ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΙΝΔΥΝΩΝ ΚΑΙ ΕΠΙΚΙΝΔΥΝΟΤΗΤΑΣ ΣΤΙΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΓΗΣ (REAL ESTATE) ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣ ΧΡ. ΘΩΜΑΣ

Transcript

1 ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΕΙΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ ΠΟΛΥΤΕΧΝΙΚΗ ΣΧΟΛΗ ΤΜΗΜΑ ΠΟΛΙΤΙΚΩΝ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑ ΜΕΤΑΠΤΥΧΙΑΚΩΝ ΣΠΟΥΔΩΝ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΤΕΧΝΙΚΩΝ ΕΡΓΩΝ ΔΙΠΛΩΜΑΤΙΚΗ ΕΡΓΑΣΙΑ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΙΝΔΥΝΩΝ ΚΑΙ ΕΠΙΚΙΝΔΥΝΟΤΗΤΑΣ ΣΤΙΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΓΗΣ (REAL ESTATE) ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣ ΧΡ. ΘΩΜΑΣ ΕΠΙΒΛΕΠΩΝ: ΣΑΒΒΑΪΔΗΣ ΠΑΡΑΣΚΕΥΑΣ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ, ΟΚΤΩΒΡΙΟΣ 2009

2 Εγκρίθηκε από την τριμελή εξεταστική επιτροπή την 30 η Οκτωβρίου 2009 Σαββαϊδης Παρασκευάς Καθηγητής.... Υφαντής Ιωάννης Καθηγητής.... Καλφακάκου Γλυκερία Καθηγήτρια.... 2

3 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ..3 ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ..4 ΠΕΡΙΛΗΨΗ 5 ΕΙΣΑΓΩΓΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΓΗΣ ΚΑΙ ΕΜΠΛΕΚΟΜΕΝΟΙ ΦΟΡΕΙΣ Γενικά στοιχεία ορολογίας ακίνητων και εκτιμητικής Διαδικασία ανάπτυξης ακινήτων (μοντέλο οκτώ σταδίων) Βασικά στοιχεία που πρέπει να προσέξει ο Έλληνας developer ακίνητης περιουσίας πριν προβεί στην επένδυση ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΙΝΔΥΝΩΝ ΚΑΤΑ ΤΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΓΗΣ Γενικά για την διαχείριση κίνδυνων Θεωρία διαχείρισης κίνδυνων Γενικά για κινδύνους και αβεβαιότητες κατά την υλοποίηση τεχνικών έργων Κίνδυνοι - αβεβαιότητες που ενδεχομένως θα προκύψουν σε μια επένδυση Real Estate Ο ΡΟΛΟΣ ΤΗΣ ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ ΣΤΗΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΚΙΝΔΥΝΩΝ ΟΙ ΙΔΙΑΙΤΕΡΟΤΗΤΕΣ ΚΑΙ ΟΙ ΚΙΝΔΥΝΟΙ ΣΤΙΣ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ REAL ESTATE ΑΠΟ ΤΗΝ ΣΥΓΧΡΟΝΗ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΚΡΙΣΗ ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

4 ΕΥΧΑΡΙΣΤΙΕΣ Θέλω να ευχαριστήσω τον καθηγητή κ. Παρασκευά Σαββαϊδη για την βοήθεια του στην εκπόνηση της διπλωματικής αυτής εργασίας, καθώς και για το πάρα πολύ ενδιαφέρον μάθημα του, μέσα από το οποίο ουσιαστικά μου γεννήθηκε το ενδιαφέρον για το επιστημονικό πεδίο της διαχείρισης γης και εγκαταστάσεων. Επίσης θέλω να ευχαριστήσω την οικογένεια μου για την υπομονή που έκανε μαζί μου κατά την διάρκεια της εκπόνησης της εργασίας αυτής, αλλά και κατά την υπόλοιπη διάρκεια των σπουδών μου, και περισσότερο όλων τους γονείς μου για την ηθική και υλική συμπαράσταση όλα αυτά τα χρόνια. Χωρίς αυτούς δεν θα είχα φθασει σήμερα εδώ. 4

5 ΠΕΡΙΛΗΨΗ Ο τομέας των επενδύσεων ανάπτυξης γης (Real Estate) είναι ένας τομέας αρκετά πολύπλοκος, μέσα στον οποίο πολλά κεφάλαια και συμφέροντα περιπλέκονται και δημιουργούν μοναδικές συνθήκες ανάπτυξης, πολύ διαφορετικές από άλλους οικονομικούς τομείς. Η γη αποτελεί διαχρονικό παράγοντα τεράστιας αξίας ανάμεσα στις ανθρώπινες οικονομικές αξίες και η ιδιοκτησία αποτελεί ισχύ για τον κάθε άνθρωπο. Ως εκ τούτου, ο κάθε άνθρωπος επιδιώκει την απόκτηση γης και στη συνέχεια το κέρδος μέσω της υπεραξίας της. Στην εποχή μας, τεράστιες επιχειρήσεις και εταιρείες ασχολούνται αποκλειστικά με το Real Estate, στοχεύοντας στην απόκτηση οικοπέδων/γεωτεμαχίων φιλέτων και στη συνέχεια στην ανάπτυξη τους με την οικοδόμηση κατοικιών, ξενοδοχείων, εμπορικών κέντρων, χώρων στάθμευσης κλπ. Οι κίνδυνοι και οι αβεβαιότητες που μπορεί να προκύψουν σε μια τέτοια επένδυση, έχουν διττή φύση: κίνδυνοι στα τεχνικά έργα και κίνδυνοι οικονομικής φύσεως. Η διαχείριση τους αποτελεί αντικείμενο ενός ολόκληρου επιστημονικού πεδίου. Στην διπλωματική εργασία που ακολουθεί αναλύονται οι κίνδυνοι/αβεβαιότητες του Real Estate και οι πολιτικές διαχείρισης τους. Η δομή και η διάρθρωση της διπλωματικής εργασίας μου με τίτλο Διαχείριση Κινδύνων και Επικινδυνότητας στις Επενδύσεις Ανάπτυξης Γης (Real Estate) έχει ως εξής: Στο 1 ο κεφάλαιο καταρχάς δίδονται κάποια γενικά στοιχεία ορολογίας ακινήτων και εκτιμητικής και στη συνέχεια αναλύεται η διαδικασία ανάπτυξης ακινήτων σε φάσεις. Στο 2 ο κεφάλαιο πρώτα δίνεται μια γενική ανάλυση της θεωρίας διαχείρισης κινδύνων, στη συνέχεια αναφέρονται οι κίνδυνοι και οι αβεβαιότητες που προκύπτουν γενικά κατά την υλοποίηση τεχνικών έργων και στο τέλος γίνεται ενδελεχής ανάλυση των κινδύνων/αβεβαιοτήτων που μπορεί να προκύψουν σε μια επένδυση Real Estate. Το 3 ο κεφάλαιο αναφέρεται στον ρόλο της ασφάλισης στην διαχείριση κινδύνων και ειδικότερα στις επενδύσεις ανάπτυξης γης. Και τέλος, στο 4 ο κεφάλαιο δίδονται σκέψεις σχετικά με την σύγχρονη οικονομική κρίση και πως μπορεί να επηρεάσει μια επένδυση Real Estate, καθώς και τους κινδύνους που μπορεί να προκύψουν, αλλά και τις προοπτικές γενικότερα. 5

6 SUMMARY The sector of investments of growth of ground (Real Estate) is a sector enough complicated, in whoever a lot of chapters and interests is complicated and creates unique conditions of growth, very different from other economic sectors. The ground constitutes diachronic factor of enormous value between the human economic values and the property constitutes force for each person. Consequently, each person seeks the acquisition of ground and afterwards the profit via her surplus value. In our times, enormous enterprises and companies deal exclusively with Real Estate, aiming in the acquisition of plots and afterwards in their growth with the construction of residences, hotels, commercial centres, spaces of quartering etc. The dangers and the uncertainties that can result in a such investment, have double nature: dangers in the technical work and dangers of economic nature. Their management is the subject of of a entire scientific field. In the diplomatic work that follows are analyzed the dangers/uncertainties of Real Estate and their policies of management. The structure and the structure of my diplomatic work titled Management of Dangers and Venturousness in Land Development (Real Estate) have as follows: In the 1st chapter firstly are given somebodies as generally speaking elements of terminology of real estates and estimates and afterwards are analyzed the process of growth of real estates in phases. In the 2nd chapter is first given a general analysis of theory of management of dangers, afterwards is reported the dangers and the uncertainties that result as generally speaking at the concretisation of technical work and in the end becomes regular analysis of dangers of/uncertainties that can result in a investment Real Estate. The 3rd chapter is reported in the role of insurance in the management of dangers and more specifically in the investments of growth of ground. And finally, in the 4th chapter are given thoughts with regard to the modern economic crisis and that it can influence a investment Real Estate, as well as the dangers that can result, but also the prospects more generally. 6

7 ΕΙΣΑΓΩΓΗ Γενικά ο κλάδος της ακίνητης περιουσίας αποτελείται από δύο κύριους τομείς δραστηριότητας, την ανάπτυξη και αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και τη διαχείριση ακινήτων και η προσφορά υπηρεσιών. Ο κλάδος της Κτηματαγοράς και Ακίνητης Περιουσίας (ΚΑΠ) ή όπως είναι διεθνώς γνωστός ως REAL ESTATE, περιλαμβάνει τις λειτουργίες της μεσιτείας, της εκτίμησης, της αγοραπωλησίας, της κατασκευής, της αξιοποίησης και της διαχείρισης ακινήτων και της εν γένει χρηματοδότησης αυτών. Η ζήτηση για εξειδικευμένες υπηρεσίες προσφερόμενες από επαγγελματίες διευρύνεται σταδιακά, όσο η κτηματαγορά και οι σχετικές διαδικασίες, καθώς και το ευρύτερο οικονομικό περιβάλλον γίνονται πολυπλοκότερα. Η αγορά ακινήτων αποτελεί μια αγορά με σημαντική αλληλεπίδραση στο γενικότερο οικονομικό περιβάλλον. Οι διακυμάνσεις στην αγορά κατοικίας επηρεάζονται από τη νομισματική πολιτική και γενικότερα την οικονομική δραστηριότητα και τις τιμές. Επιπλέον, η αγορά ακινήτων συνδέεται και με τις μεταβολές του οικονομικού κύκλου, επηρεάζει και επηρεάζεται από το γενικότερο επίπεδο των τιμών των αγαθών και των τιμών των ακινήτων, το επίπεδο των στεγαστικών επιτοκίων και το ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης. Ακόμη, ενδεχόμενες διακυμάνσεις στις χρηματαγορές (τοπικά και διεθνώς) και στις αγορές κεφαλαίου γενικά, έχουν άμεσο αντίκτυπο και στην αγορά ακινήτων, είτε με τη στροφή επενδυτών προς αυτήν (σε περιόδους πτώσης), είτε αντιθέτως. Επιπλέον σημαντικό ρόλο στην διαμόρφωση της αγοράς του Real Estate διαμορφώνουν και οι δημογραφικές και πληθυσμιακές μεταβολές. Ο κλάδος της κτηματαγοράς διακρίνεται κατ αρχήν σε δύο μεγάλους υποτομείς. Την πρωτογενή αγορά, στην οποία ανήκει η κατασκευή κτιρίων με όλες τις συναφείς διαδικασίες, όπως εξεύρεση οικοπέδου, αξιολόγηση και εκτίμηση της μελλοντικής ζήτησης, διεύθυνση του έργου κλπ., και τη δευτερογενή αγορά, στην οποία γίνεται μεταβίβαση ακινήτων από προϋπάρχοντα ιδιοκτήτη σε άλλον. Στον δεύτερο τομέα ανήκει και η ενοικίαση ακινήτων, όπως και η διαχείριση ενοικιασμένων ακινήτων. Η διάκριση αυτή είναι σημαντική διότι διαφορετικοί παράγοντες επιδρούν στον κάθε τομέα. Για παράδειγμα, στη δευτερογενή αγορά ο ιδιοκτήτης, ιδίως στις ελληνικές συνθήκες, μπορεί να περιμένει επί μακρόν ώσπου να βρει αγοραστή που να 7

8 ικανοποιήσει τις απαιτήσεις του, ενώ στην πρωτογενή ο κατασκευαστής επείγεται να πωλήσει γρήγορα ή πάντως γρηγορότερα, προκειμένου ν ανακυκλώσει το κεφάλαιό του. Η ακίνητη περιουσία καταρχήν διακρίνεται μεταξύ κτισμάτων (κτιρίων) και εκτάσεων γης (οικοπέδων ή αγροκτημάτων). Τα κτίσματα διαχωρίζονται σε επιμέρους κατηγορίες που περιλαμβάνουν τις κατοικίες και τα λοιπά κτίρια. Τα λοιπά κτίρια προορίζονται για εμπορικούς, βιομηχανικούς, γεωργικούς, διοικητικούς ή άλλους σκοπούς. Την πλειοψηφία αποτελούν οι κατοικίες, οι οποίες μπορούν να κατηγοριοποιηθούν είτε βάσει της μορφής τους (μονοκατοικίες ή διαμερίσματα) είτε του τύπου χρήσης τους (ιδιοκατοίκηση, ενοικίαση, δωρεάν παραχώρηση). Η αγορά ακινήτων είναι ένας κλάδος που συγκεντρώνει πολλές ειδικότητες. Αναλυτικότερα, οι διάφορες σχετικές ειδικότητες και επαγγέλματα περιλαμβάνουν τις κατηγορίες της μεσιτείας ακινήτων, των εκτιμήσεων της αξίας των ακινήτων, της διαχείρισης και διοίκησης ακινήτων, της χρηματοδότησης ακινήτων, της κατασκευής και αξιοποίησης ακινήτων και της παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών για επενδύσεις σε ακίνητα. Ο μεσίτης ακινήτων φέρνει σε επαφή τον πωλητή και τον αγοραστή με αντικείμενο ενδιαφέροντος την ακίνητη περιουσία (αγορά, πώληση, ενοικίαση, αντιπαροχή κλπ.). Στις περισσότερες χώρες, οι συνεργάτες - πωλητές πρέπει να έχουν ειδικά προσόντα, άδεια και εκπαίδευση για να ασκήσουν το επάγγελμά τους. Οι εκτιμήσεις της αξίας των ακινήτων είναι ένα βασικό στοιχείο που απαιτείται για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, τη χρηματοδότηση ακινήτων, την αποτίμηση περιουσιακών στοιχείων κλπ. Οι εκτιμητές ακινήτων πρέπει να έχουν ειδικά προσόντα, εμπειρία και καλή γνώση των τεχνικών εκτίμησης της αξίας των ακινήτων. Στο Ηνωμένο Βασίλειο ο διαχειριστής ακινήτων, είναι ο ειδικός που προσλαμβάνεται από τους ιδιοκτήτες ακινήτων, προκειμένου να τα διαχειρισθεί σύμφωνα με τους στόχους τους και τις ανάγκες τους. Ο διαχειριστής αναλαμβάνει τα τρέχοντα καθήκοντα που συνεπάγεται η διαχείριση ακινήτων, όπως την εξεύρεση ενοικιαστών, την είσπραξη των ενοικίων, τη συντήρηση των ακινήτων, την παροχή ειδικών υπηρεσιών στους ενοίκους, κ.α. Η χρηματοδότηση της αγοράς ακινήτων προέρχεται είτε από προσωπικά ή εταιρικά διαθέσιμα, είτε από αντιπαροχή, είτε (με αυξανόμενη συχνότητα πλέον) βασίζεται σε δανεισμό από τραπεζικό ή ειδικευμένο πιστωτικό ίδρυμα. Το ενδιαφέρον 8

9 που έχει η χρήση της μεθόδου της αντιπαροχής έγκειται στο γεγονός ότι πρόκειται για μία διαδικασία που εξυπηρετεί όλα τα εμπλεκόμενα μέρη. Ασφαλώς όμως ο μηχανισμός δεν θα μπορούσε να λειτουργήσει αν η κατάτμηση της ιδιοκτησίας γης στην Ελλάδα δεν ήταν ήδη πολύ έντονη. Στον χώρο της κτηματαγοράς ιδιαίτερα σημαντική δραστηριότητα είναι η κατασκευή ακινήτων (κτιρίων διαφόρων μορφών και σκοπών) με σκοπό την αξιοποίησή τους. Η δραστηριότητα αποδίδεται στα αγγλικά με τον όρο development (ανάπτυξη). Παραδοσιακά στην Ελλάδα η κερδοσκοπική κατασκευαστική δραστηριότητα είχε συνδεθεί με τον μηχανισμό της αντιπαροχής, ενώ στο εξωτερικό, και κυρίως στις αγγλόφωνες χώρες, έχει συνδεθεί με τη δημιουργία τραπεζών γης. Στις συγκεκριμένες τράπεζες ή επί τμημάτων αυτών, όταν ο κατασκευαστής κρίνει ότι τον συμφέρει, θα κατασκευάσει κατοικίες ή άλλα ακίνητα, τα οποία στη συνέχεια θα πωλήσει στην ελεύθερη αγορά. Στη χώρα μας λόγω της πολύ μεγάλης διασποράς στην ιδιοκτησία της αστικής και γεωργικής γης, η δημιουργία τραπεζών γης κατά τα αγγλοαμερικανικά πρότυπα είναι μάλλον ασύμφορη έως αδύνατη, με αποτέλεσμα οι μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες να ασχολούνται κυρίως με δημόσια έργα (γέφυρες, δρόμους, λιμάνια, δίκτυα, κ.α.). Σχετικά πρόσφατα, ωστόσο, παρατηρείται στροφή των μεγάλων ομίλων τεχνικών εταιρειών και σε έργα κατασκευής συγκροτημάτων κατοικιών και εμπορικών κέντρων. Οι σύμβουλοι είναι είτε άτομα - ειδικοί, είτε εταιρείες με σημαντική εμπειρία στον χώρο, οι οποίοι βοηθούν τον πελάτη, ιδιώτη ή επιχείρηση, να επενδύσει, να εκμεταλλευθεί ή να ρευστοποιήσει σωστά, ότι έχει σχέση με την ακίνητη περιουσία. Τέλος, σχετικές ειδικότητες με τον κλάδο είναι οι δικηγόροι, οι συμβολαιογράφοι, οι λογιστές και φορολογικοί σύμβουλοι, οι πολιτικοί μηχανικοί, οι αρχιτέκτονες, οι οικονομολόγοι κλπ. 9

10 ΚΕΦΑΛΑΙΟ 1 ο ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΓΗΣ ΚΑΙ ΕΜΠΛΕΚΟΜΕΝΟΙ ΦΟΡΕΙΣ 1.1 Γενικά στοιχεία ορολογίας ακίνητων και εκτιμητικής Τα ακίνητα που αποτελούν αντικείμενο ανάπτυξης και εκμετάλλευσης από εταιρίες ακινήτων ή φυσικά πρόσωπα διακρίνονται ανάλογα με τη μορφή και το στάδιο υλοποίησης της επένδυσης για την ανάπτυξή τους στις ακόλουθες κατηγορίες: Ολοκληρωμένα Ακίνητα: Πρόκειται για ακίνητα στα οποία έχουν ολοκληρωθεί οι εργασίες ανάπτυξης και τα οποία είναι μισθωμένα στους τελικούς χρήστες τους. Στην περίπτωση αυτή η εύλογη αξία αντικατοπτρίζει τη δυνητική αξία πώλησης του ακινήτου. Ακίνητα υπό Ανάπτυξη: Πρόκειται για ακίνητα (που ανήκουν στην εταιρία ή σε τρίτους) στα οποία έχουν αρχίσει οι διαδικασίες για την αξιοποίησή τους (μελέτες ή εργασίες κατασκευής) και τα οποία αναμένεται να ολοκληρωθούν με συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα. Η εύλογη αξία του ακινήτου αφορά στο ακίνητο στην αρχική του κατάσταση (δηλαδή την κατάστασή του όπως ήταν όταν αγοράστηκε και μέχρι την έναρξη των εργασιών ανάπτυξης), ενώ οι δαπάνες ανάπτυξής του μέχρι την έναρξη λειτουργίας του καταχωρούνται σαν ενσώματα πάγια στον λογαριασμό «έργα σε εξέλιξη». Μετά την ολοκλήρωση των εργασιών ανάπτυξης και την έναρξη λειτουργίας τους, η εύλογη αξία των υπό ανάπτυξη ακινήτων, αποτιμάται εκ νέου λαμβάνοντας υπόψη ότι πρόκειται για ολοκληρωμένο ακίνητο. Ακίνητα προς Ανάπτυξη: Πρόκειται για ακίνητα για τα οποία υπάρχουν προτάσεις ανάπτυξης, χωρίς όμως να υπάρχει χρονοδιάγραμμα για την υλοποίηση των αναπτύξεων αυτών. Και στην περίπτωση αυτή, η εύλογη αξία των ακινήτων αντιπροσωπεύει την εκτίμηση της αγοραίας αξίας τους στην αρχική τους κατάσταση. Λοιπά Ακίνητα: Πρόκειται για ακίνητα μικρού μεγέθους που δεν παρουσιάζουν επενδυτικό ενδιαφέρον για μια εταιρία ή για διάφορους νομικούς ή άλλους λόγους 10

11 δεν είναι δυνατόν να αξιοποιηθούν στο προσεχές μέλλον (π.χ. δασικές ή ημιδασικές εκτάσεις). Επενδυτικά Ακίνητα: Ακίνητο το οποίο κατέχεται για να αποφέρει ενοίκια ή κεφαλαιακή ενίσχυση και συνεπώς χαρακτηρίζεται ως ακίνητο επένδυσης. Η αγοραία αξία είναι «το ποσό το οποίο εκτιμάται ότι θα αποφέρει η πώληση ενός ακινήτου εφόσον είναι ελεύθερο και δεν φέρει βάρη ή δεσμεύσεις κατά την ημερομηνία της εκτίμησης και με την προϋπόθεση ότι συναλλάσσονται πληροφορημένοι αλλά μη επειγόμενοι πωλητές και αγοραστές, οι οποίοι έχουν καλή γνώση της συναλλαγής και δρουν χωρίς εξαναγκασμό». Η εν λόγω αξία ενός ακινήτου υπολογίζεται βάσει παραμέτρων όπως, η διάρκεια της μίσθωσης, η υφιστάμενη μισθωτική αξία, ο συντελεστής μισθωτικής απόδοσης, ο προεξοφλητικός τόκος, καθώς και η εκτιμώμενη μισθωτική αξία με τη λήξη του συμβολαίου. Οι κυριότεροι παράγοντες που προσδιορίζουν την Αγοραία Αξία ενός ακινήτου: Η θέση του ακινήτου και η εγγύτητά του με αστικό κέντρο, κέντρο πόλης καθώς και κύριες οδικές αρτηρίες, Η εύκολη πρόσβαση με τα μέσα μαζικής μεταφοράς Η πιθανή αλλαγή του χαρακτήρα της ευρύτερης περιοχής με σημαντικά έργα ανάπτυξης που πραγματοποιούνται και τα οποία αλλάζουν εντελώς τη φυσιογνωμία της περιοχής. Η πραγματική Αξία είναι όμοια με την αγοραία αξία. Είναι το ποσό για το οποίο ένα περιουσιακό στοιχείο θα μπορούσε να ανταλλαγεί μεταξύ δύο μερών που ενεργούν με τη θέλησή τους και με γνώση μία αντικειμενική συναλλαγή. Η αντικειμενική αξία είναι η αξία η οποία προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της τιμής εκκίνησης της αξίας ενός ακινήτου με συντελεστές καθορισμένους από την Πολιτεία, οι οποίοι αφορούν στοιχεία του ακινήτου, π.χ. συντελεστής ορόφου, επιφανείας, παλαιότητας κ.λ.π. Το Εργολαβικό Όφελος (Construction ή Development Profit) αναφέρεται στο εξής: οταν ένας ιδιοκτήτης γης κατασκευάζει πάνω σε αυτή ένα ακίνητο με σκοπό την πώλησή του, τότε στο άθροισμα «αξία γης + αξία ακινήτου (περιλαμβάνει κόστος κατασκευής και άλλα έξοδα)» προστίθεται και το περιθώριο κέρδους (spread ή mark up margin) που θα πρέπει να έχει ο εν λόγω ιδιοκτήτης. Αυτό το περιθώριο μπορεί να 11

12 κυμαίνεται μεταξύ 15%-25% με συνηθέστερο επίπεδο εκείνο του 20% σε ομαλές συνθήκες της αγοράς ακινήτων. Συνεπώς η αγοραία αξία αυτού του ακινήτου είναι «αξία γης + αξία ακινήτου(περιλαμβάνει κόστος κατασκευής και άλλα έξοδα) + περιθώριο κέρδους ιδιοκτήτη ή κατασκευαστή ή επενδυτή». Η εκτιμώμενη μισθωτική αξία είναι το μίσθωμα (ενοίκιο) που λαμβάνει ο εκμισθωτής από το μισθωτή. Η εκτίμηση ακινήτου είναι ο τεχνικός έλεγχος που γίνεται σε ακίνητο προκειμένου να διαπιστωθεί η σύμφωνη με τους πολεοδομικούς κανόνες κατασκευή του και να εκτιμηθεί η εμπορική του αξία. Η εκτίμηση του ακινήτου πραγματοποιείται από αρχιτέκτονα ή μηχανικό. Η επιλογή της κατάλληλης εκτιμητικής μεθόδου ακινήτων αποτελεί μία «λεπτή» διαδικασία που εξαρτάται κυρίως από τη φύση και τις προοπτικές του κάθε ακινήτου. Μερικές από τις διαθέσιμες μεθόδους για έναν ορκωτό εκτιμητή ακινήτων είναι οι ακόλουθες: Μέθοδος Αξιοποίησης (Residual Approach): Η Μέθοδος Αξιοποίησης χρησιμοποιείται στις περιπτώσεις εκείνες όπου η σημερινή εκμετάλλευση του υπό εξέταση ακινήτου δεν ανταποκρίνεται στη μέγιστη και βέλτιστη χρήση του (highest and best use). H Μέθοδος Αξιοποίησης υπολογίζει το ποσό που θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει ένας κατασκευαστής (developer) / επενδυτής (investor) για την αγορά του εν λόγω ακινήτου, προκειμένου να το ανακατασκευάσει και στη συνέχεια να το εκμεταλλευθεί. Το υπολειμματικό ποσό που απομένει, αφού αφαιρεθούν από τη συνολική αναμενόμενη τρέχουσα εμπορική αξία του αποπερατωμένου ακινήτου, τα συναφή με το κόστος του έργου έξοδα, αντιπροσωπεύει την Αγοραία Αξία του ακινήτου. Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο, η αγοραία αξία ενός αναξιοποίητου ακινήτου, όπως ενός οικοπέδου που δεν ανταποκρίνεται στην ύψιστη και βέλτιστη χρήση του, προκύπτει από τη βέλτιστη αξιοποίησή του, η οποία λαμβάνει μεταξύ άλλων υπόψη της: Τα χαρακτηριστικά προσφοράς και ζήτησης της αγοράς ακινήτων Το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς και ενδεχόμενες πολεοδομικές ρυθμίσεις. Μέθοδος Εναπομείνουσας ή Υπολειμματικής Αξίας (ή Κόστους) Αντικατάστασης (Depreciated Replacement Cost): Η εν λόγω μέθοδος 12

13 εφαρμόζεται κυρίως για τον υπολογισμό της αξίας γηπέδων κατάλληλων για αξιοποίηση ή ακινήτων που χρήζουν ανακαίνισης, προκειμένου να προχωρήσει η περαιτέρω αξιοποίησή τους (redevelopment properties). Δηλαδή προβλέπεται η ανάπτυξη του ακινήτου μέσω εφαρμογής του βέλτιστου σεναρίου αξιοποίησής του. Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο υπολογίζεται αρχικά η αγοραία αξία της γης και στη συνέχεια υπολογίζεται η αξία για την κατασκευή των υπαρχόντων κτισμάτων ως νέων. Στη συνέχεια και αναλόγως της κατάστασης συντηρήσεως, της παλαιότητας και της τεχνολογικής και τεχνικής απαξίωσης που παρουσιάζουν τα κτίσματα εφαρμόζεται ο συντελεστής απόσβεσης με βάση τον οποίο απομειώνεται η αξία κατασκευής των κτισμάτων ως νέων. Ο συντελεστής αυτός ονομάζεται συντελεστής αποσβέσεως των κτισμάτων και εκφράζει τη τεχνολογική και τεχνική απαξίωση των κτισμάτων. Οι δύο αξίες, δηλαδή η αξία της γης και η αναπόσβεστη αξία των υπαρχόντων κτισμάτων, προστίθενται και προκύπτει η αγοραία αξία του ακινήτου. Με άλλα λόγια, γίνεται ο υπολογισμός της αγοραίας αξίας του εξεταζόμενου ακινήτου από το άθροισμα «της αξίας της γης για τη συνέχιση της σημερινής χρήσης ή για την ιδεατή αντικατάστασή της στην ίδια περιοχή + του συνολικού κόστους αντικατάστασης των κτιρίων και έργων υποδομής από το οποίο πραγματοποιούνται διάφορες αφαιρέσεις, ώστε να αντικατοπτρίζεται η ηλικία, η φυσική κατάσταση, η οικονομική ή λειτουργική απαξίωση, καθώς και οι περιβαλλοντικοί και άλλοι παράγοντες». Μέθοδος Συγκριτική ή Στοιχείων Κτηματαγοράς: Η συγκεκριμένη μέθοδος αποτελεί την παλαιότερη προσέγγιση αξίας ακινήτων που χρησιμοποιείται στην Ελληνική κτηματαγορά. Είναι απλή και πρακτική στην εφαρμογή της και δεν απαιτεί περίπλοκα χρηματοοικονομικά μοντέλα παρά μόνο απλές αριθμητικές πράξεις οι οποίες βασίζονται σε υπάρχοντα στοιχεία της κτηματαγοράς. Σημαντικό ρόλο κατά την εφαρμογή αυτής της μεθόδου διαδραματίζει η εμπειρία του εκτιμητή στην ορθή σύγκριση των στοιχείων και την απόδοση της σωστής αξίας στο εκτιμώμενο ακίνητο. Με βάση αυτή τη μέθοδο, ο εκτιμητής προσεγγίζει την αγοραία αξία του ακινήτου μέσω της σύγκρισης παραγόντων που επηρεάζουν με καθοριστικό τρόπο την αξία του ακινήτου. Τέτοιοι παράγοντες είναι το εισόδημα που είναι δυνατόν να παράγει 13

14 το ακίνητο, οι πιθανοί περιορισμοί στη χρήση, τα στοιχεία της τοποθεσίας, του μεγέθους, της παλαιότητάς, του τύπου του χρήστη του ακινήτου κ.λπ. Κατ αυτόν τον τρόπο συγκρίνονται αξίες (κεφαλαιακές ή μισθωτικές) που αποδίδονται σε διάφορα ακίνητα, προκειμένου να προσεγγισθεί η αξία που θα πρέπει να δοθεί στο προς εκτίμηση ακίνητο. Επενδυτική Μέθοδος: Η επενδυτική μέθοδος προσεγγίζει την αξία ενός ακινήτου μέσω της κεφαλαιακής αξίας του δικαιώματος που έχει ένας επενδυτής να λαμβάνει ένα συγκεκριμένο ετήσιο εισόδημα από ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Προκειμένου να εφαρμοσθεί αυτή η μέθοδος, θα πρέπει να υφίσταται αγορά για μισθώσεις αντίστοιχων ακινήτων με το υπό εκτίμηση ακίνητο. Πέρα από τα συγκριτικά μισθώματα που βρίσκονται μετά από έρευνα για μισθωμένα αντίστοιχα ακίνητα στην αγορά, καταλυτικό ρόλο παίζει ο συντελεστής μισθωτικής απόδοσης ή κεφαλαιοποίησης (yield ή cap rate) που εφαρμόζεται για την κεφαλαιοποίηση της συγκεκριμένης επένδυσης. Ο συντελεστής απόδοσης είναι δυνατόν και αυτός να προέλθει μέσω συγκριτικών στοιχείων της κτηματαγοράς λόγω εφαρμογής του σε αντίστοιχα μισθωμένα ακίνητα που πωλούνται ως επενδυτικά στην αγορά. Η συγκρισιμότητα μεταξύ αποδιδόμενων συντελεστών απόδοσης μεταξύ ακινήτων απαιτεί εμπειρία και ιδιαίτερη προσοχή ειδικά ως προς τη θεώρηση των παραμέτρων που επηρεάζουν τον συντελεστή όπως το μέγεθος του ακινήτου, η ηλικία του, η ποιότητα του μισθωτή, η μορφή και οι όροι της μίσθωσης. Ο συντελεστής απόδοσης που θα εφαρμοσθεί προσαρμόζεται κατάλληλα από τον εκτιμητή ακινήτων με στάθμιση των παραπάνω παραμέτρων. Μέθοδος Προεξόφλησης Χρηματοροών: Η μέθοδος προεξόφλησης χρηματοροών χρησιμοποιείται στην αποτίμηση ακινήτων που αποτελούν αντικείμενο ιδιοκτησίας με κύριο σκοπό την αποκόμιση μισθωμάτων σε ετήσια βάση. Τα ακίνητα αυτά προορίζονται για την κεφαλαιακή ενίσχυση του ιδιοκτήτη τους και όχι για λειτουργική χρήση. Η συγκεκριμένη μεθοδολογία παρουσιάζει ενοποιημένα τις ταμειακές ροές ετήσια μισθώματα και αξία πώλησης του υπό εκτίμηση ακινήτου στη λήξη της παρούσας μίσθωσης. Συνεπώς δημιουργείται μία σειρά μελλοντικών ταμειακών ροών, οι οποίες στη 14

15 συνέχεια προεξοφλούνται βάσει του προεξοφλητικού τόκου (discount rate) για τον υπολογισμό της συνολικής παρούσας αξίας του ακινήτου. 1.2 Διαδικασία ανάπτυξης ακινήτων (μοντέλο οκτώ σταδίων) Η διαδικασία ανάπτυξης περιλαμβάνει δύο κύριες φάσεις: τη φάση πριν από την ανάπτυξη και την κατασκευή. Η φάση πριν από την ανάπτυξη περιλαμβάνει την περίοδο από τον αρχικό προσδιορισμό της θέσης ανάπτυξης μέχρι την έναρξη της κατασκευής. Τα στάδια, οι σχέσεις μεταξύ των σταδίων, η σειρά των δραστηριοτήτων μπορούν να ποικίλουν ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες κάθε έργου. Φυσικά, τα βήματα και η σειρά των βημάτων μπορούν να αλλάζουν συχνά στη διαδικασία ανάπτυξης. Π.χ. ένας φορέας ανάπτυξης/επένδυσης μπορεί ήδη να είναι κύριος της γης και να προχωρήσει έπειτα στο καθορισμό της βέλτιστης χρήσης της. Κάθε βήμα στη διαδικασία εξαρτάται από την ποιότητα των προηγούμενων βημάτων. Οι κακές διαβουλεύσεις ή συμφωνίες με τους χρηματοδότες, τους αναδόχους, τους μισθωτές ή 15

16 άλλους επαγγελματίες σε κάποια φάση θα βρεθούν εμπόδιο στο έργο του φορέα ανάπτυξης. Η μελέτη εφίκτοτητας έχει έναν σημαντικό ρόλο στη διαδικασία λήψης απόφασης. Ο φορέας ανάπτυξης χρησιμοποιεί τη μελέτη σκοπιμότητας στο στάδιο της διαπραγμάτευσης των συμβάσεων νια να επιδιώξει τη χορήγηση ενός δανείου από τους οικονομικούς φορείς. Η διαδικασία ανάπτυξης γης συνοπτικά 1) Σύλληψη μιας ιδέας: Ο φορέας της επένδυσης έχοντας εκτενή γνώση το» υποβάθρου και πολλά τρέχοντα στοιχεία της αγοράς στη διάθεση του, αναζητεί ανάγκες για να ικανοποιήσει, βλέπει τις δυνατότητες, έχει πολλές ιδέες και κάνει γρήγορους ελέγχους της δυνατότητας πραγματοποίησης στο μυαλό του. 2) Διασαφήνιση της ιδέας: Ο φορέας της επένδυσης εντοπίζει μια συγκεκριμένη περιοχή για την πραγματοποίηση της ιδέας του. Αναζητεί τη τεχνική εφικτότητα της ιδέας, συζητά με πιθανούς μισθωτές, ιδιοκτήτες, συνεργαζόμενους χρηματοδότες, επαγγελματίες, καταλήγει σε ένα προσωρινό σχεδιασμό και επιλέγει τη γη εάν η ιδέα φαίνεται καλή. 3) Εφικτότητα: Ο φορέας της επένδυσης διευθύνει ή αναθέτει την εκπόνηση μιας επίσημης μελέτης αγοράς για να υπολογιστεί η απορρόφηση της αγοράς και τα ποσοστά κατάληψης, διευθύνει ή αναθέτει την εκπόνηση μιας μελέτης σκοπιμότητας που συγκρίνει την κατ εκτίμηση αξία του έργου με το κόστος, προωθεί τα σχέδια στις κρατικές αρχές, υποδεικνύει τη νομική, τεχνική και οικονομική εφικτότητα του έργου για όλους τους συμμετέχοντες. 4) Διαπραγμάτευση συμβάσεων: Ο φορέας της επένδυσης αποφασίζει για το τελικό σχεδιασμό με βάση αυτά που η μελέτη αγοράς υποδεικνύει σχετικά με το τί επιθυμούν και ποιο ποσό είναι πρόθυμοι οι υποψήφιοι αγοραστές να πληρώσουν. Συζητούνται οι συμβάσεις. Ο φορέας της επένδυσης λαμβάνει έγγραφη δέσμευση 16

17 δανείου, αποφασίζει σχετικά με το γενικό ανάδοχο και καθορίζει το γενικό μίσθωμα ή τις τιμές πώλησης, τις απαιτήσεις, λαμβάνει τις άδειες από τις τοπικές αρχές. Στη φάση αυτή, εξετάζεται αν υπάρχει τελικά η δυνατότητα κατάληξης σε δεσμευτικά συμβόλαια ή όχι. 5) Επίσημη δέσμευση: Οι συμβάσεις, που συχνά εξαρτώνται η μία από την άλλη, υπογράφονται. Ο φορέας της επένδυσης μπορεί να υπογράψει όλες τις συμβάσεις αμέσως: συμφωνία κοινοπραξίας, συμφωνία δανείου κατασκευής και δέσμευση μόνιμου δανείου, σύμβαση κατασκευής, άσκηση της οψιόν αγοράς γης, αγορά ασφάλειας και συμφωνίες προενοικίασης, 6) Κατασκευή: Ο φορέας της επένδυσης μεταπίπτει στο επίσημο λογιστικό σύστημα, επιδιώκοντας να διατηρήσει όλες τις δαπάνες στα πλαίσια του προϋπολογισμού. Στη συνέχεια εγκρίνει τις αλλαγές που προτείνονται από το τμήμα του μάρκετινγκ και την ομάδα ανάπτυξης, επιλύει τις διαφωνίες που προκύπτουν κατά την κατασκευή, υπογράφει τις επιταγές, διατηρεί την εξέλιξη των εργασιών στο χρονοδιάγραμμα, προσλαμβάνει το προσωπικό λειτουργίας του έργου όπως απαιτείται. 7) Ολοκλήρωση και έναρξη λειτουργίας του έργου: Ο φορέας της ανάπτυξης προσλαμβάνει μόνιμο προσωπικό λειτουργίας του έργου, εντείνει τη διαφήμιση. Οι υπηρεσίες συνδέονται, οι ένοικοι εγκαθίστανται. Το δάνειο κατασκευής αποπληρώνεται και το μόνιμο δάνειο κλείνει. 8) Διαχείριση ιδιοκτησίας, παγίων και χαρτοφυλακίων: Ο κύριος του έργου (είτε ο φορέας ανάπτυξης είτε ο νέος ιδιοκτήτης} επιτηρεί τη διαχείριση της ιδιοκτησίας, αναπροσαρμόζοντας, αναδιαμορφώνοντας και προωθώντας ξανά στην αγορά το χώρο, όπως απαιτείται για να επεκτείνει την οικονομική ζωή και να ενισχύσει την απόδοση των παγίων. 17

18 Εικ.1 Παράμετροι και διεργασίες σε μια επένδυση ανάπτυξης ακινήτων Σύλληψη της ιδέας Η σύλληψη μιας ιδέας αποτελεί το πρώτο στάδιο του μοντέλου οκτώ σταδίων. Η δημιουργία ιδεών για έργα ανάπτυξης πρέπει να είναι το παραγωγικότερο μέρος της όλης διαδικασίας ανάπτυξης γης. Ο προσδιορισμός των ανθρώπινων αναγκών και η παροχή μιας λύσης για αυτές τις ανάγκες είναι κρίσιμα σημεία για την έναρξη ολόκληρης της διαδικασίας. Οι φορείς ανάπτυξης πρέπει να έχουν ένα υπόβαθρο για να δημιουργούν καλές ιδέες, συνήθως από την εμπειρία τους στην αγορά ή και από διαίσθηση, για μια ανάπτυξη γης που θεωρούν ότι η ζήτηση στην αγορά υπερβαίνει την υπάρχουσα προσφορά. Οι δύο βασικοί παράγοντες για τη σύλληψη μιας ιδέας για μια ανάπτυξη γης είναι: 1) η ισχυρή ζήτηση στην αγορά για εκείνο το τύπο ανάπτυξης ή η εστίαση σε ένα εξειδικευμένο τμήμα της αγοράς και 18

19 2) μια ισχυρή συναισθηματική και οικονομική υποχρέωση από τον φορέα επένδυσης να δημιουργηθεί ένας συγκεκριμένος τύπος ανάπτυξης. Αν και η δημιουργία ιδεών ανάπτυξης ίσως να θεωρείται συχνά απρόβλεπτη, ένα μέρος της διαδικασίας δημιουργίας ιδεών είναι συστηματικό Η έρευνα αγοράς, η εμπειρία και οι γενικές γνώσεις της αστικοποίησης, της κατασκευής, της νομοθεσίας χρηματοδότησης και των ακίνητων αποτελούν το εφαλτήριο για τη δημιουργία της ιδέας ανάπτυξης. Για να ληφθεί η ιδέα ανάπτυξης, που είναι το αποτέλεσμα αυτού του σταδίου, χρησιμοποιούνται διάφορα εργαλεία και τεχνικές. Αυτά είναι ο στρατηγικός σχεδιασμός, η διαμόρφωση του μοντέλου του κόστους κατασκευής και μερικές τεχνικές, όπως το brainstorming. Η ιδέα για την ανάπτυξη χρειάζεται ένα ή περισσότερα από τα ακόλουθα: Μια περιοχή που ψάχνει για μια χρήση. Μια χρήση που ψάχνει για μια περιοχή. Κεφάλαιο που ψάχνει για μια ανάπτυξη. Σε αυτή τη φάση, ο φορέας ανάπτυξης δεν μπορεί να δικαιολογήσει μεγάλες δαπάνες για να αναλύσει την προκαταρκτική εφικτότητα κάθε ιδέας. Για τη λήψη απόφασης χρησιμοποιείται μια κατά προσέγγιση εκτίμηση των εσόδων και των εξόδων λειτουργίας ανά τετραγωνικό μέτρο. Έπειτα, το εμβαδό προς ενοικίαση του έργου πολλαπλασιάζεται με τα κατ' εκτίμηση έσοδα ανά τετραγωνικό μέτρο και αυτό δίνει τα κατ' εκτίμηση έσοδα για ολόκληρο το έργο. Ο φορέας ανάπτυξης αφαιρεί έπειτα τα προβλεπόμενα έξοδα λειτουργίας και πολλαπλασιάζει επί δέκα (10) προκειμένου να βρει μια κατά προσέγγιση εκτίμηση της αξίας. Αυτή η αξία συγκρίνεται έπειτα με μια κατά προσέγγιση εκτίμηση του κόστους, που σε αυτό το σημείο αποτελείται από το κόστος της γης, το κόστος ανάπτυξης της περιοχής και το κόστος κατασκευής. Διασαφήνιση της ιδέας Ο στόχος αυτού του σταδίου, είναι να αποκτηθεί μια περιοχή γης και να γίνει ο αρχικό: προσδιορισμός τη: νομικής και τεχνικής εφικτότητας της ιδέας. Πρέπει να αποφασιστεί ότι η ιδέα που δημιουργείται στο πρώτο στάδιο θα εξελιχθεί σε ένα 19

20 συγκεκριμένο έργο. Διαφορετικά πρέπει να εγκαταλειφθεί προτού δεσμευθούν εκτενείς πόροι σ'αυτήν. Σε αυτή τη φάση ο προσδιορισμός τη: κατάλληλης χρήσης για την κατάλληλη περιοχή γης είναι κρίσιμος και σ' αυτή εμπλέκονται πολλές δραστηριότητες που πραγματοποιούνται ταυτόχρονα Τα δεδομένα που θα χρησιμοποιηθούν είναι η ιδέα ανάπτυξης που παράγεται στο στάδιο ένα, το στάδιο σύλληψης μιας ιδέας, η έρευνα αγοράς και η γενική γνώση της κατασκευής, της αστικοποίησης, της νομοθεσίας των ακίνητων περιουσιών και της χρηματοδότησης. Ο στρατηγικός σχεδιασμός, το μοντέλα διαμόρφωσης του κόστους κατασκευής, οι έννοιες της επιλογής της περιοχής και της συγκεκριμένης έρευνας αγοράς για τη διασαφήνιση της ιδέας είναι τα εργαλεία και οι τεχνικές, τα οποία χρησιμοποιούνται για να παράγουν τη διασαφηνισμένη ιδέα, η οποία είναι το αντικείμενο για τη μελέτη εφικτότητα: και τον προκαταρκτικό σχεδιασμό του έργου. Στο στάδιο δύο, οι φορείς ανάπτυξης πρέπει να αποκτήσουν τη γη, να συζητήσουν με το γενικό ανάδοχο, τους υπεργολάβους και άλλα μέλη της ομάδας ανάπτυξης και να αναλάβουν τον αρχικό σχεδιασμό του έργου. Επωμίζονται επίσης την αβεβαιότητα και τον κίνδυνο, καθώς προσπαθούν να μετατρέψουν την ιδέα σε πραγματικότητα. Σε αυτή τη φάση, πρέπει επίσης να καθαριστεί η οικονομική δυνατότητα πραγματοποίησης της ιδέας και η αναζήτησης της στρατηγικής προκειμένου να καταληφθεί το μέγιστο μερίδιο τη: αγοράς. Στο στάδιο δύο περιλαμβάνονται οι ακόλουθες δραστηριότητες: Έρευνα αγοράς: Διερεύνηση του περιβάλλοντος: περιβάλλον δημόσιας πολιτικής, μακροπεριβάλλον και περιβάλλον ανταγωνισμού Ανάλυση της τοπική: αγοράς δημογραφικά, οικονομικά και κοινωνικοπολιτικά Ανάλυση του ανταγωνισμού: επιχειρήσεις, συγκρίσιμα έργα, πιθανές ανταγωνιστικές περιοχές Επιλογή θέσης Καθορισμός κριτηρίων επιλογής θέσης: σε σχέση με την αγορά, φυσικά, τεχνικά και πολιτικά κριτήρια Αξιολόγηση των εναλλακτικών θέσεων 20

21 Διαπραγμάτευση της σύμβασης για την επιλεγμένη θέση Διαπραγμάτευση με τους φορείς Δημόσιος τομέας Ανάδοχοι Μισθωτές Αρχιτέκτονες και λοιποί μηχανικοί Προδιαγραφές έργου Καθορισμός της εφικτότητας: προχωρήστε, αναθεωρήστε ή σταματήστε Προκαταρκτικός σχεδιασμός έργου Η έρευνα αγοράς είναι η βασική δραστηριότητα αυτού του σταδίου. Υπάρχουν τρεις σημαντικές δραστηριότητες της έρευνας αγοράς, οι οποίες είναι: Διερεύνηση του περιβάλλοντος: Η διερεύνηση του περιβάλλοντος είναι η δραστηριότητα της έρευνας των πιθανών ανταγωνιστών, των ορίων της κυβερνητικής δικαιοδοσίας και της βάσης της πολιτικής δύναμης Οι φορείς ανάπτυξης πρέπει να έχουν ισχυρές σχέσεις με τους ανώτερους δημοτικούς υπαλλήλους, τους πολιτικούς και το ευρύ κοινό. Ανάλυση της τοπικής αγοράς: Η ανάλυση της τοπικής αγοράς είναι η δραστηριότητα της έρευνας μιας περιοχής της αγορά που μπορεί να προσφέρει μια κατάλληλη θέση ανάπτυξης. Ανάλυση του ανταγωνισμού: Η ανάλυση του ανταγωνισμού είναι η δραστηριότητα της διερεύνησης των ανταγωνιστικών επιχειρήσεων ανάπτυξης γης και των ανταγωνιστικών έργων και η διασαφήνιση της υποκείμενης ανάπτυξης ώστε μεγιστοποιήσει την ανταγωνιστική της θέση. Χρησιμοποιώντας τις συλλεχθείσες πληροφορίες, ο φορέας ανάπτυξης καθορίζει τα κριτήρια επιλογής θέσης, τα οποία έχουν τέσσερις διαφορετικές συνιστώσες: Κριτήρια αγοράς: Η επιλεγμένη θέση πρέπει να είναι ικανή να παράγει τα προβλεπόμενα έσοδα και οι «μισθωτές - στόχος» πρέπει να είναι πρόθυμοι να πληρώσουν το προβλεπόμενο μίσθωμα, για το έργο στην επιλεγμένη θέση. 21

22 Τεχνικά κριτήρια: Το μέγεθος, το οικοδομήσιμο μέγεθος, οι εδαφικές συνθήκες/φέρουσα ικανότητα εδάφους, τα επιβλαβή απόβλητα, τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, η τοπογραφία και η υδρολογία είναι οι μεταβλητές που πρέπει επίσης να εξεταστούν. Νομικά κριτήρια: Η τρέχουσα ζώνη, η επιτρεπόμενη ένταση της χρήσης, τα περιβάλλοντα οικόπεδα, η ευελιξία της τρέχουσας ζωής και η δυνατότητα σημαντικών αλλαγών είναι τα νομικά κριτήρια για την επιλογή θέσης. Πολιτικά κριτήρια: Ο τρόπος που οι φορείς ανάπτυξης συνεργάζονται με τις τοπικές αρχές με τους υπάρχοντες κανόνες ή ο τρόπος για να αλλάξουν αυτούς τους κανόνες και το τρόπο που οι ανταγωνιστές επηρεάζουν τις νομικές και πολιτικές διαδικασίες είναι σημαντικά ζητήματα προς εξέταση. Όταν η βέλτιστη περιοχή επιλεγεί, ο φορέας ανάπτυξης πρέπει να αποκτήσει δικαιώματα (οψιόν) στη γη, ή να διαπραγματευτεί μια σύμβαση για την αγορά της. Το κλειδί για τη διαπραγμάτευση μιας συμφωνίας οψιόν για γη είναι να ελαχιστοποιηθεί το κόστος ελέγχου της θέσης κατά τη διάρκεια της περιόδου εκπόνησης της προκαταρκτικής μελέτης εφικτότητας και της διευθέτησης της χρηματοδότησης και του διαχωρισμού των ζωνών. Είναι επίσης δυνατό να συμπεριληφθεί και ο ιδιοκτήτης της γης στη διαδικασία ανάπτυξης. Όταν ο φορέας ανάπτυξης διασαφηνίσει την ιδέα ανάπτυξης και συνάψει μια συμφωνία οψιόν ή μια σύμβαση για αγορά της γης, πρέπει να ολοκληρώσει μια προκαταρκτική μελέτη εφικτότητας. Συνήθως αυτή η μελέτη ανατίθεται σε ένα ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα ακίνητων περιουσιών. Η μελέτη περιλαμβάνει την έρευνα και την ανάλυση της ζήτησης, με βάση τα δημογραφικά στοιχεία του πληθυσμού, και της προσφοράς, με βάση μια έρευνα για τις ανταγωνιστικές δραστηριότητες ανάπτυξης γης στην περιοχή αγοράς. Μια ακριβής προκαταρκτική ανάλυση της ζήτησης είναι κρίσιμη για το προσδιορισμό της εφικτότητας οποιασδήποτε προτεινόμενης ανάπτυξης. Οι πληροφορίες που μπορούν να ληφθούν είναι συνήθως ταξινομημένες κατά χώρα, επαρχία, νομό και πόλη. Αυτές μπορούν να περιλαμβάνουν το τρέχοντα συνολικό πληθυσμό και τον πληθυσμό κατά ομάδες ηλικίας, τον αριθμό των νοικοκυριών, τις συνολικές πωλήσεις ανά είδος καταστημάτων, το συνολικό και 22

23 μέσο αποτελεσματικό αγοραστικό εισόδημα σε ποσοστό των νοικοκυριών και το δείκτη αγοραστικής δύναμης. Επίσης μπορούν να συλλέγουν στοιχεία πενταετούς πρόβλεψης για σημαντικές αστικές περιοχές κατά νομούς. Αυτά τα στοιχεία περιλαμβάνουν τον πληθυσμό, τα νοικοκυριά, το αποτελεσματικό αγοραστικό εισόδημα, τις εμπορικές πωλήσεις και το δείκτη αγοραστικής δύναμης. Η ζήτηση σε κατοικίες μπορεί να ταξινομηθεί κατά εισοδηματική τάξη. η οποία μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να υπολογιστούν οι τιμές των κατοικιών. Εκτός από τον υπολογισμό της ζήτησης, ο αναλυτής της αγοράς πρέπει να εξετάσει τον υπάρχοντα και τον προβλεπόμενο ανταγωνισμό για την προτεινόμενη ανάπτυξη γης στην περιοχή αγοράς. Ο αναλυτής πρέπει να περιοδεύσει την περιοχή αγοράς για να επιθεωρήσει τα ανταγωνιστικά έργα στην εμπορική περιοχή. Πρέπει να έρθει σε επαφή με τις τοπικές αρχές για να διερευνήσει την ύπαρξη οποιονδήποτε προτεινόμενων έργων που έχουν εγκριθεί για ανάπτυξη. Κατόπιν ο αναλυτής πρέπει να συγκρίνει τις υπάρχουσες και τις προβλεπόμενες ανταγωνιστικές αναπτύξεις με την προβλεπόμενη ζήτηση στην περιοχή αγοράς. Εάν η προβλεπόμενη ζήτηση υπερβαίνει την προβλεπόμενη προσφορά. η προκαταρκτική μελέτη σκοπιμότητας αγοράς θα υποδείξει την πιθανή επιτυχία για την προτεινόμενη ανάπτυξη. Φυσικά, εάν τα υπάρχοντα ανταγωνιστικά έργα ανάπτυξης υπερβαίνουν την προβλεπόμενη ζήτηση, τότε ο φορέας ανάπτυξης δεν πρέπει να ακολουθήσει αυτή την ανάπτυξη. Εάν η προκαταρκτική μελέτη εφικτότητας δείχνει την ύπαρξη ικανοποιητικής ζήτησης, ο φορέας ανάπτυξης πρέπει να έρθει σε επαφή με ένα τεχνικό γραφείο για την ανάθεση της προετοιμασίας των προκαταρκτικών σχεδίων και προδιαγραφών για τη συγκεκριμένη ανάπτυξη γης. συνήθως, τα προκαταρκτικά σχέδια και οι προδιαγραφές συνοδεύονται και με τον προκαταρκτικό προϋπολογισμό του κόστους. Κατά γενικό κανόνα, το κόστος της ανάπτυξης πρέπει να διατεθεί κατά 33% για το κόστος της γης, κατά 33% για το κόστος ανάπτυξης και κατά 34% για το κέρδος του φορέα. Αν και πολλοί φορείς χρησιμοποιούν αυτούς τους αριθμούς κατά γενικό κανόνα, πρέπει να εκπονηθεί μια ανάλυση προεξοφλημένων ταμειακών ροών. Όταν τα προκαταρκτικά σχέδια και οι προδιαγραφές ολοκληρωθούν, ο φορέας πρέπει να συντονίσει τα σχέδια του με τις πολεοδομικές αρχές για τον καθορισμό 23

24 της ζώνης. Εάν απαιτείται κάποια αλλαγή στη ζώνη, αυτό πρέπει να αναθεωρηθεί και να αξιολογηθεί νωρίς στη διαδικασία ανάπτυξης. Ο φορέας ανάπτυξης πρέπει επίσης να παρουσιάσει το έργο σε άλλους φορείς της διαδικασίας για να αποφασιστεί εάν η ιδέα αξίζει να προχωρήσει στο στάδιο τρία, της εφικτότητας, ή όχι. Εάν η διασαφηνισμένη ιδέα φαίνεται ακόμα εφικτή, ο φορέας την προχωρά στο στάδιο τρία. Τα αποτελέσματα αυτού του σταδίου είναι: Η ιδέα συνδεδεμένη με μια συγκεκριμένη θέση Ο προκαταρκτικός σχεδιασμός Το αρχικό κεφάλαιο Εφικτότητα Σε αυτή τη φάση, το στάδιο τρία, οι φορείς ανάπτυξης πρέπει να εκτελέσουν πιο λεπτομερείς αναλύσεις για την εξακρίβωση της βιωσιμότητα της ιδέας. Ο φορέας μπορεί ακόμα και να εγκαταλείψει την ιδέα στο τέλος αυτού του σταδίου αλλά προφανώς με ένα υψηλότερο κόστος από το στάδιο δύο, της διασαφήνισης της ιδέας. Η διασαφηνισμένη ιδέα, που είναι το αποτέλεσμα του σταδίου δύο, η έρευνα αγοράς, η θέση η οποία αποκτήθηκε και ο αρχικός σχεδιασμός είναι τα δεδομένα αυτού του σταδίου. Η επίσημη μελέτη εφικτότητας και ο προκαταρκτικός σχεδιασμός του έργου είναι τα πιθανά αποτελέσματα αυτού του σταδίου, που χρησιμοποιεί την ανάλυση της αγοράς, τη διαμόρφωση του κόστους κατασκευής, την ανάλυση προεξοφλημένων ταμειακών ροών. την ανάλυση ευαισθησίας και τη διαχείριση αξίας ως εργαλεία και τεχνικές. Αφού ολοκληρωθούν τα προκαταρκτικά σχέδια και οι προδιαγραφές, ο φορέας ανάπτυξης μπορεί να υποβάλει αίτηση για ένα ενυπόθηκο δάνειο ανάπτυξης. Λόγω του ριψοκίνδυνου τέτοιων δανείων, η κανονική αναλογία του ποσού χρηματοδότησης σε σχέση με την αξία του ακινήτου μπορεί να είναι στο εύρος 60-66% της συνολικής εμπορικής αξίας της ανάπτυξης. Μπορεί να έρθει σε επαφή με πολλούς χρηματοδότες και να υποβάλει αίτηση δανείου σε δύο ή τρεις δανειστές. Οι πληροφορίες που παρατίθενται στην αίτηση δανείου πρέπει να περιλαμβάνουν την προκαταρκτική μελέτη σκοπιμότητας, τα 24

25 προκαταρκτικό σχέδια και τις προδιαγραφές, μια περιγραφή της προτεινόμενης ανάπτυξης, τους προτεινόμενους όρους και ης διατάξεις του ενυπόθηκου δανείου, μια κατάσταση των οικονομικών και μια συνοπτική περιγραφή της εμπειρίας του φορέα. Συνήθως, το δάνειο ανάπτυξης παρέχει ικανοποιητικά κονδύλια για την αγορά της γης και την κάλυψη του κόστους ανάπτυξης Η προθεσμία του δανείου, που συνήθως πρόκειται για βραχυπρόθεσμο δάνειο, κυμαίνεται από ένα έως τρία έτη, ανάλογα με την πρόβλεψη απορρόφησης του έργου. Λόγω του βραχυπρόθεσμου του δανείου ανάπτυξης, το επιτόκιο είναι συνήθως σταθερό. Το δάνειο αποπληρώνεται με την κράτηση ενός ποσοστού από κάθε πώληση, παραδείγματος χάριν του 50% με 75%. Ο χρηματοδότης θα απαιτήσει την ταχύτερη αποπληρωμή του δανείου ανάπτυξης από την πώληση όλων των μερών. Παραδείγματος χάριν, ο δανειστής μπορεί να απαιτήσει την αποπληρωμή ολόκληρου του ποσού του δανείου όταν ολοκληρωθεί η πώληση του 75% ή 80% των μερών του έργου. Αυτό, φυσικά, προϋποθέτει ότι ο φορέας ανάπτυξης θα λάβει το μεγαλύτερο μέρος του κέρδους του κατά τη διάρκεια των μεταγενέστερων σταδίων των πωλήσεων. Μόλις λάβει ο φορέας ανάπτυξης μια δέσμευση ενυπόθηκου δανείου, πρέπει να ολοκληρώσει την τελική μελέτη εφικτότητας. Αυτή η μελέτη πρέπει να περιλάβει μια λεπτομερή ανάλυση των δημογραφικών στοιχείων του πληθυσμού, συμπεριλαμβανομένου του αριθμού των νοικοκυριών, του εισοδήματος ανά νοικοκυριό, των τυπικών δαπανών ανά νοικοκυριό και μιας εκτίμησης των δαπανών στέγασης κατά εισοδηματική τάξη ανά νοικοκυριό. Η τελική μελέτη σκοπιμότητας αγοράς πρέπει να περιγράφει λεπτομερώς όλες τις υπάρχουσες και προβλεπόμενες ανταγωνιστικές αναπτύξεις γης στην καθορισμένη περιοχή αγοράς. Πρέπει επίσης να περιλάβει μια ενημερωμένη εκτίμηση της απορρόφησης και των τιμών των μερών, ή πόσα μέρη αναμένεται να πωληθούν κάθε μήνα και τις προτεινόμενες τιμές τους για να ικανοποιούν την ανάλυση προσφοράς και ζήτησης. Παρακάτω παρατίθενται τρία βασικά δεδομένα που είναι ουσιαστικά για τη βιωσιμότητα της μελέτης εφικτότητας: Μελέτη αγοράς Σχεδιασμός 25

26 Προϋπολογισμός κόστους 1) Μελέτη αγοράς Η μελέτη αγοράς αποτελείται από τρία βασικά βήματα. Το πρώτο βήμα περιλαμβάνει μια εξέταση των εθνικών οικονομικών συνθηκών και των μακροπρόθεσμων τάσεων στα χαρακτηριστικά της περιφέρειας, της περιοχής, της γειτονιάς και της θέσης. Οι αναλυτές αγοράς προβλέπουν τα λειτουργικά μεγέθη για μια συγκεκριμένη θέση και πρέπει να θεωρήσουν ότι ένα έργο έχει τουλάχιστον γονικό ορίζοντα δύο έως πέντε χρόνια για τον προγραμματισμό, τις πωλήσεις και τη μίσθωση, που αυξάνουν τη σημασία της πρόβλεψης. Το δεύτερο βήμα περιλαμβάνει τον καθορισμό από τον φορέα ανάπτυξης των κύριων χαρακτηριστικών του υποκείμενου έργου ανάπτυξης με βάση τη γνώση της αξίας του. Τρίτον, η μελέτη αγοράς πρέπει να τμηματοποιεί την αγορά με τον καθορισμό των χαρακτηριστικών γνωρισμάτων, των λειτουργιών και τα οφέλη των συγκρίσιμων έργων. Πόσες μονάδες, σε ποια τιμή και σε ποια χρονική περίοδο είναι πιθανό η αγορά - στόχος να απορροφήσει. Ο φορέας μπορεί έπειτα να υπολογίσει το ποσοστό κατάληψης του έργου και τα αναμενόμενα μισθώματα. Το αποτέλεσμα της μελέτης αγοράς είναι ένα κατ' εκτίμηση χρονοδιάγραμμα της μίσθωσης ή των πωλήσεων για την προτεινόμενη ανάπτυξη. 2) Σχεδιασμός Ταυτόχρονα με την τελική μελέτη σκοπιμότητας αγοράς, ο φορέας πρέπει να συνεργαστεί με το τεχνικό γραφείο για την ολοκλήρωση των τελικών σχεδίων της προτεινόμενης ανάπτυξης. Αυτά τα τελικά σχέδια και προδιαγραφές πρέπει να συντονιστούν με τον ανάδοχο. Μόλις ολοκληρωθούν η τελική μελέτη αγοράς και τα τελικά σχέδια εργασιών κατασκευής και οι προδιαγραφές, ο φορέας ανάπτυξης μπορεί να κλείσει το δάνειο ανάπτυξης, να αποκτήσει την ιδιοκτησία και να αρχίσει την κατασκευή του έργου. 3) Προϋπολογισμός κόστους Ο προϋπολογισμός κόστους περιλαμβάνει το άμεσο και το έμμεσο κόστος. Το άμεσο κόστος είναι το κόστος απόκτησης της γης, το κόστος των τεχνικών μελετών, το κόστος κατασκευής και το κόστος του μάρκετινγκ. Το έμμεσο κόστος 26

27 περιλαμβάνει τις αμοιβές για την ανάλυση αγοράς και την αξιολόγηση της εφικτότητας, τις αμοιβές για τις νομικές και λογιστικές υπηρεσίες και το κόστος χρηματοδότησης. Οι υπερβάσεις στο κόστος μπορούν να είναι καταστροφικές για τα αναμενόμενα κέρδη, ως εκ τούτου, το κόστος ανάπτυξης πρέπει να υπολογιστεί ακριβώς και να περιλαμβάνει ένα ποσό για να καλυφθούν πρόσθετες απροσδόκητες δαπάνες. Ο φορέας ανάπτυξης μπορεί να υπολογίσει το κόστος συνεργαζόμενος με μια εταιρία κοστολόγησης, μέσω διαπραγμάτευσης με έναν γενικό ανάδοχο ή μέσω του προσωπικού της επιχείρησης. Το σημαντικότερο αποτέλεσμα της φάσης είναι η μελέτη σκοπιμότητας. Είναι η επίσημη απόδειξη ότι ένα προτεινόμενο έργο είναι βιώσιμο ή όχι. Μια τυπική μελέτη σκοπιμότητας περιλαμβάνει την περιγραφή του έργου, χάρτες, εικόνες, και επαναλαμβάνει, μια μελέτη αγοράς, προκαταρκτικά σχέδια, προϋπολογισμό κόστους, πληροφορίες για τους όρους τις πηγές χρηματοδότησης, τις κυβερνητικές εκτιμήσεις, το χρονικό ορίζοντα και την εκτίμηση της αξίας. Είναι ένα σημαντικό διαχειριστικό εργαλείο που παρέχει πολλαπλές μορφές ελέγχου του κινδύνου των επόμενων σταδίων της διαδικασίας ανάπτυξης. Με τη χρησιμοποίηση της ανάλυσης ευαισθησίας, ο φορέας πρέπει να εξετάσει κάθε σημαντική απόφαση και κάθε σημαντικό χαρακτηριστικό γνώρισμα, λειτουργία και τα οφέλη του υποκείμενου έργου και η μελέτης σκοπιμότητας γίνεται ένα δυναμικό εργαλείο προγραμματισμού. Η επίσημη μελέτη σκοπιμότητας είναι επίσης ένα εργαλείο πωλήσεων καθώς και ένα εργαλείο οργάνωσης. Με βάση το αποτέλεσμα της μελέτης σκοπιμότητας, ο φορέας ανάπτυξης αποφασίζει αν συνεχίσει με το στόχο του, αν θα τον αναθεωρήσει ή αν θα σταματήσει. 27

28 Εικόνα 1 Φορείς υλοποίησης σε μια επένδυση ανάπτυξης ακινήτων Η διαπραγμάτευση συμβάσεων και η επίσημη δέσμευση Η ανάλυση εφικτότητας στο στάδιο τρία χρησιμεύει ως εργαλείο πωλήσεων και διαπραγμάτευσης και ως μέσο συντονισμού στο στάδιο τέσσερα της διαδικασίας ανάπτυξης, τη διαπραγμάτευση συμβάσεων. Κατά τη διάρκεια του σταδίου τέσσερα, διευθετούνται οι συμβάσεις για να εφαρμοστεί η απόφαση να συνεχιστεί το έργο και στο στάδιο πέντε, της επίσημης δέσμευσης, οι συμβάσεις που συζητιούνται στο στάδιο τέσσερα εκτελούνται. Η μελέτη εφικτότητας και ο τελικός σχεδιασμός, που είναι τα αποτελέσματα του σταδίου τρία, είναι τα δεδομένα που χρησιμοποιούνται στο στάδιο τέσσερα. Η χρηματοδότηση, ο λεπτομερής σχεδιασμός, η μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, η σύμβαση κατασκευής, ο προϋπολογισμός και το χρονοδιάγραμμα κατασκευής είναι τα αποτελέσματα που ο φορέας της ανάπτυξης χρειάζεται για να ολοκληρώσει αυτό το στάδιο. Το στάδιο της διαπραγμάτευσης των συμβάσεων και της επίσημης 28

29 δέσμευσης είναι η τελευταία ευκαιρία να σταματήσει η ιδέα του έργου ανάπτυξης γης προτού αναληφθούν σημαντικές δαπάνες κατασκευής. Σε αυτό το στάδιο ο φορεας αρχίζει τη διαπραγμάτευση δεσμευτικών συμβάσεων για να εξασφαλίσει ότι όλες οι διαφορετικές πτυχές του έργου καλύπτονται από τη συλλογή των μεμονωμένων συμβάσεων και ότι οι διάφορες σχέσεις μεταξύ των φορέων καθορίζονται σαφώς. Είναι σημαντικό οι συμβάσεις να διαμορφωθούν κατάλληλα και σε συμφωνία μεταξύ τους, ώστε να μειωθούν οι κίνδυνοι του έργου ανάπτυξης. Διαπραγμάτευση της σύμβασης κατασκευής Εάν ο φορέας ανάπτυξης δεν έχει το σχετικό προσωπικό και τον εξοπλισμό για να κατασκευάσει το έργο ανάπτυξης, που είναι η συνηθέστερη περίπτωση, πρέπει να αναζητήσει και να βρει έναν κατάλληλο γενικό ανάδοχο. Ο φορέας και ο γενικός ανάδοχος συνάπτουν συμφωνία για τη σύμβαση κατασκευής. Οι συμφωνίες μπορούν να είναι με βάση την τιμή ή το κόστος. Μια σύμβαση σταθερών τιμών μπορεί να φαίνεται ότι κοστίζει λιγότερο στους φορείς ανάπτυξης. Εντούτοις μπορεί να είναι περισσότερο σωστό για ένα φορέα να διαπραγματευτεί μόνο με έναν γενικό ανάδοχο που γνωρίζει καλά και να λάβει μία μέγιστη τιμή, που δεν μπορεί να ξεπεραστεί, βασισμένη στην εκτίμηση του αναδόχου για το κόστος συν ένα λογικό περιθώριο κέρδους. Εάν το κόστος της εργασίας συν το λογικό περιθώριο κέρδους βρίσκεται κάτω από τη μέγιστη τιμή, τότε ο φορέας και ο ανάδοχος μπορούν να μοιραστούν οποιαδήποτε εξοικονόμηση. Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι φορείς που έχουν καθιερώσει μακροπρόθεσμες σχέσεις με ποιοτικούς ανάδοχους μπορεί να βρίσκουν προτιμότερο να διαπραγματευτούν άμεσα με έναν ανάδοχο. Διαπραγμάτευση για τη λήψη της χρηματοδότησης Οι περισσότεροι δανειστές εξετάζουν τη μελέτη εφικτότητας και έπειτα τη ρυθμίζουν στην αγορά. Οι δανειστές διατηρούν μια εκτενή βάση δεδομένα» στις αγορές στις οποίες δανείζουν τα χρήματα. Χρηματοδοτούν το κόστος του προτεινόμενου έργου ερευνώντας τη ζήτηση για το έργο με βάση τις ανάγκες της περιοχής. Λιγότερες αβεβαιότητες υποδηλώνουν μικρότερο κίνδυνο για το δανειστή και χαμηλότερο επιτόκιο για τη χρηματοδότηση στον φορέα ανάπτυξης. Οι 29

30 διαπραγματεύσεις τελειώνουν όταν ο φορέας και ο δανειστής της κατασκευής συμφωνούν σχετικά με τη σύμβαση τους. Για να ολοκληρωθούν οι οικονομικές ρυθμίσεις, πρέπει να υπογραφεί η δέσμευση χορήγησης δανείου και να καταβληθούν τα τέλη. Ομοίως, η συμφωνία του δανείου κατασκευής πρέπει να υπογραφεί και να καταβληθούν τα τέλη. Μετά από τη ρύθμιση της χρηματοδότησης, υπογράφεται η σύμβαση με το γενικό ανάδοχο, ενώ ο γενικός ανάδοχος υπογράφει μια σειρά συμβάσεων με τους υπεργολάβους. Ο φορέας ανάπτυξης χρειάζεται επίσης την καθαρή θέση ανάπτυξης, που είναι η διαφορά μεταξύ των δαπανών του έργου και της παρεχόμενης χρηματοδότησης. Υπάρχουν τρεις εναλλακτικές λύσεις για την απόκτηση της αναγκαίας καθαρής θέσης: Η παροχή της απαραίτητης καθαρής θέσης από τα κεφάλαια της εταιρείας, Η συμμετοχή ενός εξωτερικού επενδυτή κεφαλαίου στην ανάπτυξη και Η καθιέρωση μιας κοινοπραξίας με το δανειστή. Όταν οι φορείς ανάπτυξης είναι αρκετά ισχυροί οικονομικά είναι συνήθως πιο κερδοφόρο να κατασκευαστεί το έργο ανάπτυξης χρησιμοποιώντας ίδια κεφάλαια. Στερούμενος τους πόρους, ο φορέας μπορεί να προτιμήσει είτε μερικούς εξωτερικούς επενδυτές, είτε την καθιέρωση συνεργασιών κοινοπραξίας με τους δανειστές του έργου. Κατασκευή, έναρξη λειτουργίας και διαχείριση έργου Κατά ιη διάρκεια του σταδίου έξι, η φάση κατασκευής, κατασκευάζεται η φυσική δομή του έργου. 0 φορέας ανάπτυξης συντονίζει τους περισσότερους από τους συμμετέχοντες της διαδικασίας σε αυτό το στάδιο. Μόλις αρχίσει η φάση κατασκευής είναι πολύ δαπανηρό να σταματήσει το έργο για να γίνουν σημαντικές τροποποιήσεις. Ακόμα κι αν ο φορέας ανάπτυξης προσπαθεί να πωλήσει το έργο σε έναν άλλο φορέα, θα υποστεί πιθανώς σοβαρές οικονομικές συνέπειες. Η μελέτη σκοπιμότητας, ο λεπτομερής σχεδιασμός, ο προϋπολογισμός, η σύμβαση κατασκευής, η συμφωνία επίβλεψης, η οικονομική ρύθμιση, η ρύθμιση 30