ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΓΟΡΑΙΑΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ

Transcript

1 Eurobank Properties ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΓΟΡΑΙΑΣ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ Αρ. Πρωτ.: ME/220/2014 Προς: EUROBANK PROPERTIES ΑΕΕΑΠ Κα Θεανώ Αθητάκη Λ. Κηφισίας 117 Μαρούσι Ιουλίου 2014

2 Eurobank Properties Copyright 2014 NAI Hellas / AVENT A.E. Μέλος του δικτύου ανεξάρτητων εταιριών μελών της NAI Global με έδρα τις ΗΠΑ Με την επιφύλαξη κάθε δικαιώματος Απαγορεύεται η με κάθε μηχανικό, ηλεκτρονικό ή άλλο μέσο αντιγραφή, αναπαραγωγή ή ανατύπωση του παρόντος, η μετάφραση, διασκευή ή τροποποίηση αυτού, η θέση σε κυκλοφορία του πρωτοτύπου ή αντιτύπων του και γενικά η με οποιαδήποτε τρόπο δημοσίευση του, ολόκληρου ή τμημάτων του, χωρίς την άδεια των δημιουργών του. (Ν. 2121/1993 περί πνευματικής ιδιοκτησίας) Εκτυπώθηκε στην Ελλάδα.

3 Δήλωση αποποίησης ευθυνών Σύμφωνα με πάγια πολιτική της ΝΑΙ Hellas/AVENT AE, δηλώνουμε ότι η εν λόγω μελέτη είναι για χρήση μόνον προς την πλευρά προς την οποία απευθύνεται και καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζουμε προς τρίτα μέρη για το σύνολο ή τμήμα αυτής, ούτε ακόμα αναφορά, έκδοση ή δημοσίευση χωρίς την προηγούμενη έγγραφη έγκριση μας σχετικά με την μορφή και το μέσο στο οποίο θα εμφανισθεί (RICS, 2011, VS 6.12). Η παρούσα έκθεση δεν αποτελεί επιχειρηματικό σχέδιο (business plan) ούτε και μελέτη σκοπιμότητας (feasibility study) ούτε μπορεί να λογίζεται ως αυτά αφού αποτελούν αντικείμενο διαφορετικής μελέτης. Η εν λόγω μελέτη βασίζεται σε γενικά στοιχεία της κτηματαγοράς, όπως αναλύονται στις σχετικές παραγράφους, και δεν περιλαμβάνει μελέτη μίξης των μισθωτών (tenant mix study) για την μεγιστοποίηση των προσδοκώμενων μισθωμάτων. Υποθέσαμε, για τους σκοπούς της μελέτης μας, ότι όλες οι πληροφορίες που μας παρασχέθηκαν είναι πλήρεις και ακριβείς ως προς τα ουσιώδη στοιχεία τους και δεν έχουμε προβεί σε ανεξάρτητη επιβεβαίωση των πληροφοριών αυτών. Ενδεχόμενη υποβολή νέων στοιχείων είναι δυνατόν να μεταβάλλει τις προκύπτουσες αξίες. Επιπλέον, δεν έχουν διενεργηθεί μελέτες της τοπικής αγοράς ή του ανταγωνισμού και δεν εξετάστηκαν τεχνικά, εργατικά και άλλα παρεμφερή θέματα. Οι προκύπτουσες αξίες ισχύουν για τον κρίσιμο χρόνο της μελέτης σύμφωνα με την ορισθείσα Βάση Εκτίμησης (Basis of Valuation). Η ΝΑΙ Hellas/AVENT AE δεν εφάρμοσε ελεγκτικές διαδικασίες για τον εντολέα της μελέτης σε κανένα από τα στοιχεία που της παρασχέθηκαν, αφού κάτι τέτοιο ήταν εκτός του αντικειμένου εργασιών της και δεν έχει προβεί σε έλεγχο των τίτλων. Κατά συνέπεια, η Έκθεση δεν αποτελεί πιστοποιητικό ή αναφορά για την πληρότητα των στοιχείων που της παρασχέθηκαν. Ως εκ τούτου, η ΝΑΙ Hellas/AVENT AE δεν φέρει καμία ευθύνη σχετικά με την ακρίβεια ή/και την πληρότητα των στοιχείων επί των οποίων βασίστηκε η παρούσα μελέτη.. Η παρούσα έκθεση δεν αποτελεί μελέτη εκτίμησης της επιχείρησης. Η μελέτη μας βασίζεται στις οικονομικές συνθήκες και στις συνθήκες αγοράς, όπως υφίστανται και μπορούν να εκτιμηθούν κατά την ημερομηνία της παρούσας και δεν εκφράζουμε γνώμη για το αν οι συνθήκες αυτές θα συνεχίσουν να υφίστανται ή για το ποια επίδραση θα είχε τυχόν αλλαγή στις συνθήκες αυτές στις απόψεις που εκφράζονται στην παρούσα. Οι απόψεις που εκφράζονται στην παρούσα τελούν επίσης υπό την επιφύλαξη αβεβαιοτήτων που σχετίζονται με σημαντικούς παράγοντες, όπως μελλοντικές εξελίξεις στο νομοθετικό πλαίσιο, ένταση του ανταγωνισμού στον κλάδο που δραστηριοποιείται η Εταιρεία, μεταβολή των χρηματοοικονομικών, οικονομικών και πολιτικών παραμέτρων κ.ο.κ. Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας για τη χώρα μας η μελέτη εκτίμησης εκπονείται με τις επιφυλάξεις που αναφέρονται στις σχετικές παραγράφους σύμφωνα με τις εκτιμητικές οδηγίες GN 1 του «The RICS Appraisal and Valuation Standards, 8th Edition» Τις διάφορες υποθέσεις, κρίσεις και εκτιμήσεις που έχουμε χρησιμοποιήσει προκειμένου να εκφράσουμε την αξιολόγησή μας αναφορικά με την εύλογη και δίκαιη αξία των υπό εκτίμηση παγίων στοιχείων, τις θεωρούμε δέουσες ενόψει των καταστάσεων και δεν είναι δυνατό να βεβαιωθεί η ακρίβεια και η δυνατότητα επαλήθευσης των υποθέσεων, κρίσεων και εκτιμήσεων αυτών. Η μελέτη μας φέρει συγκεκριμένη ημερομηνία. Δεν υπάρχει καμία υποχρέωση για επικαιροποίηση της Έκθεσης της ΝΑΙ Hellas/AVENT AE χωρίς προηγουμένως να μας δοθεί σχετική εντολή για επικαιροποίηση από τον Εντολέα μας.

4 Πίνακας Περιεχομένων Ανάθεση Εισαγωγή Περιγραφή Τοποθεσίας Περιγραφή Ακινήτου ) Περιγραφή Οικοπέδου ) Πολεοδομικό Καθεστώς ) Περιγραφή Κτιριακού Συγκροτήματος Ιδιοκτησιακό Καθεστώς Νομική Κατάσταση Ακινήτου Μεθοδολογία Εκτίμησης SWOT Analysis Στοιχεία Κτηματαγοράς Προσδιορισμός Συντελεστού Απόδοσης - ARY (All Risks Yield) Υπολογισμοί Αγοραίας Αξίας ) Μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (DCF) ) Μέθοδος Εισοδήματος ) Συνολική Αγοραία Αξία Ανάλυση Ευαισθησίας Δήλωση Παράρτημα 1 Παράρτημα 2 Παράρτημα 3 Παράρτημα 4 Βάσεις Εκτίμησης (Basis of Valuation) Χάρτης Φωτογραφίες Ακινήτου Tenant Cash Flow

5 Ανάθεση Με εντολή ανάθεσης σας από 18/7/2014 σύμφωνα με την υπ αριθμόν ΠΡ/076/ προσφορά αναλάβαμε την εκπόνηση μελέτης εκτίμησης της Αγοραίας Αξίας (Market Value) ακινήτου της εταιρίας PRAKTIKER HELLAS ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΕ. Σκοπός εκτίμησης: Βάση εκτίμησης: Κρίσιμος χρόνος: Ημερομηνία σύνταξης εκθέσεως: Η εκτίμηση θα εκπονηθεί για την αγορά του ακινήτου. Ως βάση της εκτίμησης ορίζεται η Αγοραία Αξία (Market Value) σύμφωνα με το Ευρωπαϊκό Εκτιμητικό Πρότυπο 1 (ΕΕΠ 1). Τρέχων Η μελέτη εκπονείται και συντάσσεται σύμφωνα με τα εκτιμητικά πρότυπα του Βρετανικού Ινστιτούτου Εμπειρογνωμόνων (The Royal Institution of Chartered Surveyors RICS Valuation Professional Standards, March 2013, Global Edition) τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα της TEGοVA (Τhe European Group of Valuers Associations EVS 2012, 7 th Edition) και τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα της IVSC (International Valuation Standards Committee, 2013). Η έκθεση εκπονείται και συντάσσεται υπό την αυστηρή επίβλεψη Πιστοποιημένου επαγγελματία εκτιμητή ανάλογης ειδικότητας και εμπειρίας ως αυτά περιγράφονται στο EVS 3 (TEGoVA, 2012, EVS 3). Οι πιστοποιήσεις των εκτιμητών της Εταιρίας μας είναι είτε από το The Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS, FRICS) ( είτε από το Τhe European Group of Valuers Associations (REV scheme) ( φορέας πιστοποίησης στην Ελλάδα PEOPLECERT ( Η NAI Hellas/ AVENT AE πληροί όλες τις νόμιμες προϋποθέσεις για την παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών και έχει καταχωρηθεί στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών Νομικά Πρόσωπα με Αριθμό Μητρώου 10, σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου Γ του Ν. 4152/2013 (ΥΕΚ/Α 107). Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής και πολιτικής συγκυρίας για τη χώρα μας, η έκθεση εκπονείται με τις επιφυλάξεις που προσδιορίζονται στο GN 1 του «RICS Valuation Professional Standards, March 2013, Global Edition» που αναφέρεται στην εκπόνηση μελετών εκτίμησης υπό συνθήκες αβεβαιότητας. Το σύνολο των υποθέσεων και παραδοχών (Basis of Valuation) που αναφέρονται στην εν λόγω μελέτη παρατίθενται στο Παράρτημα 1. Page 5

6 1 Εισαγωγή Αντικείμενο της εν λόγω μελέτης είναι ο προσδιορισμός της Αγοραία Αξίας (Market Value) του κατατήματος «Praktiker» που βρίσκεται στο 23 ο χιλ. της Νέας Εθνικής Οδού Αθηνών- Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας-Ειδυλλίας, Περιφέρεια Αττικής. Ημερομηνία Αυτοψίας: 10 Ιουλίου 2014 Προσκομισθέντα Στοιχεία: Τοπογραφικό Διάγραμμα των Αρχιτεκτώνων Μηχανικών Αθανάσιου Σαμπάνη και Λουκία Παπαγγέλου από Σεπτέμβριο 2007 υπό κλίμακα 1:500 Διάγραμμα Κάλυψης των Αρχιτεκτώνων Μηχανικών Αθανάσιου Σαμπάνη και Λουκία Παπαγγέλου από Ιούνιο 2006 υπό κλίμακα 1:500 Τομές Α-Α των Αρχιτεκτώνων Μηχανικών Αθανάσιου Σαμπάνη και Λουκία Παπαγγέλου από Σεπτέμβριο 2007 υπό κλίμακα 1:100 Τομές Β-Β των Αρχιτεκτώνων Μηχανικών Αθανάσιου Σαμπάνη και Λουκία Παπαγγέλου από Σεπτέμβριο 2007 υπό κλίμακα 1:100 Κάτοψη ισογείου και ημιορώφου των Αρχιτεκτώνων Μιχανικών Αθανάσιου Σαμπάνη και Λουκία Παπαγγέλου από Σεπτέμβριο 2007 υπό κλίμακα 1:200 Τεχνικές απαιτήσεις και περιγραφή ηλεκτρομηχανολογικών εργασιών από Δεκέμβριο Πιστοποιητικό πυρασφάλειας από του Πυροσβεστικού Σώματος Ελευσίνας Την υπ αριθμόν Άδεια Οικοδομής για την αλλαγή χρήσης από βιομηχανικό κτίσμα σε κατάστημα λιανικής και την προσθήκη ημιορώφου της Διεύθυνσης Πολεοδομίας Ελευσίνας Εργολαβική σύμβαση από Δεκέμβριο 2006, μεταξύ της Prakiker Hellas SA και της Michaniki SA. Συγγραφή Υποχρεώσεων από Δεκέμβριο 2006, μεταξύ της Prakiker Hellas SA και της Michaniki SA. Πιστοποιητικό Υποηκοφύλακα Ελευσίνας, από Δεκέμβριο 2013 ότι το ακίνητο είναι ελεύθερων βαρών. 2 Περιγραφή Τοποθεσίας Διεύθυνση: GIS Συντεταγμένες: Τοποθεσία: Το ακίντο βρίσκεται στο 23 ο χιλ. της Νέας Εθνικής Οδού Αθηνών- Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας-Ειδυλλίας, Περιφέρεια Αττικής '22.9"N '37.9"E Ο Δήμος Μάνδρας-Ειδυλλίας ανήκει στην περιφέρεια της Αττικής και δημιουργήθηκε με το πρόγραμμα Καλλικράτης μετά την συννένωση των Δήμων Μάνδρας, Βιλίων, Ερυθρών και Οινόης. Η Μάνδρα έχει επιφάνεια km 2 και βρίσκεται στο δυτικό μέρος Page 6

7 της Αττικής. Η Μάνδρα συνορεύει ανατολικά με τον Δήμο Ελευσίνας, την πόλη της Μαγούλας και τον Δήμο Ασπροπύργου. Στα δυτικά συνορεύει με τον Δήμο Μεγάρων ενώ τα δυτικά όρια της Μάνδρας συναντούν τον Κορινθιακό κόλπο. Η πόλη της Μάνδρας είναι πρωτεύουσα του Δήμου Μάνδρας- Ειδυλλίας με πληθισμό κατοίκους σύμφωνα με την απογραφή του Η Μάνδρα συνδέεται με την εύρυτερη περιοχή και την Αθήνα μέσω της Αττικής Οδού (Ε94), της Ε.Ο. Αθηνών-Κορίνθου (8) και της Περιφερειακής Οδού Αιγάλεω- Ασπρόπυργος (65), ενώ συνδέεται και με τη Θήβα μέσω της Ε.Ο. Ελευσίνας-Θηβών (Ε962). Η Μάνδρα αποτελεί ως επί το πλέιστον βιομηχανική περιοχή, με τις κατοικίες να συγκεντρώνονται κυρίως στο κέντρο της πόλης. Η πλειοψηφία των κατοίκων της απασχολείται είτε στις τοπικές βιομηχανίες, είτε σε βιομηχανίες της εύρυτερης περιοχής (Ασπρόπυργος, Ελευσίνα, Μέγαρα). Το υπο εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται στον παράδρομο της Ε.Ο. Αθηνών-Κορίνθου, κοντά στην Ελευσίνα. Στο βόρειο μέρος της Εθνκής Οδού βρίσκεται η περιοχή «Παπακώστα» η οποία ανήκει στο Δήμο Μάνδρας, ενώ στο νότειο μέρος της, βρίσκεται η περιοχή «Άνω Ελευσίνα», η οποία ανήκει στο Δήμος Ελευσίνας. Το υπό εκτίμηση ακίνητο είναι προσβάσιμο μέσω της Αττικής Οδού (Ε94), έξοδος «Μάνδρα». Ευρύτερη Περιοχή Η περιοχή χαρακτηρίζεται από βιομηχανικά και logistics ακίνητα. Δίπλα στο υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκονται δύο κόμβοι Εθνικών Οδών αλλά και η Βιομηχανική Περιοχή (ΒΙ.ΠΑ.) της Μαγούλας. Η πλειοψηφία των ακινήτων της περιοχής είναι μεγάλα βιομηχανικά ακίνητα μεταλλικής κατασκευής. Η κατασκευή της Αττικής Οδού (Ε94) και η άμεση πρόσβαση που προσφέρει, ενίσχυσαν σημαντικά τη βιομηχανική δραστηριότητα της περιοχής. Από την πλευρά της Ελευσίνας, η περιοχή χαρακτηρίζεται κυρίως από μονοκατοικίες ή πολυκατοικίες δύο ή τριών ορόφων, των τελευαίων ετών. Ενδεικτικοί χρήστες στην περιοχή & στην ΒΙΠΕ: Εκθεσιακός χώρος DAIHATSU Κατάστημα KRONOS GLAZING Εκθεσιακός χώρος HYNDAI Συμπέρασμα: Γενικά κρίνουμε ότι το ακίνητο βρίσκεται σε καλή θέση ως προς την ευρύτερη περιοχή με εύκολη πρόσβαση στους Δήμους Ελευσίνας, Μαγούλας και Ασπρόπυργου αλλά και στην Αθήνα. Επιπλέον, το υπό εκτίμηση ακίνητο βρίσκεται στην Ε.Ο. Αθηνών- Κορίνθου με εύκολη πρόσβαση και στις τουριστικές περιοχές της Δυτικής Αττικής (Κινέτα, Αγ. Θεόδωροι) και του Κορινθιακού Κόλπου (Λουτράκι). Ενδεικτικός χάρτης της περιοχής με τη θέση του ακινήτου παρατίθεται στο Παράρτημα 2. Page 7

8 3 Περιγραφή Ακινήτου 1) Περιγραφή Οικοπέδου Εμβαδόν οικοπέδου: 36, m 2 Σχήμα & Διαστάσεις: Το σχήμα του οικοπέδου επι του οποίου έχει ανεγερθεί το ακίνητο είναι ακανόνιστο και έχει πρόσωπο επί του παράδρομου της Εθνικής Οδού Αιηνών-Κορίνθου στο ρεύμα προς Κόρινθο. Συνορεύει: ΒΟΡΕΙΑ: Επι πλευράς 187,50m με πεζοδρομο ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ: Επι πλευράς 185,00m με πεζόδρομο ΝΟΤΙΑ: Επι πλευράς 211,00m με τον παράδρομο τηε ΕΟ Αθηνών- Κορίνθου ΔΥΤΙΚΑ: Επι πλευράς 186,00m με αδιάνοικτη ανώνυμη οδό. Προσανατολισμός: Κλίση: Περίφραξη: Επενδύσεις & Έργα Υποδομής: Θέα/Τοποθεσία/ Εμπορικότητα: Δίκτυα Κοινής Ωφέλειας: Συμπέρασμα: Νότιος. Καμία κλίση - επίπεδο. Το οικόπεδο είναι περιφραγμένο από την αριστρεή πλευρά με χαμηλό τοιχείο από οπλισμένο σκυρόδεμα με μεταλλικά κυκλιδώματα και από δεξία και πίσω πλευρά με συρματόπλεγμα. Δεν υπάρχει περίφραξη στην μπροστινή πλευρά του οικοπέδου. Όλα τα απαραίτητα συστήματα & έργα υποδομής για τη λειτουργία των εγκαταστάσεων. Ασφαλτόστρωση των ακάλυπτων χώρων Μέτρια θέα Πολύ καλή θέση (πρόσωπο στην Εθνική Οδό, πολύ κονρά στην Αττική Οδό). Πολύ καλή σύνδεση με τις γειτονικές περιοχές. Όλα τα δίκτυα (ΔΕΗ, Νερό) εκτός από Αποχέτευση. Το οικόπεδο είναι μεγάλου μεγέθους με υψηλό συντελεστή δόμησης. Το σχήμα του κρίνεται ως καλό, με μεγάλη πρόσοψη και δυνατότητα ανέγερσης εμπορικών κτιρίων. 2) Πολεοδομικό Καθεστώς Σύμφωνα με το από Σεπτεμβίου 2007 τοπογραφικού διάγραμματος των αρχιτεκτωνωνμηχανικών Αθανασίου Σαμπάνη και Λουκίας Παπαγγέλου το οικόπεδο βρίσκεται εντός του Page 8

9 εγκεκριμμένου σχεδίου πόλεως του Δήμου Μάνδρας-Ειδυλλίας με τους παρακάτω όρους και περιορισμούς δόμησης: Προεδρικό Διάταγμα Συντελεστών Δόμησης: Φ.Ε.Κ. 275Δ/88 Σ.Δ.: 0.40 Σ.Κ.: 40% (Σύμφωνα με το ισχύον Γ.Π.Σ) Μέγιστο Ύψος: 10.00m Σύμφωνα με τα παραπάνω αλλά και όσα αναφέρονται στα προσκομισθέντα στοιχειά, προκύπτει ότι το γήπεδο είναι εντός σχεδίου πόλεως στο Δήμο Μάνδρας και είναι στο σύνολο του άρτιο και οικοδομήσιμο. 3) Περιγραφή Κτιριακού Συγκροτήματος Το κατάστημα (υπεραγορά) κατασκευάστηκε επί οικοπέδου επιφανείας ,00 m² και αποτελείται στον ισόγειο όροφο από τον χώρο του καταστήματος, χώρο γραφείων και αποθηκευτικό χώρο και στο μεσωπάτωμα από χώρο γραφείων. Επίσης το ακίνητο έχει 381 ανοικτές θέσεις στάθμευσης στον εξωτερικό χώρο και 8 θέσεις στάθμευσης για μεγάλα οχήματα στο πίσω ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου. Πρόκειται για πρώην βιομηχανικό ακίνητο που ανήκε αρχικά στην εταιρία «Πειραϊκή- Πατραϊκή» και αγοράστηκε αργότερα από την «Μηχανική Α.Ε.» όπου και στέγαζε την θυγατρική της εταιρία μεταλλικών κατασκευών «ΒΙΕΞ». Το κτίριο κατασκευάστηκε σε τρία στάδια. Το αρχικό μπροστινό κομμάτιο κατασκευάστηκε το 1971, το δεύτερο τμήμα προστέθηκε το 1976 ενώ το τελευταίο κομμάτι κατασκευάστηκε το Με την αγορά του ακινήτου από την εταιρία «PRAKTIKER HELLAS SA» πραγματοποιήθηκε ανακαίνηση όλων των χώρων σύμφωνα με την οικοδομική άδεια για τις ανάγκες μετατροπής των χώρων σε κατάστημα-υπεραγορά. Τα διάφορα στοιχεία των επιφανείων του κτιρίου παρουσιάζονται στον παρακάτω πίνακα: Praktiker, 23χλμ Ε.Ο. Αθηνών - Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας, Ν. Αττικής Επίπεδο Τμήμα Χρήση Μεικτό Εμβαδόν (m²) Εμπορικό κατάστημα 9.147,92 Εμπορικό κατάστημα - Αποθηκευτικοί Αποθηκευτικοί 1.393,36 Χώρος Αρχείου 261,96 Γραφειακοί Βοηθητικοί 59,30 Γραφειακοί 348,14 F&B χώρος F&B χώρος 59,18 Ισόγειο WC 27,79 Διάδρομος διαφυγής 51,24 Βοηθητικοί Είσοδος προσωπικού - κλιμακοστάσιο 85,35 WC πελατών 35,79 Διάδρομος διαφυγής (2) 60,50 Η/Μ 170,14 Σύνολο ισογείου ,67 Πατάρι Γραφειακοί Γραφειακοί 118,24 Page 9

10 Praktiker, 23χλμ Ε.Ο. Αθηνών - Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας, Ν. Αττικής Επίπεδο Τμήμα Χρήση Μεικτό Εμβαδόν (m²) Γραφειακοί 199,64 Αποθηκευτικοί Αποθηκευτικοί 332,40 Βοηθητικοί Κλιμακοστάσιο 69,85 Ημιυαπαίθριοι Αποθηκευτικοί 93,97 Σύνολο παταριού 814,10 Γενικό σύνολο ,77 Τεχνικά Χαρακτηριστικά: Φέρων Οργανισμός: Στέγη: Ύψοι: Ο σκελετός του κτιρίου είναι μερικώς από οπλισμένο σκυρόδεμα (παλαιο κομμάτι κατασκευής 1971) και μερικώς μεταλλικώς (νεώτερα τμήματα). Τρείς μεταλλικές δίρρυκτες στέγες με χωροδικτίωμα και διαφώτιστα πάνελ μονομένες με πολυουθερανικά πάνελ m Κτίριο A 14.00m Κτίριο B 19.50m Κτίριο Γ 7.45m Κτίριο Δ Τοιχοποιίες: Οι εξωτερικοί τοίχοι είναι από μεταλλικά πάνελ. Οι εσωτερικοί τοίχοι είναι συνδιασμός μεταλλικής κατασκευής με επένδυση από γυψοσανίδα. Δάπεδα: Τα δάπεδα των χώρων είναι επιστρωμένα με βιομηχανικά κεραμικά πλακίδια Τα δάπεδα των χώρων γραφείων είναι επιστρωμένα με κεραμικά πλακίδια. Τα δάπεδα των χώρων αποθήκευσης είναι βιομηχανικά. Θύρες:: Στην είσοδο υπάρχουν δύο αυτόματα ανοιγόμενες θύρες Όλες οι άλλες εσωτερικές και εξωτερικές θύρες των χώρων πωλήσεων και των αποθηκευτικών χώρων είναι πυρασφαλής εξ αλουμινίου αναδιπλούμενες. Οι εσωτερικές θύρες των γραφειακών χώρων είναι ξύλινες και χρωματισμένες. Τα κουφώματα είναι κατασκευασμένα από μεταλλικό πλαίσιο, βαμμένα μπλε. Υπάρχουν δύο πυρασφαλείς θύρες στους διαδρόμους των γραφειακών χώρων. Κουφώματα/ Εξώφυλλα: Θέρμανση / Εξαερισμός: Αλουμινίου ηλεκτροστατικά βαμμένου με διπλούς θερμομονωτικούς υαλοπίνακες, σταθερά ή ανοιγόμενα. Γραφειακοί : fan coil κλιματισμός και βοηθητικά split system units στην είσοδο. Αποθηκευτικοί :Δεν υπάρχει θέρμανη ή/και εξαερισμός. Κατάστημα: Κεντρικό σύστημα θέρμανσης και ψύξης. Page 10

11 W/C & αποδυτήρια:: WC ανδρών και γυναικών. Οι τοίχοι και τα δάπεδα καλύπτιονται από κεραμικά πλακίδια και λευκά είδη υγιεινής από προρσελάνη. Ανελκυστήρες & Κλιμακοστάσια: Δεν υπάρχουν ανελκυστήρες στο κτίριο. Το ισόγειο και ο πρώτος όροφος συνδέονται είτε με κλιμακοστάσιο από τσιμέντο στο κύριο χώρο, είτε με μεταλλικό κλιμακοστάστιο από τις αποθήκες. Φωτισμός: Φωτισμός με σωλήνες φθορισμού στο κατάστημα. Φωτιστικά σώματα βιομηχανικού τύπου με σωλήνες φθορισμού στους αποθηκευτικούς χώρους. Εντοιχισμένα φωτιστικά σώματα στους γραφειακούς χώρους Πυρασφάλεια: Κεντρικό σύστημα πυρασφάλειας Ανιχνευτές πυρκαγιάς και μέσα πυρόσβεσης (ψεκαστήρες, πυροσβεστικές μάνικες) συνδέονται με τη κεντρική δεξαμενή νερού. Υπάρχουν 13 έξοδοι κινδύνου στο κεντρικό χώρο πωλήσεων, έξοδος κινδύνου διάδρομος για άμεση εκκένωση, στο κέντρο του ακινήτου και έξι ακόμη έξοδοι κινδύνου στους ημι-υπαίθριους χώρους. Το κύριο κτίριο χωρίζεται σε τρία πυροδιαμερίσματα. Αποχέτευση: Πλήρες σύστημα αποχέτευσης. Ύδρευση: Το ακίνητο συνδέεται με το δημόσιο δίκτυο ύδρευσης. Η-Μ εξοπλισμός: Αεραγωγοί στην οροφή του κτιρίου για τον εξαερισμό των χώρων. Τριφασικό ρεύμα. Ηλεκτρικός υποσταθμός Πάνελς κανονικής τάσης και BMS Γεννήτρια και μετασχηματιστής Πάνελ χαμηλής τάσης UPS εγκατάσταση, μπαταρίες, γεννήτρια. Εξωτερικός φωτισμός με σωλήνες φθορισμού. Πλήρες δίκτυο δεδομένων και τηλεφωνικό κέντρο Κεντρικό σύστημα ασφαλείας Κεντρικό ηχοσύστημα. Φωτισμός Γείωση Εξωτερικοί : Οι εξωτερικοί είναι διαμορφωμένη και περιφραγμένη σε τρεις πλευρές. Το μεγαλύτερο μέρος του οικοπέδου είναι ασφαλτοστρωμένο. Υπάρχουν διαχωρισμένες, με λευκή γραμμή, θέσεις στάθμευσης Συμπεράσματα:: Γενικά, το κτίριο είναι σε καλή κατάσταση, άριστα συντηρημένο, χωρίς σημαντικές ζημιές παρόλη τη βαριά χρήση.. Page 11

12 Ενδεικτικές φωτογραφίες του ακινήτου παρατίθενται στο Παράρτημα 3. 4 Ιδιοκτησιακό Καθεστώς Νομική Κατάσταση Ακινήτου Για τις ανάγκες της μελέτης εκτίμησης θεωρούμε ότι το εκτιμώμενο ακίνητο βρίσκεται στην αποκλειστική κυριότητα, νομή και κατοχή της εταιρίας «EUROBANK PROPERTIES S.A.». Δε μας γνωστοποιήθηκε η ύπαρξη νομικών ή οικονομικών βαρών στο εκτιμώμενο, ούτε έχουμε προβεί στον έλεγχο αυτών, καθότι δεν αποτελεί αντικείμενο της παρούσας ανάθεσης, και κατά συνέπεια, για τους σκοπούς της μελέτης αποτιμώνται ελεύθερα οποιωνδήποτε βαρών. 5 Μεθοδολογία Εκτίμησης Για τον προσδιορισμό της Αγοραίας Αξίας (Market Value) του ακινήτου ως επενδυτικό (Investment property) χρησιμοποιήθηκε η μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (Discounted Cash Flow Method) και η Μέθοδος Εισοδήματος (Ιncome Method). Ο υπολογισμός του Αγοραίου Μισθώματος ως κενό (Assuming Vacant Posesion) χρησιμοποιήθηκε ως μέρος της μεθόδου των Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου στο διηνεκές, δηλαδή μετά την λήξη των εν ισχύ μισθωτηρίων συμβολαίων όπου αυτό απαιτείται. Βάσει της μεθόδου των προεξοφλημένων ταμειακών ροών υπολογίζεται η παρούσα αξία των προσδοκώμενων μισθωμάτων του ακινήτου (Effective Gross Income) για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, καθώς και η προσδοκώμενη αγοραία αξία του ακινήτου μετά τη λήξη της μίσθωσης. Το άθροισμα των επί μέρους αξιών, ήτοι των μισθωμάτων και της προσδοκώμενης αξίας του ακινήτου στη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου (CAP date), εκπεφρασμένα σε παρούσα αξία (Present Value) αποτελεί την Αγοραία Αξία του ακινήτου βάσει της μεθόδου των προεξοφλημένων ταμειακών ροών. Για τον προσδιορισμό της Αγοραίας Αξίας (Market Value) του ακινήτου ως κενό (assuming vacant possession) θα χρησιμοποιηθεί η Mέθοδος Εισοδήματος (Income Method). Βάσει της μεθόδου Εισοδήματος υπολογίζεται η μισθωτική αξία του ακινήτου κατ έτος (σύμφωνα με στοιχεία της κτηματαγοράς από πρόσφατες μισθώσεις) η οποία στην συνέχεια κεφαλοποιείται με επιλεγμένο συντελεστή απόδοσης (All Risks Yield- ARY). Ο τελικός υπολογισμός της Αγοραίας Αξίας (Market Value) του επενδυτικού ακινήτου γίνεται με τη χρήση συντελεστών βαρύτητας στα αποτελέσματα των ως άνω δύο μεθόδων και συγκεκριμένα 80% για τη μέθοδο Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (Discounted Cash Flow Method) και 20% για τη Μέθοδο Εισοδήματος (Income Method). Οι υπολογισμοί της μεθόδου των Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (Discounted Cash Flow Method) θα γίνει με την χρήση του εξειδικευμένου λογισμικού Argus Enterprise ΤΜ. Οι υπόλοιποι υπολογισμοί έγιναν με την χρήση του MS Excel. Page 12

13 6 SWOT Analysis Strengths: Καλή τοποθεσία επί της Εθνικής Οδού Αθηνών-Κορίνθου και πολύ κοντά στην πόλη της Ελευσίνας. Καλή προσβασιμότητα, σημαντικά τεχνικά χαρακτηριστικά, στάθμευσης Επενδυτικό ενδιαφέρον που επικεντρώνεται στις υπεραγορές με καλής ποιότητας μισθωτές. Λόγω του μεγάλου εμβαδού και της άμεσης προσβασιμότητας του ακινήτου, είναι κατάλληλο για κέντρο διανομής της Αττικής. Weaknesses: Η ζήτηση αλλά και τα ενοίκια των ακινήτων στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής παρουσιάζουν σταθερή μείωση, ακόμα και για καλής ποιότητας ακίνητα. Λόγω της παλαιότητας των ακινήτων είναι απαραίτητη η συχνή ανακαίνιση / επισκευή τους. Η αγοραία αξία του ακινήτου ως επενδυτικό κρίνεται μη προτιμητέα από άποψη αποδόσεων και ρίσκου, σε σύγκριση με αντίστοιχα ακίνητα στο εξωτερικό. Το μέγεθος του ακινήτου κρίνεται κατάλληλο για σχετικά μικρού μεγέθους επενδυτές. Η ενοικίαση του συνόλου του ακινήτου θεωρείται δύσκολη και χρονοβόρα, ενώ το ακίνητο θα παραμείνει κενό κατά τη διάρκεια ανεύρεσης ενοικιαστή. Ο τύπος του ακινήτου (πρώην βιομηχανικός χώρος, νυν υπεραγορά λιανικής) κρίνεται επίσης κατάλληλος για σχετικά μικρού μεγέθους επενδυτές/ενοικιαστές. Η αύξηση στην προσφορά χώρων υπεραγοράς λιανικής στην πόλη, τα επόμενα χρόνια, μπορεί να επηρεάσει τα επίπεδα ενοικίων μεσοπρόθεσμα. Opportunities: Δυνατότητα επιμερισμού του ακινήτου και εκμίσθωσης σε διαφορετικούς μισθωτές. Η τοποθεσία του ακινήτου ελκεί πιθανούς μισθωτές. Το ακίνητο είναι υπο-μισθωμένο κατα 39.41%. Εφόσον διατηρηθεί στη παρούσα καλή κατάσταση όταν επαναμισθωθεί, η αξία του ακινήτου θα αυξηθεί. Πιθανός επενδυτής μπορεί να αλλάξει την υφιστάμενη χρήση του κτιρίου. Δυνατότητα επιπλέον εσόδων, π.χ. τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων, τηλεοπτικών κεραιών και κεραιών τηλεπικοινωνίας. Πιθανή αύξηση επενδυτικού ενδιαφέροντος για εμπορική χρήση, τα επόμενα χρόνια, λόγω της καταλληλότητας της θέσης του ακινήτου. Threats: Αρνητική οικονομική δραστηριότητα. Η μείωση των κυβερνητικών δαπανών και η αύξηση φορολογίας στην αγορά κινήτων μπορούν να επηρεάσουν τη ζήτηση ακινήτων στον ιδιωτικό τομέα. Συνεχής οικονομική ύφεση και μακροχρόνια αβεβαιότητα. Page 13

14 Μεγάλος αριθμός κενών χώρων στην ευρύτερη περιοχή. Υψηλή φορολογία στα ακίνητα. 7 Στοιχεία Κτηματαγοράς Μετά από έρευνα που πραγματοποιήθηκε στην τοπική κτηματαγορά του ακινήτου και από το τμήμα ερευνών της NAI Hellas, ευρέθησαν τα εξής στοιχεία για πραγματικές μισθώσεις παρόμοιων υπεραγορών στην Ελλάδα: Page 14

15 Α/Α Μεικτό Εμβαδόν(m²) Τύπος ακινήτου Specification (Grade A, B, C) Δήμος Street Έτος κατασκευής Θέσεις στάθμευσης Επιπρόσθετες πληροφορίες Ζητούμενη τιμή /month Ζητούμενη τιμή /m² Πηγή Έτος συγκριτικού Ημερομηνία συγκριτικού ΜΕ , Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου Συγκριτικά στοιχεία - Υπεραγορές - Πραγματικές μισθώσεις Πληροφορίες ,00 Υπεραγορά Grade A Μεταμόρφωση Τατοίου Σε καλή κατάσταση ,00 9,81 Eurobank Properties /4/ ,00 Υπεραγορά Grade A Πάτρα Ακτή Δημαίων Σε καλή κατάσταση ,00 9,61 Eurobank Properties /4/ ,99 Υπεραγορά Grade A Λάρισσα Περιφερειακή οδός Λάρισα - Τρίκαλα Σε καλή κατάσταση ,00 6,64 Eurobank Properties /4/ ,50 Υπεραγορά Grade A Ελληνικό Τιτάνων Σε καλή κατάσταση ,00 8,01 Eurobank Properties /4/ ,70 Υπεραγορά Grade A Ταύρος Λ. Πειραιώς Σε καλή κατάσταση ,00 7,91 Eurobank Properties /4/ ,00 Υπεραγορά Grade A Θεσσαλονίκη Μαρίνου Αντύπα Σε καλή κατάσταση ,00 7,43 Eurobank Properties /4/2013 Page 15

16 Συγκριτικά στοιχεία - Οικόπεδα εντός σχεδίου Πληροφορίες Α/Α Εμβαδόν (m²) Τύπος ακινήτου Νομός Δήμος Πολεοδομικό καθεστώς Συντελεστής Δόμησης Επιπρόσθετες πληροφορίες Ζητούμενη Τιμή Ζητούμενη Τιμή /m² Πηγή Date of Comparable ,00 Οικόπεδο Δυτκή Αττική Μάνδρα - Ειδυλλία Εντος σχεδίου 0, ,00 285,71 Aspis Real Estate - Thriassio Pedio /6/ ,00 Οικόπεδο Δυτκή Αττική Μάνδρα - Ειδυλλία Εντος σχεδίου 0,4 Καλή πρόσοψη ,00 160,00 Foukis Real Estate /6/ ,00 Οικόπεδο Δυτκή Αττική Μάνδρα - Ειδυλλία Εντος σχεδίου 0,4 Καλή προσβασιμότητα ,00 150,00 Foukis Real Estate /6/ ,00 Οικόπεδο Δυτκή Αττική Μάνδρα - Ειδυλλία Εντος σχεδίου 0, ,00 164,29 Aspis Real Estate - Thriassio Pedio /6/2014 Page 16

17 Α/Α Μεικτό Εμβαδόν(m²) Τύπος ακινήτου Specification (Grade A, B, C) Δήμος Street Έτος κατασκευής Θέσεις στάθμευσης Επιπρόσθετες πληροφορίες Ζητούμενη τιμή /month Ζητούμενη τιμή /m² ΜΕ , Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου Βάσει των πιο πάνω στοιχείων, προκύπτει το εξής εύρος αξιών: Μισθώματα για καταστήματα-υπεραγορές στην Αττική και την υπόλοιπη Ελλάδα κυμαίνονται από 7,00/m²/μήνα έως 10,00/m²/μήνα, ανάλογα με την ακριβής τοποθεσία, το μέγεθος, τα παρακολουθήματα, την ποιότητα κατασκευής, την προβολή, την εμπορικότητα, την πρόσβαση, τις τεχνικές προδιαγραφές και τον βαθμό συντήρησης, την παλαιότητα, την απόσταση από κεντρικές οδικές αρτηρίες και τις πρόσθετες παροχές. Οι προσφερόμενες από τους πωλητές τιμές πώλησης (asking prices) για οικόπεδα εντός του σχεδίου πόλεως του Δήμου Μάδρας-Ειδυλλίας κυμαίνονται από 150,00/m 2 έως 280,00/m 2, ανάλογα με την ακρινής τοποθεσία, το μέγεθος, την θέα, το σχήμα, την εμπορικότηττα, την πρόσβαση και την απόσταση από κεντρικές οδικές αρτηρίες και τις πρόσθετες παροχές. Συγκριτικά στοιχεία - Υπεραγορές - Πραγματικές μισθώσεις Πληροφορίες Αναγωγές ως προς Εμβαδόν Θέσ η Ζητούμενη τιμή Ανοιγμέν η Τιμή /m² ,00 Υπεραγορά Grade A Μεταμόρφωση Τατοίου Σε καλή κατάσταση ,00 9,81 0,92 0,90 1,00 8, ,00 Υπεραγορά Grade A Πάτρα Ακτή Δημαίων Σε καλή κατάσταση ,00 9,61 1,10 1,10 1,00 11, ,99 Υπεραγορά Grade A Λάρισσα Περιφερειακ ή οδός Λάρισα - Τρίκαλα Σε καλή κατάσταση ,00 6,64 1,04 1,20 1,00 8, ,50 Υπεραγορά Grade A Ελληνικό Τιτάνων Σε καλή κατάσταση ,00 8,01 0,98 0,80 1,00 6, ,70 Υπεραγορά Grade A Ταύρος Λ. Πειραιώς Σε καλή κατάσταση ,00 7,91 0,94 1,00 1,00 7, ,00 Υπεραγορά Grade A Θεσσαλονίκη Μαρίνου Αντύπα Σε καλή κατάσταση ,00 7,43 0,96 1,00 1,00 7,13 Μέσος όρος 8,15 Οι αναγωγές στα συγκριτικά στοιχεία πραγματοποιήθηκαν ως εξής: Εμβαδόν: Θέση /Προβολή: Ζητούμενη τιμή: Προσαύξηση ή απομείωση 2% της μισθωτικής αξίας κάθε συγκριτικού για κάθε 1.000m² έως τα m² ώστε να ανάγουμε ως προς το εμβαδόν. Προσαύξηση ή απομείωση 20% της μισθωτικής αξίας κάθε συγκριτικού ώστε να ανάγουμε ως προς την τοποθεσία και την εμπορικότητα. Δεν έγιναν αναγωγές ως προς τη ζητούμενη τιμή καθώς τα τα συγκριτικά στοιχεία είναι προϊόν πραγματικών μισθώσεων παρόμοιων καταστημάτων-υπεραγορών.. Page 17

18 8 Προσδιορισμός Συντελεστού Απόδοσης - ARY (All Risks Yield) Την περίοδο πριν την γενικευμένη οικονομική κρίση του 2008, οι συντελεστές απόδοσης (ARY) για μεγάλα εμπορικά ακίνητα υπεραγορές (νεόδμητα, εύκολης πρόσβασης, σύγχρονων προδιαγραφών και με πληθώρα θέσεων στάθμευσης) στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής κυμαίνονταν από 8% έως 9%. Με την οικονομική δυσχέρεια, την επικρατούσα αβεβαιώτητα και τις σπάνιες αγοραπωλησίες παρατηρήθηκε αύξηση των ζητούμενων συντελεστών απόδοσης (ARY) από τους επενδυτές ώστε να αντισταθμήσουν το ρίσκ της επένδυσης. Κατά την αυτοψία μας στην ευρύτερη περιοχή του εκτιμώμενου δεν παρατηρήθηκε οικοδομική δραστηριότητα ενώ υπήρχε μεγάλη προσφορά κενών χώρων προς μίσθωση/πώληση. Επιπλέον, σε πρόσφατη έρευνα αγοράς της εταιρίας μας σχετικά με τα εμπορικά ακίνητα στην Αττική διαπιστώθηκαν τα παρακάτω ευρήματα όπως παρουσιάζονται στον πίνακα που ακολουθεί: Η ζήτηση για καταστήματα-υπεραγορές είναι σχετικά μειωμένη καθώς πρόκειται για προϊόν που απευθύνεται σε περιορισμένο αριθμό εξειδικευμένων επενδυτών. Παρατάυτα υπάρχει μικρή προσφορά τέτοιου είδους ακινήτων ή ακινήτων που θα μπορούσαν να μετατραπούν σε υπεραγορές, πράγμα το οποίο διατηρεί το ποσοστό κενών χώρων σε χαμηλά επίπεδα. Η μειωμένη προσφορά παρόμοιων ακινήτων εξισσοροπεί την χαμηλή ζήτηση λόγω του ιδιαίτερου χαρακτήρα αυτών των ακινήτων και συνεπώς τα ποσοστά κενων χώρων διατηρούνται σε χαμηλά επίπεδα παρά την παρούσα οικονομική κατάσταση. Τα καταστήματα υπεραγορές στην Αττική επιτυγχάνουν σχετικά υψηλά μισθώματα λόγω της χαμηλής προσφοράς αντίστοιχων ακινήτων. Γενικότερα όμως το ρίσκο αυτού του είδους των ακινήτων προέρχεται από τον ειδικό χαραστήρα τους και την δυσκολία εύρεσης εξειδηκευμένων μισθωτών ή επενδυτών. Σύμφωνα με τις πληροφορίες του δικτύου της NAI Global, οι συντελεστές απόδοσης για καταστήματα-υπεραγορές στην Αττική κυμαίνονται απο 8.50% έως 9.50%. Ο κατάλληλος Page 18

19 συντελεστής απόδοσης (ARY) για το υπο εξέταση ακίνητο που βρίκεται στην Δυτική Αττική δεδομένων των βιομηχανικών προδιαγραφών του είναι 10.00%. 9 Υπολογισμοί Αγοραίας Αξίας 1) Μέθοδος Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών (DCF) Το ακίνητο είναι μισθωμένο με τους εξής γενικούς όρους: Μισθωτικοί Όροι Αριθμός Μισθωτών 1 Μισθωτής Praktiker Έναρξη 01/07/2014 Λήξη 30/06/2029 Τρέχον Μηνιαίο Μίσθωμα 51, Ο υπολογισμός του τρέχοντος Αγοραίου Μιισθώματος (Μarket Rent) του συνόλου του ακινήτου, με την παραδοχή ότι είναι κενό (assuming vacant possession), βάσει συγκριτικών στοιχείων παρατίθεται στο κάτωθι πίνακα: Επίπεδο Τμήμα Χρήση Εμπορικό κατάστημα - Αποθηκευτικοί Praktiker, 23χλμ Ε.Ο. Αθηνών - Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας, Ν. Αττικής Εμπορικό κατάστημα Αποθηκευτικοί Μέθοδος Εισοδήματος Μεικτό Εμβαδόν (m²) 9.147, ,36 Άδεια Οικοδομής Μίσθωμα ανά m² /m²/month Μήνιαιο Μίσθωμα /Month Ετήσιο Μίσθωμα Estimated /year 8, , ,21 3, , ,03 Χώρος Αρχείου 261,96 3,26 853, ,26 Γραφειακοί Βοηθητικοί 59,30 3,26 193, ,00 Γραφειακοί 348,14 3, , ,44 F&B χώρος F&B χώρος 59,18 8,15 482, ,76 Ισόγειο Βοηθητικοί WC 27,79 3,26 90, ,76 Διάδρομος διαφυγής Είσοδος προσωπικού - κλιμακοστάσιο 51,24 85,35 3,26 166, ,80 3,26 278, ,72 WC πελατών 35,79 3,26 116, ,61 Διάδρομος διαφυγής (2) 60,50 3,26 197, ,93 Η/Μ 170,14 0,00 0,00 0,00 Σύνολο ισογείου ,67 7, ,13 Γραφειακοί Γραφειακοί 118,24 3,26 385, ,92 Γραφειακοί 199,64 3,26 650, ,92 Πατάρι Αποθηκευτικοί Αποθηκευτικοί 332,40 3, , ,49 Βοηθητικοί Κλιμακοστάσιο 69,85 3,26 227, ,53 Page 19

20 No. Έναρξη μίσθωσης Μισθωτής Επίπεδο ή κτίριο Εμβαδόν (m²) ή αριθμός θέσεων στάθμευσης Χρήση Υφιστάμενο μίσθωμα Περίοδος μίσθωσης Επιπρόσθετες πληροφορίες ΜΕ , Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου Praktiker, 23χλμ Ε.Ο. Αθηνών - Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας, Ν. Αττικής Μέθοδος Εισοδήματος Επίπεδο Τμήμα Χρήση Μεικτό Εμβαδόν (m²) Άδεια Οικοδομής Μίσθωμα ανά m² /m²/month Μήνιαιο Μίσθωμα /Month Ετήσιο Μίσθωμα Estimated /year Ημιυαπαίθριοι Αποθηκευτικοί 93,97 0,00 0,00 0,00 Σύνολο παταριού 814,10 2, ,49 Γενικό σύνολο ,77 6, , ,37 Το τρέχον μίσθωμα σε σχέση το αγοραίο μίσθωμα παρουσιάζουν απόκλιση της τάξης των 39.41%, το ακίνητο είναι υπο-μισθωμένο. Για τους σκοπούς της μελέτης εκτίμησης και για τον υπολογισμό της Αγοραίας Αξίας του ακινήτου ως Επενδυτικό (Investment Property), λαμβάνονται υπόψη οι κάτωθι παραδοχές: 1. Το Ευρώ θα παραμείνει το νόμισμα της χώρας και η Ελλάς μέλος της Ε.Ε. 2. Τα συμφωνηθέντα μισθώματα θα καταβάλλονται από τους μισθωτές έως το τέλος του ιδιωτικών συμφωνητικών μίσθωσης, ήτοι 30/06/ Η επενδυτική περίοδος ορίζεται ως το τέλος της μισθωτικής περιόδου στις 30/06/ Το ακίνητο δίναται να μεταβιβαστεί ως εταιρία ειδικού σκοπού (SPV) με μηδενικό φόρο μεταβίβασης. 5. Ο Συντελεστής Κεφαλαιοποίησης (Capitalization Rate) για το τέλος της επενδυτικής περιόδου (Exit Yield) ορίζεται σε 9.75%. 6. Συντελεστής Προεξόφλησης : 11.75% 7. Απώλεια Μισθώματος (Credit Loss) 4.1% (Ισό με μισό μηνιαίο μίσθωμα) 8. Το συμφωνηθέν τρέχων μίσθωμα (contractual rent) αναπροσαρμόζεται μόλις ο συνολικός ΔΤΚ αυξηθεί κατά τουλάχιστον 10%. Το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται κατά το 50% της αλλαγής του δείκτη. Ο μακροχρόνιος ΔΤΚ ορίζεται σε 2.00% το χρόνο μέχρι το τέλος της επενδυτικής περιόδου. 9. Η μέση ετήσια μεταβολή των αξιών των ακινήτων για όλη την επενδυτική περίοδο ορίζεται σε 2.5% ανα έτος. 10. Στο τέλος της επενδυτικής περιόδου το Τρέχον Μίσθωμα θα προσαρμοστεί σε επίπεδα αγοράς. Το ακίνητο είναι μισθωμένο με τους εξής γενικούς όρους: Μισθωμένες Επιφάνειες Όροι μισθωτηρίου συμβολαίου 1 01/07/2014 PRAKTIKER Ισόγειος Όροφος & Μεσσοπάτωμα 12, Κατάστημα 51, /7/2014 έως 30/6/2029 Ασφάλιση, Επισκευές & κόστος συντήρησης: καλύπτονται από το μισθωτή, συμπεριλαμβανομένου της συνήθης φθοράς. Αναλυτικοί υπολογισμοί των Προεξοφλημένων Ταμειακών Ροών: Page 20

21 Executive Present Value Summary απο Argus Enterprise Valuation Assumptions Return Summary PV Calculation Date July, 2014 Total Return (Unleveraged) 24,863,729 Discount Rate 11.75% Total Return to Invest (Unleveraged) N/A Discount Method Monthly PV-Cash Flow (Unleveraged) 4,618,345 Hold Period 15 Years PV-Net Sales Price 2,860,131 Residual Sale Date June, 2029 Total PV (Unleveraged) 7,478,476 Selling Costs 0.00% Initial Investment 0 NPV (Unleveraged) 7,478,476 Sales Proceeds Calculation % of PV-Assured Income 61.76% Gross Sale Price 15,139,058 % of PV-Speculative Income 0.00% Adjusted Gross Sale Price 15,139,058 % of PV-Net Sales Price 38.24% Net Sale Price 15,139,058 IRR (Unleveraged) - Less: Loan Balance 0 IRR (Leveraged) - Proceeds from Sale 15,139,058 PV-Cash Flow (Unleveraged) / % Total % PV of Net Sale Price 2,860,131 PV-Net Sales Price / % Total % Total PV (Unleveraged) /SM % Distributions of Net Proceeds Net Sale Price 15,139,058 Less: Loan Payoff 0 Less: Equity (Investment Balance) 0 Ending Proceeds 15,139,058 Page 21

22 Investment & Cash Flow Summary Unleveraged Unleveraged PV of Unleveraged Unleveraged Leveraged Leveraged Leveraged Year-Month Investment Cash Flow Cash 11.75% COC Return Investment Cash Flow COC Return 2014-July (Pd. 0) June 0 592, ,883 N/A 0 592,182 N/A 2016-June 0 622, ,685 N/A 0 622,384 N/A 2017-June 0 622, ,517 N/A 0 622,384 N/A 2018-June 0 622, ,149 N/A 0 622,384 N/A 2019-June 0 622, ,972 N/A 0 622,384 N/A 2020-June 0 622, ,441 N/A 0 622,384 N/A 2021-June 0 654, ,420 N/A 0 654,125 N/A 2022-June 0 654, ,150 N/A 0 654,125 N/A 2023-June 0 654, ,378 N/A 0 654,125 N/A 2024-June 0 654, ,736 N/A 0 654,125 N/A 2025-June 0 654, ,896 N/A 0 654,125 N/A 2026-June 0 687, ,822 N/A 0 687,486 N/A 2027-June 0 687, ,758 N/A 0 687,486 N/A 2028-June 0 687, ,804 N/A 0 687,486 N/A 2029-June 0 687, ,737 N/A 0 687,486 N/A Totals 0 9,724,671 4,618, ,724,671 Property Resale Report απο Argus Enterprise Market Rent assuming the beginning of the Investment period p.a ,37 Μarket rent at the end of the investment period ,20 Exit Yield - Cap Rate 9,75% Net Sale Price (Exit Value) ,46 Page 22

23 Sales Proceeds Calculation Enter Sale Price Residual Sale Date June, 2029 Gross Sale Price 15,139,058 Adjusted Gross Sale Price 15,139,058 Net Sale Price 15,139,058 Less: Loan Balance 0 Proceeds from Sale 15,139,058 PV of Net Sale Price 2,860,131 Executive Present Value Summary απο Argus Enterprise Property Name Present Value Date Sale Date Cap Rate Discount Rate Cumulative Unleveraged Cash Flow PV of Unleveraged Cash Flow Unleveraged Cash Flow as % of Total PV Unleveraged Net Sale Price PV of Unleveraged Net Sale Price Unleveraged Net Sale Price as % of Total PV Total Unleveraged Present Value None PRAKTIKER MANDRA 7/1/2014 6/30/2029 9,75% 11,75% ,76% ,24% Portfolio Total ,76% ,24% Market Rent Assumptions (Assuming Vacant Possession) απο Argus Enterprise Market Rates ($/Year) PRAKTIKER MANDRA PRAKTIKER Mandra - Whole Building , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,37 Total , , , , , , , , , , , , , , , ,37 Page 23

24 Βάσει των ανωτέρω υποθέσεων και παραδοχών, κρίνουμε ότι η Αγοραία Αξία του εν λόγω επενδυτικού ακινήτου είναι: 7,478, Οι αναλυτικές ταμειακές ροές παρατίθενται στο Παράρτημα 4. 2) Μέθοδος Εισοδήματος Βάσει της ανάλυσης των συγκριτικών στοιχείων και των αποδόσεων της αγοράς, η μισθωτική αξία προσδιορίζεται σε 8.15m 2 /μήνα για τους χώρους λιανικής και 3.26m 2 /μήνα για όλους τους άλλους χώρους ( 60% απομείωση ως προς τους χώρους λιανικής) ενώ το συντελεστής απόδοσης (ARY) ορίζεται σε 10.00% τα οποία κρίνονται εύλογα. Οι υπολογισμοί της Μεθόδου Εισοδήματος παρατίθενται στον κάτωθι πίνακα: Praktiker, 23χλμ Ε.Ο. Αθηνών - Κορίνθου, Δήμος Μάνδρας, Ν. Αττικής Μέθοδος Εισοδήματος Επίπεδο Τμήμα Χρήση Μεικτό Εμβαδόν (m²) Άδεια Οικοδομής Μίσθωμα ανά m² /m²/month Μήνιαιο Μίσθωμα /Month Ετήσιο Μίσθωμα Estimated /year Εμπορικό κατάστημα - Αποθηκευτικοί Εμπορικό κατάστημα 9.147,92 Αποθηκευτικοί 1.393,36 Χώρος Αρχείου 261,96 8, ,27 3, ,75 3,26 853, , , ,26 Γραφειακοί Βοηθητικοί 59,30 Γραφειακοί 348,14 3,26 193,25 3, , , ,44 Ισόγειο F&B χώρος F&B χώρος 59,18 WC 27,79 8,15 482,15 3,26 90, , ,76 Διάδρομος διαφυγής 51,24 3,26 166, ,80 Βοηθητικοί Είσοδος προσωπικού - κλιμακοστάσιο 85,35 WC πελατών 35,79 3,26 278,14 3,26 116, , ,61 Διάδρομος διαφυγής (2) 60,50 3,26 197, ,93 Η/Μ 170,14 0,00 0,00 0,00 Σύνολο ισογείου ,67 7, ,13 Γραφειακοί Γραφειακοί 118,24 3,26 385, ,92 Γραφειακοί 199,64 3,26 650, ,92 Πατάρι Αποθηκευτικοί Αποθηκευτικοί 332,40 3, , ,49 Βοηθητικοί Κλιμακοστάσιο 69,85 3,26 227, ,53 Ημιυαπαίθριοι Αποθηκευτικοί 93,97 0,00 0,00 0,00 Σύνολο παταριού 814,10 2, ,49 Γενικό σύνολο ,77 6, , ,37 Σελίδα 24

25 Exit Value ΜΕ , Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου Βάσει των ως άνω υπολογισμών της Μεθόδου Εισοδήματος κρίνουμε ότι η Αγοραία Αξία (Market Value) του καταστήματος-υπεραγορά που βρίσκεται επί του 23 ου χλμ. της Εθνικής Οδού Αθηνών Κορίνθου στο Δήμο Μάνδρας-Ειδυλλίας, Περιφέρεια Αττικής είναι ,00 3) Συνολική Αγοραία Αξία Βάσει της ως άνω μεθοδολογίας, κρίνουμε οτι η Αγοραία Αξία του καταστήματος-υπεραγοράς που βρίσκεται επί του 23 ου χλμ. της Εθνικής Οδού Αθηνών Κορίνθου στο Δήμο Μάνδρας- Ειδυλλίας, Περιφέρεια Αττικής, για την 30/06/2013, είναι 8,022, (Όκτω εκατομμύρια εικοσι δύο χιλιάδες διακόσια ευρώ), όπως παρουσιάζεται στον κάτωθι πίνακα: Μεθοδολογία Αγοραία Αξία Συντελεστής Βαρύτητας Σταθμισμένη Αξία Μέθοδος Εισοδήματος 10,191, % 2,038, Μέθοδος DCF 7,480, % 5,984, Σύνολο 8,022, Ανάλυση Ευαισθησίας Δεδομένης της τρέχουσας οικονομικής συγκυρίας για τη χώρα μας και σύμφωνα με τις οδηγίες και κατευθύνσεις του GN 1 των εκτιμητικών προτύπων «The RICS Appraisal and Valuation Standards, 8 th Edition», ακολουθεί η ανάλυση ευαισθησίας στους βασικούς παραμέτρους του μοντέλου υπολογισμού των προεξοφλημένων ταμειακών ροών: Εάν ο συντελεστής προεξόφλησης μεταβληθεί κατά +/- 5% σε σχέση με την εκτιμηθείσα αξία, και σε συνδυασμό με τη μεταβολή κατά +/-5% της προσδοκώμενης τελικής Αγοραίας Αξίας στο τέλος της επενδυτικής περιόδου (exit value), η Αγοραία Αξία του επενδυτικού ακινήτου παρουσιάζει το κάτωθι εύρος διακύμανσης: Ανάνλυση Ευαισθησίας Ν Praktiker Μάνδρα Αττικής Discount Rate 11,16% 11,75% 12,34% Εάν ο συντελεστής προεξόφλησης μεταβληθεί κατά +/- 5% σε σχέση με την εκτιμηθείσα αξία, και σε συνδυασμό με τη μεταβολή κατά +/-5% του ποσοστού κενών χώρων (vacancy rate), τότε η Αγοραία Αξία του επενδυτικού ακινήτου παρουσιάζει το κάτωθι εύρος διακύμανσης: Σελίδα 25

26 Credit Risk Credit Risk ΜΕ , Μελέτη Εκτίμησης Αγοραίας Αξίας Ακινήτου Ανάνλυση Ευαισθησίας Ν Praktiker Μάνδρα Αττικής Discount Rate 11,16% 11,75% 12,34% 3,90% ,10% ,31% Εάν η προσδοκώμενη τελική Αγοραία Αξία στο τέλος της επενδυτικής περιόδου (exit value) μεταβληθεί κατά +/- 5% σε σχέση με την εκτιμηθείσα αξία, και σε συνδυασμό με τη μεταβολή κατά +/-5% του ποσοστού κενών χώρων (vacancy rate), τότε η Αγοραία Αξία του επενδυτικού ακινήτου παρουσιάζει το κάτωθι εύρος διακύμανσης: Ανάνλυση Ευαισθησίας Ν Praktiker Μάνδρα Αττικής Exit Value ,31% ,10% ,90% Σελίδα 26

27 11 Δήλωση Σύμφωνα με πάγια πολιτική της ΝΑΙ Hellas/ AVENT AE, δηλώνουμε ότι η εν λόγω εκτίμηση παγίων στοιχείων είναι για χρήση μόνον προς την πλευρά προς την οποία απευθύνεται και καμία ευθύνη δεν αναγνωρίζουμε προς τρίτα μέρη για το σύνολο ή τμήμα αυτής, ούτε ακόμα αναφορά, έκδοση ή δημοσίευση χωρίς την προηγούμενη έγγραφη έγκριση μας σχετικά με την μορφή και το μέσο στο οποίο θα εμφανισθεί. Για την NAI Hellas/ AVENT A.E. Ηλίας Ζιώγας Senior Partner FRICS, REV, CRE Certified Valuer Νάταλι Ζιώγα Partner BA, M.Sc., MRICS, REV Valuation Department Manager Πιστοποιημένος Εκτιμητής (Α.Μ. 258) Γιώργος Σμάλης MA, M.Sc., MRICS Valuation Department Πιστοποιημένος Εκτιμητής (Α.Μ. 259) Ελένη Μακρή BSc, Msc Valuation Department 27