AΣΤΙΚΗ ΔΙΑΧΥΣΗ NΕΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΠΡΟΤΥΠΑ ΕΙΚΟΝΕΣ ΓΙΑ ΤΟΝ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ ΤΗΣ ΜΗΤΡΟΠΟΛΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΑΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΟΥ*

12 Mαρία Mαντουβάλου, Mαρία Mαυρίδου AΣΤΙΚΗ ΔΙΑΧΥΣΗ NΕΑ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΠΡΟΤΥΠΑ ΕΙΚΟΝΕΣ ΓΙΑ ΤΟΝ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟ ΤΗΣ ΜΗΤΡΟΠΟΛΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΤΟΥ ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΑΣΤΙΚΟΥ ΧΩΡΟΥ* 1. Σύγχρονες μεταλλαγές στις γεωγραφίες της Mητρόπολης Eίναι δεδομένο ότι οι σαρωτικές μεταλλαγές που εννοούνται με τους όρους μεταβιομηχανική κοινωνία / παγκοσμιοποίηση, αποδίδουν στην πόλη προνομιακό ρόλο. Η καθιέρωση όρων όπως μητρόπολη, παγκόσμια πόλη, ανταγωνισμός των πόλεων, αντανακλά το γεγονός ότι σήμερα οι κυρίαρχες οικονομικές διαδικασίες τείνουν να στηρίζονται σε ένα σύστημα αστικών συγκροτημάτων που διαχειρίζονται τις διεθνικές ανταλλαγές, ανταγωνίζονται για την προσέλκυση κεφαλαίων και δραστηριοτήτων και γιγαντώνονται. Είναι χαρακτηριστικό ότι όλο και περισσότερο χρησιμοποιείται ο όρος αστική επανάσταση (Ghorra-Gobin 2004) για να δώσει έμφαση σε δύο μείζονα και αλληλένδετα σημερινά φαινόμενα: α) τη μεταβολή της κλίμακας των αστικών συγκροτημάτων που αναπτύσσονται χωρίς πια να τίθεται καμμία έννοια ορίου, β) τη μεγάλη έμφαση που παίρνει η ανάπτυξη των αστικών συγκροτημάτων σε πλανητικό επίπεδο, και μάλιστα, με σαφώς εντονότερους ρυθμούς στις αναδυόμενες περιοχές εκτός δηλ. των παλιών βιομηχανικά ανεπτυγμένων περιοχών και κρατών. Στο νέο αναπτυξιακό πρότυπο κυριαρχεί το οικονομικό έναντι του πολιτικού. Σύμφωνα δε με το νεοφιλελεύθερο αξίωμα, η αγορά και μόνον αυτή έχει τη δύναμη να μεγιστοποιεί την αύξηση του πλούτου αλλά και να βελτιστοποιεί την κατανομή του. Κατά συνέπεια, η απόδοση των επιχειρήσεων και μεγιστοποίηση του κέρδους ανάγονται σε βασικό κριτήριο για τη χωροθέτηση και σχεδιασμό των δραστηριοτήτων που εγκαθίστανται στα αναπτυσσόμενα αστικά συγκροτήματα. Επιπλέον, η ίδια η οικοδομική δραστηριότητα, σε συνδυασμό με την ανάπτυξη / εκμετάλλευση της γης (τον τομέα του real estate) ανάγεται σε κεντρικό παραγωγικό τομέα που συνδιαλέγεται συστηματικά (ανταγωνίζεται και συντονίζεται) με το χρηματιστήριο. (Mαντουβάλου Mπαλλά 2004) * Ανακοίνωση στο συνέδριο: «Γεωγραφίες της Mητρόπολης. Όψεις του φαινομένου στον ελληνικό χώρο». Θεσσαλονίκη, Πολυτεχνική Σχολή A.Π.Θ., 2005. 221

Σ αυτό το πλαίσιο Tράπεζες, κατασκευαστικές εταιρίες, εταιρίες ανάπτυξης ακινήτων, κάθε είδους παραγωγικοί ή/και συλλογικοί φορείς, επιχειρηματίες, ιδιώτες και συνδυασμοί τους συγκροτούν ένα πυκνό και σύνθετο πλέγμα, που μεταβάλλει με γρήγορους ρυθμούς τη γεωγραφία και εικόνα των πόλεων που επιδιώκουν να μπουν στον χάρτη της ανάπτυξης ως Mητροπόλεις. Ως επακόλουθο, οι ανάγκες, ευκαιρίες και προκλήσεις για τον σχεδιασμό του χώρου είναι τεράστιες. Η αρχιτεκτονική σε κάθε κλίμακα και κυρίως η αρχιτεκτονική της πόλης ανάγονται σε πεδίο προβληματισμού, πειραματισμού, καινοτομιών. Η ανάγκη δε, έρευνας και ανάπτυξης λόγου εντείνεται από το γεγονός ότι ο σχεδιασμός καλείται να αντιμετωπίσει νέα ζητήματα από την άποψη της κλίμακας, του είδους και της ποιότητας, των χρήσεων / οικειοποιήσεων του χώρου, συχνά, μάλιστα, στα πολιτισμικά περιβάλλοντα των αναδυομένων χώρων που επιτάσσουν τη δημιουργία υβριδικών τόπων και μορφών. (Paulet 2001) 2. Aστική Διάχυση και Nέα Πολεοδομία στο Mητροπολιτικό Aρχιπέλαγος. Οι αναγνώσεις των μεγάλων σημερινών ανατροπών στη γεωγραφία της πόλης, που γίνονται από τους σχεδιαστές του χώρου για να στηρίξουν τις επιλογές τους, μπορούμε να πούμε, σχηματοποιώντας, ότι ακολουθούν δύο διακριτές οπτικές: - την οπτική που διαπιστώνει τη διάχυση της πόλης προς όλο και ευρύτερες περιφέρειες και αναδεικνύει τη δυναμική αυτής της εξάπλωσης, τις πολλαπλές σημασίες της περιφέρειας και τις νέες δομές που αναπτύσσονται εκεί (Ruby Ilka + Andreas 2004) - την οπτική που προβάλλει ένα πρότυπο καλής πόλης ως Nέα Πολεοδομία (New Urbanism): μια κανονιστική, συνεκτική κατεύθυνση, για τον σχεδιασμό της πόλης με αρχές που στηρίζονται στο παρελθόν, προβάλλονται ως αυτονόητες και επιδιώκουν μεγάλη λαϊκή απήχηση. (Mαυρίδου 2004) Πρέπει να σημειωθεί ότι και οι δύο αυτές οπτικές, παγκοσμιοποιημένες με δημοσιεύσεις και συνέδρια που προβάλλονται διεθνώς έχουν συγκροτηθεί κατά κύριο λόγο στις H.Π.A. 222

2.1. Aστική διάχυση Oι όροι όπως περιαστικοποίηση, προάστεια, μετάπολη κ.ο.κ. που προβάλλονται όλο και περισσότερο στη συζήτηση για την πόλη, παραπέμπουν σε όψεις ενός αστικού συνεχούς με διάφορες πυκνότητες και εντάσεις δραστηριοτήτων, που εξαπλώνεται σε συνεχώς μεγαλύτερη έκταση. Εγκαταστάσεις γραφείων, εμπορίου, ψυχαγωγίας, κατοικίας, εκπαίδευσης, μεταποίησης, αποθήκες logistics, κυκλοφοριακοί κόμβοι κ.ο.κ. και συνδυασμοί τους οργανώνονται σε ενότητες άνισης έκτασης και βαθμού συγκρότησης, που συχνά συνυφαίνονται με νέου τύπου αστικούς χώρους, όπως νέες κεντρικότητες σε περιοχές και τοπία χωρίς ιστορία, δημόσιους χώρους στην ιδιοκτησία επιχειρηματικών ομίλων κ.ο.κ. H κυκλοφοριακή υποδομή, προϋπόθεση για την ενιαιοποίηση της αγοράς και της αγοράς εργασίας, ανάγεται σε βασικό οργανωτικό στοιχείο της περιφέρειας, ενώ η οικειοποίηση των χώρων βασίζεται και ενσωματώνει τις νέες τεχνολογίες που επιτρέπουν νέους τρόπους επικοινωνίας και μεταβάλλουν την καθημερινότητα. Η αστική διάχυση, όπως ξέρουμε, δεν αποτελεί καινούριο φαινόμενο στην ανάπτυξη του αστικού χώρου. Καινούριο φαινόμενο αποτελεί η μεγάλη έμφαση που παίρνει στη σχετική συζήτηση και η τάση για θετική αξιολόγησή της στον λόγο που αναπτύσσεται πρόσφατα στον ευρωπαϊκό ακαδημαϊκό χώρο. Ας σημειωθεί ότι στις H.Π.A., αντίστοιχες τάσεις στο πλαίσιο μιας έντονης πολεμικής προς το Mοντέρνο Kίνημα, εκφράζονται με έμφαση, τουλάχιστον από τις αρχές της δεκαετίας του 1960 (Venturi Scott Brown 1972, Scott Brown 1976). Στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις πάντως, η ανοικοδόμηση π.χ. μετά τον B Παγκόσμιο Πόλεμο, μέσα σε συνθήκες έντονης αστικοποίησης, είχε ως αποτέλεσμα και την ανάδυση μιας περιφέρειας με χρήσεις κυρίως παραγωγής και κατοικίας η οποία μάλιστα (με διαφοροποιημένες τυπολογίες και χωροθετήσεις) ανταποκρινόταν σε όλο το φάσμα της κοινωνικής διαστρωμάτωσης. Ανάλογα αναπτύχθηκε και η περιφέρεια των αστικοποιούμενων πόλεων του Tρίτου Kόσμου, με κύριο όμως χαρακτηριστικό την ανάπτυξη τρωγλοοικισμών, αθέατων από την επίσημη πολεοδομία και τις τοπικές εξουσίες. Η αποτίμηση αυτής της περιφέρειας στον πολεοδομικό λόγο ήταν μέχρι την πρόσφατη περίοδο στην Eυρώπη κατά κύριο λόγο αρνητική. Συγχέεται σε μεγάλο βαθμό με την αρνητική αποτίμηση του Mοντέρνου Kινήματος. Eίναι χαρακτηριστικό δε, ότι ο Henri Lefebvre συμπυκνώνοντας μια ευρύτερη προβληματική, δίνει στην περιφέρεια εμβληματική πολιτική σημασία, ενόσω η κοινωνική ένταση στα προάστεια πολλών μεγάλων πόλεων αυξάνεται, αναδεικνύοντας, για πολλούς, ένα σημαντικό πεδίο κοινωνικής πάλης. Οι πολιτικές των Δήμων, διαφοροποιημένες, συχνά χωρίς μακροχρόνιο ορίζοντα, αποδεικνύονται ανεπαρκείς για την 223

αντιμετώπιση της κρίσης, που εντείνεται όταν στην περιφέρεια προστίθενται οι φαιές ζώνες της αποβιομηχάνισης και η καλπάζουσα ανεργία. Η ανάδειξη της περιφέρειας ως τόπου ευκαιριών για τις επιχειρήσεις κάθε είδους, βασίζεται βέβαια στις νέες τεχνολογίες και στην προσφορά γης. Κυρίως, όμως, ανταποκρίνεται στις ανατροπές σε επίπεδο οικονομίας και παραγωγής: στην εγκατάλειψη δηλ. του προτάγματος συνολικού ελέγχου της ανάπτυξης και στην καθιέρωση διαδικασιών ανεμπόδιστης κυκλοφορίας του κεφαλαίου μέσα από αποκεντρωμένα και ευέλικτα σχήματα τόσο διαχειριστικά, όσο και χωρικά. Μέσα σ αυτά τα δεδομένα, οι περιφέρειες κάθε είδους, σε πόλεις και τόπους διαφορετικής ιστορίας, πολιτικής και οικονομικής συγκρότησης, σε κάθε ήπειρο, ανάγονται σε πεδία ανακατατάξεων και ανατροπών σε πολλά επίπεδα. Στον λόγο όμως των σχεδιαστών του χώρου ο όρος περιφέρεια τείνει να είναι ομοιογενοποιητικός, συνώνυμος μιας δυναμικής και μιας πρωτόγνωρης ελευθερίας για την επινόηση νέων υβριδικών μορφών, χωρίς a priori σε κανένα επίπεδο εκτός από εκείνο της ανταγωνιστικότητας και οικονομικής αποτελεσματικότητας. 2.2. Nέα Πολεοδομία Στον αντίποδα κατ αρχήν των συνδηλούμενων με τον όρο Aστική Διάχυση, η Nέα Πολεοδομία θέλει να είναι ένα σφιχτό κανονιστικό πλαίσιο για τον σχεδιασμό του χώρου σε αντιστοιχία, θα λέγαμε, με το Mοντέρνο Kίνημα ακόμη και σημειολογικά: H Xάρτα της Nέας Πολεοδομίας π.χ. είναι ίσως το πρώτο καταστατικό κείμενο με απήχηση για την πόλη μετά την Xάρτα της Aθήνας. Η προσέγγιση της πόλης από τη Nέα Πολεοδομία ενσωματώνει τόσο τις κριτικές που έχουν διατυπωθεί για το Mοντέρνο Kίνημα αλλά και τις υφιστάμενες πόλεις, όσο και ιστορικά πρότυπα εικόνες μαζί με κοινωνικούς και πολιτικούς στόχους. Έτσι αναγνωρίζει και προβάλλει αιτήματα κοινωνικής συνοχής, καθώς και την ανάγκη αναγνώρισης και κατανόησης της πραγματικότητας της πόλης στις καθημερινές και άσχημες εκδοχές της. (Mαυρίδου 2004) Στο πρότυπο που προβάλλεται: - Διατηρείται η αγροτική γη και προστατεύεται ο φυσικός χώρος από την ανεξέλεγκτη εξάπλωση της πόλης. - Οι πόροι κατανέμονται μεταξύ των Δήμων με πνεύμα συνεργασίας και όχι ανταγωνισμού. 224

- Η ανάπτυξη οργανώνεται σε συμπαγείς γειτονιές πολυσυλλεκτικές κοινωνικά, πολυλειτουργικές, και με στόχο να δημιουργηθούν δεσμοί μιας αυθεντικής κοινότητας. - Η κινητικότητα εξασφαλίζεται σε όλα τα επίπεδα, με μια προνομιακή έμφαση στην κίνηση των πεζών και στην εξυπηρέτησή τους από Δημόσια Mέσα Mεταφοράς. Συνάγεται αμέσως ότι οι πιο πάνω αρχές, εκτός του ότι βρίσκονται κατά μία έννοια στον αντίποδα όσων προβάλλονται για την Aστική Διάχυση στην περιφέρεια, αποκλίνουν σημαντικά και από βασικές καταστατικές αρχές του κυρίαρχου νεοφιλελευθερισμού: Πώς θα επιβληθεί π.χ. η διατήρηση λιγότερο κερδοφόρων χρήσεων γης σήμερα; Kαι πώς θα επιτευχθεί η αναδιανομή πόρων μεταξύ πόλεων και περιοχών; Φαίνεται επίσης να αγνοούνται οι μηχανισμοί διαχωρισμού και χωρικής / κοινωνικής πόλωσης. Σκοπεύει το πρότυπο που προβάλλεται από τη Nέα Πολεοδομία στην άμβλυνση των πολώσεων και κρίσεων που συνυφαίνονται με το σημερινό αναπτυξιακό πρότυπο; Eίναι μια σκέψη χωρίς αντίκρυσμα στον βαθμό που στις σχετικές επεξεργασίες απλώς αγνοούνται τα κεντρικά σημερινά προβλήματα και διλήμματα. Έτσι, μπορούμε να πούμε ότι η Nέα Πολεοδομία, προβάλλοντας κανονισμούς χωρίς προϋποθέσεις, προσφέρει μια προσδιοριστική και καθησυχαστική εικόνα πρότυπο, που μπορεί να έχει πλατειά απήχηση και να στηρίζει επιλογές των ιδιωτών και των σχεδιαστών του χώρου σε συντονισμό με τις επιλογές των επιχειρήσεων και του οικοδομικού κεφαλαίου. Εκ των πραγμάτων, άλλωστε, η Nέα Πολεοδομία ανταποκρίνεται και εφαρμόζεται σε όσες περιπτώσεις αποφασιστεί να ακολουθήσουν τις αρχές της, με τον τρόπο που είναι κάθε φορά δυνατό. Αυτό, φυσικά, από μόνο του δεν αποτρέπει την αστική εξάπλωση προς την περιφέρεια. Αντίθετα, μπορεί να συμβάλει σε αναβάθμιση και θετική αξιολόγηση της περιφέρειας και της απροϋπόθετης Aστικής Διάχυσης. 2.3. Η εικόνα «Μητροπολιτικό Αρχιπέλαγος» ως πρότυπο σύγχρονων γεωγραφικών μεταλλαγών Στην πρόσφατη βιβλιογραφία σχετικά με τις μεγάλες γεωγραφικές μεταλλαγές των αστικών συγκροτημάτων στη σημερινή συγκυρία, προβάλλεται όλο και περισσότερο ο όρος Mητροπολιτικό Aρχιπέλαγος που θέλει να δώσει έμφαση στην χωρίς όρια ανάπτυξη της πόλης και στη διαμόρφωση, μέσα στην αναπτυσσόμενη περιφέρεια, οργανωμένων αποσπασμάτων πόλης νησιά συχνά υπερσχεδιασμένων, με μια μεγάλη ποικιλία χρήσεων (Pranlas Descours 2002). Μπορούμε έτσι να πούμε ότι ο όρος Mητροπολιτικό Aρχιπέλαγος συνδέει και νομιμοποιεί την παράλληλη λειτουργία και των δύο κατ αρχήν αντίθετων οπτικών, 225

που σήμερα προβάλλονται από τους σχεδιαστές του χώρου για την ανάγνωση των μεταλλαγών στη γεωγραφία της Mητρόπολης. Ίσως, μάλιστα, ακόμη περισσότερο, με τον όρο Mητροπολιτικό Aρχιπέλαγος νομιμοποιείται μια πολυσυλλεκτική θεωρητική τάση που αναγνωρίζει de facto την παράλληλη συνύπαρξη, χωρις τομές και συγκρούσεις. Μπορούμε από αυτήν την άποψη να σημειώσουμε και ρωγμές στο πεδίο του συλλογικού; (Mantouvalou, Mavridou, Vaiou 2003). Aναμφισβήτητα κεντρικό ερώτημα, που απλώς εδώ επισημαίνουμε. H ίδια η εικονογράφηση της σημερινής, χωρίς όρια, αστικής ανάπτυξης με το σχήμα του Aρχιπελάγους δίδει εξ ορισμού έμφαση στη διάκριση μεταξύ των νησιών τόπων δηλ. προνομιακών για συγκεκριμένες δραστηριότητες και, ίσως, με δυνατότητα πρόσβασης / οικειοποίησης υπό όρους και του υπόλοιπου χώρου. Μια διάκριση που άλλωστε όλο και πιο πολύ βλέπουμε να υλοποιείται μέσα από τα συστήματα ελέγχου και τους χώρους εξαίρεσης κάθε είδους όπως επιβάλλονται στο πλαίσιο των πολιτικών εναντίον (;) της τρομοκρατίας και της ανασφάλειας, που προωθούνται διεθνώς, με επίκεντρο τις H.Π.A. (Xατζημιχάλης 2003). Σ αυτά τα πλαίσια, ποια είναι η έννοια του δημόσιου χώρου και, αντίστοιχα, το εύρος και οι λειτουργίες της δημόσιας σφαίρας; Kαι πώς ένα πρότυπο που καταστατικά κατακερματίζει τον χώρο και αποτρέπει αντί να προωθεί την όσμωση των κοινωνικών ετεροτήτων συμβιβάζεται με το αίτημα της κοινωνικής συνοχής; Τα ερωτήματα αυτής της τάξεως, πολλά και κεντρικά για τη σημερινή ιστορική συγκυρία, μένουν βέβαια, μέσα στην ευρύτερη πολιτικοκοινωνική ρευστότητα, ανοιχτά στη γενικότητά τους. Άλλωστε οι βαθύτερες επιπτώσεις στην κοινωνία, από τις μεγάλες καταστατικές ρυθμίσεις στην οργάνωση του χώρου, γίνονται αισθητές στη μεγάλη διάρκεια, όταν δηλαδή έχουν συσσωρευτεί πολλές υλοποιήσεις έργων σύμφωνα με τις αρχές τους και οικειοποιηθούν οι νέες γενιές το μεταλλασσόμενο περιβάλλον. Ας θυμηθούμε π.χ. τα συγκροτήματα οργανωμένης δόμησης στις περιφέρειες των πόλεων κατά τα 30 χρυσά χρόνια που, σε συνδυασμό και με άλλες πολιτικές, χωρίς αίσθηση συνολικού ορίζοντα, συνέτειναν στην όξυνση της κοινωνικής κρίσης πόλεων και περιοχών. Πέρα, όμως, από το επίπεδο της οργάνωσης του αστικού χώρου, και στο επίπεδο των σχέσεων παραγωγής στον αναπτυσσόμενο με ραγδαίους ρυθμούς τομέα της οικοδομής και του real estate, οι ανατροπές που σημειώνονται έχουν πολλαπλές, σύνθετες και σημαντικές για κάθε κοινωνικό σχηματισμό αλλά όχι υποχρεωτικά ταυτόσημες επιπτώσεις. Η κατάληψη στον τομέα αυτό συνεχώς μεγαλύτερης μερίδας από τις παγκοσμιοποιημένες επιχειρήσεις είναι δεδομένη. Τί συμβαίνει με τις μικρότερες επιχειρήσεις έως τις επιχειρήσεις νάνους τους 226

αυταπασχολούμενους, τους μικροϊδιοκτήτες γης; Tί συμβαίνει με την απασχόληση και εξ ίσου σημαντικό με την κατανομή των γαιοπροσόδων από την χωρίς όρια αστική ανάπτυξη, όπου οι νέοι παίκτες της αγοράς καταλαμβάνουν συνεχώς μεγαλύτερο μερίδιο; Kαι ποιες είναι οι κοινωνικές επιπτώσεις ιδιαίτερα σε τόπους, όπως η Eλλάδα, όπου οι γαιοπρόσοδοι της αστικής ανάπτυξης είχαν αποδοθεί και στα λαϊκά αστικοποιούμενα στρώματα, στηρίζοντας την κοινωνική συνοχή; Ποια η έκταση των κοινωνικών ανατροπών και ποιες οι βαθύτερες, μακροχρόνιες επιπτώσεις; Είναι γεγονός ότι οι έρευνες και αποτιμήσεις σχετικά με το ποιοι κερδίζουν και ποιοι χάνουν από τις ανατροπές στον τομέα της οικοδόμησης ή σχετικά με τις βαθύτερες επιπτώσεις από τις μεγάλες ρυθμίσεις για τον χώρο στην προοπτική του Mητροπολιτικού Aρχιπελάγους είναι δυσανάλογα λίγες, σε σχέση με την πληθώρα των παραγγελιών και των υλοποιούμενων σχεδίων. Ισχυριζόμαστε όμως ότι σταδιακά μέσα στην επιστημονική κοινότητα που επικεντρώνεται στην ανάπτυξη του χώρου, έχει διαμορφωθεί μια ενδιαφέρουσα βάση για τη συζήτηση αυτή: το πρόταγμα της βιώσιμης ανάπτυξης, που προβάλλεται και από τους διεθνείς οργανισμούς. Oι συνιστώσες του, που θα μπορούσαν να συνοψιστούν ως μείωση της ανισότητας, αποδοχή της διαφοράς, εξασφάλιση ποιότητας στη συλλογική ζωή, αποτροπή των επιβαρύνσεων στο περιβάλλον και στο κοινό μας μέλλον, θεωρούμε ότι μπορούν να αποτελέσουν κριτήρια προς νοηματοδότηση και συγκεκριμενοποίηση για την ακαδημαϊκή έρευνα σε κάθε τοπικό επίπεδο. Έρευνα που όχι μόνο θα έπρεπε να ενταθεί, αλλά και να αποτελέσει βασικό άξονα στην πολιτική συζήτηση για τη σημερινή παγκοσμιοποίηση. 3. Σύγχρονες μεταλλαγές στην Αθήνα: Διαδικασίες μητροπολιτικής ανάπτυξης και τοπικά δεδομένα. Τα ερωτήματα που διατυπώνονται στο πλαίσιο της μητροπολιτικής ανάπτυξης, ανιχνεύονται, στο κεφάλαιο αυτό, στο χώρο της Αθήνας, όπου τα τελευταία χρόνια πραγματοποιούνται σημαντικές επενδύσεις σε έργα στον αστικό χώρο και φαίνεται ότι εντείνονται ανάλογες διαδικασίες μητροπολιτικής ανάπτυξης. Η διερεύνηση πραγματοποιείται σε δύο άξονες, που θωρούμε προνομιακούς για τη μελέτη των εξελίξεων: α) τις αντιλήψεις των επιχειρηματιών για την αστική ανάπτυξη και τα αιτήματα που προβάλλουν προς το κράτος προκειμένου να πραγματοποιήσουν την επένδυσή τους β) τις μεταβολές των τιμών της κατοικίας ως ενδεικτικές των 227

διαδικασιών ανακατανομής των γαιοπροσόδων που οι νέοι τύποι ανάπτυξης υποθέτουμε ότι ευνοούν. 3.1. Αντιλήψεις των επιχειρήσεων και προβαλλόμενες προϋποθέσεις για την αστική ανάπτυξη Στον επιχειρηματικό τύπο 1, που αναφέρεται στα ακίνητα, είναι χαρακτηριστικός ο στερεοτυπικός τρόπος με τον οποίο αναφέρονται επιχειρηματίες και managers στις δυνατότητες ανάπτυξης της ελληνικής αγοράς αστικών ακινήτων: Το ενδιαφέρον στρέφεται σε θεματικά πάρκα, γκολφ σε μεγάλες εκτάσεις με συνδυασμό ξενοδοχείων αναψυκτηρίων εστιατορίων, πολυκινηματογράφους με εμπόριο και αναψυχή, συγκροτήματα πολυτελών κατοικιών με τυποποιημένο εξοπλισμό και μορφή (μεζονέτες με πισίνα και «νεοπαραδοσιακό» ύφος). Το ενδιαφέρον στρέφεται ακόμη σε παραθεριστική κατοικία-κυρίως στα νησιά-μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα ή ομάδες από πολυτελείς βίλες, που απευθύνονται σε μεσαία και υψηλά εισοδήματα βορειο-ευρωπαίων ή ομογενών απ όλο τον κόσμο. Λόγος γίνεται επίσης για αποθήκες κυρίως στο Θριάσιο και για γραφεία στις μεγάλες αρτηρίες. Μορφές επενδύσεων δηλαδή, που σε άλλους χώρους ή στην Ελλάδα ως τώρα είχαν αποδώσει επιχειρηματικά. Το σκεπτικό είναι ότι η ελληνική αγορά δεν είναι ακόμη κορεσμένη σε τέτοιες εγκαταστάσεις και επομένως η επένδυση θα είναι συμφέρουσα. Το ύφος των εντύπων, απ όπου μπορεί κανείς να πληροφορηθεί τη δραστηριότητα των επιχειρήσεων αστικής ανάπτυξης, είναι επικοινωνιακό. Τα άρθρα και οι διαφημίσεις συγκλίνουν στην προβολή των αντιλήψεών τους ως κάτι αναντίρρητο και εντελώς φυσικό. Δεν γίνεται ποτέ αναφορά στις επιπτώσεις που θα έχει ενδεχόμενος κορεσμός της αγοράς με αυτού του είδους τις εγκαταστάσεις. Η ποιότητα του πολεοδομικού περιβάλλοντος, στο οποίο θα πραγματοποιηθεί η επένδυσή τους δεν φαίνεται να τους αφορά. Το ενδιαφέρον τους επικεντρώνεται στο «οικόπεδο» ως νησί και στις δυνατότητες πρόσβασης, από τα δίκτυα κυκλοφορίας, τη θέση των οποίων προς το παρόν εκμεταλλεύονται χωρίς να διατυπώνουν άποψη για περαιτέρω βελτιώσεις ή συμπληρώσεις. 1 Πληροφορίες για το κείμενο αυτό αντλήθηκαν από: το περιοδικό Real Estate and Development (RE+D) των ετών 2004 και 2005, το εβδομαδιαίο ένθετο της Ναυτεμπορικής Business and Real Estate για τα ίδια έτη και επιλεγμένα άρθρα από τις εφημερίδες Ελευθεροτυπία, Καθημερινή, Τα Νέα, Το Βήμα. Ως προς τη μέθοδο συγκέντρωσης των πληροφοριών: αποδελτιώθηκαν και ταξινομήθηκαν χαρακτηριστικά ποσοτικά δεδομένα και σε ορισμένα χαρακτηριστικά κείμενα έγινε επεξεργασία με την τεχνική της ανάλυσης περιεχομένου. 228

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η λεωφόρος Κηφισίας, η ακριβότερη για εγκατάσταση γραφείων, στην οποία υπάρχουν, κατά τις εκτιμήσεις των εντύπων, τουλάχιστον 130.000 τ.μ. γραφείων κενά και σήμερα χτίζονται και άλλα επιπλέον. Δεν έχει όμως μέχρι τώρα διατυπωθεί ποτέ αίτημα για βελτίωση της συγκοινωνίας, για εξασφάλιση θέσεων στάθμευσης (η οποία για την ώρα βολεύεται στους ακόμα αδιαμόρφωτους χώρους ή στους δρόμους της κατοικίας πίσω από τα μέτωπα, δημιουργώντας ένα χάος) ή στοιχειωδώς για διευθέτηση ενός ενιαίου πεζοδρομίου για την είσοδο στα γραφεία και την κίνηση των πεζών. Δημιουργείται έτσι μια αλληλουχία από αίθρια ανάδειξης και εισόδου στα γραφεία, κατασκευασμένα με πολυτελή υλικά και εξεζητημένο design, όπου ο πεζός δεν μπορεί να προσεγγίσει από το πεζοδρόμιο. Χώροι δηλαδή που αν και έχουν ως κύρια λειτουργία την εξυπηρέτηση και κίνηση του κοινού δεν συνέχονται με το δημόσιο χώρο.. Ακόμη και στον σχετικά συνεκτικό ιστό της Κηφισίας τα κτίρια αντιμετωπίζονται ως ανεξάρτητες μονάδες, ως νησιά, που δεν αποζητούν τη συνέχεια και συνοχή με το δημόσιο χώρο. Ο δρόμος δεν λειτουργεί έτσι σαν αστική λεωφόρος, σπανίως βλέπει κανείς κόσμο στα πεζοδρόμια, παρ ότι υπάρχουν καταστήματα εμπορίου και αναψυχής (μεταξύ των οποίων πολλά είναι κενά). Απ ότι γνωρίζουμε δε οι κατασκευαστές γραφείων το μοναδικό θέμα που θεωρούν ενδιαφέρον για διαπραγμάτευση με το δημόσιο είναι η ενεργοποίηση της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης. Οι κύριοι λόγοι που προβάλλονται ως εμπόδια στην ανάπτυξη της γης είναι η ελληνική πολεοδομική νομοθεσία και πολιτική, η μη ύπαρξη κατάλληλου μεγέθους γηπέδων και η υψηλή φορολογία ιδίως κατά την μεταβίβαση των ακινήτων. - Η πολεοδομική νομοθεσία, προσαρμοσμένη στις ως τώρα ισχύουσες διαδικασίες και πρότυπα ανάπτυξης, μέσω της αυθαίρετης και της νόμιμης εκτός σχεδίου δόμησης έχει ευνοήσει στην Ελλάδα την αστική διάχυση, φυσικά με άλλους όρους απ αυτούς με τους οποίους σήμερα προωθείται. Η αστική διάχυση όπως έχει καθιερωθεί ιστορικά ευνοεί τη σύγχρονη δραστηριότητα των επιχειρήσεων γιατί τους δίνει απεριόριστες επιλογές εγκατάστασης σύμφωνα με τις δυνατότητες και τις επιχειρηματικές βλέψεις τους. Οι αναφορές έτσι για την ανάγκη αναθεώρησης και εκσυγχρονισμού της πολεοδομικής νομοθεσίας, μάλλον υπονοούν την άρση υφιστάμενων περιορισμών στη δόμηση και την απάλειψη νομικών ερεισμάτων με βάση τα οποία το ΣτΕ, που έχει αναδειχθεί σε κατ εξοχήν όργανο άσκησης πολεοδομικής πολιτικής όπως ξέρουμε, μπορεί και προσβάλλει ειλημμένες αποφάσεις χωροθέτησης. 229

Τα οικιστικά χαρακτηριστικά που διαμόρφωσε αυτό το καθεστώς ανάπτυξης, με τη διάσπαρτη δόμηση, τις ελλειπείς υποδομές, την κάλυψη των ρεμάτων την καταστροφή του περιαστικού πρασίνου κ.ο.κ. έρχονται καθημερινά στις συζητήσεις ειδικών και μη. Aυτός είναι και ο λόγος που πολλές τοπικές ομάδες είναι ευαισθητοποιημένες και κινητοποιούνται όταν ένας αδόμητος χώρος πρόκειται να «αξιοποιηθεί» και συχνά πετυχαίνουν να παραμείνει αδόμητος. Δεν φαίνεται παρ όλα αυτά να έχουν διαμορφωθεί ομάδες στην κεντρική διοίκηση, την αυτοδιοίκηση ή άλλους κοινωνικούς φορείς, που να είναι σε θέση να διαπραγματευθούν με τους επιχειρηματίες τον προγραμματισμό και την διευθέτηση αδόμητων χώρων πρασίνου ή εγκαταστάσεων καθημερινής εξυπηρέτησης, σε νέο-αναπτυσσόμενες περιοχές κατοικίας. Η αστική διάχυση έτσι συνεχίζεται σε πολύ μεγαλύτερη κλίμακα με δυσμενέστατες συνέπειες για το περιβάλλον αλλά και αβέβαιη έκβαση για το μέλλον των επενδύσεων σ αυτούς τους χώρους. Σαφείς αναφορές γίνονται, αντίθετα όπως είπαμε, στην ανάγκη ενεργοποίησης της διαδικασίας μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, η οποία αξιοποιούμενη δίνει δυνατότητα μεγαλύτερης εκμετάλλευσης της γης. - Είναι γνωστό ότι μεγάλες ενιαίες ιδιοκτησίες σε γειτνίαση με τα αστικά κέντρα, για ιστορικούς λόγους που προώθησαν από πολλά χρόνια την πολιτική ανάπτυξης της μικροϊδιοκτησίας, δεν υπάρχουν ή είναι πολύ ακριβές. Οι επιχειρήσεις αναζητούν μεγάλες εκτάσεις στον περιαστικό χώρο σύμφωνα με την πρακτική, που διεθνώς έχει επικρατήσει για ανάπτυξη μεγάλων κέντρων δραστηριοτήτων εκτός της πόλης, σε συνδυασμό με την ανάπτυξη νέων συγκοινωνιακών γραμμών. Συχνά γίνεται αναφορά στον επιχειρηματικό τύπο, στα ακίνητα των ιδρυμάτων, του δημοσίου και της εκκλησίας ως μια καλή ευκαιρία για αστικές αναπτύξεις. Οι επιχειρήσεις αστικής ανάπτυξης αποζητούν τη σύμπραξη με το δημόσιο ή άλλους φορείς που διαθέτουν μεγάλα ακίνητα. Άλλωστε, όπως είναι γνωστό, έχουν πραγματοποιηθεί νομοθετικές ρυθμίσεις, που δίνουν αυτή τη δυνατότητα (Μαντουβάλου Μ., Μπαλλά Ευ., 2004). 230

Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι η βρετανική εταιρεία αστικής ανάπτυξης Loyalward προωθεί από το 1998 επένδυση στην Κρήτη ύψους E 700 εκ. σε έκταση 26.000 στρεμμάτων ιδιοκτησίας της Μονής Τοπλού. Το σχέδιο περιλαμβάνει ξενοδοχεία, γκολφ, εγκαταστάσεις συνεδρίων και τέσσερα «χωριά» με 360 κατοικίες το κάθε ένα, που απευθύνονται σε πελάτες από τη Β. Ευρώπη. Η «Ικτίνος Τεχνική και Τουριστική» αγόρασε από τη Μονή Φανερωμένης στην Κρήτη έκταση 1.800 στρεμμάτων στην οποία σκοπεύει να πραγματοποιήσει επένδυση E 120 εκ. με αντίστοιχες με τις προηγούμενες λειτουργίες (RE+D, τεύχος 54, 2005, σελ,43). Αναφορά γίνεται και στις ιδιοκτησίες των ασφαλιστικών ταμείων, οι οποίες μένουν ανεκμετάλλευτες, κατά τη διατύπωση του σχετικού τύπου, ενώ θα μπορούσαν να αποδώσουν μεγάλα οφέλη τόσο στις επιχειρήσεις όσο και στα ίδια τα ταμεία που αντιμετωπίζουν προβλήματα χρηματοδότησης. Οι επιχειρήσεις φαίνεται όμως να ενδιαφέρονται για αγορά των εκτάσεων, αίτημα, δηλαδή, που ως τελικό αποτέλεσμα θα έχει την μεγαλύτερη συγκέντρωση κεφαλαίου προς όφελός τους με την αποκλειστική απορρόφηση των γαιοπροσόδων που διαμορφώνονται μετά την ανάπτυξη και αποξένωση από τους αρχικούς ιδιοκτήτες. Τα ακίνητα του δημοσίου, των ασφαλιστικών ταμείων, της εκκλησίας διέπονταν από διαχειριστικό καθεστώς, που μέχρι τώρα τα διατήρησαν αδόμητα, αναδεικνύοντάς τα στο κατ εξοχήν απόθεμα γης που υπάρχει στην Ελλάδα. Παρείχαν έτσι μια δυνατότητα άσκησης πολεοδομικής πολιτικής, η οποία μάλλον φαίνεται να εγκαταλείπεται με τους όρους με τους οποίους γίνεται σήμερα η σύμπραξη δημοσίου με ιδιώτες. - Οι επιχειρήσεις αστικής ανάπτυξης υποστηρίζουν τον εκσυγχρονισμό της φορολογίας στα ακίνητα: Την εισαγωγή του ΦΠΑ 2 στις νέες κατασκευές, την μείωση του φόρου μεταβίβασης, την ρύθμιση του «φορολογικού αγκαθιού» που 2 Η εισαγωγή του ΦΠΑ, αν και όπως είναι γνωστό, θεσπίσθηκε το 1986, συνεχώς μετατίθεται κάτω από την πίεση μικρών επιχειρηματιών της οικοδομής. Οι μικροί εργολάβοι μπορούν, πριν την εισαγωγή του ΦΠΑ στις νεόδμητες κατασκευές, να μειώνουν το κόστος τους, μη εκδίδοντας τιμολόγια για αγορές υλικών ή παροχή υπηρεσιών από υπεργολάβους, μη καταβάλλοντας δηλαδή ΦΠΑ. Στις περιπτώσεις όμως που δεν μπορούν να μην τον καταβάλλουν (μεγάλοι προμηθευτές, για παράδειγμα), επειδή ο φόρος δεν συμψηφίζεται επιβαρύνει το κόστος. Μετά την επιβολή του ΦΠΑ στις κατασκευές όλος ο μέχρι την αποπεράτωση της οικοδομής καταβληθείς ΦΠΑ θα συμψηφίζεται. Υπό κανονικές συνθήκες λειτουργίας της αγοράς, χωρίς δηλαδή την άσκηση κερδοσκοπίας με αφορμή τον νέο φόρο, δεν θα υπάρχει επιβάρυνση στο κόστος ούτε στις τιμές των νέων κατοικιών. Είναι όμως πιθανόν, ορισμένοι μικροί εργολάβοι και υπεργολάβοι, που επιβιώνουν οριακά φοροδιαφεύγοντας, να βγουν εκτός επαγγέλματος. 231

εμποδίζει ορισμένες επιχειρήσεις να μετατραπούν σε Επενδυτικές Εταιρείες Ακίνητης Περιουσίας (ΕΕΑΠ) 3. Η εισαγωγή του ΦΠΑ στις νέες κατασκευές ευνοεί τις μεγάλες κατασκευαστικές επιχειρήσεις, οι οποίες λόγω της οργάνωσής τους δεν μπορούν να αποφύγουν την έκδοση τιμολογίων κατά τη διάρκεια κατασκευής του έργου. Ο φόρος που έχουν ήδη καταβάλλει και ως τώρα επιβάρυνε το κόστος κατασκευής, μετά την εισαγωγή του ΦΠΑ θα συμψηφίζεται με τον τελικό. Θα έχουν έτσι μια συμπίεση του κόστους και συγχρόνως θα αποφύγουν τον ανταγωνισμό των μικρών, οι οποίοι σε κάποιο βαθμό μπορούσαν να φοροδιαφεύγουν. Παράλληλα με την εισαγωγή του ΦΠΑ εξαγγέλεται και η μείωση του φόρου μεταβίβασης στα επίπεδα που κινείται στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, με το αιτιολογικό ότι καθιστά τις μεταβιβάσεις προς ξένους αγοραστές πιο ανταγωνιστικές. Η μείωση του φόρου μεταβίβασης ενδιαφέρει τις επιχειρήσεις και γι έναν άλλο λόγο: Γιατί μπορούν να μεταβιβάζουν συχνότερα ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους, ανάλογα με τις τάσεις της αγοράς, και να αποκομίζουν μεγαλύτερα κέρδη 4. Το νέο καθεστώς όμως με την μείωση του φόρου μεταβίβασης και την αναπόφευκτη αύξηση του φόρου κατοχής μπορεί να δυσχεράνει την διατήρηση της μικροϊδιοκτησίας (ιδιαίτερα την ιδιοκτησία ενός δεύτερου ακινήτου, πέραν της πρώτης κατοικίας) δημιουργώντας απρόβλεπτες κοινωνικές συνέπειες. Είναι ασαφές, δηλαδή, αν ο δημοσιονομικός εκσυγχρονισμός, που επιχειρείται με την εισαγωγή π.χ. του ΦΠΑ στις νεόδμητες κατασκευές, θα έχει θετικές επιπτώσεις και για ποιούς. 3 Ως φορολογικό αγκάθι, θεωρείται ο «φόρος εξόδου» που πρέπει να καταβάλλουν οι ΕΕΑΠ άμα τη συστάσει τους προκειμένου να απαλλαγούν από το φόρο μεταβίβασης κατά την άσκηση των δραστηριοτήτων τους. Επιδιώκεται δηλαδή σχεδόν μια απαλλαγή από τη φορολογία για τις επιχειρήσεις αυτές. 4 Στο ισχύον καθεστώς φορολόγησης των ακινήτων στην Ελλάδα, ο φόρος κατοχής μικρής ακίνητης περιουσίας είναι πολύ μικρός, ενώ τα κρατικά έσοδα εξασφαλίζονται κυρίως από τους φόρους μεταβίβασης (Έκθεση για τη αναμόρφωση του ελληνικού φορολογικού συστήματος- γνωστή κι ως έκθεση Γεωργακόπουλου, 2002). Ευνοείται έτσι η διατήρηση από τα νοικοκυριά μικρής ακίνητης περιουσίας, που όπως ξέρουμε αποτελεί παράγοντα ασφάλειας και κοινωνικής ενσωμάτωσης για τα χαμηλά και μεσαία εισοδήματα. Με οικονομικά και δημοσιονομικά κριτήρια, η φορολογική πολιτική, που έχει ακολουθηθεί ως τώρα φαίνεται αντιφατική, όταν αφ ενός το μεγαλύτερο ποσοστό των Ελλήνων είναι ιδιοκτήτες τουλάχιστον ενός και συχνά δύο ή περισσοτέρων ακινήτων, αφ ετέρου η κάλυψη των δημοσίων εσόδων ήταν πάντα δύσκολη και συχνά το Δημόσιο αναγκαζόταν να καταφύγει σε δανεισμό. Με κοινωνικά κριτήρια, όμως η χαμηλή φορολογία στην κατοχή ακινήτων -ιδιαίτερα μετά την εισαγωγή του φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας που διαχωρίζει και φορολογεί επί πλέον τους μεγάλους ιδιοκτήτες- εντάσσεται σε μια γενικότερη πολιτική ενίσχυσης των χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων. Απ αυτή την άποψη είναι συνεπής και συγκλίνει προς τη γενικότερη πολιτική προώθησης της μικροϊδιοκτησίας ως μέσο κοινωνικής ασφάλισης και κοινωνικής ενσωμάτωσης. 232

3.2. Κατανομή των γαιοπροσόδων και κοινωνικές διαστάσεις. Τιμές διαμερισμάτων ανά τ.μ. σε χιλ. δρχ. Έτος Μέγιστες Δείκτης Ελάχιστες Δείκτης Μέγιστη/ ελάχιστη 1993(1) 250 (Κηφισιά) 100 55 (Πέραμα) 100 4,5 1995(2) 520 (Κηφισιά) 208 100 (Πέραμα) 182 5,2 1997(3) 1.200 (Βουλιαγμένη) 480 160 (Πέραμα, Ν.Λιόσια) 291 7,5 2001(4) 1.500 (Βουλιαγμένη, Κολωνάκι, Ψυχικό) 2005(5) 1.704 (Ψυχικό, (E 5.000) Κολωνάκι) 600 280 (Ν. Λιόσια, Κερατσίνι) 682 409 (Δραπετσώνα, (E 1.200) Κερατσίνι) 510 5,3 745 4,1 Πηγή: (1) Ελευθεροτυπία 2/7/95, (2) Καθημερινή 31/12/95, (3)Ελευθεροτυπία 27/4/97, Οικον. Ταχυδρόμος 7/8/97, (4) Ελευθεροτυπία 26/5/2001, Το Βήμα 21/11/01, (5) Ναυτεμπορική 1/9/2005. 800 700 600 500 400 ΜΕΓΙΣΤΕΣ ΕΛΑΧΙΣΤΕΣ 300 200 100 Η εκτίμηση των τάσεων της αγοράς ακινήτων είναι, ως γνωστόν, δύσκολη, ιδιαίτερα σε συνθήκες μεγάλων αλλαγών σαν κι αυτές που συμβαίνουν σήμερα. Μπορεί έτσι κανείς αναφορικά με στοιχεία που εικονογραφούν αυτές τις τάσεις, όπως αυτά που προηγούνται, να διατυπώσει μια σειρά υποθέσεων, οι οποίες χρειάζονται συνεχή παρακολούθηση και περαιτέρω έρευνα: 233

- Οι μεταβολές στις τιμές των διαμερισμάτων δεν φαίνεται να αποδίδει την πόλωση μεταξύ καλών και υποδεέστερων περιοχών κατοικίας, που απειλήθηκε με την πραγματοποίηση των μεγάλων έργων. Αντίθετα φαίνεται ότι η κατανομή των μεγάλων έργων και των ολυμπιακών εγκαταστάσεων (χωρίς να υπάρχει μια ρητή, εκ μέρους των σχεδιαστών της Ολυμπιάδας, χωροθέτηση μ αυτό το στόχο) οδήγησαν στην άνοδο των τιμών της γης και σε περιοχές της Δυτικής Αθήνας, μειώνοντας μάλιστα τη διαφορά τους σχετικά με τις τιμές των πιο ακριβών περιοχών. Μπορεί να θεωρήσει έτσι κανείς τη χωροθέτησή τους επιτυχή, με την έννοια ότι έγινε μια κατανομή των γαιοπροσόδων σχετικά ισομερής. Η χωροθέτηση των μεγάλων συγκοινωνιακών έργων 5 εισάγει στην αγορά αστικών ακινήτων και τεράστιες πρώην αγροτικές εκτάσεις, αδόμητες σε μεγάλο βαθμό, όπου κυρίως εκδηλώνεται το ενδιαφέρον των μεγαλύτερων επιχειρήσεων αστικής ανάπτυξης και που ακόμη σήμερα δεν έχουν ανοικοδομηθεί. Δεν είναι έτσι σαφές αν και στο μέλλον θα ισχύσουν οι ίδιες τάσεις και ιδίως οι ίδιες σχέσεις μεταξύ των περιοχών με διαφοροποιημένα χαρακτηριστικά ή αν η ζήτηση θα εστιαστεί σε κάποιες απ αυτές οδηγώντας άλλες σε υποτίμηση και υποβάθμιση. Τί σπίτι αγοράζεις με 1 εκατ. $ (2005) Πόλη Τύπος κατοικίας Εμβαδόν Θέση στην πόλη τ.μ. Λονδίνο διαμέρισμα 78 South Kensington Δουβλίνο διώροφη μονοκατοικία 107 δίπλα στο κέντρο Βαρκελώνη διαμέρισμα 115 Eixample Ν. Υόρκη διαμέρισμα (υψηλού ορόφου) 200 δυτικά του Central Park Χονγκ Κονγκ διαμέρισμα (υψηλού ορόφου) 140 κοντά στο κέντρο Παρίσι διαμέρισμα 110 στο ΧVIο διαμέρισμα Αθήνα μονοκατοικία 500 Εκάλη (οικόπεδο 800τ.μ.) Αθήνα διαμέρισμα (πολυτελές με θέα) 160 Π. Ψυχικό Αθήνα Διαμέρισμα (γωνιακό με 200 Κολωνάκι θέα) Πηγή: The N.Y. Times, Le Monde, 18/6/2005.-Real Estate and Development (RE+D) No 55,2005. Nαυτεμπορική, Business and Real Estate, 27/1/2005. 5 Η διάνοιξη δρόμου σε αδόμητη περιοχή είναι μια πρακτική πολύ παλιά και έχει αποδειχθεί πολύ αποτελεσματική για την αστική ανάπτυξη της περιοχής όπου πραγματοποιείται το έργο, είτε πρόκειται, ανάλογα με τη συγκυρία για τα αυθαίρετα εσωτερικών μεταναστών μετά τον πόλεμο, είτε για την παραθεριστική κατοικία στη δεκαετία του 80, είτε για τα θεματικά πάρκα και τους πολύ-κινηματογράφους σήμερα. Η μακροχρόνια αυτή πρακτική έχει αφήσει τα ίχνη της σ όλη την Αττική και την Ελλάδα γενικότερα όπου ένας μεγάλος αριθμός δρόμων διασχίζει διάφορες περιοχές, χωρίς προφανή λογική, εκτός από την επιδίωξη της «αξιοποίησης», που οδήγησε στην γνωστή εικόνα αστικής διάχυσης. 234

- Η συνολική άνοδος των τιμών συνδέεται και με το γεγονός της μείωσης των επιτοκίων διεθνώς που οδήγησε σε επενδύσεις σε γη και οικοδομές λόγω των φθηνών στεγαστικών δανείων. Όπως αναφέρεται από έναν οικονομικό αναλυτή (S. Lohr, 2005), «η αύξηση των τιμών κατοικίας διεθνώς είναι προϊόν της παγκοσμιοποίησης. Γιατί έστω και αν ένα σπίτι μέσα σ ένα οικόπεδο είναι το πιο συνδεδεμένο με τον τόπο κεφάλαιο, οι αγορές χρήματος, απ όπου μπορεί να δανειστεί κανείς για να αγοράσει ένα σπίτι (για να κατοικήσει ή να κερδοσκοπήσει), είναι ευρύτατα ανοιχτές, διεθνείς και συνδεδεμένες. Αυτή η σύνδεση τροφοδοτεί τις αυξήσεις παντού, αλλά με τον ίδιο τρόπο θα επηρεάσει τα πράγματα και όταν η αγορά σημειώσει πτωτικές πορείες. Αυξάνονται οι τιμές αλλά και οι κίνδυνοι. Ένας λόγος, που θα μπορούσε να θίξει την ανοδική πορεία της κατοικίας θα ήταν η αύξηση στα καύσιμα που θα οδηγούσε σε άνοδο του πληθωρισμού και αύξηση των επιτοκίων». Τα διαμερίσματα πάντως της Αθήνας σε σχέση με τις άλλες πόλεις, που αναφέρονται στον προηγούμενο πίνακα, εμφανίζονται σαφώς υπερτιμημένα αν λάβει κανείς υπ όψιν τη σχετική θέση της στη διεθνή οικονομία. - Ένας λόγος, που ερμηνεύει αυτά τα επίπεδα των τιμών και τη διατήρηση των σχέσεων μεταξύ των διαφόρων υποαγορών, είναι το άνοιγμα της αγοράς ακινήτων σε ευρύτερο κύκλο αγοραστών διαφορετικών εισοδημάτων και κοινωνικής θέσης: Είναι γνωστές οι συναλλαγές που πραγματοποιούνται στα ακίνητα, από επιχειρήσεις που κατασκευάζουν μεγάλους χώρους αναψυχής-εμπορίου, γραφεία και τουριστικάπαραθεριστικά κέντρα. Γνωστή είναι επίσης η ζήτηση από Ευρωπαίους και ομογενείς κατοίκους του εξωτερικού για παραθεριστική ή δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα, σε θέρετρα ή προάστια. Αυξημένη ζήτηση (αν κρίνει κανείς από τον μεγάλο παραγόμενο αριθμό) υπάρχει για κατοικίες με συγκεκριμένα χαρακτηριστικά στα προάστια (μεζονέτα με κήπο ή βίλα με πισίνα), καθώς και μικρά διαμερίσματα σε κεντρικές περιοχές ή περιοχές που γειτνιάζουν με πανεπιστήμια από φοιτητές ή μικρού μεγέθους νοικοκυριά. Τέλος υπάρχει μια αυξανόμενη ζήτηση από οικονομικούς μετανάστες για αγορά κατοικιών στις κεντρικές συνοικίες ή τις παρυφές του Λεκανοπεδίου. Διατηρείται δηλαδή μια ενεργός ζήτηση για όλους τους τύπους αστικών χώρων που έχουν αναπτυχθεί ή αναπτύσσονται στην Αττική. Παρά την ανάπτυξη νέων περιοχών με πολύ διαφοροποιημένα χαρακτηριστικά, που παράγουν οι μεγαλύτερες επιχειρήσεις αστικής ανάπτυξης στις θεωρούμενες καλές περιοχές ή στις νέες που τώρα εισάγονται στην αγορά, οι παλαιότερες κεντρικές περιοχές και δυτικές συνοικίες δεν εγκαταλείπονται, ούτε απαξιώνονται. Δεν μπορεί όμως να βεβαιώσει κανείς ότι η σχέση αυτή θα διατηρηθεί και στο μέλλον, σε συνθήκες 235

παγκοσμιοποίησης καί της κτηματαγοράς, αφού εν πολλοίς είναι αποτέλεσμα προϋφιστάμενων συνθηκών και πολιτικών, οι οποίες σήμερα πια δεν ισχύουν 6. 4. Σχόλια και προοπτικές πολιτικής. - Διεθνείς τάσεις και διαστάσεις του τοπικού. Είδαμε στα προηγούμενα ότι λόγω της παγκοσμιοποιημένης κεφαλαιαγοράς και της διάδοσης ιδεών, που ως κυρίαρχος λόγος ακολουθούν και υποστηρίζουν την κίνηση και επένδυση των κεφαλαίων στον αστικό χώρο, εντείνονται οι διαδικασίες μητροπολιτικής ανάπτυξης και στην Ελλάδα, με χαρακτηριστικά που ισχύουν διεθνώς. Ωστόσο διαδικασίες ανάπτυξης και χαρακτήρες της πόλης και της κοινωνίας της, που εγκαθιδρύθηκαν μέσα από την ιστορία, βλέπουμε ότι επηρεάζουν και συχνά διαφοροποιούν τα συμβαίνοντα σήμερα με θετικό ή αρνητικό τρόπο. Ο εκσυγχρονισμός των διαδικασιών αστικής ανάπτυξης, ώστε να ανταποκρίνονται στους στόχους των επιχειρήσεων, που εκ μέρους του κράτους έχει ξεκινήσει από τη δεκαετία του 90, πρέπει να επιτελεσθεί με γνώση και σύνεση, ώστε να αποφεύγονται φαινόμενα χωρικής πόλωσης και κοινωνικής έντασης, που είναι γνωστό ότι συνοδεύουν τις διαδικασίες αυτές. Γιατί η φορολογία ή η πολιτική γης και κατοικίας, η αναψυχή, το εμπόριο δεν είναι μόνο μηχανισμοί που κινούν την οικονομία. Συνδέονται με κοινωνικές πρακτικές, με στρατηγικές επιβίωσης, με έναν πολιτισμό της καθημερινότητας που είναι επικίνδυνο να καταλύει κανείς. Είναι χαρακτηριστικό ότι στην Habitat Agenda της Κωνσταντινούπολης (1996) συνιστάται στα Κράτη που μετείχαν να μην καταλύουν πρακτικές, έστω και αν 6 Θεωρούμε ότι αυτή η επιτυχής κατάσταση, είναι εν πολλοίς αποτέλεσμα της πολιτικής στεγαστικών δανείων που ακολουθείται από όλες τις μεταπολεμικές κυβερνήσεις μέχρι την απελευθέρωση της αγοράς το 1991. Μέχρι τότε, η πολιτική της τραπεζικής χρηματοδότησης σε πολλούς τομείς, μεταξύ των οποίων και η κατοικία, προσδιορίζεται από το κράτος και συνίσταται στη χορήγηση μεγάλου αριθμού δανείων μικρού ποσού, το οποίο λειτουργούσε συμπληρωματικά με αποταμιεύσεις ή άλλους πόρους για αγορά κατοικίας. Η πολιτική αυτή κατά την δεκαετία 1970-80 ενίσχυσε την ανοικοδόμηση πολυκατοικιών στις περιφερειακές συνοικίες της Αθήνας (μετά την αύξηση των σ.δ. το 1968 με τον όροφο του Πατακού). Μετά όμως το 1980 με την άνοδο των τιμών των νέων κατοικιών και τη συνεχή αύξηση των επιτοκίων, δυναμική που ξεκινά ήδη από την πετρελαϊκή κρίση του 73, η αγορά νεόδμητης κατοικίας από νοικοκυριά μέσου και πολύ περισσότερο χαμηλού εισοδήματος, γίνεται αδύνατη. Η ζήτηση στρέφεται προς παλαιά διαμερίσματα σε κεντρικές συνοικίες της Αθήνας, με αποτέλεσμα να πωληθούν πολλά κενά διαμερίσματα αυτών των περιοχών (ΓΓΕΤ-ΕΜΠ, 1989), πριν ακόμη έλθουν στην Ελλάδα οι οικονομικοί μετανάστες. Οι τελευταίοι εγκαθίστανται έτσι σε περιοχές κανονικής κατοικίας μεσαίων και χαμηλών εισοδημάτων και όχι σε εγκαταλελειμμένη, η δε διασπορά τους συντελεί ώστε να μην λειτουργήσουν ως «υποβαθμιστές». 236

θεωρούνται παράνομες ή ημιπαράνομες, που έχουν εξασφαλίσει στέγαση ή απασχόληση και εισόδημα σε ομάδες του πληθυσμού, αν προηγουμένως δεν έχουν εξασφαλίσει μηχανισμούς και χρηματοδότηση για την αποκατάσταση αυτών των ομάδων. Επειδή δε οι μακρόχρονες προϋφιστάμενες κοινωνικές πρακτικές και στρατηγικές αποτελούν συστατικό στοιχείο της τοπικότητας, που συνυφαίνεται με το καθεστώς γαιοκτησίας, με την παραγωγή, τους φυσικούς πόρους, το περιβάλλον κ.ο.κ. είναι πολύ χρήσιμο να λαμβάνονται υπ όψιν σε επιχειρούμενες αλλαγές, τόσο εκ μέρους του κράτους όσο και εκ μέρους των επιχειρήσεων, γιατί αποδεικνύεται ότι ευδοκιμούν και ανθίστανται στις κρίσεις. Η αντιπαροχή, για παράδειγμα, είναι μια πρακτική πολύ ανθεκτική, που πάνω από δύο επιχειρήσεις αναφέρεται ότι χρησιμοποίησαν, για να εξασφαλίσουν την απαιτούμενη, για μια σύγχρονη ανάπτυξη, γη. - Η σύμπραξη δημόσιου-ιδιωτικού. Στην Ελλάδα η συνεργασία δημόσιουιδιωτικού έχει ως τώρα εφαρμοσθεί σε σχετικά λίγες περιπτώσεις (μεγάλα τεχνικά συγκοινωνιακή έργα, ολυμπιακές εγκαταστάσεις) και έχει μεν οδηγήσει στην πραγματοποίηση των έργων, αλλά και σε μεγάλη σκανδαλολογία, πιθανόν και σε άνομες και παράνομες πράξεις. Η ρύθμιση των σχέσεων του δημόσιου με τις ιδιωτικές επιχειρήσεις είναι ζήτημα στοιχειώδες και ουσιαστικό, ώστε να αποφεύγεται η σκανδαλολογία που υποβαθμίζει τη δημόσια ζωή και κυρίως τα σκάνδαλα. Πρόσφατα, όπως είναι γνωστό, ψηφίστηκε νόμος μ αυτό το περιεχόμενο. Στις σημερινές όμως συνθήκες δεν αρκούν μόνο οι ρυθμίσεις σχετικά με την σύμπραξη δημόσιων-ιδιωτικών κεφαλαίων. Το μεγάλο ερώτημα (ή διακύβευμα) είναι η δυνατότητα διαπραγμάτευσης μεταξύ ιδιωτικών και δημόσιων φορέων για το ποιά έργα θα γίνουν, πού θα γίνουν, τί χαρακτήρα θα έχουν, πώς θα διαχειριστεί κανείς τις επιπτώσεις κ.ο.κ. Πώς θα χαραχθεί μια πολιτική για την ανάπτυξη του αστικού χώρου με σύγκλιση απόψεων και γενικότερους στόχους. Πώς και με ποιους όρους δηλαδή, θα διεξαχθεί ο διάλογος και η διαπραγμάτευση για τον Στρατηγικό Αστικό Σχεδιασμό. Οι κρατικοί φορείς αποβλέποντας στις επενδύσεις των επιχειρήσεων προκειμένου να δημιουργηθούν θέσεις εργασίας και εντατικότεροι ρυθμοί ανάπτυξης σπάνια θέτουν όρους στην πραγματοποίηση της επένδυσης. Οι επιχειρήσεις, από την άλλη, στην προσπάθεια να αποκομίσουν μεγαλύτερα κέρδη μπορούν ή ίσως και επιδιώκουν να δημιουργούν χωρική πόλωση οδηγώντας συχνά και σε κρίσεις υπερπαραγωγής 7, που μπορεί να οδηγήσουν σε περιβαλλοντικές και οικονομικές καταστροφές. 7 Ας θυμηθούμε την πρώτη φάση ανάπτυξης των Ντόκλαντς στο Λονδίνο, που, παρά την αμέριστη συμπαράσταση της κυβέρνησης Θάτσερ, είχε ως αποτέλεσμα την κατάρρευση της 237

Στην Ελλάδα όμως, για λόγους ιστορικούς, δεν υπάρχει εμπειρία στη συγκρότηση ευρύτερων συλλογικοτήτων, που να αναφέρονται στα θέματα του αστικού χώρου. Η σχετικά πρόσφατη εκχώρηση αρμοδιοτήτων διαχείρισης και σχεδιασμού της πόλης στην τοπική αυτοδιοίκηση, δεν έχει δημιουργήσει δυναμικές ή ομάδες που θα μπορούσαν να εμπλακούν στη διαπραγμάτευση 8 διεκδικώντας συγκεκριμένους και προεπιλεγμένους στόχους. Η ανάπτυξη πολιτικών και κοινωνικών πρακτικών που θα είχαν αυτό το αποτέλεσμα είναι στη σημερινή συγκυρία απαραίτητη και κρίσιμη. Οι σύλλογοι των Αρχιτεκτόνων και Πολεοδόμων, πιθανόν και το ΤΕΕ κάτω από προϋποθέσεις, μπορούν και πρέπει να συμβάλλουν σ αυτό; - Ο δημόσιος χώρος. Τα κριτήρια επιλογής οικοπέδων ή τύπων αστικής ανάπτυξης εκ μέρους των επιχειρήσεων, που ακολουθούν τη ζήτηση και επιδιώκουν την εξασφάλιση όρων μεγαλύτερης απόδοσης των επενδύσεων, δημιουργούν συχνά υπέρ-αναπτυγμένες και υπέρ-σχεδιασμένες αστικές νησίδες μέσα σε μια θάλασσα αδιάρθρωτης δόμησης, πιθανόν και αποκλεισμού. Καθώς μάλιστα στις σημερινές συνθήκες ανασφάλειας, αυτός ο τύπος αστικής ανάπτυξης κερδίζει συνεχώς έδαφος και η ζήτηση για κατοικίες σε περίφρακτους οικισμούς συνεχώς αυξάνει (J. Rifkin, 2001) οι επιχειρήσεις που θεωρούν ότι είναι πιο εξασφαλισμένη η επένδυσή τους αν ελέγχουν πλήρως το «οικόπεδο», εφαρμόζουν συχνά αυτό το μέτρο, ακόμη και στην Ελλάδα (για την ώρα μόνο σε παραθεριστικούς οικισμούς). κολοσσιαίας εταιρείας Olympia & York, που απείλησε με κρίση την διεθνή κεφαλαιαγορά (Brownill Sue, 1990). Ας θυμηθούμε, σε άλλη κλίμακα βέβαια, τα εμπορικά κέντρα που χτίστηκαν στην Κηφισίας τη δεκαετία του 80 και ποτέ δεν λειτούργησαν. 8 Στην Μ. Βρετανία για παράδειγμα από το 1999 (με το Government s Urban White Paper), οι εργατικοί συνεχίζοντας μεν τις προηγούμενες πολιτικές των συντηρητικών, που ενίσχυσαν τη συμπραξη δημόσιων-ιδιωτικών κεφαλαίων για την ανάπτυξη του αστικού χώρου, εισάγουν σχήματα λήψης αποφάσεων και διαχείρισης, στα οποία συμμετέχουν κρατικοί και τοπικοί κοινωνικοί φορείς. Βάση για τα νέα αυτά σχήματα αποτέλεσε η οργάνωση, οι ομάδες και τα πρόσωπα που δραστηριοποιούνταν στην τοπική αυτοδιοίκηση πριν τις σαρωτικές αλλαγές της Θάτσερ. Χαρακτηριστικό είναι ότι στις αναπτύξεις που έγιναν στα Ντόκλαντς μετά το 2000 βλέπει κανείς μικρά σπίτια, μαγαζιά καθημερινής εξυπηρέτησης, κόσμο στους δρόμους και ένα πολύχρωμο πλήθος από παιδιά να πλατσουρίζει στα σιντριβάνια των πάρκων. Αυτό είναι αποτέλεσμα της νέας πολιτικής, με την ανάμειξη κοινωνικής κατοικίας στα προγράμματα ανάπτυξης των ιδιωτικών επιχειρήσεων. Αντίστοιχη πολιτική ασκείται, όχι χωρίς προβλήματα, και στη Γαλλία για την ανάπλαση των περιοχών HLM (Urbanisme, no 20,2004). Στην Αθήνα αντίθετα, το ενδιαφέρον για ανάπλαση των προσφυγικών της Καισαριανής, που εκδηλώθηκε από κοινοπραξία των 15 μεγαλύτερων τεχνικών εταιριών (J&P-Αβαξ, Ελληνική Τεχνοδομική, ΓΕΚ κ.ά.) με επένδυση που υπολογιζόταν ότι θα ανέλθει σε 1 δις ευρώ, δεν μπόρεσε να πραγματοποιηθεί. Το δημοτικό συμβούλιο δεν συμφώνησε (Ελευθεροτυπία, 16/11/2002) και πιθανώς πολύ δικαίως αφού κανένα εχέγγυο δεν υπήρχε για την επιτυχία του εγχειρήματος, τουλάχιστον όσον αφορά τους στόχους του Δήμου και καμία γνώση και εμπειρία για διαπραγμάτευση. 238

Η λειτουργία, η οικειοποίηση και ο χαρακτήρας των δημόσιων χώρων μένει έτσι στο κενό. Το ζήτημα καθίσταται ακόμη πιο κρίσιμο, γιατί στη συνείδηση πολλών ελλήνων «πολιτών», για λόγους που ανάγονται στη σύγχρονη ιστορία, ο δημόσιος χώρος είναι υποβαθμισμένος και ως μόνη βλέψη προς αυτόν, διαγράφεται η καταπάτηση παρ ότι στις συζητήσεις μεταξύ σχεδιαστών, διαχειριστών του χώρου ή και τοπικών πολιτικών ομάδων διατυπώνονται αιτήματα για ελεύθερη προσπελασιμότητα, επιμελημένη διαμόρφωση και ανάπτυξή του. Ποιός επομένως θα θέσει το θέμα της ιδιωτικοποίησης των δημόσιων χώρων και θα διεκδικήσει τους όρους λειτουργίας ή οικειοποίησής τους. - Βιώσιμη ανάπτυξη. Η έννοια της βιώσιμης ανάπτυξης, όταν πρωτοεισάγεται με την έκθεση «Το κοινό μας μέλλον», δημιούργησε ελπίδες. Στη συνέχεια ευτελίστηκε με όλους τους δυνατούς τρόπους, τόσο στο επίπεδο της διεθνούς πολιτικής, όσο και της ρητορίας στους ακαδημαϊκούς χώρους. Παραμένει όμως ένα θετικό και ευοίωνο πρόταγμα, που σε ορισμένες λίγες περιπτώσεις, κυρίως σε τοπικό επίπεδο, απέκτησε κάποιο νόημα. Ίσως και για τα θέματα, που συζητάμε εδώ, μπορεί να λειτουργήσει σαν γνώμονας αξιολόγησης και άξονας πολιτικής. Η αστική διάχυση για παράδειγμα, με το παρελθόν που έχει και τους όρους που προωθείται σήμερα, είναι για την Ελλάδα περιβαλλοντικά και κοινωνικά καταστροφική. Είναι όμως δυνατόν να αποτραπεί; Η επεξεργασία νέων προσεγγίσεων και ιδεών για την ανάπτυξη του αστικού χώρου, πέρα από τα στερεότυπα που διαδίδονται από τα μέσα ενημέρωσης και τις πρακτικές των επιχειρήσεων, είναι μια θετική προοπτική. Θεωρούμε, ότι μια τέτοια διαδικασία είναι σε εξέλιξη σε αρκετές πανεπιστημιακές σχολές που ασχολούνται με το χώρο, εισάγοντας, παράλληλα με τη θεωρητική επεξεργασία, απαντήσεις και σε πρακτικά ζητήματα, που μπορούν να λειτουργήσουν παραδειγματικά. 239

Βιβλιογραφία - Γενική Γραμματεία Έρευνας και Τεχνολογίας-ΓΓΕΤ, Τομέας Πόλη και Κοινωνικές Πρακτικές ΕΜΠ, 1989, ερευνητικό πρόγραμμα: Αστική γαιοπρόσοδος και αγορές γης και κατοικίας σε περιοχές κατοικίας της Μεταπολεμικής Αθήνας, Α φάση, Κεφάλαια 3&4. - Μ. Μαντουβάλου, Ευ. Μπαλλά, 2004, Μεταλλαγές στο σύστημα γης και οικοδομής και διακυβεύματα του σχεδιασμού στην Ελλάδα σήμερα, Πόλη και Χώρος από τον 20 ο στον 21 ο αιώνα, τιμητικός τόμος για τον καθηγητή Α. Αραβαντινό, ΕΜΠ, Παν. Θεσσαλίας, ΣΕΠΟΧ, Αθήνα. - Mαυρίδου Mαρία, 2004, H νέα πολεοδομία ως κυρίαρχος λόγος και η ελληνική πόλη, Πόλη και Xώρος από τον 20 ό στον 21 ο αιώνα, τιμητικός τόμος για τον καθηγητή A. Aραβαντινό, EMΠ, Παν. Θεσσαλίας, ΣEΠOX, Aθήνα. - Xατζημιχάλης Kωστής, 2003, H στρατιωτικοποίηση του αστικού χώρου, Kυριακάτικη Aυγή 12/1/2003. - Brownill Sue,1990, Developing London s Docklands. Another Great Planning Disaster?, P.C.P, London. - Ghorra-Gobin Cynthia (ed), 2004 Dossier: Revolution Urbaine et mondialisation, in Vingtiéme siécle, Revue d histoire, Numero spécial 81/2004, σ.σ. 37-117. - Mantouvalou M., Mavridou M., Vaiou D., (2003) On some current urban discourses. Approaches from Greece. Eισήγηση στο Συνέδριο: Rethinking Radical Spatial Approaches, Tα Σεμινάρια του Aιγαίου, Nάξος. - S. Lohr, 2005, Real Estate, the Global Obsession, N.Y. Times - Le Monde, 18/6/2005. - Paulet Jean-Pierre (dir.), 2001, Les trés grandes villes dans le monde, Paris: Edition CNED/Sedes/HER. - Pranlas-Descours Jean-Pierre (dir.), 2002, Territoires Partagés L Achipel Métropolitain (ouvrage publié à l occasion de l exposition du même non, au Pavillon de l Arsenal Centre d information, de documentation et d exposition d urbanisme et d architecture de la ville de Paris). Paris: Ed. du Pavillon de l Arsenal Picard. - J. Rifkin, 2001, Η νέα εποχή της πρόσβασης, Λιβάνης, Αθήνα. 240

- Ruby Ilka + Andreas (guest editors), 2004, The challenge of suburbia, Architectural Design, Vol. 74 (Nov), Wiley-Academy. - Scott-Brown Denise, 1976, On Architectural Formalism and Social Concern: A discours for Social Planners and Radical Chic Architects Review Oppositions (summer). - Urbanisme, hors serie no 20, Δεκέμβριος 2004, αφιέρωμα: Le renouvellement urbain dans les grandes villes. - Venturi Robert, Scott-Brown Denise, Izenour Steven, 1972, Learning from Las Vegas, The forgotten symbolism of architectural form, The MIT Press. 241