Oporezivanje dohotka ostvarenog otuđenjem nekretnina 81

Transcript

1 Oporezivanje dohotka ostvarenog otuappleenjem nekretnina Mr. sc. Zrinka PeriÊ Oporezivanje dohotka ostvarenog otuđenjem nekretnina 1. UVOD U hrvatskomu poreznom sustavu postoji viπe zakonskih propisa koji, svaki u svome podruëju, ureappleuju oporezivanje prometa nekretnina, pa je otuappleitelju i stjecatelju (ugovornim stranama) nekretnina dobro znati kakvima se sve vrstama poreza taj promet moæe oporezovati. To su: porez na promet nekretnina, πto ga se utvrappleuje i plaêa sukladno Zakonu o porezu na promet nekretnina. 1 Pojam prometa nekretnina, prema tome Zakonu, obuhvaêa svaki prijenos vlasniπtva s otuappleitelja nekretnine na novoga vlasnika, stjecatelja nekretnine (Ël. 4), a obveznik je plaêanja poreza stjecatelj 2 nekretnine (Ël. 6). porez na dodanu vrijednost, kojim se prema Zakonu o PDV-u 3, oporezuje novosagraappleene nekretnine, odnosno graappleevinsku vrijednost novograappleenih nekretnina (graappleevina te sagraappleenih i isporuëenih dijelova nakon 31. prosinca 1997), dok se na vrijednost pripadajuêeg zemljiπta i komunalne naknade za ureappleenje zemljiπta plaêa porez na promet nekretnina (Ël. 14. Pravilnika o PDV-u NN 149/09, 89/11, 29/12, 64/12, i 146/12 te Ël. 3. st. 4. Zakona o PDV-u). porez i prirez porezu na dohodak od imovine i imovinskih prava, πto ga se utvrappleuje sukladno Zakonu o porezu na dohodak 4, kada se nabavljenu nekretninu otuappleuje u roku tri godine poslije nabave. Od 1. sijeënja otuappleenje viπe od triju istovrsnih nekretnina u razdoblju pet godina, takoappleer se oporezuje ovim porezom. Otuappleenjem nekretnina, prema tome Zakonu, smatra se prodaju, zamjenu, darovanje i drugi prijenos nekretnina. Obveznik je plaêanja poreza i prireza na dohodak od imovine i imovinskih prava otuappleitelj nekretnine. 1 NN 69/97, 26/00, 153/02. i 22/11. 2 Prema Ël. 21. st. 2. Zakona o podruëjima posebne dræavne skrbi (NN 86/08. i 57/11), ako graappleanin, koji je ostvario pravo na osloboappleenje od plaêanja poreza na promet nekretnina temeljem ovog Zakona, u roku 10 godina od dana nabave nekretnine tu nekretninu otuapplei, ako obveznik promijeni prebivaliπte izvan podruëja posebne dræavne skrbi te ako uz prijavljeno prebivaliπte stvarno ne boravi na podruëju posebne dræavne skrbi. Tada je obveznik plaêanja poreza na promet nekretnina otuappleitelj za porez kojeg je prethodno (pri nabavi nekretnine) bio osloboappleen. 3 NN 47/95, 106/96, 164/98, 105/99, 54/00, 73/00, 48/04, 82/04, 90/05, 76/07, 87/09, 94/09, 22/12. i 136/12. 4 NN 177/04, 73/08, 80/10, 104/11, 22/12. i 144/12. Oporezivanje dohotka ostvarenog otuđenjem nekretnina 81

2 Da se promet nekretnina moæe oporezivati razliëitim vrstama poreza potvrappleuje i presuda Upravnog suda RH, Us-8666/98-4, od 31. svibnja 2001, u kojoj stoji:...prema podacima u spisu predmeta proizlazi, πto u ovoj stvari nije ni sporno, da je tuæitelj u prodao tri stana u stambenoj zgradi u I, sagraappleenoj na k.ë.br k.o. P. To potvrappleuju prodajni ugovori od 4. srpnja i 3. listopada 1996, priloæeni spisu predmeta. S obzirom na ovu nespornu Ëinjenicu i navedene zakonske propise, prvostupanjsko je upravno tijelo pravilno postupilo kad je tuæitelju na dohodak ostvaren u od prodaje nekretnina razrezalo porez na dohodak. Tuæitelj neosnovano smatra da nije obveznik poreza na dohodak po osnovi ostvarenog dohotka od prodaje tih nekretnina, i to stoga πto je, kako je veê reëeno, obveznik poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava svaka fiziëka osoba koja uz naknadu otuapplei nekretnine i imovinska prava. To πto je tuæitelj pri prodaji nekretnina platio porez na promet nekretnina ne iskljuëuje primjenu Zakona o porezu na dohodak niti se u ovoj stvari radi o dvostrukom oporezivanju, kako navodi tuæitelj, i to stoga πto tuæitelju po osnovi prodaje nekretnina nije dva puta razrezan isti porez nego razliëiti oblici poreza: porez na promet nekretnina i porez na dohodak, pa se ne moæe govoriti o dvostrukom oporezivanju, niti je utvrappleivanje i plaêanje poreza na promet nekretnina zapreka za utvrappleivanje poreza na dohodak ostvaren prodajom nekretnina...«2. Utvrappleivanje dohotka od imovine i imovinskih prava ostvarenog otuappleenjem nekretnina Dohodak od imovine ostvaren otuappleenjem nekretnina oporezuje se samo ako ga se ne oporezuje kao dohodak od samostalne djelatnosti ili ako se na otuappleenje nekretnina ne plaêa porez na dobit. Prema Ël. 27. st. 5. Zakona o porezu na dohodak, dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se i dohodak πto ga porezni obveznik (obveznik) ostvari od otuappleenja nekretnina. To se je dosad odnosilo na otuappleenje nekretnina u roku tri godine poslije nabave. Najnovijim izmjenama i dopunama Zakona o porezu na dohodak (NN 144/12), πto ga se primjenjuje od 1. sijeënja 2013, dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra se i otuappleenje viπe od triju istovrsnih nekretnina ili viπe od triju imovinskih prava jednake vrste u razdoblju pet godina. Tako steëen dohodak viπe se, dakle, ne smatra dohotkom od samostalne djelatnosti nego dohotkom od imovine i imovinskih prava, s tim da se oporeziv dohodak po toj osnovi ne utvrappleuje ako se nekretnine izvlaπêuje prema posebnom zakonu 5 te ako se otuappleuje zemljiπta u pojedinaënoj povrπini do 250 m², s tim da im ukupna povrπina ne premaπi 1000 m², prema obrazloæenju predlagatelja Zakona, radi potpore programu okrupnjavanja poljoprivrednog zemljiπta i rastu investicija te kako bi nakon pristupa Hrvatske EU hrvatska poljoprivredna gospodarstva bila konkurentna onima u EU te da bi se potaknulo oporavak graappleevinskoga sektora. to se smatra istovrsnim nekretninama? Prema Ël. 4. st. 3, 4. i 6. Zakona o porezu na promet nekretnina, nekretninama se smatra zemljiπta i graappleevine. Dok zemljiπta mogu biti poljoprivredna, graappleevinska i druga, graappleevinama se smatra stambene, poslovne i sve druge zgrade te njihove dijelove. Prema Ël. 20. st. 4. Pravilnika o porezu na dohodak, nekretnine (zemljiπte i graappleevine) se smatra istovrsnima, ovisno o obiljeæjima i namjenama, i to: a) kod zemljiπta se istovrsnim nekretninama smatra: poljoprivredna zemljiπta, ili 5 Zakon o izvlaπtenju (NN 9/94, 35/94, 112/00. Odluka Ustavnog suda RH, 114/01, 79/06, 45/11. i 34/12). 82 POREZNI VJESNIK 5/2013.

3 graappleevinska zemljiπta, ili πumska zemljiπta, ili druga zemljiπta; b) kod graappleevina se istovrsnim nekretninama smatra: stambene zgrade (stan, kuêa, apartman i sl.), ili poslovne zgrade, ili druge zgrade, ili sve druge zgrade (garaæe ili spremiπta i sl.). Kada se otuappleuje tri stana, tri garaæe, tri graappleevinska zemljiπta i sliëno, ni ubuduêe se neêe smatrati da su otuappleene viπe od tri istovrsne nekretnine. Iako u ovom primjeru garaæa i stan pripadaju u graappleevine, prema obiljeæjima pripadaju u skupinu graappleevina, ali ne i u graappleevine jednake namjene, πto znaëi kako istovrsnost nekretnina ovisi ne samo o obiljeæjima veê i namjeni. Jednak je stav i u Miπljenju Porezne uprave, klasa: /01-01/927, ur. broj: /01-2, od 29. listopada :...da stan i garaæa nisu nekretnine jednake vrste...«na upit obveznika (suvlasnika) podlijeæe li obvezi plaêanja poreza na dohodak prodaja devet Ëestica zemljiπta u jednomu zemljiπno-knjiænom uloπku πto Ëine cjelinu, a prodaje ih se jednome kupcu putem jednoga kupoprodajnog ugovora, odnosno smatra li se to jednim prometom ili prometom devet istovrsnih nekretnina, Srediπnji ured Porezne uprave dao je pisano Miπljenje, klasa: /05-01/85, ur. broj: /06-2, od 21. veljaëe , u kojemu stoji:...neovisno o tome πto viπe suvlasnika temeljem jednoga kupoprodajnog ugovora prodaje devet zemljiπnih Ëestica u jednome zemljiπnoknjiænom uloπku i Ëine cjelinu, rijeë je o prodaji devet nekretnina jednake vrste...«u broj otuappleenih nekretnina ne raëuna se otuappleenja po osnovi kojih se ne utvrappleuje dohodak od imovine i imovinskih prava, odnosno po osnovi otuappleenja nekretnina πto ih se prema Zakonu o porezu na dohodak ne oporezuje. Otuappleenjem nekretnina i imovinskih prava smatra se prodaju, zamjenu, darovanje i drugi prijenos. Ako se otuappleuje zgradu s viπe stanova ili poslovnih prostora ili graappleevinsko zemljiπte ili viπe zemljiπnih Ëestica, jednom nekretninom smatra se svaki stan, poslovni prostor, gradiliπte ili zemljiπnu Ëesticu. Tako se otuappleenjem nekretnina smatra i unos nekretnine u trgovaëko druπtvo kao osnivaëki ulog (temeljni kapital) druπtva, ako je otuappleenje obavljeno u roku tri godine nakon nabave, te unos viπe od tri istovrsne nekretnine u temeljni kapital trgovaëkog druπtva u razdoblju pet godina. Dohodak Ëini razlika primitka utvrappleena prema træiπnoj vrijednosti nekretnine πto je se otuappleuje i nabavne vrijednosti uveêane za rast proizvoappleaëkih cijena industrijskih proizvoda, kakve se mjeseëno objavljuje u Narodnim novinama za svaki mjesec. Dohodak od otuappleenja nekretnina obveznik moæe ostvariti sam, kao suvlasnik, ili u nekom drugom obliku sudjelovanja u dohotku od otuappleenja. Nabavnu cijenu Ëini træiπna vrijednost u trenutku nabave. Troπkove otuappleenja moæe se odbiti kao izdatke, ako ih je obveznik imao. Dohodak po osnovi otuappleenja viπe od triju nekretnina jednake vrste u razdoblju pet godina utvrappleuje se u poreznom razdoblju u kojem je porezna obveza nastupila, tj. u 6 Objavljeno u Poreznom vjesniku 11/ www. porezna-uprava.hr/publikacije/miπljenja Oporezivanje dohotka ostvarenog otuđenjem nekretnina 83

4 razdoblju kad je otuappleena Ëetvrta nekretnina i to od primitaka πto ih je obveznik ostvario od otuappleenja svih istovrsnih nekretnina u razdoblju pet godina. 8 Gubitke od otuappleenja nekretnina moæe se odbiti samo od dohotka od otuappleenja nekretnine steëenoga u istoj kalendarskoj godini. Pri utvrappleivanju dohotka od imovine i imovinskih prava danom se nabave nekretnina smatra nadnevak kupoprodajnog ugovora ili drugog ugovora i isprave o stjecanju, odnosno kada se radi o gradnji u vlastitoj reæiji, dan kad je sagraappleena nekretnina osposobljena za uporabu (nadnevak uporabne dozvole, πto je izdaje Ministarstvo zaπtite okoliπa, prostornog ureappleenja i graditeljstva, odnosno nadleæno upravno tijelo koje je izdalo potvrdu glavnoga projektanta) 9. Pri gradnji nekretnine u vlastitoj reæiji, danom se nabave smatra dan kad je sagraappleena nekretnina osposobljena za uporabu te za potrebe oporezivanja nije vaæan drugi podatak, npr. datum diobe, etaæiranja i sl.«10 S obzirom da u najnovijim izmjenama i dopunama Zakona o porezu na dohodak nije propisano kad poëinje teêi razdoblje pet godina, za oëekivati je da Êe to propisati Pravilnik o izmjenama i dopunama Pravilnika. Ako je darovatelj stekao nekretninu i otuappleio je u roku od tri godine poslije dana nabave, otuappleitelju se utvrappleuje dohodak od imovine i imovinskih prava. Dohodak Ëini razlika primitka utvrappleena prema træiπnoj vrijednosti nekretnine πto je se otuappleuje i nabavne vrijednosti uveêane za rast proizvoappleaëkih cijena industrijskih proizvoda. Pri stjecanju nekretnine darovanjem, danom se nabave smatra dan kad ju je nabavio pravni prednik (darovatelj), a nabavnu vrijednost Ëini træiπna vrijednost u trenutku nabave (Ël. 27. st. 9. Zakona o porezu na dohodak i Ël. 40. st. 10. Pravilnika o porezu na dohodak 11 ). Ako je darovatelj stekao viπe od tri istovrsne nekretnine i otuappleio ih za pet godina nakon nabave, utvrappleuje mu se dohodak od imovine i imovinskih prava πto ga Ëini razlika primitka utvrappleena prema træiπnoj vrijednosti nekretnine koju se otuappleuje i nabavne vrijednosti uveêane za rast proizvoappleaëkih cijena industrijskih proizvoda. Iako se radi o jednakoj vrsti dohotka, pri stjecanju nekretnina darovanjem, zakonodavac razlikuje obveznika poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava, ako je nekretnina steëena darovanjem otuappleena u roku tri godine nakon πto ju je darovatelj nabavio, te stjecanja darovanjem viπe od triju istovrsnih nekretnina, ako ih je darovatelj otuappleio u roku pet godina poslije nabave. Kad je, naime, darovatelj stekao nekretninu darovanjem i otuappleio u roku tri godine nakon nabave, dohodak od imovine i imovinskih prava utvrappleuje se otuappleitelju, a ne darovatelju, a kada darovatelj stekne viπe od tri istovrsne nekretnine i otuapplei ih u roku pet godina nakon πto ih je nabavio, dohodak od imovine imovinskih prava utvrappleuje se darovatelju, a ne otuappleitelju. U pogledu stjecanja nekretnine darovanjem kad je se otuappleuje u roku tri godine, zakonodavac je izriëito propisao πto se smatra danom nabave, dok u vezi sa stjecanjem viπe od triju istovrsnih nekretnina steëenih darovanjem, otuappleenih u razdoblju pet godina to nije propisao, pa treba oëekivati da Êe rjeπenja ponuditi Pravilnik o porezu na dohodak. 8 Miπljenja Srediπnjeg ureda Porezne uprave, klasa: /07-01/1295, ur. broj: /07-2, od 20. rujna i klasa: /06-01/932, ur. broj: /06-2, od 11. listopada »lanci 256. do 266. Zakona o prostornom ureappleenju i gradnji (NN 76/07, 38/09, 55/11, 90/11. i 50/12) 10 Miπljenje Srediπnjeg ureda Porezne uprave, klasa: /10-01/50, ur. broj: /12-2, od 30. sijeënja NN 95/05, 96/06, 68/07, 146/08, 2/09, 9/09, 146/09, 123/10, 137/11. i 61/ POREZNI VJESNIK 5/2013.

5 Pri otuappleenju nekretnina πto su bivπim vlasnicima vraêene u naravi na temelju Zakona o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunistiëke vladavine 12, danom nabave nekretnina smatra se dan kada je nekretnine stekao bivπi vlasnik, a ne dan pravomoênosti rjeπenja o povratu nekretnina bivπem vlasniku na temelju toga Zakona. Kada se nekretninu stjeëe temeljem ugovora o doæivotnom uzdræavanju, danom nabave smatra se dan smrti primatelja uzdræavanja. Prema Ël st. 1. ZOO-a, 13 ugovor o doæivotnom uzdræavanju obvezuje jednu stranu (davatelja uzdræavanja) da Êe drugu stranu ili treêega (primatelja uzdræavanja) uzdræavati do njegove smrti, a druga strana izjavljuje da mu daje svu ili dio imovine, s tim da se stjecanje stvari i prava odgaapplea do smrti primatelja uzdræavanja. StjeËe li se nekretninu temeljem ugovora o dosmrtnom uzdræavanju, danom nabave smatra se nadnevak sklapanja toga ugovora. Prema Ël st. 1. ZOO-a, ugovor o dosmrtnom uzdræavanju obvezuje jednu stranu (davatelja uzdræavanja) da Êe drugu stranu ili treêega (primatelja uzdræavanja) uzdræavati do njegove smrti, a druga se strana obvezuje da Êe mu za æivota prenijeti svu ili dio vlastite imovine. Ako pri utvrappleivanju dohotka primitak od otuappleenja nekretnina nije prijavljen ili nije prijavljen u træiπnoj svoti, dohodak Êe utvrditi Porezna uprava prema træiπnim cijenama u mjestu nekretnine (Ël. 28. Zakona o porezu na dohodak). Prema Ël. 82. st. 2. OPZ-a, porezno tijelo procijenit Êe poreznu osnovicu, ako obveznik podatke za oporezivanje ne moæe dokazati vjerodostojnom dokumentacijom, dok se u Ël. 56. st. 3. istoga Zakona vjerodostojnom ispravom smatra onu πto potpuno i istinito odraæava nastali poslovni dogaappleaj iz koje se nedvosmisleno moæe utvrditi mjesto i vrijeme sastavljanja i njezin materijalni sadræaj, πto znaëi narav, vrijednost i vrijeme nastanka poslovne promjene. Ako je nekretnina sagraappleena u vlastitoj reæiji, nabavnu vrijednost Ëini cijena gradnje prema vjerodostojnoj dokumentaciji, a ako nema vjerodostojnih isprava, nabavnu se vrijednost utvrappleuje procjenom, te usklaappleuje s rastom proizvoappleaëkih cijena industrijskih proizvoda od trenutka kad je nastao izdatak do trenutka primitka prema osnovi otuappleenja te/tih nekretnina. Ako se prodaje samo jedan stan, odnosno dio novosagraappleene nekretnine, u izdatke se priznaje samo razmjeran dio ukupnih troπkova gradnje. O naëinu utvrappleivanja i priznavanja troπkova gradnje, kad obveznik ne posjeduje dokumentaciju u vezi s troπkovima gradnje dijela stambene zgrade, u presudi Upravnog suda RH, Us-7336/ , od 31. listopada stoji: S obzirom da je tuæitelj tijekom nadzora naveo kako ne posjeduje dokumentaciju u vezi s troπkovima gradnje dijela stambene zgrade, jer je polovica u njegovu vlasniπtvu, a druga vlasniπtvo drugog obveznika, prvostupanjsko porezno tijelo, temeljem objavljena podatka o etalonskoj cijeni graappleenja 5.246,62 kn/m 2 korisne povrπine stana, utvrdilo je tuæitelju ukupne izdatke za gradnju stanova tijekom 2005, te stavilo u odnos ostvarenu dobit i na razliku, uz primjenu stope 25% poreza na dohodak, utvrdilo svotu duænog poreza.(...) Pravilno je stoga postupilo prvostupanjsko tijelo kad je, u nedostatku dokumentacije o troπkovima gradnje dijela stambene zgrade kakvu tuæitelj nije mogao dati na uvid, visinu izdataka utvrdilo temeljem etalonske cijene graappleenja, predoëenih ugovora i visine ostvarene dobiti, jer je etalonska cijena graappleenja najobjektivniji element utvrappleivanja stvarnih troπkova te je prigovore da je porezno tijelo trebalo prihvatiti nalaz vjeπtaka Sud odbio kao neosnovan «12 NN 92/96, 39/99, 43/00, 131/00, 27/01, 118/01, 80/02. i 81/02. ispravak 13 NN 35/05. i 41/08 Oporezivanje dohotka ostvarenog otuđenjem nekretnina 85

6 3. Kada se dohodak od otuappleenja nekretnina ne oporezuje? Sukladno Ël. 27. st. 6. do 8. Zakona o porezu na dohodak, dohodak od otuappleenja nekretnina ne podlijeæe porezu, ako: je nekretnina sluæila za stanovanje 14 obvezniku ili uzdræavanim Ëlanovima njegove uæe obitelji 15 je otuappleenje obavljeno meappleu braënim drugovima 16 i srodnicima u prvoj liniji i drugim Ëlanovima uæe obitelji je otuappleenje obavljeno meappleu razvedenima braënim drugovima i u neposrednoj vezi s razvodom braka je otuappleenje u neposrednoj vezi s nasljeappleivanjem nekretnina je nekretnina ili imovinsko pravo otuappleeno tri godine od dana nabave se nekretnine izvlaπêuje na temelju posebnog zakona 17 i se otuappleuje zemljiπta s pojedinaënom povrπinom do 250 m² ukupno do 1000 m². 18 S obzirom da ovaj Zakon propisuje oporezivanje dohotka kada se otuapplei tri ili viπe nekretnina u razdoblju pet godina, proizlazi da ne podlijeæe oporezivanju dohodak, ako su nekretnine bile otuappleene pet godina poslije nabave. Osim πto zakonodavac razlikuje odreappleivanje obveznika poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava u vezi s nekretninom steëenom darovanjem i otuappleenom u roku tri godine te s viπe od triju istovrsnih nekretnina steëenih darovanjem a darovatelj ih je otuappleio u roku pet godina poslije nabave, odreappleene je razlike uëinio i u vezi s izuzeêem od oporezivanja, na πto se upozoruje u nastavku teksta. Pri otuappleenju viπe od tri istovrsne nekretnine u razdoblju pet godina taj se dohodak, naime, oporezuje neovisno o tome jesu li obvezniku ili uzdræavanim Ëlanovima njegove uæe obitelji sluæile za stanovanje, dok se pri otuappleenju u roku tri godine dohodak ne oporezuje, ako je nekretnina sluæila za stanovanje obvezniku ili uzdræavanim Ëlanovima njegove uæe obitelji, πto znaëi kako nekretnina πto je sluæila za stanovanje a otuappleena je u roku tri godine od dana nabave, iako je u jednom trenutku bila izuzeta od oporezivanja, moæe podlijegati oporezivanju, ako je u razdoblju pet godina obveznik, osim nje, uz nju prodao joπ tri ili viπe takvih nekretnina. 14 Porezni obveznik mora dokazati da je otuappleena nekretnina sluæila za stanovanje njemu ili uzdræavanim Ëlanovima njegove uæe obitelji uvjerenjem o prebivaliπtu, uz naglasak na Ëinjenicu da Porezna uprava ne mora nuæno prihvatiti uvjerenje o prebivaliπtu kao stvarni dokaz da je nekretnina sluæila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdræavanim Ëlanovima njegove uæe obitelji, i to ako u poreznom postupku utvrdi da je obveznik samo fiktivno prijavio prebivaliπte na toj nekretnini, odnosno da otuappleena nekretnina nije sluæila za stanovanje obvezniku ili uzdræavanim Ëlanovima njegove uæe obitelji (Ël. 67. OPZ-a NN 147/08, 18/11, 78/12. i 136/ Sukladno Zakonu o porezu na dohodak, uzdræavanim Ëlanovima uæe obitelji poreznog obveznika smatra se djecu, obveznikova supruænika, roditelje i roditelje supruænika, pretke i potomke u izravnoj liniji, maêehe odnosno oëuhe koje punoljetno pastorëe uzdræava, bivπe supruænike za koje obveznik plaêa alimentaciju i punoljetne osobe kojima je obveznik imenovan skrbnikom prema posebnom zakonu. Djecom se, prema tim odredbama, smatra djecu koju roditelji, skrbnici, usvojitelji, pooëimi i pomajke uzdræavaju. 16 Dok Obiteljski zakon i Zakon o nasljeappleivanju izjednaëuje braënoga i izvanbraënog druga, Zakon o porezu na dohodak ne izjednaëuje ih, jer se prava na izuzimanje od oporezivanja propisuje poreznim zakonima i pritom se ne mora slijediti druge zakonske propise. 17 Odnosi se samo na dohodak od otuappleenja viπe od triju istovrsnih nekretnina u roku pet godina od dana nabave. 18 Vidi biljeπku POREZNI VJESNIK 5/2013.

7 Ako se nekretninu izvlaπêuje temeljem Zakona o izvlaπtenju, otuappleenje nekretnina ne podlijeæe oporezivanju, o Ëemu je i Ministarstvo financija dalo Miπljenje, klasa: / /1070, ur. broj: /03-2, od 2. prosinca , u kojem uz ostalo stoji:...ako se nekretnine izvlaπêuje temeljem Zakona o izvlaπtenju, ne radi se o prodaji nekretnina buduêi da se nekretninu izvlaπêuje nakon πto je utvrappleen interes RH za gradnju objekta ili izvoappleaëa drugih radova...«ni pri otuappleenju nekretnina πto su bivπim vlasnicima vraêene u naravi, prema Zakonu o naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunistiëke vladavine, ne utvrappleuje se i ne oporezuje dohodak od otuappleenja nekretnina. 4. Prijava dohotka od imovine Prema Ël. 62. Zakona o porezu na dohodak, otuappleitelj nekretnina (obveznik), radi osiguranja podataka potrebnih za utvrappleivanje poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava, mora prijaviti dohodak od imovine i imovinskih prava ostvaren od otuappleenja nekretnina, odnosno mora podnijeti prijavu u registar obveznika poreza na dohodak (Obrazac RPO). Prijavu u registar poreznih obveznika otuappleitelj nekretnina mora podnijeti ispostavi Porezne uprave nadleænoj prema prebivaliπtu ili uobiëajenu boraviπtu, u roku osam dana od dana otuappleenja nekretnina. Treba spomenuti da je, osim prijave ostvarenog dohotka nakon πto otuappleitelj otuapplei nekretninu, prema Zakonu o porezu na promet nekretnina propisana obveza prijave svakog nastalog prometa nekretnina (Ël. 17) i to u roku 30 dana nakon stjecanja nekretnina. Tako se podnoπenjem stjecateljeve prijave poreza na promet nekretnina, istovremeno u prijavi popunjava i podatke o otuappleitelju nekretnina to o naëinu stjecanja. Porezna uprava, tako, temeljem prijavljena prometa nekretnina u evidencijama ima podatke o otuappleitelju nekretnina i o stjecatelju nekretnina na osnovi svakoga pravnog posla.»lanak 15. Zakona o porezu na promet nekretnina propisuje obvezu javnih biljeænika, sudova i drugih tijela da nadleænoj ispostavi Porezne uprave na podruëju koje je nekretnina dostave jedan primjerak isprave o stjecanju nekretnine, odnosno o promjeni vlasniπtva nekretnine i to u roku 15 dana po isteku mjeseca u kojem je ovjerovljen potpis na ispravi o stjecanju, odnosno u kojem je sudska ili druga odluka postala pravomoêna. 5. Predujam poreza i prireza na dohodak od imovine i imovinskih prava od otuappleenja nekretnina Ispostava Porezne uprave nadleæna prema prebivaliπtu ili uobiëajenom boraviπtu otuappleitelja nekretnine u poreznom postupku utvrappleuje je li otuappleenjem nekretnina ostvaren dohodak od imovine i imovinskih prava te ako je ostvaren, donosi porezno rjeπenje kojim poreznom obvezniku utvrappleuje svotu ostvarenog dohotka od otuappleenja nekretnina i predujam poreza i prireza na dohodak od imovine i imovinskih prava. Prema Ël. 50. st. 3. i 4. Zakona o porezu na dohodak, predujam poreza od otuappleenja nekretnina i imovinskih prava plaêaju obveznici prema rjeπenju Porezne uprave jednokratno na pojedinaëno ostvaren primitak, i to u roku 15 dana nakon primitka rjeπenja o utvrappleenu porezu na dohodak. Predujam poreza na dohodak od otuappleenja viπe od tri istovrsne nekretnine u razdoblju pet godina plaêaju porezni obveznici prema rjeπenju Porezne uprave, na ukupno ostvareni 19 Oporezivanje dohotka ostvarenog otuđenjem nekretnina 87

8 primitak od otuappleenja nekretnina iste vrste u tom razdoblju, πto ga se donosi nakon otuappleenja Ëetvrte istovrsne nekretnine. Za svako daljnje otuappleenje istovrsne nekretnine u razdoblju pet godina u kojem je veê utvrappleen dohodak od otuappleenja istovrsne nekretnine, donosi se novo rjeπenje za tu nekretninu πto je se otuappleuje. Na nepravodobno uplaêen porez obveznik plaêa zatezne kamate, sukladno Ël OPZ-a i Ël. 29. st. 2. ZOO-a. Predujam se utvrappleuje od porezne osnovice (razlika primitka utvrappleenoga prema træiπnoj vrijednosti nekretnine u trenutku otuappleenja te nabavne vrijednosti uveêane za rast proizvoappleaëkih cijena industrijskih proizvoda troπkove otuappleenja nekretnine obveznik moæe odbiti kao izdatke, ako ih je imao), uz primjenu stope 25% bez priznavanja osobnog odbitka iz Ël. 36. Zakona o porezu na dohodak. Ako je na otuappleenje nekretnina prije plaêen porez na dohodak od imovine i imovinskih prava po osnovi otuappleenja nekretnina u roku tri godine, a naknadno se ispuni uvjete za oporezivanje toga dohotka, prema Ël. 27. st. 7. Zakona o porezu na dohodak, prije plaêen porez iste vrste uzet Êe se u obzir pri utvrappleivanju poreza na dohodak od otuappleenja nekretnina, sukladno istome Ëlanku Zakona. Utvrappleenu svotu predujma poreza obveznik uplaêuje na raëun πto ga propisuje Naredba o naëinu uplaêivanja prihoda proraëuna, obveznih doprinosa te prihoda za financiranje drugih javnih potreba u Uplatni raëun 21 je: XXX1200X raëun poreza na dohodak i prireza grada/opêine na Ëijem podruëju obveznik ima prebivaliπte ili uobiëajeno boraviπte, uz obveznu naznaku u pozivu na broj odobrenja broj modela 68«u nastavku OIB poreznog obveznika«, te svrha predujam poreza i prireza na dohodak od otuappleenja nekretnina i imovinskih prava πto se plaêa temeljem rjeπenja Porezne uprave. Nasuprot obvezniku koji dohodak od imovine ostvaruje izdavanjem u najam ili zakup nekretnina i pokretnina, iznajmljivanjem soba i postelja putnicima i turistima, svejedno je li ili nije u sustavu PDV-a, jednako kao obveznik koji ostvaruje drugi dohodak te, sukladno Ël. 29. i 32. Zakona o porezu na dohodak, na vlastiti zahtjev moæe plaêati porez na dohodak od samostalne djelatnosti ili porez na dobit, umjesto poreza na dohodak od imovine, odnosno poreza na dohodak od samostalne djelatnosti ili poreza po osnovi drugog dohotka, takva moguênost nije propisana za obveznike koji dohodak ostvaruju otuappleenjem nekretnina. Primjer Obveznik s prebivaliπtem u Dubrovniku otuappleio je nekretninu u sijeënju 2013, uz ugovorenu kupoprodajnu cijenu ,00 kn, nabavljenu u travnju za ,00 kn. Nekretnina nije sluæila za stanovanje ni obvezniku ni uzdræavanim Ëlanovima uæe obitelji. Za usluge odvjetnika i javnog biljeænika pri kupoprodaji nekretnine i prijenosu vlasniπtva plaêeno je ,00 kn. Nabavnu vrijednost nekretnine uveêava se za rast proizvoappleaëkih cijena industrijskih proizvoda, πto ih se u primjeru raëuna od svibnja (za 9,3%) do kraja 2012.(8,3%), πto Ëini: ,00 x 17,6 % = ,00 kn. 20 NN 2/ Sukladno Odluci o naëinu otvaranja transakcijskih raëuna (NN 3/11, 35/11, 50/11, 89/11, 101/11, 135/11. i 56/12), i za obavljanje nacionalnih platnih transakcija u uporabi je konstrukcija transakcijskih raëuna IBAN. Od 1. lipnja IBAN se rabi se za obavljanje svih platnih transakcija. 88 POREZNI VJESNIK 5/2013.

9 1. Primitak od otuappleenja nekretnine ,00 kn 2. Nabavna vrijednost nekretnine ,00 kn 3. Stopa rasta proizvoappleaëkih cijena industrijskih proizvoda, ukupno (18,0%) ,00 kn 4. Troπkovi otuappleenja nekretnine ,00 kn 5. Dohodak od otuappleenja ( ) ,00 kn 6. Predujam poreza na dohodak (5 x 25%) ,00 kn 7. Prirez porezu na dohodak (6 x 10%) 7.700,00 kn 8. Ukupno porez i prirez (6 + 7) ,00 kn 6. Godiπnja porezna prijava Prema Ël. 40. Zakona o porezu na dohodak, obveznik ne mora podnijeti godiπnju poreznu prijavu za dohodak od otuappleenja nekretnina, ako je porez plaêen ili ako dohodak nije ostvaren izravno iz inozemstva, no moæe je podnijeti radi ostvarivanja prava na neiskoriπten osobni odbitak, radi iskoriπtenja prava na izdatke po osnovi u tuzemstvu plaêenih premija osiguranja ili nekih drugih prava. No, ako obveznik podnosi godiπnju poreznu prijavu, obvezan je u njoj iskazati dohotke iz svih izvora. Prijavu poreza na dohodak podnosi se do kraja veljaëe tekuêe godine za prethodnu kalendarsku godinu. Oporezivanje dohotka ostvarenog otuđenjem nekretnina 89