Narva mnt 10 mitteeluruum nr M1 Kesklinna linnaosa Tallinn Harjumaa

Transcript

1 Eksperthinnang: Hinnatav objekt: Aadress: Eksperthinnangu tellija: 0406/0411 MT Korteriomand mitteeluruum Narva mnt 10 mitteeluruum nr M1 Kesklinna linnaosa Tallinn Harjumaa Tallinna Linnavaraamet Turuväärtus: vastavalt arvutustele on hinnatava objekti turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o a.: EUR (seitsekümmend üheksa tuhat kakssada eurot) Hindaja: Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Rävala pst 6, Tallinn tel faks

2 2 Sisukord 1. Eksperthinnangu koostamise alused Eksperthinnangu kehtivuse eeldused Kinnistu andmed Asukoht Objekti kirjeldus Tehnovõrgud Parim kasutus Turuanalüüs Hindamismeetod ja hindamine Hindamismeetod Hindamine Hindamistulemus... 10

3 3 1. Eksperthinnangu koostamise alused Hindamise eesmärk: Eksperthinnang on koostatud objekti turuväärtuse* määramiseks tellija soovil. Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud informeeritult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Tellimusleping: Tellija esindajaga sõlmitud kirjalik tellimusleping. Tellimuses püstitatud eeldused: Mitte arvestada koormavat üürilepingut. Algandmed esitanud isik: Aigar Palsner Ülevaatuse kuupäev: Objekti ülevaatusel viibinud isikud: Ülevaatuse ulatus: Ülevaatuse põhjalikkus: Hindamiskuupäev: Kasutatud allhanked: a. Meelis Tammre, Aigar Palsner Ülevaatus hõlmas objekti tervikuna Visuaalne ülevaatus a. Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole. Kasutatud allikad: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; Maa-ameti elektrooniline kaardiserver; Ehitisregistri elektrooniline andmebaas; Maa-ameti tehinguregister; Kinnistusregistri väljavõte a.; Hoone kasutusloa kohta Ehitisregistris andmed puuduvad. 2. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused tellija poolt edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; objekti võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud; objekt ei ole koormatud Asjaõigusseaduse osades 4-8 toodud piiratud asjaõigustega; Klauslid * Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või olla olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. * Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. * Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. * Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

4 3. Kinnistu andmed Hinnatav objekt Korteriomand, reaalosana mitteeluruum nr M1 Aadress Narva mnt 10 Tallinn Kinnistusjaoskond Harju Maakohtu Tallinna jaoskond Registriosa nr Katastritunnus 78401:103:0016 Sihtotstarve 85% elamumaa, 15% ärimaa Omanik Tallinna linn Koormatised Hüpoteegid 4. Asukoht Hoone asub Kompassi asumis intensiivse liiklusega Narva mnt ning V.Reimani tänava nurgal. Tegemist on Liivalaia tn, V.Reimani, Gonsiori tn ja Narva mnt vahelise elamukvartaliga. Naabruse hoonestuse moodustavad valdavalt korterelamud, mille esimestel korrustel asuvad kaubandus- ja teeninduspinnad. Ligikaudu 300 m kaugusel jääb Viru keskus, hoone vastas üle Narva mnt paiknev Sampo panga hoone. Puuduvad Puuduvad 4 Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud valdavalt analoogsete korterelamute ja ärihoonetega. Müra ja õhusaaste tase Kõrge. Juurdepääs Parkimine Infrastruktuur Juurdepääs hoonele nii Narva mnt kui Reimani tn poolt. Hoone ees Narva mnt ääres ning V.Reimani tänava ääres. Parkimiskohtade arv on piiratud. Hoone asub tasulise parkimise alal. Mõned parkimiskohad paiknevad ka maja taga kinnisese sisehoovis, kuid nende kasutamise kohta hindajal info puudub. Hästi arenenud, olemas haridus- ja tervishoiuasutused, kauplused, teeninduspunktid, ühistranspordipeatus asub ca 50 meetri kaugusel. 5. Objekti kirjeldus Hoone kirjeldus Kasutuselevõtu aeg 1930-ndad aastad Korruselisus/korrus 5/1 Hoone tüüp Äripindadega korterelamu. I korrusel paiknevad vitriinakendega äripinnad, ülejäänud korrustel eluruumid. Vundament Madalvundament Kandekonstruktsioon Tellis, väikeplokk Välisseinad Tellis, väikeplokk Vahelaed Monteeritav raudbetoon Katusekattematerjal Katuseplekk

5 Hoone põhi-konstruktsioonide ehitus tehniline seisukord ja remondivajadus Elamu trepikoda Kaalutud energiaerikasutuse klass 5 Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ei ole teostatud. Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid rahuldavas seisukorras, olulisi vajumeid, niiskuskahjustusi või deformatsioone ülevaatuse ajal ei tuvastatud. Hoones on vahetatud veepüstikud, uuendatud elektrikaabeldust, muude teostatud tööde kohta andmed puuduvad. Hoone üldseisukord on rahuldav. Hinnatav pind omab individuaalset sissepääsu tänavalt. Määramata Korteriomandi kirjeldus Ruumide üldpind 59,6 m² Ruumilahendus Põrandad Seinad Laed Aknad Uksed Sanitaartehnika Siseviimistluse seisukord ja remondivajadus Hinnatav korteriomand asub esimesel korrusel tänavapoolses osas (tänavatasandil); omaette sissepääs tänavalt, suured vitriinaknad. Pinna koosseisu kuuluvad suur müügisaal tänavapoolses osas ning koridorilaadsed kitsad abiruumid tagumises osas (kontor, tualett, ladu). Keraamiline põrandaplaat Värv. Värv. 2 x klaasiga metallraamidel Puituksed, metallraamidel uksed. Sanitaartehnika on kaasaegne. Hindamishetkel on ruumid heas seisukorras ja kasutusel, otsene remondivajadus puudub. 6. Tehnovõrgud Andmed põhinevad Tellija ütlustel, kehtivaid liitumislepinguid hindajale esitatud ei ole. Veevarustus Tsentraalne Elektrivarustus 220/380V Kanalisatsioon Tsentraalne Gaasivarustus Puudub Küttesüsteem Elektriküte (põrandaküte) Kuumaveevarustus Tsentraalne Ventilatsioonisüsteemid Loomulik ventilatsioon Muud süsteemid Valve- ja tuletõrjesignalisatsioon Positiivsed tegurid Asukoht südalinnas. Esimese korruse ruumid, heas seisukorras, vitriinaknad. Negatiivsed tegurid Kinnisvaraturg väheaktiivne, kommertskinnisvara finantseerimistingimused piiratud. Parkimisvõimalused piiratud. Hoone rahuldav seisukord. 7. Parim kasutus *Parim kasutus vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Arvestades hinnatava objekti asukohta ja olemust, näeme vara parima kasutusena olemasoleva kasutuse jätkamist. 8. Turuanalüüs Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist (allikas: Eesti Pank majanduskommentaar 20 detsember 2010). Laenumakseprobleemid vähenevad tänu majanduskasvule. Majanduskasv on nii euroalal kui ka Eestis taastunud kiiresti. Eesti majandus on elavnenud ennekõike ekspordi toel, mis jooksevhinnas jõudis septembris kõigi aegade rekordmahu lähedale. Tööturu olukord on pisut paranenud, töötuse määr langes kolmandas kvartalis 15,5 protsendini. Töökohti on lisandunud peamiselt töötlevas tööstuses ning ehituses ja kaubanduses ehk nendel tegevusaladel, kus languse ajal vähendati töökohtade arvu enam. Eesti tööturu edasist arengut mõjutab järjest enam kasvav nõudlus kvalifitseeritud tööjõu järele. Töötus püsib siiski veel lähiaastatelgi kõrge, olukorra edasine paranemine eeldab aktiivsete tööturumeetmete tõhusust. Inflatsioon kiirenes tänavu sügisel enam, kui Eesti Panga sügisprognoosi põhistsenaarium ette nägi. Põhjuseks oli üleilmse toidutoorme kallinemine, mis mõjutas tarbijahindu eeldatust rohkem. Samas tõusid aastatagusega võrreldes ka marginaalid toiduainete kaubanduses. Näiteks oli toiduainete hulgikaubanduse kasum käesoleva aasta kolmandas kvartalis läbi aegade suurimaid. Eesti Panga detsembri

6 6 prognoosi kohaselt tõusevad hinnad tänavu keskmiselt 2,7 ja järgmisel aastal 3,5 protsenti. Toiduainete kiire hinnatõus mõjutab inflatsiooni siiski ajutiselt, muus osas jääb inflatsioon vaoshoituks ning seetõttu alaneb aastal inflatsioonitase. Finantsstabiilsust ohustavatest välistest riskidest on kasvanud pinged rahvusvahelistel finantsturgudel. Eesti finantssektori jaoks on neid riske pehmendanud asjaolu, et suuremad pangad kuuluvad tugevatesse Põhjamaade pangagruppidesse, keda on viimased sündmused suhteliselt vähem mõjutanud. Küll aga püsib oht, et väliskeskkonna edasine halvenemine nõrgestab finantsturgude toimimist ja nende riikide majanduskasvu, mis on seni jäänud võlakriisist otseselt puutumata. Teine oht on, et jätkuvalt madalad intressimäärad loovad soodsa keskkonna suuremate riskide võtmiseks. Eesti eraisikute ja ettevõtetega seotud krediidiriskid on tänu majanduskasvule järk-järgult vähenenud. Pankade laenuportfelli kvaliteedi halvenemise põhi jäi ilmselt aasta kolmandasse kvartalisse. Eesti Panga prognoosi kohaselt jätkub laenukvaliteedi paranemine aastal ning aasta lõpuks on maksetähtaega rohkem kui 60 päeva võrra ületavaid laene ligikaudu 5 protsenti. Pankade kasumlikkus kasvab, mis omakorda soodustab pangandussektori kapitaliseerituse suurenemist. Eesti finantsstabiilsuse üldine riskihinnang ei ole viimase poole aasta jooksul halvenenud, kuid riskitegurid on muutunud. Välist hinnangut Eesti usaldusväärsusele tõstab Euroopa majandus- ja rahaliidu täieõiguslikuks liikmeks saamine, mis mõjutab finantssektori tegevuskeskkonda positiivselt. Samas on eurosüsteemi rahapoliitika operatsioonilise raamistiku ülevõtmisega seotud likviidsus- ja operatsiooniriskid järgmise poole aasta jooksul mõnevõrra suuremad, eelkõige kuna meil puudub rahapoliitilises raamistikus osalemise kogemus. Alates aastast on kinnisvaraturul olnud läbivaks langustrend, mis jätkus ka aasta lõpus. Suurenenud pakkumine ning vähenenud ostujõud tingis hindade languse eelmise aasta IV kvartali alguseni, sealtmaalt võib täheldada hinnalanguse peatumist/hindade stabiliseerumist ja kohati vähest hinnatõusu osade kinnisvaraobjektide osas aasta kolmandas kvartalis sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kinnisvaratehingut, koguväärtuses ligi 428,5 miljonit eurot. Tehingute väärtuse osas oli kasv aasta teise kvartaliga võrreldes ligi 19 protsenti ja eelmise aasta sama perioodiga võrreldes ligi 29 protsenti, mil tehinguid tehti vastavalt ligi 350 miljoni ja ligi 306 miljardi euro eest. Arvuliselt sooritati tehinguid tänavu kolmandas kvartalis 61 võrra vähem kui kvartal varasemal perioodil ent 1314 võrra rohkem kui aasta tagasi kolmandas kvartalis. Kokku on tänavu üheksa kuuga sooritatud Eestis kinnisvaratehingut (2009. aasta samal ajal ) koguväärtuses 1,056 miljardit (2009. aastal 1,001 miljardit) eurot. Kasvanud on mitte-vabaturutingimustes tehtud müügitehingute hulk (kinnistute müük omavahel seotud isikute vahel, sundmüük seoses pankrotiga). Suur osa kohtutäiturite ja pankrotihaldurite tehtud tehingutest (sundmüügid) seadusandluse lünklikkuse tõttu tehingustatistikasse siiski ei jõua. Nii seotud isikute kui sundmüügi tehingute hinnad on kohati turutasemel, kohati võivad aga turutasemest oluliselt erineda. Suurenenud vakantsus, langenud üürihinnad ja piiratud nõudlus iseloomustab kinnisvaraturgu terves Eestis. Kinnisvaraturg oli alates 2008 aastast vabalangemises, 2009.a. sügisest on märgata stabiliseerumist elukondliku kinnisvara turul, 2010 aasta lõpp tõi väikest aktiivsust ka kommertskinnisvara sektoris. Varasem omanike keskne turg on pöördunud selgelt üürnike turuks. Järjest hoolikamalt valitakse pinnad vastavalt oma vajadustele. Eesti äripindade arendus- ja üüriturg vajab uusi edasiviivaid lahendusi. Vahepealsete aastate majandussurutis on viinud olukorrani, kus vakantsused on märkimisväärselt suurenenud, siiski oli 2010 aastal olnud märgata nii hindade kui vakantsuste mõningast stabiliseerumist. Kriisi positiivne mõju avaldub selles, et äripindade omanikud peavad pakutavad teenused viima võrreldes endisaegsetega uuele kvalitatiivsele tasemele. Tallinna kaubandus on koondunud peamiselt kümnesse suuremasse kaubanduskeskusesse (igaüks pindalaga enam kui m²), mis on valminud viimase kaheteistkümne aasta jooksul. Sellisteks keskusteks on Rocca al Mare, Viru Keskus, Kristiine Keskus, Ülemiste Keskus, Sikupilli Keskus, Magistrali keskus, Järve Keskus, Mustika Keskus, Norde Centrum, Lasnamäe Centrum ja viimasena valminud Solaris. Lisaks paikneb üle linna palju hüpermarketeid. Omaette kaubanduspiirkonnana võib välja tuua kesklinna ja vanalinna piirkonna, kus toimub kauplemine esimestel korrustel paiknevatel poepindadel. Sarnast tüüpi kaubandus on koondunud tihtipeale ühte piirkonda. Näitena võib tuuasisustuskauplused Pärnu mnt ääres, samuti Järve keskuses, autokauplused Tartu mnt ja Pärnu mnt ääres, ehituskauplused Peterburi tee ääres. Selline suundumus on tekkinud, sest suurem sarnast kaupa otsivate külastajate vool tagab suurema käibe kui konkurentide lähedal asumisest tingitud potentsiaalne käibe vähenemine. Tallinnas puuduvad väljakujunenud ostutänavad, ainsana võib mainida Viru tänavat vanalinnas, kuid seegi on suunatud eelkõige turistidele. Vanalinnas asuvatest suurematest kaubandusobjektidest saab välja tuua De la Gardie keskuse, millest suurema osa on hõivanud Rootsi päritolu Lindex. Nõutud kaubanduspiirkondadeks võib pidada ka Narva mnt, Tartu mnt ja Pärnu mnt äärset ala, olles atraktiivsemad kesklinnapoolses osas. Foorumi kaubanduspinnad pidid plaanide kohaselt samuti kujunema ostutänavaks, kuid on saanud siiski ostjaskonna vähese tähelepanu osaliseks ning kaupmehed vahetuvad head asukohta arvesse võttes pigem tihti. Tallinna kesklinna kaubanduspinnad on koondunud eelkõige Viru keskusesse ja selle lähistele ning Stockmanni. Sellega on mõningal määral, kuid oodatust vähem sulandunud ka Aasta lõpus valminud Foorum aasta talvel valminud Rotermanni kaubamaja ei ole Tallinna kaubandusmaastiku kontekstis soovitud populaarsust

7 7 saavutanud, kuigi positiivne on see, et ostjate ligimeelitamiseks tehakse tõsiseid jõupingutusi. Kesklinna piirkonda jäävad veel Norde Centrumi kaubanduskeskus ja Sadamarket. Mõlemad, aga eriti just viimane on pigem turistide pärusmaaks. Ülejäänud kaubanduspinnad paiknevad suhteliselt hajusalt üle kesklinna. Enam hinnatud kaubanduskeskusteks on Kristiine, Ülemiste ja Rocca al Mare. 9.Hindamismeetod ja hindamine 9.1 Hindamismeetod Käesolevas eksperthinnangus on objekti turuväärtuse leidmiseks kasutatud Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastavaid Diskonteeritud rahavoogude meetodit (Discounted Cash Flow Method) ja Turutehingute võrdluse meetodit (Sales Comparison Method). 9.2 Hindamine Diskonteeritud rahavoogude meetod Hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel toimub kinnisvara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul laekuvate rahavoogude praeguse väärtuse kindlaksmääramises ning see arvutatakse alljärgneva valemi alusel: CF 1 CF 2 CF n CF müük V = = (1 + i) (1 + i) 2 (1 + i) n (1 + i) n n CF t CF müük = Σ t=1 (1 + i) t (1 + i) n kus CF 1... CF n - puhas tegevustulu/maksueelne rahavoog aastas ; CF müük - rahavoog kinnisvara müügist e. müügitulu; i - diskontomäär (kogukapitali rentaablus/omakapitali rentaablus). Diskonteeritud rahavoogude meetodit kasutatakse turuväärtuse, investeeringu väärtuse, kasutusväärtuse, ettevõtte jm. väärtuste hindamisel. Potentsiaalne kogutulu GPI (gross potential income). Hindamishetkel on hindajale teadaolevalt hinnatav objekt koormatud tähtajatu üürilepinguga, millega hindamisel on palutud mitte arvestada. Arvestades hinnatava objekti asukohta, suurust ja seisukorda võib hinnatava pinna üürimääraka arvestada ca 12,8 EUR/m². Potentsiaalseks aastaseks kogutuluks saame seega: 59,6 m² x 12,8 EURx 12 = 9154,56 EUR Enamus tänapäeval sõlmitavatest üürilepingutest võimaldavad üürihinna iga-aastast korrektuuri, arvestades kas Tarbijahinnaindeksi kasvuga või inflatsiooniga. Tähtajatu lepinguga üürnikel on võimalus seeläbi saada olulist hinnavõitu üürihindade üle läbirääkides. Tähtajaliste lepingute puhul on lepingute muutmine keerulisem. Üürihinna muutusega me prognoosiperioodil ei arvesta. Pinna aastaseks keskmiseks vakantsiks arvestame esimesel aastal 10% ja edasi 5%, võimaliku üürnike vahetumise ja üüri mittelaekumise puhuks. Tänapäeval sõlmitavate üürilepingute puhul kannavad üürnikud ka kõik kommunaalkulud, omanikule jääb vaid hoone jooksvad korrashoidmise kulud, mis ei ole põhjustatud üürnike tegevusest ja ei kuulu üürnike kanda. Kuna tegemist on vanema hoonega, mis vajab jooksvaid kulutusi olemasoleva seisukorra säilitamiseks, siis arvestame omanikupoolseteks kuludeks pinna haldamisel ja korrashoiul kokku ca 0,7 EUR/m² kohta kuus. Kuna hindamishetkeks on taas hoogustunud hinnatõus ning tarbijahinnaindeksi kasv, arvestame kulude tõusuga 4% aastas. Arvutuse teeme viie aasta rahavoo analüüsi põhjal. Tehes arvutusi kinnisvara turuväärtuse hindamiseks NOI s.o. puhta tegevustulu alusel, siis ka seesmine tulumäär peab olema arvutatud NOI tasemel. Tulemus on kogukapitali seesmine rentaablus e. tulumäär. Kui vahepealsete turu tippaastate tulumäärad on olnud büroopindade puhul südalinnas ja vanalinnas valdavalt vahemikus 6,5-8% suurusjärgus ning äärelinnas mõned protsendid kõrgemad, siis 2008 aasta kinnisvaraturgu tabanud languses ning finantseerimisvõimaluste piiratuse ning tingimuste olulise karmistumise tõttu on oluliselt tõusnud ka investorite oodatavad tulumäärad. Puhtalt tootmisotstarbeliste hoonete puhul oodatakse üldjuhul pisut kõrgemat tootlust kui südalinnas asuvate büroohoonete puhul.

8 8 Hinnatava objekti puhul on tegemist äriliselt hinnatud asukohas oleva hoonega, mille sarnaseid pakkumisi väga palju ei leidu. Samuti on pankade laenumarginaalid käesoleva aasta jooksul taas langema hakanud, seda tulenevalt üldistest maailmamajanduse stabiliseerumismärkidest ning pankade suurematest rahavarudest. Mida atraktiivsemas asukohas ja riskivabam objekt on, seda madalam on üldjuhul kapitalisatsioonimäär (kesklinna büroohoonetel hetkel 9-12%, lao-tootmishoonetel 12-15%, linnast kaugemal asuvatel tööstusobjektidel üle selle). Mida pikem on prognoosiperiood, seda suuremad on riskid ja seda kõrgemat diskontomäära kasutatakse. Seoses Euro kasutuselevõtuga on Eestisse võimalik investeerida ka fondidel, kelle põhikiri keelas investeeringud väljaspool Euro-tsooni, mis omakorda peaks positiivselt mõjuma siinsele investeerimiskliimale. Diskontomäära leidmisel tuleb analüüsida kapitalituru ja kinnisvaraturu käitumist ja ootusi, kasumit tootvate sarnaste kinnisvaraobjektide aastast puhastulu ja müügihindu ning investorite üldisi tulunorme, samuti konkreetse objekti majanduslikke, füüsilisi ja muid riske võrreldes teiste analoogsete objektidega, millede alusel on tulumäärad tuletatud ning konkureerivaid investeeringuvõimalusi. Diskontomäär võtab arvesse investeeringu kindluse, riskifaktori, likviidsuse ja juhtimise kulud. Halvenenud majandus- ja turuolukorra tõttu viimastel aastatel tootluse määrad vahepeal tõusid 2-3 % võrra, kuid seoses taaskord soodsamaks läinud intressitasemega ning stabiliseeruma hakanud majandusega on hakanud tootluse määrad taas langema. Positiivset mõju on avaldanud ka euro tulek. Hindaja leiab, et antud objekti puhul on tegemist turu keskmist taset ning arvestades keskmise riskantsusega investeeringuga potentsiaalse investori jaoks võrreldes muude pakutavate objektidega ning Diskontomääraks oleme antud juhul sellest lähtuvalt valinud 11%, mis peaks lähtuma investori poolsest tulunormist. Analoogsete objektide ostjad ostavad tihti neid omatarbeks, mille puhul ollakse valmis leppima ka veidi madalama tootlusega. Diskonteeritud rahavoogude meetodis prognoosiperioodi lõpus leitava turuväärtuse leidmisel kasutatav kapitalisatsioonimäär erineb pisut Lihtkapitaliseerimise meetodis kasutatavast kapitalisatsioonimäärast. Diskonteeritud rahavoogude meetodis kasutatav kapitalisatsioonimäär peaks peegeldama endas nii vara majandusliku eluea vähenemist prognoosiperioodil kui riski prognoosiperioodi lõpuaasta puhta tegevustulu (NOI) määramisel (mille põhjal siis määratakse vara võimalik müügitulu prognoosiperioodi lõppedes). Kinnisvara arengutrende analüüsides on tõenäoline, et prognoosiperioodi lõpus on kapitalisatsioonimäär analoogsete äripindade sektoris tänasega võrreldes veidi madalam (viie aasta perspektiivis on tõenäoline, et lähimal paaril aastal säilib viimase paari aasta jooksul tõusnud tulumäärade tase ning seejärel toimub mõningane langus). Arvestades eeltoodut oleme hinnatava objekti kapitalisatsioonimääraks valinud 9,5%. Prognoosiperioodi lõpu jääkväärtuse diskonteerimisel kasutame diskontomäärana sama, millega diskonteerime ka renditulusid s.o. 11%. Üüritulu tõusu 0,0% Kulude tõusu määr 4,0% Diskontomäär 11,0% Kapitalisatsioonimäär 9,5% Müügikulu 3,0% Vakants 5,0% Tegevuskulud EUR/m² 0,7 Üldpind 59,6 Aasta Potentsiaalne kogutulu Vakants Tegelik kogutulu Tegevuskulud kokku Puhas tegevustulu (NOI) Diskonteeritud tegevuse puhastulu Diskonteeritud tulu kokku Turuväärtus perioodi lõpus Müügikulud Puhas müügitulu Diskonteeritud müügitulu Kinnistu turuväärtus Arvestades siintoodud tabelis saadud tulemust, saame hinnatava objekti turuväärtuseks kasutades Diskonteeritud rahavoogude meetodit, ca EUR.

9 9 Hindamine Turutehingute võrdluse meetodil Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja vaba turu tingimustes müüdud sarnaste objektide võrdlemise alusel ning korrigeerides andmeid kohandusteguritega. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast varast. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetod on objektide turuväärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse. Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed objektid, mis sarnanevad hinnatavale objektile oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ andmebaasis ning Maa-ameti tehinguregistris leiduvat tehinguinfot. Võrdlustabel Hinnatav objekt Võrdlusobjekt 1 Võrdlusobjekt 2 Võrdlusobjekt 3 Aadress Narva mnt 10-M1 Tatari tn 9 Narva mnt 10 Pärnu mnt 8 / Väike- Karja tn 9-M2 Müügihind (EEK) Müügihind (EUR) Müügihind (EEK/m²) X Müügihind (EUR/m²) X Tehingu aeg Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Ajaldatud m² müügihind EUR Asukoha võrdlus Narva mnt ääres, aktiivne äripiirkond Halvem, asub südalinnas Tatari ja Sakala tn nurgal, sisekvartalis Sama Parem, Pärnu mnt ja Väike-Karja tn nurgal, liiklustiheda Pärnu mnt ääres Draamateatri vastas Kohandus (%) 15,00% 0,00% -20,00% Ruumide seisukord Heas seisukorras kauplusepind Väga heas seisukorras toitlustuspind Rahuldavas seisukorras, kasutuses olev toitlustpind I korrus väga hea, keldrikorrus hea Võrdlus Parem Halvem Parem Kohandus (%) -10,00% 10,00% -5,00% Korrus , -1 Võrdlus Sama Sama Halvem Kohandus (%) 0,00% 0,00% 10,00% Ruumide pind 59,6 99,9 332,2 79,7 Võrdlus Suurem, m² hind madalam Suurem, m² hind madalam Kohandus (%) 10,00% 25,00% 0,00% Parkimine Tänaval Tänaval Tänaval Tänaval Võrdlus Sama Sama Sama Kohandus (%) 0,00% 0,00% 0,00% Nähtavus Väga hea, vitriinaknad Väga hea, vitriinaknad Väga hea, vitriinaknad Sama Vitriinaknad, nähtavus keskmine, kõrvalisem tänav Võrdlus Sama Sama Halvem Kohandus (%) 0,00% 0,00% 5,00% Hoone seisukord Heas/rahuldavas seisukorras Väga hea, uusehitis Heas/rahuldavas seisukorras Heas seisukorras

10 Võrdlus Parem Sama Parem Kohandus (%) -20,00% 0,00% -10,00% Summaarne kohandus -5,00% 35,00% -20,00% Absoluutkohandus 55,00% 35,00% 50,00% Kohandatud hind (EUR) Kaalud 0,25 0,4 0,35 10 Korrutades siintoodud tabelis saadud tulemuse hinnatava objekti üldpinnaga, saame hinnatava objekti turuväärtuseks Turutehingute võrdluse meetodil: 59,6 m² x 1337 EUR/m² = ~ EUR Kahe meetodi kaalutud keskmisena saame hinnatava objekti turuväärtuseks: EUR x 0, EUR x 0,5 = EUR 10. Hindamistulemus Arvestades kinnisvaraturu hetkeseisu, on Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ hinnangul korteriomandi aadressil Narva mnt 10 mitteeluruum nr M1 Kesklinna linnaosa Tallinn Harjumaa turuväärtus väärtuse kuupäeval s.o a: EUR (seitsekümmend üheksa tuhat kakssada eurot) Arvestades objekti asukohta, suurust ja otstarvet, võib likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 10%. Analoogsete objektide väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuni üks aasta. Meelis Tammre atestaat VH Maa-ameti litsents 020 MA-mh Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Käesolev eksperthinnang on koostatud 10 leheküljel ja 3 lisal: Lisa 1: Vastavuskinnitus standardi nõuetele. Lisa 2: Vaated objektist. Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõte.

11 11 Lisa 1. Vastavuskinnitus standardi nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamiskuupäev: a. Meelis Tammre atestaat VH Maa-ameti litsents 020 MA-mh Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ

12 12

13 13