Ceny nehnuteºností na b vanie v roku 27 podºa portálu Cenová mapa nehnuteºností Ing. Mikulá Cár, PhD., Národná banka Slovenska Trh s nehnuteºnosèami na b vanie je v súãasnosti jedn m z dynamicky sa rozvíjajúcich komerãn ch segmentov aj na Slovensku. Je to dôsledok zatiaº stále neuspokojeného dopytu po b vaní na jednej strane a roz irujúcich sa moïností na získanie vlastného b vania (relatívne priazniv ekonomick v voj, zvy ovanie kúpyschopnosti obyvateºstva, zlep ovanie dostupnosti úverov ch zdrojov na investovanie do nehnuteºností na b vanie, zv ené aktivity stavebn ch a developérskych spoloãností a pod.) na druhej strane. DôleÏit m nástrojom trhu s nehnuteºnosèami na b vanie je stav a v voj cien domov a bytov. V súvislosti s hodnotením podmienok pri poskytovaní úverov na b vanie, ktoré sú zaloïené na ich zabezpeãení nehnuteºnosèami, sa vynára potreba získaè informácie o objektívnej trhovej cene kolaterálu. Aj vzhºadom na to, Ïe trh s nehnuteºnosèami na b vanie funguje na Slovensku pomerne krátky ãas, nie sú zatiaº k dispozícii oficiálne údaje o v voji ich cien. Komerãné banky a ìal ie in titúcie, ktoré poskytujú úvery na b vanie, si vytvárajú vlastné cenové mapy pre potreby objektívneho hodnotenia nehnuteºností, ale zároveà hºadajú aj moïnosti alternatívneho stanovenia trhovej ceny z in ch zdrojov. Jedn m z tak ch aktuálnych zdrojov údajov je internetov portál Cenová mapa nehnuteºností (CMN). ZÁKLADNÉ METODICKÉ OTÁZKY APLIKÁCIE CMN Na odbornej konferencii uskutoãnenej v rámci veºtrhu SlovReal Invest 26 bol predstaven spoloãn projekt spoloãností Datalan a Národnej asociácie realitn ch kancelárií Slovenska (NARKS) pod názvom Cenová mapa nehnuteºností. Aplikácia CMN umoïàuje získaè on-line pomerne truktúrované údaje o cenách nehnuteºností na b vanie podºa mnoh ch charakteristík prostredníctvom internetového portálu. Z hºadiska obsahu aj rozsahu dokáïu tieto údaje v podstatnej miere uspokojiè potreby NBS. Aplikácia umoïàuje zrealizovaè v bery z databázy: pre rôzne druhy transakcií (ponuka: predaje, prenájmy, draïby; dopyt: kúpy, nájmy), s variantnou moïnosèou vyjadrenia ceny (v Sk, Sk/m 2, Sk/m 2 /mesiac, EUR, EUR/m 2 a pod.), diferencovaného stavu ponuky (aktuálna, realizovaná, historická ponuková), za rôzne ãasové úseky od roku 2, s moïnosèou zadania zvolen ch limitov v beru pre cenu, rôzne vyjadrenia plochy a vybavenosti príslu nej nehnuteºnosti, s variantnou moïnosèou voºby v rámci 1 skupín nehnuteºností (byty, objekty na b vanie a rekreáciu, objekty pre obchod a sluïby, prevádzkové priestory, stavebné pozemky a pod.), podºa stavu nehnuteºnosti (pôvodn, ãiastoãná rekon trukcia, kompletná rekon trukcia, novostavba), podºa veºkosti zastavanej, úïitkovej, obytnej, celkovej podlahovej plochy alebo v mery pozemku, podºa roku v stavby, podºa formy vlastníctva, podºa celého radu ìal ích pecifick ch charakteristík nehnuteºností, podºa kraja, okresu, obce a ulice, s voºbou tabuºkového alebo mapového v stupu. Od 4. tvrèroku 26 umoïàuje aplikácia CMN realizovaè on-line v bery z novej databázy pomocou v etk ch vy ie opísan ch charakteristík (na historick ch údajoch je moïno zrealizovaè len v bery podºa obmedzeného poãtu charakteristík). MoÏnosti realizácie pecifick ch v berov predajov bytov podºa urãit ch charakteristík z pôvodnej databázy NARKS sú veºmi limitované. Procedúra vyluãovania v beru extrémnych hodnôt je v aplikácii CMN zaloïená na pouïití princípu: aritmetick priemer hodnôt znaku ± 2δ, priãom δ oznaãuje hodnotu tandardnej odch lky znaku vo vyberanom súbore. (Podstata princípu odstraàovania extrémnych hodnôt znakov pri vytváraní uïívateºsk ch databáz je na obr. 1.) Záznamy, ktor ch hodnoty znaku spæàajú podmien- Obr. 1 Podstata princípu odstraàovania extrémnych hodnôt znakov Gaussova krivka v tvare zvona Extrémne minimálne hodnoty urãené na odstránenie ±1δ leïí 68,26 % plochy ±2δ leïí 95, % plochy ±3δ leïí 99,7 % plochy Aritmetick priemer Extrémne maximálne hodnoty urãené na odstránenie 22 24 26 28 3 32 34 36 38 4 42 2 roãník 16, 1/28
ku (aritmetick priemer ± 2δ), sú predmetom ìal ieho spracovania a záznamy, ktoré danú podmienku nespæàajú, sú z ìal ieho spracovania vylúãené. V rámci pôvodnej databázy NARKS je pouïívan princíp: aritmetick priemer hodnôt znaku ± δ. Celkov poãet vybran ch predajov bytov v SR z novej databázy by mal byè väã í (zah Àa aï 95 % objektov z celého súboru) ako z pôvodnej databázy (zah Àa okolo 68 % objektov z celého súboru). PouÏitie princípu 2δ je dôleïité z dôvodu zabezpeãenia dostatoãného poãtu objektov aj v skupinách pri ìal ích stupàoch triedenia objektov (napr. dostatoãn poãet vybran ch jednotliv ch typov bytov aj za jednotlivé okresy a pod.). Po pilotnom otestovaní aplikácie CMN, následnom predstavení viacer m komerãn m bankám, developérskym spoloãnostiam a uïívateºskom sprístupnení aj pre NBS, moïno po prv ch skúsenostiach kon tatovaè, Ïe ide o pomerne vydaren pokus a kvalitatívny posun doteraj ej ponuky údajov o cenách nehnuteºností na b vanie na Slovensku. DôleÏit m zámerom tvorcov aplikácie je snaha o postupné zvy ovanie reprezentatívnosti údajov vkladan ch do databázy, k ãomu by mala prispieè aj moïnosè vzájomnej konfrontácie údajov z novej a pôvodnej databázy. Aplikácia CMN poskytuje moïnosè realizovaè rôzne pecifické v bery predajov a prenájmov domov, bytov i ìal ích objektov na b vanie a rekreáciu tak v absolútnych hodnotách, ako aj v cenách za m 2 (v Sk a EUR). Na základe doteraj ích praktick ch skúseností moïno kon tatovaè, Ïe ide o relatívne komfortnú aplikáciu pre pouïívateºa, aj keì zatiaº neobsahuje nadstavbu pre ìal- iu anal zu získan ch údajov. Jednotkové ceny bytov vypoãítané z databázy CMN sú za porovnávané tri tvrèroky 27 v priemere za Slovensko mierne vy ie ako pri pouïití údajov z pôvodnej databázy (v 1. tvrèroku o takmer 12 Sk/m 2, v 2. tvrèroku o takmer 18 Sk/m 2 a v 3. tvrèroku o vy e 8 Sk/m 2 ). Jedn m z hlavn ch dôvodov uvedeného rozdielu je skutoãnosè, Ïe pri pouïití kritéria 2δ sa do v beru dostáva aj viac transakcií s relatívne vy ími cenami bytov. Dynamika priemern ch cien bytov za m 2 bola v 2. tvrèroku v porovnaní s 1. tvrèrokom vy ia podºa v poãtov z údajov novej databázy ako z pôvodnej databázy (1,2 %, resp. 8,8 %). V 3. tvrèroku v ak priemerné ceny bytov za celé Slovensko rástli podºa v poãtov z údajov novej databázy pomal ie ako podºa pôvodnej databázy (7,5 %, resp. 1,5 %). Z uveden ch grafov vypl va, Ïe v voj priemern ch cien bytov bol v jednotliv ch regiónoch v priebehu tvrèrokov 27 znaãne diferencovan podºa obidvoch zdrojov údajov. Urãité rozdiely moïno vidieè aj pri porovnávaní dynamík v voja cien bytov pomocou údajov z dvoch pouïit ch zdrojov, hoci trendy sú pomerne podobné. Aj takéto porovnania môïu poslúïiè ako spätná väzba pre tvorcov a prevádzkovateºov databáz v záujme ich ìal ieho skvalitàovania. Z pohºadu pouïívateºa údajov je potrebné uviesè, Ïe ani nová databáza CMN zatiaº nespæàa v plnej miere matematicko- tatistické kritériá reprezentatívnosti súboru údajov. Aj keì v súãasnosti prispieva do CMN vy e 9 realitn ch subjektov z celej SR, najkvalitnej ie údaje dodávajú do systému tie realitné kancelárie, s ktor mi je uzatvorená zmluva na zaznamenávanie podrobnej ích údajov o realitn ch objektoch (na tzv. B I A T E C Graf 1 V voj priemern ch cien bytov v roku 27 podºa dvoch zdrojov údajov 5 4 3 2 1 v Sk/m 2 cmn_1.q7 narks_1.q7 cmn_2.q7 narks_2.q7 cmn_3.q7 narks_3.q7 Zdroj: NARKS, CMN, graf NBS. Graf 2 V voj priemern ch cien bytov v roku 27 podºa údajov CMN 45 % 4 % 35 % 3 % 25 % 2 % 15 % 1 % 5 % % BB BA KE NR PO TN TN ZA SR cmn_2.q/1.q cmn_3.q/2.q Graf 3 V voj priemern ch cien bytov v roku 27 podºa údajov NARKS 4 % 35 % 3 % 25 % 2 % 15 % 1 % 5 % % BB BA KE NR PO TN TN ZA SR narks_2.q/1.q narks_3.q/2.q Zdroj: NARKS, graf NBS. roãník 16, 1/28 3
strong Graf 4 Priemerné ponukové, realizaãné ceny a ceny novostavieb za 3 tvrèroky 27 podºa typov bytov v Sk/m 2 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1-i 2-i 3-i 4-i 5-i+ spolu ponuk_cena realiz_cena nové_cena Graf 5 Priemerné ponukové, realizaãné ceny a ceny novostavieb za 3 tvrèroky 27 podºa regiónov v Sk/m 2 6 5 4 3 2 1 ponuk_cena realiz_cena nové_cena validácii v súãasnosti participuje vy e 25 realitn ch kancelárií). S reprezentatívnosèou súvisí aj primerané zabezpeãenie potrebn ch údajov z jednotliv ch regiónov (reálne odráïajúce situáciu na trhu nehnuteºností na b vanie v rámci celého Slovenska) a v neposlednom rade vãasnosè a spoºahlivosè zaznamenávan ch údajov. Tvorcovia a prevádzkovatelia aplikácie CMN si uvedomujú dôleïitosè zlep ovania reprezentatívnosti zbieran ch údajov a podnikli uï aj viaceré úãinné kroky. Jedn m z v znamn ch krokov je certifikovanie maklérov NARKS prostredníctvom vystavovania osobn ch preukazov a veºmi úãinn m nástrojom na skvalitnenie databázy je aj cielen nábor nov ch realitn ch kancelárií v t ch regiónoch, kde je zjavná disproporcia medzi poãtom doteraz získavan ch údajov o transakciách s nehnuteºnosèami na b vanie a ich reálnym poãtom. Aj keì pôvodná databáza NARKS a nová databáza CMN nie sú zatiaº ideálnymi zdrojmi údajov o cenách nehnuteºností na b vanie, treba zároveà dodaè, Ïe v súãasnosti sú prakticky najvhodnej ími dostupn mi zdrojmi údajov takého druhu. Novú databázu o cenách nehnuteºností v rámci aplikácie CMN moïno jednoznaãne hodnotiè ako v znamn kvalitatívny posun doteraj ej ponuky údajov o cenách nehnuteºností na b vanie na Slovensku. Predpokladáme, Ïe po otestovaní ìal- ích funkcionalít internetovej aplikácie CMN prostredníctvom realizácie v berov za 3. a 4. tvrèrok 27 bude k dispozícii dostatok informácií na prípadné prijatie rozhodnutia o v poãte cien nehnuteºností na b vanie pre potreby NBS od zaãiatku roku 28 na základe databázy CMN. CENY BYTOV V ROKU 27 PODªA PORTÁLU CMN V tejto ãasti uvedieme porovnanie stavu a v voja cien predajov bytov na Slovensku v priebehu roku 27 podºa ponukov ch cien v Sk/m 2, realizaãn ch cien a podºa jednotkov ch tvorcov ch cien novopostaven ch bytov, a to tak podºa jednotliv ch typov bytov, ako aj z regionálneho pohºadu. Priemerná ponuková cena predávan ch bytov dosiahla na Slovensku za tri tvrèroky 27 hodnotu 37 882 Sk/m 2, ão bolo o vy e 15 Sk viac ako priemerná realizaãná cena predávan ch bytov. Znamená to, Ïe priemerná realizaãná cena bola o 4 % niï ia ako ponuková cena. Zrealizovaná bola zhruba tvrtina z celkového poãtu ponúkan ch bytov na predaj (za 3 tvrèroky 27 bolo zaznamenan ch vy e 96 tisíc ponúk na predaj bytov, 25 129 zrealizovan ch predajov bytov a vy e 5 tisíc predajov bytov v novostavbách). V razn prepad priemern ch realizaãn ch cien bytov oproti ponukov m bol hlavne v prípade predajov 5-izbov ch bytov (vy e 12 %). Realizaãné ceny 4-izbov ch bytov boli v porovnaní s ponukov mi cenami niï ie o 7,5 % a realizaãné ceny pri men ích bytoch boli od zhruba 3,5 % do takmer 5 % niï ie ako ponukové ceny. Diferencované boli rozdiely medzi priemern mi ponukov mi a realizaãn mi cenami bytov aj v jednotliv ch krajoch. Najväã ie rozdiely boli v Pre ovskom kraji a Îilinskom kraji (-11 %) a najmen ie v Ko ickom kraji (-2 %). pecifick je Nitriansky kraj, v ktorom boli priemerné realizaãné ceny predávan ch bytov za 3 tvrèroky 27 o viac ako jedno percento vy ie ako priemerné ponukové ceny t chto bytov (predov etk m vìaka predajom bytov v 1. tvrèroku, keì boli realizaãné ceny aï o 3 % vy ie ako ponukové ceny predávan ch bytov). Priemerná cena za 1 m 2 obytnej plochy predávan ch bytov v novostavbách dosiahla na Slovensku za tri tvrèroky 27 hodnotu takmer 46 tisíc Sk, ão je o vy e 21 % viac ako priemerná ponuková cena, o vy e 26 % viac ako priemerná realizaãná cena v etk ch predávan ch bytov a o vy e 35 % viac ako priemerná hodnota realizaãnej ceny bytov predávan ch v pôvodnom stave. Predaje novostavieb predstavovali za 3 tvrèroky 27 len okolo 5 % z celkového poãtu bytov ponúkan ch na predaj. Podrobnej ia anal za cien predávan ch bytov v novostavbách podºa jednotliv ch typov bytov a podºa regiónov je limitovaná niï ími poãetnos- Èami zaznamenan ch transakcií s nov mi bytmi v niektor ch regiónoch (hlavne v Nitrianskom kraji, Ko ickom kraji a Trenãianskom kraji). 4 roãník 16, 1/28
Ponukové ceny Priemerná ponuková cena bytov za celé Slovensko predstavovala v 3. tvrèroku 27 hodnotu takmer 41 tisíc Sk a v porovnaní s 1. tvrèrokom 27 vzrástla o 18,5 %. V raznej ie rástli ponukové ceny bytov v druhom (1,2 %) ako v treèom (7,5 %) tvrèroku v porovnaní s predchádzajúcimi tvrèrokmi. Najvy iu dynamiku zaznamenali v priebehu roku 27 ponukové ceny 1-izbov ch bytov a najniï iu ponukové ceny 5-izbov ch bytov. Relatívne pomaly a stabilne rástli ponukové ceny v Bratislavskom kraji a Trnavskom kraji, k m v ostatn ch krajoch bol rast ponukov ch cien vy í a znaãne diferencovan. V 3. tvrèroku 27 bola najfrekventovanej ia ponúka 3-izbov ch bytov (viac ako 44 % z vy e 3 6 zaznamenan ch ponúk predajov bytov). Vo v eobecnosti sa obchoduje viac s men ími Tab. 1 Ceny predajov bytov v 3. tvrèroku 27 v Sk/m 2 bytmi, lebo podiel ponúkan ch predajov 2-izbov ch bytov predstavoval v 3. tvrèroku takmer tvrtinu, podiel predajov 1-izbov ch bytov predstavoval takmer 17 %, av ak podiel ponúkan ch predajov 4-izbov ch bytov predstavoval okolo 13 % a podiel ponúkan ch predajov 5-izbov ch bytov predstavoval len necelé 1,5 %. Podobné relácie ponúk boli aj v prv ch dvoch tvrèrokoch. Nad celoslovensk m priemerom boli v 3. tvrèroku 27 hlavne jednotkové ponukové ceny 1-izbov ch bytov (o takmer 16 %). Mierne vy ie ako celoslovensk priemer boli aj jednotkové ponukové ceny 2-izbov ch a 5-izbov ch bytov (o zhruba 6 %, resp. vy e 2 %). Ponukové ceny za 1 m 2 3-izbov ch bytov boli v 3. tvrèroku vy e 6 % pod celoslovensk m priemerom a 4-izbov ch bytov zhruba 9 % pod celoslovensk m priemerom. B I A T E C Ponukové ceny 1-izbové byty 34 294 6 458 32 33 954 27 31 19 89 38 538 32 571 47 39 2-izbové byty 29 714 56 167 3 621 28 459 3 892 25 483 29 741 29 53 43 279 3-izbové byty 3 129 48 61 3 392 23 834 23 535 22 597 28 629 26 768 38 37 4-izbové byty 29 972 47 627 25 79 21 496 25 189 21 126 29 882 23 231 37 237 5-izbové byty 25 799 53 24 33 843 21 96 36 569 23 499 36 23 26 162 41 961 Spolu 3 637 52 473 3 368 26 188 26 589 22 855 3 345 28 174 4 973 2.Q/1.Q (v %) 31, 7, 25,1 22,8 15,1 1,6 5,9 29,7 1,2 3.Q/2.Q (v %) 7,9 6,2 17, 12,9 38,8 19,8 2,7 7,9 7,5 3.Q/1.Q (v %) 41,3 13,7 46,4 38,6 59,8 32,4 8,8 39,9 18,5 Ceny novostavieb 1-izbové byty 38 457 65 658 34 966 44 91 4 986 39 16 49 45 2-izbové byty 38 7 57 279 33 67 46 669 35 117 38 949 39 758 45 84 3-izbové byty 41 898 59 729 35 412 45 351 49 17 34 771 35 699 47 94 4-izbové byty 37 246 6 521 24 421 37 432 43 385 34 596 43 352 47 779 5-izbové byty 28 5 57 127 54 187 28 433 42 218 42 66 Spolu 39383 59 93 24 421 36 315 48 952 42 232 36 449 38 211 48 833 2.Q/1.Q (v %) 4, 3,8 25,5 115,8 28,4-27,2 5,8 12,9 7,7 3.Q/2.Q (v %) 4,4 8,8-3,2 6, 8, 1,2 3,3 2,6 5,7 3.Q/1.Q (v %) 8,6 12,8-12,5 128,8 38,7-19,8 9,2 15,8 13,9 Realizaãné ceny 1-izbové byty 32 9 57 715 31 749 32 953 21 15 14 182 38 328 28 923 45 118 2-izbové byty 28 439 54 321 3 8 27 15 23 421 21 482 29 349 24 475 41 314 3-izbové byty 27 957 47 371 29 884 23 283 19 217 21 649 28 858 25 186 37 212 4-izbové byty 26 191 43 35 25 215 23 331 22 333 2 925 29 564 21 24 34 6 5-izbové byty 52 557 35 375 1 16 21 894 3 943 22 577 36 329 Spolu 29 64 5 534 29 923 25 949 21 381 21 22 3 418 25 72 39 433 2.Q/1.Q (v %) 26,5 6,7 22,5 21,4 14,1 4,5 9,2 31,4 1, 3.Q/2.Q (v %) 7,3 7,1 19,4 9,8 17,7 24,4 4,6 11, 8,1 3.Q/1.Q (v %) 35,7 14,2 46,2 33,3 34,3 3, 14,2 45,8 18,9 Ceny novostavieb/ponukové ceny (v %) 28,5 14,2-19,6 38,7 84,1 84,8 2,1 35,6 19,2 Realizaãné ceny/ Ponukové ceny (v %) -5,1-3,7-1,5 -,9-19,6-8,,2-8,8-3,8 Zdroj: CMN. roãník 16, 1/28 5
Graf 6 V voj ponukov ch cien predávan ch bytov v roku 27 5 25, 4 3 2 1 Graf 7 V voj ponukov ch cien predávan ch bytov v roku 27 podºa regiónov 6 7, 5 4 3 2 1 26 93 49 345 25 689 22 761 2 794 19 733 29 258 24 81 1.Q 7 2.Q 7 3.Q 7 priemer 3.Q/1.Q (pravá os) Graf 8 Realizaãné ceny predajov jednotliv ch typov bytov v roku 27 5, 4 3 2 1 42 758 41 218 4 236 38 252 35 57 34 359 1-i 2-i 3-i 4-i 5-i spolu 1.Q 7 2.Q 7 3.Q 7 priemer realizcena/ponukcena (pravá os) 34 65 32 19 4 129 1-i 2-i 3-i 4-i 5-i spolu 1.Q 7 2.Q 7 3.Q 7 priemer 3.Q/1.Q (pravá os) 35 82 37 882 37 882 36 358 2, 15, 1, 6, 5, 4, 3, 2, 1, Z regionálneho hºadiska sú tradiãne ponukové ceny bytov v Sk/m 2 v Bratislavskom kraji v razne nad celoslovensk m priemerom (v 3. tvrèroku 27 o vy e 28 %), k m v ostatn ch krajoch boli jednotkové ponukové ceny bytov v razne 5,,, -2, -4, -6, -8, -1, -1, -14, pod celoslovensk m priemerom (najviac v Trenãianskom kraji o takmer 45 %). Vo v etk ch ostatn ch krajoch dosahovala hodnota priemern ch ponukov ch cien bytov v Sk/m 2 menej ako 6 % z priemernej ponukovej ceny bytov v Bratislavskom kraji. Podstatná ãasè trhu s bytmi bola v priebehu troch tvrèrokov 27 sústredená v Bratislavskom kraji (okolo 86 %). Na Trnavsk kraj pripadá vy e 5 % a na Ko ick kraj okolo 4 % z celkového poãtu ponúk predajov bytov v rámci celého Slovenska. Najmen í podiel na trhu s bytmi bol zaznamenan za Pre ovsk kraj a Trenãiansky kraj (,6 %). Realizaãné ceny Priemerná realizaãná cena predávan ch bytov dosiahla na Slovensku v 3. tvrèroku 27 hodnotu vy e 39 tisíc Sk/m 2 a bola o 3,8 % niï ia ako ponuková cena (podobne ako priemer za tri tvrèroky o 4, %). Zrealizovaná bola zhruba necelá tvrtina (22,4 %) z celkového poãtu ponúkan ch bytov na predaj (menej ako priemer za tri tvrèroky 27). V 3. tvrèroku 27 v porovnaní s 1. tvrèrokom 27 vzrástla priemerná realizaãná cena bytov za celé Slovensko o 18,9 %. V raznej ie rástli realizaãné ceny bytov v druhom (1, %) ako v tre- Èom (8,1 %) tvrèroku v porovnaní s predchádzajúcimi tvrèrokmi. Nad celoslovensk m priemerom boli v 3. tvrèroku 27 hlavne realizaãné ceny 1-izbov ch bytov (o vy e 14 %, t. j. menej ako ponukové ceny). Mierne vy ie ako celoslovensk priemer boli jednotkové ponukové ceny 2-izbov ch bytov (o necel ch 5 %). Realizaãné ceny 3-izbov ch a väã- ích bytov boli v 3. tvrèroku 27 pod celoslovensk m priemerom (3-izbov ch o takmer 6 %, 4-izbov ch o 2 % a 5-izbov ch o takmer 8 %). V 3. tvrèroku 27 boli najãastej ie zrealizované predaje 3-izbov ch bytov (takmer 44 % z vy e 72 zrealizovan ch predajov bytov). Najmenej bolo zrealizovan ch predajov 5-izbov ch bytov (len 53 zrealizovan ch transakcií). Priemerné realizaãné ceny 1 m 2 obytnej plochy predávan ch v etk ch typov bytov boli za tri tvrèroky 27 niï ie ako ich priemerné ponukové ceny. Pri men ích bytoch boli niï ie zhruba o 4 % aï 5 %, pri 4-izbov ch bytoch boli niï ie o viac ako 7 %, ale pri 5-izbov ch bytoch aï o takmer 13 % (v 2. tvrèroku niï ie aï o vy e 2 %). Z regionálneho hºadiska boli realizaãné ceny bytov v 3. tvrèroku 27 znaãne diferencované. V Bratislavskom kraji boli v razne nad celoslovensk m priemerom (o vy e 28 %, podobne ako ponukové ceny), k m v ostatn ch krajoch boli jednotkové realizaãné ceny bytov v razne pod celoslovensk m priemerom (najviac v Trenãianskom kraji a Pre ovskom kraji o takmer 47 %, resp. o 46 %). V Trnavskom kraji, Ko ickom kraji a Banskobystrickom kraji dosahovali realizaãné ceny predávan ch bytov v 3. tvrèroku 27 hodnotu zhruba okolo troch tvrtín celoslovenského priemeru. 6 roãník 16, 1/28
Za tri tvrèroky 27 boli priemerné realizaãné ceny predávan ch bytov niï ie ako priemerné ponukové ceny v takmer v etk ch krajoch (v Nitrianskom kraji boli v prv ch dvoch tvrèrokoch priemerné realizaãné ceny vy ie ako ponukové). Relatívne v hodnej ie sa realizovali predaje bytov v priebehu prv ch troch tvrèrokov 27 v Nitrianskom kraji, Trnavskom kraji, Ko ickom kraji, Banskobystrickom kraji a Bratislavskom kraji, k m pri predajoch bytov v Trenãianskom kraji, Îilinskom kraji a Pre ovskom kraji museli predajcovia v raznej ie zniïovaè stanovené ponukové ceny, aby zrealizovali ich predaj. V Bratislavskom kraji bola zrealizovaná za tri tvrèroky 27 podstatná ãasè v etk ch vy e 25 predajov bytov v rámci celého Slovenska (takmer 8 %). V Ko ickom kraji bolo zrealizovan ch takmer 7 %, v Trnavskom kraji takmer 6 %, v Nitrianskom kraji takmer 4 % a v Banskobystrickom kraji 2 % predajov bytov v rámci celého Slovenska. V Trenãianskom kraji, Pre ovskom kraji a Îilinskom kraji (v kaïdom z nich) bol zrealizovan men í podiel celoslovensk ch predajov bytov ako 1 %. Ceny novostavieb Pri anal ze cien novostavieb je potrebné na úvod uviesè, Ïe databáza obsahuje za jednotlivé tvrèroky 27 pomerne mal poãet údajov o zrealizovan ch predajoch bytov v novostavbách. Spolu za tri tvrèroky je v databáze zaznamenan ch necel ch 15 záznamov o zrealizovan ch predajoch bytov v novostavbách, priãom takmer 13 záznamov je za Bratislavsk kraj a poãty záznamov za Nitriansky kraj, Ko ick kraj a Trenãiansky kraj nedosiahli za tri tvrèroky 27 ani ãíslo 1. Z dôvodu zabezpeãenia primeranej vypovedacej schopnosti zov eobecàujúcich poznatkov budeme v tejto ãasti vychádzaè z poãetnej ích údajov o ponukov ch cenách predajov bytov v novostavbách. Budeme teda vychádzaè z údajov z vy e 5 tisíc záznamov, v ktor ch sa záznamy o cenách predávan ch bytov v novostavbách vo vy - ie uveden ch krajoch vyskytujú vo väã ích poãetnostiach (24 záznamov za Ko ick kraj, 29 záznamov za Nitriansky kraj a 36 záznamov za Trenãiansky kraj). Priemerná ponuková cena predávan ch bytov v novostavbách dosiahla na Slovensku v 3. tvrèroku 27 hodnotu vy e 49 tisíc Sk/m 2 a bola o 19,2 % vy ia ako ponuková cena predávan ch bytov. V porovnaní s 1. tvrèrokom 27 vzrástla o takmer 14 %. V raznej ie rástla ponuková cena predávan ch bytov v novostavbách v druhom (7,7 %) ako v treèom (5,7 %) tvrèroku v porovnaní s predchádzajúcimi tvrèrokmi. Mierne nad celoslovensk m priemerom boli v 3. tvrèroku 27 len ponukové ceny 1-izbov ch bytov predávan ch v novostavbách (o,4 %). Ponukové ceny väã ích bytov predávan ch v novostavbách boli v 3. tvrèroku 27 pod celoslovensk m priemerom (2-izbov ch o takmer 6 %, 3-izbov ch o necelé 4 %, 4-izbov ch o vy e 2 % a 5-izbov ch o takmer 13 %). B I A T E C Graf 9 Realizaãné ceny predajov bytov v roku 27 podºa regiónov 6 2, 5 4 3 2 1-12, 1.Q 7 2.Q 7 3.Q 7 priemer realizcena/ponukcena (pravá os) Graf 1 Ceny predajov jednotliv ch typov bytov v novostavbách v roku 27 6 4, 5 4 3 2 1 42 168 43 374 45 393 46 367-5, 1-i 2-i 3-i 4-i 5-i spolu 1.Q 7 2.Q 7 3.Q 7 priemer cenanovostavby/ponukcena (pravá os) Graf 11 Ceny predajov bytov v novostavbách v roku 27 podºa regiónov 7 14 6 5 4 3 2 1 1.Q 7 2.Q 7 3.Q 7 priemer cenanovostavby/ponukcena (pravá os) 42 877 45 971, -2, -4, -6, -8, -1, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5,, 12 1 8 6 4 2 roãník 16, 1/28 7
Priemerné PouÏité zdroje: 1. www.cmn.sk 2. www.narks.sk ponukové ceny bytov predávan ch v novostavbách boli na Slovensku za tri tvrèroky 27 o viac ako 21 % vy ie ako priemerné ponukové ceny v etk ch predávan ch bytov. Bolo to predov etk m v dôsledku v razne vy ích ponukov ch cien 3-izbov ch a 4-izbov ch bytov predávan ch v novostavbách (o takmer 28 %, resp. 34, %). Z regionálneho pohºadu je zaujímavé, Ïe ponukové ceny predajov bytov v novostavbách boli v 3. tvrèroku 27 vy ie ako celoslovensk priemer nielen v Bratislavskom kraji (o takmer 23 %), ale aj v Pre ovskom kraji (o,2 %). V ostatn ch krajoch boli ponukové ceny predajov bytov v novostavbách v razne pod celoslovensk m priemerom (najviac v Ko ickom kraji o 5 %, av ak vychádzali sme len z jediného záznamu). Vy ie priemerné ponukové ceny bytov predávan ch v novostavbách v porovnaní s priemern mi ponukov mi cenami v etk ch predávan ch bytov za tri tvrèroky 27 boli zapríãinené predov etk m veºk mi rozdielmi v Pre ovskom kraji (v 3. tvrèroku 27) a Trenãianskom kraji (v 1. tvrèroku 27). Uvedené rozdiely môïu byè ovplyvnené aj t m, Ïe sa pri tejto anal ze vychádza z pomerne malého poãtu záznamov o cenách bytov predávan ch v novostavbách. ZÁVER Databáza CMN je v súãasnosti prakticky jedn m z najvhodnej ích dostupn ch zdrojov údajov o cenách nehnuteºností na b vanie v SR, a to aj napriek urãit m metodick m v hradám, ktoré sa t kajú najmä tatistickej reprezentatívnosti zaznamenan ch údajov. Predstavuje v znamn kvalitatívny posun doteraj ej ponuky údajov o cenách nehnuteºností na b vanie na Slovensku. Aplikácia CMN na internetovom portáli poskytuje znaãné moïnosti on-line v berov údajov podºa celého radu predvolen ch znakov. Aplikácia v ak aj v aktuálnej verzii poskytuje omnoho väã ie analytické moïnosti, aké poskytoval prístup k údajom z pôvodnej databázy NARKS. Spracovanie podobného príspevku, ako je tento, by bolo z pôvodnej databázy len ÈaÏko realizovateºné. Prínosom je aj moïnosè vzájomnej konfrontácie údajov z novej a pôvodnej databázy, ão tieï prispieva ku skvalitàovaniu zberu a prvotného spracovania údajov o cenách nehnuteºností na b vanie v podmienkach Slovenska. Urãitou nev hodou aktuálnej verzie aplikácie CMN je pomerná prácnosè v beru potrebn ch, viac truktúrovan ch údajov, ão by mohlo v budúcnosti vyrie- iè dopracovanie jej analytickej nadstavby. Z porovnania v stupov o v voji cien bytov v priebehu troch tvrèrokov roku 27 podºa dvoch zdrojov údajov boli identifikované mierne vy ie priemerné ceny bytov za 1 m 2 podºa údajov z databázy CMN ako podºa údajov z pôvodnej databázy NARKS (o vy e 12 Sk/m 2 ). Urãité rozdiely boli zistené tak pri porovnaní cien bytov pod- ºa regiónov, ako aj dynamík cien bytov, hoci zistené trendy sú pomerne podobné. Jedn m z akceptovateºn ch dôvodov zisten ch rozdielov je rozdielna metodika pri vyluãovaní extrémnych hodnôt cien nehnuteºností v oboch databázach (pouïitie kritéria 2δ pri CMN a 1δ pri NARKS). Z toho dôvodu sa do upravenej databázy CMN dostáva aj viac záznamov s vy ími cenami bytov ako do databázy NARKS. Z údajov CMN vypl va, Ïe priemerná ponuková cena predávan ch bytov dosiahla na Slovensku za tri tvrèroky 27 hodnotu 37 882 Sk/m 2, ão bolo o vy e 15 Sk viac ako priemerná realizaãná cena predávan ch bytov. Znamená to, Ïe priemerná realizaãná cena bola o 4 % niï ia ako ponuková cena. V jednotliv ch regiónoch je to znaãne diferencované. V roku 27 bola zatiaº zrealizovaná asi tvrtina z celkového poãtu ponúkan ch bytov na predaj. Obchodovalo sa hlavne s existujúcimi bytmi, pretoïe ponuka predajov bytov v novostavbách predstavovala len okolo 5,5 % z celkového poãtu ponúkan ch bytov na predaj. Najviac ponúk aj zrealizovan ch predajov sa uskutoãnilo v rámci Slovenska v Bratislavskom kraji a obchodovalo sa prevaïne s 3-izbov mi a men ími bytmi. Priemerné ponukové aj realizaãné ceny bytov v Bratislavskom kraji boli v priebehu roku 27 takmer 3 % nad celoslovensk m priemerom. Priemerná cena za 1 m 2 obytnej plochy predávan ch bytov v novostavbách dosiahla na Slovensku za tri tvrèroky 27 hodnotu takmer 46 tisíc Sk, ão je o vy e 21 % viac ako priemerná ponuková cena a o vy e 26 % viac ako priemerná realizaãná cena v etk ch predávan ch bytov. Pri podrobnej om porovnávaní cien predajov bytov na Slovensku v priebehu roku 27 podºa ponukov ch cien, realizaãn ch cien a podºa jednotkov ch cien novopostaven ch bytov za m 2 sa ukázalo nedostatoãné zastúpenie vybran ch objektov v urãit ch skupinách (najmä pri zastúpení predajov novopostaven ch bytov v jednotliv ch regiónoch). 8 roãník 16, 1/28