ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΚΑΣΟΙΚΙΑ: ΕΛΠΙΔΕ ΑΝΑΚΑΜΨΗ ΑΠΟ ΣΑ ΜΕΑ ΣΟΤ 2010

Μέγεθος: px

Εμφάνιση ξεκινά από τη σελίδα:

Download "ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΚΑΣΟΙΚΙΑ: ΕΛΠΙΔΕ ΑΝΑΚΑΜΨΗ ΑΠΟ ΣΑ ΜΕΑ ΣΟΤ 2010"

Καλλίστρατος Βασιλείου
7 χρόνια πριν
Προβολές:

1 (π) ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ Διεύθυνση τρατηγικής και Οικονομικής Ανάλυσης ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΚΑΣΟΙΚΙΑ: ΕΛΠΙΔΕ ΑΝΑΚΑΜΨΗ ΑΠΟ ΣΑ ΜΕΑ ΣΟΤ 1 Η οικοδομι ζχει ειςζλκει ςε περίοδο ςθμαντικισ διόρκωςθσ Η οικοδομικι δραςτθριότθτα αποτελεί βαςικό αναπτυξιακό πυλϊνα για τθν ελλθνικι οικονομία ςυνειςφζροντασ περίπου,8 ποςοςτιαίεσ μονάδεσ ςτον μζςο ετιςιο ρυκμό οικονομικισ ανάπτυξθσ κατά τθν τελευταία δεκαετία. Η ςυνειςφορά αυτι αντανακλά τόςο το ρόλο τθσ καταςκευαςτικισ δραςτθριότθτασ ςτο ΑΕΠ όςο και τισ ςθμαντικζσ δευτερογενείσ επιδράςεισ τθσ ςτον πλοφτο των νοικοκυριϊν κακϊσ και ςε μία ςειρά ςυνδεόμενων με τθν αγορά κατοικιϊν δραςτθριοτιτων (όπωσ κατθγορίεσ τεχνιτϊν, κτθματομεςιτικζσ και χρθματοπιςτωτικζσ υπθρεςίεσ κτλ). Τον τελευταίο όμωσ 1½ χρόνο θ οικοδομικι 1 11 Η νηθνδνκηθή δξαζηεξηόηεηα έρεη εηζέιζεη ζε θάζε ζεκαληηθήο θάκςεο Επελδύζεηο ζε θαηνηθίεο, ωο πνζνζηό ηνπ ΑΕΠ 1 11 δραςτθριότθτα ζχει ειςζλκει ςε φάςθ ζντονθσ διόρκωςθσ με τισ επενδφςεισ ςε κατοικίεσ να μειϊνονται κατά 29% το 8, αντανακλϊντασ τισ ςυνκικεσ υπερβάλλουςασ προςφοράσ που ζχουν 8 8 διαμορφωκεί ςτθν αγορά ακινιτων κατά τθν ίδια 6 6 περίοδο. Η ςθμαντικι κάμψθ τθσ καταςκευαςτικισ δραςτθριότθτασ δε χαρακτθρίηει μόνο τθν ελλθνικι αγορά αλλά είναι Ιξιαλδία Ιζπαλία Επξωδώλε ορατι ςτισ περιςςότερεσ ευρωπαϊκζσ αγορζσ ακινιτων και ιδιαιτζρωσ ςε αυτζσ που εμφάνιςαν τισ πιο εντυπωςιακζσ επιδόςεισ ςε όρουσ αφξθςθσ τθσ καταςκευαςτικισ δραςτθριότθτασ τθν τελευταία δεκαετία, όπωσ θ Ιςπανία και θ Ιρλανδία. Το ςθμαντικό πλιγμα που επζφεραν οι επιπτϊςεισ τθσ διεκνοφσ οικονομικισ κρίςθσ ςτθ ηιτθςθ, και ιδιαιτζρωσ το πρωτόγνωρο κλίμα αβεβαιότθτασ και θ αφξθςθ του κόςτουσ χρθματοδότθςθσ που ςθμειϊκθκαν μετά το Σεπτζμβριο του 8, αποτζλεςαν τθ χαριςτικι βολι για τισ 1

1998 1 2 4 6 7 8 προαναφερόμενεσ αγορζσ, οι οποίεσ ιδθ χαρακτθρίηονταν από υψθλά αποκζματα αδιάκετων νεόδμθτων κατοικιϊν.

2 προαναφερόμενεσ αγορζσ, οι οποίεσ ιδθ χαρακτθρίηονταν από υψθλά αποκζματα αδιάκετων νεόδμθτων κατοικιϊν. Στισ χϊρεσ αυτζσ ςθμειϊκθκε κάμψθ τθσ καταςκευαςτικισ δραςτθριότθτασ, ωσ ποςοςτό του ΑΕΠ, κατά περιςςότερο από ½ ποςοςτιαίεσ μονάδεσ (ςυγκριτικά με 2 ποςοςτιαίεσ μονάδεσ ςτθν Ελλάδα) από τα ιςτορικά υψθλά επίπεδα ςτα οποία ανιλκαν τθ διετία -6, ενϊ θ βίαιθ αυτι διόρκωςθ τθσ καταςκευαςτικισ δραςτθριότθτασ εκτιμάται ότι αφαίρεςε ςχεδόν ποςοςτιαίεσ μονάδεσ από τον ρυκμό οικονομικισ ανάπτυξισ τουσ κατά το 8 (ςυγκριτικά με 1, ποςοςτιαίεσ μονάδεσ ςτθ Ελλάδα) Οη ηηκέο ησλ θαηνηθηώλ βξίζθνληαη ζε θαζνδηθή ηξνρηά δηεζλώο (ετήσια μεταβολή επί τοις εκατό) Ιξιαλδία Ιζπαλία Πηγή : ΟΟΣΑ, ΤτΕ Η διεκνισ εμπειρία ζχει δείξει ότι οι περίοδοι οικονομικισ φφεςθσ που ςυνοδεφονται από ςθμαντικζσ διορκϊςεισ ςτθν οικοδομικι δραςτθριότθτα είναι περιςςότερο παρατεταμζνεσ και διαρκοφν τζςςερα ζωσ πζντε χρόνια (μελζτθ για 18 χϊρεσ του ΟΟΣΑ, Σεπτζμβριοσ 8). Δεδομζνου ότι θ οικοδομικι δραςτθριότθτα ςτθν Ελλάδα διανφει τον δεφτερο χρόνο ςυρρίκνωςθσ, είναι κρίςιμο να εκτιμθκεί θ ζκταςθ των υφιςτάμενων ανιςορροπιϊν ςτθν αγορά, κακϊσ και ο περαιτζρω χρόνοσ που κα απαιτθκεί για τθ διόρκωςι τουσ, προκειμζνου να γίνει ορατό το χρονικό ςθμείο ανάκαμψθσ τθσ αγοράσ ακινιτων. Η εκτίμθςθ του αδιάκετου αποκζματοσ νεόδμθτων κατοικιϊν κακϊσ και των δυνατοτιτων απορρόφθςισ του, αποτελοφν αναγκαίεσ προχποκζςεισ για τθν εξαγωγι οποιουδιποτε ςυμπεράςματοσ αναφορικά με τθν τρζχουςα κατάςταςθ τθσ αγοράσ κακϊσ και για τθν εκτίμθςθ των βραχυπρόκεςμων προοπτικϊν τθσ. Οι αναφορζσ τουσ τελευταίουσ μινεσ για τθν φπαρξθ ενόσ αποκζματοσ νεόδμθτων κατοικιϊν τθσ τάξθσ των -2 χιλιάδων εγείρουν ςοβαρζσ ανθςυχίεσ για το βάκοσ και τθ χρονικι ζκταςθ τθσ διόρκωςθσ. Η εκτίμθςθ του αδιάκετου αποκζματοσ νεόδμθτων ακινιτων αποτελεί παράγοντα κλειδί για τισ προοπτικζσ ανάκαμψθσ τθσ αγοράσ Η Δ/ςθ Οικονομικισ Ανάλυςθσ τθ Εκνικισ Τράπεηασ επιχειρεί να εκτιμιςει το απόκεμα αποφλθτων νεόδμθτων κατοικιϊν με βάςθ ζνα υπόδειγμα μακροχρόνιασ ηιτθςθσ για 2

3 κατοικίεσ, προςεγγίηοντασ παράλλθλα το ςκζλοσ τθσ προςφοράσ από το επίπεδο των εκδιδόμενων οικοδομικϊν αδειϊν Η πηζησηηθή επέθηαζε ηξνθνδόηεζε ηε δήηεζε γηα θαηνηθίεο Στεγαστικά Δάνεια (% ΑΕΠ) Οι βαςικοί παράγοντεσ που τροφοδότθςαν τθ ηιτθςθ είναι: i) Ο ιςχυρόσ ρυκμόσ αφξθςθσ του διακεςίμου ειςοδιματοσ ςτθ Ελλάδα κατά τθν τελευταία δεκαετία (κατά,2% ετθςίωσ), ii) θ ςθμαντικι μείωςθ των επιτοκίων (κατά 8 ποςοςτιαίεσ μονάδεσ μεταξφ και ) και θ επακόλουκθ αφξθςθ τθσ πιςτωτικισ επζκταςθσ Επξωδώλε Ιξιαλδία Ιζπαλία (κατά 29% ετθςίωσ τθν τελευταία δεκαετία) κακϊσ και iii) οι ευνοϊκοί δθμογραφικοί και κοινωνικοί παράγοντεσ (όπωσ θ αφξθςθ του πλθκυςμοφ θλικίασ -4 ετϊν κατά 6,% και θ μείωςθ του μζςου μεγζκουσ των νοικοκυριϊν ςε 2,7 άτομα το 7, από,1 ςτα μζςα τθσ δεκαετίασ του 199). Οι παράγοντεσ αυτοί οδιγθςαν ςε ςθμαντικι ενίςχυςθ τθσ ηιτθςθσ κατοικιϊν (θ οποία ανιλκε ςε 112, ετθςίωσ τθν περίοδο ςυγκριτικά με ζναν 2ετι μζςο όρο τθσ τάξθσ των 9. κατοικιϊν). Η διςτακτικι αντίδραςθ των καταςκευαςτϊν κατά τθ περίοδο -2, δθμιοφργθςε ςυνκικεσ πλεονάηουςασ ηιτθςθσ θ οποία εξιςορροπικθκε ςταδιακά μζχρι τα μζςα του οπότε θ αγορά εκτιμάται ότι βρζκθκε ςε ιςορροπία. Οι κετικζσ προςδοκίεσ για τθν ανκεκτικότθτα τθσ ηιτθςθσ ςε ςυνδυαςμό με τθν επιβολι του ΦΠΑ ςτισ καταςκευζσ εξϊκθςε ςε πρωτόγνωρα φψθ τθν ζκδοςθ οικοδομικϊν αδειϊν το (8% πάνω από το 1-ετι τουσ ετιςιο μζςο όρο). Κατά ςυνζπεια, θ οικοδομικι δραςτθριότθτα αυξικθκε με εξαιρετικά υψθλό ρυκμό κατά τθ διετία 6-7, ενϊ είχαν ιδθ αρχίςει να διαφαίνονται τα πρϊτα ςθμάδια κάμψθσ τθσ ηιτθςθσ κατοικιϊν κατά τθ διάρκεια του 6. Το ξζςπαςμα τθσ διεκνοφσ οικονομικισ κρίςθσ και ειδικά θ ζξαρςθ τθσ αβεβαιότθτασ και θ αυξθτικι τάςθ του κόςτουσ δανειςμοφ μετά το Σεπτζμβριο του 8, επζτειναν τθν αποδυνάμωςθ τθσ ηιτθςθσ οδθγϊντασ το απόκεμα των αδιάκετων ακινιτων ςτο ιςτορικά υψθλό επίπεδο των 17. κατοικιϊν το 8. Το επίπεδο αυτό, αν και εξαιρετικά υψθλό, αντιςτοιχεί ςε 2,% του ςυνολικοφ αποκζματοσ κατοικιϊν, ςυνιςτϊντασ μια ανιςορροπία πολφ μικρότερου μεγζκουσ, ςυγκριτικά με τα επίπεδα τθσ τάξθσ του 4% και 9% ςτα οποία ανζρχονται τα αποκζματα αποφλθτων κατοικιϊν ςε Ιςπανία και Ιρλανδία αντίςτοιχα.

1981 1984 1987 199 199 1996 2 8 11 14 Οι τιμζσ κατοικιϊν ςτθ Ελλάδα εμφανίηονται ανκεκτικζσ 2 1 1-1 Οη ηηκέο ησλ αθηλήησλ έρνπλ απμεζεί ππεξβνιηθά ζε πνιιέο ρώξεο ηεο επξσδώλεο (Ννέκβξηνο 8) Πεγή:

4 Οι τιμζσ κατοικιϊν ςτθ Ελλάδα εμφανίηονται ανκεκτικζσ Οη ηηκέο ησλ αθηλήησλ έρνπλ απμεζεί ππεξβνιηθά ζε πνιιέο ρώξεο ηεο επξσδώλεο (Ννέκβξηνο 8) Πεγή: ΔΝΤ, εθηηκήζεηο ΕΤΕ Εθηηκώκελε ππεξηίκεζε ηεο αμίαο ηωλ θαηνηθηώλ (πνζνζηό επί ηνηο εθαηό) Παράλλθλα ςε όρουσ αποτιμιςεων των ακινιτων, θ ελλθνικι αγορά δεν εμφανίηει τισ υπερβολζσ που ςθμειϊκθκαν ςε άλλεσ ευρωπαϊκζσ χϊρεσ. Ωσ εκ τοφτου, θ κάμψθ των τιμϊν των κατοικιϊν ςτθν Ελλάδα, ζωσ το πρϊτο τρίμθνο του 9, είναι οριακι ςυγκριτικά με τουσ διψιφιουσ ρυκμοφσ μείωςθσ -- από τα υψθλά τουσ -- που ςθμειϊνονται ςε άλλεσ ευρωπαϊκζσ χϊρεσ (βλ. Ιρλανδία, Ιςπανία και Ηνωμζνο Βαςίλειο). Με βάςθ ζνα βραχυπρόκεςμο υπόδειγμα αποτίμθςθσ των κατοικιϊν ςτθν Ελλάδα εκτιμάται ότι θ όποια απόκλιςθ των τιμϊν από τα μακροοικονομικά τουσ κεμελιϊδθ, ςυντελζςτθκε μόνο κατά τθ διετία 6-7. Η εκτιμϊμενθ απόκλιςθ ιταν απόρροια μιασ περιόδου ευφορίασ για τθ ανκεκτικότθτα τθσ ηιτθςθσ. Υπολογίηεται ότι οι τιμζσ κατοικιϊν ςτθν Ελλάδα υπερβαίνουν τισ εκτιμϊμενεσ με βάςθ τα μακροοικονομικά κεμελιϊδθ, κατά περίπου 1% -- με τθν υπζρβαςθ αυτι να είναι χαμθλότερθ από τθν αντίςτοιχθ του μζςου όρου τθσ ευρωηϊνθσ, εκτόσ Γερμανίασ, όπωσ προκφπτει από υπολογιςμοφσ του ΔΝΤ -- ενϊ απζχουν δραματικά από τισ εκτιμϊμενεσ υπερτιμιςεισ ςτισ τιμζσ κατοικιϊν άλλων ευρωπαϊκϊν χωρϊν όπωσ λ.χ. % ςτθν Ιρλανδία, 27% ςτθν Ολλανδία, 22% Γαλλία, 17% Ιςπανία (ΔΝΤ, Νοζμβριοσ 8). αλλά θ προοπτικι μιασ ιπιασ διόρκωςθσ των τιμϊν κα μποροφςε να επιταχφνει τθν απορρόφθςθ του αποκζματοσ αδιάκετων κατοικιϊν Βαςιηόμενοι ςε ζνα ςενάριο που υποκζτει: Εθηηκώκελν απόζεκα απνύιεησλ θαηνηθηώλ ζηελ σε χιλ. κατοικίες i) Κάμψθ του πραγματικοφ διακεςίμου ειςοδιματοσ (-1,2 % το 9 ςε ετιςια βάςθ) και αφξθςι του κατά 1 % το 1, ii) Διατιρθςθ των βραχυπρόκεςμων επιτοκίων ςτα τρζχοντα χαμθλά τουσ επίπεδα και αφξθςι τουσ κατά μιςι ποςοςτιαία μονάδα το 1, Σωξξεπηηθή ππεξβάινπζα πξνζθνξά Οηθνδνκηθέο άδεηεο-αξηζκ, θαηνηθηώλ Εθηηκώκελε δήηεζε iii) Σωρευτικι μείωςθ των τιμϊν των κατοικιϊν κατά 1% τθ διετία

5 Το απόκεμα αποφλθτων κατοικιϊν ςτθν Ελλάδα αναμζνεται να περιοριςτεί ςτο επίπεδο των 7. κατοικιϊν, περίπου, ςτα τζλθ του 9, και ςτισ 4. κατοικίεσ, ςτα μζςα του 1, ςθματοδοτϊντασ και τθ διακοπι τθσ πτωτικισ τροχιάσ ςτθν οικοδομικι δραςτθριότθτα για πρϊτθ φορά από το α εξάμθνο του 7. Υπό αυτό το ςενάριο, θ οικοδομικι δραςτθριότθτα κα αφαιρζςει 1,6 ποςοςτιαίεσ μονάδεσ από τον ετιςιο ρυκμό οικονομικισ ανάπτυξθσ το 9 και κα ζχει οριακά κετικι ςυνειςφορά το 1, ενϊ θ απαςχόλθςθ ςτον κλάδο κα μειωκεί περαιτζρω κατά 4. άτομα. Μακροοικονομικζσ προβλζψεισ Ελλάδα: Μακροοικονομικές Προβλέψεις 8 9π 1π ΑΕΠ (εηήζηα κεηαβνιή) 2,9-1,4,8 Πλεζωρησμός (ετήσηα μεταβολή) 4,2 1, 2, Έλλεημα Ισοδ. Τρετοσσών Σσναλ. (% ΑΕΠ) 14, 1,8 9, Ποσοστό ανεργίας 7,7 9, 1, ΑΕΠ Επξωδώλε (εηήζηα κεηαβνιή),6-4,,2 Τημή πετρελαίοσ (σε εσρώ, ετήσηος μ.ο.) 66,, 7, Πεγέο: ETE, Επξ. Επηηξνπή θαη ΕΣΥΕ Στο τεφχοσ παρουςιάηονται και οι τελευταίεσ προβλζψεισ αναφορικά με τθν πορεία τθσ οικονομικισ δραςτθριότθτασ και του πλθκωριςμοφ ςτθν Ελλάδα. Εκτιμάται ότι θ ςυνεχιηόμενθ κάμψθ ςτθν καταςκευαςτικι δραςτθριότθτα κακϊσ και ςτισ επιχειρθματικζσ επενδφςεισ, κακϊσ και θ μείωςθ των εξαγωγϊν και θ κόπωςθ ςτθν ιδιωτικι κατανάλωςθ κα οδθγιςουν ςε ςυρρίκνωςθ τθσ οικονομικισ δραςτθριότθτασ κατά 1,4% το 9. Η ελλθνικι οικονομία είναι αποδζκτθσ των κλυδωνιςμϊν από τθν αναμενόμενθ μείωςθ του ΑΕΠ τθσ ευρωηϊνθσ κατά 4% -- θ οποία πλιττει εμπορευματικζσ εξαγωγζσ και τουριςμό -- αλλά διατθρεί ςχετικζσ αντοχζσ μζςω τθσ αυξθμζνθσ κρατικισ δαπάνθσ, τθσ ςυγκριτικά ανκεκτικότερθσ αγοράσ εργαςίασ κακϊσ και τθσ μειωμζνθσ εκροισ αγοραςτικισ δφναμθσ ςτο εξωτερικό λόγω ςυρρίκνωςθσ των ειςαγωγϊν. Οι ευνοϊκζσ επιδράςεισ από τισ μειωμζνεσ τιμζσ ενζργειασ (κατά 17% ςυγκριτικά με τα περυςινά επίπεδα) και θ κάμψθ τθσ εγχϊριασ ηιτθςθσ αναμζνεται να οδθγιςουν τον πλθκωριςμό ςε χαμθλό 4-ετίασ τθσ τάξθσ του 1,% το 9, ενϊ ο δομικόσ πλθκωριςμόσ -- αν και μειωμζνοσ -- κα παραμείνει ςε επίπεδο οριακά υψθλότερο από 2,%. /PRESS/PUBLICATIONS/Economic and Financial Bulletin Αθήνα, 1 Ιουνίου 9

Σχετικά έγγραφα

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ: ΕΛΠΙΔΕΣ ΑΝΑΚΑΜΨΗΣ ΑΠΟ ΤΑ ΜΕΣΑ ΤΟΥ 2010

ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ Διεύθυνση Στρατηγικής και Οικονομικής Ανάλυσης ΔΕΛΤΙΟ ΤΥΠΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ: ΕΛΠΙΔΕΣ ΑΝΑΚΑΜΨΗΣ ΑΠΟ ΤΑ ΜΕΣΑ ΤΟΥ 1 Η οικοδομή έχει εισέλθει σε περίοδο σημαντικής διόρθωσης Η οικοδομική