Slovenský pozemkový fond, Búdkvá 36, Bratislava

Transcript

1 OBSAH PREZENTÁCIE: Možnosti uzatvárania kúpnych zmlúv pri prevode pozemkov, ktoré má v správe a nakladaní SPF 1. Postavenie a úlohy SPF II. Možnosti uzatvárania kúpnych zmlúv pri prevode pozemkov, ktoré má v správe a nakladaní SPF 2.1 Legislatívny rámec pri prevodoch pozemkov 2.2. Prevod pozemkov (vymedzenie pojmov, doklady potrebné k uzatvoreniu KZ) 2.3. Cenotvorba SPF pri prevode pozemkov 2.4 Cenová mapa nehnuteľností Slovenska v podmienkach SPF Ing. Gabriela Matečná matecna@pozfond.sk 1. POSTAVENIE A ÚLOHY SPF Právnická osoba, koná vo verejnom záujme Neštátna a nezisková organizácia zriadená zákonom č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, obvodných pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a pozemkových spoločenstvách v znení Orgány fondu: generálny riaditeľ námestník generálneho riaditeľa Rada SPF Právne akty predmetom, ktorých je odplatný, alebo bezodplatný prevod, alebo prenájom nehnuteľností v správe fondu podpisujú generálny riaditeľ a námestník generálneho riaditeľa spoločne Činnosť a hospodárenie pozemkového fondu kontroluje 11-členná rada, ktorá okrem ostatných činností prerokúva uvedené právne akty a predkladá k nim štatutárom fondu odporúčajúce, alebo neodporúčajúce stanovisko V správe a nakladaní SPF je dnes celkovo hektárov pôd. Menšiu časť, teda hektárov je zapísaných na listoch vlastníctva a ich majiteľom je Slovenská Republika. Zvyšných hektárov má nezistených vlastníkov. Hlavné úlohy SPF sú najmä: spravuje poľnohospodárske a niektoré lesné nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a nakladá s pozemkami nezistených vlastníkov prevádza do vlastníctva oprávnených osôb náhradné nehnuteľnosti z vlastníctva štátu, ak im nemožno vydať pôvodné nehnuteľnosti prevádza do vlastníctva fyzických a právnických osôb alebo do správy právnických osôb pozemky vo vlastníctve štátu, ktoré sú rozhodnutím orgánu štátnej správy určené na výstavbu a ťažbu, alebo aj na iné účely v súlade s príslušnými právnymi predpismi v záujme usporiadania pozemkového vlastníctva a utvárania vhodných majetkových pomerov pre hospodárenie na pôde môže nadobúdať pozemky do vlastníctva štátu a predávať alebo zamieňať pozemky vo vlastníctve štátu za pozemky iných vlastníkov Hlavné úlohy SPF sú najmä: prenajíma spravované nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a obdobne nakladá s pozemkami nezistených vlastníkov do uplatnenia a preukázania vlastníckych práv k nim ROEP prenajíma spravované podiely spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a neznámych vlastníkov pozemkovým spoločenstvám je účastníkom konania o pozemkových úpravách a konaniach o zabezpečuje usporiadanie pozemkového vlastníctva v rámci registrov a projektov pozemkových úprav II. MOŽNOSTI UZATVÁRANIA KÚPNYCH ZMLÚV PRI PREVODE POZEMKOV, KTORÉ MÁ V SPRÁVE A NAKLADANÍ SPF 2.1. LEGISLATÍVNY RÁMEC zákon Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení, a to na základe 16, 18,19 zákona. Vláda Slovenskej republiky schválila podľa 19 ods. 1 cit. zákona Zásady, publikované v Zbierke zákonov pod č. 289/2001 Z. z. zákon NR SR č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vysporiadanie vlastníctva k nim v znení 45 zákona č. 92/1991 Zb. o podmienkach prevodu majetku štátu na iné osoby v znení zákon 175/1999 Z. z. o niektorých opatreniach týkajúcich sa prípravy významných investícii a o doplnení niektorých zákonov v znení zákon č. 193/2001 Z. z. o podpore na zriadenie priemyselných parkov a o doplnení zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení Zákon Národnej rady SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení Nariadenie vlády SR č.238/2010 Z.z. ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom zamestnancov SPF,

2 2.2. PREVOD POZEMKOV Fond je povinný pri prevodoch pozemkov prihliadať prednostne na potrebu ich prevodu na uspokojenie reštitučných nárokov oprávnených osôb podľa osobitného predpisu, podľa 3 ods. 4 nariadenia vlády a 19 ods. 2 zákona č. 180/1995 Z.z. NV SR Č.238/2010 Z.Z. (ZMENA: 363/2012 Z.Z. ) 3 Predaj pozemkov (1) Fond môže pozemok vo vlastníctve štátu predať, ak osobitný predpis 11) neustanovuje inak a okrem dôvodov uvedených v osobitnom predpise, 12) z dôvodu a) vyporiadania podielového spoluvlastníctva, ak podiel štátu je menší ako podiel iného spoluvlastníka, (vyporiadania podielového spoluvlastníctva, ak má pozemok okrem štátu len jedného spoluvlastníka, ktorý vlastní nadpolovičný podiel a nie je možné alebo pre fond účelné rozdelenie pozemku,. b) zabezpečenia nevyhnutného prístupu k nehnuteľnosti iného vlastníka, c) nemožnosti pozemok samostatne účelne využiť, d) založenia trvalých porastov, najmä vinohradu, ovocného sadu, chmeľnice, rýchlorastúcich drevín, na základe projektovej dokumentácie, založenia trvalých porastov pri splnení podmienok podľa 2 ods. 6, e) usporiadania vlastníctva k pozemkom pod stavbami a k primeraným priľahlým pozemkom v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu, usporiadania vlastníctva k pozemkom v zastava ných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu, f) usporiadania vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami a primeraným priľahlým pozemkom, g) vyporiadania vlastníctva k pozemkom v záhradkových osadách, v ktorých vlastnícke právo sa nevyporiadava podľa osobitného predpisu. 13) NV SR Č.238/2010 Z.Z. (ZMENA: 363/2012 Z.Z.) (2) Zastavaný pozemok vo vlastníctve štátu, ktorý bol vyňatý z privatizácie z dôvodu neskončeného konania o uplatnenom reštitučnom nároku na vydanie tohto pozemku oprávnenej osobe podľa osobitného predpisu, 14) môže fond po právoplatnom zamietnutí návrhu na vydanie pozemku predať nadobúdateľovi privatizovaného majetku. (3) Ak nadobúdateľ privatizovaného majetku nemá o kúpu pozemku záujem, fond ho môže predať aj inej osobe. (4) Fond pri predaji pozemku prednostne prihliada na potrebu jeho prevodu na uspokojenie reštitučných nárokov oprávnených osôb podľa osobitného predpisu. 14) (5) Fond nepredá pozemok dlžníkovi fondu. (6) Fond môže pozemok predávať najmenej za cenu podľa osobitného predpisu. 15) (7) Ak ide o predaj pozemkov z dôvodov uvedených v odseku 1 písm. d) a e), možno v zmluve dojednať zaplatenie kúpnej ceny v splátkach; dobu splácania možno dojednať najviac na tri roky. Ak sa kúpna cena platí v splátkach podľa prvej vety, fond vlastnícke právo k pozemku prevedie až po zaplatení kúpnej ceny. (vypúšťa sa) VYMEDZENIE POJMOV nevyhnutným prístupom k pozemku iného vlastníka zabezpečenie takého prevodu, ktorým sa zabezpečí prístup k nehnuteľnosti vo vlastníctve žiadateľa v nevyhnutnom rozsahu; takýmto prevodom nesmie byť obmedzený prístup k pozemkom iných vlastníkov vrátane fondu; ak nie je možné vytvoriť nevyhnutný prístup predajom časti pozemku vo vlastníctve Slovenskej republiky v správe Slovenského pozemkového fondu určenej na základe geometrického plánu, prístup bude zabezpečený zriadením vecného bremena, nemožnosťou samostatného účelného využitia pozemku taký stav pozemku v správe fondu, pri ktorom nie je možné zabezpečiť samostatný prístup k pozemku, ale len cez pozemky iného vlastníka alebo stav, kedy fond nevie samostatne prenajať pozemky s ohľadom na ich výmeru, tvar, umiestnenie a možnosti prístupu k pozemku; v danom prípade musí byť preukázané, že nadobúdateľ má vzťah k predávanému pozemku (napr. predávaný pozemok susedí s pozemkom vo vlastníctve kupujúceho, pozemok sa nachádza za plotom rodinného domu a prirodzenú hranicu pozemku tvorí potok, svah a iné), primeraným priľahlým pozemkom taký pozemok, ktorý tvorí jeden funkčný celok so stavbou alebo s priľahlým pozemkom k stavbe vo vlastníctve žiadateľa (napr. pridomové záhrady); rozsah priľahlej plochy sa posudzuje vždy individuálne na základe skutočného stavu plochy alebo podľa stavu oplotenia priestoru, ako aj na základe ďalších súvisiacich podkladov, založením trvalého porastu výsadba chmeľnice, vinice, rýchlorastúcich drevín, ovocného sadu podľa projektovej dokumentácie; na tieto účely sa projektovou dokumentáciou rozumie dokumentácia žiadateľa v písomnej podobe (popis, situácia, náčrt, identifikácia trvalého porastu, rozpočet (náklady) na založenie trvalého porastu), z ktorej bude jednoznačne zrejmé, ako sa plánuje budúce využitie dotknutého pozemku, areálom hospodárskeho dvora pozemok v správe a nakladaní fondu, ktorý bol zastavaný stavbami do 24. júna 1991 slúžiacimi na činnosť poľnohospodárskeho podniku; na tieto účely sa za stavbu považuje aj obslužná komunikácia vybudovaná v areáli hospodárskeho dvora a manipulačné plochy, celkovou dohodnutou cenou kúpna cena alebo iná obdobná odplata za predmet zmluvy vrátane poplatkov za vklad vlastníckeho práva (správny poplatok) poštovného a poistného vyberaného v súlade so zákonom (ďalej len cena ); predmetom celkovej dohodnutej ceny nie sú náklady druhej zmluvnej strany (kupujúci, nadobúdateľa atď.) na obstaranie požadovaných listinných dokumentov napr. listu vlastníctva, geometrického plánu, znaleckého posudku, projektovej dokumentácie, ušlý zisk). zvyšková parcela SPF odporučí predaj len takého pozemku, po prevode ktorého nezostanú v správe a nakladaní SPF zvyškové parcely - nevyužiteľné plochy, ktoré sa nedajú prenajať, odpredať alebo previesť ako reštitučnú náhradu (ako príklad viď obrázok č. 1); LV-SPF zvyšková parcela, ktorá sa už ďalej nedá ani predať ani prenajať, nakoľko vedľajší pozemok je lesný pozemok LV-SPF žiadateľ, žiadosť o kúpu LVžiadateľ zamestnancov SPF,

3 Fond nepredá ani neprevedie vlastníctvo k pozemkom fyzickej alebo právnickej osobe, ktorá je dlžníkom fondu. Fyzická alebo právnická osobe, ktorá žiada prevod pozemku túto skutočnosť preukazuje vyhlásením, ktorého vzor dodá príslušný RO. SPF zapracováva predkupné právo do zmlúv a návrhov na vklad vlastníckeho práva vyhotovených na účely: a) výstavby (do kolaudácie), ťažby (10 rokov), b) založenia (výsadby) trvalých porastov (10 rokov), c) prevodu pozemkov v zastavanom areáli hospodárskych dvorov (poľnohospodárske podniky alebo správcovia lesného majetku štátu) (3 roky od účinnosti zmluvy), 3.3. CENOTVORBA V PODMIENKACH SPF Štatistika prevodov, prenájmov SPF 2011 Počet administrovaných spisov RTCV v roku 2011 kúpy (KZ) nájom (NZ) vec.bremená (VB) zámenné zmluvy (ZÁ) 45a Z. č.91/92 Z.z. Štatistika prevodov SPF navýšenie ceny SPF oproti znaleckým posudkom 2.4. CENOVÁ MAPA NEHNUTEĽNOSTÍ SLOVENSKA V PODMIENKACH SPF počet RTCVznalec=1 RTCV/znalec<1,1 RTCV/znalec<1,5 RTCV/znalec>1,5 RTCV/znalec>5 počet % počet % počet % počet % počet % , , ,00 kúpy (KZ) 747 4, ,76 nájom (NZ) , , , , ,67 vec.bremená (VB) , , , , , , , , DATALAN, a.s. 5 0 kúpy (KZ) nájom (NZ) vec.bremená (VB) zamestnancov SPF,

4 Tvorcovia NARKS najpočetnejšia databáza o trhových cenách slovenských nehnuteľností od r najpodrobnejšie štruktúrovaná realitná databáza (takmer 200 zbieraných charakteristík), najdynamickejšia databáza (prírastok cca 300tis údajov/rok), jediná realitná databáza s realizovanými cenami jediná realitná databáza s lokalizáciou na úroveň adresy viac než 1000 prispievajúcich realitných subjektov zo všetkých regiónov SR. efektívny / operatívny zber údajov prostredníctvom internetového portálu reality.sk a vlastného off-line klienta Pantheon DATALAN, a.s. etablovaný poskytovateľ softvérových riešení, kompetentný realizačný a konzultačný tím, silný partner pre vybudovanie a prevádzkovanie GIS/portálu CMN. Východiská a motivácia stanovenie hodnoty nehnuteľností každodenná záležitosť pre bežného občana, kde je hodnota nehnuteľnosti určujúca: banky/ stavebné sporiteľne kvôli výške poskytovaného úveru, realitný a developerský segment notári pri dedičských konaniach, súdy, súdni exekútori pri exekúciách, mestá a obce pri stanovovaní sadzby daní z nehnuteľností, štátne inštitúcie pri odpredaji svojho majetku... hodnota nehnuteľnosti je v súčasnosti stanovovaná prevažne súdnoznaleckou cestou, Pre všetky predošlé inštitúcie je však najzaujímavejšia TRHOVÁ cena nehnuteľnosti, ktorú nikto nestanovuje tvorí ju trh sám. Vyhľadávací formulár nehnuteľností: prístup k celému dátovému modelu - 76 druhov nehnuteľností, 27 špecifických charakteristík pre byty, rodinné domy, pozemky, 12 univerzálnych charakteristík, priestorové vyhľadávanie - na úroveň kraj, okres, obec, ulica resp. pomocou mapy tabuľkové zobrazenie: 6 tabuľkových pohľadov na vybrané údaje, štatistika korekcie extrémnych hodnôt (+- 2sigma), editácia, triedenie detaily - kompletná identifikačná karta report prehľad spotreby kreditov 3 mapové zobrazenia celej SR: primárne zobrazenie bodová lokalizácia, administratívne zobrazenie priemerná cena, matematické zobrazenie - Thiessenove polygóny - extrapolačná metóda stanovenia ceny pre biele miesta, budúcnosť: Spline 3D cenové hladiny, geografické vyhľadávanie nehnuteľností nad mapou. Prínosy riešenia CMN ako webovská služba: žiadne investície do nových technológií, okamžité nasadenie do interných procesov spoločnosti bez implementácie vlastného systému, žiadne interné náklady spoločnosti na budovanie vlastnej metodiky, na zaškolenie zamestnancov, prístup ku službe odkiaľkoľvek, kde existuje pripojenie na internet. zamestnancov SPF,

5 Príklad určenia ceny 1069 m 2 TTP obec Čierny Balog 34 ods. 4 písm. d) zák. č.330/1991 Zb. Východisková hodnota nehnuteľností v ZP: 4,98 /m 2 Koeficient polohovej diferenciácie v ZP: 0,5249 VHP v ZP: 2,61 /m 2 CMN Ø: RO návrh: 11,00 /m 2 od 2,61 /m 2 do 10,00 /m 2 RTCV súhlasil: s max návrhom RO 10,00 /m2 Cenová mapa nehnuteľností SR Zoznam nehnuteľností Realiz ID S.V. Typ Druh Vložené Zmenené Plocha Kraj Okres Obec Ulica Mena Cena ované Áno Nie Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog Medvedovo EUR/m Áno Nie Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog Cierny Balog / pokojná lokalita EUR/m Áno Nie Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog Cierny Balog / Jergov EUR/m Áno Nie Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog Čierny Balog EUR/m Áno Nie Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog Čierny Balog / nad vrchdolinkou EUR/m Áno Nie Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog Čierny Balog / výhľad na Klenovský Vepor EUR/m Áno Nie Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog Koreňová EUR/m Áno Nie Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog Koreňová EUR/m Áno Nie Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog Čierny Balog / Komov EUR/m Áno Áno Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog neďaleko vleku EUR/m Nie Nie Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog CIERNY BALOG EUR/m Áno Áno Predaj Rekreacný pozemok Banskobystrický Brezno Čierny Balog Krám EUR/m2 13 Výsledky vyhľadávania Cenová Počet jednotka 12 EUR/m2 arametre štatistického súboru Max Min Ø σ 2σ Ø + 2σ Ø - 2σ Max-2σ Min+2σ Ø+-2σ Ďakujem za pozornosť Ing. Gabriela Matečná zamestnancov SPF,