ПРОЦЕНА ВРЕДНОСТИ НЕПОКРЕТНОСТИ У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ

Transcript

1 ПРОЦЕНА ВРЕДНОСТИ НЕПОКРЕТНОСТИ У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ -надлежност Републичког геодетског завода Мр Стојанка Бранковић Београд

2 КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ Катастар непокретности је основни и јавни регистар о непокретностима и стварним правима на њима Непокретности које се уписују у КН јесу: Земљиште (катастарске парцеле пољопривредног, шумског, грађевинског и другог земљишта), Надземни и подземни грађевински објекти, Посебни делови објеката који чине грађевинску целину (стан, пословни простор, гаража и други) Оснивање катастра непокретности омогућава: Сигурност власништва и права на непокретностима Могућност уписа хипотеке (хипотекарни кредити) Ефикаснију приватизацију Процену вредности непокретности Функционално управљање простором.

3 Пореско пословање у Републици Србији У Републици Србији процена тржишне вредности непокретности врши се у поступку опорезивања непокретности. Опорезивање у Србији је регулисано следећим законима: Закон о порезима на имовину, Закон о порезима на доходак грађана, Закон о порезу на добит предузећа, Закон о порезима на употребу, држање и ношење добара.

4 Порез на имовину Закон о порезу на имовину утврђује: да је основица пореза на имовину тржишна вредност непокретности на дан 31. децембра године која претходи години за коју се утврђује и плаћа порез на имовину. Утврђивање тржишне вредности је, према истом закону, надлежност Пореске управе. Према члану 7. Закона о порезу на имовину, основица пореза на имовину код пољопривредног р и шумског земљишта (за које се не воде пословне књиге) јесте петоструки износ годишњег катастарског прихода од тог земљишта, према подацима Републичког геодетског завода. да је основица пореза на пренос апсолутних права уговорена цена, односно тржишна вредност коју утврђује надлежни порески орган (у случајевима када исти орган оцени да је уговорена цена нижа од тржишне).

5 Субјекти тржишне вредности непокретности ТРЖИШНА ВРЕДНОСТ НЕПОКРЕТНОСТИ Министрарство финансија Министарство пољопривреде, шумарства и водопривреде Агенције за промет непокретности Банкарски сектор Судски вештаци Агенти за некретнине Градови и општине

6 Надлежност Републичког геодетског завода На основу о спроведених е истраживања сра а аи успешно реализованих а пилотних пројеката године Републички геодетски завод укључује ново поглавље о процени вредности непокретности у Закон о државном премеру ру и катастру који је године усвојен у Скупштини Републике Србије ("Службени гласник" Републике Србије бр. 72/09) Делокруг Републичког геодетског завода, a сходно члану 10. став 1. тачка 14) Закона о државном премеру и катастру ( Службени гласник РС, бр. 72/09, 18/10) обухвата процену и вођење вредности непокретности. Чланом 149. Закона, процена вредности непокретности јесте утврђивање тржишне вредности непокретности уписаних у катастар непокретности. Тржишна вредност непокретности, у смислу овог закона је вредност рд одређена поступцима и методама масовне процене вредности непокретности.

7 Масовна процена вредности непокретности Масовна процена тржишне вредности непокретности је поступак у коме се обезбеђују подаци о тржишној вредности непокретности за све непокретности једне државе и основ су за одређивање пореза на непокретности, као и за разне друге потребе у којима се користи тржишна вредност непокретности. Масовна процена вредности непокретности обухвата: Генералну процену вредности непокретности Моделирање група непокретности Одређивање модела процене непокретности

8 Подаци Пореске управе Година трансакције Укупан број трансакција у Србији (достављени подаци) Укупан број купаца у Србији (достављени подаци) Σ

9 МОДЕЛИРАЊЕ ГРУПЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ГРУПА СТАМБЕНЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ПОСЛОВНЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ИНДУСТРИЈСКЕ НЕПОКРЕТНОСТИ ЗЕМЉИШТА НЕПОКРЕТНОСТИ СПЕЦИФИЧНЕ НАМЕНЕ ПОДГРУПА Кућа Стан Гаража Пословни објекти Пословни простор ( локал, канцеларија) Објекти за индустријску у производњу Грађевинско земљиште Обрадиво пољопривредно земљиште Шумско земљиште Остало земљиште ( неплодно,...) Објекти за употребу у пољопривреди Некретнине за искоришћавање минералних сировина Некретнине за производњу електричне енергије Бензинске пумпе Остало

10 БАЗА КАТАСТРА НЕПОКРЕТНОСТИ БАЗА АДРЕСНОГ РЕГИСТРА БАЗА ДКП Базе података у РГЗ

11 ГИС решења

12 ГРАД БЕОГРАД Број трансакција по годинама Непокрет Укупно трансакција ности станови куће гараже

13 Трансакције стамбених непокретности Град Број трансакција по годинама Укупно трансакција Београд Нови Сад Ниш Суботица Панчево Крагујевац Крушевац Шабац Чачак Ужице Врњачка Бања

14 Тренд кретања цена за станове

15 Град р д Београд р д - приказ р трансакција р ц ј

16 ЗЕМЉИШТЕ ВАЖАН РЕСУРС СВАКЕ ДРЖАВЕ Потреба за рационалном експлоатацијом планирањем укњижбом вредновањем Србија земља у транзицији одсуство напредне земљишне политике и функционалности тржишта земљишта

17 ИСТРАЖИВАЊЕ ТРЖИШТА ЗЕМЉИШТА анализа примене инструмената тржишне политике транспарентност тржишта процена тржишне вредности земљишта

18 ИСТРАЖИВАЊЕ ТРЖИШТА ЗЕМЉИШТА грађевинско пољопривредно шумско

19 ГРАЂЕВИНСКО ЗЕМЉИШТЕ Земљиште које је законом и планским актом дефинисано као грађевинско и које је предвиђено за градњу објеката и редовно коришћење објеката изграђених у складу са законом Велика вредност комунално опремљеног грађевинског земљишта Крупне инвестиције

20 ГРАЂЕВИНСКО ЗЕМЉИШТЕ - РАСПОЛАГАЊЕ ГРАЂЕВИНСКИМ ЗЕМЉИШТЕМ - Монопол државне својине над градским грађевинским земљиштем Непостојање тржишта неизграђеног градског грађевинског земљишта Накнада за коришћење грађевинског земљишта

21 ГРАЂЕВИНСКО ЗЕМЉИШТЕ Пореска управа-број трансакција РЕПУБЛИКА СРБИЈА 2007 год год год Грађевинско земљиште Грађевинско земљиште- државно Закуп грђевинског земљишта-државно Грађевинско земљиште Грађевинско земљиштедржавно закуп грђевинског земљишта-државно год год год

22 ГРАЂЕВИНСКО ЗЕМЉИШТЕ Република Србија је године донела Закон о планирању и изградњи који је омогућио приватизацију грађевинског земљишта конверзију права коришћења у право својине и подршку градовима и општинама у унапређењу управљања земљиштем. АНАЛИЗА ТРЖИШТА ПОСЛЕ ДОНОШЕЊА ЗАКОНА!!! РЕЗУЛТАТИ!!!

23 ГРАЂЕВИНСКО ЗЕМЉИШТЕ Транспарентно тржиште предуслов за праведнију расподелу пореског оптерећења П ћ д Повећање прихода локалне самоуправе

24 ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ Пољопривредно земљиште јесте земљиште које се користи за пољопривредну производњу и земљиште које је одговарајућим планским актом намењено за пољопривредну производњу. Важан ресурс који се унапређује мерама аграрне политике, мерама уређења земљишта и бољим газдовањем земљиштем

25 ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ Број трансакција године Београд Број трансакција Број валидних трансакција Валидност пољопривредно земљиште % пољопривредно земљиште пољопривредно земљиште Број трансакција Бр.валидних трансакција

26 ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ АНАЛИЗА ТРЖИШТА ПО ГРАДСКИМ ОПШТИНАМА

27 ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ ГЕОЛОКАЦИЈА КУПОПРОДАЈА Просторни приказ купопродаја пољопривредног земљишта на територији града Београда

28 ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ њива врт воћњак виноград ливада пашњак Број купопродаја НАЈПРОДАВАНИЈЕ КУЛТУРЕ ЗЕМЉИШТА

29 ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ Цена у дин/м 2 у зависности од површине парцеле Тржишни подаци Beograd - 1 zona Beograd - 1 zona cena cena mkv mkv Beograd - 1 zona Linear (Beograd - 1 zona) Beograd - 1 zona Log. (Beograd - 1 zona) Цене - уговорене Цене - Пореске управе

30 ПОЉОПРИВРЕДНО ЗЕМЉИШТЕ ПРЕДУСЛОВИ ЗА РАЗВОЈ ТРЖИШТА ПОЉОПРИВРЕДНОГ ЗЕМЉИШТА Јасно право власништва Транспарентност трансакција Истовремено, локалним самоуправама би се Истовремено, локалним самоуправама би се омогућило да постигну што бољи економски ефекат у поступку продаје или закупа државног пољопривредног земљишта

31 ШУМСКО ЗЕМЉИШТЕ Шумско земљиште је земљиште на коме се гаји шума (површина земљишта већа од 5 ари обрасла шумом), на коме се налазе објекти намењени газдовању шумама и остваривању општекорисних функција шумама Државна својина ха Приватна својина ха Централна Србија Војводина СВОЈИНА НАД ШУМАМА У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ

32 ШУМСКО ЗЕМЉИШТЕ Шумско земљиште је земљиште на коме се гаји шума (површина земљишта већа од 5 ари обрасла шумом), на коме се налазе објекти намењени газдовању шумама и остваривању општекорисних функција шумама Државна својина ха Приватна својина ха Централна Србија Војводина СВОЈИНА НАД ШУМАМА У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ

33 ШУМСКО ЗЕМЉИШТЕ Шуме и шумско земљиште у државној својини се не могу давати у закуп, а отуђују се само у поступку комасације или на основу одлуке Владе Републике Србије. Вредност шума = вредност шумског земљишта(цена/м2 из пореске управе) + вредност дрвне масе (према врстама лишћара).

34 ШУМСКО ЗЕМЉИШТЕ Број купопродаја шумског земљишта у Србији Република Србија Град Београд Мали брј трансакција у Београду недовољан за статистичку анализу Република Србија Град Београд

35 КОНЦЕПТ СИСТЕМА МПВН Концепт масовне процене е вредности непокретности ос представља: а: развој модела коришћења постојећих катастарских података израду структуре модела података за процену вредности непокретности развој процедура и техника за израчунавање вредности непокретности коришћење и дистрибуцију вредности непокретности организацију управљања тржишним вредностима израду прописа и стандарда Обезбеђивање услова за деловање транспарентности тржишта непокретности јесте јавно доступни подаци о реализованим тржишним ценама непокретности.

36 КОМПОНЕНТЕ СИСТЕМА МПВН ПРАВНА дефинисање стандарда израда правилника и других подзаконских докумената. ОПЕРАТИВНА прикупљање тржишних и алтернативних цена о непокретностима моделирање базе купопродајног регистра непокретности обезбеђивање вредносних мапа у дигиталној форми за геолокацију, обезбеђивање GIS решења дефинисање тржишних и вредносних зона непокретности моделирање процене вредности непокретности за све врсте непокретности израду рдусофтверског решења система за масовну процену рц успостављање система масовне процене вредности непокретности у РС. ИНСТИТУЦИОНАЛАНА успостављање организационог оквира на локалном нивоу у РГЗ институционалну сарадњу, координацију рада и размене података за потребе масовне процене едукацију запослених.

37 ЗНАЧАЈ СИСТЕМА МПВН Систем МПВН се фокусира на: на примену геоинфомационих технологија за прикупљање и управљање подацима о непокретностима дистрибуцију података о тржишној вредности коришћењем web сервиса за оне кориснике који нису у директној вези са подацима о непокретностима и њиховој тржишној вредности на потребу утврђивања вредности за све непокретности укључујући и пољопривредна и шумска земљишта, за која се у многим земљама употребљава пореска основица заснована на утврђивању у катастарског прихода.

38 ЗАКЉУЧНА РАЗМАТРАЊА И ПРЕПОРУКЕ Циљ Републичког геодетског завода је: Функционално решење за масовну процену вредности непокретности за потребе опорезивања и сарадња са пореским органима Транспарентни регистар купопродајних цена који нуди податке о тржишту непокретности и који је доступан за потребе процене вредности Успостављање методологије и оквира за масовну процену вредности непокретности Развој и реформа законског оквира који подржава масовну процену вредности непокретности на основу тржишних информација Успостављање институционалне сарадње државних органа.

39 ЗАКЉУЧНА РАЗМАТРАЊА И ПРЕПОРУКЕ Очекивани ефекти развојног пројекта: Подршка тржишту непокретности Подршка инвестицијама у непокретности Подршка директним страним улагањима Подршка кредитним институцијама Подршка осигуравајућим друштвима Подршка економском развоју друштва и држaве

40