METODOLOGIE ELABORARE A SISTEMULUI DE INDICATORI DE CARACTERIZARE A PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE. REDACTAREA III - a

Transcript

1 INSTITUTUL NATIONAL DE CERCETARE - DEZVOLTARE PENTRU URBANISM SI AMENAJAREA TERITORIULUI U R B A N P R O I E C T str. Nicolae Filipescu 53-55, Bucuresti 2, ROMANIA tel , , fax , urban@fx.ro METODOLOGIE DE ELABORARE A SISTEMULUI DE INDICATORI DE CARACTERIZARE A PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE REDACTAREA III - a MAI

2 MINISTERUL LUCRĂRILOR PUBLICE, TRANSPORTURILOR ŞI LOCUINŢEI INDICATIV : METODOLOGIE DE ELABORARE A SISTEMULUI DE INDICATORI DE CARACTERIZARE A PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE REDACTAREA III - a ELABORATOR: INSTITUTUL NAŢIONAL DE CERCETARE DEZVOLZARE PENTRU URBANISM ŞI AMENAJAREA TERITORIULUI BUCUREŞTI COLABORATOR : IHS ROMÂNIA SRL Dr. Arh. Nicolae Ţarălungă Drd. Arh. Sorina Racoviceanu INCD DIRECTOR GENERAL DIRECTOR ŞTIINŢIFIC ŞEF SECŢIE AMENAJAREA TERITORIULUI ŞEF PROIECT MLPTL Responsabil de lucrare : Arh. Gabriel Pascariu Dr.Arh. Cătălin Sârbu Arh. Şerban Nădejde Ing. Andreia Alexandrescu Arh. Dorel Nicolae - MAI

3 CUPRINS 1. STRUCTURA REGLEMENTĂRII Capitolul I INTRODUCERE... Secţiunea 1. Cadrul legal de elaborare a reglementării Secţiunea 2. Utilitatea metodologiei... Secţiunea 3. Scopul metodologiei... Secţiunea 4. Obiective.. Secţiunea 5. Grupurile ţintă. Secţiunea 6. Rezultate.. Secţiunea 7. Cadrul normativ şi instituţional... Secţiunea 8. Factori externi.. Secţiunea 9. Utilizarea metodologiei Capitolul II CONTEXT... Secţiunea 10 Folosirea indicatorilor urbani şi oportunitatea lor pentru planificarea dezvoltării urbane. 4. Capitolul III METODOLOGIE. Secţiunea 11. Cadrul conceptual... Secţiunea 12. Terminologie.. Secţiunea 13. Cadrul fizic. Secţiunea 14. Introducerea instrumentelor politice privind terenurile urbane. Secţiunea 15. Plan de acţiune pentru administraţia publică locală.. Secţiunea 16. Acţiuni necesare organizării şi funcţionării pieţelor funciare urbane Secţiunea 17. Instrument metodologic de elaborare a sistemului de indicatori de caracterizare a pieţelor funciare urbane. Secţiunea 18. Recomandări finale 5. Capitolul IV MATERIALE DE REFERINŢĂ. Secţiunea 19. Noţiuni de fundamentare a reglementării şi identificarea elementelor care caracterizează şi/sau influenţează piaţa funciară urbană... (1) Date generale... (2) Glosar de termeni (3) Analiza problemelor specifice (4) Elemente şi fenomene semnificative în existenţa, structurarea şi funcţionarea pieţelor funciare urbane.. (5) Indicatori sistem de informaţii privind piaţa funciară urbană.. (6) Cadrul legislativ actual cu aport la structurarea PFU (7) Anexe.. Secţiunea 20. Aspecte legate de modul de funcţionare a pieţei de terenuri urbane în condiţiile României.. Secţiunea 21. Condiţii/condiţionări specifice în România la diferitele nivele de acţiune. Secţiunea 22. Recomandări privind modul de funcţionare a pieţei de terenuri urbane 6. BIBLIOGRAFIE pag

4 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE Metodologie de elaborare a sistemului de indicatori de caracterizare a pieţei funciare, în concordanţă cu practicile europene 1. STRUCTURA REGLEMENTĂRII Reglementarea este structurată pe patru capitole pentru a face mai clară distincţia dintre informaţiile generale necesare înţelegerii demersului lucrării (capitolul I), contextul general de lucru (capitolul II), metodologia propriu zisă, ca instrument practic (capitolul III) şi cadrul teoretic de fundamentare (capitolul IV). Capitolul I. Introducere Capitolul II. Context Capitolul III. Metodologie Capitolul IV. Materiale de referinţă 2. Capitolul I INTRODUCERE Secţiunea 1. CADRUL LEGAL DE ELABORARE A REGLEMENTĂRII Metodologia de elaborare a sistemului de indicatori de caracterizare a pieţei funciare urbane se elaborează de către INCD-, la comanda MLPTL-Direcţia generală Tehnică în Construcţii - Serviciul Programe Cercetare şi Reglementări Tehnice. Secţiunea 2. UTILITATEA METODOLOGIEI Piaţa funciară urbană reprezintă un mecanism economic ale cărui performanţe sunt influenţate de fiecare din componentele cererii şi ofertei de terenuri. Piaţa funciară există în momentul în care sunt înregistrate tranzacţii de terenuri. Performanţele pieţei sunt influenţate de performanţele administraţiei publice locale şi centrale în facilitarea cererii şi în organizarea ofertei. Indicatorii de funcţionare a pieţei funciare sunt identificaţi şi prezentaţi pentru : - înţelegerea mecanismului cererii şi ofertei de terenuri; - furnizarea unui instrument administraţiei locale astfel încât aceasta să poată formula o politică de terenuri şi să constituie o bază de date care să facă piaţa funciară locală completă şi perfectă. Secţiunea 3. SCOPUL METODOLOGIEI Scopul metodologiei este de a crea o metodă de analiză a funcţionării pieţelor funciare urbane şi a cadrului specific de materializare şi de a stabili un sistem de indicatori care să servească la: crearea condiţiilor necesare materializării şi funcţionării pieţelor funciare urbane prin colaborarea administraţiei publice centrale cu actorii urbani implicaţi; 4

5 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE realizarea unui sistem de gestiune a fondului funciar - pentru administraţie; fundamentarea deciziilor de politică fiscală, economică şi socială - pentru politicieni şi administratori; stabilirea unui sistem unitar de apreciere a programelor de dezvoltare spaţială şi a programelor de finanţare a dezvoltării - pentru politicieni, planificatori, finanţatori; fundamentarea deciziilor de investiţii - pentru administratori şi pentru agenţi economici. Secţiunea 4. OBIECTIVE (1) Obiective de dezvoltare Un sistem de gestiune a fondului funciar, profesionist; Deciziile politicienilor în domeniul fiscal, economic şi social, fundamentate pe informaţii reale; Un sistem unitar de apreciere a programelor de dezvoltare spaţială şi a programelor de finanţare a dezvoltării; Decizii de investiţii optime pentru comunitate. (2) Obiective imediate Pieţe imobiliare organizate în vederea valorizării şi conservării fondului funciar; Bănci de date organizate pentru pieţe funciare. Secţiunea 5. GRUPURILE ŢINTĂ Metodologia se adresează tuturor celor implicaţi în proiecte de dezvoltare: administraţia publică centrală şi locală; politicieni; planificatori (specialişti elaboratori de proiecte); finanţatori. Secţiunea 6. REZULTATE Metodologia oferă o prezentare clară şi completă a structurii şi componentelor pieţei funciare urbane, a relaţiilor existente între acestea şi identifică indicatorii care caracterizează şi/sau influenţează existenţa şi funcţionarea acesteia. Indicatorii rezultă din analiza directă a tuturor componentelor cererii şi ofertei de terenuri cuprinse în capitolul IV, secţiunea 19, (5) - Structura pieţei funciare urbane în care zona influenţată de instrumentele urbanistice reprezintă o mică parte. Forţele care acţionează în piaţa funciară transced domeniul activităţii urbanistice. Indicatorii sunt prezentaţi pe cinci grupe specifice: indicatori de decizie; indicatori de tranzacţie şi de impozitare; indicatori instituţionali; indicatori de planificare urbană; indicatori naturali. Pentru o identificare preliminară a stării pieţei funciare, metodologia propune un set de indicatori: Indicatori de diagnostic rapid: Indicator de echilibru al pieţei; Indicator de echilibru al non-pieţei; Indicator de control al pieţei; (Indicator de evaluare a ofertei; Indicator de evaluare a cererii) 5

6 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE Indicator de multiplicare; Indicator de reciclare; Indicator al ofertei pe tip de funcţiune; Indicator al costului de ocupare; Indicator al capacităţii de absorbţie a pieţei. Secţiunea 7. CADRUL NORMATIV ŞI INSTITUŢIONAL (1) Cadrul normativ care fundamentează acţiunile mecanismului Pieţei Funciare Urbane. Fondul funciar al României Legea 1/2001, modificată prin OUG nr.102/2001 Stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor Legea 7/1996, modificată prin OUG nr.291/2000 Legea 10/2001 Circulaţia juridică a terenurilor Legea 18/2001 OUG 226/2000 privind circulaţia juridică a terenurilor forestiere Terenuri ale societăţilor comerciale cu capital de stat, stabilire, evaluare, vânzare HG 834/1991 modificată prin HG 468/1998, HG 170/1995, HG 95/1997 Regimul terenurilor aferente clădirilor Legea 85/1992, modificată prin Legea 79/1997, OUG 98/2000 Legea 10/2001 Stabilirea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole HG 746/1991, modificată prin HG 59/1994 Atribuţii ale administraţiei publice locale privind administrarea terenurilor Legea 215/2001, modificată prin OUG 74/2001 Autorizarea executării sau desfiinţării construcţiilor Legea 50/1991, modificată prin Legea 453/2001 Concesionarea terenurilor pentru construcţii, închirieri terenuri în zone libere Legea 218/1998 privind regimul concesiunilor Contract de concesiune, metodologie de concesionare Legea 219/1998 privind regimul concesiunilor Regimul investiţiilor străine Legea 35/1991, modificată prin OUG 92/1997 Evaluarea, reevaluarea şi inventarierea terenurilor HG 500/1994, modificată prin HG 593/1994 şi HG 37/1995 Impozite şi taxe locale OG 15/1992, Legea 27/1994 cu toate modificările şi completările ulterioare Legea 69/1993, Legea 34/1994, HG 506/1994, HG 507/1997, Legea 147/1998 au fost abrogate prin OG 36/2002 Exproprierea pentru cauză de utilitate publică Legea 33/1994 Ocuparea terenurilor HG 525/1996, modificată prin HG 960/1999, HG 855/2001, HG 59/1999, HG 789/1998 6

7 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE (2) Cadrul instutuţional A. AUTORITĂŢILE ADMINISTRAŢIEI PUBLICE CENTRALE a) GUVERN Stabileşte strategia naţională de dezvoltare, programele prioritare, liniile directoare şi politicile sectoriale, în conformitate cu prevederile şi conţinutul Programului de guvernare. Emite avize şi acorduri pentru documentaţiile de urbanism sau pentru realizarea construcţiilor, prin organele administraţiei publice specializate. Aprobă scoaterea din circuitul agricol sau silvic al terenurilor, în conformitate cu competenţele stabilite de lege. b) MLPTL Coordonează activităţile de amenajare a teritoriului şi urbanism, precum şi pe cele conexe acestora, şi formulează strategiile şi politicile de lucru. Elaborează planuri de amenajarea teritoriului şi Regulamentul General de Urbanism. Avizează documentaţiile de urbanism în conformitate cu prevederile legale şi solicită administraţiei publice locale elaborarea sau modificarea documentaţiilor de urbanism şi amenajarea teritoriului în acord cu prevederile cuprinse în programele strategice ale guvernului. Elaborează legi şi normative specifice activităţii de urbanism şi construcţiei de locuinţe în cadru instituţionalizat (ANL). Coordonează activitatea ANL şi colaborează cu administraţia publică locală pentru asigurarea terenurilor necesare construcţiilor şi a documentaţiilor de urbanism specifice. Sponsorizează construcţia de locuinţe în calitatea de ordonator principal de credite bugetare. Emite avize şi acorduri de realizare a construcţiilor prin organismele teritoriale specializate. Efectuează controlul disciplinei în construcţii prin inspectoratele teritoriale. Gestionează împreună cu Ministerul Administraţiei Publice şi Comitetul Naţional pentru Statistică banca de date privind lucrările publice şi construcţiile. c) CONSILII JUDEŢENE Avizează documentaţiile de urbanism şi amenajarea teritoriului în conformitate cu prevederile legale şi solicită administraţiei publice locale actualizarea acestora în vederea asigurării aplicării unor prevederi cuprinse în programele de dezvoltare a judeţelor. B. AUTORITĂŢILE ADMINISTRAŢIEI PUBLICE LOCALE Evaluează necesităţile şi tendinţele de dezvoltare a localităţilor. Identifică cererea de terenuri şi locuinţe de pe piaţa funciară şi grupurile ţintă pentru oferta de terenuri. Exercită controlul acţiunilor de dezvoltare urbană prin elaborarea documentaţiilor de urbanism şi formularea strategiilor de dezvoltare şi a politicilor de rezolvare a problemelor locuirii. Asigură terenuri din domeniul privat pentru construcţia de locuinţe realizate prin ANL sau pentru alte categorii defavorizate ale populaţiei. Exercită controlul asupra pieţei funciare şi stimulează funcţionarea acestora prin formarea rezervelor de teren şi exercitarea dreptului de preempţiune. Crează băncile de date urbane şi asigură monitorizarea informaţiilor necesare funcţionării pieţei funciare, evidenţei cadastrale, elaborării documentaţiilor de urbanism şi autorizării construcţiilor. Urmăreşte delimitarea prin PUG a zonelor ce urmează a fi parcelate cu prioritate. Asigură echiparea zonelor de dezvoltare prioritară şi realizează parcelări din bugete proprii sau prin încurajarea iniţiativei private, utilizând instrumente de management şi marketing urban. Concesionează terenuri. 7

8 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE Aprobă cedările gratuite de teren în beneficiul public şi exproprieri pentru realizarea drumurilor de acces. Fixează termenele limită pentru parcelarea terenurilor introduse în intravilan în acest scop, pentru publicitatea imobiliară şi vânzarea parcelelor. Stabileşte sistemul de impozite şi texe locale şi îl utilizează ca instrument de control al dezvoltării. (3) Aspecte instituţionale defavorabile mecanismului pieţei de terenuri care se constituie în principalele constrângeri ale funcţionării acesteia - Lipsa coordonării orizontale a direcţiilor / serviciilor primăriilor. - Lipsa coordonării orizontale a compoziţiei profesionale a funcţionarilor. - Lipsa unor politici specifice privind terenurile din interiorul intravilanului localităţilor. - Lipsa aptitudinilor manageriale ale administraţiei, în legătură cu terenurile urbane. - Lipsa de înţelegere a competiţiei între modul de alocare în alternativă a terenurilor pentru funcţiuni urbane, cu caracter social şi comercial şi impactul deciziei de amplasare asupra valorii terenurilor aflate în zonele urbane din vecinătate. - Confuzia între politicile de terenuri şi mecanismul pieţei funciare urbane. - Noutatea modului de funcţionare a mecanismului pieţei de terenuri faţă de dezvoltarea urbană. - Rolul diferit jucat de diverse organizaţii pe scena pieţei de terenuri. - Măsuri compensatorii pe care aparatul administraţiei locale trebuie să le ia pentru a face ca piaţa funciară să fie completă. - Slaba coordonare între diverse organizaţii aparţinând administraţiei publice centrale şi locale. - Modul de administrare a informaţiilor privind terenurile clasificate pe clase de interes. - Descreşterea demografică. - Reducerea resurselor financiare. - Inflaţia cronică. - Existenţa terenurilor neechipate edilitar. - Creşterea riscurilor şi incertitudinilor investitorilor privaţi. - Instrumentele de urbanism existente nu prevăd mijloacele de protecţie legală a loturilor de teren vecine unui lot de teren care obţine o autorizaţie de construcţie. - Pregătirea persoanelor din administraţia centrală şi locală insuficientă faţă de noile reguli, atitudini şi informaţii solicitate de impactul economiei de piaţă asupra dezvoltării urbane. - Lipsa de informaţii credibile privind terenurile. - Legislaţia precară privind impozitul pe teren. - Lipsa unor proceduri administrative precise şi transparente. - Lipsa unor agenţii imobiliare care să promoveze informaţii credibile privind preţurile. Secţiunea 8. FACTORI EXTERNI În general, managementul funciar depinde de infrastructuri, finanţe publice şi protecţia mediului. Aceste elemente se regăsesc atât la nivel naţional cât şi internaţional în atribuţiile unor organisme internaţionale a căror preocupări şi programe se concretizează prin documente programatice în cadrul unor manifestări cu caracter specific cum sunt: Conferinţa Naţiunilor Unite pentru Mediu şi Dezvoltare-Rio de Janeiro 1912-Agenda 21; Conferinţa asupra Populaţiei şi Dezvoltării-Cairo 1994; Conferinţa Mondială pentru Dezvoltare Socială-Copenhaga 1995; Conferinţa Naţiunilor Unite asupra Aşezărilor Umane-Istanbul 1996-Agenda Habitat II. 8

9 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE Pe plan internaţional cererea de terenuri este diferenţiată după destinaţia terenului, după evoluţia diferită a activităţilor economice şi după politica funciară urbană. - cererea de terenuri pentru construcţii de locuinţe este tratată cu prioritate în toate ţările datorită dimensiunilor sale sociale; - în toate ţările Europei de Vest, cererea pentru terenuri cu destinaţii economice a fost dominată în ultimele două decenii de migrarea către periferii şi zone periurbane. În prezent cererea este dominată de solicitările pentru birouri (în special a firmelor internaţionale) în zonele centrale (în special în oraşele mari); - aprecierea necesarului de teren are la bază elemente de politică funciară urbană, specifice fiecărei ţări, cum ar fi suprafaţa unitară afectată fiecărei categorii de construcţii. În ţări ca Anglia, Franţa, Danemarca, Germania, Olanda există planuri de control al dezvoltării denumite diferit de la ţără la ţară (ex: Local plan-anglia; lokalplan-danemarca; plan d occupation des sols-franţa; Bebanngsplan-Germania; Bestemmingplan-Olanda) care se constituie ca instrumente de bază pentru autorizaţia de amenajare (Anglia) sau cea de construire (Danemarca, Franţa, Germania, Olanda) cu funcţii şi valabilităţi diferite. - oferta de terenuri de construcţii prezintă, teoretic, rezerve suficiente însă ea este limitată practic de necesitatea unor lucrări de utilitate publică, de protecţia mediului ş.a. În Germania, deplasarea actuală a cererii şi ofertei de teren de construcţii către zonele periurbane, nu este posibilă în vecinătatea unor oraşe prospere cum ar fi München, Frankfurt, Stuttgart. - preţurile de piaţă, rezultate ale raporturilor dintre cerere şi ofertă, depind de situaţia economică şi socială generală, de politica naţională şi regională privind dezvoltarea urbană şi de cadrul legal existent. Sursele documentare disponibile au oferit elemente valoroase de studiu şi analiză a pieţelor funciare urbane ale ţărilor Europene cu practică de funcţionare continuă, a căror experienţă poate fi valorificată raţional la nivelul ţării noastre. Conforn HG 3/2001 printre atribuţiile MLPTL în domeniu se află şi: - elaborarea strategiei şi reglementărilor specifice de dezvoltare şi armonizare a activităţilor de lucrări publice, transport, locuinţe; - elaborarea cadrului legislativ, politicii economice adecvate şi strategiei naţionale în domeniu; - promovarea sistemului instituţional pentru dezvoltarea pieţei libere a construcţiilor; - colaborarea cu consiliile judeţene şi locale la elaborarea studiilor şi programelor referitoare la dezvoltarea urbană şi rurală, la construcţia de locuinţe şi lucrări tehnico-edilitare; - colaborarea cu coordonatorii cadastrului general, stabiliţi prin lege, pentru organizarea şi realizarea cadastrului imobiliar-edilitar. Conform Cartei Europene a Amenajării Teritoriului, utilizarea raţională a terenului este unul din obiectivele fundamentale. Ea precizează că este obligatoriu ca amenajarea fizică a teritoriului să aibă la bază o politică funciară capabilă de a face posibilă realizarea obiectivelor de interes general. Pieţele funciare urbane există şi sunt definite prin cerere şi ofertă. Terenul, adică obiectul de activitate al pieţelor funciare, este supus legilor generale şi particulare de urbanism şi amenjarea teritoriului, specifice fiecărei ţări. Funcţionarea P.F.U. este diferenţiată prin politicile naţionale corelate cu cele regionale prin situaţia economică şi socială generală. Utilizarea terenului urban se va face cu respectarea principiilor de dezvoltare urbană promovate de documentaţiile internaţionale cu precădere de Agenda 21. Aplicarea principiilor acesteia se va face diferenţiat în funcţie de condiţiile specifice de dezvoltare la nivel naţional şi local, prin elaborarea Agendei 21 la nivel local. 9

10 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE Secţiunea 9. UTILIZAREA METODOLOGIEI Metodologia tratează o materie foarte dificilă studiată în timp, punctual, pe diferite aspecte interesante şi necesare în contextul şi la momentul respectiv şi pentru care nu există în România studii economice de amploare. Ea se constituie într-o primă acţiune, un prim element dintr-o construcţie mai amplă care va deveni suport pentru cei interesaţi şi implicaţi în problematica fondului funciar. Metodologia propune un set de indicatori care nu este uzual în România dar care odată însuşit de către administraţia locală, aceasta îşi va putea pregăti organizarea pieţei imobiliare în vederea valorizării şi conservării fondului funciar şi a băncilor de date pentru piaţa funciară. Având la bază informaţiile furnizate de indicatorii propuşi, ea va putea oferi informaţii corecte şi actuale potenţialilor investitori, devenind şi un instrument de atragere a fondurilor de investiţii. În acest scop metodologia propune un plan de acţiune pentru administraţia publică locală, oferind şi cadrul teoretic de fundamentare a întregii problematici, care prezintă cuprinzător şi coerent contextul elaborării sistemului de indicatori care caracterizează piaţa funciară în concordanţă cu practicile europene. Secţiunea 19, Noţiuni de fundamentare a reglementării şi identificarea elementelor care caracterizează şi/sau influenţează piaţa funciară urbană reprezintă o componentă necesară a metodologiei, privită în ansamblu, pentru definirea aspectelor şi fenomenelor intime ale problematicii şi fundamentarea vocabularului uzual, necesară tuturor utilizatorilor domeniului. Prezenta metodologie are un caracter preponderent teoretic ea prezentând direcţiile generale pe care trebuie să le adopte administraţia publică locală în acţiunile sale de organizare. Elaborarea indicatorilor de caracterizare ai fiecărei pieţe fiind un proces de studiu şi analiză a pieţei respective într-un cadru organizat, urmăreşte să identifice indicatorii proprii pieţei analizate şi în final să cuantifice fiecare indicator prezentat în Fişa 1. Studiul şi analiza pieţei de terenuri trebuie să urmărească toate componentele pieţei, prezentate în schema Structura pieţelor funciare urbane. Secţiunea 21 Condiţii/Condiţionări specifice în România, la diferitele nivele de acţiune se constituie în cadrul de referinţă pentru studierea şi identificarea problemelor actuale majore existente, specifice pieţei studiate. Secţiunea 22 Recomandări privind modul de funcţionare a pieţei de terenuri urbane reprezintă un îndrumător al administraţiei publice în acţiunea sa de continuare a reformelor din domeniul politicilor de terenuri la nivelul localităţilor din România. Acesta cuprinde activităţile-ţintă necesare a fi adoptate de către administraţie precum şi fazarea lor. 3. Capitolul II CONTEXT Secţiunea 10. FOLOSIREA INDICATORILOR URBANI ŞI OPORTUNITATEA LOR PENTRU PLANIFICAREA DEZVOLTĂRII URBANE - Tema în care se înscrie această documentaţie constituie o componentă de mare importanţă în considerarea politicilor pieţei funciare şi a mijloacelor de aplicare a acestora în domeniul gestiunii responsabile a terenului, urmărind alinierea la orientările majore ale Uniunii Europene dar ţinând seama şi de posibilităţile reale şi concrete de aplicare a acestora în România. - În perioada interbelică, în România existau: piaţă funciară, documentaţii administrative (legea administraţiei) şi documentaţii de urbanism pentru oraşele mari care au reglementat statutul terenului. După 1948, circulaţia terenurilor a fost controlată de stat nemaifiind posibile operaţiuni funciare de anvergură. În prezent, în urma analizelor efectuate, a consultării unor specialişti şi a unor studii pertinente asupra acestei teme, se poate trage concluzia că mecanismul pieţelor funciare urbane este în stadiul de formare şi evoluează în ritm alert dar aleator. 10

11 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE - În prezent ţara noastră se confruntă cu un proces deosebit de dinamic de formare a pieţelor funciare dar care suferă de carenţe ale mecanismelor de reglementare ale pieţei precum şi de aplicarea deficitară a reglementărilor existente. - Metodologia de elaborare a sistemului de indicatori de caracterizare a pieţei funciare, în contextul socio-economic al României de azi reprezintă o noutate absolută în literatura de specialitate. - Atât pentru administraţiile publice cât şi pentru funcţionarea pieţelor funciare existenţa indicatorilor primari şi sintetici vor concura la formularea unor decizii optime. - Pentru elaborarea lucrării au fost consultate organismele implicate în problema pieţei funciare, lucrarea prezentând în final o imagine completă a modalităţilor de reglare a pieţei funciare, folosind structurile instituţionale existente în ţara noastră. - Luarea deciziilor privind activitatea de amenajare a teritoriului şi urbanism va putea fi motivată şi eficientizată prin folosirea indicatorilor iar terenurile vor putea fi gestionate profesional. - Posibilitatea ca aceşti indicatori să fie prelucraţi în sisteme de gestiune a bazelor de date relaţionate în cadrul sistemelor informatice, oferă administraţiilor locale posibilitatea de automatizare a prelucrării informaţiilor legate de fondul funciar şi de a lua decizii optime în timp real. - Lucrarea prezintă o analiză profundă şi detaliată a tuturor aspectelor legate de mecanismele ce guvernează piaţa terenurilor, factorii ce influenţează piaţa de terenuri, interacţiunile legislaţiei, reglementările urbanistice şi piaţa funciară urbană. Termenii utilizaţi şi definiţiile sunt în acord cu recomandările şi practicile europene. - În condiţiile actuale se impune o vedere de ansamblu asupra valorii de piaţă a terenurilor precum şi o analiză a pieţei de terenuri. În prezent, estimarea valorii de piaţă a terenului se realizează individual pentru fiecare parcelă de teren. Metodologia, stabilind indicatorii de caracterizare a pieţei funciare urbane, vine în completarea metodelor de evaluare existente şi în acelaşi timp, prin utilizarea ei în practica de evaluare, acoperă o arie extinsă a categoriilor de terenuri. Astfel metodologia prezintă o importanţă deosebită şi în activitatea de evaluare a categoriilor de terenuri prin faptul că ea completează metodele de evaluare existente şi prin utilizarea în practică permite o varificare a valorilor estimate. - Pentru evaluarea terenurilor, utilizarea sistemului de indicatori este eficientă prin identificarea indicatorilor necesari, astfel încât coroborarea lor să reflecte caracteristicile şi tendinţele pieţei terenurilor în cadrul unui anumit perimetru urban, ţinând cont de aspectele specifice fiecărui perimetru urban (PUG, PUZ cu politicile proprii de dezvoltare urbană) şi să conducă la estimarea unei valori a terenului cât mai apropiată de realitate, pentru stabilirea preţului de piaţă. - Folosirea indicatorilor urbani şi oportunitatea lor pentru planificarea dezvoltării urbane constituie subiecte de dezbatere permanentă la nivel naţional şi local. Se afirmă că indicatorii pot fi utilizaţi ca linii directoare în aplicare pentru aproximări cât mai coerente. Această abordare admite ca reală complexitatea şi specificitatea problematicii urbane. O interpretare şi utilizare lărgită a indicatorilor urbani în formularea şi implementarea politicii va fi numai o ramură dintr-o redefinire a curentelor principale din agenda politică şi socială. Aceste agende noi trebuie să reveleze necesitatea de întărire a conceptului cadrului de lucru cu indicatori ca şi necesitatea accentuată de studii care să definească relevanţa indicatorilor şi a altor forme de informaţii şi date, ca instrumente de formulare eficiente şi monitorizare sistematică a politicilor. 11

12 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE 4. Capitolul III METODOLOGIE Ideogramă: Suport Legal Instituţional Financiar APARAT Informatizat + GIS PFU organizată Eficientă Flexibilă Participativă Echitabilă BDUF BDUF Operaţională Completă Actualizată identificarea şi exprimarea INDICATORILOR Beneficii SET DE FIŞE FIŞA 1 INDICATORI FIŞA 1.1. ANEXA 1.1. INDICATORI Relevanţi Uşor de înţeles Credibili Bazaţi pe date accesibile Utilizarea terenului în cea mai bună formă Politici bazate pe date reale Informaţii credibile în orice moment Posibilitatea urmăririi fenomenelor în timp şi în corelare unele cu altele şi cu organismele urbane B A B A recuperarea creşterii valorii terenului obţinută prin procesul de urbanizare şi folosirea ei în realizarea de servicii publice pentru toţi locuitorii reducerea tentaţiei de a folosi terenul urban ca vehicul pentru investiţii speculative 12

13 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE Secţiunea 11. CADRUL CONCEPTUAL - Prezenta metodologie constă într-o metodă de analiză a funcţionării pieţelor funciare urbane şi a cadrului specific de materializare a ei pentru identificarea indicatoriilor specifici care o influenţează / caracterizează. - Structura pieţelor funciare urbane are la bază cererea şi oferta de terenuri, fiecare din acestea fiind influenţate de elemente importante, necesar a fi analizate şi caracterizate în parte, în corelaţie cu celelalte şi cu contextul general. - Terenul urban trebuie înţeles în legătură cu produsul sau serviciul care se realizează pe el. - Desfăşurarea analizei are la bază schema Structura pieţelor funciare urbane : PIAŢA DE TERENURI Cererea de terenuri: Tip de funcţiune Amp lasament Oferta de terenuri: Tip de funcţiune Amp lasament Creştere demografică Piaţa de capital Piaţa de muncă Caracteristici topografice ale terenului Creştere economică Riscuri Nivelul de echipare a terenului Dorinţa proprietarilor de a vinde Acţiunile administraţiei Legislaţia care guvernează terenurile Cumpărare de teren Expropriere Titlu de proprietate Cadastru Programe de investiţii publice Proceduri administrative Politici fiscale Controlul terenurilor Zonare tipologică Zonare fiscală Zonare funcţională Planificare urbană Zonare Parcelare Codul clădirilor 13

14 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE - Elementele de fundamentare a analizei sunt definite şi cuprinse în cap. IV, secţiunea În condiţiile cadrului normativ actual cu caracter general sau specific activităţii de urbanism, persoanele (fizice sau juridice de drept public sau privat) implicate în Piaţa Funciară Urbană prin activitatea şi interesele lor, pot fi: * deţinătorii de terenuri; * investitorii; * proprietarii/ocupanţii; * elaboratorii documentaţiilor de urbanism; * serviciile publice de gospodărie comunală; *organismele publice abilitate în aprobarea şi avizarea documentaţiilor de urbanism, în autorizarea operaţiunilor şi în controlul disciplinei în construcţii; * administratorul organismului specializat pentru activitatea pieţelor funciare urbane. - În organizarea procesului de dezvoltare a localităţilor sunt necesare politicile urbane. Problematica Pieţelor Funciare Urbane aparţine politicii urbane de terenuri. - Din punct de vedere al conţinutului, politica urbană de terenuri reprezintă principiile şi planul de guvernare privind terenurile urbane. Enunţul acesteia se formulează pe baza identificării şi ierarhizării problemelor rezultate din analiza datelor, informaţiilor, indicatorilor care reflectă situaţia existentă. Secţiunea 12. TERMINOLOGIE Fond funciar urban Reprezintă fondul funciar al unei localităţi, totalitatea suprafeţelor de teren din perimetrul localităţii cu sau fără construcţii, indiferent de forma de proprietate, destinaţie sau mod de utilizare. Piaţă funciară urbană PFU ca fenomen generic, este un complex compus din pieţe funciare diferenţiate piaţă funciară a locuinţelor, a terenului public, a terenului agricol, etc. Managementul fondului funciar urban Este o activitate care urmăreşte îmbunătăţirea funcţionării PFU eficient şi echitabil. Politici funciare urbane Reprezintă ansamblul principiilor şi măsurilor concepute pentru administrarea eficientă a terenurilor în scopul dezvoltării urbanistice. Eficienţă economică Este atinsă atunci când societatea asigură cea mai bună utilizare a resurselor, în direcţia obţinerii maximei satisfacţii a populaţiei. Eficienţa pieţelor Depinde de factori econonomici şi tehnici, în principal de gradul de libertate de a intra în pieţe sau gradul de competitivitate în interiorul pieţei şi de modul de informare a părţilor implicate în tranzacţii. Funcţionarea pieţei de terenuri Menţine echilibrul dintre cerere şi ofertă pe termen scurt, mediu şi lung. Preţul Reflectă valoarea. Valoarea corectă de piaţă Se referă la cel mai ridicat preţ pentru cea mai bună folosinţă a terenului. Preţul şi valoarea nu se confundă. Secţiunea 12 trebuie citită împreună cu punctul (2), din capitolul IV, secţiunea 19. Secţiunea 13. CADRUL FIZIC - Alocarea terenului se face în principal prin sistemul pieţei astfel încât deciziile economice să fie fundamentate de sistemul de preţuri. - Schimbul voluntar în cadrul pieţei oferă un beneficiu mutual pentru cumpărători şi vânzători. - Piaţa terenurilor urbane generează şi conţine o foarte mare cantitate de informaţie, sublimate în preţ, ceea ce permite ca prin intermediul pieţei terenul să fie alocat celor mai bune sau valoroase utilizări reflectate prin preţul terenului. - Mecanismele pieţei permit la nivel individual o mare libertate de alegere, încurajând competiţia care la rândul ei încurajează o mai bună satisfacere a cererii consumatorilor. 14

15 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE - Sistemul pieţei se află în cadrul unei economii mixte, care nefiind perfectă oferă guvernului posibilitatea intervenţiei în asigurarea condiţiilor necesare pentru o funcţionare eficientă. - Neomogenitatea produsului (terenului), sistemul de informaţii, interesele diferite privind dezvoltarea terenurilor, caracterul de monopol natural, necoordonarea cu alte pieţe impun guvernului (non-pieţei) să intervină prin instrumente de informare, control sau procedură. - Administraţia publică locală este cea care poate şi trebuie să creeze cadrul fizic al activităţii de organizare a pieţei funciare urbane în scopul: - valorizării şi conservării fondului funciar şi - organizării băncilor de date pentru piaţa funciară urbană. - Organizarea băncii de date pentru piaţa funciară urbană este o activitatea depusă de un serviciu public de informare şi consultanţă, necesar administraţiei publice şi persoanelor private. - Indicatorii de caracterizare a pieţei funciare urbane au rolul de a arăta cât de bine funcţionează sistemul, de a monitoriza, a alerta sau a indica o soluţie sau a impune o condiţionare. Ei trebuie să fie relevanţi, uşor de înţeles, demni de încredere şi bazaţi pe date accesibile. Sursele de date pentru indicatori vor fi cu prioritate locale dar şi naţionale. - Funcţionarea pieţei funciare urbane va avea la bază managementul profesional de terenuri, care reprezintă cumulat toată gama de posibilităţi privind achiziţionarea de terenuri, pe baza judecării beneficiilor pierdute prin nefolosirea terenului în cea mai profitabilă alternativă şi a vânzării terenurilor care reprezintă surplus faţă de solicitările operaţionale. Secţiunea 14. INTRODUCEREA INSTRUMENTELOR POLITICE PRIVIND TERENURILE URBANE - Instrumentele politice privind terenurile urbane acţionează în interiorul pieţei de terenuri, pe diverse niveluri, urmărind atingerea anumitor obiective printr-o acţiune comună coerentă. - Instrumentele politicii de terenuri urbane sunt proprii managementului urban şi au impact spaţial. - Programul politicii urbane conţine contextul politic, instituţii, obiective, instrumente şi influenţează major piaţa terenurilor urbane şi nivelul preţurilor. - Grupul mixt de politici urbane care influenţează oferta de terenuri urbane şi deci valoarea terenului, cuprinde planificarea urbană, sistemul de zonare funcţională a terenului, standardele specifice ale clădirilor, procedurile privind zonarea şi autorizarea construcţiilor. - Instrumentele necesare implementării politicilor urbane: I. 1. Dreptul de proprietate. I. 2. Regulamentul folosirii terenurilor. I. 3. Agenţiile de Dezvoltare Urbană. I. 4. Banca publică de terenuri. I. 5. Schemele de reparcelare a unor arii urbane. I. 6. Managementul terenurilor. I. 7. Impozitul pe proprietate, pe teren şi plata serviciilor urbane. I. 8. Subvenţiile directe pentru cumpărarea de terenuri. I. 9. Chiria, preţurile şi controlul tranzacţiilor. Secţiunea 15. PLAN DE ACŢIUNE PENTRU ADMINISTRAŢIA PUBLICĂ LOCALĂ Pentru organizarea pieţei funciare în scopul atingerii performanţelor privind eficienţa, echitatea, transparenţa şi participarea comunităţii sunt recomandaţi următorii paşi: Evaluarea pieţei de terenuri în scopul realizării de politici urbane noi sau a controlului politicilor urbane existente Descentralizarea managementului terenurilor prin delegarea de responsabilităţi către administraţia publică şi prin crearea unui cadru legislativ coerent de implementare de către administraţia locală a politicilor de terenuri 15

16 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE Echilibrarea ofertei de terenuri cu cererea de terenuri prin identificarea caracteristicilor macroeconomice date Stabilirea de mijloace de control asupra modului de utilizare a terenului în concordanţă cu nevoile comunităţii, urmărind echilibrarea conflictelor dintre diferitele moduri de utilzare a terenului şi protejarea valorilor proprietăţilor existente Evaluarea performanţelor organizaţiilor publice implicate în dezvoltarea de terenuri pentru a propune şi lua măsuri corectoare în sensul îmbunătăţirii eficienţei funcţionării pieţei funciare Imbunătăţirea eficienţei funcţionării organizaţiilor implicate în înregistrarea informaţiilor privind terenul urban (titlul de proprietate, tranzacţii de terenuri, impozit pe teren şi valori ale terenului). Asigurarea de resurse financiare pentru realizarea proiectelor de echipare edilitară a terenurilor. CASETA 1 PLAN DE ACŢIUNE pentru administraţie publică locală 1. Stabilirea Actorilor - implicaţii (existenţi) - potenţiali (viitori) 2. Înfiinţarea unui serviciu informatizat pct. 3 - pct Structurarea bazei de date urbane funciare Categorii de informaţii : a) elementele care caracterizează terenul fişe; hărţi (vezi fişa 2) b) elementele care caracterizează şi/sau influenţează PFU fişe; hărţi (vezi fişa 2) c) Indicatorii de caracterizare a PFU d) OFERTA lista de terenuri şi hartă e) CEREREA lista cererilor de cumpărare (existente şi potenţiale) - fişa datelor de caracterizare a cumpărătorilor date personale şi de familie legate de proprietate (pentru succesiune) ocupaţie pregătire profesională statut financiar (venituri; cont existent) intenţia-scopul cumpărării 4. Corelare şi sinteză 5. Se analizează intern 6. Se analizează (apoi) cu actorii interni şi externi/publici şi privaţi 7. Structurarea unor scheme de parteneriat pentru formarea şi utilizarea BDUF 8. Structurarea unor scheme privind activitatea de promoţie comercială a acestor servicii (BDUF) oferite 9. Se conturează politica funciară urbană NOTĂ * Înfiinţarea unui serviciu informatizat pentru fiecare localitate ** Structurarea unei reţele nuclee locale, nuclee zonale, nucleu central pentru a funcţiona similar bursei (agenţiilor de brokeraj), a centraliza datele de pe pieţe şi a le relaţiona în exterior ** Constituirea unei PFU funcţională şi eficientă necesită: un anumit TIMP de funcţionare/constituire anumite ETAPE un APARAT colective cu oameni SPECIALIZAŢI şi nr.1 CADRUL LEGAL susţinut de un program de sancţiuni şi stimulente 16

17 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE Secţiunea 16. ACŢIUNI NECESARE ORGANIZĂRII ŞI FUNCŢIONĂRII PIEŢELOR FUNCIARE URBANE (1) Organizarea pieţei funciare urbane este o activitate care începe cu acţiunile statului. constituirea suportului legal al înfiinţării aparatului necesar organizării şi funcţionării pieţelor funciare urbane. bugetarea consiliilor locale, judeţene şi ministerelor pentru realizarea inventarierii domeniului public şi privat, aparţinând colectivităţilor locale, judeţene şi statului. bugetarea sistemului de instruire şi de învăţământ pentru operatorii de specialitate. constituirea unui organism specializat Fondul pentru dezvoltarea şi reglementarea pieţei funciare. constituirea instituţiei publice Banca de date pentru piaţa funciară, la nivelul judeţului, a cărei activitate va fi corelată cu Consiliul Judeţean, Camera Notarilor Publici, Biroul de Carte Funciară şi Birourile administraţiei publice locale pentru bănci de date urbane funciare. bugetarea iniţială a sistemului de asigurare a bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice şi fizice. bugetarea consiliilor locale în vederea achiziţiilor de terenuri. (2) Organizarea Băncilor de date urbane funciare la nivelul administraţiei publice locale ca servicii publice cu rol de informare şi consultanţă. procesul trebuie să pornească de la constituirea unor baze de date privind parametrii pieţei şi a unor sisteme de informare asistate de monitorizare integrată. această activitate va necesita următoarele instrumente : - fişa localităţii, elaborată anual de Direcţia Judeţeană de Statistică; - fişiere analitice structurate pe terenuri; - planul cadastral al teritoriului (pe tipuri de proprietate); - zonificarea pedologică a terenului; - zonificarea deservirii teritoriului cu echipamente edilitare, rutiere, de transport; - zonificarea riscurilor naturale şi tehnologice din teritoriu; - zonificarea stării mediului; - zonificarea servituţiilor generale; - zonificarea urbanistică a teritoriului situaţia existentă (folosinţe) şi propusă (destinaţii); - zonificarea veniturilor populaţiei din teritoriu; - zonificarea fiscală a teritoriului planul zonelor cu terenuri şi terenuri cu construcţii, care au aport la bugetul local şi cu expresia valorică a aportului; - zonificarea venală a teritoriului planul zonelor cu valoarea comercială a terenurilor şi construcţiilor şi cu expresia valorică a acesteia; - zonificarea schimbărilor din teritoriu planul zonelor cu schimbări de proprietate, cu schimbări de folosinţă, cu parcelări aprobate, autorizaţii de construire eliberate. structura minimală a bazei de date urbane funciare cuprinse în caseta 2 : 17

18 PIEŢEI FUNCIARE, ÎN CONCORDANŢĂ CU PRACTICILE EUROPENE CASETA 2 STRUCTURA MINIMALĂ A BAZEI DE DATE URBANE FUNCIARE BDUF I Actori implicaţii şi potenţiali Administraţia publică centrală, prin legi / politici Admistraţia publică locală, prin acţiuni punctuale Agenţi economici / Instituţii publice / Populaţie Agenţii imobiliare / Notariate/ Agenţii de evaluare II DATE existente şi previziuni termen scurt / mediu / lung a) statutul juridic al terenului - proprietari / moştenitori potenţiali - sarcini (ipoteci, sechestru, obiect de garanţie, clauze de proprietate, de uzufruct, ş.a.) b) caracteristici fizice ale terenului - suprafaţa - amplasare, vecini / amplasare în oraş / caracteristici naturale - gradul de dotare echipare tehnică edilitară / echipare tehnică urbană (existent / potenţial) - certificatul de urbanism (cond. de construibilitate) / COT, PUT zonă / servituţi * instrument :HARTA cu fiecare teren cu aceste informatii a,b c) destinaţia terenurilor - existentă / viitoare (conform PUG, PUZ) * instrumente de control al utilizării * instrumente de sancţionare * instrumente de stimulare d) Regimul fiscal al terenului - impozitul (în funcţie de zona de amplasare în oraş) - taxe (pentru diverse operaţiuni în funcţie de amplasarea în oraş) - preţul de vânzare cumpărare (al zonei în care este amplasat Preţ minim de calcul NOTARI şi AGENŢII IMOBILIARE) - posibilitatea de a lua credite pentru teren * instrument: HARTA - cu valori ale impozitului HARTA- cu preţuri ale terenului e) Tranzacţii de terenuri pe Piaţa Funciară a localităţii - număr de tranzacţii total / an ; total / fiecare teren, ani - toate tipurile de tranzacţii legale ilegale şi terenuri care au fost obiectul lor * instrument: HARTA cu localizarea fiecărui teren f) Valoarea terenului - factori care influenţează distribuţia valorii terenului - tendinţe viitoare prealabile în evoluţia valorii terenului * instrument: HĂRŢI valorice III. SURSA DATELOR ŞI INFORMAŢIILOR Culegerea datelor din teritoriu : Opinii, Oportunităţi, Observaţii directe (de la diversele categorii sociale ale populaţiei) Existente - previziuni pe termen scurt / mediu / lung STATISTICĂ DEPARTAMENTUL DE URBANISM DEPARTAMENTUL DE INGINERIE URBANĂ DEPARTAMENTUL LUCRĂRI PUBLICE BIROUL ELIBERARE AUTORIZAŢII BIROUL DEZVOLTARE ECONOMICĂ BIROUL CADASTRU DEPARTAMENTUL FINANŢE DEPARTAMENTUL IMPOZITE ŞI TAXE AGENŢIE TRANSPORT PUBLIC LOCAL AGENŢII UTILITĂŢI PUBLICE LOCALE BIROU CONTROL AL PARCELĂRILOR MINISTERUL PLANIFICĂRII ŞI DEZVOLTĂRII MINISTERUL LOCUIRII MINISTERUL TRANSPORTURILOR MINISTERUL LUCRĂRILOR PUBLICE MINISTERUL JUSTIŢIEI / DE INTERNE MINISTERUL FINANŢELOR AGENŢII IMOBILIARE (ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A AGENŢIILOR IMOBILIARE) BIROURI NOTARIALE (ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A NOTARILOR PUBLICI) INVESTITORI LOCUITORI CU VENIT COBORÂT UNIVERSITĂŢI, CENTRE DE CERCETARE LUCRĂTORI SOCIALI 18

19 Secţiunea 17. INSTRUMENT METODOLOGIC DE ELABORARE A SISTEMULUI DE INDICATORI DE CARACTERIZARE A PIEŢELOR FUNCIARE URBANE : (1) Set de fişe INDICATORI FIŞA 1 CARE CARACTERIZEAZĂ ŞI/SAU INFLUENŢEAZĂ PIAŢA FUNCIARĂ URBANĂ Nr.crt Lista indicatorilor I. INDICATORI DE DIAGNOSTIC RAPID I.1 Indicator de echilibru al pieţei: Preţul terenului/mp I.2 Indicator de echilibru al non-pieţei: Numărul tranzacţiilor/an I.3 Indicator de evaluare a ofertei - Elasticitatea preţului cererii I.4 Indicator de evaluare a cererii Nr. de solicitări de teren public sau privat pt. investiţii pe tipul de folosinţă I.5 Indicator de multiplicare I.6 Indicator de reciclare I.7 Mărimea ofertei/tip de funcţiune/preţ/amplsament I.8 Costul de ocupare: tip de funcţiune/lei/mp/lună I.9 Capacitatea de absorbţie a pieţei: nr. mp/an II. INDICATORI DE DECIZIE A. Indicatori demografici II.10 Indicator demografic 1: Numărul populaţiei II.11 Indicator demografic 2: Sporul populaţiei II.12 Indicator demografic 3: Mişcarea migratorie B. Indicatori economici II.13 Indicator economic 1: Venitul lunar mediu: lei/lună II.14 Indicator economic 2: Nivelul de economisire:lei/an II.15 Indicator economic 3: Gradul de dependenţă: nr. pers. fără venit/angajat II.16 Indicator economic 4: Rata inflaţiei: % II.17 Indicator economic 5: Rata dobânzii bancare: % II.18 Rata profitului din investiţie II.19 Indicator economic 6: Preţul mediu de construcţie: lei/mp III. INDICATORI DE TRANZACŢIE ŞI DE IMPOZITARE III.20 Mărimea lotului III.21 Lăţimea frontului la stradă III.22 Poziţia lotului în frontul străzii: teren de colţ, de front, cu acces din două străzi III.23 III.24 Venitul generat de funcţiunea existentă pe lot: lei/mp Echiparea cu utilităţi publice: apă, canal, electricitate, gaz, termoficare, drum, drum pavat, existenţă trotuar, transport public III.25 Existenţa de servicii publice pe o izocronă stabilită la nivel local III.26 Gradul de atractivitate a vecinătăţii lotului IV. INDICATORI INSTITUŢIONALI IV.27 Titlul de proprietate IV.28 Intabularea titlului de proprietate IV.29 Număr de agenţii imobiliare IV.30 Număr de evaluatori pe tip de funcţiune urbană IV.31 Valoarea impozitului pe teren IV.32 Investiţii publice realizate: lei/an IV.33 Procedura de avizare/aprobare a clădirii: nr. zile IV.34 Procedura de înregistrare a firmei: nr. zile IV.35 Specialişti în management terenuri d primărie: nr. V. INDICATORI DE PLANIFICARE URBANĂ V.36 Regulamente de urbanism: POT şi CUT V.37 Densitatea: unităţi funcţionale/mp teren V.38 Vecinătatea din zonare: efecte adverse V.39 Proiecte publice viitoare: tip de investiţie/lei VI. INDICATORI NATURALI VI.40 Indicator de utilizare a terenului: % VI.41 Topografia oraşului VI.42 Panta terenului peste 30% VI.43 Indicatori geomorfologici, teren dificil de construcţie Caracterizează şi/sau influenţează Prezintă starea actuală a pieţei Cererea Oferta Valoarea terenului

20 INDICATORUL I 1 FIŞA 1.1 DATE DE IDENTIFICARE 1. Politica Urbană : TERENURI 2. Codul Indicatorului : Denumirea Indicatorului : INDICATOR DE ECHILIBRU AL PIEŢEI Descrierea Indicatorului : * Secţiunea : PFU Categoria : I Unitatea de Măsură : PREŢUL TERENULUI / m 2 DATE DE PARTICULARIZARE A INDICATORULUI ÎN FUNCŢIE DE CARACTERISTICILE LOCALITĂŢII 5. Valoarea Indicatorului : 6. Măsurat la data : Sursa : (ziua,luna,anul) 7. Constatare : ** 8. Acţiuni de întreprins : *** NOTĂ * caracteristicile indicatorului 1.1 ** probleme generate de valoarea indicatorului *** lista acţiunilor / instituţie 20

21 COLECŢIE DE INFORMAŢII ANEXA 1.1 AFERENTE INDICATORULUI I1 DATE DE IDENTIFICARE 1. Politica Urbană : 2. Codul Indicatorului : 3. Denumirea Indicatorului : TERENURI Secţiunea : PFU 1.1 Categoria : I INDICATOR DE ECHILIBRU AL PIEŢEI Definirea indicatorului : * Datele de intrare ** Formula de calcul (definire) Interpretarea indicatorului I1 Concluzii - mod de utilizare I1 - recomandări NOTĂ * elemente suplimentare care definesc (descriu) indicatorul I1 ** datele necesare pentru a identifica calcului indicatorului I1 21

22 (2) Indicatorii: Sistem de informaţii privind Piaţa Funciară Urbană. Elementele de fundamentare ale analizei şi definirii indicatorilor sunt cuprinse în capitolul IV, secţiunea 19, (5). În urma analizei complexe a domeniului care cuprinde activitatea pieţelor funciare urbane, a componentelor ei, a fenomenelor şi relaţiilor implicate se pot extrage datele, organiza în baze de date şi construi un sistem de informare asistat de monitorizare integrată - prin Sistemele de informaţie geografică. Acestea cuprind atât informaţii directe indicatori primari cât şi informaţii care exprimă variabile mai complexe indicatori sintetici. Fişa 1 cuprinde o listă a indicatorilor consideraţi semnificativi, valabili la nivelul oricărui organism urban. Ea poate fi extinsă pe măsura analizei complexe în context specific. Indicatorii care caracterizează PFU rezultă din analiza componentelor forţelor pieţei. Indicatorii de caracterizare a pieţei funciare sunt ingrediente esenţiale pentru asigurarea fundamentului economic şi a deciziilor pentru realizarea programelor publice şi/sau private. Ei corelează creşterea demografică şi economică a oraşelor (factori care influenţează CEREREA de terenuri) cu planificarea infrastructurii acestora materializată prin bunuri şi servicii publice/private (proces care influenţează OFERTA de terenuri). Pe baza informaţiilor cuprinse în indicatorii aferenţi acestora se pot susţine : - activităţile de planificare şi de luare a deciziilor la nivelul administraţiei publice centrale şi locale; - operaţiunile de evaluare a politicilor şi a acţiunilor realizate de administraţie; - deciziile private privind realizarea de investiţii; - deciziile privind formularea politicilor fiscale. Analizând componentele forţelor pieţei putem preciza domeniile care pot influenţa cererea şi care reprezintă sarcina non-pieţei = guvernului: - structura ofertei pe tipuri de folosinţă, de utilizatori, de amplasament şi de preţ; - ponderea proprietăţii private şi calitatea informaţiilor privind proprietatea terenului; - înregistrarea titlurilor de proprietate (cadastrul juridic) şi a informaţiilor privind terenul; - regulamente de dezvoltare şi de control; - existenţa şi distribuţia infrastructurii urbane; - topografia terenului; - caracteristici manageriale ale agenţiilor publice şi private implicate pe pieţele de teren; - capacitatea instituţională şi financiară a administraţiei publice de a achiziţiona terenuri pentru dezvoltări viitoare. INDICATORII, factori de caracterizare ai cererii şi ofertei de terenuri pentru dezvotările urbane, aparţin următoarei structuri: 1. Structura instituţională a) Organizaţii - criteriile de performanţă ale organizaţiilor publice exprimate prin număr de tranzacţii / unitate de timp / cost administrativ; - număr de agenţii imobiliare; - număr de evaluatori pe tipuri de proprietăţi; - gradul de calificare al personalului; - capacitatea managementului organizaţiilor b) Legi Completări ale cadrului legislativ (privind proprietatea, cadastrul, înregistrarea proprietăţilor, impozitul pe proprietate). c) Instrumente - regulamente de urbanism; - procedee de achiziţionare de terenuri de către sectorul public; 22