2. Capital gain or loss ή υπεραξία : Πρόκειται για το πρόσθετο όφελος το οποίο αποφέρει στον επενδυτή η πώληση της επένδυσης ύστερα από διαφορά που επήλθε στην τιμή απόκτησης. Φυσικά η ανατίμηση αυτή μπορεί να είναι και προς τα κάτω όπου τότε γίνεται λόγος για απώλεια, όπως για παράδειγμα η χρηματιστηριακή κρίση. 89

90 Από τον 21ο αιώνα, οι επενδυτές έχουν συνειδητοποιήσει ελκυστικές αποδόσεις λόγω των πολλαπλών ροών εισοδήματος σε επενδύσεις στα ακίνητα. Ενοικίαση: Εδώ το ποσοστό απόδοσης προκύπτει από το άμεσο εισόδημα, τα ενοίκια. Οι έμπειροι επενδυτές προτιμούν να υπολογίζουν την καθαρή μισθωτική απόδοση η οποία λαμβάνει υπόψη έξοδα, φόρους και άλλα χωρίζοντάς τα από την αξία της ιδιοκτησίας. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να διαπραγματευτεί μόνος του για να καθορίσει την απόδοση που επιθυμεί να έχει το ακίνητό του. Συνήθως οι τιμές των ενοικίων προκύπτουν σε σχέση με τον πληθωρισμό ενώ οι πληρωμές επί του ακινήτου παραμένουν σταθερές. Αυτό αυξάνει την ταμειακή ροή, χωρίς την αύξηση της δαπάνης για την κατοχή του ακινήτου. Όταν ο πληθωρισμός ανεβαίνει, μπορεί επίσης να σημαίνει περισσότερoi ενοικιαστές θέτοντάς το πιο ακριβό για τον μέσο καταναλωτή. Οι περισσότεροι ενοικιαστές προκαλούν αυξημένη ζήτηση οπότε και κλιμάκωση των ενοικίων. Ανάπτυξη και μεταπώληση: Η αυξημένη αξία σημαίνει την πώληση και την επανεπένδυση σε υψηλότερες τιμές. Πολλοί επενδυτές αγοράζουν σκόπιμα ιδιοκτησίες σε προσιτή τιμή, επειδή δεν διαθέτουν ορισμένα χαρακτηριστικά ή θα μπορούσαν να πραγματοποιηθούν βελτιώσεις. Έχουν υπολογίσει ότι η αξία των βελτιώσεων με αποτέλεσμα την άμεση αύξηση των ιδίων κεφαλαίων προσθέτοντας αξία σε ένα ακίνητο. 5.2 Αποδόσεις ακινήτων Σε γενικές γραμμές η απόδοση του ακινήτου μπορεί να οριστεί ως η ανταπόκριση που παρουσιάζει ως προς τις κινήσεις της αγοράς. Για τον λόγο η σχέση που συνδέει το ακίνητο με την αγορά είναι το κλειδί για τον υπολογισμό της απόδοσής του. Η σχέση αυτή έχει την μορφή : R i = a i + β i Rm i R i : απόδοση ακινήτου i. Rm i : η απόδοση της αγοράς. α i : η μεταβολή της απόδοσης που σχετίζεται με τις κινήσεις της αγοράς. 90

91 β i : σταθερά αποτίμησης της ευαισθησίας στην απόδοση του ακινήτου από τις μεταβολές στην αγορά. Οι επενδύσεις λόγο του κινδύνου, τις αβεβαιότητας δηλαδή της σωστής πρόβλεψης των οικονομικών συνθηκών για τα επιθυμητά αποτελέσματα, παρουσιάζουν κάποια διακύμανση η οποία μπορεί να εκφραστεί με τον τύπο : n σ 2 = (R it E(R it )) 2 P i i=1 Ένας εναλλακτικός δείκτης του κινδύνου είναι ο συντελεστής μεταβλητότητας : CV = σ E(R it) Παράδειγμα διακύμανσης: Σενάριο Μετοχή Α Μετοχή Β 1 16% 1% 2 10% 10% 3 4% 19% Πίνακας 5. 1 Ποσοστά μετοχών παραδείγματος ανά σενάριο Η μέση απόδοση για την κάθε μετοχή υπολογίζεται ως : Α = 0,33*(0,16+0,10+0,04)= 0,1 παρόμοια για Β= 0,1 Οι μετοχές έχουν ίδια αναμενόμενο απόδοση όμως η διακύμανση για Α είναι σ 2 = (0,16 0,1)2 + (0,1 0,1) 2 + (0,04 0,1) 2 3 = 24 Αντίστοιχα για Β = 54, που σημαίνει ότι η μετοχή Β παρουσιάζει μεγαλύτερη διακύμανση γύρω από τη μέση απόδοση με αποτέλεσμα να παρουσιάζει και μεγαλύτερο ρίσκο ως επένδυση. 91

92 Παράδειγμα συντελεστή μεταβλητότητας: Επένδυση Α Επένδυση Β Αναμενόμενη Απόδοση 0,12 0,18 Τυπική Απόκλιση 0,09 0,11 Πίνακας 5. 2 Απόδοση και τυπική απόκλιση των επενδύσεων του παραδείγματος Η επένδυση Β παρουσιάζει μεγαλύτερη απόδοση αλλά και τυπική απόκλιση δηλαδή κίνδυνο : CV Α = = 0.75 CV B = = 0.61 Ο συντελεστής μεταβλητότητας μας δείχνει ότι ο σχετικός κίνδυνος της Β επένδυσης είναι μικρότερος της Α, φέροντας μεγαλύτερη μέση απόδοση είναι η προτιμότερη επένδυση Η αποδόσεις ακινήτων στην οικονομία της Ελλάδας Μετά το 2014 στην αγορά ακινήτων παρατηρείται μια σταθεροποίηση μιας και για τα επενδυτικά ακίνητα έχει σταματήσει αυτή η ανεξέλεγκτη πτώση τιμών με την ζήτηση να αρχίζει δειλά να εμφανίζεται. Ταυτοχρόνως πολλές σημαντικές εταιρείες ανάπτυξης γης έχουν ανακοινώσει είσοδο στην ελληνική αγορά επενδύσεων όπως είναι η INVEL & YORK στην ΠΑΝΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ, οι FOSUN και AL MAABAR ως συμμέτοχοι στο project του Ελληνικού κ.α. Το γενικό κριτήριο για την ανάπτυξη ενός ακινήτου είναι η επιλογή της άμεσης, μεσοπρόθεσμης ή μακροπρόθεσμης απόδοσης. Ο κανόνας εδώ είναι ότι όσο πιο μακροπρόθεσμος είναι ο στόχος τόσο πιο μεγάλη είναι η αναμενόμενη απόδοση. Για τον λόγο αυτό χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η επένδυση πάνω σε επαγγελματική στέγη για τις μισθώσεις των οποίων η νόμιμη διάρκεια είναι 12 χρόνια, οπότε η αρχική συμφωνία ακολουθεί τον εκμισθωτή για μεγάλο χρονικό διάστημα. 92

93 Εικόνα 5. 1 Εύρη τιμών νεόδμητων ακινήτων στην Θεσσαλονίκη (πηγή : Στην εικόνα 5.1 βλέπουμε πως διαμορφωνόταν οι τιμές νεόδμητων ακινήτων σε διάφορες περιοχές της Θεσσαλονίκης. Παρόλο το θετικό κλίμα που έχει εμφανιστεί, τα προβλήματα της ελληνικής αγοράς πάνω στα ακίνητα είναι οι διαρκώς μεταβαλλόμενη φορολογία σε αυτά που δεν ακολουθεί πάντα τα λογικά πλαίσια και το πολύπλοκο για την ώρα πολεοδομικό καθεστώς. Πέρα αυτό η όποια πολιτική αστάθεια που ενδεχομένως προκύπτει έχει επίπτωση στα μακροοικονομικά μεγέθη και όπως είναι φυσικό και στα ακίνητα. Γραφεία Το κλίμα αυτό για την Θεσσαλονίκη έχει δημιουργήσει δυσμενείς συνθήκες όσον αφορά την επένδυση στα ακίνητα. Η οικονομική δραστηριότητα της πόλης βασίζεται σε χώρους γραφείων οι τιμές μισθώματος των οποίων έχουν πέσει κάτω από τα όρια του Οι χώροι γραφείων είναι παραδοσιακά το βασικό επενδυτικό προϊόν πάνω στα ακίνητα στην Ελλάδα αλλά και διεθνώς. Το ποσοστό των επενδύσεων σε αυτά είναι άνω του 50%. Ύστερα από την κρίση στην Ελληνική οικονομία έχουν ξεκινήσει εκ νέου οι επενδυτικές πράξεις πάνω σε αυτό με τα πρώτα μηνύματα να είναι σε αποδόσεις της τάξεις του 8.25% με 8.75% στην Αθήνα. (Παρασκευόπουλος, n.d.) Η κρίση έχει οδηγήσει την ζήτηση στην αγορά ακινήτων σε νέα σημεία. Μετά το 2014 παρατηρούμε ότι στις κύριες αγορές των πόλεων υπάρχουν σημάδια ανάκαμψης 93

94 εν αντιθέτως με τις δευτερεύουσες αγορές. Η πτώση που ήρθε στα μισθώματα στις κύριες αγορές είχε ως αποτέλεσμα την επιστροφή σε αυτές επιχειρήσεων και την ανανέωση από αυτές που κατάφεραν να συνεχίσουν να εδρεύουν καταφέρνοντας να πετύχουν αύξηση του τζίρου τους. Αυτό μπορεί να παρατηρηθεί στην Θεσσαλονίκη για παράδειγμα όπου οι κενοί χώροι στην οδό Τσιμισκή είναι πολύ λιγότεροι σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Στις δευτερεύουσες αγορές δεν ακολουθείται η ίδια τάση και εκεί παρουσιάζεται πιο έντονα η οικονομική κρίση. Σημαντικό είναι σε αυτές τις περιπτώσεις να επανεξετάζεται η χρήση που γίνεται καθώς και το η μελέτη για το όφελος μιας πιθανής αλλαγής σε αυτή. Εμπορικά κέντρα Τα μεγάλα εμπορικά κέντρα κατάφεραν μέσω τις κρίσης να διατηρήσουν την επισκεψιμότητα που είχαν από το εμπορικό κοινό αφού προσαρμόστηκαν στις νέες καταναλωτικές συνήθειες που επικράτησαν στην Ελλάδα. Τέτοια παραδείγματα είναι το The Mall, Golden Hall, Metropolitan Cosmos. Ένα ακόμα παράδειγμα της ανοδικής πορείας στα εμπορικά είναι η επένδυση που προγραμματίζεται στην Αθήνα στην περιοχή του ACADEMY GARDENS για την ανάπτυξη ενός εμπορικού. Οι αποδόσεις που πετυχαίνουν τα εμπορικά καταστήματα των εμπορικών κέντρων κυμαίνονται σε ποσοστά από 7,5%,8% έως και 9% (Παρασκευόπουλος, n.d.). Στον κλάδο αυτό παρατηρείται μεγάλη ελκυστικότητα για ανάπτυξη από εταιρείες του εξωτερικού κυρίως μετά την καθιέρωση της ανοιχτής αγοράς τις Κυριακές. Logistics Οι αποθηκευτικοί χώροι αυτή την στιγμή έχουν αρκετά χαμηλά μισθώματα με την τιμή τους να βρίσκεται στα 3 / τ.μ. / μήνα. Δεν πραγματοποιούνται πλέον αρκετές συμφωνίες στον τομέα αυτό παρόλα αυτά υπάρχουν αρκετές ενέργειες οι οποίες μπορούν να αναζωογονήσουν τον κλάδο, όπως η συμφωνία με τον COSCO και το project Θριασίου. Τα logistics παρουσιάζουν αποδόσεις 11% με 13% (Παρασκευόπουλος, n.d.). 94

95 Κατοικίες Σε αντίθεση με αυτά που συμβαίνουν στους υπόλοιπους τομείς των ακινήτων οι οικιστικές αγορές συνεχίζουν την πτώση των τιμών τους,φυσικά σε μικρότερο βαθμό αλλά η κατάσταση δεν δείχνει να ανακάμπτει. Βασικό πρόβλημα στην ανάπτυξη της αγοράς των κατοικιών είναι η απουσία του τραπεζικού κλάδου και του δανεισμού με το πάγωμα των δανείων. Ένα εξίσου σημαντικό θέμα για τα ακίνητα είναι πως φέρουν πάνω τους μεγάλα δάνεια με αποτέλεσμα η πρόθεση του ιδιοκτήτη για πώληση δεν αρκεί και χρειάζεται η συγκατάθεση της τράπεζας. Ένα ίσως σκληρό μέτρο του περιορισμού της ζήτησης είναι και η απουσία των πλειστηριασμών σε υποθηκευμένες οικίες που αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους. Η υπέρμετρη και εν πολλοίς άδικη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων δεν δημιουργεί ελκυστικό προϊόν προς αγορά. Ταυτόχρονα λόγο της υπερπληθώρας της κατασκευής των προηγούμενων ετών δεν υπάρχει ιδιαίτερη ανάγκη για νέες κατοικίες. Οι αποδόσεις στις κατοικίες υπολογίζεται στο 3% με 5%. Παρόλα αυτά η ύπαρξη του προγράμματος GOLDEN VISA παρέχει την δυνατότητα σε πολίτες χωρών εκτός της ΕΕ να πάρουν άδεια παραμονής με επένδυση της τάξης των δημιουργώντας νέα ζήτηση και την ελπίδα για την απορρόφηση κάποιου τμήματος του υφιστάμενου στοκ ακινήτων. Ξενοδοχεία και τουριστικά Η αργή αλλά σταθερή αύξηση του τουρισμού έχει ως συνέπεια την ανέγερση ορισμένων νέων τουριστικών μονάδων καθώς και ακινήτων όπως η έννοια του Airbnb με τις κατοικίες που εντάσσονται σε αυτό μοτίβο να έχουν αρκετές απολαβές. Παρόλα αυτά αρκετά από αυτά τα ακίνητα είναι βασισμένα σε δάνεια τραπεζών ώστε να μην μπορεί να προκύψει ένα ουσιαστικό συμπέρασμα. Η ανάπτυξη ακινήτων για λογαριασμό του τουρισμού είναι ίσως από τις σοβαρότερες business που πραγματοποιούνται στην Ελλάδα αρκεί να σκεφτούμε, τα ολοκαίνουρια ξενοδοχεία στην περιοχή της Χαλκιδικής. τις μακροχρόνιες παραχωρήσεις εκτάσεων σε Κέρκυρα, Ρόδο, Βουλιαγμένη για τον τουρισμό και την ανάπλαση περιοχών. Η δημιουργία των εργαλείων όπως είναι το ΕΣΧΑΣΕ ( Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων) για την επένδυση σε ξενοδοχειακές μονάδες όπως το ΙΤΑΝΟΣ ΓΑΙΑ και ΚΟΙΛΑΔΑ Hills και του ΕΣΧΑΔΑ ( Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίου 95

96 Ακινήτου) για την επένδυση στο Γκολφ Αφάντου, είναι πράξεις που δείχνουν μια εξέλιξη στον τομέα των τουριστικών ακινήτων Επενδυτική αγορά ακινήτων Η αγορά επενδυτικών ακινήτων όπως εμπορικών ή επαγγελματικών ακινήτων παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον μιας και αυτό γιατί : 1. Υψηλή ρευστότητα των εγχώριων ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία) ύστερα από εισροή στο μετοχικό τους κεφάλαια εξωτερικού. 2. Μείωση στις τιμές των μισθωμάτων λόγο κρίσης και αύξηση των αποδόσεων. 3. Αύξηση της ελληνικής ανταγωνιστικότητας σε αυτές της αγορές λόγο του κορεσμού των επενδυτών σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες και την αναζήτηση νέων ευκαιριών. Να σημειωθεί πως οι αποδόσεις που αναφέρθηκαν προηγουμένους ανταποκρίνονται στις μεγαλύτερες πόλης της χώρας μας σε ένα ήρεμο πολιτικό σκηνικό, δίχως νέες οικονομικές αβεβαιότητες και με υγιής και αξιόπιστους ενοικιαστές. Είναι δύσκολο να πραγματοποιηθούν προβλέψεις σε αυτό το στάδιο της χώρας οπότε και ένας επενδυτής αδυνατεί να ξεκινήσει κάποια ενέργεια. Αυτό που θα βοηθούσε όμως όπως προαναφέρθηκε είναι η ενεργοποίηση του τραπεζικού δανεισμού, η οριστική εφαρμογή των χωροταξικών σχεδίων και του κτηματολογίου και τέλος ίσως το πιο σημαντικό η απλοποίηση του φορολογικού καθεστώτος των ακινήτων Μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος Σε κάθε ακίνητο που αγοράζεται από κάποιον ιδιώτη είτε για ιδιόχρηση είτε ως μορφή επένδυσης θα πρέπει ο αγοραστής να υπολογίσει τα αναμενόμενα έσοδα που θα έχει σε σχέση με το κόστος της αγοράς του. Η διαδικασία αυτή περιλαμβάνεται στις αρμοδιότητες ενός εκτιμητή ο οποίος κατά την αξιολόγηση ενός ακινήτου υπολογίζει τα προβλεπόμενα έσοδα που θα έχει ο αγοραστή κατά τη διάρκεια του λογισμού της επένδυσης όπου κάνει χρήση του συντελεστή της απόδοσης. Όταν ο αγοραστής επιλέγει ακίνητο το με σκοπό να επενδύσει σε αυτό και όχι για να καλύψει κάποια από τις ανάγκες του τότε ο εκτιμητής θα πρέπει να κάνει ένα συνδυασμό της αξίας του ακινήτου σε συνδυασμό με την απόδοση αυτού ώστε να προκύψει η βέλτιστη λύση για τον επενδυτή. Η προτιμότερη μέθοδος για τον εκτιμητή είναι αυτή της κεφαλαιοποίησης εισοδήματος. Όπως και στις άλλες μεθόδους έτσι και σε αυτή χρειάζεται μια αναλυτική έρευνα αγοράς ώστε ο υπάρχει μια καλή εικόνα της 96

97 υφιστάμενης οικονομικής κατάστασης της περιοχής, τις τιμές των ακινήτων καθώς και των μισθωμάτων. Ο τρόπος προσέγγισης θα ανάγει σε παρούσα αξία τα μελλοντικά οφέλη που θα προκύψουν από το ακίνητο βάση ενός ετήσιου εισοδήματος το οποίο υποθέτει και προβλέπει ένας πλήρως ενημερωμένο πρόσωπο. Το σημαντικότερο βήμα για την διαδικασία είναι η επιλογή του κατάλληλου συντελεστή κεφαλαιοποίησης προκειμένου τα αποτελέσματα να είναι αξιόπιστα. Τα βήματα της μεθόδου είναι τα ακόλουθα. 1. Εξετάζεται το εν λόγο ακίνητο και εντοπίζεται η πληρότητα της λειτουργίας αυτής που έχει η αγορά για το εν λόγο έτος. Μέσω αυτού φανερώνεται η τάση της αγοράς ώστε να βγαίνουν αξιόπιστα συμπεράσματα για το ετήσιο εισόδημα που μπορεί να δώσει το ακίνητο. 2. Πέρα τον εσόδων συλλέγονται στοιχεία για τα έξοδα του εν λόγου ακινήτου όπως φόροι, κόστος λειτουργίας και ασφάλιση. 3. Προσδιορίζεται η οικονομική ζωή που θα έχει το κτίριο και υπολογίζεται η περίπτωση μεταπώλησης. 4. Τέλος επιλέγεται ο κατάλληλος συντελεστής κεφαλαιοποίησης ώστε να προκύψουν σε σημερινή αξία τα μελλοντικά έσοδα. Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης που αναφέρθηκε επηρεάζεται από την πληθωρισμό, από το επιτόκιο της κεντρικής Ευρωπαϊκής Τράπεζας, από την άνοδο ή όχι των τιμών, την απαξίωση που έχει επέλθει στα ακίνητα, την χρήση του ακινήτου, την θέση του και το ρίσκο της μίσθωσής του. Με τον όρο Yield εννοούμε τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης για μετατροπή του εισοδήματος από ένα ακίνητο, οπότε αν το ετήσιο μίσθωμα ενός ακινήτου είναι Ι με χρήση του συντελεστή Y προκύπτει η αξία του ως V= I. Για παράδειγμα ακίνητο που Y αποφέρει ετησίως από μίσθωμα εισόδημα 12*(250 )=3000 και συντελεστή 5% θα έχει αξία V= 3000 / 0,05 = Όταν ο συντελεστής είναι μεγάλος η τιμή του ακινήτου είναι χαμηλή και αντιστρόφως. Ο λόγος είναι πως όσο μικρότερη η απόδοση τόσο και ασφαλέστερη η επένδυση σε αυτό το ακίνητο. 97

98 5.3 Αξιολόγηση Επενδύσεων Όταν η επενδυτική πράξη απαιτεί την χρήση μεγάλων κεφαλαίων πάνω στο real estate έχει συνήθως οφέλη σε μακροπρόθεσμα διαστήματα. Για τον λόγο οι αποφάσεις για ενεργοποίηση τέτοιων κινήσεων απαιτούν αξιόπιστες διαδικασίες, μεγάλη έρευνα και αρκετό ρίσκο μιας και η αγορά και η κτηματαγορά μεταβάλλονται αρκετά γρήγορα, δυσκολεύοντας ακόμα και την χρήση εναλλακτικών σεναρίων. Στην αξιολόγηση τέτοιων επενδύσεων χρησιμοποιούμε τις μεθόδους καθαρής παρούσας αξίας (Net Present Value, NPV) και εσωτερικής απόδοσης της επένδυσης (Internal Rate of Return, IRR). Στην μέθοδο καθαρής παρούσας αξίας έστω έχουμε Α ταμειακές ροές, έναν συντελεστή προεξόφλησης i, κάποια υπολειμματική αξία Ω και ένα αρχικό κεφάλαιο της επένδυσης Κ τότε : NPV = A 1 (1 + i) 1 + A 2 (1 + i) A n (1 + i) n + Ω Κ (1 + i) n Όταν το NPV είναι θετικό σημαίνει πως η επένδυση είναι συμφέρουσα αντιθέτως αν είναι αρνητικό τότε είναι ασύμφορη. Παράδειγμα : Επένδυση κόστους με πληθωρισμό 0,2% και επιτόκιο επένδυσης 4% έχουμε ταμειακές ροές ανά έτος

99 Τότε έχουμε συντελεστή κεφαλαιοποίησης 4-0,2 = 3,8% τότε έχουμε Έτος Απόδοση Συντελεστης παρούσας αξίας Παρούσα αξία , , , , Σύνολο , REITs (Real Estate Investment Trusts) Τα REITs ή στα ελληνικά ΑΕΕΑΠ είναι εταιρείες κλειστού τύπου που επενδύουν σε ακίνητα παράγοντας εισόδημα. Χαρακτηρίζονται από συγκεκριμένο νομοθετικό πλαίσιο κατά το οποίο το διανέμουν το μεγαλύτερο ποσοστό των κερδών τους στους μετόχους και έχουν ένα ειδικό φορολογικό καθεστώς. Μια επένδυση σε REITs έχει αρκετά πλεονεκτήματα σε σχέση με μια άμεση επένδυση σε γη παρουσιάζοντας αυξημένη ρευστότητα διότι ο επενδυτής κατέχει μετοχές σε χρηματιστηριακή αγορά με την δυνατότητα της ρευστοποίησης ανά πάσα στιγμή σε αντίθεση με τον περιορισμό στα άμεσα ακίνητα. Πέραν αυτών μέσω τον ΑΕΕΑΠ ο επενδυτής μπορεί να πετύχει το diversification δηλαδή την διαφοροποίηση μιας και διαθέτουν χαρτοφυλάκιο δίνοντας την ευκαιρία επένδυσης σε διάφορους κλάδους ακινήτων σε διάφορες γεωγραφικές περιοχές. Η διαχείριση του χαρτοφυλακίου των εταιριών αυτών πραγματοποιείται είτε εσωτερικά από ίδιες είτε από εξωτερικούς συνεργάτες. Στόχος είναι η εύρεση των αποδοτικότερων επενδύσεων πάνω στο ακίνητο και την διάθεση κεφαλαίων σε αυτές. Ένα επίσης όφελος των ΑΕΕΑΠ είναι η περιορισμένη φορολογία που έχουν σε σχέση 99

100 με την απόκτηση ενός ακινήτου όπως είναι οι φόροι μεταβίβασης, τέλη συναλλαγών, έξοδα δικηγόρων και συμβολαιογράφων. Κατά την επένδυση ενός ακινήτου εμφανίζεται η έννοια της υποκειμενικότητας μιας και διάφοροι εκτιμητές μπορούν να αποδώσουν στην επένδυση διαφορετικές αξίες. Το πρόβλημα αυτό δεν εντοπίζεται στις έμμεσες επενδύσεις διότι κάτω από την χρηματιστηριακή ομπρέλα κυριαρχεί η αντικειμενικότητα και ο επενδυτής έχει άμεση γνώση της αξίας της επένδυσής του ανά πάσα στιγμή. Τέλος αρκεί να σημειωθεί η φορολογική ελάφρυνση που τις χαρακτηρίζει σε μια χώρα τόσο επιβαρυμμένη φορολογικά. Στις ΗΠΑ η επένδυση πάνε σε REITs είναι αρκετά διαδεδομένη εμπνεόμενη και από τα πλεονεκτήματα που έχουν έναντι άλλον επενδύσεων. Στην ευρωπαϊκή μεριά δεν αρκετά γνωστό το σύστημα αυτών των επενδύσεων. Οι δείκτες του European Public Real Estate Association (EPRA) δείχνουν για την Ευρώπη τα τελευταία χρόνια αποδόσεις έως και 22% ενώ τα μερίσματα είναι περίπου στο 4%. Από την αντίπερα όχθη τα REITs έχουν μειονεκτήματα που σχετίζονται με την χρηματιστηριακή αγορά. Οι τιμές των μετοχών του επηρεάζονται άμεσα από τυχόν αλλαγές στην αγορά που ανήκουν με αποτέλεσμα να έχουν μεγάλη διακύμανση. Αυτό μπορεί να ερμηνευθεί αναλόγως με το προφίλ του επενδυτή ως κίνδυνος ή ευκαιρία αναλαμβάνοντας το ρίσκο. Πέραν αυτού ένα ακόμη μειονέκτημα είναι η απουσία της άμεσης επέμβασης στην διαχείριση της επένδυσης πράγμα που δεν συμβαίνει σε μία κάθε αυτού επένδυση ανάπτυξη γης Ελληνικά ΑΕΕΑΠ Στην Ελλάδα τα REITs είναι τα αντίστοιχα ΑΕΕΑΠ ( Ανώνυμες Εταιρίες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία), χαρακτηρίζονται από το Ν.2778/1999 με τις τροποποιήσεις που επήλθαν το 2002 και Χαρακτηριστικά των ΑΕΕΑΠ Γενικά στοιχεία Όπως και στο εξωτερικό εταιρείες κλειστού τύπου με κλάδο επενδύσεων την ακίνητη περιουσία. Το ύψος του μετοχικού τους κεφαλαίου δεν μπορεί να είναι λιγότερο των 29.3εκατ.ευρό. 100

101 Διαχείριση Το χαρτοφυλάκιό τους ακολουθεί τα εξωτερικά πρότυπα και μπορεί να έχει εσωτερική ή και εξωτερική διαχείριση με στόχο πάντα την ανεύρεση και την πραγματοποίηση της καλύτερης δυνατής επένδυσης. Επενδύσεις Επενδύσεις στα ακίνητα εντός του Ευρωπαϊκού οικονομικού χώρου καθώς και σε τρίτες χώρες με τον περιορισμό του 10% του συνόλου των επενδύσεων σε αυτές. Άλλες επενδύσεις Επιτρέπεται η επένδυση σε κινητές αξίες έως και 10% το ενεργητικού τους. Κάθε μία από αυτές τις συμμετοχές πρέπει να έχει έξι τουλάχιστον εκδότες ενώ να μην υπερβαίνει το 1% του ενεργητικού και η συμμετοχή να μην υπερβαίνει το 10% του κεφαλαίου του εκδότη. Υπάρχει η δυνατότητα επένδυσης σε άλλη ΑΕΕΑΠ απόκτησης έως και το 90% των μετοχών της Ανάπτυξη ακινήτων Ο νομοθέτης δίνει την ευκαιρία επισκευής ή αποπεράτωσης ακινήτου με το κόστος να υπερβαίνει το 25% της εμπορικής αξίας που θα αποκτήσει μετά το πέρας των εργασιών Δανεισμός Είναι εφικτός ο δανεισμός έως και 50% του ενεργητικού της εταιρίας προκειμένου να προβεί να επενδυτικές πράξεις Επιτρέπεται το leasing ακινήτων με συνολική αξία έως και 25% των ιδίων κεφαλαίων της εταιρείας με το κάθε ακίνητο να μην ξεπερνάει το 10% Μέρισμα 35% επί των καθαρών κερδών ετησίως Χρηματιστήριο Υποχρεωτική εισαγωγή των μετοχών της ΑΕΕΑΠ στο Χρηματιστήριο Αθηνών έως το πολύ ένα χρόνο μετά την έναρξη της λειτουργίας 101

102 Δεν έχει φορολογικά βάρη προς τρίτους Δέχεται φόρο υπεραξίας κατά την εισφορά των ακινήτων Φορολογία Δέχεται φόρο με συντελεστή 10% επί του επιτοκίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας αυξημένο κατά μία μονάδα Φόρος συγκέντρωσης κεφαλαίου 1% Η επένδυση σε ένα ακίνητο δεν θα ξεπερνάει το 25% του χαρτοφυλακίου Λοιπές διατάξεις Το χαρτοφυλάκιο ελέγχετε από ορκωτούς λογιστές κάθε 6 μήνες με τις αγοραπωλησίες να μην μπορούν να αποκλίνουν 5% από την αποτίμηση αυτών Κάθε ακίνητο πρέπει να παραμείνει στην εταιρεία τουλάχιστον ένα έτος από την ημερομηνία απόκτησής του Στον πίνακα 5.4 που ακολουθεί εμφανίζονται ορισμένα από το Ευρωπαϊκά και τα Ελληνικά REITs με στοιχεία για της αποδόσεις και το μέρισμα για το 1 ο τρίμηνο του έτους Φαίνεται ότι από τα Ευρωπαϊκά μόνο η Unibal διατηρούσε θετικές αποδόσεις καθώς η Ευρώπη βρισκόταν σε μία βαριά χρηματοπιστωτική κρίση σε αντίθεση με την Ελλάδα που καθυστέρησε να μπει σε αυτήν. Έτσι οι AEEAΠ της Πειραιώς και Eurobank εμφανίζονται να δίνουν αρκετά καλές αποδόσεις. Ευρωπαϊκά και Ελληνικά REITs REIT Χώρα Απόδοση % Μέρισμα % Unibal-Rodamco Γαλλία 1,77 6,66 Land Securities Μεγάλη Βρετανία -45,39 13,18 Corio Ολλανδία -5,32 8,35 PSP Swiss Property Ελβετία -8,92 5,00 Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ Ελλάδα 26,7 7,76 Πειραιώς ΑΕΕΑΠ Ελλάδα 37,5 9,22 Πίνακας 5. 3 Οι αποδόσεις και τα μερίσματα των Ευρωπαϊκών και Ελληνικών REIT s κατά το έτος

103 Στον ελληνικό χώρο οι ΑΕΕΑΠ έχουν αρκετές αδυναμίες αλλά από την άλλη υπάρχουν σημαντικά περιθώρια βελτίωσης. Ένα από το πιο σημαντικά είναι η εισαγωγή του ΦΠΑ με την αντικατάσταση του φόρου μεταβίβασης. Το καθεστώς αυτό εφαρμόζεται σε ολόκληρη την ένωση με αποτέλεσμα για την απαλλαγή να χρειάζεται ειδικώς κανονισμός. Ένα ακόμη μειονέκτημα που εμφανίζεται είναι η διπλή φορολόγηση όταν κατέχουν τμήμα άλλης εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων όπως και οι περιορισμο που έχουν πάνω στην ίδια την ανάπτυξη των ακινήτων. Όλα αυτά πάντως βρίσκονται προς συζήτηση προκειμένου ο Ευρωπαϊκός τομέας να γίνει πιο ανταγωνιστικός σε σχέση με τα αμερικανικά REITs. 103

104 104

105 Κεφάλαιο 6ο One Salonica Οutlet Μall 6.1 Γενικά στοιχεία Η αρχική σκέψη ήταν η δημιουργία ενός μεγάλου εκπτωτικού κέντρου στα δυτικά της πόλης. Το πρώην City Gate έμοιαζε η τέλεια επιλογή μιας και βρισκόταν στην είσοδο της πόλης, δίπλα από την Εγνατία Οδό, με τις οικονομικές συνθήκες της περιοχής να βρίσκονται σε πολύ άσχημο σημείο. Οι τιμές των ακινήτων βρισκόταν πολύ χαμηλά και η αγορά για επένδυση ήταν ιδανική. Η εκμισθωμένη επιφάνεια είναι τ.μ. με αυτή να περιλαμβάνει, το υπερμάρκετ ( τ.μ.), τους κινηματογράφους (3.100 τ.μ.) τα εστιατόρια και οι λοιποί χώροι ψυχαγωγίας με (2.700 τ.μ.), ενώ τα εμπορικά καταστήματα ( τ.μ.) ενώ διαθέτει θέσεις στάθμευσης. Το City Gate είχε αρχικά δημιουργηθεί από την Carrefour το 2004 με μια αρχική επένδυση των 80εκατ.. Η εταιρεία που ήλεγχε το ομώνυμο εμπορικό κέντρο, είχε υποβάλει αίτηση ένταξης στο άρθρο 99, η οποία απορρίφθηκε και η Αυστραλιανή APN απόκτησε το ακίνητο αντί 6εκατ.. Η αλλαγή διαχείρισης δεν έφερε τα αναμενόμενα αποτελέσματα, επομένως το εμπορικό πουλήθηκε τελικά στους επενδυτές από την αυστραλιανή APN Property Group, που ήθελε να αποχωρήσει από την ελληνική αγορά. Τους επενδυτές αριθμούν τέσσερις επιχειρηματικοί όμιλοι. Αυτοί είναι το Fais Group που αντιπροσωπεύει μεγάλες εταιρείες στο χώρο του αθλητισμού (Αdidas, Puma, Tretorn, Prince), τα NOTOSCOM που έχουν τα Notos Galleries και αντιπροσωπεύουν ορισμένα από τα πλέον αναγνωρίσιμα διεθνώς brands, τη Mαρινόπουλος, που συνεχίζει να λειτουργεί το υπερμάρκετ Carrefour στο χώρο του Κέντρου και την Generic Engineering Technologies ( GET), εταιρεία με έδρα τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα που ασχολήθηκε με την διαχείριση. Το ONE SALONICA πλέον έχει μία μεγάλη ακτίνα επιρροής που φτάνει ως τις Σέρρες, την Κατερίνη και τη Βέροια, όπως το βόρειο τμήμα της Χαλκιδικής. Δηλαδή, απευθύνεται σε περίπου 1,2 εκατ. πιθανούς πελάτες, ενώ οι επενδυτές βασίζονται και στις χιλιάδες των Βαλκάνιων αλλά και Τούρκων που έρχονται οδικώς στη Θεσσαλονίκη για τουρισμό και ψώνια. 105

106 6.2 Η ανακαίνιση της κατασκευής Στην περίπτωση του One Salonica δεν είχαμε μια καθ εαυτού κατασκευή μιας και υπήρχε ήδη το ακίνητο. Έτσι οι επενδυτές προκειμένου να υλοποιήσουν τα σχέδια προχώρησαν σε ανακαίνιση αυτού το οποίο πραγματοποιήθηκε από διάφορες τεχνικές εταιρείες, μια εξ αυτών ήταν η CORE CONSTRUCTION η οποία ανέλαβε το υπόγειο parking -1, το ισόγειο και τον 1 ο όροφο και όποια στοιχεία αναφέρονται στην συνέχεια είναι από το αρχείο τους. Η εντολή από τους φορείς περιλαμβάνει αρχιτεκτονικές, οικοδομικές και ηλεκτρομηχανολογικές εργασίες στα πλαίσια των διαρρυθμίσεων και της ανακαίνισης του εμπορικού. Αυτές είναι : Στα υπόγεια parking -2 και -3. Στην εμπορική στοά στα επίπεδα +0, +1 όπου θα γίνει ριζική ανακαίνιση και σε δεύτερη φάση ανακαίνιση του επιπέδου +2 όπου υπάρχουν το food court και οι κινηματογράφοι. Στον περιβάλλοντα χώρο, την είσοδο από Γιαννιτσών και Κωλέττη καθώς και την δεύτερη είσοδο Κώττα Ρούλια. Στις όψεις του κτηρίου. Στα δώματα και στις στεγανώσεις. 106

107 Εικόνα ος όροφος ύστερα από την ανακαίνιση 107

108 Εικόνα 6. 2 Ισόγειο μετά την ανακαίνιση 108

109 Κωδικός Brand Name Area Κωδικός Brand Name K 101 Paradosiako K130 Exis K211A+211B K126 Sephora K131 BSB K102A K102B- 103 K Funky Budha Adidas/ Reebok K132- K133 Area Κωδικός Brand Name Area K 212A K212B Tsakiris Mallas Camel Active Nautica K213/ 223 Zilly K134 Lacoste K214 PINKO ΝΙΚΕ K135 Hanro K K109 Wesc K136 Edward K216 Seidensticker K110 K111 Sergio Tachini House & Travel K137 Navy & Green K217 Gant K138 Matou K218A Axel K112 IRA K139A Minerva K218B Mouger K113 Admiral K139B American Stars K218C Vardas K114 Benetton K140 Geox K219 Bostonians K A K Marasil K141 Petit Bateau K220 Lynne Puma K 201Α Bill Cost K K120 Pharmacy K201B K 121 Sports Arena Tommy Hilfiger K222 Oxford K204B My Tiffanys K210A Diesel K122 Oxette K204C Attrattivo K210B Hugo Boss K123 Calzedonia K205A Ale K210C Mango K124 Anastasiadis K205B- 206 Toi & Moi K Zara Kid K125 Staff K207 NAK K129 Body Talk Πίνακας 6. 1 Πίνακας καταστημάτων ισογείου και 1 ο ορόφου Εργασίες των υπόγειων parking Στα parking πραγματοποιήθηκε καθαρισμός του βιομηχανικού δαπέδου, καθαρισμός όλων των σωληνώσεων όπως πυρόσβεση, αποχέτευση, ύδρευση και ψυκτικά δίκτυα, καθαρίστηκαν τα στόμια εξαερισμού και αεραγωγών. Επίσης πραγματοποιήθηκαν εργασίες για την αποξήλωση πολυκαρβονικών καπακιών καθαρισμός και επανατοποθέτηση φωτιστικών απομάκρυνση ιστών αραχνών και ακαθαρσίες από τα όλα τα επίπεδα. Σύμφωνα με τα σχέδια επιλογής του αρχιτέκτονα πραγματοποιήθηκαν βαφές όλων των κολώνων των τοίχων και τοιχίων καθώς και των ψευδοροφών. Στις κατευθύνσεις του parking έγινε χρήση στένσιλ στη βάση αναλυτικών σχεδίων για σημεία όπου υπάρχει για παράδειγμα, είσοδος ή έξοδος. Πραγματοποίησαν νέα σήμανση κυκλοφορίας εντός των parking. Αφότου απομακρύνθηκαν οι παλιές σημάνσεις, τοποθετήθηκαν οι νέες βάσιεις του ΚΟΚ σε 109

110 θέσεις καθορισμένων από τα σχέδια εξυπηρετώντας την νέα μελέτη κυκλοφορίας. Πιθανά βέλη σήμανσης που έπρεπε να απομακρυνθούν βάφτηκαν με μαύρο χρώμα RoadCryl. Έγινε επίσης βαφή διαγραμμίσεων και θέσεων καθώς και χώροι στάθμευσης Α.Μ.Ε.Α. Οι εργασίες περιλάμβαναν ενίσχυση φωτισμού στις περιοχές των ανελκυστήρων ανακαίνιση των WC και επιδιορθώσεις τοίχων που είχαν βανδαλιστεί. Απομακρύνθηκαν πολλές προστατευτικές μπάρες και επαναθέτηκαν νέες καθώς και κάδοι απορριμμάτων. Ορισμένα κενά στο οδόστρωμα καλύφθηκαν με χρήση διογκούμενου σκυροδέματος ΕΜΑΚΟ για τις ανωμαλίες του δαπέδου. Αντικαταστάθηκαν όλοι οι φωτισμοί από LED καθώς και τα συστήματα εξαερισμού και όλοι οι ανεμιστήρες. Έγιναν διορθώσεις επίσης στο σύστημα πυρανίχνευσης και στις εξόδους κινδύνου Εργασίες εμπορικής στοάς,0, +1 Οι αλλαγές των καταστημάτων προέκυψαν από το εμπορικό layout που δημιουργήθηκε και αφορά της όψεις και τα όρια τους. Έγιναν καθαιρέσεις τοίχων, ψευδοροφών και διαίρεση καταστημάτων. Έγινε χρήση γυψοσανίδας 2+2 με σκελετό 10cm και πετροβάμβακα 50kg/m 2. Προέκυψαν επίσης ορισμένες μεταλλικές κατασκευές από την καθαίρεση των μεγάλων καταστημάτων. Έγιναν ανακατασκευές επίσης στα σχέδια πυρασφάλειας των καταστημάτων. Στο ηλεκτρομηχανολογικό τομέα για τα καταστήματα προέκυψε: 1. Νέο καλώδιο ΔΕΗ από των χώρο των διατάξεων έως το κατάστημα. 2. Νέο καλώδιο ΟΤΕ. 3. Νέα αναμονή δεύτερης σειράς sprinkler. 4. Αναμονές σωληνώσεων θέρμανση και κλιματισμού. 5. Αναμονή ύδρευσης. 6. Αναμονή αποχέτευσης. Στο πρώτο επίπεδο διαμορφώθηκε κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος το οποίο κατασκευάστηκε από μεταλλικά στοιχεία στο μπαλκόνι επί της οδού Γιαννιτσών. 110

111 Τα δάπεδα είχαν μαρμάρινη επένδυση με αρκετές φθορές για τα οποία ήταν ασύμφορη η αντικατάσταση και επικαλύφθηκαν κολλητό βυνιλικό δάπεδο βάση του αρχιτέκτονα του έργου. Στις ψευδοροφές αποκαταστάθηκαν ζημιές και βάφτηκαν ενώ δημιουργήθηκαν νέες όπου προέβλεπε το σχέδιο. Αντικαταστάθηκαν επίσης οι κρυφοί φωτισμοί από φως LED. Οι τοίχοι των διαδρόμων βάφτηκαν ενώ οι τοίχοι των καταστημάτων επενδύθηκαν με ξύλινα ερμάρια και επικαλύψεις eatlbond καθώς και αυτοκόλλητα βασισμένα στην επιλογή του αρχιτέκτονα του έργου. Τέλος πραγματοποιήθηκε καθαρισμός στα υαλοστάσια βάφτηκαν οι μεταλλικές κατασκευές που τα στήριζαν και αποκαταστάθηκαν όποια κάγκελα υπήρχαν βάση του νέου σχεδίου Εργασία περιβάλλοντος χώρου Όσον αφορά την είσοδο από τις οδούς Γιαννιτσών και Κωλέττη πραγματοποιήθηκε αποκατάσταση των πλακών των πεζοδρομίων. Καθαιρέθηκε το τοιχίο της παλαιάς εργοταξιακής παροχής και κατασκευάστηκαν χώροι πρασίνου, παροχές αυτόματης άρδευσης και αναμονές φωτισμού. Απομακρύνθηκαν τα φωτιστικά από την αριστερή πλευρά της εισόδου όπου στήθηκε παρτέρι με στηθαίο και πινακίδα ύψους 1.5μ με την επωνυμία One Salonica. Διατηρήθηκαν οι κλίσεις του δαπέδου και πραγματοποιήθηκε επικάλυψη από χυτό ψηφιδωτό ρητινούχο δάπεδο πάχους 1cm. Σε όλο το μήκος της οδού τοποθετήθηκε μεταλλική πέργκολα με στοιχεία σκίασης honeycomb. Στην είσοδο στην οδό Κώττα Ρούλα αποξηλώθηκαν οι φωτισμοί και οι ιστοί και ανακατασκευάστηκε το δάπεδο όπως και στην άλλη είσοδο. Βάφτηκαν όλα τα μεταλλικά στοιχεία επιδιορθώθηκαν στηθαία εμφανούς μπετόν και αντικαταστάθηκε ο φωτισμός από LED. Προκείμενου να αναδειχθεί ο χαρακτήρας του εμπορικού η ανακατασκευή των όψεων ήταν ένα πολύ σημαντικό στάδιο. Αρχικά αποκολλήθηκαν οι υπάρχουσες όψεις από το σύστημα κεραμικών (εκτός του τοίχου θερινού σινεμά στην οδό Κωλέττη) καθώς και οι διαφημιστικές πινακίδες των καταστημάτων με αποτέλεσμα να παραμείνουν μόνο επιφάνειες με τσιμεντοσανίδα, τούβλο και τοιχίο μπετόν. Λόγο τις απομάκρυνσης των κεραμικών για την επανάκτηση της στεγανότητας έγινε βαφή με πολυμερές και χρήση θερμοκολλητικής μεμβράνης με μηχανική στερέωση. Εν συνεχεία όλες οι επιφάνειας βάφτηκαν λευκές για ανάδειξη του φωτισμού. 111

112 Οι όψεις στις Γιαννιτσών και Κώττα κατασκευάστηκαν από ένα σύστημα μεταλλικού σκελετού και λαμαρίνας ειδικής διάτρησης. Η κατασκευή είναι γαλβανισμένη εν θερμώ και οι λαμαρίνες ηλεκτροστατικά βαμμένες. Οι τοίχοι αριστερά και δεξιά της νότιας οδού επικαλύφθηκαν με μεταλλικό σκελετό τεχνητής ξυλείας ενώ τοποθετήθηκαν κρυφοί φωτισμοί LED. Όποια κεραμικά πλακίδια παρέμειναν στον θερινό σινεμά βάφτηκαν με χρώμα RAL επιλογής αρχιτέκτονα Εργασίες σε δώματα και μονώσεις Σε αρκετά σημεία του κτηρίου υπήρχαν εισχωρήσεις υδάτων λόγο αστοχίας της μόνωσης. Μερικά από αυτά ήταν : Πριν την είσοδο στο parking -2 διαρροές από το μεταλλικό κανάλι του πνευματικού ταχυδρομείου της υπεραγοράς. Στα κλιμακοστάσια κινδύνου συγκέντρωση νερών λόγο κακής κατασκευής ρύσεων και απορροών από το +2. Στην ράμπα επί της οδού Γιαννιτσών, κακοτεχνίες στις απορροές. Τοιχείο στο bowling από την πλευρά της οδού Χαλκίδος. Στην είσοδο από Γιαννιτσών λιμνάζον νερό έξω από την τζαμαρία. Στην είσοδο Κώττα Ρούλια το νερό περνάει κάτω από την μόνωση. Πίσω από το WC το εμπορικού στον αίθριο διάδρομο τροφοδοσίας του +1 παρουσιάστηκαν κακές ρύσεις και αστοχία μόνωσης. Τα παραπάνω προβλήματα εντοπίστηκαν στη συνέχεια και δεν είχαν προβλεφθεί στο στάδιο της μελέτης της ανακαίνισης. Παρόλα αυτά αντιμετωπίστηκαν αυξάνοντας την ποιότητα της κατασκευής την λειτουργικότητα και τον χρόνο ζωής του οργανισμού. 112

113 Task Name Duration Start Finish Predecessors ONE SALONICA OUTLET 111 days Fri 9/12/14 ΓΕΝΙΚΕΣ ΕΡΓΑΣΙΕΣ - ΕΡΓΟΤΑΞΙΑΚΑ 83 days Fri 9/12/14 ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΕΡΓΟΛΑΒΟΥ 3 days Fri 9/12/14 ΠΑΤΑΡΙ ΣΚΑΛΩΣΙΑΣ ΓΙΑΝΝΙΤΣΩΝ 1 day Mon 12/15/14 ΜΕΤΑΛΛΙΚΑ ΙΚΡΙΩΜΑΤΑ - 7 days Mon ΣΚΑΛΩΣΙΑ ΝΟΤΙΑΣ ΟΨΗΣ 10/27/14 ΜΕΤΑΛΛΙΚΑ ΙΚΡΙΩΜΑΤΑ - 7 days Thu ΣΚΑΛΩΣΙΑ ΔΥΤΙΚΗΣ ΟΨΗΣ 11/13/14 ΜΕΤΑΛΛΙΚΑ ΙΚΡΙΩΜΑΤΑ - 7 days Wed ΣΚΑΛΩΣΙΑ ΒΟΡΕΙΑΣ ΟΨΗΣ 12/10/14 ΤΟΥΝΕΛ ΕΙΣΟΔΟΥ ΓΙΑΝΝΙΤΣΩΝ 1 day Fri 9/12/14 ΑΠΟΞΗΛΩΣΕΙΣ 53 days Mon 9/22/14 ΥΠΑΡΧΟΥΣΕΣ ΤΟΙΧΟΠΟΙΕΙΕΣ - 52 days Mon ΨΕΥΔΟΡΟΦΕΣ 9/22/14 ΠΑΤΑΡΙ ΣΑΡΑΦΙΔΗ 3 days Thu 11/6/14 ΠΙΝΑΚΙΔΕΣ 11 days Mon 11/10/14 ΚΕΡΑΜΙΚΕΣ ΠΛΑΚΕΣ ΟΨΕΩΝ - 24 days Fri ΣΥΣΤΗΜΑ ΑΝΑΡΤΗΣΗΣ 10/31/14 ΜΕΤΑΛΛΙΚΕΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ - 5 days Wed ΠΕΡΓΚΟΛΕΣ 11/5/14 ΑΠΟΞΗΛΩΣΗ ΠΕΖΟΔΡΟΜΙΟΥ 15 days Mon ΓΙΑΝΝΙΤΣΩΝ - ΚΩΛΕΤΤΗ 11/3/14 ΟΨΕΙΣ 80 days Wed 9/24/14 ΜΕΛΕΤΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΟΨΕΩΝ 33 days Wed 9/24/14 ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΝΕΟΥ ΜΕΤΑΛΛΙΚΟΥ 18 days Thu ΣΚΕΛΕΤΟΥ 12/4/14 ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΔΙΑΤΡΗΤΩΝ 10 days Mon ΛΑΜΑΡΙΝΩΝ (ΕΡΓΟΣΤΑΣΙΟ) 11/10/14 ΜΟΝΩΣΕΙΣ ΤΟΙΧΩΝ 7 days Thu 12/11/14 ΑΝΑΡΤΗΣΗ ΣΥΣΤΗΜΑΤΟΣ 18 days Fri ΔΙΑΤΡΗΤΩΝ ΛΑΜΑΡΙΝΩΝ 12/19/14 ΞΥΛΙΝΕΣ ΟΨΕΙΣ ΝΟΤΙΑΣ 12 days Wed ΕΙΣΟΔΟΥ 11/5/14 ΒΑΦΕΣ ΕΞΩΤΕΡΙΚΩΝ ΟΨΕΩΝ 18 days Wed 11/5/14 ΕΣΩΤΕΡΙΚΕΣ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΕΣ 77 days Mon ΔΙΑΡΡΥΘΜΙΣΕΙΣ 10/6/14 Sat 2/14/15 Wed 12/17/14 Tue 9/16/14 Mon 12/15/14 Tue 11/4/14 Thu 11/20/14 Wed 12/17/14 Fri 9/12/14 Wed 12/3/14 Thu 11/20/14 Sat 11/8/14 Mon 11/24/14 Wed 12/3/14 Tue 11/11/14 Tue 11/25/14 Tue 1/13/15 Fri 11/7/14 Mon 12/29/14 Fri 11/21/14 Thu 12/18/14 Tue 1/13/15 Thu 11/20/14 Fri 11/28/14 Tue 1/20/15 11FS+30 days 3FS+28 days 5FS+7 days 5FS+30 days 3SS 11 5FS-3 days 5 3FS+5 days 13,17FS-5 days 17 13FS+6 days 18FS-15 days,17,20 17FS-5 days,

114 ΔΙΑΧΩΡΙΣΤΙΚΕΣ ΓΥΨΟΣΑΝΙΔΕΣ 22 days Mon 10/6/14 ΒΑΦΕΣ 24 days Wed 11/5/14 ΔΑΠΕΔΑ 12 days Mon 1/5/15 ΨΕΥΔΟΡΟΦΕΣ - ΕΠΙΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ 18 days Mon - ΘΥΡΙΔΕΣ ΕΠΙΣΚΕΨΗΣ 11/10/14 WC ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ +1 (ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΚΑΙ ΗΜ ΕΡΓΑΣΙΕΣ) 10 days Wed 11/5/14 ΕΞΩΤΕΡΙΚΕΣ ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΕΙΣ - 23 days Tue ΠΕΡΙΒΑΛΛΩΝ ΧΩΡΟΣ 11/25/14 ΕΠΙΔΙΟΡΘΩΣΕΙΣ 5 days Tue ΥΠΟΣΤΡΩΜΑΤΟΣ ΔΑΠΕΔΩΝ 11/25/14 ΕΙΣΟΔΩΝ ΨΗΦΙΔΩΤΑ ΔΑΠΕΔΑ 12 days Mon 12/1/14 ΚΡΑΣΠΕΔΑ 6 days Mon 12/1/14 ΜΟΝΩΣΕΙΣ ΠΑΡΤΕΡΙΩΝ 6 days Mon ΕΙΣΟΔΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΟΥ ΚΕΝΤΡΟΥ 12/8/14 ΠΕΡΓΚΟΛΑ ΓΙΑΝΝΙΤΣΩΝ 6 days Fri 11/28/14 ΑΣΦΑΛΤΙΚΑ 2 days Mon 12/8/14 ΠΕΖΟΔΡΟΜΗΣΕΙΣ 6 days Mon 12/8/14 ΚΗΠΕΥΤΙΚΑ - ΑΡΔΕΥΣΕΙΣ 6 days Mon 12/15/14 ΗΛΕΚΤΡΟΜΗΧΑΝΟΛΟΓΙΚΕΣ 64 days Mon ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΣΤΟΑΣ 11/3/14 ΜΕΤΑΤΡΟΠΕΣ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ 12 days Mon SPRINKLER 11/3/14 ΠΑΡΟΧΕΣ ΠΥΡΟΣΒΕΣΗΣ 12 days Mon ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ 11/3/14 ΜΕΤΑΤΡΟΠΕΣ ΠΑΡΟΧΩΝ 12 days Wed ΚΛΙΜΑΤΙΣΜΟΥ 11/5/14 ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗ ΣΥΣΤΗΜΑΤΟΣ 12 days Mon CCTV 11/10/14 ΦΩΤΙΣΜΟΣ - ΑΠΟΞΗΛΩΣΕΙΣ - 18 days Mon ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΝΕΩΝ 11/10/14 ΕΞΩΤΕΡΙΚΟΣ ΦΩΤΙΣΜΟΣ 18 days Mon ΑΝΑΔΕΙΞΗΣ 12/29/14 ΕΛΕΓΧΟΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ ΚΚΜ 6 days Thu ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΣΤΟΑΣ - SERVICE 11/27/14 ΕΛΕΓΧΟΣ ΗΛΕΚΤΡΟΛΟΓΙΚΕΣ 6 days Thu ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ - ΔΙΑΝΟΜΗ - BMS 1/22/15 Tue 11/4/14 Mon 12/8/14 Tue 1/20/15 Wed 12/3/14 Sat 11/15/14 Mon 12/22/14 Mon 12/1/14 Mon 12/15/14 Mon 12/8/14 Mon 12/15/14 Fri 12/5/14 Wed 12/10/14 Mon 12/15/14 Mon 12/22/14 Thu 1/29/15 Sat 11/15/14 Sat 11/15/14 Tue 11/18/14 Sat 11/22/14 Wed 12/3/14 Wed 1/21/15 Thu 12/4/14 Thu 1/29/15 10SS+10 days 5 25,40FS-10 days,41fs-10 days,42fs-10 days,43fs-10 days FS-2 days SS+36 days 40SS SS 21FS-12 days 28FS-5 days

115 ΠΑΡΟΧΙΚΑ ΚΑΛΩΔΙΑ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ 18 days Wed 11/5/14 Fri 11/28/14 ΣΥΝΔΕΣΗ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ ΜΕ 12 days Sat Fri ΔΕΗ 11/29/14 12/12/14 ΕΡΓΑΣΙΕΣ PARKING 83 days Fri Tue 9/26/14 1/20/15 ΚΑΘΑΡΙΣΜΟΣ ΔΑΠΕΔΩΝ - 12 days Fri Mon ΟΡΟΦΩΝ - ΔΙΚΤΥΩΝ 9/26/14 10/13/14 ΑΝΤΙΚΑΤΑΣΤΑΣΗ - 12 days Tue Wed ΕΠΙΔΙΟΡΘΩΣΗ ΦΩΤΙΣΤΙΚΩΝ 12/16/14 12/31/14 ΒΙΟΜΗΧΑΝΙΚΑ ΔΑΠΕΔΑ 6 days Thu Thu 1/1/15 1/8/15 ΔΙΑΓΡΑΜΜΙΣΕΙΣ - ΚΟΛΩΝΑΚΙΑ 6 days Fri 1/9/15 Fri 1/16/15 ΠΙΝΑΚΙΔΕΣ ΚΟΚ 2 days Mon Tue 1/19/15 1/20/15 ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΕΠΙΣΚΕΥΗΣ 6 days Fri Fri ΜΕΤΑΛΛΙΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ (PARK 11/28/14 12/5/14 CADDIES - ΠΡΟΣΤΑΤΕΥΤΙΚΑ ΚΛΠ) ΒΑΦΕΣ 12 days Mon Tue 12/1/14 12/16/14 ΔΟΚΙΜΕΣ - ΤΕΛΕΙΩΜΑΤΑ 14 days Fri 1/30/15 Πίνακας 6. 2 Εργασίες ανακαίνισης Sat 2/14/ FS+7 days 51FS+45 days ,56FS-5 days

116 Εικόνα 6. 3 Χρονοδιάγραμμα έργου 116

117 6.2.5 Κίνδυνοι κατά το έργο Κατά την διεξαγωγή της παραγωγικής διαδικασίας του έργου μελετήθηκε η εμφάνιση ορισμένων κινδύνων οι οποίοι αξιολογήθηκαν και βαθμολογήθηκαν. Ο υπολογισμός του κινδύνου στις περισσότερες περιπτώσεις μπορεί να είναι ποιοτικός και να χαρακτηριστεί ως, LOW, MEDIUM, HIGH. Για το συγκεκριμένο έργο ο πίνακας που αναπτύχθηκε είχε την ακόλουθη μορφή : Εικόνα 6. 4 Risk analysis matrix Περιοχή Α = Υψηλό επίπεδο κινδύνου με τις εργασιακές δραστηριότητες να πρέπει να διακοπούν και να ληφθούν προστατευτικά μέτρα. Περιοχή επίπεδο Β = Μέτριο επίπεδο κίνδυνου με τις εργασιακές δραστηριότητες να πρέπει να είναι υπό συνεχή έλεγχο. 117