ΑΝΔΡΕΑΣ ΨΑΘΑΣ ΔΙΠΛΩΜΑΤΟΥΧΟΣ ΑΓΡΟΝΟΜΟΣ ΤΟΠΟΓΡΑΦΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ
1.1 ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΗ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΗ Αποτελεί νομικό εργαλείο με την χρήση του οποίου είναι εφικτή η αναγκαστική (ακούσια) στέρηση της ιδιοκτησίας για σκοπούς δημόσιας ωφέλειας Ελληνικό σύνταγμα αρ.17 2 Κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του, παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια που έχει αποδειχθεί με τον προσήκοντα τρόπο, όταν και όπως ο νόμος ορίζει, και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση.
1.2 ΑΝΑΓΚΑΣΤΙΚΗ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΣΗ Πρώτο Πρόσθετο Πρωτόκολλο της Ευρωπαϊκής Σύμβασης για τα Δικαιώματα του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ), αρ.1 1: "Κανείς δεν μπορεί να στερηθεί της ιδιοκτησίας του παρά μόνον για λόγους δημόσιας ωφέλειας και με τους προβλεπόμενους από το νόμο και τις γενικές αρχές του διεθνούς δικαίου όρους"
2.1 ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ Η Πλήρης αποζημίωση αντιπροσωπεύει την αποκατάσταση της ζημίας, της περιουσιακής βλάβης και οφείλει να είναι "ολική". Η πλήρης αποζημίωση αντιπροσωπεύει την πραγματική αξία (vera aestimatio) του απαλλοτριούμενου και όχι την υποκειμενική (Pretium affectionis). Πραγματική αξία είναι η ανταλλακτική ή άλλως αγοραία αξία. Το πλήρες της αποζημίωσης δεν περιορίζεται μόνο στον καθορισμό και στην απόδοση της αξίας του απαλλοτριούμενου άλλα και στην αποκατάσταση κάθε ζημιάς που έχει υποστεί ο θιγόμενος ιδιοκτήτης, λόγω της απαλλοτρίωσης.
2.2 ΣΥΣΤΑΤΙΚΑ ΠΛΗΡΟΥΣ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗΣ Αξία ακινήτου και των συστατικών του (Γη και επικείμενα) Απομείωση της αξίας του εναπομένοντος ακινήτου Έξοδα μετεγκατάστασης Δικαστική δαπάνη
2.3 ΒΑΣΗ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΞΙΩΝ (ΑΓΟΡΑΙΑ ΑΞΙΑ) Ευρωπαϊκό Εκτιμητικό Πρότυπο 1 (ΕΕΠ-1)- TEGOVA Συμφωνία της Βασιλείας ΙΙ (Οδηγία 2006/48/ΕΚ) «Η αγοραία αξία είναι το αποτιμηθέν ποσό στο οποίο πρέπει να ανταλλάσσεται ένα πάγιο στοιχείο κατά την ημερομηνία εκτίμησης μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή, σε συνήθη συναλλακτική κίνηση, μετά από εύλογη προώθηση, όπου κάθε πλευρά ενεργεί με γνώση σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό». Η εκτίμηση της αξίας των απαλλοτριούμενων ακινήτων γίνεται στην βάση της βέλτιστης χρήσης του και ουσιαστικά πρόκειται για την χρήση που επιτρέπεται κατά την ημερομηνία εκτίμησης, η οποία προσφέρει την υψηλότερη αξία με βάση εύλογες προσδοκίες.
3.1 ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΚΤΙΜΗΣΗΣ ΑΞΙΩΝ ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΟΥΜΕΝΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Εκτιμητικά όργανα : 1) Επιτροπή του Ν.2882/2001 (αρ.15) που αποτελείται από δύο υπαλλήλους του υπουργείου Οικονομικών και έναν εμπειρογνώμονα. 2) Μέλη του Μητρώου Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών.
3.2 ΙΣΤΟΡΙΚΟ «ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΩΣΗΣ» ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΟΣ ΟΡΚΩΤΟΥ ΕΚΤΙΜΗΤΗ Μέχρι το 2013 το επάγγελμα του εκτιμητή ασκούσαν : 1) Ανεξάρτητοι επαγγελματίες 2) Τα μέλη του Σώματος Ορκωτών Εκτιμητών (ΣΟΕ), ΝΠΙΔ εποπτευόμενο από το Υπουργείο Οικονομικών. Το ΣΟΕ ήταν μέλος της TEGOVA, και τα μέλη του εφάρμοζαν τα Ευρωπαϊκά και Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα. Εκ της νομοθεσίας, το δημόσιο καθώς και άλλοι δημόσιοι φορείς ήταν υποχρεωμένοι να χρησιμοποιούν το ΣΟΕ ως τον επίσημο εκτιμητικό κρατικό φορέα. Οι αμοιβές των υπηρεσιών του ΣΟΕ καθοριζόταν από μια κλίμακα αμοιβών του υπουργείου Οικονομικών.
3.3 Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών Δημιουργήθηκε το 2013 με τον Ν.4152/2013. Τα μέλη του είναι πιστοποιημένα από φορείς που εφαρμόζουν τα Ευρωπαϊκά και Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (European Valuation Standards and International Valuation Standards). Οι φορείς αυτοί είναι : 1) The European Group of Valuers' Association, TEGOVA 2) Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS 3) The certification body STAREGISTER Κατάργηση των καθορισμένων αμοιβών Δημιουργία Πειθαρχικού Συμβουλίου Στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών ανήκουν : 412 Φυσικά Πρόσωπα και 41 Νομικά Πρόσωπα
3.3 ΝΟΜΙΚΗ ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ ΕΠΕΚΤΑΣΗΣ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ ΤΩΝ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ Στις περιπτώσεις : Των συμβάσεων παραχώρησης των μεγάλων οδικών αξόνων (Ν.3555/2007) Έργων μεγάλου οικονομικού ενδιαφέροντος (Ν.4146/2013) Έργων που συγχρηματοδοτούνται από τα Διαρθρωτικά Ταμεία και άλλα προγράμματα της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Ν.4146/2013) ο υπερ ου η απαλλοτρίωση ή ο υπόχρεος προς αποζημίωση ζητά σύνταξη έκθεσης εκτίμησης από ανεξάρτητο και πιστοποιημένο εκτιμητή του Μητρώου Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών
4.1 Η περίπτωση των νέων οδικών αξόνων Το 2007 υπογράφηκαν συμβάσεις παραχώρησης 5 αυτοκινητόδρομων 1) Ολυμπία Οδός (Κόρινθος Πάτρα Πύργος) 2) Ιόνια Οδός (Αντίρριο - Ιωάννινα) 3) Αυτοκινητόδρομος Κεντρικής Ελλάδας (Ε65) 4) Αυτοκινητόδρομος Αιγαίου (Μαλιακός Κλειδί) 5) Αυτοκινητόδρομος Μορέας (Κόρινθος Τρίπολη Καλαμάτα και Λεύκτρο Σπάρτη) Μεγαλύτερο πρόγραμμα κατασκευής οδικών αξόνων στην Ελλάδα με περίπου 1300 Km αυτοκινητοδρόμων 80.000 θιγόμενοι ιδιοκτήτες απαλλοτριούμενων ακινήτων
4.2.1 Η περίπτωση των νέων οδικών αξόνων/ Διαδικασία απόκτησης γης/ Κρίσιμα σημεία Στις συμβάσεις παραχώρησης προβλεπόταν η παράδοση των χώρων εκτέλεσης των έργων στον παραχωρησιούχο σε 12 μήνες από την ημερομηνία έναρξης των συμβάσεων παραχώρησης Ο χρόνος απόκτησης και διάθεσης της απαιτούμενης γης είναι 22 μήνες, με την συμβατική διαδικασία Οι καθυστερήσεις στις απαλλοτριώσεις είχαν σαν αποτέλεσμα : Αδυναμία απορρόφησης των πιστώσεων. Μη αύξηση της απασχόλησης. Καθυστέρηση ολοκλήρωσης των έργων και συνακόλουθα της βελτίωσης της ασφάλειας της κυκλοφορίας και της μείωσης των ατυχημάτων. Καθυστέρηση καταβολής των αποζημιώσεων στους ιδιοκτήτες. Διεκδίκηση υψηλών αποζημιώσεων από τους αναδόχους των έργων λόγω καθυστερήσεων με ευθύνη του Ελληνικού Δημοσίου.
4.2.2 Η περίπτωση των νέων οδικών αξόνων/ Διαδικασία απόκτησης γης/ Κρίσιμα σημεία Με τον Ν.3555/2007 αρμόδιο για την εκτίμηση των αποζημιώσεων ορίστηκε για τις συμβάσεις παραχώρησης το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (ΣΟΕ). Αποτελέσματα : Οι εκτιμήσεις συνταχθήκανε με βάση τα Ευρωπαϊκά Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα, από φορέα μέλος της TEGOVA. Κεντρικός σχεδιασμός ενός πολύ μεγάλου εκτιμητικού αντικειμένου (80.000 θιγόμενοι ιδιοκτήτες). Δημιουργία ενιαίας βάσης δεδομένων αξιών (γη, επικείμενα, κατασκευές) σχεδόν για όλη την χώρα. Συντριπτικός περιορισμός των υψηλών αποζημιώσεων από τα αρμόδια δικαστήρια (70 % των αποφάσεων εναρμονιζόταν με τις προτάσεις του ΣΟΕ). Μετά το 2013 και την κατάργηση του ΣΟΕ, η παροχή του εκτιμητικού αντικειμένου συνεχίζεται από τα μέλη του Μητρώου Πιστοποιημένων Εκτιμητών του ΥΠΟΙΚ.
4.3.1 Συμπεράσματα στην περίπτωση των οδικών αξόνων Καθυστερήσεις στις απαλλοτριώσεις που οφείλονται : Κακός σχεδιασμός των απαλλοτριώσεων (απόδοση γης σε 12 μήνες από την υπογραφή των συμβάσεων παραχώρησης). Έλλειψη οριστικής μελέτης κατασκευής αυτοκινητόδρομων με αποτέλεσμα πολλαπλές τροποποιήσεις του αντικειμένου. Μη ενεργοποίηση του αρ. 7 Α, του Ν.2882/2001.
4.3.2 Συμπεράσματα στην περίπτωση των οδικών αξόνων Βελτίωση του νομοθετικού πλαισίου πάνω στην διαδικασία προσδιορισμού αποζημιώσεων : Η επέκταση στα συγχρηματοδοτούμενα έργα και στα έργα μεγάλου οικονομικού ενδιαφέροντος της εφαρμογής των ευρωπαϊκών και διεθνών εκτιμητικών προτύπων από ανεξάρτητους επαγγελματίες (ΣΟΕ και μετέπειτα ΜΠΕ). Η νομοθέτηση πρόνοιας να αιτιολογείται από τον δικαστή ειδικά τυχόν απόκλιση της αποζημίωσης από την πρόταση των εκτιμητών (Ν.4146/2013).
4.4 Προτάσεις βελτίωσης της διαδικασίας απόκτησης και διάθεσης γης Καλύτερος σχεδιασμός των απαλλοτριώσεων. Νομοθετική παρέμβαση για την δημιουργία εξωδικαστικών διαδικασιών απόκτησης γης. Καλύτερος συντονισμός όλων των εμπλεκόμενων υπηρεσιών. Δημιουργία γεωχωρικής βάσης δεδομένων με τις εκτιμώμενες αξίες των απαλλοτριούμενων, αλλά και των τελικών αποζημιώσεων που προκύπτουν μετά από τις δικαστικές αποφάσεις.
ΑΝΔΡΕΑΣ ΨΑΘΑΣ ΔΙΠΛΩΜΑΤΟΥΧΟΣ ΑΓΡΟΝΟΜΟΣ ΤΟΠΟΓΡΑΦΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ